quinta-feira, 30 de dezembro de 2010

FELIZ ANO NOVO!!!


QUE 2011 SEJA UM ANO DE
VITÓRIAS PARA TODOS NÓS!

IMÓVEL: REQUISITOS DE DESEMPENHO X PATOLOGIAS E INCONFORMIDADES


LICHTENSTEIN (1985) conceitua desempenho como o comportamento de um produto quando em uso. No caso da construção civil, este produto pode ser tanto o sistema “edifício”, os vários subsistemas que o compõem (estruturas, instalações, vedações, etc.), ou os próprios componentes que formam um determinado subsistema.
AMORIM (1989) ressalta que o conceito fundamental da concepção sistêmica reside no princípio de que os produtos (projetos, sistemas, componentes, etc.) podem ser descritos e o seu desempenho medido, sem que seja necessário pensar nas partes que os compõem.

Segundo ele, as necessidades básicas para a utilização desse conceito em relação a uma edificação, ou a partes dela, são: identificação das necessidades dos usuários da edificação, identificação dos desgastes a que estará sujeita, identificação dos requisitos de desempenho que ela deverá atender para satisfazer às necessidades dos usuários, e aplicação de critérios e métodos de avaliação confiáveis para a verificação do atendimento a esses requisitos.

Por outro lado, compreende-se por requisito de desempenho a formulação qualitativa das propriedades a serem alcançadas pelo edifício, ou por suas partes, de maneira a atender determinadas necessidades do usuário. Os requisitos de desempenho são relativos ao uso propriamente dito da edificação, à resistência que esta deverá oferecer aos desgastes que sobre ela atuam e às conseqüências que ela produzirá sobre o meio ambiente.

De forma bastante geral, pode-se afirmar que já incorre numa patologia (problema real, com sintomas já manifestos) ou numa inconformidade (problema potencial ou já instalado e ainda sem sintomas aparentes) todo sistema ou subsistema que não atende algum requisito de desempenho, particularmente aqueles textualmente exigidos por legislação específica, regulamentação ou normalização técnica.

ASPECTOS LEGAIS, REGULATÓRIOS E NORMATIVOS

Quando o empreendimento que resulta numa edificação implica numa relação de consumo, ele é regido pela Lei nº 8.078 de 1990, o Código de Defesa do Consumidor, cujo artigo nº 39 (Seção IV: “Das Práticas Abusivas”) reconhece o CONMETRO como entidade com atribuição legal para elaborar e expedir regulamentos técnicos (RT’s), na ausência de normas expedidas por órgão oficiais competentes (estas efetivamente com força de lei, como aquelas emitidas por agências reguladoras governamentais).

Dessa forma, na sua ausência, valem as normas aprovadas e registradas pelo CONMETRO, cuja Resolução nº 6/92 reconhece e legitima como normas brasileiras aquelas homologadas pelo Foro Nacional de Normalização, que, ao serem nele registradas, passam a receber a designação "NBR" (Norma Brasileira Registrada no CONMETRO).

A Resolução nº 7/92 do CONMETRO designou a própria Associação Brasileira de Normas Técnicas (uma entidade privada sem fins lucrativos, reconhecida de Utilidade Pública) o Foro do Sistema Nacional de Normalização, com atribuição, em seu nome, de elaborar normas técnicas.

Dessa forma, por delegação de competência, a observância das normas técnicas da ABNT em projetos de engenharia cujo produto resulta em relação de consumo, até então de caráter facultativo, representando apenas uma referência técnica, ao menos desde 1992 tornou-se compulsória, amparada pelo artigo nº 39 do Código de Defesa do Consumidor.

Desde então, quaisquer inconformidades normativas verificadas nos sistemas hidráulicos prediais de uma edificação, relativas às normas técnicas correlatas da ABNT, sejam nos respectivos projetos, seja no que nela se encontra efetivamente instalado, constituem patologias, manifestas ou potenciais.

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quarta-feira, 29 de dezembro de 2010

TRIBUTAÇÃO NA COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS


Em tempos de crise financeira mundial, necessário se faz uma maior e mais aprofundada reflexão quanto a incidência de tributos nas relações comerciais e, em especial, nas transações imobiliárias, que é o foco desta análise.

Temos no Brasil um emaranhado de normas, as quais, muitas vezes, passam desapercebidas pelos contribuintes, causando recolhimento de tributos indevidos ou ainda de forma equivocada.

Neste contexto, lembramos aos leitores das leis 9.250/1995, 11.196/2005 e Decreto 3.000 de 1999, normas estas que oportunizam aos contribuintes que se enquadram nas hipóteses de isenção, deixar de recolher aos cofres públicos o Imposto de Renda sobre os valores correspondentes ao ganho de capital em determinadas transações imobiliárias.

Assim, o cidadão interessado em comprar ou vender seu imóvel deve ficar atento, pois pode enquadrar sua negociação nas hipóteses legais de isenção do Imposto de Renda, fazendo com que o negócio fique menos oneroso e que fique facilitado o pagamento de outras despesas inerentes à compra e venda, como por exemplo a Escritura Pública de Compra e Venda, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) ou, ainda, o Registro da Escritura Pública de Compra e Venda.

São várias as hipóteses de isenção. A primeira e mais comum, está relacionada ao valor do bem objeto da transação, ficando isentas da incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital as vendas de imóveis até o valor limite de R$ 35.000,00, conforme determina o artigo 22 inciso II da lei 9.250 de 1995, alterado pela lei 11.196 de 2005.

A segunda hipótese de isenção também está relacionada ao valor do bem, conforme determina o artigo 23, da lei 9.250 de 1995, pelo qual o contribuinte que vender seu único imóvel, até o valor limite de R$ 440.000,00, fica isento do pagamento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos 5 anos.

Ressaltamos que neste caso o contribuinte deverá observar três situações distintas para se beneficiar da isenção concedida, quais sejam: a) ser proprietário de apenas um imóvel; b) não haver realizado qualquer outra alienação de imóveis nos últimos 5 anos e, c) vender o imóvel até o valor limite de R$ 440.000,00.

A terceira hipótese de isenção vem determinada no artigo 39 da lei 11.196/2005, através da qual aqueles que possuem interesse na venda de seu imóvel residencial para aquisição de novo imóvel residencial, poderão se beneficiar da isenção sobre o ganho de capital da venda de seu primeiro imóvel.

Para que o contribuinte possa se utilizar deste benefício, deverá o mesmo adquirir o novo imóvel residencial dentro do prazo de 180 dias da venda de sua residência antiga, devendo, ainda, ser pessoa física residente no País, bem como o novo imóvel residencial deverá localizar-se no território brasileiro. Lembrando, também, que este benefício poderá ser utilizado somente uma vez a cada 5 anos.

Importante ressaltar aos leitores que para a utilização desta hipótese de isenção, o valor integral do ganho de capital deverá ser aplicado na compra de outro imóvel residencial. Caso o contribuinte adquira um imóvel residencial e outro não, somente o ganho de capital aproveitado na compra do novo imóvel residencial será isento da tributação. Da mesma forma ocorrerá se o contribuinte não utilizar o valor total da venda para a aquisição do novo imóvel residencial, momento em que será tributado o ganho de capital não utilizado, proporcionalmente.

A quarta hipótese de isenção ocorre quando da desapropriação do imóvel pelo Poder Público, seja a União Federal, os Estados ou Municípios. Neste caso, mesmo existindo divergências na Doutrina e na Jurisprudência, nos filiamos à corrente majoritária, que defende a inexistência de ganho de capital, vez que o pagamento da desapropriação meramente recompõe o patrimônio do desapropriado, bem como lhe dá a justa indenização, expressa no artigo 182 § 3º e 183 caput da Constituição Federal, constituindo-se, portanto, em indenização, não sujeita a tributação pelo Imposto de Renda.

A Quinta e última hipótese de isenção de que trataremos, diz respeito a possibilidade de isenção sobre o ganho de capital na venda de imóveis adquiridos até 1969, ficando os proprietários dispensados do recolhimento, observando-se que, para os imóveis adquiridos nos anos seguintes, deverá ser aplicada tabela regressiva de alíquota, conforme determina o artigo 139 do Decreto 3.000 de 1999.

Outra possibilidade de reduzir a carga tributária na transação imobiliária se dá quando o contribuinte erigiu benfeitorias sobre o imóvel, realizou reformas e ampliações, podendo as mesmas ser agregadas ao custo de aquisição, diminuindo, por conseqüência, o ganho de capital para a incidência do Imposto de Renda quando de sua venda, através da apresentação das respectivas Notas Fiscais.

Não esqueça, caro leitor, antes de vender ou comprar seu imóvel, verifique toda a documentação inerente à negociação, através de um corretor de imóveis habilitado, bem como analise a incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital na respectiva venda, evitando recolhimento de tributos indevidamente.

Fonte: Adelino Venturi Junior
Venturi Silva Advogados & Consultores

A NECESSÁRIA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA CONTEMPORÂNEA NOS PROCESSOS JUDICIAIS


Nas regiões com veloz desenvolvimento - mesmo que episódico - os laudos de avaliação se desatualizam com crescente rapidez, situação que finda sendo enfrentada em todas as ações judiciais, nas quais objetive o litígio o valor do patrimônio imobiliário ou a sua renda, ou ocorra caução ou penhora de imóvel.

A apuração do valor dos imóveis ou do rendimento respectivo exige o estudo de vários elementos[1] informativos e relevantes, de onde a essencialidade dos laudos periciais, cuja metodologia tem sido sofisticada, em prol do atendimento das sucessivas mutações econômicas (expressão de diversos fatores, evidentemente) vivenciadas no país e em especial, em alguns locais.

Os peritos enfrentam problemas complicados, de variadas ordens, podendo ser recordados de pronto, aqueles referentes à base de dados. Por exemplo, escrituras (que retratariam os valores entabulados pelos interessados diretos, certificando negócios efetivos) são de difícil ou dispendioso acesso e interpretação; é sempre presente a dúvida sobre os preços efetivamente praticados (que nem sempre são aqueles anunciados na propaganda).

Em adição, existem as surpresas decorrentes de novas obras locais, de movimentos ou pleitos de associações de moradores, da segurança[2] pública na região, de restrições ambientais, de novas disciplinas edilícias ou de decisões do governo local. Estas são poucas dentre as incontáveis ilustrações dos temas que sempre têm fortíssimas conseqüências sobre o valor dos imóveis.

Essa diversidade de alterações dos fatos tem provocado o envelhecimento precoce das avaliações, é possível observar. A engenharia identificou a questão, prevendo o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE[3], que “Nos casos de exame de dados não contemporâneos, é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, devendo, nesse caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à fonte”. Em outras palavras, a singela aritmética calçada em índices de inflação, pode levar a apuração de valor enganado, errado.

