domingo, 31 de julho de 2016

PERMUTA DE TERRENO COM UNIDADES A CONSTRUIR


É muito comum na atividade imobiliária a prática da permuta de terreno com unidades imobiliárias a construir, podendo haver a permuta com pagamento de parte em dinheiro, denominada “permuta com torna”. Na permuta as partes se obrigam a dar uma coisa por outra que não seja dinheiro, não importando no negócio jurídico valores desiguais, mesmo que na permuta possa haver a torna. 

A diferença entre a permuta e a compra e venda é que nesta última está presente a contraprestação em dinheiro. A compra e venda e a permuta são similares, o contrato de troca estabelece a relação jurídica existente entre contratantes que têm por objetivo substituir a propriedade de um bem por outro bem. 

Em se tratando de permuta de terreno em unidades a construir, a escritura pública de permuta só poderá ser outorgada com a existência do bem, portanto, só poderá ocorrer após a construção, situação que no caso de Incorporação Imobiliária o negócio se fará por Instrumento Particular de Promessa de Permuta nos termos da Lei 4.591 de 1964. 

A Receita Federal pela Instrução Normativa nº 107/98 assim determina “Para fins desta Instrução Normativa, considera-se permuta toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes, o pagamento de parcela complementar em dinheiro, aqui denominada "torna””. 

Dação em pagamento 

A dação em pagamento é modalidade de extinção de obrigação, portanto deverá ser prescindida de uma obrigação pecuniária, motivo pelo qual deverá haver uma compra e venda com confissão de dívida e posterior dação em pagamento. 

No setor imobiliário a dação em pagamento de unidades imobiliárias vem sendo praticada com mais frequência quando há financiamento bancário ou outros negócios onde se exige a escritura do terreno objeto de instrumento particular de promessa de permuta em unidades a construir. 

Neste caso a escritura pública ocorrerá pela exigência da transferência da propriedade e a quitação poderá ocorrer por Nota Promissória pró-soluto ou pró-solvendo, e como garantia da entrega das unidades a construir a Promessa de Dação em Pagamento. 

Tributação da permuta

Cabe ressaltar que para fins de tributação a permuta sem torna não é tributada nos termos da IN SRF nº 107/98. 

1.9 – Para os efeitos desta Instrução Normativa, o valor de aquisição de unidade imobiliária, para a pessoa física permutante, será o custo de aquisição do imóvel dado em permuta corrigido monetariamente segundo a variação do valor da Obrigação do Tesouro Nacional – OTN, até o mês da operação. 

2.1.1 – No caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a apurar, uma vez que cada pessoa jurídica atribuirá ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração. 

3.1.1 – No caso de permuta sem pagamento de torna, a pessoa jurídica observará o disposto na divisão de subitem 2.1.1. A pessoa física não terá resultado a apurar e atribuirá como preço de alienação, da unidade dada em permuta, o mesmo valor apurado como custo da unidade adquirida, determinado com base no subitem 1.9. 

Quando houver permuta com torna, somente o valor da torna recebida será objeto de tributação. 

1.6 – A parcela de lucro auferido pela permutante, contida na torna, poderá ser tributada à medida de seu recebimento. Tratando-se de permutante pessoa jurídica, a faculdade aqui prevista somente poderá ser utilizada em relação à unidade imobiliária cuja venda seja contratada nas condições dispostas no artigo 29 ou no § 2º do artigo 31 do Decreto-lei nº 1.598, de 26 de dezembro de 1977. 

1.7 – Quando a torna for contratada para pagamento a prazo ou a prestação, acrescida de correção monetária, a parcela do lucro a ser oferecida à tributação pela pessoa física, proporcional ao valor recebido no ano-base, deverá ser corrigida monetariamente segundo os mesmos índices utilizados para a atualização do crédito. 

A Receita Federal vinha até então direcionando pela posição de que a IN SRF 107/98 só poderia ser adotada para as empresas optantes pelo lucro real, uma vez que na data da referida instrução normativa as empresas do setor imobiliário ainda não podiam optar pelo lucro presumido. 

A Lei 12.973 de 2014 veio resolver a questão admitindo o diferimento do imposto devido no ato da permuta para a tributação somente quando o lucro for realizado, ou seja, na venda do bem permutado. A alteração resultou na inclusão do parágrafo 3º no art. 27 do Decreto-Lei 1.598/77, porém nos termos do parágrafo 4º a Receita Federal do Brasil deverá disciplinar em ato próprio. 

§ 3º - Na hipótese de operações de permuta envolvendo unidades imobiliárias, a parcela do lucro bruto decorrente da avaliação a valor justo das unidades permutadas será computada na determinação do lucro real pelas pessoas jurídicas permutantes, quando o imóvel recebido em permuta for alienado, inclusive como parte integrante do custo de outras unidades imobiliárias ou realizado a qualquer título, ou quando, a qualquer tempo, for classificada no ativo não circulante investimentos ou imobilizado.

Martelene Carvalhaes
Fonte: Blogs PINI

sábado, 30 de julho de 2016

A MELHOR FORMA DE REMUNERAR O SÍNDICO


Administrar um condomínio não é tarefa fácil. Por muito tempo essa demanda esteve nas mãos de algum morador que, em assembleia, era eleito síndico. Porém, o advento do Código Civil permitiu a contratação de um síndico não proprietário.

“Isso beneficiou tanto o ramo de síndicos, quanto os condomínios, que passaram a ser gerenciados por profissionais capacitados, sem deixar que vínculos pessoais possam interferir na administração”, aponta Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito condominial e imobiliário.

Quem escolhe o sindico, seja profissional ou não, são os condôminos em assembleia. “Na ocasião qualquer morador que tenha interesse em exercer a sindicância poderá concorrer em igualdade de condições”, diz.

Quando é feita a opção por um síndico não proprietário para cuidar das demandas do condomínio, alguns cuidados devem ser levados em conta. Primeiro, é preciso buscar referências no mercado, explica Paulo Sanford, síndico profissional e proprietário da Sindpro. Além disso, ele tem que ter feito cursos preparatórios na área.

Esse profissional pode ser pessoa física ou jurídica. Para ambos, existem dois tipos de contratos que podem ser feitos. Um é por demanda e o outro por tempo fixo, mas nenhum gera vínculo empregatício com o condomínio. No por demanda, o sindico profissional se propõe a fazer serviços operacionais por determinado tempo, resolvendo assuntos já estabelecidos.

“Ele pode durar em média 30 dias, por exemplo. Já no contrato por tempo fixo, fica acordado, por exemplo, que ele fique oito horas por dia no local e é feito principalmente por condomínios comerciais e de grande porte”, completa. O síndico profissional pode ainda ser um funcionário de uma empresa administradora, com os serviços pagos por ela.

Dentre as atividades exercidas pelo síndico estão movimentação da conta bancária, cobrança de inadimplentes, planejamento de despesas e fiscalização de serviços.

“A remuneração por demanda gira em torno de RS 1,5 mil para condomínios de até 30 unidades. Já quando o síndico profissional trabalha em tempo integral, é em média R$ 8 mil”, afirma Paulo.

É importante lembrar que o conselho só poderá rescindir o contrato se esse poder lhe foi conferido em assembleia. “Caso contrário, com o desejo de suspender o mandato do síndico, deverá realizar-se uma assembleia para a discussão do tema para a aprovação dos moradores ou esperar que o profissional renuncie”, completa Rodrigo.

Síndico condômino

Ainda assim, há quem prefira um síndico morador justamente pela maior proximidade com os condôminos. Nesse caso, a remuneração é decidida ainda em assembleia, explica Lilian Alves, vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-CE) e sócia da Focus Administradora de Condomínios.

“Depende do que tem na convenção e do que ficou definido em assembleia. Os moradores podem optar por um pró-labore ou pela isenção da taxa de condomínio para o síndico”, diz.

