terça-feira, 31 de julho de 2018

VALOR DE IMÓVEL FINANCIADO COM FGTS PASSA PARA R$ 1,5 MILHÃO


Os mutuários voltarão a poder financiar imóveis de valor mais alto com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). O Conselho Monetário Nacional (CMN) elevou para R$ 1,5 milhão o teto de valor das unidades que podem ser adquiridas por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que empresta dinheiro com recursos do FGTS com juros menores que as taxas de mercado.

O novo teto vai beneficiar todas as regiões do país e valerá para o financiamento de imóveis residenciais novos contratados a partir de 1º de janeiro próximo. Concedidos com recursos do FGTS e da poupança, os financiamentos do SFH cobram juros de até 12% ao ano. Acima desses valores, valem as normas do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), com taxas mais altas e definidas livremente pelo mercado.

Flexibilização

Além de elevar o teto dos financiamentos com recursos do Fundo de Garantia, o CMN flexibilizou a parcela que os bancos são obrigados a aplicar em crédito imobiliário. Até agora, os bancos precisavam destinar 65% dos recursos da poupança para o financiamento de imóveis, dos quais 80% (o equivalente a 52% dos depósitos na caderneta) deveriam ser empregados no SFH.

Com a decisão de hoje, o sublimite de 80% deixará de vigorar em janeiro. Dessa forma, os bancos poderão usar os recursos da poupança para financiarem imóveis de qualquer valor, a critério de cada instituição. No entanto, os bancos que concederem crédito para imóveis de até R$ 500 mil terão o valor multiplicado por 1,2 para facilitar o cumprimento da exigência de usarem 65% da poupança no financiamento imobiliário.

Estímulo à construção

Segundo o Banco Central (BC), as medidas foram tomadas para estimular a construção civil. Recentemente, entidades do setor reclamaram que a indústria da construção continua a recuar e a enfrentar dificuldades para sair da crise por causa do alto custo dos financiamentos.

“Esse conjunto de aperfeiçoamentos, ao flexibilizar e simplificar as regras do direcionamento, pretende estimular a entrada de novos operadores e a melhor segmentação de mercado. Espera-se, ainda, uma maior compatibilidade entre a oferta e a demanda de financiamentos, respeitando-se a estrutura e as características de nosso mercado imobiliário. A maior liberdade para contratação pode estimular também o desenvolvimento do mercado de securitização [conversão de papéis] e de títulos com lastro em operações imobiliárias, atraindo novos recursos para o setor”, explicou o BC em nota.

Teto permanente

Em novembro de 2016, o CMN tinha reajustado o teto de financiamento de imóveis pelo SFH de R$ 650 mil para R$ 800 mil, na maior parte do país, e de R$ 750 mil para R$ 950 mil no Distrito Federal, em Minas Gerais, no Rio de Janeiro e em São Paulo. Em fevereiro do ano passado, o limite foi reajustado para R$ 1,5 milhão por unidade em todas as regiões do país , valor que vigorou até o fim do ano passado.

Em janeiro deste ano, tinham passado a valer o teto anterior, de R$ 950 mil, para quatro unidades da Federação, e de R$ 750 mil no restante do país. Segundo o BC, o valor máximo de R$ 1,5 milhão por imóvel será permanente.

Fonte: Agência Brasil

A Caixa anunciou redução das taxas de juros do crédito imobiliário para o segmento “Produção Pessoa Jurídica”, com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). As taxas serão reduzidas em média de 1 a 2 pontos porcentuais ao ano (a.a.), sendo a taxa mínima de 9% a.a., de acordo com o porte, rating, nível de relacionamento das empresas com a Caixa e a sustentabilidade do projeto, como informa o banco em comunicado.

“Como o cenário econômico está apresentando sinais de retomada, o banco reposicionou suas taxas de juros do SBPE e, atendendo à estratégia que valoriza a escolha da Caixa como banco de principal relacionamento, propôs-se a tratar de forma diferenciada os clientes com bom índice de relacionamento e com uma abordagem de incentivo ao cliente de menor risco, em razão da sua nota de score”, explica o vice-presidente de Habitação da Caixa, Paulo Antunes de Siqueira, na nota.

O objetivo é a “retomada dos lançamentos de empreendimentos para geração de emprego, renda e acesso a moradia”, ainda segundo o comunicado.

