domingo, 27 de dezembro de 2015

FELIZ ANO NOVO!!!

PL 2245/2007 REGULAMENTA A PROFISSÃO DE TECNÓLOGO


Os Tecnólogos são profissionais de nível superior que pela sua formação direcionada estão aptos à atuação imediata e qualificada em sua modalidade.

Através do domínio e aplicação de conhecimentos científicos e tecnológicos, transformam esses conhecimentos em processos, projetos, produtos e serviços. Atuam nas diversas atividades promovendo mudanças e avanços, fundamentando suas decisões no saber tecnológico e na visão multidisciplinar dos problemas que lhes compete solucionar.

Os cursos superiores de tecnologia, na década de 60 tiveram grande desenvolvimento na Europa e USA, em face das necessidades que os processos, produtivos impuseram à sociedade industrial e comercial.

A Alemanha, a França e a Inglaterra se destacaram com a criação, respectivamente, da "Frach - Haochscholes" , dos "Institutes Universite Du Tecnologie", e das "Politechncs" , elevando o potencial tecnológico desses países no cenário industrial mundial, ao nível que hoje conhecemos.

O Tecnólogo é um profissional de nível superior completo, dentro de sua modalidade e formação, tão importante e necessário aos setores de nossa economia quanto os demais profissionais e assim deve ser reconhecido e conseqüentemente ter sua profissão regulamentada, objetivo maior desta lei. (Excerto do texto do PL 2245/2007)

Clique no link abaixo para acessar o PL 2245/2007 na íntegra:

sábado, 26 de dezembro de 2015

IMÓVEL ENTREGUE COM DEFEITOS: O QUE FAZER?


Quem compra apartamento sabe que, muitas vezes, o imóvel prometido vem diferente do que foi combinado. É comum que estes imóveis sejam entregues com rachaduras, infiltrações, ou qualquer outra questão que possa afetar a solidez e segurança da obra.

Inicialmente, é necessário o leitor ter em mente que, diferente do que muitas vezes é apresentado pelas construtoras, todo o imóvel tem uma garantia de 05 anos, contados a partir da entrega deste, contra defeitos relacionados à segurança e solidez da obra.

E defeitos deste tipo não são somente os que produzem risco específico de ruína da obra. Podem ser também os que envolvem infiltrações de água, vazamento de gases, obstruções de rede de esgoto, perigo de incêndio, umidade em escala anormal, com desenvolvimento de fungos que podem afetar a saúde dos moradores etc.

Ou seja, os Tribunais do país têm decidido que entre os casos de vícios de construção deste tipo devem ser incluídos aqueles que, embora não comprometendo ou ameaçando diretamente a solidez e segurança da obra, venham a dificultar a habitabilidade do imóvel.

E para estas ocasiões em que aparece um defeito destes relacionados acima, o direito brasileiro garante ao consumidor duas possibilidades para buscar a responsabilidade da construtora, segundo recende decisão do Superior Tribunal de Justiça – STJ.[1] 

A primeira saída seria a responsabilização da construtora pela falta de solidez e segurança da obra utilizando a garantia de 05 anos prevista no art. 618 do CC/2002.

Neste caso, desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes a sua entrega, possui ele, nos termos da Súmula 194 do STJ c/c 205 do CC, dez anos para demandar o construtor, tendo o consumidor de reclamar do problema ao judiciário nos 180 dias após o conhecimento inequívoco do defeito.

De outro lado, também por problemas relacionados à solidez e à segurança da obra, detém o consumidor a faculdade de, nos termos do art. 389 do CC/2002, demandar a construtora no prazo de dez anos do conhecimento – ou desde quando possível o conhecimento – do defeito construtivo, independentemente se tenha ocorrido ou não nos primeiros cinco anos da entrega.

Contudo, enquanto que a responsabilidade da construtora pelo art. 618 do CC/2002 (primeira alternativa) é presumida, desobrigando o consumidor de ter de provar que a construtora agiu com, pelo menos, culpa para o aparecimento do defeito na obra, no regime de responsabilidade do art. 389 do CC/2002 (segunda alternativa), tal prova é essencial, pois é necessário que o consumidor prove o inadimplemento contratual para ter direito a reparação do defeito na obra.

Um exemplo desta segunda alternativa seria o consumidor provar que a construtora usou materiais de baixa qualidade na construção do prédio.

Ainda, relativamente ao ponto que mais interessa ao presente caso, enquanto a utilização do art. 618 do CC pressupõe que a fragilidade da obra tenha sido constatada nos primeiros cinco anos da sua entrega, no caso do art. 389 do CC, não há esta exigência, podendo os problemas relativos a sua solidez e segurança surgir até mesmo depois daquele prazo, mas dentro do prazo de dez anos.

Por fim, não é necessário dizer que, geralmente, este tipo de responsabilização somente é feita por meio do Poder Judiciário, já que não é nada comum à construtora se responsabilizar espontaneamente pelos defeitos na obra.

Então, antes de qualquer atitude, é necessário que o consumidor converse com um advogado especialista na área e junte todas as provas que possam corroborar o seu pedido, pois, para o juiz que julgar a causa, valerá o que for apresentado no processo, independente de a verdade ser outra.

NOTA

[1] REsp 1290383/SE, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA

Atila Cunha de Oliveira - Advogado, pós graduado pelo Instituto Brasiliense de Direito Público - IDP em Direito Tributário.
Fonte: Revista Jus Navigandi

sexta-feira, 25 de dezembro de 2015

RENOVAÇÃO DE ALUGUEL EM IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL


O aluguel de ponto para fim comercial apresenta algumas peculiaridades e garantias que devem ser observadas pela locador e locatário. A Lei 8.245/91 estabelece garantias para a renovação contratual do locatário, desde que atendidos os requisitos, sem, contudo, dirimir o direito constitucional à propriedade do locador. Nesse diapasão, seguem os direitos e garantias dessa espécie de contrato.

Insta esclarecer, inicialmente, o que é a garantia de inerência na renovação de aluguel. Tal garantia se relaciona com o direito do locatário renovar, por igual prazo, o aluguel de ponto comercial, se protegendo contra atos discricionários do proprietário. Para tanto, é necessário que o locatário atenda a alguns requisitos legais, quais sejam: ser o locatário um empresário; haver contrato escrito e com tempo determinado de, no mínimo, cinco anos[1]; estar explorando mesma atividade comercial a, no mínimo, três anos contínuos. Vejamos o art. 51 da Lei 8.245/91:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Para exercer a garantia de inerência do ponto comercial, deve-se valer, o locador, de ação renovatória, dentro do lapso temporal descrito no parágrafo 5º, art. 51 da Lei 8.245/91, qual seja: entre 1 ano e 6 meses antes do término contratual. Observe-se que tal norma é um requisito temporal, se não atendido, culminará a decadência do direito.

No polo oposto, encontra-se o proprietário do imóvel, munido do direito constitucionalmente garantido de dispor da sua propriedade. Desta forma, qualquer lei que mitigue tal direito reputar-se-á inconstitucional, tendo em vista a supremacia das normas emanadas pela carta magna, frente as leis ordinárias.

Ao locador, há o direito de reaver o seu imóvel se utilizando da exceção de retomada, em que, no ensinamento de FÁBIO ULHOA COELHO[2], pode basear-se nos seguintes pontos:

- Insuficiência da proposta de renovação apresentada pelo locatário;
- Proposta melhor de terceiro, neste caso o locatário terá direito a indenização pela perda do ponto (art. 52, § 3º);
- Reforma substancial no prédio locado em que é cabível indenização caso o início das obras sejam retardados em mais de 3 meses contados da desocupação.
- Uso próprio;
- Transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de 1 ano e titularizado por ascendente, descendente ou cônjuge.

