terça-feira, 22 de agosto de 2017

IGMI-R ABECIP APRESENTOU NOVA QUEDA EM JULHO


O IGMI-R ABECIP apresentou uma nova queda em julho, de 0,19%, após a variação negativa de 0.09% do mês anterior. Apesar deste resultado na margem, a trajetória medida pela variação acumulada do indicador em 12 meses continuou a tendência de reversão do ritmo de queda, registrando -1,48% em julho após o resultado de -1,59% observado em maio. 

Entre as nove capitais analisadas, quatro tiveram variações positivas em julho (São Paulo, Curitiba, Salvador e Goiânia), enquanto as demais (Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife e Porto Alegre) tiveram quedas. A maior taxa de variação negativa nos preços dos imóveis residenciais no mês de julho foi verificada no Rio de Janeiro (-1,14%), que também acumula a maior variação negativa em acumulada em 12 meses nas variações nominais (-4,28%, contra a média nacional de -1,48%).

A maior variação positiva foi observada em Salvador (0,21%), seguido por São Paulo (0,18%). Apesar disso, a variação acumulada de 12 meses dos preços dos imóveis em Salvador apresentou em julho pequena aceleração com relação ao acumulado em junho (-1,71% contra -1,63%). Este resultado de ligeira aceleração na variação acumulada em 12 meses, sempre se comparando julho com relação ao mês anterior, também foi observado em Belo Horizonte (-2,34% contra -2,31%), Recife (-1,30% contra -1,27%), e no Rio de Janeiro (-4,28% contra -4,21%), que apresenta a maior queda nominal no acumulado de 12 meses entre as nove capitais. 

A trajetória dos preços dos imóveis residenciais no Brasil continua apresentando uma relativa melhora apenas na forma de desaceleração do ritmo de queda nos preços nominais. Alguns fatores importantes atuam na direção do favorecer alguma recuperação no ritmo dos negócios do setor imobiliário, como a trajetória de queda sustentável de juros, os sinais de redução do comprometimento da renda das famílias com o pagamento de empréstimos anteriores, e o início da recuperação dos níveis de emprego. Os efeitos mais fortes desses fatores sobre os preços dos imóveis residenciais ainda devem levar algum tempo, principalmente no contexto das incertezas que dificultam decisões mais sensíveis a condições de longo prazo.


Confira e baixe os gráficos do Brasil e das nove capitais abaixo:

AS MUDANÇAS NA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

Instituída pela Lei 9.514/1997, a alienação fiduciária de coisa imóvel completa duas décadas nesse ano, coincidindo com a entrada em vigor da Lei 13.465/17, que trouxe significativas adequações nessa eficaz modalidade de garantia.

A alienação fiduciária de coisa imóvel constitui-se num negócio jurídico com escopo de garantia, pela qual o devedor (ou o terceiro garantidor) transfere ao credor fiduciário um peculiar direito real, qual seja, a propriedade fiduciária ou resolúvel.

Esse instituto jurídico se diferencia das tradicionais garantias reais, como a hipoteca, principalmente pelo fato de o beneficiário tornar-se, após o registro do contrato junto ao registro de imóveis, titular de um direito real sobre coisa própria, ao invés de deter um mero direito real sobre coisa alheia. Não obstante, com o adimplemento da(s)obrigação(ões) garantida(s) pelo devedor fiduciante, a propriedade fiduciária se extingue e retorna ao patrimônio do garantidor.

Tal modalidade de garantia sofreu algumas alterações recentes, trazidas pela Lei 13.465/17, sendo justamente as mudanças mais relevantes [1], no âmbito dos negócios empresariais, que pretendemos abordar no presente ensaio.

Intimação de terceiro para constituição em mora do devedor fiduciante

Por meio da inclusão do § 3º-A e § 3º-B ao artigo 26, a Lei 13.465/17 buscou adequar o procedimento de intimação do devedor fiduciante à sistemática da legislação processual civil. A redação dos referidos dispositivos legais guarda acentuada semelhança com o caput e o parágrafo único do artigo 252 do novo Código de Processo Civil (CPC), que dispõe sobre uma modalidade de citação que se popularizou como “citação por hora certa“.

Assim, dispõe o § 3º-A do artigo 26 que, após duas tentativas de intimação pessoal do devedor fiduciante e havendo suspeita motivada de ocultação, é possível a intimação de qualquer familiar ou, em sua falta, qualquer vizinho do devedor fiduciante de que, no dia útil imediato, o oficial retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar. Ademais, conforme o § 3º-B do artigo 26, nos casos de condomínios edilícios ou de outros conjuntos imobiliários, tal intimação poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

O disposto no § 3º-A do artigo 26 estabelece que serão aplicados de forma subsidiária os artigos 252, 253 e 254 do CPC. Nesse particular, entendemos que o operador do direito se socorrerá, sobretudo, do artigo 253 e seus §§ 1º e 2º, eis que eles complementam a norma. Da aplicação do § 1º, se o devedor fiduciante não estiver presente, após a verificação das razões da ausência, o oficial dará por feita a intimação, mesmo na ausência daquele. Ademais, de acordo com o §2º, a intimação será efetivada ainda que a pessoa da família ou o vizinho que houver sido intimado esteja ausente, ou se, embora presente, a pessoa da família ou o vizinho se recusem a receber a intimação.

Ressalta-se que essas alterações não excluem a possibilidade da intimação por edital, prevista no § 4º da Lei 9.514/97, que continuará à disposição do credor, sendo ela de grande valia nas hipóteses em que o fiduciante encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível e não houver a possibilidade do credor se valer dos dispositivos contidos nos § 3º-A e § 3º-B do artigo 26.

Verifica-se, portanto, uma grande ampliação das formas de intimação do devedor fiduciante, visto que, até então, a intimação somente poderia ser procedida pessoalmente, por meio de representante legal ou de procurador constituído do fiduciante, conforme o artigo 26, § 3º da Lei 9.514/97.

