quinta-feira, 27 de julho de 2017

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS: MÉTODO DE CAPITALIZAÇÃO DA RENDA


O Avaliador de Imóveis tem, por dever de ofício, compreender melhor como as relações econômicas se dão no espaço urbano na medida em que o mercado, condicionado às suas variáveis, volatiliza critérios valorativos diferenciados para um mesmo imóvel, nos mais diversos cenários de avaliação e negociação.

Método de Capitalização da Renda

O método da renda é um método indireto de avaliação de imóveis, já que está subordinado à aplicação inicial de outro método ou do conhecimento prévio do valor venal ou de locação de um imóvel.

Os métodos diretos que precedem a aplicação do método da renda são: 

Método Comparativo de Dados de Mercado

- Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. Exige o tratamento seletivo dos dados recolhidos no mercado que integra o bem.

Método da Quantificação de Custo ou Reedição de Benfeitorias

- Pode ser apropriado pelo CUB - Custo Unitário Básico de Construção, indicador monetário que reflete o custo básico para a construção civil. Seu objetivo é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na determinação dos custos do setor da construção civil.

“A correta utilização do método da renda exige a correta determinação do valor do imóvel; este pode ser efetuado por quaisquer dos processos conhecidos: de reprodução do custo, comparativo, de máximo aproveitamento eficiente, etc. Deve-se deixar claro que na apuração do valor do imóvel pelo método do custo de reprodução de mercado, através do qual são determinados os valores separados do terreno e das benfeitorias, é indispensável que se acrescente aos mesmo, nos casos em que a técnica recomende, o valor em marcha, representando a vantagem da coisa feita, ou seja, a parcela adicional que os autores norte-americanos denominam de going value. Tem-se, então, o valor final do imóvel.”
(PASSOS, Mariza, coordenadora. Engenharia de Avaliações. Arbitramento de Aluguéis. São Paulo. Ed. Pini. Pág.86 e ss)

"Em se tratando de terreno suscetíveis a determinados aproveitamentos que integrem o mercado de locações, tais como os lotes destinados a estacionamentos, comércio de veículos e similares, o valor do terreno poderá ser obtido com base na capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista, tendo como aspectos fundamentais, a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser empregada." 
(FILHO, Nelson Nady Nór. Avaliação de terrenos urbanos. pág. 301)

A ABNT NBR 14653-2 preconiza:

8.2.3 Método da renda

As avaliações de empreendimento de base imobiliária (hotéis, shopping centers e outros) devem observar as prescrições da NBR 14653-4 - Empreendimentos. No caso de imóveis que não se enquadrem na situação anterior, devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4 abaixo:

8.2.3.1 Estimação das receitas e despesas

Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar, são levantadas todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação, impostos etc., e receitas provenientes da sua exploração.

8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa

A montagem do fluxo de caixa é feita com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas.

8.2.3.3 Estabelecimento da taxa mínima de atratividade

Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio.

8.2.3.4 Estimação do valor do imóvel

O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade.

Sabedor do valor venal do imóvel basta resolver uma simples equação, aplicando uma taxa de renda determinada pela análise do mercado e experiência do Avaliador.

COMO CALCULAR:

Vl = (Vv x ir)/12

onde:

Vl = valor locativo

Vv = valor venal

ir = taxa de renda anual ou Cap Rate (decimal)

Sobre a taxa de renda segue abaixo uma tabela de referência, elaborada pelo engenheiro André Lemos Guimarães.

Padrão construtivo     Taxa média     Taxa mínima    Taxa máxima
Proletário                            20,2%              17,0%              23,0%

Modesto                             13,7%               12,0%             15,4%

Médio inferior                     10,4%                 9,0%             11,8%

Médio comercial                  7,8%                 7,4%                8,2%

Médio superior                    7,0%                  6,7%               7,3%

Fino                                      6,1%                 5,7%               6,5%

Luxo                                     5,0%                 4,7%               5,3%

Observe-se que o valor total do imóvel = (Valor do terreno + valor das obras civis + valor mobiliário) x Fator de comercialização.

Conceitos básicos facilitadores 

O valor locativo do imóvel, segundo o art. 72, II e § 1º da Lei do Inquilinato, deve apresentar-se real e atual, ou seja, aquele valor que o imóvel haverá de ter, para locação, atendidas as circunstâncias do local em que se situa, do ponto de vista comercial, industrial ou de prestação de determinados serviços, conforme a natureza da locação.

São valores mobiliários, quando ofertados publicamente, quaisquer títulos ou contratos de investimento coletivo que gerem direito de participação, de parceria ou remuneração, inclusive resultante da prestação de serviços, cujos rendimentos advém do esforço do empreendedor ou de terceiros".

O valor venal é uma estimativa que o Poder Público efetua sobre o preço de determinados bens. A finalidade principal é servir de base para o cálculo de determinados impostos e — em alguns casos — taxas e/ou emolumentos judicias ou administrativos. Para sua quantificação, são utilizados critérios objetivos estabelecidos em lei que variam segundo o tempo e o lugar em que o bem se encontra e segundo o seu gênero e espécie.

Tratando-se de bens imóveis, o valor venal é calculado levando em conta o preço que a unidade imobiliária alcançaria em uma operação de compra e venda simples, considerando a função da área da edificação, as características do imóvel (idade, posição, tipologia), sua utilização (residencial ou não) e seu respectivo valor unitário padrão (valor do metro quadrado dos imóveis no logradouro).

O fator de comercialização, segundo Sérgio Antônio Abunahman, no seu livro Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, caracteriza-se como sendo a “Vantagem da Coisa Feita” e dá a seguinte definição: “é o acréscimo do valor que tem um determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto para ser utilizado em relação a outro semelhante, mas ainda por construir”.

A Taxa de renda anual ou Cap Rate é uma razão (ratio em inglês), e para calculá-la, são necessários apenas 2 fatores: O aluguel gerado por um determinado imóvel e o seu Valor de Mercado para venda, adotando-se a fórmula abaixo que poderá ser parametrizada com a Tabela de Referência de Taxas.

CAP RATE = Aluguel gerado por determinado imóvel / Valor de mercado do imóvel

Conclusão

Em resumo, a aplicação do método supra deverá ser utilizado para avaliar um imóvel com base na capitalização de sua renda, considerando-se a renda real, ou a que se espera obter (renda prevista). Por ser um método que está sujeito a elevado grau de subjetividade, ou seja, varia conforme a ótica do Avaliador e depende, em muito, da sua expertise, subordina-se à oferta e procura na região do imóvel avaliando, não conduzindo, por vezes, a valores competitivos e praticáveis no mercado.

Daí recomendar-se que seu uso deve ficar constrito aos casos de impossibilidade do uso da Comparação Direta e é imprescindível que a taxa usada tenha sido objeto de estudo anterior e amplo de mercado específico ou semelhante.

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor

quarta-feira, 26 de julho de 2017

IMÓVEL NA PLANTA E O PODER DE QUEM COMPRA


Todos os compradores de imóvel na planta e em construção devem saber que a Lei nº 4.591/64, que regula a incorporação em condomínio, concede aos adquirentes o direito de criar a Comissão de Representantes, que é composta por três adquirentes, seja a obra por administração ou a preço fechado, nos termos do seu artigo 50. Dessa forma, fica claro que o incorporador/construtor, a partir do momento que vende as unidades, deixa de ser o dono sozinho do empreendimento, pois passa a ter que prestar contas aos novos adquirentes, que na verdade, são sócios que podem e devem fiscalizar a obra.

