terça-feira, 30 de junho de 2015

URBE.ME: CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO NO BRASIL


Em julho será anunciado o primeiro empreendimento disponível para financiamento coletivo através do Urbe.me, site pioneiro para crowdfunding imobiliário no Brasil. Mesmo sem ter projetos disponíveis, o site já tem 1 mil pessoas cadastradas.

O Urbe.me tem o objetivo de unir pequenos investidores e pequenas empresas, fomentando uma nova prática de captação de recursos em um segmento dominado pelas grandes cifras e grandes obras. O aporte mínimo no empreendimento é de R$ 1 mil.

Idealizado pelo administrador de empresas Paulo Deitos e pelo arquiteto Lucas Obino, o Urbe.me reúne mais cinco sócios: Giancarlo Chiapinotto, Carolina Souza Pinto, Manoela Obino, Cristiano Selbach e Franco Miotto, arquitetos, administradores e advogados.

Do grupo, apenas Deitos (ex-coordenador comercial da GetNet) e Chiapinotto (gerente da PwC) não fazem parte do escritório de arquitetura e engenharia OSPA, do qual Lucas Obino e Carolina Souza Pinto são sócios. 

A proposta do portal é “abrir espaço para a arquitetura autoral e garantir cidades sustentáveis, atraindo pequenos projetos que teriam dificuldade de sair do papel sem o financiamento coletivo”. 

O site também facilita à pessoa física investir seu dinheiro no empreendimento imobiliário que considere mais adequado. 

“O Urbe.me quebra preconceitos no setor e dá ao consumidor o poder de decidir onde investir”, destaca Obino.

O Urbe.me vai disponibilizar um catálogo digital de empreendimentos, que poderão arrecadar individualmente até R$ 2,4 milhões no período de 12 meses. O processo é regulamentado pela CVM (Comissão de Valores Imobiliário). 

Para figurar no site, o empreendedor precisará abrir uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). Já o investidor precisa ter CPF e uma conta bancária, de onde enviará a Transferência Eletrônica Disponível (TED) até 24 horas após a reserva.

Carolina será responsável pela avaliação dos imóveis a serem disponibilizados na plataforma, com o objetivo de garantir segurança ao investidor. 

A ideia é captar recursos para até quatro projetos ao mesmo tempo, para evitar que concorram entre si. A empresa calcula um ticket médio de investimento entre R$ 10 mil e R$ 20 mil. 

Após a venda de todas as unidades do imóvel, o valor investido é corrigido e devolvido dentro de um prazo máximo de cinco anos. 

“Vamos buscar empreendimentos que possam oferecer uma taxa de retorno acima da Selic, mas nunca é demais lembrar que o rendimento pode variar – para mais ou para menos – de acordo com a valorização do imóvel”, diz Deitos.

O arquiteto Lucas Obino e o administrador de empresas Paulo Deitos buscavam uma fórmula que permitisse aos pequenos empreendedores captar recursos para dar andamento a seus projetos. 

A concepção do Urbe começou em 2013, e levou em conta cases vistos em outros países.



Nos Estados Unidos, o boom dos portais on-line de financiamento coletivo começou em 2013. Hoje, há plataformas com projetos imobiliários de todos os tamanhos, muitos oferecendo cotas de investimentos a partir de US$ 100.

O Fundrise, primeiro equity crowdfunding imobiliário norte-americano, conta com 649 empresas em sua carteira e mais de US$ 70,4 milhões em ativos captados.


No CNBC, também norte-americano, projetos de capital crowdfunding estão oportunizando a investidores credenciados individuais adquirir um pedaço de Manhattan, com investimentos a partir de US$ 10 mil. 

Recentemente, em apenas oito meses, a plataforma levantou US$ 35 milhões para um único projeto.

O desafio do projeto brasileiro é enfrentar um cenário de desvalorização do mercado imobiliário.

Em dezembro, das 25 cidades pesquisadas pelo índice FipeZap, 20 apresentaram percentuais de aumento abaixo da inflação, entre elas Rio de Janeiro e São Paulo. 

A FipeZap também mostrou que a participação de investidores nas compras do mercado imobiliário caiu no primeiro trimestre de 2015. 

A parcela de investidores caiu para 37% no acumulado em 12 meses, a menor cifra na média histórica do índice.

Além disso, há um grande estoque (unidades que não foram vendidas três anos após o lançamento) nas mãos do mercado imobiliário. 

O balanço de 2014 divulgado pelo Secovi mostrou que São Paulo tem o maior estoque desde o início da série histórica, em 2004. 

No final do ano passado, 27.255 unidades estavam ainda sem compradores. Em 2013, esse número havia ficado em 19.700. Em 2010, eram apenas 12.000 unidades, o menor número desde o começo da medição.

Fonte: Baguete Notícias

IGP-M ACELERA ALTA EM JUNHO PARA 0,67%


O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) acelerou de 0,41% em maio para 0,67% em junho, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV), nesta segunda-feira, 29. O resultado ficou dentro do intervalo das estimativas dos analistas do mercado financeiro consultados pelo AE Projeções, entre 0,62% e 0,69%, mas acima da mediana de 0,65%.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o IPA-M saiu de 0,30% em maio para 0,41% em junho. Na mesma base de comparação, o IPC-M passou de 0,68% para 0,83%. O INCC-M, por sua vez, saiu de 0,45% para 1,87%. A variação acumulada do IGP-M em 12 meses até junho é de 5,59%. No ano de 2015, o indicador acumula alta de 4,33%.

DILMA VETOU PROJETO CONTRA COBRANÇA DE TAXA DE MARINHA

A justificativa da presidente Dilma Rousseff, conforme consta no Diário Oficial, foi que a mudança resultaria “em significativa perda de receitas decorrentes da exploração de direitos patrimoniais da União, inclusive sem a indicação das devidas medidas compensatórias”.

De acordo com a proposta, os terrenos de marinha só permaneceriam com a cobrança se estiverem sido destinados para edificações de prédios públicos federais, para uso de prestadores de serviços públicos concedidos ou permitidos pela União, para adestramento das Forças Armadas, se forem de interesse público, ou se forem áreas de restinga ou estabilizadoras de mangues.

A áreas com prédios da administração municipal ou estadual passam a ser domínio pleno dos municípios e estado, respectivamente. A PEC não estabelecia o fim dos terrenos de Marinha, mas eliminaria a cobrança de taxas.

Reprodução / Diário Oficial - Fonte: G1

segunda-feira, 29 de junho de 2015

UNIVERSIDADE SALVADOR - UNIFACS: I SEMINÁRIO DE FORMANDOS EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 2015.1

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No dia 16 deste, ocorreu o I SEMINÁRIO DE FORMANDOS EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 2015.1 da Universidade Salvador - UNIFACS com o tema: AS ATUAIS PERSPECTIVAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO.