Obrigatoriedade da comunicação dos públicos leilões

A introdução do § 2o-A do artigo 27 pela Lei 13.465/17 estabeleceu a obrigatoriedade de que o devedor fiduciante seja comunicado acerca da realização dos dois públicos leilões da Lei 9.514/97. Essa comunicação deve conter as datas, horários e locais dos leilões e necessitará ser instrumentalizada por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

A referida alteração acabou por estabelecer a necessidade de que o devedor fiduciante seja comunicado da realização dos leilões, inspirada no entendimento, mais gravoso, que vinha sendo adotado pelo STJ [2], de que era necessária a intimação do devedor fiduciante acerca dos leilões. Parece-nos que essa alteração é oportuna, eis que traz transparência ao procedimento, sem onerar demasiadamente o credor fiduciário com a morosidade e os custos que representam uma nova intimação.

Entendemos que, antes do advento da Lei 13.465/17, não havia fundamentação legal para imputar ao credor a obrigação de intimar ou mesmo de notificar o devedor fiduciante acerca da realização dos públicos leilões. Após a Lei 13.465/17 ter entrado em vigor, tornou-se obrigatória a comunicação do fiduciante em relação aos leilões, mesmo que se possa argumentar que tal disposição trará maior burocratização e custos ao procedimento.

Percebe-se que tal comunicação traz efetividade ao procedimento, evitando a contestação judicial acerca da ciência do fiduciante, bem como traz sistematização ao exercício do direito de preferência do fiduciante à aquisição do imóvel, outra nova alteração da Lei 13.465/17 que se analisará mais adiante.

Valor mínimo para fins de venda em primeiro público leilão

O artigo 24, inciso “VI”, da Lei 9.514/97 estabelece que, para fins de venda em público leilão, deverá ser indicado o valor do imóvel e os critérios para a sua revisão. Ocorre que valor indicado nos contratos, por vezes, era substancialmente inferior ao preço de mercado. Tal fato era viabilizado por ocasião de uma lacuna na Lei 9.514/97 que eventualmente sucedia numa arrematação do imóvel por valor caracterizado como preço vil [3].

Diante desse contexto, a Lei 13.465/17 acrescentou o parágrafo único ao artigo 24 e alterou a redação do § 1º, do artigo 27 da Lei 9.514/97. Dessa forma, para fins de venda do imóvel no primeiro público leilão, deverá ser observado o valor mínimo utilizado como base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), exigível quando da consolidação da propriedade do imóvel. O referido preço mínimo se trata do valor venal, conforme o disposto no artigo 38 do Código Tributário Nacional [4].

Nota-se que essas alterações buscaram, possivelmente, eliminar a propositura de medidas judiciais que discutam a arrematação do imóvel por preço vil, já que, na prática, é remota a hipótese de que o valor venal para fins de ITBI venha a ser enquadrado como tal.

Se, de um lado, esta alteração beneficiará o próprio instituto da alienação fiduciária, eis que evitará o ajuizamento de demandas, muitas vezes protelatórias, sob o argumento de preço vil; de outro lado, essas alterações restringem a liberdade das partes e diminuem as probabilidades de que o imóvel seja arrematado em primeiro leilão, podendo prejudicar até mesmo o próprio devedor fiduciante.

Direito de preferência do devedor fiduciante para aquisição do imóvel

A inclusão do § 2º-B ao artigo 27 da Lei 9.514/97 introduziu, na alienação fiduciária de coisa imóvel, o direito de preferência do fiduciante para adquirir o imóvel, desde que o faça até a data da realização do segundo leilão e pague todas as despesas para tanto, inclusive o valor do ITBI e, eventualmente, de laudêmio, suportados pelo fiduciário. Trata-se de uma nova aquisição do imóvel, dando-se preferência ao devedor fiduciante de se mobilizar para quitar a dívida e não perder o imóvel.

Tal direito já vinha sendo admitido por meio de julgamentos do STJ. Essas decisões oportunizavam a quitação do débito mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel, eis que, em tese, a purgação da mora não acarreta maiores prejuízos ao credor, desde que ele seja ressarcido dos custos para tanto e, em contrapartida, assegura ao devedor fiduciante a recuperação do imóvel.

Cobrança de taxa de ocupação do devedor fiduciante

A redação trazida pelo art. 37-A alterou, basicamente, a data pela qual incide a taxa de ocupação do imóvel, passando o marco inicial a ser aquele da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e não mais da alienação do imóvel em leilão.

Nota-se que o entendimento que vinha sendo aplicado pelo STJ [5] divergia em relação ao que preconiza a mudança trazida pela Lei 13.465/17. Nesse sentido, cabe lembrar que o STJ vinha negando a aplicação de taxa de ocupação em período anterior à alienação extrajudicial do imóvel, sob o fundamento de que a propriedade fiduciária e a propriedade plena se diferenciam. Nessa perspectiva, o argumento predominante indicava que a propriedade fiduciária se constituía em nome do credor fiduciário para o propósito exclusivo de satisfazer a dívida, motivo pelo qual o credor possuiria apenas os direitos de dispor e reaver o imóvel, e não de usá-lo ou fruí-lo.

Entendemos que a alteração legislativa tem a intenção de desencorajar o devedor fiduciante a permanecer no imóvel em caso de não purgação da mora e respectiva execução extrajudicial da dívida. Por consequência, tal incremento da dívida poderá refletir em um aumento significativo nos acordos para que os devedores desocupem os imóveis.

Considerações Finais

A Lei 13.465/17 trouxe várias alterações – das quais foram analisadas somente aquelas mais relevantes na presente oportunidade – que nos parecem, no geral, positivas e possuem a nítida intenção de dirimir discussões judiciais acerca dos dispositivos contidos na Lei 9.514/97.

