sábado, 28 de fevereiro de 2015

IGP-M PERDE FORÇA EM FEVEREIRO, COM MENOR TAXA PARA O MÊS EM TRÊS ANOS


O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas, variou 0,27% em fevereiro, abaixo tanto de janeiro (0,76%) como de igual mês do ano passado (0,38%). Foi a menor taxa para fevereiro em três anos. Em 12 meses, o índice está acumulado em 3,86%. Um ano atrás, somava 5,76%.

Entre os componentes, o de maior peso, o IPA (preços ao produtor amplo, em torno de 60% do total), foi de 0,56% em janeiro para -0,09% neste mês. Agora, atinge 2,02% em 12 meses.

O IPC (preços ao consumidor, que corresponde a 30% do índice geral) teve variação de 1,14%, ante 1,35% em janeiro, com o grupo Alimentação passando de 1,66% para 0,92%. A FGV destaca, entre outros, o item hortaliças e legumes (de 13,68% para 4,58%).

Também tiveram índices menores os grupos Educação, Leitura e Recreação (de 2,35% para 0,86%), Habitação (de 1,59% para 1,19%) e Comunicação (de 0,55% para 0,36%), com destaque para os itens cursos formais (de 5,62% para 2,71%), tarifa de eletricidade residencial (de 7,29% para 3,68%) e pacotes de telefonia fixa e internet (de 1,74% para -0,05%).

Ainda no IPC, tiveram alta os grupos Transportes (de 1,48% para 2,60%), Saúde e Cuidados Pessoais (de 0,31% para 0,39%), Despesas Diversas (de 1,26% para 1,49%) e Vestuário (de 0% para 0,04%). As principais influências vieram de gasolina (de -0,39% para 4,25%), salão de beleza (de 1% para 1,14%), cigarros (de 1,96% para 2,46%) e roupas infantis (-0,79% para 0,49%).

Apesar do resultado menor, o IPC acumula alta acima de 7% pelo segundo mês seguido. Nos 12 meses encerrados em fevereiro, a taxa soma 7,74%. Só o grupo Alimentação soma 9,17%.

O INCC (custo de construção) passou de 0,70%, em janeiro, para 0,50%. Atinge 6,8% em 12 meses.

Fonte: Rede Brasil Atual

INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA E GÁS NOS CONDOMÍNIOS. QUAL O QUÓRUM PARA SUA APROVAÇÃO?


A sustentabilidade tema de primeira necessidade e, palavra de ordem na vida moderna, vem se tornando um dos maiores anseios da humanidade.

Neste sentido, os condomínios como grande fonte consumidora de recursos naturais, necessitam se engajar nesta causa.

Na edificação dos edifícios modernos, geralmente, as construtoras preveem a possibilidade de se individualizar o consumo de água e gás por unidade autônoma.

Esta individualização objetiva a busca por um consumo mais racional destes insumos.

Contudo, para que esta individualização seja implementada, necessário se faz a aprovação pelos condôminos através de uma assembleia específica e regularmente convocada.

Surge então, questão fundamental.

“Qual o quórum necessário para aprovação desta individualização”?

A individualização do consumo de gás e água, nos condomínios pode ser vista como uma alteração na propriedade do condômino visto que, em tese, haverá uma modificação da unidade imobiliária em sua forma original que antes, previa o consumo rateado entre todos os condôminos.

Neste caso, o quorum para a aprovação da individualização, pode pautar-se na alteração definida pelo artigo 1.351 do Código Civil, ou seja, demanda a concordância unânime dos condôminos sejam adimplentes ou não.

Há ainda, uma corrente doutrinária que defende a tese de que, para a concretização da implementação dos registros de consumo individuais, haverá uma alteração na área comum do edifício, valendo então, a regra do artigo 1.342 do Código Civil, que impõe a anuência de 2/3 dos condôminos, novamente, desconsiderando-se a adimplência ou não destes.

A se considerar quaisquer um dos quóruns especificados anteriormente, teríamos uma grande dificuldade na aprovação da individualização do consumo.

Contudo, a situação atual do planeta, clama por um consumo responsável, ou seja, sustentável, dessa forma, resta evidente que a individualização, trará uma maior economia destes recursos visto que, o condômino, buscará equilibrar a utilização a partir do momento que for, diretamente, responsável pelo seu pagamento.

Levando-se em consideração esta imperativa necessidade de reserva dos recursos elencados, não podemos, simplesmente, nos valer dos caprichos de alguns condôminos que, por mera conveniência, não comparecem nas assembleias.

Neste sentido, entendemos que a assembleia regularmente convocada e com a inclusão na pauta do assunto a ser deliberado pode, pela maioria simples de seus participantes, aprovar a individualização com a instalação dos medidores próprios.

Certamente, caberá a administração do condomínio, demonstrar as vantagens auferidas com a aprovação da individualização que, além de estimular o consumo consciente, irá conferir uma distribuição de despesas mais justa aos condôminos, notadamente, quando uma unidade for ocupada por um ou dois moradores, enquanto o apartamento vizinho acomoda um casal com 3 filhos.

Paulo Paes - Advogado, sócio da Paes & Moreira Advogados.
Fonte: Artigos JusBrasil

sexta-feira, 27 de fevereiro de 2015

PREÇO DOS IMÓVEIS NO PAÍS DEVE CAIR ATÉ 3% NESTE ANO


O que era inimaginável cinco anos atrás aconteceu: os preços dos imóveis estão caindo. Apartamentos recém-lançados podem chegar ao final deste ano valendo até 3% menos do valem agora, segundo análise da a consultoria J.P.Morgan. A onda de desvalorização também impactará os imóveis antigos.

No caso dos novos, o reajuste anual de preços praticado pelas incorporadoras vinha se mantendo na casa dos dois dígitos — 13,7% em 2012 e 12,7% em 2013. No ano passado, atingiu apenas 6,8% na média nacional. Subtraindo a inflação de 6,6% (IPCA) acumulada no período, o aumento real foi de apenas 0,2%. De acordo com a consultoria, os preços dos imóveis neste ano aumentarão entre 5% e 7%, o que significa que, nas melhores condições, se equipararão à inflação, estimada em torno de 7%. “O poder de barganha está do lado do consumidor final, e não da incorporadora”, diz o analista da J.P.Morgan Marcelo Motta.

Dados de dezembro já apontavam para este cenário, quando 20 das 25 cidades pesquisadas pelo índice FipeZap tiveram seus percentuais de aumento ultrapassados pela inflação. O IPCA registrado naquele mês foi de 0,75%. Com isso, as exceções onde os preços subiram igual ou acima da inflação foram Recife (1,5%) , Vitória (0,8%), Goiânia (0,79%) , São Caetano (0,77%) e Vila Velha (0,75%). Todas as demais cidades pesquisadas tiveram resultados abaixo desse patamar. Rio de Janeiro registrou mero 0,43% e São Paulo um pífio 0,35%. Na prática, reajustes abaixo da inflação configuram queda real de preços.

Neste ano, previsões de um novo PIBinho, o temor do desemprego e as altas taxas de juros deixaram o consumidor mais cauteloso. Para Motta, quem quer trocar de imóvel por um melhor, ou seja, fazer um upgrade por mais espaço ou lazer no condomínio, decidirá esperar. “Quando a economia está fraca e há medo de desemprego, a primeira despesa a ser postergada é a compra de um apartamento”, afirma.

Para complicar ainda mais, há um imenso estoque de novas unidades nas mãos do mercado imobiliário. Estoque são as unidades que não foram vendidas três anos após o lançamento. Em São Paulo, o balanço anual divulgado nesta semana pelo Secovi mostrou que a região tem o maior estoque desde o início da série histórica, em 2004. São 27.255 unidades à espera de compradores, conforme o blog já havia adiantado. Em 2013, eram 19.700 e em 2010, apenas 12.000 unidades, o menor número desde o começo da medição.

O alto estoque disponível impulsionou incorporadoras e imobiliárias a fazerem saldões com oferta de descontos e facilidades no pagamento. Na visão do analista Marcelo Motta, o que poderia ser um chamariz pode tornar-se um tiro no pé, pois faz o consumidor acreditar que, se esperar mais um pouco, conseguirá condições ainda melhores. “Criou-se um ciclo negativo muito ruim que mantém o setor congelado”, disse ele em conversa com o blog.