Se ficar acordado um pró-labore, que é um regime diferenciado de pagamento, baseado nas atividades empenhadas e sem vínculo trabalhista, ele pode ser pago por quinzena ou mensalmente.

Fonte: O POVO online

sexta-feira, 29 de julho de 2016

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS – CRITÉRIOS DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL


Uma etapa fundamental na aquisição de imóvel com financiamento da Caixa Econômica Federal é a avaliação do bem que será dado como garantia da dívida.

A alienação fiduciária de bens imóveis é o negócio jurídico pelo qual o devedor (ou fiduciante), com o objetivo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário), da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

A alienação fiduciária de bens imóveis se presta para garantir qualquer dívida, independente de sua natureza, e pode ser instituída por pessoa física ou jurídica e em favor de pessoa física ou jurídica.

É o que está expressamente previsto no §1º do artigo 22 da lei 9514/97:

§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:
I – bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;
II – o direito de uso especial para fins de moradia;
III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;
IV – a propriedade superficiária.

Assim, seja para garantir uma dívida decorrente de mútuo (empréstimo), seja para garantir o saldo devedor relativo a aquisição de um bem imóvel, a alienação fiduciária é um instituto jurídico bastante interessante para ambas as partes contratantes.

Por se tratar de um negócio jurídico, conforme preceitua o Art. 104 do Código Civil: “ A validade do negócio jurídico requer: II- Objeto lícito, possível e determinado ou determinável”

Na alienação fiduciária o objeto é o imóvel, que deve ser lícito, ou seja, ter a sua existência jurídica comprovada.

Nessa avaliação, o avaliador fará o papel de “olhos da Caixa”, ou seja, irá avaliar, além do valor econômico do bem, se o imóvel está legalizado, se a área que foi aprovada e consta no habite-se está de acordo com o existente no local, se apresenta algum vício de construção grave, entre outros…

A Caixa Econômica, como todos sabem, É BANCO! Tem como objetivo o lucro. Não tem função de fiscalização. Sendo assim, muitas vezes acaba tolerando pequenos acréscimos de área, modificações na edificação, desde que essas modificações sejam “PASSÍVEIS DE LEGALIZAÇÃO E NÃO IMPLIQUEM EM VÍNCULO ESTRUTURAL”, desde que o imóvel, como um todo, tenha o valor comercial correspondente para ser aceito como garantia.

Porém, a decisão de aceitação da garantia ou não pela Caixa recai sobre o Engenheiro Avaliador, que terá uma enorme responsabilidade em suas mãos. É o Avaliador que irá atestar em seu laudo, além do valor do imóvel, se o mesmo está em condições de garantir o valor que será entregue pela Caixa ao vendedor.

Fonte: AzNew Engenharia e Avaliação Ltda.

FGV: GRUPO HABITAÇÃO PUXA PARA BAIXO O IPC, CALCULADO PARA O IGP-M DE JULHO


A principal contribuição para a desaceleração registrada no Índice de Preços ao Consumidor (IPC), apurado para a composição do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), veio do grupo Habitação. De junho para julho, o IPC desacelerou de 0,33% para 0,29%. No mesmo período, Habitação saiu de 0,69% para 0,13%, puxado pelo comportamento da tarifa de eletricidade residencial, cuja taxa passou de 0,89% para -1,04%.

Segundo a FGV, também foi registrado decréscimo nas taxas de variação de outras duas classes de despesas. O grupo Vestuário passou a registrar deflação (0,70% para -0,07%), sendo que o destaque foi o item roupas (0,60% para -0,27%). A taxa de variação do grupo Despesas Diversas também caiu de forma significativa (1,48% para 0,58%), sendo que a principal contribuição foi a deflação de cigarros (2,74% para -0,52%).

Por outro lado, quatro classes de despesas apresentaram acréscimo nas taxas de variação. O grupo Alimentação saiu de 0,12% para 0,44% em julho, tendo como maior contribuição o item laticínios (3,90% para 8,28%). O grupo Educação, Leitura e Recreação passou de -0,03% para 0,62%), sendo que a maior influência foi passagem aérea (-4,90% para 14,40%). O grupo Transportes manteve deflação, mas menor (-0,26% para -0,04%). A principal contribuição foi do item tarifa de ônibus urbano (-0,28% para 0,28%). Já o grupo Comunicação teve leve aceleração de 0,13% para 0,16%, tendo como maior contribuição o item mensalidade para TV por assinatura (0,00% para 0,43%).

As maiores influências de alta para o IPC na passagem de junho para julho foram leite tipo longa vida (6,44% para 15,58%), feijão-carioca (26,08% para 33,78%), plano e seguro de saúde (1,04% para 1,05%), feijão-preto (4,32% para 33,55%) e passagem aérea (-4,90% para 14,40%).

A lista de maiores pressões negativas, por sua vez, é composta por milho em grão (5,65% para -11,19%), minério de ferro (-3,56% para -9,17%), soja em grão (14,82% para -3,68%), batata inglesa (28,48% para -17,47%) e mamão (-40,66% para -44,89%).

Construção

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) desacelerou de 1,52% em junho para 1,09% em julho.

Entre as maiores pressões de alta do INCC-M estão os custos com ajudante especializado (3,07% para 2,16%), servente (2,96% para 1,67%), pedreiro (2,46% para 2,07%), carpinteiro (fôrma, esquadria e telhado) (apesar da desaceleração de 2,97% para 2,17%) e eletricista (1,43% para 2,50%).

Os itens que mais influenciaram o índice de forma negativa foram cimento Portland comum (-1,73%, mesmo porcentual visto em junho), aluguel de máquinas e equipamentos (0,19% para -1,08%), condutores elétricos (-1,82% para -1,66%), esquadrias de alumínio (-0,01% para -0,59%) e metais para instalações hidráulicas (0,12% para -0,37%).

Fonte: Agência Estado

quinta-feira, 28 de julho de 2016

ORIGEM DA COBRANÇA DO IPTU


O IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é um imposto que incide sobre todos os imóveis, e é calculado pelo seu valor venal, ou seja, terreno, área da construção, dimensões do imóvel; diferentemente do valor estipulado pelo mercado, que leva em consideração questões, como: localização, tipo de uso (comercial ou residencial), infraestrutura, etc.

A origem do IPTU pode ser contada a partir da chegada da Coroa Portuguesa no território brasileiro em 1808, com a finalidade de angariar mais recursos que pudessem custear as despesas da sua corte, que eram imensas, e que, por isso, exigiam enormes recursos para manterem-se com a dignidade que “mereciam”.

A partir daí, começam uma série de medidas a fim de selecionar os imóveis que deveriam arcar com esse novo imposto, através da demarcação de imóveis fixados na cidade, e sob rigorosa fiscalização dos chamados “homens de bem”, geralmente compostos por nobres, representantes do povo e um advogado que se incumbia de supervisionar, pelos conhecimentos que tinha das leis, o andamento das demarcações.

A cobrança do IPTU:

De acordo com a professora Regina Helena Costa, “A capacidade contributiva, subjetiva ou relativa, por seu turno, opera, inicialmente, como critério de graduação de impostos”.

Isso significa dizer que o pagamento do IPTU deve ser exigido de acordo com as capacidades reais de cada indivíduo, que podem ser facilmente comprovadas mediante uma rápida vistoria em suas condições de vida.

Pensando nisso, mesmo sem o saber, desde as origens do IPTU, em 1811, já existe um sistema de isenções de impostos a donos de imóveis, desde que cumprissem certos pré-requisitos exigidos pela "legislação imobiliária".

Isenções deixadas a cargo, desde 1934, dos municípios, que deveriam zelar pela fiscalização dos pagamentos e de possíveis fraudes; além de proceder ao uso desses impostos de forma a atender às necessidades de infraestrutura da cidade.