Conforme explicação do especialista em Direito Imobiliário, Melhim Namem Chalhub, nas págs. 173/175 do seu livro “Da Incorporação Imobiliária”, a “comissão constitui elemento natural do conteúdo do contrato de incorporação” devendo seus poderes se estender até a finalização da obra. “A Comissão de Representantes atua em qualquer modalidade de incorporação, seja naquelas em que se contrata a construção (por empreitada ou por administração) ou naquelas em que o incorporador contrata a venda da unidade como coisa futura”.

Poderes da Comissão de Representantes

Melhim frisa que a lei confere à Comissão os seguintes poderes, dentre outros: acompanhar o andamento da obra, fiscalizando a atuação do incorporador e do construtor, os quais não podem alterar as especificações do projeto; fiscalizar o cálculo de reajustamento do contrato, sendo que nos contratos por administração, cabe a ela promover, juntamente com o construtor, a revisão da estimativa de custo, a cada seis meses.

Há construtoras que ignoram a lei ao não estipular no contrato de construção o seu dever de implantar a Comissão de Representantes para esta a fiscalizasse e praticasse os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F, da norma legal que foi estipulada para reduzir os riscos de desvio de verbas, fato esse que ocorre com frequência.

Compradores têm o direito de saber dados uns dos outros

Diante da postura de evitar qualquer tipo de controle e para ficar mais à vontade para agir sem qualquer questionamento, há construtoras que sabotam a criação da Comissão de Representantes ao impedir que os coproprietários, que são na realidade sócios de um empreendimento, saibam os nomes e endereços uns dos outros. Para contornar essa situação, os compradores podem obter informações junto ao Cartório de Registro de Imóveis, pois por uma questão de segurança, deve cada comprador registrar seu contrato de compra e venda nesse cartório, para evitar que sua unidade seja utilizada como garantia de um empréstimo da construtora ou que seja vendida em duplicidade.

Qualquer condômino tem legitimidade para postular uma Ação de Obrigação de Fazer com Antecipação de Tutela, onde o juiz determinará que a construtora forneça todos os nomes dos compradores com a qualificação e endereços, para que estes se organizem para cumprir uma obrigação legal, ou seja, realizar a assembleia para criar a comissão de representantes.

Incorporador ignora leis por falta de atitude dos adquirentes

A Lei 4.591/64 consiste num instrumento completo, sendo que possui diversos dispositivos que protegem o comprador, como por exemplo, o art. 43 que determina o dever de a construtora indenizar os adquirentes no caso de “não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão da obra”. Há ainda a garantia do adquirente exigir que a incorporadora registre no Ofício de Registro de Imóveis a incorporação, pois no caso de descumprimento dessa obrigação, o adquirente poderá exigir a multa contra o incorporador corresponde a 50% do valor que tiver pago.

Entretanto, o fato de os adquirentes não se unirem – pois desconhecem que são sócios e donos da maior parte do empreendimento – e deixarem de contratar uma assessoria jurídica especializada tem motivado muitos incorporadores e construtores agirem como se não existisse leis que visam gerar segurança nesse tipo de transação.

Kênio de Souza Pereira - Advogado e Presidente de Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis e Professor de pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG.
Fonte: Emorar

terça-feira, 25 de julho de 2017

STJ CONTRARIA CONCEITOS DE REGISTRO DE PROPRIEDADE


Não se olvida de que os terrenos de marinha e seus acrescidos sejam bens da União Federal. O que parece ter sido esquecido é a necessidade de estremá-los da propriedade particular, sob pena de o Registro Imobiliário (RI) fracassar no exercício de seu papel de repositório fiel da propriedade no território. Observe-se o que diz a Súmula 496 do STJ: “Os registros de propriedade particular de imóveis situados em terrenos de marinha não são oponíveis à União”.

A princípio, a referida súmula deixa a desejar ao não reconhecer a existência de imóveis que, mesmo situados em terrenos de marinha, possam estar sob o domínio particular por terem sido alienados pela União Federal ou por conta da remição de um contrato de aforamento, neste caso consolidando-se o domínio pleno da propriedade no foreiro, ou seja, no particular.

Note-se que “estar situado” confere ao imóvel o sentido de encaixar-se no conceito de terreno de marinha, que corresponde, primordialmente, a propriedade estar localizada dentro da faixa de 33 metros de profundidade, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da posição da linha da preamar-média de 1831.

Ora, como dito, a propriedade pode estar situada dentro da faixa, mas ter sido desafetada, porquanto tenha sido seu domínio pleno alienado ao particular, passando a ser um imóvel alodial, e neste caso o registro de propriedade particular é, sem qualquer margem para dúvidas, oponível à União, independentemente de o imóvel “estar situado” em terreno de marinha.

Entretanto, o ponto que ora se faz relevante ao presente ensaio é a aplicação da Súmula 496 do STJ, pelos Tribunais, nos casos em que o particular exibe seu título de registro de propriedade, que reflete um imóvel alodial desde os primórdios de seu assentamento registral, e, por outro lado, a União Federal “informa” ao juízo “estar” o imóvel “situado” em terreno de marinha, portanto sob seu domínio.

Aqui não se discute se os terrenos de marinha são ou não bens da União, pois eles o são. Entretanto, o verbo “ser” não nos parece guardar o mesmo sentido do verbo “estar”.

Para o imóvel “estar” situado em terreno de marinha, elidindo-se qualquer mera presunção, é preciso que tenha sido, em primeiro lugar, regularmente demarcado. Poder-se-ia dizer, em contraposição a essa afirmação, o seguinte: o imóvel encontra-se situado em terreno de marinha porque está posicionado na costa marítima, de frente para o mar. Ocorre que não é o estado atual das marés que determina a faixa que compreende essa espécie de bem público, mas, sim, o estado das marés no longínquo ano de 1831 ou o mais próximo de que se conseguir chegar.

A discussão poderia cingir-se, ainda, sobre o fato de tratar-se de um terreno alagado, de mangue, portanto, comprovada estaria a ação das marés. Ainda assim, nada provaria no sentido de tratar-se de terreno de marinha, frente ao já dito.

Estando regulamente concluído o processo de identificação e demarcação do bem da União, in casu o terreno de marinha, caberá a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão este que administra os bens da União Federal, lavrar o termo competente de incorporação do imóvel a este sujeito de direito público, com força de escritura pública, que deverá, juntamente com a certidão de inteiro teor, plantas e outros documentos que permitam a correta caracterização do imóvel, ser apresentado ao Serviço Registral Imobiliário da circunscrição competente, a fim de que seja feito o registro.

A disposição acima não é nova, existe desde a entrada em vigor da Lei n° 9.636/98. O registro da propriedade de bens imóveis da União, assegurado o contraditório em eventual procedimento de dúvida registraria, já deveria ter sido feito em atendimento ao determinado por diplomas legais anteriores, a exemplo da Lei n° 5.972/1973.

Como se vê, não há como negar que o Registro de Imóveis atraiu a propriedade pública, em especial os imóveis da União. Se este sujeito de direito publico pretende distinguir sua propriedade da particular deverá realizar o registro.

Seria fácil abraçarmos, de forma exclusiva, a tese de que o imóvel público não precisa ser registrado no RI para constituição do direito de propriedade, a fim de encerrar qualquer discussão, sob o mantra de que “os terrenos de marinha e seus acrescidos são bens da União” garantidos constitucionalmente, ocorre que, assim como o particular, a União Federal também deve respeitar os ditames da legislação especial, a fim de fazer valer seu direito de propriedade, sob pena de, não o fazendo, estar exercendo sobre o imóvel o domínio eminente e não o patrimonial.

Posicionando a matéria à luz da Lei dos Registros Públicos, se o imóvel está registrado no RI em nome de um particular, sem qualquer menção ao fato de estar localizado em terreno de marinha, perante terceiros é uma propriedade particular, até que se prove o contrário. O registro do título permanecerá surtindo efeitos até que seja cancelado, sendo obrigação do terceiro, que sentir-se prejudicado, obter o competente provimento jurisdicional que determine o cancelamento do registro.

E ainda que possa considerar-se que o procedimento demarcatório de terras da União tenha caráter meramente declaratório e o registro da propriedade particular, no Direito Brasileiro, goze de presunção juris tantum, admitindo prova em sentido contrário, não há como negar, repita-se, que o Registro Imobiliário tenha atraído a propriedade pública, em especial os bens da União, dado seu caráter (RI) de repositório fiel da propriedade no território e por constituir-se relevante serviço de organização técnica e administrativa apto a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos (art. 1º da Lei n° 8.935/1994).

Como já tivemos a oportunidade de expor, em obra de nossa autoria: “[...] a propriedade pública, em princípio, não precisa de registro, o Registro de Imóveis seria apenas um repositório fiel da propriedade particular, mas Afrânio de Carvalho, um dos maiores mestres da matéria registral, já previa no ano de 1982 um futuro por vir: “Nada obsta, porém, que a Administração Pública resolva futuramente subordinar todos os imóveis públicos no Registro, a fim de que este reflita a imagem completa do território do País. Essa fase provavelmente será atingida mais adiante como natural decorrência do cadastro [...]” (1982). O cadastro citado é o proveniente da LRP, que inovou com a criação de uma matrícula imobiliária para cada imóvel. À época, em referência à Lei n° 5.972/1973, Afrânio comentou: “A administração federal já deu um passo nesse sentido ao mandar promover o registro dos bens imóveis da União, regulando o procedimento para isso” (1982). Compartilhamos da visão de Afrânio” (Curso de Terrenos de Marinha e seus Acrescidos. 2. ed. São Paulo: Pillares, 2016).

A nosso ver, a melhor interpretação que pode ser conferida à Súmula 496 do STJ é a de que não é oponível à União um registro de propriedade particular de imóvel para afastar o “regime jurídico” dos terrenos de marinha, todavia devendo ser observado, caso a caso, se o imóvel não foi alienado pela União Federal ao particular e, portanto, tenha perdido sua qualidade de bem público; se não foi objeto de sentença judicial com força de coisa julgada que tenha afastado o domínio da União; dentre outros fatores que necessitam ser analisados antes da aplicação do entendimento sumular.

E, dentre esses outros fatores, encontra-se o de sopesar a qualidade da informação prestada de que o imóvel ”está situado” em terreno de marinha, tendo em vista que há ato administrativo, previsto em lei, correspondente à sua incorporação ao patrimônio da União. Enquanto o terreno não tiver sido regularmente identificado e demarcado pela SPU, há apenas uma presunção de existência da linha da preamar-média de 1831 e, por conseguinte, da faixa que se constitui o terreno de marinha, não podendo se dizer, ao certo, sua exata localização no espaço físico territorial, ou seja, se corresponde ou não ao espaço que ocupa o imóvel descrito e caracterizado no registro público como uma propriedade particular.

A presunção ou não de sua existência não elide a obrigação da União em cadastrar o imóvel, por intermédio da SPU, sob competente número de Registro Imobiliário Patrimonial (RIP), em virtude de este registro fazer as vezes da matrícula do imóvel na SPU, individualizando-o perante este órgão para que assim gere a publicidade necessária a terceiros, especialmente em decorrência da falta de atendimento à disposição legal que determina o assentamento do termo de incorporação no Registro Imobiliário.

Não se diga que o terreno de marinha, por ter sido incluído entre os bens da União pela Constituição Federal de 1988, ganhou a presunção juris et de jure no que pertine à sua localização, pois seria o mesmo que sustentar que o título de propriedade decorre de lei, sem a existência do imóvel, que é o objeto dela. Em outras palavras: não há propriedade sem título, como não há propriedade sem a existência de um objeto, seja ele móvel ou imóvel. Para que o imóvel exista, na forma patrimonial (bem), é preciso que ele esteja devidamente descrito e caracterizado (demarcado) no espaço físico territorial.

Rodrigo Marcos Antonio Rodrigues - Advogado e professor, especialista em Direito Notarial e Registral Imobiliário, membro da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB-SP, autor do livro Curso de Terrenos de Marinha e seus Acrescidos – Laudêmio, taxa de ocupação e foro.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

segunda-feira, 24 de julho de 2017

POR QUE NÃO É BOM PARA OS LOCADORES CONTRATOS COM PRAZO DETERMINADO INFERIOR A 30 MESES.


Quem pretende alugar um imóvel por um curto espaço de tempo, geralmente tem dúvidas sobre o período mínimo de locação e a aplicação de multas, caso o contrato seja desfeito.

Para locações por um período inferior a 90 DIAS, o contrato é de temporada. Engana-se quem pensa que esse tipo de acordo serve apenas para casas de praia durante o período de férias. Qualquer locação, com prazo determinado de até 90 DIAS, é de temporada, mesmo que o imóvel seja usado para moradia.

Neste caso e somente neste caso poderá o locador receber o montante do aluguel antecipadamente.

Nos contratos mais comuns é normal que o tempo mínimo de locação exigido pelo proprietário seja de 30 MESES, e isso tem uma explicação. A lei 8.245/91 alterada em parte pela lei 12.112/09 chamada de NOVA LEI DO INQUILINATO, prevê que em caso de CONTRATOS VERBAIS, ou com prazo inferior a 30 MESES, o locador poderá exigir a devolução do imóvel somente após transcorridos CINCO ANOS DE LOCAÇÃO, salvo em casos especiais.

Ou seja, se um imóvel for alugado por 24 meses, na prática, esse contrato se renova automaticamente duas vezes e o locatário poderá permanecer na propriedade por seis anos, desde que pague os aluguéis e demais encargos em dia. Não é possível a retomada por denúncia vazia antes deste prazo e isso assusta os proprietários.

Por outro lado, também é comum que os contratos prevejam multas para desocupação antecipada do imóvel pelo locatário, normalmente, três vezes o valor do aluguel proporcionalmente ao tempo não utilizado.

E dai a pergunta que não se cala: - Sendo assim, como ficam aqueles que pretendem locar um imóvel por um período maior que 90 dias, mas inferior a 30 meses?

Para resolver o problema causado pela lei, é fato que, contratos de locação com duração de 30 meses, prevejam que depois de transcorridos tantos meses da assinatura, nenhum tipo de multa, para a devolução antecipada do imóvel, possa ser aplicada. O perigo está no entendimento do magistrado quanto a esta inserção contratual principalmente no caso de uma saída litigiosa.

Desta forma, as garantias permanecem inalteradas para o locador, e quem precisa alugar um imóvel por um período inferior a 30 meses pode devolver as chaves, depois de um ano, sem a incidência de penalidades.

O artigo 47, da Lei do Inquilinato, estabelece que nas locações pactuadas "verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses”, após o término do prazo, o locador somente poderá retomar a posse do imóvel nas seguintes hipóteses:

- Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

- Por força de acordo entre as partes;

- Em razão de infração legal ou contratual pelo locatário e falta de pagamento do aluguel e encargos;

- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

- Em virtude de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;

- No caso do locador pedir para seu uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro. Ou pedido do locador para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel próprio. Nesta hipótese, o parágrafo primeiro do artigo em pauta dispõe que a “necessidade” deverá ser demonstrada judicialmente sempre que o retomante estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou usando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente. A comprovação judicial deverá ocorrer também quando o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio; e...

- No caso do locador pedir para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

Note que o parágrafo segundo, do artigo 47, da Lei ora examinada, determina que nas duas últimas hipóteses acima, o retomante deverá provar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Como se verifica, nos pactos locatícios de imóveis urbanos para fins residenciais verbais ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, os mesmos somente poderão ser rescindidos pelos respectivos locadores depois de transcorridos cinco anos de vigência ou ocorridas às hipóteses elencadas.

Fonte: Sete Soluções Imobiliárias - RJ

O CORRETOR DE IMÓVEIS É INSUBSTITUÍVEL

A start-up Hubbers Real Estate chega ao mercado paulistano, com a promessa de ser a primeira imobiliária sem corretores. Inspirada nos modelos de inovação do Uber e do Airbnb, a empresa se propõe a ser um "hub" que vai conectar, diretamente, vendedores a potenciais compradores.

CONTRATO DE LOCAÇÃO PREDIAL URBANA: DA RENÚNCIA TÁCITA DE CLÁUSULA CONTRATUAL


Mesmo que o locatário seja escolhido de forma criteriosa, é muito comum que este deixe de adimplir com as prestações pactuadas no contrato, o que pode trazer complicações para o locador caso não sejam tomadas providências acerca desse descumprimento.

1. Definição de contrato de locação predial urbana

O contrato de locação predial urbana pode ser definido como um contrato onde uma das partes, o locador, cede à outra, o locatário, o direito de uso o gozo de um imóvel a ser retribuído mediante pagamento de parcelas periódicas durante um período de tempo. Trata-se de contrato bilateral oneroso e sinalagmático, ou seja, celebrado entre duas ou mais pessoas, com previsão de retribuição pelo uso do imóvel, bem como com obrigações recíprocas para ambas as partes, respectivamente.

A previsão legal consta essencialmente da lei do inquilinato – Lei nº 8.245/91, a qual regula todas as peculiaridades da locação predial urbana, sem prejuízo das disposições do Código Civil, bem como de leis especiais, que tratam de outras espécies de locação urbana.

2. Do pagamento a menor e da conduta omissiva do locador

Em algumas situações, não obstante o locatário tenha sido escolhido mediante criteriosa análise de cadastro, este pode vir a passar por processo de insolvência e deixar de adimplir com o contrato na forma como pactuado.

Uma vez que o locatário deixe de pagar o aluguel ou o pague em valores menores do que o acordado, caso o locador não se oponha ao reiterado descumprimento contratual, este comportamento pode ser interpretado como uma concordância tácita, caracterizando, assim, uma renúncia à disposição contratual que trata acerca do valor locatício, o que impossibilitaria futura execução das quantias inadimplidas. Essa é a aplicação da chamada Teoria da supressio. 

3. Definição de supressio

A aplicação do instituto da supressio implica na redução ou no total desaparecimento de um conteúdo obrigacional, em decorrência da conduta omissiva de quem tinha por direito exigi-lo, de modo a gerar naquele que se encontra no outro polo da relação jurídica a expectativa de que não seja mais exercido.

Pode-se dizer que aquele que perdeu o direito teria abusado do direito de se omitir, mantendo comportamento reiteradamente omissivo, seguido de um surpreendente ato comissivo, com que já legitimamente não contava a outra parte.

Apenas para contextualizar, utiliza-se como exemplo um contrato de locação que prevê o pagamento mensal no valor de R$ 2.000.00,00. Em determinado momento, o locatário, passando por dificuldades financeiras, passa a pagar mensalmente apenas R$ 1.200,00. O locador, por sua vez, se omite e aceita o recebimento do valor a menor, achando que seria melhor cobrá-lo apenas ao final do contrato. Transcorrido todo o curso do contrato com os pagamentos a menor, o locatário devolve o imóvel ao locador, o qual, aproveitando a oportunidade, resolve cobrá-lo pela diferença apurada. De acordo com a teoria da supressio, essa cobrança seria um ato surpreendente comissivo, com o qual já não contava mais o locatário, de forma que não seria mais possível ser realizado.

4. Aplicabilidade da renúncia tácita aos contratos de locação predial urbana 

A doutrina e os tribunais pátrios vêm adotando sistematicamente a teoria da supressio aos contratos de locação imobiliária, seja para os casos de alugueis pagos de forma insuficiente, seja para os casos de reajustes periódicos nos valores, os quais, apesar de previstos contratualmente, se não forem oportunamente realizados pelo locador, impossibilitam cobrança posterior.

5. Como deve proceder o locador?

A prática jurídica vem demonstrando algumas maneiras para o locador se prevenir de futura alegação de renúncia tácita em caso de reiteração de descumprimento contratual, sem que haja necessidade de interrompê-lo antes do fim. Entre elas, pode-se destacar a própria previsão contratual de não aplicação da teoria da supressio ou renúncia tácita, bem como realização de notificação judicial ou extrajudicial de pagamento insuficiente, caso o fato efetivamente ocorra.

5.1 Da previsão contratual

Acerca da previsão contratual de cláusula de não aplicação da teoria da supressio, é válido destacar que este apenas teria validade em contratos onde não há situação de vulnerabilidade em relação a qualquer das partes. Por outro lado, nos contratos regidos pelo direito do consumidor, a exemplo dos realizados entre pessoas físicas e imobiliárias, tal cláusula pode ser declarada nula, de ofício, caso o juiz entenda que ela viola qualquer dos direitos básicos da parte vulnerável.

5.2 Da realização de notificação

Por sua vez, a notificação realizada pelo locador acerca do descumprimento da prestação periódica, ou pelo cumprimento de forma insuficiente, parece ser a forma mais segura para aquele resguardar seu direito de realizar futura cobrança de dívida que lhe é devida. Dessa maneira, uma vez notificado o locatário, fica cabalmente demonstrado, por ato explícito, a intenção do locador em receber as prestações na forma como pactuada.

É válido ressaltar que a preservação dos direitos aqui analisados depende de uma atuação preventiva do locador, sob pena de incorrer em irremediável prejuízo futuro. Dessa forma, para se resguardar dessas e de outras armadilhas, é importante consultar um advogado de confiança.

Marcus Vinícius Vasconcelos Abreu - Advogado, sócio do escritório Raimundo da Cunha Abreu Advocacia
Fonte: meuadvogado.com.br

domingo, 23 de julho de 2017

CONDOMÍNIO E IMOBILIÁRIA DEVEM ATENTAR PARA CITAÇÃO DO CPC DE 2015


A Lei 13.105, de 16 de março de 2015 instituiu o novo Código de Processo Civil [1], e dentre seus diversos regramentos, interessa-nos aqui tratar da citação. Trata-se de ato pelo qual são convocados o réu, o executado ou o interessado para integrar a relação processual trazida ao corpo de uma lide personificada (art. 238, CPC/15 [2]).

A citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor (art. 240 [3]), ressalvados os casos expressos previstos em lei, como o inadimplemento de obrigação positiva e líquida (art. 397 do Código Civil [4]) ou a mora de obrigações provenientes de ato ilícito (art. 398 CC [5]).

Sob uma ótica ainda mais particular, o interesse está centrado em casos que devem merecer a atenção e certa reflexão tanto por parte de pessoas naturais (físicas) quanto de pessoas jurídicas em geral, em função da importância deste instituto processual.

Como indicado, a citação é ato convocatório para o réu, o executado ou o interessado integrar a relação processual, e o evento marca o início da contagem dos prazos processuais, para as partes, incluindo procurador, advocacia pública, Defensoria Pública e Ministério Público (art. 230, CPC/15 [6]).

Logo, para todos os envolvidos, é vital que por um lado se tenha a maior regularidade no ato citatório, e por outro, sejam evitados quaisquer inconvenientes, que possam levar a nulidades de citação, ou até mesmo ao desconhecimento da demanda e posterior revelia, como veremos.

O art. 231 [7] do código especifica quais as situações que são consideradas como o “dia do começo do prazo”, sendo que havendo mais de um intimado, o prazo para cada um é contado individualmente e quando houver mais de um réu, o dia do começo do prazo para contestar, para a maior parte das hipóteses, corresponderá à última das datas fixadas na norma.

Esses eventos podem envolver, por exemplo, a data de juntada aos autos do aviso de recebimento, quando a citação ou a intimação for pelo correio, ou a data de juntada aos autos do mandado cumprido, quando a citação ou a intimação for por oficial de justiça, ou ainda, o dia útil seguinte ao fim da dilação assinada pelo juiz, quando a citação ou a intimação for por edital.

Como regra geral, a citação deve ser pessoal, podendo, no entanto, ser feita na pessoa do representante legal ou do procurador do réu, do executado ou do interessado (art. 242, CPC/15 [8]). Mas existem diversas situações que merecem considerável atenção, conforme já indicado.

Caso seja verificada a ausência do citando, a regra geral é flexibilizada admitindo-se que a citação seja feita na pessoa de seu mandatário, administrador, preposto ou gerente, quando a ação se originar de atos por eles praticados (art. 242, § 1º, CPC/15 [9]). Essa ressalva é importantíssima especialmente para pessoas jurídicas de qualquer natureza, que tenham atuação em território brasileiro.

O art. 248, § 2º determina que, para os casos de citação de pessoa jurídica, é considerada válida a entrega do mandado de citação para pessoa com poderes de gerência geral ou de administração ou, ainda, a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências (esta parte final necessária para harmonizar como o § 4º do art. 248 que trataremos adiante).

Mas, ainda, merece destaque a regra inscrita no § 3º do art. 75 do CPC/15 [10], pois a mesma determina que o gerente de filial ou agência presume-se autorizado pela pessoa jurídica estrangeira a receber citação para qualquer processo. E aqui a regra é generalista e abrangente – o que traz boa reflexão aos gestores de tais tipos de entidades legais.

Outra importante pontuação se insere na esfera imobiliária / de locações e pode atingir até mesmo empresas imobiliárias e gestoras de administração de imóveis. Para pessoas (locadores) que sejam titulares de imóveis locados e que se ausentem do país sem cientificar o locatário que na localidade onde estiver situado o imóvel, existirá um procurador com poderes para receber citação, poderá ser citado e considerado habilitado para representar o locador em juízo a pessoa que estiver na condição de administrador do imóvel encarregado do recebimento dos aluguéis (art. 242, § 1o, CPC/15 [11]).

Por fim, registramos especial destaque para o § 4º do art. 248 — sobre o qual entendemos que mais oportuno, por lógica sistêmica, teria sido se o legislador houvesse alocado a disposição também como parágrafo do art. 242. O dispositivo trata da citação em caso de condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso – ou seja, um problema mais que recorrente em grandes cidades e capitais, tanto para pessoas naturais quanto para pessoas jurídicas.

A regra fixa que, em tais localidades, será considerada válida a entrega do mandado citatório a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, ou seja, contrariando expressamente o disposto no caput do art. 242, CPC/15.

A especificação da norma pode, em diversas hipóteses, causar constrangimento, problemas e até mesmo levar uma parte a ser condenada à revelia, caso esse sistema de recebimento de correspondência de condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso não funcione a contento ou em seus tramites permita que a citação seja extraviada.

Isso sem contar os casos de “descontrole”, quando o mandado é entregue mas não existem registros fidedignos ou efetivamente rastreáveis do documento. Nessas hipóteses, o próprio § 4º do art. 248 oferece uma solução para a questão, ao determinar, na parte final de sua redação, que o funcionário da portaria poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente (art. 248, § 4º, CPC/15 [12]).

Em conclusão, avaliamos que pessoas jurídicas devem, por um lado, rever procedimentos de recebimento de correspondências em suas sedes, visando uma maior e efetiva rastreabilidade das mesmas e, em paralelo, avaliar corretamente procurações outorgadas, redação de contratos e estatutos sociais, e demais práticas perante terceiros (o que inclui o disclosure de informações relacionadas aos partícipes da gestão e administração e suas competências e responsabilidades).

Para imobiliárias e gestoras de administração de imóveis, torna-se vital revisar os contratos de prestação de serviços e de gestão de bens de terceiros, assim como atentar-se para as regras ora expostas.

Por fim, para o caso de condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso – tanto para pessoas naturais quanto para pessoas jurídicas –, é necessária a devida revisão de regras, procedimentos, normas de condutas, políticas de acesso a documentos, regras gerais de condomínio, práticas a serem revistas por síndicos e gestores de propriedades, visando evitar problemas com o recebimento de mandados de citação, em todos os termos que avaliamos do Novo Código de Processo Civil.