O baixo reajuste nos preços assombra especialmente se contrastado com o panorama de cinco anos atrás. Em 2010, o Rio de Janeiro viveu um aumento de 40% no preço dos imóveis recém-lançados e São Paulo registrou alta de 24%. Para se ter uma ideia, no ano passado a valorização acumulada foi de apenas 8% para o Rio e 7% para São Paulo. Ao longo de décadas os preços nacionais se mantiveram defasados em relação ao mercado internacional. Afinal, até os anos 2000 não havia crédito e, consequentemente, a demanda por imóveis novos era baixa. Somente por volta de 2010 o quadro mudou. O financiamento imobiliário tornou-se mais acessível e resultou no boom do setor e numa inédita aceleração nos preços. Passado o frenesi, o mercado já se preparava para um momento de estabilização. O que ninguém imaginava é que isso coincidiria com uma crise econômica, o que puxou todas as previsões para baixo.

Claro que isso não impede que preços surreais continuem sendo praticados aqui e ali. Segundo o analista da J.P.Morgan, os excessos em alguns bairros são pontuais e não servem de base para o mercado como um todo. “Não se pode generalizar um mercado que é tão específico”, diz ele, ressaltando que até num mesmo prédio há variação no valor das unidades de acordo com o andar e a face.

Ao contrário do que muita gente acredita, não se trata do estouro de uma bolha, pois as condições brasileiras são muito diferentes das vividas pelos americanos na crise de 2008. Conforme explica Motta, nos Estados Unidos eram populares produtos semelhantes ao Certificado de Recebíveis Imobiliários nacional, um título de renda fixa baseado em créditos imobiliários. Quando esses títulos enfraqueceram e perderam valor, a economia toda foi afetada –algo que não ocorre no Brasil.

Ainda assim, as notícias não são nada animadoras para o mercado. Será preciso esperar entre um ano e meio e dois anos para que tenha início um novo ciclo, desta vez com preços em viés de alta. Dificilmente o que houve em 2010 se repetirá, mas, se os valores superarem a inflação, já poderá ser considerado uma vitória.

Fonte: Mariana Barros / VEJA.com

DIVULGAÇÃO: SUMMIT IMOBILIÁRIO BRASIL 2015


Evento que acontecerá em abril, reunirá grandes líderes do setor imobiliário da América Latina

O setor imobiliário brasileiro passa por um momento de transição – e de reflexões sobre o futuro. Como todo momento de mudança gera expectativas e oportunidades, o desafio é descobri-las e colocá-las em prática. Imóvel é e sempre será “moeda forte”, mesmo em momentos de baixa, a indústria cresce e sabe tirar forças para se reerguer. Os empreendedores brasileiros entendem que devem vislumbrar possibilidades.

Como forma de discutir essas possibilidades e mostrar caminhos possíveis a pequeno, médio e longo prazos e em quais nichos isso pode acontecer, o Estadão – em correalização com o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e apoio da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (Fiabci/Brasil) e Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção (Anamaco), promove o Summit Imobiliário Brasil 2015. O evento que acontece dia 14 de abril, no Grand Hyatt Hotel, das 8h às 20h, tem como objetivo ser uma oportunidade única de fazer negócios com um público altamente qualificado.

O maior encontro de líderes do setor na América Latina proporcionará, em um dia inteiro, conteúdo exclusivo, speakers inéditos e os maiores formadores de opinião do setor no mundo. O encontro reunirá cerca de 500 participantes, entre executivos das maiores empresas do Brasil e do mundo, ‘C level’ (CFO, CMO, CEO), banqueiros, jornalistas, entre outros, que terão um ambiente imperdível de negócios e discussões.

“Sem dúvida, será um momento especial para se discutir a indústria imobiliária na América Latina como um todo. Serão abordados diversos aspectos, como investimentos internacionais, políticas urbanísticas, oportunidades em grandes centros, interior e novos mercados e nichos específicos, com destaque para o residencial, lajes corporativas, centros comerciais, galpões logísticos & self storages. Sem contar com a oportunidade de networking com os principais players do setor”, afirma Flávio Pestana, diretor de Mercado Anunciante do Estadão.

“Este evento vem em um momento importante para que os empresários do setor tenham uma melhor compreensão, considerado o atual momento da economia brasileira, das perspectivas para o mercado imobiliário. Novos tempos, novos modelos de desenvolvimento urbano, novos instrumentos financeiros e novos produtos imobiliários serão a tônica do mercado nos próximos anos, e seus operadores devem estar preparados para este novo cenário”, diz Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP.

O Summit Imobiliário contará com importantes nomes dos mercados nacional e internacional, como Alexandros Washburn, chefe do Departamento de Design de Planejamento Urbano de Nova York na gestão de Michael Bloomberg; e Soleiman Dias, diretor da Chadwick Internacional, da Coreia do Sul. Entre os brasileiros, estão confirmadas as presenças de Allan James Paiotti, CEO da GuardeAqui; Alessandro Poli Veronezi, presidente do Conselho de Admnistração da General Shopping Brasil S.A.; Alexandre Machado, gestor de fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo; André Esteves, CEO do BTG Pactual; Celina Antunes, CEO da Cushman & Wakefield; Fabio Maceira, CEO no Brasil da Jones Lang LaSalle; Jaime Lerner, Jaime Lerner Arquitetos Associados; José Auriemo Neto, presidente do Conselho de Administração da JHSF Participações S.A.; José Paim de Andrade, CEO da MaxCasa; Mauro Dias, presidente da GLP Brasil; Renato Rique, CEO da Aliansce; Walter L.M. Cardoso, presidente da CB Richard Ellis; e Walter Torre Jr., CEO da WTorre.

Informações do Summit Imobiliário Brasil 2015, como horários, local, palestras, debatedores, valores e pacotes promocionais, entre outras, no site http://www.estadao.com.br/summit-imobiliario/.

quinta-feira, 26 de fevereiro de 2015

COMO FUNCIONA O REAJUSTE DE ALUGUEL


No Brasil há centenas de tipos de contrato que na maioria são regulados pelo Código Civil. Raros são os contratos que têm uma legislação específica, pois somente quando a transação é muito complexa é que o legislador cria normas especiais. Este é o caso da locação de imóveis urbanos regulada pela Lei do Inquilinato, nº 8.245, de 18/10/91.

De forma ilógica vemos todos os meses a mídia afirmar que o “IGP-M é a inflação do aluguel”, ignorando que este índice é composto por dezenas de itens, como alimentos, vestuário, salários, combustível, energia elétrica, transporte e outros que têm peso bem superior à variação do aluguel, o qual está incluso no subitem habitação, que é mais amplo.

Para entender melhor, o IGP-M da Fundação Getúlio Vargas (FGV) é formado pela ponderação de três índices: o IPA-M (Índice de Preços por Atacado – Mercado ) com o peso de 60%; o IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor – Mercado) com o peso de 30%, sendo que neste, o setor Habitação tem o peso de 25,17% e dentro deste percentual, o aluguel representa apenas 4,25% e o INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção), que representa 10% do total do IGP-M. No final, o resultado é que o aluguel representa apenas 1,27% da composição do IGP-M, o que resulta ser ilógico dizer que ele seja o índice do aluguel, pois 98,73% de sua composição refere-se a outros produtos e serviços. 

O fato do IGP-M ser utilizado como indexador em milhares de contratos de aluguel não justifica o título de “índice do aluguel”, pois vários outros índices são também utilizados, especialmente no boom imobiliário, ocasião em que os imóveis subiram entre 14% a 25% ao ano, no período de 2007 a 2013. Dessa forma, milhões de contratos não utilizaram o IGP-M, pois a sua variação muito baixa nos anos de 2011 e 2014 agravaria o prejuízo do credor, no caso, o locador. Assim, foram utilizados outros índices que medem a inflação de forma a amenizar essa defasagem. A opção por outros índices foi uma prática plenamente legal e justa, já que nem se fosse aplicado o maior índice de inflação, este não atualizaria o valor do aluguel conforme seu preço real de mercado, pois este subiu mais que o dobro dos referidos índices. Por isso, observamos decréscimos nas ações de despejo por “denúncia vazia” e de revisionais de aluguel entre locadores e inquilinos nos últimos anos.

Escolha do índice pode gerar lucro ou prejuízo 

São comuns dúvidas sobre a forma de reajustar o aluguel, a ponto de ocorrerem litígios, já que os índices variam expressivamente. Se o prazo do contrato é longo e o valor muito elevado, pode ocorrer variação de preço do negócio bem significativa. Em apenas um ano pode-se pagar 3,15% a mais, já que o IGP-M/FGV acumulou 3,98% contra 7,13% do INPC/IBGE nos últimos doze meses (fev/14 a jan/15).

