segunda-feira, 31 de agosto de 2020

Uma lição de como evitar problemas com honorários do perito judicial


Para sermos bem-sucedidos na perícia judicial, antes de procurarmos tal mercado, devemos dominar três assuntos importantes: primeiro, tudo o que antecede a digitação de um laudo, como conferências com assistentes técnicos, jeito de agir do perito e assistentes, entre outros; segundo, os honorários do perito; terceiro, o modo como acessar e ser nomeado perito judicial nesse mercado profissional.

Observamos a recorrência de mais casos de insucesso de peritos quando não é dominado por eles o tema honorários. É uma lástima assistirmos a bons profissionais em suas áreas técnicas que, despreparados na burocracia e na rotina de perito, em função dos honorários, desmotivam-se e, como resultado, desistem da função ou a desempenham de forma precária.

E em uma breve frase, os despreparados costumam dizer algo do tipo: perito trabalha sem receber o que merece. Todavia, o que ocorre é o fato de eles não saberem trabalhar, ainda que explícito nas maneiras de agir expostas na presente newsletter.

Cabe salientar que aqui, embora se diga muito sobre honorários, é apenas um pequeno trecho do que é integralmente tratado acerca do tema, no livro Manual de Perícias, em nossos cursos e no acesso restrito e pago do Roteiro de Perícias.

Aliás, esta newsletter é dedicada aos nossos clientes que, capacitados pelos produtos que colocamos à disposição, podem entender melhor o que ora evidenciamos, pois, assim, juntam os fragmentos transcritos, na grande tela de conhecimentos recebidos anteriormente, o que os ajudará na retenção da informação e no desenvolvimento final de sua atividade como perito judicial.

Já os leitores interessados em perícia judicial, que poderão se converter em nossos clientes, a presente lição é a maneira de entenderem mais sobre o tema.

Isso posto, vamos agora à abordagem de uma sequência de possibilidades relativas a honorários, em que constarão problemas e formas de contorná-los.

Se os honorários do perito forem depositados antes de começar a perícia, de acordo com o que é proposto por ele, não existem dificuldades no recebimento derradeiro do numerário. Sendo assim, a partir da data de entrega do laudo, basta o perito seguir o procedimento burocrático padrão para receber o valor, conforme o que consta em nossos materiais. A prática mais usual em todo o país, nas justiças Estadual e Federal, é realmente esta: o juiz determinar que a parte pagadora deposite integralmente os honorários do perito antes de começar a perícia.

Entretanto, pode o juiz não ter fixado os honorários e também não ter determinado o seu depósito integral antecipado. E pior: o perito ter deixado passar a falta do juiz, não requerendo justamente a fixação e o depósito do valor requerido antes de começar a perícia.

Em tal arranjo, o perito corre o risco de ter dificuldades em receber pelo que trabalhou. Ele entregará o seu laudo junto com uma petição, requisitando a fixação dos honorários; em seguida, esperar pelo depósito, sem a garantia total do recebimento, como no caso do depósito antecipado, citado anteriormente.

Ou seja, o perito, ao entregar o laudo sem estarem depositados os honorários, pode ter dificuldades posteriores em recebê-los. 

Observamos acontecer inúmeras vezes tal situação, em serviços realizados em âmbito extrajudicial: a realização do serviço sem a efetiva garantia de recebimento.

Embora se tenha conhecimento que, uma vez fixados os honorários do perito pelo juiz em despacho, a determinação de valor seja um título executivo, como é uma promissória, há riscos de não se receber, a exemplo, já citado, do que acontece em serviços extrajudiciais.

É bem verdade que é muito bom trabalhar para a Justiça quando o juiz determina o depósito dos honorários do perito antes de iniciar a perícia, e o perito deve estar atento para que assim aconteça. Voltando à eventualidade de os honorários do perito só serem depositados depois da entrega do seu laudo, a sequência de fatos ocorreria da seguinte maneira: o advogado da parte pagadora dos honorários providencia o depósito do valor no processo ao perito, após ele ter entregue o seu laudo. Então, o juiz intima o perito a recebê-los. Junto com a intimação, poderá estar o alvará para levantamento da quantia depositada no banco. Se o alvará não seguir diretamente com a intimação, na qual avisa que os honorários estão depositados, o perito deverá seguir novamente a forma burocrática que indicamos em cursos e materiais, a fim de conseguir o alvará.

Outra alternativa ainda é passível de ocorrer: o juiz se esquecer de avisar o perito que a parte já depositou seus honorários, e o processo seguir sem o providencial aviso. Se for dessa forma, o perito notará, após um longo tempo, que se esqueceram dele, ou melhor, de seus honorários, quando, então, deverá ir ao cartório e examinar o processo para ver o que está acontecendo, se for processo em papel, ou abrir o sistema de processo eletrônico na internet.

Ao constatar que a quantia de seus honorários está efetivamente depositada, o perito faz uma petição, requerendo o levantamento dela, seguindo, como da forma anterior, a burocracia recomendada.

Em caso de o perito não achar no processo a guia de depósito feita pelo advogado com o valor dos honorários e verificar que o juiz ainda não despachou a sua fixação, deverá o perito fazer uma petição com tal requerimento.

E se já foi despachada pelo juiz a fixação do valor e o advogado da parte não o depositou, resta seguir dois caminhos.

No primeiro, o perito peticiona ao juiz, requerendo o recebimento de seus honorários. Possivelmente, o juiz determinará de novo que a parte faça o depósito. Todavia, a parte poderá não acatar a determinação. E, pasmem alguns, o juiz não tem força para, naquele mesmo processo, obrigar, efetivamente, a parte a pagar os honorários do perito, o que o impeliria a seguir o segundo caminho. Nele, o perito procura a parte para que ela pague seus honorários; se houver recusa, ele procura um advogado, a fim de que esse execute os honorários na justiça, através de um processo próprio, fornecendo ao defensor de seus interesses uma certidão encomendada ao escrivão do cartório onde corre o processo, contendo o seu nome como perito, o valor dos honorários fixados pelo juiz e os dados do processo, junto com uma cópia dos despachos do juiz, em que constem sua nomeação e o valor fixado por ele.

Para que não se sucedam dissabores, recomenda-se o seguimento da orientação abaixo.

Começando do começo, como diz o outro: o perito está no seu escritório ou em casa e recebe uma intimação de sua nomeação; se o juiz, no mesmo despacho, não determinar que o perito apresente uma proposta de honorários e/ou o valor da causa, e o trabalho a ser realizado na perícia for significativo, o perito deve apresentar uma petição no processo com uma proposta de honorários. Agindo dessa maneira, ele não surpreenderá as partes com honorários que possam ser considerados elevados, depois, quando apresentar o laudo e, por outro lado, estará obedecendo ao que diz o novo Código de Processo Civil – CPC. Por conseguinte, evitará problemas relativos à parte não querer pagá-lo. Na mesma petição de proposta de honorários, é indicado ao perito abrir outro item, no qual requer o depósito integral dos honorários, antes de começar a produção de prova (início de perícia), segundo o previsto também no CPC.

Na hipótese de, na intimação do perito, constar que ele apresente uma proposta de honorários e, da mesma forma anterior, o processo for de valor alto, e o trabalho a ser desenvolvido por ele for grande, cabe ao perito não correr riscos, abrindo, igualmente, no item da sua petição de proposta, o requerimento de depósito integral do valor dos honorários.

Outro item na petição deverá ser aberto. O perito deve pedir um adiantamento de honorários, retirado de parte dos honorários antecipadamente depositados. Com esse dinheiro no bolso, o perito garante o seu sustento durante a realização do trabalho a que se dedica, o qual poderá absorvê-lo por completo, caso em que seria ainda mais necessário o numerário.

É imperioso o adiantamento de honorários quando for necessária a contratação de serviços de terceiros, como consultores, despesas de topografia, contratação de equipe de cálculos, entre outros. O valor requerido deve cobrir todos os pagamentos e, ainda, sobrar alguma quantia, com vistas à reserva contra algum imprevisto.

