quinta-feira, 14 de dezembro de 2017

DA IMPOSSIBILIDADE DE O LOCADOR REAVER O IMÓVEL LOCADO MEDIANTE DENÚNCIA VAZIA EM CASO DE SUCESSIVAS PRORROGAÇÕES QUE CONTABILIZEM O PRAZO DE 30 MESES


A Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) prevê, em seu art. 46[1], que as locações firmadas mediante contrato escrito com prazo determinado “igual ou superior a 30 meses”, implicarão em resolução imediata do contrato ao final do prazo estipulado, sem necessidade de qualquer notificação ou aviso.

Por sua vez, findo o prazo e continuando o locatário a exercer a posse do imóvel sem qualquer oposição do locador, o contrato de locação passará a viger por prazo indeterminado, situação em que será possível ao locador rescindi-lo mediante notificação imotivada e respeitando-se o aviso-prévio de 30 dias, tratando-se, pois.

Neste ponto, importante destacar que a Lei de Locações define e conceitua que a possibilidade de o locador reaver o imóvel locado mediante notificação imotivada é a denúncia vazia. De outro modo, nas situações em que a lei expressamente exige uma motivação a denúncia será cheia.

Assim, a controvérsia levada ao Superior Tribunal de Justiça referiu-se justamente ao termo “igual ou superior a 30 meses” contido no mencionado art. 46, pois, analisando a situação posta e interpretando a legislação ficou consignado que:

Não é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30 (trinta) meses, exigido pelo art. 46 da Lei n. 8.245/1991, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano(Informativo 615).

Isto é, para que determinada situação se amolde ao disposto no art. 46 é necessário que os 30 meses sejam relativos ao contrato originalmente firmado com este prazo, não sendo possível computar o prazo através de prorrogações contratuais, portanto, não podendo o contrato, neste último caso, ser rescindido mediante denúncia vazia do locador.

Desse modo, nas situações em que o contrato não seja originalmente pactuado com o prazo determinado igual ou superior a 30 meses, o locador, em regra, não poderá reaver o imóvel[2], ainda que já esteja ele vigendo por prazo indeterminado, a não ser nos casos expressamente permitidos em lei, ou seja, mediante denúncia cheia.

Tal estudo tem extrema relevância, pois, o rol de situações permitidas como motivação da denúncia cheia é taxativo e limitado, sendo elas:

· Situações elencadas pelo art. 9º da Lei de Locações[3];

· Pela extinção do contrato de trabalho, quando para esse fim a locação foi firmada;

· Para a realização de obras;

· Para uso próprio, dos ascendentes ou descendentes do locador;

· Para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

· Quando a locação for “velha”, isto é, tiver mais de 5 anos ininterruptos.

Diante de tanto, fica claro o intuito legislativo de proteger o locatário, no sentido de se estabelecer mecanismos que visam a continuidade da moradia, seja influenciando para que os contratos de locações sejam firmados com o prazo razoável de 30 meses, seja impondo medidas para evitar que o contrato seja arbitrariamente rescindido pelo locador quando ele não houver sido firmado naquele prazo.

Convém lembrar, por fim, que a rescisão do contrato por parte do locatário é mais flexível, estando ele sujeito apenas à necessidade de proceder à prévia notificação ou ao pagamento de multa proporcional ao cumprimento do contrato, conforme for o caso[4].

[1] Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

[2] Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

[3] Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

[4] Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Art. 6º. O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Marcelle Mariá - Advogada, especialista em Advocacia Cível pela ESA/MG e professora de Direito, especializanda em Docência Jurídica.
Fonte: Artigos JusBrasil

A DIFERENÇA ENTRE ESCRITURA E REGISTRO PÚBLICO


Basta mencionar o termo cartório que muitos já ficam nervosos, confesso que eu também ficava. E não é para menos, são inúmeras classificações, tipos de cartórios, documentações, e quando o assunto é documentação imobiliária, muitos não sabem nem por onde começar.

Importante frisar que, a documentação imobiliária serve para inúmeros processos judiciais, como: inventário (levantamento dos bens), divórcio, usucapião, dentre outros. Desta forma, é imprescindível se manter atualizado quanto às nomenclaturas e diferenças entre a documentação.

Daí, surgiu a ideia de escrever para vocês, explicando o que é uma escritura e um registro público. E o motivo de abordar esse tema vai para as pessoas que precisam fazer um contrato de compra e venda, ou a escritura de compra e venda, para que vocês entendam a importância de cada um.

Então é o seguinte, vou começar respondendo uma das dúvidas mais corriqueiras: qual é o documento que representa o imóvel? A escritura ou o registro? Para um melhor entendimento irei analisar um caso concreto:

- Você pretende vender o seu imóvel e necessita apresentar ao possível comprador a documentação que comprove sua regularidade. Tenho quase certeza que você pensou: onde será que eu guardei aquela escritura de compra e venda?

Pois bem, eis a questão, não que a escritura do imóvel não seja importante, todavia, este não é o documento fundamental para que haja a concretização de um negócio jurídico. É que, a escritura de compra e venda nada mais é do que o documento confeccionado no Cartório de Notas (ou Tabelionato), por meio do qual o Oficial do Cartório (Tabelião) declara a vontade das partes contratantes (vendedor e comprador).

E qual a função do Tabelião?

O Tabelião possui a função de incluir no documento todas as condições acertadas da compra e venda realizada, como: i) quais são as partes envolvidas na transação – vendedor e comprador?; ii) qual o objeto do pacto?; iii) qual o preço estipulado?; iv) a forma de pagamento escolhida?; v) qual a data de entrega das chaves?

Ou seja, deverá ser incluído na Escritura Pública de Compra e Vendatodos os pontos acordados entre as partes! Sendo assim, este documento possui 02 (duas) funções fundamentais:

i) A formalização de todas as obrigações que decorrem da compra e venda, como exemplo, seria o prazo estipulado para que o comprador informe ao condomínio que houve uma nova aquisição e que há um novo “dono”;

ii) A efetivação do desejo das partes no que diz respeito à compra e venda do imóvel, onde será criado um título válido ao Registro de Imóveis.

Nesse sentido, a lei prevê inúmeras obrigações referentes ao proprietário de um imóvel, com isso, sempre que houver a compra ou a venda de um imóvel, deverá ser repassado ao novo proprietário as responsabilidades que antes eram inerentes ao antigo dono/vendedor.

Todavia, o único meio de transferência definitiva destas responsabilidades ao novo comprador é mediante o REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA, que é realizado mediante o Cartório de Registro de Imóveis.

Qual órgão é competente para armazenar o histórico dos imóveis?

O Cartório de Registro de Imóveis é o responsável por manter dentro de um arquivo todo o histórico, de todos os imóveis de sua região. Tal armazenamento é realizado por meio das matrículas, haja vista que cada imóvel possui sua matrícula, a qual é identificada por um número.

O que consta na matrícula de um imóvel?

Na matrícula ficam registrados todos os acontecimentos ligados ao imóvel (quem foram os proprietários; quem é o atual; qual o número de cadastro junto à Prefeitura; se houve ou há algum gravame, isto é, hipoteca, penhora, dentre outros).

Ou seja, mesmo que o novo proprietário tenha confeccionado a Escritura Pública, o imóvel somente passará a ser efetivamente de sua propriedade no momento em que este proceder com o Registro desta Escritura na matrícula do imóvel.

Eis que surge a grande diferença entre a Escritura e o Registro!

1. Escritura Pública de Imóvel:

Formaliza a venda e cria um título considerado hábil à transmissão da propriedade do imóvel.

Assim, a escritura é um documento que prova um contrato ou ato jurídico, firmado na presença de duas testemunhas que, para ter efeito perante terceiros, requer seu registro. A escritura é utilizada para compra e venda imóveis.

2. Registro Público do Imóvel:

Transfere definitivamente a titularidade do imóvel ao comprador e com ela, todas as obrigações acessórias (pagamento de condomínio, IPTU etc.).

