terça-feira, 30 de dezembro de 2014

FELIZ ANO NOVO!!!

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Para 2015, desejo que possamos aproveitar o acaso transformando-o em probabilidades, deixando o passado para trás, apostando na novidade e na esperança de um ano melhor, concentrando nossas ações, propósitos, sonhos, aspirações e energias positivas para um novo  e notável horizonte de alternativas. 

Prof. Marcos Mascarenhas

REGIME TRIBUTÁRIO OPÕE RECEITA FEDERAL A CONSTRUTORAS


A nova equipe econômica da presidente Dilma Rousseff vai começar o ano tendo que resolver um impasse entre a Receita Federal e o setor de construção civil. As construtoras estão em pé de guerra contra o Fisco devido à unificação de interpretação de algumas legislações que, na avaliação do setor, deve colocar muitas empresas em situação de irregularidade, ou seja, devedora de tributos.

Para fonte do setor da construção civil, a Receita Federal está dando uma avaliação nova para legislação vigente, deixando as empresas com o passivo com o governo. Já o Fisco informa que estão apenas unificando entendimento com base nas leis existentes para esclarecer dúvidas na hora do cálculo do tributo.

A principal reclamação das construtoras diz respeito ao Regime Especial de Tributação (RET) para imóveis no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O RET é opcional e aplicado às incorporações imobiliárias nas quais o Imposto de Renda Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), PIS e Cofins são calculados com base em um percentual a ser aplicado sobre o faturamento, que atualmente é de 4%, como regra geral, e de 1% para as empresas do MCMV.

Pelo entendimento da Receita, segundo solução de consulta, divulgada recentemente no Diário Oficial da União, para que uma construtora seja beneficiada com a alíquota de 1%, todas as unidades do empreendimento devem estar dentro do limite legal de R$ 100 mil, estabelecido pelo MCMV.

Muitas construtoras, no entanto, não tinham esse entendimento. Portanto, se uma empresa construísse um prédio com unidades de até R$ 100 mil e apenas a cobertura ou um empreendimento comercial custasse mais que esse valor, ela pagava a alíquota de 1%. Mas, pelo entendimento da Receita, deveriam pagar 4%. Ao vender uma unidade mais cara, a empresa perde o direito à tributação menor em todas as unidades e acaba com um passivo com a Receita. Além disso, o ciclo para construção de imóveis é de dois a três anos e o preço desse imóvel pode subir, fazendo com que as empresas percam o benefício e não tenham condições de repassar ao mutuário o custo da tributação maior.

Na avaliação de um técnico da área econômica, o entendimento da Receita decorre de uma lei. “A legislação não diz que se há um imóvel acima de R$ 100 mil pode entrar no RET. Diz apenas ‘empreendimentos com imóvel de até R$ 100 mil”, comentou. Ele ressaltou ainda que se as empresas tiveram uma interpretação diferente e, portanto, pagaram menos imposto, devem correr para quitar a diferença antes que seja pegas pela fiscalização do Fisco. Pois, se a discrepância for apurada em fiscalização, a construtora será punida com multa e juros.

Outra reclamação do setor da construção é que, segundo interpretação da Receita, somente as receitas oriundas da venda de imóveis na fase da incorporação podem ser beneficiadas com a alíquota de 1%, não alcançando as vendas efetuadas após essa fase. Este entendimento consta em decisão emanada pela Cosit [Coordenação-Geral de Tributação], a Solução de Consulta nº 214 de 21 de julho de 2014. As empresas consideraram que a tributação especial também seria válida, mesmo após o recebimento do habite-se do empreendimento.

“Não se pode confundir o alcance do art. 1º da Lei nº 10.931, de 2004 [que trata sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias]; sua função é de dar segurança ao incorporador optante pelo RET de que suas receitas relacionadas às vendas efetuadas na fase de incorporação, mesmo que recebidas em momento posterior (venda a prazo), sejam tributadas pelo regime diferenciado”, diz a Receita, em nota. “Em nenhum momento a Lei determina o conceito de incorporação, ou ainda, o marco temporal em que o empreendimento passa de incorporação a venda normal de unidades imobiliárias.”

Fonte: Valor Econômico

GOVERNO ESTUDA FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA PESSOA JURÍDICA


Em uma tentativa de debelar a desaceleração do setor imobiliário, aquecer a economia e incentivar investimentos por parte dos pequenos empreendedores, o governo quer lançar um programa de financiamento imobiliário para pessoa jurídica.

A ideia, levada pelo ministro da Micro e Pequena Empresa, Guilherme Afif Domingos, está sendo discutida informalmente com a direção do Banco do Brasil e com o Ministério da Fazenda, que consideraram o projeto viável. “Seria uma questão apenas de ‘envelopar’ propostas já existentes e adequá-las a pessoas jurídicas”, relatou Afif à reportagem o que ouviu de autoridades bancárias. De acordo com ele, “não tem motivo para não fazer porque não se trata de investimento, mas de financiamento”.

Atualmente, os principais bancos públicos federais, Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil, não oferecem linha de crédito para o empresário que precisa tomar um empréstimo para comprar um escritório em nome da empresa, por exemplo. A ideia é mudar esse cenário: “É uma espécie de “Saia do Aluguel”, como tem no Minha Casa Minha Vida, só que agora para que a pequena empresa possa ter seu imóvel próprio”, defendeu o ministro.

O objetivo seria que a parcela do financiamento fosse na mesma faixa de um aluguel, explicou ele, como uma maneira de incentivar a compra e garantir que o empreendimento conquiste mais solidez.

Fonte: Obra 24 horas

VALOR DOS IMÓVEIS PODE CAIR EM ALGUNS MERCADOS EM 2015


O ciclo de alta no preço dos imóveis residenciais ficou para trás. O preço esfriou e passou a subir num ritmo próximo ao da inflação. A tendência para 2015 é de que os valores continuem nessa linha, com possibilidade de queda em algumas regiões. "O ano vai ser difícil para o mercado imobiliário. Os preços devem ficar estáveis ou cair, na média, e não descarto uma queda nominal", diz o economista Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice Fipezap, que calcula a evolução do preço dos imóveis em 20 cidades a partir de anúncios na internet. Segundo o índice, o valor médio do metro quadrado subiu 6,35% entre janeiro e novembro, período em que o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), indicador oficial da inflação no País, ficou em 5,58%. Entre janeiro e novembro de 2013, o valor das moradias acumulava alta de 12,7%, quando o IPCA foi de 4,95%.

Segundo consulta feita pelo Núcleo de Real Estate da USP, 41% dos empresários do setor acham que os preços de lançamentos e de estoques devem crescer em linha com a inflação. Outros 41% esperam depreciação moderada e 7% cogitam queda acentuada. Só 10% esperam alta maior que a inflação.

O coordenador do núcleo, João da Rocha Lima, disse que os preços devem cair em cidades como Salvador, Manaus e Brasília. Já em São Paulo e no Rio devem ficar estáveis ou mesmo até subir, na média, por causa da escassez de terrenos disponíveis para construção. Além disso, o Plano Diretor da capital paulista impôs limites mais rígidos ao tamanho dos empreendimentos e localizações, o que aumentará as despesas das empresas para obtenção de licenças. 

Fonte: O Estado de S. Paulo.

segunda-feira, 29 de dezembro de 2014

A DIFÍCIL TAREFA DO SÍNDICO EM CONDOMÍNIOS NOVOS


A função de síndico representa um grande desafio para aquele que assume o cargo e uma enorme expectativa para os moradores do condomínio. Mas, a missão se torna ainda mais difícil quando se trata de um prédio que acaba de ser entregue. O momento da entrega do condomínio é marcado por altas expectativas, tanto pelo lado da construtora, que deseja ver o seu empreendimento dar certo, quanto para os moradores que, na maioria das vezes, estão ali realizando um sonho, após esperar ansiosamente e por anos a construção do mesmo.

Em um condomínio novo, o síndico precisa gerir de forma a atender os anseios de sua comunidade e, ao mesmo tempo, tentar manter um bom relacionamento com a construtora, bem como com a administradora escolhida por ela para o início da vida condominial.

Vale ressaltar que o artigo 1.347 do Código Civil (CC) rege que, para assumir a função de síndico em um condomínio, a pessoa deverá ser eleita, não apenas indicada. Por essa razão, nada impede que, no momento da entrega do condomínio, a construtora indique alguém para tal função, mas essa escolha deverá ser ratificada pelos condôminos presentes em assembleia. Estes poderão concordar com a escolha ou discordar e eleger outro represente dentre os presentes.

“Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

O mesmo vale para a nomeação da administradora, que é prerrogativa do síndico e deverá ser aprovada em assembleia (artigo 1.348 do CC). Porém, quando se trata de condomínio a ser entregue, o processo de escolha da administradora tem ficado a cargo da construtora, caso contrário o prédio seria instalado sem uma administradora, o que tornaria inviável a gestão do patrimônio.

É importante lembrar que o contrato assinado pela construtora tem valor até a instalação do prédio. Da instalação para frente o condomínio passa a tomar as decisões gerenciais do prédio. A escolha da administradora deverá ser ratificada pelos presentes na própria assembleia de instalação e deverá ter contrato com previsão de rescisão de 30 dias. O ideal é que após a assembleia seja firmada nova avença com a administradora em nome do condomínio.

Indicados pela construtora e ratificados pelos condôminos ou eleitos em assembleia, o fundamental é que administradora e síndico defendam os interesses do condomínio. Se a opção for pelo formato sugerido pela construtora, o corpo diretivo condominial exercerá importante papel na fiscalização e sugestão de novo formato, quando necessário. A construtora não deve oferecer resistência para a troca do formato de gestão inicialmente imposto, se esta for a vontade da maioria dos condôminos.

Caso a opção seja por um síndico profissional, é salutar que esteja claro na convocação enviada a todos os condôminos sobre essa alternativa. Assim, os condôminos também poderão indicar profissionais para serem entrevistados e selecionados em assembleia. O contrato desse profissional poderá ser definido pela própria assembleia e a lei estabelece prazo de até dois anos para cumprimento do mandato.

Rodrigo Karpat - Advogado imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
Fonte: Portal VGV

INFLAÇÃO DO ALUGUEL FECHA 2014 EM 3,69%


O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), chamado de inflação do aluguel, porque é usado para reajustar a maioria dos contratos imobiliários, fechou o ano em alta de 3,69%, depois de avançar 5,51% em 2013, segundo informou a Fundação Getulio Vargas (FGV).

A taxa é a menor desde 2009, quando houve queda de 1,72%.

Em 12 meses, até novembro, a inflação oficial do país, calculada pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), acumula alta de 6,56%. Os dados de dezembro ainda não foram divulgados.

De novembro para dezembro, o índice também mostrou desaceleração, pasando de 0,98% para 0,62%. 

Utilizado no cálculo do IGP-M, o Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que avalia os preços no atacado, perdeu força, de 1,26% para 0,63%.

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que mede os preços do varejo, também usado para calcular o IGP-M, registrou variação de 0,76%, em dezembro, ante 0,53%, em novembro. Sete das oito classes de despesa integrantes do índice registraram acréscimo, com destaque para alimentação (de 0,55% para 0,85%).

Veja outras variações:
Habitação (0,62% para 0,79%)
Educação, Leitura e Recreação (0,75% para 1,23%)
Transportes (0,52% para 0,73%)
Comunicação (0,20% para 0,53%)
Saúde e Cuidados Pessoais (0,45% para 0,56%)
Vestuário (0,44% para 0,59%)

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que também entra no cálculo da inflação do aluguel, registrou em dezembro variação de 0,25%, abaixo do resultado de novembro, de 0,30%.

Fonte: G1 Economia

sexta-feira, 26 de dezembro de 2014

NOVOS REQUISITOS PARA ESCRITURAS PÚBLICAS


Novos requisitos para as escrituras públicas em que o estado civil for inerente à legitimação das partes para o ato, regulamentado pelo Provimento 260/CGJ/2013, foram acrescentados pelo Provimento 285/CGJ/2014.

Com o novo provimento, a escritura pública deverá conter a indicação da data do casamento e respectivo livro, folha e termo, regime de bens adotado, menção expressa à serventia, livro, folha, e ao nome do cônjuge com qualificação completa onde foi lavrado o pacto antenupcial, se houver, ou da data da separação ou do divórcio.

Para a segurança jurídica da escritura pública, além dos documentos que já eram exigidos, será necessário apresentar:

· certidão de casamento do outorgante ou outorgado que se declarar casado - que deverá ter sido expedida há no máximo 90 (noventa) dias, devendo as partes declarar, sob as penas da lei, que seu conteúdo permanece inalterado;
· certidão de casamento com averbação de separação ou divórcio do que se declarar separado ou divorciado - que deverá ter sido expedida há no máximo 90 (noventa) dias, devendo as partes declarar, sob as penas da lei, que seu conteúdo permanece inalterado;
· certidão de óbito do cônjuge, sem prazo de validade, para aquele que se declarar viúvo, dispensada sua apresentação quando o óbito já estiver anotado no nascimento ou no casamento.

Para lavratura da procuração também será necessário a apresentação de certidão de casamento do outorgante ou outorgado que se declarar casado ou certidão de casamento com averbação de separação ou divórcio do que se declarar separado ou divorciado, ou ainda certidão de óbito do cônjuge, sem prazo de validade, para aquele que se declarar viúvo, dispensada sua apresentação quando o óbito já estiver anotado no nascimento ou no casamento. Entretanto, neste caso não terão prazo de validade, uma vez que deverão ser apresentadas atualizadas quando da lavratura da escritura pública.

Fonte: TJMG

quinta-feira, 25 de dezembro de 2014

OPINIÃO: MP DA DILMA E A BOLHA IMOBILIÁRIA


Pode ser até que ainda não tenha estourado a bolha imobiliária, mas, com uma simples pesquisa na internet, nos deparamos com as seguintes situações: construtoras dando descontos de até 45%; imobiliárias incentivando proprietários a dar descontos de até 30% para vender casas mais rápido; aumento do número de pessoas que desistem de comprar na planta; valor de mercado de empreiteiras desabando; após uma ‘década de ouro’, construção civil desacelerando; concessões de crédito imobiliário também em queda; intenção de compra em baixa; vendas de imóveis novos despencando 36,5% em São Paulo. Não parece que tem algo errado?

É nesta conjuntura econômica que o Congresso aprovou a MP 656/2014 - um "jabuti" que trata do procedimento da concentração de todas ações judiciais na matrícula do imóvel. Tal procedimento tende a acelerar o estouro da bolha imobiliária, pois o chamado ‘Renavam dos Imóveis’ trará a reboque a institucionalização do calote nas dívidas civis sem garantia real, já que dificilmente os credores conseguirão levar os imóveis dos devedores à hasta pública ou praça.

Ressalte-se que a Espanha foi o único país no mundo que adotou a concentração na matrícula de imóvel. Neste país, a crise social, ocasionada pelo estouro da bolha imobiliária, tem sido desastrosa. Lá, há aproximadamente 5 milhões de moradias vazias. Ao mesmo tempo, cresce a cada dia no país o número de famílias sem-teto. Só as afetadas pelos cruéis desahucios, os despejos por não pagamento da hipoteca,vêm somando mais de 500 por dia. Os suicídios de pessoas que perderam tudo depois de uma vida de batalha estão aos poucos se tornando uma rotina de desespero.

Apontada por todos os especialistas no assunto como um dos pilares da crise espanhola, a chamada “bolha imobiliária” ocasionou estas aberrações sociais e deixou um triste legado físico: conjuntos habitacionais inabitados, condomínios às moscas, aeroportos inúteis.

As semelhanças entre a Espanha e o Brasil são inequívocas:

"O governo espanhol percebendo o “bom momento” tratou de regular o setor, no que considerou correto, creio, e acabou por colocar mais lenha na fogueira: os preços não paravam de subir, assim como a quantidade de novos empreendimentos, o emprego e a renda. Logo concluíram que tudo estava certo e começaram a gabar-se do feito espanhol." - artigo ' Semelhanças inequívocas entre Espanha e Brasil: ESTAMOS VIVENCIANDO O QUE A ESPANHA VIVEU ENTRE 2007/91.' Fonte:Bolha Imobiliária.

O governo do Brasil segue o mesmo caminho trilhado pelo o espanhol: nega a existência da formação de uma bolha imobiliária e adota o procedimento da concentração na matrícula, que gera insegurança jurídica e estimula a bolha.

Detalhe bastante curioso a respeito da aprovação da MP 656: a relatoria da referida MP foi transferida do senador Eunício Oliveira (PMDB/CE) para o senador Romero Jucá e este, em menos de 24 horas, elaborou um Parecer de 120 páginas e o aprovou no Senado.

O procedimento da concentração na matrícula já vem sendo amplamente debatido pelos leitores do JusBrasil, onde ficou demonstrado que, além de enriquecer os já milionários donos de cartórios de registros de imóveis, é um procedimento altamente prejudicial aos credores de ações judiciais, inclusive os credores de ações trabalhistas. Ou seja, além de incentivar o estouro de uma bolha imobiliária em nossa economia, a MP 656 prejudica direitos dos trabalhadores brasileiros. Ver o seguinte artigo:  Dilma e a Medida Provisória 656: mais uma bomba disfarçada.

O mais estranho é que Romero Jucá, ao invés de demonstrar a urgência e a relevância desta matéria, fundamenta a aprovação deste procedimento (arts. 54 a 61 da MP) argumentando que o mesmo modifica o CPC, o que contraria o artigo 62, letra b da nossa Carta Magna.

Fonte: Raimundo Passos / Artigos JusBrasil
Nota do Editor:
Confira aqui a íntegra da MP.
Desahucio é a denominação que recebe o aviso de término de certos contratos de trato sucessivo, tais como o arrendamento e o contrato de trabalho.

ABRAINC FAZ PROJEÇÕES SOBRE O SETOR DE INCORPORAÇÕES PARA 2015


A ABRAINC – Associação Brasileira de Incorporadoras, durante a última reunião do ano de seu Conselho Deliberativo, realizou um balanço das atividades do setor em 2014, apontando alguns caminhos que deverão ser trilhados pelo mercado imobiliário no próximo ano.


Para a entidade, que congrega 27 incorporadoras com capital aberto e/ou atuação nacional, o ano de 2014 já foi de ajustes que continuarão a ser praticados em 2015. O mercado continua comprador, mas com maior critério e com maior restrição orçamentária. Atrair e conquistar o cliente, que sempre esteve na prioridade das empresas, hoje é uma regra perseguida por todos. O trabalho continuará intenso, pois a demanda pelo imóvel próprio se mantém pela disponibilidade de crédito, pela estabilidade do emprego e pela demografia favorável, lembrando que temos ainda um déficit habitacional na ordem de 5 milhões de unidades habitacionais.

Durante 2014, a ABRAINC ampliou as discussões em torno dos problemas do mercado, em especial junto aos governos federal e municipais, como em relação às ocupações ilegais de terrenos pertencentes às incorporadoras por movimentos sociais. Na ocasião a associação encaminhou cartas à presidente Dilma Rousseff e ao prefeito Fernando Haddad apontando os riscos dessa iniciativa não apenas para o setor, mas para a ordem social do País.

O próximo ano será marcado pela continuidade do trabalho da ABRAINC de combater o excesso de burocracia no mercado imobiliário que encarece em 12% ou R$ 18 bilhões o custo para os compradores e amplia em 30 meses o prazo de construção dos imóveis. O estudo “O custo da burocracia”, lançado no primeiro semestre deste ano, continua sendo o balizador de um trabalho de aproximação da entidade com as prefeituras dos maiores municípios do País, apontando exemplos de boas práticas que já vêm sendo realizadas e que podem ser replicadas em todas as cidades, trazendo benefícios não apenas para o setor, mas em especial para os interessados na compra de um imóvel. A aproximação com a Federação Nacional de Prefeitos (FNP), juntamente com a CBIC - Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), trouxe a oportunidade da formação de uma comissão de trabalho que permitirá disseminar com maior agilidade as propostas às prefeituras.

É importante lembrar que reduzir a burocracia é um processo que não depende apenas de mudanças de processos nas prefeituras, mas em cartórios e agentes financeiros. A simplificação dos registros eletrônicos de imóveis, um trabalho alinhado com a ARISP (Associação dos Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo) e ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), também está em desenvolvimento e a ABRAINC espera que sua implementação aconteça no início do próximo ano.

Promovendo o equilíbrio das relações

Outro foco do trabalho da associação está centrado no equilíbrio das relações do setor imobiliário com o consumidor. A ABRAINC já deu início a um trabalho de esclarecimento para mostrar ao mercado, em especial aos clientes, todas as etapas do processo de incorporação, as atribuições dos agentes envolvidos por trás de cada etapa de trabalho, que somadas, integram o valor de um imóvel. A proposta é mostrar o ciclo da incorporação e as diversas atividades que se iniciam antes mesmo da aquisição de cada terreno para desenvolvimento do projeto imobiliário e que acabam interferindo no processo de produção imobiliária. Já no primeiro trimestre de 2015 a associação terá a conclusão deste trabalho, que tem como meta informar e tornar as relações com os clientes cada vez mais transparentes. Em 2015, pretendemos também avançar juntamente com outras entidades e instituições na discussão sobre as cidades em questões como mobilidade, sustentabilidade e soluções para seu crescimento.

No campo do Programa Minha Casa, Minha Vida, a sinalização de continuidade já dada pelo Governo Federal reforça a aposta que o setor vem dando ao projeto, onde continuará atuando e propondo soluções para aperfeiçoar o programa e sua capacidade de inclusão de faixas de renda que dele necessitam para seu acesso à moradia.

Fonte: Isabela Cury

terça-feira, 23 de dezembro de 2014

FELIZ NATAL!!!

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DESEJO A TODOS OS MEUS ALUNOS, 
LEITORES E FIÉS SEGUIDORES 
UM FELIZ NATAL!!!

domingo, 21 de dezembro de 2014

UM RECADO ESPECIAL


O propósito deste artigo é contribuir para a formação profissional daqueles que atuam no mercado imobiliário, levando-os à descoberta de suas dificuldades, aptidões e competências, despertando-os para a necessidade do conhecimento como indutor do crescimento e da concretização dos seus objetivos pessoais e profissionais no contexto das transformações do mercado, com criatividade e inovação.

Com todos sabem, meu comprometimento pedagógico e ideológico, é promover, seja no alinhamento e atualização dos procedimentos técnicos administrativos, seja na inserção no mercado de trabalho, conduzindo-os ao empreendedorismo, uma reflexão acerca da transformação deste mercado, com todas as suas especificidades, que o torna deveras singular.

Vivemos, incontestavelmente, a era do conhecimento, assinalada por suas mutações constantes e pela velocidade dessas transformações, exigindo um sistema de gestão capaz de viabilizar que a capacitação profissional aliada às práticas profissionais também sejam transformadas já que, a atualização técnica amparada pela reflexão crítica potencializa uma maneira inovadora de pensar, capaz de transformar os processos formativos de hoje, agregando uma construção permanente ao desenvolvimento pessoal e profissional.

O mercado imobiliário, cotidianamente, promove processos de subjetivação além das práticas e dos saberes estruturados em razão da sua constante evolução, levando-nos a buscar na educação continuada, determinante para a imediata transformação e/ou adaptação das práticas profissionais, a solução para o desenvolvimento de uma lógica descentralizadora, ampliando nossa capacidade de aprendizagem, preparando-nos para o enfrentamento das situações operacionais que se nos apresentem com resolutividade e autonomia.

O conjunto de fatores que compõe o mercado imobiliário se constitui como um interlocutor nos diálogos necessários à construção desse novo profissional, o profissional da transformação, proporcionando nova estrutura organizacional e, quando a formação superior reúne-se à formação técnica, ocorrem novas relações de compromissos e responsabilidades, há uma maior amplitude de recursos que possibilita uma extensiva e expressiva compreensão dos processos de transformação.

Como é flagrante a transformação do mercado imobiliário que ora passa por uma fase de reestruturação que pode levá-lo a uma retração em razão da especulação imobiliária, das transformações políticas e das crises econômicas, em conturbado percurso que alterna períodos de crescimento e crise, seus agentes precisam também, transformar-se. E aí, falo de transformação como uma nova dinâmica, que instaura a valorização profissional, a ativação das competências e possibilidades, a amplificação da auto-análise, além da sua própria reinvenção.

Num momento de saturação de ofertas e limitação da demanda, cabe refletir sobre esta necessidade de transformação que venha a permitir um livre trânsito num mercado cuja produção está sujeita a processos especulativos e que nos possibilite lidar com os novos mecanismos que virão para estimular o setor e trazer lucratividade para as operações imobiliárias.

As tímidas projeções para 2015 além de questões de governabilidade, certamente se alternam quanto às perspectivas deste gigantesco mercado cuja reorganização pode ser apressada, ao tempo em que, o sistema produtivo e os capitais de investimento, nacionais e estrangeiros, readquiram a confiança nas novas medidas e propostas que certamente advirão. Até meados de 2015, porém, o que veremos será um mercado em plena transformação que poderá recrudescer seu grau de debilidade ou transformá-lo positivamente em razão das lições aprendidas e da experiência vivida, contraditando o tempo presente.

Precisamos, todos, sermos transformados. Daí o paradoxo, a consciência de que o mercado imobiliário depende de nós, como de nós depende a força transformadora de atitudes de mudança para um cenário mais dinâmico e mais otimista.

A inteligência faz o homem pensar e contribuir para a transformação do mundo através do conhecimento. A chave para o sucesso é o conhecimento, que não paralisa, ao contrário, fortalece a nossa identidade profissional e nos impele a superar as dificuldades.

Prof. Marcos Mascarenhas

sexta-feira, 19 de dezembro de 2014

A MEDIDA PROVISÓRIA 656/2014 ENRIQUECE AINDA MAIS OS DONOS DE CARTÓRIOS


A MP 656, no inciso IV do artigo 54, estabelece o procedimento da concentração das ações judiciais na matrícula do imóvel, sendo a cobrança deste procedimento estabelecido no art. 56, § 1º.

Traduzindo: o autor de qualquer ação judicial (trabalhista, juizado especial, penal, etc.) para ser considerado diligente, deverá percorrer todos os cartórios de registros de imóveis de sua cidade fazendo pesquisas para localizar bens dos réus e depois promover as averbações dessas ações nas matrículas de seus imóveis. Para efeito de pagamento ao cartório de registro de imóveis, esta averbação é considerada sem valor declarado.

Os donos de cartórios de registro de imóveis, além de ganhar grandes somas de dinheiro com todas essas pesquisas de bens, averbações nas matrículas dos imóveis, foram contemplados também com a exigência de mais uma certidão para a lavratura do contrato de compra e venda de imóveis – a certidão de propriedade (artigo 59).

Todos nós sabemos que as receitas dos cartórios de registro de imóveis são milionárias. Dou como exemplo as receitas do ano 2013 de dois cartórios, divulgadas pelo Conselho Nacional de Justiça:

Registro de Imóveis da 1a Zona de Porto Alegre – R$16.064.090,00

1º Oficio de Registro de Imóveis de São Paulo – R$ 14.400.194,00

Para se ter uma ideia do quanto a MP 656/2014 ajudará aos donos de cartórios ficarem mais ricos, basta refletirmos sobre os seguintes pontos:

1. Até agosto de 2014, tramitava no TJ/SP 20.258. 821 ações (conforme o Comunicado nº 1090/2014 da Corregedoria Geral-TJ/SP);

2. O valor da averbação sem valor declarado cobrado em São Paulo (item 2.1 da tabela da ARISP) é de R$ 20,14 por ato;

3. Como a baixa da averbação também será cobrada, o autor da ação pagará, no mínimo, R$ 40,28 por ação averbada no cartório. Eu digo "no mínimo" porque qualquer alteração durante a tramitação da ação judicial (retificações, redistribuições, inclusão e/ou exclusões de nomes, etc) deverá ser averbada e paga pelo autor de qualquer ação judicial:

4. Considerando apenas as ações em curso na Justiça Estadual de São Paulo, os autores de ações judiciais arcarão com uma despesa de dois bilhões de reais, que está sendo direcionada, pela MP 656, aos donos cartórios de registros de imóveis. O montante desse valor é muito maior, pois neste cálculo não se levam em conta as ações das justiças federal e trabalhista.

Fonte: Maria Carmo / Artigos JusBrasil

quarta-feira, 17 de dezembro de 2014

SOLUTION PROVIDER: UM NOVO PARADIGMA


Em ações padronizadas, observo que desde a regulamentação da profissão, tem-se buscado ajustar a mediação imobiliária a determinados parâmetros, antigos parâmetros que são, a cada ano, apresentados como inovação contemporânea e que permeiam a formação dos Técnicos em Transações Imobiliárias e/ou a educação continuada dos mesmos, nos chamados cursos de capacitação profissional.

Entendo a mediação imobiliária como uma atividade em que, obrigatoriamente, tem-se que conhecer profundamente o mercado, a legislação e os procedimentos administrativos, além do efetivo domínio das técnicas de vendas e de relacionamento interpessoal.

A finalidade deste artigo é evidenciar, no que tange à prática de vendas, as diferenças entre a venda convencional e a venda consultiva.

Um erro grasso, no estágio atual do mercado, é o emprego da venda convencional onde o intermediador busca o lucro como objetivo principal persistindo uma interpretação confusa entre “ganhar dinheiro” e “lucro” tornando o corretor de imóveis um simples demandante residual.

O conflito se instala, quando se discute reiteradamente o processo da venda dicotomizado dos prospects e em franco desacordo com o interesse dos mesmos. Embora pareça surpreendente, este erro tende a perdurar em razão da não evolução do conhecimento no âmbito da corretagem imobiliária. As técnicas de vendas empregadas hoje são as mesmas de ontem em novas roupagens, criando um abismo entre a racionalidade do mercado atual e uma maior capacidade contributiva da atividade, leia-se dos profissionais do mercado imobiliário.

A dinâmica do lucro traduz-se num tortuoso caminho entre um prospect tomar conhecimento de uma oferta até transformar-se em cliente lucrativo e neste trajeto o lucro poderá ser aumentado como também o prejuízo poderá ser multiplicado não podendo se ignorar o risco da adoção de métricas para cada etapa da negociação.

A busca pela melhoria dos processos de venda não se resume apenas no aumento do lucro e a mudança significativa que proponho é a busca pelo resultado final que a negociação irá proporcionar sem objetivar apenas e tão somente o cumprimento de metas e a imposição de produtos e serviços estranhos às reais necessidades dos clientes, independentemente de assemelharem-se aos mais adequados, numa prática que dificulta a obtenção de bons resultados, vez que as opções de ofertas se restringem, unicamente, ao banco de dados de cada intermediador. Este é um caminho antinatural e que vem sendo equivocadamente adotado. Deve-se evitar o anti-negócio, o imediatismo travestido numa consultoria de vendas.

Já a venda consultiva volta-se a entender as reais necessidades dos clientes e busca apresentar o melhor produto para o seu perfil incluindo ofertas de investimento, fidelizando-os. É um procedimento diametralmente oposto ao ora praticado pela grande maioria dos corretores de imóveis que se auto-denominam “consultores” e que priorizam o lucro.

- A venda consultiva tem o cliente como seu principal objetivo e o lucro como consequência fazendo o cliente acreditar no negócio.

A venda consultiva, indiscutivelmente, é uma evolução lógica da abordagem e da análise de necessidades, lembrando que muitas vezes o cliente pode não saber qual o imóvel mais adequado ao seu “modus-vivendi” e é neste momento que o corretor deve assumir uma postura ativa na negociação, questionando por vezes as necessidades formuladas e possibilitando a identificação dos desejos ocultos, não explícitos, do cliente.

A venda consultiva nem sempre é traduzida em soluções melhores que as ofertadas pelos concorrentes, ela foca a solução do problema presente e futuro do cliente e para atuar neste eixo exige-se que o profissional seja altamente qualificado, conheça do produto, tenha a capacidade de dialogar e mostrar-se parceiro do cliente comprador deixando transparecer o seu comprometimento com o sucesso da negociação construindo um relacionamento de confiança mútua e otimizando sua performance.

Focar o cliente e não o produto, implica na maior participação do cliente e corretores mais capazes com total domínio sobre o produto e seu posicionamento no mercado, porém, exige mais tempo para a conclusão da transação transformando as necessidades dos clientes em soluções de venda.

O corretor Solution Provider há de ser um expert em sondagem e perspicácia, desenvolver uma escuta ativa e diagnóstica, aproveitar bem e superar as objeções do prospect, agregar excelência na persuasão e apresentação do produto e finalmente, envolver e fidelizar o cliente compreendendo as mudanças operadas no processo negocial.

Sobre todo o exposto, a maioria dos corretores de imóveis ainda intermedia para resolver seus problemas e servir-se do cliente praticando a venda convencional. Por outro lado, os profissionais que praticam a venda consultiva, vendem as melhores soluções para os problemas dos clientes e buscam servi-los estabelecendo relacionamentos produtivos e duradouros.

Seja proativo neste atual processo de mudança. Para vencer a concorrência acirrada e desenfreada, imprima toda a sua força de vendas na venda consultiva!

Prof. Marcos Mascarenhas

DEVOLUÇÃO DE IMÓVEIS DISPARA. AUMENTO CHEGA A 76%


A acomodação pela qual passa o mercado imobiliário e o cenário difícil da economia nacional trouxeram mais uma preocupação para a rotina das construtoras. Depois de um período em que ficou difícil vender, que em nada lembra o ritmo desenfreado dos anos anteriores, as empresas precisam lidar com um mercado que está devolvendo imóveis negociados.

Os balanços das construtoras até o terceiro trimestre deste ano mostram que o volume de distratos no país vem crescendo em grande parte delas, com porcentuais que ultrapassam os 50%, em alguns casos. Isso tem reflexos sobre os valores represados em estoque e nas estratégias para readequar ou adiar os novos lançamentos e agilizar a revenda das unidades devolvidas.

Os distratos têm uma participação, mas não são o único fator para as promoções. Se a construtora rescinde um contrato, precisa colocar a unidade novamente no mercado e, às vezes, o preço diferenciado acaba acontecendo, diz o presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Paraná (Ademi-PR), Gustavo Selig.

Distratos chegam a 76%

Entre as empresas analisadas, a construtora Rossi é a que apresenta as maiores taxas de rescisão de contratos em 2014. No comparativo com o terceiro trimestre de 2013, o crescimento no período foi de 76% no volume de contratos desfeitos, que passaram de R$ 176 milhões para R$ 311 milhões. No acumulado dos primeiros nove meses do ano, o índice aumentou 60%, com a soma dos valores distratados chegando aos R$ 752 milhões.

No caso da MRV Engenharia, outra empresa de capital aberto, a alta nos distratos foi de 32,9% no acumulado dos primeiros nove meses de 2014, passando de R$ 791 milhões para R$ 1 bilhão no comparativo com o ano passado.

Trimestre para esquecer

Marcado por um cenário econômico que sofreu o impacto da Copa do Mundo e as eleições, o terceiro trimestre foi de aumento no porcentual de distratos mesmo para algumas empresas que conseguiram reduzir a margem no acumulado do ano.

A Gafisa, por exemplo, teve decréscimo de 12% no volume de contratos desfeitos nos primeiros nove meses de 2014, mas viu dobrar o número de rescisões terceiro trimestre do ano.

2015: Analistas pessimistas. Entidades do setor otimistas

Os rumos que a economia do país irá tomar no próximo ano devem ter reflexos diretos sobre o mercado imobiliário como um todo. Bruno Oliva, economista da Fipe, diz que se a economia voltar a aquecer, a situação não será calamitosa. Mas, mesmo assim, o mercado não deve reviver os números dos últimos anos. Os sinais vindos do governo federal ainda são dúbios. Não sabemos o que a equipe econômica vai fazer, nem se terá liberdade para isso, diz.

Na avaliação do economista Samy Dana, o mercado imobiliário de 2015 deve ser uma réplica do vivido neste ano, com muitos descontos, vendas em baixa e ajustes suaves no preço dos imóveis. Se bater o desemprego, o que pode acontecer, os distratos irão aumentar bastante, pois as pessoas não terão mais condições de pagar os financiamentos, acrescenta.

As entidades do setor, por sua vez, estão otimistas para o próximo ano. Gustavo Selig, presidente da Ademi-PR, projeta um ano melhor para o mercado em 2015, com redução do nível de distratos. 2014 foi um ano turbulento na economia como um todo, não só para o mercado imobiliário. A estabilização da economia vai trazer melhorias, que terá reflexos sobre a diminuição do número de rescisões, prevê.

Fonte: Sharon Abdalla / Gazeta do Povo - Economia

FUTURO PROMISSOR OU ABISMO? O QUE ESPERAR DO MERCADO IMOBILIÁRIO PARA 2015


O ano de 2014 não foi fácil para o mercado imobiliário, além da ameaça de uma bolha imobiliária, as vendas caíram devido às incertezas do período – Carnaval em março, Copa do Mundo e eleições presidenciais – e as incorporadoras se viram com estoques parados e quedas de lançamentos.

O consumidor sentiu na pele a instabilidade, tanto que 70% consideram que os preços dos imóveis estão muito altos, segundo um levantamento realizado pela Ricam Consultoria e o Instituto ILUMEO; outros 77% sentem que os valores ainda estão subindo. Porém, pode ser que haja uma luz no fim do túnel: somente 16% afirmam que devem desistir da compra da casa própria por causa disso.

E um ponto mais positivo ainda: 46% dos entrevistados afirmam que pretendem fechar a compra em até dois anos. O setor já está até sentindo uma leve melhora, apesar de ainda sofrer com as perdas sofridas no primeiro semestre; durante a mesa-redonda “Perspectivas para o Brasil em 2015 e Tendências do Setor Imobiliário”, o presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), Cláudio Bernardes, afirmou que o mercado imobiliário na capital paulista já mostra sinais de recuperação.

Os dados fornecidos pela associação mostram que, em setembro, foram vendidos 2.787 imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo, crescimento de 55,1% em relação a agosto e queda de 5,6% em relação ao nono mês do ano passado. Já no acumulado de janeiro a setembro de 2014, foram vendidas 14.374 unidades, registrando queda de 43,8% quando comparado aos mesmos meses de 2013.

Os lançamentos de novos projetos residenciais em setembro somaram 4.018 unidades, alta de 90% em relação a agosto e de 35,6% ante setembro de 2013. Enquanto no acumulado do ano, foram lançadas 18.367 unidades – queda de 15,4% em relação ao mesmo período de 2013.

Apesar dos pesares, o presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), Octavio de Lazari Junior, acredita que 2014 foi um ano difícil, mas vitorioso.

Para ele, fatores que mantém o crédito em alta, como baixo nível de inadimplência e boas condições de emprego e renda da população, vão garantir um bom funcionamento do mercado em 2015. O 4º trimestre do ano já está mostrando alta de 5% nos negócios, em relação ao mesmo período do ano passado, e o setor enxerga um grande mercado potencial entre famílias que ainda pagam aluguel.

Há aqueles que estão otimistas com o futuro. O presidente da imobiliária Abyara Brokers, Arnaldo Curiati, acredita que 2015 será melhor que 2014 já que o calendário apresenta menos incertezas, apesar de continuar com indicadores mais baixos do que há dois ou três anos, quando o mercado imobiliário estava bem. Para ele, os estoques elevados, principalmente em São Paulo e Rio de Janeiro, serão absorvidos lentamente pelo mercado.

No entanto, o executivo não vê com bons olhos as incorporadoras que, por necessidade de caixa, estão realizando feirões com descontos elevados na tentativa de melhorar o caixa. “Isso cria nos consumidores a impressão de que a margem das incorporadoras é elevada, na faixa de 30% a 40%, o que pode atrapalhar as vendas mais adiante”.

Juliana Américo Lourenço da Silva
Fonte: InfoMoney

terça-feira, 16 de dezembro de 2014

PL-5092/13: PROPOSTA SUBMETE TODA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA AO REGIME DE AFETAÇÃO


A Câmara analisa o Projeto de Lei 5092/13, do deputado Wellington Fagundes (PR-MT), que obriga qualquer incorporação imobiliária a ser submetida ao regime de afetação.

A afetação patrimonial é um mecanismo de resolução extrajudicial de problemas decorrentes do desequilíbrio econômico-financeiro de incorporações imobiliárias, na medida em que, independente de intervenção judicial, possibilita aos adquirentes substituir o incorporador na administração do negócio e prosseguir a obra.

Com a aprovação da proposta, o terreno, acessões e demais bens e direitos vinculados à incorporação, ficarão separados do patrimônio do incorporador e vão constituir patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos compradores.

O regime da afetação patrimonial na incorporação imobiliária busca garantir a conclusão da obra de construção de um edifício de apartamentos ou salas comerciais, somente sendo extinto com a entrega das unidades. Desse modo, o patrimônio de afetação é aplicado apenas para garantir a aquisição de imóveis lançados na planta ou em construção, em que o comprador receberá o bem no futuro.

A lei atual (10.931/94) determina que a submissão ao regime de afetação seja prerrogativa do incorporador. “Há que se lembrar do emblemático caso da construtora Encol, que iniciou a construção de diversos empreendimentos e, antes de concluí-los, ocorreu a falência e, consequentemente, a incapacidade de entregar as obras, o que levou os adquirentes a amargaram grande prejuízo”, justificou o deputado.

Para ele, a lei atual não está protegendo os consumidores, pois o número de incorporadores que adotaram o regime de afetação “é inexpressivo”, “mesmo com o tempo que tiveram para se ajustarem”.

Tramitação
A proposta tramita em caráter conclusivo e será analisada pelas comissões de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio; de Defesa do Consumidor; e de Constituição e Justiça e de Cidadania (inclusive em seu mérito).

Íntegra da proposta:
PL-5092/2013

Fonte: Câmara dos Deputados

segunda-feira, 15 de dezembro de 2014

PL 7.594/2014 - O VOTO POR PROCURAÇÃO EM ASSEMBLEIAS DE CONDOMÍNIO


O PL-7.594/2014 do Deputado Aureo Lidio Moreira Ribeiro (SD-RJ), insere em um dos artigos do Código Civil a regra de que "o condômino que não puder comparecer às assembleias condominiais pode dar procuração a outro, mas só se admitirá um voto por procuração por mandatário". De acordo com o parlamentar, o PL tem a finalidade de impedir que um mesmo condômino seja mandatário simultaneamente de um grande número de procurações e, consequentemente, tenha direito ao total de votos correspondentes.

Para o relator Edison Mendes de Oliveira Balbino, "são recorrentes os casos em que condomínios compostos por grande número de unidades autônomas, por ocasião das assembleias condominiais, ficam sujeitos às decisões tomadas isoladamente pelo síndico ou conselheiros, por conta do uso indiscriminado de procurações outorgadas por outros condôminos". Como consequência desta prática, argumentou o relator em seu parecer, "assuntos de grande relevância, como a eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal, bem como a aprovação das contas do condomínio, são decididos por um pequeno grupo, por meio das procurações cuja quantidade é sempre superior ao número de condôminos presentes no ato".

Edison Mendes de Oliveira Balbino, mesmo tendo se posicionado favoravelmente à aprovação do PL, sugere em seu parecer que a inclusão da nova regra seja feita no art. 1.352 do Código Civil, que trata sobre deliberações em assembleias de condomínios. O deputado propôs que a inserção seja feita no art. 1.355, referente aos direitos do condômino.

Clique no link abaixo para acessar o PL-7.594 em seu inteiro teor:

STJ: SEGUNDA SEÇÃO DEFINIRÁ EM DEFINITIVO QUEM TEM LEGITIMIDADE PARA RESPONDER POR DÍVIDAS CONDOMINIAIS


O ministro Luis Felipe Salomão decidiu submeter à Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) recurso especial que discute quem tem legitimidade – vendedor ou adquirente – para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro.

O recurso foi submetido a julgamento do colegiado nos termos do artigo 543-C do Código de Processo Civil (recursos representativos de controvérsia repetitiva). Assim, todos os recursos que tratam da mesma questão jurídica ficam sobrestados no STJ, nos Tribunais de Justiça dos estados e nos Tribunais Regionais Federais até o julgamento do processo escolhido como representativo da controvérsia.

Após a definição do STJ no recurso repetitivo, não serão admitidos para julgamento na corte superior recursos que sustentem tese contrária.

Impenhorabilidade

No caso, o adquirente do imóvel recorre de decisao do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), que, ao julgar seus embargos, entendeu que, com relação às cotas condominiais, quem responde é o imóvel, independentemente da demanda ser promovida contra o proprietário ou o adquirente.

O adquirente sustenta sua ilegitimidade passiva para responder pelas dívidas condominiais referentes à unidade onde reside, uma vez que, muito embora tenha sido objeto de instrumento de promessa não registrado, a ação de conhecimento foi ajuizada contra o promitente vendedor.

Dessa forma, o adquirente alega que o imóvel não poderia, somente em execução, sofrer penhora para solvência de débito reconhecido em ação da qual não foi parte.

O ministro Luis Felipe Salomão, ao submeter o julgamento do caso à Seção, ressaltou que há muitos recursos que chegam ao STJ sobre o tema em questão.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

domingo, 14 de dezembro de 2014

ASPECTOS LEGAIS DOS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO


Ao longo das últimas décadas, o mercado financeiro e de capitais do Brasil teve grande desenvolvimento. Neste período, foram criados vários mecanismos para aumentar a poupança nacional e o investimento de recursos, tais como os fundos de investimento.

Os fundos de investimento são condomínios atípicos formados pela comunhão de recursos, destinados a proporcionar maior rentabilidade aos seus investimentos.Uma das modalidades mais utilizadas nos últimos anos é a do Fundo de Investimento Imobiliário, instituído pela lei 8.668/93 que também estabeleceu a competência da Comissão de Valores Mobiliários para autorizar, disciplinar(1), fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração dos Fundos de Investimento Imobiliário.

Os Fundos de Investimento Imobiliário não têm personalidade jurídica e são destinados à aplicação de recursos em empreendimentos imobiliários, tais como, entre outros, a construção ou aquisição de imóveis para geração de receita futura de locação ou arrendamento.

Eles devem ser constituídos por deliberação de um administrador - instituição financeira que preencha os requisitos legais(2), sob a forma de condomínio fechado, podendo vigorar por prazo determinado ou indeterminado.

A administração do fundo pode ser exercida pela própria instituição administradora ou por terceiros por ela contratados em nome do fundo. A administradora atuará em caráter fiduciário, dispondo dos ativos na forma e para os fins estabelecidos no regulamento do fundo ou em assembleia de quotistas. Ela responderá por seus atos em caso de má gestão, gestão temerária, conflito de interesses, descumprimento do regulamento do fundo ou de determinação da assembleia de quotistas.

Seus ativos são divididos em quotas, que correspondem à fração ideal de seu patrimônio. Tais quotas não podem ser resgatadas pelos quotistas em razão de o fundo ser um condomínio fechado. O resgate somente ocorrerá em caso de liquidação do fundo ou término do prazo contratual. Uma alternativa ao quotista para reaver o investimento é vender suas quotas na bolsa de valores ou mercado de balcão.

Vale ressaltar que os quotistas não respondem pessoalmente por obrigações legais ou contratuais relativas ao patrimônio do fundo. Além disso, eles não podem exercer qualquer direito real sobre os imóveis e empreendimentos integrantes do patrimônio do fundo.

A captação de recursos para o fundo, junto ao mercado, é realizada através de oferta pública de distribuição de suas quotas. Admite-se a integralização das quotas através de imóveis ou direitos relativos deles, desde que prevista no regulamento do fundo. Neste caso, a integralização deve ter por base um laudo de avaliação do bem ou direito, elaborado por empresa especializada e aprovado pela Assembleia Geral, caso o fundo já esteja em funcionamento.

Assim como nas sociedades por ações, a assembleia geral é o órgão máximo de deliberação do fundo. Ela pode ser convocada pelo administrador, por quotistas que detenham pelo menos 5% das quotas emitidas e, ainda, pelo representante dos quotistas. O quorum geral de deliberação é de maioria dos votos dos quotistas presentes e, em alguns casos(3) são necessários votos de quotistas que representem a metade, no mínimo, das quotas emitidas, se maior quorum não for estabelecido no regulamento do fundo.

O fundo deve ter seu regulamento, que descreve suas características principais, entre elas: (i) seu objeto, definindo claramente os investimentos imobiliários que poderão ser realizados, (ii) política de investimento, (iii) prazo, (iv) taxas de administração, desempenho, etc, (v) política de distribuição de rendimentos, (vi) remuneração, obrigações e responsabilidades do administrador, (vii) modo e condições de dissolução e liquidação do fundo.

No âmbito tributário, o fundo tem uma estrutura incentivada. Assim, em relação ao quotista, como regra geral, os rendimentos distribuídos pelo fundo a qualquer beneficiário, inclusive pessoa jurídica isenta, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na fonte, à alíquota de 20%(4). Na mesma alíquota incide o imposto de renda sobre os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de quotas de tais fundos, por qualquer beneficiário, inclusive por pessoa jurídica isenta. Entretanto, ficam isentos do imposto de renda os rendimentos distribuídos aos quotistas pessoas físicas, cujas quotas sejam negociadas em bolsa de valores ou mercado de balcão, desde que: (i) o fundo tenha, no mínimo, cinquenta quotistas, e (ii) o quotista beneficiado não tenha mais que 10% das quotas do fundo(5). Já em relação ao fundo, há isenção de alguns tributos, entre eles o imposto de renda, este somente incidindo sobre receitas financeiras. Para que haja a isenção, (i) o fundo deve distribuir aos quotistas, ao menos a cada seis meses, 95% de seu rendimento, e (ii) o fundo não invista em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador, construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada, mais de 25% das quotas do fundo.

Com efeito, a instituição dos Fundos de Investimento Imobiliário foi um importante avanço para o mercado imobiliário em geral, com reflexos positivos para o mercado financeiro e de capitais. Diante de sua relevância e complexidade, foram correta e detalhadamente regulamentados pelo órgão fiscalizador.

Notas:

1 Atualmente, os Fundos de Investimento Imobiliário são regulamentados pela Instrução CVM nº 472/2008.
2 Artigo 28 da Instrução CVM 472/2008 e artigo 5º da Lei 8.668/93.
3 (i) alteração do regulamento, (ii) fusão, incorporação, cisão e transformação do fundo, e (iii) apreciação do laudo de avaliação de bens e direitos utilizados na integralização de cotas do fundo.
4 Artigo 17, da Lei 8.668/93.
5 Artigo 3º, III, e Parágrafo Único, I e II, da Lei 11.033/04.

André de Almeida - Advogado do escritório Almeida Advogados
Ruy Menezes Neto - Advogado do escritório Almeida Advogados
Fonte: Migalhas de Peso

A QUESTÃO DOS SEGUROS DOS CONDOMÍNIOS - NOVOS DESAFIOS E RESPONSABILIDADES


Dentre as atribuições do síndico, consta expressamente a sua competência para "realizar o seguro da edificação" (artigo 1.348, inciso IX). O artigo 1.346, do mesmo diploma legal, inserido na Seção - Disposições Gerais - determina a obrigatoriedade da contratação de seguro para toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Verifica-se do exposto, que cabe ao síndico, na qualidade de representante legal do condomínio, examinar quais seriam os riscos a que a estrutura condominial está exposta, com a finalidade de cumprir o preceito legal.

A missão não é fácil e desafia o levantamento não só da localização do prédio como também a sua efetiva utilização pelos usuários e condôminos, e ainda, a possibilidade de desabamento, sinistros em razão de fenômenos climáticos, falha estrutural da edificação, proximidade de aeroporto ou aeroclube, agravando o risco de abalroamento de aeronaves.

Não se deve afastar os sinistros que podem ser causados por falhas elétricas em máquinas e equipamentos, especialmente por elevadores, centrais de ar condicionado e bombas, que também tem o condão de ocasionar a destruição total ou parcial da construção.

Podem e devem ser segurados também os bens comuns do condomínio, como vidros, acessórios, mobiliários e outros.

O risco decorrente de acidentes envolvendo terceiros, tais como desmoronamento de reboco atingindo transeuntes, ou veículos estacionados no logradouro público, bem como objetos arremessados de unidades habitacionais, sem que se possa identificar a origem, podem vir a representar a obrigação de vultosa indenização, e que poderiam ser cobertas pelo seguro de responsabilidade civil.

O artigo 1.350, do CC, determina a convocação de assembleia geral, anual, na forma estabelecida na Convenção de Condomínio, para aprovar o orçamento do próximo exercício, as contribuições dos condôminos e prestar contas dos valores recebidos, pagos e de sua gestão.

Não restam dúvidas de que o contrato de seguro, por ser válido por 1 ano, poderá constar na ordem do dia, com discussão e aprovação da sua contratação, delimitação das garantias, importâncias seguradas, e companhia de seguro escolhida.

Para que isso seja possível, basta que o síndico solicite a corretores de seguro propostas contemplando todas as coberturas que reputar adequadas, transferindo para a Assembleia Geral a decisão quanto à contratação tanto das coberturas, quanto das respectivas importâncias seguradas.

É a melhor solução para eximir o síndico de qualquer responsabilidade pessoal decorrente de eventual sinistro, já que tudo o que foi contratado partirá do que foi decidido pelo colegiado de condôminos.

Arnon Velmovitsky - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB - Instituto dos Advogados Brasileiros.
Fonte: Migalhas de Peso

ZAP ANUNCIA COMPRA DO PORTAL PENSE IMÓVEIS


O portal imobiliário Zap anunciou a compra do portal Pense Imóveis, do Grupo RBS. Em nota, a empresa do Grupo Globo afirma que a aquisição concretiza mais uma etapa do seu projeto de expansão pelo País, "buscando parceiros de reconhecida excelência em suas regiões". Os valores da transação não foram divulgados.

A compra do portal gaúcho implica a chegada de todos os 65 funcionários do Pense imóveis e 4 novos escritórios. O Pense Imóveis manterá a equipe, marca e seu portal. Segundo Eduardo Schaeffer, CEO do ZAP, "esse movimento reafirma o compromisso do ZAP de alcançar a liderança no segmento de classificados online em todos os estados brasileiros, numa clara demonstração de rápido crescimento do portal".

A aquisição do Pense Imóveis, conforma o Zap, reforça a estratégia de se aproximar das imobiliárias e corretores na região Sul do País, responsável por mais de 20% do total de agentes do Brasil e, com isso, mostrar-se como o principal provedor de anúncios, informações e serviços do mercado imobiliário em todas as regiões do Brasil.

"Com todo o movimento de expansão, nosso número de usuários e anunciantes irá aumentar ainda mais, consolidando o ZAP como uma plataforma de referência nacional. Oferecemos um serviço completo e qualificado, além da melhor relação de imóveis para aluguel e venda", acrescenta Schaeffer.

Atualmente, o ZAP possui 17 escritórios, espalhados por 10 estados brasileiros. Para este ano ainda está prevista a abertura de outras 2 filiais, e não está descartada a aquisição de novos portais em 2015.

Fonte: Jornal do Comércio

sábado, 13 de dezembro de 2014

PESQUISA DE SATISFAÇÃO COM MORADIA DO MINHA CASA, MINHA VIDA TEM NOTA MÉDIA DE 8,77

Ministros Aguinaldo Ribeiro e Marcelo Neri apresentam pesquisa de satisfação de beneficiários do MCMV. Foto: Naiara Costa

Beneficiários do Programa Minha Casa, Minha Vida atribuíram nota média de 8,77 à satisfação com a moradia adquirida, em uma escala de 0 a 10. A avaliação está na Pesquisa de Satisfação dos Beneficiários do Programa Minha Casa, Minha Vida, apresentada ontem (12). A nota é resultado de uma pesquisa de campo feita pelo Ministério das Cidades e pelo Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea).

Segundo o estudo, moradores dos imóveis do Minha Casa, Minha Vida deram nota média de 8,62 para o aumento de bem-estar e 9,44 para o quesito “sem intenção de mudar”. As maiores notas ocorreram nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste.

O levantamento foi feito entre os meses de agosto e setembro de 2013, com base em uma amostra de 7.252 famílias beneficiadas em 184 municípios de 23 unidades da Federação. A maior parte dos empreendimentos pesquisados foi contratada na primeira fase do programa, entre 2009 e 2011.

De acordo com a pesquisa, as mulheres representam a maioria dos entrevistados (77%) e a idade média é 38 anos. A renda média dos beneficiários é R$ 753 e 29,84% residiam em áreas de risco. Os moradores destinam, em média, 5% da renda familiar ao pagamento da parcela do imóvel.

Segundo a publicação, as pessoas estão satisfeitas com seus vizinhos e atribuem nota média de 8,61 para esse item. A segurança nos locais recebeu nota de 4,74 e o lazer nas proximidades, 3,49. “As pessoas reconhecem problemas de segurança e falta de áreas de lazer. Existe preocupação com a insegurança patrimonial, como o roubo”, disse o coordenador técnico da pesquisa, Fernando Garcia.

As famílias não avaliaram bem alguns aspectos da inserção urbana. A nota média para a disponibilidade de escolas perto do imóvel é 4,03 e de clínicas e hospitais, 4,36. Sobre a facilidade de transporte, a nota média é 6,65 e a demora do transporte, 3,87.

O estudo mostrou que a satisfação sobre a iluminação da unidade habitacional tem nota média de 8,91. No entanto, o quesito umidade da moradia teve nota 6,21 e temperatura do imóvel, 5,34. “Em Manaus, uma das cidades mais úmidas do Brasil, existe um problema de umidade interna [das unidades] associado ao uso de ar condicionado, que traz essa umidade para as paredes internas. No caso da temperatura, temos notas baixas em regiões que têm máximas muito elevadas ao longo de um período muito grande do ano ou mínimas muito reduzidas”, disse Garcia.

A publicação indica que houve “uma melhora geral das condições de vida dos beneficiários, mesmo considerando que o conforto da moradia não seja o ideal, que o entorno e a localização dos empreendimentos tenham inadequações e que o custo de vida com despesas ligadas ao domicílio (exceto aluguel) tenha crescido”. Um dos principais objetivos do estudo é apresentar subsídios para aprimorar o programa habitacional.

“Essa pesquisa pegou os empreendimentos construídos na primeira fase do Programa Minha Casa, Minha Vida. A partir da segunda fase, melhoramos as condições de contratação, exigimos a melhor inserção com relação à saúde, transporte coletivo, áreas de lazer dentro dos empreendimentos. E na fase três, que estamos preparando agora, para 2015 a 2018, vamos contemplar outras demandas que a pesquisa nos mostra que precisamos melhorar”, disse o ministro das Cidades, Gilberto Occhi.

O Minha Casa, Minha Vida contratou 3,7 milhões de moradias e entregou 1,87 milhão de unidades até novembro, segundo o 11º Balanço do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), divulgado ontem. O total de unidades habitacionais contratadas corresponde a 98,8% da meta do programa até o fim de 2014. De acordo com o governo, o programa já beneficiou mais de 7 milhões de pessoas.

Fonte: Agência Brasil