Convém anotar, não raros conceitos, ao longo dos anos, passaram a ser descartados nas perícias, tais como os porcentuais de remuneração (por anos e anos se teve como dogma, a fixação de aluguel correspondente a 10% a 12% anuais, sobre o valor do imóvel, embora tal não se praticasse, na verdade) e de resto, substituídos por mais modernos e por novas necessidades[4], findando contemplados em normas técnicas[5].

Aliás, na apuração e na apreciação de dados díspares, é forte condicionante do sucesso, a colaboração das partes, até para que não se redunde em erro[6], sendo clara a lei ao dispor sobre o acompanhamento da perícia pelas partes e a possibilidade de elas apresentarem quesitos suplementares durante as diligências periciais[7] ou mesmo, exigirem esclarecimentos. Curial, dessas atividades só decorrerá resultado concreto se assistidas as partes por especialistas[8], pois afinal, trata-se de apuração técnica.

Pois bem, enxerga-se sempre como solução possível, a formação da convicção judicial com elementos outros que não aqueles apuráveis e estampados somente nos laudos técnicos. É a aplicação no artigo 436, do Código Processual Civil: “O juiz não está adstrito ao laudo pericial, podendo formar a sua convicção com outros elementos ou fatos provados nos autos”.

Realmente, desde que o juiz identifique os fatos que formaram sua convicção, poderá apreciar livremente a prova (art. 131, do CPC) e, na elaboração lógica que resultará na sentença, utilizar-se-á das máximas de experiência[9] e dos fatos notórios, que independem de prova e hão de integrar a cultura do julgador, membro que é da coletividade que bem conhece tais inteligências e evidências[10].

Porém, a singela apreciação de outros elementos de prova em confronto com laudos cientificamente elaborados tem se mostrado tarefa árdua. Percebe-se, crescentemente, na incessante perseguição do valor exato e contemporâneo como pressuposto da distribuição da justiça, que tais elementos de convicção têm se prestado não à imediata fixação, pelo juiz, de valor divergente do alcançado em laudo, mas na base lógica da determinação de confecção de um novo laudo, aperfeiçoado e consentâneo com a realidade.

Sensível, a jurisprudência[11] (buscando base no artigo 683, do CPC) tem proclamado necessária nova avaliação:

a) Pois “a simples atualização pela correção monetária é inviável, uma vez que existem diferentes fatores que devem ser considerados para a fixação do valor de um bem” [12], impondo nova avaliação (a anterior, no caso, contava com cinco anos) mesmo após a arrematação em hasta pública, único meio de ser aquilatada a prática de preço vil, anotado que a arrematação se fizera por importe superior a 60% do valor atualizado da avaliação;

b) Distinguindo a atualização monetária, da avaliação: “Valor do bem penhorado. Atualização monetária. Legalidade de sua determinação de ofício, em nada equivalente a nova avaliação” [13];

c) Dando por excessivo o transcurso de “quase três anos” desde a avaliação e jogando luz sobre outras provas: “imperiosa a necessidade de atualização do valor da avaliação do bem levado à hasta pública, especialmente considerando que decorreu lapso temporal de quase três anos entre a avaliação e a realização da hasta pública, a fim de se evitar eventual enriquecimento sem causa do arrematante, em detrimento do executado” e aduzindo ser prudente a nova avaliação “sempre que houver evidências concretas de dessemelhança significativa entre a avaliação procedida e atualização”;

d) Se “além da avaliação imobiliária e reportagens acostadas pelo recorrente com vistas a demonstrar a valorização do imóvel, consta também certidão em que o Poder Público Municipal avalia o bem...” [14] em valor superior ao encontrado no laudo judicial, confrontando, portanto, a avaliação encartada naqueles autos judiciais com os outros elementos provados;

e) Quando “os elementos trazidos aos autos pelo agravante indicam provável defasagem no valor arbitrado pelo perito do juízo” [15], preferindo sanar a dúvida (“provável defasagem”) através da elaboração de novo laudo;

f) Porque “forçoso é convir que constitui fato notório que a Municipalidade de São Paulo implementou obras viárias de relevo na região em que situado o imóvel penhorado (...), que podem ter importado em valorização do bem em vulto que se denote incompatível com a mera atualização monetária da avaliação realizada há aproximadamente quatro anos”[16], trazendo conhecimento corrente aos autos e dando por demasiado o transcurso de “quase quatro anos” desde a elaboração do laudo, buscando justiça ao dispor “talvez, pelo tempo decorrido, a dúvida seja uma simples decorrência da flutuação do mercado. De qualquer modo, se impõe a realização de outra avaliação, através de laudo, com o fito de outorgar o justo valor ao bem, mesmo porque, a avaliação dispõe de estabilidade apenas relativa”;

g) Que “o pedido de reavaliação do bem é possível, haja vista a possibilidade de prolongamento por anos da fase que medeia a avaliação e a efetiva alienação do bem penhorado, sendo normal a eventual desvalorização ou valorização deste bem” [17], enfrentando assim a conseqüência do passar dos anos entre a avaliação e o leilão;

h) “Não bastasse o decurso de mais de cinco anos desde a avaliação, a parte devedora acostou aos autos, ainda, matérias acerca da valorização dos imóveis usados, nos anos de 2008 e 2009 (...), além de cotações de imóveis residenciais similares ao constrito” [18], ou seja, apreciando reportagens e pesquisas publicadas em jornais;

i) Diante da “apresentação de fatos novos que recomendam atualizar a avaliação à vista da alteração do zoneamento e da implantação em área vizinha de retroporto”, numa situação em que “agora, os co-executados trazem elementos relativos a fatos novos, dos quais pode ter decorrido uma grande valorização do imóvel e que podem fazer possível seu aproveitamento para satisfação da execução sem outros gravames para os devedores e podem tornar interessante a proposta de seu aproveitamento como área de preservação permanente, mais útil, do ponto de vista ambiental, do que o dinheiro que possa ser obtido em alienação judicial...”[19], analisando com eficácia, além da necessidade de nova avaliação, o binômio concernente ao efetivo interesse do credor e a menor onerosidade ao devedor;

j) “Para tornar a execução menos onerosa ao devedor (CPC, art. 620) o Juiz pode, de ofício, determinar nova avaliação do bem. Nada no art. 683 do CPC veda tal possibilidade” [20], buscando a sempre desejável supremacia da justiça.

Em suma, aos tradicionais motivos de nova avaliação, dentre eles sempre destacada a primazia do tempo (que hoje, apura-se com a contagem de pouquíssimos anos, quiçá meses, conforme a situação concreta) decorrido entre a avaliação e o ato expropriatório ou a conclusão judicial, as modernas circunstâncias com repercussão no valor dos imóveis e os cada vez mais acessíveis meios de informação, têm sido considerados como mote de novas avaliações, único meio de subsidiar decretos judiciais estritamente legais e justos. Notas:
[1] A par dos dados tradicionalmente considerados e dos meios utilizados, foram desenvolvidas pesquisas interessantes e com clara repercussão na avaliação imobiliária. Dentre elas, vale lembrança daquelas resultantes em: “índice de custos condominiais”, “VSO – venda sobre oferta”, “comportamento dos valores médios contratados”, “quantidade de ações locatícias ajuizadas”, do Secovi-SP ou de “vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo”, da Embraesp. São claros indicadores das tendências de mercado e cumpre, aos especialistas, interpretá-los e considerá-los.

[2] No momento da avaliação e diante das expectativas vislumbráveis conforme o local e as características do próprio imóvel.

[3] “11.3 Recomendações” da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/2005, que atende as exigências do item 8.2.1.4.2 da NBR 14653-2 de 2004, da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

[4] Como é o caso da possibilidade de submissão dos laudos a auditorias por instituições financeiras, que operem com base no valor do imóvel ou na renda exata auferível. Por evidente, tal somente é possível com a expressão de critérios claros e bases passíveis de conferência.

[5] Para a Professora Anna Cândida da Cunha Ferraz: “Assim, as Normas Técnicas Brasileiras, por imporem condutas restritivas de liberdades fundamentais (liberdade de iniciativa, de indústria, de comércio etc.) e destinarem-se a proteger o exercício de direitos fundamentais (direito à vida, à saúde, à segurança, ao meio ambiente etc.) expressam, como se disse acima, atividade normativa material secundária do Poder Público, ou, como ensina a doutrina, podem ser qualificadas de atos normativos equiparados à lei em sentido material, por retirarem sua força e validade de “norma” impositiva de conduta de atos legislativos e regulamentares do ordenamento jurídico brasileiro.” (“O posicionamento institucional da ABNT e das normas técnicas no quadro dos direitos fundamentais” “in” Revista Mestrado em Direito, Osasco (SP), Ano 6, n.1, 2006, p. 63-95)(SIC)

[6] Ao Superior Tribunal de Justiça (Agravo nº. 40639, Relator Ministro Hélio Mosimann, julgado em 10/09/1993) chegou um emblemático caso em que o avaliador judicial considerou que o bairro do Leblon, no Rio de Janeiro, malgrado notória sede de famosas e musicadas atividades urbanas, seria uma zona rural. É exemplo da necessária atenção dos especialistas que hão de assistir as partes.

[7] É o que dispõem os artigos 425, 431-A e 435, do CPC, cujo não cumprimento pode até culminar na nulidade da perícia (Recurso Especial nº. 806266, STJ, Relator Ministro Gomes de Barros, julgado em 18/10/2007).

[8] Jungidos às normas técnicas, seja em atenção ao “estado da arte”, seja por lei. Os engenheiros, os arquitetos e os agrônomos, lembra-se, atentam ao Código de Ética (Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) que prevê a atenção às “normas aplicáveis”, que não são somente as leis em sentido estrito.

[9] Em homenagem à precisão, lembra-se que “máximas de experiência” não englobam conhecimento particular de fatos ou habilidade técnica do juiz.

[10] Por exemplo, o senso comum não duvida da valorização imobiliária decorrente da instalação do metrô, na caótica São Paulo. Em que montante se alterará o valor do imóvel específico diante da notícia de ereção de nova linha, só um laudo pericial atual poderá apurar.

[11] As transcrições de julgados foram extraídas de ementas e dos corpos dos acórdãos citados, material colhido pela internet nos Tribunais referidos.

[12] Apelação cível nº. 70030788798, TJRS, Relatora Desembargadora Ana Maria Nedel Scalzilli, julgado em 17/12/2009.

[13] Embargos de Declaração no Recurso Especial nº.82068, STJ – Corte Especial, Relator Ministro José Dantas, julgado em 18/02/1998.