Como diz o ditado: quem não registra, não é dono!

É o que diz o art. 1.245, § 1º do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Por fim, esse artigo não zera nem a metade das controvérsias e dúvidas acerca do tema, mas, serve como uma base. Lembrando que, para que você faça o melhor negócio, é imprescindível a presença de um advogado ou uma assessoria jurídica, para uma análise profissional da situação.

Lorena Lucena Tôrres - Especialista em Direito Ambiental e atuante em Direito de Família e Sucessões.
Fonte: Artigos JusBrasil

terça-feira, 12 de dezembro de 2017

NOVAS POSSIBILIDADES PARA GARANTIR A LOCAÇÃO


Segundo a Lei do Inquilinato (artigo 37) atualmente pode ser utilizado na locação as seguintes formas de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia; IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

A novidade está na possibilidade de contratar um título de capitalização como alternativa na hora de alugar um imóvel comercial ou residencial, dispensando análise de crédito ou comprovação de renda.

Assim, o inquilino não precisa de um fiador.

A modalidade também é vantajosa para o proprietário do imóvel e para a imobiliária, que têm a garantia necessária para realizar o aluguel sem riscos.

O valor do título de capitalização é acordado entre o proprietário e o inquilino, sem a necessidade de um fiador envolvido, e deve ser quitado em um pagamento único.

Ao término do plano, o inquilino recebe 100% do valor constituído na reserva de capitalização. Esse serviço é oferecido por empresas como a PortoCap, por exemplo.

Outra possibilidade é utilizar o cartão de crédito para pagamento do aluguel. Empresas como a CredPago (que, inclusive, é uma startup catarinense), oferecem essa possibilidade, cobrando uma taxa de 8% (oito por cento) sobre o valor do aluguel, que será lançado em 12 (Doze) parcelas no cartão do inquilino e promete um aluguel simplificado, sem burocracia, com agilidade no cadastro e o recebimento em até 31 (trinta e um dias) após o aviso de inadimplência.

São alternativas boas para as duas partes que podem significar redução no custo com seguro fiança e, ainda, evitar o uso do fiador, e, por outro lado, a certeza de receber pela locação.

Letícia Mayara da Silva Reis Oliveira - Advogada atuante na cidade de Blumenau/SC e região.
Fonte: Artigos JusBrasil

sábado, 9 de dezembro de 2017

A RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL E A SÚMULA 543 DO STJ


Nos dias atuais, principalmente diante da situação econômica experimentada pelo Brasil, um dos principais problemas vividos pelo comprador de imóvel na planta diz respeito à rescisão do compromisso de compra e venda, conhecido como distrato.

Verificada a grandiosa ocorrência de demandas envolvendo a compra e venda de imóvel, a especializada Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 543, regulamentando como deve ser a decisão judicial sobre a rescisão nos contratos de compra e venda de imóveis. A propósito, veja-se:

“Súmula nº 543 do STJ - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. (Grifei).

A súmula consolida aquilo que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça já vinha decidindo, trazendo importante discussão acerca da impossibilidade de retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual por sua culpa exclusiva (atraso na entrega da obra, por exemplo).

Por sua vez, a súmula deixa em aberto o percentual a ser restituído em caso de desistência do comprador, ao estipular que: “...ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.

Respeitando àqueles que pensam de forma diversa, entendemos que quando a desistência ocorre em razão de culpa do comprador (impossibilidade de continuar com o pagamento, por exemplo), a construtora tem o direito de reter apenas e tão somente 10% (dez por cento) dos valores efetivamente pagos, uma vez que o imóvel poderá ser comercializado novamente.

Aliás, diferente não é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:

“CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. DEVOLUÇÃO DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. I - A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça está hoje pacificada no sentido de que, em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimplência justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das prestações pagas, a título de indenização da promitente vendedora com as despesas decorrentes do próprio negócio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das prestações pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II - E tranquilo, também, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do Código Civil, fazer a necessária adequação”. (STJ; AgRg no REsp nº 244.625/SP; Relator Ministro Antônio de Pádua Ribeiro; Julgado em 09/09/2001; Grifei).

Assim, na primeira situação, caso a culpa pela rescisão do contrato seja exclusivamente da construtora ou incorporadora (hipóteses como atraso no prazo de conclusão e entrega, problemas apresentados pelo imóvel, etc.), fica estabelecida a restituição de todo o valor pago pelo comprador, de uma só vez, com juros e correção monetária. Ainda, na hipótese de atraso na entrega da obra, perfeitamente possível existir pedido de indenização por danos morais e materiais, conforme análise do caso em concreto.

Na segunda situação, caso a rescisão do contrato de compra e venda ocorra por culpa exclusiva do comprador (hipóteses como arrependimento na compra, negativa de financiamento pelas instituições financeiras, dificuldade no pagamento das parcelas, etc.), a construtora ou incorporadora poderá reter parte do valor pago para ressarcir as despesas administrativas, tais como corretagem e assessoria “sati”, publicidade e outras. Nesse sentido, os Tribunais têm reconhecido como abusiva a cláusula que prevê retenção maior do que 10% (dez por cento) do valor efetivamente pago pelo comprador.

Registre-se, por fim, que a citada súmula é aplicável apenas nos casos em que há aplicação das normas previstas no Código de Defesa do Consumidor.

Antonio Marcos Borges - Advogado. Pós-graduado em direito civil e direito do consumidor pela Escola Paulista de Direito.
Fonte: Artigos JusBrasil

segunda-feira, 4 de dezembro de 2017

CLÁUSULA PENAL E PERDA DE SINAL NÃO ACUMULAM SE CONTRATO É DESFEITO


É inadmissível acumular a cláusula penal compensatória com a perda de sinal quando o contrato é descumprido, pois só deve prevalecer a última penalidade nesse tipo de situação. Assim entendeu a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça ao julgar recurso movido por uma construtora contra dois compradores de imóveis.

Os compradores pretendiam desfazer o contrato de compra e venda, por considerá-lo muito oneroso, mas a empresa queria reter 25% dos valores pagos a título de cláusula penal, assim como todo o sinal pago (arras). O Tribunal de Justiça do Distrito Federal decretou a rescisão do contrato e assegurou à empresa a retenção de 10% de todos os valores, inclusive o sinal, tudo a título de cláusula penal.

Para a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no STJ, a cláusula penal compensatória é um valor previamente estipulado pelas partes para indenizar em caso de o contrato não ser cumprido total ou parcialmente. Por outro lado, ela detalhou que as arras são quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro devido à celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio.

Segundo a relatora, as arras têm por finalidades: “firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório)”.

Nancy Andrighi disse que a função indenizatória das arras existe não apenas quando há o arrependimento lícito do negócio, mas também se não há execução do contrato. Na hipótese de descumprimento contratual, continuou, as arras funcionam como uma espécie de cláusula penal compensatória, mesmo sendo institutos distintos.

“Evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revela-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio non bis in idem”, escreveu a ministra.

Caso arras e cláusula penal compensatória sejam previstas cumulativamente, “deve prevalecer a pena de perda das arras, as quais, por força do disposto no artigo 419 do Código Civil, valem como ‘taxa mínima’ de indenização pela inexecução do contrato”, concluiu Nancy Andrighi. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Clique aqui para ler a decisão.
REsp 1.617.652

Fonte: Revista Consultor Jurídico

A ATA NOTARIAL NO REQUERIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL


O atual Código de Processo Civil (Lei 13.105 de 16 de março de 2015) trouxe a previsão da “ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias” (art. 216-A da Lei 6015/1973 – Lei de Registros Públicos, com a redação dada pelo art. 1.071 do Código de Processo Civil) como elemento indispensável ao reconhecimento extrajudicial da usucapião.

Resta, aqui, na minha opinião, profunda atecnia quanto ao instituto: o notário deverá praticamente julgar, posto que deve ingressar no mérito da existência da posse, tendo em vista que a posse é o exercício pleno ou não de um dos poderes inerentes ao domínio (Código Civil, art. 1.196) e pode, inclusive, responder pelos prejuízos que a falha (negligência) nessa constatação causar ao proprietário ou a terceiros.

Sendo assim, caberá ao tabelião exigir do solicitante todos os elementos que impliquem no reconhecimento da posse que atestará, tais como:

a) instrumentos particulares e respectivos recibos, se houver;

b) comprovantes de recolhimento de IPTU e foro/laudêmio, se for o caso de usucapião de enfiteuse;

c) declarações de bens que mencionem o imóvel, a critério do solicitante em razão do sigilo fiscal;

d) contas de consumo referentes ao imóvel pretendido (água, energia etc);

e) planta do imóvel assinada por profissional habilitado e pelas partes, com a anotação de responsabilidade técnica – ART (Engenheiro) ou registro de responsabilidade técnica RRT (arquiteto); e

f) memorial descritivo.

Além disso, o tabelião deverá diligenciar no local e ouvir os confrontantes do imóvel sobre o tempo de posse do solicitante, bem como sobre o conhecimento de qualquer oposição contra a posse.

A ata notarial mencionará, ainda, o valor, que será aquele informado pelo solicitante se não houver valor de referência para lançamento do imposto.

O tabelião deverá mencionar, na ata notarial, ainda, as certidões dos feitos ajuizados em face do solicitante, relativos às ações pessoais, reais e reipersecutórias (referentes às obrigações sobre o imóvel assumidas pelo solicitante) referentes ao imóvel, não devendo lavrar a ata se a posse for litigiosa, posto que não será, na hipótese, mansa e pacífica, requisito primordial de qualquer espécie de usucapião que o solicitante pretenda reconhecimento.

Se houver proprietário tabular (titular do imóvel perante o Registro de Imóveis), é imprescindível, a sua anuência, a teor do que dispõe o § 2º do art. 216-A da Lei 6.015/1973, segundo o qual: “§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.”

Ademais, aos tabeliães se impõem as seguintes obrigações: a) emissão da DOI (Declaração sobre Operações Imobiliárias) contudo, como não há transmissão, tratando-se de aquisição originária, deverá ser dispensada a informação do CPF/CNPJ do transmitente e ainda que haja transmissão de posse documentada pelo solicitante; b) Consulta ao CNIB – Centro Nacional de Indisponibilidade de Bens -, em que pese a indisponibilidade ser dirigida ao titular, não atingindo a aquisição originária por usucapião. Ainda assim, por cautela, deve ser mencionada no ato; c) também entendo que haverá necessidade de a CENSEC – Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados – se estruturar para receber a informação da existência dessas atas notariais, corroborando com a segurança nas relações jurídicas e notadamente protegendo terceiros que poderão se valer das informações referentes a atas notarias lavradas, referentes ao imóvel pretendido.

Esclareça-se que a Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados – CENSEC – é um sistema administrado pelo Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal – CNB-CF – cuja finalidade é gerenciar banco de dados com informações sobre existência de testamentos, procurações e escrituras públicas de qualquer natureza, inclusive separações, divórcios e inventários lavradas em todos os cartórios do Brasil.

Por fim, resta evidente que o tabelião responde pelos prejuízos que causar em razão de não tomar as cautelas para certificar a posse, responsabilidade esta que sob a ótica administrativa emerge dos arts. 31 a 36 da Lei 8935/1994 com penas de repreensão, multa, suspensão e até perda da delegação, impostas pelo Poder Judiciário, sem prejuízo da responsabilidade civil e penal decorrente de dolo, tendo em vista que o art. 24 da Lei 8.935/1994 determina que a responsabilidade penal será́ individualizada e que se aplica, no que couber, a legislação relativa aos crimes contra a administração pública, lembrando que o delegatário é funcionário público para efeitos penais (art. 327 do Código Penal) e pode cometer crimes contra a administração pública (Código Penal, arts. 312 a 326) e leis especiais.

Nos termos do artigo 22 da Lei 8.935/1994, a responsabilidade por danos advindos de atos notariais ou registrários é pessoal do notário ou oficial responsável pela delegação, bem como de seus prepostos.

Deveras, o artigo 22 da Lei 8.935/1994 estabelece o direito de regresso do notário titular e trata do direito de regresso do oficial titular da delegação em face de seus prepostos, em caso de ato causado por conduta dolosa ou culposa destes, sem isenção de responsabilidade do titular do cartório.

Quanto à responsabilidade civil solidária entre o notário e o Estado, interessante julgado:

Tribunal de Justiça de São Paulo. Apelação Cível – Ação indenizatória – Responsabilidade civil do Estado – Ato praticado por notário – Estado que responde solidariamente pelo ato do tabelião – Desempenho de funções estatais, por delegação – Preliminar de ilegitimidade passiva ad causam rejeitada. Mérito – Negócio jurídico invalidado em razão de prática de ato fraudulento – Perda de propriedade imobiliária que supera o mero dissabor – Dano moral indenizável. Condenação do Estado ao pagamento de custas processuais afastada, bem como reajustado o valor da verba honorária e os critérios de correção monetária e de incidência de juros – Sentença reformada em parte – Recurso parcialmente provido. (Apelação 1017989-24.2014.8.26.0224 – Relator: José Carlos Ferreira Alves; Comarca: Guarulhos; Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 17/05/2016; Data de registro: 17/05/2016)

Segundo Walter Ceneviva, “o serviço registrário fez de seu titular um delegado do Poder Público, com a possibilidade, nos limites da lei, de proceder, examinar, julgar, representar, resolver quanto se refira às questões que lhe sejam pertinentes. Afirma, pois, sua condição de prestador de serviço público, ou, melhor ainda, de agente público. Ele recebe, com a delegação, competência e autoridade para cumprir funções estatais que visam a realização de fins públicos. A qualidade de delegado decorre de outorga pelo Estado, que o habilita ao exercício da função estatal (…)”. Assim, “a dupla condição de agente público e de atuante em caráter privado suscita a persistência da responsabilidade do Estado pelos danos causados, como decorrência do disposto no art. 37, § 6°, da Constituição.” (Walter Ceneviva. Lei dos Registros Públicos Comentada”, 18ª ed. São Paulo: Saraiva: 2008, pp. 55-56, nota 53 ao Capítulo VI)

Portanto, agindo com dolo ou culpa, não tomando as cautelas, notadamente na verificação efetiva da posse “ad usucapionem”, responderá o tabelião pelos prejuízos decorrentes da ata notarial que lavrar e, neste caso, o estado, independentemente de culpa pelo ato do delegatário, sendo de rigor observar que à luz do artigo 236 da Constituição Federal, já se reconhecer até a responsabilidade objetiva do notário, posto que “assume posição semelhante à das pessoas jurídicas de direito privado prestadoras de serviços públicos – § 6º do artigo 37 também da Carta da República.” (RE 201595/SP; STF, 2ª Turma; Relator: Min. Marco Aurélio, julg. 28/11/2000, publ. DJ de 20/04/01, p. 00138, v.u.).

Luiz Antônio Scavone Júnior - Doutor e Mestre em Direito Civil
Fonte: GEN Jurídico

domingo, 3 de dezembro de 2017

A IMPORTÂNCIA DA PESQUISA DE MERCADO PARA A ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES


O valor absoluto de um bem não existe. Ele sempre se situa entre um valor mínimo e um valor máximo definidos pelo mercado. Mas, então, em uma transação como definir o seu valor justo e correto? O ponto de partida se encontra no próprio mercado, porque é nele que estão disponíveis os elementos que vão indicar os limites da abrangência desta faixa de valor.

A Engenharia de Avaliações é um ramo da engenharia que associa este conceito a um conjunto de normas técnicas, onde se destaca a série 14.653 da ABNT, que permite definir com exatidão o resultado a ser obtido, principalmente em uma avaliação imobiliária.

Entretanto, para se atingir esse objetivo são fundamentais o conhecimento e a sensibilidade do Engenheiro Avaliador. Isto porque, dependerão de seu comportamento no trabalho de campo a exatidão e confiabilidade do resultado. Destaca-se, então, além da vistoria minuciosa do bem objeto da avaliação, também, e principalmente, a pesquisa local que fornecerá informações e os elementos comparativos que indicarão o comportamento do mercado imobiliário na região onde se situa o bem avaliando.

Ocorre que atualmente temos nos deparado com a utilização da internet para produção de laudos na engenharia de avaliações, o que tem gerado um barateamento dos processos, mas uma imprecisão nas informações. As análises comparativas com vistas a obtenção de um resultado final, sem a presença do especialista na pesquisa de mercado acaba por prejudicar a precisão do laudo e, consequentemente, uma não confiabilidade no processo.

Para um bom resultado do laudo de avaliação, recomenda-se que essa pesquisa deva ser realizada preferencialmente a pé. Assim, a sensibilidade do avaliador lhe permitirá visualizar os imóveis em oferta, as imobiliárias que atuam na região, como também, identificar com os moradores locais aqueles que foram recentemente vendidos e colher também com eles indicações que podem ser valiosíssimas sobre os preços vigentes. É fundamental que nos laudos constem também fotografias tomadas pelo avaliador dos elementos comparativos coletados. Essa prática coibiu a atitude absurda de alguns anos passados quando se comparava a relação de imóveis a venda em determinada região ou, pior ainda, como hoje, se utiliza apenas uma pesquisa realizada na internet.

É imprescindível que o Engenheiro Avaliador utilize seus órgãos dos sentidos para consolidar, quando retorna do campo, a sua convicção de valor. Principalmente porque as normas lhe facultam transitar dentro de um Intervalo de Arbítrio para definir qual o valor final a ser atribuído ao bem que está avaliando.

A importância da avaliação técnica na revenda de imóveis está na segurança da transação como um todo, que se traduz na certeza de que o valor do imóvel foi obtido levando-se em conta todos os aspectos técnicos pertinentes e com pesquisa de mercado presencial.

José Carlos de Almeida - Engenheiro, empresário e diretor presidente da JC Engenharia de Avaliações.
Fonte: Comjustiça

sábado, 2 de dezembro de 2017

DIREITO À POSSE DA LAJE


O direito real de laje[1] na forma como veio positivado pela lei 13.465/17 (art. 1510-A e segs, CC) pode não atingir com a eficiência esperada os fins da demanda por regularização fundiária das habitações construídas sobre imóveis alheios nos assentamentos humanos informais, denominados popularmente como favela, palavra que está ligada aos homens que serviram ao exército brasileiro para dizimar os seguidores de Antonio Conselheiro na Guerra de Canudos e que receberam como prêmio a possibilidade de construir suas moradias no morro da providência, no Rio de Janeiro. Como no interior da Bahia, onde se dera o extermínio da República de Canudos, existia uma planta chamada faveleira que também era comum no referido morro, os veteranos de guerra passaram a chamar o morro da providência de morro da favela e o vocábulo se espalhou pelo Brasil e, até mesmo por razões históricas, não pode ser visto com sentido depreciativo.

Essa frustração pode se verificar porque o denominado direito de laje surge de modo informal, em tais comunidades, a partir de ocupações irregulares que não possuem assento registral imobiliário, afastando-se da premissa trazida pelo artigo 1510-A, do Código Civil. O citado dispositivo legal prevê que o direito real de laje se assentará a partir da existência de propriedade formal da construção-base, fato que, repise-se, não ocorre na realidade das favelas. Vejamos a redação do citado dispositivo legal, verbis: “o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.”.

A venda de lajes traz consigo um problema sério no tocante à segurança da comunidade, sobretudo pelos riscos de desabamento e outros acidentes, mas não há como negar que diante do crescente déficit de moradias diante da explosão demográfica mundial, aumento da expectativa de vida e, algumas vezes, a própria falta de comprometimento público e da sociedade com essa questão, a verticalização das favelas acabou sendo a solução encontrada e, para tanto, aquele que, na realidade, é possuidor do solo acaba por alienar o direito de construir sobre a sua edificação.

Nesse passo, importante reflexão é feita pela professora Cláudia Franco Corrêa[2] em sua alentada tese de doutorado sobre a questão quando diz que a ‘“laje’ está relacionada a uma das formas que o povo da favela instituiu para contornar a falta de recursos, de infraestrutura pública e as dificuldades geológicas e topográficas dos morros e brejos (CAMPOS, 2010: 1), como também articula sua participação em um intenso mercado de circulação de riquezas. Ou seja, o ‘direito de laje’, ao ser instrumentalizado, traz à tona o sentimento de pertencimento ao cidadão, uma vez que o favelado, ao articular tais meios econômicos, participa da mobilidade social, consequência do Estado Democrático de Direito, em que todos possuem possibilidades de participar das riquezas sociais e econômicas”.

Não se nega a importância da regularização registral do direito de laje, fartamente utilizado em comunidades de baixa renda, mas não é possível importar o modelo do direito de sobrelevação português ou suíço com algumas adaptações, pois em tais países não nos parece que a favela seja uma forma de habitação tão ricamente utilizada como ocorre no Brasil. Com efeito, a favela pode ser um problema de qualidade de vida nas cidades em razão da falta de equipamentos urbanos e comunitários como o saneamento básico, assim como a própria violência, mas forçoso é reconhecer que é esse o sistema que possibilitou a milhões de brasileiros, assalariados ou não, afirmarem a dignidade de demorar em alguma habitação para si e sua família e, nesse sentido, a favela é credora do reconhecimento constitucional (arts. 1º, III, 3º, 6º e 182, da CF).

A indigitada aquisição de posse natural que se desdobrará em comunidades de milhares e milhões de pessoas, muitas vezes, é marcada no início com vícios objetivos da posse (art. 1.200, CC) e com má-fé (art. 1.201, CC). A admitir o direito posto na novel legislação, primeiro deverá ser regularizada a situação do dominus soli para, ato contínuo, proceder ao registro do direito real daquele que comprou a laje de seu vizinho em um esforço econômico e jurídico que não se justifica diante da longevidade dessas posses imemoriais.

O fato é que enquanto tal situação jurídica não se verificar, a relação estabelecida entre os moradores será meramente obrigacional e a segurança jurídica de tais transações estará entregue à boa-fé das pessoas que a entabulam e ao registrode tal venda junto à Associação de Moradores[3], local que costuma intervir no negócio jurídico e arquivá-la entre os seus documentos a fim de atribuir a necessária efetividade ao contrato. A pessoa jurídica criada serve, não raro, para amparar e conferir segurança jurídica aos atos de alienação da laje, funcionando como um órgão registral de fato e informal, à guisa de um direito consuetudinário.

Nesse ângulo de visada, colaboramos muito timidamente com a professora Cláudia Franco na elaboração de anteprojeto de lei que se encontra em fase de estudos pelo Governo Federal e que objetiva acrescer ao direito real de laje a possibilidade de reconhecimento de usucapião especial pró-moradia, tendo objeto o espaço aéreo possuído por aquele que gratuita ou onerosamente adquiriu a posse da laje para nela edificar a sua moradia.

Importante assinalar que esse expediente seria utilizado na reurbanização de interesse social (REurb-S) estabelecida pela lei 13.465/17, verbis:

Capítulo V – DO DIREITO REAL DE LAJE

Seção I – Da Laje

Seção II – DA POSSE DA LAJE

Art. 1.510-F A posse do direito de laje constitui direito real autônomo, conferindo ao seu titular o direito de usar, gozar, dispor e reaver.

Art. 1.510-G Aquele que possuiu como seu espaço aéreo não superior a duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base, tem a concessão do direito real de laje para fins de moradia ou direito real de laje, desde que não seja concessionário ou proprietário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O direito de que trata este artigo pode ser cedido a título gratuito ou oneroso e transferível por ato inter vivos ou causa mortis.

§ 2º Os sucessores legítimos e testamentários não ficam impedidos de exercer o direito previsto no parágrafo anterior ainda que sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 3º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 4º O direito de que trata este artigo pode ser objeto de alienação fiduciária, em conformidade com a Lei nº 9.514/97.

§ 5º Para fins de REURB S, o direito de que trata este artigo dependerá de comprovação de que unidade imobiliária atende a critérios de habitabilidade, entendendo-se como tal, as condições da edificação ao uso a que se propõe dentro da realidade em que se situa o imóvel, não sendo necessária certidão de habite-se.

§ 6º A unidade imobiliária deverá ter saída própria, direta ou indiretamente para via pública e possuir designação numérica ou alfabética para fins de identificação.

Oxalá que tal positivação futura possa contribuir para a importante, sob o prisma econômico e social, regularização fundiária das favelas.

[1] Sobre o tema: Rodrigo Mazzei. O Direito de Superfície e a Sobrelevação (O Direito de construir na edificação alheia ou direito de laje). 2011. Revista Jurídica, 409, p. 67/84.

[2] Cláudia Franco Corrêa. Controvérsias entre o “direito de moradia” em favelas e o direito de propriedade imobiliária na cidade do Rio de Janeiro, 2012, p. 154.

[3] Cláudia Franco Corrêa. Obra citada, p. 169.

Marco Aurélio Bezerra de Melo - Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Mestre pela Universidade Estácio de Sá. Professor da EMERJ - Escola da Magistratura do Rio de Janeiro.
Fonte: GEN Jurídico

CONDOMÍNIO DE FATO: AGONIZA, MAS NÃO MORRE


O condomínio de fato é uma realidade social na qual há uma união de moradores com objetivos afins e que buscam privatizar de modo relativo áreas públicas com o objetivo de suprir deficiências na prestação de serviço público nas áreas da segurança, lazer e limpeza, dentre outras. Para atingir tal desiderato, os interessados se cotizam a fim de que tais necessidades sejam supridas mediante a contribuição de associados. Não se trata de condomínio de direito pelo motivo óbvio de que a área comum não é de titularidade dos condôminos, mas sim um bem público de uso comum do povo.

Sob o ponto de vista da dogmática clássica tal figura teria muita dificuldade de obter reconhecimento judicial. Podemos apontar o óbice da inexistência de posse sobre bem público de uso comum do povo, na inviabilidade de se obstar o direito de ir e vir de qualquer cidadão nos espaços públicos do condomínio de fato, a característica da taxatividade que é tão marcante no âmbito dos direitos reais, sem falar na dificuldade de se impor a contribuição, uma vez que somente a lei pode instituir tributos e taxas e, como cediço, a Constituição assegura ao cidadão o direito de não se associar nem permanecer associado (art. 5º, XX).

Contudo, o fato é que há várias décadas essa realidade se tornou frequente, notadamente, nos grandes centros urbanos. A tal ponto que mesmo o operador do direito mais atento tem dificuldades fáticas em identificar diante do caso concreto se a situação apresentada como condomínio de casas é um loteamento antigo ou mesmo uma rua sem saída ou se é um condomínio de direito.

Enquanto ainda existia grande controvérsia doutrinária sobre o tema, mas a jurisprudência[1] pendia para a admissão do condomínio de fato fundada, principalmente, na vedação ao enriquecimento sem causa daqueles que não contribuem, mas tem o seu patrimônio valorizado, o Órgão Especial do TJRJ em 2005 aprovou com o significativo quórum de 17 votos a 1 o verbete nº 79[2] com os seguintes dizeres: “Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade.”

A despeito de continuarmos concordando com o conteúdo do aludido verbete, desde que esteja efetivamente provada a prestação de serviços de natureza indivisível como segurança, limpeza e lazer em razão da vedação ao enriquecimento sem causa e, na maioria das vezes, na própria vedação ao procedimento contraditório (venire contra factum proprium),[3] o fato é que a partir de decisões dos tribunais superiores, a jurisprudência predominante nos tribunais estaduais tem sido no sentido de que é incabível a cobrança em razão da liberdade de associação prevista no artigo 5º, XX, da Constituição Federal.

Em 20/9/2011, no julgamento do Recurso Extraordinário no 432106/RJ,[4] tendo como relator o Ministro Marco Aurélio de Mello, a Primeira Turma do Supremo Tribunal Federal, por unanimidade, considerou indevida a cobrança por ofensa ao princípio da legalidade e da liberdade de associação (Informativo no 641/STF).

Essa decisão da excelsa Corte parece ter pacificado também a orientação do Superior Tribunal de Justiça que no julgamento dos Embargos de Divergência no 444.931/SP,[5] também já acenara no sentido da impossibilidade de se exigir pagamento de cotas de manutenção no chamado condomínio de fato. Contudo, a polêmica àquela época ainda era muito grande nessa Corte, tendo votado vencido os Ministros Carlos Alberto Direito e Fernando Gonçalves, cujo trecho de seu voto esclarece bem o cerne da controvérsia: “O proprietário de unidade em loteamento está obrigado a concorrer no rateio das despesas de melhoramentos que beneficiam a todos, ainda que não faça parte da associação, dado que, além de usufruir das benfeitorias comuns e dos serviços prestados e custeados pelos vizinhos, tem valorizado o seu patrimônio”.

Na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a vedação à obrigatoriedade do pagamento da cota no condomínio de fato já se encontra pacificada. Isso porque acabou sendo definida, por maioria, vencidos os Ministros Moura Ribeiro e Ricardo Villas Bôas Cueva, pela técnica do julgamento de recursos repetitivos, no qual restou fixada a seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”. (REsp 1.280871/SP, Segunda Seção, Rel. Min. Marco Buzzi, julg. em 11/03/2015).

Agora, resta saber se na dinâmica da vida real, os condomínios de fato deixaram de existir por força da encimada determinação judicial. A resposta é negativa. Não chegou a nosso conhecimento a extinção de nenhum condomínio de fato após a fixação da aludida tese pelo colendo Superior Tribunal de Justiça. O que houve foi um lamentável fomento da inadimplência, levando a que os associados adimplentes paguem mais do que devem.

Entretanto, com a inclusão do artigo 36-A (Lei 13.465/2017) da lei 6766/79 que cuida dos loteamentos urbanos restou positivado expressamente o condomínio de fato, prescrevendo a referida norma ser possível juridicamente a existência de associações de proprietários de imóveis em loteamentos ou assemelhados com o propósito de administração, conservação, manutenção e disciplina da utilização e convivência dos moradores. No parágrafo único do citado artigo é afirmado com muita clareza que a administração dos imóveis nos moldes associativos sujeita os titulares de imóveis à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. Na mesma senda, a lei 13.465/17 incluiu o § 8º no artigo 2º da lei 6766/79 o que denominou de loteamento de acesso controlado, sendo aquele em que o acesso será “regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.”

Com efeito, os atuais artigos 2º, § 8º e 36-A, da lei 6766/79 com a redação dada pela lei 13.465, de 11 de julho de 2017 parecem não deixar dúvidas acerca do retorno ao ordenamento jurídico do condomínio de fato com todas as suas implicações jurídicas, atingindo aqueles que participaram de sua formação, assim como outros adquirentes que adquiriram a sua unidade depois da instituição do condomínio de fato.

O Supremo Tribunal Federal irá reconhecer a inconstitucionalidade do novel regramento? Cremos que não, pois não se está afirmando que a pessoa é obrigada a associar-se, mas sim que o interesse da coletividade no tocante à funcionalização da propriedade deve prevalecer e que não é lícito o enriquecimento sem causa (art. 884, CC) que se dará com o gozo das benesses condominiais sem a devida contraprestação. Eventuais abusos na cobrança como, por exemplo, inexistência de contraprestação, hão de ser identificadas pelos tribunais estaduais a quem compete aferir no mundo dos fatos a seriedade ou não dos condomínios de fato.

É por isso que aproveitamos para lembrar o notável artista Nelson Sargento que falava do samba algo que hoje se aplica também ao condomínio de fato, pois este também “agoniza, mas não morre.”. No caso do samba é fundamental que assim seja pelo seu valor artístico e cultural ao passo que com relação ao condomínio de fato o ideal é que um dia inexista tal figura pela assunção efetiva por parte do Poder Público de suas atribuições constitucionais, as quais a sociedade faz jus em contrapartida à intensa tributação que sofre.

Concluindo, entendemos, com a devida vênia das opiniões em contrário, não ser conveniente nem oportuno negar, por ora, a juridicidade do condomínio de fato.

[1] Recurso especial. Condomínio atípico. Associação de moradores. Cobrança de despesas comuns. Possibilidade. Precedentes. O proprietário de lote integrante de gleba urbanizada, cujos moradores constituíram associação para prestação de serviços comuns, deve contribuir com o valor que corresponde ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não é adequado continue usufruindo dos benefícios sociais sem a devida contraprestação. Precedentes. Recurso conhecido e provido. (STJ, Terceira Turma, Resp nº 538.833/RJ, Rel. Min. Castro Filho, julg. em 28/10/2005).

[2] O verbete viria a ser cancelado pelo mesmo órgão jurisdicional em razão da mudança de orientação nos tribunais superiores em 24/3/2017.

[3] TJSP, 7a Câmara de Direito Privado, Apelação 9129988-09.2009.8.26.0000, Rel. Des. Ramon Mateo Júnior, julg. em 11/12/2013.

[4] RE 432.106/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio, julg. em 20/9/2011: “Associação de moradores – Mensalidade – Ausência de adesão. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei no 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade – artigo 5o, incisos II e XX, da Constituição Federal”.

[5] Embargos de divergência em Recurso Especial no 444.931/SP (2005/0084165-3), Relator: Ministro Fernando Gonçalves, RP/Acórdão: Ministro Humberto Gomes de Barros: “Embargos de Divergência. Recurso Especial. Associação de moradores. Taxas de manutenção do loteamento. Imposição a quem não é associado. Impossibilidade. As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo”.

Marco Aurélio Bezerra de Melo - Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Mestre pela Universidade Estácio de Sá. Professor da EMERJ - Escola da Magistratura do Rio de Janeiro.
Fonte: GEN Jurídico

COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS EM SOLO URBANO


O parcelamento do solo para fins urbanos é regido pela Lei nº 6.766 de 19/12/79.

Por parcelamento do solo urbano se entende a atividade em que o empreendedor, com base nos preceitos legais, destina determinada área para fins habitacionais. O parcelamento do solo é gênero do qual são espécies o LOTEAMENTO e o DESMEMBRAMENTO. Não há consenso quanto ao DESDOBRO ser ou não espécie.

O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento.

Entende-se por LOTEAMENTO a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Entende-se por DESMEMBRAMENTO a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Entende-se por DESDOBRO a subdivisão de um lote em lotes e não poderá haver abertura de novas vias, nem alteração naquelas existentes.

Entende-se por LOTE o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

A diferença entre os institutos, como se vê, consiste principalmente na necessidade ou não de abertura ou prolongamento de vias de circulação e de logradouros públicos como praças e ruas.

Cabe observar alguns aspectos que devem conduzir uma negociação de compra e venda de imóveis nesta situação:

1- É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.

2- Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.

3- Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito.

4- O foro competente para os procedimentos judiciais previstos na legislação será o da comarca da situação do lote.

5- Constitui crime contra a Administração Pública:

o Dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições da legislação.

o Dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença.

o Fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

6- Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto na Lei 6.766/79 às peculiaridades regionais e locais.

Mariana Costa Reis - Advogada
Fonte: Artigos JusBrasil

quinta-feira, 30 de novembro de 2017

LANÇAMENTOS SOMAM 6,3 MILHÕES DE UNIDADES ENTRE 2008 E 2017


Os lançamentos de imóveis residenciais e comerciais somou 6,3 milhões de unidades de 2008 a agosto de 2017, conforme o estudo "Cadeia de valor e importância socioeconômica da incorporação imobiliária no Brasil", divulgado ontem. O levantamento foi realizado em parceria da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) com a Fundação Instituto de Pesquisas (Fipe).

Do total de lançamentos do período, imóveis do Minha Casa, Minha Vida responderam por 77,8% do total, o segmento residencial de médio e alto padrão por 20,7% e o comercial por 1,6%.

Em 2017, até agosto, foram lançadas 307 mil unidades no país. Para efeito de comparação, em 2013, pico do setor, segundo a pesquisa, os lançamentos somaram um milhão de unidades.

Já o pico do indicador de empregos foi registrado em 2014, com 2,5 milhões de postos de trabalho. Entre 2010 e 2017, a média anual foi de 1,9 milhão de vagas. Os empregos se concentraram em atividades relacionadas à indústria de transformação (19,7%), comércio varejista e atacadista (16,4%), construção (16,1%), agropecuária e produção florestal (10,9%).

Entre 2010 e 2017, o setor gerou média anual de R$ 19,7 bilhões em impostos. No período, a arrecadação chegou a arrecadaram cerca de R$ 157,4 bilhões.

Segundo Eduardo Zylberstajn, economista da Fipe, foram considerados impactos diretos, indiretos e induzidos da cadeia da construção. "As pessoas que trabalham nas obras recebem seus salários e compram produtos e consomem serviços", disse o economista.

O presidente da Abrainc, Luiz Antonio França, afirmou que o crescimento do Brasil, em 2018, depende da aprovação da reforma previdenciária, ao ser questionado se a entidade espera expansão no mercado imobiliário no próximo ano. "Todos os setores serão prejudicados se não houver a reforma", disse.

Para 2017, a expectativa de expansão pequena em lançamentos e vendas está mantida pela Abrainc, apesar das restrições de crédito imobiliário da Caixa Econômica Federal, decorrentes da necessidade de o banco se adequar aos índices de Basileia. "Trabalhamos com a ideia de que a adequação será resolvida nas próximas semanas, nos próximos dias", afirmou França.

Ontem, a Abrainc lançou a campanha "Do mesmo lado", em que se propõe a mostrar que o incorporador está do mesmo lado da cidade, do país e de quem quer comprar um imóvel. 

Fonte: VALOR ECONÔMICO / ABECIP

quarta-feira, 29 de novembro de 2017

PREÇO DO IMÓVEL DEVE SUBIR COM LANÇAMENTOS EM BAIXA


A recuperação das vendas de imóveis descolada de uma retomada nos lançamentos pode levar a um deficit de oferta e, assim, ao aumento dos preços de imóveis novos e para locação pelo Brasil.

A crise e o alto número de distratos (quando o cliente cancela a compra) forçaram as construtoras a segurar os lançamentos e investir na comercialização de seus imóveis em estoque.

Com isso, as vendas aumentaram 8,5% no terceiro trimestre do ano, ante mesmo período de 2016, e 3,4% no acumulado de 2017 até setembro, de acordo com levantamento da Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) em 22 áreas do país.

A oferta final disponível – as unidades em construção ou prontas não vendidas, ou seja, o estoque – caiu 3,4% na comparação trimestral.

"Não temos dúvidas de que há demanda e, se a oferta final continuar caindo dessa forma, teremos um aumento de preços", diz Celso Petrucci, presidente da Comissão da Indústria Imobiliária da Cbic, responsável pela pesquisa.

No outro lado da balança, os lançamentos subiram 4,1% no terceiro trimestre, mas no ano acumulam queda de quase 13%. Segundo João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, um deficit na oferta é consequência da menor capitalização das empresas, que não conseguem erguer empreendimentos na mesma escala em que faziam, e da redução do empréstimo às construtoras.