Os Valores Cobrados pelo IPTU:

A primeira coisa que se deve ter em mente, a fim de saber se tem a obrigação de pagar o IPTU, é conhecer o valor venal do seu imóvel (valor estipulado pela prefeitura), método escolhido desde as origens do IPTU, pois é desse valor e não do valor de mercado que se extrai a alíquota que irá incidir sobre o valor do imposto.

Geralmente, essa alíquota tem como base um cálculo progressivo para a cobrança, definindo-a pelo valor atual do imóvel.

Por exemplo: se o seu imóvel custa R$ 100.000 e a alíquota cobrada pelo seu município é de 1,8%, deverá pagar o valor de R$ 1.800 de imposto.

O problema é que o valor do imposto em alguns lugares depende de fatores alheios ao proprietário, como: melhorias urbanas, construções de linhas de metrô, casas de show, etc.

O ideal, portanto, segundo especialistas, seria que, desde as origens do IPTU, o valor estipulado pela prefeitura não utilizasse qualquer critério utilizado pelo mercado, por ser um critério bastante subjetivo e exposto a diversas nuances; bem como estipular um teto para os aumentos.

No entanto, o que especialistas recomendam é que, no caso de dúvidas sobre se está pagando o IPTU adequado, deve-se proceder à contratação de um profissional que realize o cálculo exato, deposite esse valor judicialmente; e aguarde o desfecho do processo com bastante paciência.

Fonte: Vivaldo Pereira da Silva - Imposto de Renda

NOTA DO EDITOR:
Clique no link abaixo e saiba tudo sobre IPTU:

quarta-feira, 27 de julho de 2016

CAIXA REALOCA RECURSOS E TEM R$ 3,8 BILHÕES DO FGTS PELA LINHA PRÓ-COTISTA


A Caixa tem R$ 3,8 bilhões para financiar a compra da casa própria pela linha Pró-Cotista FGTS, uma das mais vantajosas do mercado. O banco conseguiu autorização do conselho curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para realocar recursos entre as faixas da linha e passou a contar com R$ 1,5 bilhão para aprovar novos contratos para moradias entre R$ 225 mil e R$ 500 mil.

Os recursos para essa faixa de valor de imóveis tinham secado em abril, dois meses após a Caixa receber R$ 7 bilhões do FGTS. O banco, então, pediu autorização para usar livremente o dinheiro que sobrou remanejar os recursos que estavam disponíveis para financiar imóveis de outros valores.

Dessa forma, restou ainda R$ 1,8 bilhão para financiar imóveis de até R$ 225 mil e outros R$ 412 milhões para operações para a compra de imóveis entre R$ 500 mil e R$ 750 mil, o teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) nas grandes metrópoles (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Brasília).

A linha Pró-Cotista só pode ser acessada por trabalhadores com pelo menos três anos de vínculo com o FGTS. Além disso, eles precisam estar trabalhando ou ter saldo na conta do FGTS de pelo menos 10% do valor do imóvel.

A taxa de juros é de 8,66% ao ano, bem abaixo dos contratos firmados com recursos da poupança, que hoje custam ao mutuário 11,22% ao ano.

No início deste ano, o conselho curador do FGTS liberou R$ 21,7 bilhões para o mercado imobiliário justamente para compensar a escassez de recursos da poupança. No primeiro semestre deste ano, a caderneta perdeu R$ 42,6 bilhões, a maior perda de recursos para o período em 22 anos.

Nesta segunda-feira, 25, entraram em vigor as novas condições de financiamento da Caixa para clientes de alta renda. O banco dobrou o limite de financiamento de imóveis do banco, que passará de R$ 1,5 milhão para R$ 3 milhões. A parcela que pode ser financiada também subiu de 70% para 80% para imóveis novos e de 60% para 70% no caso de usados.

O vice-presidente de Habitação da Caixa, Nelson Antônio de Souza, afirmou que o banco tem, ao todo, R$ 16 bilhões para desembolsar em financiamentos imobiliários nesse segundo semestre tendo como fonte a poupança e outros R$ 38 bilhões com recursos do FGTS. Em 2016, o banco pretende liberar R$ 93 bilhões no segmento habitacional.

"O objetivo dessas medidas é reaquecer a economia, aumentar as vendas e, em última instância, gerar empregos e renda", afirmou. "Não há trade off entre a habitação de mercado e a habitação social", disse o executivo para reforçar que o banco não direcionou recursos de um segmento para o outro.

Fonte: Estado de Minas

MERCADO IMOBILIÁRIO ATINGE PIOR PATAMAR DESDE 2004

O mercado imobiliário chegou ao seu pior momento desde 2004, em meio a uma crise que está relacionada a condições adversas do cenário macroeconômico, fraca demanda por imóveis, dificuldade de acesso ao crédito e, por fim, um ambiente levemente negativo no campo setorial.

Essas são as conclusões da nova pesquisa sobre o mercado imobiliário, o Radar Abrainc-Fipe, lançado nesta terça-feira, 26, em parceria pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), com divulgação mensal a partir daqui.

O Radar reúne quatro segmentos com um total de 12 indicadores considerados essenciais para o andamento das atividades do mercado imobiliário.

Esses indicadores foram coletados junto ao Banco Central, FGV, IBGE, Fipe, entre outros institutos de pesquisa e associações setoriais, e foram dispostos em uma série dessazonalizada, com início em 2004.

A cada um dos indicadores é atribuída uma nota que varia de zero a dez, sendo que as notas mais altas indicam condições mais favoráveis para aquele determinado item. O zero indica o pior patamar do indicador desde o início da série.

"Não produzimos nenhuma série nova de dados para o Radar. O que fazemos é mostrar a mais ampla série de variáveis que importam ao mercado imobiliário, mostrando, de uma forma rápida e intuitiva, quais as suas principais condições", explicou Eduardo Zylberstajn, coordenador da pesquisa.

"Além de entendermos quais as condições atuais do mercado, poderemos avaliar como isso variou ao longo do tempo", complementou.

O Radar Abrainc-Fipe teve uma nota global de 2,2 pontos em maio de 2016, queda de 0,6 pontos em relação a dezembro de 2015. Entre os quatro segmentos, o ambiente macroeconômico (que engloba os indicadores de confiança, taxa de juros e nível de atividade econômica) foi o único que apresentou melhora, com nota de 1,2 ponto em maio, alta de 0,4 ponto em relação a dezembro.

O segmento de demanda por imóveis (composto por indicadores de atratividade do investimento imobiliário, massa salarial e emprego) alcançou 1,2 ponto, recuo de 0,9 ponto no período.

O segmento de crédito imobiliário (condições de financiamento, atratividade do financiamento e concessões reais) registrou 2 pontos, recuo de 1,6 ponto. Por fim, o segmento de ambiente setorial (formado por preços dos imóveis, lançamentos e insumos) registrou a melhor nota, de 4,6 pontos, patamar estável em relação a dezembro.

No detalhamento dos quatro segmentos, metade dos 12 indicadores tiveram nota zero em maio: atividade econômica, massa salarial, condições de financiamento, preço dos imóveis, emprego e atratividade do financiamento.

"O radar mostra, claramente, que o mercado imobiliário atingiu seu pior nível desde 2004", avaliou Zylberstajn, durante apresentação do novo levantamento.

Dentro os indicadores que mostraram melhora estão os juros, a atratividade do investimento, os lançamentos, as concessões reais, os insumos e os níveis de confiança.

"Esses indicadores estão melhorando, mas isso não significa que estão bons, pois ainda permanecem em níveis baixos", complementou Zylberstajn. Ele acrescentou que, caso avancem as medidas de ajustes em discussão no governo federal, os indicadores da nova pesquisa podem mostrar melhora, possivelmente, já a partir de 2017.