[14] Agravo de Instrumento nº. 700241285062008, TJRS, Relator Desembargador Glêncio José Wasserstein Hekman, julgado em 05/05/2008.

[15] Agravo de Instrumento nº. 70012371399, TJRS, Relator: Desembargador Armínio José Abreu Lima da Rosa, julgado em 25/07/2005.

[16] Agravo Regimental nº. 2.000.689-3/81, TJSP, Relator Desembargador João Camillo de Almeida Prado Costa, julgado em 12/04/2005.

[17] Agravo de Instrumento nº. 200702011127-1, TJDFT, Relator Desembargador Natanael Caetano, julgado em 24/10/2007.

[18] Agravo de Instrumento nº. 70035411859, TJRS, Relator Desembargador Orlando Heemann Júnior, julgado em 06/04/2010.

[19] Agravo de Instrumento nº. 783216-5/5-00, TJSP, Relator Desembargador Antonio Celso Aguilar Cortez, julgado em 11/09/2008.

[20] Recurso Especial nº. 299120, STJ, relator Ministro Gomes de Barros, julgado em 12/04/2005.

Fonte: BUSHATSKY, Jaques. A necessária avaliação imobiliária contemporânea nos processos judiciais. Conteudo Juridico, Brasilia-DF: 22 nov. 2010. Disponivel em: http://www.conteudojuridico.com.br

INFLAÇÃO PELO IGP-M FECHA O ANO EM 11,32%

A inflação medida pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) encerrou o ano em 11,32%, a maior taxa anual desde 2004. O resultado de 2010, anunciado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), é bem diferente da deflação de 1,72% apurada no ano passado, a primeira registrada desde o início da série histórica, em 1989. Em dezembro, o IGP-M registrou inflação de 0 69%, ante 1,45% em novembro.

O resultado mensal veio abaixo das estimativas dos economistas, que esperavam inflação de 0,70% a 0,85%, com mediana de 0,77%. Já a variação do IGP-M em 2010 ficou levemente abaixo das projeções dos analistas, que previam de 11,33% a 11,49%.

A FGV anunciou ainda os resultados de dezembro dos três indicadores que compõem o IGP-M. O Índice de Preços por Atacado - Mercado (IPA-M) subiu 0,63% este mês, ante elevação de 1,84% em novembro. Por sua vez, o Índice de Preços ao Consumidor - Mercado (IPC-M) apresentou elevação de 0,92% em dezembro, ante aumento de 0,81% em novembro. Já o Índice Nacional do Custo da Construção - Mercado (INCC-M) registrou alta de 0,59% em dezembro, ante avanço de 0,36% em novembro.

O período de coleta de preços para cálculo do IGP-M deste mês foi do dia 21 de novembro a 20 de dezembro. O indicador é bastante usado para reajustar os contratos de aluguel no Brasil.

terça-feira, 28 de dezembro de 2010

CONVERGÊNCIA DO SISTEMA CONTÁBIL BRASILEIRO AO PADRÃO INTERNACIONAL GERA PROBLEMAS DE ADEQUAÇÃO ÀS EMPRESAS DO RAMO IMOBILIÁRIO


Desde 2007, o Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) aprovou pronunciamentos técnicos cujo objetivo é convergir o sistema contábil brasileiro ao padrão internacional, o International Financial Reporting Standards (IFRS), o que pode gerar problemas de adequação aos departamentos financeiros e contábeis das empresas do ramo imobiliário. Em relação ao setor imobiliário, a principal questão refere-se ao tratamento contábil dado às receitas e despesas. Para isso, houve a classificação dos contratos em: contrato de construção - aqueles negociados para a construção de um ativo único (ex. edifício) ou de diversos ativos relacionados (ex. planta industrial); contrato de prestação de serviços - aqueles em que a entidade não é obrigada a comprar ou fornecer os materiais de construção, sendo sua obrigação apenas a prestação dos serviços relacionados à construção; e contrato de venda de bens - aplicáveis aos contratos de venda decorrentes da incorporação de unidades imobiliárias.

Diante dessa classificação, é importante observar a diferença das atividades das construtoras e das incorporadoras. As primeiras necessariamente realizam a obra ao passo que as incorporadoras poderão realizar a construção do imóvel diretamente ou contratar terceiros - as construtoras - para fazê-lo. A incorporadora, por sua vez, deverá ser proprietária do terreno, promitente compradora, construtora ou corretora de imóveis (art. 31 da Lei nº 4.591, de 1964). A construtora poderá ser qualquer sociedade ou profissional qualificado. Anteriormente, as sociedades brasileiras que atuavam no setor imobiliário obedeciam ao critério do percentual de conclusão da obra (Percentage of Conclusion - POC) na elaboração das demonstrações financeiras, sendo as receitas reconhecidas de acordo com o desenvolvimento do empreendimento imobiliário. Após os novos pronunciamentos, há sugestões no sentido de que a maior parte das receitas das incorporadoras deverá ser reconhecida apenas no momento da entrega da unidade imobiliária.

De acordo com estudo feito pelo Credit Suisse essa mudança proporcionaria uma baixa média de 43% no ganho líquido e uma redução de 25% no patrimônio líquido para essas empresas. A questão que motivou essa alteração refere-se ao momento da transferência dos riscos e benefícios para o comprador do imóvel. De acordo com o padrão internacional, isso ocorreria na entrega da unidade imobiliária, devendo as receitas serem reconhecidas nessa ocasião. Contudo, esse entendimento não pode ser visto como absoluto. As promessas de compra e venda no setor imobiliário são irrevogáveis e irretratáveis. Isso significa que as partes não poderão desistir do negócio. Apesar de consideradas como promessas, por não haver a efetiva transferência jurídica da propriedade (essa só ocorre com o registro da escritura pública no Cartório de Imóveis), são contratos com grande potencial de eficácia jurídica.

Fonte: Bahia Econômica

sexta-feira, 24 de dezembro de 2010

ILEGALIDADE DA EXIGÊNCIA DE CERTIDÃO NEGATIVA, JUDICIAL E ADMINISTRATIVA COMO PRÉ-REQUISITO PARA O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO


ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. INSCRIÇÃO PROFISSIONAL. EXIGÊNCIA DE CERTIDÃO NEGATIVA, JUDICIAL E ADMINISTRATIVA. ART. 8º, § 1º, “E”, RESOLUÇÃO COFECI 327/1992. ILEGALIDADE.

I. É ilegal, por falta de amparo na Lei 6.570/1978, que regulamenta o exercício da profissão de corretores de imóveis e por se tratar de norma restritiva ao exercício profissional (art. 5°, II, CF), a alínea “e” do § 1º do art. 8º da Resolução Cofeci 327/1992, que condiciona o deferimento da inscrição definitiva nos quadros dos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis à apresentação de certidão negativa de que o candidato não responde ou já respondeu a inquérito criminal ou administrativo, execução civil, processo falimentar e que não tenha títulos protestados no último qüinqüênio.

II. Muito embora seja compreensível a preocupação do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis em fixar critérios para apurar a idoneidade moral daqueles profissionais que se habilitem ao exercício da profissão, em nome do princípio da legalidade, não se pode admitir como válida essa exigência.

III. Remessa oficial não provida. (TRF1. REEXAME NECESSÁRIO 2008.33.00.007353-8/BA Relator: Juiz Federal Osmane Antônio dos Santos (convocado) Julgamento: 24/03/2009)

OBSERVAÇÃO DO EDITOR:
FOI DIVULGADO, NA ÚLTIMA PLENÁRIA DO CRECI-BAHIA, REALIZADA EM 14.12.2010, A ELABORAÇÃO DE UMA RESOLUÇÃO COFECI QUE IRÁ ACABAR COM ESTA EXIGÊNGIA ILEGAL, EXARADA POR FORÇA DAS INÚMERAS LIMINARES INTERPOSTAS CONTRA O SISTEMA COFECI-CRECIs. ( RESULTANDO NO DESPACHO SUPRA, À TÍTULO DE EXEMPLO).

CONCLUSÃO:
NO PRÓXIMO ANO, 2011, BASTARÁ AO CORRETOR DE IMÓVEIS APRESENTAR SEU CERTIFICADO DE CONCLUSÃO DO CURSO TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS E A RELAÇÃO DE DOCUMENTOS PESSOA FÍSICA PARA TER SUA INSCRIÇÃO DEFERIDA.

RELAÇÃO DE DOCUMENTOS PARA INSCRIÇÃO DE PESSOA FÍSICA

1. RG (ORIGINAL E CÓPIA) (só estamos aceitando a cópia do próprio RG expedido pela Secretaria de Segurança Pública)
2. CPF (ORIGINAL E CÓPIA)
3. TÍTULO DE ELEITOR (ORIGINAL E CÓPIA)
4. ÚLTIMA QUITAÇÃO ELEITORAL 1º E 2º TURNO (ORIGINAL E CÓPIA)
5. COMPROVANTE DE RESIDÊNCIA ATUALIZADO NO NOME DO REQUERENTE / PAIS OU CÔNJUGE COM CERTIDÃO DE CASAMENTO (ORIGINAL E CÓPIA)
6. CERTIFICADO DE RESERVISTA ATÉ 44 ANOS (ORIGINAL E CÓPIA)
7. 02 FOTOS COLORIDAS 3X4 IDÊNTICAS, FUNDO BRANCO (HOMEM COM TERNO E GRAVATA EM TODAS AS FOTOGRAFIAS)
8. DIPLOMA DE TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS (ORIGINAL E CÓPIA)
9. CARTEIRA DE ESTÁGIO



AS CERTIDÕES ABAIXO, NÃO MAIS SERÃO EXIGIDAS EM 2011.

*CERTIDÃO NEGATIVA DE ANTECEDENTES CRIMINAIS NA POLÍCIA CIVIL (SAC, NAJ, INTERNET)

*CERTIDÃO NEGATIVA DOS CARTÓRIOS DE PROTESTOS (SAC OU NAJ)

*CERTIDÃO NEGATIVA DA JUSTIÇA FEDERAL - SEÇÃO BAHIA (JUSTIÇA FEDERAL E INTERNET)

*CERTIDÃO NEGATIVA DO DISTRIBUIDOR FORENSE (Cíveis e Criminais)(SAC OU NAJ)

*CERTIDÃO NEGATIVA DE EXECUÇÕES PENAIS (NAJ)


terça-feira, 21 de dezembro de 2010

CEF LANÇA O CARTÃO ALUGUEL, QUE DISPENSA FIADOR NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS

Inquilino recebe cartão de crédito para pagar o aluguel, e banco garante às imobiliárias cadastradas o pagamento de aluguéis atrasados.