Os preços em algumas regiões já estão pressionados. Na área metropolitana de João Pessoa, na Paraíba, o valor médio do metro quadrado passou de R$ 4.367 no segundo trimestre para R$ 8.245 no terceiro. No Distrito Federal, os preços foram de R$ 8.570 a R$ 9.193.

O peso maior tem sido sobre os imóveis de dois quartos porque, com a restrição no crédito imobiliário também à pessoa física, houve uma migração de demanda de apartamentos maiores para a tipologia mais em conta.

Dos lançamentos no país no terceiro trimestre deste ano, 65,3% tinham dois quartos, e a modalidade representou 60,8% dos imóveis vendidos no período. "Essa participação de dois e três dormitórios já foi quase meio a meio. Se continuar assim [vendas em alta e baixos lançamentos de três quartos], os preços dos imóveis maiores podem explodir", diz José Carlos Martins, presidente da Cbic.

Aluguel - A escassez de unidades entrando no mercado afeta também o aluguel. Na cidade de São Paulo, por exemplo, o valor de novos contratos de locação reverteu a tendência de queda do primeiro semestre e em outubro acumulava alta de 0,7% em 12 meses.

Segundo José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP (conselho dos corretores), os imóveis disponíveis para locação no Estado não serão suficientes.

"Se houver uma retomada da construção e mais imóvel novo, ajuda, porque o preço do aluguel pode cair com a procura por locação diminuindo um pouco."
 
Fonte: FOLHA DE S. PAULO

NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS: ESTRATÉGIAS E PROCEDIMENTOS


Como evitar riscos contratuais? Como elaborar uma proposta? Como estabelecer procedimentos na fase pré contratual? Quais são os efeitos jurídicos de um contrato inadequado?

Os negócios imobiliários são estabelecidos em conexões simultâneas de variadas relações jurídicas e com diversos interesses em jogo. As conversas sobre o objeto do negócio podem iniciar com um simples telefonema, e, em seguida, diversos atos são providenciados, tais como: troca de e-mails, entrega dos documentos, assinatura das propostas, assinatura das promessas de compra e venda, pagamentos do sinal, registros do imóvel no cartório competente, dentre outros.

Em todos esses atos, medidas preventivas devem ser tomadas pelas partes. Isso requer diligência do corretor/vendedor/construtor/incorporador, postura ética e pautada na boa-fé por parte dos contratantes e muita habilidade na condução dos negócios.

Para isso, a due diligence, na área contratual, permite a avaliação de medidas e atos com o objetivo de apresentar um cenário mais seguro às relações jurídicas que se desenvolvem com colaboradores, clientes, bancos, fornecedores, etc.

A assessoria preventiva e especializada também entra neste cenário como um meio hábil para conduzir o negócio da forma mais segura possível aos envolvidos, objetivando evitar riscos futuros, quebras de contratos e inadimplementos desastrosos.

Bruna Lyra Duque - Advogada, sócia fundadora do Lyra Duque Advogados.
Fonte: Artigos JusBrasil

terça-feira, 28 de novembro de 2017

ENTENDA O PROCEDIMENTO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA APÓS A LEI 13.465/17

I – INTRODUÇÃO


No dia 17/07/2017 foi sancionada a Lei nº 13.465/2017, que modificou diversas outras leis na área do Direito Imobiliário. Dentre as modificações e inovações, a nova lei trouxe a figura do condomínio de lotes, inseriu a figura do direito real de laje e modificou as regras da alienação fiduciária de imóvel.

Neste artigo vou tratar especificamente sobre as novas regras da alienação fiduciária de imóveis.

Antes de explicar o tema, é importante observar que as modificações da legislação facilitaram a vida das construtoras e incorporadoras, de modo que o procedimento ficou mais rigoroso e duro para aquele que compra o imóvel, caso se torne inadimplente com as obrigações.

Note que em momento algum ocorre a participação do Poder Judiciário. Ou seja, o procedimento de cobrança não vai parar na justiça, nas mãos de um Juiz. Tudo é feito de forma extrajudicial, no Cartório de Registro de Imóveis. 

II – O QUE É ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL?

Ultrapassada a introdução, é preciso esclarecer o que é a alienação fiduciária e por que é importante que você conheça as regras trazidas em Julho de 2017.

Pois bem. A alienação fiduciária é uma garantia atribuída pelo devedor (fiduciante), que transfere a propriedade de seu imóvel ao credor (fiduciário), até que pague a dívida.

Na prática, o devedor continua utilizando um bem que não mais lhe pertence. Uma vez paga a dívida, o devedor, automaticamente, volta ser o proprietário da garantia. Na hipótese de não pagamento do débito, o credor, titular do bem, poderá, rapidamente, reaver a posse direta das mãos do devedor e efetuar a execução da garantia, alienando-a.

Note que é diferente da hipoteca, procedimento em que há a necessidade da participação do Poder Judiciário.

Quando se compra um imóvel na planta, por exemplo, este instituto tem sido muito utilizado por sua segurança e celeridade.

A Lei que regula o procedimento é a Lei nº 9.514/1997.

III – PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL NO CASO DE INADIMPLEMENTO – CONSIDERANDO AS ALTERAÇÕES DA NOVA LEI

Para efeito ilustrativo, imagine-se que o devedor (fiduciante) não paga em dia suas prestações de seu financiamento imobiliário (sendo utilizado da alienação fiduciária de imóvel).

Após o vencimento e ultrapassado o eventual prazo de carência concedido em contrato, ocorre a constituição em mora do fiduciante, de modo que ele é notificado pra pagar em 15 dias todos os valores, juros, penalidades, encargos, tributos, condomínios e despesas de cobrança.

E quando se menciona todos os valores, leia-se os vencidos e os que se vencerem até a data do pagamento, conforme o art. 26, §1º da Lei 9.514/97.

A notificação é realizada através do Oficial de Registro de Imóveis, que poderá delegar a atribuição ao Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio do notificado.

De forma que o próprio oficial do cartório (de registro de imóveis ou de títulos e documentos) vai “notificar” o devedor do pagamento da dívida.

E se o devedor se esconder, se ocultar de alguma forma? A Lei 13.465/17 trouxe uma regra nova, segundo a qual quando o oficial houver procurado o devedor por duas vezes sem o encontrar, se houver suspeita de ocultação, ele poderá intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no próximo dia útil, retornará ao imóvel para efetuar a intimação, na hora que designar.

E no caso de condomínios com controle de acesso (portaria), a intimação indicada acima poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência.

Note que mesmo que o devedor se esquive de receber a intimação, não é possível alegar seu desconhecimento. Trata-se de uma medida que facilita o procedimento.

É possível, também, a citação por edital. O Oficial do cartório (Registro de Imóveis) publicará por 3 (três) dias em jornal local de grande circulação a citação do devedor, valendo como citado.

Após os 15 dias, há dois caminhos. O não pagamento da dívida ou o pagamento no cartório (purgação da mora no registro de imóveis).

Caso ocorra o pagamento no cartório, nos 3 dias seguintes, ocorre a entrega dos valores ao fiduciário, descontadas as despesas de cobrança e intimação.

No caso de financiamento com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (inclusive Minha Casa Minha Vida), a consolidação da propriedade se dá em 45 dias, levando-se em conta os 15 dias da notificação e 30 dias previstos no art. 26-A, §1º da Lei.

No caso do não pagamento pelo devedor, ocorre a consolidação da propriedade em nome do fiduciário com o pagamento do ITBI e, se for o caso, do laudêmio. O que quer dizer que se o devedor (aquele que comprou o bem) não pagar, no próprio cartório ocorrerá o procedimento para que a propriedade volte para aquele que “vendeu” o imóvel.

Uma vez consolidada a propriedade em nome do fiduciário, em 30 dias este promoverá público leilão para a alienação do imóvel. De modo que o imóvel ira a leilão para sua venda.