Fonte: EXAME.com

NOTA DO EDITOR:
Clique no link abaixo para acessar o Radar Abrainc-Fipe:

terça-feira, 26 de julho de 2016

DIFERENÇA ENTRE "TIME SHARING" E "FRACTIONAL OWNERSHIP"


Muitas pessoas confundem o “time sharing” com o “fractional ownership”, porém existe uma enorme diferença entre os dois modelos de negócios, conforme demonstraremos a seguir.

O “time sharing” que significa tempo compartilhado, é um direito pessoal segundo o qual o interessado adere a um contrato de programa de férias, não se trata de aquisição de uma propriedade, trata-se de uma prestação de serviço firmada por contrato escrito.

Referida natureza de direito pessoal do “time sharing” decorre do art. 28 e 29 do Decreto nº 7.381/2010 que regulamenta a Lei Geral do Turismo - Lei nº 11.771/2008.

Já o “fractional ownership” que significa propriedade compartilhada, juridicamente é um negócio misto que combina direito real com direito pessoal, importado da Europa e dos Estados Unidos.

Referido modelo de negócio surgiu com a ideia de pessoas físicas e jurídicas compartilharem a propriedade de aeronaves particulares, carros de luxo, barcos e posteriormente essa ideia foi estendida aos bens imóveis.

O “fractional” já é uma realidade no Brasil, sendo um produto muito utilizado por resorts, empreendimentos de férias, entre outros.

Referido negócio está sendo vendido como uma segunda propriedade ou casa de férias, com baixo investimento e toda a estrutura e segurança hoteleira disponível.

Em ambos os casos é possível fazer intercâmbio do tempo de uso, inclusive internacional, mediante adesão junto a uma empresa especializada.

Ambos os negócios são interessantes, assim a escolha vai depender do perfil do cliente e o grau de segurança jurídica procurado, pois, enquanto o “time sharing” possui a segurança de um contrato particular o “fractional” possui a segurança de um direito real, cuja propriedade compartilhada será registrada na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis da circunscrição imobiliária competente.

Maria José de Souza Arakaki - Sócia do escritório Arakaki Advogados
Fonte: Artigos JusBrasil

segunda-feira, 25 de julho de 2016

A IMPORTÂNCIA DA COMPLIANCE IMOBILIÁRIA


A gestão de compliance consiste em um conjunto de medidas a serem tomadas por uma empresa para reduzir riscos e garantir que a sua atuação esteja em conformidade com as leis e regulamentos aplicáveis às atividades por ela desempenhadas.

As práticas de compliance imobiliária desempenham um papel relevante na gestão patrimonial de uma empresa, uma vez que (i) o ativo regular é mais atrativo e tende a ser negociado em melhores condições que um ativo irregular, (ii) estando o imóvel regular, torna-se mais fácil a transferência de sua propriedade e (iii) geram redução do risco de perdas. Em outras palavras, a regularidade possibilita não só o atendimento da conformidade legal e das exigências dos acionistas, mas também prepara o ativo para futuras operações e negócios.

A regularidade imobiliária abrange a regularidade cadastral de um imóvel perante os mais diversos órgãos, de acordo com a sua natureza (rural ou urbano), podendo ser destacados como principais o Registro de Imóveis, o INCRA, a Receita Federal e a Prefeitura Municipal.

Os imóveis rurais estão sujeitos a diferentes cadastros, tais como o SNCR – Serviço Nacional de Cadastro Rural, o SIGEF – Sistema de Gestão Fundiária, o CAR – Cadastro Ambiental Rural e o CAFIR – Cadastro de Imóveis Rurais.

Já os imóveis urbanos têm a sua regularidade cadastral atestada pela Inscrição Imobiliária perante a Prefeitura Municipal competente, denominada índice cadastral. Para que o imóvel urbano esteja em situação regular, é necessário, ainda, que possua Licença de Ocupação (“Baixa e Habite-se”) e Alvará de Localização e Funcionamento, caso seja nele exercida qualquer atividade econômica. Ademais, devem ser observadas as normas urbanísticas, como por exemplo, o Plano Diretor, a Lei de Zoneamento Urbano, a Lei de Parcelamento, a Lei de Uso e Ocupação do Solo e a Lei de Perímetro Urbano.

A ausência de matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, tanto para os imóveis rurais quanto para os imóveis urbanos, consiste em irregularidade grave que decorre da falta de registro do título aquisitivo em nome do adquirente original, e que se prolonga pela cadeia de transferência do imóvel, devendo ser sanada. A ausência do registro impede a transmissão da propriedade do imóvel, qualificando o detentor do referido bem como mero posseiro.

Além disso, contratos particulares assinados ou mesmo escrituras públicas lavradas e não registradas não são suficientes para transmitir a propriedade de um imóvel, sendo tais instrumentos aptos a transferir apenas os direitos aquisitivos sobre o referido bem. É dizer que o proprietário é somente aquele que figura como adquirente do imóvel no registro, sendo que apenas após o registro do título aquisitivo na matrícula é que o imóvel pode ser considerado regular sob o ponto de vista registral/imobiliário, configurando um ativo íntegro e seguro.

Não menos importante é a regularização da situação das servidões instituídas, como por exemplo, linhas de transmissão, minerodutos, gasodutos, oleodutos e aquedutos. O risco, no caso de inexistência de servidão regulamentada, é de futuros questionamentos de terceiros envolvendo a posse do dominante sob o imóvel.

Como se nota, uma gestão imobiliária eficiente consiste basicamente na (i) regularidade cadastral dos ativos perante os mais diversos órgãos de registro imobiliário e fundiário, (ii) manutenção das matrículas permanentemente atualizadas e íntegras – livres de vícios e/ou irregularidades, e (iii) garantia de resguardo da posse e propriedade dos imóveis.

A falta dos cadastros, além de submeter os imóveis a situação de irregularidade, pode impedir os proprietários de realizar diversos atos, tais como desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda, sob pena de nulidade do ato.

Finalmente, resta considerar que o entendimento sobre a regra aplicável para a aquisição de imóvel por sociedade brasileira com o controle estrangeiro foi profundamente alterada nos últimos anos, prevalecendo, até o momento, a imposição de fortes restrições para a referida aquisição e a consequente necessidade de autorização prévia do INCRA. Tal regra é relevante, uma vez que a sua inobservância tem como efeito a nulidade de pleno direito da aquisição.

É responsabilidade do administrador garantir que os ativos registrados na contabilidade estejam íntegros ou reportar aos acionistas eventuais inconformidades. Isto porque, ao ser eleito, o administrador assume o dever de diligência na condução dos negócios, devendo exercer seu cargo com competência e cautela, o que inclui o cuidado com a integridade dos ativos da empresa.

Nesse contexto, é do administrador o dever de contratar ou mesmo determinar o desenvolvimento interno dos trabalhos de compliance de ativos e regularização imobiliária.

Em tal medida, a compliance imobiliária pode ser eleita como parte integrante de um programa de compliance corporativa, tendo por objetivo demonstrar (i) a conformidade legal na posse e no domínio de imóveis, e (ii) o cumprimento do dever de diligência dos gestores responsáveis, o que tem sido cada vez mais valorizado pelo mercado. Como se nota, a regularização imobiliária pode ser conduzida tanto no âmbito de um programa de compliance quanto com fundamento no próprio dever de diligência do administrador.

Portanto, a implementação ou revisão de políticas de compliance imobiliária, com a realização de ações que visem a regularização imobiliária, são essenciais para que uma empresa possa gerir seus ativos de forma eficiente, considerando (i) a responsabilidade do administrador de proteger, preservar e valorizar os ativos da empresa, (ii) o interesse e a expectativa dos acionistas e investidores, (iii) os riscos de danos e perdas de ativos por falta de ação dos gestores, e (iv) as oportunidades que podem surgir com a manutenção de imóveis regularizados.

Luis Gustavo Miranda e Natália Miranda Sadi - Escritório Rolim, Viotti & Leite Campos Advogados
Fonte: Migalhas de Peso

INSS: IMOBILIÁRIA BRASIL


Alvo de históricas polêmicas, o patrimônio do INSS foi adquirido há décadas, quando o mercado imobiliário ainda era visto como a melhor forma de se poupar e o objetivo era fazer render o dinheiro dos contribuintes. O problema é que apenas 2,2 mil imóveis dos 5,7 mil cumprem essa função. A situação é uma afronta à Lei Complementar 101/2000, segundo a qual o INSS tem a obrigação de produzir receitas para o pagamento dos benefícios previdenciários a partir desses imóveis. O regime da Previdência é de capitalização.

Precisa manter o patrimônio e gerar liquidez, trazendo mais lucros do que gastos. Durante muito tempo, a venda dos imóveis era mal vista, como se fosse uma forma de privatização. Hoje é consenso que essa é a melhor forma de se preservar o patrimônio”, explica o secretário-executivo do ministério do Desenvolvimento Social, Alberto Beltrame, que acompanha de perto as negociações interministeriais para solucionar o problema. Com o aval do presidente Michel Temer, os imóveis deverão ser repassados para a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), do Ministério do Planejamento, após uma avaliação da Caixa Econômica Federal.

Neste ano, a meta é transferir cerca de 300 deles, que somariam R$ 500 milhões. O recurso iria diretamente para o Fundo do Regime Geral da Previdência Social, que concentra os recursos da aposentadoria de todo o País, e a União passaria a ser a dona das propriedades, com liberdade para vendê-las ou cedê-las a outros órgãos públicos. Trata-se de uma proposta ousada. A título de comparação, de 2011 a 2016, sob o governo de Dilma Rousseff, o INSS só conseguiu vender 345 imóveis.

Fonte: Excerto do texto do Jornal Dia Dia

domingo, 24 de julho de 2016

EVICÇÃO: UMA PALAVRA CURTA COM EFEITOS DEVASTADORES


A palavra evicção tem origem no latim “evincere”, que significa ser vencido, trata-se de uma espécie de perda de um bem em razão de ação judicial, que determina a devolução do bem a quem de direito.

Para deixar mais claro usaremos um exemplo, imagine que você comprou um imóvel, porém, não verificou se sobre ele havia alguma ação real ou pessoal reipersecutória.

Passado algum tempo você recebe uma determinação judicial para deixar o imóvel, pois, você o perdeu por força da evicção, uma vez que ele não era de direito de quem te vendeu, mas sim de um terceiro a quem o juiz determinou a entrega do imóvel.

Neste caso, tudo que você poderá fazer, como adquirente de boa-fé do imóvel, é voltar-se contra quem vendeu-lhe o imóvel e exigir, judicialmente, a restituição integral do preço ou das quantias que pagou.

Saliente-se que, uma cláusula extremamente curta, mas com efeitos devastadores, é a cláusula de renúncia à evicção, as pessoas pensam que a simples frase “o comprador renuncia a evicção”, não seria capaz de trazer qualquer prejuízo, mas é.

O prejuízo ao comprador que assina um contrato com essa cláusula é a renúncia ao direito que teria de se voltar judicialmente contra o vendedor no caso de perda do imóvel pela evicção.

Porém, havendo a renúncia de direito disponível no contrato de compra e venda ou mesmo no compromisso de compra e venda, nenhum direito socorrerá ao comprador que, desavisado e sem assessoria jurídica adequada, adquiriu o imóvel ignorando o risco de perdê-lo e também de perder o direito de voltar-se contra o vendedor.

Por essa razão, é de extrema importância tirar todas as certidões reais e pessoais antes de adquirir um imóvel.

Mas do que isso, é necessário contar com assessoria técnica de advogado especialista para certificar-se que toda a documentação está em ordem e que você está fazendo um bom negócio.

Cumpre lembrar que o contrato de compra e venda ou mesmo o compromisso de compra e venda também deve passar por análise criteriosa de um especialista, pois alguns termos ou palavras curtas, tais como “evicção”, que aparenta ser inofensiva, podem trazer um grande prejuízo no caso de renúncia pelo comprador que perde o direito de insurgir-se judicialmente para receber a restituição integral do preço ou das quantias que pagou.

Maria José de Souza Arakaki - Sócia do escritório Arakaki Advogados
Fonte: ArtigosJusBrasil

PREÇO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS COMERCIAIS DESPENCA E REMUNERAÇÃO FICA ABAIXO DE OUTROS INVESTIMENTOS


O valor de aluguel de imóveis comerciais marca queda de 11% nos últimos doze meses, aponta o índice FipeZap Comercial. O índice, que começou a ser divulgado em julho desse ano, aponta que a dinâmica dos preços no mercado de imóveis comerciais tem sido bastante negativa.

“Nos últimos 12 meses, os preços de locação caíram 11,35% nominalmente e os preços de venda se retraíram 3,05% no mesmo período. Se considerarmos a inflação de 8,84% no período (segundo o IPCA/IBGE), a queda real de preços atinge 18,56% nos alugueis e 10,92% no caso dos preços de imóveis comerciais à venda”, relatam os responsáveis pelo índice.

Outro dado que chama muita atenção é a rentabilidade desse investimento. O retorno médio dos imóveis comerciais foi de 2,5% nos últimos doze meses, contra um retorno de 14% do CDI (Certificado de Depósito Interbancário) no mesmo período.

O índice utiliza, para sua metodologia, o preço de venda e locação de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados em quatro cidades brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

Arthur Vieira de Moraes, professor da FIA e do InfoMoney Educação, elaborou estudo em que compara investimentos que geram renda e são bastante populares no Brasil. A conclusão do especialista, levando em conta a renda gerada, a periodicidade das distribuições, a segurança delas e a tributação, foi que os imóveis para locação estão longe de ser a melhor opção para conseguir renda investindo.

De acordo com o estudo do professor, os fundos imobiliários seriam a melhor opção, uma vez que conta com alta distribuição de renda, maior previsibilidade em suas distribuições e mais liquidez também. Além disso, a renda gerada pelos fundos imobiliários é isenta de imposto de renda, diferentemente do aluguel de imóveis diretamente.

Fonte: Boa Informação

sábado, 23 de julho de 2016

AQUISIÇÃO DE BENS IMÓVEIS POR MEIO DE SOCIEDADES EM CONTAS DE PARTICIPAÇÃO NÃO TEM RESPALDO LEGAL


O sonho da casa própria tem levado muitos consumidores a cometerem erros que podem custar-lhes muito caro.

Há muito tempo empresas mau intencionadas tem posto a venda no mercado imobiliário ofertas de vendas de imóveis na planta através das nominadas Sociedades em Contas de Participação, onde as Construtoras (Incorporadoras) figuram como Sócias Ostensivas e os clientes como Sócios Participantes.

Vejamos o que diz o Código Civil sobre este tipo de Sociedade:

Art. 991. Na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes.

A finalidade da Lei para este tipo de contrato é a de um investidor, que seria o sócio participante, com intuito de obter lucro em determinado negócio onde não tem o conhecimento necessário, se compromete a realizar investimento financeiro em favor de certa atividade, a qual fica sobre responsabilidade de outra pessoa, que seria o sócio ostensivo, este último é quem realiza todas as tarefas de administração do negócio por se tratar de um especialista naquele ramo, ou seja, é a figura do investidor na sua essência, que tem o dinheiro para aplicar, quer obter lucro mas não sabe como administrar, então faz sociedade com outra pessoa que sabe, para que ambos obtenham lucros.

Acontece que a pessoa quando busca adquirir um imóvel não o faz para se tornar sócio de uma incorporadora/construtora, mas sim para receber, ao final de um determinado tempo uma unidade de moradia, portanto é evidente tratar-se de umarelação de consumo.

Com este tipo de contrato incorporadoras/construtoras tentam mascarar e camuflar seu real objetivo, a saber promessa de venda de imóveis na planta, tentando assim escapar da aplicação do CDC, ao mesmo tempo burlar a lei de consórcios ou cooperativas habitacionais.

Ocorre que a pessoa quando busca comprar um imóvel na planta nem sempre tem conhecimento deste tipo de manobra ilegal que estas construtoras fazem, e logo se veem tentados a assinar o contrato devido as promessas que lhe são feitas pelos corretores, em especial pelo financiamento próprio e juros que dizem ser reduzidos.

O problema começa quando passam-se os dias, meses e anos e as obras dos imóveis atrasam ou pior, nem começam, e os “sócios participantes” que nada mais são que consumidores por excelência vão tentar rescindir o contrato e ter de volta seu dinheiro, neste momento o calvário se inicia com as muitas dificuldades impostas nos contratos, que fazem os clientes pensarem ter sofrido um golpe, o que muitas vezes efetivamente acontece.

A Lei nº 8078/1990 – Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

E ainda o artigo 7º da Lei n.º 11.795/08 regulamenta que:

Compete ao Banco Central do Brasil:

I – conceder autorização para funcionamento, transferência do controle societário e reorganização da sociedade e cancelar a autorização para funcionar das administradoras de consórcio, segundo abrangência e condições que fixar.

O órgão emitiu comunicado orientando as pessoas quanto a prática fraudulenta de aquisição de imóvel por sociedades em conta de participação, vejamos:

COMUNICADO N. 009609

Divulga entendimento de que a formação e o funcionamento de grupos para aquisição de bens por meio de sociedades em contas de participação não tem respaldo legal.

Em face da propaganda, constituição e funcionamento de grupos organizados por meio de sociedades em conta de participação e que visam a aquisição de bens, esclarecemos que tais práticas, levadas a cabo por sócio ostensivo de sociedade em conta de participação, sem prévia autorização nos termos dos arts. 7º e 8º da Lei 5.768, de 20 de dezembro de 1971, e 33 da Lei 8.177, de 1. De março de 1991, carecem de amparo legal.

Portanto o Banco Central do Brasil é o responsável por conceder autorização (licenças) de funcionamento para administradoras de consórcios, assim importa dizer que aquela empresa que põe este tipo de negócio no mercado sem a devida licença do Banco Central comete prática ilegal.

Às pessoas que pretendem adquirir imóveis fica o alerta, e as que já adquiriam e estão encontrando problemas em seus contratos busquem auxilio dos órgãos de defesa do consumidor e ou de um advogado para que tenham garantidos seus direitos.

Amadeu Prado - Advogado - OAB/SP 379807
Fonte: Artigos JusBrasil

CORREGEDORIA ABRE CONSULTA PÚBLICA SOBRE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL


A corregedora nacional de Justiça, ministra Nancy Andrighi, abriu na quinta-feira, 21/7, consulta pública sobre usucapião extrajudicial, cujo procedimento foi criado recentemente pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, introduzido pelo novo Código de Processo Civil.

Com o objetivo de padronizar e uniformizar a prática dos atos notariais e de registros indispensáveis ao reconhecimento extrajudicial de usucapião em todos os estados brasileiros, a Corregedoria Nacional de Justiça apresenta ao setor notarial projeto de Provimento sobre o tema. Clique aqui e leia a íntegra do projeto.

Os interessados têm 20 (vinte) dias para enviar críticas e sugestões visando ao aperfeiçoamento do projeto para o e-mail usucapiaoextrajudicial@cnj.jus.br.

Clique aqui e acesse a página da consulta pública no portal do CNJ.

Fonte: CNJ

STJ INTERPRETA ARTIGO DE LEI QUE PREVÊ LEILÃO EXTRAJUDICIAL NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA


O Superior Tribunal de Justiça, através do julgamento do Recurso Especial nº 1.399.024-RJ, debruçou-se sobre a interpretação ao art. 63, §1º da Lei nº 4.591/64[1], que consiste na execução extrajudicial do contratante faltoso em sua obrigação de pagamento das prestações do preço da construção.

A possibilidade conferida pelo legislador de alienação extrajudicial da unidade imobiliária, quando o promitente adquirente se torna inadimplente do preço contratado, vem sendo recorrentemente utilizada pelas empresas promitentes vendedoras, sobretudo nos dias de hoje – em que o país vive uma profunda crise, e por consequência, a inadimplência é crescente.

O Superior Tribunal de Justiça, que tem como sua função precípua interpretar as leis federais, ao julgar o Recurso Especial acima referido, sedimentou o entendimento de que a execução instituída pela Lei nº 4.591/64 possibilitou a realização de leilão extrajudicial, devendo, no entanto, a opção por sua utilização constar sempre, previamente, do contrato estabelecido entre as partes envolvidas na incorporação.

O Min. Relator Luis Felipe Salomão destacou que a necessidade de previsão contratual da medida expropriatória extrajudicial, e a ocorrência de prévia interpelação do devedor para que seja constituído em mora, dão a essa espécie de execução elementos satisfatórios de contraditório, uma vez que a interpelação será absolutamente capaz de informar o devedor da inauguração do procedimento, possibilitando, concomitantemente, sua reação.

Importante destacar, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento que, não é necessária a realização de uma segunda notificação do devedor com o objetivo de cientificá-lo da data e hora do leilão, após a interpelação que o constituiu em mora.

Salientaram os Ministros julgadores, que o maior fundamento da peculiar execução conferida à incorporação imobiliária, consiste na extinção do contrato e na rápida satisfação das perdas e danos, é a responsabilidade de um dos adquirentes, em última análise, prejudicar todas os demais, tendo em vista que o fato de que a redução da entrada de recursos é capaz de provocar, na mesma medida, a desaceleração do ritmo d

Art. 63

[1] É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

Fonte: Santos Silveiro - Advogados

quinta-feira, 21 de julho de 2016

ALTERNATIVAS JURÍDICAS PARA OS PROPRIETÁRIOS DE TERRENOS DESTINADOS A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA


Até pouco tempo atrás, ser proprietário de um terreno com bom potencial de aproveitamento para a construção de edifícios significava uma oportunidade de liquidez imediata, já que as áreas com esse perfil eram disputadas pelas incorporadoras, sendo muitas vezes vendidas por preços de metro quadrado próximos aos de imóveis prontos.
Com a desaceleração do mercado imobiliário, o apetite das incorporadoras arrefeceu e os negócios são realizados de forma mais cautelosa, evitando-se desembolsos antecipados. Neste novo cenário, as oportunidades para os proprietários (ou terreneiros) ainda existem, mas na maior parte com previsão de recebimento futuro, em unidades a serem construídas (permuta) ou participação direta nos resultados dos empreendimentos.

A permuta de terreno por área construída é habitualmente formalizada como uma compra e venda, seguida de uma confissão de dívida pela incorporadora, na qual se fixam as características do empreendimento e o pagamento ao proprietário em futuras unidades.

Como credor da incorporadora, o proprietário não possui nenhuma responsabilidade pela execução do empreendimento e não participa dos riscos, exceto de não receber as unidades se a incorporadora não concluir a obra (o que pode ser coberto por garantias, como o seguro de conclusão de obra).

Já para o proprietário ou investidores que pretendam maximizar o resultado por meio de participação no próprio empreendimento, as estruturas mais comuns são a Sociedade em Conta de Participação (SCP) e a Sociedade de Propósito Específico (SPE).

SPE: Sua característica essencial é a de ter seu objetivo vinculado à implantação de um único empreendimento imobiliário. Por ter esse propósito específico, quando da conclusão e entrega da obra e realização de todas as vendas, haverá a distribuição do resultado final aos sócios e a extinção da sociedade.

Neste modelo, a participação do proprietário na SPE consiste usualmente na integralização do imóvel ao capital da sociedade, tendo como contrapartida o recebimento de uma participação societária que lhe renderá os dividendos decorrentes dos lucros nas vendas.

O terreneiro passa a ser sócio efetivo da SPE, que será a incorporadora do empreendimento mas, ainda que não assuma nenhum cargo de gestão, não se pode afastar o risco de que, na condição de sócio, venha a ser responsabilizado por contingências decorrentes da incorporação (especialmente riscos de caráter trabalhista).

SCP: Para quem busca a participação dos resultados mas não quer assumir riscos, a alternativa é a constituição de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP), em que o terreneiro colabora com o imóvel e a Incorporadora contribui com recursos financeiros, obras e toda gestão do empreendimento.

Esta alternativa permite participação nos lucros do empreendimento e reduz, em muito, os riscos do proprietário do imóvel por débitos da incorporadora. Isto porque a SCP não tem personalidade jurídica, de modo que as obrigações e direitos não são contratados em nome da SCP, mas diretamente em nome do seu sócio ostensivo (neste caso a Incorporadora), a quem incumbe gerir o negócio como se a conta de participação não existisse aos olhos dos terceiros com quem contrata.

Sob o aspecto tributário, uma grande vantagem da SCP é ser equiparada à pessoa jurídica para efeitos fiscais, de forma que os resultados distribuídos aos sócios são equiparados aos dividendos e isentos de imposto de renda.

A melhor opção para o terreneiro ou investidor, entre as alternativas comentadas, depende de diversos fatores, como o relacionamento com o incorporador, os riscos que se dispõe a assumir e o interesse em participar nos resultados do empreendimento ou receber unidades.

Em tempos de crise, as oportunidades continuam a existir, mas seu aproveitamento exige melhor planejamento, estruturação e disposição de empreender.

Fonte: SPTB Advocacia

GANHO DE CAPITAL


Também conhecido como Lucro Imobiliário. Considera-se ganho de capital a diferença positiva entre o valor de alienação de bens ou direitos e o respectivo custo de aquisição.

Pode ocorrer ganho de capital na Compra e Venda, Permuta, Doações de Bens Imóveis, Usufruto, Herança dentre outras possibilidades.

Atenção! Não é a mesma coisa que ITBI nem ITCMD. É uma tributação que incide sobre a diferença positiva entre o valor da compra e o valor da venda de um imóvel.

Referente ao valor de aquisição, é possível agregar alguns valores computáveis como custo, desde que devidamente comprovados: gastos com obra, reforma, despesas de corretagem, ITBI, ITCMD etc...

Quanto à alienação, o valor considerado será o preço realmente ajustado entre as partes.

Importante esclarecer que, nos casos de permuta, o ganho de capital será computado somente no valor da torna, ou seja, na diferença entre os imóveis em negociação.

A alíquota poderá variar entre 15% a 30%, dependendo do valor do ganho de capital.

Há casos de isenção e redução previstas em Lei, porém, tem requisitos taxativos para se enquadrar.

Exemplificando a grosso modo: X comprou um imóvel por R$ 600 mil e vendeu para Y por R$ 800 mil, haverá incidência de tributação de 15% sobre essa diferença de R$ 200 mil.

Portanto, muito cuidado na hora de vender, doar, permutar um imóvel. Nem todos os corretores/advogados sabem explicar o que é.

Certifique-se em qual situação se encaixa e esteja preparado para não ser pego de surpresa.

Aline Feltrin - Advogada
Fonte: Artigos JusBrasil

quarta-feira, 20 de julho de 2016

DIVULGAÇÃO: XXVI CONACI - CONGRESSO NACIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS


O NOVO CPC E OS IMPACTOS NO SETOR IMOBILIÁRIO


O novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em março deste ano, traz algumas alterações na legislação do setor imobiliário. Dessas, destacam-se duas em especial. Uma delas é a impenhorabilidade dos créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob o regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra (art. 833, XII, CPC).

Com o intuito de preservar os adquirentes de unidades imobiliárias e auxiliar as incorporadoras que, por algum motivo, tenham dificuldades financeiras, foi criado o regime de afetação patrimonial. Esse regime possibilita que a empresa incorporadora separe cada empreendimento/obra do seu patrimônio geral, de modo que os recursos advindos da obra afetada sejam utilizados tão somente para pagamento das despesas relativas àquela incorporação. Isso significa que um patrimônio “afetado” é incomunicável por natureza.

Esse regime é efetivado mediante a averbação do “termo de afetação” no Cartório de Registro de Imóveis. Desse modo, o terreno, as acessões e as receitas provenientes da venda das unidades futuras passam a integrar um patrimônio em separado. Inclusive, uma das exigências para validação desse regime é que o incorporador tenha uma conta bancária exclusiva para receber créditos e quitar débitos da obra afetada.

Nesse sentido, apesar de não fazer menção expressa ao termo regime de afetação, o novo CPC, em seu inciso XII do artigo 833, tem o intuito de reafirmar todo o propósito desse regime, pois passou a regulamentar “a impenhorabilidade dos créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob o regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra”.

A intenção aqui é fazer com que os créditos oriundos das vendas dos empreendimentos afetados sejam destinados prioritariamente à execução da obra e regularização da construção no Registro de Imóveis, para entrega das unidades aos adquirentes, livres e desembaraçadas de quaisquer débitos ou ônus. Deste modo, a nova legislação ratifica a relevância da segregação dos patrimônios de uma incorporadora, pois promovê-la, além de gerar vários outros benefícios, também traz uma maior segurança no caso de um conflito judicial.

Frisa-se que a afetação não termina com todos os riscos dos negócios imobiliários, mas tem como principal objetivo, em tempos de crise, permitir que os empresários do setor possam atuar de forma mais eficiente na execução das obras garantindo a entrega de unidades aos adquirentes. Ocorre que, na prática, pode haver dificuldade de aplicação do dispositivo do novo CPC, pois nem todas as empresas incorporadoras possuem separação contábil/financeira dos patrimônios de cada obra e das receitas delas oriundas.

Portanto, no caso de uma construtora ter um controle de custos/despesa/receitas confuso e não segregado por obra específica, em um processo de execução, fica difícil alegar a impenhorabilidade das receitas, pois a entrega de documentos pertinentes que atestem a aplicação do art.834 do CPC fica prejudicada.

Uma boa solução é realizar uma auditoria fiscal/contábil com um profissional habilitado para executar com segurança alterações que promovam uma contabilidade separada por obra afetada. Isto torna mais fácil para a incorporadora controlar e fiscalizar se as receitas estão sendo direcionadas de acordo com o que foi programado, igualmente importante é ter uma conta corrente bancária específica segregada por incorporação para a movimentação dos recursos.

A segunda alteração em destaque diz respeito à adoção da quota condominial como título executivo extrajudicial (art. 784, X, CPC).

O novo CPC dispõe, expressamente, ser título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

Deste modo, os condomínios, ao invés da morosa ação de cobrança, poderão utilizar diretamente um processo mais célere que é o de execução de títulos extrajudiciais. Em tal processo, poderá o condomínio, já de início, requerer a penhora de bens do devedor, tendo o condômino inadimplente oportunidade de apresentar sua defesa por meio de embargos.

Destaca-se, porém, que a nova legislação determina que o título executivo não é a simples e direta “taxa condominial” mas, sim, aquele crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, e documentalmente comprovadas.

Alessandra Monti Badalotti - Advogada no escritório Küster Machado – Advogados Associados.
Fonte: Migalhas de Peso

terça-feira, 19 de julho de 2016

MEDIÇÃO DE EDIFÍCIOS COMERCIAIS: IPMS - INTERNATIONAL PROPERTY MEASUREMENT STANDARD


Pela primeira vez diversas organizações do mundo se reuniram para criar um padrão internacional compartilhado para as medições de propriedades. 

Vocês já se deram conta de que a forma de medir a área de um imóvel depende da legislação em vigor no país? Uma pesquisa da RICS mostra que ocorrem variações de até 24% para o mesmo imóvel. Em alguns países a varanda é computada, em outros há regras para o cômputo da área de garagem, em uns o hall do elevador é incluído na área, em outros não. A figura abaixo ilustra essa inconsistência:

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Agora imagine que você trabalha para uma multinacional que tem escritórios (ou lojas ou restaurantes) em vários países e deseja tabular áreas para administrar seu patrimônio ou precisa gerar indicadores de desempenho do tipo receita por metro quadrado. Sem uma padronização mundial, qualquer tentativa é meramente um chute. Foi aí que surgiu a ideia do IPMS.

Reproduzo abaixo um resumo explicativo:
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Você pode baixar o IPMS aqui.

Mas, e as áreas definidas pela NBR 12721 (Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios)? Elas continuam valendo por serem a regra vigente no Brasil. O preenchimento dos quadros da NBR 12721 segue obrigatório para fins de elaboração do memorial de incorporação de um empreendimento imobiliário. O que muda é se seu Cliente quiser que você informe a área desse edifício comercial num padrão internacional. Aí, sim, o IPMS será útil.

Fonte: Aldo Dórea Mattos / Blog Engenharia de Custos  

GARANTIA DO CONDOMÍNIO NÃO ATENDIDA?


Você é síndico de um edifício recentemente entregue pela construtora o qual ainda está no prazo de garantia, mas não consegue qualquer reparo por falta de atitude da responsável pela obra? Veja como proceder para resguardar a sua responsabilidade, para garantir os direitos do condomínio e, ainda, fazer com que os responsáveis atendam às exigências.

Infiltrações na piscina, na laje das garagens, umidades nas paredes do edifício, dentre outros defeitos pós-entrega de obra são fatos corriqueiros nos condomínios novos. A parte boa é que o edifício ainda se encontra na garantia, mas temos um probleminha: a empresa responsável pela obra não quer prestar o atendimento (apenas se certifique quanto aos prazos, pois podem variar conforme o bem ou o item que se pretende garantia). Como proceder?

Veja abaixo, de modo esquematizado, a sugestão do passo a passo:

1) Registro da solicitação de providências;

2) Insistência no pedido de providências;

2.1) Atendimento das providências pela empresa. Tratativas + cronograma de obras.

2.2) Não atendimento das providências pela empresa. Notificação extrajudicial + laudo técnico + verificação da saúde da empresa;

3) Tratativas extrajudiciais sem sucesso. Medidas judiciais.

Em breve síntese, seguem os comentários ao esquema ilustrado acima, lembrando que as sugestões pressupõem que o condomínio esteja dentro do prazo de garantia e que se trata de um dentre os possíveis caminhos a seguir em situações similares.

1) O registro da solicitação de providências é medida que necessita ser tomada como regra. Verificado determinado problema, a primeira coisa a se fazer é registrar por escrito o pedido de providências. Atualmente, o e-mail é a forma mais recomendada.

Tomemos como exemplo o aparecimento de infiltrações nas paredes das garagens.

Passe uma solicitação bastante cordial, tente descrever ao máximo a ocorrência e a sua necessidade, se possível encaminhe foto, peça que a empresa responsável responda quando pretende fazer uma vistoria e dar o retorno sobre a problemática encontrada. Lembre-se que os prazos de garantia poderão variar conforme o bem ou o item que se pretende cobertura.

Arquive todas as conversas, pois poderão ser úteis no futuro.

2) Insistência no pedido de providências.

Seja compreensivo, pois muitas das empresas responsáveis por obras recebem uma série de demandas diárias, com diversos temas, motivo pelo qual o seu pedido certamente não será o único. Se preciso, reitere as solicitações de tempo em tempo, com intuito de relembrá-los e reforçar o pedido.

Caso não receba retorno, meça a urgência da situação e avalie por mais quanto tempo poderá aguardar o posicionamento da empresa responsável.

Deste ponto em diante, poderemos ter dois desdobramentos: o atendimento da solicitação por parte da empresa responsável, ou sua omissão quanto ao que está sendo requerido pelo condomínio.

2.1) Atendimento das providências pela empresa. Tratativas + cronograma de obras.

Ótimo, a empresa responsável pela obra respondeu, deu atenção, agendou a visita técnica, fez as devidas explicações, marcou a data para o início dos reparos, bem como informou previsão razoável para o fim das obras. Melhor impossível, este, de fato, é o cenário ideal, demandando do condomínio apenas a atenção para que tudo se dê da forma correta e o problema seja sanado.

2.2) Não atendimento das providências pela empresa. Notificação extrajudicial + laudo técnico + verificação da saúde da empresa.

Aqui o cenário começa a ficar preocupante sob o ponto de vista jurídico. Se a empresa não responde às solicitações do síndico, não presta informações ou sequer passa maiores justificativas, é importante que o condomínio, por meio do síndico, convoque uma assembleia extraordinária condominial para a deliberação da situação e contratação de profissionais especialistas.

O tema para a pauta deve incluir os assuntos: contratação de advogado ou escritório de advocacia para a elaboração da notificação e demais tratativas com a responsável pela obra; bem como a contratação de engenheiro ou escritório de engenharia para a aferição técnica do problema encontrado no condomínio. Por isso, importante que sejam levados 3 (três) orçamentos de cada área para a apreciação dos demais condôminos.

Deste momento em diante, é recomendável que o advogado passe a, juntamente com o síndico, efetuar a notificação extrajudicial, bem como as demais medidas e tratativas que venham a se desdobrar.

Também é imprescindível que o advogado faça o levantamento sobre a saúde jurídica da empresa responsável pela construção do edifício. Tal levantamento dirá sobre a necessidade de medidas de urgência para garantir que a empresa tenha patrimônio para arcar com a responsabilidade, ou se o caminho será por negociações extrajudiciais de maneira relativamente mais confortável.

O laudo técnico elaborado por profissionais da engenharia, com a obrigatória emissão de ART (anotação de responsabilidade técnica), deverá buscar: i) a origem do problema, ii) as possíveis medidas visando ao reparo, bem como a iii) aferição do valor para todo o conserto (mão de obra + material).

Esse documento técnico dará firmeza e credibilidade às solicitações do condomínio, de modo a otimizar as tratativas entre o advogado e a empresa responsável pela construção do edifício. Tal laudo também poderá ser utilizado futuramente, caso venha a ser necessário alguma medida judicial.

3) Tratativas extrajudiciais sem sucesso. Medidas judiciais.

Uma vez tomadas todas as medidas administrativas descritas acima, em que tanto o síndico, quanto o advogado contratado buscaram métodos amigáveis para a resolução do conflito e, ainda assim, a empresa responsável pela obra recusa-se a prestar a devida garantia, necessária será a ação judicial.

Tal medida caberá quando esgotadas as vias extrajudiciais, contudo deverá ser adotada com prudência, de modo a fazer com que a empresa que realizou a obra seja responsabilizada pelo não cumprimento das suas obrigações de prestar a garantia.

O síndico é o administrador do condomínio, uma espécie de prefeito daquela seleta comunidade. A sua omissão quanto às medidas que devem ser implementadas também são passíveis de responsabilização. É função que demanda grande responsabilidade, portanto, fique atento e sempre que necessário, consulte profissionais especializados na área.

Leandro Canavarros - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil