sábado, 30 de junho de 2012

BOLHA IMOBILIÁRIA? SAQUES DO FGTS BATEM RECORDES EM 2012


O setor imobiliário continua a apresentar crescimento em 2012, quando comparado a 2011. Um indicador desse mercado são os saques nas contas de FGTS para moradia, os quais são usados para aquisição de imóvel próprio.
Como pode ser visto no quadro acima, os saques nos primeiros quatro meses de 2012 superam os de 2011 e 2010 tanto em quantidade de saques como em valores, evidenciando que está se vendendo mais e a preços mais caros em 2012. Em valores, os saques em 2012 estão 16.38% superiores aos de 2011, e 24,9% superiores aos observados em 2010.

Essa pujança do mercado imobiliário decorre da expansão dos financiamento, os quais permitiram aos consumidores adquirem imóveis mais sofisticados, ou mesmo um segundo - para investimento.

A expectativa para os próximos anos é de continuidade do crescimento, porém em ritmo menor que o observado de 2007 até agora. Além disso, a valorização será mais heterogênea, com alguns estados e regiões apresentando melhor desempenho que outras.

Outro aspecto que permite uma evolução do mercado imobiliário é a continuidade de expansão do crédito imobiliário, que em 2012 continua a apresentar performance superior a de 2011, conforme os dados do Banco Central do Brasil mostrados no gráfico abaixo.

Fonte: Política e Economia
Com informações: Audiência Pública do Presidente do BC no Senado

sexta-feira, 29 de junho de 2012

CRECI ESCLARECE: CRÉDITO IMOBILIÁRIO

BOLETIM JURÍDICO: CONTRATO DE CORRETAGEM


Resumo: O presente trabalho tem por finalidade conhecer o contrato de corretagem, especificando suas particularidades quanto aos direitos e deveres das partes. O objetivo é discorrer sobre o entendimento acerca do contrato de corretagem, utilizando para este fim, a pesquisa bibliográfica. Sendo a matéria tão ampla, não há nesta pesquisa a pretensão de esgotar o assunto.

I - Introdução

Nas transações imobiliárias é muito comum a utilização de corretores visando buscar no mercado o melhor negócio, dentro dos padrões pessoais de cada negociante. O corretor pode ser contratado tanto pelo vendedor do imóvel, o qual o incumbe na obrigação de achar no mercado o melhor comprador do bem objeto da venda, como também pelo futuro adquirente que busca auxílio do profissional para encontrar o imóvel que deseja comprar, dentro de suas condições. Assim, é de suma importância o estudo do Contrato de Corretagem, o qual tem de um lado o corretor e do outro o vendedor ou o comprador, o qual leva a denominação de Comitente.

Este estudo se dedica ao exame do contrato de corretagem ou mediação. Além disso, trata também de temas introdutórios e necessários à compreensão das nuances peculiares a esta espécie de contrato, como: a definição, os requisitos de validade, a natureza jurídica, o objeto, as categorias possíveis de corretores, as espécies de remuneração e a distinção entre a corretagem e outros institutos jurídicos parecidos.

O instituto da corretagem não foi considerado pelo Código Civil de 1.916, entretanto, o Código Civil de 2002, em seus artigos 722 e 729 passa a disciplinar o Contrato de Corretagem, abrangendo todas as modalidades de corretagem, deixando para o Código Comercial e para as leis específicas a regulamentação da profissão de Corretor.

II - Conceito

A definição do contrato de corretagem é estabelecida no artigo 722 do Novo Código Civil. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, independentemente de mandato, de prestação de serviços ou outra relação de dependência, obriga-se a obter para outra um ou mais negócios, conforme instruções recebidas.

Trata-se de um contrato, que define uma obrigação de fazer (obter um ou mais negócios) para outrem, de acordo com as instruções recebidas anteriormente e mediante o pagamento de uma remuneração. Diniz (2002) acrescenta a esta noção a necessidade de que o corretor atue com imparcialidade e que forneça as informações necessárias para a celebração do contrato principal.

O contrato de corretagem é tratado no Código Civil de 2002, como típico e nominado, em capítulo próprio, pois não se confunde dadas as suas características, com o mandato, a prestação de serviços, a comissão ou qualquer outro contrato que estabeleça vínculo de subordinação.

Segundo entendimento do eminente doutrinador Venosa (2005) a mediação apresenta, conteúdo maior do que a corretagem, tanto que pode ser considerado instituto mais amplo, pois pode ocorrer mediação em outros institutos jurídicos sem que exista a corretagem. Daí porque não se pode afirmar que exista perfeita sinonímia nos termos mediação e corretagem.

No mesmo sentido, Diniz (2005) diferencia estes dois tipos de contratos, sustentando que:

“o contrato de mediação é, na verdade, aquele em que o mediador, com imparcialidade, por não estar vinculado àqueles que pretendem efetivar entre si contrato futuro, coloca-os em contato, aproximando-os, esclarecendo dúvidas que, porventura, tenham e prestando-lhes as devidas informações, tendo direita a uma remuneração, a título de indenização pelo resultado. É alheio ao contrato firmado por meio da atividade do mediador.”

O instituto da corretagem cuida de intervenção em negócio alheio. Não se esgota, contudo, exclusivamente na corretagem essa possibilidade de intervenção, que também pode ocorrer no mandato, na comissão, na representação comercial, entre outros. No entanto, esses negócios não se confundem entre si nem com a corretagem ou mediação, na qual ocorre a intermediação por excelência. Há entendimento, como o de Pontes de Miranda (1984), que afasta a coincidência de compreensão de conceitos entre corretagem e mediação. Para ele, a mediação situa-se em plano inferior à corretagem, para a qual sempre se exigira matrícula e inscrição profissional. Todavia, não é posição que prevalece, pois os conceitos evidentemente coexistem, independentemente da qualificação profissional de quem intermedeia, seja profissional regular para a função ou não.

O artigo 729 do novo diploma ressalva expressamente as normas da legislação especial. A legislação especial é incumbida de tecer normas mais minudentes a respeito da matéria, ficando reservado ao Código Civil o estabelecimento de preceitos genéricos. Em face do regramento do mencionado contrato no novo Código como contrato típico, a legislação especial tem aplicação subsidiária ou complementar.

Os requisitos de validade essenciais ao contrato de corretagem seguem a disciplina geral de qualquer negócio jurídico, para o qual é necessário: agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável e forma prescrita ou não defesa em lei; nos termos do artigo 104, incisos I a III do Novo Código Civil.

Por outro lado, de acordo com Diniz (2005), o regime civil da corretagem baseia-se no princípio da autonomia da vontade, de modo que as relações entre comitente e corretor permitirão convenções contrárias às normas, que, em grande parte, têm caráter supletivo.

Destarte, consoante entendimento:

“qualquer pessoa civilmente capaz pode praticar a corretagem livre, ficando eventualmente sujeita a punições administrativas, salvo se a lei cominar com nulidade o ato, suprimindo a legitimidade para mediar a quem não seja corretor profissional regular. Tal fato, porém, não atinge a idoneidade das obrigações assumidas pelo comitente, ainda que responsável nos termos do injusto enriquecimento.” (VENOSA, 2005)
   Toda atividade lícita admite a mediação. O objeto ilícito ou imoral evidentemente a inibe como em qualquer outro negócio jurídico. Desse modo, não serão admitidos efeitos jurídicos a corretagem que tenha por objeto contrabando, por exemplo. O objeto da mediação não é uma conduta propriamente dita, mas o resultado de um serviço. Na corretagem, existe uma obrigação de resultado. Sem este não há direito à remuneração. Nesse sentido, disciplina o corrente Código Civil no artigo 725:

“A remuneração é devida ao correto, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”
   O que se tem em vista nesse contrato é a aproximação ou resultado útil, tanto que a remuneração será devida na hipótese de arrependimento injustificado das partes e quando estas realizam o negócio diretamente, após a atividade útil do corretor. Nesse diapasão, entende-se que a remuneração do corretor não pode ficar subordinada à escritura definitiva. O principal aspecto a ser ressaltado é a obrigação do corretor em aproximar diferentes pessoas através de sua intermediação na busca comum e convergente para a celebração de um contato entre ambas em relação de causa e efeito.

Especificamente cuidando da obrigação principal do corretor em aproximar tais pessoas, trata-se de obrigação de fazer, que será desempenhada, por exemplo, verificando a idoneidade do terceiro interessado que traz à negociação, informando as condições de celebração do negócio principal, buscando a conciliação dos interesses eventualmente conflitantes e aconselhando a conclusão do negócio almejado.

Diniz (2002) explica que, trata-se de obrigação de fazer, que se desenvolve mediante esforços empregados para a convergência de interesses opostos ou mesmo coincidentes de outras pessoas. Assim, não terá culpa se o acordo obtido malograr, fazendo jus à remuneração que lhe é devida.

Diante do tema, assim decidiu o Pretório Excelso Supremo Tribunal Federal:

“É inconfundível o contrato de mediação com aquele que visa proporcionar. Destarte, ainda que rescindido ou desfeito o último, razão inexiste para a devolução da percentagem recebida.” (RE 83.974-RJ; 2º Turma).
   Além da obrigação de fazer, a aproximação efetiva entre distintas pessoas que têm intenção de celebrar determinado contrato, inclusive com o trabalho de aconselhamento inerente à possibilidade de concreção do negócio principal no bojo da intermediação. O objeto do trabalho levado a cabo pelo corretor deve conduzir necessariamente ao resultado do seu serviço. Daí porque se diz que se trata de uma obrigação de resultado. Esta obrigação de resultado assumida pelo corretor se sujeita, por óbvio, à utilidade de seu serviço de aproximação, ou seja, o resultado alcançado deve necessariamente ser útil a quem lhe contratou. Esta utilidade se verifica com a convergência de vontades entre comprador e vendedor.