A Caixa Econômica Federal lançou hoje o Cartão Aluguel Caixa. A ideia é juntar num produto só o cartão de crédito e o pagamento do aluguel, sem precisar da figura do fiador e nem de garantias adicionais. O produto funcionará a partir de hoje em fase piloto de 60 dias em São Paulo e Goiás.

Inicialmente duas imobiliárias credenciadas em São Paulo — Parceria Imóveis e Koyama Imóveis — e outras duas em Goiás — Tropical Corretora e Leonardo Rizzo Locações Imobiliárias.

“Nesses 60 dias de teste queremos chegar a 300 imobiliárias parceiras para, em fevereiro, lançar o produto no Brasil inteiro”, afirmou o vice-presidente de pessoa física da Caixa, Fabio Lenza, no evento de lançamento do cartão. “No primeiro ano de funcionamento pleno queremos atingir 100 mil cartões aluguel vendidos e nos próximos cinco anos um milhão de cartões”, completou o executivo.

O consumidor poderá adquirir o cartão nas agências da Caixa e nas imobiliárias credenciadas. A renda mínima solicitada é de RS 1 mil. O produto, que será oferecido nas bandeiras Visa e Mastercard, terá dois limites. Um deles é o rotativo, como no cartão de crédito tradicional, onde o consumidor poderá fazer compras em estabelecimentos comerciais do País e do exterior. A anuidade do cartão para esse tipo de serviço é de 12 parcelas de R$ 8 e os juros por atrasos de pagamentos são os mesmos dos cartões de crédito do mercado.

Já o outro limite é o do aluguel. A partir do momento da ativação desse limite será cobrada uma taxa mensal de manutenção de 6,67% ao mês da parcela do aluguel a ser paga, como se fosse o seguro fiança. Os juros que serão cobrados por inadimplência serão os mesmos previstos em contrato da imobiliária. “A responsabilidade da cobrança passa a ser toda da Caixa. E não é só questão da garantia do recebimento pela imobiliária de aluguel não pago de até 12 meses, mas o cartão servirá para facilitar o pagamento do aluguel para o consumidor”, disse Lenza.

Fonte: Agência Estado

INFORMAÇÕES CEF:

Como adquirir:

Basta preencher e assinar os formulários necessários à adesão nas agências da CAIXA ou em uma imobiliária cadastrada, apresentando a documentação exigida.

Para que o cartão seja concedido, será efetuada uma análise de risco de crédito, seguindo o mesmo modelo do processo de aquisição de um cartão de crédito.

Limitações - Não é permitido:

- Contratação de cartão de crédito por procurador.
- Constar nos cadastros restritivos SINAD, SERASA, CADIN Bancos Federais e CADIN CAIXA.
- Estar com demanda judicial em curso contra a CAIXA decorrente de operações de crédito.
- Apresentar enquadramento por cobrança como titular de Cartão de Crédito CAIXA.
- Ser analfabeto, mesmo que assistido por procuração, tendo em vista a peculiaridade das operações realizadas com os cartões de crédito e a necessidade de validação de suas transações.

Taxas e Tarifas

Juros conforme a variante Internacional dos Cartões CAIXA.

Anuidade de R$ 96,00 em 12 vezes e TMA (Tarifa de Manutenção de Aluguel) de 6,67% do aluguel.

Prazos

O prazo Máximo do Contrato de Aluguel é da garantia é de 12 meses.

Limitações

É permitido 01 Cartão Aluguel por cliente e 01 transação de aluguel por cartão.

Documentos necessários
- Documento de identificação pessoal

- Comprovante de Inscrição no CPF
- Comprovante de renda
- Comprovante de residência
- Comprovante de emancipação, se for o caso

Requisitos

- Renda acima de R$1.000,00
- Comprovar residência no Brasil.
- A contratação para deficiente auditivo e deficiente visual deve ser feita pelo próprio proponente.
- Se deficiente visual, o Contrato deve ser lido na presença de 02 testemunhas.
- Se estrangeiro, observar: se o proponente tenha seus rendimentos sujeitos ao desconto do imposto de renda na fonte.

Envio do cartão com segurança

Os Cartões CAIXA são enviados bloqueados para o endereço de correspondência do cliente.



quinta-feira, 16 de dezembro de 2010

FELIZ NATAL PRA TODOS!!!



"A Melhor mensagem de Natal é aquela que sai em silêncio
de nossos corações e aquece com ternura os corações daqueles que nos acompanham em nossa caminhada pela vida"

AOS MEUS QUERIDOS ALUNOS, AMIGOS E SEGUIDORES, DESEJO UM FELIZ NATAL E UM PRÓSPERO 2011, REPLETO DE REALIZAÇÕES!!!

PREÇO DE ESCRITÓRIOS DE ALTO PADRÃO AUMENTA EM QUATRO CAPITAIS BRASILEIRAS


Segundo a nova edição da pesquisa MarketBeat, feita pela consultoria imobiliária Cushman & Wakefield (C&W), o preço médio de locação de escritórios classe A no Rio de Janeiro, em São Paulo, Salvador e Vitória apresentaram aumento. Os preços nas cidades de Brasília, Porto Alegre e Curitiba ainda não foram divulgados.

No Rio de Janeiro, o preço fechou pelo segundo trimestre consecutivo em nível recorde, alcançando a marca de R$ 141,6/m²/mês, ficando 36,7% acima do segundo trimestre de 2010 e registrando 60% de valorização em relação ao mesmo período do ano passado.

Em relação ao mercado americano, o preço pedido no Rio se iguala aos preços de mercado do terceiro trimestre de 2008, período em que os preços ainda não haviam sofrido queda em virtude da crise financeira (US$ 83/m²/mês).

Já em São Paulo, o preço médio pedido de locação para os escritórios classe A no terceiro trimestre fechou em R$ 91,2/m²/mês nas principais regiões pesquisadas, valor 3,7% maior em relação ao trimestre anterior. Em comparação ao mesmo período do ano passado, a valorização foi de 13,5%. As regiões com os preços mais altos são Faria Lima (R$ 125,7/m²/mês), Itaim (R$ 101,6/m²/mês) e Vila Olímpia (R$ 93,3/m²/mês)

Vitória apresentou aumento de 54% no preço, em relação a igual período do ano passado. O metro quadrado/útil ao mês ficou cotado em R$ 47, contra R$ 30,50/m²/mês no terceiro trimestre de 2009.

Salvador apresentou alta de 35% no preço de locação dos escritórios classe A, alcançado o valor de R$ 47/m²/mês, ante R$ 35/m²/mês no terceiro trimestre de 2009.

"Essa elevação nos preços é decorrente não só da falta de oferta, mas também da entrega de novo estoque de maior qualidade a preços pedidos bem superiores à média", afirma Mariana Hanania, gerente de Pesquisa de Mercado para América do Sul da C&W.

terça-feira, 14 de dezembro de 2010

DICA DE LEITURA: TRIBUTAÇÃO DAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS


A publicação analisa amplamente a variável tributária quer seja da ótica das operações normalmente utilizadas no mercado, quer seja dos agentes (pessoas físicas ou jurídicas) que as realizam. E não apenas da perspectiva de cada tributo envolvido (IPTU, ITBI, IR etc.), mas também à luz das etapas pelas quais deve passar cada operação ou empreendimento, que vão desde a aquisição do imóvel até a eventual securitização de recebíveis imobiliários. Incorporação, loteamento, construção e locação estão pormenorizadamente equacionados do ponto de vista tributário, adotado neste livro como referencial da análise. O autor caracteriza o mercado imobiliário definindo seus conceitos, a tributação das operações de pessoas físicas, passando pelo Sistema de Financiamento Imobiliário e Fundos de Investimento Imobiliário.

Autor: Alexandre Tadeu Navarro / 358 páginas/ Preço: R$ 84,00

domingo, 12 de dezembro de 2010

MG: CORRETORA DEVE DEVOLVER HONORÁRIOS POR PROBLEMA EM IMÓVEL


A juíza de direito auxiliar, Moema Miranda Gonçalves, em atuação na 21ª Vara Cível de Belo Horizonte, julgou procedente o pedido de I.P.S. de receber o valor pago a uma corretora, devido a um negócio desfeito.

O autor financiou um imóvel hipotecado pela Caixa Econômica Federal e, mesmo sem ter registrado o contrato de compra e venda, quitou todas as parcelas do financiamento e vendeu o imóvel. A Brasil Empreendimentos Imobiliários foi contratada para mediar a venda e recebeu R$ 7,5 mil pelos serviços. Após a conclusão do negócio, o comprador verificou que o apartamento encontrava-se indisponível, devido a um processo de falência da ex-proprietária. Com isso, desfez o negócio e pediu o ressarcimento do valor pago à corretora.

A corretora, que negou restituir os honorários a I.P.S., alegou que cumpriu com a obrigação para a qual tinha sido contratada e que não tinha o dever de providenciar documentação contrária à declaração de que o imóvel estava irregular. Disse ainda que o cliente agiu maliciosamente ao declarar que o imóvel encontrava-se sem pendências.

A magistrada entendeu que a corretora deveria ter analisado atentamente a matrícula do imóvel, além de conferir toda a documentação, antes da assinatura do contrato. Concluiu que “é papel da corretora agir com toda atenção e cuidado para que o negócio proceda com a necessária regularidade.”

Além da devolução do valor de R$ 7,5 mil a I.P.S., a juíza determinou que a ré realizasse o pagamento acrescido de correção monetária, com juros de 1% ao mês, custas e honorários advocatícios.

A decisão, por ser em 1ª Instância, está sujeita a recurso.

Processo nº: 0024.08.238714-3

FENACI FAZ CONVÊNIO COM HEDIMA PARA CAPACITAR CORRETORES DE IMÓVEIS A DISTÂNCIA

O convênio entre a Fenaci e a empresa espanhola de ensino à distância, HEDIMA, vem sendo panejado para sua rápida e efetiva implantação no Brasil.

Tanto é que, animada com as possibilidades de trabalho junto ao mercado nacional, em especial com os corretores de imóveis, a empresa já está instalando uma sede em São Paulo e outra em Brasília, com o intuito de aproximar ainda mais sua atuação junto ao público daqui e sinalizar sua permanência em território brasileiro.

O presidente da Fenaci, Carlos Alberto de Azevedo, esteve recentemente em Madri, na sede da empresa, para conferir de perto toda a estrutura da empresa que, brevemente, estará disponível aos profissionais brasileiros através da Unimóveis Brasil, que pode ser acessada através do site da Fenaci (www.fenaci.org.br).

“Foi muito proveitosa a visita realizada às instalações da HEDIMA em Madri, quando pudemos conhecer toda a infraestrutura que a empresa dedica a produção de programas de ensino à distância, o chamado E-Learning”, afirma Azevedo.

Segundo o presidente da Fenaci, o produto final ao qual os profissionais corretores de imóveis brasileiros terão acesso é de primeiríssima qualidade, baseado em tecnologia de ponta, com que há de melhor em termos de equipamentos e material humano.

“Temos a absoluta certeza de que estamos trazendo para o Brasil um produto diferenciado e de grande qualidade, que vai proporcionar aos corretores de imóveis ferramentas que possibilitarão uma inserção segura nos meandros do mercado imobiliário internacional”, garantiu Azevedo. Os primeiros cursos serão disponibilizados até 30 de junho de 2011.

Ainda segundo o diretor da Hedima, "a principal proposta da entidade é conhecer as principais demandas do mercado e dos profissionais brasileiros e, a partir daí oferecer nossa base tecnológica para educação on-line, que tem tudo a ver com as dificuldades que as grandes distâncias do Brasil impõem para uma educação presencial, aquela onde o aluno tem de comparecer à sala de aula", explicou.

Para Sánchez, os frutos da parceria com a Fenaci em relação à criação de cursos de qualificação profissional, voltados para o mercado internacional, já poderão ser conhecidos a partir de setembro, quando da realização do XXIII Conaci, na cidade de Florianópolis.

"Até lá, afirma o executivo, o nosso projeto de aprendizagem das peculiaridades do mercado brasileiro já terão nos dado subsídios para que possamos mais que ensinar, ajudar ao profissional brasileiro a alçar voos internacionais".

Fonte: FENACI

BRADESCO E FENACI ESTUDAM PARCERIA

A Federação Nacional dos Corretores de Imóveis e o Bradesco, instituição bancária presente em quase todos os municípios brasileiros, iniciaram uma conversação para o estabelecimento de um convênio que, segundo Carlos Alberto de Azevedo, “venha proporcionar mais ganhos aos corretores de imóveis, na medida em que ao levarem os financiamentos ao banco, obtenham da instituição a remuneração da comissão”.

Ainda segundo o presidente da Fenaci, “esta é uma ação sindical voltada para a ampliação do mercado de trabalho e melhor renda para os corretores de imóveis de todo o Brasil”.

José da Silva Aguiar, gerente departamental do banco, afirmou que a instituição vê com muito bons olhos esta modalidade de convênio e instou ao departamento jurídico da Fenaci a imediata elaboração de uma minuta com os termos gerais do convênio.

Fonte: FENACI

PESQUISA APONTA QUEM SÃO OS NOVOS PROPRIETÁRIOS POR PERFIL DE IMÓVEL

CLIQUE NA IMAGEM PARA AMPLIAR

Tempo de procura do imóvel: Média de seis meses.
O consumidor não se muda para longe de onde está instalado.
Em média, distancia-se 3,2 quilômetros da antiga residência.

Consumidores perfil econômico (imóvel até 250mil) se afastam 3,8 quilômetros.
Consumidores perfil mais elevado (imóvel acima de 500mil), 2,5 quilômetros.

MERCADO VENDE UNIDADES COM PLANTAS FLEXÍVEIS SEM AUMENTO DE PREÇO

PLANTAS INTELIGENTES PROJETAM AMBIENTES PRÁTICOS E FLEXÍVEIS
Comprador de apartamentos de médio padrão pode escolher quantidade de dormitórios, colocar closet ou aumentar a sala.
Há alguns anos que os compradores de imóveis de alto padrão desfrutam de alguns "mimos" ao escolher seu futuro lar. Um deles é a possibilidade de personalizar a planta do imóvel antes que as chaves sejam entregues. Agora, essa opção é oferecida pelas construtoras também para imóveis de médio padrão, que custam até R$ 500 mil e que têm, ao menos, área privativa de 70 metros quadrados.
Quando a planta do imóvel é flexível, o proprietário pode, por exemplo, comprar um apartamento de três dormitórios e deixá-lo com apenas dois. O espaço "extra" do terceiro quarto é usado para ampliar a sala. Outra opção seria aumentar a área de serviço. Esse ganho é possível quando o proprietário abre mão do lavabo na sala. O custo do metro quadrado deste tipo de apartamento varia, mas fica em torno de R$ 5 mil. Algumas empresas oferecem até cinco plantas diferentes para o mesmo empreendimento.
De acordo com a diretora de incorporação da Stan Desenvolvimento Imobiliário, Leila Jacy, esse tipo de imóvel não aumenta os custos da construtora nem dos compradores. E pode ser o fiel da balança na venda.
"Ao oferecer diferentes plantas, atingimos uma gama maior de clientes. Desde uma pessoa solteira que queira um home office ou famílias com filhos, que precisam de um número maior de dormitórios até um casal que não tem filhos e prefere um living ampliado. É um diferencial na hora da venda e cria uma proximidade maior com os clientes", diz Leila.
Diretor da regional São Paulo da incorporadora e construtora Rossi, Rubens Júnior afirma que a maioria dos clientes opta por uma planta "personalizada" na hora da compra. "A maioria dos clientes escolhe a planta em que há um dormitório a menos para que o espaço da sala fique maior. Esta mudança é a campeã dos pedidos", afirma Rubens.

A EVOLUÇÃO DA PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA


O brasileiro compra, em média, apenas dois imóveis ao longo da vida. Um investimento tão representativo deveria ser feito com base em informações. Entre os fatores mais importantes estão a segurança e valorização da região, proximidade a pontos de interesse do comprador – como escolas, academias ou shopping centers –, trânsito local, valor do imóveis e formas de financiamento.

Antes de tentar vender um imóvel, uma incorporadora, construtora ou imobiliária deveria entender as necessidades de seu público de interesse e oferecer as informações pertinentes para que o comprador tome a decisão acertada. Curiosamente, a publicidade imobiliária raramente aborda esses temas. Homens-flecha apontando para a localização do novo empreendimento e anúncios que falam de aspectos subjetivos como conforto e tranquilidade são mais comuns no setor. Essas formas ultrapassadas de publicidade apelam para a emoção do comprador, que pode ceder à influência e realizar uma compra precipitada e mal-sucedida.

Um livro que pretende ensinar os corretores norte-americanos a anunciar chega a propor que os profissionais nunca divulguem o endereço do empreendimento. Na página 33, a razão: “A verdade é que a maioria dos compradores está buscando um motivo para não comprar. Mencionar o endereço no anúncio pode dar esse motivo antes que eles se dêem a chance de conferir se o imóvel é o certo ou não”.

Esconder informações estratégicas tem sido a tática da publicidade imobiliária há décadas. Mas, por sorte, atualmente os investidores já podem obter esses dados on-line. A web 2.0 oferece a chance de análise de uma determinada vizinhança com base nas necessidades de quem pretende morar ou investir ali. Ferramentas simples como o Google Maps já permitem que as pessoas entendam melhor a região e confiram a proximidade de escolas, hospitais, supermercados ou paradas de ônibus. Outras tecnologias mais sofisticadas oferecem detalhes mais interessantes, como qual é a faixa etária ou a renda média dos vizinhos, como é o trânsito nos arredores e quanto essa região tende a se valorizar ou desvalorizar a curto, médio e longo prazos.

Anunciar é caro, e justamente por isso é uma ação que deve ser bem pensada e planejada. A propaganda mal feita custa dinheiro, custo que a longo prazo as empresas vão repassar para o futuro comprador. Mas não é só o público final que pode se prejudicar. A corporação deve responder à questão “que imagem meus clientes terão de mim com base nas informações que eu ofereço?”. Ela quer ser lembrada como a empresa que acha que um imóvel deve ser comprado porque um homem-flecha conquistou a atenção do comprador enquanto ele passeava de carro? Porque o panfleto impresso antecipa uma vida de felicidade ao lado da família? Porque as mocinhas que atendem o potencial comprador são mais bonitas que as da concorrência?

As empresas só tem a ganhar quando são transparentes e oferecem dados reais que possam valorizar um imóvel. Quando as partes envolvidas no negócio valorizarem o que realmente importa na hora de oferecer ou comprar um imóvel, essa transação terá mais chances de sucesso.

Fonte: MarketingImob Promoview Thomaz Assumpção

PORTO ALEGRE: PESQUISA APONTA OS PRINCIPAIS ATRIBUTOS NA PROCURA DA CASA PRÓPRIA


O portal imobiliário Imóvel a Venda, juntamente com um grupo de estudantes de administração da faculdade ESPM de Porto Alegre, realizaram uma pesquisa para entender o comportamento de busca e compra de imóveis na região metropolitana de Porto Alegre.

O portal, resolveu identificar os anseios e as necessidades do público comprador de imóveis, para auxiliar o mercado a entender o que realmente é significativo e relevante na hora da compra, e como que esses consumidores vêm encontrando boas oportunidades de negócios.
A pesquisa foi realizada com público entre 25 e 50 anos, faixa etária que identificamos ter o maior potencial de compra de imóveis. Foram aplicados 145 questionários com 23 perguntas sobre os principais atributos na hora de escolher um imóvel.
Segundo o Imóvel a Venda, “os resultados da pesquisa, mostraram claramente novas tendências de mercado, com uma migração intensa na forma como os consumidores buscam imóveis. Quando questionados sobre como buscam imóveis, 50,0% dos entrevistados responderam que utiliza da internet como melhor forma de acesso, seguido pelo jornal com 25,% e 13,9% responderam diretamente nas imobiliárias.”

Para Davi Dorneles, diretor do portal, “Existe uma nova tendência irreversível na forma como os usuários interagem com as empresas. A migração das mídias off-line, como jornal e revista, para meios on-line como sites,blogs e redes sociais, é um novo caminho cada vez mais claro para os internautas. A oportunidade de interagir com o meio, de visualizar um número maior de imagens, de escolher o perfil mais adequado de imóvel, faz da internet uma ferramenta indispensável na hora da busca por imóveis, pois proporciona uma experiência única que outras mídias não conseguem proporcionar. Hoje, mais de 85% das compras imobiliárias iniciam na internet. O cliente busca blogs sobre as construtoras, fóruns de discussões e muita informação antes de realizar sua escolha”.
Outro fator importante levantado na pesquisa foi o grau de relevância do bairro na hora da compra. A localização do imóvel aparece antes mesmo de atributos como preço e forma de pagamento com 62% das respostas quando perguntado qual o principal diferencial na hora da escolha. Para Eduardo Freire, estudante da ESPM e consultor imobiliário na BMARKET, “este alto grau de importância ao bairro está atrelado à segurança das regiões. Bairros que apresentam menor segurança e maiores índices de criminalidade acabam sofrendo um maior descarte para o público comprador, que busca regiões mais centrais como Menino Deus, Petrópolis e Bela Vista”.
Para saber mais sobre o assunto, solicite a pesquisa completa através do e-mail comercial@imovelavenda.com.br

Fonte: Marketing Imobi

sexta-feira, 10 de dezembro de 2010

ENTREVISTA: DIOGO FRANCISCHINI, DIRETOR RE/MAX PARA A BAHIA E SERGIPE




DIOGO FRANCISCHINI

P: Talvez muitos ainda estejam curiosos, por isso vamos começar perguntando: o que é a RE/MAX?