O primeiro leilão será pelo valor do imóvel indicado no contrato ou sobre o valor de referência para o ITBI, o que for maior (inovação do art. 39, parágrafo único da Lei).

Se neste primeiro leilão o maior valor oferecido for inferior ao valor do imóvel ( na forma do dispositivo anterior) será feito um segundo leilão em até 15 dias do primeiro. Este segundo, pelo valor mínimo do saldo devedor total e despesas, consideradas incluídas no valor as benfeitorias, que não dão direito de retenção.

Caso o valor da arrematação seja superior ao da dívida e das despesas, ocorre a entrega do valor que sobejar ao devedor.

Caso o valor da arrematação seja inferior ao da dívida e das despesas, fica o devedor exonerado, recebendo quitação da dívida em 5 dias.

As datas e locais dos leilões serão comunicados ao devedor, mediante correspondência dirigida ao endereço constante do contrato.

IV – COMO ERA ANTES DA LEI 13.465/17

Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/17, o STJ havia alterado substancialmente o sentido da Lei 9.514/97, dificultando a recuperação do crédito.

O primeiro obstáculo a dificultar a recuperação do crédito era a aplicação do Decreto Lei 70/66 e conseguinte necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data do leilão. Entendia-se que era necessária a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial (REsp 1447687/DF e AgRg no REsp 1367704/RS).

Apesar de não mais se aplicar o Decreto-Lei 70/66, a Lei 13.465/17 trouxe disciplina propria para a comunicação dos leilões, de modo que serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico, conforme já explicado acima (art. 27, §2º-A da Lei 9.514/97).

Outro obstáculo era a purgação da mora até a assinatura da arrematação (REsp 1.433.031/DF e REsp 1447687/DF).

V – CONSIDERAÇÕES FINAIS

A Lei 13.465/17 chegou ao mundo jurídico em Julho de 2017 e facilitou, em muito, a vida dos profissionais que vendem imóveis se utilizando da figura da alienação fiduciária de imóvel, em especial as construtoras e incorporadoras. E dificultou a vida do comprador do imóvel, de forma que para este, é preciso saber realmente se conseguirá pagar integralmente seu financiamento imobiliário. Pois, como já afirmado, a retomada por parte da construtora é célere e dispensa a utilização da justiça.

Fellipe Duarte - Especialista em Direito Imobiliário

domingo, 26 de novembro de 2017

CONTRATO BUILT TO SUIT NA LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO E AUTONOMIA DA VONTADE


A Lei 8.245/91, que dispõe sobre a locação dos imóveis urbanos e seus procedimentos, é regida, dentre outros, pelo princípio da supremacia da ordem pública, que prevê que a vontade das partes não é e não pode ser absoluta, devendo respeitar os princípios da moral e da ordem pública, buscando o melhor para a coletividade.

Inúmeras são as regras impostas pela Lei de Locações às partes ao se subordinarem a uma relação locatícia. São exemplos da aplicação do princípio da supremacia da ordem pública: a vedação do aluguel cobrado em moeda estrangeira ou vinculado a variação cambial ao salário mínimo; a vedação de cumulação de espécies de garantias em um único contrato; o rol taxativo de casos em que o locador poderá pedir o imóvel durante a vigência do prazo do contrato locatício; o prazo dado para desocupação voluntária; além dos procedimentos e requisitos a serem observados nas ações de despejo, consignatória renovatória etc.

Ocorre que, aproximadamente na década de 90, o modelo de contrato desenvolvido no mercado americano chamado de built to suit ou contrato de construção ajustado ou, ainda, traduzido do inglês, “feito para servir”, chegou ao Brasil como uma forma de contrato locatício atípico. Posteriormente a Lei 12.744 de 2012, em seu artigo 3º, incluiu na Lei 8.245 de 1991 o artigo 54-A, que prevê, regula e dá segurança jurídica a essa espécie contratual.

O conceito de built to suit pode ser encontrado no próprio caput do artigo 54-A, de um lado, a parte (locador) se compromete a promover a aquisição, construção ou uma substancial reforma feita por si ou por terceiro em um imóvel a ser locado e, de outro lado, a outra parte (locatário) se compromete a locar este espaço por um tempo e aluguel previamente determinados. Importante destacar que as instruções e projetos para essa construção ou substancial reforma serão feitas pelo locatário ao locador e que, inclusive, durante a construção ou reforma, poderá ser contratado o pagamento do aluguel ou parte dele.

Além disso, prevê o legislador, expressamente, que, além dos procedimentos previstos na Lei de Locações, prevalecerá também as condições que as partes livremente pactuarem entre si, ampliando a aplicação do princípio da autonomia da vontade das partes nos contratos de locação.

Essa amplitude da autonomia da vontade das partes e, por consequência, a limitação da supremacia da ordem pública, ocorre principalmente para evitar a demasiada proteção que a Lei 8.245/91 garante ao locatário; isso porque o locador estará investindo, construindo e reformando um espaço especificamente para aquela locação e a partir do que foi pré-estabelecido pelo locatário.

Uma das mudanças mais claras do contrato de locação comum para o built to suit encontra-se prevista no parágrafo segundo do artigo 54-A. Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, este deverá pagar multa convencionada que não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Essa previsão, bem como a amplitude do princípio da autonomia da vontade entre as partes, tem o intuito de proteger o locador para não ser pego de surpresa, desamparado em caso de denúncia do contrato antes do prazo findar-se, tendo em vista ter pactuado, visando um contrato longo, geralmente entre 10 e 20 anos, e se programado dispendendo tempo e dinheiro para a construção ou reforma de um espaço com as especificações pré-estabelecidas pelo locatário.

Considerando-se que, muitas vezes, aquele imóvel projetado pelo locador, especialmente para aquela locação, não será facilmente locado por outras pessoas, justamente por ser um projeto com padrões e critérios estabelecidos pelo locatário é que essa amplitude do princípio da autonomia da vontade entre as partes se faz necessária e vem sendo acolhida fielmente pelos tribunais brasileiros.

Por fim, verifica-se que o built to suit é um contrato específico, pactuado, geralmente, entre grandes construtoras, como locadoras, e grandes empreendimentos e marcas, como locatários, em que ambas as partes possuem benefícios, pois, de um lado, o locador previamente terá conhecimento de seu lucro e o prazo dele e, de outro lado, o locatário não imobilizará capital para ter um imóvel adequado à sua atividade, podendo, locador e locatário, estipular cláusulas e regras com maior autonomia e, principalmente, que sejam adequadas àquela locação específica.

BIBLIOGRAFIA:

AZEVEDO, Álvaro Vilaça. Das várias espécies de Contrato. In: TEIXEIRA, Álvio de Figueiredo (coord.). Comentários ao Novo Código Civil. Vol. 7. Rio de Janeiro: Forense, 2005.

AZEVEDO, Gilmar Alves. Lei do Inquilinato Comentada. Publicação independente, 2002.

BARROS, Francisco Carlos Rocha de. Comentários à Lei do Inquilinato. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1997.

Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2017. Altera o art. 4o e acrescenta art. 54-A à Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12744.htm >. Acesso em 30 out. 2017.

Lei do Inquilinato. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21.10.1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 31 out. 2017.

LÔBO, Paulo. Princípios contratuais. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3750, 7 out. 2013. Disponível em: . Acesso em: 31 out. 2017.

SANDER, Isaabel. Contratos de Locação e as regras que devem ser observadas. Direito Legal. Disponível em: < http://www.direitolegal.org >. Acesso em 31 out.2017.

SCAVONE JUNIOR, Luis Antonio. Lei do Inquilinato Comentada Artigo por Artigo – Visão Atual na Doutrina e Jurisprudência. 2ª edição. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2017.

Angélica Sanchez Galoni - Advogada da empresa PLC Advogados.
Fonte: Artigos Jus Navigandi