Fonte: Newsletter Rui Juliano - Perito Judicial e Extrajudicial

Tombamento. Identificação, conservação, venda, aluguel e cancelamento do bem tombado.


A preservação da memória e da identidade dos diferentes grupos formadores da sociedade - para as presentes e futuras gerações - encontra amparo especial no direito brasileiro. Várias são as formas de sua proteção, mas a que desperta o maior interesse, certamente, é o “tombamento”.

Com requisitos próprios e características exclusivas, a presença deste instituto jurídico traz várias consequências para os proprietários dos bens tombados.

Inúmeros direitos e obrigações surgem e conhecê-los melhor, certamente, o ajudará a prevenir disputas ou, até mesmo, reivindicar seu cumprimento perante as autoridades competentes ou ao Poder Judiciário. Vejamos.

O que é o tombamento?

O tombamento é uma espécie de proteção concedida aos bens que possuam relevante valor histórico, artístico, científico, paisagístico ou cultural para a sociedade.

Tal proteção pode ser dada pelo Poder Público Federal, Estadual, Distrital e Municipal, conjunta ou separadamente, seja por iniciativa própria ou mediante pedido feito por qualquer interessado.

Lembrando que cada um deste entes possui autonomia para prever critérios e regras próprias de como será esta proteção.

1 - Bens que podem ser tombados

Poderão ser tombados: bens móveis (ex. artefatos, mobílias, locomotivas), bens imóveis (ex. prédios, igrejas, monumentos), bens materiais (ex. instrumentos, objetos, quadros), bens públicos ou bens de particulares.

Também poderão os bens de origem estrangeira, mas somente aqueles que não possuam impedimento legal.

2 – Identificação dos bens tombados

Independentemente do tipo de bem que tenha sido tombado, haverá sua descrição obrigatória no Livro do Tombo; registro público cuja conservação, na maioria dos casos, compete a repartição pública que cuida do patrimônio cultural (ex. IPHAN ou Secretarias de Cultura).

Informações que poderão ser encontradas, geralmente, em seus sites Oficiais ou pessoalmente por qualquer interessado.

Já para os bens imóveis pode ser que sua identificação seja mais fácil. Pois, além de estar inscrita no Livro do Tombo, a proteção poderá estar averbada também no cartório onde esteja matriculado o bem, como aquelas realizadas pelo Poder Público Federal.

3 - Restrições quanto ao uso

Bens com esta proteção possuirão vários cuidados, os quais estarão previstos no ato de sua criação ou, conforme o caso, com a legislação que estarão subordinados. Se a proteção for federal, por exemplo, haverá as obrigações de:

- zelo com a conservação do bem;
- promoção da destinação compatível com a sua importância para a sociedade;
- proibição de saída do País, salvo algumas exceções legais;
- pedido de prévia autorização especial do IPHAN para a reparação, pintura ou restauração do bem.

Além disso, tais cautelas também poderão afetar a vizinhança da coisa tombada, tais como: restrições quando a construção que impeça ou reduza sua observação, assim como colocação anúncios ou cartazes nas proximidades que tragam poluição visual acima do permitido.

4 - Dever de conservação

A dever de conservar o bem tombado será de seu proprietário, por se tratar de uma obrigação que acompanha a coisa (propter rem).

Se o tombamento for federal, caso o dono não possua recursos para proceder às obras de conservação e reparação necessárias, deverá levar tal fato, sob pena de multa, ao conhecimento do IPHAN, para que seja ordenada execução das obras, no prazo de 6 meses, às custas do Governo Federal ou, dependendo a situação, para que seja feita a desapropriação do bem.

5 - Possibilidade venda ou aluguel

O proprietário pessoa física ou jurídica do bem tombado poderá vendê-lo, alugá-lo e até dá-lo em garantia de empréstimos (ex. hipoteca) sem precisar de qualquer autorização do Poder Público.

Situação em que tanto o novo dono como o inquilino deverão continuar cumprindo as restrições imposta por este gravame, sob pena de multa e ressarcimento de eventuais prejuízos causados.

6 -Cancelamento da proteção

O cancelamento do bem tombado dependerá de uma avaliação subjetiva da autoridade pública, a qual deverá se convencer de que a proteção não mais atende ao interesse público. Pedido que poderá ser feito diretamente ao Poder Público que ordenou a proteção.


Referências: Constituição Federal (art. 216); Decreto-Lei 25/37 (Tombamento Federal)

Lucas Wlassak - Advogado com atuação em Direito Civil, Consumidor, Tributário e Administrativo.
Fonte: Artigos JusBrasil

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Como a viabilidade para empreendimentos imobiliários influencia nos negócios?


Uma boa viabilidade para empreendimentos imobiliários deixa de ser somente uma etapa operacional para se tornar um ativo para a empresa. Quando bem estruturada, ela pode, inclusive, ser uma grande influência para o sucesso dos negócios.

Independentemente da modalidade em que um negócio atua, há uma grande força estratégica a ser aproveitada na viabilidade para empreendimentos imobiliários. Todo o ciclo, seja em uma incorporação ou na venda final de um imóvel, necessita priorizar a viabilidade e as informações valiosas geradas em seu processo. Por conta disso, há um grande interesse por parte dos players de otimizar etapas de análise e estudo de viabilidade.

No curto prazo, é difícil identificar ou ter um quadro exato das influências que a viabilidade gera para empreendimentos imobiliários. Por conta disso, é preciso que haja um pensamento e parâmetros de mercado mais maduro, ou seja, enxergar análises não apenas como processos operacionais, mas, sim, como geração de uma inteligência de mercado – e a viabilidade para empreendimentos imobiliários é parte disso.

Neste artigo, saiba de que forma a viabilidade de empreendimentos imobiliários influencia os negócios de seu mercado. Acompanhe!

Viabilidade para empreendimentos imobiliários e inteligência

A viabilidade para empreendimentos imobiliários influencia nos negócios de forma análoga a outros processos: como gestão de informações. Isso não significa, porém, que basta que a etapa exista em um negócio para gerar resultados expressivos. Com cada vez mais dados sendo gerados operacionalmente, é preciso que haja um critério e uma precisão maior.

O investimento em uma viabilidade para empreendimentos imobiliários envolve, inevitavelmente, práticas de inteligência de mercado. Práticas de BI, que buscam centralizar e tornar dados mais acessíveis, fazem com que a viabilidade para empreendimentos imobiliários cresça, e gere dados que se traduzam em uma melhor gestão para incorporadoras e construtoras.

Quando um estudo de viabilidade imobiliária de uma região, por exemplo, é realizado, existem informações que podem ser aproveitadas nesse processo. Dados georreferenciais e a situação dos imóveis vizinhos podem revelar tendências sobre os empreendimentos imobiliários que, isoladamente, poderiam não ser detectadas.

Outro ponto importante na viabilidade para empreendimentos imobiliários é sua precisão em detectar aspectos irregulares. Além de resolver problemas pontualmente, a prática de coleta de dados para a inteligência de mercado evita possíveis equívocos em incorporações, comercializações e formações de landbanks futuros.

Por fim, existem os dados econômicos complexos trazidos na viabilidade para empreendimentos imobiliários. Embora haja um cenário macroeconômico que influencie nos negócios, um processo de viabilidade inteligente e integrado pode gerar autonomia para as empresas.

Com um maior histórico de padrões e variações econômicas durante a etapa de viabilidade, tem-se um caráter mais assertivo ao tomar decisões – e uma tomada de decisão mais rápida, por sua vez, influencia fortemente o negócio com um todo.

A viabilidade para empreendimentos imobiliários futuros

Gerenciar a viabilidade de mercado como um ativo do negócio é resultado de uma compreensão sobre seu próprio impacto. Afinal, as projeções mais condizentes com a realidade do mercado dependem de dados precisos e análises complexas, que possam ser realizadas de forma prática e integrada.

A avaliação da viabilidade para empreendimentos imobiliários conta com fatores fora do alcance do mercado, obviamente. Existem taxas de inflação, liberações de linhas de crédito e inúmeros fatores que fazem com que o mercado imobiliário tenha segurança para investir ou cautela para se retrair. A viabilidade para empreendimentos imobiliários extrai as melhores oportunidades possíveis do cenário, dando um direcionamento otimizado.

Um ponto primário no qual a viabilidade para empreendimentos imobiliários influencia é, justamente, na otimização de custos futuros. Quanto mais as operações se beneficiam de dados e informações já coletados e analisados, mais vantajoso será o investimento em novas estratégias traçadas pelas organizações.

O pensamento no longo prazo requer, também, estudos e análises de viabilidade para empreendimentos imobiliários sob medida. Ou seja, além de aspectos ambientais, econômicos e estruturais, existe uma necessidade para que demais setores possam se beneficiar e melhorar suas operações a partir dessa etapa.

Uma visão integrada de viabilidade para empreendimentos imobiliários causa grande influência na própria maneira de pensar nesse negócio. Da prospecção ao monitoramento de vendas, existem problemas que podem ser solucionados a partir de uma análise integrada, com categorização de informações de forma atrativa e acessível.

Considerações finais

Os fatores que fazem com que a viabilidade para empreendimentos imobiliários tenha impacto nos negócios são claros. No entanto, no dia a dia do mercado, é preciso ter uma proposta clara para os estudos e as análises que fundamentam essa etapa de viabilidade.

Nesse contexto, investir em uma viabilidade para empreendimentos imobiliários influente significa priorizar o gerenciamento de informações. Para isso, é preciso implementar soluções e ferramentas que ofereçam essa possibilidade e desenvolvam a gestão imobiliária de forma concreta. Atingir esse ponto de excelência é, naturalmente, um desafio que pode exigir uma revisão de processos. Como sua viabilidade para empreendimentos imobiliários atua nesse aspecto?

Fonte: Hiper Dados

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO: COMO FUNCIONA, QUAIS OS RISCOS E AS VANTAGENS



Nem só de pessoas em busca da casa própria vivem os investimentos imobiliários. Afinal, esse mercado está sempre em alta por causa da segurança e boa margem de valorização que este tipo de bem oferece.

Investir em imóveis é um dos tipos de aplicações preferidas para quem quer construir um patrimônio sólido por juntar segurança, potencial de valorização, alta demanda e a possibilidade de diversificação da carta de investimento.

A forma mais tradicional de investimento é, certamente, a partir da compra direta de um imóvel, seja para usar como renda passiva dispondo para o aluguel ou para construir e vender no futuro por um preço bem mais alto. Continue lendo e saiba mais!
Os investimentos indiretos no mercado imobiliário

Há ainda a possibilidade de investir de forma indireta a partir de ativos e títulos de empreendimentos imobiliários.

A grande vantagem desse tipo de investimento é que o investidor não precisa de um alto capital para começar a investir, como é no caso da compra de imóveis.

Confira a seguir alguns tipos de investimentos indiretos em imóveis:

1. Fundos Imobiliários

Trata-se de grupos de investidores que aplicam recursos em empreendimentos imobiliários, como shoppings, prédios comerciais, hotéis, prédios residenciais e etc.

Cada investidor detém um número de cotas nesse fundo, que é proporcional ao dinheiro que investiu. Os rendimentos são de acordo com essas cotas e, em alguns tipos de investimento, é possível fazer a negociação de cotas na bolsa de valores.

2. Títulos de Crédito Imobiliário

São títulos de renda fixa lançados por instituições financeiras onde quem investe no título “empresta” dinheiro ao banco para que ele possa financiar a aquisição e construção de imóveis de terceiro.

Assim, parte dos juros que o banco ganha com o financiamento é repassados aos investidores.

Os três principais Títulos de Crédito Imobiliário são: Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras Hipotecárias.

3. Crowdfunding Imobiliário

O conceito de crowdfunding que está ligado ao financiamento coletivo de projetos pela Internet a partir de plataformas colaborativas se expandiu e também passou a ser um investimento no setor imobiliário.

Com isso, o investimento em imóveis é acessível a qualquer pessoa, sendo possível adquirir títulos com valores muito baixos de forma segura e online.

A rentabilidade é igual a que é conseguida pelos grandes investidores do setor. Além de não possuir intermediários e ter um risco associado menos. Ou seja, a tendência é que esse tipo de investimento se popularize ainda mais nos próximos anos.

As vantagens do Investimento Imobiliário

Independentemente da forma que você escolher para investir em imóveis, os benefícios são muitos. Confira a seguir 5 vantagens em investir em imóveis:

1. A valorização

Os imóveis possuem potencial de valorização. Assim, você pode comprar um imóvel com valor abaixo do mercado em uma região em que há a tendência de valorização e agregar valor a ele, com a construção e reforma.

Para não correr risco enquanto a valorização atente para pontos como a infraestrutura, acessibilidade, localização e redes de bens e serviços ao redor do imóvel.

2. Segurança de investimento

Investir em imóveis protege seu dinheiro da alta inflação. Isso porque, os imóveis são bem tangíveis e que possuem valor agregado.

Assim, em caso de uma crise econômica, se você tem um imóvel em seu nome ainda continuará com ele. O mesmo pode não ocorrer com a aplicação de capital na poupança, por exemplo. Sabendo disso, o investimento imobiliário é o que historicamente possui maior estabilidade.

3. Baixa volatilidade

Os investimentos imobiliários não oscilam tanto quanto os outros investimentos financeiros. Apesar de poder sofrer flutuação de preço em longo prazo, a depender do cenário econômico, esta variação é inferior a de outras formas de investimento.

4. Sempre vai existir demanda

Por conta do déficit habitacional brasileiro, ou seja, por não haver moradia para todas as pessoas, sempre vai haver demanda para a compra e aluguel de imóveis.

Desse modo, este é um mercado sempre aquecido, já que a moradia é uma necessidade básica que se mantém mesmo em tempos de crise.

5. Possibilidade de renda passiva

Já imaginou ter todo mês uma quantia na sua conta sem precisar fazer nada? Isso é possível com o aluguel de imóveis.

No caso de você não querer ter trabalho em lidar diretamente com o locatário, pode deixar tudo nas mãos de uma imobiliária de confiança por uma pequena porcentagem do valor do aluguel.

Seja em imóveis residenciais ou comerciais, investir em imóveis para alugar se configura em uma opção muito lucrativa de investimento.

Os riscos do Investimento Imobiliário

Por mais que o risco seja pequeno, ainda está presente no investimento em imóveis. A baixa liquidez é um desses riscos, pois os imóveis podem não ser fáceis de comercializar.

Por exemplo, se você precisa de dinheiro com urgência, pode não conseguir vender o imóvel e ter que acabar aceitando receber um valor inferior ao do mercado.

Fonte: JVF Empreendimentos Imobiliários

domingo, 30 de agosto de 2020

INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA – BUSINESS PLAN

O projeto de inteligência imobiliária consiste na busca de um novo patamar dentro do segmento.

Diagnostico atual da empresa;
Elaboração de metas, objetivos;
Consolidação e edificação da marca;
Expansão de produtos e serviços relacionados ao publico A;
Consultoria Administrativa e Gestão de Pessoas;
Consultoria Marketing e Comercial;
Consultoria Financeira;
Treinamento de equipe – Expansão de venda e locação de imóveis;
Segmentos de nichos do mercado imobiliário;
O novo posicionamento do corretor de imóveis vem com o conhecimento dos produtos financeiros do mercado imobiliário como BuilttoSuit, SaleandLeaseback, CRI (Certificado de recebíveis Imobiliários), FII (Fundo de Investimento Imobiliário) entre outros.

Fonte: The Capital

NOTA DO EDITOR:

Entre o fim dos anos 80 e início dos anos 90 uma das principais formas de formar ou proteger patrimônio da hiperinflação era a aquisição de imóveis. Muitas pessoas da geração que vivenciou esse momento ainda têm forte preferência por adquirir imóveis em detrimento de ativos do mercado financeiro. No entanto, desde meados de 2012 e 2013, estão disponíveis na bolsa fundos de investimento imobiliários os chamados FIIs.

