terça-feira, 31 de julho de 2012

SABER DIREITO: NULIDADE NO LANÇAMENTO DO IPTU NO CASO DE ERRO NA METRAGEM DO IMÓVEL


Com a nulidade do lançamento tributário, nulas são as certidões de divida ativa posteriores, bem como as execuções fiscais ajuizadas, o parcelamento e a ação de regresso porventura ajuizada.

I. INTRODUÇÃO

Prática comum do fisco – e a abundância de casos quase análogos ao que ensejou a criação deste artigo confirma este fato – é lançar o imposto predial e territorial urbano com flagrante equívoco no que tange à metragem utilizada para fins de determinação do valor venal do bem, isto é a base de cálculo do imposto sub occulis, gerando gritante nulidade que, por sua vez, enseja o ajuizamento de medida visando à restituição de valores pagos a maior, muitas vezes de monta bastante considerável.
O intento deste artigo é trazer a ciência de quem aprouver as razões jurídicas que fundamentam a devolução, bem como a abordagem jurisprudencial da quaestio que, muito embora já tenha sido há muito solucionada por polida doutrina, pende de análise jurisprudencial mais profunda – como todo e qualquer tema mais elaborado.
Ressalte-se que o erro na metragem, para fins de possibilidade de postulação de nulidade de lançamento, deve advir de caso em que não se poderia exigir do fisco que efetivamente soubesse do equívoco, como por exemplo, quando o valor equivocado coincidir com aquele do Registro de Imóveis. Caberia então ao contribuinte retificá-lo. Ocorre que, normalmente, o contribuinte não só retifica a metragem por meio de processo administrativo próprio, em alguns casos através de processo judicial, como também o faz no registro de imóveis, inclusive noticiando a prefeitura de tal mudança. Inobstante os esforços do contribuinte, a Prefeitura continua a cobrar o IPTU com base em metragem a maior. E é ai que se encaixa a arguição que se segue.

II. LEGITIMIDADE

Comecemos com a legitimidade ativa junto à Administração Pública e ao próprio Judiciário. Por óbvio que o contribuinte direto é legitimo não só para questionar administrativamente o lançamento, como também para impugná-lo junto ao Judiciário, mas, quando se leva em conta que a maioria dos imóveis de grande valor possuem propriedade condominial, um problema surge. E se apenas um dos proprietários efetuou o pagamento de tributo in quaestio? E se não pagou, mas efetuou parcelamento?

A resposta é simples, quando se leva em conta o art. 124, inciso I, do Código Tributário Nacional, o qual apregoa ser solidária a responsabilidade dos co-proprietários pelo pagamento do IPTU, a significar que o Município poderá reclamar o pagamento de um ou de todos os condôminos, confira-se:
Art. 124 - São solidariamente obrigadas:
I - as pessoas que tenham interesse comum na situação que constitua o fato gerador da obrigação principal;
Ora, aplica-se o raciocínio inverso, talvez pelo sempre adaptável jargão in dúbio – neste caso – pro contribuinte. Explicando: se é possível ao fisco de qualquer um dos proprietários cobrar, certamente que este, “vitima” da possibilidade coercitiva do fisco pode postular certa nulidade, evitando assim que sobre ele recaia cobrança indevida ou ainda ação de regresso. E não podia ser diferente, afinal há nexo causal entre a propriedade do bem imóvel a incidência do tributo (data vênia pela obviedade), sendo o fato gerador, fato imponível ou fato jurídico tributário (dependendo de que estrela da constelação de tributaristas se permite brilhar mais) do IPTU “ser proprietário de bem imóvel”.