O corretor vende o resultado útil do seu trabalho, de modo que se seu labor tornar-se inútil não haverá que se falar em remuneração, pois receberá a comissão não em virtude do serviço prestado, mas em razão do resultado obtido. Uma vez alcançado o resultado útil de efetiva aproximação entre as partes, com a convergência de vontade entre ambas de que é possível celebrar o negócio principal almejado, então posterior arrependimento injustificado de qualquer uma delas não contamina o trabalho do corretor, pleno e satisfatoriamente realizado. O mesmo ocorre quando as partes passam – a partir da aproximação útil realizada pelo corretor – a negociar diretamente sem a interferência e colaboração dele.

O contrato de corretagem distingue-se da simples prestação de serviços cujo objeto é conhecido e não aleatório. Não se confunde com a empreitada, porque nesta o objetivo é a entrega da obra. Ainda, não se confunde com o mandato, porque o corretor não representa o comitente. Apesar de também assimilar aspectos da comissão mercantil, com ela não se confunde, porque o comissário contrata em seu próprio nome, enquanto o corretor limita-se a aproximar as partes.

III- Natureza Jurídica

A primeira característica jurídica do contrato de corretagem é a bilateralidade, porque geram obrigações para ambos os contratantes, isto é, por gerar obrigações ao corretor e ao comitente. O corretor deverá executar certo encargo, e o comitente, remunerá-lo. Tem natureza acessória, pois sua existência está ligada a um outro contrato, que deverá ser concluído, ou seja, porque serve de instrumento para conclusão de outro negócio. Trata-se de contrato preparatório.

Em resumo, o contrato de corretagem é acessório porque sua própria existência aponta no sentido da celebração de um outro contrato, a ser firmado posteriormente pelo comitente (que contratou inicialmente com o corretor) e pelo terceiro interessado (que foi identificado e efetivamente aproximado pelo corretor ao comitente).

No entanto, Tepedino (2004) versa que o atributo da acessoriedade atribuída à corretagem, não parece condizente com a essência do contrato em referência. Afirma que, embora a função econômica da corretagem se vincule ao contrato que o corretor pretende promover, a corretagem subsiste, em sua função sócio-jurídica, mesmo que o negócio almejado não se conclua. Aquele não depende deste, portanto, para existir.

Outra característica do contrato de corretagem é a onerosidade. Posto que no adimplemento do contrato de mediação haja ônus, vantagem e benefícios patrimoniais recíprocos. Todavia, é possível que o corretor não faça jus a remuneração, por variados motivos, que o comitente (ou o outro contratante) se arrependa e decida não mais celebrar o negócio principal anteriormente avençado, ou mesmo que ambos (corretor e comitente) não recebam nenhuma vantagem ou benefício econômico, apesar do esforço empreendido por ambos.

A corretagem é ainda considerada contrato aleatório, porque o corretor assume o risco do insucesso da aproximação. Pode, no entanto, haver comutatividade ou equivalência das prestações em determinadas corretagens feitas à base de negócios rotineiros, com efeitos mercantis, e nas praticadas por servidores públicos, como, por exemplo, por corretores de navios.

A eventual obrigação do proprietário do bem a ser vendido de remunerar o corretor submeter-se-á a uma condição suspensiva, que consistirá na obtenção da vontade para realização do contrato pretendido, não tendo, portanto, o dever de se servir da mediação nem de utilizar a ocasião apresentada pelo corretor. Assim sendo, o corretor suportará o risco da não-produção daquele resultado, que apenas parcialmente está em suas mãos; visto que sua realização dependerá de outras circunstâncias, dentre elas a declaração de vontade da pessoa que está obrigada a pagar-lhe comissão. É também consensual, porque depende unicamente do consentimento das partes, sem outro procedimento.

Como contrato consensual que é, não exige observância do requisito formal. Basta o acordo de vontades, que se prova por qualquer meio. Mas é necessário que exista, isto é, que o corretor seja encarregado de agenciar o negócio. Se o dono deste anuncia diretamente a aceitação de oferta, não está obrigado a pagar comissão a quem quer que se lhe apresente como agenciador espontâneo, ou acompanhando candidato, ainda que com este se faça o negócio, porque a comissão é devida em razão do contrato, e este não existindo é indevida. E, como qualquer outro, sua perfeição exige como pressuposto essencial o acordo de vontades, e não a atuação, unilateral e não encomendada, por parte de uma pessoa que se arrogue na qualidade de corretor ou agenciador. Se faltar o mútuo consenso, não há contrato de corretagem, portanto, nenhuma comissão pode ser reclamada. A regra geral é não depender de forma, podendo ser verbal ou escrito, tendo a característica de não solene.

Ressalva Coltro (1995) que, a informalidade permite a concretização do contrato de mediação por meios diversos, como, por exemplo, entendimento verbal direto entre comitente e corretor, telefone, correspondência escrita, computador, fax e outras formas de comunicação.  

IV - Dos Corretores

O corretor tem a função de aproximar pessoas que pretendem contratar, e deverá aconselhar a conclusão do negócio, informando as condições de sua celebração, a fim de conciliar os interesses. Para o ilustre jurista Gomes (2003), a atividade do corretor consiste em aproximar pessoas que desejam contratar, pondo-as em contato. Ainda, mister se faz citar as lições do doutrinador Monteiro (2003)que diz que: “o corretor desenvolve um trabalho de intermediação, pondo o outro contratante em contato com pessoas que se interessam em celebrar algum contrato.” Monteiro (2003) explica em sua obra que a corretagem pode ser livre ou oficial.

Os Corretores Oficiais são aqueles que gozam de prerrogativas de fé pública inerente ao ofício disciplinado por lei, entre eles podemos citar como exemplo os corretores de operações de câmbio, os de navio, de mercadorias, de seguros, de valores em bolsa, entre outros. Já os Corretores Livres são aqueles que exercem o ofício de intermediadores continuadamente, porém, sem nenhuma designação oficial. Encontramos nessa categoria os corretores de espetáculos públicos, de atletas profissionais, de automóveis, de obras de arte, de móveis, entre outros.

Venosa (2005) agrega outra classificação quanto às categorias. Sustenta o autor que, a corretagem pode ser tanto profissional como ocasional. Para que seja considerada corretagem, a intermediação deve ser a atividade preponderante no contrato e na respectiva conduta contratual das partes.

A profissão de corretor de imóveis, por exemplo, é disciplinada pela Lei 6.530/78, regulamentada pelo Decreto 81.871/78. De acordo com o artigo 1º do Regulamento, o exercício da profissão de corretor de imóveis, no território nacional, somente é deferido ao possuidor de título técnico em transações imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) da jurisdição. O exercício também é autorizado às pessoas jurídicas, e o atendimento aos interessados sempre será feito por corretor regularmente inscrito.

O ilustre Tepedino (2004) propõe a análise de tormentosa divergência relacionada à necessidade de registro profissional do corretor como requisito de exigibilidade do contrato. Esclarece, no entanto, que o tema, em verdade, refere-se à consensualidade (absoluta) do contrato e, por isso mesmo, não pode deixar de merecer do intérprete tratamento que dispense o registro, ao menos no que concerne à cobrança da corretagem, desde eu esta tenha sido ajustada entre as partes e efetivamente levada a cabo.

De acordo com o entendimento do professor, é que as exigências de regularidade profissional, conquanto louváveis no intuito de proteção do consumidor, não podem inibir a cobrança da remuneração, decorrente da natureza consensual do contrato, desde que os serviços do corretor hajam sido efetivamente realizados.

V - Obrigações do Corretor

O civilista Pereira (2007) esclarece que as obrigações do corretor giram em torno da aproximação e da mediação das partes com vistas à realização de negócios, e podem ser expressamente estipuladas pelo decorrer da lei ou dos usos e costumes. Em princípio, cabe-lhe envidar esforços e dedicar sua atividade na angariação do negócio ou do contrato, a que visa o comitente, podendo investigar, anunciar, etc.

Quanto às inovações do Novo Código Civil referente às obrigações do Corretor, é necessário trazer em foco o disposto no artigo 723:

“O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos; prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.”
   Assim, o Corretor tem como dever:
  • Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato, ou seja, a mediação do negócio, devendo agir sem que propicie a realização de contratos nulos e anuláveis;
  • Prestar todas as informações sobre o andamento dos negócios, sempre de forma espontânea, visto que faz parte das suas atribuições de intermediador de negócios;
  • Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança ou risco do negócio, as alterações de valores, e demais fatores que possam influir no resultado da realização do negócio, sob pena de que se não o fizer, de responder por perdas e danos causados em razão da omissão de algum fator que estava ao seu alcance.
Alves (2002)expõe que são descritas pelo dispositivo as obrigações inerentes ao contrato de mediação. A primeira delas diz sobre o dever de o corretor atuar com aplicação e presteza, segundo reclamam o negócio e o interesse do cliente, fornecendo-lhes, nesses fins, por sua iniciativa e empreendimento, as informações sobre as tratativas eventualmente existentes e a desenvoltura da mediação, a ensejar o êxito esperado. A segunda, também essencial ao desempenho, tem por escopo o resguardo do negócio, quanto aos riscos e segurança dele, devendo o corretor de tudo fazer ciente o comitente, transmitindo-lhe todos os esclarecimentos que lhe seja possível prestar.

Tais obrigações gravitam em torno da obrigação principal, que é promover a aproximação com a efetiva convergência de vontades entre o terceiro interessado e o comitente que lhe contratou. É necessário que o corretor preste as informações básicas a respeito do negócio que se pretende realizar, diligencie para esclarecer as dúvidas que cada uma das partes possa vir a ter em relação à outra, atue com presteza, seriedade e ética na sua função.

Segundo Venosa (2005) o dispositivo sintetiza o dever de lealdade do corretor em relação ao comitente. Na verdade, a lei sintetiza que existe um dever de lealdade do corretor para com o dono do negócio ou comitente que o contrata. Afastando-se dessa lealdade, a responsabilidade do corretor decola do dever de indenizar até a transgressão de normas criminais. A posição do corretor, em virtude do sensível papel social que desempenha no mundo negocial, exige permanente clareza e transparência de conduta. Esse sentido ético deve estar presente em qualquer ramo a que se dedique a corretagem.

Relembrando o objeto do contrato de corretagem, dentre as obrigações do corretor emerge a essencial ou principal, qual seja, constitui-se na obtenção da convergência de vontades com vistas ao negócio. Cumpre com o dever contratual o corretor que apresenta ao vendedor um comprador definitivamente disposto a celebrar o contrato pretendido pelo vendedor nas condições por este estabelecidas.

Consoante explanação de Tepedino (2004), daqui decorre o equívoco tanto de quem acredita que o corretor só se desincumbe de seu dever contratual com a celebração efetiva do contrato; quanto de quem vê na simples apresentação do comprador ao vendedor o conteúdo da prestação devida pelo corretor. Para que o corretor desempenhe o seu papel no âmbito do trabalho desenvolvido em função do contrato de corretagem, é necessário que ele aproxime o terceiro interessado ao comitente de modo a lhe proporcionar um resultado útil (convergência efetiva de vontades).

Não basta a simples aproximação, sem o estabelecimento de qualquer vínculo entre o terceiro interessado e o comitente. De igual maneira, não é necessário que o negócio principal seja efetivamente realizado, vez que pode ser obstaculizado mediante o arrependimento de uma das partes ou mesmo de ambas. Neste caso, o trabalho do corretor poderá ter sido realizado com sucesso – e, portanto, ele fará jus à remuneração – embora o contrato versando sobre o negócio principal não venha a ser efetivamente celebrado.

O mediador terá direito a uma compensação condicional, que dependerá da execução da obrigação de resultado. Isto porque na mediação o serviço é prometido como meio para a consecução de certa utilidade. O proprietário do bem a ser vendido, por exemplo, ao contratar o corretor, não objetiva o serviço por ele prestado, mas o resultado útil, que é a obtenção da vontade do contratante para a conclusão do negócio. Logo, apenas quando se verifica tal utilidade é que o corretor terá direito à remuneração. O serviço do mediador apenas traduzirá valor econômico quando resultar no acordo para a efetivação do contrato, que constitui a finalidade do seu trabalho. Vale salientar ainda que, a obrigação de resultado útil tem sido atenuada, desde que mais razoável e justa se afigura a posição intermediária, segundo a qual é devida ao corretor a comissão se, após a aproximação, já com a venda acertada, o negócio não se perfaz por desistência.

VI - Direitos do Corretor

Um dos direitos do Corretor é a remuneração que se refere à contrapartida devida pelo comitente ao corretor, depois de realizado o seu trabalho com o resultado útil. Designa-se comissão ou corretagem e pode ser fixa e/ou variável. Geralmente, é ajustada em dinheiro, mas pode ser fixada em espécie. A obrigação fundamental do comitente é pagar a comissão, na forma estipulada, ou segundo o que determina a lei ou os costumes. Não depende ela do recebimento integral do preço, ou da execução do contrato. É devida, portanto, desde que se considere este ajustado. Basta a assinatura do instrumento preliminar, ou da tradição do arras. Frequentemente cobra-se uma quantia a título de sinal ou de entrada, suficiente a cobrir aquela comissão. O pagamento faz-se, normalmente, em dinheiro, entretanto, nada obsta a que seja em espécie diferente, desde que as partes o convencionem.

A comissão, afora o caso de vigorar quantia determinada, é fixada sob modalidade percentual, computada sobre o valor do contrato agenciado, ou sobre a vantagem ou proveito do comitente. Na corretagem livre, prevalece o ajuste, ou, na sua falta, o costume.

São espécies de remuneração:
  • Fixa: se o seu quantum foi estipulado numa importância certa, seja qual for o sucesso obtido, independentemente do valor do negócio;
  • Variável: conforme o preço alcançado. Sendo então, proporcional ao valor da transação conseguida, respeitando-se, porém, o limite mínimo;
  • Mista: se fixar uma porcentagem certa até o desejado pelo comitente, estabelecendo-se que o que exceder esse limite seja do corretor, em sua totalidade, ou de ambos, em sociedade.
VII - Requisitos Legais que Ensejam o Direito à Remuneração

Como regra, o corretor fará jus à sua comissão caso tenha aproximado as partes e estas tenham efetivado o contrato, conforme dispõe o artigo 725 do Código Civil. Vale frisar que mesmo se as condições do negócio foram posteriormente alteradas, o corretor terá direito à sua remuneração, visto que exerceu sua principal obrigação e atingiu o resultado previsto no contrato de mediação, ou seja, a aproximação dos interessados para a realização do negócio.

A remuneração também será devida quando, aproximadas as partes, o negócio não se implementar em razão do arrependimento dos interessados, conforme versa a segunda parte do artigo 725 do Código Civil. Embora o direito de recebimento da comissão pela corretagem se dê com o resultado útil do trabalho desenvolvido pelo corretor, através da aproximação efetiva de terceiro interessado na conclusão do negócio com o comitente, há entendimento jurisprudencial que aponta no sentido de que o resultado útil do trabalho se concretiza somente com a efetiva realização do contrato principal. Entretanto, tal posição não encontra respaldo no artigo 725 do CC, conforme citado alhures.

Para que a remuneração do corretor seja devida, basta que haja o acordo mútuo com a efetiva convergência de vontades no sentido da conclusão do negócio principal. A prova de que efetivamente houve tal acordo mútuo no sentido de concretizar o negócio principal pode ser feito também pela prova testemunhal. Ao contrário, caso o corretor não prove sua efetiva intermediação na aproximação útil do terceiro interessado com o comitente, então não fará jus à remuneração. A doutrina e a jurisprudência consagraram o entendimento de ser a remuneração devida ao mediador, desde que tenha este logrado obter o acordo de vontades, pouco importando que o negócio não venha a efetivar-se.

O professor Tepedino (2004) pontua a controvérsia gerada em torno da solução da questão referente ao cabimento ou não da remuneração na hipótese do contrato de compra e venda não concluído. Uma vez estremados os dois negócios jurídicos, o de corretagem – cuja função jurídica consiste na aproximação útil das partes – e o de compra e venda, que a ele se segue e que com ele não se confunde, não há como fazer depender a remuneração do primeiro à conclusão do segundo negócio jurídico. Embora aparentemente mais justo este entendimento, a solução deverá ser buscada à luz do caso concreto. Entretanto, há uma tendência jurisprudencial, sobretudo no STJ, de que a comissão é devida ao corretor somente com a efetiva conclusão do negócio principal, ou seja, a partir do momento em que o terceiro interessado e o comitente firmem o contrato respectivo. A justificativa é que o trabalho desempenhado pelo corretor é de resultado e firma-se no risco inerente ao seu negócio de corretagem e intermediação.

Urge ressaltar, que iniciado e concluído o negócio entre as partes, o corretor não fará jus à comissão, porém, caso o contrato de mediação tenha expressado a cláusula de exclusividade, a remuneração será devida, de acordo com o disposto no artigo 726 do CC. Todavia, se comprovada a inércia ou ociosidade do corretor que tiver exclusividade, este não terá direito à comissão. Obviamente, o corretor deve laborar no sentido da conclusão do negócio principal.

Em eventual hipótese de lide judicial, incumbirá ao corretor provar em juízo a alegação de que efetivamente trabalhou e conseguiu levar ao comitente um terceiro interessado em condições concretas de efetivar o negócio principal. Alves (2002) ressalta, no entanto, que o posicionamento do STJ, a respeito do direito a eventual remuneração pelo corretor, aponta no sentido de que somente se concretiza com a efetiva realização do contrato versando sobre o negócio principal. A justificativa é o risco, inerente à atividade do corretor.

Nos casos de contrato de mediação sem prazo determinado, se o comitente dispensar o corretor, mas o negócio se realizar a posteriori em virtude da mediação do corretor, a comissão lhe será devida (Artigo 727, CC). A mesma solução é adotada pelo artigo em tela, nos casos de contrato de corretagem com tempo determinado, em que o negócio se realizou após o término do prazo, em virtude dos trabalhos exercidos pelo corretor.

Tratando-se da segunda situação, que se refere ao prazo estipulado para que o corretor leve terceiro interessado ao comitente, cabe ressaltar que será devida a remuneração do corretor sempre que o negócio for concluído em virtude da aproximação promovida pelo corretor, ainda que posteriormente ao prazo estipulado ou depois dele se desligar da negociação.