Os Tribunais vêm decidindo assuntos relacionados ao tema em total consonância com a lei, acentuando a importância dos requisitos temporais e legais, conforme observamos nos julgados abaixo:

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO E AÇÃO DE DESPEJO – CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA FUNCIONAMENTO DE CANTINA NO ESTABELECIMENTO DO APELADO – RENOVAÇÃO DA AVENÇA – NÃO OBEDIÊNCIA DO PRAZO ESTABELECIDO NO ART. 51, § 5º DA LEI Nº 8.245/91 – DECADÊNCIA CONFIGURADA – PROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE DESPEJO –RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS. - No caso concreto, a Ação Renovatória somente foi proposta em 30.01.2013, fora do prazo decadencial previsto no § 5º do artigo 51 da Lei 8.245/91, eis que estando o término do pacto contratualmente previsto para 01.02.2012, cabia à Locatária ajuizar a competente Renovatória até 01.08.2011. - Assim, encontra-se fulminado pela decadência o direito à renovação do pacto locatício, nada havendo que se infirmar na sentença objurgada que julgou improcedente a Renovatória. - Inexistindo renovação da relação locatícia e findo o prazo do contrato, é direito do Locador reaver o imóvel. (Apelação Nº 201400726590, 1ª CÂMARA CÍVEL, Tribunal de Justiça do Estado de Sergipe, OSÓRIO DE ARAÚJO RAMOS FILHO, RELATOR, Julgado em 10/02/2015)

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. RETOMADA DO IMÓVEL PARA USO PRÓPRIO. POSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES. NÃO CABIMENTO. APELO DESPROVIDO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS E APELO DESPROVIDO. (Embargos de Declaração Nº 70058183856, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 02/04/2014).

Diante do exposto, evidencia-se que a lei protege os interesses do locador e do locatário, sobretudo, quando a atitudes discricionárias e desproporcionais na relação contratual entre empresário e dono de imóvel. A proteção do empresário refuta-se decorrente do desenvolvimento da clientela no ponto comercial, já o proprietário, socorre-se à lei para garantir o seu direito a propriedade.

[1] Súmula 482 STF: O locatário, que não fôr sucessor ou cessionário do que o precedeu na locação, não pode somar os prazos concedidos a este, para pedir a renovação do contrato, nos termos do Decreto nº 24.150.

[2] COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial – VOL 1 – 10º edição. São Paulo: Saraiva, 2006

Daniel Carvalho de Assis - Advogado e Consultor Jurídico Associado do Escritório Almeida, Borges, Bourbon Advogados Associados
Fonte: Artigos JusBrasil

domingo, 20 de dezembro de 2015

DIA DO GESTOR IMOBILIÁRIO

CLIQUE NO FLYER PARA AMPLIAR
ONDE SE COMEMORA:

DIA ESTADUAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO

Nos Estados brasileiros do Amazonas (Lei nº 3.433 de 15 de setembro de 2009) e Rio de Janeiro (Lei Nº 5.552 de 7 de outubro de 2009 e Lei nº 5.645 de 6 de janeiro de 2010)

Em Salvador - Bahia:

DIA MUNICIPAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO (Lei nº 8.859, publicada no Diário Oficial do Município em 22 de agosto de 2015).

A FIANÇA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO COM PRAZO INDETERMINADO


Recentemente, o país desfrutou de um avanço imobiliário considerável, em diversas áreas, tanto em locação residencial e comercial quanto na compra e venda de imóveis. Dentre as variadas modalidades de contrato, o de locação merece nosso enfoque, pois foi o mais celebrado e no que tange as modalidades de garantia, a fiança é a que destaca-se por ser uma garantia fidejussória, pessoal e acessória da obrigação principal.

O conceito de fiança e a figura do fiador são muito questionados nas relações locatícias, tendo em vista que muita informação difundida é errônea e distorcida, causando insegurança jurídica às partes celebrantes do contrato.

Os contratos de locação, em regra, são celebrados em forma escrita e por prazo determinado, porém se no término do contrato o locador não se opuser prorroga-se a locação por prazo indeterminado, nas mesmas condições já avençadas incluindo as obrigações do fiador e seu cônjuge, se houver. Decorre daí, os questionamentos a respeito da prorrogação da fiança e a responsabilidade do fiador até a efetiva devolução do imóvel.

Anteriormente a lei do inquilinato e o Código Civil entendiam que em caso de prorrogação, por tempo indeterminado do contrato de locação, o fiador desobrigava-se da fiança, chegando esse entendimento a ser consubstanciado na Súmula 214 do Superior Tribunal de Justiça, que assentou que o fiador não ficaria obrigado a responsabilidade que não anuiu expressamente.

A mudança de entendimento do STJ, primeiramente, ocorreu num julgamento de um recurso especial, pelo Ministro Luis Felipe Salomão, que entendeu que se no contrato de locação constar que o fiador fica responsável pelo obrigação até a efetiva entrega das chaves, prevalecerá então esta manifestação expressa. Ou seja, a responsabilidade solidária não se encerra juntamente com o fim do contrato, mas sim até a devolução efetiva do imóvel e consequentemente o fiador fica obrigado a arcar com os encargos principais e acessórios da locação.

Com a sanção da Lei 12.112/2009, alterando a lei do inquilinato, trouxe entre outras, uma novidade no caso específico da fiança, no artigo 39, que passou a vigorar no sentido de que: salvo disposição ao contrário, qualquer garantia no contrato de locação estende-se até a efetiva devolução do imóvel, mesmo que tenha sido prorrogado por prazo indeterminado. Portanto, a lei consolida o entendimento que vinha sendo adotado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Assim o fiador permanece responsável juntamente com o locatário até a efetiva entrega do imóvel, inclusive no tocante aos débitos principais e acessórios da locação, desde que não conste o contrário em cláusula contratual.

Entretanto, a lei trouxe alteração importante quando instituiu que o fiador pode desobrigar-se da fiança, desde que notifique o locador. Essa desobrigação somente é absoluta após 120 dias da ciência do locador. E a partir de então, esse por sua vez, notificará o locatário para que em até 30 dias apresente novo fiador ou nova modalidade de garantia, sob pena de descumprimento contratual e consequente desfazimento da locação.

Portanto, o contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado, se não existir cláusula expressa ao contrário, persiste a obrigação do fiador até a efetiva entrega das chaves e devolução do imóvel, devendo ser responsabilizados, locatário e fiador, solidariamente, pelos eventuais débitos locatícios e demais acessórios da locação decorrentes do contrato de locação.

Pâmella Batista Del Preto
Advogada militante nas áreas cíveis, trabalhistas e previdenciárias.
Fonte: Revista Jus Navigandi

sexta-feira, 18 de dezembro de 2015

SAIBA MAIS SOBRE OS CONSELHOS DE FISCALIZAÇÃO PROFISSIONAL


Os Conselhos Federais e Regionais de cada profissão regulamentada, ora em atividade no país, têm como função básica e finalística a fiscalização do exercício profissional daquela profissão que lhe deu ensejo para sua criação.

Dessa sorte, os Conselhos Profissionais não representam os interesses da categoria profissional, mas sim o da sociedade na sua plenitude.

Trata-se, pois, de uma atividade de natureza tipicamente estatal, delegada a uma entidade legalmente constituída para esse fim.

Assim, quase todos os Conselhos têm em suas respectivas leis de urgência, a consagração de suas naturezas jurídicas, ora como entidades autárquicas ou ora como pessoas de direito público.

Embora revestidas na terminologia jurídica de autarquia, sua ação se acha limitada nos limites das respectivas leis criadoras e instituidoras com o objetivo de fiscalizar a adoção dos princípios da ética e da disciplina da sua categoria, constituindo-se, assim, uma entidade colaboradora do Estado.

A doutrina as define como AUTARQUIAS CORPORATIVAS, eis que não enquadradas no modelo exato das autarquias típicas, figurando, pois, como autarquias atípicas.

Os Conselhos não recebem receita pública da União, dos Estados, dos Municípios e do Distrito Federal, suas rendas não são provenientes dos cofres públicos, nem de arrecadações que, nos termos do artigo 3º, combinado com o artigo 108, da Lei nº 4.320, de 17 de março de 1964, e do artigo 165, parágrafo 5º, I da Constituição da República Federativa do Brasil, devam ser incluídas na Lei do Orçamento da União. Sua receita é exclusivamente proveniente de seus membros registrados ou inscritos…profissionais liberais e pessoas jurídicas afins, na forma dos permissivos legais… e não de qualquer forma de dotação orçamentária da União ou de qualquer outro ente da administração pública.

Muito pouco se sabe sobre os Conselhos.

Até mesmo dentro da própria categoria profissional, muitas dúvidas, ainda, confundem os profissionais, tal como: por que existem os Conselhos de Fiscalização Profissional? – O que eu ganho tendo que pagar uma anuidade ao Conselho? – Qual é a vantagem que eu tenho em filiar-me ao Conselho?

Estas são as perguntas formuladas frequentemente pelos profissionais que desconhecem o porquê da necessidade da existência dessas entidades.

Essas indagações podem ser respondidas e esclarecido o porquê dos Conselhos.

1º – Certas profissões cujo mau exercício acarreta danos para a sociedade e não podem ser exercidas sem controle.

2º – O Estado a partir de 1930, não mais quis fiscalizar essas profissões através Repartições Governamentais, como vinha fazendo. Por isso delegou competência as entidades criadas para esse fim e concedeu-lhes o privilégio de arrecadar contribuições compulsórias para o custeio dessa fiscalização. Assim, o profissional que desejar exercer a profissão regulamentada é obrigado a registrar-se e efetuar o pagamento da anuidade para poder exercer a profissão e ser fiscalizado pelo Conselho respectivo.

3º – O Conselho não é órgão de defesa da categoria, mas sim de defesa da sociedade, criado para fiscalizar uma profissão que só pode ser exercida por pessoas habilitadas e/ou qualificadas, com ética e correção, em benefício da coletividade.

4º – Podemos dizer que, o interesse social se sobrepõe ao interesse do indivíduo, interesse particular.

5º – Quanto à necessidade da vigilância dos Conselhos, a melhor resposta é a dos Ministros do Supremo Tribunal Federal em diversos julgados, quando aduzem que “em um país como o nosso, ainda de incipiente consciência da importância da regularidade no desempenho das profissões técnicas, exigindo, assim, desdobrado esforço no sentido de fiscalização de seu exercício” – Num país onde a preocupação de ganho fácil ainda que à custa de sacrifício de elementares normas de segurança e eficiência se faz prevalente, há que se admitir a atuação dos órgãos fiscalizadores, para que a polícia do exercício profissional possa assegurar desempenho mais eficaz e seguro das atividades”.

6º – Por último a lição de Faria Júnior, para melhor esclarecer a quem não entende nada sobre os Conselhos: “São instituídos exclusivamente para ordenar as profissões na defesa do interesse coletivo. – Nenhuma lei instituiu o Conselho como sociedade de defesa de classe e nem dos interesses dos seus profissionais. – Os Conselhos se organizaram porque a sociedade necessita de um órgão que a defenda, impedindo o mau exercício profissional, não só dos leigos inabilitados, como dos habilitados sem ética. Tanto uns como os outros lesam a sociedade. Compete aos Conselhos evitar esta lesão.”.

7º – Não são os Conselhos, nem associações culturais, nem clubes de futebol, nem de defesa da categoria, que você entra, paga se quiser e desfruta dos benefícios oferecidos, o que está na contramão das prerrogativas asseguradas aos Conselhos de Fiscalização Profissional.

Cremos que o que se registrou acima, possa servir para a reflexão daqueles que ainda não entenderam o porquê da existência desses órgãos.

Quem sabe, se uma campanha de divulgação permanente, acaba por despertar o interesse daqueles profissionais que se isolam e não buscam melhor se esclarecer sobre as coisas da profissão que escolheram.

PEDRO PAULO DE CASTRO PINHEIRO - Advogado
Fonte: Blog Autarquias Atípicas

Nota do Editor:
Clique no link abaixo para acessar a íntegra da Resolução COFECI nº. 1.368 de 23 de outubro de 2015, que fixa valores de anuidades, emolumentos e preços de serviços para o exercício de 2016.
http://www.lex.com.br/legis_27044184_RESOLUCAO_N_1368_DE_23_DE_OUTUBRO_DE_2015.aspx

MUDANÇA NO SEGURO DO MINHA CASA, MINHA VIDA ELEVARÁ VALOR DAS PRESTAÇÕES


O governo federal deixará de subsidiar o seguro do financiamento habitacional no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, informou nesta quinta-feira (17) a Caixa Econômica Federal, movimento que aumentará o valor das prestações para os novos contratos.

Desde semana passada, o Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), criado pelo governo para cobrir sinistros como morte do mutuário ou dano ao imóvel para as faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida, não recebeu mais recursos, após ter atingido as 2 milhões de unidades previstas inicialmente.

O FGHab também cobria pagamento de prestações em caso de desemprego e redução temporária da capacidade de pagamento, numa espécie de empréstimo que poderia ser restituído posteriormente.

"Com o atingimento do número estabelecido por lei, as concessões dos financiamentos com cobertura do FGHab foram encerradas", informou a Caixa, em nota. O banco acrescentou que permanecem inalteradas as condições para os contratos vigentes que já contam com a garantia do Fundo.

Com a mudança, os novos contratos do programa terão condições semelhantes às dos demais financiamentos imobiliários, que preveem a contratação obrigatória de seguro de mercado pelo mutuário.

A apólice padrão é composta pela proteção contra morte e invalidez permanente (MIP) e contra danos físicos do imóvel (DFI). O seguro corresponde a uma parcela fixa de 0,5% sobre o valor da prestação e uma parcela variável de acordo com a idade do devedor,

Simulações
Na prática, o acréscimo nas prestações deve ser pequeno, mas tende a crescer para os tomadores com idade mais avançada, dado que o valor do seguro por morte é maior, disse à Reuters a consultora imobiliária Daniele Akamine.

Numa simulação feita por ela, para um financiamento de R$ 100 mil com prazo de 360 meses para um tomador de 35 anos, o valor total do seguro praticamente dobra, para pouco mais de 10 mil reais. Nas prestações, o valor do seguro sobe de cerca de R$ 8 para R$ 22. Para um tomador com 60 anos, mesmo com prazo menor, de 240 meses, o valor total do seguro sobe de R$ 15 mil paraR$ 29 mil, segundo ela.

"Não chega a ser um valor que comprometa a aprovação do financiamento, mas com a queda do poder aquisitivo das famílias, qualquer acréscimo tende a ser mais sentido", disse Daniele.

A mudança acontece no momento em que construtoras aguardam o lançamento da terceira fase do Minha Casa Minha Vida, esperado para acontecer no começo de 2016, após um ano de lançamentos reduzidos diante da recessão e estoques elevados.

Fonte:Reuters / G1

quinta-feira, 17 de dezembro de 2015

DESESTÍMULO AOS IMÓVEIS E INCENTIVO À CIRANDA FINANCEIRA


Como já dizia o Barão de Itararé, pseudônimo do jornalista e precursor do humorismo na imprensa brasileira Aparício Fernando de Brinkerhoff Torelly, “quando você menos espera que alguma coisa aconteça, é ai que não acontece nada mesmo”. O mercado imobiliário, já bastante abalado pela grave crise econômica nacional, esperando medidas estimuladoras para seu desenvolvimento, sofre um novo e duro golpe: o aumento do Imposto de Renda da Pessoa Física incidente sobre os ganhos de capital, na alienação de imóveis e direitos, estabelecido pela Medida Provisória 692/2015, recém-editada pelo governo.

A alíquota atual de 15% será mantida apenas para ganhos até R$ 1 milhão. Entre este valor e R$ 5 milhões, será de 20%; até R$ 20 milhões, 25%; e acima disto, 30%. A MP também atinge microempresários tributados com base no Simples, que, em tese, deveriam ter estímulos e menos burocracia para fortalecer seu empreendedorismo. Eles ficam sujeitos à mesma taxação progressiva quando alienarem bens e direitos de seu ativo não-circulante.

A medida inclui-se nas ações voltadas a reduzir o déficit de caixa da União, epicentro da crise brasileira. Entretanto, o seu resultado em termos de arrecadação será pífio, em especial se comparado às consequências negativas graves que acarretará ao mercado imobiliário. Isso porque a maior parte das unidades imobiliárias residenciais comercializadas no país tem ganhos de capital inferiores a R$ 1 milhão. É, portanto, mais uma iniciativa impensada e de discutível relação custo-benefício para a sociedade e o país, resultante da ansiedade de Brasília para tapar os rombos orçamentários causados pela incontinência fiscal.

O setor imobiliário sofrerá com a queda da compra de imóveis como opção de investimento. Ao invés de se buscarem alternativas para seu estímulo, considerando que é um dos maiores geradores de empregos, salários e renda, adota-se algo que o sufoca ainda mais. Isso contraria totalmente a lógica do crescimento econômico. Os Estados Unidos, por exemplo, saíram da grave crise deflagrada em 2008 baixando juros e reduzindo tributos. Aqui, estamos fazendo o oposto, encarecendo o dinheiro e taxando mais os investimentos.

A MP 692 é mais uma iniciativa que demonstra a falta de habilidade do governo, que segue adotando providências inócuas quanto ao desequilíbrio fiscal, mas nocivas e desestimuladoras aos setores produtivos. É uma iniciativa que contraria a cultura do brasileiro, que sempre viu nos imóveis uma alternativa segura e rentável para garantir uma aposentadoria um pouco mais digna, já que os proventos previdenciários sequer são suficientes para pagar um plano de saúde mediano. A MP desestimula isso, pois praticamente inviabiliza o lucro, somando seus ônus aos custos inerentes à transação de 6% de comissão, publicidade e outros agravos costumeiros da burocracia brasileira.

Via de regra, o melhor imóvel para investimento é aquele que se compra na planta. Levando-se em conta a média de quatro anos entre o lançamento e a entrega, as pessoas colocarão na ponta do lápis toda a equação dos juros, tributação dos ganhos de capital, custos inerentes à venda do imóvel e prazo de retorno, comparando com outras possibilidades. Aí, surge mais um fator negativo da MP, que é o estímulo à especulação financeira.

Muita gente poderá deixar de comprar imóveis como investimento, preferindo aplicar no mercado financeiro. Assim, o dinheiro que estaria erguendo prédios, criando milhares de postos de trabalho na construção civil e na indústria de insumos e materiais, engrossando a massa salarial e aquecendo o mercado consumidor descansará placidamente num banco, locupletando-se da maior taxa de juro real do mundo. Esperemos que o Congresso, pensando no Brasil, barre mais essa mal planejada ação governamental.

Luiz Augusto Pereira de Almeida - Diretor da Fiabci/Brasil e diretor de Marketing da Sobloco Construtora.
Fonte: Monitor Digital

quarta-feira, 16 de dezembro de 2015

PALESTRA TÉCNICA: MODELAGEM DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

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CORRETORES DE IMÓVEIS OU PANFLETEIROS?


Eles correm de um lado ao outro, circulam por várias regiões da cidade, conhecem até os mínimos detalhes dos imóveis que trabalham e também da concorrência e não se cansam de captar, anunciar, buscar mais e mais clientes e negociar até perder as forças. São os corretores de imóveis! 

O que acontece é que nos últimos anos, essa imensa massa de trabalhadores autônomos, vem sendo usada, inclusive, para outros trabalhos, digamos, menores. Empresas que já não gastam um centavo para manter os profissionais em seus escritórios ou plantões de vendas, ainda fazem com que os corretores saiam às ruas para panfletar. É isso mesmo. Os corretores, ao contrário de décadas atrás, realizam sozinhos, a divulgação dos empreendimentos para que possam indiretamente integrar as equipes. 

Sob chuva ou sol forte, homens e mulheres que já trabalham horas a fio, principalmente nos finais de semana e feriados, etiquetam milhares de panfletos (material de divulgação), montam sacolas com os folders dos empreendimentos que vão para as bancas de jornais e se revezam em padarias, restaurantes, parques e shoppings, para o corpo a corpo com a população e, assim, atrair o cliente. Enfim, o corretor faz todo o trabalho. 

Afinal...corretor de imóveis passou a ser panfleteiro? Por que empresas - Construtoras e Imobiliárias - estão substituindo o "pessoal do semáforo" por profissionais que não têm salário fixo ou ajuda de custo? A resposta pode ser simples: é a vontade de ganhar cada vez mais e mais. É o aumento do lucro a qualquer preço.
 
Mas o que pouca gente sabe é que essa prática é ilegal. 

A proibição da panfletagem está prevista pelo COFECI ( Conselho Federal de Corretores de Imóveis), através da Resolução Nº 1.256/2012, Artigo 5º que estabelece que "Aos Corretores de Imóveis é vedado realizarem trabalho de panfletagem de material impessoal", sob pena de falta grave como prevê o Artigo 6º da mesma Resolução . 

O corretor de imóveis só ganha quando fecha um negócio, caso contrário, pode ficar longos meses trabalhando até mais de 12 horas por dia, sem um único centavo no bolso. E ele ainda paga! Paga para ir e voltar do trabalho todos os dias, para comer, fazer anúncios, paga suas etiquetas e cartões, paga para cumprir as metas estabelecidas pelas empresas já que os custos diários de alimentação e transporte pesam no final do mês. 

E ainda, no final de uma jornada exaustiva, pode sim, perder a comissão, já que muitas vezes, proprietários e compradores se unem e driblam aquele que possibilitou toda a negociação, sem medir esforços. 
Essa é a história, não de um, mas de centenas e milhares de corretores de imóveis desse imenso País. 

Até quando? É essa a pergunta que muitos corretores fazem diariamente. 

"O corretor não pode se submeter a qualquer tipo de trabalho ou abuso. O Mercado Imobiliário depende dos corretores, que são peça-chave em qualquer transação. São esses profissionais que possibilitam negociações seguras. As imobiliárias, incorporadoras, construtoras dependem dos corretores para existir", afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP. 

" Sem os profissionais credenciados, o mercado estaria à mercê de abusos, de pessoas mal intencionadas , seria uma catástrofe. Portanto, é uma categoria que deve ser valorizada e merece o respeito de toda a sociedade", concluiu Viana Neto.

Fonte: CRECI-SP

terça-feira, 15 de dezembro de 2015

PREÇOS DOS ALUGUÉIS CAEM 14% EM 12 MESES


O valor médio dos aluguéis recuou 0,68% em novembro na comparação com outubro, apontou o Índice FipeZap de Locação, que acompanha o preço do aluguel residencial em 9 cidades brasileiras.

Esta é a sétima queda nominal consecutiva nessa base de comparação.

O dado confirma o cenário de desaquecimento do mercado imobiliário e a queda na renda da população, que obriga os proprietários de imóveis vazios a aceitar descontos para alugar suas propriedades.

Perda de 14% em 12 meses

No ano, o índice acumula queda nominal de 3,30% e de 3,23% em 12 meses. Já a inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) acumula 9,62% no ano e 10,48% em 12 meses.

Ou seja, o proprietário de imóveis para alugar está perdendo, além da inflação, mais 3,30% no ano e 3,23% em 12 meses.

Somando inflação mais a queda nominal dos preços, a perda real total dos proprietários é de 13,24% no ano e 14,05% em 12 meses.

Salvador lidera quedas

As maiores quedas no mês foram em Salvador (-2,24%) e São Bernardo do Campo (-1,46%). Rio de Janeiro (-0,91%) e São Paulo (-0,76%) também recuaram.

As únicas cidades que não recuaram no mês foram Porto Alegre (0,49%) e Curitiba (1,29%).

Em novembro de 2015, o retorno médio anualizado com aluguel foi de 4,6% ao ano, a menor desde 2008, quando começou a ser feita a pesquisa FipeZap.

Esse valor equivale ao ganho em relação ao preço do imóvel que o proprietário terá ao alugar seu imóvel, e é diferente da comparação mensal dos aluguéis.

O retorno máximo do aluguel chegou a 8% ao ano em 2008 e veio caindo, até atingir 5% no fim de 2014. 

O preço médio anunciado para locação por metro quadrado nas 9 cidades pesquisadas em novembro foi de R$ 32,29 por mês.

A cidade com o metro quadrado mais caro foi o Rio de Janeiro (R$ 37,85/mês), seguida por São Paulo (R$ 36,04/mês).

O aluguel mais barato foi em Curitiba (R$ 16,38/mês).

Os preços anunciados para locação considerados para o cálculo do índice são para novos aluguéis.

Ou seja, o Índice FipeZap de Locação não mede a variação dos contratos vigentes (normalmente reajustados automaticamente pelo IGP-M/FGV ou por outros índices de correção).

Assim, mostra de forma mais dinâmica como a demanda e a oferta por moradia estão se relacionando.

Fonte: EXAME.com

segunda-feira, 14 de dezembro de 2015

COMISSÃO DA CÂMARA DOS DEPUTADOS APROVA MUDANÇA NO CÁLCULO DO VALOR DAS TAXAS CONDOMINIAIS DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS


A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ) aprovou proposta que estabelece que a forma de cálculo do valor dos condomínios, em imóveis exclusivamente residenciais, será proporcional ao número de dormitórios dos imóveis, salvo disposição em contrário na convenção.

O texto aprovado é o substitutivo, com complementação de voto, do deputado Félix Mendonça Júnior (PDT-BA), ao Projeto de Lei 5035/13, do deputado Antonio Bulhões (PRB-SP).

A proposta altera a Lei dos Condomínios (Lei 4.591/64), que hoje diz que, salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá “à fração ideal de terreno de cada unidade imobiliária”.

Para o relator, é preciso estabelecer um critério mais objetivo na lei, no caso de imóveis exclusivamente residenciais. Para os outros tipos de imóveis, ficarão mantidas as regras atuais.

Projeto original

O projeto original exige que moradores paguem o mesmo valor, independentemente do tamanho de cada imóvel. Porém, para o relator, justifica-se que moradores de unidades maiores paguem valores mais elevados do que outros. Segundo ele, caso o imóvel seja alienado, os proprietários receberão o quinhão proporcional. Ele apresentou substitutivo apenas propondo regra “mais objetiva” que atual.

Pela proposta, para o cálculo do valor do condomínio, valerá o número de dormitórios constante nas informações obtidas no registro imobiliário.

Tramitação

Como o projeto já foi rejeitado pela Comissão de Desenvolvimento Urbano, agora será analisado pelo Plenário.

Íntegra da Proposta: PL-5035/2013

Fonte: Agência Câmara Notícias

CONFIRMADO: I ENCONTRO MUNICIPAL DOS GESTORES IMOBILIÁRIOS

Clique no flyer para ampliar

LAUDÊMIO MUNICIPAL NAS ESCRITURAS


A cobrança do laudêmio municipal se fundamenta no instituto jurídico trazido pelo Código Civil de 1916 denominado “enfiteuse” e que tem natureza jurídica de direito real, sendo aquele pelo qual o proprietário ou senhorio direto de um imóvel atribui a outrem (enfiteuta) o domínio útil dele, mediante o pagamento pela pessoa que o adquire de uma pensão ou foro anual, bem como de um laudêmio quando houver transferência.

O artigo 674, do Código Civil de 1916, estabelecia que: “são direitos reais, além da propriedade: I - A enfiteuse.”

Assim, o laudêmio, que possui como pressuposto lógico a enfiteuse, encontrava-se disciplinado no artigo 686 do anterior Código Civil, que assim dispunha:

Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.

Maria Helena Diniz afirma que a enfiteuse tem como nascedouro a era helênica sendo “oriunda da Grécia, por volta do século V a. C., de onde se trasladou para o direito romano”[1]. A fusão entre o jus emphyteuticongrego e o ager vectigalis romano se deu na era justiniana, com a finalidade de prender o lavrador à terra que este cultivava, mas que não lhe pertencia e o proprietário, por ser pessoa indefinida (colégio, cidade ou corporação e só mais tarde pessoas particulares), não explorava ou cultivava a terra[2]. 

De qualquer modo, afirma o jurista Serpa Lopes: “foi o Direito romano a fonte de onde emanaram os princípios básicos sobre os quais o instituto é modernamente apresentado”[3].

Foi na era justiniana que o instituto adquiriu caráter perpétuo, só então sendo classificado como direito real, vez que os arrendatários não mais eram obrigados a deixar a terra, desde que pagassem a renda convencionada. Já nesta época a enfiteuse era considerada o “direito de cultivar o campo alheio, mediante uma pensão anual e de aproveitá-lo tão amplamente como o faz o proprietário, sem todavia destruir-lhe a substância”.

Já na Idade Média, a organização feudal do Estado não tolerava “a existência de terra sem senhor e seus vassalos”, fato que provocou grande mudança do instituto.

Pois bem. A teoria dos dois domínios (do senhorio direto e o domínio útil do particular enfiteuta) originou-se no período feudal pela existência de uma actio utilis concedida ao enfiteuta. Prevalece, desde então, a concepção da “perda do domínio por parte do concedente da enfiteuse para, em seu lugar, surgir um sub-rogado numa renda perpétua”, cujos únicos direitos reconhecidos eram o direito ao foro, ao laudêmio e à preferência.

Na época em que o Brasil foi descoberto por Portugal, “o direito de conquista ou do descobridor reconhecia ser o solo domínio do vencedor ou descobridor”. Por conta de tal legislação, as terras brasileiras passaram a ser consideradas propriedade da Coroa de Portugal. Entretanto, através das sesmarias, a Coroa Portuguesa doou terras brasileiras a particulares, “com a finalidade exclusiva de cultivarem-nas e nelas edificarem as suas moradias. Caso não atingissem a finalidade prevista, voltavam ao domínio da Coroa, quando eram consideradas devolutas”. Tanto as terras objeto de doação das sesmarias quanto as terras devolutas, foram objeto de contrato de enfiteuse.

Em resumo: em um dado momento histórico do Brasil, o instituto da enfiteuse foi muito importante e serviu para fomentar a urbanização e o crescimento das cidades, onde o Município através de um “título de aforamento” entregava ao particular um determinado terreno, sob a condição de que fosse pago anualmente o valor chamado de “foro” junto com o IPTU e quando esse particular quisesse alienar esse imóvel a terceiros, esse alienante deveria pagar um valor chamado “laudêmio”, que em alguns Municípios é de 3% sobre o valor de avaliação do imóvel realizado pelas Prefeituras, no momento da avaliação do imposto de transmissão sobre bens imóveis. Dessa forma, os direitos reconhecidos ao Município (senhorio direto) é o direito ao foro, ao laudêmio e à preferência.

No entanto, há que se distinguir duas espécies de laudêmio: o municipal (cobrado pelos Municípios e previsto nas legislações municipais, com fundamento no Código Civil de 1916) e o federal, que é aquele cobrado pela Secretaria do Patrimônio da União – SPU – em razão dos “terrenos de marinha”, onde incide o Decreto-Lei nº 9760/1946, que dispõe sobre os bens imóveis da União e estabelece: “Art. 68. Os foros, laudêmios, taxas, cotas, aluguéis e multas serão recolhidos na estação arrecadadora da Fazenda Nacional com jurisdição na localidade do imóvel.”

No laudêmio municipal, o Município na época de vigência do Código Civil de 1916, podia dar em enfiteuse terrenos do patrimônio municipal, a qualquer cidadão, mediante o chamado título de aforamento que era levado ao registro imobiliário e constituía o “domínio útil” sobre o imóvel.

A concessão era feita mediante um “contrato” firmado no chamado “título de aforamento”, que especificava a localização e o tamanho da área do terreno, bem como a importância dos “foros” devidos. Já o “laudêmio” seria devido sobre todas as transferências que se operarem, incidindo sobre o valor de alienação, sendo cobrado juntamente com o imposto de transmissão sobre bens imóveis (ITBI).

Sobre a natureza jurídica, o laudêmio e aforamentos ou foros não são tributos (cobráveis na forma que a lei determinar, em razão da soberania do ente público), mas uma relação contratual de direito obrigacional, na qual o ente público participa na condição de contratante e como tal está sujeito aos princípios gerais dos contratos, sendo o laudêmio uma “renda dos bens municipais” a ser pago por aquele que tem o domínio útil do imóvel (cidadão) ao Município (aquele que possui o senhorio direto).

Além disso, cumpre esclarecer o seguinte fato: apesar do Código Civil de 2002 não prever no rol dos direitos reais a enfiteuse, e embora o artigo 2.038 do novo Código Civil tenha proibido a constituição de enfiteuse ou subenfiteuses, tal dispositivo disciplinou que as existentes, até sua extinção, subordinam-se às disposições do Código Civil de 1916.

Dessa forma, no âmbito local, a cobrança do laudêmio permanece válida e de acordo com o ordenamento jurídico, com base no artigo 2038, do Código Civil, sendo uma espécie de receita patrimonial imobiliária, devida ao senhorio direto (o Município), em decorrência de transferência onerosa do domínio útil ou ocupação do imóvel do enfiteuta a outrem, devendo ser lançado o seu recolhimento nas escrituras públicas de imóveis onde incide o instituto da enfiteuse, onde o Laudêmio será devido sobre todas as transferências que se operarem, o que em alguns Municípios será cobrado na base de 3% (três por cento) sobre o valor da alienação. Tal alíquota é disciplinada normalmente nos Códigos Tributários Municipais.

Portanto, antes de lavrar qualquer escritura pública que importe em transferência do imóvel, o Tabelião de Notas deve observar se na matrícula há a expressão “domínio útil” e em caso positivo é quase certo que haverá a incidência da cobrança do laudêmio, o que deverá ser lançado no texto do ato notarial.

Referências:

[1] DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. 19 ed. rev. e atual. de acordo com o novo Código Civil (Lei n. 10.406, de 10-1-2002) e o Projeto de Lei n. 6.960/2002. São Paulo: Saraiva, 2004. 4 v. p. 348.

[2] Ibidem.

[3] LOPES, M. M. de Serpa. A enfiteuse: sua natureza jurídica e seu futuro. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos S. A., 1956. p. 8.

Rodrigo Reis Cyrino - Tabelião de Notas do Cartório do 2º Ofício - Tabelionato de Linhares - ES
Fonte: Colégio Notarial do Brasil

domingo, 13 de dezembro de 2015

CORRETOR DO ANO EDIÇÃO 2015

Foto: Luciano da Matta l Ag. A TARDE

Em tempos de encolhimento do mercado imobiliário, frente à recessão econômica, o ofício do corretor é reestruturado, baseado na perseverança, criatividade e alternativas de atuação dos profissionais da área. Como acontece anualmente, os melhores em dez categorias são reconhecidos através do Prêmio Corretor do Ano, promovido pelo Grupo A TARDE.

Em sua sexta edição, realizada no último dia 9, a premiação contou mais uma vez com o apoio do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) e do Sindicato da Habitação (SECOVI), entre outras entidades.

Vencedores - Categorias

Corretor venda: Edilson de Souza Carvalho

Imobiliária Venda/Imobiliária Terrenos e Fazendas: J Osvaldo Imóveis

Imobiliária Aluguel: José Alberto Imóveis

Corretor Aluguel: Marcio José Marques D'Ávila

Corretor Terrenos e Fazendas/Mídias Digitais: Crisnilson Cavalcante Lacerda

Imobiliária Mídias Digitais: Guimarães Imobiiária

Destaque Jornal Massa: Jorge Nailton Pereira Sales

Melhor Fornecedor: SV Assessoria Imobiliária

Fonte: Portal A TARDE

sábado, 12 de dezembro de 2015

NOVA FERRAMENTA DO ZAP MOSTRA SE COMPENSA COMPRAR OU ALUGAR UM IMÓVEL


Calculadora FipeZAP informa até quanto vale a pena pagar por mês no aluguel e quando é hora de entrar em um financiamento

Com o aumento dos preços dos imóveis nos últimos anos, os consumidores se perguntam frequentemente se vale à pena comprar ou alugar o primeiro imóvel. Para tirar essa dúvida, o ZAP demostra mais uma vez porque é o melhor e mais completo portal de classificados de imóveis do Brasil lançando a Calculadora FipeZAP, que pode ser acessada por meio do link http://widget.zapimoveis.com.br/.

A Calculadora FipeZAP apresenta o valor máximo que vale a pena pagar pelo aluguel ao mês conforme as características do imóvel. “A Calculadora FipeZAP é uma solução rápida e prática para que qualquer usuário que esteja em busca de um imóvel tenha uma fonte de informação segura para decidir qual é a melhor decisão a tomar”, afirma Eduardo Schaeffer, CEO do ZAP. A calculadora faz a análise para imóveis nas cidades de São Paulo (SP) e do Rio de Janeiro (RJ).

Desenvolvida ao longo de três meses pelo ZAP, com base em algoritmos desenvolvidos pela Fipe, a Calculadora FipeZAP também contribuirá para o trabalho de vendedores e de investidores do mercado imobiliário.

A calculadora faz o levantamento a todo instante do investimento necessário para comprar ou para alugar um imóvel por meio de alguns valores pré-fixados pelo ZAP e pela Fipe. A calculadora considera que os preços de venda e de locação dos imóveis variam 6% ao ano e que os imóveis se depreciam a uma taxa de 1% ao ano, o que equivale dizer que o consumidor precisa desembolsar em torno de 1% de todo seu investimento por ano com manutenção do imóvel.

Fonte: Clipp Notícias

PERSPECTIVAS 2016: OS IMÓVEIS, ENFIM, FICARÃO MAIS BARATOS? E O QUE FAZER?


Prestes a encerrar um ano dramático, com queda de 2 dígitos nas vendas e incorporadoras desesperadas para sobreviver, o mercado imobiliário não tem nenhum motivo para esperar um 2016 mais fácil. Com a crise política se agravando e a economia em recessão, a grande dúvida é se os imóveis residenciais apresentarão, finalmente, recuo de preços nominais - aqueles efetivamente anunciados ou pagos para fechar o negócio.

A resposta mais direta é que, por todos os fundamentos, o valor dos imóveis deveria cair. As condições de crédito (valor financiado, prazos e juros) estão sensivelmente piores, a renda dos brasileiros está menor devido à inflação ou a perdas salariais, a confiança em assumir dívidas de longo prazo está nanica e as incorporadoras precisam desovar estoques encalhados. “O poder de compra dos brasileiros, no setor imobiliário, recuou 20%”, explica o administrador e especialista em investimentos imobiliários Marcio Fenelon. “Em teoria, o valor dos imóveis deveria acompanhar”, completa.

Essa também é a avaliação do economista Eduardo Zylberstain, coordenador do Índice FipeZap, que acompanha os preços dos imóveis anunciados em 20 cidades, em uma parceria entre a Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) e o portal imobiliário Zap. Pelas simulações do FipeZap, o valor nominal dos imóveis pode cair 6,1% no ano que vem. Seria a primeira vez que o índice registraria esse fenômeno, desde que foi criado, em 2011. “Essa projeção deve ser interpretada com cuidado”, alerta Zylberstain. “Pode haver resistência dos proprietários em baixar, efetivamente, os preços.”

A objeção dos donos em aceitar propostas menores é o principal empecilho para que o mercado imobiliário siga, pura e simplesmente, a velha lei da oferta e da demanda. Há, inclusive, dúvidas sobre se o Brasil já vive um recuo nominal de valores no setor. O FipeZap, por exemplo, aponta quatro meses consecutivos de queda real, iniciada em agosto. O valor nominal, contudo, ainda está 1,7% maior, no acumulado de 12 meses até novembro.

Já o IVG-R (Índice de Valores de Garantia de Imóveis Residenciais Financiados), calculado trimestralmente pelo Banco Central, vai além e aponta um pequeno recuo nominal de 0,4% em setembro – dado mais recente. O indicador baseia-se em uma amostra mais ampla, composta pelas casas e apartamentos que lastreiam o crédito imobiliário concedido. Na prática, isso significa que, se os bancos precisassem retomar um imóvel, devido à inadimplência do mutuário, conseguiriam um valor ligeiramente menor que o original.

E o que fazer, então?

A divergência dos indicadores mostra como o cenário ainda é turvo. Para Fenelon, a resistência dos proprietários em baixar os preços se traduzirá, concretamente, em mais um ou dois anos de estagnação. Traduzindo: quem não tem pressa para vender o imóvel vai preferir esperar o tempo que for, para obter o valor pretendido. A contrapartida disso, claro, é que o preço real vai cair já que será corroído pela inflação. Trata-se, portanto, mais de uma resistência cultural do que de uma estratégia de negócio.

“Só quem precisa muito vender o bem aceitará descontos sobre o que pediu”, resume o especialista em imóveis. Como não há certeza sobre para onde irão os preços, nos próximos 12 meses, o mais honesto é avaliar as alternativas, dependendo da sua intenção. Veja, abaixo, as principais dicas de Fenelon:

1) Se você quer comprar para morar

A melhor opção é peneirar as ofertas das incorporadoras. A grande maioria está lutando para sobreviver e, por isso, pode conceder descontos interessantes para fechar negócio. Segundo Fenelon, fique ligado em imóveis que estão com um desconto de, pelo menos, 20% sobre o que custavam em 2014. “Se encontrar algo assim, aperte o gatilho”, diz. No ramo de usados, as pechinchas serão mais escassas, justamente por causa da objeção dos proprietários. Logo, não espere milagres ao negociar um usado. E, vale lembrar, quanto mais dinheiro você tiver, maior será seu poder de barganha. Quem não tem alternativa, a não ser financiar o imóvel, não aproveitará tanto os descontos. “O crédito imobiliário está muito complicado”, resume.

2) Se você quer comprar para investir

Neste caso, jogue duro e negocie um desconto acima dos 20%, aconselha Fenelon. O motivo é que, com os juros altos, as aplicações financeiras oferecem alternativas seguras de ganhos líquidos ao redor de 12% ou 13% do CDI. Como investir em imóveis, geralmente, significa obter renda com a sua locação, além da valorização patrimonial, e um contrato padrão é de 30 meses, isso significa encontrar uma chance de ganhar mais do que 25% que a renda fixa renderia nesse período. “Por isso, estamos falando de um desconto de, pelo menos, 30% para começar a negociar a compra de um imóvel”, diz Fenelon.

E lembre-se: o “yield” líquido, gerado pela locação residencial, atualmente gira em torno de 3% ao ano. Logo, o mercado de casas e apartamentos não é o mais atrativo para quem deseja investir em imóveis. A alternativa são os imóveis comerciais, mas fuja das “salinhas” – os famosos escritórios que podem ser alugados para profissionais liberais, como dentistas, contadores e advogados. Se você tiver bala na agulha, concentre-se em galpões comerciais e imóveis que já estejam locado para empresas mais protegidas da crise, como farmácias e grandes varejistas.

3) Se você quer vender

Bom, aí, é preciso fazer um pouco mais de contas. Simplesmente resistir a dar um desconto, apenas para dizer que vendeu pelo preço que queria, não é o melhor negócio. É preciso computar, também, o quanto será gasto com impostos, condomínio e a manutenção do bem, no tempo em que ele estiver à venda. Mesmo que esses custos sejam atenuados pela renda gerada pela locação, a corrosão do valor nominal, pela inflação, é um desconto forçado, na prática. Além disso, há o que os investidores chamam de custo de oportunidade: quanto o dinheiro renderia se estivesse investido em outro lugar por um determinado tempo.

Segundo o último relatório Focus, do Banco Central, o mercado já espera uma inflação de 6,70% no ano que vem, com a taxa básica de juros terminando 2016 no mesmo lugar em que está: 14,25%. Assim, simplesmente fechar questão em torno de um valor para o seu imóvel significa, por um lado, perder quase 7% do seu patrimônio, apenas com a inflação, e deixar de lucrar com o dinheiro aplicado na renda fixa. Resumindo: faça as contas e veja o tamanho do desconto que você pode dar, a fim de fechar o negócio rapidamente e começar a ganhar dinheiro. O comprador pode até achar que venceu a briga, mas, depois que vir o saldo das aplicações, daqui alguns anos, você saberá que riu por último.

Fonte: Terra Economia / O Financista

quinta-feira, 10 de dezembro de 2015

DIVULGAÇÃO: CONAIMOB - CONGRESSO NACIONAL DE VENDAS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO

CLIQUE NO LINK PARA ACESSAR: http://www.conaimob.com.br/

APROVADA MP QUE REGULAMENTA VENDA DE IMÓVEIS DA UNIÃO

Foto: Waldemir Barreto/Agência Senado

O Plenário do Senado aprovou nesta quarta-feira (9) a Medida Provisória (MP) 691/2015, na forma do projeto de lei de conversão (PLV) 24/2015, que autoriza e regulamenta a venda de parte dos imóveis da União, entre eles os chamados terrenos de marinha.

A MP, que vai à sanção presidencial, estabelece desconto de 25% sobre o valor de mercado no prazo de um ano para imóveis à venda listados em portaria do Ministério do Planejamento. Os já ocupados de boa fé passam para o domínio pleno do comprador.​

No caso dos imóveis sob aforamento, pela impossibilidade da transferência de propriedade, a consolidação do domínio pleno se dará por meio do pagamento de 17% do valor do terreno a título de remição do aforamento, sobre o qual incidirá também o desconto. As pessoas carentes ou de baixa renda serão dispensadas do pagamento pela remição.

Nesse aspecto, os senadores Randolfe Rodrigues (Rede-AP) e Ricardo Ferraço (PMDB-ES) apontaram avanços na legislação ao trazer mecanismo para que os moradores humildes de áreas de marinha não sejam sobretaxados.

A subtração nos custos do laudêmio das benfeitorias dos terrenos representa um alívio para cerca de 900 mil famílias que “são sacrificadas por taxas injustas”, destacou Ferraço.

Arrecadação

A medida tem o objetivo de gerar receita para a constituição de fundos da União e integra o pacote fiscal do governo. O texto define as regras para gestão, administração e transferência de imóveis federais, inclusive de autarquias e fundações, e abrange, além dos terrenos de marinha, imóveis como prédios, terrenos urbanos e galpões.

Poderão ser vendidos imóveis localizados em municípios com mais de 100 mil habitantes ou com plano diretor aprovado. O Estatuto das Cidades exige a aprovação do plano diretor para cidades com mais de 20 mil habitantes ou integrantes de regiões metropolitanas, por exemplo. Essas cidades também precisam ter um plano urbanístico ou de gestão integrada.

A venda de terrenos prevista na MP não inclui os imóveis administrados pelos ministérios das Relações Exteriores e da Defesa e pelos comandos militares, e os situados na faixa de fronteira (150 km).

Terrenos de marinha

Também não é permitida a venda dos terrenos de marinhas situados em área de preservação permanente ou na faixa de segurança (30 metros a partir da praia) e os localizados em áreas nas quais seja proibido o parcelamento do solo, como terrenos sujeitos a alagamento.

Emenda aprovada na Câmara dos Deputados direcionou aos municípios 20% do valor da venda de terrenos de marinha localizados em seu território. A regra se aplica ainda a terrenos da União situados no Distrito Federal que poderão ser vendidos pelas novas regras. O mesmo percentual incidirá sobre taxas, foros e laudêmios cobrados sobre imóveis que não serão alienados.

Outras mudanças

O texto aprovado é proveniente do relatório do deputado Lelo Coimbra (PMDB-ES), que incluiu nova possibilidade de compra para o ocupante que tenha esse como o único imóvel residencial, dispensando a licitação.

Outra novidade é a permissão para a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) reconhecer o uso de terrenos da União por terceiros em áreas de preservação permanente (APP) ou necessárias à preservação dos ecossistemas naturais.

Para isso, o usuário deverá ser inscrito em regime de ocupação e comprovar no órgão ambiental competente que a utilização não compromete a integridade dessas áreas. Ele terá de se responsabilizar pela preservação do meio ambiente e pela obtenção das licenças urbanísticas e ambientais eventualmente necessárias.

O relator acrescentou ainda dispositivo que permite à União fazer contrato de concessão de direito real de uso para áreas ocupadas há mais de 10 anos por particulares e que estejam entre lotes particulares e reservatórios artificiais de água, respeitada a faixa de APP.

Agência Senado

quarta-feira, 9 de dezembro de 2015

ESTAGNAÇÃO ECONÔMICA E OFERTA DE NOVOS EDIFÍCIOS CORPORATIVOS PROPICIA REDUÇÃO DE ALUGUEL PARA EMPRESAS


A estagnação da economia vem mostrando sua influência sobre o mercado imobiliário brasileiro desde o início de 2015. A oferta de imóveis comerciais já é maior do que a demanda em um cenário no qual empresas estão fechando as portas e menos gente procura investir em novo negócios. Um dos efeitos dessa situação no setor imobiliário é a redução nos preços dos aluguéis em edifícios corporativos nas grandes cidades.

Atentas a esse panorama, empresas e profissionais liberais estão aproveitando a oportunidade para mudar suas instalações para edifícios mais atuais, ou para espaços mais amplos, sem acréscimo em despesas com aluguéis. Além disso, com o lançamento de novos edifícios nos últimos anos, empreendedores têm encontrado escritórios mais modernos e eficientes do que aqueles que estão ocupando, por aluguéis iguais ou até inferiores àqueles que estão pagando.

De acordo com o engenheiro civil Flavio F. de Figueiredo, conselheiro do IBAPE/SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo) e diretor da Figueiredo & Associados Consultoria, pode ser uma boa oportunidade de redução de custos, desde que sejam analisados todos os pontos que cercam a questão. “Além das esperadas análises dos demais custos, quer com mudança e instalações no novo endereço, quer com despesas condominiais e IPTU, dentre outros, é recomendável que seja examinada a perspectiva do mercado de locação a médio prazo, para se evitarem surpresas”, afirma.

Figueiredo explica que a legislação que rege as locações de imóveis urbanos, Lei Federal nº 8245/1991, popularmente conhecida como Lei do Inquilinato, prevê a possibilidade de revisão judicial do aluguel a cada 3 anos. Assim, caso os aluguéis venham a subir acima dos índices de reajustes, a revisão de seus valores pode ser periodicamente pleiteada pelo locador.

“Essa condição pode alterar o panorama considerado para tomada de decisão de mudança, razão pela qual é aconselhável que seja examinada com base nos necessários embasamentos legal e técnico, para que sejam contemplados não só o cenário atual, como também as possibilidades futuras”, ressalta o especialista.

Fonte: R7 Economia

ASPECTOS DA PERÍCIA JUDICIAL NO NOVO CPC



I – INTRODUÇÃO

O presente estudo visa enfocar as inovações advindas com a sanção e publicação da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, ou seja, o novo Código de Processo Civil sobre os aspectos da perícia judicial.

O novo CPC traz algumas novidades no regramento da perícia judicial, assim vamos abordar alguns tópicos inerentes as tais mudanças na nova legislação processual.

II – DESENVOLVIMENTO

A participação do Perito Judicial, como auxiliar da justiça, é de grande relevância na prestação jurisdicional quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico.

Sobre a nomeação do perito, pois traz a possibilidade de nomear um órgão científico ou técnico, especificando os nomes dos profissionais indicados, e, determina também que os tribunais deverão manter um cadastro dos referidos profissionais.

Ainda, vale ressaltar mudança sutil trazida na nova legislação, pois menciona que “os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados”, enquanto que no CPC anterior dizia que: “seriam escolhidos dentre profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente.”

Será que a nova expressão “legalmente habilitados” quer dizer “profissionais de nível universitário, devidamente inscritos no órgão de classe competente”? Só o tempo e os magistrados irão dizer.

Não obstante, a regra nova diz que quando na região não tiver profissional especializado inscrito na lista do tribunal ou vara judicial, o magistrado terá o livre arbítrio para nomear profissional de sua confiança, desde que preencha os requisitos da lei.

Nesse diapasão vale referenciar o que preceitua a nova lei no tocante ao acima apontado:

“Art. 156. O juiz será assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico.

§ 1º Os peritos serão nomeados entre os profissionais legalmente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente inscritos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado.

§ 2º Para formação do cadastro, os tribunais devem realizar consulta pública, por meio de divulgação na rede mundial de computadores ou em jornais de grande circulação, além de consulta direta a universidades, a conselhos de classe, ao Ministério Público, à Defensoria Pública e à Ordem dos Advogados do Brasil, para a indicação de profissionais ou de órgãos técnicos interessados.

(...)

§ 5º Na localidade onde não houver inscrito no cadastro disponibilizado pelo tribunal, a nomeação do perito é de livre escolha pelo juiz e deverá recair sobre profissional ou órgão técnico ou científico comprovadamente detentor do conhecimento necessário à realização da perícia.

Outra mudança que merece destaque é o disponibilizado no art. 149 do novo CPC, que diz claramente:

“Art. 149. São auxiliares da Justiça, além de outros cujas atribuições sejam determinadas pelas normas de organização judiciária, o escrivão, o chefe de secretaria, o oficial de justiça, o perito, o depositário, o administrador, o intérprete, o tradutor, o mediador, o conciliador judicial, o partidor, o distribuidor, o contabilista e o regulador de avarias.” Grifo nosso

Então, como vemos acima, o perito quando nomeado pelo magistrado passa a ser um “auxiliar da justiça” e nesse sentido a minha indagação seria: Por que inserir num mesmo artigo “o perito”, e “o contabilista”? Ora, o Contador quando nomeado para exercer o múnus pericial é denominado “Perito Judicial”, enquanto que “contabilista” é sua profissão de fundo, especificidade esta que o magistrado e as partes buscaram para apresentar um laudo técnico. Acredito que houve uma confusão no tocante aos profissionais que trabalham no Poder Judiciário no setor de contabilidade e/ou contadoria judiciais, com a do perito nomeado.

A prova se destina a produzir a certeza ou convicção do julgador a respeito dos fatos em litígio. A convicção, segundo Amaral Santos, condiciona-se a: a) aos fatos nos quais se funda a relação jurídica controvertida; b) às provas desses fatos, colhidos no processo; c) às regras legais e máximas de experiência; d) o julgamento deverá ser motivado.

O juiz apreciará os fatos segundo as regras de livre convencimento, mas deverá atender aos fatos e circunstâncias constantes dos autos, e, ainda, indicar na sentença os motivos que lhe formaram o convencimento. Dentre os meios de prova temos a “Prova Pericial”.

O art. 464. Diz textualmente que “A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação.”

Amaral Santos deixou-nos uma definição que bem sintetiza, dizendo que "prova é a soma dos fatos produtores da convicção, apurados no processo".

Destarte, o art. 464 e ss rezam sobre a prova pericial e traz algumas novidades também.

Foi introduzida a “prova técnica simplificada”, que é nada mais do que uma “inquirição do perito em audiência”, dispensando a elaboração do laudo pericial escrito, vejamos:

“Art. 464 ...

(...)

§ 3º A prova técnica simplificada consistirá apenas na inquirição de especialista, pelo juiz, sobre ponto controvertido da causa que demande especial conhecimento científico ou técnico.”

Também, no tocante ao ponto dos “esclarecimentos do perito”, estes deverão vir primeiramente por escrito, caso não seja suficiente, deverá ser arguido na audiência de instrução e julgamento.

No que se refere a “proposta de honorários”, a lei foi taxativa e regulamentou que ele (o perito) apresentará sua proposta no prazo de 05 (cinco) dias da ciência da nomeação (art. 465, § 2º, I). Além do que, deverá o expert nomeado apresentar juntamente com a proposta orçamentária, seu currículo,contatos profissionais, endereço eletrônico (e-mail), este último deverá ir a sua intimação.

Outra grande novidade trazida à baila pela nova legislação é a “perícia consensual”, onde, as partes, dentro de um litígio que comporte autocomposição, de comum acordo possam escolher um perito de confiança de ambos e indicá-lo, vinculando o próprio juiz a esta indicação.

Acerca do laudo pericial o novo CPC adentrou no mérito e estabeleceu algumas regras obrigatórias, vejamos:

“Art. 473. O laudo pericial deverá conter:

I - a exposição do objeto da perícia;

II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;

III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou;

IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas partes e pelo órgão do Ministério Público.

§ 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em linguagem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas conclusões.

§ 2º É vedado ao perito ultrapassar os limites de sua designação, bem como emitir opiniões pessoais que excedam o exame técnico ou científico do objeto da perícia.

§ 3º Para o desempenho de sua função, o perito e os assistentes técnicos podem valer-se de todos os meios necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando documentos que estejam em poder da parte, de terceiros ou em repartições públicas, bem como instruir o laudo com planilhas, mapas, plantas, desenhos, fotografias ou outros elementos necessários ao esclarecimento do objeto da perícia.”

Portanto, não mais se aceitará laudos periciais que “apenas respondam quesitos”, mais sim com métodos e respostas conclusivas, que sejam aprofundadas a matéria técnica específica discutida e que os mesmos sejam apresentados com um real valor probante.

III – CONCLUSÃO

Diante do exposto, sem querer esgotar o tema, mas apenas trazer a baila algumas novidades advindas no novo Código de Processo Civil pátrio, que em boa hora, veio agilizar e impulsionar o procedimento utilizado, e, dentre eles o instituto jurídico da “Prova Pericial” e suas nuances.

IV - REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS


JÚLIO CESAR LOPES SERPA - Advogado e Perito Contador - Sócio do DI LORENZO SERPA Advogados Associados - Doutorando em Direito - Esp. em Direito Tributário; Perícia Contábil e Auditoria
Fonte: Artigos Jus Navigandi