PATOLOGIAS MAIS COMUNS NAS EDIFICAÇÕES

-INFILTRAÇÕES:

As infiltrações podem causar diversos danos nas edificações como: choque elétrico, deterioração da estrutura com riscos futuros de instabilidade, problemas estéticos e a depreciação do imóvel, além de poder causar prejuízos aos vizinhos.

• Oito entre cada dez prédios apresentam, ou já apresentaram problemas de infiltração.

• A maior ocorrência de infiltração se dá nas áreas molhadas, na ordem decrescente: sanitário, cozinha, área de serviço, varanda, jardineiras.

• As infiltrações nas fachadas aparecem em segundo lugar, na ordem decrescente: paredes e esquadrias. Nas paredes, a maior incidência se dá naquelas revestidas com massa única e pintadas, seguidas daquelas com pastilhas, cerâmica, mármore/granito e vidro.

• Em terceiro lugar aparecem as coberturas, na ordem decrescente: telhas, lajes expostas e calhas.

• Dos prédios que têm fissuras, 98% apresentaram problemas de infiltração.

• Por último, e em pequenas proporções, aparecem infiltrações nos subsolos, pavimentos vazados, casas de máquinas, poço de elevadores, etc.

- RACHADURAS:
- As rachaduras mais preocupantes são as que aparecem em algum elemento da estrutura do prédio - pilares, vigas ou lajes.

- As rachaduras nas paredes de alvenaria (que apenas separam ambientes) também podem representar um problema na estrutura ou apenas um problema de acabamento (sem gravidade).

PRINCIPAIS CAUSAS DE RACHADURA EM EDIFÍCIO DE CONCRETO ARMADO:
• Variações de temperatura;
• Variações de umidade;
• Atuação de sobrecargas na estrutura;
• Recalques de fundação (deformação da fundação causada por afundamento do solo)
• Alteração química dos materiais.

- RACHADURA NAS PAREDES DE ALVENARIA:

- Ao aparecer uma rachadura em alguma parede, piso ou teto, o importante é verificar se ela aumenta no comprimento e, principalmente, na largura.

- Meça a rachadura com uma régua e acompanhe a evolução com o passar de alguns dias.

- Se ela aumentar, é provável que exista algum problema na estrutura - as lajes, vigas e pilares não estão suportando a carga do prédio e a transmite para as paredes.

- Se ela não evolui, é provável que seja algum problema relativo ao acabamento.

- RACHADURAS NAS PEÇAS ESTRUTURAIS:

- Ao aparecer uma rachadura em algum elementos de estrutura - pilares, vigas ou lajes, o importante é chamar o mais rápido possível um profissional qualificado para que ele avalie o problema e a eventual necessidade de se adotar métodos corretivos.

- Entre outros problemas, as rachaduras na estrutura podem causar corrosão da armadura (barras de aço que ficam dentro do concreto), causando sérios danos à resistência do edifício.

- RACHADURAS NOS PILARES:

- As rachaduras nos pilares são as mais graves, pois são eles que transmitem a carga do prédio para a fundação.

- RACHADURAS EM ÂNGULO:

- São as mais preocupantes. Em geral, são causadas por um recalque (afundamento do solo e consequente comprometimento da fundação do prédio).

- RACHADURAS VERTICAIS:

- Em geral são causadas quando o pilar está com sobrecarga (está recebendo mais peso do que sua capacidade).

- RACHADURAS HORIZONTAIS:

- Podem surgir por problema de recalque ou quando a carga é excêntrica (atua fora do centro do pilar).

- RACHADRAS NAS VIGAS:

- Em geral, acabam formando as flexões, nem toda flexão representa risco.

- RACHADURAS INCLINADAS:

- Aparecem próximo da junção da viga com o pilar, causadas por sobrecargas. Indicam que a viga está querendo se separar do pilar.

- RACHADURAS VERTICAIS:

- Aparecem no meio da viga, no vão formado pela distância entre um pilar e outro, também por sobrecarga. São chamadas de fissuras de flexão.

- RACHADURAS HORIZONTAIS:

- São decorrentes de fissuras provenientes do gradiente de temperatura.

- RACHADURAS NAS LAJES:

- Normalmente, as fissuras saem dos cantos e vão para o meio da laje. É comum os apartamentos de último andar apresentarem rachaduras nas paredes devido a variação de temperatura, o que causa a dilatação da laje.

– DIREITOS DO CONSUMIDOR

A Lei 8078/90 que dispõe sobre o Código do Defesa do Consumidor, é um importante instrumento que deve ser acionado paras fazer valer os direitos de quem se sentir prejudicado pela má qualidade dos produtos e da prestação de serviços, desde que executados por profissionais e empresas legalmente habilitados.

- RECOMENDAÇÕES:

O conhecimento das Patologias das Edificações, é muito importante para o GESTOR IMOBILIÁRIO, mormente quanto ao cálculo de Depreciação do imóvel avaliando. É justamente aí, que carece de conhecimentos o Gestor Imobiliário e o Técnico em Transações Imobiliárias. Há necessidade do reconhecimento das Patologias presentes no imóvel, como fundamentação e embasamento técnico do item depreciação em qualquer dos métodos escolhidos para a avaliação, sem necessitar ater-se aos métodos corretivos respectivos.
Caso haja necessidade premente do apoio técnico de profissional de Engenharia, pode, o Gestor Imobiliário e o TTI, terceirizar este serviço, compondo assim o seu laudo avaliatório.