Caberá ao Poder Judiciário o papel de salvaguardar a efetividade das alterações legislativas e dos demais dispositivos já consagrados da Lei 9.514/97, a fim de proporcionar segurança jurídica e beneficiar o mercado imobiliário como um todo.[

Referências:

[1] Optamos por não discorrer nesse estudo em relação às alterações à Lei 9.514/97 que se referem às operações de financiamento habitacional, incluindo as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida.

[2] Nesse sentido, cita-se: STJ, 3ª Turma, REsp 1.447.687-DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 21.08.2014 e STJ, 3ª Turma, AgRg no REsp 1.367.704-RS, Rel. Min. Paulo De Tarso Sanseverino, j. 04.08.2015.

[3] Vide: “Nos termos da jurisprudência desta Corte, a caracterização do preço vil se dá quando o bem penhorado for arrematado por valor inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor originariamente atribuído pelo laudo de avaliação, que é a hipótese dos autos, pois a arrematação ocorreu por aproximadamente 20% (vinte por cento) do valor da avaliação do imóvel.” (STJ, 3ªTurma, AgInt no REsp 1.461.951-PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 21.02.2017).

[4] Artigo 38 do Código Tributário Nacional: “A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”

[5] STJ, 3ª Turma, REsp 1401233-RS, Rel. Min. Paulo De Tarso Sanseverino, j. 17.11.2015.

Fábio Machado Baldissera e Letícia Diehl Tomkowski - Sócios de Souto, Correa, Cesa, Lummertz & Amaral Advogados

COMO INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS


A casa própria faz parte da cultura do brasileiro, mas comprar um apartamento, uma casa ou um conjunto comercial, como forma de investimento está longe de ser a única forma de fazer o dinheiro render com imóveis. Para quem já tem certa experiência com renda fixa, um gestor de confiança na manga e está querendo arriscar um pouco mais, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) podem ser um bom começo.

E é um começo que exige pouco: há lançamentos com investimento mínimo de R$ 1 mil e, mesmo depois da estreia do fundo, é possível comprar cotas no mercado secundário por menos de R$ 20. 

É um tipo de investimento que cresceu com o boom imobiliário. Quando o Ifix, o índice dos fundos imobiliários, foi criado, em 2011, existiam 17 fundos. Hoje são 70, sendo que o maior crescimento ocorreu entre 2012 e 2013. 

Basicamente, esses fundos são compostos de vários ativos relacionados ao mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), ações de empresas do setor imobiliário e mesmo outros FIIs. Essa composição é que vai definir também se o perfil do fundo é um pouco mais conservador ou arrojado. 

De maneira geral, cabe ao gestor do fundo, uma instituição financeira ou corretora, a composição do FII e a captação de investidores por meio da venda de cotas desse fundo. 

Cada FII tem um perfil, uma composição e, assim, um regulamento próprio, sob a forma de um condomínio fechado. Pode ser que seja determinado, por exemplo, que um fundo só possa ter ativos relacionados a imóveis prontos destinados à locação. Nesse caso, o rendimento do fundo virá do aluguel desses imóveis, por exemplo. 

Os rendimentos de um FII, aliás, são distribuídos periodicamente aos seus cotistas e, dependendo do perfil do fundo e do investidor, não há incidência de imposto de renda sobre esses rendimentos. 

“É preciso que o fundo tenha mais de 50 cotistas e que tenha suas cotas negociadas na Bolsa [pregão] ou em mercado de balcão organizado. Já o investidor não pode ter mais de 10% das cotas do fundo. (...) Além disso, ao comprar um pedaço de um ativo imobiliário, uma pessoa física está fazendo isso sem os impostos e taxas geralmente envolvidos na compra física de um imóvel. Essas vantagens fazem desse tipo de investimento algo melhor do que comprar um ativo físico, um apartamento, um barracão industrial, etc”, explica o sócio e diretor da TRIAR Gestão de Patrimônio, Miguel Russo. 
Custos e complexidades de fundos exigem cuidado 

Embora o investimento inicial baixo e o valor pequeno das cotas no mercado secundário sejam uma vantagem dos FIIs, é preciso tomar cuidado com os custos desse tipo de aplicação. Valores muito pequenos de investimentos tendem a resultar em rendimentos pequenos e que podem não compensar os gastos com a aplicação. 

A BM&FBovespa cobra emolumentos de 0,03% de todos aqueles fundos negociados em bolsa e 0,07% daqueles negociados em balcão organizado. Há também os valores de corretagem, taxas de manutenção e custódia (essa última só é cobrada de quem tem mais de R$ 300 mil aplicados), que variam de corretora para corretora, já que cabe a cada instituição a decisão de quanto dos custos repassará aos clientes. 

Quem está interessado em investir também deve pensar bem no prazo: não é permitido aos investidores resgatar as cotas antes de decorrido o prazo de duração do fundo. Como a maioria deles tem duração indeterminada, a saída do investidor só será possível se ele vender suas cotas no mercado secundário. 

Em outras palavras, antes de investir, o interessado precisa ter certeza de que não precisará do dinheiro num período de um a seis anos, em média, e investigar se as cotas daquele fundo têm liquidez, ou seja, boa demanda e rapidez de venda, caso tenha de comercializá-las no mercado secundário. 
FIIs não são para amadores 

Segundo dados da Abecip, os FIIs tiveram boa performance em 2016. Dos 70 fundos, 89% superaram o CDI – que é a taxa de juros praticada entre os bancos e que baliza outros investimentos – e apenas quatro tiveram resultados negativos. 


Mas isso é apenas a janela de um ano. Olhando a janela maior, de 2014 a 2016, menos da metade dos fundos superou o CDI ou o IMA-b, que é o índice de mercado dos ativos indexados pelo IPCA. Entre os que tiveram bons resultados nesses períodos estão fundos ligados a empreendimentos de shopping centers e de escritórios de altíssimo padrão. 