III. DO LANÇAMENTO

Passemos então ao real cerne do presente trabalho.
Sendo a definição de “lançamento tributário” matéria inerente não só a seara do Direito Tributário e Financeiro, mas também do Direito Administrativo, evidentemente que há celeuma doutrinária acerca de tal conceito.
A doutrina e a parte majoritária da jurisprudência tem entendido o lançamento como ato jurídico administrativo, mesmo em contraponto ao CTN que o define, em sua linguagem leiga (admitida no próprio CTN, art.4[1]), como procedimento, conforme art. 142[2]. Neste sentido, eminente Paulo de Barros Carvalho[3] leciona Salomonicamente:
“Lançamento tributário é o ato jurídico administrativo, da categoria dos simples, constitutivos e vinculados, mediante o qual se insere na ordem jurídica brasileira uma norma individual e concreta, que tem como antecedente o fato jurídico tributário e, como consequente, a formalização do vínculo obrigacional, pela individualização dos sujeitos ativo e passivo, a determinação do objeto da prestação, formado pela base de cálculo e correspondente alíquota, bem como pelo estabelecimento dos termos espaço-temporais em que o crédito há de ser exigido”
Portanto, na ilustríssima e jurisprudencialmente (STJ[4]) aplicada definição de lançamento tributário de Paulo de Barros Carvalho, o antecedente do lançamento é o fato jurídico-tributário e o consequente a determinação do objeto da prestação pela base de cálculo e da alíquota aplicável, isto é, a base de cálculo em sua função objetiva sob a qual incide a alíquota de lei, apontado, por fim, o quantum debeatur.
Deve o lançamento, neste mote, formalizar a quantia em que monta o débito tributário, bem como sua razão de ser. Aqui certa ressalva se faz necessária.
Temos três principais teorias acerca de lançamento tributário que são bastante pertinentes. A primeira delas, coroada por Rubens Gomes de Souza e, portanto, pelo CTN, afirma que o lançamento vai criar o crédito tributário, não sendo relevante a prática do fato jurídico tributário. A segunda, trazida à discussão eminentemente pelo sábio Roque Antonio Carraza e por Horvath, afirma que o lançamento formalizará o crédito, eivando-o de exigibilidade. Por último e por sempre mais polêmico, Paulo de Barros Carvalho busca em Habermas uma solução única ao trazer a diferenciação entre fato e evento, sendo este ultimo irrelevante para o Ordenamento e o primeiro redigido em linguagem técnica e específica, portanto legível no plano de existência jurídico. Ilustrando: dirigir sem cinto de segurança não enseja sanção alguma se de tal não for lavrado auto de infração pela autoridade competente, sendo tal conduta um mero evento, sem relevância qualquer para o ordenamento jurídico. Tal actio só vira a produzir efeitos – e, portanto a existir – no plano jurídico caso seja traduzido em linguagem técnica própria, num ato específico, isto é, no auto de infração. Trazendo a analogia para o objeto sub occulis, conclui-se que o lançamento vai transformar um evento, por exemplo, importar mercadorias, em um fato que será jurídico e tributável.
No caso que se pretende discutir – nulidade do lançamento do IPTU por erro na metragem - a mácula se encontra na formação inerente da base de cálculo que, no caso do IPTU, é o valor venal do imóvel. A prefeitura de Curitiba, por exemplo, no uso de suas atribuições administrativas, utiliza a seguinte fórmula: o valor venal do imóvel é igual ao preço do metro quadrado constante da Planta Genérica de Valores, multiplicado pela quantidade de m² do referido imóvel. Havendo equivoco em algum dos fatores da fórmula, o resultado estará maculado pelo mesmo vício, bem como todos os atos subsequentes de formação da relação jurídico-tributária: o lançamento, a certidão de divida ativa, o ajuizamento da execução, o parcelamento.
Primaz se faz reportar-se ao que leciona, novamente, o tributarista Paulo de Barros Carvalho, confira-se:
“Por outro lado, a determinação da base de cálculo e da alíquota aplicável são atividades jurídicas imprescindíveis à operação material que define a compostura numérica do crédito tributário(...)o administrador público, a quem compete a realização do ato do lançamento, haverá de procurar, no contexto da lei adequada, os critérios para medir a intensidade do fato jurídico-tributário – base de cálculo – e, em seguida, buscar também a alíquota correspondente, determinando-a” [5]
Portanto, havendo erro na construção da base de cálculo, haverá nulidade no lançamento e, por conseguinte, a inexigibilidade do crédito tributário.
Em suma, o fundamento jurídico da presente arguição é simples: o erro na metragem contamina fatalmente toda a construção do crédito que se torna, no fim das contas, inexigível. Isso porque, quando da subsunção do fato à norma que formará a referida relação jurídico-tributária, são três os pontos principais para a aplicação eficaz da regra-matriz de incidência: a hipótese de incidência (positivamente determinada), fato imponível (que é a conduta no mundo fático que enseja a incidência de tributo: ser proprietário de bem imóvel na zona urbana de determinado município) e a base de cálculo sobre a qual incidirá uma alíquota. Assim sendo, cai por terra toda a constituição do crédito tributário levado a cabo pelo Município, sendo evidente a sua nulidade.
Nesse sentido, há vastidão jurisprudencial:
Não desconheço que as certidões de dívida ativa executadas preenchem os requisitos formais arrolados na legislação pertinente, qual seja: artigo 202 do CTN e artigo 2º, §§ 5ºe 6º, da LEF.Lado outro, a presunção de certeza e liquidez da CDA é descrita no artigo 204, do CTN.Entretanto, pode o sujeito passivo da obrigação tributária ou terceiro a que lhe aproveite elidir a mencionada presunção por prova inequívoca.Na demanda em questão, tal prova foi produzida pelo embargante.Pelas peças transladadas aos autos, conclui-se que houve ação anulatória precedente visando justamente a declaração da nulidade dos lançamentos relativos ao IPTU, com fundamento na existência de erro na base de cálculo, uma vez que a área do imóvel estaria sendo considerada como de 1250m² ao passo que a verdadeira área é de apenas 652m². O alegado erro foi reconhecido em primeira instância (fl. 47/50), em sentença que determinou a retificação da área, para que os lançamentos futuros observem a área correta. Naquela decisão, houve a condenação no Município na repetição de todos os valores pagos em excesso (10 de julho 2007). O acórdão proferido pela douta 6ª Câmara Cível do TJMG reformou em parte a sentença da anulatório,"apenas quanto à devolução de pagamento indevido"(fl. 52/61).
Desse modo, inconteste a nulidade do lançamento que baseou a inscrição da dívida executada nas certidões de dívida ativa, retirando das mesmas o atributo disposto no artigo 204, do CTN e autorizando o acolhimento dos embargos de devedor para declarar nulos os títulos executivos, extinguindo-se o feito.
A decisão da ação anulatória foi confirmada em grau recursal em 27/05/2008, não havendo nos autos menção à interposição de qualquer outro recurso (REsp ou RE), nem mesmo de embargos de declaração. Inclusive, consta do site do TJMG que os autos foram enviados à Comarca de origem aos16/017/2009(http://www.tjmg.jus.br/jurídico/sf/procresultado2.jsp?listaProcessos=10024060780244001). De todo modo, eventual recurso não seria recebido com efeito suspensivo, descabendo delongar a apreciação acerca da nulidade.
Inclusive o próprio Município não nega a divergência entre as áreas do imóvel tributado, apenas afirma o direito de proceder a revisão do lançamento e substituir a certidão de dívida ativa nos próprios autos da execução.
Nesse sentido, considero que a observação constante do acórdão relativo à ação anulatória acerca do fato de que "o lançamento tributário, ato administrativo composto de vários elementos informativos, não correspondendo qualquer deles à realidade concreta, ocorreu nulidade do ato em si, sendo, no caso, a revisão a forma própria de retificação", não tem o condão de conferir razão à pretensão do Município de prosseguimento da execução fiscal.
Obviamente que a retificação da área do imóvel não isenta o proprietário deste do pagamento do IPTU calculado sobre a metragem correta durante todos os anos em que foi verificado o equívoco desde que respeitado o prazo decadencial. In casu, contudo, a execução está despida de título executivo, uma vez que as certidões de dívida ativa estão eivadas de nulidade em razão da nulidade dos lançamentos que a precederam. O equívoco verificado na ação anulatória não trata de mero erro material ou formal do título, mas de necessidade de alteração do próprio lançamento, não autorizando a aplicação do disposto no artigo 203, do CTN. (TJ/MG, APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.08.136964-7/001, Relator do Acórdão:ARMANDO FREIRE -Data do Julgamento:29/09/2009) (g.n.)
Conforme afirmado, porém com maior e esperada sapiência, decidiu o Egrégio Sodalício Mineiro no sentido de afirmar que, nos casos em que há erro na metragem para fins de cálculo de IPTU, “a execução está despida de título executivo, uma vez que as certidões de dívida ativa estão eivadas de nulidade em razão da nulidade dos lançamentos que a precederam. O equívoco verificado na ação anulatória não trata de mero erro material ou formal do título, mas de necessidade de alteração do próprio lançamento, não autorizando a aplicação do disposto no artigo 203, do CTN”.
E novamente a jurisprudência ressoa em concordância:
IPTU- Ação anulatória de lançamento tributário - Apelação
- Sentença que anulou o primeiro lançamento e proclamou a validade do segundo - Retificação ex officio, pelo Município, do lançamento fiscal, em atendimento a pedido administrativo formulado pela apelada CERCEAMENTO DE DEFESA Inocorrência - Reconhecimento do pedido da autora, pelo Município Não dependem de prova os fatos admitidos como incontroversos - Inteligência do art. 334, III, CPC Recursos não providos.
É apelação de sentença que julgou procedente Ação Anulatória de Lançamento Tributário, para declarar a nulidade do primeiro lançamento do IPTU incidente sobre imóvel da apelada, do exercício de 2000, por inexigível o crédito, permanecendo válido o segundo lançamento emitido, “ex officio”, pelo Município.
(...)
 Por arremate, na sentença, o Juízo se reporta, para a procedência da ação, não só à prova pericial emprestada, mas sim ao reconhecimento do pedido pelo próprio apelado, apenas referindo-se à prova pericial como estando de acordo com esse reconhecimento. No mérito, atendendo ao pedido formulado pela apelada, na via administrativa, o apelante corrigiu o lançamento do IPTU incidente sobre imóvel de sua propriedade, para o exercício de 2000 (fls. 77), após o ajuizamento da presente ação.Assim, no cálculo do primeiro lançamento (fls. 25), o imóvel foi enquadrado no padrão “4-C”, tendo sido usado o ano de 1986, como “fator de obsolescência” e no cálculo do segundo lançamento passou a ser enquadrado no padrão “4-B”, considerando-se como “fator de obsolescência” o ano de 1984 (fls. 77), de acordo com a Lei municipal 10.235/86. Em conseqüência, o valor do imposto passou de R$ 15.212,54 para R$ 10.251,80, e a sentença (fls. 204/210) anulou o primeiro lançamento, proclamando a validade do segundo. Entretanto, apesar de ter reconhecido implicitamente o erro no cálculo do primeiro lançamento, o Município apela, de forma contraditória, defendendo os fundamentos antes usados e, pior, com insólitos argumentos como “pouco importa que os critérios de avaliação não tenham sido corretamente aplicados, mas sim, que o valor venal apurado esteja de conformidade com o real valor de mercado do imóvel” (sic) (fls. 217). De qualquer forma, não há como acolher os recursos.
Posto isto, nega-se provimento aos recursos, oficial e voluntário.(TJ/SP, 17/11/2011, Apelação nº 0041023-92.2001.8.26.0000)(g.n)
E por fim:
TRIBUTÁRIO -IPTU -LANÇAMENTO -NULIDADE RECONHECIDA -ERRO NA METRAGEM DO IMÓVEL CONSTATADO POR LAUDO PERICIAL -MAJORAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO PELA APLICAÇÃO DA PLANTA GENÉRICA DE VALORES APROVADA POR DECRETO -ELEVAÇÃO ACIMA DE ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA -PRETENDIDA VULNERAÇÃO AOS ARTIGOS 33 E 97, AMBOS DO CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL -RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.3397CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL- Se em ambas as instâncias a nulidade dos lançamentos efetivados pelo Fisco, derivaram do conjunto probatório trazido por meio de laudo técnico, não cabe a este Sodalício repisar na matéria probatória, consoante, aliás, já sedimentado por meio da Súmula n. 7.- Conforme já se pronunciou este Sodalício, é vedado ao Executivo, "por mero Decreto, atualizar o valor venal dos imóveis sobre os quais incide o IPTU, com base em uma tabela (Planta de Valores), ultrapassando, sensivelmente, a correção monetária a que estava autorizado a efetivar, por via de ato administrativo" (RESP n. 31.022-RS, Rel. Min. Demócrito Reinaldo, in DJ de 16.08.93).- Recurso especial não conhecido. Decisão unânime.(STJ, Relator: Ministro FRANCIULLI NETTO, Data de Julgamento: 03/05/2001, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJ 13/08/2001 p. 86LEXSTJ vol. 147 p. 95)(g.n.)
O STJ há muito vem decidindo desta forma:
"PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO - EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL - IPTU E TAXAS - LANÇAMENTO EFETUADO SOBRE ÁREA À MAIOR - NULIDADE - SUBSTITUIÇÃO DA CERTIDÃO DE DÍVIDA ATIVA - IMPOSSIBILIDADE - INEXISTÊNCIA DE SIMPLES ERRO MATERIAL APEL. N° 618 326 5/7-00 (1 071 462-6) - MOGI DAS CRUZES - VOTO 3805 - TJ 41 0035 PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO - FORMAL PASSÍVEL DE COR R E ÇÃO - LEI 6 830/80, ART 2o, PARÁGRAFO 8º e CTN - VIOLAÇÃO AO ART 203 DO CTN NÃO CONFIGURADA -PREQUESTIONAMENTO AUSENTE - SÚMULAS 282 E 356 STF- Inadmissível a substituição de CDA referente à cobrança de IPTU e Taxas lançados sobre área a maior, por isso que não se trata de simples correção de erro material ou formal do título executivo, mas de modificação do próprio lançamento, com alteração do valor do débito, o que não guarda apoio no art 2o, § 8º da Lei 6.830/80 - Se o Tribunal sequer ventilou o preceito da lei tributária inquinado de contrariado pelo recorrente e não foram opostos os cabíveis embargos de declaração suscitando a sua apreciação, carece o apelo do prequestionamento. Requisito indispensável à sua admissibilidade- Recurso não c o n h e c i d o '" (Superior Tribunal de Justiça, 2aTurma, REsp n° 87768/SP. Relator Ministro Francisco Peçanha Martins, j . 03.10 2000,DJU 27.11.2000, pág. 150).

IV. DOS EFEITOS DA NULIDADE ABSOLUTA DO LANÇAMENTO

Ab initio, se faz evidente a necessidade de diferenciar os requisitos do lançamento tributário e o que advém da ausência destes, bem como dos pressupostos do lançamento tributário e o no que acarreta a falta de um desses últimos.
Partindo dessa compreensão, poderemos, então, conceituar os elementos do ato de lançamento, visto este como ato procedimental, já que inserido no iter da tributação:
a) Requisitos: compreendem um conjunto de formalidades legais cuja observância integra a própria formação do ato de lançamento em si, ou seja, integra sua estrutura normativa executiva, contribuindo dessa forma para a sua validade.
b) Pressupostos: compreendem um conjunto de formalidades legais (atos jurídicos e outras formalidades) cuja observância deva necessariamente anteceder a realização do ato de lançamento, contribuindo dessa forma para sua validade.
Portanto, os requisitos do lançamento tributário são aqueles relacionados eminentemente com os tijolos basilares do próprio ato administrativo, como por exemplo, a relação-jurídico tributária em si. Já os pressupostos do lançamento se remetem a formalidades legais convalidáveis, como por exemplo, o nome do sujeito passivo da relação, o endereço e demais formalidades.
Destarte, constata-se que um vício nos requisitos do lançamento torna-o absolutamente nulo e um nos seus pressupostos, torna-o anulável.
Nesse sentido, a Doutrina de Raimundo de Albuquerque é pontual:
Enquanto a nulidade (nulidade absoluta) se encontra entre os requisitos do ato, a anulabilidade (nulidade relativa) encontra-se entre os pressupostos de constituição desse mesmo ato. Isso porque, com fulcro na lei (LPA) e na doutrina aqui exposta, o ato expedido com vicio nos pressupostos é, em princípio, convalidavel, ou seja, pode ser praticado sem o vicio anterior. Ademais, no caso de vícios quanto aos requisitos, o mesmo ato não pode ser repraticado sem que se reproduza a invalidade pretérita. Neste caso, a superação da invalidade somente seria possível mediante realização de ato com conteúdo diverso em relação aquele onde se achasse a imperfeição, ou seja, de um outro ato, por isso se falar em nulidade de caráter absoluto. [6]
Ora, não há como se convalidar o lançamento quando da utilização de metragem equivocada, eis que, conforme já exposto, o equívoco encontra-se no consequente da relação jurídico-tributária, isto é, no seu aspecto quantitativo. Se a função principal do lançamento tributário é tornar líquido o crédito, um equivoco neste sentido macula irreparavelmente o ato administrativo in quaestio.
Novamente o d. expert nos ilumina com sua sã Doutrina:
A determinação da exigência fiscal quer significar a fixação do montante do credito tributário formalizado, o que demanda a fixação da base de cálculo e da alíquota. Por esse requisito implementa-se função cardeal do lançamento, que é a de tornar liquido o credito tributário com relação ao quantum debeatur. A falta de explicitação da base de cálculo ou da alíquota na peça veicular do lançamento atenta contra o critério quantitativo da norma jurídica tributária, sendo motivo bastante para inquinar o ato administrativo de modo inevitável. [7]
Tanto a ausência como o equívoco reconhecido no estabelecimento da base de cálculo são suficientes para eivar de insanável nulidade o lançamento, eis que contaminam as estruturas basilares da exigibilidade e liquidez do crédito tributário: a relação jurídico-tributária, mais especificamente em seu critério quantitativo.
Nesse sentido, todas as jurisprudências já juntadas a presente peça confirmam a tese, somando-se ainda muitas outras. Confira-se:
"IPTU. Valor de mercado. Perícia que demonstra que a ré utilizou base de cálculo que não corresponde a realidade imobiliária, tomando valor superior ao real valor de mercado dos bens. Correta a sentença que anula os lançamentos do IPTU, exercícios de 1995 a 1997.Recurso voluntário e reexame necessário não-providos" (TJSP, 14ª Câmara de Direito Público, Apelação Com Revisão 7571655600, Guarujá, Rel. Des. Marcondes Machado, j. 2 9/05/2008)
E novamente:
(...) houve ação anulatória precedente visando justamente a declaração da nulidade dos lançamentos relativos ao IPTU, com fundamento na existência de erro na base de cálculo, uma vez que a área do imóvel estaria sendo considerada como de 1250m² ao passo que a verdadeira área é de apenas 652m². O alegado erro foi reconhecido em primeira instância (fl. 47/50), em sentença que determinou a retificação da área, para que os lançamentos futuros observem a área correta.
(...)
O equívoco verificado na ação anulatória não trata de mero erro material ou formal do título, mas de necessidade de alteração do próprio lançamento, não autorizando a aplicação do disposto no artigo 203, do CTN. (TJ/MG, APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.08.136964-7/001, Relator do Acórdão:ARMANDO REIRE Data do Julgamento:29/09/2009) (g.n.)
Ademais, que não se fale em retificação do lançamento, eis que, conforme já explicitado, a nulidade nos requisitos do lançamento é erro de constituição de direito. Isto por que pressupõe o lançamento tributário a constituição correta da relação jurídico-tributária em seu antecedente e consequente, sendo este ultimo, no caso em baila, eivado de macula, afinal o erro na base de cálculo do tributo torna-o efetivamente inexigível e ilíquido, sendo essas as reais funções cardeais do ato administrativo denominado lançamento tributário.[8]
Por fim, o art. 145 do CTN consagra o princípio da inalterabilidade do lançamento, regularmente notificado ao sujeito passivo. Portanto, em princípio, ele se torna definitivo com a notificação regular, não podendo mais ser alterado pela autoridade administrativa, exceto nas hipóteses arroladas no referido artigo.
Que não se fale então em mero erro de fato ou material quanto a constituição da relação jurídico-tributária que, embora em seu antecedente esteja correta, a mesma demonstra em seu consequente, parte essencial da referida relação, nulidade insanável.
Ante a todo o exposto, se faz evidente qual o efeito da nulidade absoluta no lançamento tributário: todo o ato é nulo, devendo ser feito outro lançamento com os valores devidos para que, então, o postulante possa, de fato, efetuar o devido pagamento em seu “constitucional direito de pagar tributos” tão postulado pela doutrina, digamos, mais fazendária.
Em suma: se evidenciado a formação equivocada do critério quantitativo da base de cálculo, salta aos olhos a nulidade do lançamento tributário, a nulidade das CDAs, a nulidade das execuções fiscais interpostas e demais atos subsequentes, realizados ou não pelo fisco.
Os próprios ementários já juntados a presente peça evidenciam o que decorrerá quando da declaração de nulidade dos referidos lançamentos.
APELAÇÕES CÍVEIS. PRINCIPAL E ADESIVA. TRIBUTÁRIO. IPTU. CERTIDÃO DE DÍVIDA ATIVA. PRESUNÇÃO DE CERTEZA E LIQÜIDEZ. PRESENÇA DOS REQUISITOS FORMAIS. NULIDADE DO LANÇAMENTO RECONHECIDA EM AÇÃO ANULATÓRIA. VÍCIO NAS CDA'S. SUBSTITUIÇÃO. ARTIGO 203, DO CTN. IMPOSSIBILIDADE. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA DO EMBARGANTE. ARTIGO 574, DO CPC. ARTIGO 940, DOCC. VIA INADEQUADA. AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. CONFIRMAÇÃO DA SENTENÇA.203CTN574CPC940A Certidão de Dívida Ativa goza de presunção de certeza e liquidez, nos termos do artigo 204, do CTN. Todavia, tal presunção pode ser ilidida por prova inequívoca. Demonstrando o embargante que o lançamento do IPTU foi declarado nulo por erro na metragem do imóvel tributado, em decisão proferida em ação anulatória confirmada na instância recursal, comprovada está a nulidade dos títulos baseados nos lançamentos tidos como viciados. Consoante precedentes do Superior Tribunal de Justiça a substituição da CDA até a decisão de primeira instância (artigo 203, do CTN) só é possível em se tratando de erro material ou formal. Os embargos à execução fiscal não são sede própria ao pleito indenizatório pelo contribuinte. Ademais, não restando provada a má-fé da Fazenda Pública não há falar na indenização prevista no artigo 940, do Código Civil.204CTN203CTN940Código Civil (TJ/MG, Relator: ARMANDO FREIRE, Data de Julgamento: 29/09/2009, Data de Publicação: 27/10/2009)(g.n.)
E prossegue o emérito julgador:
Não desconheço que as certidões de dívida ativa executadas preenchem os requisitos formais arrolados na legislação pertinente, qual seja: artigo 202 do CTN e artigo 2º, §§ 5ºe 6º, da LEF.Lado outro, a presunção de certeza e liquidez da CDA é descrita no artigo 204, do CTN.Entretanto, pode o sujeito passivo da obrigação tributária ou terceiro a que lhe aproveite pode elidir a mencionada presunção por prova inequívoca.Na demanda em questão, tal prova foi produzida pelo embargante.Pelas peças transladadas aos autos, conclui-se que houve ação anulatória precedente visando justamente a declaração da nulidade dos lançamentos relativos ao IPTU, com fundamento na existência de erro na base de cálculo, uma vez que a área do imóvel estaria sendo considerada como de 1250m² ao passo que a verdadeira área é de apenas 652m². O alegado erro foi reconhecido em primeira instância (fl. 47/50), em sentença que determinou a retificação da área, para que os lançamentos futuros observem a área correta. Naquela decisão, houve a condenação no Município na repetição de todos os valores pagos em excesso (10 de julho 2007). O acórdão proferido pela douta 6ª Câmara Cível do TJMG reformou em parte a sentença da anulatório,"apenas quanto à devolução de pagamento indevido"(fl. 52/61).
Desse modo, inconteste a nulidade do lançamento que baseou a inscrição da dívida executada nas certidões de dívida ativa, retirando das mesmas o atributo dispostos no artigo 204, do CTN e autorizando o acolhimento dos embargos de devedor para declarar nulos os títulos executivos, extinguindo-se o feito.
A decisão da ação anulatória foi confirmada em grau recursal em 27/05/2008, não havendo nos autos menção à interposição de qualquer outro recurso (REsp ou RE), nem mesmo de embargos de declaração. Inclusive, consta do site do TJMG que os autos foram enviados à Comarca de origem aos16/017/2009(http://www.tjmg.jus.br/jurídico/sf/procresultado2.jsp?listaProcessos=10024060780244001). De todo modo, eventual recurso não seria recebido com efeito suspensivo, descabendo delongar a apreciação acerca da nulidade.
Inclusive o próprio Município não nega a divergência entre as áreas do imóvel tributado, apenas afirma o direito de proceder a revisão do lançamento e substituir a certidão de dívida ativa nos próprios autos da execução.
Nesse sentido, considero que a observação constante do acórdão relativo à ação anulatória acerca do fato de que"o lançamento tributário, ato administrativo composto de vários elementos informativos, não correspondendo qualquer deles à realidade concreta, ocorreu nulidade do ato em si, sendo, no caso, a revisão a forma própria de retificação", não tem o condão de conferir razão à pretensão do Município de prosseguimento da execução fiscal.
Obviamente que a retificação da área do imóvel não isenta o proprietário deste do pagamento do IPTU calculado sobre a metragem correta durante todos os anos em que foi verificado o equívoco desde que respeitado o prazo decadencial. In casu, contudo, a execução está despida de título executivo, uma vez que as certidões de dívida ativa estão eivadas de nulidade em razão da nulidade dos lançamentos que a precederam. O equívoco verificado na ação anulatória não trata de mero erro material ou formal do título, mas de necessidade de alteração do próprio lançamento, não autorizando a aplicação do disposto no artigo 203, do CTN. (TJ/MG, APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.08.136964-7/001, Relator do Acórdão:ARMANDO REIRE
Data do Julgamento:29/09/2009) (g.n.)
Eis que o Douto Desembargador solucionou salomonicamente a questão quanto a qual deve ser o efeito da declaração de nulidade do lançamento tributário ao afirmar que “a execução está despida de título executivo, uma vez que as certidões de dívida ativa estão eivadas de nulidade em razão da nulidade dos lançamentos que a precederam. O equívoco verificado na ação anulatória não trata de mero erro material ou formal do título, mas de necessidade de alteração do próprio lançamento, não autorizando a aplicação do disposto no artigo 203, do CTN”
E mais uma vez, há socorro jurisprudencial:
Execução fiscal. IPTU. Isenção. Nulidade do lançamento. Pedido de parcelamento. Irrelevância. A existência da obrigação tributária independe de anuência ou discordância do contribuinte, sendo imperioso que o lançamento atenda aos pressupostos legais. É impertinente, pois, pretender aplicar o instituto da confissão, em razão de pedido de parcelamento, para convalidar a nulidade do lançamento fiscal. Comprovada, pelo contribuinte, a concessão de isenção do IPTU por meio de lei e decreto municipais, é inviável a cobrança do tributo. Incumbe à Fazenda Pública, em tal caso, provar a alegação de que a isenção teria sido revogada por lei municipal posterior. (TJ/SC, Relator: Pedro Manoel Abreu, Data de Julgamento: 26/07/2005, Terceira Câmara de Direito Público, Data de Publicação: Apelação Cível n. 2003.029446-5)
Portanto, mais do que claro é o fato de que, com a nulidade do lançamento tributário, nulas são as Certidões de Divida Ativa posteriores, bem como as Execuções Fiscais ajuizadas, o parcelamento e a Ação de regresso porventura ajuizada, devendo ser efetuado novo lançamento tributário com a devida base de cálculo, respeitando os efeitos da prescrição.

V. CONCLUSÃO

Conclui-se que, portanto, quando na utilização de metragem equivocada de imóveis, equivocada será a base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano, mormente o valor do metro quadrado da região do imóvel ser multiplicado pela quantidade de metros para fins da determinação do valor venal do imóvel que é, sem nenhuma coincidência, a base de cálculo do imposto em questão. Tal equívoco revela-se não mais que insanável, decretando nulidade absoluta do ato administrativo, conforme tudo quanto já dito alhures.

Notas

[1] Art. 4º A natureza jurídica específica do tributo é determinada pelo fato gerador da respectiva obrigação, sendo irrelevantes para qualificá-la:
 I - a denominação e demais características formais adotadas pela lei;
 II - a destinação legal do produto da sua arrecadação. (Código Tributário Nacional)
[2] Art. 142 Compete privativamente à autoridade administrativa constituir o crédito tributário pelo lançamento, que se entende por procedimento administrativo tendente a verificar a ocorrência do fato gerador da obrigação correspondente, determinar a matéria tributária, calcular o montante do tributo devido, indentificar o sujeito passivo e, sendo o caso, propor a aplicação da penalidade cabível (ibid)
[3] CARVALHO, Paulo de Barros. Curso de Direito Tributário. Saraiva. 2010.
[4] TRIBUTÁRIO, PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO -FAZENDA PÚBLICA -DIREITOS INDISPONÍVEIS - INAPLICABILIDADE DOS EFEITOS DA REVELIA - ART. 320, INCISO II, DO CPC -IPTU -LANÇAMENTO -ATO ADMINISTRATIVO- PRESUNÇÃO DE VERACIDADE -MODIFICAÇÃO POR LAUDO TÉCNICO UNILATERAL- IMPOSSIBILIDADE -PROVA INEQUÍVOCA.320IICPC1. Não se aplicam os efeitos da revelia contra a Fazenda Pública uma vez que indisponíveis os interesses em jogo. 2. O ato administrativo goza da presunção de legalidade que, para ser afastada, requer a produção de prova inequívoca cujo valor probatório não pode ter sido produzido unilateralmente – pelo interessado. Agravo regimental improvido. (STJ, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 18/02/2010, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 02/03/2010)(g.n)
[5] CARVALHO, Paulo de Barros. Curso de Direito Tributário. Saraiva. 2010. p. 472
[6] ALBUQUERQUE, Raimundo. Nulidades no lançamento tributário.2006. Quinto prêmio Schöntag – Secretaria da Receita Federal. p.80
[7] op.cit. p.91
[8] A substituição, in casu, não pode ser admitida porque não visou apenas corrigir "erro material ou formal do título executivo"; importou em "verdadeira modificação do próprio lançamento" (AgRgEDREsp n. 1.102.769, Min. Hamilton Carvalhido)

Autor: Rafael Weiss Brandt / Graduando em Direito pela Faculdade de Direito de Curitiba, pesquisador nas áreas de Direito Tributário, Filosofia do Direito e Hermenêutica Jurídica. Atualmente elaborando trabalho monográfico sobre o título de "Direitos Processuais Constitucionais e as Prerrogativas Fazendárias sob a ótica dos Direitos Negativos" sob a orientação do Juiz de Direito Rui Alves, professor de Direito Processual Civil da FDC. Titular de proficiência em inglês pela Universidade de Cambridge - PET, consultor e diretor Jurídico do escritório Taborda Lima & Advogados Associados, especializado em Direito Aduaneiro, Internacional e Tributário.

Fonte: Revista Jus Navigandi

COSTUME ILEGAL: CONSTRUTORA NÃO PODE IMPOR INTERMEDIAÇÃO DE CORRETORES


Ultimamente vemos um aumento considerável na compra e venda de imóveis “na planta”, e, agregado a isso, inúmeras ilegalidades existentes nos contratos firmados entre as partes, ajustes estes que, via de regra, são de adesão, sem qualquer possibilidade de discussão das cláusulas ali inseridas, sendo simplesmente impostas aos consumidores.

Uma das muitas ilegalidades existentes, e que está se tornando praxe em ser feita pelas construtoras, incorporadoras ou imobiliárias, é a imposição, por parte destas, da intermediação de corretores imobiliários para a conclusão do negócio e transferência do pagamento destes para os compradores.

Como é uma situação que virou costumeira em contratos dessa espécie, tornou-se preciso alvo, tanto de análise acerca do tema por juristas e doutrinadores, assim como de inúmeras demandas judiciais — incluídas ações propostas por associações de defesa dos consumidores e por Ministério Público — requerendo a nulidade de cláusulas que versem sobre a transferência no pagamento dos corretores da vendedora para os consumidores, com a devida restituição dos valores despendidos.

Tanta discussão segue no sentido de que, com o amparo do Código de Defesa do Consumidor, não há razão, sequer disposição legal, que permita tal transferência para o consumidor dos custos dos corretores contratados pela vendedora.

Normalmente quem tem o intuito na utilização da corretagem é que deve pagar a remuneração do corretor imobiliário, e não transferir tal incumbência para terceiro, salvo quando expressamente acordado entre as partes, por livre e espontânea vontade (o que não ocorre em contratos de adesão, pois a transferência é imposta unilateralmente pelo vendedor).

Como a ressalva que garante a transferência para terceiro não se aplica em casos de contratos de adesão, por não ter ocorrida a efetiva discussão entre as partes e conclusão em senso comum sobre o ônus do pagamento, não permitindo margem de escolha por parte do comprador, já inexiste qualquer possibilidade para impor ao consumidor o pagamento dos corretores contratados pela vendedora, pois foi esta quem tinha o interesse na intermediação da corretagem, e não ao contrário.

Muitas vezes os compradores sequer sabem que estão tratando a intermediação do negócio com um corretor imobiliário, acreditando se tratar de funcionário da própria vendedora.

Agregado a isso, o Código de Defesa do Consumidor não permite que existam cláusulas contratuais que imponham ou condicionem a conclusão do negócio por meio de representantes ou intermediadores, condicionem um produto ou serviço a outro serviço, ou transfiram incumbência, ônus ou obrigações, que são do fornecedor, para terceiros ou consumidores.

Enfim, tendo a vendedora interesse na intermediação da corretagem, não pode transferir o dever de pagamento para os consumidores, pois se trata de custo inerente à própria atividade exercida por aquela e por ser intenção inicial de sua parte em ter a conclusão do negócio mediante intermediação de corretores imobiliários.

Transferir custos que eram de incumbência da própria vendedora ocasiona uma desvantagem excessiva na contratação, gerando onerosidade ao consumidor e enriquecimento indevido do fornecedor, pois é agregado ao preço um valor (normalmente muito considerável) que nem ao menos deveria ser pago pelo comprador.

A construtora, incorporadora ou imobiliária obtém um lucro gritante, pois está deixando de efetuar um pagamento que era de sua obrigação, burlando até mesmo o próprio Fisco. Já o consumidor passa a ter um prejuízo exorbitante, tendo em vista que tem que arcar com o pagamento de uma obrigação que era de exclusividade daquele que tinha o interesse na intermediação da corretagem (vendedor).

Deixar a empresa de despender valores que eram de seu dever inerente, transferindo-os compulsoriamente aos consumidores, é uma forma de gerar um desequilíbrio contratual desnecessário, enriquecimento ilícito por aquela, desvantagem excessiva para o consumidor, bem como abalo à própria ordem econômica.

Desta feita, o que os consumidores podem fazer, quando existente a imposição e condicionamento da conclusão do negócio por meio de corretores da própria vendedora, com transferência dos custos para os compradores, é objetivar a declaração de nulidade das cláusulas contratuais que versem sobre isso, com a consequente restituição, com juros e correção monetária, do valor pago indevidamente, podendo ainda ser em dobro tal devolução.

Autor: Jhonson Cardoso Guimarães Neves / Advogado.

FMI ALERTA PARA RISCOS DE EXPANSÃO DO CRÉDITO NO PAÍS


WASHINGTON - O Brasil pode ser "vítima de seu próprio sucesso". O alerta do Fundo Monetário Internacional (FMI) refere-se aos riscos da expansão acelerada do crédito e também da redução da taxa básica de juros, a Selic, sem o necessário alongamento dos prazos de crédito. Bolhas em preços no setor imobiliário e o endividamento das famílias são dois dos riscos mais evidentes.

No documento Avaliação da Estabilidade do Sistema Financeiro, o FMI chama a atenção também para os riscos externos ao setor gerados pela volatilidade do mercado de capitais e pelos preços das commodities.
"Existe o risco de o sistema financeiro tornar-se vítima de seu próprio sucesso no País", afirmou Dimitri Demekas, diretor-assistente do Departamento de Mercados Monetários e de Capitais do Fundo, ao Boletim Digital da instituição. "A expansão acelerada do crédito nos últimos anos apoiou o crescimento da economia interna e o aumento da inclusão financeira. Mas essa expansão também poderia gerar vulnerabilidades."

Esta foi a primeira vez que o governo brasileiro autorizou a divulgação do documento pelo FMI. A avaliação do setor financeiro é feita desde 1999, a cada cincos, em 25 países. Desde 2002, quando deu-se a primeira avaliação do Brasil, o FMI constatou ter havido "crescimento, diversificação e sofisticação do sistema", que mostrou-se capaz de atravessar "excepcionalmente bem" a crise de 2008. O ambiente atual, porém, é de desafios, alerta o Fundo.

A expansão do crédito nos últimos anos é um deles, mesmo sendo o total de empréstimos em relação do Produto Interno Bruto (PIB) ainda baixo. Essa situação não representa risco para os grandes bancos, mas gera vulnerabilidade para instituições de pequeno porte, com menos capacidade de cobrir uma eventual necessidade de liquidez. "É preciso monitorar e adotar medidas pró-ativas para conter essas crescentes vulnerabilidades", recomendou o FMI.

O Fundo reforça sua mensagem em favor da redução da Selic, hoje em 8,0% ao ano. Porém, chama a atenção das autoridades brasileiras para o fato de essa queda gradual romper o atual equilíbrio existente no sistema financeiro brasileiro de juros altos e crédito de curto prazo. Será preciso, portanto, extremo cuidado para acomodar a economia e o setor financeiro em um novo equilíbrio, mais saudável, de juros baixos e crédito de longo prazo.

Sem esse cuidado, inúmeros riscos podem emergir. Se mexer só na Selic, o Banco Central pode estimular o aumento da inflação, criar instabilidade macroeconômica e favorecer a formação de bolhas de preços de ativos, especialmente dos imóveis. Se apenas estimular o alongamento do prazo do crédito, pode ampliar demais o passivo financeiro.

Nessa tarefa, a mudança de foco do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) será requerida. Há duas semanas, em sua avaliação da economia brasileira, o FMI já havia feito a mesma recomendação para o BNDES concentrar-se mais na concessão de crédito de longo prazo - em especial, para empresas sem capacidade de captar recursos no setor privado - e no financiamento de projetos infraestrutura. O BNDES, salientou o Fundo, precisa deixar de lado os empréstimos de baixo risco - como os concedidos para a Petrobrás - e tornar-se mais competitivo com o mercado privado.

Em outro documento divulgado nesta terça-feira, 31, sobre a observância das regras da Basileia pelo sistema bancário brasileiro, o FMI insistiu na necessidade de o governo aprovar legislação para garantir, formalmente, a autonomia do Banco Central. A questão, informa o documento, "continua em aberto". O País colocou em prática as regras de Basileia 2 e está em consultas para a aplicação gradual das de Basileia 3. Mas será preciso, reforçou o FMI, também reformar a governança do Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

De forma geral, o FMI considerou o sistema financeiro brasileiro como "amplo, concentrado e altamente conectado, no âmbito doméstico". O sistema é formado por 1.475 instituições de depósito cujos ativos, somados, superam 100% do PIB do País. A capitalização é superior ao mínimo recomendado. Os cinco maiores bancos respondem por dois terços dos ativos. A presença de instituições estrangeiras ainda é menor do que em outros países latino-americanos. Esses bancos controlam menos de 20% do total de ativos do setor do País. 

Fonte: msnEstadão

CONVITE DO PRESIDENTE DO COFECI PARA O IV ENBRACI E 1º. CIMI

segunda-feira, 30 de julho de 2012

REDE DE FRANQUIAS IMOBILIÁRIAS AMERICANA INICIA OPERAÇÕES NO BRASIL


A Coldwell Banker, rede de franquias imobiliárias norte-americana, anunciou nesta segunda-feira (30), o lançamento da marca no Brasil. Nos próximos cinco anos, a empresa investirá R$ 17 milhões no País e a expectativa é gerar um volume de vendas de R$ 10 bilhões.

A escolha pelo Brasil se deve ao aquecimento do mercado imobiliário dos últimos anos. “O interesse da Coldwell Banker ratifica a relevância do mercado brasileiro para os negócios de expansão da rede na América Latina. Acreditamos que a marca tem um grande potencial para se estabelecer no País, considerando que o mercado imobiliário brasileiro continua em franco crescimento”, explicou o presidente da empresa do Brasil, Vitor Patacas (ao centro na foto).


Nos últimos dois anos, o Brasil é o sexto país a integrar o plano de expansão da rede mundial. Atualmente, a marca está presente em 51 países e conta com mais de 3.100 escritórios e 85 mil corretores de imóveis no mundo. No ano passado, a rede comercializou 153 bilhões de dólares em volume de vendas.

Sobre a franquia
Como estratégia de mercado, a Coldwell Banker Brasil manterá a sede na capital paulista, sendo responsável pelo controle de todas as operações no País, as quais serão desenvolvidas por parceiros regionais denominados desenvolvedores estaduais.
A taxa de franquia será de R$ 30 mil, mas o investimento total para adquirir os direitos de uso da marca podem variar conforme o projeto de cada imobiliária.

Fonte: InfoMoney

APLICABILIDADE DA LEI 11.441/07 - INVENTÁRIO, PARTILHA E DIVÓRCIO PELA VIA ADMINISTRATIVA



Serão apresentados os requisitos e as vantagens do procedimento pela via administrativa, em termos de rapidez e da possibilidade de regularização de imóveis através de inventário, e venda e compra do bem em ato simultâneo.

Palestrante: Kelly Cristiane de Carvalho Figueiredo Menezes
Graduada pela Universidade São Francisco e pós-graduada em Direito Notarial e Registral Imobiliário pela Escola Paulista de Direito. Atualmente é Escrevente e Responsável pelo Setor de Inventários e Partilhas do Tabelião de Notas da Capital.


IGP-M SOBE 1,34% EM JULHO E ACUMULA 4,57% EM 2012


O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) subiu 1,34% em julho, depois de avançar 0,66% em junho, divulgou nesta segunda-feira a Fundação Getúlio Vargas (FGV). A taxa anunciada hoje ficou perto do teto do intervalo previsto nas estimativas do mercado financeiro consultadas pelo AE Projeções. O intervalo das previsões ia de 0,95% a 1,36%, com mediana em 1,26%.

A FGV informou ainda os resultados dos três indicadores que compõem o IGP-M deste mês. O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) teve alta de 1,81%, após subir 0,74% em junho. Por sua vez, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) apresentou variação positiva de 0,25%, depois de registrar elevação de 0,17%, no mesmo período. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) avançou 0,85%, ante 1,31%, na mesma base de comparação.

Até julho, o IGP-M, índice bastante usado para reajuste de contratos de aluguel, acumula altas de 4,57% no ano e de 6,67% nos últimos 12 meses.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) teve alta de 1,81% em julho, após aumento de 0,74% no período anterior. No ano até julho, o IPA acumula alta de 4,85% e em 12 meses, de 6,99%.

Os preços dos produtos agropecuários no atacado aceleraram para 3,91% em julho, depois de registrarem alta de 0,58% em junho. O mesmo ocorreu com os preços de produtos industriais, que passaram de uma alta de 0,79% em junho para 1,05% neste mês.

Os preços dos bens intermediários apresentaram aceleração em julho, para 1,34%, ante alta de 1,20% no mês anterior. Os preços dos bens finais variaram 1,04%, ante 0,19% em junho. Os preços das matérias-primas brutas também avançaram, de 0,76% em junho para 3,31% na leitura divulgada hoje.

Fonte: Agência Estado

TÍTULOS IMOBILIÁRIOS RECUAM 49% COM MERCADO DESAQUECIDO


As emissões de títulos de dívida garantidos por ativos imobiliário estão em mínimas históricas com o enfraquecimento da economia e o salto na inadimplência levando à desaceleração no financiamento imobiliário.

A oferta de títulos caiu 49 por cento para R$ 3,3 bilhões no primeiro semestre em relação ao mesmo período do ano passado, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais. Os títulos rendem até 7,5 pontos percentuais mais que o IGP-M, que foi de 5,14 por cento em junho, de acordo com a Brazilian Securities Cia. de Securitização. A taxa dos títulos imobiliários nos Estados Unidos está em média 1,3 por cento, mostram dados do Bank of America Corp.

A expansão do crédito imobiliário no país desacelerou em junho para o ritmo mais fraco em dois anos e meio, coincidindo com a economia a caminho do menor crescimento em três anos e o índice de inadimplência em empréstimos ao consumidor perto do mais alto nível em 30 meses. Neste mês, a Fitch Ratings rebaixou a Brookfield Incorporações SA, cuja ação perdeu 38 por cento do valor neste ano, assim como os títulos de dívida garantidos pela companhia.
“Quando você vê o mercado de construção civil esfriando, isso significa que há menos oferta” de dívida imobiliária, disse Marcio Guedes, diretor do J. Safra Banco de Investimentos, em entrevista por telefone de São Paulo em 26 de julho. “Não esperamos ver nos próximos seis meses a mesma exuberância que vimos no mercado imobiliário nos últimos cinco anos.”

Fonte: EXAME.com

COFECI: CAFÉ DA MANHÃ COM PARLAMENTARES E ANÚNCIO DE EVENTOS COMEMORATIVOS DO CINQUENTENÁRIO

domingo, 29 de julho de 2012

ENTENDENDO DIREITO: CORRETAGEM É ATIVIDADE DE RESULTADO


Muitas pessoas se utilizam do serviço de um corretor de imóveis, porém, muitas não sabem quando de fato terão que arcar com as custas do serviço do profissional.
Vale, portanto, aclarar algumas questões nessa seara, que diga-se de passagem, é muito comum chegarem às barras do judiciário.

Não procede o entendimento consolidado por uns de que o corretor de imóveis teria direito de receber sua comissão de intermediação, em contrato de mediação/corretagem, da pessoa que deu ensejo à cessação no negócio entabulado, independente de ter sido a que o contratou ou não. Tal entendimento era fundamentado por ter tido o corretor, desempenhado sua função de aproximar as partes interessadas na transação, assim teria o mesmo desincumbido de sua tarefa representada através da "carta de opção" ou na chamada "proposta de compra".

Mas tal entendimento carece de acolhimento, haja vista a análise feita sob a luz do ordenamento pátrio e entendimento atuais. Já é dominante na jurisprudência, o entendimento de que o corretor de imóveis não tem direito de cobrar comissão se o negócio iniciado não se concretizar. É que, quando o corretor recebe uma "carta de opção de venda" ou uma "proposta de compra", assume uma obrigação de resultado, não de meio. Ou seja, a contraprestação só é devida se o resultado (transação), seja por compra ou locação, se concretizar. Isto posto, só faz jus à remuneração pactuada se o negócio intermediado for concluído.

A jurisprudência têm entendido que é ineficaz a cláusula que impõe ônus a qualquer das partes, seja comprador ou vendedor, numa eventual desistência ou frustração no negócio, independente do motivo.

Frise-se que o mister do corretor se limita à atividade de examinar a documentação, avaliar o bem para se orientar na negociação, aproximar as partes, atuar como conciliador de interesses, e ser remunerado caso o negócio tenha sido concretizado. Porém, a realização do negócio somente ocorre com a assinatura do respectivo instrumento particular de promessa de compra e venda pelos interessados aproximados pelo corretor, que é o instrumento que firma a presunção do acordo final e torna obrigatório o contrato, ou com o pagamento das arras, em conformidade com a lei civil.

A "carta de opção", assinada pelo vendedor, ou a "proposta de compra" assinada pelo comprador, são documentos que evidenciam apenas a intenção e visam estabelecer bases para o negócio futuro, mas, insuficientes para impor obrigações definitivas às partes. Assim, com base na orientação doutrinária e jurisprudencial hodierna, o corretor só obtém o resultado efetivo do seu trabalho, que lhe dará direito à comissão, quando o contrato de promessa de compra e venda ou escritura, é assinado pelas partes. Ou, ausente esses documentos, quando há o adiantamento do valor de compra, através de sinal, haja vista que configura início de pagamento, e sendo assim, da concretização do negócio. (Grifo nosso)

Marco Aurélio Viana diz que “contrato de corretagem é aquele pelo qual uma parte obriga-se para com outra a aproximar interessados e obter a conclusão de negócios, sem subordinação e mediante uma remuneração”. Fica aqui evidentemente caracterizada a atividade de resultado da corretagem.

O contrato de corretagem é aleatório pelo fato de que o direito do corretor e a obrigação do comitente dependerão da conclusão do negócio principal, ou seja, dependerão de um fato futuro e incerto.

A aclamada jurista Maria Helena Diniz escreveu em uma de suas obras: “o objeto do contrato de corretagem ou de mediação não é propriamente o serviço prestado pelo corretor, mas o resultado desse serviço. Daí ser uma obrigação de resultado e não de meio”(Tratado Teórico e Prático dos Contratos, Ed. Saraiva, vol. 3, 1993, p. 310). Assim, a situação encontrada é a de que aquele que contrata o corretor é quem deve remunerá-lo pelo serviço prestado, visto que o terceiro não estabelece nenhuma relação jurídica com este. Caso a lei ou o contrato não determinar quem deve pagar a comissão de corretagem, deve-se buscar entendimento nos usos e costumes para a sua solução.

Costumeiramente, quem paga a comissão é quem procura os serviços do profissional que realiza a corretagem, como, por exemplo, nos contratos de compra e venda, o vendedor é quem terá a referida incumbência.
Porém, o corretor ao meu ver, tem o direito de ser ressarcido mediante previsão clara em contrato de mediação, daquilo que eventualmente despendeu, como por exemplo, gastos com propaganda, caso o negócio não seja fechado.

Diante do exposto, parece remansoso o entendimento de que quem contrata o corretor deve remunerá-lo apenas se o negócio for concretizado, por ser um serviço de resultado, e tudo que exige resultado, há risco evidente. Portanto, a mera aceitação de proposta de compra ou de venda não tem o condão de gerar obrigações para as partes, pois apenas condiciona ao resultado final de concretização do negócio entabulado.

Autor: Lucas Polycarpo Montagner da Silva / meuadvogado.com.br

sábado, 28 de julho de 2012

URBAMAIS PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES LANÇARÁ O PRIMEIRO LOTEAMENTO EM 2013


A empresa MRV Engenharia entrou no segmento de loteamentos com a criação da Urbamais Properties e Participações. A nova loteadora teve um aporte de capital no valor de R$ 50 milhões, sendo R$ 30 milhões da MRV e R$ 20 milhões dos controladores da incorporadora.

A partir do ano que vem, a Urbamais poderá ter um sócio estratégico, assim como a Log Commercial Properties, braço da MRV focado em ativos para renda. Quando criada, a empresa também recebeu aportes da incorporadora e seus controladores e posteriormente, ganhou como sócio o fundo de private equity Starwood Capital.

A Urbamais atuará em lotes residenciais para a classe média e loteamentos comerciais e industriais para incorporadoras ou clientes finais. A expectativa da empresa é de que o banco de terrenos com projetos aprovados até 2014 alcance 60 milhões de m², correspondendo a R$ 5,4 bilhões do Valor Geral de Vendas (VGV). A loteadora comprará áreas com mais de 300 mil m² em cidades com população maior de 200 mil habitantes.

Apesar de já existirem opções de compra de áreas, nenhum terreno foi adquirido, já que a Urbamais não havia sido lançada oficialmente. O primeiro loteamento da empresa deve ser lançado em Araraquara, interior de São Paulo, no primeiro semestre de 2013.
A loteadora, com sede de Belo Horizonte, Minas Gerais, atuará em todo o território nacional, exceto na região Norte, que possui baixa densidade demográfica.

Fonte: Aline Rocha / PINIweb

BAHIA: MERCADO DÁ SINAIS POSITIVOS, MAS LOUOS ATRAPALHA

O mercado imobiliário baiano voltou a dar sinais positivos de vendas, agora na entrada do segundo semestre, período já consagrado como o melhor para o setor, embora uma ampla recuperação ainda esteja longe de ser confirmada.

Nessa retomada destacam-se os empreendimentos diferenciados, voltados para públicos específicos e aqueles que oferecem algumas condições para o consumidor.

Mantido o ritmo de comercialização, até o final do ano o estoque de imóveis prontos terá baixado e muito, uma vez que praticamente até agora não tivemos lançamentos e dificilmente o quadro deverá mudar. Juros baixos e em tendência de queda, pelo menos é o que sinaliza o Banco Central e também o comportamento dos bancos oficiais, Caixa e Banco do Brasil, no que diz respeito ao crédito imobiliário e nas demais carteiras de financiamento, torna a aquisição de imóveis vantajosa, não fosse o alto endividamento das classes médias, o que lhes tira o poder de compra, principalmente para contrair dívida de longo prazo, como é o caso do financiamento imobiliário, e a retomada das vendas estaria com, maior velocidade.

Por seu turno, os investidores começam a apostar em imóveis para se proteger das taxas negativas e de pouco rendimento que o mercado financeiro vem exibindo. Comportamento esse já esperado, face à conjuntura internacional tanto do lado dos americanos, como dos europeus, e que tem refletido negativamente aqui no Brasil.

O economista Nouriel Roubini, que se tornou conhecido como Dr Apocalipse, em seu recente artigo no jornal britânico The Guardian, disse que a economia americana ficará travada por um bom tempo, além de apontar a piora da crise na zona do euro, um pouso forçado da China e o risco de alta do preço do petróleo e desaceleração nos países emergentes.

Ao mesmo tempo em que as vendas do mercado imobiliário baiano dá sinas de recuperação, há uma preocupação de incorporadores e construtores com relação a obtenção de alvarás para construção, face ao imbróglio da LOUOS, até agora não resolvido e que pode se encaminhar para o longo prazo, sem que se chegue a um acordo sobre a questão. Não há como se projetar um empreendimento sem ter a garantia jurídica de que amanhã não será contestado.

O mercado imobiliário baiano passa por um momento inusitado. As vendas dão sinais de fôlego, o estoque começa a baixar, as condições de comercialização são boas, mas a reposição dos lançamentos está travada. Se os estoques baixarem demasiadamente e a escassez de lançamento continuar, por certo teremos uma elevação de preço e mão de obra flutuando.

Fonte: Luiz Augusto Amoedo / Tribuna da Bahia

CRECI ESCLARECE: CORRESPONDENTE BANCÁRIO

sexta-feira, 27 de julho de 2012

GARANTIAS LOCATÍCIAS



Palestrante: Sylvio Capanema

CRECI-BA PROMOVE O XV FÓRUM IMOBILIÁRIO


Clique no link abaixo para acessar a página com as informações:

DIVULGAÇÃO: 8º. CONGRESSO DE DIREITO E DO MERCADO IMOBILIÁRIO


Nos dias 9 e 10, acontece o 8º Congresso de Direito e do Mercado Imobiliário, em Florianópolis. O evento, que será no auditório da OAB-SC, é voltado à geração de negócios da área, visando promover e expandir as oportunidades no cenário estadual. Palestras e seminários com especialistas no ramo fazem parte da programação.
O objetivo do congresso é proporcionar aos profissionais da área a disseminação de conhecimentos, o compartilhamento de experiências e analisar opções de investimentos que possam contribuir para o aperfeiçoamento do setor. "O encontro também visa ampliar a rede de relacionamento profissional dos participantes", afirma Alexandre Lopes da Rosa, presidente da Casa da Cultura Jurídica e um dos organizadores do congresso.
Neste ano, o evento aborda temas relevantes ao segmento e as ações do congresso foram definidas para viabilizar essas reflexões. São elas: Estatuto das Cidades; figuras da SCP (Sociedade por Conta de Participação) e SPE (Sociedade de Propósito Específico) na construção civil; aspectos controversos sobre terrenos de Marinha; responsabilidade civil dos notários e registradores; e áreas de preservação permanente.
Promovido pela Casa da Cultura Jurídica, Iasc e Unisul, o encontro tem como público-alvo advogados, empresários da construção civil, corretores de imóveis e administradores de condomínios. Outros profissionais interessados em mercado imobiliário também podem participar, como juízes, promotores, servidores públicos, cartorários e representantes do Legislativo e Executivo, além de acadêmicos de direito e representantes de associações.
Por ter parceria com a OAB-SC, Creci-SC, Sinduscom, Secovi e Sindimóveis, o evento oferece descontos na inscrição para advogados, corretores de imóveis e profissionais registrados nas instituições competentes, assim como para os estudantes da área. As pré-inscrições podem ser feitas no site da Casa da Cultura Jurídica (www.casadaculturajuridica.com.br), que também apresenta a programação preliminar do encontro. O congresso tem patrocínio de SC Imóveis e Ibrep.

INVESTIDOR: MESMO COM CENÁRIO MAIS FRACO, VALE A PENA INVESTIR NO SETOR IMOBILIÁRIO?


Vendas e lançamentos menores, atraso na entrega dos empreendimentos, aumento dos estoques de terreno. A nova temporada de balanço das construtoras do ramo imobiliário tende a reforçar que 2012, de fato, não será marcado por bons resultados - ainda mais porque o segmento vem sendo afetado pelo desaquecimento da economia brasileira desde o final do ano passado.
Ainda assim, é possível lucrar apostando nas ações dessas empresas? Na comparação de desempenho dos papéis listados na bolsa, algumas incorporadoras se destacam positivamente no consolidado de 2012, resgitrando valorização de mais de 30% entre 1º de janeiro e 27 de julho.
Esse é o caso de algumas construtoras menores, como a EzTec (EZTC3) e a Helbor (HBOR3), que acumulam ganhos de 34,9% e 32,9% no ano. "É preciso analisar as opções do mercado e escolher bem para conseguir lucrar neste setor, fortemente afetado pelas incertezas da economia doméstica", apontam os analistas da Coinvalores.
Ainda assim, é um setor de risco. "O acionista precisa ter ciência que o setor imobiliário é muito volátil, pois possui um ciclo de capital muito grande. Os riscos, portanto, são muito mais elevados do que de empresas como as do segmento de energia, por exemplo".

Destaques de alta
São as companhias de menor porte que apresentaram as melhores margens nos últimos balanços (veja quadro abaixo). "Esse segmento ainda possui níveis de vendas e lançamentos elevados, o que significa que os investidores podem esperar resultados acima da média no segundo e terceiro trimestres de empresas como a Eztec e a JSHF, por exemplo", complementam.
Já empresas como Rossi (RSID3), PDG (PDGR3), Gafisa (GFSA3) e Brookfield (BISA3) acumulam fortes quedas de 46,8%, 41,4%, 43,5% e 38,7% em 2012 - até fechamento de 27 de julho.
A equipe da corretora destaca que as construtoras, no geral, estão aguardando sinais de melhora para voltar ao volume de lançamentos do passado. "O foco agora é garantir geração de caixa, pois não há um problema de demanda - ainda bastante reprimida, o que dá muita margem para que o setor cresça no futuro", explica.
Para este ano, contudo, as perspectivas ainda são de manutenção de resultados mais fracos. "A Gafisa e a PDG vem enfrentando problemas de execução de obras e perdas com processos judiciais, mas devem registrar um segundo semestre menos ruim somente por conta da base depreciada de comparação", pondera a Coin Valores.
Confira o desempenho das construtoras no balanço do primeiro trimestre - e na BM&FBovespa - e escolha as melhores opções de investimento para este ano. 

Empresa Ações na bolsa
em 2012*
Lucro Líquido
(em R$ mi)
Margem Líquida Margem Ebitda Lançamentos** Vendas contratadas** Estoque (R$ bi)
EzTec +34,89% 78 42% 40%  -68%  -36%  4,5
Camargo
Corrêa
+34,0% 7 2% 9% 51%   -53%  8,1
Helbor +32,95% 52 17% 21%  295%  54%  6,7
JHSF +14,63% 50 23% 33%  429%  52%  10,8
Even +2,35% 54 10% 15%  85%   42%  5,0
MRV +1,07% 116 12% 15%  -38%  -2%  18,3
Cyrela -2,87% 118 8% 13% -25%  14% 43,4
Direcional -6,75% 51 16% 17%  -36%  -24%  6,9
Rodobens -8,25% 24 10% 17%  43%  -23%  7,1
Trisul -12,63% 3 2% 8%  -100%  -39%  1,2
Cr2 -27,7% -11 -33% -19%  0%  -53%  3,0
Tecnisa -29,74% -11 -4% -1%  -100%  -54%  8,2
Brookfield -38,73% 4 1% 9%  -18%  25% 17,0
Gafisa -43,45% -32 -3% 6%  -10%  -8%   16,8
PDG -41,37% 32 2% 7%  -37%  5%  26,1
Rossi -45,75% 44 6% 12%  -29%  -17%  21,0
Média do Setor  32 6% 12% -29%  -8% 9,8
*Até o fechamento do último dia 26 de julho.
**Resultado do 1º trimestre de 2012 em comparação ao mesmo período do ano passado.
Fonte: Balanço das companhias e analistas de mercado

Fonte: InfoMoney

NÚMERO DE IMÓVEIS FINANCIADOS TEM RECUO DE 9% NO SEMESTRE


Com a desaceleração do mercado imobiliário, o número de imóveis financiados com recursos da caderneta de poupança teve queda de 9,4% no primeiro semestre do ano na comparação com o mesmo período de 2011.
Foram financiadas 214 mil unidades no país ante 236 mil nos primeiros seis meses do ano anterior, segundo dados divulgados ontem pela Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança). A queda foi puxada por uma retração de 28% nas unidades para construção.
Após atrasos em obras por causa do volume e problemas na contratação de trabalhadores qualificados, as construtoras fizeram uma reavaliação de seus negócios e frearam os lançamentos, diz o presidente da entidade, Octavio de Lazari Junior.
Já o número de imóveis financiados por pessoas físicas teve alta de 7,9% no período. Empreendimentos lançados em 2008 e 2009 começam a ficar prontos agora e estão sendo financiados pelos compradores, afirma João da Rocha Lima Jr., professor titular de real estate da USP.
Em volume, foram liberados R$ 37,04 bilhões no semestre, com leve aumento de 0,1% na comparação com igual intervalo em 2011.
 
Perspectiva
A Abecip reduziu a previsão de crescimento na concessão de crédito imobiliário neste ano na comparação com 2011. A estimativa foi de 30% para 20%, totalizando R$ 95,9 bilhões. No ano passado, a elevação do setor ficou em 42% ante 2010.
Segundo Lazari Junior, o menor crescimento é saudável. Não há carteira de crédito que se sustente crescendo com altas taxas por muitos anos. Em relação aos preços, a entidade avalia que eles deverão seguir os índices de inflação neste ano.
A pesquisa da Abecip mostra ainda que o percentual do financiamento em relação ao valor do imóvel apresentou alta de 62,7%, no primeiro semestre de 2011, para 63,2%. 

Fonte: Folhapress