Diferentemente dos investimentos imobiliários tradicionais, os FIIs não requerem um volume de capital alto para a aquisição de um imóvel ou um conjunto deles. Tal como as ações de uma empresa, as cotas do FII são como frações do patrimônio imobiliário que lastreia o fundo. Os FIIs são obrigados a aplicar no mínimo 75% dos recursos em ativos imobiliários. Em semelhança com o mercado imobiliário tradicional, os FIIs oferecem renda mensal proporcional à quantidade de cotas de cada investidor, sem a necessidade de tratar diretamente com contratos de aluguel de inquilinos, despesas de manutenção e impostos relativos às propriedades. Os imóveis objetos desses fundos costumam ser conjuntos comerciais de grande porte, lojas comerciais, shopping centers e agências bancárias.

A renda mensal obtida é líquida de imposto de renda, desde que cumpridos alguns requisitos: o fundo precisa ter mais de 50 cotistas, ser listado exclusivamente na bolsa e o cotista não pode ter mais que 10% de todas as cotas. O rendimento mensal é proporcional ao rendimento de aluguéis e ganhos de alienação no mercado imobiliário tradicional, variando de 0,3% a 0,6% ao mês. Essa rentabilidade somada à valorização das cotas pode ser atraente para investidores conservadores, pouco experimentados na renda variável e mercado acionário. A valorização das cotas acompanha a valorização do mercado imobiliário, e um indicador interessante para acompanhar esse comportamento é o pouco conhecido Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), que é composto pela ponderação de diversos FIIs listados.

Outros produtos financeiros relacionados ao mercado imobiliário são os ativos de renda fixa CRIs e LCIs. Ao contrário dos FIIs, que são renda variável com volatilidade mais modesta que ações, os CRIs e LCIs são em sua maioria ativos indexados a um percentual do CDI. Os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) são títulos de renda fixa de longo prazo emitidos por securitizadoras, que geralmente superam a rentabilidade de títulos públicos. Seu lastro são os recebíveis oriundos de contratos de aluguel e de financiamentos imobiliários. Os LCIs por outro lado são títulos semelhantes aos CRIs, porém são emitidos por instituições financeiras autorizadas a conceder crédito imobiliário. O que lastreia esse tipo de título são os financiamentos imobiliários garantidos por hipotecas e alienação fiduciária. O CRI é o instrumento que as instituições financeiras utilizam para reunir recursos para a concessão de crédito imobiliário.

Nos três produtos comentados, há risco de diminuição da rentabilidade mensal em função da vacância de imóveis e inadimplência (especialmente no caso dos FIIs e,em menor grau, dos CRIs) e de enfraquecimento no mercado de crédito imobiliário (no caso dos LCIs). Os LCIs e CRIs também têm a desvantagem de não possuírem liquidez, pois geralmente só podem ser resgatados em seu vencimento. No caso dos FIIs, a negociação em bolsa é livre, porém sujeita ao risco de mercado e à liquidez das cotas, que é consideravelmente menor que a de ações. Outro ponto importante é que o FGC (Fundo Garantidor de Crédito) só cobre os LCIs até 250 mil reais por CPF por instituição financeira. CRIs e FIIs não são cobertos pelo FGC. Todos os três produtos têm rentabilidade isenta de imposto de renda, salvo nas condições citadas para os FIIs e sua valorização, que tem IR previsto de maneira semelhante ao de lucro realizado com a venda de ações. LCIs e CRIs são totalmente isentos de tributação.

Este texto buscou apresentar informações iniciais sobre investimentos imobiliários de renda fixa e variável no mercado financeiro disponíveis a pessoas físicas. Não deve ser levado como recomendação de compra ou venda de ativos financeiros, mas como texto informativo. 

ASSAF NETO, Alexandre. Mercado Financeiro. 13 ed. São Paulo: Atlas, 2017. Cap. 19.1.6. p. 374.

Fonte: Liga de Mercado Financeiro

sábado, 29 de agosto de 2020

Introdução à avaliação de imóveis urbanos


Como você já sabe, imóveis são bens de grande valor monetário e transações comerciais envolvendo esse tipo de bem exigem um certo nível de conhecimento técnico, tanto para o vendedor quanto para o comprador.

Imagine, por exemplo, que você deseja comprar um imóvel e, por não conhecer o mercado, acaba por desembolsar um valor muito superior ao valor de marcado. A situação é ainda pior quando você necessita vender esse mesmo imóvel cobrando um valor igual ou superior ao valor de compra, mas não consegue porque não há ofertas.

Casos como esse são mais comuns do que se pensa e é por isso que é necessário a contratação de um profissional habilitado para realizar a avaliação de um bem e garantir que a transação seja justa para todas as partes envolvidas.

Sem mais delongas, nesse post iremos iniciar nosso estudo sobre Avaliações de Imóveis com base na NBR 14653-1:2019 e, nele, iremos abordar a parte introdutória dessa área, que engloba alguns conceitos básicos e os procedimentos necessários para realização de um laudo técnico.

Conceitos básicos

Para iniciarmos nosso estudo, precisamos conhecer alguns conceitos fundamentais relacionados à área de avaliações imobiliárias, são eles:

Custo: é o total gasto, direta ou indiretamente, para aquisição ou produção de um bem.

Preço: é a quantidade monetária que determina a comercialização de um bem e leva em conta as capacidades financeiras, as motivações ou os interesses específicos do comprador ou do vendedor.

Valor: é um conceito econômico que depende de fatores como as características do bem, utilidade e condições de oferta e procura.

Valor de Mercado: é a quantia mais provável pela qual um bem pode ser negociado no mercado.

Engenharia de Avaliações: conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens.

Laudo técnico: é um relatório técnico de avaliações sobre a estrutura do bem, elaborado por profissionais com registro no CREA ou no CAU, em que se chega a uma conclusão devidamente fundamentada.

Parecer técnico: é um relatório emitido por profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua responsabilidade.

Em que consiste a avaliação de um imóvel

Segundo a ABNT NBR 14653-1:2019, avaliação é uma análise técnica, realizada pelo engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.

Em outras palavras, a norma afirma que o levantamento do valor de mercado de um bem não é a única finalidade da avaliação. Podemos citar, entre outros, a segurança patrimonial, a contratação de seguros baseados em valores reais ou a utilização do patrimônio como garantia na tomada de recursos.

Além disso, a norma também afirma que essas atividades somente são competências de um engenheiro avaliador.

E quais são os pré-requisitos para ser um avaliador?

Após a Lei 5.194 de 1996, art. 7º, a avaliação de imóveis passou a ser atividade exclusiva de engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos, devidamente registrados nos seus respectivos Conselhos. Ou seja, é condição necessária o registro no CREA e/ou CAU para o profissional estar apto a emitir laudo técnico.

Além disso, a resolução do COFECI nº 1.064 de 2007 prevê a possibilidade de o corretor de imóveis elaborar parecer técnico de avaliação mercadológica, desde que ele possua diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente e/ou certificado de conclusão de curso de Avaliação de Imóveis.

No entanto, vale ressaltar que a nova atualização de 2019 da NBR 14653-1 excluiu a definição de parecer técnico, o que significa que agora todas as manifestações técnicas sobre valor devem ser realizadas por meio de laudos de avaliação realizados conforme os preceitos normativos.

Ações básicas para uma avaliação

Agora que já sabemos o que é e a quem compete a atividade de avaliação imobiliária, veremos agora os procedimentos básicos necessários para isso.

1. Finalidade, objetivo e prazo

Antes de iniciar a avaliação, o engenheiro avaliador deverá ter em mente, e devidamente esclarecidos, a finalidade da avaliação, o objetivo, o prazo para a apresentação do laudo e a forma de apresentação mais adequada para o cliente.

2. Análise da documentação

Após tudo estar devidamente esclarecido, o engenheiro avaliador deve analisar toda a documentação do imóvel necessária para a avaliação.

Lembrando que não é de responsabilidade do avaliador analisar a legitimidade da documentação fornecida.

3. Vistoria do imóvel

Essa etapa é de extrema importância e deve ser feita, preferencialmente, pelo avaliador para que este tome conhecimento de todas as características do imóvel relevantes à avaliação. Para isso, é indicado que sejam feitos registros fotográficos de todos os cômodos e do entorno do imóvel, quando possível.

4. Coleta de dados

A próxima etapa consiste em pesquisar os elementos para compor a amostra. Para isso, deve-se levar em conta as características do bem avaliando e a disponibilidade de recursos e informações, lembrando que a melhor amostra é aquela que contém a maior quantidade possível de dados de mercado com características semelhantes ao avaliando.

Para realizar essa coleta, o avaliador pode fazer uso de site imobiliários ou ligar diretamente para corretoras de imóveis.

5. Diagnóstico do mercado

O profissional, conforme o tipo de bem, as condições de contratação, o método empregado e a finalidade da avaliação, pode tecer considerações sobre o mercado do bem avaliando, de forma a indicar, tanto quanto possível, a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.

6. Escolha da metodologia

A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do imóvel avaliando, o objetivo e a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis.

Veremos mais sobre a metodologia no tópico seguinte.

7. Tratamento dos dados

Após a coleta dos dados e a escolha da metodologia mais adequada, o tratamento será feito de acordo com modelo metodológico escolhido.

8. Resultado da avaliação

Por fim, nessa etapa, o avaliador apresenta o laudo da avaliação, em que consta o valor de mercado do imóvel a que se chegou após o tratamento dos dados coletados.

Dessa forma, para que seu laudo de avaliação seja considerado satisfatório, deve conter no mínimo os seguintes itens:

Identificação do solicitante;
Finalidade e objetivo do laudo;
Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
Identificação e caracterização do imóvel avaliando;
Diagnóstico do mercado;
Indicação dos métodos e procedimentos utilizados;
Indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação e precisão da avaliação;
Tratamento dos dados e identificação do resultado: explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado;
Resultado da avaliação e sua data de referência;
Qualificação legal completa e assinatura dos profissionais responsáveis pela avaliação.
Procedimentos metodológicos

A última parte desse post diz respeito à escolha da metodologia a ser aplicada na avaliação, que leva em consideração o tipo de imóvel avaliando, a finalidade da avaliação e os dados disponíveis no mercado.

Desse modo, segundo a NBR 14653-1, os métodos disponíveis são:

Método comparativo direto de dados de mercado

Simplificadamente, esse é o método mais utilizado para a avaliação, em que se calcula o valor de mercado de um imóvel por meio do tratamento dos dados de uma amostra aleatória utilizando a inferência estatística para isso.

Método Involutivo

Esse método, por sua vez, baseia-se em modelos de estudo de viabilidade técnico-econômica utilizando imóveis hipotéticos com características semelhantes ao avaliando e com as condições do mercado no qual está inserido.

Método Evolutivo

Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes, considerado o fator de comercialização.

Método da Capitalização de Renda

Por fim, esse método identifica o valor do bem com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando cenários viáveis.

Tabela 1 – Escolha da metodologia

Escolha da metodologia

.Dandara Viana / Fonte: Guia da Engenharia

Corretor que fala bem, bate metas e alcança resultados! - Franco Junior

sexta-feira, 28 de agosto de 2020

Solução para a declaração de imposto de renda do perito judicial de honorários de perito – cuidado redobrado



O perito judicial deve ter cuidado redobrado para não cair na malha fina da Receita Federal. Ele pode ser pego por uma armadilha, sem saber ou ter cometido nada. O problema acontece quando a parte declara que pagou ao perito, em depósito realizado em conta judicial, e o perito não ter sido intimado para receber seus honorários, por ainda não chegar a esta fase, fica traído.

Uma outra situação passível de acontecer é quando o tribunal deposita os honorários do perito, pagos com verba da Assistência Judiciária Gratuita, e o perito não é avisado a tempo de declarar no imposto de renda.

A fase inicial dos honorários do perito segue o seguinte roteiro:

- O perito, a mando do juiz ou compulsoriamente, apresenta proposta de honorários.
- O juiz da vista às partes para que se manifestem sobre a proposta.
- O juiz fixa os honorários.
- A parte deposita os honorários.
- A parte informa o depósito dos honorários do perito por petição, anexando a guia de recolhimento.
- O juiz libera alvará de recebimento dos honorários depositados.

Se a parte informar, em seus registros internos e, consequentemente, à Receita Federal, que pagou a um determinado CPF, justamente o do perito, um problema para ele pode ser criado.O certo seria a parte informar à Receita Federal o CNPJ do Tribunal e, quando o perito efetivamente recebesse seus honorários, mediante o documento alvará, ele declarasse à Receita Federal.

Como solucionar este problema? O perito deve adquirir um Certificado Digital de pessoa física – se já não possuir um –, entrar no site da Receita Federal, no link do e-CAC, conectar o token do Certificado Digital e verificar as fontes pagadoras. As empresas têm limite para informar à Receita Federal, – até o dia 28 de fevereiro – os pagamentos a terceiros. Então, o perito deve fazer a pesquisa ao e-CAC, entre essa data limite e a de entrega de sua declaração.

Quando a parte pagadora é a União ou uma de suas congêneres (DNIT, CEF, INSS, ETC), é comum estas informarem à Receita Federal o pagamento com o CPF do perito.

Outra situação em que o perito fica sujeito a ser traído é o juiz despachar, liberando o alvará com imposto retido na fonte, e o perito não ser avisado a tempo para receber os honorários e, consequentemente, não declará-los no seu imposto de renda.

Fonte: Newsletter Rui Juliano - Perito Judicial e Extrajudicial

Saiba as diferenças entre os Sistemas de Financiamento de Imóveis no Brasil


Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

É um programa de financiamento habitacional do governo para facilitar a construção, aquisição ou reforma de imóveis residenciais no Brasil.

É regulado pela Lei nº 4.380 de 1964 e um sistema do Governo Brasileiro

Requisitos:

- Residencial;
- Localizado em área urbana;
- Registrado no Cartório de Registro de Imóveis;
- Não tenha sido objeto de outro financiamento pelo FGTS nos últimos três anos;
- Localizado na mesma região onde o interessado reside ou trabalha há pelo menos um ano;

Além disso, o requerente também pode utilizar os recursos do seu FGTS para ajudar no financiamento.

Entretanto, existem exigências adicionais para quem pretende fazer uso desse benefício. São elas:

- Ter pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada sob o regime do FGTS;
- Não ser titular de nenhum outro financiamento imobiliário pelo SFH;
- Não ser proprietário de nenhum outro imóvel residencial urbano, seja em construção ou concluído.

Pontos importantes do SFH:

- Para conseguir um empréstimo, o imóvel deve valer no máximo R$1,5 milhão, dependendo da região do País.; *esse valor atualiza anualmente
- O SFH só pode ser utilizado para fins de obtenção da casa própria. Esta, por sua vez, não poderá ser colocada para aluguel, por exemplo;
- O valor do empréstimo pode ser tanto para compra quanto para construção de um imóvel;
- Com o SFH, 80% do valor do imóvel pode ser financiado;
- Quem faz parte do programa Minha Casa, Minha Vida também pode participar do SFH;
- Para solicitar um empréstimo e realizar o financiamento, é obrigatório que o solicitante tenha mais de 18 anos ou que tenha 16 e seja emancipado.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Já o SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos.

É mais recente, regulado pela Lei nº 9.514 de 1997 e pode-se dizer que ele abarca todos os financiamentos imobiliários que não se enquadram nas regras do SFH.

Ou seja, para saber se o imóvel em questão está enquadrado no SFI é só atentar-se para as exigências do SFH, se alguma não foi cumprida, o financiamento é regido pelo SFI.

Com a Lei da SFI (9.514/97), passou a ser possível a utilização da alienação fiduciária de bens imóveis, para garantia de débitos civis.

Algumas poucas regras se aplicam a esse sistema:

- o financiamento é aplicável a imóveis de qualquer natureza;
- o comprador pode ser tanto pessoa física como pessoa jurídica;
- não existe um valor limite para o imóvel a ser financiado;
- até 90% do valor do imóvel pode ser financiado;
- a taxa de juros é negociada entre as partes, sem a limitação de 12% ao ano;
- não há possibilidade de uso do saldo do FGTS;
- não existe um limite de comprometimento de renda para quitação das parcelas;
- o prazo máximo para quitação é de 420 meses (35 anos), como no SFH.

Resumindo:

O SFI geralmente reúne as operações de maior valor e não permite o uso do FGTS do trabalhador para abatimento da dívida. Já o SFH utiliza o dinheiro da caderneta de poupança e do FGTS, que são fontes mais baratas de recursos e possui um limite no valor do imóvel. Por isso, as taxas de juros costumam ser menores, e é possível utilizar seu FGTS para reduzir o saldo devedor.

Existe portabilidade entre os Sistemas?

Atualmente, quem possui um contrato pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não pode fazer a portabilidade para um financiamento ligado ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH). E vice-versa.

A partir de 2020, a portabilidade entre sistemas será possível. Uma resolucao do Conselho Monetário Nacional (CMN) de novembro de 2019 abre espaço para a mudança do SFI para o SFH, desde que o imóvel que foi financiado cumpra as exigências legais.

As medidas adiadas preveem a inclusão das operações com cheque especial, a possibilidade de operações de crédito imobiliário contratadas originalmente fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) serem enquadradas no SFH na portabilidade e a criação do Documento Descritivo de Crédito, por meio do qual o cliente poderá pedir ao banco a lista das condições de uma operação de crédito.

Porém, no início do ano, o CMN adiou a entrada em vigor de mudanças nas regras de portabilidade de crédito, que começam a valer a partir do dia 3 de novembro deste ano.

Elisa Cavagnoli - Advogada graduada pela Universidade de Caxias do Sul/RS - UCS e pós graduanda em Direito Notarial e Registral pela mesma instituição.
Fonte: Artigos JusBrasil

Avaliação de Imóveis: quais cuidados o avaliador precisa ter?

Nos últimos anos, a avaliação imobiliária vem recebendo uma atenção que, até então, não existia. A partir da Resolução 1.066/2007, o corretor de imóveis passou a ter a possibilidade de prestar um novo serviço e, assim, gerar mais renda para si. 

Junto com o novo cenário, surgiram os novos desafios, fazendo com que o profissional busque preparo e entendimento de qual o método correto para utilizar na elaboração do seu trabalho, seja um Laudo, Análise ou Opinião de Mercado. 

O avaliador deve ter para si princípios fundamentais como a empatia. O olhar para o outro, entendendo as suas necessidades e expectativas; entender para atender, nos aproximando ainda mais do cliente, e observar os detalhes do que está sendo avaliado, para que as pesquisas no mercado fiquem ainda mais fáceis de serem realizadas. 

Uma vez feito o levantamento de todas as informações, o próximo passo é inseri-los em seu trabalho. Isso faz com que, quem o contratou ou está contratando, saiba que você olha para a situação com olhos de quem está preocupado e atento a tudo que está acontecendo ao seu redor. 

Outro ponto importante é a entrega do seu trabalho, que deve ser didática, de fácil leitura e entendimento. Não basta apenas quantidade, mas sim um conjunto de todos estes pontos para que, o seu cliente entenda o trabalho de forma fácil.

O Corretor de Imóveis é um gerador de conteúdo, pois vive o mercado e sabe de tudo que acontece nele. Portanto, Corretor, valorize o seu trabalho! Entregue tudo com muito profissionalismo e excelência, baseado em dados e pesquisas e, claro, todo seu conhecimento.

Paulo Roberto de Oliveira – CEO do Avalion

Corretor você pode vender imóvel da união



A participação no leilão é feita pelo Portal de Imóveis da União. No ambiente, os bens podem ser filtrados por valor ou, ainda, pela localização por estado ou município. Há, ainda, a avaliação, identificação do respectivo edital e mapa com localização. 

Para participar da concorrência pública, o interessado deverá fazer o credenciamento prévio no Portal Gov.br, realizando login com nome e senha no acesso gov.br. Depois disso, basta apresentar sua proposta, que deve ser igual ou superior ao preço de avaliação do imóvel. A partir de então, o interessado se torna um licitante e passa a receber informações de como proceder durante concorrência virtual. Para ser habilitado, deverá ser feita uma caução correspondente a 5% do valor de avaliação da propriedade.

Entretanto, será desclassificada proposta de pessoa física que não esteja com o CPF regular; possua sanção que impeça a participação em licitações ou a contratação com o Poder Público; e exerça, mesmo que transitoriamente ou sem remuneração, cargo, função ou emprego público no Ministério da Economia; ou que possua qualquer outro vínculo de natureza trabalhista com o Ministério da Economia.

No caso de pessoa jurídica, serão desclassificadas aquelas que não tenham certidão Negativa de Débitos Relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União; estejam com CNPJ inaptas, suspensos, nulos ou baixados; e possuam sanção que impeça a participação em licitações ou a contratação com o Poder Público.

De acordo com a nova legislação, corretores também poderão auxiliar o governo na venda dos imóveis, mas essa hipótese só será possível depois de duas tentativas frustradas de venda.

É a licitação deserta ou fracassada, permitindo a venda direta. O ambiente que tratará dessa forma de aquisição ainda está sendo construído. A previsão é de que esteja em funcionamento até o final do ano. 

Fonte: Serpro

A importância do planejamento patrimonial para a família empresária



Estima-se que hoje, no mundo, cerca de 80% das empresas sejam familiares [1]. Conjuntamente a tal fato, temos ainda a situação por deveras frequente na qual grande parte dos ganhos de tais famílias está concentrada no negócio por elas desenvolvido, sendo alta a dependência dos dividendos e pro labore gerados pela sociedade empresária familiar [2]. É, pois, de suma importância a implementação de medidas jurídicas legais e idôneas que visem à proteção de todo patrimônio amealhado pela família ao longo da existência sadia da sociedade empresarial a que está ligada.

A implementação de um planejamento patrimonial adequado, visando à proteção do patrimônio do sócio e, por conseguinte, resguardo da fonte do (muitas vezes único) sustento de sua família, deve ocorrer em momento oportuno e próprio. Isso porque a lei protege os credores do devedor, no sentido de tornar inócua a transferência de bens a terceiro quando já insolvente o alienante ou mesmo quando tal transferência ocorre em meio a trâmite processual de execução. Trata-se dos institutos da fraude contra credores (tratada principalmente por meio do artigo 158 e seguintes do Código Civil) e da fraude à execução (descrito no artigo 792 do Código de Processo Civil).

De nada adianta a implementação de um plano em meio à cobrança e execução de dívidas, tendo em vista que o devedor nesses casos poderá, inclusive, responder criminalmente por seus atos. A transferência de patrimônio quando já existente dívida em valor superior aos bens deixados em nome do devedor também é ineficaz e anulável via ação pauliana. As medidas de que trataremos nos parágrafos a seguir não são, assim, recomendáveis quando se verificar que poderão ensejar qualquer um dos tipos de fraude aqui expostos e lesar indevidamente credores de boa-fé.

O primeiro instituto que nos vem à mente e que poderá ser utilizado pela família empresária visando à proteção de seu patrimônio é, de longa data, conhecido pelos operadores do Direito Civil. Trata-se do instituto do bem de família. Este pode abranger, inclusive, valores mobiliários, sendo essa situação uma completa inovação trazida pelo Código Civil de 2002. Ao possibilitar a instituição de bem de família sobre valores mobiliários (ações de empresas listadas na bolsa de valores, fundos imobiliários etc), o legislador claramente teve a intenção de possibilitar e garantir a manutenção e o cuidado do imóvel utilizado como moradia pela família.

Pela análise dos artigos do Código Civil que tratam do tema (artigo 1.711 e seguintes), percebemos que os valores mobiliários não podem exceder o valor do prédio (morada da família) à época de sua instituição. E se o bem de família, de modo geral, não pode ultrapassar um terço do patrimônio líquido da família, ao tempo em que instituído, então temos que os valores mobiliários podem ser instituídos como bem de família em no máximo um sexto do patrimônio total, situação esta que equivaleria a se ter um prédio (moradia) no valor de um sexto do patrimônio líquido, mais valores mobiliários no importe de também um sexto do patrimônio líquido (total do bem de família seria igual a um terço do patrimônio líquido, conforme legislação).

Não obstante a existência e a possibilidade de instituição do bem de família, temos outro instituto do Código Civil que pode ser capaz de dar uma maior proteção ao patrimônio da família empresária se utilizado devidamente. Trata-se do instituto da doação, o qual, cominado com as cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade, pode vir a ser uma forma eficaz e idônea de planejamento patrimonial.

Especificamente sobre a doação de ascendentes a descendentes, o artigo 544 do CC, por exemplo, menciona que “a doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança”. Nesse caso, o bem recebido deverá ser levado, em tese, à colação quando morto o doador e, consequentemente, ocorrer a abertura do seu inventário, visando a equilibrar a legítima (artigo 2.002 do CC). Dissemos em tese, pois há, no entanto, uma forma de se afastar a necessidade da colação: o doador pode, no momento da doação, dispensar o bem de ser levado à colação. Basta determinar no ato de liberalidade que o bem está saindo da parte disponível e que seu valor não a excede (artigo 2.005 do CC).

A doação de ascendente para descendente (desde que, é claro, tal descendente, no momento de recebimento da doação, não tenha participação na sociedade familiar, pois do contrário a proteção do patrimônio restará comprometida), portanto, não necessita, no momento em que praticado o ato, de consentimento dos demais herdeiros, visto que estes possuem o instituto da colação como proteção aos seus direitos. Por outro lado, faz-se necessária a autorização do cônjuge (a não ser quando o regime de casamento for o de separação de bens. Nesses casos não haverá necessidade de referida autorização — no Direito tal autorização se denomina “outorga uxória”).

Ao transferir a propriedade de um bem em seu nome para o nome de um herdeiro/descendente, o sócio da sociedade empresária está realizando verdadeira partilha em vida da herança; não terá mais qualquer controle sobre o bem doado, que passará para as mãos de seu(s) descendente(s). Importante, assim, que o doador tenha plena confiança que o donatário não se utilizará ou mesmo disporá do bem de forma leviana.

Para resguardo do doador, interessante o aconselhamento de Priscila M. P. Corrêa da Fonseca, que, em sua obra sobre o tema do planejamento sucessório, menciona: “(…) É possível estabelecer, como condição da doação, procuração irretratável e irrevogável dos donatários em favor do doador para que ele possa não apenas administrar os bens doados, como também alienar ou onerá-los (CC, artigo 684)” [3].

Importante sobre o assunto ressaltar que a doação também pode ser feita com cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade. Por certo, tais cláusulas têm grande importância no que diz respeito à manutenção do bem objeto da doação na posse e propriedade de quem a está recebendo, evitando que o bem se dissipe por atos irrefletidos da pessoa beneficiada com o ato.

Partindo agora para institutos do Direito Comercial, há também ali formas jurídicas aptas a possibilitar um planejamento e proteção do patrimônio. Uma holding familiar, por exemplo, pode servir de base para tal objetivo e, inclusive, para um planejamento sucessório, muito embora esse último não seja escopo essencial do presente artigo.

No caso da holding imobiliária, em específico, uma das vantagens da sua criação é a possibilidade de separação do patrimônio pessoal dos acionistas/quotistas do patrimônio operacional de sociedade empresária. De um lado se mantém a propriedade das quotas de sociedade em operação mercantil, de outro se mantém a propriedade de quotas de holding imobiliária. Com a sua criação, o quotisa/acionista, em si, passa a não ser mais proprietário direto de nenhum bem imóvel (é de bom grado, contudo, que em um planejamento visando à proteção do patrimônio, a casa onde resida permaneça em seu nome, tendo em vista ser ela bem de família e, portanto, impenhorável).

Com a criação de uma holding imobiliária, faz-se a alienação (por meio da integralização do capital) dos bens da pessoa física (no caso, podem ser os bens de propriedade do patriarca e/ou da matriarca da família empresária) para “dentro” da holding então criada. Com isso — e desde que tal transferência não se dê em fraude a credores ou à execução, como já exposto anteriormente neste artigo —, tem-se uma total segregação do patrimônio, ficando ele de certa forma protegido contra eventuais problemas de ordem econômica, advindos da sociedade operacional da qual o patriarca/matriarca detenha participação.

Vale destacar que a integralização de bens imóveis para formação do capital social de holding imobiliária poderá gerar a incidência do imposto denominado ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis). Isso porque tanto a Constituição Federal do Brasil, em seu artigo 156, §2º, inciso I, quanto o artigo 37, caput e parágrafos, do Código Tributário Nacional preveem a cobrança de referido imposto quando comprovada, nas situações ali descritas a preponderância da atividade de holding patrimonial, ou seja, venda ou locação de bens imóveis.

Contudo, mesmo se considerarmos a incidência desse tributo (ITBI), a integralização dos bens na holding imobiliária tende a compensar não só financeiramente, mas também ao se considerar a ideia e o planejamento por trás da sua criação, qual seja, a da proteção e segregação do patrimônio do quotista de sociedades empresárias ditas operacionais.

Sobre o tipo societário da holding imobiliária (se sociedade simples, limitada ou anônima, por exemplo), acreditamos que a sua escolha dependerá do montante do patrimônio envolvido e da quantidade de herdeiros vinculados ao planejamento. De qualquer forma, para a esmagadora maioria dos casos tanto a sociedade limitada quanto a sociedade anônima fechada poderão servir adequadamente ao planejamento.

Outro ponto: se as quotas da holding imobiliária forem doadas aos herdeiros, importante mencionar que o ideal é que se faça referida doação também com as cláusulas de praxe comentadas anteriormente, a saber: incomunicabilidade, impenhorabilidade e reversão.

Por sua vez, o mercado financeiro possui certos “produtos” que também podem auxiliar na proteção do patrimônio. Cabe lembrar aqui, por exemplo, que valores de até 40 salários mínimos depositados em caderneta de poupança são impenhoráveis em razão do quanto disposto no artigo 833, inciso X, do Código de Processo Civil.

Finalmente, ressaltamos que há inovações tecnológicas ocorridas nos últimos tempos pertinentes à criação dos chamados criptoativos (v.g. bitcoin), os quais, por certo, possibilitam uma maior diversificação do patrimônio e, no futuro, terão papel importante no seu planejamento e proteção. Mas esse tema deixaremos para um próximo artigo.


[2] MURAYAMA, Christian. Transformando Famílias Empreendedoras em Famílias Empresárias. TMA Brasil. Disponível em <http://www.tmabrasil.org/blog-tma-brasil/artigos/transformando-familias-empreendedoras-em-familias-empresarias> Acesso em 10 de agosto de 2020.

[3] FONSECA, Priscila M. P. Corrêa. Manual do Planejamento Patrimonial das Relações Afetivas e Sucessórias. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2018, pág. 267.

Marco Boneli
Fonte: Conjur

quinta-feira, 27 de agosto de 2020

DIA NACIONAL DO CORRETOR DE IMÓVEIS

A revisão dos contratos built to suit em tempos de pandemia


1. A natureza jurídica do contrato built to suit

O contrato built to suit é modelo de negócio jurídico em que o empreendedor imobiliário reforma ou edifica determinado imóvel sob medida ao ocupante e, finalizada a obra, cede o uso da edificação por período determinado1. Como se nota, algumas prestações obrigacionais estão presentes nessa modalidade contratual.

Podemos dizer que o contrato built to suit sempre possuirá a prestação da locação, uma vez que haverá a cessão da fruição e uso da coisa (obrigação de dar), mediante remuneração. Da mesma forma, sempre haverá a prestação da empreitada (obrigação de fazer), porque o built to suit requer a realização de construção ou substancial reforma do imóvel que será cedido ao ocupante. Também poderá haver a prestação da compra e venda quando, por exemplo, o empreendedor adquire o imóvel onde será realizada a construção. Nesses termos, é possível imaginarmos:

a) Empreitada + Locação = Built to Suit

b) Compra e Venda + Empreitada + Locação = Built to suit

No contrato built to suit, a prestação da locação não é referencial. As prestações da empreitada e, eventualmente, da compra e venda, também possuem extrema relevância. É justamente a somatória das prestações que faz surgir o built to suit.

O contrato built to suit não é, portanto, contrato típico, porque a prestação de fazer decorrente da empreitada desnatura a tipicidade da locação. A prestação da locação não é tipo dominante, a nosso ver. Não é, portanto, mais locação e menos empreitada, mas, sim, locação e empreitada, o que justifica a atipicidade.

Embora atípico, o contrato built to suit possui previsão na Lei do Inquilinato que, por sua vez, expressamente determina que “prevalecerão as condições livrememente pactuadas no contrato respectivo” (art. 54-A).

Assim, nesse modelo de contrato, onde os contratantes normalmente são empresas, a alocação de riscos estabelecida no contrato deve ser respeitada pelo intérprete. O respeito às cláusulas do contrato built to suit é imprescindível para o negócio em si, considerando, por exemplo, os elevados riscos envolvidos ao empreendedor, que se obriga a construir imóveis imponentes, dada a promessa de remuneração ao longo dos próximos anos.

Ademais, o respeito à alocação dos riscos envolvidos no contrato built to suit não decorre apenas da natureza jurídica desse contrato, mas, também, nos termos da Lei de Liberdade Econômica que, recentemente, alterou o Código Civil para determinar que, nos contratos civis e empresariais, deve o intérprete observar e respeitar a alocação de riscos definida pelas partes (art. 421-A, inciso II).

2. Built to suit e a revisão contratual.

Em tempos pandêmicos, questão controversa é saber se os efeitos do coronavírus podem permitir ao ocupante de um imóvel em contrato built to suit a redução das parcelas mensais, ou seja, a revisão do contrato.

Antes de avançarmos nesse tema, relevante relembrar que o empreendedor imobiliário, ao celebrar um contrato built to suit, está sujeito a maiores riscos do que o futuro ocupante. O empreendedor, responsável pela construção (ou substancial reforma), despenderá elevados recursos financeiros para desenvolver e entregar o imóvel. Recebido o imóvel, o ocupante também pagará uma elevada soma em dinheiro, mas de forma diluída ao longo dos próximos anos. O ocupante não remunera apenas a cessão do uso (obrigação de dar), mas, também, a construção do imóvel (obrigação de fazer).

Em razão dos substanciais valores a que o empreendedor está sujeito para a construção do imóvel é que normalmente os contratos built to suit possuem elevada cláusula penal para o caso de denúncia antecipada do vínculo. Além disso, o artigo 54-A, § 1º, permite que os contratantes renunciem ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

O objetivo é que o empreendedor, sujeito aos maiores riscos do contrato, tenha maior previsibilidade e segurança de que o valor prometido pelo ocupante pela remuneração do contrato, será pago ao longo dos próximos anos. Até porque, reitere-se, os riscos do ocupante (que não realiza investimentos para construir o imóvel) são substancialmente inferiores aos riscos do empreendedor.

A ação revisional de aluguéis tem por fundamento ajustar a remuneração ao preço de mercado. Assim, a considerar a permissão à renúncia da ação revisional, ainda que a avaliação imobiliária determine que a remuneração mensal é elevada, o pacto dos contratantes é que se impõe, razão pela qual o valor não poderá ser alterado.

Ainda que a disposição da lei permita às partes afastarem a ação revisional, resta saber se, em razão da pandemia, o ocupante do imóvel pode pleitear a redução da remuneração mensal (ainda que por curto período) não em decorrência de queda do valor de mercado locativo, mas das dificuldades impostas no cumprimento do contrato em decorrência dos efeitos da pandemia.

Em artigo escrito em coautoria com José Fernando Simão2, tratando a respeito dos efeitos da pandemia do covid-19 nos contratos, destacamos que

[..] fosse acolhida a ideia de que a dificuldade financeira superveniente autorizaria a revisão contratual, a segurança das relações jurídicas estaria ameaçada sobremaneira, e aniquilado estaria o princípio do pacta sunt servanda. Não há dúvidas de que o argumento da dificuldade econômica seria tese sedutora ao devedor que pretendesse inadimplir ou mesmo obter melhores condições da sua contraprestação obrigacional.

A alegação de dificuldade financeira para o cumprimento da obrigação pecuniária, em nossa opinião, não pode ser o fundamento para a revisão do contrato. Contudo, reconhecemos a possibilidade de revisão do aluguel, em contratos de locação, quando o fundamento é a drástica alteração da base objetiva do negócio jurídico decorrente da pandemia com efeitos não previsíveis3. Assim, o fechamento do comércio, por exemplo, que impede o locatário utilizar a coisa, pode ser fundamento para a revisão.

Mas é necessário atentar que, na locação, o aluguel remunera apenas a prestação referente à cessão do uso do imóvel. Já no contrato built to suit, o valor pago mensalmente tem por escopo remunerar não apenas a prestação da cessão do uso, mas, também, a construção do imóvel, prestação muitas vezes superior à primeira.

Assim, a revisão da remuneração da prestação que é paga pelo ocupante requer maior atenção e cautela, pelo magistrado. Em nossa opinião, somente será possível a revisão do preço no contrato built to suit quando restar provado que o ocupante ficou impedido de utilizar o imóvel. Trata-se de situação excepcional, considerando que os imóveis construídos nesse tipo de operação, em sua maioria, são utilizados para farmácias, supermercados, centros de logísticas e assim por diante. Contudo, se o imóvel é uma academia, um prédio comercial, a alteração da base objetiva do negócio jurídico pode, excepcionalmente, ensejar a revisão do preço. Nessa hipótese, a revisão deve atentar que, no built to suit, a remuneração mensal tem por objetivo remunerar não apenas a cessão do uso, mas, sobretudo, a construção do imóvel.

É por isso que, em nossa opinião, no contrato built to suit, a excepcional revisão deve buscar, primordialmente, o diferimento do pagamento ao longo do tempo e não a redução do valor da prestação.

Imaginar que as premissas para a revisão do contrato built to suit são as mesmas para a revisão do contrato típico de locação é um enorme equívoco. Daí a necessidade de reafirmarmos que o contrato built to suit, por suas particularidades, riscos envolvidos e demais características, não se amolda ao contrato típico de locação. A atipicidade, como se vê, não é meramente uma discussão acadêmica.
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1 Segundo Rodrigo Leonardo Xavier, o o built to suit é um contrato em que um empreendedor se obriga a construir ou reformar um imóvel para adaptá-lo às necessidades específicas de um usuário que, por sua vez, receberá o direito ao uso e/ou fruição desse bem por determinado prazo, mediante o pagamento de uma contraprestação que engloba a remuneração pelo uso e, também, a restituição e retribuição do investimento realizado. (LEONARDO, Rodrigo Xavier. O contrato built to suit. In: CARVALHOSA, Modesto. Tratado de Direito Empresarial. t. IV. São Paulo: Revista dos Tribunais - Thomson Reuters, 2016, p. 421).

2 GOMIDE, Alexandre Junqueira; SIMÃO, José Fernando. Incorporação imobiliária: resolução/revisão dos contratos de promessa de compra e venda em tempos de pandemia. Disponível em: Clique aqui. Acesso em 30 jul. 2020.

3 Nesse sentido, vide SIMÃO, José Fernando. Pandemia e locação – algumas reflexões necessárias após a concessão de liminares pelo Poder Judiciário. Um diálogo necessário com Aline de Miranda Valverde Terra e Fabio Azevedo. Disponível em: Clique aqui. Acesso em 29 jul. 2020.
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Alexandre Junqueira Gomide - Mestre em Direito pela USP e pela Faculdade de Direito de Lisboa. Sócio de Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados. Colaborador do Blog Civil & Imobiliário.
Fonte: Migalhas