Objetivo: Oportunizar aos participantes atualização sobre o mercado imobiliário, novas normas de financiamento, oportunidades de trabalho para o Gestor Imobiliário e formas inteligentes de atuação no atual momento econômico.

O evento contou com a participação de:

LEANDRO GUERRILHA - Responsável pela Abertura Oficial
Vereador, jornalista, comunicador e radialista

MARLENE SAMPAIO CEDRO DA LUZ - Palestrante 1 - AS ATUAIS PERSPECTIVAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO
Gestora Imobiliária, Pós graduada em Direito Imobiliário, Gerente de contratação/atendimento ao cliente da Construtora Sertenge Ltda.

OSCAR VIVIANO DE FREITAS - Palestrante 2 - AS MUDANÇAS DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
Bacharel em Filosofia, especialista em Administração de Negócios, Desenvolvimento de Competências Gerenciais e Capacitação Sistêmica em Gestão. Possui certificação em Crédito Imobiliário ANEPS e em Crédito Consignado pela FEBRABAN. É sócio da MAIS Crédito Ltda.

Parabenizo toda a turma, como professor/orientador da disciplina, pela excelência do evento que proporcionou uma noite de troca de ideias, informações e experiências sobre os diversos segmentos do mercado imobiliário.


Aproveitando o ensejo, encaminhei ao vereador Leandro Guerrilha, proposição no sentido da criação de projeto de lei e uma sessão especial na Câmara Municipal de Salvador para a instituição do DIA MUNICIPAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO, desejo antigo, de pronto aceita pelo ilustre edil.

Vereador Leandro Guerrilha e Prof. Marcos Mascarenhas
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Com o crescimento e a profissionalização daqueles que atuam no mercado imobiliário, a figura do Gestor Imobiliário de nível superior vem a cada dia ganhando mais espaço e influência em nossa sociedade. Dessa forma, justa é a homenagem a esta categoria profissional, na medida em que seus integrantes vêm amplamente engrandecendo o mercado imobiliário soteropolitano.

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AGRADECIMENTO:
Prof. Marcos Mascarenhas e a formanda Maclóvia Pedrazza
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Agradeço penhoradamente aos meus queridos alunos pela homenagem que me foi prestada e a divido com cada um de Vocês. Obrigado pelo reconhecimento de um trabalho que sempre objetivou guindar o Tecnólogo em Negócios Imobiliários / Gestor Imobiliário, ao nível de verdadeiro indutor do Mercado Imobiliário, dotando-os das competências necessárias, atualizando-os quanto às contínuas mutações deste mercado e conscientizando-os da flagrante diferença entre os diversos atores que compõem este sistema atípico dado as inúmeras possibilidades, nos mais variados segmentos, que poderão ser abraçadas pelo Gestor Imobiliário de nível superior.

A percepção dos fenômenos que interagem entre os diversos segmentos, tendo em conta a situação econômica e social do país, região ou cidade, sinaliza para a necessidade da educação continuada no sentido de que não se deixe deteriorar as competências apreendidas e se ampliem os conhecimentos que permitam um trânsito seguro neste fascinante mercado.

A todos, o meu muito obrigado!

Em tempo, estendo meu agradecimento aos palestrantes que ilustraram nosso evento com suas presenças e, em especial, ao Vereador Leandro Guerrilha (PSL), pela pronta acolhida à nossa proposição de criação do Dia Municipal do Gestor Imobiliário. Devemos todos apoiar esta iniciativa!

Prof. Marcos Mascarenhas

SALVADOR: NETO SANCIONA MUDANÇA DE OUTORGA ONEROSA NESTA SEGUNDA


O prefeito ACM Neto anuncia nesta segunda-feira (29) duas medidas que ele considera importante para aquecer o setor da construção civil e o mercado imobiliário na cidade: a sanção da lei que altera os cálculos da outorga onerosa e o envio à Câmara de Vereadores do projeto que concede benefícios no pagamento do Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV), tributo pago no ato na transmissão de propriedade de um imóvel.

A solenidade para os dois atos será realizada no Palácio Thomé de Souza, às 10h30. De acordo com a prefeitura, a Outorga Onerosa do Direito de Construir é uma importante ferramenta da política urbana para o ordenamento territorial, e é o instrumento pelo qual o poder público municipal define o pagamento de contrapartida financeira a ser prestada por instituições que desejam realizar construções na cidade. Trata-se, portanto, da concessão emitida pela Prefeitura para essas construções, entendendo que qualquer empreendimento da cidade precisa oferecer contrapartidas ao município.

Quando foram estabelecidos limitadores ao valor do IPTU, não houve a mesma previsão no cálculo da contrapartida financeira pela outorga onerosa do direito de construir. Isso fez surgir distorções no valor apurado da outorga. Em algumas situações, o valor exigido pelo poder público pela utilização da outorga onerosa do direito de construir poderia exceder, em muito, o do terreno, podendo inviabilizar economicamente empreendimentos. O prefeito também encaminhará à Câmara proposta que facilita o pagamento do ITIV, tributo pago no ato da compra de um imóvel ou na transmissão de titularidade do proprietário. O projeto prevê o parcelamento em até 12 vezes do tributo, com a primeira parcela vencendo em até 30 dias a contar da assinatura do contrato de compra e venda do imóvel, além de desconto de 10% no pagamento à vista.

Atualmente, o imposto corresponde a 3% do valor do imóvel e é pago em apenas uma única parcela. O projeto propõe ainda isenção do Imposto sobre a Propriedade Predial Urbana (IPTU) para imóveis destinados à construção de empreendimentos vinculados a programas habitacionais de interesse social, para família com renda mensal de até três salários mínimos, assim como aqueles utilizados pelos Povos e Comunidades de Terreiros Reconhecidos e registrados no banco de dados do município.

Fonte: Bahia Notícias

domingo, 28 de junho de 2015

DIREITOS DE VIZINHANÇA

INTRODUÇÃO

O presente trabalho apresenta de forma concisa algumas reflexões a respeito dos Direitos de Vizinhança, instituto próprio do direito real, assegurado pela Constituição Federal Brasileira com caráter de cláusula pétrea.

O referido instituto tem como principal objetivo limitar de forma coerente o uso e gozo pleno do direito constitucional de propriedade. Busca-se, por meio dele, conduzir o relacionamento entre vizinhos de forma que se atenda a função social da propriedade imóvel e que se alcance uma convivência pacífica e satisfatória de todos.

Identificaremos neste estudo que as leis e normas administrativas que regulamentam os Direitos de Vizinhança visam administrar eventuais confusões que possam surgir em razão da interferência das edificações ou da proximidade das mesmas.

Através de uma análise abreviada, abordaremos as limitações estabelecidas pelas normas dos Direitos de Vizinhança, apresentando cada uma delas de forma simples, entretanto, fundamentada.

