sexta-feira, 31 de maio de 2019

BREVES CRÍTICAS APRIORÍSTICAS SOBRE AS TESES PROFERIDAS PELO STJ SOBRE A CLÁUSULA PENAL NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

1. Introdução

Após bastante expectativa do mercado imobiliário, principalmente das construtoras e incorporadoras e dos adquirentes de imóveis, bem como da comunidade jurídica interessada no assunto, incluindo-se aqui o autor do presente artigo, o STJ finalmente encerrou o julgamento em sede de recurso repetitivo dos recursos especiais 1.498.484/DF, 1.635.428/SC, 1.614.721/DF e 1.631.48/DF. Com isso, fixou importantes teses sobre o instituto da cláusula penal nos contratos imobiliários, que foram devidamente proclamadas na sessão de julgamento da 2ª Seção do STJ no último dia 22 de maio.

Ambos os temas afetados pelo rito dos recursos repetitivos são de extrema importância e aplicação prática, sendo certo que seu teor passa agora, nos termos do art. 927, III do CPC/2015, a ter valor de precedente normativo, cuja observância pelos tribunais será obrigatória. Desta forma, essas teses para os fins repetitivos dos temas 970 e 971, passam a ter força normativa, estabelecendo, resumidamente que a) não se pode cumular a cláusula penal moratória com os lucros cessantes quando ocorrer o atraso injustificado da entrega da obra; e b) é possível "inverter" a multa moratória em favor do adquirente quando ela tenha sido apenas estipulada em favor da construtora.

Inegável que todos os votos proferidos pelos ministros, que ainda não foram publicados, foram bastante bem fundamentados, e baseados na mais balizada doutrina e correta interpretação legal. Além disso, é bom ressaltar, o trâmite dos recursos julgados foi bastante transparente, com a realização de audiência pública com a participação de diversas autoridades no assunto. Contudo, os dois temas trazem no seu conteúdo certos equívocos, que se relacionam com a natureza e a função da cláusula penal, e merecem críticas, que serão apontadas abaixo, todas baseadas na dissertação de mestrado desse autor, defendida na Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa1.

2. Notas sobre cláusula penal

Antes de adentrar na análise crítica do conteúdo das teses proferidos pelo STJ, sem que seja possível, relembre-se, fazer uma análise mais detida dos votos e acórdão proferidos, já que eles ainda não foram publicados, vale a pena tecer algumas notas sobre a cláusula penal. Trata-se, partindo-se de uma visão mais geral, de um pacto acessório a uma obrigação em que o devedor se compromete a uma prestação diversa da assegurada, cujo conteúdo é usualmente pecuniário, que deverá ser prestada caso ocorra o incumprimento dessa obrigação que seja por fato a ele imputável2. A figura está regulamentada no Código Civil Brasileiro nos art. 408 a 416, no capítulo destinado à disciplina das consequências do inadimplemento das obrigações.

A estipulação da cláusula penal depende necessariamente da declaração de vontade das partes, uma vez que é um negócio jurídico. Essa declaração negocial que constitui a cláusula penal será normalmente feita no mesmo momento em que a obrigação principal for acordada, mas não parece haver óbices para que ela seja estipulada em momento posterior. É preciso, contudo, destacar, como bem aponta PINTO MONTEIRO3, que seu estabelecimento deve ser necessariamente anterior à violação da obrigação assegurada.

A partir da noção geral de cláusula penal apresentada acima é possível identificar duas características muito importantes da cláusula penal: a) sua acessoriedade e b) seu aspecto de prestação futura. A cláusula penal é inegavelmente um negócio jurídico e mais especificamente se enquadra na noção de obrigação, já que constitui uma prestação que uma parte deverá realizar para outra. Contudo não se trata de obrigação autônoma, mas sim acessória, que depende de uma obrigação principal para ser válida e produzir efeitos.

Além disso, é possível caracterizar a cláusula penal como promessa de cumprir uma prestação no futuro4. Sua eficácia e seu funcionamento estão condicionados a um fato incerto e posterior, qual seja, o inadimplemento da obrigação assegurada. Ela define uma sanção pelo incumprimento da obrigação, sendo que, caso este ocorra, o devedor deverá realizar a prestação diversa da obrigação assegurada, qual seja, aquela definida pela cláusula penal. Tal prestação, não custa mencionar, é denominada genericamente como "pena convencional".

Sua macro função, portanto, é tutelar os interesses do credor da prestação assegurada, fixando de forma antecipada as consequências do inadimplemento da obrigação que eventualmente possa a ser verificado. Essa tutela pode ser tanto voltada para o inadimplemento absoluto, quando para o inadimplemento parcial (art. 409 do Código Civil). Classicamente, na primeira hipótese, ela é conhecida como cláusula penal compensatória, disciplinada no art. 410 do CC, já na segunda, como cláusula penal moratória5, disciplinada no art. 411 do CC. Não parece ser a visão mais moderna sobre o assunto, como defendido por este autor na sua dissertação já citada, mas para a presente análise é mais que suficiente essa noção.

Por fim, é fundamental apontar uma última característica da cláusula penal, qual seja, seu caráter unilateral. O negócio jurídico que constitui a cláusula penal cria uma obrigação que é unilateral, pois somente uma das partes será o credor da prestação “alternativa” prometida, sendo a outra o devedor dessa obrigação. A cláusula penal, do ponto de vista microscópico, somente é destinada para reforçar uma obrigação por vez. Ainda que em um contrato se estabeleça um cláusula penal geral, para tutelar todas as hipóteses de inadimplemento de ambos os contratantes, a obrigação daí decorrente será unilateral, já que no núcleo de cada obrigação somente haverá um credor e um devedor. É, inclusive, uma característica que faz com que, do ponto de vista estrutural, a cláusula penal seja distinta das arras, cuja dinâmica é necessariamente bilateral.

3. A impossibilidade de cumulação da cláusula moratória com os lucros cessantes

"A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecido em valor equivalente ao locativo, afasta sua cumulação com lucros cessantes"6.

A tese proferida pela 2ª Seção do STJ, cuja redação foi integralmente transcrita acima, estabeleceu que não é possível que o adquirente cumule o pedido de pagamento da cláusula penal moratória com o pedido de indenização por lucros cessantes, quando ocorrer o atraso da construtora ou incorporadora na entrega do imóvel adquirido. Entendeu também, que, nesse caso, a cláusula penal moratória tem como função a indenização pelo cumprimento tardio, não havendo que ser falar, portanto, em uma nova compensação, a título de lucros cessantes. Pela sua redação, contudo, parece ser possível afirmar que essa impossibilidade de cumulação somente pode ser verificada quando o valor for "equivalente ao locativo".

A primeira crítica que se faz a essa tese é baseado meramente na segurança jurídica e previsibilidade das decisões, e fundada na expectativa de certa harmonização das decisões do STJ. Isto porque, se trata de decisão que colide frontalmente como antigas decisões do tribunal superior sobre o assunto. Por diversas vezes nos últimos tempos tanto a 3ª Turma, quanto a 4ª Turma do STJ vinham entendendo que era possível se cumular a cláusula penal moratória com os lucros cessantes no caso de incumprimento temporal e consequente entrega tardia do imóvel pela construtora7.

Já a segunda crítica decorre da visão funcional da cláusula penal, fundamental para entender a figura de um ponto de vista mais contemporâneo. Como se disse acima, a cláusula penal moratória serve para tutelar certo interesse do credor, qual seja, o comprimento pontual da prestação assegurada. Neste sentido, ela fixa antecipadamente uma sanção pelo incumprimento temporal da obrigação, que não necessariamente será indenizatória, podendo ser punitiva, como defendido na dissertação desse autora, e por outros autores8.

Assim, para que se analise a possibilidade de cumulação dessa modalidade de cláusula penal, com um pedido indenizatório, por exemplo, é fundamental observar a sua função exercida, e qual o interesse que está sendo tutelado. Trata-se da concepção de "identidade de interesses" defendida por PINTO MONTEIRO9, que estabelece que a somente se observa uma impossibilidade de cumulação da cláusula penal com um pedido indenizatório, ou o próprio cumprimento da obrigação, caso os interesses tutelados sejam os mesmos. Por exemplo, quando há inserção de uma cláusula moratória em um contrato, será possível cumular o pedido do pagamento do valor da "pena convencional" com o cumprimento da obrigação principal, já que não há "identidade de interesses".

O pedido de lucros cessantes em razão da entrega tardia do imóvel não necessariamente será um interesse idêntico ao tutelado pela cláusula penal. Em primeiro lugar, pois pode-se estar diante de uma cláusula moratória de caráter coercitivo, o que desde já permite essa cumulação. Em segundo lugar porque os lucros cessantes não necessariamente estarão vinculados à danos locatícios, como a tese parece querer dizer, podendo, por exemplo, ser vinculado à uma perda de uma venda futura do imóvel a ser entregue, ou mesmo a perda da venda de um imóvel que o adquirente morava, entre outras possibilidades.

A tese em comento, portanto, merece críticas, já que não observou a jurisprudência dominante do próprio tribunal que a proferiu, bem como não levou em conta as noções mais contemporâneas de cláusula penal, que se preocupa com a visão funcional da figura. Desta forma, a tese seria mais correta, se tivesse adotado a disciplina da "identidade de interesses", somente afastando a cumulação das figuras quando houver uma tutela do mesmo interesse. Assim, caso a multa moratória estipulada realmente tenha o condão de indenizar os lucros cessantes, não se deve cumulá-la com outro tipo de indenização. Por outro lado, caso existam prejuízos advindos de outro interesse, deveria ser possível essa cumulação. Contudo, não foi o que a tese fixou.

4. A "inversão da cláusula penal" em favor do adquirente

No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial10.

Segundo restou decidido pela 2ª Seção do STJ, na tese relativa ao tema 971 cujo inteiro teor encontra-se transcrito acima, é possível a chamada "inversão" da cláusula penal em favor do adquirente do imóvel. Isso significa que, quando em um contrato imobiliário por adesão, apenas existir a estipulação de uma cláusula penal moratória destinada a sancionar o inadimplemento pontual do adquirente, caso ocorra o atraso na entrega do imóvel por parte da construtora ou incorporadora, o valor da cláusula penal será considerada para fixação da indenização pelo inadimplemento. Além disso, ficou definido que nas obrigações de fazer ou de dar, as obrigações serão convertidas em pecúnia, através de arbitramento judicial.

Importante salientar inicialmente que, diferentemente do que ocorreu na tese sobre a cumulação, nesse caso a decisão foi harmoniosa com a jurisprudência anterior do STJ11. Assim, é fundamental destacar que, pelo menos, não houve uma surpresa ou quebra de previsibilidade. Também cabe uma breve nota para dizer que a questão havia sido positivada pela lei 13.786/2018, a chamada Lei dos Distratos, que disciplinou uma "cláusula penal moratória" legal, no importe de 1% do valor que tiver sido pago pelo adquirente (art. 43-A, §2º da lei 4.591/64), mas que não foi considerado no julgamento ora em comento. Porém, isso não afasta o certo equívoco cometido pela maioria dos ministro que compõe a 2ª seção do tribunal, sendo certo que a tese merece críticas.

Conforme se evidenciou acima, a cláusula penal é um negócio jurídico, e como tal, sua constituição somente pode se dar através de uma declaração de vontade válida e destinada a produzir certos efeitos12. Além disso, ela deve se dar necessariamente antes da verificação do inadimplemento da obrigação assegurada. Ou seja, somente pode ser constituído pelas partes, através da sua autonomia da vontade e antes de verificado o inadimplemento, sendo necessário que todos os elementos de existência, validade e eficácia sejam verificados para que ele produza plenamente os efeitos pretendidos.

Neste sentido, como bem apontou o prof. JOSÉ FERNANDO SIMÃO, na audiência pública sobre o tema realizada pelo STJ no dia 27 de agosto de 201813, a inversão da cláusula penal é, na verdade, uma constituição de um negócio jurídico pelo julgador, à margem das vontades das partes. Também foi esse o entendimento defendido pela Ministra Maria Isabel Galotti que, ao abrir divergência ao voto do relator, disse: "Não se trata de inversão, mas de criação de uma nova obrigação, o que não é permitido, a meu ver. O nome inversão gera equívoco conceitual porque o que estamos fazendo é criar cláusula penal que não existia em desfavor da parte A ou B"14.

Não se pode admitir que o poder judiciário crie um negócio jurídico, e consequentemente uma obrigação que não foi estipulada pelas partes em um contrato, somente porque ela existe para o outro. A cláusula penal é, na sua essência, unilateral, e, por isso não cabe uma "inversão" dela, como foi estabelecido pelo STJ. Além disso, a estipulação da cláusula penal com função indenizatória, seja ela compensatória ou moratória, traz efeitos consideráveis na dinâmica da apuração da responsabilidade civil15. O julgador, portanto, não só estará criando através de uma decisão judicial um negócio jurídico, com estará trazendo consequências e efeitos para as regras de responsabilidade civil contratual que não foram estipuladas pelas partes. A "inversão" também é equivocada porque faz com que a constituição desse negócio jurídico ocorra após a verificação do inadimplemento da obrigação assegurada, o que é um grave desvirtuamento da natureza da cláusula penal.

É inegável que o adquirente, quando vê a entrega do imóvel postergado por fato imputável à construtora pode sofrer danos, devendo ser indenizado caso isso ocorra. Contudo, considerando essa dinâmica de "inversão" da cláusula penal, o adquirente ficará dispensado, por exemplo, de comprovar o dano que foi causado por esse atraso, já que um dos principais efeitos decorrentes da cláusula penal a modificação da dinâmica probatória, com a inversão do ônus da prova da ocorrência dos danos. Isso significa que as partes, quando estabelecem cláusula penal indenizatória em contrato, também determinam que, caso haja incumprimento da obrigação assegurada, haverá presunção de existência de prejuízos, que não precisa ser provada pelo devedor, sendo certo que alguns autores inclusive apontam para a desnecessidade de ocorrência de danos16.

Além disso, um outro efeito, que muitas vezes pode prejudicar o adquirente, é a invariabilidade do valor da cláusula penal, que, como fixação antecipada do valor da indenização, não pode ser alterado caso danos superiores sejam verificados. Fixada a cláusula penal moratória, e verificado o inadimplemento pontual por parte do devedor, o credor tem direito de exigir o valor da pena convencional estipulada, e nada mais. Caso danos superiores àqueles previamente fixados pela cláusula penal sejam verificados, o credor não poderá exigir, em regra, esse dano excedente. A única hipótese de se exigir a indenização integral, nesse caso, seria no caso de se utilizar a prerrogativa do parágrafo único do art. 416, o chamado pacto de dano excedente, que, se utilizado afasta a dinâmica da cláusula penal, caso ela não tenha fixado de forma prévia e satisfatória o montante de prejuízos decorrentes do inadimplemento17. Mas tal hipótese, quando se fala de estipulação de cláusula penal moratória, é muito rara.

Com a "inversão" da cláusula penal em favor do adquirente, esse fica impossibilitado de reclamar pelos eventuais prejuízos sofridos em decorrência do atraso na entrega do imóvel. Conforme os ditames da tese em comento, o julgador deverá observar a cláusula penal fixada para arbitrar a indenização moratória requerida pelo adquirente, sendo assim afastada a regra geral da responsabilidade civil, que é um dos efeitos da cláusula penal. Isso fica ainda mais nítido ao se considerar o teor da tese fixada no tema 970, cuja análise foi feita acima, e que impede que o adquirente cumule eventuais lucros cessantes com a cláusula penal, e adiciona-se, mesmo que essa cláusula penal seja a "invertida".

A 2ª seção do STJ, portanto, por maioria, acabou cometendo certo equívoco ao fixar esse precedente, criando a possibilidade de constituição de um negócio jurídico que produz efeitos consideráveis na dinâmica contratual. Pode-se se argumentar que, principalmente nas relações não paritárias, a estipulação de uma cláusula penal somente voltada ao adquirente, ou seja, pura e absolutamente unilateral, seja abusiva. Contudo, e como bem colocado pelo Prof. José Fernando Simão na audiência pública, e pela ministra Maria Isabel Galotti, em seu voto, a solução para esse problema não passa pela criação de negócios jurídicos pelos julgadores. Lado outro, existem diversas formas de tutelar essa alegada abusividade, devendo ser, para tanto, utilizadas as ferramentas de controle de validade e eficácia existentes no ordenamento jurídico, como por exemplo, o art. 51 do CDC, especialmente em seu inciso IV, cujo efeito seria a decretação de nulidade da cláusula estipulada, e não a sua inversão.

Por fim, uma breve nota apenas para retomar o assunto da Lei dos Distratos. Conforme rapidamente afirmado acima, o mencionado diploma legal trouxe, de certa forma, uma solução para esse problema, aplicável somente aos contratos celebrados após o início de sua vigência, bom que se diga. Ela acabou criando uma espécie de cláusula penal moratória legal, que será aplicável aos casos de atraso na entrega da obra pelas construtoras. Sua análise, contudo, é assunto para uma outra conversa.

5. Conclusão

Após grande expectativa dos interessados no assunto, o STJ finalmente fixou os precedentes que foram analisados acima. Inegavelmente são entendimentos que, até que sejam alterados pelo mesmo rito que foram criados, e utilizando-se as técnicas do overruling e do distinguishing, deverão ser observados de forma obrigatória pela jurisprudência pátria. Como ficou evidenciado acima, contudo, são precedentes que trazem consigo certas confusões teóricas que merecem ser criticadas. A cláusula penal, figura milenar e de bastante tradição na realidade jurídica romano-germânica, acaba sofrendo um certo golpe. Por outro lado, contudo, é possível utilizar-se a máxima, "falem bem ou falem mal, mas falem de mim", devendo ser celebrado pelo menos o fato da figura ter voltado à ordem do dia das discussões de direito privado. Certo é que, por enquanto, a impossibilidade de cumulação e a inversão da cláusula penal deverão ser teses respeitadas por juízes, desembargadores e ministros de todo Brasil.
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1 SILVEIRA, Marcelo Matos Amaro da. Cláusula penal e sinal: as penas privadas convencionais na perspectiva do direito português e brasileiro. 219 f. Dissertação (Mestrado em Direito) – Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, Lisboa, 2018.

2 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. 19. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2000. v. I, p. 93.

3 MONTEIRO, António Pinto. Cláusula Penal e Indemnização. Coimbra: Almedina, 2014, p. 44.

4 MONTEIRO, António Pinto. Cláusula Penal e Indemnização, p. 100.

5 RODRIGUES JUNIOR, Otavio Luiz. Função, natureza e modificação da cláusula penal no direito civil brasileiro. 418 f. Tese (Doutorado em Direito) – Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo (USP), São Paulo, 2006, p. 181.

6 STJ. Tese para os fins repetitivos no tema 970. REsp nº 1498484/DF e REsp 1.635.428/SC. Rel. Min. Luis Felipe Salomão. J. 22/05/2019.

7 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. AgInt no AREsp 685199/RJ. Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino. DJe 02/03/2017; BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. AgInt no REsp 1624677/DF. Rel. Min. Raul Araújo. DJe 13/12/2016; BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1536354/DF. Rel. Min. Ricardo Vilas Bôas Cueva. DJe 20/06/2016; BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. AgRg no REsp 1544333/DF. Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze. DJe 13/11/2015.

8 MONTEIRO, António Pinto. Cláusula Penal e Indemnização, p. 608-613; e ROSENVALD, Nelson. Cláusula Penal: A pena privada nas relações negociais, p. 106-110.

9 MONTEIRO, António Pinto. Cláusula Penal e Indemnização, p. 434.

10 STJ. Tese para os fins repetitivos no tema 971. REsp nº 1.614.721/DF e REsp. 1.631.48/DF. Rel. Min. Luis Felipe Salomão. J. 22/05/2019.

11 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. AgInt no AREsp 706499/RJ. Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira. DJe 16/06/2017; BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp n. 1.665.550/BA. Rel. Min. Nancy Andrighi. DJe 16/05/2017; BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. AgInt no AREsp 985690/AM. Rel. Min. Moura Ribeiro. DJe 03/04/2017; BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp. 1119740/RJ. Rel. Min. Massami Uyeda. DJe 13/10/2011.

12 AZEVEDO, Antônio Junqueira. Negócio Jurídico - Existência, Validade e Eficácia, 4ª Edição. São Paulo: Saraiva, 2002, p. 16-18.

13 Disponível aqui. Participação do Prof. José Fernando Simão aproximadamente a partir de 1:20:30.

14 Disponível em Migalhas.

15 ROSENVALD, Nelson. Cláusula Penal: A pena privada nas relações negociais, p. 126.

16 RODRIGUES JUNIOR, Otavio Luiz. Função, natureza e modificação da cláusula penal no direito civil brasileiro, p. 196

17 ROSENVALD, Nelson. Cláusula Penal: A pena privada nas relações negociais, p. 130.

Marcelo Matos Amaro da Silveira é mestre em Direito pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Especialista em Arbitragem pela mesma Faculdade. Graduado em Direito pela Faculdade Milton Campos/MG. Advogado no Moura Tavares, Figueiredo, Moreira e Campos Advogados, em BH.
Fonte: Migalhas Edilícias

A IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR EM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL: O RE 605.709 E A ACERTADA MUDANÇA DO STF


Em junho de 2018, por três votos a dois, a 1ª turma do STF deu provimento ao RE 605.709/SP, declarando a incompatibilidade da penhora do bem de família do fiador, dado como garantia em contrato de locação comercial, frente ao direito constitucional à moradia.

Ou seja, declarou-se que a previsão do art. 3º, VII, da lei 8.009/90, que permite a penhora de bem de família para satisfazer fiança concedida em contrato de locação, não abrange os contratos de locação comercial. A Ministra Rosa Weber, que compôs a corrente vencedora, em conjunto com os Ministros Marco Aurélio e Luiz Fux, esclareceu que a jurisprudência consolidada pelo Plenário da Corte (RE 407.688/AC e RE 612.630/SP) determina a penhora do bem de família do fiador somente nos casos de contrato de locação residencial, e não comercial.

O fundamento predominante da corrente vencedora consiste no direito social à moradia, disposto no artigo 6º da Constituição Federal, inserido pela EC 26/00, e que a penhora do bem de família do fiador seria demasiada, haja vista que é preciso garantir o mínimo existencial.

A referida decisão ainda não transitou em julgado porque foram opostos embargos de divergência. Além disso, não se reconheceu a repercussão geral do recurso extraordinário, uma vez que foi interposto antes mesmo da regulamentação do instituto processual.

Para uma análise crítica deste caso, é preciso considerar os incontáveis casos judiciais que ainda tramitam e abordam a impenhorabilidade do bem de família do fiador. Sob o ponto de vista processual, nota-se a incongruência da Corte em deixar de submeter o caso para apreciação de sua eventual repercussão geral (fls. 378 do acórdão). A ausência de efeitos erga omnes na decisão final, seja favorável ou não à impenhorabilidade do bem de família do fiador em contrato comercial, pode resultar em decisões díspares por tribunais de todo o país, afetando o direito fundamental à igualdade.

Sob o ponto de vista material, é preciso destacar, inicialmente, que a lei não contém todo o direito, e que este, por sua vez, deve ser interpretado segundo dados da realidade. O julgador que se presta a analisar somente a letra fria da lei, sem considerar a complexidade do ordenamento jurídico e as circunstâncias fáticas, fará exame inadequado do caso, com consequências graves para uma das partes.

Assim, é fato que o art. 3º, VII, da lei 8.009/90 determina que pode ser objeto de penhora o bem que foi dado como fiança em contrato de locação, o que não significa que deva ser aplicado pura e simplesmente, sem considerar os primados normativos posteriores e a conjuntura jurídico-social. Desde 1990, até os dias de hoje, alterações legislativas relevantes contribuíram para adensar a constitucionalização do direito civil, em especial, a maturação da Constituição Federal de 1988 e a promulgação do Código Civil de 2002.

Nesta seara, especificamente, a EC 26/00 atribuiu status constitucional ao direito à moradia, consagrado como direito social no art. 6º da Constituição Federal; e o Código Civil de 2002 reforçou o primado da função social da propriedade, cujo abrangente conceito deve englobar o imóvel residencial da família, posto que destinado essencialmente ao basilar direito à moradia.

O direito mudou e a interpretação das leis, por esta via, também merece reflexão. Em nossa opinião, o STF acertou ao primar pela aplicação do preceito constitucional. Ao processar o recurso extraordinário e declarar a impenhorabilidade do bem de família do fiador em contrato de locação comercial, tem-se interpretação de acordo com as alterações normativas e circunstâncias fáticas. Não é razoável, tampouco aceitável, que os fiadores percam seus imóveis de família, e não tenham onde morar, pois nesses casos não há outro imóvel para saldar a dívida. O direito não deve servir para aprofundar, ainda mais, as desigualdades latentes do nosso país.

Ainda sob o ponto de vista prático, é preciso destacar que é comum que os contratos de locação comercial prevejam duas modalidades de garantia: a fiança e a caução (hipoteca do imóvel). A combinação de mais de uma modalidade de garantia deve resultar na declaração de nulidade da cláusula contratual, conforme determinação do art. 37, parágrafo único, da lei 8.245/91. Esta ilegalidade favorece os credores nos processos de execução, pois pedem diretamente a penhora do imóvel familiar do fiador. Além disso, o valor da dívida pode ser inferior ao valor do imóvel, mas aumenta exponencialmente com os juros abusivos, custas judiciais e desestímulos para celebrar acordos.

É claro que o credor deve ter direito a ter seu crédito satisfeito, porém o judiciário deve prover meios para facilitar composição amigável, em várias fases do processo, e que sejam menos gravosas às partes devedoras e fiadores. Outros bens, que não os imóveis de família, devem, evidentemente, ser objeto de penhora e submetidos à adjudicação ou à leilão. A decisão do STF, portanto, não inviabiliza o recebimento do crédito, mas serve como baliza para racionalizar o processo de execução e pugnar pela aplicação dos direitos constitucionais.
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Alynne Nayara Ferreira Nunes é advogada fundadora do Ferreira Nunes Advocacia, mestre em direito e desenvolvimento pela FGV Direito SP.
Fonte: Migalhas de Peso

GOVERNO ESTUDA AUMENTAR NÚMERO DE FAIXAS DE RENDA PARA O MINHA CASA, MINHA VIDA


O ministro do Desenvolvimento Regional, Gustavo Canuto, confirmou nesta quinta-feira que o governo estuda aumentar o número de faixas de renda para atender as diferentes demandas de comercialização dos imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida. Com a reformulação, o programa também ganhará um novo nome. Os detalhes serão apresentados na próxima terça-feira, dia 4, na Comissão de Desenvolvimento Urbano na Câmara de Deputados.