O artigo 728 dispõe que:

“Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.”
   Caso o corretor tenha sido socorrido por terceiro colaborador, então a remuneração a ele devida será proporcional ao esforço empreendido no sentido da efetiva aproximação. Quanto à cláusula de exclusividade no contrato de corretagem, entendemos que tem como objetivo dar ao corretor o direito de perceber a integralidade da remuneração ajustada. Venosa (2005) destaca que como hipótese que pode gerar direito à remuneração é a situação de intermediário que tenha atuado sem que qualquer das partes tenha autorizado de forma expressa, mas que tivesse sua atuação tolerada e admitida tacitamente pelos interessados.

Ainda, segundo afirma o doutrinador Gomes (2003), o corretor perderá o direito à remuneração se o contrato for nulo, e a anulabilidade somente seria oponível ao corretor se a causa fosse de seu conhecimento. Ademais, as despesas realizadas na busca do terceiro interessado para a celebração do negócio principal não devem ser ressarcidas ao corretor pelo comitente, seja na hipótese de sucesso (em que o valor pago deve cobrir tais gastos), seja ainda com mais razão na hipótese em que a contratação resta frustrada (os esforços envidados pelo corretor são por sua conta e risco).

VIII - Aperfeiçoamento do Contrato de Corretagem

Na corretagem, um agente comete a outrem a obtenção de um resultado útil de certo negócio. Desta maneira, a conduta esperada é no sentido de que o corretor faça aproximação entre um terceiro e o comitente. Sucede, portanto, que a mediação é exaurida com a conclusão do negócio entre estes, graças à atividade do corretor.

Quando discutimos a retribuição a que o corretor faz juz, importante é exatamente fixar que a conclusão do negócio tenha decorrido exclusiva ou proeminentemente dessa aproximação, explica o civilista Venosa (2005).

Insta destacar, novamente, que o corretor, contudo, não se responsabiliza pela conclusão do negócio. É que, sua participação termina com o resultado útil, ou seja, a aproximação eficaz do terceiro que conclui o negócio com o comitente. Nery (2003) anota que, incumbe ao vendedor o pagamento da corretagem se de forma inequívoca outro meio não foi avençado.

É plenamente admissível a liberdade de forma na celebração do contrato de corretagem. Tepedino (2004) explica que, não requer a corretagem formalidade especial, prevalecendo o princípio da liberdade de formas. Para se provar o contrato, admite-se em princípio qualquer meio de prova, ainda que somente a testemunhal (art. 107, CC).

Em sentido contrário, Azevedo (2004) sustenta que, o serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza, posto que o risco é da sua essência. Celebrado entre vendedor e comprador recibo de sinal e princípio de pagamento, com cláusula vedatória de arrependimento, tem-se que, naquele momento, no que toca aos serviços de intermediação prestados pela empresa corretora, o negócio terminou, sendo devida a comissão respectiva, que não pode ser afastada ao argumento de que o comprador, a quem fora atribuído o ônus da corretagem, desistira da aquisição, celebrando distrato com o vendedor, que a aceitou.

Quanto mais longe chegar essa fase de celebração do contrato versando sobre o negócio principal, mais visível será a caracterização da efetiva intermediação ou colaboração do corretor.

Em linhas gerais, distintas fases de negociação podem ser destacadas, nas quais o corretor:
  • efetivamente não participou ou não colaborou na aproximação do terceiro interessado ao comitente, vez que se tratavam de pessoas conhecidas e que resolveram celebrar o negócio principal através de tratativas diretas entre ambos;
  • participou ou colaborou simplesmente na busca da aproximação entre um terceiro interessado e o comitente, sem diligenciar qualquer providência no sentido de remover os possíveis obstáculos que podem surgir durante a negociação entre ambos no que tange à celebração do negócio principal;
  • além de promover a aproximação entre o terceiro interessado e o comitente, ainda logrou deixar clara a convergência de vontades no sentido da realização do negócio principal a ser celebrado entre ambos;
  • efetivamente colaborou para a realização do negócio principal, celebrado entre o terceiro interessado e o comitente, inclusive assistindo a ambos até o momento da assinatura deste contrato;
  • apesar disso tudo, pouco antes, no momento, ou depois, da assinatura do contrato principal, ele é desfeito por qualquer motivo referente ao arrependimento de qualquer uma das partes ou de ambas.
Nas duas primeiras hipóteses, resta evidenciada a inércia, negligência ou insuficiência na atuação desempenhada pelo corretor, vez que efetivamente não conseguiu levar o seu trabalho até o resultado útil desejado pelo comitente quando da sua contratação. Ao contrário, nas demais hipóteses, ficam evidenciadas a diligência com a qual buscou a necessária convergência de vontades para a celebração do negócio principal, atendendo plenamente à tarefa que lhe foi incumbida pelo comitente quando lhe contratou, ainda que o negócio principal não venha a ser celebrado por arrependimento de qualquer uma das partes ou de ambas.

Diante de tais situações, pode-se dizer que, nas hipóteses I e II, o contrato de corretagem não se aperfeiçoou, ou seja, não atingiu o resultado útil esperado, e por isso, não foi cumprido, vez que o trabalho do corretor se mostrou negligente ou insuficiente. Nas hipóteses III, IV e V, o contrato de corretagem se aperfeiçoou, isto é, foi concretizado ou cumprido plenamente.

Finalizando, nas duas primeiras hipóteses, o corretor não fará jus à remuneração, enquanto que nas demais, ele fará jus à remuneração em razão da extinção do contrato de corretagem com o fiel cumprimento do trabalho que lhe foi designado.

IX - Consumação da Mediação

A mediação se consuma no momento do acordo de vontades ou da formação do vínculo jurídico entre as pessoas aproximadas pelo resultado útil do serviço prestado pelo corretor.

Estes são os dois momentos exatos que podem ser tomados para os fins da consumação da mediação realizada pelo corretor:
  • ele conduz à convergência ou ao acordo de vontades entre o terceiro interessado e o comitente no sentido da efetiva celebração do contrato versando sobre o negócio principal;
  • quando da formação de qualquer vínculo jurídico que manifeste a inequívoca intenção de ambos na celebração do negócio principal.
Em qualquer um dos casos, o resultado útil do trabalho desenvolvido pelo corretor será verificado e traduzirá valor econômico para o comitente que lhe contratou.

X - Corretagem X Prestação de Serviço/Mandato/Comissão Mercantil/Comissão Civil

A corretagem distingue-se de outras figuras conhecidas no direito, como a prestação de serviço, o mandato, a comissão mercantil, a comissão civil e a agência e distribuição. Em relação à primeira figura mencionada, distingue-se da simples prestação de serviços cujo objeto é conhecido e não aleatório. Em relação ao mandato, não se confunde porque o corretor não representa o comitente. Quanto à comissão mercantil, a corretagem distingue-se porque o comissário contrata em seu próprio nome, enquanto o corretor limita-se a aproximar as partes.

O contrato de corretagem ou mediação distingue-se também do contrato de comissão previsto no artigo 693 do Novo Código Civil. Neste contrato, obriga-se o comissionário a vender ou comprar bens em seu próprio nome, posto que por conta de outrem, designado como comitente, em troca de certa remuneração. A comissão é mandato sem representação. Trata-se de “representação imperfeita”.

Em suma, o contrato de corretagem ou mediação não se confunde com a prestação de serviços, o mandato, a comissão ou outro contrato em que haja vínculo de subordinação ou de dependência. Igualmente, não se confunde com a empreitada, porque nesta o objetivo é a entrega da obra. O contrato de corretagem também se distingue do contrato de agência e distribuição, previsto no Novo Código Civil. O artigo 710, que define este tipo de contrato, estabelece que, pelo contrato de agência, uma pessoa assume, em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a obrigação de promover, à conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona determinada, caracterizando-se a distribuição quando o agente tiver à sua disposição a coisa a ser negociada.

Uma diferença básica se refere à obrigação assumida em cada um destes contratos. Enquanto a corretagem trata da obtenção de um ou mais negócios para o comitente, a agência se refere à promoção da realização de certos negócios, que corre à conta do representado. Ainda, enquanto a obrigação do corretor na mediação se encerra com a celebração do contrato, versando sobre o negócio principal, o agente funciona como intermediário do representado na promoção de seus próprios negócios (gestão).

XI - Extinção do Contrato de Corretagem

A corretagem ou mediação extingue-se pela:
  • Conclusão do negócio, pois, neste instante termina a função do corretor. Entretanto, se o negócio não se realizar porque uma das partes de arrependeu, haverá mediação, pois o corretor não é responsável pela consumação do negócio. Executado estará o contrato de corretagem se houve aproximação útil de pessoas por intermédio do corretor;
  • Expiração do prazo, se a corretagem foi estipulada por tempo determinado, sem que o corretor tenha encontrado comprador;
  1. Distrato;
  2. Impossibilidade de sua realização devido a força maior ou caso fortuito;
  3. Nulidade do negócio;
  4. Renúncia do corretor;
  5. Revogação;
  6. Morte do corretor ou do comitente;
  7. Incapacidade do corretor;
  8. Falência.
XII - Conclusão

Será através do Contrato de Corretagem, que o corretor assume a obrigação de aproximar pessoas que pretendem contratar, devendo aconselhar na conclusão do negócio, informando quais são as condições de sua celebração.

Há linhas tênues na definição de diversos aspectos que contornam o contrato de corretagem, especialmente no que se refere ao seu aperfeiçoamento, quando se consuma, quando a remuneração é devida ou não ao corretor, etc.

Estas questões surgem como decorrência da própria natureza do contrato; consensual e com inteira liberdade de forma, já que o Novo Código Civil não previu qualquer forma especial para sua celebração. Neste sentido, o contrato de corretagem ou mediação, tratado como termos sinônimos no Código, pode ser celebrado até verbalmente, como de fato geralmente ocorre. Daí resulta nos diversos problemas acerca da sua efetiva concretização ou não, hipótese que sempre deverá ser analisada caso a caso.

O corretor assumirá as obrigações trazidas pelo Novo Código Civil que em seu artigo 723 dispõe que, é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

Em virtude das obrigações assumidas e dos serviços prestados, pelos quais coloca em relação duas ou mais pessoas que desejam contratar, o corretor fará jus a uma remuneração. A regra geral é de que a remuneração sempre será devida ao corretor se houver o resultado útil do seu trabalho junto à realização do negócio principal, que se verifica com a efetiva convergência de vontades entre o terceiro interessado apresentado à oportunidade de negócio pelo corretor e o comitente que o contratou. Diante de situações intermediárias, é necessário se debruçar sobre as especificidades de cada caso concreto e solucioná-los da maneira mais justa e equilibrada possível. Somente assim, uma das partes não estará se locupletando indevidamente e a remuneração pelo trabalho desenvolvido estará assegurada com justiça.

O bom senso das partes e do magistrado há de apaziguar os contornos das questões que possam surgir em torno do contrato de corretagem eventualmente violado e lavado até a esfera judicial para definição sobre o direito ou não à remuneração pelo corretor.

Referência Bibliográfica

AZEVEDO, Álvaro Villaça. Código Civil Anotado e Legislação Complementar. São Paulo. Atlas, 2004.

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DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro – Teorias das Obrigações Contratuais e Extracontratuais, 2005, Saraiva.

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LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil – Contratos e Declarações Unilaterais: Teoria Geral e Espécies, 2005, 3ª ed., RT.

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MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil – Direito das Obrigações, 2003, Saraiva.

NEGRÃO, Theotônio. Código Civil e legislação civil em vigor. 22º ed. São Paulo. Saraiva, 2003.

NERY JÚNIOR, Nelson. Código Civil Anotado e Legislação Extravagante. 2º ed. São Paulo. Revista dos Tribunais, 2003.

PACHECO, José da Silva. Corretagem, in Revista de Direito Civil, Imobiliário, Agrário e Empresarial, São Paulo. 1977.

PEREIRA,Caio Mario da Silva. Instituições de Direito Civil – Contratos, 2007, Editora Forense.

TEPEDINO, Gustavo; BARBOZA, Heloisa Helena; MORAES, Maria Celina Bodin de. (Coord.). Código Civil Interpretado conforme a Constituição da República. Rio de Janeiro: Renovar, vol.2.

TEPEDINO, Gustavo. Questões Controvertidas sobre contrato de corretagem. In Temas de Direito Civil. 3º ed.. Rio de Janeiro, Renovar, 2004.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil – Contratos em Espécie, 2005, Atlas.

WALD, Arnoldo. A Remuneração do Corretor, in Digesto Econômico, 1981.

WALD, Arnold. Direito Civil – Contratos em Espécies, 2009, Saraiva.


Autores: Débora Elen Ferro e Jussara Luongo
Débora Elen Ferro: Advogada. Especializanda em Direito Civil pela FMU-SP; Jussara Luongo: Advogada. Especialista em Direito Registral Imobiliário pela PUC-Minas. Especializanda em Direito Civil pela FMU-SP.

TV COFECI: RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS

ENTREVISTA: NA CONTRAMÃO DO SETOR MRV QUER DOBRAR DE TAMANHO ATÉ 2015


Por Vivian Pereira e Brad Haynes

BELO HORIZONTE, 29 Jun (Reuters) - Desafiando a atual conjuntura do setor imobiliário, que em 2011 começou a dar indícios de desaceleração, a MRV Engenharia tem como meta quase dobrar de tamanho em termos de imóveis construídos até 2015, algo que, em um cenário mais otimista, pode acontecer antes.

Na defesa de que a combinação entre aumento de renda da população e mais crédito disponível ainda compõe o principal fundamento do setor, o presidente-executivo e fundador da construtora e incorporadora, Rubens Menin, vê como "fácil" o desafio de alcançar 70 mil unidades construídas em três anos ou menos.

"No início fazíamos 2 mil (unidades) por ano. Hoje estamos em 114 cidades, principalmente médias, onde não temos concorrência nenhuma; estamos mais consistentes", disse ele à Reuters, na quinta-feira. No ano passado, a empresa mineira atingiu cerca de 40 mil imóveis construídos.

A estimativa, entretanto, vai na contramão das projeções feitas por representantes do próprio setor que, após o avanço desenfreado visto entre 2008 e 2010, apontam para certa estagnação do mercado imobiliário doméstico.

Somado a isso, o desempenho da MRV no ano passado também poderia levar a alguma descrença quanto à meta ambiciosa. Em 2011, os lançamentos da companhia praticamente ficaram inalterados sobre o ano anterior.

O executivo, entretanto, que se orgulha de acompanhar de perto cada um dos mais de 300 canteiros de obras que possui no país, admite que a empresa está preparada para acelerar o ritmo de lançamentos rumo à marca de 70 mil, tanto via aumento do tamanho médio dos canteiros quanto por meio do banco de terrenos estimado em 18 bilhões de reais.

"Temos espaço para crescer apoiado em renda e crédito... o financiamento imobiliário é muito competitivo aqui", afirmou. "Com esses fundamentos, podemos chegar aos 70 mil (imóveis) em período mais curto que o previsto."
Mas, apesar do otimismo -algo alimentado inclusive por analistas, que frequentemente citam a MRV como a exceção positiva do setor-, Menin é parte de um segmento que, nas suas próprias palavras, não está imune ao cenário de crise mundial que inevitavelmente respinga no Brasil.

"O cenário é sombrio para os próximos anos, mas os fundamentos do setor são tão bons que ainda assim a perspectiva é positiva", disse. "Mas 2012 é o ano de decréscimo das construtoras por incapacidade financeira de investir em crescimento."

PRESSÃO DE CUSTOS MENOR

Após ter os resultados do primeiro trimestre afetados por uma maior pressão de custos, o que ocasionou margem bruta menor, a MRV caminha para a conclusão da primeira metade do ano de forma equilibrada.

Segundo o vice-presidente financeiro da empresa, Leonardo Corrêa, embora ainda esteja lidando com tal pressão, esta vem sendo cada vez menor, resultado, entre outras medidas, do reajuste de preços das unidades para cima e do ganho de produtividade nos canteiros.

"Os preços ainda estão dentro do nível normal... no restante do ano ficarão em linha com o INCC (Índice Nacional da Construção Civil)", disse Corrêa, se referindo ao aumento de preços maior praticado no primeiro trimestre para compensar os custos.

Nesse sentido, Menin garante que "o primeiro semestre funcionou exatamente como planejado", indicando que o segundo trimestre tende a compensar o desempenho do período anterior. "Ajustes sazonais de custos vão acontecer sempre, mas essa não é a tendência."

Ainda no quesito de preços, o executivo assinalou a necessidade de o governo ajustar o valor teto dos imóveis dentro do programa "Minha Casa, Minha Vida", fixado em 170 mil reais, uma crítica constante de agentes do setor.

"O programa precisa ser oxigenado porque esse teto atrapalha... acredito que o governo faça os acertos no curto prazo", disse Menin, lembrando que o atual valor teve impacto no desempenho de vendas da companhia, uma das mais atuantes no programa, no primeiro trimestre.

"Mesmo que o governo não faça os ajustes, vamos atingir o piso de 4,5 bilhões de reais em vendas este ano". A MRV estima vendas contratadas entre 4,5 bilhões e 5,5 bilhões de reais no fechado de 2012.

Fonte: Negócios - Reuters

RECURSO INOMINADO. CORRETOR DE IMÓVEIS. INTERMEDIAÇÃO. não CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO. venda a terceiros. DANO MORAL. INOCORRÊNCIA.


O corretor de imóveis só tem direito a receber sua remuneração caso seu trabalho resulte em compromisso entre vendedor e comprador, ainda que preliminar. 

Clique no link abaixo para ler o inteiro teor:
http://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/21642393/recurso-civel-71003272556-rs-tjrs/inteiro-teor
 

O QUE O HSBC ESPERA PARA SETE AÇÕES DO MERCADO IMOBILIÁRIO


O HSBC revisou as estimativas para 7 ações de empresas do setor imobiliário na Bovespa e o cenário pintado não é bonito. O setor enfrenta problemas estruturais e teve que pisar no freio e adiar novos lançamentos. Em 12 meses, o índice IMOB – que acompanha o setor – acumula uma desvalorização de 17%, enquanto o Ibovespa – principal índice da bolsa brasileira – cai 15%.
“As empresas passam por um momento negativo, e vemos poucas perspectivas de que os investidores queiram pagar antecipadamente por promessas de uma mudança na situação, que deixaram de se concretizar no passado”, destaca o analista Felipe Rodrigues, em relatório. “Elas responderam com reduções acentuadas nos lançamentos de projetos e instituindo medidas para ‘arrumar a casa’”, diz.
Ainda assim, Rodrigues afirma que mantém a opinião pessimista sobre o setor no curto prazo e que, apesar dos múltiplos baixos das empresas, uma elevação nas indicações para as ações tem que estar sincronizada a sinais mais claros de melhoria na execução dos projetos. Apenas a LPS Brasil e a BR Brokers, que atuam na intermediação das vendas, possuem recomendação equivalente a compra das ações.
“Continuamos a gostar da história das corretoras de imóveis (imobiliárias), apesar de ajustarmos nossas estimativas de crescimento no mercado secundário para níveis mais conservadores. Nossa opinião positiva sobre o segmento continua a se apoiar nos retornos de dois dígitos do fluxo de caixa livre da BR Brokers e da LPS”, ressalta. Confira a seguir as estimativas do HSBC para as empresas.
O HSBC explica que tem uma visão negativa em relação a uma proposta enviada pela Vinci Partners que visa capitalizar a empresa em 800 milhões de reais por meio de um bônus de subscrição. A proposta será votada em assembleia geral extraordinária marcada para julho.
“Já não temos expectativa de geração de caixa na PDG em 2012, e esperamos a continuidade dos resultados negativos no segundo trimestre”, ressalta. O preço-alvo foi reduzido drasticamente de 14 reais para 4 reais. A recomendação caiu de overweight (alocação acima da média) para neutra. Gafisa (GFSA3)
O banco explica que a empresa ainda precisa mostrar sinais mais claros de recuperação. “Entendemos que a Gafisa está tomando as medidas necessárias para garantir que a empresa atinja níveis de lucratividade superiores aos dos últimos anos. Contudo, ainda consideramos que sua alta alavancagem ainda é um obstáculo a esse objetivo”, explica Rodrigues.
Segundo ele, parece ser improvável uma recuperação na subsidiária Tenda, voltada para a baixa renda. A classificação neutra aos papéis foi reiterada, mas o preço-alvo foi tesourado de 10 reais para 3,50 reais. O valor sugere um potencial de valorização de 42%. 
O analista explica que os resultados recentes da Rossi foram beneficiados pelo ajuste nas operações por meio da venda de terrenos. “Excluindo esses efeitos, a margem líquida seria consideravelmente inferior”, constata. Para ele, apesar das iniciativas da empresa para conter as despesas, ainda existem riscos para a queda na margem bruta.
O preço-alvo foi reduzido de 17 reais para 6 reais. A recomendação continua em neutra. O valor estimado pelo HSBC está 28% acima do preço visto no fechamento da quinta-feira. 
Rodrigues afirma que depois de um primeiro trimestre decepcionante, a expectativa é de que a empresa reduza a própria estimativa (guidance) para a margem Ebitda (relação entre geração operacional de caixa e receita líquida) de 2012. O preço-alvo foi reduzido de 16 reais para 10 reais. A recomendação neutra foi mantida. 
O HSBC ressalta que a ação da Cyrela teve um desempenho acima da média dos pares em 2011 com um plano para realizar a construção dos empreendimentos por conta própria e reduzir o número de suas parcerias.
“Entretanto, a empresa ainda não está gerando retornos coerentes a seus níveis anteriores, e acreditamos não haver razão para pagar com antecedência pelos esforços de recuperação”, diz Rodrigues. O preço-alvo caiu de 20 reais para 18 reais. A classificação neutra foi mantida. 
Ao contrário das construtoras, o HSBC elevou a recomendação para os papéis da Lopes Brasil de neutra para overweight. O preço-alvo, contudo, foi revisado de 47 reais para 45 reais. “Aumentamos nossa estimativa para a participação da empresa no mercado secundário, com base nos números positivos recentes da Credipronto”, explica Rodrigues.
Apesar disso, a estimativa para geração operacional de caixa foi reduzida por conta de um cenário de alta nos custos, decorrente da integração das empresas adquiridas. “Também somos um pouco mais conservadores em nossa projeção de despesas gerais e administrativas do que o consenso”, afirma. 
O banco diminuiu a estimativa para o preço-alvo em 12 meses das ações da BR Brokers de 12 reais para 9 reais para refletir o ajuste para o crescimento mais lento das receitas e a menor participação no mercado secundário, implicando queda nas tarifas de crédito imobiliário, projeta Rodrigues.
“Mesmo depois de ajustarmos para um cenário mais difícil, ainda consideramos a empresa como nossa aposta preferida dentre as imobiliárias”, ressalta. A recomendação de alocação acima da média foi reiterada. 

Fonte: EXAME.com

quinta-feira, 28 de junho de 2012

HIPÓTESE DE BOLHA IMOBILIÁRIA É DESCARTADA POR FUNDOS E INCORPORADORAS

 Banco de Compensações Internacionais (BIS),
o banco central dos bancos centrais 

A hipótese de uma bolha imobiliária no Brasil foi descartada por executivos de incorporadoras, fundos de investimento e bancos, que se encontraram na capital paulista para debater as oportunidades e riscos do setor. As opiniões desses representantes do mercado vão na contramão do alerta feito nesta semana pelo Banco de Compensações Internacionais (BIS, na sigla em inglês), que apontou distorções no mercado brasileiro causadas pelo forte ciclo de alta no preço dos imóveis.
Na avaliação do diretor executivo da gestora de recursos GP Investiments, Antônio Ferreira, o Brasil não tem características que sinalizem a formação de uma bolha. Ferreira observa que a maioria dos negócios com imóveis no País é realizada por pessoas que buscam moradia e não ganhos com aluguel ou revenda, favorecendo a especulação, como ocorreu na bolha dos Estados Unidos.
Além disso, os financiamentos nos bancos privados brasileiros representam cerca de 55% do valor dos imóveis, o que indica um nível de endividamento moderado das famílias ante os EUA, onde esse valor chegava a 110%, comparou, durante encontro realizado pelo Centro de Tecnologia de Edificações (CTE) em São Paulo.
O diretor da GP também acredita que a escalada no preço dos imóveis está fundamentada na ampliação do total de consumidores capazes de adquirir uma casa própria nos últimos anos, beneficiados pela melhora da renda e da oferta de crédito. "O preço subiu, mas tem fundamento na demanda", afirmou Ferreira.
Na avaliação do diretor de Relações com Investidores da incorporadora Eztec, Emílio Fugazza, a escalada dos preços também está relacionada ao aumento dos custos para construção das habitações. "O preço subiu, mas as margens de lucro das empresas de construção caíram", disse, atribuindo o cenário à alta dos custos com mão de obra e terrenos.
A tendência é que o mercado imobiliário continuará em expansão e que o apetite dos bancos pelo crédito habitacional siga crescente, na opinião do gerente geral de crédito imobiliário do Banco do Brasil em São Paulo, Francisco Martinez. Segundo ele, o crédito imobiliário deve atingir o montante de R$ 1,3 trilhão até 2020 no País, o que significa sair de uma fatia equivalente a 5% do Produto Interno Bruto (PIB) atualmente para 16% nos próximos oito anos, patamar semelhante ao já verificado em países como Chile e México.
O executivo lembra que o Brasil tem um déficit de 7 milhões de moradias, verificado principalmente entre as classes de renda média e baixa, o que caracteriza uma demanda reprimida. "O sonho da casa própria continua em primeiro lugar na mente dos brasieiros. Isso explica a estratégia dos bancos de varejo em aumentar seus negócios de crédito imobiliário, que representam uma oportunidade importante de relacionamento de longo prazo com os clientes", disse.
Martinez frisou que o Banco do Brasil tem objetivo de assumir a segunda posição no mercado de crédito habitacional até 2014. Hoje, o banco tem 3,7% do mercado e ocupa a quinta posição. A Caixa Econômica Federal segue em primeiro lugar, com cerca de 70% do mercado.

Fonte: MSN Estadão

PRESIDENTE DA CAIXA DESCARTA HIPÓTESE DE CRISE NO MERCADO IMOBILIÁRIO

 Jorge Fontes Hereda

Durante a abertura do 84º Encontro Nacional da Indústria da Construção (Enic), o presidente da Caixa Econômica Federal (CEF), Jorge Fontes Hereda, rechaçou a hipótese de que o mercado imobiliário esteja vivenciando uma crise e reiterou que o banco contratará cerca de R$ 100 bilhões em crédito imobiliário neste ano. Em 2011, a quantia repassada foi de R$ 80 bilhões. "Na semana passada, a Caixa atingiu a marca de R$ 42 bilhões de crédito no ano, 30% a mais do que fez no ano passado no mesmo período. Esse será o melhor ano do crédito imobiliário", discursou Hereda.
O presidente comentou a redução da velocidade de vendas dos imóveis, mas disse que continua otimista, pois a atual realidade lhe permite afirmar que não há crise. "Estamos crescendo pouco menos de 50% e 60% que se crescia antes, porém, não conheço nenhum lugar no mundo que sustente crescimento nesse patamar", disse. "Crescer em torno de 35% ou 40% já é algo muito positivo."
No início do mês, a Caixa anunciou a ampliação dos prazos de pagamento do crédito habitacional de 30 para 35 anos e a redução dos juros para financiamento com recursos da caderneta de poupança. A nova taxa para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) é de 8,85%. Para clientes da Caixa, a taxa chega a 7,8%. Fora do sistema, o valor passa a ser de 9,9% para clientes em geral e 8,9% para os que possuem relacionamento com o banco.

Fonte: PINIweb

quarta-feira, 27 de junho de 2012

SALVADOR: LOUOS É QUESTIONADA PELO MINISTÉRIO PÚBLICO


A lei, que acaba de ser sancionada pelo Prefeito Joao Henrique (foto) apesar do  risco de responder a medidas judiciais, inclui emendas ao Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU), as quais estão sendo questionadas pelo Ministério Público Estadual (MP-BA).
De acordo com reportagem do jornal A Tarde “A LOUOS foi questionada judicialmente porque o texto aprovado pela Câmara de Vereadores contém emendas que alteram artigos do PDDU, o que não é legal, segundo o Ministério Público. Ainda segundo o órgão, a mudança só poderia ser feita diretamente no texto do PDDU e mediante a realização de audiências públicas e com aprovação no Conselho da Cidade, que, embora esteja previsto na lei, nunca foi posto em prática pela prefeitura.
Entre as emendas aprovadas, está a que reduz os poderes e representatividade do Conselho da Cidade e do Conselho Municipal do Meio Ambiente. Está sancionada também a ampliação do gabarito da orla marítima, permitindo a construção de prédios de até 27 pavimentos (54 metros) e permitindo que os edifícios exerçam sombreamento nas praias antes das 10
horas e a partir das 14 horas. Também virou lei a extinção do Parque Ecológico do Vale Encantado, área de reserva de mata atlântica, com um milhão de metros quadrados, localizada entre a Avenida Paralela e a orla; e a criação de nove perímetros destinados à construção de hotéis – do Lobato, no subúrbio ferroviário, a Itapuã”.

Clique no link abaixo e conheça a Nova  LOUOS de Salvador:
http://www.desenvolvimentourbano.salvador.ba.gov.br/lei8167_nova_louos/index.php

IMÓVEIS INADEQUADOS PARA DEFICIENTES DE LOCOMOÇÃO

terça-feira, 26 de junho de 2012

PROTESTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS


O artigo trata do protesto do contrato de locação quando decorre de descumprimento de quaisquer uma das cláusulas inerente ao locatário.

1.  Introdução:

A Lei 9492/1997, não faz qualquer objeção ao protesto do contrato de locação, já que se há uma dívida, pode este ser convertido em título líquido, certo e exigível e, por consequência pode ser levado a protesto.
Art. 1º Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida.
Numa interpretação teleológica ao artigo 1º da Lei 9492/2004, um contrato inadimplido seria sim, um documento de dívida, passível de ser levado a protesto.
A partir da leitura dos dispositivos legais acima elencados, tem-se que a melhor interpretação a ser adotada é aquela segundo a qual o legislador, quando estendeu para além dos títulos cambiários, a possibilidade de protesto de "outros documentos de dívida", teve a intenção de que fazê-lo também para abarcar os títulos executivos judiciais e extrajudiciais previstos no Código de Processo Civil e demais legislações suplementares, inserido, nessa hipótese, o contrato de locação, que encontra previsão na Lei 8245/1991.
O Código de Processo Civil elenca em seu artigo 585, os títulos ou documentos que se atribuem a qualidade de título executivos extrajudicial, para fins de execução de quantia certa. Ex: Qualquer documento particular que origine uma dívida, devidamente assinado pelo devedor e/ou por duas testemunhas.
Art. 585 - São Títulos Executivos Extrajudiciais:

I - a letra de câmbio, a nota promissória, a duplicata, a debênture e o cheque;

II - a escritura pública ou outro documento público assinado pelo devedor; o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas; o instrumento de transação referendado pelo Ministério Público, pela Defensoria Pública ou pelos advogados dos transatores;

III - os contratos de hipoteca, de penhor, de anticrese e de caução, bem como de seguro de vida e de acidentes pessoais de que resulte morte ou incapacidade;

IV - o crédito decorrente de foro, laudêmio, aluguel ou renda de imóvel, bem como encargo de condomínio desde que comprovado por contrato escrito;

V - o crédito de serventuário de justiça, de perito, de intérprete, ou de tradutor, quando as custas, emolumentos ou honorários forem aprovados por decisão judicial;

Vl - a certidão de dívida ativa da Fazenda Pública da União, Estado, Distrito Federal, Território e Município, correspondente aos créditos inscritos na forma da lei;

Vll - todos os demais títulos, a que, por disposição expressa, a lei atribuir força executiva.
Extraindo-se da redação do artigo 580 do CPC, que diante do inadimplemento do devedor, seja a execução instaurada para que ele satisfaça a obrigação certa, líquida e exigível, como determina o artigo 586 do citado diploma legal, consubstanciada em título executivo.
Verbaliza SÍLVIO DE SALVO VENOSA que:
"Em matéria cambial, o protesto é prova oficial e insubstituível da falta ou recusa, quer do aceite, quer do pagamento, [...]. Segundo a doutrina tradicional, o protesto é um ato formal com finalidade essencialmente probatória, uma vez que evidencia que o devedor não cumpriu a obrigação constante do título. Trata-se de ato jurídico em sentido estrito. O efeito probante do ato decorre exclusivamente da lei.
 Nesse diapasão, há de se levar em conta o novo protesto com finalidade especial. Essa modalidade de protesto é destinada a títulos e documento que a princípio não eram protestáveis, mas cujo protesto serve para atingir uma finalidade ou completar o sentido das obrigações no universo negocial. Em resumo, permitindo o legislador que outros documentos comprobatórios de obrigações e débitos em aberto sejam protestados, busca-se, por meio do ato jurídico do protesto, o aperfeiçoamento do princípio pacta sunt servanda. Nessa modalidade de protesto se incluem, entre outros, sentença com trânsito em julgado, contratos e outros débitos para fundamentar pedido de falência contra devedor comerciante (art. 10 da Lei de Falências)."(VENOSA, Sílvio de Salvo. O Protesto de Documentos de Dívida, in Novo Código Civil Interfaces no Ordenamento Jurídico Brasileiro, Coordenadora Giselda Maria Fernandes Novaes Hironaka, 1. ed. – Belo Horizonte: Editora Del Rey, 2004, ps. 124/125.)
Vale dizer que, qualquer documento que represente uma dívida e que esteja apto a uma ação judicial de cobrança (execução judicial) poderá ser objeto de protesto.

2. Do protesto do contrato locativo em decorrência de dívida

Pode-se dizer, que a partir das mudanças engendradas na parte de execução de títulos do Código de Processo Civil, todos os títulos executivos judiciais e extrajudiciais vislumbrados pela legislação processual poderão ser protestados.
Analisando o contrato de locação, que é claramente regido pelo princípio do pacta sunt servanda, em que é passível fixar-se disposições pertinente a locação, inclusive inserir despesas locativas, tais como água e esgoto, força e luz, impostos e taxas, contribuição condominial, além de multas e constituir em mora  em decorrência de infrações contratuais, que são créditos líquidos, certos e exigíveis.
Se for pela interpretação do legislador, há possibilidade de ser protestado o débito do aluguel, desde que seja apresentado o contrato de locação em sua via original.
Ressalte que, segundo o artigo 569, inciso II do Código Civil c/c artigo 23, inciso I da Lei 8245/1991, consiste no direito obrigacional por parte do locatário a pagar na data e lugar em que for ajustado o aluguel e encargos, dando cumprimento ao contrato; assim pelo fato de haver lugar para que a obrigação de pagar certa quantia esteja estipulada, subsiste ao credor o direito de cobrá-la, ainda que em protesto.
SÍLVIO DE SALVO VENOSA expõe que:
"[...] Desse modo, embora haja quem à primeira vista possa sufragar a opinião mais extensiva, o dispositivo do artigo 1º deve ser interpretado restritivamente no sentido de que o protesto é utilizável somente para os títulos cambiários e para os demais títulos executivos judiciais e extrajudiciais, que estão elencados nos arts. 584 e 585 do Código de Processo Civil. Desse modo, doravante, devem ser admitidos a protesto todo o rol elencado nesses dispositivos, entre outros, [...], crédito decorrente de aluguel ou renda de imóvel, [...], desde que comprovado por contrato escrito. Desse modo, por exemplo, o débito resultante da locação de imóvel, comprovado por contrato escrito, pode ser objeto de protesto, tanto quanto ao inquilino como quanto ao fiador, pois a fiança é modalidade de caução e se insere entre os títulos executivos extrajudiciais. [...]"(O Protesto de Documentos de Dívida, in Novo Código Civil Interfaces no Ordenamento Jurídico Brasileiro, Coordenadora Giselda Maria Fernandes Novaes Hironaka, 1. ed. – Belo Horizonte: Editora Del Rey, 2004, p. 125.)
Se é possível extrai do contrato de locação a certeza e a liquidez do crédito, pois a própria Lei de Locações assim o expressa, sendo desnecessário a sua inclusão no Código de Processo Civil, a partir do inserimento do inciso IV no artigo 585, segundo a exposição de motivos do Projeto de Lei 3252/2004 idealizada pelo Ministro da Justiça à época, Dr. Márcio Thomaz Bastos.
Exposa o citado autor (in, Palestra "O protesto do fiador e do inquilino sob o prisma da Lei nº 9.492/97", proferida no SECOVI-SP), que: “Desse modo, por exemplo, o débito resultante de locação do imóvel, comprovado por contrato escrito pode ser objeto de protesto, tanto quanto ao inquilino como quanto ao fiador, pois a fiança é modalidade de caução e se insere entre os títulos executivos extrajudiciais”.
Insta informar que, recentemente foi sancionada no Estado de São Paulo, a Lei 10700 de 29/12/2000, que prevê a possibilidade do registro de impontualidade de dívida locatícia, ou seja, permite ao locador, o direito de protesto do contrato de locação, quando este estiver o locatário e/ou fiador inadimplentes, bem como a inclusão do nome dos devedores nos cadastros restritivos de crédito.
Nestes termos, é o magistério exarado pelo magistrado VENÍCIO ANTÔNIO DE PAULA SALLES:
"A dicção legal é precisa e insuperável. Protestável para esta Lei Estadual, são todos os títulos considerados, pela legislação processual, como TÍTULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS”.
Consoante NELSON GODOY BASSIL DOWER (in, Curso Básico de Direito Processual Civil, 2ª ed., V.3, p. 74), "esse direito que tem o credor de provocar a execução é direito de agir, é a ação de execução, sempre baseada -repita-se- no título executivo e que nasce quando há o inadimplemento por parte do devedor, dando lugar ao processo executivo".
Encontra-se pacificado frente a doutrina, que os contratos de locação de imóveis, tais como cheques e notas promissórias, estes, passíveis de protesto, representam perfeitos títulos executivos extrajudiciais.
O mencionado processualista, comentando ementário transcrito pela RT 677/163, descreve que "na execução de aluguel, o título executivo extrajudicial não é o documento a que se refere o inc. II do art. 585, mas sim o crédito locatício comprovado por contrato escrito, revisto pelo inc.IV do mesmo artigo”.
Com amparo nos argumentos doutrinário acima expostos, pode-se dizer, que se leva a protesto é a dívida originária do descumprimento de uma das cláusulas constantes no contrato de locação.
Quanto a possibilidade de se protestar o fiador, juntamente, com o locatário, é possível, desde que a garantia fidejussória atribuída ao contrato, seja precedida de solidariedade pelo cumprimento da obrigação, com fulcro na disposição trazida pelo artigo 828, II do Código Civil, mediante cláusula expressa constante no Contrato de Locação.

3. Da divergência jurisprudencial quanto a matéria em análise

O TJSP, assim como o entendimento majoritária da 5ª Turma do STJ ao julgar o RMS 17400, com acórdão publicado no DJ-e em 3/11/2011, que teve o voto vencedor do Ministro Adilson Macabu, não pode ser protestado o contrato de locação, por ser título executivo extrajudicial, ficando vencida a Ministra-relatora Laurita Vaz, que com fulcro em outros precedentes desta Corte, entendia que: 
"... esta Corte Superior de Justiça possui jurisprudência remansosa no sentido de atribuir ao contrato de locação a natureza de título executivo extrajudicial ".
O aresto origina-se de Mandado de segurança oriundo do TJSP, que foi impetrado contra ato do Corregedor Geral de Justiça do Estado de São Paulo, que tornou sem efeito permissão concedida para protesto de contratos de locação aos Tabeliães de Protestos de Letras e Títulos da comarca da Capital, inclusive determinando o cancelamento daqueles que haviam sido lavrados durante a vigência da citada permissão, que por unanimidade foi negado o mandamus, sob o fundamento de que:
 “... expressamente não ficou estabelecido que o contrato de locação de imóvel deveria ser considerado como título executivo extrajudicial hábil a ser protestado, não se pode dizer que o ato praticado violou um direito da impetrante, sendo que foi dada uma interpretação viável ao assunto.
O entendimento externado pela 5ª Turma do STJ, não parece ser muito congruente, haja vista que a dívida, em caso de não pagamento da locação ou de seus encargos, pode ser contabilizada e, levado os cálculos como o boleto de cobrança ao ato de protesto desde que apresentado o contrato original.
Assim, pode-se dizer que é cabível o protesto do contrato de locação, até porque “O protesto, quando devido, é poderoso instrumento que possui o credor para compelir o devedor ao adimplemento da obrigação.
E o protesto será devido sempre que a obrigação reclamada for líquida, certa e exigível.
(...)
Se aos títulos de crédito, documentos particulares produzidos sem a chancela do Estado, oferece-se o protesto como forma de colocar o devedor em mora, ...
(...)
Contudo, além desses escopos, o protesto causa efeito negativo na vida do devedor recalcitrante. A publicidade específica, que causa a restrição ao crédito, leva o devedor a adimplir sua obrigação, tão logo quanto possível, para livrar-se da restrição creditícia.” (REsp 750805, rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ-e 16/6/2009).
Se a própria 3ª Turma do STJ admite até o protesto de sentença judicial, mais ainda se pode admitir o do Contrato de Locação, quando advier dívidas decorrentes de inadimplência, independentemente da interposição de procedimento judicial.
Logo, o locador de imóvel com locatário inadimplente poderá direcionar a protesto o contrato de locação vencido e não quitado.
A competência do protesto será o local de pagamento expresso no contrato, ou seja, a praça de pagamento. Na ausência deste, será adotado o critério do domicílio do devedor.
O locador terá a possibilidade de indicação a protesto apenas do locatário ou do locatário e do fiador.

4. Conclusão

Portanto, conclui-se que a dívida deixada em aberto no contrato de locação, se pode ser cobrada ou executada, possibilidade existe no protesto da mesma, eis que é originária de um contato, e reflexamente, cabível levar-se a protesto o contrato de locação.
O entendimento jurisprudencial da maioria da 5ª Turma do STJ se encontra equivocado, bem como do TJSP, até porque o julgador não pode inovar e nem dar a interpretação, que se encontra dissociada a lei.
A doutrina se perfilha tanto com o entendimento do legislador reformista do Código de Processo Civil, no que pertine aos títulos executivos, quanto ao legislador elaborador da Lei 9492/2004, que admite o protesto do contrato de locação, quando houver dívida oriunda de descumprimento de cláusula contratual.
Razão mais ainda assiste, aos defensores da corrente que admite o protesto do contrato de locação, até porque se é admissível a propositura da ação de despejo por falta de pagamento ou por descumprimento de quaisquer uma das cláusulas constante no contrato de locação, em que se pede o desalijo compulsório do inquilino devedor, dando-se ciência ao fiador.
Pontofinalizando, o protesto do contrato de locação, que é um título executivo extrajudicial, possuidor de força executória, sendo exigível, e a dívida decorrente de descumprimento deste, ser certa e líquida, pode ser realizada nos Cartórios de Protesto de Título, não podendo tais serventias se excusarem de fazê-lo, baseando-se em entendimento duvidoso e isolada de parte da 5ª Turma do STJ. (Grifo nosso)

Autor: Dr. Márcio Antonio Alves
Áreas de Atuação: Direito Civil, Direito do Consumidor, Direito do Trabalho, Direito Previdenciário, Defesa do Consumidor. 
Fonte: meuadvogado.com.br

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segunda-feira, 25 de junho de 2012

PROTEÇÃO DO BEM DE FAMÍLIA PODE SER AFASTADA EM CASO DE ESVAZIAMENTO DE PATRIMÔNIO



Caso ocorra esvaziamento do patrimônio do devedor em ofensa ao princípio da boa-fé, a impenhorabilidade do imóvel ocupado pela família pode ser afastada. A Terceira Turma do STJ adotou essa posição em recurso movido por sócio de uma construtora contra julgado do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ). A Turma, de forma unânime, negou o recurso do sócio.
O recurso refere-se à ação de execução ajuizada em 1995 por consumidor que entrou num plano de aquisição de imóvel ainda na planta, a ser construído pela empresa. Porém, mesmo após o pagamento de parte substancial do valor do apartamento, as obras não foram iniciadas. Verificou-se que a construtora havia alienado seu patrimônio e não teria como cumprir o contrato. Em 2011, foi pedida a desconsideração da personalidade jurídica da empresa, de modo que a obrigação pudesse ser cumprida com o patrimônio pessoal dos sócios.
Após a desconsideração, o imóvel residencial de um dos sócios foi penhorado. Essa penhora foi impugnada pelo empresário sob o argumento que se trata de bem de família, único que teria para residir. Entretanto, o TJRJ considerou que houve esvaziamento patrimonial, com a intenção de evitar a quitação do débito. Também considerou que a parte não conseguiu afastar a presunção de fraude à execução. 

Princípio da boa-fé
Houve então o recurso ao STJ, com a alegação de ofensa ao artigo 3º da Lei 8.009/90, que estabelece ser impenhorável o bem de família. Segundo a defesa, o artigo estende a impenhorabilidade contra débitos trabalhistas, fiscais e de execução civil. Também invocou o artigo 593 do Código de Processo Civil (CPC), que define a alienação ou oneração de bens como fraude de execução se há ação pendente sobre eles.  
Todavia, a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, afirmou que nenhuma norma do sistema jurídico pode ser entendida apartada do princípio da boa-fé. Permitir que uma clara fraude seja perpetrada sob a sombra de uma disposição legal protetiva implica, ao mesmo tempo, promover injustiça na situação concreta e enfraquecer, de maneira global, o sistema de especial proteção objetivado pelo legislador, afirmou. Ela destacou que o consumidor tentou adquirir sua moradia de boa-fé e, mais de 15 anos depois, ainda não havia recuperado o valor investido.
Nancy Andrighi também observou que, segundo os autos, o consumidor estaria inadimplente e correndo risco de perder o imóvel em que reside com sua família. Há, portanto o interesse de duas famílias em conflito, não sendo razoável que se proteja a do devedor que vem obrando contra o direito, de má-fé, asseverou. Para a ministra, quando o sócio da construtora alienou seus bens, exceto o imóvel em que residia, durante o curso do processo, houve não só fraude à execução mas também à Lei 8.009/90. Na visão da magistrada, houve abuso do direito, que deve ser reprimido.
Por fim, ela refutou o argumento de que as alienações ocorreram antes do decreto de desconsideração da personalidade jurídica e, portanto, seriam legais. A ministra apontou que, desde o processo de conhecimento, a desconsideração já fora deferida e o patrimônio pessoal do sócio já estava vinculado à satisfação do crédito do consumidor.

Fonte:Notícias JurysWay