1. DO DIREITO DE VIZINHANÇA

Os Direitos de Vizinhança foram estabelecidos através de um conjunto de regras identificadas nas Seções I à VII, do Capítulo V, do Título III, do Livro III, do Diploma Civil Brasileiro.

Através destas normas, buscou o legislador regulamentar algumas situações do cotidiano enfrentadas pelos proprietários de imóveis vizinhos, mas não necessariamente contíguos, em razão da intercessão ou proximidade de suas edificações.

De toda sorte, os Direitos de Vizinhança revelam-se através de restrições e/ou limitações impostas ao direito constitucional de propriedade, fundamentada em princípios basilares do direito como o da lealdade e o da boa-fé, na convivência pacífica e harmoniosa, e na prevenção e solução de eventuais conflitos de interesse.

Para o ilustre jurista Orlando Gomes, “tais limitações não se editam no interesse dos particulares. É o interesse social de harmonizar interesses particulares dos proprietários vizinhos que justifica as normas restritas do exercício do direito de propriedade[1].”

2. PRINCIPAIS REGRAS DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA

Conforme restará demonstrado a seguir, as regras impostas pelos Direitos de Vizinhança instituem direitos e obrigações recíprocas. Através destas regras busca-se harmonizar as relações entre vizinhos, evitando e eventualmente compondo conflitos de interesses.

Baseada em princípios como o da boa-fé e função econômica e social da propriedade, as regras de vizinhança limitam racionalmente o direito de propriedade, garantindo constitucionalmente, objetivando evitar abusos de direito com o uso nocivo do imóvel.

As regras dos Direitos de Vizinhança encontram-se tipificadas basicamente nos artigos 1277 a 1313, no Capítulo V, Seções I a VII do Diploma Civil Brasileiro e serão abordadas de maneira distinta nos tópicos a seguir.

2.1 DO USO ANORMAL OU IRREGULAR DA PROPRIEDADE

Iniciando o Capítulo dos Direitos de Vizinhança está o uso irregular da propriedade imóvel, modalidade bastante polêmica e de enorme repercussão nas demandas avaliadas e decididas pelo Judiciário Brasileiro.

Tratando do assunto, o Código Civil Brasileiro estabelece em seu artigo 1277: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha[2].”

Neste artigo inaugural dos Direitos de Vizinhança, identificamos três bens jurídicos tutelados pela Lei, quais sejam, a segurança, o sossego e a saúde de todos que habitam os imóveis vizinhos.

Desta forma, considera-se uso anormal aquele que possa vir a causar perturbações ao sossego, danos à saúde ou riscos à segurança de todas as pessoas que residem nas proximidades e não só dos confinantes.

Como exceção à regra de uso irregular da propriedade está a norma elencada no artigo 1278 do Diploma Civil Brasileiro, qual seja, o possuidor ou o proprietário do bem imóvel não poderá interromper intervenções prejudiciais ao seu bem quando estas forem de interesse público.

2.2 DAS ÁRVORES LIMÍTROFES

As árvores limítrofes encontram previsão legal no artigo 1282 e seguintes da Legislação Civil Brasileira. A referida norma aborda especificamente três teorias: as árvores existentes na divisa de imóveis vizinhos; os ramos ou raízes das árvores que invadem prédios vizinhos; os frutos desabados da árvore do imóvel vizinho.

A primeira hipótese tratada pela Legislação Civil é nominada pela maior parte da doutrina como árvore meia, vez que estabelece: “A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes[3].”

Desta forma, presumindo a existência de um condomínio sobre às árvores existentes na divisa dos imóveis, os condôminos poderão dela usufruírem, da mesma forma que responderão pelos eventuais prejuízos que ela possa causar, ou seja, possuem os condôminos direitos e obrigações.

A segunda hipótese revela que os ramos ou as raízes da árvore que ultrapassar o limite da propriedade imóvel vizinha poderão ser cortados pelo proprietário do prédio invadido, até o limite vertical divisório. Entretanto, caso o dono do bem imóvel invadido não observe o limite imposto pela Lei ou ainda haja com dolo ou culpa no exercício do direito de podar a árvore, poderá ser responsabilizado e condenado a indenizar o dono da árvore.

Já a última hipótese tratada pelo Código Civil no artigo 1284 prevê que “Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular[4].”

De fato, estando à árvore em apenas um imóvel ou estando ela na divisa, presumindo-se seu condomínio, os frutos caídos no solo de um imóvel caberão exclusivamente ao dono do terreno onde caíram.

2.3 DA PASSAGEM FORÇADA

Dentre as normas de vizinhança está a passagem forçada, tipificada no Código Civil, no parágrafos do artigo 1285. Através desta limitação ao direito constitucional de propriedade, a legislação civil obriga o proprietário do bem imóvel vizinho conceder passagem ao dono do imóvel encravado ou parcialmente encravado, mediante justa compensação.

Neste sentido estabelece o artigo 1285: “O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário[5].”

Assim, o dono do bem imóvel que não acessar via pública, nascente ou porto ou ainda aquele cujo acesso seja dificultado ou indisponível em determinadas estações do ano, como no caso dos imóveis construídos às margens dos rios, poderá exigir passagem ao proprietário do imóvel lindeiro.

A indenização prevista na Lei deve ser fixada levando-se em conta a desvalorização do imóvel causada pela passagem. Segundo a jurisprudência dominante, caso o imóvel encravado perca tal característica, a passagem forçada deverá ser eliminada.

2.4 DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES

Com o mesmo espírito da passagem forçada, o Código Civil estabeleceu também algumas regras para a passagem de cabos, tubulações e demais condutos subterrâneos de utilidade pública.

Previstas a partir do artigo 1286, as regras para a passagem de cabos e tubulações estabelecem: “Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa[6].”

Importante destacar que para a passagem de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos devem ser realizados de maneira menos onerosa ao dono do bem imóvel que cede a passagem. A passagem obedecerá ainda às normas de segurança, devendo o priprietário do bem imóvel beneficiado custear as obras de acomodação e adaptação, caso sejam necessárias. A indenização deverá ser fixada de forma justa, considerando eventual desvalorização que o bem imóvel cedente da passagem possa vir a sofrer.

2.5 DA PASSAGEM DAS ÁGUAS

Trata-se de uma das limitações impostas pelos Direitos de Vizinhança mais debatidas nos Tribunais de todo o país. Encontra amparo legal no artigo 1288 e seguintes do Diploma Civil Brasileiro e também no Decreto n.º 24.643 de 10 de Julho de 1934, que instituiu o Código de Águas.

Através destas regras, o legislador impôs ao dono ou possuidor do bem imóvel inferior a suportar as águas que advém naturalmente do bem imóvel superior. Vejamos a íntegra do artigo 1288: “O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior[7].”

Diferente das outras limitações ao direito de propriedade, a tolerância da passagem das águas não traz ao proprietário do bem imóvel inferior, qualquer direito ao recebimento de compensação.

A seção da passagem das águas contemplam ainda as regras para as águas pluviais e para os proprietários de nascentes. De fato, os proprietários de nascentes poderão delas usufruírem, entretanto, não poderão impedir ou desviar o curso das águas remanescentes que correm para os imóveis inferiores.

Restou ainda normatizado pela legislação civil brasileira o direito a aqueduto. O direito a aqueduto nada mais é que o direito do proprietário do bem imóvel superior canalizar as águas para utilização em atividades industriais e agrícolas, mediante compensação aos proprietários dos imóveis vizinhos.

2.6 DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM

Visando proteger seu patrimônio, poderá o proprietário do bem imóvel demarcar sua área através de cercas divisórias.

Conforme prescreve o artigo 1297 do Diploma Civil Brasileiro: “O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas[8].”

De fato, a tapagem retrata o direito do proprietário em delimitar as divisas de seu bem imóvel através da construção de cercas vivas ou cercas artificiais. As cercas vivas ou artificiais existentes nas divisas dos imóveis pertencem, até que se prove o contrário, aos dois proprietários confinantes, sendo, portanto, da responsabilidade de ambos a sua construção e conservação. No que tange as cervas vivas, as mesmas só poderão ser substituídas, arrancadas ou cortadas havendo mútuo consentimento dos proprietários confinantes.

Como exceção a esta regra está a necessidade de um dos proprietários confinantes construir cercas especiais para uma determinada atividade econômica ou então para evitar que animais de pequeno porte por ele criados invadam a propriedade vizinha. Nesta hipótese, o proprietário do bem imóvel que necessitou das cercas especiais deverá custear sozinho a construção e a manutenção dos tapumes divisórios.

No mais, previu ainda o Código Civil, dentro da seção dos limites entre prédios e do direito de tapagem, a probabilidade de existir certa confusão nos limites entre imóveis confinantes.

Neste caso, o artigo 1298 do referido Diploma Legal, estabeleceu que o terreno contestado deverá ser desmembrado em partes exatamente iguais. Todavia, caso a divisão não seja possível fisicamente, ou seja, caso não seja possível fazê-la de maneira adequada, a norma orienta que o terreno contestado seja adjudicado por um dos proprietários confinantes, mediante a indenização do outro.

2.7 DO DIREITO DE CONSTRUIR

Tratado no artigo 1299 do Diploma Civil Brasileiro, o direito de construir estabelece: “O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos[9].”

De fato, tais limitações ao uso e gozo pleno da propriedade transparecerão quando a construção projetada pelo dono do terreno causar, de alguma forma, prejuízos ao sossego, à saúde e a segurança dos proprietários vizinhos.

Dentre as principais limitações ao direito de construir previstas no Código Civil, destaca-se: não despejar águas no prédio vizinho; não abrir janelas, nem terraços ou varandas com menos de um metro e meio do terreno confinante; não encostar no muro de divisa chaminés, fogões, fornos, aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao imóvel confinante; não realizar obras capazes de poluir ou inutilizar água do poço, ou nascente alheia; não fazer escavações ou construções que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades; não executar obra que cause ruína ou deslocação de terra ou ainda que afete a segurança do bem imóvel confinante, sem antes providenciar as obras acautelatórias.

Importante ainda esclarecer que além da legislação que trata deste tema, algumas normas administrativas também poderão regulamentar o direito de construir, como por exemplo, àquelas impostas pelo Município no que tange ao alvará de construção.

CONCLUSÃO

Através do presente estudo foi possível concluir que o direito constitucional de propriedade não se mostra absoluto, uma vez que está sujeito às regras dos Direitos de Vizinhança.

As normas dos Direitos de Vizinhança traduzem-se em limitações/restrições ao uso da propriedade e surgiram da necessidade de se regular e manter a convivência harmoniosa e tranquila entre donos de imóveis próximos, mas não necessariamente contíguos.

Trata-se de uma obrigação “propter rem”, pois está vinculada à coisa, no caso ao imóvel e não ao seu proprietário.

Tais normas, tipificadas notadamente na Legislação Civil Brasileira, visam regular a relação social e jurídica decorrentes da proximidade de tais propriedades, especialmente nos grandes centros urbanos, onde as edificações conjuntas estão sendo realizadas cada vez mais frequentes.

Com efeito, a convivência harmoniosa e pacífica dos proprietários vizinhos está intimamente ligada ao uso normal, licito e coerente da propriedade, levando-se em conta ainda sua função social e o desenvolvimento sustentável de toda a sociedade.

REFERÊNCIAS

ACERVO ADCOAS. Consulta de Jurisprudência e Doutrina. CD ROM - Rio de Janeiro, 2001
BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012
GOMES, Orlando. Direito Reais - Rio de Janeiro, Editora Forense, 2010.
MALUF, Carlos Alberto Dabus. Principais Limitações ao Direito de Propriedade no Código Civil de 2002. Revista do Advogado – São Paulo, v. 90, p. 7-21, Março de 2007.
MONTEIRO, Washington de Barros. Direito civil. Direito das Coisas - São Paulo, Editora Saraiva, 2004.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Direitos reais - Rio de Janeiro, Editora Forense, 2010.
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil Volume 5 – São Paulo, Editora Saraiva, 2002.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direitos Reais - São Paulo, Editora Atlas, 2009.
[1] GOMES, Orlando. Direito Reais - Rio de Janeiro, Editora Forense, 2010.
[2] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.
[3] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.
[4] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.
[5] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.
[6] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.
[7] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.
[8] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.
[9] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.

MARCELO AUGUSTO S. DOTTO - Advogado Especialista em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil

sábado, 27 de junho de 2015

VOLUME DE IMÓVEIS FINANCIADOS COM RECURSOS DA POUPANÇA CAIU 11,8% EM MAIO


A alta da taxa Selic e a crise econômica aumentaram a demanda dos investimentos nesse fundo e o setor imobiliário acabou afetado. Os economistas afirmam que o segundo semestre do ano deve trazer uma situação ainda pior.

É do dinheiro que você, cidadão, coloca na caderneta de poupança, que os bancos tiram boa parte do dinheiro que emprestam para quem quer financiar a casa própria. Mas a crise econômica tem feito as pessoas pouparem menos e resgatarem o dinheiro que tinham guardado. Com menos dinheiro para emprestar, as instituições financeiras acabaram reduzindo drasticamente o volume de financiamentos.

Um levantamento feito pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, a Abecip, mostra que entre janeiro e maio de 2015, os bancos destinaram 38,9 bilhões de reais para o financiamento de imóveis. No mesmo período do ano passado, esse valor ultrapassou os 44 milhões; uma queda de 11,8%.

O número de unidades pagas com os recursos da poupança também caiu. Este ano, até maio, 174 mil imóveis foram comprados com o dinheiro que os bancos têm em cadernetas de poupança; no ano passado foram mais de 213 mil.

O economista André Perfeito, da Gradual Investimentos, analisa esse cenário e diz que ele é coerente com a política de retenção do governo federal. E não faz boas perspectivas para o segundo semestre:

A alta da taxa Selic, que é a taxa básica de juros, também influencia nessa debandada da poupança: quem investe dinheiro acaba escolhendo fundos que são remunerados pela Selic que paga muito mais do que a poupança.

A Caixa Econômica Federal, maior financiadora desse mercado, mudou as regras para quem compra imóveis usados, que eram financiados por esse fundo. Desde maio, quem quiser empréstimo para um imóvel assim precisa dar 50% de entrada e não mais 20% como era até então.

Num ano em que as boas notícias do campo econômico estão cada vez mais raras, o brasileiro terá que alimentar cada vez mais paciência para realizar o tão falado sonho da casa própria.

Fonte: BCN Economia

sexta-feira, 26 de junho de 2015

AUMENTO NO CUSTO DA CONSTRUÇÃO PODE INVIABILIZAR LANÇAMENTOS


O aumento no custo da construção, com a revisão da política de desoneração da folha de pagamento, pode inviabilizar o lançamento de alguns projetos imobiliários, de acordo com o presidente do Secovi-SP (Sindicato da Habitação de São Paulo), Claudio Bernardes. Ele explica que o setor imobiliário tem sofrido com o enfraquecimento da economia brasileira e a possível elevação tributária pode agravar a situação.

Nesta quarta-feira, 24, a Câmara dos Deputados aprovou o texto-base do projeto de lei que reduz a desoneração da folha de pagamento de mais de 50 setores da economia. Esta é a última medida do ajuste fiscal e tem sido apontada pela presidente Dilma Rousseff como crucial. No caso da construção, a proposta é elevar a alíquota da Contribuição Previdenciária sobre a Receita Bruta (CPRB) de 2% para 4,5%.

Claudio Bernardes aponta que, diante do cenário atual de demanda fragilizada, as empresas não devem conseguir repassar todo o custo adicional para os preços dos imóveis. Ao mesmo tempo, as companhias precisam prezar por uma margem mínima de ganho sobre novos projetos. Por isso, o ajuste em alguns casos pode ter de ser feito de outra maneira: com a redução de lançamentos.

"A construção é um insumo que faz parte do custo de produção das unidades imobiliárias. Então, 'reonerar' a construção pode elevar o custo final na unidade em cerca de 1,2%", estima o executivo. "Esse fator sozinho é algo que inviabiliza o mercado? Não, mas o problema é a somatória de questões que prejudicam o setor", acrescenta, ao relembrar elevações de juros e em outros tributos, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Claudio Bernardes ressalta que não há muito espaço atualmente para repasse de custos para o preço dos imóveis, nem de perda de margem. "Estamos em um momento difícil, em que não é possível mexer muito no preço, e ainda temos um aumento de custo. Isso inviabiliza lançamentos", diz. "Chega uma hora que a margem de lucro é tão pequena, por causa dos contínuos aumentos de custos, que não vale mais a pena operar".

O executivo alerta que essa retração de lançamentos deve ter impacto no futuro, ao apontar o longo ciclo de negócios do setor. "Quando a economia melhorar e a demanda ganhar força, é possível que não tenha tantas unidades disponíveis e os preços podem voltar a subir", ressalta.

Fonte:  Lucas Hirata - Estadão Conteúdo

quinta-feira, 25 de junho de 2015

USUCAPIÃO DE IMÓVEIS E SUAS ESPÉCIES


1. Breves noções

Primeiramente cumpre esclarecer que usucapião é, em essência, o modo aquisitivo originário de propriedade em razão do transcurso de certo lapso temporal, certo decurso de tempo.

Não é necessário que o usucapiente esteja na posse no momento da propositura da ação, conforme inteligência da súmula 263 do STF, mas, neste caso, o atual possuidor deve ser citado, para que o atual possuidor possa precaver seus eventuais interesses jurídicos.

Existe possibilidade de usucapião de outros direitos reais suscetíveis de posse, inclusive pertencentes ao poder público. Exemplo: usucapião de enfiteuse. Neste caso, o que se vai usucapir não é a propriedade do Estado, mas sim, o direito real na coisa alheia. Não viola a imprescritibilidade dos bens públicos, porque a propriedade fica para o poder público, sendo que neste sentido há precedentes do STJ[1].

Exemplo comum é a usucapião de servidão de passagem. É normal ter que possuir com animus domini, mas neste caso, observe-se que há “animus de servidão”, e não propriamente a posse como se dono fosse.

A usucapião gera a aquisição de direitos para um e extinção para outro, em razão do decurso do tempo, por isso se chama de “prescrição aquisitiva”, sob o ponto de vista de quem adquire por este meio a propriedade, por isso, aplicam-se a ele todas as regras relativas à prescrição.

Nos termos do art. 198, I, c/c o art. 3º, I do CC, por exemplo, a prescrição não corre contra menores de 16 anos, por isso, não corre o prazo para a aquisição da propriedade por usucapião contra eles.

Assim, em um exemplo prático, na usucapião extraordinária que, via de regra requer a fluência do prazo de 15 anos, falecendo um proprietário, e deixando como único herdeiro uma criança com 10 anos de idade. Suponha-se que um terceiro está na posse do referido imóvel por 10 anos. Quando estará perfectibilizada a usucapião? Até 16 anos de idade não corre, depois conta-se mais 5 anos. Neste caso, o usucapiente terá que esperar 21 anos, no total, para adquirir a propriedade desta por esta via.

Pode-se dividir os requisitos formais em dois grupos, os obrigatórios, presentes em todas as formas de usucapião, e os facultativos, presentes apenas na usucapião ordinária[2].

2. Requisitos obrigatórios

A fim de sistematizar o estudo das modalidades de usucapião, busca-se desde já apresentar quais são os requisitos obrigatórios, os quais, como já mencionado, estão presentes em todas as modalidades de usucapião. São eles:

a) decurso do tempo: é o prazo usucaptivo.

Admite-se a soma de prazos de possuidores anteriores para o cômputo.

Esta soma de posses pode decorrer de um ato inter vivos (chamada de acessio possessionis) ou de um ato ou fato mortis causa (chamada de sucessio possessionis).

b) idoneidade da coisa: a coisa deve ser apta à usucapião. Existem alguns bens que não podem ser usucapidos. Exemplo: propriedade de bem público; área comum de condomínio edilício etc.

Oportuno esclarecer, por ser comum haver dúvidas, que é possível usucapião de bem de família e de bens gravados com cláusulas restritivas (inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade).

c) Posse qualificada: é a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com animus domini.

Tecnicamente a posse ad usucapionem (posse apta a gerar usucapião), deve ter, além dos requisitos acima, as seguintes características para o usucapiente:
possuir como seu;
sem interrupção;
sem oposição.

3. Requisitos facultativos

São dois os requisitos facultativos: justo título e boa-fé. Servem apenas para o usucapião ordinário, com o efeito prático de gerar apenas a diminuição da contagem do prazo de usucapião, em comparação à modalidade extraordinária.

a) Justo título: justo título é um instrumento público ou particular que teria idoneidade para a transferência da propriedade, se não fosse um vício que pesa sobre ele.

O justo título presume a boa-fé, tendo o efeito prático de transferir o encargo probatório sobre sua ausência para a parte adversária.

Exemplos: escritura pública inválida, contrato particular de compra e venda.

b) Boa-fé: é o estado de ignorância do possuidor quanto à existência de algum vício ou obstáculo para a aquisição da coisa. Para fins de usucapião, é a falsa suposição de que é o proprietário.

Ressalvado o caso da usucapião ordinária, é possível usucapir mesmo com má-fé, sendo possível concluir que até mesmo a res furtiva pode ser adquirida por usucapião.

Apesar do presente estudo tratar da usucapião de imóveis, é oportuno mencionar que a usucapião de bens móveis tem o prazo de 3 anos para o possuidor de boa-fé e 5 anos para o de má-fé. Além destas observações, a boa-fé não tem maiores relevâncias para este instituto.

4. Espécies de usucapião

a) Usucapião extraordinário (art. 1238 do CC): exige (a) posse pelo prazo de 15 anos; (b) requisitos obrigatórios.

O juiz pode reduzir para 10 anos o prazo se o usucapiente estiver morando no imóvel ou tenha tornado a terra produtiva (função social da posse).

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

b) Usucapião ordinário (art. 1242 do CC): são requisitos: (a) posse pelo prazo de 10 anos; (b) os requisitos obrigatórios; (c) os requisitos facultativos.

Este prazo pode ser reduzido para 5 anos se o usucapiente estiver cumprindo a função social da posse (estiver morando ou tornado a terra produtiva). Além disso, exige-se que o justo título tenha sido constituído por instrumento público.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

É neste caso do parágrafo único que reside o chamado usucapião tabular (art. 214, § 5º da Lei dos Registros Públicos - Lei nº. 6015/73), que é a possibilidade de alegação de usucapião dentro da ação anulatória do registro, como matéria de defesa.

c) Usucapião especial rural, ou pro labore (art. 191 da CF e 1.239 do CC): os requisitos são: (a) posse pelo prazo de 5 anos; (b) os requisitos obrigatórios; (c) o imóvel rural não superior a 50 hectares; (d) prova da inexistência de outra propriedade rural ou urbana; (e) deve haver finalidade de moradia e/ou produtividade da terra.

A exigência da prova de que não é proprietário de outro imóvel é exemplo de prova diabólica, pois seria necessário buscar certidões negativas em todos os cartórios de registros de imóveis do Brasil. Diante disso, o STJ entendeu que para provar a inexistência de outra propriedade basta juntar as certidões negativas dos registros de imóveis do lugar do usucapião e do domicílio do usucapiente.

O dispositivo do CC repete o que diz a CF, a qual estabelece:

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Não há nenhuma proibição no sentido de que ele possa ser reconhecido mais uma vez à mesma pessoa.

d) Usucapião especial urbano, ou pro moradia, ou pro misero (art. 183 da CF e art. 1240 do CC): os requisitos são: (a) prazo de 5 anos; (b) requisitos obrigatórios; (c) imóvel urbano não superior a 250m²; (d) prova da inexistência de outra propriedade rural ou urbana; (e) finalidade de moradia.

O dispositivo do CC repete o que diz a CF, a qual estabelece:

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Diferentemente do especial rural, só é admissível uma única aquisição a este título (especial urbano).

e) Usucapião especial urbano coletivo (arts. 10 a 12 do Estatuto da Cidade[3]): os requisitos são os seguintes: (a) Prazo de 5 anos; (b) requisitos obrigatórios; (c) imóvel urbano superior a 250m²; (c) posse coletiva de população de baixa renda; (d) finalidade de moradia.

Sobre a legitimidade para a propositura da ação, a Lei 10.257/2001 dispõe o seguinte:

Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial urbana:

I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;

II – os possuidores, em estado de composse;

III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que explicitamente autorizada pelos representados.

§ 1º Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do Ministério Público.

§ 2º O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis.

f) Usucapião especial urbano conjugal, ou usucapião conjugal, ou usucapião familiar, ou usucapião por abandono de lar, ou usucapião relâmpago: a Lei nº 11.977/2009 que trata do Programa Minha Casa, Minha Vida na esfera do Governo Federal sofreu importante alteração ditada pela Lei nº 12.424, de 16 de junho de 2011 que, acabou também por alterar o CC, no que se refere à usucapião urbana.

O art. 9º da Lei 12.424/2011 acrescentou o art. 1.240-A ao Código Civil, reconhecendo-se essa nova modalidade de usucapião, trazendo os seguintes requisitos: (a) prazo de 2 anos; (b) requisitos obrigatórios; (c) imóvel urbano não superior a 250m²; (d) prova da inexistência de outra propriedade rural ou urbana; (e) finalidade de moradia; (f) abandono de lar; (g) imóvel de propriedade comum do casal.

Eis a previsão legal:

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

O usucapiente adquirirá a meação do outro sobre o imóvel residencial único. Trata-se do primeiro caso no Brasil de presunção legal de animus domini, pois a pessoa já é proprietária.

A V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal trouxe um enunciado muito importante sobre o assunto, que convêm transcrevê-lo:

Enunciado 499 do CJF: A aquisição da propriedade na modalidade de usucapião prevista no art. 1.240-A do Código Civil só pode ocorrer em virtude de implemento de seus pressupostos anteriormente ao divórcio. O requisito “abandono do lar” deve ser interpretado de maneira cautelosa, mediante a verificação de que o afastamento do lar conjugal representa descumprimento simultâneo de outros deveres conjugais, tais como assistência material e sustento do lar, onerando desigualmente aquele que se manteve na residência familiar e que se responsabiliza unilateralmente pelas despesas oriundas da manutenção da família e do próprio imóvel, o que justifica a perda da propriedade e a alteração do regime de bens quanto ao imóvel objeto de usucapião.

Não é fácil explicar o motivo de o art. 1.240-A do CC ter se discriminado o cônjuge residente em imóvel rural, assunto este que pode ser objeto específico de outro estudo.

A competência para a ação é da vara de família.

f) Usucapião indígena (Lei 6001/73. Art. 33): é importante transcrever o artigo:

Art. 33. O índio, integrado ou não[4], que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

Os requisitos são (a) prazo de 10 anos; (b) requisitos obrigatórios; (c) área inferior a 50ha; (d) posse exercida por índio.

Esta modalidade de usucapião se tornou muito rara, pois a hipótese de sua ocorrência ficou muito restrita em razão da existência da modalidade de usucapião especial rural, que é bastante benéfica. Porém, ainda subsiste no ordenamento a usucapião indígena, por trazer uma facilidade para o índio, que é a desnecessidade de comprovar a finalidade produtiva e a finalidade de moradia, como no usucapião especial constitucional rural pro labore.

5. Considerações finais

Vista brevemente a sistemática da usucapião de bens imóveis, e feita uma sintética explanação sobre as suas modalidades, é importante fazer algumas observações.

Todas estas categorias de usucapião podem ser alegadas como matéria de defesa que, se acolhida pelo juiz, acarreta sentença de improcedência.

Prevalece que esta sentença de improcedência fundamentada na usucapião do réu não pode ser registrada no cartório de registro de imóveis.

Exceção: é certo, todavia, que se a usucapião alegada como matéria de defesa for a especial urbana ou a especial rural, estas vão gerar direito a registro, pois o Estatuto da Cidade (art. 13) e a Lei 6.969/81 (art. 7º) preveem expressamente esta possibilidade.

Por fim, cumpre observar que o Ministério Público intervirá como fiscal da lei nas ações de usucapião. O motivo é o interesse público gerado pelo registro. Não intervirá, contudo, quando a usucapião é alegada como matéria de defesa ou quando se tratar de usucapião de bens móveis.

[1] Neste sentido o REsp 575572 e o REsp 154123.

[2] FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil. V. 5, Salvador: Editora JusPODIVM, 2014, p. 358.

[3] Lei nº 10.257/2001.

[4] A expressão “integrado ou não” é irrelevante, e não foi recepcionada pela Constituição de 1988.

Rafael Ioriatti da Silva - MBA em Business Law pela Fundação Getúlio Vargas e especialista em Direito Administrativo pela Anhanguera-Uniderp.
Fonte: Artigos JusBrasil

terça-feira, 23 de junho de 2015

BRASIL INCLUÍDO NOS 9 MERCADOS MAIS FRIOS

"O espetacular boom da moradia no Brasil parece terminado", diz o último relatório do Global Property Guide divulgado na semana passada.

De 2007 a 2013, os preços de moradia ajustados pela inflação subiram 113% em São Paulo e 144% no Rio de Janeiro. Nos últimos 12 meses até março, eles trocaram de direção e já caíram 1,12% em SP (também com ajuste inflacionário).

Um processo parecido está acontecendo em outras economias em crise, como Rússia e Ucrânia, e em países da Ásia como a China.

Apesar disso, o mercado imobiliário mundial continua forte: na medida com ajuste pela inflação, os preços sobem em 25 das 38 economias monitoradas. Na medida nominal, sem ajuste inflacionário, há alta em 31 mercados e queda em 7.

Chama a atenção a mudança dramática na Europa, hoje lar para 3 das 5 maiores altas, incluindo a líder Irlanda, onde os preços ajustados pela inflação subiram 17,57% nos últimos 12 meses.

Veja a seguir quais são os 9 mercados imobiliários mais fracos atualmente, segundo o Global Property Guide. Os preços já estão ajustados pela inflação no período.

Clique no link: último relatório do Global Property Guide

Fonte: EXAME.com

segunda-feira, 22 de junho de 2015

O MERCADO IMOBILIÁRIO FICOU MAIS INSEGURO


Com os objetivos de dar segurança jurídica aos negócios imobiliários, desburocratizar o processo de compra / venda e financiamento de imóveis, dar rapidez aos processos de análise e diminuir custos, a Lei 13.097/2015, que trata da concentração do ônus na matrícula do imóvel, deixa muitos questionamentos sem respostas.

Há inúmeras situações não cobertas pela lei, tais como: os artigos 129 e 130 da Lei de Falências; a aquisição e extinção de propriedades sem registro do título (usucapião e outras hipóteses e a ação anulatória ou declaratória de nulidade de título aquisitivo).

Para créditos fiscais, a lei 13.097/2015 não dispensou a análise de certidões fiscais, pois, segundo o Código Tributário Nacional, pode haver fraude na alienação de bens a partir da inscrição do crédito fiscal em dívida ativa. E como reagirá o juiz do trabalho, sendo que os créditos trabalhistas prevalecem sobre os fiscais? Além disso, ao verificar as certidões para cumprir as exceções da lei, o adquirente pode ignorar eventuais execuções bancárias? As ações possessórias? As ações de interdição e tutela?

Daqui a um ano, entra em vigor o novo CPC (Código de Processo Civil), que em seu artigo 792, inciso IV, traz disposição que derroga a lei de concentração, pois traz de volta a regra anterior, em que a simples existência de demanda capaz de reduzir o réu à insolvência já gera a possibilidade de fraude.

Como pode esta lei proporcionar segurança ao mercado imobiliário?

Raymundo Passos
Fonte: Artigos JusBrasil

O ABALO NA CONSTRUÇÃO CIVIL

"Marca” do primeiro mandato de Dilma Rousseff e um dos principais trunfos da campanha à reeleição, o Programa Minha Casa Minha Vida, assim como o resto dos projetos na construção civil, paga o preço dos erros recentes na condução da economia e do agravamento da crise. Depois de atrasar pagamentos às construtoras e restringir o crédito, o governo reviu certas posturas e ofertou mais dinheiro ao mercado. A reação tende, porém, a demorar. Antes será preciso limpar o caminho. Presidente da maior construtora de imóveis destinados à baixa renda, a MRV Engenharia, e da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, Rubens Menin só enxerga novas obras a partir do próximo ano. “Neste momento, o setor precisa cumprir as obras contratadas em 2014, colocar os atrasos em dia e ter uma definição do cronograma de pagamentos.” A faixa básica do programa representa 40% das unidades entregues e 30% da ocupação de mão de obra, calcula o empresário.
O abalo no Minha Casa Minha Vida é parte da crise do setor imobiliário, em queda desde o último trimestre do ano passado e fortemente afetado pelo ajuste fiscal e a política monetária. Entre os efeitos negativos, destaca-se a redução do orçamento do programa, de 18,6 bilhões para 13 bilhões de reais. Além disso, a Caixa Econômica Federal, responsável por 70% das operações do Sistema Financeiro de Habitação, aumentou as exigências para a concessão de empréstimos. Uma combinação de juros e inflação altos resultou na fuga de mais de 30 bilhões de reais da caderneta de poupança, principal fonte do crédito. Desde outubro, 290 mil postos de trabalho foram fechados no setor, mostra a Sondagem da Indústria da Construção Civil, da Confederação Nacional da Indústria.
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Após uma intensa ação, em Brasília, das entidades empresariais de construção, vendas e financiamento imobiliário, o setor recebeu um novo fôlego no fim de maio. O conselho curador do FGTS aprovou um aporte de 5 bilhões de reais ao Programa Pró-Cotista, para crédito à casa própria até o valor de 400 mil, de famílias com renda acima do limite de 5 mil reais do Minha Casa Minha Vida. Além disso, o Conselho Monetário Nacional liberou 22,5 bilhões do compulsório dos bancos relativo aos saldos em poupança, e garantiu que os certificados de recebíveis serão efetivamente lastreados em imóveis com perfil do SFH.
Uma “injeção de adrenalina” para o setor imobiliário neste momento seria reajustar o valor dos imóveis subsidiados, nas faixas 1 e 2, do Minha Casa Minha Vida, de até 190 mil reais em São Paulo. “Isso é o mais urgente. Nesses segmentos há muita demanda, baixíssima inadimplência e alta geração de emprego. Pleiteamos uma atualização para cerca de 230 mil reais, abaixo da variação da inflação da construção no período, de 22%. Mesmo com margem pequena, esse ajuste tornaria os investimentos mais atraentes e viabilizaria a retomada de lançamentos”, sugere Menin.
O conjunto de medidas no fim de maio atenua uma retração brusca da dinâmica do setor. Houve uma liberação do compulsório, embora inferior ao pleiteado, além dos recursos para o Pró-Cotista. A correção das regras para os CRIs deve representar o ingresso de 15 bilhões de reais nos próximos 24 meses. Para o setor, foi importante o governo garantir a isenção das letras de crédito imobiliário, principalmente no momento em que o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo enfrenta juros altos e dificuldade de captação.
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Previsibilidade é o mais importante agora para as construtoras do programa habitacional, analisa Ronaldo Cury, vice-presidente da Habitação Popular do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP).
“O corte no Orçamento e nas novas contratações é fato consumado. Esperamos uma reprogramação dos pagamentos, inclusive para ter base de negociação com fornecedores e prestadores de serviços.”
Na faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, Cury aguarda uma retomada das contratações ainda no segundo semestre, com desembolso para o próximo ano. “Se adiantarmos as obras contratadas de 1,6 milhão de residências, com base no Orçamento atual, e em 2016 o total atingir os mesmos 13 bilhões de reais deste ano, haverá recursos para novos contratos. Em 2017, se esse Orçamento permanecer, caberão novas contratações.”
O diretor do SindusCon defende ainda um reajuste do teto do programa habitacional, para estimular a oferta de imóveis de médio padrão. Em 2009, construía-se um imóvel de 100 mil reais para vender a uma família com renda de 2 mil. Agora, há o teto de 190 mil, ou de 135 mil em algumas cidades, para oferecer a quem ganha até 3,2 mil, na faixa 2 do programa.
Além das medidas para minimizar a escassez de crédito, avalia Cury, o governo deve manter a interlocução com o setor, para atenuar a brusca retração dos últimos trimestres. “Nas pequenas construtoras, que atendem à faixa 1 e estão sem receber, há muito medo de investir. Mas com a normalização dos pagamentos e o lançamento da terceira etapa, o empreendedor retornará. Passamos por nove meses terríveis, mas creio que foi a pior fase.”
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Flávio Amaury, presidente em exercício do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo, reforça a necessidade de se definir logo a terceira etapa do Minha Casa Minha Vida. “Encontrar terreno, contratar e vender é demorado e a descontinuidade acrescenta custos.” Em março, as vendas de imóveis em São Paulo recuaram 27,1% em relação ao mesmo período do ano anterior, enquanto os lançamentos se reduziram em 72,3%, em uma confirmação da tendência de as incorporadoras focarem na comercialização do estoque.
A dificuldade de acesso ao crédito foi um dos motivos da queda do índice de confiança da construção, que recuou 5,1% entre abril e maio, para 72,9 pontos, o menor nível da série Sondagem da Construção, realizada mensalmente pela FGV/Ibre, desde julho de 2010. “Além das famílias que sofrem com as taxas de juro, as empresas reportam, a cada levantamento, problemas para obter financiamento”, afirma Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção da FGV/Ibre. “As medidas aliviam a tensão do ponto de vista das famílias que precisam dos empréstimos para tomar posse do imóvel. Isso atenua os riscos de distratos.” Apesar das medidas do CMN, a economista avalia que a retração da oferta de recursos pelos bancos e da demanda por parte das famílias, principalmente daquelas das faixas intermediárias para cima, se manterá. As restrições nos empréstimos da Caixa Econômica Federal, a queda dos depósitos na caderneta  e a alta das taxas de juro agravaram muito uma situação que iria ocorrer.
Há dois anos a redução da demanda apontava para um momento de ajuste dos estoques. O crescimento da oferta e o aumento dos preços caminhavam adiante da renda. A coincidência com as condições macroeconômicas criou a tempestade perfeita”, acrescenta a economista.
Os bancos privados procuram, no entanto, aproveitar a lacuna criada pela política da Caixa, de reduzir de 80% a 50% o valor financiado, para ganhar mercado, avalia Daniele Akamine, diretora da Akamine Negócios Imobiliários. Os juros do banco público estão entre 1 e 3 pontos porcentuais abaixo da média, mas instituições como Santander, Itaú e Bradesco oferecem empréstimos entre 70% e 80% do valor do imóvel. “Uma família com 200 mil reais disponíveis para a entrada tende a comprar um bem de 600 mil, pois o porcentual histórico de entradas é entre 25% e 30%.” Do lado da oferta, o Bradesco  ampliou em 20% a carteira de crédito para imóveis, o Banco do Brasil expandiu-a em 49% e outras instituições estão dispostas a aumentar o volume de recursos.
O pior talvez tenha passado, mas o horizonte continua nebuloso para um setor decisivo na política econômica e social dos últimos anos.

Fonte: Matéria publicada originalmente na edição 854 de CartaCapital, com o título "Alicerces abalados"

sábado, 20 de junho de 2015

DIVULGAÇÃO: VI FÓRUM DE SUSTENTABILIDADE ADEMI-BA


O VI Fórum de Sustentabilidade ADEMI-BA  será realizado no dia 09 de julho, das 14h às 18h, no UCI Orient Shopping da Bahia com o tema “Cidades Criativas – O Cenário Urbano pede Inovação”.
O evento é um grande encontro com profissionais de sustentabilidade, construção civil e incorporadores para compartilhar práticas de referência no campo da construção sustentável, beneficiando o setor, sociedade e meio ambiente.
Mais informações e inscrição, clique aqui