O ministro negou que haja possibilidade de exclusão de alguma faixa, mas informou que os estudos que vêm sendo feitos desde a transição apontam falham na execução do programa.

— O que identificamos foi um diagnóstico preciso das falhas que existem, vão-se dez anos de execução do programa. A nossa proposta é um maior número de faixas, de categorias para melhor atender as diferentes demandas — disse sem adiantar o número de faixas.

Canuto afirmou que, ao dar moradia, o governo precisa resolver situações como a comercialização irregular de imóveis, invasão dos lotes por facções criminosas, conflitos sociais nos condomínios e problemas de violência doméstica.

— Então são questões que o governo não pode aceitar. Ele cria uma moradia, quer dar moradia digna para pessoas para melhorar a qualidade de vida delas. A gente não pode ver uma situação dessa acontecendo e simplesmente não fazer nada. A mudança do programa é para melhorar, é para aperfeiçoar — disse.

Uma das alterações que estão sendo estudadas é alugar para famílias de baixa renda (até 1,8 mil) sete mil unidades do Minha Casa, Minha Vida que já estão prontas e ainda não têm indicação de demanda por parte de estados e prefeituras.

A medida faz parte do conjunto de alternativas, diante da falta de recursos no orçamento federal e do alto índice de irregularidades no programa. Nessa faixa de renda, a casa é praticamente doada, os beneficiados pagam uma prestação simbólica. Mas o percentual de inadimplência, segundo fontes do setor da construção, atinge 50% e quem fica com o calote é a União.

O ministro confirmou que o nome "Minha Casa, Minha Vida" será mudado para se adequar à visão do novo governo, que vai buscar resolver o déficit habitacional de maneira diferente.

— É um novo governo, um novo programa. Ele está sendo reformulado. Então não é apenas uma mudança do nome por mudar. É porque é uma nova visão. Como eu disse: hoje a gente inaugura aqui um Plano Regional de Desenvolvimento, uma política nacional que tem uma outra visão de mundo. O governo atual tem uma outra visão de mundo. Ele quer que os programas principais reflitam isso — disse o ministro.

As declarações foram dadas após evento no Palácio do Planalto em que o presidente Jair Bolsonaro assinou um decreto que editou a Política Nacional de Desenvolvimento Regional (PNDR). O novo texto substitui um anterior de 2007 e tem como foco a atuação nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste.

— A visão do plano é diferente. A missão principal é competitividade com equidade. Estamos com uma visão muito menos assistencialista e muito mais produtiva. Queremos induzir e promover o desenvolvimento para que essas regiões possam após os investimentos andar com as próprias pernas.

Fonte: O GLOBO

quinta-feira, 30 de maio de 2019

IGP-M ACUMULA INFLAÇÃO DE 7,64% EM 12 MESES


O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), usado no reajuste dos contratos de aluguel, teve inflação de 0,45% em maio deste ano. A taxa é inferior à apurada em abril (0,92%), segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV). Com este resultado, o IGP-M acumulada taxas de inflação de 3,56% no ano e de 7,64% nos últimos 12 meses.

A queda da taxa de abril para maio foi provocada pelos preços no atacado, no varejo e na construção civil. A inflação do Índice de Preços ao Produtor Amplo, que acompanha o atacado, caiu de 1,07% em abril para 0,54% em maio, explicou FGV.

O Índice de Preços ao Consumidor, que acompanha o varejo, caiu de 0,69% em abril para 0,35% em maio. Já o Índice Nacional de Custo da Construção recuou de 0,49% para 0,09% no período.

Fonte: Agência Brasil

IGMI-R ABECIP - ABRIL 2019


Em abril de 2019 os preços dos imóveis residenciais medidos pelo IGMI-R/ABECIP tiveram elevações nas dez capitais analisadas pelo índice. Como resultado, o acumulado em 12 meses para o Brasil continuou sua trajetória ascendente, registrando 1,09% ante os 0,82% acumulados até março. Dentre as capitais, apenas o Rio de Janeiro e Recife continuam com acumulados negativos na perspectiva de 12 meses, oscilando pouco nesta ótica durante os quatro primeiros meses de 2019.


Neste primeiro quadrimestre do ano, as taxas mensais de variações dos preços dos imóveis residenciais apresentaram resultados distintos entre as capitais. Um primeiro grupo, incluindo São Paulo e Brasília, apresentou variações nulas em janeiro, mas crescentemente positiva a partir de então, como podemos ver no gráfico abaixo.

Já um segundo grupo, formado pelo Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Recife, saiu de resultados negativos em janeiro para variações positivas nos meses mais recentes.

O terceiro grupo, com Fortaleza, Curitiba, Porto Alegre, Salvador e Goiânia é caracterizado pela volatilidade dos resultados mensais que, apesar das variações positivas em abril, não apresentam um padrão consistente de aumento desde o início do ano.
Esta volatilidade aliada aos resultados nominais positivos, mas ainda abaixo dos índices de preços ao consumidor nos últimos meses, caracteriza a dinâmica de um mercado em recuperação muito lenta, a exemplo do nível de atividade em geral no Brasil. A recente piora das expectativas em relação ao crescimento da economia até o final do ano não permite vislumbrar um aumento consistente e significativo do ritmo de retomada dos preços dos imóveis residenciais.

Fonte: ABECIP

A SIMPLIFICAÇÃO DE USUCAPIÃO EM CARTÓRIO


Com a aprovação da Lei 13.465, a comprovação da propriedade de um imóvel através da posse prolongada ficou mais rápida e simplificada. Desde 2017, se o titular do imóvel for comunicado sobre o processo de usucapião e não demonstrar nenhuma manifestação no cartório em até 15 dias, passa-se a entender que ele concorda com o processo estabelecido e perde o direito sobre o imóvel.

A lei permitiu que o processo de usucapião seja feito nos cartórios de registros de imóveis em que o bem estiver situado, acompanhado de um advogado. Para dar sequência ao processo, é necessário apresentar uma série de documentos. A partir disso e com o protocolo iniciado, a nova possibilidade reduz o tempo de duração do processo em até 90%.

O usucapião é o direito de adquirir um imóvel por meio do tempo de permanência no mesmo, desde que a utilização seja por um determinado tempo contínuo e sem ser contestada, variando a aplicabilidade das regras e legislações de cinco a 15 anos, em casos especiais a partir de dois anos, desde que o imóvel não seja um bem público.

O processo deve ser iniciado por quem está usufruindo do imóvel ininterruptamente e sem ser contestado, sendo esta posse comprovada por meio de documentos específicos. No início deste processo, alguns requisitos são analisados, para verificar se o respectivo possuidor consegue comprovar a sua posse e unir toda a documentação necessária e exigida por lei para estruturação do processo de usucapião. O advogado responsável pelo processo dará andamento sobre o tipo de usucapião a ser utilizado.

Conforme estabelecido na Constituição Federal e no Código Civil (Provimento 65/2017 do CNJ que regulamenta), existem diferentes tipos de usucapião, cabendo ao advogado iniciar o processo adequando ao caso apresentado, sendo eles: extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural e especial familiar.

A contratação de profissionais qualificados é de extrema importância, pois são diversos procedimentos complexos e minuciosos que exigem experiência e qualificação técnica para que tudo seja feito com eficiência e tenha o resultado conforme planejado.

No processo de usucapião, há três pilares que devem ser levados em consideração: um advogado ou escritório de advocacia, um despachante imobiliário e um engenheiro. Cada um desses profissionais cuidará de partes importantes dos procedimentos e documentações que envolvem o processo de usucapião.

O processo de usucapião pode trazer diversos benefícios, pois, quando se possui um imóvel regular e dentro da lei, há vantagens como a tranquilidade de poder exercer a função de dono da propriedade, podendo construir, reformar, ampliar, vender por intermédio de financiamento bancário, utilizar o imóvel como garantia e, claro, a valorização do mesmo na hora de fazer qualquer operação.

Camila Katrin Kuppas é sócia do Kuppas e Araújo Advogados Associados.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

quarta-feira, 29 de maio de 2019

COMPLIANCE NO SETOR IMOBILIÁRIO E NA CONSTRUÇÃO CIVIL


Diante do cenário político, econômico e social brasileiro, é importante aproveitar o momento para fazermos algumas reflexões sobre como as nossas condutas enquanto cidadãos, entes públicos e privados, afetam diretamente as nossas vidas.

Dentre as reflexões, destacamos a necessidade de um novo posicionamento cultural, sobretudo, quando tratamos da ética, da integridade, do bom caráter, do zelo ao próximo e às gerações futuras. As iniciativas neste processo de transformação cultural englobam, por exemplo, as práticas derivadas dos programas de compliance. A propósito, o que vem a ser essa ferramenta?

Enquanto conceito, o termo compliance tem origem no verbo em inglês to comply e significa agir de acordo com regras, instruções internas, comandos legais ou regulamentatórios. Na verdade, a amplitude da conformidade deste sistema depende daquele que o adota.

Por força da Lei nº 12.846/13, popularmente conhecida como Lei Anticorrupcao, as empresas tornaram-se responsáveis objetivamente pelos atos de corrupção que eventualmente lhes favoreçam, sejam eles praticados por seus membros, funcionários ou terceiros que ajam em seus nomes. Além de responsabilizar as corporações, a normativa ainda aderiu à tendência mundial de valorização dos programas de compliance ao minimizar sanções às organizações que comprovem tê-los de modo efetivo.

Assim, o tão falado agir correto relacionou-se, sobretudo, com as práticas anticorrupção. Porém, como exposto no conceito acima, as condutas não se restringem aos termos subscritos na citada lei, englobando, em essencialidade, todos os atos que colaborem para a construção de um ambiente íntegro, sustentável e ético.

Diante desta tendência, as empresas do setor imobiliário e da construção civil deverão embarcar neste novo modelo para garantir a perenidade e a sustentabilidade de seus negócios, eis que necessitam manter suas imagens e reputações distantes de escândalos derivados de práticas ilegais ou imorais.

Portanto, empresas que até então estavam acostumadas a resolver as questões comerciais e operacionais de qualquer modo e por qualquer preço, deixando de avaliar e contabilizar as possíveis consequências, hoje estão se estabelecendo de uma maneira mais consciente e coerente, mesmo que ainda timidamente.

Este processo, aparentemente moroso, requer, primordialmente, a transformação de mindset naqueles que se propõem a fazer parte dele. Deste modo, abaixo colecionamos gatilhos aptos a provocar reflexões de mudança na sua organização. São eles:

Direcionado aos sócios, gestores e colaboradores de imobiliárias:

Quais os riscos de vender um empreendimento construído a partir de trabalho análogo à escravidão ou de que os materiais nele utilizados, como madeiras, britas e areia, serem extraídos com trabalhadores nestas condições? Quanto o seu negócio seria impactado por, indiretamente, contribuir com a perpetuação destas práticas?
Falando em madeiras, britas e areia, por exemplo, já imaginou o estande de vendas com o seu nome na frente de um empreendimento que recebe materiais de origem ilegal e sendo noticiado na TV? Quanto isto impactaria na sua imagem?

Alguns lembretes importantes:

As imobiliárias precisam se atentar quanto a importância da sua formação desde o seu planejamento até após a execução da atividade fim. Deve supervisionar a contratação dos seus colaboradores, como exemplo os corretores de imóveis, sempre atentos quanto a necessária regularidade da habilitação profissional dos mesmos, para dar validade ao exercício da intermediação nas transações imobiliárias. Verificar as condições do negócio certificando-se quanto aos riscos, antes de oferecê-lo aos clientes, e zelar de todas as etapas da venda, sobretudo após a conclusão.

Direcionado aos sócios, gestores e colaboradores de construtoras e incorporadoras:

Você verifica a capacidade financeira de todos os envolvidos no empreendimento com o intuito de verificar a origem lícita dos valores investidos?
Sua empresa se preocupa em averiguar as condutas dos terceiros com os quais mantém relações comerciais através das contratadas para intermediar a venda do seu empreendimento ou contratadas para o fornecimento de materiais, como madeiras, britas, areias, mármores etc.?
Já parou para pensar nos riscos pertinentes à negociação da compra ou permuta de terreno para construção de um empreendimento ou loteamento?
A falta de atenção quanto às possíveis situações apresentadas acima, já levaram e ainda levam empresas tradicionais desse seguimento à falência. Mas acreditem, a solução em que tudo pode ser evitado, à princípio tende a ser mais árduo e aparentemente mais oneroso, todavia, em breve perceberão um resultado, incomparavelmente, muito mais satisfatório e incrivelmente mais rentável.

Alguns lembretes importantes:

Também não custa nada lembrar, quanto às devidas atenções, as incorporadoras precisam manter sobre a elaboração e condução dos projetos de incorporação, sobre os riscos inerentes à contratação de uma empreiteira para a execução da obra, ou sobre a criação de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) para isolar o risco financeiro da atividade desenvolvida.
A revisão contratual, seja em qualquer espécie, deve ser realizada de forma sistemática, caso a caso e periodicamente. E, falando nisso, podemos também citar aqui, um assunto ainda polêmico, mas que precisa ser enquadrado em destaque, sobre as alterações contratuais sob a égide da lei nº 13.786/2018, conhecida como “Lei do Distrato”, momento este no qual todas as empresas deste seguimento devem estar atentas quanto à readequação às novas práticas e ao novo modelo contratual de compra e venda de imóveis em construção.
E, ainda diante das construtoras, é seguro que o bom planejamento da obra, se torna necessário para o cumprimento das obrigações e garantias contratuais que versam sobre as condições de prazo para a entrega da obra.

Como é possível notar, são inúmeras as precauções que devem ser tomadas.

Dentre esses e tantos outros exemplos, e lista de “à fazeres” que todo mundo sabe mas não pratica, em um universo sazonal e sensível, cabe lembrar que está implícito à todas essas questões a tal chamada “cultura mercadológica” em processo de mudança rumo à evolução, a qual hoje denotamos a uma nova abordagem.

Em suma, a implementação de um programa de compliance nesses seguimentos minimizam a ocorrência e os impactos de eventuais condutas ilícitas ou imorais praticadas por membros da sua empresa ou terceiros relacionados diretamente à sua atuação. Assim, as ferramentas disponíveis deverão ser utilizadas para prevenção, pois quem optar por aplicá-las certamente não experimentará o amargo sabor de ter que remediar depois.

Emília Maria Amin de Carvalho é advogada, atuante no Direito Imobiliário. Associada ao Instituto de Estudos Avançados em Direito e membro do Núcleo de Direito Imobiliário, Urbanístico e Condominial.
Fonte: Artigos JusBrasil

terça-feira, 28 de maio de 2019

HIPOTECA REVERSA É VISTA COM CETICISMO


A MP da Liberdade Econômica, de 30 de abril, trouxe em seu bojo algumas medidas de estímulo à economia, como a hipoteca reversa.

Trata-se de um instrumento que, de maneira bem simplificada, pode ser definido como o mecanismo pelo qual uma instituição financeira (credor) paga um determinado valor, ao longo de um determinado período de tempo – em princípio longo – ao proprietário de um imóvel (devedor).

Ao final do prazo, ou seja, após o último pagamento, o credor torna-se proprietário do imóvel, com direito à posse. Embora o mecanismo faça referência ao instituto da hipoteca, ele se aproxima mais da alienação fiduciária, pois, assim como nesta e diferentemente daquela, a “perda” da propriedade pelo devedor ocorre extrajudicialmente, ou seja, não depende de uma ação judicial.

É intuitivo também que o devedor possa restituir o valor total que recebeu, acrescido, evidentemente, de juros. Ou seja, a transferência da propriedade ao credor deve ser uma de duas possibilidades.

Esse novo mecanismo busca, certamente, facilitar e “baratear” o crédito. Isso porque garantiria ao credor a obtenção imediata da contraprestação no dia seguinte ao término do contrato. No entanto, a experiência – baseada, por exemplo, no instituto da alienação fiduciária de imóveis – ensina que a cultura brasileira da judicialização é sempre um entrave ao rápido recebimento do crédito e, por isso, acaba frustrando o objetivo do instituto. É preciso pensar, por exemplo, que após a aquisição da propriedade pelo credor, ele terá de obter a posse; se o devedor não a entregar voluntariamente, haverá a judicialização da questão.

É de se imaginar, também, a utilização de artifícios — como ações de revisão contratual e alegações de violação ao Código de Defesa do Consumidor — por “devedores profissionais” para retardar ao máximo o cumprimento do contrato.

Imagine-se ainda que o bem dado em garantia é o único imóvel do devedor e lhe serve de moradia. Não raro, juízes e tribunais se impressionam com tal circunstância, pouco ou nada valendo o fato de que o devedor utilizou todo o crédito e contratou com o credor de livre e espontânea vontade, ciente do que sucederia ao final do contrato. Por isso, é de se encarar com um certo ceticismo esse novo mecanismo.

Rodrigo Pedrosa é advogado de Chiarottino e Nicoletti – Advogados, atua na área de Contencioso Cível, Direito Imobiliário e Mercado de Capitais.
Fonte: Migalhas de Peso

MERCADO IMOBILIÁRIO REPORTA EVOLUÇÃO MAIS MOROSA QUE O ESPERADO EM 2019


As vendas registraram crescimento 9,7% no primeiro trimestre sobre o mesmo período de 2018.

“O crescimento é lento, gradual e constante. A expectativa é ser maior do que isso. Perdemos muito em 2018 e a recuperação tem que ser mais rápida”, declarou o presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, em coletiva de imprensa nesta segunda-feira (27).

O dirigente acredita que uma retomada mais forte passa pela aprovação de reformas estruturais e a geração de empregos. “Algumas pessoas dizem que a reforma da Previdência só vai impactar no longo prazo, mas não é verdade. O investidor precisa ter segurança de como será a situação do País daqui cinco anos para uma iniciar uma grande obra.”

O levantamento do CBIC mostrou um total de 14,6 mil unidades residenciais lançadas nos primeiros três meses do ano, registrando uma queda de 62,5% na comparação com o quarto trimestre de 2018. “É um efeito sazonal, não representa nenhum fator de mercado”, destaca Martins. Na base anual, houve crescimento de 4,2%.

Já as vendas totalizaram 28,676 mil unidades contra 26,1 mil no primeiro trimestre de 2018. A queda em relação ao quarto trimestre foi de 18,9%, quando foram vendidas 35,3 mil unidades.

Martins assinala que os estoques tem que ser menores. No ritmo atual das vendas, o escoamento seria feito em 13 meses, contra 15 meses no ano passado. “As vendas estão maiores que os lançamentos e o estoque está se reduzindo mês a mês”, alerta.

De acordo com a entidade, o preço médio dos imóveis residenciais avança em um patamar superior ao da inflação setorial, medida pelo o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), produzido pela Fundação Getúlio Vargas. No acumulado dos últimos 12 meses até o mês de março, a alta real foi de 3,2%.

Confiança - O Índice de Confiança da Construção (ICST), da Fundação Getulio Vargas, caiu 1,8 ponto em maio, para 80,7 pontos, o menor nível desde setembro do ano passado (80,4 pontos). “A conjunção de baixo crescimento, contingenciamento de recursos orçamentários com aumento das incertezas desanimou os empresários da construção”, avaliou a coordenadora de projetos da construção da FGV IBRE, Ana Maria Castelo.

Em médias móveis trimestrais, o ICST recuou pela terceira vez consecutiva, desta vez em 1,4 ponto. “A percepção vigente na virada do ano, de que havia uma melhora lenta mas contínua, dá lugar a um pessimismo, cada vez mais disseminado entre os segmentos do setor. Em maio, o aumento do pessimismo afetou especialmente a área de edificações residenciais e de obras viárias”, aponta Ana.

O índice continua sem registrar alta neste ano, e acumula perda de 4,7 pontos em 2019. O resultado do ICST foi influenciado principalmente pelo Índice de Expectativas (IE-CST), que recuou 3,0 pontos, a maior queda na margem desde agosto do ano passado.

O índice ficou em 89,4 pontos, influenciado por indicador de demanda prevista, que caiu 2,7 pontos, para 89,4 pontos e indicador de tendência dos negócios, que cedeu 3,3 pontos, para 89,5 pontos. O Índice de Situação Atual recuou 0,6 ponto em maio, para 72,4 pontos.

Fonte: DCI

domingo, 26 de maio de 2019

PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO E A NOVA LEI DA MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA


Preparar uma sucessão imobiliária de forma harmônica, pacífica e racional é sempre um desafio. Existem várias maneiras de se atingir este objetivo. Dentre as mais comuns, estão a doação em adiantamento de herança, a criação de empresa (s) e via testamento. Com a recente Lei nº 13.777/18, que trata da multipropriedade, abrem-se novas possibilidades de acomodação e partilha de bens imóveis.

Inicialmente, é preciso que entendamos o que é o conceito da multipropriedade e quais novidades a referida legislação trouxe ao Direito brasileiro. Segundo prevê a própria lei, multipropriedade é um “regime de condomínio” em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo. Cria-se assim uma ficção jurídica que permite a propriedade por tempo, individualizada documentalmente como imóvel autônomo. Parece pouco, e há aqueles que fizeram associação aos contratos de “time sharing”. Mas, neste caso, trata-se de algo totalmente distinto sob o ponto de vista legal.

Explica-se: os contratos de “uso compartilhado”, popularizados nos anos 1980 aqui no Brasil, eram perpetuados por redes hoteleiras, havendo a contratação da compra do uso de diárias em pool de locação num sistema associativo, muitas vezes em redes internacionais. Estes contratos geraram um longo embate jurídico quando surgiram penhoras e conflitos sucessórios

Com a nova lei – a princípio – estes problemas devem ser superados, porque agora a propriedade por tempo compartilhado possuirá uma escritura pública e consequentemente matrícula imobiliária individualizada. A nova lei se utiliza de toda a legislação do condomínio edilício e de incorporações imobiliárias, ou seja, o art. 1331 e seguintes do Código Civil e a Lei nº 4.591/64 e ainda altera a Lei de Registros Publicos, nº 6.015/73, considerando a unidade periódica como objeto de direito real sobre coisa própria.

Portanto, como unidade autônoma com matrícula própria, a quota da fração de tempo apresenta-se livre para venda, não restando sequer o direito de preferência a condôminos. Os impostos e taxa de condomínio são individualizados, bem como existe a possibilidade de que seja oferecida em garantia hipotecária. Além do que, não se sujeita a ação de divisão ou extinção de condomínio e não se extingue automaticamente se todas as frações passarem a pertencer ao mesmo proprietário.

Importante ressaltar que a “propriedade por tempo” pode incidir também sobre terrenos urbanos ou rurais e imóveis comerciais, permitindo com isso inúmeras composições e organizações comerciais e sucessórias.

Entre as formas previstas de instituição da multipropriedade, a Lei 13.777/18 prevê no art. 1.358-F: “Institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.” O testamento não tem ingresso no registro de imóveis, cujo acesso documental é expresso e limitado. Portanto, o que deve ser registrado é a partilha de bens do inventário, resultante da vontade testamentária.

O testamento é uma disposição de vontade que possui eficácia diferida, ou seja, só produz efeito após o óbito de seu autor, sendo por isso revogável pelo mesmo a qualquer tempo.

Mas porque alguém faria um legado testamentário em regime de multipropriedade? Tendo lavrado cerca de 3 mil testamentos, nestes mais de 30 anos de profissão, posso assegurar que as possibilidades de vontade dos testadores são infinitas. Só mesmo aquele que conhece a fundo sua prole pode entender as razões para o destino de seu patrimônio. Assim, há casos em que um imóvel se destaca dos demais pelo seu valor e indivisibilidade, uma loja ou uma propriedade rural, uma casa de praia ou qualquer imóvel cuja integridade física importa pelo valor agregado ou simplesmente é indivisível.

Sabemos também que uma boa partilha sucessória é aquela que preserva - no mínimo - o jantar de fim de ano e que o condomínio imobiliário é eterna fonte de conflitos, lembrando que quando falamos em condomínio, bastam dois proprietários no mesmo imóvel, o que é muito comum em sucessões hereditárias.

Sem embargo das idiossincrasias e susceptibilidades humanas, as vantagens do compartilhamento condominial de imóveis têm-se apresentado maiores do que os dissabores. O regime de propriedade compartilhada pode não ser garantia de pacificação, mas é sem dúvida um importante dispositivo que proporciona claras regras de uso, preservando um bom arranjo entre pluralidade e exclusividade patrimonial.

A multipropriedade precisa ser vista dentro de uma nova tendência de compartilhamento de bens que vem crescendo exponencialmente, sobretudo entre a população mais jovem. Para estes, o conceito de “propriedade” já não significa a exclusividade plena do bem, mas sim o momento de usufruir. O saturamento dos recursos naturais, o recrudescimento da vida urbana em grandes metrópoles e seu consequente aumento de custo de vida conspiram para a racionalidade no uso dos imóveis.

A multipropriedade delimita o uso de área exclusiva e comum por tempo de uso, não eliminando o inconveniente de confrontar interesses contrapostos. Porém, abre possibilidade de locação e uso fracionado, otimizando o aproveitamento do imóvel.

A previsão de multipropriedade em disposição testamentária deve - preferencialmente e no mínimo - estabelecer todos os requisitos da convenção condominial previstos no art. 1.358-G do Código Civil, evitando-se assim possíveis conflitos entre os herdeiros. Ou ser designado um testamenteiro, com amplos poderes para estabelecimento das cláusulas e regras da convenção, que deve ser a mais detalhada possível, não se limitando ao referido dispositivo do Código Civil.

Como os proprietários das frações podem ser pessoas jurídicas, tais como holdings familiares ou administradoras de bens, permite-se também ajustes contratuais sobre distribuição de receita dos aluguéis e regras sucessórias subsequentes ao legado da multipropriedade.

Desta forma, a divisão por tempo de um imóvel, pode fazer todo o sentido no planejamento de um patrimônio imobiliário, seja para uso ou como fonte de renda.

Angelo Volpi Neto – Notário e presidente da Associação dos Notários e Registradores do Estado do Paraná (Anoreg-PR)

sábado, 25 de maio de 2019

NOVO "MINHA CASA" DEVE TER ALUGUEL EM VEZ DE POSSE NA FAIXA DE MENOR RENDA


No novo programa Minha Casa Minha Vida, que deve ser anunciado pela administração Jair Bolsonaro no início de julho, os beneficiários mais pobres terão de alugar imóveis do governo por um valor simbólico em vez de pleitearem um financiamento para aquisição da casa própria. Essa é uma das mudanças que estão sendo pensadas para o principal programa de habitação do País, que será remodelado e ganhará novo nome, afirmou ao Estado o ministro do Desenvolvimento Regional, Gustavo Canuto.

O programa terá mudanças significativas nas regras, mas as alterações serão feitas somente nas linhas destinadas a atender aos mais pobres, que acessam o Minha Casa Minha Vida por meio das chamadas “faixa 1” (para famílias com renda até R$ 1,8 mil) e “faixa 1,5” (com renda até R$ 2,6 mil), explicou o ministro. Na faixa 1, onde entram os subsídios mais pesados para a aquisição do imóvel (o governo chega a bancar mais de 90% do valor), foi identificada a maior parte das falhas do programa, de acordo com Canuto.

Um dos principais problemas é a comercialização irregular de casas. O Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR), que faz a gestão do programa, identificou que, em alguns casos, as famílias que se habilitam ao faixa 1, cujas parcelas de empréstimo variam de R$ 80 a R$ 270, acabam vendendo os imóveis a terceiros para ganhar algum dinheiro e voltam, assim, à condição de vulnerabilidade.

O plano de “locação social” pensado pelo ministério surgiu para atacar essa falha. Uma vez construído o condomínio do Minha Casa, a família poderá morar no imóvel, mas sem o direito de posse. No papel, a unidade seguirá pertencendo ao Estado. “Você presta o serviço de moradia, coloca um valor de aluguel compatível com as condições familiares, mesmo que ele seja muito baixo, mas não será esse recurso que vai financiar o imóvel e manter a administração do condomínio”, disse Canuto.

Para ter direito ao aluguel, os beneficiários terão de frequentar ações sociais do próprio governo, como programas de capacitação. A ideia, inspirada num programa habitacional francês, é que as moradias no faixa 1 sejam apenas de “transição” e, com o tempo, a família possa aumentar de renda e se habilitar a um financiamento imobiliário – da faixa 1,5 ou até da faixa 2 do programa (famílias com renda de até R$ 4 mil). “Quando às pessoas é dada a chance para que se capacitem, com o tempo elas buscam melhorar de vida, é o caminho natural”, disse.

No limite, explicou Canuto, a família poderá optar por fazer um empréstimo para a aquisição da casa que estava alugando do Estado. Independentemente do imóvel escolhido, os beneficiários terão prioridade para acessar os financiamentos das faixas superiores do Minha Casa.

Ainda está em análise a criação de prazo máximo para a permanência da família no imóvel alugado. Canuto disse que, “em um caso ou outro”, pode-se definir um limite.

Exceções para posse do imóvel no Minha Casa - Haverá exceções para o modelo de aluguel em três casos: quando a família for removida de área de risco, vítima de calamidade ou reassentada por causa de uma obra do governo. As famílias nessas situações terão a posse do imóvel. “Entendemos que, nesses casos, há necessidade de usar o faixa 1 da forma como conhecemos hoje: o governo constrói o imóvel e repassa a propriedade para aquela pessoa que foi selecionada de forma especial. A prioridade aqui, em muitos casos, será a preservação da vida”, disse o ministro.

Na faixa 1,5, a preocupação do governo é evitar a inadimplência e a tomada de casas pela Caixa, que administra os repasses do programa. Para isso, está em análise estabelecer regras mais duras para o acesso, que não considerem apenas a renda máxima para acessar a linha de financiamento, mas também uma renda mínima. “Vimos que há famílias que se programam para pagar a prestação, mas não para bancar outros custos, como água e luz e acabam não conseguindo pagar as parcelas”, disse.

Os novos condomínios do Minha Casa também devem ter um limite no número de unidades. A ideia é vetar que sejam erguidos “megaempreendimentos”, evitando situações de conflito social e aumento da ocorrência de crimes. “O que está na nossa cabeça são 500 unidades. Em condomínios desse porte, parece que não há tanto conflito, mas o número ainda será definido.

De acordo com Canuto, tanto o teto para construção de casas num mesmo empreendimento como as demais regras do novo Minha Casa serão definidas em conjunto com a equipe econômica e com a Caixa.

A proposta do MDR já foi enviada ao Ministério da Economia, mas as conversas seguem. Canuto disse ainda que nada será fechado antes de o governo ouvir os empresários do setor e conselhos habitacionais dos Estados. O plano é que tudo esteja definido no mês que vem para que, no início de julho, um projeto de lei seja enviado ao Congresso em regime de urgência.

Na faixa 2 e na faixa 3 (renda familiar até 9 mil), não haverá modificações, a princípio. Segundo Canuto, houve grande sucesso na faixa 2, que é a linha que mais entregou unidades e atraiu construtoras. “Das faixas do programa, essa é a mais exitosa, não só pelos números absolutos, mas porque inadimplência é muito baixa, a qualidade dos conjuntos é muito bom. As falhas que identificamos são mínimas e não mudaremos. Está rodando bem”. Já a faixa 3, como o subsídio do governo é “residual” também não serão feitas alterações, disse o ministro.

União doará terrenos para o Minha Casa - A forma como o governo vai subsidiar a construção dos empreendimentos no Minha Casa Minha Vida também vai mudar. A proposta do Ministério do Desenvolvimento Regional (MDR) é que terrenos e imóveis que pertençam a prefeituras, Estados e União sejam doados a construtoras que, em contrapartida, se comprometerão a erguer condomínios do programa.

“Para uma empresa, pode ser interessante ficar com um prédio do governo que está abandonado no centro do Rio de Janeiro, reformá-lo, alugar salas e ganhar um dinheirão. E, em contrapartida, construir para nós um conjunto habitacional no Complexo do Alemão”, exemplificou Gustavo Canuto, ministro do Desenvolvimento Regional.

A gestão do empreendimento, que terá casas alugadas a famílias de baixa renda, ficará a cargo da iniciativa privada. E a concessão desse serviço será incentivada também pela doação de terrenos.

Uma empresa interessada num imóvel do governo terá de se comprometer a bancar a administração condominial de um Minha Casa Minha Vida por 20 ou 30 anos.

“Problemas de conflito social, falta de segurança, ordenamento territorial: Isso só se revolve com administração de condomínio. Tem de ter administração profissional garanta segurança, ordem e impeça esses conflitos”, disse o ministro.

Um novo condomínio do programa só sairá se os dois contratos – de construção e administração - estiverem fechados com o setor privado, disse Canuto.

Ao negociar ativos da União e de outros entes federativos, a ideia é reduzir os subsídios do programa. Em alguns casos, porém, será preciso investir recursos diretamente para que o condomínio seja viabilizado, afirmou o ministro.

"Tenho R$ 4 bilhões para investir no Minha Casa Minha Vida em 2019. Se isso representar 40% do meu investimento de capital, terei 60% a mais. Aí depende do caso. Tem regiões em que a disponibilidade para fazer uma compensação de capital vai ser maior, em outras será menor."

Segundo o ministro, “é provável” que o ritmo de construção de unidades dentro do programa se reduza, mas o governo conseguirá chegar a regiões que hoje estão desatendidas.

“Teremos um olhar muito mais detido. Vamos construir em locais mais difíceis de ficar pronto e atingir o País de forma mais igualitária. A ênfase será nas Regiões Norte e Nordeste. Queremos atacar regiões que mais precisam e não as que são mais fáceis construir, como hoje acontece”, disse Canuto.

Fonte: O ESTADO DE S. PAULO

quinta-feira, 23 de maio de 2019

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: ARMADURA CONTRA PERDA DE IMÓVEL


Uma decisão que preocupa credores e traz alívio para quem está em dificuldades para pagar parcelas de um financiamento imobiliário. 

Recentemente a 22ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo aplicou a teoria do adimplemento substancial, que goza de grande prestígio doutrinário e jurisprudencial no Direito Contratual Brasileiro, impedindo uma construtora de reaver imóvel parcialmente quitado.

Na prática, esse conceito jurídico protege contratos que tenham pagamentos significativos de seu valor total, em conjunto aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e boa fé contratual. A jurisprudência vem predominantemente engajada em preservar a continuidade da avença em detrimento de sua resolução.

O adimplemento substancial é estritamente vinculado à parte derradeira da obrigação, ou seja, nos casos em que o contrato estiver em boa parte cumprido, sendo a mora insignificante, não caberá sua extinção, mas apenas outros efeitos jurídicos, como a cobrança ou o pleito de indenização por perdas e danos.

Sob tal enfoque, restaria afastado o direito de resolução, autorizando, contudo, que o credor promovesse o adimplemento, evitando-se, no caso em comento, a retomada do bem imóvel e realização de constrições judiciais.

Apenas a título de exemplo, imaginemos um contrato da compra de um apartamento no valor de R$ 500 mil, sendo que R$ 300 mil tenham sido financiados diretamente com a construtora do edifício em um contrato de 50 meses… Ao quitar significativa parte do valor do contrato, será impossível à Construtora reaver o bem, a despeito do que ocorria anteriormente ao forte precedente da 22ª Câmara.

Um dos desafios centrais está na questão de fixar parâmetros que permitam ao Poder Judiciário dizer, em cada caso, se o adimplemento afigura-se ou não significativo, substancial. À falta de suporte teórico, as cortes brasileiras têm invocado o adimplemento substancial apenas em abordagem quantitativa, estabelecendo porcentagens ou parcelas remanescentes para caracterização do fenômeno.

E é exatamente essa a problemática!

A possibilidade da aplicação da teoria do adimplemento substancial passa pela avaliação da postura do Comprador. Certamente o mau pagador não será beneficiado. Contudo, não perderá o imóvel aquele que vem pagando em dia as parcelas ao longo do contrato, mas perde o emprego perto da quitação e para de pagar as parcelas finais.

A propósito, como têm pontuado doutrina e jurisprudência italianas, a análise do adimplemento substancial passa por dois filtros. O primeiro deles é objetivo, a partir da medida econômica do descumprimento, dentro da relação jurídica existente entre os envolvidos. O segundo é subjetivo, sob o foco dos comportamentos das partes no processo contratual.

E, justamente em razão de decisões desarrazoadas, em matéria de Direito Imobiliário, proferidas pelas cortes nacionais, o mercado batalhou por uma alteração legislativa, capaz de readequar a jurisprudência brasileira.

No fim de 2018, foi promulgada a Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos) que possui a finalidade de acabar com a insegurança jurídica do setor imobiliário. Como escopo, a Lei nos traz definições quanto aos valores que devem ser descontados dos adquirentes de imóveis na planta, em caso de Distrato ou Resolução por Inadimplemento Absoluto (Art. 67-A).

No caso dos Distratos (encerramento do contrato mediante consentimento entre as partes), a citada Lei parametriza os valores sem discussões paralelas. O comprador será restituído das quantias pagas com desconto penal convencional(multa) que poderá chegar a 50% dos pagamentos, 0,5% sobre o valor atualizado do contrato pela utilização do imóvel, despesas de corretagem, impostos incidentes sobre o imóvel e condomínio em atraso. 

Agora, no que tange a Resolução por Inadimplemento Absoluto Parcial, a Teoria do Adimplemento Substancial inverte a situação de devolução do imóvel com descontos contidos na Lei de Distratos, gerando apenas o direito de cobrança forçada dos débitos via Poder Judiciário, conforme já destacado no início, ou seja, é preservada a continuidade do negócio em detrimento de seu desfazimento com a aplicação dos descontos já apontados.

A iniciativa da Lei de Distratos esbarra na flexibilidade trazida pela aplicação da teoria tratada, vez que tem como principal objetivo reafirmar que, os contratos imobiliários devem ser cumpridos e o seu descumprimento gerará consequências pesadas.

Estamos ávidos aguardando os próximos capítulos, que tendem a uniformizar o posicionamento doutrinário e jurisprudencial sobre os temas aqui ventilados e esperançosos para que a lei recém promulgada traga segurança jurídica para o mercado imobiliário.

Paulo Luciano de Andrade Minto é Sócio e Diretor do contencioso de alta complexidade da Andrade Minto Advogados e pós-graduado em Processo Civil.
Fonte: Rede Jornal Contábil Brasil - Canal R7 / Record

CÂMARA DOS DEPUTADOS: PROJETO TORNA OBRIGATÓRIA A REVISÃO PERIÓDICA DAS BASES DE CÁLCULO DE IPTU E ITBI


O Projeto de Lei Complementar (PLP) 67/19 estabelece como requisito essencial da responsabilidade fiscal a revisão, no mínimo a cada quatro anos, das bases de cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) e do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), e a atualização monetária anual dos valores das bases de cálculo. O texto tramita na Câmara dos Deputados.

De autoria do deputado Marreca Filho (Patri-MA), a proposta altera a Lei de Responsabilidade Fiscal (Lei Complementar 101/00).

O IPTU e o ITBI são tributos de competência municipal. Ambos possuem a mesma base de cálculo, que é o valor venal dos imóveis (valor de venda). Segundo o projeto, caso não sejam efetuadas as revisões das bases de cálculo ou as atualizações monetárias desses impostos, o município ou o Distrito Federal (DF) deixarão de receber transferências voluntárias do governo federal.

Marreca Filho afirma que a legislação fiscal possui uma lacuna, ao não exigir um prazo para revisão dos dois tributos, importantes fontes de receita municipal. Hoje, segundo ele, a decisão de reajustar os impostos “fica à mercê da vontade política do gestor municipal”. O deputado afirmou que a atualização periódica “permite a melhoria do desempenho da administração tributária municipal em termos de arrecadação e de promoção de equidade.”

O projeto também permite que seja fixado limite máximo para revisão ou atualização da base de cálculo pelo município ou pelo DF, por até quatro exercícios financeiros, sem o corte das transferências voluntárias.

A proposta, caso se torne lei, entrará em vigor somente dois anos após eventual promulgação.

Tramitação

O projeto será analisado pelas comissões de Finanças e Tributação; e Constituição e Justiça e de Cidadania. Depois seguirá para o Plenário da Câmara.

ÍNTEGRA DA PROPOSTA:

Fonte: Agência Câmara Notícias

HIPOTECA REVERSA DEVE MOVIMENTAR MERCADO IMOBILIÁRIO COM ATÉ R$ 3,5 BILHÕES


Segundo governo, modelo de crédito terá público-alvo potencial de 5,7 milhões de idosos.

A chamada hipoteca reversa , modelo de crédito em elaboração pelo governo, deve movimentar um mercado de R$ 1,5 bilhão a R$ 3,5 bilhões no país, segundo estimativa divulgada nesta quinta-feira pelo Ministério da Economia. O sistema faz parte do conjunto de medidas elaboradas pela Secretaria de Política Econômica (SPE) para reativar a economia . O mecanismo vai permitir que proprietários recebam dos bancos pagamentos mensais , dando a residência como garantia. Depois da morte do tomador do crédito, a instituição financeira passa a ser a dona do imóvel 

Segundo a SPE, esse tipo de crédito será voltado para idosos que têm casa própria, que poderão ter acesso a um complemento da aposentadoria. De acordo com dados da Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua (Pnad) do IBGE, citados pela pasta, o país tem hoje 5,7 milhões de residências ocupadas por idoso que mora sozinho ou com cônjuge também idoso. O valor desses imóveis chega a R$ 800 bilhões, mas como a experiência internacional mostra uma adesão de 3% a 5%, os técnicos chegaram ao valor de até R$ 3,5 bilhões.

De acordo com a secretaria, o contrato da hipoteca reversa pode ser encerrado em três situações: com a morte do dono do imóvel, caso o tomador do empréstimo deseje se mudar e pagar a dívida com o banco ou em qualquer momento em que a pessoa queira encerrar o contrato, também pagando a dívida.

“Muitas pessoas, durante a vida, conquistam uma boa residência, mas têm problemas de rendimento na terceira idade. Essa nova iniciativa assegura usufruir financeiramente de um patrimônio que geralmente não dá essa possibilidade”, analisa Felipe Garcia, assessor especial da SPE, em comunicado. “A grande vantagem é que a pessoa tomará o empréstimo, continuará morando em sua residência enquanto viver ou desejar, e ficará desobrigada do pagamento do principal e de juros durante a vigência do contrato. Ou seja, não comprometerá sua renda ou eventuais benefícios de aposentadoria, como ocorre nas modalidades tradicionais de empréstimo”, observou.

A SPE informou que está ainda desenhando o marco regulatório da hipoteca reversa. A ideia é que os bancos fiquem livres para definir a idade do público-alvo. Nos EUA, esse mecanismo é voltado para idosos a partir de 62 anos. A expectativa do governo é que, com o envelhecimento da população, esse tipo de produto seja mais adotado por idosos sem herdeiros.

Fonte: O Globo