Por serem fundos compostos por ativos de diferentes tipos e que resultam em diferentes tipos de rendimento, os FIIs não são para amadores. O ideal, segundo os especialistas, é investir via corretora. 

Dificilmente um investidor iniciante vai saber diferenciar um fundo mais conservador de outro mais arrojado pelo tipo de negócio imobiliário que compõem os ativos daquele fundo. E eles podem ser vários. Há fundos dedicados a lajes corporativas, outra que apostam em shopping centers e outros que misturam vários tipos de negócios imobiliários. 

De maneira geral, fatores como a localização dos empreendimentos que compõem os ativos do fundo, a classificação do fundo (A, AA, etc), histórico de vacância e potencial de valorização precisam ser observados na hora de avaliar um FII.

Entre os principais riscos dos FIIs estão aqueles típicos do mercado imobiliário, como a baixa valorização de um empreendimento, a inadimplência dos compradores ou locatários e até mesmo a possibilidade de falência de uma incorporadora. Mas há também riscos do próprio funcionamento dos fundos imobiliários, como a baixa liquidez das cotas.

Fonte: Gazeta do Povo

O IMPACTO DAS NOVAS TECNOLOGIAS NO MERCADO IMOBILIÁRIO


Na última semana aconteceu em São Francisco, na Califórnia, o Inman Connect, um dos maiores eventos sobre vendas, marketing e tecnologia para o mercado imobiliário do mundo. Este ano o evento reuniu mais de 4.500 participantes de vários países.

Um dos temas mais abordados nessa edição foi o impacto e a transformação que novas tecnologias terão no mercado imobiliário. Há poucos anos empresas como Uber, Netflix e Airbnb não existiam. Ninguém imaginava que entrar no carro de um desconhecido ou se encontrar com alguém que conheceu por um aplicativo virassem parte do nosso cotidiano.

É unanimidade nos Estados Unidos que o mercado imobiliário tem sido um dos setores mais afetados por essas transformações. Onde é possível atualmente colocar seu imóvel à venda online em poucos minutos através de empresas como Opendoor, Offerpad, Knock e mais recentemente o Instant Offers do Zillow, realizar uma visita a um imóvel através da realidade aumentada e pagar por eles usando "cryptocurrency" (moeda virtual baseada em criptografia), como bitcoins ou dogecoins, dentre tantas outras inovações tecnológicas.

Algumas dessas tendências podem ser modismo que desaparecerão rapidamente. Mas outras estão aqui para ficar. E as mudanças tecnológicas mais profundas como inteligência artificial e realidade aumentada - estão ainda no começo.

Ao mesmo tempo, a essência do mercado imobiliário permanece inalterada: pessoas comprando e vendendo imóveis, utilizando as melhores ferramentas e tecnologia disponíveis à disposição. Onde essas três áreas se cruzam - pessoas, imóveis e tecnologia - é onde as coisas começam a ficar mais interessantes.

É onde os negócios acontecem e se perdem, onde o papel do corretor imobiliário está mudando constantemente, onde milhões são captados ou perdidos e onde as pessoas conquistam seus sonhos.

O mercado imobiliário está em transformação e a tensão está aumentando, enquanto muitos corretores estão disputando para ver onde se encaixarão no futuro, o cliente continua no centro da discussão, à medida que os processos continuam se desenvolvendo.

E o que se espera do corretor de imóveis daqui em diante é que ele ajude a construir valor para o cliente final, a partir da experiência e do conhecimento do que esse cliente deseja. A tecnologia é um facilitador que vai ajudar a concretizar mais vendas e atender melhor o público.

Sergio Langer Sztokbant - Especialista em estratégia e vendas através dos canais digitais para o mercado imobiliário. É sócio fundador da Hosher (www.hosher.com.br), uma das maiores agências digitais especializadas no mercado imobiliário do Brasil.

domingo, 20 de agosto de 2017

DIVULGAÇÃO: CURSO DE PERÍCIAS E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS POR INFERÊNCIA ESTATÍSTICA EM SALVADOR


ESTE CURSO É UMA DAS EXIGÊNCIAS 
DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL PARA AVALIADORES
Atenção: Numero Máximo de alunos 25 pessoas.

Objetivo: Mostrar aos participantes os instrumentos básicos para a avaliação de imóveis através da metodologia científica, regressão linear múltipla e inferência estatística, mediante o emprego de fundamentos de Econometria e Estatística, com o auxílio do software SISDEA.

A partir da entrada em vigor da norma de avaliação de imóveis urbanos – NBR 14653-2, o conhecimento da Metodologia Científica passou a ser fundamental para que o profissional atue na elaboração de laudos Periciais em avaliação.

Conteúdo Programático com aulas Praticas e Teóricas

I -PERÍCIA JUDICIAL:
- Como ser Perito Judicial- O que faz um Perito– Nomeação– Exigências– Varas em que o Perito pode atuar– Como a ser Perito Judicial– O trabalho nas varas - Perícias Judiciais e Extrajudiciais– O Processo– Os 5 Princípios do Processo– Fases Processuais– Intimação nos autos– Retirada dos autos– Honorários Periciais

II. LAUDO PERICIAL:
- Conceito - Elaboração - Estrutura - Encaminhamento - Quesitos e Respostas - Respostas Padrão - Entrega do Laudo Pericial - AssistentesTécnicos - Quesitos Suplementares - Esclarecimentos de Quesitos.

III. LEGISLAÇÃO:
- CPC: artigos 420 a 439– CPP: Crimes relacionados a Peritos

- Assistência Judiciária Gratuita

IV. MODELOS DIVERSOS:
- Carta de Apresentação-– Propostas de Honorários

V. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS:
Apresentação da Norma NBR 14653 com ênfase para as Partes 1 e 2 - Procedimentos Genéricos e Avaliação de Imóveis Urbanos, respectivamente - Aspectos a serem observados quando da vistoria ao imóvel avaliando - Aspectos relevantes na fase de pesquisa de dados - Metodologias aplicáveis à avaliação de imóveis urbanos - Método Comparativo de Dados de Mercado - metodologia científica; Variáveis - como identificá-las e tratá-las; Cálculo da Equação de Regressão; Coeficientes de Determinação e Correlação; Regressão Linear; Linearização de Curvas; Estatística Inferencial e Testes de Hipóteses; Estudo de Probabilidades; Cálculo do Intervalo de Confiança; Modelo de Regressão Linear Simples e Múltipla; Roteiro de Análise de Modelo de Regressão – Aplicativo SISDEA; Exercícios Práticos com uso do Software SISDEA (fornecido pela instrutor para uso durante o curso) - Aulas praticas e teóricas.

Pré-requisito: O ALUNO DEVERÁ TRAZER UM NOTEBOOK

Ministrante: Professor Dr.Carlos Auelio Nadal, Engenheiro Civil, Mestre e Doutor em Ciências Geodésicas. Professor Universidade Federal,vasta experiência e acadêmica a mais de 30 anos . Ministrante de cursos em pericias judiciais em todo Brasil.

DATA: 25 A 27 Agosto de 2017
Carga Horária: 26 horas
LOCAL: Hotel Golden Park - Av. Manoel Dias da Silva, 979 - Pituba, Salvador -BA Sexta feira, Dia 24 de Agosto 2017 inicio as 18:00 ás 22:30hs - Sábado e Domingo das 8:00 ás 18:00hs.

INVESTIMENTO: PARA PAGAMENTO A VISTA R$1.125,00 / TRANSFERÊNCIA BANCÁRIA.

PARCELAMENTOS:
R$ 1.200,00 EM DUAS PARCELAS: ENTRADA NO ATO DA INSCRIÇÃO POR TRANSFERÊNCIA BANCÁRIA DE R$600,00 E CHEQUE PRÉ-DATADO PARA 30 DIAS ENTREGUE NO DIA DO CURSO OU R$1.200,00 EM ATÉ 12 VEZES PELO SISTEMA PAGUE SEGURO NO CARTÃO DE CRÉDITO ACEITA TODAS AS BANDEIRAS CONSULTE TAXA JUROS.

Transferência Bancária: Banco do Brasil -Ag.3460-6 -Conta Corrente nº47.877-6-
Favorecido Central Base Miranda- CNPJ 24.610.391/0001-24
Obs. após o pagamento favor enviar o comprovante para email: contatos@centralbasecursos.com.br ou para whatsapp 71-986133807

Incluso no valor da inscrição:
1) Material didático completo;
2) Serviço de coffee-break;
3) Certificados será entregue no ultimo dia do curso.


e-mail: contatos@centralbasecursos.com.br
Tel. 71-30355420 - (71) - 98881-5420 (oi) / (79) 99626-7760 - Whastapp (71) 98613-3807

O curso poderá ser adiado caso não haja confirmação do número mínimo de matrículas, ou desistências que inviabilizem sua realização.

BANCOS REDUZEM JUROS DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO E ACIRRAM CONCORRÊNCIA COM A CAIXA


Com os sucessivos cortes na taxa básica de juros (Selic), o juro para o crédito imobiliário nas linhas mais procuradas está em queda no país. Em muitos bancos, as taxas anuais já recuaram para o patamar de um dígito. Segundo dados do Banco Central, a taxa média para financiamento da casa própria para pessoas físicas caiu 2 pontos percentuais em 1 ano, passando de 11,2% em junho de 2016 para 9,2% em junho deste ano. E, segundo analistas, a tendência continua de queda. (Excerto de texto do G1)

Comparativo de juros para financiamento imobiliário

BancoSFHSFIpró-cotista
Caixaa partir de 10,25% ao ano + TRa partir de 11,25% ao ano + TResgotada
Banco do Brasila partir de 9,74% ao ano + TRa partir de 10,65% ao ano + TR9% ao ano + TR
Itaú Unibancoa partir de 9,3% ao ano + TRa partir de 9,9% ao ano + TRnão opera
Bradescoa partir de 9,5% ao ano + TRa partir de 9,5% ao ano + TRnão opera
Santandera partir de 9,49% ao ano + TRa partir de 9,99% ao ano + TRnão opera

sexta-feira, 18 de agosto de 2017

CAMPANHA PUBLICITÁRIA DO SISTEMA COFECI / CRECI


  
Campanha publicitária do Sistema COFECI - CRECI em comemoração ao 
Dia do Corretor de Imóveis - 27 de agosto.

CRECI SP REGULAMENTA A ATIVIDADE DE ESTRUTURADOR IMOBILIÁRIO


Encontrar áreas, prospectar e viabilizar soluções imobiliárias adequadas às necessidades dos clientes. Essas são tarefas do profissional estruturador imobiliário. Por meio dessa prestação de serviços especializada, que pode incluir desde a prospecção de terrenos, estudos da melhor utilização do local, à viabilidade econômica e financeira do negócio, muitos grandes empreendimentos são consolidados.

A atividade faz parte do dia a dia de muitos corretores e exige, sem dúvida, um preparo específico, uma grande experiência e conhecimento de muitas técnicas que o segmento envolve. Ciente dessa realidade, o CRECISP assinou, na última semana, a portaria 6648/2017, regulamentando a atividade do estruturador imobiliário, o que, além de delimitar funções, pode proporcionar melhores condições de atuação aos profissionais que se dedicam a essa área.

“Vamos trabalhar no sentido de dar maior proteção ao mercado de incorporação imobiliária, e fazer com que os corretores de imóveis especialistas em estruturar áreas para a construção de shoppings, hotéis, grandes empreendimentos, possam ter uma previsão daquilo que será realizado e da forma de recebimento de sua remuneração”, comentou o presidente do CRECISP, José Augusto Viana Neto, na assinatura do documento.

A portaria também nomeou os corretores Sérgio Ferrador e Roberto Nicastro Capuano, que é conselheiro do CRECISP, como responsáveis pelo desenvolvimento de um programa de estudos com o intuito de dar uma instrução mais aprofundada àqueles que trabalham com estruturação imobiliária, a fim de que possam obter uma maior especialização. Os dois já contam com uma vasta experiência nesse segmento e enfatizaram a importância do profissionalismo no trabalho do estruturador.

“O corretor desse nicho precisa saber o que vende, o que não vende, qual é o produto que você deve colocar em um terreno, qual o melhor terreno para determinado produto, a metragem necessária, a legislação com relação a planos diretores... É uma análise muito mais complexa do que, especificamente, uma compra e venda de um imóvel de terceiros para um lançamento”, explicou Ferrador.

Já o conselheiro Roberto ressaltou que muitos colegas se habituaram a operar com as incorporadoras sem a devida especialização, e comprometem o andamento dos negócios. “Vamos desenvolver um curso que visa não só qualificar o corretor para que ele possa atuar nesse mercado e oferecer o melhor serviço ao seu cliente – no caso, as incorporadoras -, como também para protegê-lo. É óbvio que todos poderão atuar e oferecer seus serviços, pois o mercado é livre, mas essa especialização visa justamente fazer com que o profissional qualificado se destaque”, concluiu.

Fonte: CRECI SP

N.E. Esta é uma iniciativa digna de nota e deveria ser seguida por todos os Conselhos Regionais, sobretudo, enfatizando à implantação de um programa de estudos para os interessados neste segmento dado a importância do mesmo no cenário mercadológico.

quinta-feira, 17 de agosto de 2017

MAIS DA METADE DOS IMÓVEIS DO MINHA CASA, MINHA VIDA APRESENTAM FALHAS ESTRUTURAIS


Tida como a maior ação pública para construção de imóveis populares, o programa Minha Casa Minha Vida, também acumula problemas estruturais. Segundo estudo do Ministério da Transparência e Controladoria-Geral da União (CGU) 56,4% das residências das faixas 2 e 3 do programa têm defeitos na construção.

O estudo inédito, divulgado ontem, abarca as chamadas faixas intermediárias do programa, que confere rendas mensais, por família de R$ 4 mil e R$ 9 mil, respectivamente. "Foram observados defeitos em 56,4% das unidades da amostra visitada, falhas estruturais ocorridas dentro do prazo de garantia", diz o relatório do CGU.

Segundo o levantamento, as principais falhas encontradas foram: infiltrações; falta de prumo e de esquadros; trincas e vazamentos. "Quanto à área externa, cerca de 20% dos moradores informaram situações de alagamento, iluminação deficiente e falta de pavimentação." Os imóveis nessa faixa, financiados com recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), são vistoriados e regularizados pela Caixa Econômica Federal.

Apesar dos problemas, a CGU pondera que a fatia de beneficiários que se consideram satisfeitos com o imóvel foi de 33,1%, o que talvez se explique "pelo fato da Caixa e as construtoras oferecerem assistência e reparos às deteriorações no prazo de garantia."

Uma das maiores surpresas do relatório foi o esclarecimento sobre o déficit habitacional do País. Quando iniciado o programa, em 2009, a bandeira da redução do número de brasileiros sem moradia própria foi hasteada mas, segundo a CGU, o número de unidades habitacionais entregues pelo programa não resultou em redução efetiva do déficit habitacional, apesar de conter o avanço. "Também foi visto que a estratégia adotada no planejamento das alocações de recursos entre as regiões sofreu desfiguração ao longo do tempo, o que gerou resultados positivos em alguns estados e insatisfatórios em outros" diz o ministério.

Como forma de melhorar o monitoramento, a CGU recomenda a criação de painéis indicadores para controle dos problemas e suas soluções, além de maior apuração nas licenças ambientais que a Caixa Econômica libera para as construtoras iniciarem a obra.

O relatório consolida dados de 77 empreendimentos ou contratos celebrados entre a Caixa e as construtoras, distribuídos em doze estados (Bahia, Espírito Santo, Goiás, Minas Gerais, Paraíba, Paraná, Rio de Janeiro, Rio Grande do Norte, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, São Paulo e Sergipe), com cerca de 30 contratos individuais de compradores para cada empreendimento visitado.

Os trabalhos de campo foram feitos em 2015, com a análise de 2.166 contratos e 1.472 unidades habitacionais.



Fonte: Com informações da CGU

CAIXA REDUZ TETO DO FINANCIAMENTO DA CASA PRÓPRIA


A Caixa vai reduzir o percentual que poderá ser financiado na compra de um imóvel novo de 90% para 80% do valor da propriedade.

As regras vão valer para quem optar pelo financiamento pela tabela SAC (que reduz o valor das prestações ao longo dos anos), a mais utilizada pelo banco público.

A partir de agora, quem quiser comprar um imóvel novo precisará ter 20% do valor para dar de entrada.

Para imóveis usados financiados pela tabela SAC, o percentual de entrada é de 30% desde março do ano passado.

Na tabela Price (em que as parcelas vão aumentando ao longo do tempo; menos procurada pelos interessados na casa própria), a entrada cai de 70% para 60% com recursos da Pró-Cotista e de 80% para 70% na CC FGTS.

A mudança é uma decisão estratégica de segurança e garantia.

João da Rocha Lima Jr., professor titular de "real estate" da USP, sugere que a mudança tenha relação com o desejo de financiar mais imóveis com o mesmo volume de recursos, em meio à escassez de recursos da poupança e do FGTS.

"Com o desemprego, as empresas estão fazendo uma contribuição menor para o FGTS. A força de aplicação do FGTS na casa própria cai", diz.

O efeito colateral positivo da medida, no entanto, é reduzir o risco desses empréstimos em um cenário em que o valor dos imóveis não deve subir nos próximos anos.

Em nota, a Caixa diz que "redimensionou as cotas máximas de financiamento para adequação em relação à política de alocação de capital do banco" e que a maioria dos clientes não será impactada pela nova medida.

Cerca de 90% dos empréstimos para a compra da casa própria já financiam 80% ou menos do valor do imóvel, segundo o banco público.

A Caixa detém quase 70% de todo o financiamento imobiliário do país, mas tem enfrentado a concorrência dos grandes bancos, que veem na linha uma alternativa para continuar a conceder empréstimos na crise.

Alguns bancos privados estão reduzindo as taxas de juros dessa linha, na esteira da queda da taxa básica de juros (Selic), hoje em 9,25% ao ano. Já a Caixa sinalizou que não pretende cortar os juros.

O crédito imobiliário é considerado um dos menos arriscados do mercado.

Pró-cotista - Na semana passada, a Caixa obteve orçamento extra de R$ 15 bilhões para financiar imóveis, segundo apurou a reportagem. Porém, o dinheiro não será destinado à linha Pró-Cotista, uma das mais baratas do mercado.

A linha ganhou espaço com o enxugamento dos recursos da poupança, consequência do aumento dos saques nos últimos meses.

Fonte: FOLHA DE S. PAULO

CDR APROVA PROJETO QUE FACILITA A AVERBAÇÃO DE CASAS TÉRREAS

Foto: Geraldo Magela/Agência Senado

Reunida a Comissão de Desenvolvimento Regional e Turismo (CDR) nesta quarta-feira (16), a Presidente da CDR, Senadora Fátima Bezerra, designou a Senadora Regina Souza relatora “ad hoc” da Matéria, em substituição ao Senador José Pimentel. Após a leitura, encerrada a discussão e colocado em votação, a comissão aprovou o relatório que passa a constituir Parecer da CDR.

A matéria segue para a apreciação da CCJ - Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania. Parecer P.S. 6/2017 ( PDF ).

O Projeto de lei torna mais ágil e mais barata a averbação de casas térreas construídas há mais de cinco anos. O texto, da Câmara dos Deputados (PLC 164/2015), dispensa a exigência do alvará de construção no processo de averbação desse tipo de imóvel.

A averbação de um imóvel é a mudança de informações no seu registro. Esse tipo de procedimento é necessário sempre que o dono fizer nova construção ou demolição, realizar uma grande alteração estrutural, tiver mudança em seu estado civil ou transferir a propriedade para outra pessoa.

Segundo o Senador José Pimentel, a proposta é uma iniciativa que vem em boa hora para eliminar uma injustificável barreira burocrática à regularização de imóveis unifamiliares de um só pavimento já construídos.

Do deputado Irajá Abreu (PSD-TO), o projeto se refere apenas às unidades que sirvam como residência para uma única família. O objetivo do autor é desburocratizar o processo de atualização do registro dos imóveis – a chamada averbação – e também “dinamizar os mercados imobiliários em bairros e cidades economicamente menos favorecidos”.

Fonte: Agência Senado 

quarta-feira, 16 de agosto de 2017

CAIXA INICIA VENDA DE IMÓVEIS RETOMADOS AINDA EM AGOSTO


A Caixa vai começar a vender, por meio de parceria com o Sistema Cofeci-Creci, neste mês de agosto, os imóveis que foram levados a leilão por falta de pagamento e não foram arrematados.

O banco fechou a parceria no início do ano e estava na fase de treinamento dos corretores.

Segundo o presidente do Cofeci, João Teodoro, já há 6 mil imóveis liberados para a venda e a expectativa da Caixa é disponibilizar 20 mil bens. A maior parte é de imóveis residenciais com valor médio de R$ 250 mil, sendo muitos do programa Minha Casa Minha Vida. Os imóveis são ofertados pelo mesmo valor de avaliação usado no leilão. Teodoro explica que os bens selecionados não possuem impedimento legal. "Se tiver ocupado, cabe ao comprador mover a ação de despejo", diz.

Saiba mais sobre imóveis retomados:

terça-feira, 15 de agosto de 2017

ALUGUEL DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS CAI 0,21% EM JULHO


O preço médio de locação dos imóveis residenciais no País teve queda nominal de 0,21% em julho na comparação com junho. Já no acumulado dos primeiros sete meses do ano, os aluguéis tiveram alta de 0,26%, enquanto nos últimos 12 meses, houve uma retração de 0,55%.

Os dados fazem parte de pesquisa realizada pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) com base nos anúncios do site Zap Imóveis. O levantamento abrange dados de 15 cidades e incorpora em seu cálculo apenas os novos contratos, sem considerar a correção dos aluguéis nos contratos vigentes.

Em julho, oito das 15 regiões cobertas pela pesquisa mostraram aumento no preço médio de locação na comparação mensal. Entre as principais altas estão São Paulo (0,07%), Belo Horizonte (0,22%), Distrito Federal (0,47%) e Florianópolis (0,75%).

Na contramão, sete cidades tiveram recuo nos preços de locação, como é o caso de Rio de Janeiro (-1,21%), Goiânia (-1,15%), Campinas (-0,54%) e Curitiba (-0,49%).

Com o resultado de julho, o valor médio de locação no País atingiu o patamar de R$ 28,58 por metro quadrado. São Paulo tem o aluguel mais elevado do País, em R$ 35,85/m2, seguido por Rio, com R$ 33,38/m2, e Distrito Federal, com R$ 29,66/m2.

O preço de locação tem sido afetado pelo excesso de imóveis disponíveis para comercialização. Como muitos proprietários não têm conseguido efetivar uma venda, decidiram direcionar o imóvel para locação, repassando custos como condomínio e IPTU para os inquilinos. Além disso, muitos consumidores estão reticentes em fechar negócios devido ao desemprego e ao cenário econômico adverso, diminuindo a liquidez do mercado imobiliário.

Por Circe Bonatelli

segunda-feira, 14 de agosto de 2017

CONSIDERAÇÕES SOBRE O MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO


O Método Comparativo, também designado por método direto, sintético, empírico ou de comparação, exige o tratamento seletivo dos dados recolhidos no mercado que integra o bem. Ou seja, baseia-se na comparação do bem em análise com valores idênticos obtidos no mercado, em que se insere, comprovados por transações já realizadas. Para tal, é necessário que, no mercado, existam condições que possibilitem a comparação com o bem que se pretende avaliar.

Aplica-se este método sempre que alguém deseja ter a avaliação do imóvel numa ótica de mercado, ou seja, com o fim, mesmo que não imediato, de compra ou venda.

A avaliação de um imóvel pela técnica do valor comparativo de mercado é, sem dúvida, a que implica em menores riscos e que maior consenso envolve, sempre que se pretenda vender um imóvel no estado em que se encontra, em situação concorrencial aberta e integrada no mercado local.

Este método é suficientemente confiável sempre que exista um mercado muito ativo com fácil informação, tais como, venda de habitação, escritórios, comércio ou terrenos. No entanto, a ponderação casuística na comparação dos preços de diferentes imóveis, como fator algo subjetivo que é, pode originar algumas distorções.

Pretende-se com essas informações, relativas a transações recentes de propriedades análogas e comparáveis, ao bem em causa, determinar o valor pelo qual se considera que o imóvel deva ser transacionado, supondo-se para tal, que as entidades intervenientes não tenham interesses especiais no imóvel e que não existam encargos.

Logicamente, a medida do valor é tanto mais crível quanto mais o mercado estiver estabilizado, ou seja, o volume da procura e da oferta será o mais equilibrado possível. Por conseguinte, a informação a recolher para suporte ou apoio das avaliações imobiliárias deve ser em quantidade, isto é, suficientemente volumosa para permitir uma caracterização correta do mercado, e com qualidade, pois obviamente, deverá ser recolhida com prudência para poder ser utilizada de forma adequada.

Para a caracterização minuciosa do bem avaliando (localização, área, máximo aproveitamento eficiente, tipologia da construção, estado de conservação, padrão construtivo, etc.), quer no caso dos terrenos, como no de construções, deve-se efetuar uma pesquisa exaustiva e sua respectiva homogeneização ddos dados amostrais, de forma a obter um resultado coerente, com lógica e homogêneidade.

Conclui-se pois, que o MCDDM é um método direto, que permite calcular o valor do bem, seja ele construção ou terreno, comparando-o com os que estão a ser transacionados na sua vizinhança ou no mercado, partindo do conhecimento dos valores praticados ou dos valores de oferta, devidamente homogeneizados, de modo a constituir uma amostra que possa ser tratada estatisticamente, fundamentando-se sobretudo no conhecimento do mercado local e dos valores pelos quais propriedades semelhantes ao bem avaliando, se têm vindo a transacionar, sendo fundamental a existência de uma amostragem representativa em termos de transações e/ou propostas de venda existentes no mercado no momento da avaliação.

A utilização do método de comparação, na sua forma mais avançada, inicia-se por uma prospecção de dados sobre transações de imóveis semelhantes ao da avaliação em causa e, em seguida, o emprego das técnicas de homogeneização das amostras recolhidas irão permitir a comparação de imóveis que, entre si, apresentem características diferentes, nomeadamente em relação à idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transação ou níveis de acabamentos e de instalações especiais.

Finalmente, é elaborada uma análise estatística dos dados homogeneizados, através da determinação de certos parâmetros, como sejam a Média, a Moda, o Desvio Padrão, a Regressão Linear, a Análise de Variância Simples, os Intervalos de Confiança, entre outros, que permitam enunciar um valor ou um leque de valores mais prováveis para o imóvel objeto da avaliação, dentro de uma dada margem de confiança.

O valor resultante é chamado de Valor de Mercado, que pressupõe para o bem a avaliar, a determinação do Presumível Valor de Transação (PVT) e admite que o imóvel é vendável no curto prazo. Para este caso, deve-se adotar, também, o critério do Maior e Melhor Valor de Uso, que define o maior valor para o bem em análise.

O Presumível Valor de Transação (PVT) que será determinado com base no Método Comparativo de Mercado consistirá na afetação da área bruta de construção envolvida, de parâmetros de valor unitário que indicam o comportamento do mercado imobiliário na zona, para propriedades com características semelhantes ou comparáveis, tendo em atenção as características construtivas e de localização. Cada tipo de imóvel tem as variáveis explicativas do seu valor, pelo que se torna imprescindível um conhecimento detalhado destas variáveis no imóvel em estudo e dos imóveis da prospecção de mercado. Quanto melhor for o conhecimento destas variáveis, mais fácil será o cálculo do valor pelo critério da comparação de mercado. Tendo em consideração a normal dificuldade, em obter informação imobiliária fidedigna, é por vezes utópico recorrer à excessiva matematização deste critério, tornando-se necessário, por vezes, complementá-lo recorrendo a outros critérios, bem como aplicar o devido bom senso.

A utilização deste método envolve riscos associados à interferência de critérios subjetivos à avaliação, responsáveis pelas diferenças de valores estimados por diferentes avaliadores, e também, à insuficiência de transações de bens análogos, que podem conduzir a uma caracterização inadequada do comportamento do mercado e a uma avaliação fundamentada de forma insatisfatória.

Fluxograma ilustrativo da metodologia:

Fonte: MundoGEO

Fonte: Avaliação Imobiliária / Publicação Portuguesa, com adaptações.