Após a implantação do Plano Real, em 1994, através de Medidas Provisórias que foram sendo reeditadas até se transformarem na Lei nº 9.069/95, toda a economia passou a vigorar com base nas suas determinações, incidindo a regra do reajuste anual dos contratos. Entretanto, o artigo 17 da Lei do Inquilinato veda a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. 

De onde tiraram a idéia de que o IGP-M é o índice do aluguel?

Em 1994, o Governo criou regras provisórias para combater a indexação desenfreada. Basta vermos que a URV tinha variação diária, atrelada ao dólar, a qual vigorou por alguns meses até entrar em vigor a moeda Real. Neste ponto, o Governo, no art. 83 da Lei nº 9.069/95, revogou o art. 16 da Lei do Inquilinato e criou um índice provisório, atribuído aos contratos em geral a partir de 1º/07/1994, denominado IPC-r, conforme art. 27 “A correção, em virtude de disposição legal ou estipulação de negócio jurídico, da expressão monetária de obrigação pecuniária contraída a partir de 1º de julho de 1994, inclusive, somente poderá dar-se pela variação acumulada do Índice de Preços ao Consumidor, Série r – IPC-r.”

Durante o período de um ano o IPC-r vigorou, pois os contratos em geral eram indexados a ele, mas, com a publicação da Lei nº 10.192, de 14/02/2001 (Ex MP nº 1.053, de 30/06/95), ficou estipulado no art. 8º que a partir de 1º/07/1995, o IBGE deixaria de calcular e divulgar o IPC-r, devendo ser substituído pelo índice previsto contratualmente, dentre os diversos de abrangência nacional.

Tendo em vista que a Lei nº 9.069/95, que instituiu o Plano Real, prevê no art. 28 que “Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual”, fica evidente que antes e depois do Plano Real sempre existiram diversos índices de preços, dentre os mais conhecidos: INPC, IPCA, IPC, IPCA-E, IPA-EP-DI, IGP e IGP-M, os quais são apurados pelo IBGE ou pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e têm abrangência nacional. Há ainda os índices regionais, como IPC da FIPE, o IPCA/BH do IPEAD/UFMG, dentre outros, sendo todos legais e perfeitamente utilizáveis em qualquer contrato. Somente no período inicial do Plano Real, mais precisamente, até 30/06/95, houve a imposição do IPC-r, o qual não existe mais.

É livre inserir um ou mais índices no contrato

As leis são claras ao permitirem a liberdade dos contratantes elegerem um ou mais índices para reajustar o contrato, não tendo fundamento alegar que o IGP-M é o índice do aluguel, pois decorre da variação de diversos produtos e serviços distintos que representam 98,73% de sua composição, enquanto os valores dos aluguéis o afeta em apenas 1,27%.

Na realidade não existe índice nacional que apure a variação do aluguel no Brasil, mas é incontestável que o preço dos imóveis disparou no período de 2007 a 2013. Basta vermos que o IPEAD da UFMG apurou, em Belo Horizonte/MG, que os aluguéis residenciais subiram 10,47%, os comerciais 13,47%, contra a inflação de 6,08% do INPC e 5,09% do IGP-M no ano de 2011, ou seja, mesmo que fosse aplicado o maior índice que mede a inflação, o resultado seria a correção em torno da metade do que realmente subiram os preços de mercado dos aluguéis.

A lei permite que as partes elejam no contrato dois ou três índices de variação da inflação, podendo ser aplicado o maior ou até mesmo a média deles, conforme estabeleceu o Plano Real. Mas, mesmo assim, vemos que durante o boom imobiliário nenhum índice de inflação chegou perto da realidade da alta dos preços dos aluguéis, que caso tivessem um índice próprio seria muito superior ao IGP-M. Diante da sistemática da composição dos índices nacionais, consiste numa ilógica dizer que qualquer deles seja o “índice do aluguel”.

Somente se existisse um índice nacional que tivesse o foco na locação, como existe o INCC e o CUB que se baseiam nos insumos e no custo da mão de obra da construção civil, seria possível dizer que o mesmo representaria a variação dos preços dos aluguéis, mas por enquanto isso não foi criado. Em 2008, com os preços dos imóveis subindo 3 vezes a evolução da inflação, o Governo, através do Banco Central, cogitou criar um índice que refletisse a variação dos preços dos imóveis, mas isso não evoluiu.

Dessa forma, ao analisarmos que os índices variam e que não há uma relação expressiva deles com a variação específica dos preços dos aluguéis, cabe aos contratantes eleger um ou mais índices e definirem no contrato como será realizado o reajuste, pois a lei autoriza ampla possibilidade de escolha. É consagrada na locação a liberdade de contratar o reajuste, podendo ser aplicado a maior variação do índice legal. A única restrição é que o reajuste de aluguel não seja por prazo inferior a 12 meses, podendo o contrato estipular que será menor esse período, desde que a lei no futuro venha a permitir.

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Fonte: E-morar

SECOVI-SP DIVULGA BALANÇO DO MERCADO IMOBILIÁRIO


O ano de 2014 não foi fácil para o mercado imobiliário. Baixos indicadores econômicos, eventos atípicos como o Carnaval, em março, a Copa do Mundo e as eleições presidenciais contribuíram para aumentar a insegurança e desviar a atenção dos consumidores, que adiaram as decisões de compra.

Os dados do Balanço do Mercado Imobiliário do Secovi-SP (Sindicato da Habitação) aponta as diferenças dos lançamentos e das vendas de 2013 com 2014 na cidade de São Paulo, e o desempenho de mercado entre a Capital e os outros municípios que compõem a Região Metropolitana de São Paulo (RMSP).

Lançamentos – No ano de 2014, segundo a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), foram lançadas 31,7 mil unidades no município de São Paulo, o que representou uma redução de 7% em relação a 2013.

Novembro apresentou o melhor resultado, com 6,3 mil unidades lançadas. Somadas às 4,7 mil novas unidades de dezembro, os dois últimos meses de 2014 corresponderam a 34,6% do total lançado durante o ano.

Zona Oeste foi a região com a maior quantidade de lançamentos, com 8.112 unidades, correspondente a 26% do total da cidade; seguida pelas zonas Sul, com 7.599 unidades; Leste, com 6.799 unidades; Centro, com 5.058 unidades; e Norte, com 4.111 unidades. Em termos de tipologia, os imóveis de 2 dormitórios prevaleceram nas zonas Leste, Norte e Sul. Já nas zonas Centro e Oeste, os imóveis que tiveram uma maior participação nos lançamentos foram os de 1 dormitório.

Vendas – Para se verificar a aderência do produto ao mercado consumidor, comparam-se os lançamentos com as vendas. Essa comparação fica mais clara quando os números são acumulados em 12 meses, pois, assim, retiram-se as diferenças sazonais existentes no ano. Em 2014, os lançamentos superaram as vendas em 10,1 mil unidades.

Consumidores menos confiantes fizeram com que as vendas do ano de 2014 fechassem em 21,6 mil unidades, uma queda de 35,2% em comparação com as 33,3 mil unidades comercializadas em 2013. Os imóveis de 1 dormitório representaram 28% do volume comercializado durante o ano, um recorde em termos de participação dessa tipologia no total. Apartamentos de 2 dormitórios participaram com 46% do total de vendas, seguidos por unidades de 3 quartos, com 21%, e as de 4 ou mais dormitórios, com 5%.

Em 2014, foram comercializados R$ 11,9 bilhões na cidade de São Paulo, com queda de 41,9% em relação ao montante de R$ 20,5 bilhões de 2013, considerando os valores atualizados pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção).

O VSO (Vendas Sobre Oferta) de 42,1% do ano reflete o descompasso entre a quantidade de lançamentos e vendas. O mercado imobiliário encerrou 2014 com um desempenho de vendas abaixo da média de 58%. Entretanto, esse resultado não é preocupante, já que os empresários estão adaptando as estratégias de atuação de suas empresas contando com um ritmo menor de vendas.

Preço – Os preços médios dos imóveis lançados no ano de 2014 subiram 7,39% em relação a 2013, variação próxima ao índice Fipe/ZAP, de 7,33%. Com esse aumento, o preço médio do m² de área útil do município de São Paulo em dezembro do ano passado foi de R$ 9.300,00. Descontada a variação do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), o aumento real dos imóveis novos foi de 0,4%, comprovando que os preços subiram próximos à inflação, diferentemente do ocorrido nos anos de 2010 e 2011, períodos de grande valorização.