Referências

[1] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13105.htm Acesso em 05.jun.2017
[2] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. “CAPÍTULO II - DA CITAÇÃO - Art. 238. Citação é o ato pelo qual são convocados o réu, o executado ou o interessado para integrar a relação processual.”.
[3] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. “Art. 240. A citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor, ressalvado o disposto nos arts. 397 e 398 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil). § 1o A interrupção da prescrição, operada pelo despacho que ordena a citação, ainda que proferido por juízo incompetente, retroagirá à data de propositura da ação. § 2o Incumbe ao autor adotar, no prazo de 10 (dez) dias, as providências necessárias para viabilizar a citação, sob pena de não se aplicar o disposto no § 1o. § 3o A parte não será prejudicada pela demora imputável exclusivamente ao serviço judiciário. § 4o O efeito retroativo a que se refere o § 1o aplica-se à decadência e aos demais prazos extintivos previstos em lei.”.
[4] Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil. “Art. 397. O inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor. Parágrafo único. Não havendo termo, a mora se constitui mediante interpelação judicial ou extrajudicial.”. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art397 Acesso em 05.jun.2017
[5] Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil. “Art. 398. Nas obrigações provenientes de ato ilícito, considera-se o devedor em mora, desde que o praticou.”. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art398 Acesso em 05.jun.2017
[6] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. “Art. 230. O prazo para a parte, o procurador, a Advocacia Pública, a Defensoria Pública e o Ministério Público será contado da citação, da intimação ou da notificação.”
[7] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. “Art. 231. Salvo disposição em sentido diverso, considera-se dia do começo do prazo: I - a data de juntada aos autos do aviso de recebimento, quando a citação ou a intimação for pelo correio; II - a data de juntada aos autos do mandado cumprido, quando a citação ou a intimação for por oficial de justiça; III - a data de ocorrência da citação ou da intimação, quando ela se der por ato do escrivão ou do chefe de secretaria; IV - o dia útil seguinte ao fim da dilação assinada pelo juiz, quando a citação ou a intimação for por edital; V - o dia útil seguinte à consulta ao teor da citação ou da intimação ou ao término do prazo para que a consulta se dê, quando a citação ou a intimação for eletrônica; VI - a data de juntada do comunicado de que trata o art. 232 ou, não havendo esse, a data de juntada da carta aos autos de origem devidamente cumprida, quando a citação ou a intimação se realizar em cumprimento de carta; VII - a data de publicação, quando a intimação se der pelo Diário da Justiça impresso ou eletrônico; VIII - o dia da carga, quando a intimação se der por meio da retirada dos autos, em carga, do cartório ou da secretaria. § 1o Quando houver mais de um réu, o dia do começo do prazo para contestar corresponderá à última das datas a que se referem os incisos I a VI do caput. § 2o Havendo mais de um intimado, o prazo para cada um é contado individualmente. § 3o Quando o ato tiver de ser praticado diretamente pela parte ou por quem, de qualquer forma, participe do processo, sem a intermediação de representante judicial, o dia do começo do prazo para cumprimento da determinação judicial corresponderá à data em que se der a comunicação. § 4o Aplica-se o disposto no inciso II do caput à citação com hora certa.”.
[8] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. “Art. 242. A citação será pessoal, podendo, no entanto, ser feita na pessoa do representante legal ou do procurador do réu, do executado ou do interessado. § 1o Na ausência do citando, a citação será feita na pessoa de seu mandatário, administrador, preposto ou gerente, quando a ação se originar de atos por eles praticados. § 2o O locador que se ausentar do Brasil sem cientificar o locatário de que deixou, na localidade onde estiver situado o imóvel, procurador com poderes para receber citação será citado na pessoa do administrador do imóvel encarregado do recebimento dos aluguéis, que será considerado habilitado para representar o locador em juízo. § 3o A citação da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios e de suas respectivas autarquias e fundações de direito público será realizada perante o órgão de Advocacia Pública responsável por sua representação judicial.”.
[9] Vide nota anterior nº 9
[10] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. “Art. 75. Serão representados em juízo, ativa e passivamente: (...) § 3o O gerente de filial ou agência presume-se autorizado pela pessoa jurídica estrangeira a receber citação para qualquer processo.”.
[11] Vide nota anterior nº 9
[12] Lei 13.105, de 16 de março de 2015. “Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório. (...) § 4o Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.”.

Luís Rodolfo Cruz e Creuz - Advogado e consultor, Sócio do Cruz & Creuz Advogados. 
Fonte: Revista Consultor Jurídico

sábado, 22 de julho de 2017

DIVULGAÇÃO: SECOVI/BA PROMOVE CURSO SOBRE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS - RESIDENCIAL, COMERCIAL E TEMPORADA


Ministrado pela advogada Mariana Freire, especialista em Direito Imobiliário, o curso abordará temas como: Contrato de Compra e Venda de Imóveis, Contrato de Corretagem e Imposto de Transmissão, Locação de Imóveis Urbanos – Deveres, Garantias, Panorama geral e Consequências e Locação em Shopping Centers.

Além disso, o curso também fará esclarecimentos sobre despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio - obrigações do locador e do locatário, e penalidades criminais e civis.

DECRETO DISPENSA RECONHECIMENTO DE FIRMA EM ÓRGÃOS FEDERAIS


O reconhecimento de firma de documentos a serem entregues em órgãos públicos federais só será necessário se houver dúvida quanto à autenticidade ou previsão legal das informações. A medida foi oficializada nesta terça-feira (18/7) pelo Decreto 9.094/2017, publicado no Diário Oficial da União.

“Exceto se existir dúvida fundada quanto à autenticidade ou previsão legal, fica dispensado o reconhecimento de firma e a autenticação de cópia dos documentos expedidos no País e destinados a fazer prova junto a órgãos e entidades do Poder Executivo federal”, prevê o dispositivo em seu artigo 9º. 

Outra mudança é que a apresentação de documentos poderá ser feita por meio de cópia autenticada não sendo necessária a conferência com o original. 

A autenticação de cópia de documentos, especifica a norma, poderá ser feita pelo próprio servidor público que receber a documentação, a partir do documento original. Em caso de falsificação de informações, continua, serão adotadas medidas administrativas, civis e penais. 


Fonte: Consultor Jurídico

PREÇO DE IMÓVEIS NO BRASIL SEGUE EM QUEDA


Conforme o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R) divulgado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) na última quinta-feira (20), o preço nominal dos imóveis residenciais retraiu 0,09% em junho. Apesar disso, nos últimos 12 meses o indicador registrou desaceleração no ritmo de queda, passando de -1,73% em maio para -1,59% no último mês.

"Esta tendência pode ser constatada por outro ângulo, comparando os acumulados no primeiro semestre de 2016 e 2017. Enquanto a variação acumulada durante o primeiro semestre de 2016 na leitura nacional foi de -1,24%, em 2017 o primeiro semestre registrou uma queda bem menor, de -0,57%", diz a pesquisa.

Nos 12 meses encerrados em junho, as nove cidades pesquisadas pelo IGMI-R registraram variação negativa, sendo a maior no Rio de Janeiro (-4,21%), seguida por Goiânia (-2,32%), Belo Horizonte (-2,32%), Salvador (-1,63%), Recife (-1,27%), São Paulo (-1,10%), Fortaleza (-0,90%), Porto Alegre (-0,70%) e Curitiba (-0,24%).

Ainda de acordo com a Abecip, São Paulo, Belo Horizonte, Recife e Salvador estão passando por uma tendência desinflacionaria em 2017, enquanto Curitiba e Porto Alegre apresentaram melhora na comparação com o primeiro semestre de 2016 com o de 2017. Fortaleza e Goiânia, mantiveram a variação positiva entre os dois períodos, mesmo que em menor intensidade. O Rio de Janeiro, contudo, vem enfrentando uma constante queda no indicador.

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A associação acredita que os preços continuem a melhorar nos próximos meses, mesmo que lentamente, já que a queda desinflação nos preços intensifica o processo da redução dos juros, atingindo diretamente os financiamentos de forma positiva.


Fonte: Gabrielle Vaz - Portal PINIweb

sexta-feira, 21 de julho de 2017

VALIDADE DA TAXA DE CORRETAGEM E A INTERPRETAÇÃO DO STJ

Em sede de recurso repetitivo com tema 938, o STJ decidiu a respeito da validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem.

Cabível o presente artigo com o intuito de elucidar a questão e tornar mais compreensível para o consumidor o que foi ora decidido, bem como auxiliar a incorporadora em reconhecer como tal tese lhe alcança a validade de uma cláusula contratual.

A mesma temática jurisprudencial foi abordada para analisar a validade da taxa SATI (serviço de assessoria técnico-imobiliária) a qual não será aqui abordada, apenas como escolha metodológica. Porém, de forma resumida, essa foi considerada inválida.

Em relação à corretagem, foi decidido que é válida tal cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP).

Antes de adentrar aos efeitos dessa decisão, importante esclarecer que a corretagem se refere à atividade em que, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Tal conceito legal é oriundo do artigo 722, do Código Civil.

O litígio levado a efeito de decisão em sede de recurso repetitivo é o dever ou não de pagar a taxa de corretagem pelo consumidor, já que esse não recebe tal serviço de corretagem que, por sua vez, é realizado à incorporadora/construtora que vende os imóveis. Ademais, segundo o voto do acórdão, a corretagem deve ser isenta de benefício às partes, não podendo ser parcial.

Pois bem, no recurso especial número 1.599.511 – SP, que originou a tese firmada de 938 supracitada, analisou-se a violação dos artigos 422, 722, 723, 724 e 725 do Código Civil vigente, além de divergência jurisprudencial sob os argumentos de: efetiva prestação de serviço de corretagem; contratação autônoma de corretagem; existência de cláusula expressa atribuindo ao comprador o pagamento da comissão de corretagem; violação ao pacta sunt servanda; violação ao princípio da boa-fé objetiva; e eventualmente, responsabilidade subsidiária pela devolução da comissão de corretagem.

Entendeu-se que não há relação contratual direta entre o corretor e o terceiro e quem deve arcar, em regra, com a remuneração do corretor, é a pessoa com quem ele se vinculou, ou seja, o incumbente. Sustenta os julgados pelo Egrégio Tribunal Superior de Justiça [1] e Supremo Tribunal Federal [2], o voto revelou a obrigatoriedade do incumbente ao pagamento da comissão.

Ficou definido que o incumbente, no contrato de compra e venda de imóvel, é o vendedor do bem. O voto cita a doutrina de Antônio Carlos Mathias Coltro, em que o autor faz referência, inclusive, a uma decisão do CRECI-SP  [3].

Concluindo esse ponto, o relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino finaliza sua primeira análise dizendo que a obrigação de pagar a comissão ao corretor é, em regra, do incumbente (ou comitente), o qual, usualmente, no mercado imobiliário, é o vendedor, podendo, entretanto, ser transferida à outra parte interessada no negócio mediante cláusula contratual expressa no contrato principal. Portanto, temos no caso em tela, a não afronta ao artigo 30, Código de Defesa do Consumidor:

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Desse modo, uma vez ofertada à venda um apartamento, o fornecedor fica vinculado à proposta.

A conclusão é pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Assim, fica a ressalva ao consumidor que tal valor deve ser devidamente expresso no montante da oferta do bem para ser validamente cobrado. Caso essa indicação de valor de corretagem não tenha sido previamente informada, é cabível sua restituição (prazo prescricional de 3 anos da data do pagamento – art. 206, § 3º, IV, CC/02). Cabível também o alerta ao vendedor para que insira no valor da oferta tal referência, a fim de ser válida sua cobrança, segundo entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça.

Jurisprudência relacionada:

- REsp nº 1599511 / SP (2016/0129715-8) autuado em 06/05/2016 – Julgamento em 24/08/2016 – Publicado DJe 06/09/2016 - Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO (1144)
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II - CASO CONCRETO
2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1.
2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

- REsp nº 1551968 / SP (2015/0216178-3) – Julgamento em 24/08/2016 – Publicado DJe 06/09/2016 - Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO (1144)
RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
ADMISSIBILIDADE PELO CPC/1973. ENUNCIADO ADMINISTRATIVO N. 2/STJ.
PROCESSAMENTO PELO CPC/2015. CORRETAGEM. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. RITO DOS ARTS. 1.036 E SEGUINTES DO CPC/2015.
I - RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA. LEGITIMIDADE PASSIVA 'AD CAUSAM'. TEORIA DA ASSERÇÃO. PRESCRIÇÃO E CASO FORTUITO. ALEGAÇÃO GENÉRICA. ÓBICE DA SÚMULA 284/STF.
II - RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES. INOCORRÊNCIA DE DANO MORAL. ATRASO DA OBRA. CURTO PERÍODO. MERO INADIMPLEMENTO. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. ÓBICE DA SÚMULA 7/STF. REPETIÇÃO EM DOBRO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ.
III - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
3.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder a demanda em que é pleiteada pelo promitente-comprador a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, alegando-se prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor.
IV. RECURSO ESPECIAL DA INCORPORADORA:
4.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade passiva.
4.2. Incidência do óbice da Súmula 284/STF no que tange às alegações de prescrição e de caso fortuito, tendo em vista o caráter genérico das razões recursais.
V. RECURSO ESPECIAL ADESIVO DOS CONSUMIDORES:
5.1. Inocorrência de abalo moral indenizável pelo atraso de alguns meses na conclusão da obra, em razão das circunstâncias do caso concreto.
5.2. Incidência do óbice da Súmula 7/STJ, no que tange à pretensão de condenação da incorporadora ao pagamento de indenização por lucros cessantes durante o curto período do atraso na entrega da obra.
5.3. Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal 'a quo' (Súmula 211/STJ).
5.4. Ausência de prequestionamento da questão referente à repetição em dobro dos valores da comissão de corretagem e do serviço de assessoria imobiliária.
VI - RECURSOS ESPECIAIS DESPROVIDOS.

- REsp nº 1551956 / SP (2015/0216171-0) – Julgamento em 24/08/2016 – Publicado DJe 06/09/2016 - Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO (1144)
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015:
1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).
1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga.
2. CASO CONCRETO: 
2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato.
2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial.
3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

Referências

[1] [STJ, REsp 188.324-BA, 4ª T., rel. Min. Barros Monteiro, 07.03.2002, DJU 24.06.2002, p. 307]
[2] [STF, RE 77.800-RS, 1ª T, rel. Min. Djaci Falcão, 26.11.1973, DJU 17.05.1974, p. 3.252].
[3] Normalmente, quem solicita a interferência do corretor é o vendedor do imóvel e, ao fazê-lo, assume a obrigação pelo pagamento da corretagem. O Código Civil em vigor não disciplina, de forma específica, a questão, sendo possível entender, contudo e por lógica interpretação dos arts. 722 ss., caber tal incumbência àquele que tenha contratado o corretor.

Rafael Albertoni Faganello - Advogado e sócio fundador do escritório Albertoni e Zampronio Sociedade de Advogados; David Antonio Romano - Advogado pós-graduado em Direito do Consumidor pela Escola Paulista de Direito (EPD). e Bruno Santiago da Silva - graduando em Direito pela Universidade São Judas Tadeu.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

PROJETO SUSTA NORMA DE DEMARCAÇÃO SOBRE TERRENOS DE MARINHA


Projeto de Decreto Legislativo 581/17 susta a aplicação de norma editada pela SPU, em 2001, sobre demarcação de terrenos de marinha e todos os processos demarcatórios que tenham utilizado essa orientação normativa

Tramita na Câmara dos Deputados o Projeto de Decreto Legislativo 581/17, do Senado, que susta a aplicação de norma editada pela Secretaria do Patrimônio da União em 2001 sobre demarcação de terrenos de marinha e todos os processos administrativos demarcatórios que tenham utilizado essa orientação normativa.

Para o autor da proposta, senador Dário Berger (PMDB-SC), a orientação normativa [ON–Geade–002-01, aprovada pela Portaria 162/01], tem “inúmeros vícios de legalidade”, como não observar o estabelecido pela Lei 9.784/99, em relação à efetiva participação dos administrados no levantamento da área a ser demarcada; e não respeitar o domínio dos bens transferidos legalmente a entidades públicas e privadas, por autorização legislativa.

“A manutenção dos terrenos de marinha e seus acrescidos no domínio da União é um preceito anacrônico, que traz grande prejuízo para a população dos estados litorâneos, especialmente para a municipalidade, que perde para a União o domínio de importante patrimônio urbano, tanto em termos econômicos como físicos”, afirma o senador.

Tramitação

A proposta será analisada pelas comissões de Desenvolvimento Urbano; de Trabalho, de Administração e Serviço Público; e de Constituição e Justiça e de Cidadania (inclusive quanto ao mérito). Depois, será votada pelo Plenário.


Fonte: Câmara dos Deputados

NOTA DO EDITOR:
Clique no link abaixo para acessar a Orientação Normativa GEADE-002 MP/SPU, de 12 de março de 2001

quinta-feira, 20 de julho de 2017

PRECIFICAÇÃO DO FUNDO DE COMÉRCIO OU GOODWILL NAS AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE IMÓVEIS COMERCIAIS


Embora não haja um conceito uniforme de Fundo de Comércio ou Goodwill, tem-se reconhecido, segundo consenso geral, ser ele composto por um conjunto de bens corpóreos ou incorpóreos que facilitam o exercício da atividade mercantil.

O elemento mais importante do Fundo de Comércio é a clientela, relacionada com a qualidade que gera a fidelidade do consumidor. É um componente imensurável, mas primordial e indispensável na vida do comerciante pois representa a diferença entre um negócio estabelecido bem sucedido e um que ainda tem que se estabelecer e alcançar plena realização.

Na nomenclatura jurídica, aplicam-se comumente as expressões "Fundo de Comércio", por influência dos escritores franceses (fonds de commerce); "azienda" por inspiração dos juristas italianos; "goodwill" por parte dos escritores ingleses; "aviamento"; "chave do negócio" e outras expressões relativas.

A Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002, denominada de novo Código Civil, proporcionou um grande avanço ao instituto jurídico do estabelecimento empresarial ao discipliná-lo de forma específica, no Título III, denominado “Do Estabelecimento”, em Capítulo Único que apresenta disposições gerais referentes ao instituto nos arts. 1.142 a 1.149.

Conceitos básicos:

Elementos corpóreos

Abrangem as mercadorias do estoque, utensílios, veículos, móveis, máquinas, edifícios, terrenos, matéria-prima, dinheiro e títulos (atividades bancárias) e todos os demais bens corpóreos utilizados pelo empresário na exploração de sua atividade econômica.

Elementos incorpóreos

São, principalmente, os bens industriais (patentes de invenção e de modelo de utilidade, registros de desenho industrial e de marca registrada), o nome empresarial, o título do estabelecimento, expressão ou sinal de publicidade, o ponto empresarial (local em que se explora a atividade econômica, ponto físico), o nome de domínio (endereço do empresário na Internet, ponto virtual), obras literárias, artísticas e/ou científicas.

Aviamento e Clientela

“O aviamento constitui um atributo do estabelecimento, e não da empresa, como pretende parte da doutrina. Inegavelmente, o aviamento é o sobrevalor que se confere ao estabelecimento bem organizado. Suponha-se que um empresário, que vende no varejo calçados de luxo, tenha dois estabelecimentos empresariais, um situado num bairro nobre e outro numa localidade humilde. No primeiro ponto, ele tem ótima clientela, as vendas são significativas. No segundo, o movimento não é suficiente para o pagamento dos custos operacionais. Com certeza, o aviamento não pode estar relacionado à empresa (atividade), pois ela é idêntica em ambas as situações. A capacidade de gerar lucro, assim, decorre diretamente da articulação dos elementos do estabelecimento, inclusive o espacial, o que torna patente que cada azienda tem seu aviamento” (FÉRES, 2007, p.34)

Trespasse

O contrato de compra e venda do estabelecimento empresarial é denominado trespasse. Embora consagrada pela doutrina para designar a transferência, a expressão trespasse não foi adotada pelo Código Civil de 2002, porém, a Lei de Falência e de Recuperação de Empresas (Lei n° 11.101/2005) indica dentre os meios de recuperação judicial no art. 50, VII, o trespasse.
- Os requisitos legais para o trespasse constam dos Arts. 1.144 e 1.145, CC 2002.

De acordo com o caput do art. 1.147 do CC 2002, se o contrato de trespasse é omisso em relação ao restabelecimento, presume-se implícita a cláusula de não restabelecimento pelo prazo de 5 (cinco) anos seguintes ao trespasse:

“Art. 1.147. Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não pode fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos subsequentes à transferência.”

Sucessão empresarial

O Código Civil de 2002 disciplina a sucessão empresarial no art 1.146:

“Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento”

Passivo Trabalhista

O art. 448 da CLT dispõe que mudanças na propriedade da empresa não afetam os contratos de trabalho existentes, possibilitando ao empregado duas opções: a de demandar o antigo proprietário do estabelecimento empresarial em que trabalhava, ou o atual.

Passivo Tributário

O art. 133 do CTN prevê: “A pessoa natural ou jurídica de direito privado que adquirir de outra, por qualquer título, fundo de comércio ou estabelecimento comercial, industrial ou profissional, e continuar a respectiva exploração, sob a mesma ou outra razão social ou sob firma ou nome individual, responde pelos tributos, relativos ao fundo ou estabelecimento adquirido, devidos até a data do ato:

I. Integralmente, se o alienante cessar a exploração do comércio, indústria ou atividade,

II. Subsidiariamente com o alienante, se este prosseguir na exploração ou iniciar dentro de 6 (seis) meses, a contar da data da alienação, nova atividade no mesmo ou em outro ramo de comércio, indústria ou profissão”.

Como precificar o Fundo de Comércio ou Goodwill

O cálculo do Fundo de Comércio ou Goodwill pode ser feito através da fórmula de PELLEGRINO adotada pela ABNT NBR 14.653-5 - Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral.

f c = L / (1+i) n

onde:

Fc – fundo de comércio da empresa avaliando

L – lucro líquido total no ciclo de três anos, imediatamente anteriores

i – taxa trimestral de juros

n – número de trimestres no ciclo de 03 anos (12)


OBS. No cálculo de L, os balanços devem estar atualizados para a data em que se faz a avaliação.

Conclusão:

As avaliações e perícias de imóveis comerciais onde, além da edificação, deve-se levar em conta o Fundo de Comércio ou Goodwill, é uma atividade de caráter multidisciplinar envolvendo conceitos contábeis e de engenharia de avaliações conforme a metodologia adotada e demanda conhecimento específico.

A fórmula acima baseia-se no princípio de que a parte incorpórea do fundo de comércio é sobretudo uma função da diferença entre a rentabilidade da empresa e a remuneração do capital na praça em que a empresa atua.

A expressão Fundo de Comércio compreende o conjunto de ativos de um comerciante, incluindo seus estoques, imóveis, marcas, nome, clientela, localização etc., independentemente de serem ou não ativos no conceito contábil. Todo o conjunto de fatores que o comerciante tem à sua disposição para exercer sua atividade.

Já a expressão Goodwill restringe-se a parte dos ativos de uma sociedade composta pelos fatores intangíveis que a ajudam a obter lucros, tais como reputação, localização, fidelidade de sua clientela, contratos de exclusividade, tecnologia de produção, venda ou distribuição, marca etc.

Enfim, o “Fundo de Comércio e Goodwill possuem significados bem diferentes, sendo uma atribuição intrínseca do outro, com peculiaridades distintas e características próprias”(Ornelas).

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor