Laudo de avaliação de imóvel: descubra o que é e como é feito

Uma das etapas mais importantes no processo de comercialização de imóveis é a obtenção do laudo de avaliação de imóvel. É imprescindível que esse documento seja feito por um profissional qualificado, já que é necessário seguir regras e procedimentos estabelecidos para que ele seja considerado válido.

Pareceu complicado? Fique tranquilo. Basta continuar lendo este artigo para entender corretamente como funciona.

O que é o laudo de avaliação de imóvel?

O laudo de avaliação de imóvel é um relatório emitido por um avaliador ou uma empresa especializada com a finalidade de estipular o valor real de determinado bem. A elaboração desse parecer é fundamental para assegurar uma boa negociação, uma vez que o laudo bem-feito evitará divergências entre as partes e facilitará o processo.

Nas negociações de imóveis entre pessoas físicas, muitas vezes o que dita a precificação do bem é a demanda. Por outro lado, o laudo é um documento técnico que busca tal métrica por meio de profissionais capacitados tanto por conhecimentos específicos, como engenheiros, quanto por experiência no mercado imobiliário. Além disso, tal trabalho consiste em determinar o valor do bem com base em normas estabelecidas pela ABNT.

Quais são as normas brasileiras para o laudo de avaliação de imóvel?

Como falado, os critérios para elaboração do laudo de avaliação de imóvel são determinados pela ABNT — Associação Brasileira de Normas Técnicas — e, portanto, seguem padrões e parâmetros que têm como base a NBR 14.653. Por isso, recomenda-se a sua aplicação todas as vezes em que o relatório é realizado. Tal norma é dividida em sete partes, sendo elas:

- procedimentos gerais;

- imóveis urbanos;

- imóveis rurais;

- empreendimentos;

- máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;

- recursos naturais e ambientais;

- bens de patrimônio histórico e artístico.

Isso quer dizer que a parte inicial trata do que é comum a todos os tipos de avaliações, seguida pelos procedimentos específicos de cada categoria de bem. É importante ressaltar que as normas estão em constantes revisões e atualizações, portanto, é preciso atentar à vigência do material que está sendo utilizado.

Métodos aplicados

Os métodos de avaliação de imóveis definidos e recomendados pela ABNT são:

- método comparativo;

- método evolutivo;

- método involutivo;

- método de custo;

- método de capitalização da renda;

- critério residual;

- conjunção de métodos.

Quando o laudo é necessário?

Como já mencionado, esse relatório assegura a comercialização de bens imóveis, trazendo mais tranquilidade para ambas as partes. No entanto, são várias as situações em que ele pode ou deve ser utilizado para garantir a transação e o justo estabelecimento dos valores reais de patrimônio. Estão entre as finalidades mais utilizadas: 

- ação judicial: em situações em que é necessária a revisão de aluguel, por exemplo, ou em casos de inventários, reintegração de posse, entre outros;

- gestão patrimonial: a fim de atender exigências fiscais em casos de fusão, dissolução de sociedade ou liquidação de empresa, para conhecer o ativo permanente imobilizado;

- alienação fiduciária, penhora ou garantia: como forma de garantir que o valor do imóvel corresponde com o acordo firmado;

- desapropriações: normalmente solicitado pelo poder público para determinar valor da base tributária.

Pode-se entender que o laudo de avaliação de imóvel é um instrumento para assegurar as mais diversas formas de negociação a fim de garantir que nenhuma das partes seja prejudicada. Sendo assim, abrir mão de tal relatório pode acarretar em problemas e inconvenientes futuros. Veja cinco situações em que o parecer faz falta.

Quais contratempos podem ser evitados pelo laudo?

- Prejuízos financeiros: a falta de conhecimento sobre qual é o valor real do imóvel pode levar a negociações equivocadas que causarão prejuízos financeiros.

- Falta de base para definir o valor do bem: a avaliação imobiliária é a forma mais segura para determinar o valor correto do imóvel e evitar prolongamento de negociações.

- Dificuldade de crédito: a falta do laudo de avaliação pode acarretar em dificuldade em conseguir empréstimos bancários para financiamentos de imóveis.

- Aumento de carga tributária: a inexistência do valor real avaliado pode fazer com que o proprietário tenha que arcar com impostos tributários além do necessário.

- Demora em casos de inventários: em casos de herança ou partilha, se não houver um laudo de avaliação mercadológica é possível que o processo demore mais que o esperado.

Como fazer um laudo de avaliação de imóvel?

Requisitos essenciais

Algumas informações preliminares são fundamentais para o uma correta elaboração do laudo. São elas:

- definir o objetivo da avaliação, em casos de venda, locação, alienação etc.;

- identificar e fazer a descrição do imóvel;

- verificar medidas;

- determinar a metodologia que será utilizada para a avaliação.

Análise de documentação

Após o levantamento dos requisitos essenciais, é o momento de verificar os documentos relativos ao imóvel, ou seja:

- conferir toda a documentação do imóvel, tais como a certidão de ônus reais, emitida pelo Cartório de Registro Geral de Imóveis;

- verificar a possibilidade de incoerências relacionadas ao bem, questões jurídicas e suas circunstâncias para informar no laudo;

- consultar especificidades nas legislações municipais, estaduais e federais, bem como demais regulamentos aplicáveis.

Vistoria do imóvel

O próximo passo é realizar a vistoria do imóvel, para a qual é importante atentar para os seguintes itens:

- tirar fotografias externas e internas;

- analisar a planta baixa e os croquis;

- incluir a descrição do terreno e as suas benfeitorias;

- avaliar os dados do terreno (localização, infraestrutura, utilização, entre outros);

- diagnosticar os aspectos socioeconômicos e físicos e a infraestrutura urbana do entorno;

- constatar a qualidade da construção, verificando o seu estado de conservação, o número de cômodos ou partes, o padrão construtivo e a idade do imóvel.

Requisitos acessórios

Além dos elementos informados, outros procedimentos podem ser úteis para realizar uma avaliação mais criteriosa. Veja abaixo:

- análise da vizinhança;

- avaliação de circunstâncias atípicas;

- vistoria por amostragem;

- avaliação dos imóveis na região;

- diagnóstico atual do mercado e tendências.

Enfim, é imprescindível em várias situações, como venda, aluguel e inventários, a elaboração do laudo de avaliação de imóvel. Esse documento garantirá que o valor real do bem está sendo classificado corretamente, sem prejuízo para nenhuma das partes envolvidas. Porém, para que o relatório seja criterioso e tenha validade é necessário seguir as normas estabelecidas pela ABNT.

Fonte: Racon Consórcios