DF: A RE/MAX é a maior rede imobiliária do mundo em volume de transações. Foi fundada em 1973 por Dave Liniger na cidade de Denver, CO (EUA). Nasceu a partir da idéia de que os corretores de imóveis poderiam ser pessoas tão bem-sucedidas quanto outros profissionais como médicos e advogados, desde que oferecessem um serviço diferenciado, com muita ética e profissionalismo, trazendo o máximo resultado para seus clientes compradores ou vendedores de imóveis.
Com o passar do tempo, o processo de expansão começou a ocorrer dentro de um modelo de franquia. Donos de imobiliárias, corretores e investidores compravam a franquia e passavam a operar dentro do modelo determinado pelo franqueador, garantindo assim que o padrão de qualidade fosse mantido. Hoje já estamos em 80 países com mais de 7 mil imobiliárias franqueadas e cerca de 100 mil corretores prestando serviços de intermediação para compra, venda e aluguel de imóveis.
Em 2009, Renato Teixeira, sócio da Cia Lançamentos Imobiliários, uma das maiores imobiliárias do Brasil trouxe a franquia para o Brasil e escolheu José Azevedo Filho, proprietário da Ello Imóveis para adquirir a regional Bahia e Sergipe. Ambos já vinham desejando trazer a marca pois estão certos de que esse modelo de trabalho é o futuro do mercado imobiliário.

P: O que os clientes compradores e vendedores de imóveis ganham com a chegada da RE/MAX?

DF: Pra mim são três pilares: segurança, qualificação e resultados. Quando conversar com um corretor RE/MAX, o cliente terá certeza de que está lidando com um profissional competente, muito bem treinado e comprometido com a ética, amparado e supervisionado por uma organização internacional reconhecida pela sua seriedade e respeito ao cliente. Além disso, os corretores da RE/MAX são os melhores do mercado e possuem acesso a ferramentas de última geração que contribuirão para que o cliente venda seu imóvel mais rápido ou encontre com maior facilidade a opção que melhor se encaixa em seu perfil e no perfil de sua família. Por exemplo, ao procurar um corretor RE/MAX para comprar um imóvel ele poderá lhe apresentar qualquer um dos imóveis cadastrados não só por ele como também por todos os outros corretores RE/MAX no mundo – só na Bahia já são mais de 60 corretores. Assim, dificilmente o cliente não encontrará o que procura. Acredito que é isso que os baianos vêm buscando. Encontrar empresas e profissionais do mercado imobiliário capazes de atender as suas necessidades e desejos com agilidade, profissionalismo e transparência.

P: Você disse que os corretores da RE/MAX são os melhores do mercado. De onde vem essa certeza?

DF: Em primeiro lugar do rigor no recrutamento. Os proprietários de franquias RE/MAX são treinados em técnicas avançadas de recrutamento e orientados a contratarem apenas corretores que preencham certos requisitos básicos. Além disso, os corretores RE/MAX passam por um volume de treinamento muito grande, muito acima da média praticada pelo mercado. Damos tanto valor aos treinamentos que temos uma universidade corporativa que leva aos nossos profissionais as técnicas mais modernas do mundo em cursos presenciais e à distância. Somos, inclusive, a única empresa do mundo no setor imobiliário que possui um canal de TV via satélite, a RE/MAX Satellite Network, que transmite conteúdo, treinamentos e programas de TV especializados. O portal (Clique no link) www.universidaderemax.com leva treinamentos e informações aos corretores RE/MAX 24 horas por dia, sete dias por semana. Tudo isso para levar o melhor serviço de intermediação imobiliária para os nossos clientes.

P: E com relação às transações internacionais, já existe interesse de clientes estrangeiros em imóveis na Bahia?

DF: A Bahia desperta muito interesse internacional, especialmente o seu litoral. Europeus e americanos têm investido bastante em propriedades na Bahia e na RE/MAX isso já começou a se concretizar. Temos corretores negociando terrenos e imóveis com clientes de Portugal, Espanha, Itália, Canadá e Estados Unidos. Esses clientes internacionais estão buscando imóveis para passar férias, para virem morar após se aposentarem e para investirem. Muitos terrenos estão sendo negociados com clientes estrangeiros que desejam trazer empreendimentos residenciais e hoteleiros. Sem esquecer que esse movimento tende a aumentar, pois estão vindo para o país a Copa de 2014 e as Olimpíadas de 2016. Enfim, percebemos que já havia uma demanda reprimida e esses clientes agora se sentem mais seguros em fazer negócios tendo como intermediária uma organização que eles já conhecem e na qual eles confiam.

P: Por que um cliente se beneficiaria deixando seu imóvel com exclusividade para ser vendido por um corretor RE/MAX?

DF: Essa pergunta é muito importante e acho que devo começar explicando um pouco o que é a exclusividade. Quando uma pessoa deseja vender seu imóvel, ela procura um corretor de imóveis e lhe concede uma autorização de venda e publicidade, para que o profissional possa conduzir o processo da venda. Uma pessoa pode dar autorização de venda pra quantos corretores quiser, mas se assinar com um corretor um contrato de exclusividade, apenas ele poderá trabalhar a venda do seu imóvel durante determinado período.
Muitas pessoas têm medo de entregar seu imóvel para um corretor com exclusividade por não querer ficar presa a um único corretor. Temem que, se ele não se empenhar na venda precisará esperar que o contrato expire para fazer contato com outros profissionais.
Quando uma pessoa assina um contrato de exclusividade com um corretor RE/MAX, está na verdade entregando para uma rede de corretores espalhados por todo o planeta. Só em Salvador já são mais de 60 e até o final do ano serão mais de 200. E o sistema que gerencia as operações faz cruzamentos entre imóveis, clientes e corretores e envia o imóvel do cliente vendedor para os corretores da rede que estiverem atendendo clientes compradores em busca de um imóvel naquele perfil. Além disso, um corretor de imóveis RE/MAX se empenha muito mais em promover a venda de um imóvel que lhe é dado com exclusividade, elaborando um plano de marketing e promovendo ações visando identificar os compradores mais qualificados. Os dados estatísticos já nos mostram que um imóvel é vendido muito mais rápido quando dado com exclusividade para um corretor de imóveis RE/MAX do que quando é dado sem exclusividade a diversos corretores do mercado.

P: E para o corretor, qual a vantagem de se associar à RE/MAX?

DF: Os corretores RE/MAX são a elite do mercado imobiliário mundial. Recebem os mais avançados treinamentos através da Universidade RE/MAX e têm acesso às mais modernas ferramentas tecnológicas que tornam seu trabalho mais efetivo, maximizando os resultados. Passam a vincular seu nome à mais conhecida e respeitada marca do setor imobiliário mundial, passando a beneficiar-se de toda a sua comunicação. Além disso, contam com uma rede com mais de 100 mil outros corretores dispostos a fazer parcerias. Eles podem vender o imóvel de qualquer outro corretor da rede e todos podem vender o seu imóvel também. Em ambos os casos, as duas partes ganham. Há também as indicações vindas de outros estados ou países que também geram ganhos compartilhados. Todos ganham! Além disso, o corretor RE/MAX recebe em comissões cerca de 2,5 vezes mais do que a média do mercado.

P: A RE/MAX chegou ao Brasil em outubro de 2009. Deste a sua chegada, quantos franqueados tem a regional Bahia e Sergipe? E quantas estão em operação?

DF: Fico muito feliz em responder a essa pergunta, pois os nossos resultados superaram as nossas expectativas. A RE/MAX já conta com 11 franquias na Bahia e 2 em Sergipe. Dessas, temos em Salvador a RE/MAX G5 (Pituba) e a RE/MAX BrazilClass (Rio Vermelho) operando há alguns meses. Recentemente foram abertas a RE/MAX Stilo (Ondina), a RE/MAX Alpha Exclusive (Alphaville) e a RE/MAX Macro (Av. ACM). Fora de Salvador, temos operando a RE/MAX Bem Viver em Itacaré e recentemente foram abertas a RE/MAX Domus em Lauro de Freitas e a RE/MAX Beira Mar em Praia do Forte. Em Sergipe, a RE/MAX Líder está com sua abertura prevista para o início de setembro. As demais estão em processo de escolha de ponto e reforma, mas não demoram mais que dois meses para abrir. Já somos a maior rede de franquia imobiliária da Bahia e também a maior do Brasil!

P: E para o dono da imobiliária, qual a vantagem de se tornar um franqueado RE/MAX?

DF: Se estamos falando de alguém que já é dono de uma imobiliária, verá sua receita aumentar consideravelmente tornando-se um franqueado, pois corretores mais produtivos geram maiores ganhos para a empresa. Sua base de imóveis aumenta exponencialmente assim como a equipe de corretores. O franqueado passará, inclusive, a contar com uma ferramenta tecnológica de gestão chamada iBroker, através da qual poderá definir metas e monitorar o desempenho de cada corretor, identificando pontos a serem melhorados, levantando demandas para treinamento e exercendo uma supervisão mais eficaz. Agora, se estivermos falando de alguém que não possui uma imobiliária, terá a chance de investir em um negócio que une a segurança de um sistema de franquias com o potencial de rentabilidade do mercado imobiliário. A franquia imobiliária é o negócio do momento e a RE/MAX é definitivamente a melhor escolha, tendo sido eleita por cinco anos consecutivos a melhor franquia imobiliária do mundo pela revista Enterpreneur. Por isso, ninguém no mundo vende mais imóveis que a RE/MAX.

quarta-feira, 8 de dezembro de 2010

PREFERÊNCIA DA NOVA CLASSE MÉDIA: CONDOMÍNIOS CLUBES

Villa Fiore - Condomínio Clube, Cabula – Salvador
Salão de Jogos, Espaço Grill, Quadra Poliesportiva, Piscina Adulto com Deck Molhado, Piscina Infantil, Parque Infantil, Varanda, Estação de Ginástica ao ar Livre, Garagem, Lava Jato, Guarita de Segurança.... e muito mais.

Nova classe média tem optado pelos condomínios-clubes, que estão na faixa entre R$ 150 mil e R$ 200 mil.
Justificar
Eles não querem só mais um apartamento. Eles querem o imóvel, a piscina, o salão de festa, o espaço zen, a quadra esportiva, a varanda gourmet… Na hora de realizar o sonho da casa própria, a nova classe média baiana tem sido exigente e tem optado pelos condomínios-clubes, que possuem variados itens de lazer e estão na faixa entre R$ 150 mil e R$ 200 mil.
Segundo dados da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-BA), este ano já foram vendidas mais de 7 mil unidades habitacionais em Salvador, Lauro de Freitas e Feira de Santana. Do total de empreendimentos, mais de 64% variam de R$ 50 mil até R$ 150 mil, ou seja, são voltados para a classe C. “Cerca de 80% dos lançamentos, nesta faixa de preço, são condomínios-clubes”, revela Luciano Muricy, diretor da Ademi-BA.

Lazer

Quando escolheu seu novo apartamento no Cabula, Hilda Carvalho, cabeleireira e mãe de uma filha de 4 anos e de um garoto adolescente, levou em consideração a localização, a estrutura de lazer e a segurança. “Até cinema tem dentro do condomínio. Meu filho pode levar os amigos e fico mais despreocupada”, diz. A consumidora acrescenta que o empreendimento consegue unir características que atendem os dois filhos de idades diferentes.
Hilda Cardoso comprou apartamento em um condomínio-clube no bairro do Cabula
Para Vicente Mattos, sócio-diretor da construtora Concreta, esses empreendimentos estão sendo bem aceitos na Bahia e reúnem itens clássicos, como piscina, salão de festas, quadras de esportes, e itens mais sofisticados, a exemplo de cinema, quadras de squash e academia. O Máximo Club Residence, no Cabula, é um deles. O empreendimento, que tem um preço médio de R$ 210 mil, oferece uma estrutura com play dog (espaço para cachorros brincarem), pista de skate e até espaço cultural para leitura e arte.
Se o futuro morador acha que vai pagar mais para ter acesso a tantas opções de lazer, Manuel Gomes, gerente executivo da imobiliária Lopes, assegura que não. Gomes informa que esses apartamentos variam de R$ 150 mil a R$ 200 mil em Salvador. Mas, em Lauro de Freitas, onde o preço do terreno é mais baixo que na capital baiana, é possível encontrar um por até R$ 130 mil. “Quanto maior for a área, o valor do metro quadrado vai ser menor. O que determina o preço ainda é a localização e o padrão do imóvel”, orienta.
Quando questionado sobre quais são as exigências dos clientes dessa nova classe média, Gomes não tem dúvida: é a piscina. “Os itens de convivência são muito valorizados. O cliente pergunta logo sobre a piscina, a churrasqueira e a quadra de futebol”. Mesmo sem estar entre os três equipamentos prioritários para a nova classe média, a academia e a estrutura dos salões de festas também são questionados pela clientela.

Família

Para atender a diferentes faixas etárias dentro de um condomínio, as empresas estão até lançando quatro salões de festas. Daniel Costa, diretor de incorporações da construtora Petram, afirma que a ideia é agradar a todos os públicos dentro das famílias. “Tem salão de festas infantil, tem outro juvenil, com uma boate, tem o voltado para os adultos e tem o multi-age, que abarca todas as idades”, conta.
Mas, o comprador deve ficar atento à entrega desses equipamentos, que devem estar prontos e decorados. Esta é a ressalva que faz Ricardo Telles, diretor no Nordeste da construtora Agre. Segundo ele, o novo morador não deve arcar com despesas de implantação dos itens de lazer prometidos pela construtora na fase de lançamento.
De acordo com Telles, os condomínios-clubes são mesmo uma tendência. Não é por acaso que quase metade dos lançamentos da Agre está vinculada a esse segmento. “Esta demanda vem sendo atendida desde 2008, quando lançamos o Colina de Piatã”.

Taxa de condomínio pode subir

O número de equipamentos de lazer pode aumentar em até 10% o valor do condomínio. O segredo para fugir do acréscimo, segundo Vicente Mattos, sócio da construtora Concreta, é ficar atento ao número de unidades do empreendimento. “Tem que ter mais de 300 unidades”.
Este gasto extra é relativizado por Mattos, já que esses moradores economizarão nas despesas com lazer que ocorriam fora de casa. Porém, Luiz Alberto Santos, gerente regional da empresa de gestão de condomínios Apsa-Bahia, alerta que o morador reflita se os itens serão mesmo utilizados. “Estes itens valorizam o patrimônio. Tem que pensar também na relação custo-benefício. Quanto ele iria gastar para ir em um cinema que agora está no seu prédio?”.
Para evitar surpresas, é possível antes da compra ter uma previsão do custo do condomínio, já que as construtoras contratam uma consultoria para avaliar e estimar a taxa.
Fonte: Marketing Imobi / Correio 24 Horas – Hélio Korehisa é seguidor do nosso Blog.

terça-feira, 7 de dezembro de 2010

CLASSE C: 19 MILHÕES QUEREM ADQUIRIR IMÓVEIS NOS PRÓXIMOS MESES


Segmento que já responde por metade da população brasileira tem pressa em adquirir a casa própria e se mostra otimista em relação ao futuro econômico.

Chamada de “nova classe média”, a classe C já responde por mais da metade da população brasileira – quase 100 milhões de pessoas – e tem pressa para adquirir a casa própria. De acordo com o estudo “Classe C Urbana do Brasil: Somos Iguais, Somos Diferentes”, segundo divulgação do Ibope, 19% das pessoas de classe C planejam comprar imóvel nos próximos meses.

A intenção de compra tem respaldo no crescente otimismo econômico. Se em 2005 40% declararam estar em situação melhor do que no ano anterior, em 2009 este percentual subiu para 50%. Em relação às perspectivas futuras, o percentual de otimismo também aumentou: em 2005, 74% estavam otimistas com o próximo ano e, em 2009, este percentual foi a 84%.

A pesquisa do Ibope analisou mais de 200 categorias de produtos junto a uma amostra de cerca de 20 mil indivíduos entre 12 a 64 anos, nas principais regiões metropolitanas do Brasil (Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Porto alegre, Fortaleza, Salvador e Campinas) e cidades do interior do Sul e Sudeste.

Quem são os 100 milhões da classe C?

Segundo o Ibope, a nova classe C é predominantemente jovem, composta em sua maioria por afrodescendentes, com exceção da região Sul. Em Salvador, por exemplo, 41% das pessoas que fazem parte dessa faixa da população são negros e, em Brasília, 22%.

A população de classe C tem menos problemas com o peso, em comparação com os mais ricos, decorrência direta de menos excessos na alimentação, somado a mais mobilidade física rotineira. Apenas 27% da classe C1 estão acima do peso, contra 31% da AB1.

“O homem dessa categoria tende a viver menos e as mulheres exercem mais responsabilidade sobre a família, têm mais autonomia socioeconômica e, consequentemente, de consumo”, diz Dora Câmara, diretora comercial do Ibope Mídia e responsável pela pesquisa.

O estudo divide a categoria em quatro grupos diferentes, com base em afinidades e atitudes: racionais (31% do total), consumistas (29%), personalistas (21%) e conformistas (19%). Os racionais têm, predominantemente, mais de 35 anos e são pessoas que planejam compras, buscam vantagens e descontos e cuidam de si e da casa. As mulheres destacam-se entre os consumistas, para as quais consumir é um ato de autoestima, um impulso frequente, mas quando trata-se da aquisição de bens duráveis de maior valor a compra é planejada. Composta basicamente por jovens, os personalistas são egocêntricos e rejeitam tradições e os conformistas, majoritariamente homens, são despojados, descuidados e não dão importância para a aparência.

Entre as áreas com grande potencial de crescimento, destaque para a baixa proporção da população de classe C que fala mais de um idioma (apenas 23%) e para os investimentos em aparência e cuidados pessoais, prioritários, sobretudo, para as mulheres e os jovens (64% responderam que é muito importante manter-se jovem).

A classe C prefere fazer compras em lojas de ruas, ou seja, centros comerciais abertos, e um grupo grande de consumidores acredita na propaganda e nas marcas de modo irrestrito.

Classe D também sonha com casa própria

Em sondagem com 400 pessoas da classe D, com renda familiar entre R$ 800,00 e R$ 1.100,00, moradores na cidade de São Paulo, a QuorumBrasil detectou que comprar um imóvel é o grande desejo de 72% dos entrevistados, seguido por comprar um carro (45%), progredir na vida/estudar (31%), viajar de avião (25%) e guardar dinheiro no final do mês (18%).

Poupar é ainda difícil para esse segmento. Dos 46% que conseguem guardar dinheiro no final do mês, 62% aplicam na poupança e 38% fazem melhorias na casa, tanto em termos de conforto estrutural (um novo cômodo, por exemplo), como em relação a novos eletrodomésticos e móveis. 44% da renda é gasta com despesas básicas de transporte, alimentação, água, luz, telefone e gás.

Fonte: ImovelWeb

A UNIÃO PODE DOAR IMÓVEIS DE ATÉ R$ 1,2 MILHÃO



Permissão consta em Instrução Normativa publicada no DOU pela Secretaria do Patrimônio da União; venda exigirá processo de licitação.


O teor da Instrução Normativa (IN) nº 3, da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), que trata da alienação de bens imóveis pertencentes ao acervo fundiário nacional, inclui permissão para as suas superintendências estaduais doarem imóveis avaliados em até R$ 1,2 milhão, para a implantação de projetos voltados às áreas da educação, saúde e pesquisa. A doação será possível para imóveis que tenham como donatários: os estados, os municípios, autarquias, fundações e empresas públicas dos três níveis de governo. Também, a IN SPU nº 3 permite vender e permutar imóveis cujo valor de avaliação não ultrapasse R$ 1 milhão.

De acordo com a Instrução Normativa, publicada no Diário Oficial da União (DOU) na última quinta-feira (12, agosto), quando se tratar de imóvel ocupado o processo para a venda (alienação) somente poderá iniciar após notificação a quem o utiliza, atendendo ao direito de preferência.

O direito de preferência, instrui a Normativa, “é reconhecido àquele que, comprovadamente, em 15 de fevereiro de 1997 já ocupava o imóvel há mais de um ano; e estiver, até a data da formalização do contrato de alienação, regularmente inscrito como ocupante; e em dia com suas obrigações junto a Superintendência do Patrimônio da União na qual se acha jurisdicionado o imóvel”.

Quando se tratar de imóveis residenciais de propriedade da União, o direito de preferência para aquisição do domínio (ver ao final) das unidades colocadas à venda poderá ser estendido àqueles que, em 15 de fevereiro de 1997, já os ocupavam na qualidade de locatários, independente do tempo da locação e também da existência de contrato locativo.

O domínio – Por lei, a transação imobiliária de um imóvel pertencente à União “retém” 25% da área “na posse” da mesma; e mantém impostos específicos, incidentes sobre 100% do negócio. Assim, o contrato da transação menciona “domínio útil”, e não compra. Os impostos específicos para imóveis nestas condições são dois: o fôro e o laudêmio.

O fôro é uma espécie de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), a ser anualmente pago à Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Quanto ao laudêmio, a tributação ocorre apenas quando há uma “transação onerosa”, ou seja, quando o domínio do imóvel é transferido mediante pagamento em dinheiro.

Em todo o País, grande parte de terrenos litorâneos são “foreiros”. Em igual condição estão áreas, localizadas em vários municípios brasileiros, originárias de aldeamentos indígenas.

SPU/BA participa de ato solene em Lauro de Freitas

A Superintendência do Patrimônio da União na Bahia (SPU/BA), com o propósito de fomentar o desenvolvimento local, assinou Contrato de Cessão de Uso Gratuito à Prefeitura de Lauro de Freitas e Contrato de Doação com Encargo à Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos (ECT). O ato solene aconteceu no Restaurante Popular do município baiano.

O imóvel da União, cedido a Lauro de Freitas, está situado na Avenida Dois de Julho e tem área total de 21.419,43 m². Conforme projeto apresentado para a SPU/BA, o local se destina à construção do Centro Administrativo, cabendo à Prefeitura a administração, uso, conservação e demais responsabilidades sobre o bem cedido.

Para os Correios, o imóvel, objeto do Contrato de Doação, localiza-se nas imediações da Via Expressa, zona urbana de Lauro de Freitas. A ECT utilizará a área, que mede 33.608,00m², para a construção do Centro de Triagem de Cartas e Encomendas.

Participaram da solenidade Ana Vilas Boas, superintendente da SPU/BA, que reafirmou o apoio da Superintendência para os projetos que promovam o desenvolvimento local, Ary Mesquita, coronel aviador da Aeronáutica, Moema Gramacho, prefeita de Lauro de Freitas, Jackson Gonçalves, diretor Regional dos Correios na Bahia, Edival Passos, superintendente do Sebrae/BA, servidores da SPU/BA, agentes políticos e sociedade civil.

Fonte: Monitoria de Comunicação da SPU/BA


IMÓVEL BONITO, BOM E BARATO!


DIAMOND - EMPREENDIMENTO TECNISA: Rua Jardim Alto da Itaigara - s/ nº, Alto do Itaigara, Salvador - BA

Auditorias de projetos, avaliações de desempenho, pesquisas pós-ocupação e ranking das boas construtoras e incorporadoras seriam os melhores instrumentos para aferir os atributos do imóvel e a capacidade construtiva da empresa.


O setor produtivo formal de imóveis cresce de forma equilibrada e sustentável e a perspectiva real de produzir em escala com livre concorrência entre as empresas obriga os empresários a aprimorarem a qualidade dos imóveis e a governança corporativa de suas organizações. Apesar de pensarem em quantidade, a preocupação primordial passa a ser a qualidade do produto, que tem de ser bom, bonito e barato. Em outras palavras, o imóvel deve atender aos requisitos de qualidade construtiva e oferecer preço justo e acessível ao bolso do consumidor.

Um pouco mais de investimento durante a produção beneficia o morador, que gastará menos com manutenção. Este cuidado desonera indiretamente a empresa, porque ao minimizar a necessidade de reparos ulteriores, decorrentes de eventuais vícios de construção, os condôminos pagam rateios menores de condomínio.

Durante o uso e a exposição ambiental cotidiana, os condomínios devem preservar as características e funções definidas em projeto e isso vem do cuidado dos empreendedores com o atendimento às normas que garantem o desempenho das edificações.

Um empreendimento tem de obedecer a uma lista-mestra de exigências funcionais e de desempenho e às definições da Norma Brasileira de Desempenho de Edifícios quanto ao nível qualitativo (segurança estrutural, por exemplo), aos critérios quantitativos (resistência de uma viga) e aos métodos de avaliação para a verificação do atendimento ou não dos critérios.

Para atingir a excelência em qualidade, o Secovi propõe trabalhar com governo, setor organizado (sindicatos, associações) e agentes individuais (construtores, incorporadores). Defendemos a criação de ambiente regulatório favorável para investimentos em pesquisas na construção civil, de forma a dar mais segurança aos usuários.

Certificações obrigatórias e travas metodológicas como o Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H) não garantem a qualidade do produto. Para aferir os atributos do imóvel e a capacidade construtiva da empresa, melhor seria adotar auditorias de projetos, avaliações de desempenho, pesquisas pós-ocupação e criação de ranking das boas construtoras e incorporadoras, a fim de obterem benefícios nas taxas de juros e agilidade na concessão do financiamento, por exemplo. Incentivo à funcionalidade real do produto e não obrigação, burocracia e tutela estatal.

Fonte: ImovelWeb | João Crestana

LANÇAMENTOS NO ESCURO


Mercado imobiliário brasileiro ainda é carente de indicadores de demanda para apoiar o planejamento dos empreendimentos; saiba o que já existe para minimizar os riscos e o que ainda é preciso fazer.

A carência de dados confiáveis sobre o mercado imobiliário residencial brasileiro muitas vezes faz com que incorporadores tenham à mão pouca informação sobre o desempenho e as tendências do segmento em que atuam. Isso acaba obrigando-os a recorrer a duas estratégias: a) investir em pesquisas de mercado quantitativas e qualitativas em nichos específicos, em uma tentativa de compreender seus potenciais clientes, ou b) lançar produtos sem indicadores objetivos, tomando como base apenas experiências anteriores e análises do comportamento de vendas de empreendimentos similares.

Embora exista uma série de indicadores que mensurem o comportamento da economia – como o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) – o mercado imobiliário em específico não dispõe de instrumentos diretos de avaliação de demanda, ainda mais de abrangência nacional. O que existe para dar suporte à tomada de decisão dos incorporadores é o índice de velocidade de absorção de vendas (IVV) regional, mesmo assim, disponível apenas em algumas cidades e regiões metropolitanas, como São Paulo, Campinas, Rio de Janeiro, Recife e Fortaleza, medidos por sindicatos e entidades setoriais.

A validade de se medir o tempo que o mercado demora a absorver determinado tipo de produto é inquestionável. Tanto é que, em outros países, o principal termômetro do mercado imobiliário residencial também é a medição da absorção da oferta. “Ter ideia sobre a velocidade de vendas é fundamental para o fluxo de caixa da obra. Afinal, quanto menos se vende mais dinheiro precisa ser colocado no empreendimento. Isso nos obriga a buscar mais empréstimo, elevando o custo financeiro e causando impacto negativo na performance do empreendimento”, destaca Marcelo Martins, diretor da Patrimar Engenharia.

Novos indicadores
Apenas a velocidade de vendas, no entanto, pode não ser suficiente para evitar que as empresas trabalhem por ensaio e erro. O professor João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo) e diretor da Unitas Consultoria, lembra que a velocidade de absorção da oferta é uma medida indireta, pois lê o desempenho passado, em vez de projetar a demanda adiante. Por consequência, as decisões com base nesse indicador embutem sempre um determinado risco.

O professor explica que, atualmente, configura-se uma tendência de desenho de produto e as empresas ofertam empreendimentos similares, reiteradamente, até que a resposta do mercado passe a ser mais frágil, provocando estoques. Isso faz com que inovações de linha de produto sejam concebidas por ensaio e não por leitura direta de demanda. “Quebrar esse vício exige produzir outros indicadores, e esse é um tema institucional que mereceria ser discutido”, salienta Lima.

A dificuldade acontece principalmente porque não é possível reconhecer a demanda de um determinado mercado, ainda mais em segmentos heterogêneos, a não ser por dados indiretos. Segundo João da Rocha Lima, pesquisas primárias diretas com amostragem local só são confiáveis em alguns clusters de mercado. Em Maringá (PR), por exemplo, pode ser útil fazer pesquisas diretas de reconhecimento da demanda porque não há processos migratórios na cidade. “Em compensação, em São Paulo, ao analisar a demanda de um determinado bairro, não podemos supor que as pessoas que moram lá vão querer sempre continuar morando lá”, explica.

Ajudaria a reduzir as incertezas dos empreendedores se a velocidade de vendas fosse medida em mais cidades e com maior frequência. “Essa talvez seja a maior diferença entre o que se faz no exterior e no Brasil. Nas economias mais avançadas a informação sobre comportamento dos mercados é medida frequentemente. Ainda que os empreendedores não tenham informações sobre a demanda qualificada, eles podem ter informações contundentes sobre o desempenho dos mercados, por meio da velocidade de absorção da oferta”, diz o coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Outro instrumento de apoio que poderia ser útil é a medição continuada de índices de confiança de mercado. Segundo Rocha Lima, ainda que não consigam prover medidas expressivas de demanda, esses indicadores podem contribuir para melhor entendimento de mercado. “Um índice de confiança continuado dá apoio ao empreendedor no sentido de mostrar se o mercado está pretendendo comprar ou se está recuando. Uma queda do índice de confiança representaria uma queda no mercado no futuro”, explica o professor, segundo o qual esses índices poderiam ser feitos por instituições independentes, como as universidades, se houvesse apoio financeiro.

Estratégias diferentes
A demanda por informações sobre o mercado varia muito em função do perfil da empresa e da variedade de nichos em que atua. “Uma companhia que abriu o capital recentemente e que está entrando no mercado, certamente precisa de muito mais informações do que aquelas construtoras que estão há muitos anos no mercado”, compara Martins.

Ele conta que, por estar há mais de 30 anos no mercado de Belo Horizonte, a Patrimar consegue se basear apenas em um acompanhamento constante dos bairros-alvo, visando identificar a velocidade de vendas, além de sucessos ou fracassos de lançamentos da concorrência. “Por esse monitoramento e por um diálogo permanente com todos os participantes, sejam concorrentes, imobiliárias, arquitetos, conseguimos estar bem informado sobre o que o cliente precisa”, garante.

No caso da Goldztein Cyrela, que tem empreendimentos que vão desde a faixa salarial do Programa Minha Casa, Minha Vida, até o alto padrão, a missão é mais complicada. Maurício Sales, diretor de incorporação da empresa, explica que nenhuma decisão em relação à formatação dos produtos é tomada sem a realização de pesquisas de mercado prévias. Para isso, a incorporadora e construtora mantém uma equipe interna de estratégia de mercado, que coordena os trabalhos de pesquisa terceirizados. O objetivo é identificar as necessidades do cliente e dar maior segurança à tomada de decisão de lançamento de novos empreendimentos.

Fonte: Mercado Imobiliário | Construção Mercado