terça-feira, 27 de fevereiro de 2018

LOCAÇÃO RESIDENCIAL: BREVE EXPLANAÇÃO SOBRE OS DEVERES DO LOCADOR


A locação ainda é a maior forma de adquirir um local para morar, e é cercada de procedimentos burocráticos que acabam dificultando não apenas a vida de quem precisa alugar uma casa para morar, mais também a vida de quem tem uma casa e precisa aluga-la, hoje vamos tratar sobre os deveres daquele que coloca seu imóvel a disposição de uso por outra pessoa, por meio da locação, este procedimento regido pela Lei 8.245/1991, conhecida como lei de locação.

Não se trata de uma lei que tem o intuito de proteger o locatário, ou seja, aquele que aluga o imóvel para morar durante determinado período, ou por tempo indeterminado conforme disposições contratuais, mas se trata de um instituto normativo com inovações que tendem mais a proteger o locador, aquele que tem um imóvel e o coloca a disposição de moradia de outra pessoa, que tem como contraprestação o pagamento de aluguéis, nesse sentido destaca Tartuce (2015), a nova lei de Locação não é uma lei protetiva do locatário, uma vez que protege mais o locador. No entanto, não podemos deixar de mencionar que o locador também tem deveres a serem cumpridos durante a locação e esses deveres são essências para o bom relacionamento entre ambos e a eficácia do contrato, pois o não cumprimento desses deveres pode gerar a rescisão contratual por parte do locatário.

O artigo 22 da referida lei destaca os deveres do locador, e os analisaremos brevemente, apenas para título de conhecimento geral:

Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva. (LEI 8.245/91)

Assim, analisando o primeiro inciso, ele se refere a ” - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”, e isso está relacionado a condição de moradia do imóvel, não pode o locador colocar um imóvel para alugar que não possui condições de moradia, por esse motivo, reparos de origem estruturais no imóvel ficam a cargo do proprietário, pois esses são inerentes as condições de moradia, e nesse sentido tem se pautado as decisões judiciais, em ações propostas por locatários que tem problemas de vazamentos, infiltrações entre outros, que impossibilitam ou dificultam a moradia no imóvel, a saber:

CIVIL – LOCAÇÃO – EMBARGOS À EXECUÇÃO –COBRANÇA DA MULTA CONTRATUAL PELA RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO – FALTA DE CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE DO IMÓVEL COMPROVADA – JUSTO MOTIVO PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO EMBARGANTE – EXECUÇÃO AFASTADA – Infere-se dos autos que a desocupação antecipada ocorreu em razão de falta de condições de habitabilidade do imóvel - Indevida imputação de responsabilidade ao ex-locatário pela multa contratual - Dívida inexigível - Honorários advocatícios - Redução cabível - Sentença mantida – Recurso provido em parte.
(TJSP; Apelação 1010426-51.2014.8.26.0006; Relator (a): Carlos von Adamek; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VI - Penha de França - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/09/2017; Data de Registro: 18/09/2017

Aqui a rescisão contratual feita pelo locatário do imóvel foi validada pelo Tribunal, haja vista que o imóvel não possuía condições de ser habitado, afastando a execução sobre a multa contratual que seria devida pela rescisão antecipada do contrato de locação, em outros julgados o locador poderá inclusive ser condenado a danos morais aos locatários, quando a sua inércia em promover os reparos necessários gera danos e transtornos:

AGRAVO RETIDO. Recurso não reiterado. Inteligência do art. 523, § 1º, do CPC. Não conhecido. LOCAÇÃO. RESCISÃO E INDENIZAÇÃO. Vícios no imóvel. Locatários que notificaram o locador e, em vista de sua inércia, providenciaram reparos. Não obstante, sobreveio desabamento do teto. Resolução do negócio. Inobservância ao art. 22, I e II, da Lei 8.245/91. Danos materiais. Despesas com a reforma que devem ser reembolsadas. Danos morais. Abalo que não configura mero aborrecimento decorrente de descumprimento contratual. Indenização fixada em R$10.000,00 que não comporta redução. Verba honorária também fixada com acerto. Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação 0019496-96.2005.8.26.0565; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Caetano do Sul - 1ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 13/08/2015; Data de Registro: 14/08/2015)

Assim percebe-se que o locador deve providenciar os reparos necessários, desde que estruturais, o mais rápido possível assim que for notificado pelos locatários, onde ainda se aconselha que tal notificação ocorra por escrito.

Ainda com relação as responsabilidades do locador, o inciso II, visa que este deve garantir o uso pacífico da propriedade locada, o uso pacifico se refere a possibilidade do locatário usufruir da propriedade sem interferências por parte do locador ou de outras formas de transtorno, e sendo provada essas situação surge o dever de indenizar do locador:

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL OCUPADO POR TERCEIRO NO CURSO DA LOCAÇÃO. AUTORA/LOCATÁRIA IMPEDIDA DE USAR O IMÓVEL LOCADO. IMÓVEL OBJETO DE DISCUSSÕES JUDICIAIS PENDENTES. RÉU CUJA POSSE SOBRE O BEM ASSENTA-SE EM CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DEVER DO RÉU/LOCADOR DE GARANTIR O USO PACÍFICO DO IMÓVEL NA VIGÊNCIA DO CONTRATO. ARTIGO 22 , INCISO II , DA LEI N. 8.245/1991. OBRIGAÇÃO LEGAL DESCUMPRIDA. DEVER DE INDENIZAR CARACTERIZADO. DANO MORAL. NÃO OCORRÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE LESÃO A DIREITO DE PERSONALIDADE. DANOS MATERIAIS. PROVA A RESPEITO DE APENAS PARTE DELES. LUCROS CESSANTES NÃO EVIDENCIADOS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. A Lei n. 8.425 /1991, com louvável técnica, impôs às relações locatícias algumas obrigações ditas legais (em contraposição àquelas previstas apenas pontualmente em cada contrato, chamadas contratuais), que constituem o substrato mínimo de todo e qualquer contrato de locação, independentemente da vontade negocial das partes. Dessarte, é dever do locador garantir ao locatário, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado (artigo 22 , inciso II , da Lei do Inquilinato), até mesmo contra turbação e esbulho provocados por terceiros. Regras como essa, na precisa lição de Nagib Slaibi Filho (Comentários à nova lei do inquilinato. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense. 1999. p. 200), "devem ser consideradas cogentes, na vigência do contrato, pois sua deturpação poderia desnaturar a própria natureza da locação [...], e do caráter social imposto pela legislação do inquilinato urbano". Se o réu/locador devia, por imperativo legal, assegurar à autora/locatária, na vigência do contrato, o uso pacífico da coisa, o descumprimento desse dever impõe-lhe a obrigação de indenizar os prejuízos sofridos.
(TJ-SC - AC: 537711 SC 2007.053771-1, Relator: Jaime Luiz Vicari, Data de Julgamento: 01/06/2010, Segunda Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Apelação Cível n. , de Balneário Camboriú)

Portanto cabe ressaltar que o locador deve permitir que o locatário faça uso de imóvel de forma mais pacífica possível, e com relação ao inciso III, - “manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel”, também está relacionado ao mesmo sentido de que o imóvel deve ser mantido em condições estruturais para que o locatário possa usufruir de seu uso de uma forma mais pacífica e segura.

O inciso IV traz a responsabilidade do locador por vícios que existiam antes da locação, defeitos preexistentes no imóvel, que por algum motivo venham a aparecer apenas depois de locado, esses são de responsabilidade do locador, desde que provado que o locatário não tinha conhecimento, assim também há jurisprudências nos tribunais pátrios, a titulo de ilustração:

AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. COBRANÇA Do ALUGUEL DE JANEIRO/2014. PEDIDO CONTRAPOSTO REFERENTE A REEMBOLSO POR CONSERTO NECESSÁRIO E URGENTE NO IMÓVEL. FOSSA. PROBLEMAS PREEXISTENTES À LOCAÇÃO. DEVER DO LOCADOR DE RESPONDER PELOS VÍCIOS ANTERIORES À LOCAÇÃO, NOS TERMOS DO ART. 22, IV, DA LEI N. 8.245/91. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO PARA RECONHECER O DIREITO AO REEMBOLSO E CONSEQÜENTE ABATIMENTO NO LOCATIVO COBRADO. (Recurso Cível Nº 71005423546, Segunda Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Vivian Cristina Angonese Spengler, Julgado em 08/07/2015).
(TJ-RS - Recurso Cível: 71005423546 RS, Relator: Vivian Cristina Angonese Spengler, Data de Julgamento: 08/07/2015, Segunda Turma Recursal Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 13/07/2015)

E ainda entre as outras obrigações do locador, está a de fornecer ao locatário uma descrição minuciosa das condições do imóvel na data da entrega, com a finalidade de que possam haver certezas sobre o estado do imóvel locado, e ainda fornecer os comprovantes de quitação de aluguel, e encargos da locação, pois o locatário na figura de devedor da relação tem o direito à quitação, as taxas relativas a administração imobiliária, se houver e outras despesas que venham a surgir para a coleta de informações sobre o locatário e seus fiadores também são de responsabilidade do locador, assim como as taxas e impostos, inclusive o IPTU, o que ocorre com relação a esse imposto é que a lei, permite que tais encargos possam ser transferidos ao locatário por força do contrato, e deve ainda apresentar os comprovantes detalhados de todas as parcelas que estão sendo exigidas pelo locador, referentes a alugueis, encargos, impostos, taxas, despesas de condomínio e etc., ainda com relação as despesas de condomínio, no caso de condomínio edilício, as de caráter extraordinárias são também de responsabilidade do locador, e a própria letra da lei determina quais são as despesas extraordinárias, sendo aquelas que importem em reformas na estrutura do condomínio, pinturas, fachadas, obras que visem dar ou repor condições habitacionais ao prédio, indenizações trabalhistas que o condomínio venha a ser condenado, assim como as previdenciárias, desde que a dispensa do empregado do condomínio tenha ocorrido em data anterior a locação, e ainda as despesas para instalação de materiais de segurança, telefonia, lazer esporte etc., e o que é cobrado para a formação de fundo do condomínio, salvo se essas despesas de formação de fundo visarem suportar despesas que ficam a cargo do locatário, que sã das despesas ordinárias, água, luz de áreas comuns por exemplo, e outras que estão descritas no artigo 23 § 1º da Lei 8.245/91.

Assim aqui buscamos mostrar que o locador também assume obrigações com a locação, mesmo que essa venha a ser intermediada por uma administradora de imóveis ou imobiliária, onde em alguns casos pode até configurar relação de consumo, conforme vem sido admitido pela jurisprudência, mas esse tema fica para uma próxima oportunidade.

Esse artigo tem como objetivo elucidar às pessoas que pretendem locar imóveis, ou ainda àquelas que pretendem colocar seus imóveis para locação, que sempre é aconselhável a ajuda de um profissional para evitar transtornos futuros com o negócio.

Referências:

TARTUCE, Flávio. Direito Civil 3 - Teoria Geral dos Contratos e Contratos em espécie. Editora Método. São Paulo.2015.

Adriana C. de Paula Gonçalves - Advocacia e Consultoria
Fonte: Artigos JusBrasil

O INSTITUTO DA EVICÇÃO E SEUS EFEITOS EM UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA


Recentemente, fui indagado sobre a possibilidade de um terceiro não participante de um ato de compra e venda de imóvel, possuir direitos sobre o objeto do contrato e se porventura este direito impossibilitaria a resolução natural deste contrato.

Sob este aspecto é evidente que estamos diante de um instituto que para o Direito Civil denomina-se de evicção.

Mas o que vem ser a Evicção?

A evicção ocorre quando o adquirente de um bem, vem a perder total ou parcialmente a sua posse e/ou propriedade em razão de sentença/decisão judicial fundada em motivo jurídico anterior a aquisição da coisa.

Vamos entender melhor?

Em um exemplo fictício, uma pessoa vende um imóvel para outra. Supondo que um terceiro apareça na história, afirma ser o proprietário da unidade vendida e solicita a posse da propriedade. Caso seja realmente comprovado, aquele que comprou a unidade sofrerá a evicção e perderá o imóvel

Nessa situação, o vendedor deverá ser responsabilizado pelos danos causados ao comprador do imóvel, como consta no artigo 450 do código civil.

Normalmente o evicto (aquele que perdeu a coisa), nem sabe da ação que esta sendo movida.

A responsabilidade do alienante independe do contrato, decorrente da lei. Quem vende tem que garantir quem compra. Assim, todo alienante é obrigado não só a entregar ao adquirente a coisa alienada, como também a garantir-lhe o uso e gozo.

Para que se configure a responsabilidade do alienante pela evicção devem ser preenchidos os seguintes requisitos:

- Perda total ou parcial da propriedade, posse ou uso da coisa alienada. Para que se configure evicção, é necessário o recebimento da coisa pelo adquirente em condições de perfeito uso e sua posterior perda total ou parcial da posse ou do uso;
- Onerosidade da aquisição;
- Ignorância, pelo adquirente, da litigiosidade da coisa. Se a conhecia, presume-se ter assumido o risco de a decisão ser desfavorável ao alienante;
- Anterioridade do direito do evictor (aquele terceiro alheio ao contrato). O alienante só responde pela perda decorrente de causa já existente ao tempo da alienação;
- Denunciação da lide ao alienante.

Com a publicação da Lei 13.097/2015, entre outras disposições, uma mudança de extrema relevância: a evicção só poderá ser reconhecida e atingir um comprador de imóvel quando as ações tiverem sido previamente averbadas na matricula deste imóvel.

Tal inovação legislativa proporciona mais segurança ao comprador no que tange à possibilidade de perda da unidade por motivo preexistente. Portanto, com a certidão atualizada da matrícula do imóvel, o comprador já terá condições de analisar se há ou não riscos da negociação imobiliária, caso concluída, ser atingida por uma ação jurídica anterior e ocorrer a evicção.

Mas é importante ter prudência e solicitar todas as certidões obrigatórias numa negociação imobiliária, já que trata-se de um período de transição.

Hellder Wilkerson Almeida Santos - Acadêmico do 5º período do curso de Direito pela Uiversidade Estácio de Sá.
Fonte: Artigos JusBrasil

domingo, 25 de fevereiro de 2018

CORRETOR DE IMÓVEIS, A COMISSÃO E O DESCONTO NO PREÇO


O corretor de imóveis é um profissional imprescindível em uma transação imobiliária. Diante das complexidades que envolvem esse tipo de negócio vemos que eles são realizados com maior celeridade e segurança quando são conduzidos por um corretor de imóveis.Sem a intermediação do corretor é comum ocorrer desentendimentos, pois o vendedor é, às vezes, levado pelo sentimento e acaba insistindo num preço sem base no mercado. Visa um valor suficiente para resolver todos os seus problemas e de seus familiares. Por outro lado, o comprador se empenha para pagar o menos possível. Por falta de orientação profissional e diante da inexperiência de como funciona o mercado imobiliário, vemos imóveis ficarem anos encalhados.

Ninguém é obrigado a contratar um corretor, pois pode vender ou locar seu imóvel diretamente e assim assumir o risco de fazer um mau negócio. Muitos arriscam, acham que é fácil, e depois gastam valores em torno de 35% do preço do imóvel com um processo judicial que poderia ter sido evitado de tivesse uma orientação técnica. Mas, se o proprietário opta por vender ou locar por meio de um profissional que sabe avaliar e promover o negócio tem o dever de agir com lealdade e honestidade, pois assim determina o Código Civil (CC), Art. 727. “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor”.

Simples apresentação do imóvel gera direito a comissão

Dessa maneira, a partir do momento que o corretor de imóveis apresenta um pretendente à compra ou locação ao vendedor ou locador, fica este obrigado a pagar a comissão pela intermediação, a qual consiste na aproximação das partes.

Dezenas são as decisões judiciais que condenam o vendedor, e às vezes, também o comprador, que de forma maliciosa, após serem apresentados pelo corretor, o tiram do negócio, impedindo-o até de elaborar o contrato de compra e venda. Com essa jogada o comprador tenta reduzir o preço do imóvel ao seduzir o vendedor a lhe dar um desconto, pois não pagará a comissão do corretor devida pela venda.

Desconto malicioso pode gerar processo judicial

Para o vendedor que aceita este tipo de negociata, o resultado é que ele se torna réu num processo de cobrança, desembolsa dinheiro com a contratação de advogado e ao final, sempre é condenado pelo Poder Judiciário a pagar o percentual da comissão corrigida monetariamente, acrescida das custas processuais e dos honorários do advogado do corretor que giram em torno de 20% do valor da condenação. E ainda, amarga o prejuízo de ter dado o infeliz desconto ao comprador.

Não é preciso o corretor ter conduzido toda a transação, pois ele foi impedido. Basta provar que o comprador teve conhecimento do imóvel através de sua indicação para que o Juiz condene o vendedor a pagar a comissão integralmente, acrescida com juros e correção monetária.

Lei protege a intermediação

A lei é clara ao proteger o trabalho de intermediação, pois se não fosse o corretor captar o imóvel, o comprador não o teria encontrado e a transação não existiria. Não pode os beneficiados por este serviço agir de forma imoral para lesar o corretor, retirando-lhe o direito à remuneração.

De nada adianta o comprador fingir que não adquiriu e deixar de fazer a escritura no Ofício de Notas para assim ajudar o vendedor a não pagar a comissão. O art. 884 do CC proíbe o enriquecimento sem causa, de maneira que a Justiça, mediante as evidências de que houve a transação, mesmo passado bastante tempo, garante ao corretor que ele receba o fruto de ser trabalho, pois o art. 422 do CC impõe que “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. 

O corretor de imóveis é um parceiro do vendedor, pois sua expertise visa concluir o negócio. Agir de maneira honesta e leal resulta em tranquilidade e segurança em qualquer situação.

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário de MG. Conselheiro da Câmara do Mercado de Minas Gerais e do Secovi-MG.
Fonte: Emorar

sábado, 24 de fevereiro de 2018

QUEM PODE MAIS? BITCOIN OU IMÓVEIS?


Não existe um investimento ideal. Existe um investimento ideal para o perfil de cada investidor. Mas, quando o assunto são as chamadas criptomoedas, mais precisamente o Bitcoin, o melhor é pensar duas vezes e colocar os dois pés no freio.

E isso não é só por conta da volatilidade do Bitcoin, mas em razão da queda que está sendo registrada e das precauções e observações feitas por autoridades financeiras. O presidente do Banco Central, Ilan Goldfajn, já disse que o Bitcoin é uma bolha que vai estourar e que pode ser comparada a uma pirâmide financeira: ou seja, uma promessa furada de ganhar dinheiro rápido e fácil.

O Facebook resolveu banir todos os anúncios que promovam produtos e serviços financeiros que são frequentemente associados a práticas promocionais enganadoras, como as criptomoedas. O Bitcoin, logo depois disso, teve desvalorização de 11%.
Para completar o “quadro de alerta”, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), órgão que regula o mercado de capitais no Brasil, decidiu proibir, recentemente, a compra direta de moedas virtuais, como o Bitcoin, por fundos de investimento regulados e registrados no País.

Desta forma, podemos dizer que, quem investiu no bitcoin antes de a criptomoeda começar a ganhar notoriedade, pode ter feito um bom negócio. Essas pessoas, hoje, têm a oportunidade até de investir os Bitcoins em imóveis e fechar excelentes contratos.

Mas hoje, o Bitcoin é sinônimo de perigo. E vem a indagação: onde, então, posso investir meu dinheiro com segurança? Ora, se os “donos” dos Bitcoins procuram o mercado imobiliário em busca de solidez, a resposta já foi dada. É preciso dizer que, antes de qualquer decisão, é necessário que se avalie o grau de risco que a pessoa quer ou pode correr com as aplicações de suas reservas e a importância deste dinheiro.

Muita gente não quer correr riscos. Temos, na prática, uma “primeira reserva”, que é guardada para garantir coisas básicas, como a educação dos filhos, que não se pode arriscar; a “segunda reserva”, que está na conta, é o que pode ser investido, ainda que com mais segurança, mas com algum grau de risco; e a “terceira” é aquela que iria para o risco: pode resultar em ganhos ou perdas maiores, mas ainda sem comprometer a estabilidade do aplicador.

Em nenhum dos casos o Bitcoin é recomendável. Se o investidor tem o Bitcoin hoje, pode “transformá-lo” em imóvel. Se não tem, o melhor é buscar outro destino para os recursos, respeitando sempre o seu perfil.

É importante ressaltar que, para o investidor, o Bitcoin e os imóveis estão em pontas opostas. Um representa o mercado volátil e especulativo. Por outro lado, os imóveis são chamados de “bens de raiz”, ou seja, podem ter variação, mas é praticamente impossível que se registre variação tão violenta como acontece com o Bitcoin.

Dr. Bence Pál Deák - Economista e advogado especializado em Direito Imobiliário do Deák Advogados.
Fonte: Visão Oeste

quinta-feira, 22 de fevereiro de 2018

COM RECUO DA CAIXA, BANCOS PRIVADOS SE ARTICULAM PARA OPERAR FGTS


Em meio à restrição de capital da Caixa Econômica Federal, os bancos privados começaram a estudar a possibilidade de operar os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O foco dessas instituições, entretanto, é apenas o Pró-Cotista, linha de financiamento de imóveis com taxas menores para trabalhadores com recursos no fundo. Neste momento, os bancos calculam se a aposta vale a pena. Isso porque, diferentemente das demais linhas, a prestação de contas na linha do FGTS é maior do que nas modalidades tradicionais. Essa discussão ainda é interna em cada banco, mas, nos bastidores, já se cogita a possibilidade de apresentarem uma proposta conjunta do setor, pelo Pró-Cotista, ao Conselho Curador do Fundo via a Federação Brasileira de Bancos (Febraban). No caso das áreas de saneamento e mobilidade urbana, os bancos privados não demonstram tanto apetite, por mais que o governo queira.

Ter é poder

Os bancos garantem que podem entregar retorno acima dos 3% exigidos pelo FGTS. O interesse das instituições não se dá só pelo fato de o crédito imobiliário fisgar clientes por até 30 anos, mas também por permitir a oferta de penduricalhos, como cartão de crédito, seguros e produtos de investimento.

Temor

A movimentação dos bancos privados preocupa, por outro lado, os donos de construtoras. Empresários temem que essas instituições cobrem spreads maiores (diferença de quanto um banco paga para captar e o quanto cobra para emprestar), o que poderia esfriar as vendas exatamente em um momento em que o mercado demonstra recuperação ainda incipiente. Criticam, ainda, o fato de os bancos não demonstrarem interesse em toda a operação do FGTS.

Esse produto é tido como o ‘filé’ do mercado imobiliário e do próprio FGTS. Não é para menos. Essa é a linha mais atrativa do setor, perdendo apenas para o Minha Casa, Minha Vida. Com juros que variam de 7,5% a 8,6% ao ano, contra um custo de captação de 3% – remuneração paga ao FGTS -, esses empréstimos somaram mais de R$ 6 bilhões no ano passado. De 2018 a 2021, o orçamento da linha Pró-Cotista é de R$ 5 bilhões anuais.

Fonte: O Estado de S. Paulo

APLICAÇÃO DE MULTA POR INADIMPLÊNCIA PELO CONDOMÍNIO


Todos sabem que a parte mais difícil de morar em condomínio é a convivência, afinal não pensamos e agimos iguais. Temos comportamento distinto. E quando algum condômino passa a ter atitudes que incomodam aos demais moradores, uma providência deve ser tomada pelo síndico, mas sempre com razoabilidade.

É importante que os condôminos busquem respeitar os limites do Regimento Interno ou Convenção dos respectivos condomínios, para que se tenha um bom ambiente para os moradores.

De acordo com o artigo 1.335 Código Civil são deveres dos condôminos:

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Multa por inadimplência

O Código Civil no art. 1.336, § 1º impõe teto máximo de multa no importe de 2%, o que antes era de 20%. Para as taxas condominiais em atraso, com vencimentos anteriores a janeiro de 2003, prevalece o que ficou estabelecido na convenção. Ademais, é necessário lembrar que o condômino inadimplente também ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês.

Contudo, o STJ tem entendido que é lícito o condomínio aplicar multa de 10% ao condômino reincidente nos inadimplementos. O Tribunal tem entendido que a inadimplência do condômino é antissocial, pois o custo é repassado para os demais condôminos. Excepcionalmente, os ministros tem admitido multa de 10% por inadimplência, se ela constar em ata aprovada por ¾ dos condôminos.

Tal julgado tem fundamento no caput do art. 1.337 do Código Civil, que prevê:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de ¾ (três quartos) dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Assim, com esse entendimento do STJ o condomínio tem meios mais eficientes para cobrar os condôminos reitaradamente inadimplentes, podendo aplicar punições mais rigorosas.

Referências:

Código Civil 2002

https://www.sindiconet.com.br/informese/como-aplicar-multaseadvertencias-em-condominios-convivenci...

http://www1.folha.uol.com.br/mercado/2015/10/1697615-stj-abre-caminho-para-aumentar-multasacondomi...

Isabela Arnaut e Filipe Fernandes Padovani Contó - Advogados
Fonte: Artigos JusBrasil

OS ESTRANGEIROS E O DIREITO DE SUPERFÍCIE EM PROPRIEDADES RURAIS


Reconhece o nosso ordenamento jurídico a divisão clássica das duas modalidades de direitos[1], presente nos sistemas que o inspiraram — sobretudo aqueles de origem francesa, germânica e italiana —, qual seja aquela entre os chamados direitos obrigacionais (iura in personam) e os direitos reais (iura in rem).

Nos direitos obrigacionais, conforme afirma a doutrina, a liberdade prevalece. Isso significa dizer, pois, que, não havendo vedação legal, as partes podem criar créditos e débitos entre si de modo amplo, desde que, como dito, não haja proibição expressa pela lei ou a mais ampla contrariedade a princípios e normas que sejam considerados como de ordem pública.

Já quanto aos direitos reais — ou seja, aqueles que estabelecem um poder entre uma pessoa e uma coisa e que devem ser respeitados pelos demais —, a norma de regência cria características diversas.

Com efeito, tais direitos reais são fixados em numerus clausus, ou seja, não prescindem de prévia tipificação em lei.

São oponíveis erga omnes e atribuem ao seu titular faculdades peculiares, dentre as quais a de preferência e a de sequela. Pela preferência, por exemplo, o titular de um direito real tem prioridade em relação à aquisição do próprio bem ou ao valor nele inerente em relação a outros credores, dotados de direitos de outra natureza ou que tenham sido constituídos em momento posterior.

Já o direito de sequela permite que a parte faça prevalecer o seu direito mesmo que a titularidade do domínio se altere, com a transferência da posse ou da propriedade do bem, autorizando também que o próprio bem garanta crédito qualificado como sendo de natureza real.

Como se sabe, no rol de tais direitos reais se encontra o direito de propriedade, que, no ordenamento jurídico brasileiro, congrega as faculdades de usar, fruir, dispor e de reaver a coisa de quem injustamente a possua, conforme consta do artigo 1.228, caput do Código Civil brasileiro. É o direito real sobre coisa própria.

O ordenamento jurídico brasileiro reconhece, ademais, uma outra categoria: os assim denominados direitos reais sobre coisa alheia. Têm essa qualificação a alienação fiduciária em garantia, a hipoteca, o penhor, aanticrese — todos eles direitos reais de garantia —, além de outros, denominados como de uso ou fruição, dentre os quais o usufruto, a habitação, as servidões, os direitos do compromitente comprador de imóvel e, no que nos interessa mais para os fins deste artigo, a superfície.

O direito real de superfície, de fato, acha-se regulado pelos artigos 1.369 a 1.377 do Código Civil brasileiro e estabelece uma redução dos direitos do proprietário de um determinado bem imóvel em favor do chamado superficiário, o qual daquele outro recebe as faculdades de construir em terreno alheio ou de nele realizar atividade agrícola.

Como cada direito real apresenta uma disciplina jurídica própria[2], no direito de superfície a construção ou a plantação comporão o patrimônio próprio do superficiário, que tem assim o direito de manter tais bens sobre o solo alheio.

Como direito real que é, apresenta-se como oponível a terceiros, além de obrigar aquele perante o qual foi estabelecido por negócio jurídico válido. O seu objetivo é, de modo marcante, permitir que seja dada utilização econômica a determinados bens de uma maneira ainda mais intensa e completa do que aquela que proporcionam contratos de arrendamento ou de locação, geradores de efeitos majoritariamente obrigacionais, ou seja, que vinculam as partes que participaram do negócio, sem gerar consequências para terceiros.

A superfície, assim, é direito real, capaz de atribuir ao seu titular meios efetivos para a exploração econômica de bens imóveis.

Trata-se, ademais, de direito reconhecido em lei no ordenamento jurídico brasileiro, em especial pelo Código Civil e pelo chamado Estatuto das Cidades (Lei 10.257/01), outorgando ao seu titular faculdades mais extensas do que que seriam derivadas de relações as de natureza meramente obrigacional.

A questão que se coloca, como objeto deste artigo, é a seguinte: o direito real de superfície que incide sobre imóveis rurais estaria sujeito às mesmas restrições legais impostas para a aquisição do direito de propriedade ou para a celebração de contrato de arrendamento rural de terras brasileiras por empresas estrangeiras ou por empresas brasileiras com controle societário, direito ou indireto, estrangeiro?

No Brasil, a regulamentação específica do tema da aquisição da propriedade rural — não daquela de natureza urbana — por estrangeiros foi feita pela Lei 5.709/1971, regulamentada pelo Decreto 74.965/1974. Por ela são definidas a sujeição, aos seus ditames, das pessoas físicas e jurídicas estrangeiras, bem como as pessoas jurídicas brasileiras que sejam controladas por não brasileiros.

Ademais, tal lei estabelece limites rígidos para a extensão e localização de imóveis rurais situados no Brasil e que possam ser adquiridos por estrangeiros.

Esses limites, por outro lado, são estabelecidos não em relação a todo e qualquer direito real, mas, sim, especificamente quanto ao direito de propriedade. Outra lei federal, a 8.629/1993, estendeu essa mesma restrição aos contratos de arrendamento, os quais também não poderiam ser celebrados por pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras, ou ainda por pessoas jurídicas brasileiras com controle estrangeiro.

Considerava-se tal lei revogada em virtude de regras que foram editadas em momento posterior a ela. Contudo, mediante um parecer da Advocacia Geral da União — Parecer 01/2010 —, a vigência daquela lei da década de 1970 foi reafirmada.

Como os cartórios de registro de imóveis se submetem, do ponto de vista administrativo, às determinações da AGU, o fato é que as pessoas estrangeiras têm tido os seus direitos de aquisição de propriedade imobiliária rural limitados, situação essa que tem prevalecido atualmente.

A resposta à questão acima formulada, segundo penso, deve ser pela negativa. A regra imposta pela interpretação dos textos de lei dada pelo referido parecer da AGU — e com a qual não concordo — diz respeito, especificamente e de toda forma, ao direito de propriedade e ao arrendamento rural.

Trata-se, pois, de uma restrição a direitos.

Sendo assim, uma vez que o direito real de superfície advém de contrato contra o qual não há nenhuma limitação explícita, deve prevalecer, como regra, a garantia da liberdade negocial naquilo que não contrariar a lei e a ordem pública.

Exceções se interpretam de modo restrito. Fosse do interesse do legislador ou do órgão do Poder Executivo estender a limitação a outros direitos reais, deveria tê-lo feito de modo explícito e direto.

Ademais, o direito de superfície visa, exatamente, facilitar o cumprimento da função social dos bens agrários e garantir a segurança de operações econômicas ajustadas, outorgando ao seu titular direitos ainda mais amplos do que aqueles atribuídos ao empresário que desenvolva a sua atividade a partir de uma relação obrigacional, baseada em contrato de parceria ou de arrendamento.

Sendo assim, não se pode ampliar o sentido da limitação, vedando aos estrangeiros a titularidade sobre direitos de superfície.

Referências:

[1] T. W. Merrill ‒ H. E. Smith, The Property/Contract Interface, in Colum. L. Rev. (Columbia Law Review) 101 (2001), p. 790.
[2] C. M. Bianca, Diritto civile ‒ La proprietà, vol. 6, Milano, Giuffrè, 1999, p. 130.

Fernando Campos Scaff - Professor titular da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, advogado e árbitro.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

terça-feira, 20 de fevereiro de 2018

PREÇOS AINDA ESTÁVEIS NO SETOR IMOBILIÁRIO


As vendas de imóveis residenciais começaram a reagir nos últimos meses, mas os preços pouco se alteraram, segundo levantamentos recentes. Indicação mais clara veio do segmento de imóveis comerciais, que tenta superar um período de baixa atividade.

Em janeiro de 2018, o Índice FipeZap de preços de venda de imóveis residenciais prontos pedidos em 20 cidades do País caiu 0,01% nominal em relação a dezembro. Em 11 cidades, inclusive São Paulo, houve variação nominal positiva de preços, mas somente em duas – São Caetano do Sul e Recife – a alta superou 0,5%. As maiores quedas foram registradas em Contagem, Belo Horizonte, Fortaleza e Rio de Janeiro – que não dá sinais de reação depois de um ano (2017) de preços deprimidos.

Em 12 meses, o Índice FipeZap registrou queda de 0,54%, com destaque para o Rio de Janeiro (-4,72%), Fortaleza (-2,87%) e Distrito Federal (-2,37%). Mas, em algumas cidades, os preços subiram, como Florianópolis (+4,78%, acima da inflação oficial de 2,97%) e Belo Horizonte (+2,96%). Em São Paulo, a elevação de preços foi de 1,56%.

O Índice FipeZap baseia-se em anúncios feitos na internet e não em negócios efetivamente realizados. Destina-se mais, portanto, a apontar tendências. No Município de São Paulo, segundo levantamento do Secovi-SP, foi apurada expressiva melhora de vendas em novembro.

Outro indicador, relativo ao comportamento do segmento comercial no quarto trimestre de 2017, refletiu a recuperação da economia, entre cujos sinais está o do aumento da demanda de escritórios. Trata-se do Índice Geral do Mercado Imobiliário – Comercial (IGMI-C), da Fundação Getúlio Vargas (FGV), calculado desde o primeiro trimestre de 2000 a partir de uma amostra de 517 imóveis.

Após seis trimestres seguidos de contração, houve variação positiva na taxa média de retorno desses imóveis. Segundo os analistas da FGV, os resultados “mostram que os primeiros efeitos da retomada do nível de atividade da economia brasileira sobre a recuperação da rentabilidade do setor começam a aparecer, ainda que lentamente”.

O mercado de imóveis é um dos últimos a se recuperar nos períodos de retomada econômica. Não parece ser diferente o que está ocorrendo agora, tanto no mercado residencial como no comercial.

Fonte: O Estado de S. Paulo

segunda-feira, 19 de fevereiro de 2018

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL DE VALOR SUPERIOR A 30 SALÁRIOS MÍNIMOS COMO TÍTULO HÁBIL PARA REGISTRO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS


O contrato particular de compra e venda de bem imóvel, celebrado por pessoas naturais ou jurídicas, com o pagamento do preço, ou parte dele, garantido por alienação fiduciária, dispensa a lavratura de escritura pública, servindo como título para o registro da transmissão da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis, independente do valor do negócio ou do imóvel.

O Estado brasileiro, por intermédio do artigo 108 do CC, prescreveu que "a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País".

Tal monopólio estatal foi excepcionado, de modo que se dispensa a lavratura de escritura pública, na compra e venda de bem imóvel urbano ou rural, celebrada por instrumento particular entre pessoas naturais ou jurídicas, desde que o preço, ou parte dele, seja garantido por alienação fiduciária, ainda que o bem imóvel transacionado tenha valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo nacional.

A alienação fiduciária, ao que importa ao presente estudo, se traduz no negócio jurídico em que o comprador, com o objetivo de garantia da dívida, dá ao vendedor a propriedade resolúvel do próprio imóvel comprado, não sendo privativa das entidades que operam no Sistema Financeiro Imobiliário-SFI, conforme ostenta o artigo 22 da lei Federal 9.514/97, verbis:

"Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§ 1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:

I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

II - o direito de uso especial para fins de moradia;

III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

IV - a propriedade superficiária.

Nesse norte, a e. Corregedoria Geral de Justiça do Estado de SP já decidiu, em inúmeras oportunidades, que o contrato compra e venda, com alienação fiduciária, não é privativo das entidades que operam no SFI, podendo ser entabulado entre pessoas naturais ou jurídicas:

"NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA - CAPÍTULO XX - Requerimento apresentado pelo Colégio Notarial do Brasil, Seção São Paulo - Alienação fiduciária de imóveis - Forma - Escritura pública ou instrumento particular para quaisquer dos contratos previstos na lei 9.514/97 ou resultantes de sua aplicação - Proposta de utilização do instrumento particular com efeitos de escritura pública apenas nos lavrados por entidade integrante do SFI - Não acolhimento." (Autos 131.428/12, Corregedor Des. Elliot Akel, DJ 19/3/14, grifos não constam do original) (No mesmo sentido CGJSP, processo: 049648-26.2012.8.26.0002, DJ: 11/08/2016).

Para ilustrar, trazendo tal dinâmica à realidade cotidiana, um vendedor, por exemplo, oferta a venda apartamento pelo valor de R$ 400.000,00. Ao final, o vende por R$ 390.000,00 à vista e R$ 10.000,00 a prazo, para pagamento em 15 dias, que perante o Cartório de Registro de Imóveis serão objeto de dois atos registrais: (1) registro de compra e venda, levando em consideração, para fins de custas e emolumentos, o valor da transação ou o valor do imóvel, o que for maior; (2) registro da alienação fiduciária, levando em consideração o valor da dívida a prazo, ou seja, a dívida vincenda (no caso os R$ 10.000,00).

Tal venda e compra, ao ser instrumentalizada por contrato particular, em que houve a constituição da garantia de alienação fiduciária para o pagamento da parcela vincenda (R$ 10.000,00), tem força de escritura pública, podendo ser apresentado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis para registro, operando a transmissão da propriedade, na esteira do artigo 38 da lei Federal 9.514/97:

"Art. 38. Os atos e contratos referidos nesta Lei ou resultantes da sua aplicação, mesmo aqueles que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, poderão ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública."

Em decorrência, quando houver o pagamento dos R$ 10.000,00, no exemplo prefalado, os vendedores passarão termo de quitação que ensejará uma averbação com valor, levando em consideração o valor dessa dívida quitada. Tal quitação, ao ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis, opera a transmissão da propriedade plena ao comprador de tal imóvel.

Vale dizer, o contrato de compra e venda de bem imóvel urbano ou rural, onde o pagamento do preço de aquisição não se dá à vista, ficando saldo devedor garantido por alienação fiduciária, pode ser celebrado por contrato particular, independente do valor do negócio ou do direito real alienado, tendo, pois, efeitos de escritura pública.

Reprise-se que tal contrato pode ser levado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis que, com o respectivo registro e, ao depois, da averbação da quitação da dívida garantida pela alienação fiduciária, operará a transmissão da propriedade imóvel ao comprador, não precisando se revestir da forma pública, isto é, da escritura pública. Ressalta-se que, após o registro de tal contrato no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador somente passará a ser dono da propriedade plena, quando apresentada a quitação da dívida garantida pela alienação fiduciária, para ser averbada na serventia predial. A transmissão da propriedade plena fica condicionada, pois, ao cancelamento da garantia (alienação fiduciária) que garante o cumprimento da obrigação vincenda, no caso ora ventilado, o pagamento dos R$ 10.000,00.

Ademais, a celebração do contrato de compra e venda, com alienação fiduciária, pela forma particular, demanda do comprador um conhecimento mínimo da dinâmica da transação e dos riscos envolvidos no negócio. Caso contrário, a prudência recomenda a lavratura de tal contrato por escritura pública, por ter a assessoria de um profissional com amplo conhecimento jurídico, no caso o Tabelião, que sanara as dúvidas do comprador e operará as diligências pertinentes.

Cumpre, pois, ao comprador, pessoa natural ou jurídica, detentor agora de liberdade de escolha quanto à forma do título, em face do arrefecimento do monopólio estatal, optar conscientemente por revestir seu contrato de compra e venda, com garantia em alienação fiduciária, pela forma pública ou particular.

Jeferson Luciano Canova - Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Mirandópolis-SP.
Fonte: Migalhas de Peso

AIRBNB EM CONDOMÍNIOS


Como toda novidade, o tema AirBnB ainda não está bem resolvido em nossa sociedade condominial. Devemos nos lembrar que até pouco tempo atrás existiam três tipos de condomínios: os residenciais, os comerciais e os mistos. A insegurança trouxe a inovação dos condomínios clubes, e, logo em seguida, os condomínios residenciais, que integravam com escritórios e shoppings em uma área maior. Sem adentrar aos aspectos técnicos e jurídicos dos condomínios e suas ‘frações ideais’, passou a existir nos condomínios residenciais a intenção de condôminos em valer-se da plataforma AirBnB para efetuar locação de suas unidades.

Primeiro, é importante ressalvar que existe em nosso ordenamento jurídico uma legislação que trata das locações residenciais urbanas e também prevê a denominada locação por temporada para um prazo não superior a 90 dias. Alguns proprietários buscam aproveitar-se da denominada locação por temporada para justificar o uso do AirBnB. Todavia, é importante primeiro analisar se a plataforma AirBnB tem características de locação por temporada.

E a resposta é negativa, pois em uma simples pesquisa no site AirBnB verifica-se que o mesmo sempre utiliza os termos hospedagem, ‘torne-se hóspede’, ‘hospede alguém’, enfim, o conceito firmado na plataforma é de hospedaria, que se assemelharia a hotelaria.

Vamos então considerar que o AirBnB é uma hotelaria/hospedaria, como os mesmos se definem em seu site, não podendo, então, ser considerado uma locação por temporada. Ao adquirir-se uma unidade em um condomínio residencial, as convenções estipulam que as unidades destinam-se para fins residenciais. Ou seja, não são as unidades destinadas para ‘hospedaria’ ou ‘hotelaria’. E sendo a unidade residencial, utilizá-la de outra maneira, como, por exemplo, valendo-se do AirBnB, estará ocorrendo modificação da destinação da unidade, o que é expressamente vedado pela legislação.

É importante ter em mente que quando um empreendimento é idealizado, o mesmo terá sua estrutura preparada e adequada de acordo com sua destinação, e não há como querer aproveitar a estrutura de um empreendimento residencial para simplesmente transformá-lo em hotel/hospedagem. Diversos fatores passam a ser afetados com a rotatividade existente, mas, principalmente, a segurança dos moradores.

Portanto, se algum proprietário tiver interesse em valer-se da plataforma AirBnB, deve inicialmente verificar o que está na convenção, pois sendo a destinação da unidade residencial, não poderá modificá-la. E ainda que se busque alegações sobre o direito de propriedade, deve-se lembrar que, ao adquirir a unidade, o proprietário tinha conhecimento da destinação da mesma, não podendo alegar que está tendo prejuízo por não poder usar o AirBnB.

Mas, com certeza, este assunto, por ser novo, ainda terá diversas discussões judiciais. 

Luiz Ribeiro O N Costa Junior - Advogado, administrador de empresas e pós-graduado em Direito Processual Civil pela PUC-SP.
Fonte: Diário do Grande ABC

domingo, 18 de fevereiro de 2018

DUE DILIGENCE DE IMÓVEL RURAL


A ideia desta nota é auxiliar interessados em uma melhor análise dos aspectos que refletem na segurança jurídica e regularidade de uma propriedade rural, não somente no momento de eventual alienação mas também no momento de concessão do imóvel em garantia, negociações de arrendamento, parceria e sobretudo, pelo simples fato de que uma propriedade regular gera valor por si só, algumas vezes chegando a valer 30% a mais no mercado.

Primeiramente é necessário ter em mãos a matrícula atualizada do imóvel, lembrando que a validade da certidão é de 30 dias. São 30 dias por conta da validade do protocolo, o que na prática significa que qualquer título deve ser registrado em 30 dias (art. 205 da Lei de Registros Públicos).

Recomendo que toda e qualquer análise da matricula deva levar em conta alguns princípios registrais imobiliários. É necessário compreender e aplicar eles na prática, inclusive em eventual defesa de direitos. Trata se de um diferencial considerável quando a verificação leva em conta estes princípios e se busca identificar cada um deles no exame da matrícula e consequente prova da regularidade da terra.

1- Presunção – o registro atribui eficácia e validade perante terceiros, até prova em contrário (presunção relativa – juris tantum).

2- Unitariedade da Matrícula – cada imóvel terá sua matrícula própria.

3- Inscrição – só com o registro pode se obter a segurança e proteção perante terceiros.

4- Territorialidade – os atos de registro serão praticados no Cartório da situação do imóvel.

5- Continuidade – só poderá ser objeto de registro ou averbação o documento que tiver suas informações relacionadas com o anterior.

6- Legalidade – o registro deve estar de acordo com as leis vigentes.

7- Especialidade – o objeto e demais características contratuais ou legais inerentes ao registro têm que ser precisos e individualizados.

8- Publicidade – as informações sobre os registros são prestadas por certidões ao público.

9- Concentração dos atos na Matricula – todos os direitos reais ligados ao imóvel devem estar inscritos na matricula.

10-Prioridade – o direito é assegurado ao registro que se faz primeiro.

11-Instância ou rogação – o ato de registro só pode ser provocado pelo interessado.

12-Disponibilidade – ninguém pode transferir mais direitos do que os constituídos no registro imobiliário.

Também devo lembrar que todo registrador (oficial ou preposto) tem o dever funcional de qualificar os atos, ou seja, examinar sua legalidade antes de efetivar o registro sob pena de responsabilidade civil e criminal, ainda que exista uma espécie de filtro preliminar que é a escritura pública (vide Lei de Registros Públicos 6.015/76 e Lei dos Notários e Registradores 8.935/94, que regula o artigo 236 da CF).

Identificada alguma contradição, imprecisão, irregularidade ou omissão é necessário ativar o Registro de Imóveis, quer seja através da suscitação de dúvida, quer seja através da retificação que pode ser judicial ou extrajudicial.

Com a certidão da matricula em mãos é necessário: conferir a titularidade, ou seja, quem juridicamente é o proprietário da terra, se pessoa física ou jurídica; sua respectiva qualificação (nome, estado civil, RG, CPF, CNPJ, endereço, representação legal se for o caso, procuração, etc.) e analisar observando a cadeia dominial, sequencia de transmissões de propriedade e sua perfeita continuidade até os dias atuais.

É muito comum problemas neste sentido, quando existe transferência mas não é efetivado o registro. Pode existir escritura com data passada ou compromisso de compra e venda de gaveta mas que por algum motivo não foram levados a registro como se deveria, lembrando que pelo Código Civil Artigo 1.245, só é dono quem registra.

Dica: peça uma certidão de matricula, ônus e ações. Explico. Para alguns Oficiais de Registro de Imóveis existem 3 tipos de certidão: matrícula, ônus reais e ações judiciais e reipersecutórias, outros já emitem 3 em 1. Na dúvida solicite as três certidões para completa publicidade das informações sobre o imóvel.

A primeira (certidão de matricula), como disse acima, vai dar publicidade aos proprietários atuais e características do imóvel (localização, área, identificação, etc), a segunda vai informar sobre a existência de ônus reais (hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, servidão, penhor, compromisso de compra e venda, direito de superfície, por exemplo) e a terceira sobre a existência de ações reais que refletem no direito de dispor do imóvel (usucapião, fraude contra credores, etc) e são inclusive obrigatórias para a lavratura da escritura (Decreto 93.240/86).

Lembrando que em alguns Estados, o Registro de Imóveis possui o Livro de Registro de Indisponibilidades, cujo recepciona ordem judicias que informam sobre proibições judiciais e administrativas, a serem averbadas. Veja nas Normas Extrajudiciais da Corregedoria Geral de Justiça do seu Estado.

Superada essa analise foco nas proibições e obrigações legais que devem ser observados com relação a propriedade imóvel rural e afetam toda e qualquer negociação.

As mais importantes e comuns que devem ser investigadas são:

1- Vênia conjugal (Art. 1647, I , Código Civil);

2- Respeito a fração mínima de modulo rural (Lei 4.504/64);

3- Pessoa estrangeira (Lei 5.709/1971);

4- Demarcação indígena (Decreto 1.775/96);

5- Terras Devolutas e Ação Discriminatória (Decreto Lei 9.760/46 e Lei 6.383/76);

6- Imposto Territorial Rural – ITR dos últimos 5 anos (Lei 4.947/66);

7- Certificado de Cadastro de Imóvel Rural –CCIR atualizado (Lei 4.947/66);

8- Reserva legal ou CAR (Lei 12.651/2012) ;

9- Regularidade Ambiental – Certidão Negativa de Débitos Ambientais (Lei 12.651/2012);

10- Desapropriação ( Lei 8.629/93);

11- Georreferenciamento; (Lei 10.267/2001);

São tantas questões e normas que os advogados e administradores precisam de formação e atualização constante. Não me parece tarefa fácil mas de alguma forma os registros públicos são a entidade habilitada a conferir a segurança jurídica e dar publicidade das informações sobre um imóvel rural habilitado ou não para ser objeto de novos negócios.

Oxalá que toda análise de legalidade fosse padronizada e mais simples.

Regina Pedroso - Especialista em Direito Civil pela Universidade Mackenzie e advogada. Diretora da Fomenta Gestão.
Fonte: GEN Jurídico

SISTEMA COFECI-CRECI PARTICIPARÁ DO MIPIM 2018


O Sistema Cofeci-Creci participará entre os próximos dias 12 a 16 de março, no Palácio de Convenções de Cannes, na França, do Le Marché International des Professionnels de L’immobilier (MIPIM) 2018, o maior e mais importante evento do setor imobiliário no mundo, que reúne em média 22 mil pessoas, proporcionando troca de ideias e experiências entre profissionais de 90 países.

Oportunidade ímpar

“O País que não participa de um evento como esse está jogando fora a oportunidade de se apresentar para o mundo, por isso o Sistema tem feito questão de estar presente, mostrando muitas coisas boas que o Brasil tem, para que as pessoas se interessem a investir nele”, afirmou o presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, João Teodoro.

Fonte: Excerto do texto de MaisPB

NOTA DO EDITOR:
Clique no link abaixo e acesse o site oficial do MIPIM:
http://www.mipim.com/

DIREITO À POSSE DA LAJE


O direito real de laje[1] na forma como veio positivado pela lei 13.465/17 (art. 1510-A e segs, CC) pode não atingir com a eficiência esperada os fins da demanda por regularização fundiária das habitações construídas sobre imóveis alheios nos assentamentos humanos informais, denominados popularmente como favela, palavra que está ligada aos homens que serviram ao exército brasileiro para dizimar os seguidores de Antonio Conselheiro na Guerra de Canudos e que receberam como prêmio a possibilidade de construir suas moradias no morro da providência, no Rio de Janeiro. Como no interior da Bahia, onde se dera o extermínio da República de Canudos, existia uma planta chamada faveleira que também era comum no referido morro, os veteranos de guerra passaram a chamar o morro da providência de morro da favela e o vocábulo se espalhou pelo Brasil e, até mesmo por razões históricas, não pode ser visto com sentido depreciativo.

Essa frustração pode se verificar porque o denominado direito de laje surge de modo informal, em tais comunidades, a partir de ocupações irregulares que não possuem assento registral imobiliário, afastando-se da premissa trazida pelo artigo 1510-A, do Código Civil. O citado dispositivo legal prevê que o direito real de laje se assentará a partir da existência de propriedade formal da construção-base, fato que, repise-se, não ocorre na realidade das favelas. Vejamos a redação do citado dispositivo legal, verbis: “o proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.”.

A venda de lajes traz consigo um problema sério no tocante à segurança da comunidade, sobretudo pelos riscos de desabamento e outros acidentes, mas não há como negar que diante do crescente déficit de moradias diante da explosão demográfica mundial, aumento da expectativa de vida e, algumas vezes, a própria falta de comprometimento público e da sociedade com essa questão, a verticalização das favelas acabou sendo a solução encontrada e, para tanto, aquele que, na realidade, é possuidor do solo acaba por alienar o direito de construir sobre a sua edificação.

Nesse passo, importante reflexão é feita pela professora Cláudia Franco Corrêa[2] em sua alentada tese de doutorado sobre a questão quando diz que a ‘“laje’ está relacionada a uma das formas que o povo da favela instituiu para contornar a falta de recursos, de infraestrutura pública e as dificuldades geológicas e topográficas dos morros e brejos (CAMPOS, 2010: 1), como também articula sua participação em um intenso mercado de circulação de riquezas. Ou seja, o ‘direito de laje’, ao ser instrumentalizado, traz à tona o sentimento de pertencimento ao cidadão, uma vez que o favelado, ao articular tais meios econômicos, participa da mobilidade social, consequência do Estado Democrático de Direito, em que todos possuem possibilidades de participar das riquezas sociais e econômicas”.

Não se nega a importância da regularização registral do direito de laje, fartamente utilizado em comunidades de baixa renda, mas não é possível importar o modelo do direito de sobrelevação português ou suíço com algumas adaptações, pois em tais países não nos parece que a favela seja uma forma de habitação tão ricamente utilizada como ocorre no Brasil. Com efeito, a favela pode ser um problema de qualidade de vida nas cidades em razão da falta de equipamentos urbanos e comunitários como o saneamento básico, assim como a própria violência, mas forçoso é reconhecer que é esse o sistema que possibilitou a milhões de brasileiros, assalariados ou não, afirmarem a dignidade de demorar em alguma habitação para si e sua família e, nesse sentido, a favela é credora do reconhecimento constitucional (arts. 1º, III, 3º, 6º e 182, da CF).

A indigitada aquisição de posse natural que se desdobrará em comunidades de milhares e milhões de pessoas, muitas vezes, é marcada no início com vícios objetivos da posse (art. 1.200, CC) e com má-fé (art. 1.201, CC). A admitir o direito posto na novel legislação, primeiro deverá ser regularizada a situação do dominus soli para, ato contínuo, proceder ao registro do direito real daquele que comprou a laje de seu vizinho em um esforço econômico e jurídico que não se justifica diante da longevidade dessas posses imemoriais.

O fato é que enquanto tal situação jurídica não se verificar, a relação estabelecida entre os moradores será meramente obrigacional e a segurança jurídica de tais transações estará entregue à boa-fé das pessoas que a entabulam e ao registrode tal venda junto à Associação de Moradores[3], local que costuma intervir no negócio jurídico e arquivá-la entre os seus documentos a fim de atribuir a necessária efetividade ao contrato. A pessoa jurídica criada serve, não raro, para amparar e conferir segurança jurídica aos atos de alienação da laje, funcionando como um órgão registral de fato e informal, à guisa de um direito consuetudinário.

Nesse ângulo de visada, colaboramos muito timidamente com a professora Cláudia Franco na elaboração de anteprojeto de lei que se encontra em fase de estudos pelo Governo Federal e que objetiva acrescer ao direito real de laje a possibilidade de reconhecimento de usucapião especial pró-moradia, tendo objeto o espaço aéreo possuído por aquele que gratuita ou onerosamente adquiriu a posse da laje para nela edificar a sua moradia.

Importante assinalar que esse expediente seria utilizado na reurbanização de interesse social (REurb-S) estabelecida pela lei 13.465/17, verbis:

Capítulo V – DO DIREITO REAL DE LAJE

Seção I – Da Laje

Seção II – DA POSSE DA LAJE

Art. 1.510-F A posse do direito de laje constitui direito real autônomo, conferindo ao seu titular o direito de usar, gozar, dispor e reaver.

Art. 1.510-G Aquele que possuiu como seu espaço aéreo não superior a duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base, tem a concessão do direito real de laje para fins de moradia ou direito real de laje, desde que não seja concessionário ou proprietário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O direito de que trata este artigo pode ser cedido a título gratuito ou oneroso e transferível por ato inter vivos ou causa mortis.

§ 2º Os sucessores legítimos e testamentários não ficam impedidos de exercer o direito previsto no parágrafo anterior ainda que sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 3º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 4º O direito de que trata este artigo pode ser objeto de alienação fiduciária, em conformidade com a Lei nº 9.514/97.

§ 5º Para fins de REURB S, o direito de que trata este artigo dependerá de comprovação de que unidade imobiliária atende a critérios de habitabilidade, entendendo-se como tal, as condições da edificação ao uso a que se propõe dentro da realidade em que se situa o imóvel, não sendo necessária certidão de habite-se.

§ 6º A unidade imobiliária deverá ter saída própria, direta ou indiretamente para via pública e possuir designação numérica ou alfabética para fins de identificação.

Oxalá que tal positivação futura possa contribuir para a importante, sob o prisma econômico e social, regularização fundiária das favelas.

Referências

[1] Sobre o tema: Rodrigo Mazzei. O Direito de Superfície e a Sobrelevação (O Direito de construir na edificação alheia ou direito de laje). 2011. Revista Jurídica, 409, p. 67/84.

[2] Cláudia Franco Corrêa. Controvérsias entre o “direito de moradia” em favelas e o direito de propriedade imobiliária na cidade do Rio de Janeiro, 2012, p. 154.

[3] Cláudia Franco Corrêa. Obra citada, p. 169.

Marco Aurélio Bezerra de Melo - Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Mestre em Direito pela Universidade Estácio de Sá. Professor. Autor.
Fonte: GEN Jurídico

sábado, 17 de fevereiro de 2018

IPTU SELETIVO - PROGRESSIVO


Dizem que da morte e dos impostos ninguém escapa. Falaremos sobre o IPTU, imposto que incide sobre a propriedade de imóveis urbanos. A discussão acerca do direito de propriedade está longe de ter um final, e ao longo da História sua natureza jurídica foi se modificando, passando do absoluto ao relativo e do individual ao social. No texto constitucional brasileiro há tão somente garantia à propriedade que cumpra a sua função social.

Seria possível haver diferentes alíquotas para imóveis urbanos?

A Constituição Federal permite, para o IPTU, uma tributação diferenciada. Trata-se, respectivamente, do IPTU seletivo e do IPTU progressivo. A seletividade permite que o imposto seja modulado (tributação mais severa ou mais branda) considerando se há ou não edificação. A seletividade entre alíquotas do imposto para imóveis edificados e não edificados, deriva de seleção de situações distintas que devem ser tratadas também de forma diversa.

Por outro lado, a progressividade (no tempo) autoriza a tributação mais severa dos imóveis ociosos (não edificado, não utilizado ou subutilizado). A majoração da alíquota, chamada progressividade extrafiscal, que traduz um meio coercitivo constitucionalmente previsto no art. 182, § 4º, inc. II, por meio do qual é facultado ao Município, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, nos termos do Estatuto da Cidade, a promoção de seu adequado aproveitamento.

Para que ocorra, além da lei, deve haver prévia notificação do proprietário para proceder ao parcelamento, edificação ou utilização compulsória do solo e, somente se tal não for atendido, é que se permite a majoração da alíquota do imposto, observado o limite de 15%.

O tributo cuja finalidade seja essencialmente extrafiscal deve também obedecer ao princípio da legalidade tributária, proporcionalidade ou da proibição do excesso, a vedação da utilização com efeito de confisco, devendo atender às necessidades na condução da economia ou correção de situações sociais indesejadas ou mesmo possibilidade de fomento a certas atividades ou ramo de atividades de acordo com os preceitos constitucionais. Assim, pelo caráter extrafiscal, sua intenção basilar é estimular, ou desestimular, certos comportamentos sociais.

Clayton Rodrigues - Advogado, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina, Conselheiro do CRECI-PR.
Fonte Artigos Jus Navigandi

COMO VENDER UM IMÓVEL QUANDO UM DOS COPROPRIETÁRIOS NÃO QUER A VENDA?


Quando um imóvel possui mais de um proprietário nós temos o chamado condomínio de proprietários, que não se confunde com o condomínio edílico, onde o primeiro se refere à copropriedade de um único bem imóvel e o outro está relacionado à propriedade de unidades privativas, conhecido por condomínio de apartamentos, vertical ou horizontal, sobre as dependências de uso comum de edificação.

No chamado condomínio de proprietários a sua formação pode ocorrer de diferentes formas: herança, compra conjunta, aquisição parcial de um imóvel, término de casamento e união estável, entre outras.

Neste tipo de condomínio todos os proprietários precisam estar de acordo com a administração do bem, isto é, se irão alugá-lo, manter desocupado, vender, reformar, doar etc.

Muitos imóveis objetos de condomínio são considerados indivisíveis, ou seja, não são passíveis de desmembramento, pois o bem não está inserido nos parâmetros de divisão determinados pela Prefeitura Municipal de situação do imóvel. Lembrando que cada Prefeitura tem a liberdade de determinar quais são as regras e limitações impostas à possibilidade de desmembramento de um determinado bem.

Para se conservar o condomínio sobre um bem imóvel indivisível, é indispensável que se verifique uma relação harmoniosa entre os coproprietários, a fim de que as responsabilidades e frutos provenientes do bem sejam suportados e partilhados de forma equilibrada.

Todavia, o que fazer quando a harmonia se torna um fator inexistente, tornando a venda do imóvel medida de máxima urgência? Simples, basta que as partes de comum acordo vendam o bem, porém, e se houver discordância quanto a venda, o que fazer?

A lei é clara ao determinar que é direito fundamental do condômino à extinção do condomínio a qualquer tempo, ou seja, é possível exigir a divisão da coisa comum no momento em que o interesse surgir, visto que se trata de direito fundamental inerente à propriedade.

O direito de promover a ação de divisão pode ser exercido por qualquer um dos condôminos, fato que obriga os demais a partilharem o imóvel, visto que a indivisão deve ser temporária e não uma situação permanente, que impossibilita à coadministração e o exercício dos direitos atinentes à propriedade.

Neste viés ensina Orlando Gomes, ao conceituar a indivisão como “um estado inorgânico, uma situação excepcional, que não deve durar, porque se contrapõe, econômica e socialmente, a forma normal do domínio” (Direitos reais. 3. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 502).

Assim, quando a coisa for indivisível será vendida e o valor proveniente da venda repartido entre os donos na medida do quinhão de cada um, inclusive no que tange as despesas provenientes da divisão.

Ainda, podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior do que cinco anos, suscetível de prorrogação, o mesmo prazo se aplica ao doador ou testador, sendo possível requerer ao juiz a determinação da divisão antes de findar o prazo quando da existência de razões graves.

No mais, as previsões contidas nos textos legais que tratam do tema não se subordinam a necessidade de concordância dos demais condôminos, uma vez que se trata de um direito protestativo, restando aos outros, apenas, a possibilidade de se submeterem às consequências da declaração de vontade do requerente.

A parte interessada na dissolução do condomínio deve ofertar o seu quinhão primeiramente aos demais coproprietários, uma vez que os mesmos possuem direito de preferência na compra, conforme determina o artigo 504 do Código Civil.

Assim, não pode um condômino vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser. Caso exista interesse, o condômino, a quem o imóvel não foi ofertado, poderá, depositando o preço do bem, haver para si a parte vendida a estranhos, desde que respeite o prazo de cento e oitenta dias, a contar da venda, sob pena de perder o direito a pretensão. Ainda, o coproprietário que possuir o maior número de benfeitorias no imóvel e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior, terá preferência em relação a todos os interessados no bem, inclusive aos outros condôminos.

Quando os proprietários do bem não possuem mais os mesmos interesses com relação ao imóvel, inexistindo acordo entre as partes, no que tange a venda, deve o bem ser alienado em leilão, nos parâmetros constantes nos artigos 725 e 730 do Código de Processo Civil.

Portanto, “nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, [...]”.

Referido entendimento é pacífico nos tribunais nacionais, ao garantir ao condômino interessado a possibilidade de extinção do condomínio de bem imóvel indivisível, com sua posterior alienação em hasta pública.

Além disso, quando um dos coproprietários permaneceu explorando o bem unilateralmente, é cabível indenização por lucros cessantes, na forma de pagamento de aluguéis pela fruição singular do imóvel de propriedade comum.

Portanto, presentes os pressupostos de extinção do condomínio, quais sejam: a) indivisibilidade do imóvel; b) existência de vontade de extinção do condomínio; c) ausência de interesse de compra da cota-parte do proprietário descontente; é que se torna cabível a propositura da Ação de Extinção de Condomínio cumulada com Alienação de Bem Imóvel em Hasta Pública, meio esse que possibilita a venda forçada de imóveis indivisíveis.

Lana Alberta da Silva Custódio - Advogada e sócia do Custódio e Goes Advogados.
Fonte: Artigos JusBrasil