Outras cidades – A Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) é formada por 39 municípios, sendo São Paulo a maior cidade do conglomerado, por seu potencial econômico e sua dimensão geográfica. Por esta razão, o Balanço do Mercado Imobiliário analisa isoladamente o comportamento da Capital.

Em 2014, os municípios vizinhos à cidade de São Paulo apresentaram bons resultados, o que pode ser constatado comparando-se os lançamentos com as vendas. Nessas cidades houve mais vendas do que lançamentos, e no acumulado do ano foram comercializadas 19,7 mil unidades e lançadas 19,2 mil unidades. Com esse desempenho, a quantidade de imóveis disponíveis para venda nas outras cidades diminuiu 11,8%, o que significa 15,2 mil imóveis ofertados contra os 17,2 mil de 2013.

O ticket médio anual de vendas nas outras cidades que compõe a RMSP foi de R$ 365 mil. Este valor é 33,7% inferior em relação ao ticket da cidade de São Paulo (R$ 551 mil), com dados atualizados pelo INCC.

Perspectivas – As diferenças entre os desempenhos dos mercados da Capital e dos outros municípios da RMSP evidenciam a necessidade de equilibrar as vendas e os lançamentos na cidade de São Paulo, o que poderá ocorrer de forma gradual.

Esse ajuste dependerá, em parte, da conjuntura política e econômica no primeiro semestre deste ano. Se houver uma melhora no período, a previsão é de que as vendas reajam positivamente e incrementem a comercialização em 10%, comparado a 2014. Existe, também, a possibilidade de queda de 10% nas vendas.

Fonte: Secovi-SP

quarta-feira, 25 de fevereiro de 2015

A IMPORTÂNCIA DA GARANTIA NAS RELAÇÕES LOCATÍCIAS


As garantias locatícias foram criadas para proteger o Locador de eventual descumprimento de obrigações pelo Locatário. Através dela o legislador buscou trazer segurança ao negocio jurídico, estipulando em lei como deverão ser prestadas, seus efeitos, bem como as sanções por sua não observância.

A lei 8.245/91, conhecida como lei de Locações de imóveis Urbanos, dispõe em seu art. 37 os tipos de garantias que podem ser dadas pelo locatário em um contrato de locação, sendo as mais usadas a caução, fiança e seguro fiança.

A caução, é meio o qual o locatário entrega um bem, como garantia pelo cumprimento do contrato. Podendo ser quaisquer bens próprios, sejam eles móveis ou imóveis. Se móveis deverão ser registradas em Cartório de Títulos, e se imóveis deverá ser averbada à margem da matrícula do respectivo imóvel, objeto da locação, no Cartório de Registro de Imóveis a que pertence. Poderá ainda a caução ser em dinheiro, no valor correspondente a 3 meses do valor do aluguel firmado. Podendo o locatário ao final do contrato reaver o referido valor, devidamente atualizado, como estabelece o art. 38 da referida lei.

Já a Fiança é a forma mais tradicional das garantias, em que um terceiro garante o cumprimento da obrigação principal, caso o locatário venha a não cumpri-la. Ela é realizada mediante um contrato acessório, entre Fiador e Afiançado, não fazendo parte dessa relação o locador. Dessa forma pode ser feito em documento apartado ou junto ao contrato de locação.

Exige-se para a fiança, outorga uxória ou marital, que é uma autorização do cônjuge para que o outro preste a garantia, sem o tornar necessariamente também garantidor. Em se tratando de contrato de locação por prazo indeterminado, poderá o fiador a qualquer tempo, desde que com prévia notificação, exonerar-se da fiança, no entanto permanecerá pelo período de 120 dias obrigado aos seus efeitos – art. 40, X, da Lei 8.245/91.

E por fim, o seguro fiança, modalidade mais segura, no entanto não muito usual. Uma vez que a consideram ter um custo alto, e as burocráticas exigências quanto a credibilidade do usuário em ter uma ficha cadastral sem defeito moral.

A problemática a respeito das garantias é a que a Lei 8.245/91 em seu art. 37parágrafo único veda, a possibilidade de em um mesmo contrato de locação a inserção de mais de uma modalidade de garantia. Ocorre que na prática a maioria dos locadores não atentam quanto a isso.

É muito comum em contratos de locação depararmos com a menção de uma garantia pessoal, como a fiança, e também uma garantia real, exigindo do próprio fiador a entrega de um imóvel em garantia do contrato.

O que muitos desses locadores descuidados não sabem é que essa prática é nula e abusiva, e constitui contravenção penal, punível com prisão simples de 5 dias a seis meses, ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel, conforme disposto no art. 43 da Lei 8.245/91. Nesse sentido, jurisprudência do Tribunal de Justiça traz:

“Infelizmente, vem sendo generalizada a prática de locadores, ou, ao menos, de empresas que se ocupam de administrar bens locados, de exigir, além da tradicional fiança, também imóveis que ficam em caução. De regra, são aqueles de que o fiador exibe a correspondente escritura para demonstrar que é proprietário de imóvel ou imóveis. Isso, porém, é de flagrante ilegalidade, pois se constitui na exigência de dupla garantia.” (APELAÇÃO COM REVISÃO Nº 0101870-13.208.8.26.001 -: SÃO PAULO 8ª Vara Cível do Foro Regional de Santana)

Assim, em havendo mais de uma garantia em um contrato de locação, compete ao juiz determinar, qual garantia deverá prevalecer. A maioria dos tribunais, no entanto vem entendendo que deverá subsistir aquela que primeiro foi instituída, e declarando nula a excedente.

“LOCAÇÃO - CONTRATO - FIANÇA E CAUÇÃO - DUPLICIDADE DE GARANTIA - NULIDADE DA SEGUNDA GARANTIA EVIDENCIADA. Verificada a existência de duplicidade de garantias em contrato de locação, nula aquela prestada em segundo lugar.” (Apelação sem Revisão nº 720362-0/3 Rel. Des. CLOVIS CASTELO)

Por fim, vale ressaltar que o contrato de locação que não possuir qualquer uma das garantias elencadas, possibilita ao Locador, liminarmente, a concessão de ordem judicial para desocupação do imóvel em caso de não pagamento do aluguel pelo Locatário (art. 59, § 1º, inciso IX da lei 8.245/91).

O fato é que há vantagens e desvantagens quanto as garantias. No entanto, deve ser observado concretamente qual o objetivo principal do Locador, já que será ele o principal prejudicado. Na prática optar por tê-las facilitará o adimplemento da obrigação principal, ou seja, perceber o crédito.

Giovana Araújo
Fonte: Artigos JusBrasil

CRÉDITO IMOBILIÁRIO: UM OLHAR PARA 2015


Depois de um período quase catastrófico ao longo das décadas de 1980 e 1990, o Brasil, principalmente a partir do Plano Real (1994), apresentou importantes evoluções na formação das condições necessárias para um crescimento sustentável do setor imobiliário.

Do ponto de vista macroeconômico, os bons fundamentos da economia brasileira, com destaque para o controle da inflação e o crescimento da renda e do nível de emprego, ampliaram o horizonte de previsibilidade, retomando a confiança dos consumidores (reativação da demanda), possibilitou um planejamento de médio e longo prazo por parte setor da construção civil (reorganização da oferta) e, do lado das Instituições Financeiras fez com que o crédito imobiliário passasse a ser um negócio atrativo e, assim, aumentou-se a oferta de recursos para financiar a produção e comercialização de unidades habitacionais.

No aspecto microeconômico também verificou-se importantes evoluções no segmento do crédito imobiliário, as quais mitigaram principalmente o risco de perda de capital e o risco jurídico, principais componentes do spread bancário, além de reforçar e qualificar as garantias dos créditos.

Dentre essas evoluções cabe destacar:

Alienação Fiduciária,
Lei do Incontroverso,
Proibição da Equivalência Salarial,
Patrimônio de Afetação e
Permissão explícita para a capitalização mensal de juros (embora na prática esta não ocorra, sua permissão legal eliminou o risco de uso indevido desse argumento para postergar a realização das garantias nos casos de inadimplência).

Paralelamente, o BACEN tem investido em regras prudenciais e de governança, com foco na transparência e na minimização de riscos de ações inconsequentes por parte de players do setor financeiro.

Esse processo evolutivo se mantém ativo, prova disso são avanços recentes como:

Concentração do Ônus da Matrícula,
Registro eletrônico e
LIG – Letra Imobiliária Garantida.

Do lado da oferta de crédito, a estabilidade econômica, associada aos importantes avanços no arcabouço jurídico e no marco regulatório, criou ambiente propício para uma precificação mais segura, possibilitando a oferta de melhores condições – prazo, quota de financiamento (LTV) e taxas de juros – viabilizando a alocação de recursos em volume e condições mais adequadas para financiar a produção e a comercialização de imóveis.

A disponibilidade de recursos em condições mais adequadas, associada ao aumento da renda e do nível de emprego e, a partir de 2009, ao aporte de expressivo volume de subsídios por meio do Programa Minha Casa Minha Vida – MCMV, incluiu, no mercado, milhares de famílias que até então se encontravam abaixo da ´linha do financiamento´, transformando carência em demanda, além de ampliar a capacidade de compra de um segmento com capacidade parcial de pagamento.

Essas condições favoráveis aqueceram a demanda e, por conseguinte, fomentou a expansão da produção de novos empreendimentos, fortalecendo a indústria da construção civil, mitigou os impactos das crises internacionais sobre a economia brasileira e, paralelamente, aqueceu também o mercado de imóveis usados.

A conjugação desses fatores positivos fez com que a relação crédito imobiliário/PIB saltasse de 1,4% em 2004 para quase 10% em 2014 e, mais importante do que a expansão em quantidade é a qualidade desse crédito, que em torno de 75% tem rating AA ou A e os percentuais de inadimplência se situam entre os menores da história do SFH.

Mercado do Crédito Imobiliário

Na esteira desse crescimento e de bons indicadores, os imóveis tiveram grande valorização e, muito embora as estatísticas do setor imobiliários não sejam disponibilizados de forma sistematizada e confiável, estudos indicam que em 2010 atingiu-se o ápice de novos lançamentos e, boa parte destes agora já se converteram em estoque e estão sendo ofertados no mercado.

Muito embora os novos lançamentos tenham, gradativamente, se reduzido a partir de 2011, o mesmo vem ocorrendo com a velocidade de vendas, além de os distratos terem atingido níveis recordes nos últimos meses.

Estudos indicam que o atual estoque versus velocidade de venda e performance dos distratos requererá pelo menos 2,5 anos para ser comercializado. Esse cenário, se real, é deveras preocupante e exigirá redobrada atenção, tanto em relação ao estoque de imóveis financiados e em produção quanto aos novos financiamentos para produção de empreendimentos.

Não se trata aqui de alardear um cenário apocalíptico, mas também não podemos ter um comportamento autista.

De um lado, as evoluções verificadas no mercado ao longo das últimas décadas nos dão razoável segurança de que não existe risco de se repetir a crise da década de 1980/90, porém, é evidente que atingimos um novo patamar no ciclo evolutivo do setor imobiliário brasileiro. Saímos de uma fase de euforia, que teve papel relevante para a economia brasileira e voltamos à normalidade e, muito provavelmente, 2015 será um ano de ‘arrumação’ para que o setor possa voltar a crescer a partir de 2016 ou 2017.

Começa-se a falar na construção de uma Agenda Positiva para se manter a continuidade do ciclo virtuoso do crédito imobiliário e, sem dúvida, esta é uma ação importante e urgente. No entanto, é imprescindível que estejamos atentos para que não se erre na dosagem e transforme o remédio em veneno. Não somos adeptos doLaissez-faire ou da mão invisível do mercado, porém, acreditamos que o excesso de intervenção do Estado, principalmente no caso da habitação de mercado, tende a trazer mais malefícios do que benefícios. Talvez este seja um bom momento para se buscar soluções de mercado, diminuindo a total dependência de créditos direcionados.

Neste contexto, considerando a dimensão da CAIXA no mercado de crédito imobiliário, temos que exercer o papel de ator e não de meros coadjuvante nessas discussões. Não podemos olvidar que, na crise dos anos 1980/90, “n” medidas foram adotadas para garantir a comercialização do estoque de imóveis que se encontrava encalhado – quota de 100%, SINC I, SINC II, Série em Gradiente, renda informal sem limite etc. – e sabemos quem pagou esta conta.

Para o Setor Financeiro Nacional não interessa, de forma alguma, que ocorra um encalhe na comercialização dos estoques e, muito menos, que haja movimento de desvalorização de imóveis. Portanto, é prudente que medidas sejam adotadas no sentido de reaquecer a demanda.

No entanto, não podemos embarcar em ações do tipo “fazer com que a prestação caiba no bolso do comprador”, pois amanhã esse ‘bolso’ pode ‘furar’ e não termos um ombro onde colocar o ‘símio´.

Assim não podemos cair em armadilhas do tipo:

Massificar a utilização da Tabela Price,
Menor rigor na avaliação dos imóveis,
Flexibilizações na comprovação de renda e na análise de risco de crédito,
Elevação da quota de financiamento,
Redução da taxa de juros ativa sem a equivalente redução da taxa de juros passiva etc.

Não estamos falando de uma crise no setor imobiliário – nosso déficit habitacional, a magnitude da demanda vegetativa, os baixos níveis de endividamento em relação ao crédito imobiliário, a baixa relação Crédito Imobiliário/PIB, os estoques financiados sob controle, os bons índices de inadimplência e percentual de LTV – nos dão argumentos para acreditar na continuidade do ciclo virtuoso deste segmento.

O que precisamos é estarmos atentos para que a onda de pessimismo não se torne realidade e, mesmo cientes da importância de o setor imobiliário continuar crescendo em patamares positivos, termos clareza de que, no momento, não é possível e nem recomendável que a inclinação da curva se mantenha nos mesmos patamares dos últimos 10 anos.

Enfim, não queremos retornar ao antigo modelo stop and go, ou seja, nosso compromisso é com o crescimento sustentável.

Teotonio Costa Rezende - Diretor de Habitação da Caixa Econômica Federal, Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios e graduado em Economia, Ciências Contábeis e Administração de Empresas. Atua no setor financeiro há quase 40 anos, 34 dos quais dedicado ao setor habitacional.
Fonte:Click Habitação

DIVULGAÇÃO: ABERTAS AS INSCRIÇÕES PARA O 87º. ENIC


De 23 a 25 de setembro de 2015, Salvador receberá o 87º Encontro Nacional da Indústria da Construção (ENIC), principal evento brasileiro do calendário anual da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), entidade que representa nacionalmente todos os segmentos do setor.

“Brasil mais eficiente, país mais justo” será o tema do 87º ENIC que é uma realização do Sindicato da Indústria da Construção no Estado da Bahia (SINDUSCON-BA) e da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (ADEMI-BA). Esse evento é o único que une toda a cadeia do setor para discutir os caminhos para o futuro da construção. Cerca de 1.800 pessoas reunidas com um objetivo único: trazer soluções e novos entendimentos para um setor em constante evolução.

terça-feira, 24 de fevereiro de 2015

CRÉDITO IMOBILIÁRIO NA VISÃO DO SETOR


Quando penso nas perspectivas do crédito imobiliário para os próximos anos, uma cena de 15 anos atrás me vem à cabeça: a reunião em 2001, na sede da Ademi-RJ, com o ex-presidente do BNH (Banco Nacional da Habitação), José Maria Aragão.

Eram tempos difíceis para os financiamentos imobiliários, pois os bancos não queriam e não gostavam de financiar empresas e pessoas físicas, em função da falta de garantia e, principalmente, do quase total desconhecimento do setor imobiliário sobre o mecanismo de compensação dos créditos dos bancos junto ao FCVS (Fundo de Compensação das Variações Salarias).

Naquele ano de 2001, os recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) financiaram 35.768 unidades e, em 2002, 28.932 unidades. Muito pouco diante das necessidades habitacionais da época. 
Após esse contato com o ex-presidente do BNH, tivemos encontros com o diretor de normas do Banco Central, Sergio Darcy. Aproximadamente um ano depois, o Banco Central regulamentou a obrigação de os agentes financeiros voltarem para o setor imobiliário os recursos represados do FVCS "virtual".

Posteriormente, a equipe de governo do presidente Luiz Inácio Lula da Silva criou, em 2004, o marco regulatório convertido na Lei 10.931, conhecida como a Lei do Patrimônio de Afetação, que devolveu aos bancos a segurança jurídica necessária para a retomada do crédito imobiliário.

Desde então, as condições de financiamentos só melhoraram, com queda das taxas de juros, aumento dos prazos máximos de financiamento e simplificação da avaliação de crédito dos proponentes compradores, sem perder, contudo, a qualidade necessária à manutenção da boa saúde do SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

Complementares aos recursos da poupança ganharam força aqueles captados no mercado de capitais, com benefícios fiscais para os investidores pessoas físicas. Foram mais de R$ 196 bilhões com a emissão de LCIs (Letras de Crédito Imobiliários), CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LHs (Letras Hipotecárias).

Também desempenharam importante papel na consolidação do crédito imobiliário os recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), pois têm direcionamento às famílias de baixa renda, que recebem descontos (subsídios) para complementar o preço e/ou reduzir a taxa de juros, que pode chegar até o mínimo de 4,5% ao ano. Alicerçado nessa premissa, o governo federal criou o programa Minha Casa, Minha Vida que, a partir de 2009, aqueceu a produção e aquisição de imóveis novos e já contratou a construção de mais de 3,6 milhões de unidades.

Para os próximos anos, não haverá falta de recursos para o financiamento do crédito imobiliário. Ao contrário, a saúde do sistema refletida pela baixa inadimplência, com quotas de financiamento em torno de 65% do valor dos imóveis, e a insistência de os brasileiros anteciparem o pagamento de suas dívidas reafirmam o interesse dos bancos em ampliar, ainda mais, a participação nessas operações, que têm garantia e liquidez.

E para incentivar ainda mais esse mercado, criou-se mais um título para captar recursos no mercado de capitais, as LIGs (Letras Imobiliárias Garantidas), regulamentadas pela Lei 13.097/2015, sancionada em 19 de janeiro deste ano pela presidente Dilma Rousseff.

O Secovi-SP participou ativamente dos debates anteriores à criação das LIGs, mas restaram algumas dúvidas sobre o direcionamento dos recursos captados por elas e o lastro imobiliário necessário, que serão sanadas, acreditamos, com a regulamentação da Lei pelo CMN (Conselho Monetário Nacional). Entretanto, se os recursos não forem direcionados ao mercado e se o seu lastro não tiver substancial quantidade de créditos imobiliários não haverá motivos para o título oferecer benefício fiscal às pessoas físicas e aos investidores estrangeiros, conforme proposto.

Também na mesma Lei foi criado o instrumento de concentração do ônus na matrícula dos imóveis, que dará mais segurança jurídica, celeridade e economia ao processo de compra e venda. Para se chegar a esse modelo foram necessários nove anos de intensos trabalhos de técnicos do Secovi-SP, da Abecip, Arisp, Caixa, CBIC, do Irib e Ministério da Fazenda.

Agora, a principal preocupação do setor imobiliário é com os rumos e as condições da economia do País, pois comprovadamente o mercado imobiliário impulsiona o PIB e vice-versa.

Celso Petrucci - Economista-chefe do Secovi-SP (Sindicato da Habitação)

OS AVALIADORES ENFRENTAM DESAFIOS SIGNIFICATIVOS AO APLICAR O RACIOCÍNIO LÓGICO AOS MERCADOS LOCAIS, POR ISSO FREQUENTEMENTE TÊM OPINIÕES DIVERGENTES


Em qualquer lugar do mundo, determinar o valor de uma propriedade exige uma investigação detalhada das características físicas do imóvel e, principalmente, como este está posicionado dentro do mercado, seja ele local, regional e/ou internacional. Isto significa que temos que procurar de forma cuidadosa e interpretar corretamente as informações de mercado para avaliar corretamente o potencial de um imóvel, e tomar uma decisão quanto a abordagem de atribuição de valor em situações diferentes.

Entretanto, os mercados em muitos países têm liquidez mais baixa e características distintas, que exigem um nível mais profundo da perícia e uma sensibilidade maior dos avaliadores para traduzir tais diferenças de unidade de valor.

No Brasil, frequentemente encontramos setores com muito poucas informações de mercado e com baixos volumes de transação. Isto faz com que o avaliador recorra aos “preços correntes de oferta”, que podem não representar nada além das expectativas do proprietário, e não níveis razoáveis de valor em que as transações ocorrem. Tal cenário exige do avaliador um alto grau de conhecimento e sensibilidade ao formatar os cálculos apropriados do valor. Isto vale tanto para o Brasil quanto para muitos outros países latino americanos que têm uma história de dificuldades econômicas, e onde os investimentos em real state são vistos como forma de preservar o capital.

Depende do avaliador interpretar como os proprietários, incorporadoras e investidores pensam em cada situação. Mas, como o mercado é, em geral, impulsionado por expectativas mais que por raciocínio matemático rigoroso, o avaliador precisa encontrar uma maneira de traduzir tal subjetividade em valores de mercado. Outro fator ao qual o avaliador que trabalha nestes mercados deve ser muito sensível é o uso apropriado dos ajustes às informações de mercado em respostas às pressões inflacionárias. Do mesmo modo, ao projetar empreendimentos ou adquirir negócios como investimentos, precisamos formatar seus fluxos de caixa duma maneira que também os reconcilie com este fator.

Por causa disso, há muitos anos começamos a elaborar fluxos de caixa que descartam a inflação, e a estimar somente as variações reais das diferentes suposições feitas, em vez das variações nominais. Investidores estrangeiros comumente questionam esta abordagem, especialmente os dos EUA e Europa, que não têm uma história de inflação, ou cujas taxas de inflação em seu país são muito mais baixas que as do Brasil e têm pouca influência nas práticas do mercado. Entretanto, ao fim todos entendem as razões para esta metodologia. No Brasil, por exemplo, os contratos de aluguel são indexados pela inflação e ajustados anualmente, o que não acontece em países desenvolvidos.

Poderíamos ainda projetar a inflação e seus acréscimos aos resultados anuais previstos no fluxo de caixa. Esta projeção pode levar a erros significativos e distorcer os resultados, pois quanto mais elevado for o índice projetado, maior será o valor atual se a taxa de desconto não for ajustada corretamente.

Os avaliadores continuam a enfrentar desafios significativos ao aplicar o raciocínio lógico às práticas locais do mercado. Mas, é esta diversidade do mercado de real state, sua habilidade empreendedora, e sua capacidade de criar novos produtos que o tornam tão dinâmico e interessante. O papel do avaliador de corretamente igualar variáveis do mercado é crítico à tomada de decisão das avaliações e talvez seja por isso que um pensamento de mercado conectado, com a adoção de uma abordagem internacional e universal de padrões de avaliação, poderiam ajudar muito a enfrentar os desafios.

Luiz Gonzaga Soares Mayor – FRICS / Diretor de avaliações e serviços consultivos/Hotéis, CBR Brasil, São Paulo
Fonte: Transcrito da Revista MODUS edição do Brasil Q4 2014 RICS.ORG/MODUS

segunda-feira, 23 de fevereiro de 2015

O PROBLEMA NÃO É SER FIADOR, E SIM FIADOR DE QUEM



Se pretende alugar imóvel, fuja dos contratos de locação inegociáveis, ainda mais se for o fiador. Não é por causa das cláusulas abusivas, pois essas contrariam a legislação e por isso são nulas.

Muitos fiadores renunciam a benefícios legais por acreditarem na afirmação de que o contrato de aluguel é uma espécie de contrato de adesão. Não é.

O que acontece é que, na prática, algumas administradoras de imóveis elaboram contratos padronizados e se recusam a negociá-los. E o locatário, às vezes por exaustão da procura, acaba cedendo - e convencendo o fiador.

O cuidado deve ser redobrado na cláusula de vigência onde o fiador deve exigir que a garantia só continuará após a prorrogação do prazo, caso ele manifeste formalmente o seu interesse antes do término do prazo pactuado - geralmente de 30 ou 36 meses; ou na cláusula que renuncia aos dispositivos legais que lhe asseguram o direito de exonerar-se da fiança a qualquer momento durante o prazo renovado (antes não pode mesmo).

Esses direitos garantem menos insegurança ao fiador, caso note durante a vigência do contrato que o locatário, seu afiançado, não é lá tão zeloso para com suas obrigações.

E não se pode falar em risco ao locador, pois este terá a fiança por mais 120 dias (art. 40 da Lei 8245/91), a contar do aviso da exoneração do fiador, tempo suficiente para notificar o seu locatário para providenciar outro (em 30 dias) ou oferecer outra espécie de garantia: o seguro-fiança, por exemplo.

A essa altura dos acontecimentos, o locador já tem ideia formada sobre o tipo de pessoa para quem entregou o seu imóvel, podendo facilitar-lhe ou não as coisas. Caso não lhe seja interessante manter o contrato, pode aproveitar a situação e rescindi-lo por término do prazo. Se o locatário for interessante, podem juntos negociar outra espécie de garantia.

Portanto, nada de assinar contrato onde esteja escrito que a responsabilidade do fiador se estende "até a efetiva entrega das chaves". Ao invés, peça para por "até o término do prazo de 30 meses", podendo haver a prorrogação se não houver oposição por escrito - pode até deixar que o silêncio será interpretado como anuência, afinal o fiador também recebe uma via do contrato e deve ficar atento.

Mais um cuidado: o fiador deve ser avisado logo após eventual inadimplemento do locatário. Isso evitará que a dívida cresça pelo decurso do tempo e se torne bastante onerosa por causa da multa moratória, dos juros e da correção monetária - um ótimo investimento para o locador, diga-se de passagem.

Já a renúncia à subsidiariedade é mais difícil de reverter. Conhecida também por benefício de ordem, a renúncia significa que o fiador se torna solidário para com as obrigações contratuais e perde o direito de ser executado somente após se verificar que o locatário não possui bens penhoráveis na ação de execução.

Quanto ao que foi dito no início dessa matéria, sobre o contrato de aluguel não ser espécie de adesão:

"O contrato de locação, em regra, não se qualifica como "de adesão", uma vez que suas cláusulas presumem-se editadas de comum acordo entre as partes contratantes, devendo ser declaradas nulas apenas quando violarem o espírito da Lei de locações (TJ-RJ - APELAÇÃO: APL 03792626920108190001 RJ 0379262-69.2010.8.19.0001)."

Aroldo Nery - Advogado do Rio de Janeiro especializado em contratos. Atuante nos ramos do direito civil (imobiliário, locação, execuções e empresarial/corporativo).
Fonte: Artigos JusBrasil

domingo, 22 de fevereiro de 2015

O QUE FAZER QUANDO O LOCADOR SE RECUSA A RECEBER AS CHAVES DO IMÓVEL


A consignação das chaves em juízo, no que pertine aos contratos de locação, simboliza a transmissão da posse e o depósito do bem, nos casos em que sob injustificada recusa, o locador deixa de receber as chaves do imóvel.

Essa transmissão acarreta na cessação de débitos atinentes à aluguéis e encargos oriundos desse contrato de locação.

Por primeiro, importa referir que a recusa no recebimento das chaves do imóvel enseja a interposição da ação consignatória, consoante preceito insculpido no art.335, inc. I, do novo Código Civil, “verbis”:

A consignação tem lugar:

I – se o credor não puder, ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento, ou dar quitação na devida forma;”.

Como se sabe, a existência de débitos pendentes ou realização de reparos no imóvel não são óbices para o recebimento das chaves, tampouco pode ser considerado como justo motivo para a recusa.

O fato de reconhecer-se aqui o término do contrato de locação entre as partes, não enseja, de igual forma, a extinção de eventual direito da locadora ao recebimento dos aluguéis que entende devidos, pois a obrigação do locatário perdura até o momento da entrega definitiva das chaves, e conseqüente devolução do imóvel.

A corroborar o expendido:

Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. RECUSA DA PROPRIETÁRIA EM RECEBÊ-LAS. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. PROCEDÊNCIA DA DEMANDA. Não há falar em nulidade da sentença por ausência de fundamentação, quando atendido o ordenamento jurídico, que adotou o princípio do livre convencimento motivado ou persuasão racional do Juiz. Assim, todas as decisões judiciais devem ser assentadas em razões jurídicas, cuja invalidade decorre da falta destas, consoante estabelecem os artigos 93, inc. IX, da Constituição Federal, e 458, do Código de Processo Civil, o que inocorreu no presente feito. A existência de débitos pendentes ou a necessidade de reparos e consertos no imóvel não são óbices para o recebimento daschaves, tampouco podem ser considerados como justo motivo para a recusa. Eventual reparação a ser suportada pela locatária pode ser reivindicada através da via procedimental adequada. Manutenção da sentença de procedência da ação. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70030095269, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 29/04/2010)

Ementa: LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO DE CHAVES. RECUSA DA PROPRIETÁRIA EM RECEBÊ-LAS. AUSÊNCIA DE JUSTIFICATIVA. PROCEDÊNCIA DA DEMANDA. Não há falar em nulidade da sentença por ausência de fundamentação, quando atendido o ordenamento jurídico, que adotou o princípio do livre convencimento motivado ou persuasão racional do Juiz. Assim, todas as decisões judiciais devem ser assentadas em razões jurídicas, cuja invalidade decorre da falta destas, consoante estabelecem os artigos 93, inc. IX, da Constituição Federal, e 458, do Código de Processo Civil o que inocorreu no presente feito. A existência de débitos pendentes ou a necessidade de reparos e consertos no imóvel não são óbices para o recebimento daschaves, tampouco podem ser considerados como justo motivo para a recusa. Eventual reparação a ser suportada pela locatária pode ser reivindicada através da via procedimental adequada. Manutenção da sentença de procedência da ação. APELO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70030095251, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Aurélio dos Santos Caminha, Julgado em 29/04/2010)

Dessarte, ante a ausência de recusa justificada a obstar o recebimento das chaves dos imóvel objeto da locação, mostra-se imperiosa a consignação das chaves em juízo para encerrar a relação locatícia.

Correa & Mattos Sociedade de Advogados - OAB 14400/PA
Advocacia, Consultoria e Auditoria de Falências e Licitações. • Belém (PA)
Fonte: Artigos JusBrasil

sábado, 21 de fevereiro de 2015

CAIXA LANÇA REGISTRO ELETRÔNICO DA CASA PRÓPRIA


A Caixa Econômica Federal, em parceria com a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (ARISP), iniciou o registro eletrônico dos contratos habitacionais em agências localizadas no estado de São Paulo. A iniciativa permite que os clientes de financiamentos habitacionais do banco tenham uma significativa redução no prazo do registro do imóvel e não necessitem ir ao cartório registrar o contrato.

No novo modelo, a Caixa envia o contrato eletronicamente para registro do cartório de imóveis. O cartório realiza o registro em um prazo de apenas 5 dias úteis, reduzindo o prazo médio que era de 30 dias. A solução tecnológica também garante mais segurança ao processo e a redução do uso de papel. “Esta é uma inovação trazida pela Caixa. O cliente não precisa levar o contrato no cartório e depois voltar para buscá-lo registrado. Tudo é feito de forma digital, com assinatura eletrônica, eliminando o risco de fraudes e reduzindo a quantidade de contratos em papel emitidos pelo banco”, avalia o Diretor de Habitação da Caixa, Teotonio Rezende.

Para Rezende, o ano de 2015 será de aprimoramento do registro eletrônico, com o lançamento de novos projetos em várias regiões do país. A previsão é de que o sistema esteja funcionando de maneira abrangente em 2016.

Fonte: Assessoria de imprensa da Caixa

AÇÕES DE DESPEJO CRESCEM 12% NA BAHIA


O Tribunal de Justiça da Bahia julgou 900 ações de despejo ao longo de 2014, um crescimento de 12% em relação ao ano anterior. Os dados são de uma pesquisa recém-divulgada pelo Sindicato da Habitação (Secovi), que aponta também um aumento das ações por causa da inadimplência com o condomínio. O tema preocupa os donos de apartamentos alugados, pois, em caso de inadimplência do inquilino, o condomínio pode até solicitar a alienação do imóvel.

Para evitar problemas com inquilinos, o advogado Bernardo Chezzi, especialista em direito imobiliário, lembra que é importante que a responsabilidade pelo pagamento esteja explícita no contrato. "De acordo com o Código Civil, o condomínio deve ser pago por quem está ocupando o imóvel. Mas, para evitar questionamentos na Justiça, é preciso que isso esteja claro em contrato", afirma Chezzi.

O advogado destaca ainda que é fundamental estabelecer um prazo de encerramento do contrato. "Se não houver essa data de saída no contrato, o inquilino pode ocupar o imóvel por até cinco anos", explica. 

Ele aponta também como alternativa que o valor do condomínio seja diretamente incorporado ao aluguel, o que eliminaria qualquer tensão quanto à aceitação do débito. E em último caso recorre-se à execução judicial.

Com 20 anos de atuação em direito imobiliário, o advogado Edson Monteiro Salomão percebe um aumento nos casos de despejo que transitam pelo seu escritório. "A nova lei facilita o despejo. Uma ação que levava anos na Justiça hoje é julgada em poucos dias", avalia Salomão, que atribui os problemas à economia nacional.

"E a falta de pagamento da taxa de condomínio causou uma média mensal de 628 ações de despesas condominiais em 2014, acima da média mensal registrada em 2013, que foi de 607. De janeiro a dezembro de 2014, foram protocoladas 7.540 ações, contra 7.281 processos em igual período de 2013. Segundo os dados do Secovi, o total foi o maior registrado no acúmulo dos últimos três anos.

De acordo com o levantamento, os meses com maior quantidade de ações foram julho, mês da Copa, com 873 casos, agosto (1092) e setembro (788). Em relação a agosto de 2013, quando foram registradas 692 ações, a pesquisa da Secovi detectou um aumento de 57,8%.

O estudo indica ainda que apesar de a maior quantidade de ações ter sido registrada em agosto, a maior variação positiva no ano passado ocorreu no mês de julho, com aumento de 65,7% das ações em relação às 527 ocorrências verificadas em junho. Quanto às ações de despejo, as maiores variações ocorreram em outubro e março, com aumento de 63,8% das ações, em relação aos meses anteriores.m épocas de crise ou quando se perde o emprego, as primeiras despesas cortadas são o aluguel e o condomínio", lembra o advogado. A frase de Salomão, que durante 15 anos foi advogado do Sindimóveis, ilustra os números que foram levantados pelo Departamento de Pesquisa de Mercado do Secovi. O presidente da entidade, Kelson Fernandes, credita esse aumento em parte aos contratos de aluguel assinados para o período da Copa do Mundo de 2014, entre junho e julho. "A inadimplência sugere que os inquilinos tenham deixado os imóveis (após a Copa) sem quitar os condomínios", analisa.

Fonte: Portal A TARDE

sexta-feira, 20 de fevereiro de 2015

O GESTOR IMOBILIÁRIO: VIVA ESTA EXPERIÊNCIA!

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O conhecimento do mercado imobiliário nos mais diversos contextos e a renovação contínua deste conhecimento requer que os atores deste segmento, de altíssima volatilidade e objeto de constantes transformações, sejam flexíveis para se ajustarem a cada nova dinâmica ampliando suas perspectivas de desenvolvimento pessoal e profissional.

Para bem atuar no mercado de trabalho há de se priorizar a construção do conhecimento, única ferramenta capaz de se ajustar a uma percepção positiva que certamente irá conduzir, num processo contínuo e sistemático, a um estágio de formação que possibilite livre trânsito nos mais diversos segmentos do mercado imobiliário. Esta é uma tarefa desafiante e demanda flexibilidade em suas ações no sentido mais amplo, porém, resultará em profissionais bem preparados e adaptados às necessidades atuais.

O conhecimento determina nossa possibilidade de ser bem sucedido. VOCÊ SE SENTE PREPARADO?!

Prof. Marcos Mascarenhas

CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS DEVEM INFORMAR QUE ÁREA DE VAGA DE GARAGEM ENGLOBA ÁREA DE APARTAMENTO


Muitos contratos de compra e venda de imóveis na planta, acabam deixando a desejar no que se refere à transparência e informação clara e precisa quanto aos elementos e características atinentes ao bem objeto da contratação. Uma dessas situações é quanto à área privativa do imóvel posto à venda.

Várias construtoras/incorporadoras, em seus instrumentos contratuais, não deixam claro que, no cômputo da área privativa, está sendo incluído o m² da área atinente à vaga de garagem, fazendo com que o consumidor, no ato da compra do imóvel, ao analisar as especificações presentes no contrato, entenda que a área privativa seja referente apenas e tão somente às dimensões do próprio apartamento, sem que esteja sendo incluída a metragem da vaga de garagem.

O próprio Superior Tribunal de Justiça, em julgamento recente do Recurso Especial n.º 1.139.285 – DF (2009/0172089-3), julgado em 18/11/2014, tendo como Relator o Ministro Marco Buzzi, entendeu que:

“Aliás, essa parece ser claramente a praxe no mercado imobiliário. Com efeito, quando as construtoras e incorporadoras de imóveis oferecem seus apartamentos para venda aos consumidores em geral, a área do imóvel mencionada nos panfletos, encartes e demais instrumentos publicitários é sempre a área do apartamento em si, e não a soma de tal área com a da(s) vaga(s) de garagem, ainda que se saiba que esta(s) é(são) privativa(s) e caracterizada(s) como unidade(s) autônoma(s).”

Pecam as construtoras/incorporadoras nesse aspecto, pois, é imprescindível que estas informem, no momento da contratação, de forma ostensiva e específica, que a área privativa total do imóvel corresponde à somatória das áreas da unidade habitacional (apartamento) e da vaga de garagem.

O Ministro Marco Buzzi, na decisão acima citada (REsp n.º 1.139.285 – DF), da mesma forma, argumenta que:

“(...) absolutamente imprescindível que a publicidade seja clara e inequívoca, de modo que os consumidores destinatários não tenham nenhuma dúvida quanto ao fato de que o apartamento, em si, possui área menor do que aquela área total anunciada. Trata-se de aplicação pura e simples do princípio da informação ou transparência, de especial importância no âmbito das relações consumeristas.”

Caso assim não o seja, gera uma quebra de expectativa do consumidor-comprador, pois este acreditava estar adquirindo um apartamento com área privativa sem a contagem, na metragem da unidade habitacional, da área referente à vaga de garagem, ocasionando que o comprador, no final das contas, acabou adquirindo um apartamento com tamanho a menor sobre a área especificada em contrato.

Ocorrendo tal situação, deixando o contrato de especificar de forma inequívoca e clara que a área da vaga de garagem é somada à área referente ao apartamento em si, gerando violação à transparência e informação que norteia qualquer relação de consumo e frustrando uma expectativa do comprador-consumidor quanto à área prometida e a efetivamente entregue, plenamente cabível, conforme entendimento recente do Superior Tribunal de Justiça, a indenização para ressarcimento do valor equivalente à área não entregue.

Jhonson Neves - Advogado inscrito na OAB/PR n.º 56.313, integrante do escritório Azevedo e Cardoso Advogados Associados, atuando na área cível, com ênfase em direito imobiliário, empresarial e do consumidor.
Fonte: Revista Jus Navigandi

quinta-feira, 19 de fevereiro de 2015

ALTERAÇÃO NA RETOMADA DO IMÓVEL EM CASO DE INADIMPLÊNCIA DO COMPRADOR


Entra hoje em vigor (19/02/2015) o artigo 62 da Lei Federal 13.097/2015, que alterou o disposto no Decreto-lei 745/1969, que regulava os contratos de compromisso de compra e venda com pagamento em prestações.

A mudança prevê a necessidade de notificação do comprador inadimplente e dispõe que o inadimplemento só se caracterizará se o vendedor notificar o comprador, por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, e este não efetuar o pagamento em até 15 dias.

A alteração determina que, caso exista no contrato cláusula de resolução por inadimplência, o vendedor poderá notificar o comprador para paralisar os efeitos do não pagamento, no prazo de 15 dias.

Antes dessa mudança, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entendia que o vendedor devia propor ação judicial de resolução contratual, demonstrando que o contrato foi descumprido pelo adquirente inadimplente.

O ponto positivo da alteração é a facilidade na retomada do bem, assunto, aliás, que já é tratado no Código Civil, conforme disposto no artigo 475, a saber:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

Essa retomada poderá reduzir a judicialização dos contratos imobiliários em casos de inadimplemento do comprador e reduzir os custos das Construtoras na cobrança das dívidas e na recuperação dos imóveis.

O ponto negativo da mudança é quanto à lacuna ainda existente sobre o valor da retenção a ser feita pelo vendedor, no que se refere às parcelas pagas pelo comprador, para pagar as despesas que envolvem a venda do imóvel e o fato do vendedor deixar de vendê-lo a outra pessoa interessada.

Nesse caso, ainda é possível aplicar o disposto no artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que proíbe a perda total das prestações pagas em benefício do comprador que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato.

Registra-se que o comprador poderá impugnar a notificação feita pelo vendedor, devendo provar, por exemplo, que não houve descumprimento ou que a notificação ocorreu violando às determinações legais.

Bruna Lyra Duque - Advogada, sócia fundadora do Lyra Duque Advogados (www.lyraduque.com.br), Doutoranda e Mestre do programa de pós-graduação stricto sensu em Direitos e Garantias Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Especialista em Direito Empresarial (FDV). Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação lato sensu da FDV.
Nota do Editor
Clique no link abaixo para acessar a Lei 13.097/2015 na íntegra: