quarta-feira, 30 de novembro de 2016

IGP-M ENCERRA NOVEMBRO DE 2016 COM ALTA ACUMULADA DE 7,12% NOS ÚLTIMOS DOZE MESES


Com a queda de 0,03% registrada no décimo primeiro mês do ano, a inflação medida pelo Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M) acumula valorização de 7,12% nos últimos doze meses. A taxa é superior ao centro da meta inflacionária (4,50%) estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) para o ano. por outro lado, é inferior à taxa anual de 8,78% registrada na aferição anterior.

Também conhecido como a inflação do aluguel, o IGP-M acompanha mensalmente a oscilação dos preços no mercado atacadista, no mercado varejista e no setor de construção civil. A coleta de preços é realizada pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) no período compreendido entre os dias 21 (vinte e um) do mês anterior e 20 (vinte) do mês de referência. O indicador é utilizado como referência para a correção de valores de contratos de energia elétrica e aluguel de imóveis.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo – Mercado (IPA-M) – que mede a variação dos preços no atacado e representa 60% (sessenta por cento) da composição do IGP-M – registrou queda de 0,16% em novembro e acumula valorização de 7,32% nos últimos doze meses.

O Índice de Preços ao Consumidor – Mercado (IPC-M) – que mede a variação dos preços no varejo e representa 30% (trinta por cento) da composição do IGP-M – registrou alta de 0,26% em novembro e acumula valorização de 7,02% nos últimos doze meses.

O Índice Nacional de Custo da Construção – Mercado (INCC-M) – que mede a variação dos preços na construção civil e representa 10% (dez por cento) da composição do IGP-M – registrou alta de 0,17% em novembro e acumula valorização de 6,09% nos últimos doze meses.

Fonte: Jornal ADVFN

terça-feira, 29 de novembro de 2016

DÍVIDA DE CONDOMÍNIO EM LEILÕES DE IMÓVEIS


Quando um apartamento vai a leilão, um dos principais cuidados que se deve tomar na arrematação é o de se checar efetivamente se ele possui dívidas de condomínio e qual o seu valor.

Muitas vezes o edital de leilão não menciona o valor da dívida de condomínio e ainda atribui a responsabilidade de eventuais débitos desta natureza ao arrematante.

Neste caso, deve-se checar anteriormente ao leilão qual o valor exato da dívida de condomínio. Esta checagem usualmente é feita junto à administradora do condomínio, que possui todas as informações relativas à unidade em questão.

Deve o arrematante também verificar qual a natureza do leilão e se eventuais dívidas de condomínio estarão inclusas no preço da arrematação, estando tais informações disponíveis no edital do leilão.

Quando se trata de leilão justamente pela dívida de condomínio, deve se verificar se há mais de um processo por dívida de condomínio, uma vez que em alguns casos os processos incluem as dívidas até o trânsito em julgado da sentença condenatória e em outros casos incluem todas as parcelas que se vencerem no curso da ação até a liquidação total da dívida. No primeiro caso, caso houver também credor hipotecário, este poderá ter a preferência no recebimento de seu crédito em relação a eventuais valores em aberto mas que não transitaram em julgado, devendo o arrematante em um e outro caso sempre se certificar da intimação do credor hipotecário anterior ao leilão, para que a hipoteca possa ser efetivamente cancelada com a arrematação. O mesmo se aplica em casos de alienação fiduciária. Caso não intimados os credores com privilégio de garantia real sobre o bem podem pleitear a anulação do leilão, seja por embargos de terceiro ou ação anulatória de arrematação.

As dívidas de condomínio, em concurso de crédito com outros dívidas tem sempre a preferência por ser propter rem (necessária à conservação do imóvel), salvo com relação aos débitos de IPTU que se sub-rogam no valor da arrematação nos termos do art. 130 do CTN.

Léo Rosenbaum - Sócio-Diretor da Rosenbaum Advogados e especialista em Leilões de Imóveis
Fonte: Artigos JusBrasil

domingo, 27 de novembro de 2016

NOVA REGRA PARA FINANCIAMENTO DE IMÓVEL PODE AFETAR MINHA CASA, MINHA VIDA


Uma decisão tomada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) pode retirar de vez do mercado a tabela Price(sistema de amortização dos financiamentos habitacionais, em que as prestações começam mais baixas e vão subindo ao longo do contrato), oferecido praticamente só pela Caixa Econômica Federal.

O efeito será uma restrição do acesso à compra da casa própria para famílias de baixa renda no programa Minha Casa Minha Vida. Por trás da medida está a preocupação do Banco Central (BC) em evitar o que aconteceu na década de 1990, quando o saldo devedor subiu tanto que superou o valor do imóvel, tornando os empréstimos impagáveis.

Ao lançar o Minha Casa Minha Vida em 2009, o governo petista orientou a Caixa a usar o sistema Price para permitir que a prestação coubesse no orçamento das famílias. O problema é que, neste sistema, o saldo devedor cresce durante boa parte de vigência do contrato, porque as mensalidades são insuficientes para cobrir juros e correção monetária. Só no fim do prazo é que o tomador começa a amortizar esses custos.

Pela decisão do CMN, a partir de março de 2017, isso não poderá mais acontecer. Ou seja, nos novos financiamentos, as prestações têm de ser suficientes para cobrir o principal, os juros e a correção — como geralmente ocorre em outro sistema, o SAC, em que os valores começam mais altos e vão diminuindo ao longo do contrato.

Só para se ter uma ideia, a diferença no valor o imóvel que cabe no orçamento do mutuário entre os dois modelos chega a 30%. Ou seja, uma família com renda de R$ 2 mil, por exemplo, consegue financiar um imóvel de R$ 100 mil na tabela Price. Se for o SAC, o valor cairia para cerca de R$ 70 mil.

O diretor de Habitação da Caixa, Teotônio Rezende, disse que o objetivo da medida é evitar risco sistêmico no futuro, e que a situação hoje é muito diferente do que aconteceu no passado, porque os empréstimos concedidos foram formatados para não sobrar saldo residual no fim do prazo contratual. Mas ele admitiu que há contratos em que o saldo devedor é crescente, em função do prazo e da Taxa Referencial(TR, usada para corrigir a prestação), que antes estava em níveis historicamente baixos.

"Os financiamentos feitos pela tabela Price passaram a ter um comportamento em que o saldo devedor começou a crescer, porque as prestações em algumas situações não estão quitando integralmente a correção monetária, que está fora da cota de amortização. Consequentemente, o saldo nominal, ao invés de cair, está subindo", disse Rezende, acrescentando: "Essa medida (decisão do CMN) é de uma importância muito grande em termos de governança e de prevenção contra risco sistêmico. O BC está agindo antes que o problema aconteça."

Segundo Rezende, a tabela Price representa apenas 0,6% do total da carteira do banco com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (que soma caderneta e FGTS). No caso do Fundo, a participação da Price equivale a 13% da carteira. Ele disse que a decisão do CMN não tem relação com a inadimplência do crédito imobiliário. De acordo com dados do BC, o percentual estava em 1,9% em outubro (em agosto, era de 1,7%).

Price deve 'sair do mercado'

A decisão do CMN não atinge os empréstimos já concedidos. Rezende disse que o banco não tem em carteira financiamentos do programa Minha Casa Minha Vida com problemas. Mas, segundo uma fonte do Executivo, caso isso ocorra, a única saída será o banco refinanciar o saldo devedor ao fim dos contratos.

O consultor José Urbano Duarte, ex-presidente de Habitação da Caixa, lembrou que a tabela Price estava em desuso na Caixa e que, se existe problema em alguns contratos, ele é residual. Com a recuperação da economia, destacou, a situação tende a se equilibrar:

"A decisão do CMN, na prática, tende a levar todos os financiamentos para o SAC, deixando a Price fora do mercado. É interessante sob a ótica da sustentabilidade. No limite, isso resguarda o sistema de um descolamento entre dívida e garantia." Como houve uma queda no preço do imóveis, por causa da recessão da economia, poderia haver um descasamento entre o saldo devedor e o valor da garantia (no caso, o imóvel).

O CMN também elevou o teto do valor do imóvel que pode ser financiado com recursos do FGTS, de R$ 750 mil (Rio, São Paulo e Brasília) para R$ 950 mil — medida pleiteada pela indústria da construção civil para estimular a demanda. De acordo com a Caixa, a decisão pode reduzir os juros em até 1,25 ponto percentual. Em setembro, o Conselho ampliou para R$ 1,5 milhão o preço do imóvel que pode ser financiado dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com juros limitados a 12% ao ano.

Fonte: Época Negócios

sábado, 26 de novembro de 2016

A POLÊMICA DO CONDOMÍNIO "LA VUE": IPHAN VETOU OBRA POR OFENSA A VALORES CULTURAIS


As obras do empreendimento La Vue Ladeira da Barra, em Salvador, estão paralisadas por decisão da juíza substituta da 19ª Vara Federal, Roberta Dias Nascimento, que determinou, também, a suspensão da comercialização das unidades do imóvel.

A decisão, em caráter liminar, foi divulgada, após uma ação civil pública ajuizada pelo Instituto de Arquitetos do Brasil, seção Bahia, contra a Porto Ladeira da Barra Empreendimento SPE Ltda, a Cosbat Construção e Engenharia Ltda, o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan), o Município de Salvador e o Instituto do Patrimônio Artístico e Cultural da Bahia (Ipac).

A ação solicita a condenação da Porto Ladeira da Barra Empreendimento e da Cosbat Construção, além de exigir a paralisação das obras do La Vue, até que seja feita uma adequação do projeto arquitetônico, um estudo de Impacto de Vizinhança e a uma adequação à declaração de nulidade das autorizações concedidas pelo Iphan e pela Secretaria Municipal de Urbanismo de Salvador (Sucom).

Inicialmente, o Iphan da Bahia havia autorizado a construção do empreendimento, localizado na Ladeira da Barra, área nobre de Salvador. Mas o Iphan nacional decidiu embargar a obra devido a possíveis impactos do La Vue nos bens tombados pelo Instituto localizados nos arredores do edifício, como o forte e farol de Santo Antônio da Barra, o forte de Santa Maria, e o conjunto arquitetônico e paisagístico do outeiro e Igreja de Santo Antônio.

A decisão da Justiça Federal ainda argumenta que os compradores “de apartamentos de alto luxo” do empreendimento são, no máximo 24: “um reduzido grupo, portanto, cujos interesses não ostentam a necessária abrangência social para justificar sua defesa pelo Ministério Público Federal”, conforme afirma a juíza Roberta Nascimento.

No site do empreendimento, o La Vue aparece como uma construção com vista total para a Baía de Todos os Santos. Segundo a construtora, são 24 apartamentos distribuídos nos 24 andares, um por andar, com quatro suítes em cada apartamento, que tem área de 259 metros quadrados e custa em torno de R$ 2,5 milhões.

Em nota, a Sucom informou que o Ipac concedeu autorização para a construção do La Vue, afirmando que o empreendimento era viável, por meio de parecer técnico, de dezembro de 2014. Além disso, a Sucom afirma que liberou, em março de 2015, o alvará de construção do edifício, após parecer favorável do Ipac e do Iphan da Bahia.

Também em nota, o Ipac confirma que deu parecer técnico à construção do La Vue, “indicando que a construção não pertence aos referidos perímetros históricos e não causa danos a bens em seu entorno”.

A Cosbat Construção e Engenharia informou que as obras e a comercialização dos apartamentos estão paralisadas desde o dia 18 de novembro, devido ao embargo definido pelo Iphan Nacional. A Porto Ladeira da Barra Empreendimento também confirmou que as obras estão paralisadas.

Fonte: Agência Brasil

NOTA DO EDITOR:
O despacho de Kátia Bogéa, presidente do Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional, leva em conta parecer técnico da Câmara de Análise de Recursos do Iphan, que, segundo ela, é “contundente” ao afirmar que é “grande e prejudicial o possível impacto da construção do empreendimento sobre bens tombados em seu entorno”.O Iphan quer impor um limite de 13 andares para a obra.

sexta-feira, 25 de novembro de 2016

AS REGRAS PARA A SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO


A SPE (Sociedade de Propósito Específico) é pessoa jurídica com a finalidade única de executar um determinado empreendimento ou desenvolver um projeto específico. Não se trata de um tipo societário, mas sua caracterização está relacionada unicamente ao objetivo social da empresa.

A SPE não é regulada em lei. O CC, que trata das sociedades, não disciplina a matéria. Ou seja, o CC não distingue a SPE das sociedades que regulamenta.

Não sendo um tipo societário autônomo ou um novo modelo de sociedade mercantil, para se constituir uma SPE, deve-se adotar um dos modelos societários já existentes em lei, usualmente sociedade limitada (Ltda.) ou sociedade por ações (S.A.), respeitando-se as características de cada uma.

Por sua vez, para fins de registro dessas empresas, devem ser observadas as regras dispostas no Manual de Registro da Sociedade Limitada e no Manual de Registro da Sociedade Anônima, aprovados pela Instrução Normativa nº 10 do DREI – Departamento de Registro Empresarial e Integração, a quem estão subordinadas as Juntas Comerciais do país.

Referidos Manuais ditam para as Juntas Comerciais as regras de registro das sociedades limitadas e das sociedades anônimas do país e têm por objetivo, também, uniformizar os serviços de registro mercantil, facilitando "a compreensão dos requisitos exigidos para o arquivamento de atos, reduzindo assim o prazo de processamento dos serviços solicitados, e evitando exigências, diminuindo os custos decorrentes de retrabalho, tanto para o cidadão quanto para as Juntas Comerciais".

Com respeito às SPEs, consta dos Manuais um capítulo próprio tratando do assunto, cuja redação é idêntica tanto para a sociedade limitada, como para a anônima.

Como a própria nomenclatura já indica, segundo os Manuais, o objeto social de uma SPE deve ser necessariamente específico e determinado. Não será aceita a participação em outras sociedades. Obrigatoriamente, o prazo da SPE deve ser determinado, ou seja, limitado ao término da consecução do objeto social específico da empresa. E às Juntas Comerciais caberá manter em seus cadastros a data de início e término das SPE.

Existem algumas complicações criadas pelo DREI, sem nenhuma correspondência legal. Por exemplo, é vedada a transformação de qualquer tipo jurídico em SPE ou vice-versa.

Mas não há razão para se negar o registro de transformação de uma SPE sob a forma de sociedade limitada em sociedade anônima, ou ao contrário. A lei não traz essa vedação.

Vale dizer se, no meio de um empreendimento, a SPE precisar de recursos e os sócios resolverem admitir novo investidor na sociedade e, para tanto, preferirem a forma de sociedade anônima, não poderão transformar a SPE se esta for limitada.

Pior: As Juntas Comerciais passaram a considerar a alteração de objeto social uma "transformação de tipo jurídico", o que não é correto. Assim, uma sociedade de prateleira não pode ser destinada para um empreendimento específico. A sociedade titular de um imóvel, se em algum momento resolver destiná-lo a um empreendimento específico, também encontrará óbice ao seu registro. E a SPE que tenha seu objeto concluído não poderá ser aproveitada para outras finalidades.

Além disso, pelos Manuais, a utilização da sigla SPE na formação do nome empresarial é obrigatória. O artigo 1.158 do CC determina que a sociedade limitada contenha a palavra final "limitada" ou sua abreviatura. A denominação deve designar, obrigatoriamente, o objeto da sociedade. A lei das S.A. diz, apenas, que a denominação da sociedade anônima deve vir acompanhada das expressões "companhia" ou "sociedade anônima", por extenso ou abreviadamente.

Desta forma, se a Junta Comercial entender que o objeto da sociedade é específico, ela exigirá que a denominação social seja acrescida da sigla SPE. Via de consequência, imporá também que o prazo da sociedade seja determinado no contrato social. Há caso, até, em que foi exigida a declaração do endereço completo do imóvel em que a SPE realizaria um futuro empreendimento imobiliário, quando esse imóvel ainda se encontrava em fase prospecção, sequer havia sido adquirido pela sociedade em constituição.

Como se vê, o DREI vai além da sua competência de "propor os planos de ação, políticas, diretrizes, normas e implementar as medidas decorrentes, relativas ao Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins" e de "coordenar a ação dos órgãos incumbidos da execução dos serviços do Registro Público de Empresas Mercantis e Atividades Afins". Acaba por ir além do que a lei prevê e restringe o que a lei não restringiu (ubilex non distinguitnec nos distingueredebemus).

Se a intenção do DREI era facilitar o registro das SPEs, é possível observar que, na prática, acabou ocorrendo o contrário. A constituição de sociedades na modalidade de SPEs tem sido cada vez mais evitada. A fim de não chamar a atenção das Juntas Comerciais e evitar exigências muitas vezes impossíveis de serem cumpridas, as sociedades deixaram de ser constituídas para fins específicos, adotando objetos mais amplos, ainda que destinadas a um empreendimento determinado. Sem dúvida, um retrocesso.

Anna Christina Jimenez Pereira - Sócia da área de Direito Societário do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados.
Fonte: Artigos Migalhas de Peso

VALOR MÁXIMO DE IMÓVEL PARA COMPRA COM FGTS AUMENTA PARA R$ 950 MIL


O Conselho Monetário Nacional (CMN) decidiu elevar nesta quinta-feira (24) o valor do imóvel que pode ser comprado com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), assim como o valor da casa própria que poderá ser financiada dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) – modalidade de crédito que conta com juros mais baratos.

O valor do imóvel subirá de R$ 750 mil para até R$ 950 mil para São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal a partir desta sexta-feira (25). Segundo o Banco Central, nas cidades desses estados e em Brasília, os preços dos imóveis, assim como os custos, são maiores.

Para os demais estados, o limite será elevado de R$ 650 mil para R$ 800 mil. Esses limites não eram alterados desde setembro de 2013. "Esse ajuste ocorre de tempo em tempo. É operacional. Não há indexação", afirmou a chefe do Departamento de Regulação do Banco Central, Silvia Marques.

Questionada se a medida não poderia inflar o preço dos imóveis no país, a representante do Banco Central afirmou que, neste ano, está havendo queda dos preços dos imóveis. "Todos índices sinalizam queda nominal", declarou.

O Banco Central informou que foi mantida a regra segundo a qual, para imóveis financiados dentro das regras do SFH, o limite do financiamento não poderá ser superior a 80% do valor de avaliação do imóvel.

Para financiamentos que prevejam a utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC), esse percentual poderá atingir até 90% do valor de avaliação, informou o Banco Central.

Taxa de juros

O Banco Central lembrou que as operações enquadradas nas regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) possuem juros mais baixos, limitados atualmente a 12% ao ano. Para imóveis cujo preço é maior do que o teto do SFH, valem as regras do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Nesse caso, os juros são de livre negociação entre os clientes e os bancos, e costumam ser maiores.

Recursos da poupança

Os bancos empregam recursos das contas de poupança para financiar imóveis enquadrados nas regras do Sistema Financeiro Habitacional (SFH). De janeiro a outubro deste ano, porém, os saques de recursos da caderneta de poupança superaram os depósitos em R$ 53,25 bilhões, o que diminui a disponibilidade de recursos para a casa própria.

Segundo números da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o volume de crédito para a construção e aquisição de imóveis, com recursos da poupança, caiu 45,8% de janeiro a setembro de 2016 na comparação com o mesmo período do ano passado – para R$ 33,6 bilhões.

Questionada sobre o assunto, Silvia Marques, do Banco Central, afirmou que a preocupação da autoridade monetária não é com o "funding" (recursos para o financiamento) dos imóveis. "A captação da poupança está caindo. Isso é fato. Mas essa medida não é com relação a fomento da operação, a questão de mercado. O ajuste é operacional", declarou.

'Amortização negativa'

De acordo com Silvia Marques, do Banco Central, a partir de agora está vedada a chamada “amortização negativa".

Segundo ela, isso quer dizer que a amortização do saldo devedor terá de ser feita mensalmente – e não somente o pagamento de juros, o que, de acordo com o contrato, pode resultar em aumento do valor das parcelas.

“O objetivo é que tenha critério prudente, que vai ter saldo devedor caindo ao longo do tempo”, declarou. Silvia Marques afirmou que o sistema chamado de “price” vai ser mais afetado por essa medida. “O price vai ter de incorporar nas parcelas mensalmente a atualização de juros e da TR [Taxa Referencial]”, afirmou ela.

O Banco Central explicou que essa mudança representa uma "condição adicional" para a contratação desses financiamentos.

"Os contratos não podem admitir qualquer espécie de aumento do saldo devedor ao longo do período de financiamento. As operações aprovadas pelos agentes financeiros até 31 de janeiro de 2017 poderão ser finalizados até 31 de março com observância das condições do SFH anteriormente vigentes", informou a instituição.

Fonte: G1 Economia

quinta-feira, 24 de novembro de 2016

PL PERMITE QUE CONDOMÍNIOS ADQUIRAM IMÓVEIS PARA RECUPERAR TAXAS NÃO PAGAS


Os condomínios poderão adquirir apartamentos da própria estrutura ou qualquer outro imóvel para recuperar as taxas do condomínio que estiverem vencidas e não pagas. É o que prevê o Projeto de Lei 443/11, do deputado Ricardo Izar (PV-SP).

Conforme a proposta, os imóveis podem ser adquiridos por meio de leilão, transferência judicial de posse ou doação. Aqueles que forem transferidos para os condomínios, deverão ser vendidos ou alugados pelo valor de mercado. O valor da venda ou do aluguel deve retornar para o caixa do condomínio.

O projeto ainda prevê que as despesas referentes ao imóvel serão distribuídas entre os condôminos, proporcionalmente às cotas condominiais, enquanto o imóvel não for transferido para outra pessoa ou alugado.

Segundo Izar, os cartórios de registro de imóveis se recusam a registrar as cartas de adjudicação (transferência judicial) ou arrematação em nome deles, por não serem pessoas jurídicas. "Essa falta de registro da carta de adjudicação ou arrematação impede o cumprimento do princípio da continuidade imobiliária e, portanto, a alienação da unidade autônoma para o retorno do valor pecuniário ao caixa condominial", explicou.

Tramitação:
COORDENAÇÃO DE COMISSÕES PERMANENTES ( CCP )
Parecer recebido para publicação.


Fonte: Agência Câmara.

Nota do Editor:
Clique no link abaixo para acessar o PL 443/11 na íntegra:

MUNDO: CIDADES DA ÁSIA OFERECEM MELHORES PREÇOS DE IMÓVEIS EM 2017


A Índia não apenas é a grande economia com crescimento mais rápido do mundo, como também poderá oferecer os melhores investimentos imobiliários da Ásia no ano que vem.

Uma pesquisa classificou Bangalore e Mumbai como as melhores escolhas da região, levando as duas cidades a liderarem uma lista de 22 mercados asiáticos.

A chave são as propriedades comerciais. A pesquisa, compilada pelo Urban Land Institute com dados da PricewaterhouseCoopers, citou o boom da terceirização de processos de negócios (BPO, na sigla em inglês) e as empresas de TI, que estão estimulando a demanda por novos espaços de escritório.

"Não há muita dúvida de que atender às exigências de expansão do setor de BPO indiano gerou grandes lucros para os investidores que chegaram cedo ao cenário", afirma um relatório que resume as conclusões da pesquisa. "Hoje continua sendo uma história convincente."

As duas cidades ficaram apenas em 12º. e 13º. lugares no ano passado e estavam perto do fim da lista em 2014.

A pesquisa foi realizada antes do anúncio dos planos do governo da Índia, em 8 de novembro, de retirar de circulação 86% das cédulas de dinheiro. A PwC não informou se os planos do governo poderão afetar o mercado imobiliário.

Tóquio caiu do primeiro lugar nos rankings de 2016 para a 12ª. posição no ano que vem, reflexo do crescente descontentamento com o efeito do Abenomics em um mercado estagnado há tempos.

A queda das perspectivas econômicas prejudica as expectativas de curto prazo para o crescimento do aluguel de escritórios, apesar das baixas taxas de vacância, apontou a pesquisa. Os juros negativos também são um fator porque diminuem a disposição de vender.

Cingapura, que ficou em primeiro lugar na pesquisa em 2011 e 2012, caiu para o 11º lugar neste ano e ficou na 21º. posição no ano que vem como resultado do que a PwC chama de "tempestade perfeita" do mercado imobiliário local. A condição inclui 12 trimestres seguidos de quedas dos preços no mercado residencial, além de uma economia vacilante, que encolheu no terceiro trimestre.

O governo de Cingapura tem sido firme em seu compromisso de esfriar o mercado de imóveis habitacionais, mantendo os limites à propriedade aplicados desde 2009.

Mas a Índia não recebeu apenas boas notícias. A pesquisa ressalta que os investidores asiáticos estão procurando diversificar sua exposição imobiliária fora da região, especialmente em Nova York e Londres, impulsionados pela demanda da China.

Os compradores chineses vêm adquirindo propriedades baratas em Londres após o Brexit e vasculhando o globo em busca de qualquer oportunidade de investimento imobiliário disponível. Eles são motivados pela desvalorização do yuan, pelo aumento dos custos habitacionais domésticos e pelo desejo de garantir uma base no exterior.

Isso se aplica não apenas a investidores individuais, mas também às corporações, afirma a PwC. A consultoria estima que as seguradoras chinesas precisariam investir US$ 240 bilhões para ampliar suas alocações de propriedades estrangeiras de 1% para 15%, a média mantida por seus pares dos EUA.

Fonte: Bloomberg

Nota do Editor:
Abenomics é um plano de reformas promovido pelo primeiro-ministro Shinzo Abe, que conseguiu dar uma reviravolta no panorama econômico japonês, embora sua verdadeira efetividade, assim como a solidez da recuperação japonesa, ainda gerem muitas incógnitas.

quarta-feira, 23 de novembro de 2016

DIFERENÇAS ENTRE LOTEAMENTO ABERTO E LOTEAMENTO FECHADO


Preliminarmente, cumpre esclarecer que loteamento consiste na subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, nos termos do § 1º., artigo . da Lei nº 6.766/79 - Lei do parcelamento do solo urbano. [1]

Ainda nos termos do referido artigo, a atividade de parcelar o solo urbano não exige a necessidade de edificação, mas tão somente a finalidade de edificação.

É característica do loteamento a abertura de vias de circulação e logradouros públicos, bem como a reserva de áreas públicas para implantação de equipamentos públicos, nos termos do art. 4º, incisos I e IV, § 2º, da Lei nº 6.766/79 - Lei do parcelamento do solo urbano. [2]

Com o registro do loteamento, haverá a transferência do domínio das áreas destinadas ao uso comum para a municipalidade, nos termos do art. 22, “caput”, da Lei nº 6.766/79 - Lei do parcelamento do solo urbano. [3]

Importante se mostra esclarecer que não há lei que regulamente a possibilidade de implantação de loteamento fechado, nem mesmo a Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano, trata do loteamento fechado.

Porém, é possível obter a autorização para o fechamento do loteamento por meio de contrato particular de concessão de uso de bens públicos e lei municipal dispondo sobre concessão de bens públicos, oportunidade em que o uso das vias públicas e dos aparelhos públicos na área do loteamento será cedido aos proprietários dos lotes, que se responsabilizarão nos termos do regulamento da sociedade civil, sem fins lucrativos composta pelos proprietários dos lotes, a contribuir com o custeio e manutenção.

Neste caso, poderá haver a instalação de portarias, cancelas, vigias e consequente restrição do uso de bens públicos pela comunidade.

Assim, referidos bens públicos sofrerão a chamada “afetação”, passando à categoria de bens de uso especial nos termos do art. 99, inciso II, da Lei nº 10.406/2002 - Código Civil.

A partir da referida concessão de uso, os proprietários dos lotes passam a ser responsáveis pelos referidos bens públicos, tirando a responsabilidade de manutenção e segurança do Município, que por sua vez também não poderá cobrar taxas de limpeza e conservação, muito embora o IPTU (Imposto Predial e/ou Territorial Urbano) continue sendo devido.

Por fim, tal concessão de uso poderá ser revogada a qualquer tempo pela Prefeitura do Município que a outorgou.

REFERÊNCIAS

[1] Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano:

Art.2º [...]

§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

[...]

[2] Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano:

Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.

[...]

IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

[...]

§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

[...]

[3] Lei nº 6.766/1979 – Lei do parcelamento do solo urbano:

Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

Maria José de Souza Arakaki - Sócia do escritório Arakaki Advogados.
Fonte: Artigos JusBrasil

O DESACERTO DO RECONHECIMENTO DA IMPENHORABILIDADE DO IMÓVEL DE LUXO PELO STJ


É recente o posicionamento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Especial nº. 1.351.571, afirmando que imóveis residenciais de alto padrão, inclusive os que têm alto valor mercadológico, não estão excluídos da proteção conferida pelo artigo 1º. da Lei 8.009/90 aos bens de família, sendo estes, portanto, impenhoráveis.

Com este entendimento, o STJ afastou a possibilidade de aplicação da tese que previa penhorabilidade do único imóvel onde reside a família, em exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família, quando o bem fosse considerado de luxo ou suntuoso e, portanto, acima do padrão médio brasileiro, a fim de arcar com as dívidas contraídas pelos membros da entidade familiar.

O desacerto do STJ se originou de um julgamento divergente, em que houve entendimento pela manutenção da garantia integral do bem de família, independentemente de suas características e especificidades, e os que opinaram pela reinterpretação do seu instituto e dos seus efeitos, com a finalidade de possibilitar a penhora de “fração ideal do imóvel de alto valor econômico, para garantir o pagamento, ainda que parcial, do crédito do devedor, preservando a dignidade deste”, a exemplo do Ministro Luiz Felipe Salomão, da 4ª Turma.

A penhorabilidade do bem de família constituído por de imóvel de alto padrão e luxuoso se justifica, acima de tudo, pelo senso de justiça, na medida em que não é aceitável que um devedor desfrute do luxo e da sofisticação de um bem de alto padrão enquanto seu credor, que na maioria das vezes não tem este padrão de vida, é obrigado a suportar a agonia de não ver seu crédito satisfeito.

Embora seja louvável a garantia, prevista na legislação em vigor, de que o indivíduo não tenha constrito todo o seu patrimônio para o pagamento de dívidas por ele contraídas, de modo a comprometer a sua sobrevivência e dignidade, é inaceitável que um devedor, considerado abastado, ostentando padrão de vida acima da média da sociedade em que convive, se valha dessa proteção para se esquivar de suas obrigações.

A finalidade desse direito busca garantir apenas o mínimo necessário à sobrevivência digna do devedor, dignidade esta que não deve ser entendida como luxo ou ostentação, mas sim como o mínimo necessário para a sua sobrevivência. O luxo e a ostentação, ao contrário do decidido pelo STJ, são suficientes para excluir o devedor do âmbito da incidência da proteção constante na legislação em vigor.

A esse respeito, o Institutos dos Advogados Brasileiros (IAB), por meio da sua comissão de Direito Civil, a qual integro, já aprovou parecer no sentido de que deve ser considerado penhorável o imóvel luxuoso, assim entendido como aquele imóvel suntuoso que esteja acima do padrão de vida brasileiro.

A solução é simples: não dispondo o devedor de outros bens que sejam capazes de garantir a dívida e possuindo seu imóvel residencial alto valor mercadológico, deve-se permitir a penhora e a alienação, cabendo ao devedor uma parcela do produto da alienação que seja capaz de lhe proporcionar a aquisição de outro imóvel mais barato, no qual consiga residir de forma digna.

Espera-se que as cortes de justiça do país, em especial do STJ, revejam o seu posicionamento, no sentido da reinterpretação do instituto do bem de família, aplicando-se as normas legais em observância à Constituição Federal e equacionando a questão de modo a atender aos interesses de ambas as partes, sem lhes ferir direitos e assegurando a justiça em casos de descumprimento de obrigações. Deve ser atendido o interesse dos credores no exato limite da possibilidade dos devedores, sem deixar de garantir a sua dignidade, sendo possível, sim a penhora do único imóvel do devedor no caso deste ser considerado de luxo e alto valor mercadológico.

Thiago Nicolay - Sócio do Schwartz Advogados e especialista em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil

PREÇO DOS IMÓVEIS TEM QUEDA NOMINAL DE 2,4% AO FINAL DE OUTUBRO

O preço dos imóveis residenciais no Brasil teve queda nominal de 2,4% ao final de outubro, conforme o Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial (IGMI-R Abecip), lançado nesta terça-feira, 22, pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança em parceria com o Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), da Fundação Getúlio Vargas (FGV). No acumulado de 2016, a redução foi de 2,3%. Já em relação a janeiro de 2014, início da base histórica, foi identificada queda de 1,5%.

“O índice mostra que a crise está refletindo nos preços nominais dos imóveis”, destacou Paulo Picchetti, do IBRE-FGV, em evento, nesta noite.

No indicador de outubro, apenas Goiânia e Fortaleza apresentam valorização no preço dos imóveis. As demais sete capitais avaliadas pelo índice apresentam redução no período. São Paulo apresentou queda nominal no preço dos imóveis residenciais em outubro de 2,7% ante um ano. A maior retração, porém, foi registrada no Rio de Janeiro, onde chegou a 3,5%, na mesma base de comparação.

O IGMI-R Abecip é calculado com base em cerca de 1,5 milhão de laudos de imóveis financiados pelos bancos. De acordo com Picchetti, o IGMI-C (Índice Geral de Preços Imobiliários – Comercial), lançado em 2011, preencheu a lacuna com relação à rentabilidade de imóveis comerciais, mas faltava um indicador sob medida para residenciais.

O índice é calculado com uma amostra mensal iniciada em janeiro de 2014 e atualizada mensalmente. A base de dados reúne informações sobre imóveis em mais de 4 mil municípios do Brasil. Além do indicador para âmbito nacional, também é feito o cálculo separadamente para as nove capitais com maior densidade de informações como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia.

“Ao longo do tempo, novos municípios serão gradativamente integrados ao índice, assim como outros detalhamentos, como diferentes regiões dos principais municípios e por tipos de imóveis”, disse Picchetti.

Ele explicou ainda que o preço dos imóveis é calculado a partir de 62 variáveis e atributos como tamanho, número de quartos, suítes, banheiros, idade, acabamento, conservação, vagas, infraestrutura urbana, estrutura de serviços, topografia do terreno. No caso de apartamentos, acrescentou, é considerado o conjunto de benfeitorias do condomínio.

Picchetti disse que apesar de o índice ter sido resultado de uma provocação do Banco Central, em 2010, conforme informou o diretor de regulação do órgão, Otávio Damaso, o IBRE-FGV já estava debruçado sobre o assunto três anos antes.

Fonte: ISTOÉ

terça-feira, 22 de novembro de 2016

ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO 2016

REFORMA EM IMÓVEL ALUGADO


Você aluga o imóvel dos sonhos: perto do trabalho e da escola das crianças, o aluguel cabe no bolso, mas há um pequeno detalhe, há necessidade de uma reforma! E agora? quem deve arcar com o custo, o locador ou o locatário?

Em condomínios a praxe é que as obras de melhoria são de responsabilidade do proprietário do imóvel. Mas quando há necessidade de uma reforma no interior do imóvel, sempre há o questionamento de quem é a responsabilidade.

O Código civil prevê que os proprietários dos imóveis são responsáveis pelo pagamento de todas as despesas extraordinárias, despesas essas referentes à valorização ou manutenção do imóvel.

Já o locatário é responsável pelas despesas ordinárias, como água, luz, funcionários e despesas de conservação do imóvel alugado.

Vejamos o que o Código Civil prevê:

Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

Essas benfeitorias necessárias ou úteis, citadas no artigo acima, são as obras realizadas no imóvel com a intenção de conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo.

As benfeitorias são divididas em voluptuárias, úteis ou necessárias e cada uma produz um efeito jurídico diverso. Como previsto no artigo. 96 e 97 do Código Civil, as benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

1. São VOLUPTUÁRIAS as de mero deleite ou recreio, que NÃO aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. ( jardins, decoração etc)
2. São ÚTEIS as que aumentam ou facilitam o uso do bem.(grades, janelas etc)
3. São NECESSÁRIAS as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.(reparos em telhado, em sistemas elétricos etc)

Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.

Como dito no artigo 578 do Código Civil a expressão ” salvo disposição em contrário “ sugere que nestes casos uma boa conversa pode resolver tal questão, como por exemplo dividir despesas, descontar do valor do aluguel etc.

Mas preste atenção, especifique tudo em contrato para que não gere problemas mais tarde. Além disso, mesmo que o locatário ache indispensável reformar o imóvel, é imprescindível autorização por escrito do dono do imóvel, pois somente com a anuência deste é que se pode fazer qualquer mudança.

Porém, cabe salientar que as benfeitorias necessárias realizadas pelo inquilino,mas não autorizadas pelo proprietário, são indenizáveis e dão direito ao Locatário de reter o imóvel até o ressarcimento do que foi gasto (exceto se constar renúncia do inquilino). Tal previsão se encontra na lei 8.245/91, artigo 35 e 36:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Veja entendimento do TJDFT:

TJ-DF – APELAÇÃO CÍVEL APC 20120111807572 (TJ-DF)
Data de publicação: 11/05/2015

Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO. BENFEITORIAS VOLUPTUÁRIAS.INDENIZAÇÃO. DESCABIMENTO. SENTENÇA MANTIDA 1. Nos termos dos artigos 35 e 36 , da Lei 8.245 /1991, apenas as benfeitorias caracterizadas como úteis e necessárias são indenizáveis, sendo que aquelas, ao contrário destas, precisam ser autorizadas pelo locador. 2. Sendo voluptuárias todas as benfeitorias realizadas nos imóveis locados, não se aplica o direito de retenção, previsto no art. 35 , da Lei n. 8.245 /91, como vistas ao recebimento de eventual indenização pelas melhorias. 3. Sentença mantida.

Quando se tratar de benfeitoria voluptuária, esta não gera direito ao Locatário de reter o imóvel (art. 36). Uma vez realizada, o custo do investimento não será recuperado, pois a lei entende que as benfeitorias voluptuárias nem sempre trazem benefício para o proprietário. Porém estas poderão ser retiradas pelo locatário desde que não traga prejuízo ao imóvel..

Portanto, nada como uma boa conversa para que todas essas questões fiquem claras entre as partes contratantes e que futuros conflitos sejam evitados!

Ana Beatriz Saraiva - Advogada
Fonte: Artigos Jus Navigandi

INADIMPLEMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA: AFERIÇÃO DA RESPONSABILIDADE SEGUNDO A RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL


Este artigo tem por finalidade expor o entendimento do STJ sobre a aferição da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais inadimplidas quando há Compromisso de Compra e Venda entre o proprietário e o possuidor do imóvel.

Para entendermos melhor a questão, torna-se necessário expor as disposições contidas no Código Civil, bem como o entendimento doutrinário e jurisprudencial acerca do tema.

Conforme dispõe o Artigo 1.333 do Código Civil que “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”

O parágrafo 2º do Artigo 1.334 do mesmo codex afirma que “São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.”

O inciso I do Artigo 1.336 da Lei Civil afirma ser dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”.

Por fim, o artigo 1.345 do Código Civil afirma que “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Pela análise dos Artigos acima, observa-se que a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais detém natureza propter rem, ou seja, a obrigação acompanha a coisa, independentemente de quem esteja exercendo a posse ou propriedade do bem.

Maria Helena Diniz (Curso de Direito Civil Brasileiro. 2º volume: teoria geral das obrigações. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 11) traz explanação lapidar sobre o conceito da obrigação propter rem:

“A força vinculante das obrigações propter rem manifesta-se conforme a situação do devedor ante uma coisa, seja como titular do domínio, seja como possuidor. Assim, nesse tipo de obrigação, o devedor é determinado de acordo com sua relação em face de uma coisa, que é conexa com o débito. Infere-se daí que essa obrigação provém sempre de um direito real, impondo-se ao seu titular de tal forma que, se o direito que lhe deu origem for transmitido, por meio de cessão de crédito, de subrogação, de sucessão por morte, etc., a obrigação o seguirá, acompanhando-o em suas mutações subjetivas; logo, o adquirente do direito real terá de assumi-la obrigatoriamente, devendo satisfazer uma prestação em favor de outrem.”

Já Francisco Eduardo Loureiro, citando a clássica lição de Antunes Varela, afirma que a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais ultrapassa a própria natureza propter rem da obrigação, constituindo verdadeiro ônus real.[1]

No que tange especificamente às hipóteses de compromissos de compra e venda, os Tribunais Superiores e as próprias Cortes Estaduais tem entendido que a cobrança pelo inadimplemento das cotas condominiais pode ser realizada tanto em relação ao proprietário quanto ao promissário comprador, uma vez que “o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para o pagamento das despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher – entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.) – o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado o direito regressivo contra quem entenda responsável”.[2]

Ocorre que o próprio STJ, através da decisão sufragada pela Ministra Nancy Andrighi, afirmou que apesar da obrigação propter rem, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais será daquele que tiver estabelecido relação jurídica direta com o condomínio:

“(...) 5. CONSOANTE O PRINCÍPIO DA OBRIGAÇÃO PROPTER REM, RESPONDE PELA CONTRIBUIÇÃO DE PAGAR AS COTAS CONDOMINIAIS, NA PROPORÇÃO DE SUA FRAÇÃO IDEAL, AQUELE QUE POSSUI A UNIDADE E QUE, EFETIVAMENTE, EXERCE OS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DE CONDÔMINO. A DÍVIDA, ASSIM, PERTENCE À UNIDADE IMOBILIÁRIA E DEVE SER ASSUMIDA PELO PROPRIETÁRIO OU PELO TITULAR DOS DIREITOS SOBRE A UNIDADE AUTÔNOMA, DESDE QUE ESSE TENHA ESTABELECIDO RELAÇÃO JURÍDICA DIRETA COM O CONDOMÍNIO.

6. NO QUE TANGE ESPECIFICAMENTE ÀS HIPÓTESES DE COMPROMISSOS DE COMPRA E VENDA, O ENTENDIMENTO AMPARADO NA JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE É NO SENTIDO DA POSSIBILIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO PARA COBRANÇA DE QUOTAS CONDOMINIAIS TANTO EM FACE DO PROMITENTE VENDEDOR QUANTO SOBRE O PROMISSÁRIO COMPRADOR DEPENDENDO DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO CONCRETO.

7. FICANDO DEMONSTRADO QUE (I) O PROMISSÁRIO-COMPRADOR IMITIRA-SE NA POSSE E (II) O CONDOMÍNIO TIVERA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA TRANSAÇÃO, DEVE-SE AFASTAR A LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR PARA RESPONDER POR DESPESAS CONDOMINIAIS RELATIVAS A PERÍODO EM QUE A POSSE FOI EXERCIDA PELO PROMISSÁRIO-COMPRADOR.

8. O QUE DEFINE A RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS NÃO É O REGISTRO DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA, MAS A RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL, REPRESENTADA PELA IMISSÃO NA POSSE E PELA CIÊNCIA DO CREDOR ACERCA DA TRANSAÇÃO. (...)” (STJ, RESP 1297239/RJ, 2011/0290806-3, TERCEIRA TURMA, REL. MIN. NANCY ANDRIGHI, J. 08/04/2014, DJE 29/04/2014). 

Portanto, para se aferir a responsabilidade pelo inadimplemento das cotas condominiais nas hipóteses compromissos de compra e venda, deve-se observar não apenas a obrigação propter rem, mas principalmente a relação jurídica material havida junto ao condomínio, sob pena de promover ação judicial contra parte manifestamente ilegítima.

Referências:

[1] “ Segundo o Autor: ‘ a diferença prática entre ônus e as obrigações reais, tal como a história do direito as modelou, está em que, quanto a estas, o titular só fica vinculado às obrigações constituídas na vigência do seu direito, enquanto nos ônus reais o titular da coisa fica obrigado mesmo em relação às prestações anteriores, por suceder na titularidade de uma coisa a que está visceralmente unida a obrigação( Das obrigações em geral, 8.ed. Coimbra, Almedina,1994,vI,.p.202(...)’ ” Código Civil Comentado – Doutrina e Jurisprudência – Coord. Min. Cezar Peluso – 6ª ed. – Ed. Manole. 

[2] REsp. n.º 223.282/SC, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar.

Fábio Vasquez Gonçalves Dias
Fonte: Artigos Jus Navigandi

SENADO: TEXTO QUE SUSTA NORMA SOBRE DEMARCAÇÃO DE TERRENOS DE MARINHA ESTÁ EM PAUTA NA CCJ


Texto que susta norma editada pela Secretaria do Patrimônio da União em 2001, para orientar os processos de demarcação de terrenos de marinha, pode ser aprovado na próxima quarta-feira (23/11) pela Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ).

A iniciativa surgiu com o projeto de decreto legislativo (PDS) 157/2015, do senador Dário Berger (PMDB-SC), e recebeu parecer favorável, na forma de substitutivo, do relator, senador Ricardo Ferraço (PSDB-ES).

A norma a ser alterada é a ON–GEADE–002-01, que, pelo PDS 157/2015, deve ter sua aplicação sustada ao lado de todos os processos administrativos demarcatórios realizados sob sua orientação. Para Dário Berger, “a manutenção dos terrenos de marinha e seus acrescidos no domínio da União é um preceito anacrônico, que traz grande prejuízo para a população dos Estados Litorâneos, especialmente para a municipalidade, que perde para a União o domínio de importante patrimônio urbano, tanto em termos econômicos como físicos.”

Ricardo Ferraço apresentou reservas à sustação de processos administrativos do Poder Executivo por ato do Congresso Nacional. Mas resolveu recomendar a aprovação do PDS 157/2015 por entender que “saneará as impropriedades jurídicas decorrentes da aplicação da ON-GEADE-002-01, evitando a perpetuação de ilegalidades nos processos de demarcação de terrenos de marinha.”

Segundo o relator, a norma foi editada para estabelecer diretrizes e critérios para a demarcação de terrenos de marinha e seus acrescidos, naturais ou artificiais, por meio da determinação da posição da Linha de Preamar Média do ano de 1831 e da Linha Limite dos Terrenos de Marinha.

No entanto, ao fazer isso, a norma teria desrespeitado o princípio da reserva legal ao “ampliar, modificar e exorbitar” o disposto no Decreto-Lei nº 9.760/1946, que dispõe sobre os bens imóveis da União. Esse foi o entendimento e a motivação de Dário Berger para apresentar o projeto. Ele defende a sustação imediata da orientação demarcatória da SPU até que o Congresso conclua a análise de propostas de emenda à Constituição que atualizem o regime de demarcação vigente, limitando os interesses imobiliários e dominiais da União.

De acordo com o governo, a linha do preamar médio é definida pela média das marés máximas, do ano de 1831. Esse ano é usado para dar garantia jurídica, porque é conhecido o fenômeno de mudanças na costa marítima decorrente do movimento da orla. Esses movimentos se dão por processos erosivos ou por aterros. A partir da determinação da linha do preamar médio inicia-se a delimitação dos terrenos de marinha.

Fonte: Agência Senado

sexta-feira, 18 de novembro de 2016

CONDOMÍNIO SÓ PODE USAR MEIOS FINANCEIROS PARA COBRAR DEVEDOR


Condomínio não pode ignorar os meios expressamente previstos em lei para cobrança de dívida condominial. O Superior Tribunal de Justiça considera que o Código Civil é taxativo quando estabelece sanções pecuniárias para o caso de inadimplemento de despesas condominiais. Dessa forma, não se pode proibir o devedor de usar áreas comuns ou serviços do edifício para forçá-lo a quitar seus débitos. 

Esses entendimentos do STJ sobre condomínios estão reunidos na nova edição do Jurisprudência em Teses. De acordo com o ministro Marco Aurélio Bellizze, o Código de Processo Civil de 1973 já estabelecia o rito o sumário para a respectiva ação de cobrança, justamente levando em consideração a necessidade de urgência para satisfação do crédito relativo às despesas condominiais.

Na sistemática do novo código, explicou o ministro, as cotas condominiais passaram a ter natureza de título extrajudicial (artigo 784, inciso VIII), de forma a viabilizar o manejo de ação executiva, tornando a satisfação do débito ainda mais rápida.

E uma das garantias para a satisfação do débito é a constrição judicial da própria unidade condominial, “não sendo dado ao condômino devedor deduzir, como matéria de defesa, a impenhorabilidade do bem como sendo de família”, observou Bellizze. Isso é previsto na Lei 8.009/90 e pacificado no âmbito do STJ.

Instrumentos de cobrança

Outra hipótese prevista no Código Civil é a possibilidade de o condomínio, por meio da aprovação de 3/4 dos moradores, impor outras penalidades pecuniárias, como multas, de forma proporcional à gravidade e à repetição da conduta.

Para Bellizze, “diante de todos esses instrumentos (de coercibilidade, de garantia e de cobrança) postos pelo ordenamento jurídico, inexiste razão legítima para que o condomínio dele se aparte”.

Mesmo assim, não é incomum chegarem ao Poder Judiciário, e especificamente ao STJ, queixas de condôminos que foram penalizados com sanções que constrangem e atingem sua honra.

Área comum

A proibição de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e seus familiares — seja de uso essencial, social ou de lazer, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de devedores perante o meio social em que residem — viola a dignidade humana.

Esse posicionamento foi adotado pela 3ª Turma, em agosto de 2016, ao julgar Recurso Especial de condomínio residencial que teria impedido moradora e familiares de frequentar o clube do edifício, com base em previsão regimental (REsp 1.564.030).

Para os ministros, o direito do condômino ao uso das partes comuns não decorre da situação de adimplência das cotas condominiais, mas, sim, do fato de que, por lei, a unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes comuns.

“A sanção que obsta o condômino em mora de ter acesso a uma área comum (seja qual for a sua destinação), por si só, desnatura o próprio instituto do condomínio, limitando, indevidamente, o correlato direito de propriedade”, defendeu o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze. A turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso do condomínio, em conformidade com as instâncias ordinárias. 

Serviços essenciais

A falta de pagamento de taxas condominiais também não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, do uso de serviços essenciais. Para a 3ª Turma, a substituição de meios expressamente previstos em lei pela restrição ao condômino inadimplente quanto à utilização dos elevadores afronta o direito de propriedade e sua função social, além da dignidade da pessoa humana (REsp 1.401.815).

No REsp julgado pela turma, a proprietária de um apartamento em Vitória foi surpreendida com a desprogramação dos elevadores que davam acesso ao andar de sua residência após deixar de pagar duas taxas condominiais, que à época do ajuizamento da ação custavam quase R$ 3 mil. 

Na ação de indenização por danos morais, ela afirmou que, ao passar por dificuldades financeiras, foi submetida a situação vexatória, que lhe causou abalos morais. O juízo de primeiro grau considerou que a medida não foi ilícita, já que aprovada em assembleia, com expressa concordância da autora. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Espírito Santo.

No STJ, a proprietária sustentou que o sistema legal prevê sanções específicas para o inadimplemento das cotas condominiais, quais sejam, juros e multa.

“Não sendo o elevador um mero conforto, em se tratando de edifício de diversos pavimentos, com apenas um apartamento por andar, localizando-se o apartamento da recorrente no oitavo pavimento, o equipamento passa a ter status de essencial à própria utilização da propriedade exclusiva”, esclareceu a ministra Nancy Andrighi, relatora.

Segundo ela, embora a convenção de condomínio, o regimento interno e as demais normas instituídas pela assembleia geral sejam manifestação da autonomia da vontade e tenham força de lei nas dependências do condomínio, assim como nas demais relações jurídicas de direito civil, essa autonomia privada não é irrestrita, “sendo limitada por outras normas públicas cogentes”, defendeu.

Dessa forma, disse Andrighi, a autonomia privada no estabelecimento das sanções deve ser exercida “nos limites do direito fundamental à moradia, do direito de propriedade e sua função social e outros, todos enfeixados no princípio-mor da dignidade da pessoa humana”. Para solução do inadimplemento, a ministra considerou a execução forçada, sendo facultado ao credor ingressar na esfera patrimonial do devedor para obter a quantia em atraso e as penalidades previstas em lei.

Andrighi mencionou ainda a possibilidade de a execução da dívida recair sobre a unidade condominial que gerou a obrigação: “É firme o entendimento do STJ no sentido de que o imóvel, conquanto se trate de bem de família, sujeita-se à penhora em execução de dívida decorrente do inadimplemento de cotas condominiais.”

Multas e juros

O artigo 1.336, parágrafo 1º, do Código Civil prevê que o condômino em dívida com despesas condominiais fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, caso não previstos, aos de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.

Já o condômino que deixa de pagar reiteradamente o valor correspondente à manutenção do condomínio — considerado condômino nocivo ou condômino antissocial — poderá ser obrigado a pagar multa de até 10 vezes p valor da contribuição mensal para as despesas condominiais, conforme a gravidade e a reiteração, desde que haja aprovação de 3/4 dos condôminos em assembleia.

Contudo, a aplicação da sanção prevista no artigo 1.337, caput e parágrafo único, do Código Civil, conforme ressalta o ministro Luis Felipe Salomão, exige que o condômino “seja devedor reiterado e contumaz, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos”.

“A intenção legislativa foi a de coibir eventuais abusos e excessos eventualmente praticados por alguns condomínios, cujo permissivo legal somente deverá ser utilizado quando a conduta do comunheiro revelar efetiva gravidade”, explica Salomão.

Devedor contumaz

Em outubro de 2015, a 4ª Turma debateu a possibilidade da aplicação de multa acima do patamar de 2% para o devedor contumaz de despesas condominiais, tendo por fundamento a regra inserida no artigo 1.337 do Código Civil.

Um condomínio em Brasília ajuizou ação contra um condômino objetivando a cobrança de taxas ordinárias e extraordinárias (REsp 1.247.020). O juízo de primeiro grau condenou o devedor ao pagamento das despesas não pagas, com acréscimo de juros de mora, correção monetária e multa moratória de 2%. Mas afastou a aplicação da multa de 10% fixada em assembleia geral. Em grau de apelação, a sentença foi reformada para possibilitar a cobrança da multa.

“A utilização do termo ‘reiteradamente’ pelo caput do artigo 1.337 exprime conduta repetida, renovada e repisada pelo condômino”, observou o relator, ministro Salomão. Além disso, em seu entendimento, “o estatuto civil exige um agravamento da conduta capaz de colocar em risco a convivência com os demais condôminos, colocando em perigo, inclusive, a sua própria solvência financeira”.

Quanto ao caso específico, ele observou no acórdão do tribunal de origem que, desde 2002, todos os pagamentos efetuados pelo condômino foram feitos por via judicial, com atrasos que chegavam a mais de dois anos.

Para ele, os deveres da boa-fé objetiva foram violados, “principalmente na vertente da cooperação e lealdade, devendo o julgador rechaçar veementemente atitudes graves que colocam em risco a continuidade da propriedade condominial”.

Diante das constatações, Salomão concluiu que a conduta do devedor se amoldava ao preceito legal do caput do artigo 1.337 do CC, “pois se trata de evidente devedor contumaz de débitos condominiais, apto a ensejar a aplicação da penalidade pecuniária ali prevista”. A 4ª Turma, por maioria de votos, negou provimento ao REsp do devedor.

REsp 1.564.030, 1.401.815 e 1.247.020

Assessoria de Imprensa do STJ
Fonte: Revista Consultor Jurídico

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NO NOVO CPC


O novo Código de Processo Civil introduziu no ordenamento jurídico dispositivo interessante para o ramo da construção civil, sendo relevante tanto para preservação dos interesses das incorporadoras, quanto dos adquirentes de unidades imobiliárias.

O artigo 833, XII, do novo Código de Processo Civil, garante a impenhorabilidade dos créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, preservando-se a possibilidade de finalização de construção de empreendimento imobiliário mesmo que a incorporadora esteja com problemas financeiros relacionados a eventuais débitos fiscais, previdenciários, oriundos de financiamentos, entre outros.

Usualmente as incorporadoras instituem o chamado regime de afetação patrimonial[1], por meio da constituição de sociedade empresarial específica para cada empreendimento que evita a confusão dos créditos advindos dos adquirentes de unidades imobiliárias daquela construção específica com as demais obras da incorporadora.

A afetação patrimonial permite que a incorporadora organize patrimonialmente seus empreendimentos, separando os recursos advindos do empreendimento afetado e os utilizando exclusivamente para a execução da incorporação planejada e devidamente registrada no cartório de registro de imóveis.

A introdução do artigo 833, XII no novo Código de Processo Civil, reforça o conteúdo do regime de afetação ao tornar inquestionável a impenhorabilidade dos “créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias, sob regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra”, e visa preservar a segurança do desenvolvimento do empreendimento, os interesses dos adquirentes das unidades imobiliárias na planta ou ainda em construção, bem como o funcionamento sustentável das construtoras/incorporadoras.

Assim, a adoção do regime de afetação, nos termos da Lei n. 4.591/94, é medida importante que pode ser tomada pelas incorporadoras para que a execução dos seus empreendimentos prossiga sem riscos de penhoras que não estejam vinculadas à obra, bem como para preservar os direitos dos adquirentes das unidades imobiliárias, organizando de forma individualizada o patrimônio de cada construção.

Leduc Lins Advogados
Fonte: Artigos JusBrasil

quinta-feira, 17 de novembro de 2016

REGISTRO DE IMÓVEIS: O QUE É PRECISO SABER



A Lei 6.015/73 nos artigos 167 a 288 regula o registro de imóveis e é através desse registro se dá publicidade da propriedade e o cumprimento da formalidade de toda transação imobiliária, assim, o registro de imóveis declara, constitui, modifica e cancela direitos reais sobre bens imóveis.

Saiba que os princípios da administração pública inscritos na Constituição Federal aplicam-se ao Direito Registral, sendo eles os esculpidos no artigo 37 da Constituição Federal – legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência – entenda-se que a atividade notarial e registral não somente os absorvem como também os ampliam.

Importa saber que as certidões expedidas pelos cartórios são documentos públicos e que qualquer pessoa poderá requerer sem a necessidade de demonstrar interesse. Ainda, informações sobre a regularidade de loteamento ou de incorporação imobiliária podem ser obtidas nos cartórios registrais.

A preservação do direito sobre a propriedade é feito em primeiro pela escritura do imóvel, ou seja, um contrato que contempla o negócio jurídico entabulado entre as partes, registrada no registro de imóveis do local do imóvel.

Atente-se que essa escritura deverá ser objeto de registro quando então se dará a transmissão da propriedade legal ao adquirente. Assim são dois atos a serem realizados, o primeiro é o registro ou escrituração do imóvel e por fim, o registro do imóvel com a respectiva transmissão ao proprietário, tornando esse direito de propriedade oponível “erga omnes”, ou seja, para todos, protegendo o direito de proprietário com relação àquela propriedade.

O artigo 1245 do Código Civil assim dispõe a respeito: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.

Seguem-se ao artigo, dois incisos que em resumo afirma que enquanto não for registrado o título competente o alienante continua a ser tido como dono do imóvel.

Dessa forma, finalizo, alertando para a necessidade do registro do imóvel para que e somente assim garanta-se a propriedade do imóvel.

Olinda Caetano Garcia - Especialista em direito imobiliário
Fonte: Artigos JusBrasil

PREÇOS DE ALUGUÉIS COMPLETAM 18 MESES EM QUEDA


Os preços de aluguéis residenciais no Brasil registraram queda nominal de 0,17% na passagem de setembro para outubro de 2016. Essa foi a 17ª variação mensal negativa nos últimos 18 meses. Com isso, o Índice FipeZap de Locação acumula variação de -3,10% em 2016 e de – 3,80% nos últimos 12 meses. Em outubro de 2016, o preço médio do m2 de locação nas cidades pesquisadas foi de R$ 30,03.

Levando-se em consideração a inflação medida pelo IPCA nos últimos 12 meses (+7,87%), o Índice FipeZap de Locação teve uma queda real de 10,82% no período. Todas as cidades monitoradas pelo índice mostraram resultados inferiores à inflação nesse período, sendo que apenas em Curitiba e São Bernardo do Campo não houve queda nominal no preço médio de locação.

Comparando-se o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por locar seu imóvel. Trata-se de uma medida importante para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento. Em outubro de 2016, o retorno médio anualizado do aluguel foi de 4,4%.

Os preços considerados para o cálculo do Índice se referem a anúncios para novos aluguéis. Ou seja, o Índice FipeZap de Locação não incorpora no cálculo a correção dos aluguéis em contratos vigentes (cujos preços são comumente reajustados periodicamente pelo IGPM/FGV ou índices similares, de acordo com os contratos estabelecidos). Desta forma, o Índice FipeZap de Locação representa de forma mais dinâmica a evolução da oferta e da demanda por moradia ao longo do tempo.

Fonte: Economia SC