sexta-feira, 31 de janeiro de 2014

CAIXA DESCARTA BOLHA IMOBILIÁRIA E ESPERA CRESCIMENTO DO CRÉDITO EM 2014


Depois de bater um novo recorde no ano de 2013, atingindo R$ 134,9 bilhões em contratações, a Caixa Econômica Federal espera dar continuidade ao crescimento do crédito para esta categoria em 2014, quando espera encerrar o ano com crescimento entre 10% e 20%.

Para 2015 as perspectivas ainda são positivas. "Todos os dados e o comportamento do mercado nos dão a confiança de que o crédito continuará crescendo. Sendo o mais conservador possível, no ano de 2015 devemos ter um crescimento em torno de 10%", estima Teotonio Rezende, diretor de habitação da Caixa.

O diretor de habitação comenta sobre um dos maiores temores do mercado: a possível bolha imobiliária. Para ele, não há sinais de que o segmento enfrente este risco, considerando que a situação econômica e social no Brasil se difere do que aconteceu nos Estados Unidos e que pode ser identificado também na Europa. A demanda ainda reprimida por novas moradias no Brasil ainda deve segurar este mercado aquecido nos próximos anos.

Em relação ao preços dos imóveis, ele acredita que o período de maior entusiasmo já passou e os preços devem permanecer mais próximo da estabilidade nos próximos anos. "Ainda temos um grande déficit habitacional no Brasil. Outro ponto é a relação do PIB (Produto Interno Bruto) e o crédito, que mostra que o Brasil ainda tem muito espaço para crescer", afirma.

Rezende compara os indicadores imobiliários do Brasil e dos Estados Unidos para justificar sua opinião. A avaliação do crédito imobiliário, o LTV (Loan-to-Value), do Brasil está em torno de 70% da média nacional, com um montante de financiamentos contratados nessa modalidade representando cerca de 8% do PIB (Produto Interno Bruto). A expectativa é que os financiamentos imobiliários atinjam 10% do PIB até o ano de 2015.

Nos Estados Unidos, em 2007, quase 1/3 dos imóveis novos financiados tinham LTV maior que 90%. Este tipo de financiamento representa em torno de 80% do PIB. "Não há risco de bolha imobiliário no Brasil. No nosso modelo de financiamento normalmente a pessoa vai para o prazo máximo de financiamento e acaba quitando o imóvel em um tempo muito menor", completa.

Fonte: msnDinheiro

TV COFECI: O CORRETOR GLOBAL EM AÇÃO

IGP-M DESACELERA E CAI PARA 0,48% EM JANEIRO


O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) desacelerou de 0,60% em dezembro para 0,48% em janeiro, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV), nesta quinta-feira, 30. O resultado do IGP-M de janeiro ficou dentro do intervalo das estimativas dos analistas do mercado financeiro consultados pelo AE Projeções, entre 0,40% e 0,57%, e abaixo da mediana de 0,50%.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o IPA-M saiu de 0 63% em dezembro para 0,31% em janeiro. Na mesma base de comparação, o IPC-M saiu de 0,69% para 0,87%. O INCC-M acelerou de 0,22% para 0,70%. A variação acumulada do IGP-M em 12 meses até janeiro é de 5,66%. (AE).

quarta-feira, 29 de janeiro de 2014

O CONTRATO DE LOCAÇÃO EM VISTA DA LEI DO INQUILINATO

Introdução

O contrato de locação é um dos mais importantes e também um dos mais utilizados na órbita contratual.Talvez por isso desperte tanta controvérsia e mereça a atenção de tantos estudiosos do Direito, e até mesmo atenção especial do legislador, que designou uma lei especial para esse tipo de contrato.

È acerca não só da lei do inquilinato, mas também de toda leva de matéria que este traz consigo que este trabalho se propõe penetrar nas indagações e pontos cruciais da locação.

A natureza jurídica da locação

“Locar” algo, segundo Soares Amora, significa alugar, arrendar um determinado objeto.O termo arrendamento, bastante utilizado no universo contratual, condiz ao contrato de locação, que, por sua vez, é aquele em que uma parte, geralmente o proprietário do objeto, cede à outra parte este em troca de uma determinada prestação.

È importante salientar que a coisa não pode exaurir-se com o uso e gozo proporcionado à parte usufruinte; portanto bens como gás, energia elétrica ou mesmo água não podem ser objeto de locação.

No que tange à sua classificação, o contrato de locação é oneroso, na maior parte das vezes consensual, comutativo, de execução continuada (há continuidade de prestação até que se cesse o contrato – o aluguel); resulta-se a partir dessa caracterização um dos seus três principais pressupostos: a contratualidade, seguida da chamada “cessão temporária de uso e gozo” (onde há transferência de propriedade) e remuneração. Este último se materializa perante o aluguel, o salário e a soldada, conforme o contrato se tratar de locação de coisa, prestação de serviço ou empreitada, respectivamente.

O contrato de locação possui três espécies: locação de serviços, de obra e de coisas.

a) Locação de serviços (locatio conductio operarum):De acordo com a explicação de Maria Helena Diniz, “Se relativa a uma prestação de serviço economicamente apreciável, considerada em si mesma, independente do resultado”. Em outras palavras, nessa espécie de locação uma parte presta serviços à outra mediante um pagamento.

b) Locação de obra ou empreitada (locatio conductio operis):No entender de Sílvio Rodrigues, é aquela em que há um obra “... para a qual o locador promete fornecer seu trabalho e/ou material em troca de uma remuneração”.

c) Locação de coisa (locatio conductio rerum): É aquela que, como cita Venosa, “O locador cedia ao locatário o uso e gozo de um bem mediante dinheiro”, fazendo referência ao Direito Romano. Essa espécie de locação, cuida exclusivamente do uso e gozo de bem infungível, uma vez que ao tratar de um bem fungível, ter-se-ia o negócio de mútuo e não de locação.

A lei do inquilinato, para a qual o estudo desta pesquisa está sendo direcionado, toca a espécie locação de coisas.

A lei do inquilinato

A lei do inquilinato,de nº 8245, publicada em outubro de 1991, dispões sobre as locações de imóveis urbanos, bem como os procedimentos concernentes a ela, excluind0-se, pelo menos num primeiro instante – como cita Venosa, os bens móveis e os imóveis rurais.

Isso porque, a partir da reflexão do mesmo autor, “Considera-se imóvel urbano conforme sua destinação e não de acordo com sua localização”. O que Venosa defende é a idéia de que mesmo situado numa área rural, o imóvel pode ser considerado urbano para fins de locação desde que seja destinado à moradia ou ao comércio.

Alei também denominada norma inquilinária por parte da doutrina exclui do seu âmbito de atuação alguns dos tipos de imóveis urbanos. Logo em seu primeiro artigo, diz expressamente que não cuida de apart-hotéis, arrendamentos mercantis (leasing), espaços destinados à publicidade, imóveis da União e vagas de garagem autônomas e estacionamentos, por pertencerem à alçada do código civil ou de legislações especiais.

Obras de célebres juristas como Humberto Theodoro Jr e Venosa, atentos certamente ao entendimento sólido do leitor, costumam classificar a locação de coisas em três sub grupos, dos quais esta pesquisa se utilizou para uma melhor compreensão do universo da locação.

Locação residencial

Na locação residencial, há que se considerar o tempo de duração do contrato escrito; se este fora acordado com prazo inferior ou superior a trinta meses. A lei, em seu dispositivo nº 46, trata das locações com prazoigual ou superior a trinta meses, frisando a possibilidade da chamada denúncia vazia, que consiste na faculdade de notificação por parte do locador.

Assim, findo o prazo do contrato, o locador, nos termos concernentes a este artigo, fica desobrigado de notificar o locatário, havendo resolução automática do acordo. Porém, caso o locatário permaneça no imóvel por mais de trinta dias sem a oposição do locador (prorrogação tácita), o contrato dar-se-á como vigente (art. 46 § 1º) até que este notifique aquele (art. 46 § 2º).

No artigo 47 estão arroladas as restrições impostas aos contratos escritos ou verbais que estipularem prazoinferior a trinta meses (denúncia justificada). De acordo com o disposto no artigo, ao contrário do citado anteriormente, ocorre a prorrogação automática do contrato que, por sua vez, só findará com a operância das hipóteses de seus incisos, seguido da devida e obrigatória notificação do locatário,incisos estes que se seguem:

I – Nos casos do art. 9º

Esse inciso diz que pode haver resolução contratual nas hipóteses do art. 9º da lei, abrangendo o mútuo acordo, a prática de infração legal ou contratual, falta de pagamento de aluguel e/ou inadimplemento de encargos e mediante a necessidade de reparação urgente determinada pelo poder público.

II – Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada com seu emprego.

A relação que evidencia o vínculo trabalhista é pressuposto essencial para a locação; desfazendo-se abre-se espaço para despejo.

III – Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.

Nesse inciso a lei trata do direito de retomada do imóvel em casos de necessidade por parte do locador. Ele abraça também a pessoa jurídica locadora que pede o imóvel para que nele possa instalar e exercer sua atividade, desde que para uso próprio.

IV – Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo poder público, que aumentem a área construída, em , no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento.

Tal inciso não se confunde com o art.9º IV, pois aqui a iniciativa é do proprietário e não do poder publico, que apenas aprova a idéia.

V - Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Venosa cita este inciso como sendo o mais importante, fundamental à nova lei do inquilinato. Ele cuida da “denúncia imotivada da locação com vigência ininterrupta por mais de cinco anos”, ou seja, uma espécie de denúncia vazia que está restrita aos tomos da lei e que só florescerá finda o prazo mínimo estipulado, que é de cinco anos nos casos de locações com prazo inferior a trinta meses.

Locação de temporada

A locação de temporada é “... aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo”, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”. (art48)

Uma vez que possui prazo determinado, este tipo de contrato de locação só poderá existir se escrito, pois sob a forma verbal irá submeter-se às normas do dispositivo anterior ( “ Quando ajustada verbalmente...”art.47). Como se refere a situações transitórias, com curta duração, é comum que o pagamento de aluguel e encargos se façam anteriormente ao uso e gozo do bem, atentando-nos para uma de suas mais relevantes peculiaridades.

A prorrogação tácita se dará da mesma forma daquelas locações residenciais com prazo igual ou superior a trinta meses; se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem a oposição do locador presumir-se-á a prorrogação do contrato até que se faça a notificação por parte deste (art 50).

Locação não residencial

As locações não residenciais se dividem quanto à possibilidade da renovação compulsória. Caso a locação não esteja acobertada por essa possibilidade, a regra a qual irá submeter-se o contrato será a da lei 8245/91, estando este sujeito à denúncia vazia, ao direito de retomada.

Nos contratos com renovação compulsória, também denominados comerciais, em que não há vínculo existente entre a locação e relevante significância social ( escolas, igrejas..) ou humanitária (hospitais..), é preciso que o contrato seja de no mínimo cinco anos e que não haja mudança no ramo de atividade por no mínimo três, a fim de preservar o valor do “ponto”. Para garantir a inerência do locatário, deve-se fazer com seis meses de antecedência do vencimento do contrato uma renovação deste – a ação renovatória, para garantir a prioridade sobre o imóvel. Se não houver a possibilidade de renovação, o locatário deverá ser indenizado pelos acréscimos que realizou.

Sublocação

Segundo Maria Helena Diniz, “A sublocação vem a ser um contrato de locação que se efetiva entre o locatário de um bem e terceiro – o sublocatário, com a prévia permissão do locador, que, participando de uma primeira relação jurídica ex locatio ( contrato de locação), se vincula a uma segunda (contrato de sublocação), tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto locado”

A lei do inquilinato trata especialmente da sublocação nos arts 14,15 e16, onde diz que essa relação jurídica ramificada de uma outra da mesma espécie segue as mesmas normas e procedimentos da locação, sujeitando-se primordialmente à permissão do locador original. Segue o mesmo raciocínio da sublocação a cessão e o empréstimo do imóvel já em locação.

O começo e o fim do contrato de locação

Como todo contrato, é preciso estar atento às formalidades da lei quando esta assim determinar – quando se tratar de contratos solenes; além de, obviamente, conter os elementos essenciais de qualquer contrato como o consentimento válido dos contratantes e a capacidade dos sujeitos envolvidos no acordado.

Há ainda observações concernentes à locação em especial como a cessão de posse do bem locado, forma livre na maior parte das vezes e lapso de tempo, sendo este último determinado ou não.

A extinção do contrato se dará mediante resilição bilateral, direito de retomada, cláusula resolutiva, perda da coisa (seja de forma total ou parcial), vencimento do prazo, desapropriação, nulidade (absoluta ou relativa), inexecução contratual ou infração à lei, falência ou concordata de um dos contratantes e ainda por extinção de usufruto ou fideicomisso , no caso do art 7º da lei.
As nulidades da lei

A lei do inquilinato visa proteger a ordem pública, no que tange os atos que possam atingir seus objetivos basilares.É importante salientar que o texto legal não trata de nulidades relativas, embora estas obviamente possam ocorrer, mediante interpretação doutrinária ou jurisprudencial. Wilson de Andrade Brandão cita, em obra especializada: “Para o art 45 da lei do inquilinato, só existem nulidades, porque a ineficácia das cláusulas advém de sua ofensa à ordem pública em que se situam os ditames”.

Observações complementares acerca da locação

Divórcio do locatário:

Ocorrendo separação ou divórcio a locação se estenderá ao cônjuge que permanecer no imóvel locado, lembrando sempre que se deve comunicar o locador por escrito. Este, por sua vez, poderá exigir a substituição do fiador ou uma das garantias legais no prazo de trinta dias.

Morte:

A morte de uma das partes da relação ex locatio, seja do locador ou do locatário, não finda os efeitos do contrato. Em casos assim, ocorre a transmissão aos herdeiros ou segue-se as ordens de sub-rogação elencadas no art 11 da lei.

Alienação do imóvel:

A alienação, quando ocorre durante a vigência do contrato, requer a denúncia do mesmo, que deve ser exercida por sua vez no prazo de noventa dias, contados do registro da venda ou do compromisso, sob pena de se presumir a concordância tácita de continuação da locação. Esta regra se aplica a todas as modalidades de locação, com exceção apenas daquelas contratadas com prazo determinado, com cláusula de vigência e devidamente registradas no registro imobiliário competente.

Conclusão

A nova lei do inquilinato veio para materializar a até então também inovadora teoria contratual. Balanceou as bases do contrato, igualou as partes contratantes, harmonizou a relação ex locatio. A pesquisa que se seguiu procurou ambientar o entendimento de forma objetiva e didática, procurando mostrar os ditames estruturais da lei e sua aplicabilidade prática.

Referências bibliográficas

Diniz, Maria Helena . Curso de Direito Civil Brasileiro vol 3, “Teoria das obrigações contratuais e extracontratuais”, 20ª ed. , São Paulo: Saraiva, 2004.

Gomes ,Orlando.* Obrigações, 18ª ed., Rio de Janeiro: Forense,1999.

Venosa, Sílvio de Saulo.Lei do inquilinato comentada – doutrina e prática,7ª ed, São Paulo: Atlas,2001.

Rodrigues,Sílvio. Direito Civil vol 3 , “Dos contratos e das declarações unilaterais da vontade”, 29ª ed., São Paulo: Saraiva, 2003

Brandão,Wilson de Andrade. Locações de imóveis urbanos, Rio de Janeiro: Freitas e Bastos, 1995.

Amora, Soares. Minidicionário de língua portuguesa, 9ª ed.,São Paulo: Saraiva, 2001.

Olívia Ricarte - Advogada, pós - graduanda em Direito Constitucional.
Fonte: Revista Âmbito Jurídico

CRÉDITO IMOBILIÁRIO ATINGE R$ 134,9 BI EM 2013


A Caixa Econômica Federal atingiu, em 2013, R$ 134,9 bilhões em contratações do crédito imobiliário. O volume ultrapassou a previsão de R$ 130 bilhões para o ano. A quantidade de financiamentos também superou a média dos anos anteriores. Em 2013, o número de contratos foi superior a 1,9 milhão, enquanto em 2012, foram firmados 1,2 milhão. Nos últimos três anos, foram mais de R$ 300 bilhões em crédito para compra da casa própria concedidos somente pelo banco.

O Minha Casa Minha Vida (MCMV) encerrou o ano com 3 milhões e 240 mil unidades contratadas, desde o lançamento do programa. Deste total, 2 milhões e 240 mil moradias foram pelo MCMV2. Somente em 2013, foram contratadas 900 mil unidades.

Para o vice-presidente de Habitação da CAIXA, José Urbano Duarte, o recorde histórico no financiamento a casa própria se deve a melhoria das condições para que os brasileiros adquiram um imóvel. “A estabilidade econômica somada ao aumento da renda e melhores condições de financiamento - taxas de juros menores, prazos maiores, além de maior simplicidade operacional - tem permitido um maior acesso ao credito para compra do imóvel desejado. Para 2014, a previsão é de que o crédito imobiliário continue crescendo, devendo ficar entre 10 e 20% maior do que no ano passado", destaca o vice-presidente.

Do montante aplicado no último ano, 65% foi destinado à aquisição de imóveis novos e 35% para imóveis usados. No total, foram R$ 61,64 bilhões em aplicações com recursos da poupança (SBPE), mais de 50% de tudo o que foi feito no mercado, R$ 41,22 bilhões pelas linhas que utilizam recursos do FGTS e R$ 20,47 bilhões de recursos do FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) e demais fontes somaram R$ 11,57 bilhões. Os financiamentos para aquisição ou construção de imóveis individuais corresponderam a R$ 79,12 bilhões e os financiamentos para a produção de imóveis atingiram R$ 55,83 bilhões. O financiamento direto à produção vem apresentando crescimento significativo nos últimos anos, saindo de 14% do total do crédito imobiliário do banco, em 2007, para 41% do total aplicado em 2013.

A participação da CAIXA no mercado financiamento de imóveis ficou em 69% ao final de 2013. Com relação à idade dos mutuários, mais de 35% dos financiamentos foram concedidos a clientes com menos de 30 anos. Já a faixa etária de 31 a 45 anos correspondeu a 45% dos contratos do crédito imobiliário no último ano. A inadimplência dos financiamentos imobiliários manteve-se baixa, com índice de 1,47%, inferior ao índice de 1,54% do fechamento do primeiro semestre.

Até o final de 2013, o Minha Casa Minha Vida entregou mais 1,5 milhão de moradias. Deste total, 812 mil unidades (53%) foram para pessoas com renda familiar de até R$ 1.600, sendo 459 mil unidades da faixa 1 e 353 mil da faixa 2.

Fonte: Assessoria de Imprensa

segunda-feira, 27 de janeiro de 2014

SENADO: ATUALIZAÇÃO DOS VALORES DE ÍMÓVEIS NO IMPOSTO DE RENDA TEM PARECER FAVORÁVEL

Senador Valdir Raupp (PMDB-RO)

A correção de uma "injustiça fiscal" contra o contribuinte é o que o PLS 221/2008 vai assegurar se for transformado em lei. O projeto de lei, do senador Valdir Raupp (PMDB-RO), permite a atualização monetária de bens imóveis de pessoa física na apuração da base de cálculo do Imposto de Renda (IR) incidente sobre o ganho de capital na alienação.

A relatora da proposta, Vanessa Grazziotin (PCdoB-AM), já apresentou relatório com voto pela aprovação da proposta, na forma de um substitutivo. A matéria está pronta para integrar a pauta da Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) neste semestre, em decisão terminativa.

Correção
O projeto original incluía no benefício as pessoas jurídicas não tributadas com base no lucro real e usava como referência o valor do imóvel em Ufir (Unidade Fiscal de Referência), um fator de correção dos valores dos impostos criado na época do Plano Collor e que foi extinto por medida provisória em 2000. No substitutivo que apresentou, Vanessa Grazziotin optou pela variação acumulada do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), entre o mês de aquisição e o mês da alienação. Além disso, restringiu o benefício às pessoas físicas.

O PLS 221/2008, segundo seu autor, restabelece "a verdade econômica dos valores", expurgando a inflação do ganho na alienação. Enquanto não houver a correção, o contribuinte pagará mais imposto na venda de imóveis ou na partilha de bens.

Para Valdir Raupp, o fato acaba por produzir "situação de visível injuridicidade", pois o imposto incide sobre um ganho que, na realidade, não existe – a inflação acumulada entre o período da aquisição do imóvel e o de sua alienação.

Segundo o parlamentar, a permanecer a atual situação, o imposto deixa de incidir sobre o provento (acréscimo patrimonial) para atingir o próprio patrimônio, reduzindo-o, "fato que descaracteriza o tributo, tornando até mesmo plausível a alegação de sua inconstitucionalidade".

Em seu relatório, Vanessa observou que o Executivo e o Legislativo já reconheceram a "injustiça" da regra e instituíram uma fórmula de correção no artigo 40 da chamada "Lei do Bem" (11.196/2005). Mas essa reparação, ainda de acordo com a relatora, foi "incompleta e inadequada" – razão pela qual recomendou a aprovação da nova regra prevista no substitutivo do PLS 221/2008.

Fonte: Agência Senado

SENADO: IMÓVEL RESIDENCIAL DO FIADOR PODE SE TORNAR IMPENHORÁVEL


Está pronto para votação na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) projeto que estende à residência do fiador de contrato de locação de imóvel o benefício da impenhorabilidade do bem de família (PLS 408/2008).

A proposta , do ex-senador Papaléo Paes, modifica as leis 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e 8.009/1990 (Lei do Bem de Família) de modo a assegurar a impossibilidade de penhora do imóvel residencial do fiador - hoje admitida como exceção à regra da impenhorabilidade.

Em relatório favorável aprovado pela CCJ em 2009, o senador Inácio Arruda (PT-PE) lembrou que a Lei do Bem de Família entrou em vigor num período de inflação alta, quando "a falta de confiança na moeda nacional era absoluta", com o objetivo de oferecer uma garantia mínima aos proprietários de imóveis - interpretação que, segundo ele, tem sido confirmada pela jurisprudência. O relator ainda classificou como "aberração jurídica" o fato de o fiador ser submetido à penhora do imóvel de sua propriedade.

"O desdobramento dessa condição é ainda mais surpreendente: o fiador pode ser expropriado de seu patrimônio para pagar a dívida do afiançado, mas, em ação de regresso contra o locatário inadimplente, esse fiador é impedido de obter a penhora de imóvel pertencente ao seu devedor", explicou Inácio Arruda.

O projeto foi submetido à apreciação do Plenário, onde recebeu duas emendas do ex-senador Roberto Cavalcanti. Em novo relatório, emitido em 2012, o senador Benedito de Lira (PP-AL) votou contra as duas emendas.

Fonte: Agência Senado

Nota do Editor:
Clique no link abaixo para acessar o PLS 408/2008 na sua íntegra:

quarta-feira, 22 de janeiro de 2014

CAIXA: CORREÇÃO DO FGTS PELA INFLAÇÃO DOBRARÁ JUROS DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO


A correção das contas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pela inflação pode quase dobrar as taxas de juros cobradas nos financiamentos habitacionais que usam recursos dessa fonte, diz a Caixa Econômica Federal (CEF).

O alerta faz parte da estratégia de defesa do banco contra cerca de 30 mil ações que pedem a correção do FGTS pela inflação, que tem superado regularmente a Taxa Referencial (TR), usada para fazer a atualização dos saldos do fundo. Para advogados, desde 1999 os trabalhadores tiveram perdas de até 100%.

Nos últimos dias, a Caixa, presidida por Jorge Hereda, sofreu as primeiras cinco derrotas, após vencer em cerca de 16 mil decisões. As sentenças favoráveis colocaram o banco e o Conselho Curador do FGTS em estado de atenção. O banco deve recorrer.

Se o FGTS for corrigido pela inflação, as taxas de juros cobradas no crédito habitacional que usa recursos do fundo subiriam da faixa atual de 6,66% a 8,66% ao ano para uma variação entre 12,5% e 14,6% ao ano, segundo contas apresentadas em um dos processo em que o banco foi derrotado.

No caso de um empréstimo de R$ 100 mil com prazo de 10 anos, o montante de juros pago pelo mutuário saltaria 63%, de R$ 110.894,49 para R$ 180.645,87. Nos cálculos, o banco usou como referência o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Até agora, nos cinco casos em que o banco já foi derrotado, a Justiça obrigou a instituição financeira a utilizar o Índice Nacional de Preços ao Consumidor comum (INPC) e o IPCA especial (IPCA-E).

As contas da Caixa não indicam quantos mutuários podem ser afetados pela mudança. Para 2014, o orçamento do FGTS prevê investimento de R$ 57,8 bilhões em habitação.

Vinculados

A alta dos juros cobrados de mutuários ocorreria porque a legislação obriga os bancos a usarem, no financiamento habitacional, a mesma fórmula de correção aplicada aos saldos do FGTS dos trabalhadores, argumenta a Caixa.

Segundo o banco, caso a Justiça aceite a substituição da TR por um índice inflacionário na correção dos saldos do FGTS, a troca ocorreria “automaticamente” nos contratos de financiamento imobiliário.

Com isso, como dois terços dos contratos de financiamento feitos com recursos do FGTS são realizados por cotistas do fundo, o trabalhador ganharia numa ponta mas perderia na outra. A Caixa argumenta ainda que a elevação dos juros eliminaria linhas de crédito habitacional destinadas à baixa renda.

O juiz que recebeu a argumentação do banco, entretanto, discordou. Diego Viegas Verás, da 2ª Vara Federal Cível de Foz do Iguaçu (PR), lembrou que, mesmo no programa “Minha Casa, Minha Vida”, as taxas de juros cobradas dos mutuários começam em 5%, ante os 3% que são aplicados ao FGTS. Com a TR próxima de zero, essa é a praticametne a única correção que o trabalhador obtém do seu saldo.

Outros impactos

A Caixa argumenta ainda que a troca da TR pela inflação causaria um "absurdo passivo trabalhista" pois quem foi demitido sem justa causa – e, assim, recebeu a multa de 40% sobre o saldo existente – poderia pedir uma revisão dessa indenização. As dívidas dos empregadores com o FGTS, que somam hoje R$ 18 bilhões, também seriam turbinadas com a alteração.

A correção maior também teria de ser aplicada aos empréstimos feitos aos Estados e municípios e, ao atrelar o fundo à evolução dos preços, poderia provocar um desequilíbrios na política econômica.

Procurada na tarde desta terça-feira (21), a Caixa não comentou o assunto, mas tem argumentado que é apenas a operadora do fundo, e que uma eventual conta judiciária teria de ser quitada com recursos do próprio FGTS. Embora o tamanho do eventual esqueleto seja incerto, é possível que ele seja superior às capacidades atuais do fundo.

Fonte: IG Finanças Pessoais

terça-feira, 21 de janeiro de 2014

FINANCIAMENTO COM POUPANÇA BATE RECORDE


O número de imóveis financiados com recursos da poupança cresceu 17% em 2013 no país, segundo dados divulgados hoje pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança).

No ano passado, foram financiadas a aquisição e a construção de 530 mil imóveis ante 453 mil em 2012. Em valores, a elevação foi de 32%, para R$ 109,2 bilhões, o que representa recorde histórico.

Considerando apenas o desempenho no mês de dezembro, foram financiadas 51 mil unidades, elevação de 7% em relação a novembro e de 19% na comparação com dezembro de 2012.

Para o presidente da entidade, Octavio de Lazari Junior, emprego, confiança do consumidor, renda e inadimplência baixa -de 1,8% do total dos contratos- foram os principais fatores para o crescimento do crédito imobiliário.

A expectativa é que o volume de crédito cresça 15% em 2014, para R$ 126 bilhões.

Endividamento
Segundo Lazari, o crédito imobiliário era responsável por 3% do endividamento das famílias em 2005 e passou a representar 15% em 2013.

Apesar da alta, ele diz que o ritmo de avanço do crédito imobiliário é sustentável.

Um dos principais motivos, de acordo com Lazari, é que boa parte dos tomadores de crédito são pessoas que pagavam aluguel e deixaram de arcar com essa mensalidade, não captada pelas estatísticas.

Fonte: Correio do Estado

domingo, 19 de janeiro de 2014

AS OBRIGAÇÕES DO FIADOR NO CONTRATO DE LOCAÇÃO


Para a maioria das pessoas, gera desconforto prestar fiança a amigos ou parentes. Não é pra menos. Ser a garantia da dívida de alguém é algo que envolve riscos. Antes de afiançar uma pessoa, é preciso ficar atento às responsabilidades assumidas e, sobretudo, à relação de confiança que se tem com o afiançado. Afinal, não são poucas as histórias de amizades e relações familiares rompidas que começaram com um contrato de fiança.

Prova disso são os casos envolvendo fiança que chegam ao Superior Tribunal de Justiça (STJ). Impasses que levaram a uma expressiva coletânea de precedentes e à edição de súmulas.

A fiança é uma garantia fidejussória, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigação assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento.

Ela tem natureza jurídica de contrato acessório e subsidiário, o que significa que depende de um contrato principal, sendo sua execução subordinada ao não cumprimento desse contrato principal pelo devedor.

Fiança não é aval

É importante não confundir fiança e aval. Apesar de também ser uma garantia fidejussória, o aval é específico de títulos de crédito, como nota promissória, cheque, letra de câmbio. A fiança serve para garantir contratos em geral, não apenas títulos de crédito.

O aval também não tem natureza jurídica subsidiária, é obrigação principal, dotada de autonomia e literalidade. Dispensa contrato, decorre da simples assinatura do avalista no titulo de crédito, pelo qual passa a responder em caso de inadimplemento do devedor principal.

Entrega das chaves

Em um contrato de aluguel, portanto, o proprietário do imóvel exigirá um fiador, não um avalista e, até a entrega das chaves, será ele a segurança financeira da locação do imóvel.

Essa entrega das chaves, no entanto, tem gerado muita discussão nos tribunais, sobretudo nas execuções contra fiadores em contratos prorrogados, sem a anuência destes.

O enunciado da Súmula 214 do STJ diz que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu. Em contratos por prazo determinado, então, não poderia haver prorrogação da fiança sem a concordância do fiador, certo? Depende.

Nessas situações, a jurisprudência do STJ disciplina que, existindo no contrato de locação cláusula expressa prevendo que os fiadores respondem pelos débitos locativos, até a efetiva entrega do imóvel, subsiste a fiança no período em que o referido contrato foi prorrogado, mesmo sem a anuência do fiador (AREsp 234.428).

No julgamento do Recurso Especial 1.326.557, entretanto, o ministro Luis Felipe Salomão, relator, destacou que esse entendimento vale apenas para contratos firmados antes da nova redação conferida ao artigo 39 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), introduzida pela Lei 12.112/ 09.

De acordo com o dispositivo, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. Ou seja, para que a fiança não seja prorrogada automaticamente, é necessário que no contrato esteja especificado que o fiador ficará isento de responsabilidade na hipótese de prorrogação do contrato.

Diante do novo texto legal, fica nítido que, para contratos de fiança firmados na vigência da Lei 12.112/09 pois a lei não pode retroagir para atingir pactos anteriores à sua vigência , salvo pactuação em contrário, o contrato de fiança, em caso de prorrogação da locação, por prazo indeterminado, também prorroga-se automaticamente a fiança, resguardando-se, durante essa prorrogação, evidentemente, a faculdade de o fiador exonerar-se da obrigação, mediante notificação resilitória, explicou Salomão.

Notificação resilitória

O Código Civil de 2002 também trouxe mudanças em relação à exoneração do fiador. Enquanto o Código de 1916 determinava que a exoneração somente poderia ser feita por ato amigável ou por sentença judicial, o novo código admite que a fiança, sem prazo determinado, gera a possibilidade de exoneração unilateral do fiador.

Para que isso aconteça, o fiador deve notificar o credor sobre a sua intenção de exonerar-se da fiança. A exoneração, contudo, não é imediata. De acordo com a nova redação da Lei 8.245/91, o fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação do credor. Neste caso, o locador notifica o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

Novo fiador

Além dos casos de exoneração, o locador também pode exigir a troca do fiador nas seguintes situações: morte do fiador; ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador declarados judicialmente; alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação do locador e também ao final de contratos por tempo determinado.

Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial 902.796, contra uma ação de despejo. Ao término do contrato de aluguel, por prazo determinado e sem previsão de prorrogação, o locador exigiu a apresentação de novo fiador, mas a providência solicitada não fui cumprida.

O locatário argumentou que não cometeu qualquer falta contratual capaz de suscitar a rescisão e o consequente despejo. Isso porque, em sendo a avença prorrogada por tempo indeterminado, não haveria para ele, ainda que instado a tanto pela locadora, qualquer obrigação de apresentar novo fiador, que estaria responsável pela garantia do imóvel até a entrega das chaves.

A ministra Laurita Vaz, relatora, negou provimento ao recurso sob o fundamento de que, sendo a fiança ajustada por prazo certo, há expressa previsão legal artigo 40, inciso V, da Lei 8.245/91 , a permitir ao locador que exija a substituição da garantia fidejussória inicialmente prestada, notificando o locatário desse propósito e indicando-lhe prazo para o cumprimento.

Outorga uxória

O locador também deve ficar atento às formalidades da lei no que diz respeito à outorga uxória do fiador. A outorga uxória é utilizada como forma de impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges. Por isso, a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador é nula. É exatamente daí que vem o enunciado da Súmula 332 do STJ: Fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.

No julgamento de Recurso Especial 1.095.441, no entanto, a Sexta Turma relativizou o entendimento. No caso, o fiador se declarou separado, mas vivia em união estável. Na execução da garantia do aluguel, sua companheira alegou a nulidade da fiança porque não contava com sua anuência, mas os ministros entenderam que permitir a anulação seria beneficiar o fiador, que agiu de má-fé.

Esse fato, ao que se pode depreender, inviabiliza, por si só, a adoção do entendimento sumulado por esta Casa, pois, do contrário, seria beneficiar o fiador quando ele agiu com a falta da verdade, ao garantir o negócio jurídico, disse o ministro Og Fernandes, relator.

O ministro observou também que a meação da companheira foi garantida na decisão, o que, segundo ele, afasta qualquer hipótese de contrariedade à lei.

Fiança e morte

A outorga uxória vincula o cônjuge até mesmo com a morte do fiador. De acordo com a jurisprudência do STJ, a garantia, que foi prestada pelo casal, não é extinta com o óbito, persistindo seus efeitos em relação ao cônjuge (REsp 752.856).

O mesmo não acontece, entretanto, se o locatário morre. Nesse caso, débitos advindos depois do falecimento, não são direcionados ao fiador.

É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, por ser contrato de natureza intuitu personae, porque importa a confiança que inspire o fiador ao credor, a morte do locatário importa em extinção da fiança e exoneração da obrigação do fiador, explicou o ministro Arnaldo Esteves de Lima no julgamento do Agravo de Instrumento 803.977.

No caso apreciado, depois do falecimento do locatário, a cônjuge permaneceu no imóvel com as filhas. O locador moveu execução contra a fiadora, mas o tribunal de origem entendeu que o falecimento pôs fim à obrigação desta e o STJ confirmou a decisão.

Benefício de Ordem

Se, todavia, nos embargos à execução não puder ser invocada a ausência de outorga uxória ou mesmo a morte do locatário, poderá o fiador lançar mão do Benefício de Ordem.

O Benefício de Ordem é o direito que se garante ao fiador de exigir que o credor acione primeiramente o devedor principal. Isto é, que os bens do devedor sejam executados antes dos seus.

No entanto, o fiador não poderá se aproveitar deste benefício se no contrato de fiança estiver expressamente renunciado ao benefício; se declarar-se como pagador principal ou devedor solidário; ou se o devedor for insolvente ou falido.

Não adianta nem mesmo alegar que a cláusula de renúncia é abusiva, como foi feito no Recurso Especial 851.507, também de relatoria do ministro Arnaldo Esteves de Lima.

"Enquanto disposta de forma unilateral característica do contrato de adesão é abusiva e criadora de uma situação de extrema desvantagem para o polo hipossuficiente da relação contratual firmada, qual seja a locatária e seu fiador, impossibilitados de discutir ou de alterar quaisquer cláusulas do contrato objeto da execução, alegou a defesa.

A irresignação não prosperou porque, segundo o relator, a renúncia ao Benefício de Ordem prevista é expressamente autorizada pelo artigo 828 do Código Civil.

Bem de família

É importante atentar também que, uma vez assumida a obrigação de fiador, não será possível alegar impenhorabilidade de bens na execução, ainda que se trate de seu único imóvel, ou seja, o bem de família.

Foi o que aconteceu no julgamento do Recurso Especial 1.088.962, de relatoria do ministro Sidnei Beneti. No caso, o tribunal de origem considerou o imóvel como bem de família e afastou a penhora, mas o acórdão foi reformado.

Destaca-se que o Supremo Tribunal Federal, em votação plenária, proferiu julgamento no Recurso Extraordinário 407688, segundo o qual o único imóvel (bem de família) de uma pessoa que assume a condição de fiador em contrato de aluguel pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário, justificou o ministro.

A medida está amparada no artigo 3º. da Lei 8.009/90, que traz expresso: A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movida por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

No julgamento do Recurso Especial 1.049.425, o ministro Hamilton Carvalhido, relator, chegou a manifestar sua opinião sobre a inconstitucionalidade da lei, mas, diante do entendimento do STF que considerou constitucional a penhora e da jurisprudência do STJ, votou conforme o entendimento firmado, mesmo sem concordar.

A meu sentir, fere o princípio constitucional de igualdade, não podendo prevalecer, ainda mais quando, por norma constitucional posterior à lei, firmou-se o caráter social da moradia. Este Tribunal, entretanto, acompanhando a decisão da Corte Suprema, tem assentado a regularidade da aludida exceção, inclusive para os contratos de aluguel anteriores à vigência da Lei nº 8.245/91, apontou Carvalhido.

Publicado por Superior Tribunal de Justiça
Fonte: JusBrasil

sábado, 18 de janeiro de 2014

PROJETO PRETENDE EXTINGUIR A EXIGÊNCIA DE FIADOR EM CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Senador Paulo Paim (PT-RS)

A exigência de fiador em contratos de locação de imóveis urbanos poderá ser extinta de acordo com o projeto de lei (PLS 29/2003), do senador Paulo Paim (PT-RS), que aguarda votação terminativa. Porém, o parecer da Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) é pela rejeição da matéria.

O projeto modifica a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) de modo a a extinguir a fiança como modalidade de garantia exigível pelo locador. Ao justificar a proposta, Paim argumenta que a exigência de um fiador proprietário causa "sérias dificuldades" ao pretendente à locação de imóvel, além de despertar "receio e constrangimento" nos fiadores. O projeto mantém a possibilidade de exigência de caução ou de seguro-fiança.

Arquivado em 2011, o projeto foi desarquivado a requerimento de seu autor e voltou à CCJ. O relator, senador Gim Argello (PTB-DF), chamou a atenção para a controvérsia em torno da extinção da fiança - proposta que, conforme ressaltou, tem sido continuamente discutida no Congresso - e concordou com Paim quanto às "agruras" que os fiadores enfrentam quando precisam honrar dívidas não pagas pelos afiançados, mas argumentou que a vigência de tal norma poderia "levar o mercado imobiliário ao colapso". Ele ainda lembrou que a fiança constitui a modalidade de mais baixo custo de garantia de locação.

"O mercado imobiliário precisa fluir regularmente, em subordinação à lei econômica da oferta e da procura, e a certeza do adimplemento da obrigação é o alicerce sobre o qual se fundamenta os contratos dessa natureza e motiva os novos empreendimentos imobiliários", diz o relatório.

Fonte: Agência Senado
Nota do Editor:
Clique no link abaixo para acessar o PLS 29/2003:
http://www.senado.gov.br/atividade/materia/detalhes.asp?p_cod_mate=54983

sexta-feira, 17 de janeiro de 2014

VALORIZAÇÃO DE IMÓVEL NO BRASIL FOI A MAIOR DO MUNDO NOS ÚLTIMOS 5 ANOS

The Bank for International Settlements (BIS)

LONDRES - Nos últimos cinco anos, nenhum lugar do planeta viveu valorização imobiliária tão grande como a ocorrida no Brasil. Comparação entre 54 países realizada por bancos centrais de todo o mundo mostra que o preço médio dos imóveis brasileiros subiu 121,6% no período pós-crise de 2008.

O fôlego, porém, segue o ritmo da economia e os negócios estão em franca desaceleração. Da liderança nos cinco anos, o Brasil cai para o décimo lugar em valorização no acumulado em dois anos e está em um modesto 22.º lugar no último semestre.

Em 2008, o mundo mergulhou na maior crise econômica em décadas e o setor imobiliário dos Estados Unidos estava na raiz do problema. O diagnóstico fez com que medidas coordenadas fossem tomadas ao redor do mundo.

Uma delas foi o início de um inédito levantamento global sobre preços do mercado imobiliário residencial. O levantamento é feito em mais de 50 países e coordenado pelo Banco de Compensações Internacionais (BIS, na sigla em inglês), instituição que funciona como o banco central dos bancos centrais.

No Brasil, o levantamento ficou a cargo do Banco Central e começou a ser divulgado em abril do ano passado. É esse estudo que mostra que o valor médio dos imóveis mais que dobrou em cinco anos até o terceiro trimestre de 2013.

A valorização brasileira superou mercados aquecidos, como o de Hong Kong - cujo metro quadrado ficou 101,4% mais caro em cinco anos - e foi praticamente o dobro da observada em Kuala Lumpur, na Malásia (62,5%), e em Cingapura (61,6%). Dependendo do país, a pesquisa do BIS usa dados do mercado nacional, como no Brasil, ou de algumas cidades, como na China.

Um grande problema para a comparação entre mercados imobiliários do mundo costumava ser a falta de padronização dos índices locais de preço. Para resolver o problema, o BIS aceita duas referências: valor do metro quadrado e valor de cada negócio.

Para o Brasil, é usada a segunda opção. O Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados é calculado mensalmente pelo Banco Central conforme o valor de avaliação de cada imóvel financiado pelos bancos. São consideradas 11 regiões metropolitanas, entre elas Belo Horizonte, Brasília, Porto Alegre, Recife, Rio, Salvador e São Paulo.

Desaceleração
O fôlego do mercado, porém, diminuiu. A forte alta ocorreu especialmente entre 2008 e o início de 2011, quando a valorização anual dos imóveis permaneceu sistematicamente acima de 20%. Nos trimestres seguintes, o ritmo desacelerou para perto de 15% e a subida reduziu ainda mais o passo para o patamar dos 9% no ano passado.

O fenômeno fica ainda mais explícito no horizonte de curto prazo. Nos últimos 12 meses, a alta de preços no Brasil foi de 7,1%, o 16.º maior resultado da pesquisa do BIS. Em seis meses, a valorização foi de 4,6%, a 22.ª maior alta do mundo.

"O mercado brasileiro passa por um período de ajuste alinhado com o menor crescimento da economia. Essa desaceleração pode ser considerada positiva porque eleva a sustentabilidade do setor", diz Liam Bailey¸ chefe da área de pesquisa internacional da maior imobiliária independente do mundo, a britânica Knight Frank.

Apesar da avaliação positiva, Bailey reconhece que, após certa euforia, atualmente há opções mais atrativas que o Brasil para investir em emergentes, como Dubai ou a Turquia.

"Mas ainda há bons negócios no Brasil, especialmente em áreas com melhor infraestrutura de São Paulo e Rio de Janeiro", diz Bailey. O executivo comenta que poucos europeus consultam a Knight Frank sobre oportunidades no Brasil. "Mesmo com o crescimento recente, o País ainda é um mercado majoritariamente para investidores locais."

Fernando Nakagawa - Correspondente
Fonte: Estadão

O FUNDO DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL COMO GARANTIA LOCATÍCIA


RESUMO
Este trabalho visa identificar a natureza dos valores comumente cobrados nos contratos de locação sob a denominação de Fundo de Conservação do Imóvel ou Taxa de Conservação do Imóvel. Uma vez identificada sua natureza jurídica, pretende-se abordar as implicações decorrentes de sua coexistência nos contratos de locação com outra modalidade de garantia locatícia e analisar o conflito entre duas ou mais modalidades de garantia locatícia dentro de um mesmo contrato de locação, analisando qual delas deve persistir em detrimento da outra.

1. INTRODUÇÃO
A inclusão de cláusulas de conservação de imóvel nos contratos de locação tem se mostrado uma prática frequente no mercado imobiliário. Esta cláusula pode estar inserida no contrato de locação com as mais variadas denominações, sendo mais facilmente encontrada com o nome de Fundo de Conservação do Imóvel (FCI) ou Taxa de Conservação do Imóvel (TCI).

Tal cláusula prevê o pagamento de um percentual sobre o valor do aluguel, que varia entre os patamares de 03% a 05% em média, sendo pago pelo locatário diretamente no boleto de aluguel. Este valor, cobrado mensalmente enquanto perdurar a locação, destina-se a formar uma espécie de poupança, em poder do Locador ou de seu representante, para, ao término do contrato de locação, assegurar a devolução do imóvel nos termos em que fora locado.

Havendo a resilição contratual sem reparos a serem feitos no imóvel, os valores cobrados mensalmente do Locatário são restituídos, corrigidos monetariamente. Esta característica vem a corroborar o entendimento de que os valores caucionados mensalmente pelo Locatário formam uma espécie de poupança em poder do Locador.

Percebe-se a existência de locatários que gostam da inclusão desta cláusula, posto que, ao término da relação locatícia, existem inúmeras despesas a serem suportadas pelo Locatário, tais como: pintura do imóvel; pequenos reparos; despesas com mudança; gastos com a nova locação ou aquisição da casa própria; entre outras. Assim sendo, o pagamento de um valor percentual mensal ameniza os gastos futuros advindos da resilição contratual.

Os Locadores e seus representantes, apreciam tal cláusula em virtude de, não raras vezes, ao término um contrato de locação o imóvel ser restituído com pequenos reparos a serem feitos, exemplificativamente: vidros quebrados; pintura do imóvel; pequenos reparos hidráulicos; entre outros. Estes pequenos reparos quando não realizados pelo Locatário acabam se tornando prejuízo para o Locador, posto que uma demanda judicial lhe custará mais caro e muito mais demorado do que arcar com os custos de reparo do imóvel. Desta feita, percebe-se claramente o interesse dos Locadores em inserir tal cláusula nos contratos de locação.

O presente estudo não tem a pretensão de julgar a cláusula de conservação do imóvel como sendo benéfica ou maléfica. Mas sim, identificar qual a sua natureza jurídica e quais as suas implicações para o contrato ao qual pertença.

A problemática e relevância deste estudo se dá ao observar a costumeira coexistência desta cláusula com outras modalidades de garantia locatícia. Sendo a dupla garantia vedada por expressa disposição legal[4], constituindo contravenção penal[5], importante se faz o estudo de suas consequências jurídicas para as partes contraentes.

As consequências jurídicas da existência desta dupla garantia se dá de duas formas: nulidade absoluta de uma das garantias locatícias e a imposição de uma penalidade econômica ao Locador em benefício do Locatário.

Se faz mister identificar qual das garantias locatícias deve ser considerada nula de pleno direito e qual deve permanecer válida no contrato de locação bem como deve-se atentar para a eventual compensação[6] de valores eventualmente devidos pelo Locatário (em virtude de inadimplemento) com a multa a ser aplicada ao Locador.

2. GARANTIA LOCATÍCIA
Etimologicamente, o termo garantia advém do francês garantie, que significa ato ou efeito de proteger, de assegurar, afiançando-se, por isso mesmo, que toda garantia é uma segurança, uma proteção, que se estabelece em favor de alguém[7].

E sendo assim, a garantia de uma obrigação assumida se estende ao patrimônio do devedor obrigado, porquanto que a segurança de seu cumprimento poderá ser espontânea ou forçada, mediante a via judicial.

A partir de agora veremos a conceituação de alguns autores a respeito da garantia.

Para Michele Frangali a garantia encontra seu fundamento “no acrescer ou no reforçar, a um determinado credor, a probabilidade de ser satisfeito, depois do vigor normal de uma única obrigação ou do poder de agressão que esta obrigação atribui”; aduzindo, logo a seguir, que:

Aqueles que colocam na prevenção do inadimplemento a raiz econômico-jurídica da garantia (específica) aludem intuitivamente ao efeito de pressão que a suaconstituição produz sobre o devedor para constrangê-lo ao cumprimento de suas obrigações; esses, além disso, limitam-se a uma só das funções que a garantia desenvolve, e que não é a principal, porque essencial é a função final do reforço da expectativa de atuação da prestação garantida.[8]

Nas palavras de Tucci e Villaça Azevedo “garantia é o reforço jurídico, de caráter pessoal ou real, de que se vale o credor, acessoriamente, para aumentar a possibilidade de cumprimento, pelo devedor, do negócio principal”.[9]

A lição De Plácido e Silva em seu vocabulário jurídico preceitua que:
(...) garantia deriva-se de garante. E possui o sentido amplo de significar a segurança ou o poder de se usar, fruir ou de se obter tudo o que é de nosso direito, segundo os princípios formulados em lei, ou consoante afirmativas asseguradas por outrem. Especializando-se, então, a garantia mostra-se como de direito ou convencional, a primeira das quais também se diz natural e a segunda, contratual ou obrigacional. A primeira decorre de princípio jurídico ou regra instituída em lei, não necessitando de declaração de vontade da pessoa. A segunda é a que decorre de obrigação do garante, que assumiu o ônus da garantia. No primeiro caso, a garantia evidencia-se um direito, uma prerrogativa ou uma segurança firmada legalmente. No segundo caso, a garantia é a fiança, o aval, o endosso, o abono, o penhor, a caução, a hipoteca, dizendo-se pessoal ou real, segundo as circunstâncias em que se manifesta, as quais, por sua vez, demonstram os traços dominantes e distintivos de cada espécie. E pode ser tida na equivalência da responsabilidade, quando num sentido generalizado. E, assim, garantia exprime a situação em virtude da qual o devedor é obrigado ou compelido a cumprir a prestação devida ao credor.

Ainda para De Plácido e Silva, “Garantia Locatícia. Compreende elementos acessórios garantidores do contrato de locação; representa ônus que a lei impõe ao inquilino, que possui o uso e gozo da coisa, para assegurar ao locador adimplemento da obrigação, em especial o pagamento do aluguel e encargos”.[10]

A Lei de Locações, ou também conhecida como Lei do Inquilinato nº 8.245/91 nos traz as modalidades de garantia que podem ser exigidas pelo locador do locatário num contrato de locação. Essas garantias podem ser tanto: a Caução, a Fiança, o Seguro de Fiança locatícia e a Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento.

A locação pode ser garantida tanto por garantias reais como pessoais, cujo elenco vem descrito na norma do art. 37 da Lei de Locação, modalidades estas citadas acima.

Sendo que a lei permite ao locador a escolha dentre as modalidades de garantia existentes, ao mesmo tempo a lei veda a utilização de mais de uma dessas modalidades de garantia num mesmo contrato de locação a fim de facilitar a locação por parte dos inquilinos e ao mesmo tempo coibir a cupidez dos locadores.

Não sendo observado o parágrafo único do artigo 37 da lei de locações, estará incorrendo o locador a uma penalidade que vem disciplinada no artigo 44, inciso II, da mesma lei. Ocorre que a garantia sobrejacente será nula. E em se tratando da contravenção penal, o simples fato de existir a dupla garantia já tipifica a infração, que será revertida em favor do locatário. E essa infração constante no artigo citado acima constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco a seis meses ou de multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado.

Das garantias locatícias será exposta uma breve definição de cada uma delas, tendo um enfoque maior no objeto de estudo deste artigo jurídico, que é a Caução.

A Fiança é a forma de garantia ainda mais utilizada no mercado imobiliário. Normalmente nos contratos de locação de imóveis o proprietário exige a responsabilidade do fiador até a efetiva devolução das chaves. Logo, vincula-se as obrigações que fluírem após a renovação do contrato. Ela é garantia estritamente pessoal. Ao afiançar o locatário, o fiador assume pessoalmente a obrigação de solver a dívida do afiançado, caso ele não a honre a tempo e hora. A Fiança pode ter prazo determinado, como ainda valor limitado, sem o que compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive despesas judiciais.

Fiança por definição legal é o contrato pelo qual uma pessoa se obriga por outra, para com o seu credor, a satisfazer a obrigação, caso o devedor não a cumpra[11].

Já o Seguro de Fiança locatícia, é uma modalidade de garantia convencional que deverá ser contratado junto a uma companhia seguradora, o qual abrange os encargos contratuais podendo ser limitado a um valor pré-determinado.

E por fim antes de chegarmos a abordar a modalidade de garantia objeto de estudo, a Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento é uma das modalidades de garantia em que o locatário oferece ao locador o seu fundo de investimento. Nessa modalidade inserida pela Lei nº 11.196/2005, possibilita ao locatário dar em garantia quotas de fundo de investimento, no caso de inadimplemento das obrigações contratuais.

A Caução nas definições de De Plácido e Silva significa que “Consoante sua própria origem, do latim cautio, de modo geral, quer expressar, precisamente, a cautela que se tem ou se toma, em virtude da qual certa pessoa oferece a outrem a garantia ou segurança para o cumprimento de alguma obrigação”.

Ainda nas definições de De Plácido e Silva, “a caução real é aquela que tem como suporte direitos reais de garantia, como hipoteca, penhor, anticrese, ou depósito em dinheiro, quer em títulos de crédito, quer em títulos da dívida pública.”[12]

A Caução trazida pela Lei de Locações poderá ser em bens móveis ou imóveis, ou ainda em dinheiro, sendo que nesta hipótese não poderá exceder ao equivalente a três meses de aluguel, e que deverá ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes, por ocasião de seu levantamento, como se observa na redação do artigo abaixo:

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

A Caução de bens móveis terá que ser feita em cartório de títulos e documentos para ter sua publicidade alcançada. Enquanto que para os bens imóveis terá que ser feita no registro imobiliário competente, com a devida averbação da matrícula. A caução estabelece sobre o bem um privilégio real, com preferência sobre os créditos quirografários. O devido registro da caução torna o ato público, com efeito com relação a terceiros. Tendo desta forma sua eficácia erga omnes.[13]

Já a Caução em dinheiro, fica limitada ao valor de três meses de aluguel e deverá ser depositada em caderneta de poupança regulamentada para esse fim. Nada impede que terceiro preste a Caução real, que poderá ser em dinheiro ou e outros bens, ficando assim o depósito em seu nome. Caso o valor se sobreponha ao valor especificado por lei, poderá o locatário pleitear o levantamento do excesso.

Ao final da locação, não restando qualquer débito por parte da obrigação pactuada, o locatário ou terceiro poderá fazer o levantamento do depósito com os seus acréscimos. O levantamento do depósito só poderá ser efetuado com a anuência dos contratantes, porém, se não houver essa anuência, somente poderá ser levantado o depósito mediante ordem judicial.

A Resolução n. 9, de 13 de agosto de 1979, do extinto Banco Nacional da Habitação, regulamenta o depósito em cadernetas de poupança de valores oferecidos como garantia da locação, a qual prevê que os valores em depósito serão levantados em conjunto com locador ou inquilino, salvo quando houver decisão judicial específica ou o locatário exibir a instituição depositária documento de quitação do locador.[14]

Por fim temos ainda a Caução em títulos e ações, a qual é em valores fiduciários como: letras de câmbio, títulos da dívida pública, ações de sociedades anônimas, certificados de depósitos bancários, etc., essas devem atender as mesmas regras da Caução de depósitos em dinheiro na caderneta de poupança. No caso dessa garantia ser diminuída ou desaparecer por força de falência, concordata ou liquidação das pessoas jurídicas emissoras, deverá o locatário substituí-las em trinta dias. Não efetivando a substituição no prazo legal, o locatário já estará caracterizado na infração legal, ensejadora da Ação de Despejo.

3. CONSEQUÊNCIAS DA DUPLA GARANTIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO
Sendo certa a abusividade da existência de 02 (duas) modalidades de garantia[15]temos como primeira consequência prática a nulidade de uma delas e posteriormente a aplicação de uma sanção penal de prisão simples de 05 (cinco) dias a 06 (seis) meses a qual pode ser convertida em sanção econômica ao Locador.

É de bom alvitre salientar que a infração legal cometida pela dupla garantia não acarreta em nulidade do contrato de locação, mas apenas da garantia locatícia em excesso.

O Superior Tribunal de Justiça ao analisar o parágrafo único do artigo 37 da Lei do Inquilinato assim se posicionou:

A exigência de dupla garantia em contrato de locação não implica a nulidade de ambas, mas tão somente daquela que houver excedido a disposição legal. [...] STJ. Resp. 868.220/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, 5ª turma, j. 27/09/2007, DJ 22/10/2007.

Posição mais acertada não poderia ter sido proferida pelo STJ sobre o tema. A inteligência da Lei se dá em manter uma paridade contratual entre as partes. Evitando que se exija do locatário diversas modalidades de garantia e ao mesmo tempo, preservando a direito do locador em ter um respaldo de que a obrigação contraída será honrada.

Desta forma, passamos a analisar uma a uma as suas consequências.

3.1 A GARANTIA SER CONSIDERADA NULA DE PLENO DIREITO
Tendo em vista que o contrato de locação permanece válido e que uma das garantias deve ser considerada nula, o conflito se dá em saber qual das modalidades de garantia deve prevalecer em detrimento da outra.

Analisando o caso concreto, mais especificamente o contrato de locação a ser discutido, poderemos nos deparar com duas opções: contrato de adesão ou contrato livremente formulado entre as partes.

Se acaso estivermos diante de um contrato de adesão pré-formatado pelo locador onde o locatário apenas adere às suas condições sendo-lhe drasticamente reduzido o poder de negociação das cláusulas contratuais deve-se facultar aos aderentes (locatários e eventuais fiadores) sobre qual cláusula deve ser tida como nula.

Tal premissa se deve à norma geral de que nos contratos de adesão as cláusulas terão interpretação favorável ao aderente (artigo 423 do Código Civil Brasileiro).

Para identificar se o contrato em questão é um contrato de adesão, igualmente chamada de contrato de massa, recorremos à definição dada por Arnold Wald:

Contratos de massa são os destinados a um número elevado ou indeterminado de contratantes, contendo cláusulas gerais ou padronizadas e celebrados com a simples adesão da outra parte.[16]

Apenas analisando o caso concreto é que se poderá concluir se tal contrato é ou não é um contrato de adesão.

Não sendo o contrato de locação discutido um contrato de adesão poder-se-ia discutir sobre a liberdade contratual e o princípio pacta sund servanda, acarretando em legalidade à clausula de conservação do imóvel e sua co-existência com outras modalidades de garantia locatícia.

Embora tal argumento aparente ser convincente para eximir o Locador de sua responsabilidade civil e criminal bem como para manter válidas as garantias existentes no contrato de locação esbarra-se na prevalência da norma pública à norma privada.

Não podem as partes dispor de forma contrária à Lei. Por certo que os contratos livremente pactuados representam a convergência de vontades dos contraentes. Todavia, tal convergência de vontades não pode afrontar o direito positivado, violando normas de ordem pública.

A diferença do contrato discutido ser ou não ser um contrato de adesão apenas infere na possibilidade de interpretação favorável aos aderentes. Nada há a se discutir em relação à aplicação ou não dos dispositivos da Lei do Inquilinato. Sendo certo que a própria Lei dispõe, de forma clara e objetiva, a sua aplicabilidade em toda em qualquer relação locatícia de imóveis urbanos, consoante seu artigo de número 45.

Desta forma, aplicando-se in totum a Lei 8.245/1991 continuamos a ter a impossibilidade de mais de uma modalidade de garantia locatícia. O impasse pode ser resolvido conforme o entendimento pacífico dos tribunais brasileiros no sentido de se excluir a mais gravosa ao locatário, tendo como fundamento legal a analogia do artigo 620 do Código de Processo Civil.

Vejamos exemplos de nossa ampla jurisprudência sobre o caso:

Despejo cumulada com cobrança de alugueres - decisão ultra-petita - inocorrência - dupla clausula penal - impossibilidade - exclusão da mais gravosa ao devedor - pagamento parcial do debito - clausula de desconto por pontualidade - validade - divisão dos ônus da sucumbência - recursos parcialmente providos. TJ-PR. AC: 1224006, Rel. Des. Noeval de Quadros, 7ª câmara (extinto TA), j. 10/08/1998, DJ 25/09/1998. (Grifo nosso)

Passamos agora a analisar uma terceira maneira de verificar qual das modalidades de garantia deve prevalecer, independente do contrato ser ou não ser um contrato de adesão.

Esta terceira forma de se analisar qual das garantias locatícias é a garantia sobrejacente leva em consideração o quesito temporal. Ou seja, a garantia contratual que primeiro surtiu efeito no mundo jurídico é a garantia que deve prevalecer.

Este raciocínio leva em consideração a aplicação prática da modalidade de garantia. A primeira modalidade de garantia utilizada na prática, independentemente de sua eficácia, é a que deve continuar vigorando devendo ser declarada nula de pleno direito a garantia adjacente.

Esta forma temporal (e não de eficácia) de se analisar qual das modalidades de garantia que deve prevalecer é a forma que vem sendo utilizada pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme passamos a expor:

Ao verificar a existência de dupla garantia no contrato locatício - nulidade prevista no parágrafo único do art. 37 da Lei nº 8245/91 - compete ao julgador auferir, no caso concreto, baseado em critérios objetivos, qual garantia deve subsistir. Não há como, a partir da interpretação do referido artigo de lei, concluir pela existência de hierarquia ou prevalência de uma determinada garantia sobre a outra. Recurso especial não conhecido. STJ. REsp 94.815/SP Rel. Ministro Felix Fischer, 5ª turma, j. 20/08/1998, DJ 28/09/1998. (Grifo nosso)

Embargos à execução de título extrajudicial - locação - cerceamento de defesa -... Omissis - fiança e caução, esta sob a alcunha de "taxa de conservação" - dupla garantia vedada pelo § único do artigo 37 da lei de locações, sem cominação legal de sanção expressa ao locador - por falta de previsão legal, deve-se invalidar somente a garantia instituída em excesso - critérios de exclusão doutrinário e jurisprudencial: ordem seqüêncial e aplicação do artigo 884, caput do código civil - a convergência de ambos aponta para a nulidade da fiança - benfeitorias - cláusula que exclui expressamente indenização a esse título - alegação de má-fé - ausência de qualquer prova nesse sentido- recurso conhecido e parcialmente provido”. TAPR – AC: 209426-4, Rel. Des. Anny Mary Kuss, 6ª câmara cível (extinto TA), J. 14/10/2002, DJ 25/10/2002. (Grifo nosso)

AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO - ARREMATAÇÃO - CONTRATO DE LOCAÇÃO - DUPLA GARANTIA - FIANÇA, PRESTADA ANTERIORMENTE, E CAUÇÃO - DECISÃO QUE INVALIDA A CAUÇÃO, PREVALECENDO A FIANÇA, POSTO PRESTADA EM PRIMEIRO LUGAR. PERMANECENDO O CONTRATO LOCATIVO COM GARANTIA, NO CASO A FIANÇA, VERIFICA-SE A CARÊNCIA DA AÇÃO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR - SENTENÇA MANTIDA - APELAÇÃO IMPROVIDA. TJPR - AC 370195-1, Rel. Des. Luiz Antônio Barry, 11ª câmara cível, j. 22.11.2006, DJ 12/01/2007. (Grifo nosso)

Nesta última jurisprudência mencionada o Emérito Desembargador Luiz Antônio Barry ao proferir seu voto o fez na seguinte forma:

Da garantia prestada. Não obstante a revelia verificada, o douto juízo a quoentendeu de adentrar ao mérito propriamente dito, examinando a dupla garantia verificada no contrato de locação. E, de se ver, a Lei do Inquilinato veda, no seu art.37, § único, o oferecimento de garantia em duplicidade no mesmo contrato de locação. A questão de fundo consubstancia-se em estabelecer qual das garantias prestadas em duplicidade deve prevalecer: a caução ou a fiança. Doutrina e jurisprudência assentaram-se no sentido de que em tais casos deve prevalecer a garantia principal, nesse sentido fala-se em garantia prestada em primeiro lugar, devendo ser desconsiderada a garantia prestada em excesso.

Por esta forma de se identificar qual a garantia válida teremos que a cláusula de conservação de imóvel, sendo dinheiro líquido do Locatário em poder do Locador acaba por ser uma garantia que suporta os danos da inadimplência mesmo antes dela ocorrer.

Desta feita, à partir do 1º minuto de atraso do locatício os valores caucionados em poder do Locador já estão suportando os efeitos da mora, sendo portanto, a modalidade de garantia que deve persistir no contrato de locação.

Se faz oportuno trazer à luz do presente estudo que em momento algum deve ser levado em consideração a eficácia da modalidade de garantia locatícia. Havendo duas modalidades de garantia locatícia prevalecerá a que primeiro surtiu efeitos, sejam eles satisfatórios ou não.

3.2 A PENALIDADE EM DECORRÊNCIA DA DUPLA GARANTIA
O artigo 43 inciso II da Lei do Inquilino prescreve que:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
...
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

A sanção penal prevista, via de regra, é convertida em sanção econômica, motivo pelo qual nosso estudo se limitará a ela.

O texto de Lei menciona expressamente que o valor da multa será revertida em favor do Locatário. Desta forma tem-se que o titular do crédito gerado pela infração legal cometida pelo Locador é o Locatário.

A fixação do quantun indenizatório dependerá do caso concreto, levando-se em consideração o poder econômico das partes bem como a existência, ou não, de má-fé por parte do Locador.

Havendo inadimplência de obrigações pecuniárias do Locatário este crédito decorrente da dupla garantia deve ser compensado, nos termos do artigo art. 368 do Código Civil, que assim preconiza: "Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem."

Em que pese ser o Locatário o titular do crédito oriundo da infração legal cometida pelo Locador não há empecilhos de nenhuma ordem que tal crédito seja solicitado pelos fiadores em eventual peça de embargos à execução.

Como vimos anteriormente, havendo a cláusula de conservação de imóvel e fiança a garantia a ser tida como válida é a cláusula de conservação do imóvel. Desta forma, nos casos em que o fiador venha a ser demandado judicialmente para pagar débitos decorrentes do contrato de locação ele tem legitimidade para solicitar sua ilegitimidade passiva bem como requerer a penalidade econômica a ser imposta ao Locador em favor do Locatário, requerendo a compensação de valores.

A nosso ver, tal requerimento deve ser feito de forma subsidiária ao pedido de ilegitimidade passiva. Isto pois, no caso remoto do magistrado não se convencer de que a garantia da fiança é a garantia em excesso, o fiador continuará a fazer parte da demanda sendo responsável pelos débitos do locatário.

Desta forma, sua participação na lide seria direta. O pleito de que se aplique a norma de ordem pública a fim de se ter a compensação de valores (crédito decorrente da multa com os valores devidos pelo locatário) para que o valor a ser suportado por ele seja reduzido está amparado em nosso devido processo legal pelo princípio da ampla defesa.

Neste hipotético caso processual, a posição do fiador é para além da figura do terceiro interessado, sendo parte direta da demanda objetivando a utilização do direito positivado a seu favor.

Tal legitimidade se dá em virtude do assunto ser norma de ordem pública. Assim sendo, competiria ao juiz conhecê-la de ofício podendo ser alegada em qualquer tempo ou grau de jurisdição[17].

4. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Ante todo o exposto pode-se concluir que a existência de cláusula de conservação do imóvel, com a consequente cobrança de valores para assegurar a restituição do imóvel nos termos da vistoria de entrada, constitui uma garantia locatícia que se assemelha à caução, feita de forma parcelada.

Sendo, portanto, uma garantia locatícia, impede que seja utilizada uma segunda modalidade de garantia que não seja a caução. Desta forma, impede-se que seja incluído neste contrato fiadores ou seguro fiança.

Havendo num mesmo contrato duas modalidades de garantia locatícia, uma delas deve ser considerada nula de pleno direito. Analisando o caso concreto é que se poderá chegar a uma conclusão de qual garantia locatícia deve ser anulada.

Os parâmetros para se averiguar qual a garantia que permanece válida são 03 (três): o contrato de locação é contrato de adesão ou convergência de vontades; qual a garantia mais gravosa ao locatário; e, por fim, qual modalidade de garantia surtiu efeitos no mundo jurídico em primeiro lugar.

Uma vez identificada qual garantia permanece e qual é nula passa-se à aplicação da sanção em decorrência da infração legal. Embora a legislação possibilite uma sanção penal, o que se vê na prática é a aplicação de sanção econômica.

Tal sanção econômica será, conforme os critérios do magistrado, de 03 (três) a 12 (doze) vezes o valor do aluguel revertida em favor do Locatário.

Esta sanção econômica decorre de norma de ordem pública, podendo ser arguida pelo próprio Locatário ou pelos Fiadores que porventura figurem no contrato de locação. Como exposto anteriormente, só se justifica o pleito dos fiadores para que haja a compensação de valores com os débitos do Locatário a fim de se ver diminuída sua dívida, posto que o titular do crédito desta multa é, indiscutivelmente, o Locatário.

5. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
AGHIARIAN, Hércules. Curso de direito imobiliário. 11 ed. São Paulo: Atlas, 2012.
BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentários à lei do inquilinato. 2 ed. São Paulo: Saraiva, 1997.
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DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. vol. VII, 22 ed. São Paulo: Saraiva, 2008.
FILHO, Nagib Slaibi e SÁ, Romar Navarro de. Comentários à lei do inquilinato. Rio de Janeiro: Forense, 2010.
FRANCO, Vera Helena de Mello. Contratos: direito civil e empresarial. 2 ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2011.
FRANGALI, Michele. Garanzia (Diritto Privato), in Enciclopedia Del Diritto. Vol. 18. Milano, 1969.
SILVA, De Plácido e. Vocabulário Jurídico. 20 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002.
TUCCI, Rogério Lauria e AZEVEDO, Alvaro Villaça. Tratado da locação predial urbana. 1 ed., 3. Tiragem. São Paulo: Saraiva, 1988.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos em espécie. vol. III, 10 ed. São Paulo: Atlas, 2010.
Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº 8.245, de 18 de outubro de1991. 10 ed. São Paulo: Atlas, 2010.
WALD, Arnold. Direito Civil. Direito das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. 21 ed. Rio de Janeiro: Saraiva, 2013.
[1] Advogado graduado no Centro Universitário Curitiba - Unicuritiba. Pós Graduado em Direito Imobiliário na Universidade Positivo. Acadêmico do curso de Pós Graduação em Contratos no Centro Universitário Curitiba - Unicuritiba e acadêmico do curso de Pós Graduação em Processo Civil no Instituto Bacellar. Email: flavio@ebadvogados.com.br.
[2] Procuradora do Município de Colombo/PR. Advogada graduada na Universidade Tuiuti do Paraná. Pós Gradua em Direito Imobiliário na Universidade Positivo. Email: taipavin@hotmail.com.
[3] Professor Universitário graduado em Administração de Empresas pela UFPR; Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Curitiba; Graduado em Licenciatura Formação Pedagógica de Docentes pela UFPR; Pós graduado em Direito Civil e Processual Civil pela Universidade Cândido Mendes; Mestre em Direito pela PUC/PR; Doutor em Direito pela PUC/PR.
[4] Artigo 37, parágrafo único da Lei 8.245/1991.
[5] Artigo 43, inciso II da Lei 8.245/1991.
[6] Artigo 368 do Código Civil Brasileiro.
[7] TUCCI, Rogério Lauria e AZEVEDO, Alvaro Villaça. Tratado da locação predial urbana. 1 ed., 3 tiragem. São Paulo: Saraiva, 1988, p. 329-30.
[8] FRANGALI, Michele. Garanzia (Diritto Privato), in Enciclopedia Di Diritto. Vol. 18. Milano, 1969, p. 453-4.
[9] TUCCI, Rogério Lauria e AZEVEDO, Alvaro Villaça. Tratado da locação predial urbana. 1 ed., 3 tiragem. São Paulo: Saraiva, 1988, p. 329-31.
[10] SILVA, De Plácido e. Vocabulário Jurídico. 20 ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2002, p. 378-79.
[11] BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentários a Lei do Inquilinato. 2 ed. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 188.
[12] SILVA, De Plácido e. Vocabulário Jurídico. 20 ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2002, p. 160-62.
[13] VENOSA, Silva de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº8.245, de 18 de outubro de 1991. 10 ed. São Paulo: Atlas, 2010, p. 170-71.
[14] FILHO, Nagib Slaibi e SÁ, Romar Navarro de. Comentários à lei do inquilinato. Rio de Janeiro: Forense, 2010, p. 269.
[15] Conforme Artigo 37§ único da Lei 8.245/1991.
[16] WALD, Arnold. Direito Civil. Direito das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. 21 ed. Rio de Janeiro: Saraiva, 2013.
[17] Há de se tomar cuidado quando se fala que normas de ordem pública podem ser arguidas em qualquer tempo ou grau de jurisdição. Embora nosso direito positivado assim estabeleça é cediço que o os tribunais superiores (STF e STJ) requerem, como forma de pressuposto de admissibilidade dos recursos o chamado "pré-questionamento".

Flávio Henrique Eickhoff [1]
Taisa Pavin Wendrechovski [2]
Orientador: Prof. Dr. Marcelo Ribeiro Losso [3]
Fonte: Jus Brasil