Fonte: ISTOÉ

O PERIGO DE USAR IMÓVEL COMO GARANTIA PARA FINANCIAMENTOS E EMPRÉSTIMOS


Em 1997, a Lei 9.514 foi promulgada, disciplinando a alienação fiduciária de bem imóvel a favor do credor (leia-se bancos). Foi um marco. Por esse instituto, a propriedade fiduciária e a posse indireta do bem alienado são do credor e a posse direta permanece com o devedor, de forma que no caso de inadimplemento, a tomada do imóvel requer somente a observância de determinados procedimentos junto ao cartório de registro de imóveis para consolidar a propriedade do bem em nome do credor que, então, promoverá leilão público para sua venda.

Em contrapartida à agilidade, redução de riscos e segurança jurídica que essa nova lei proporcionou ao segmento imobiliário do mercado financeiro, a promessa era a redução das taxas de juros dos financiamentos imobiliários.

Não foi o que aconteceu. Pelo menos não na proporção dos benefícios auferidos pelos credores. A alienação fiduciária alterou, inclusive, a interpretação dada à impenhorabilidade do bem de família pelo judiciário. No Superior Tribunal de Justiça, por exemplo, a tendência tem sido a favor do cumprimento dos contratos que estabelecem como garantia a alienação fiduciária do bem de família, uma vez que se consiga comprovar que a dívida reverteu em benefício da entidade familiar.

Em 2003, a Lei 10.820 autorizou o desconto de prestações em folha de pagamento e benefícios de aposentadoria e pensão, dando início aos créditos consignados. De novo, a garantia conferida pela empregabilidade, pela segurança do pagamento das parcelas do empréstimo diretamente por meio de desconto da folha de pagamento ou pelo INSS e pela possibilidade de comprometimento de parcela das verbas rescisórias, acenava, para os infelizes devedores, uma significativa redução da taxa de juros.

Porém, nesse caso específico, o que aconteceu (e ainda acontece) foi uma torrente de divulgação não autorizada de dados de aposentados para os bancos cadastrados junto ao INSS (sem mencionar as fraudes), que exploraram e permanecem explorando, sem a menor preocupação ética, com taxas de juros abusivas, principalmente quando da renegociação da dívida, aposentados que acabaram comprometendo a totalidade de seus benefícios, muitas vezes em prol ou por coação dos familiares mais próximos. Os dados que continuam sendo divulgados aos bancos pelo INSS, sem autorização dos aposentados, configuram dados pessoais e estarão protegidos pela Lei de Proteção de Dados que aguarda sanção presidencial.

Em 26 de abril deste ano, o Banco Central do Brasil divulgou a Resolução nº 4.656, dispondo sobre as sociedades de crédito direto e de empréstimo entre pessoas, que devem operar, exclusivamente, por meio de plataformas eletrônicas.

A expectativa, de novo, era de que a estrutura mais leve e ágil dessas plataformas eletrônicas e a desnecessidade de obedecer todos os rácios e restrições aos quais se submetem as instituições financeiras, possibilitaria o aumento da oferta de crédito – empossado nos bancos – e a redução das taxas de juros. Na medida em que a aprovação dessa Resolução se deu em meio ao debate sobre a responsabilidade do Banco Central do Brasil no contexto das frustrações que rondam o cenário nacional, desconfiamos que sua divulgação também pretendeu ancorar a descentralização do setor bancário. Foi o aconteceu? Ainda não.

As fintechs em atividade têm oferecido linhas de crédito pessoal e de capital de giro a micro e pequenas empresas. A possibilidade de securitizadoras emitirem certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), com lastro em imóveis que garantam os empréstimos e financiamentos e que serão adquiridos por investidores qualificados, são um caminho para geração de funding às fintechs (funding esse que será direcionado a novos empréstimos/financiamentos).

Se, por um lado, a taxa de juros foi reduzida, significativamente até, considerando que o parâmetro de comparação (taxas de juros dos bancos) é absurdo, por outro lado, esses empréstimos e financiamentos às pessoas físicas e micro e pequenas empresas dependem de garantias e essa garantia tende a ser o imóvel de titularidade dos devedores ou sócios. Nisto reside a atratividade para as fintechs e a potencial catástrofe para os devedores.

Segundo dados do IBGE (Pnad) que já foram analisados pelo setor, os imóveis quitados constituem 68% dos domicílios brasileiros registrados na amostra. Portanto, não basta contribuir para o comprometimento da aposentadoria, do salário, das verbas rescisórias e de parte do FGTS, busca-se, agora, o bem de família. É de supor que as pessoas físicas e os micro e pequenos empresários, que buscam esses empréstimos e financiamentos de ticket pequeno, só detêm o bem de família para oferecer em garantia.

Executivos de fintechs chegam a comparar o mercado de home equity norte americano ao brasileiro, para demonstrar o potencial de crescimento dos financiamentos com lastro em imóveis no Brasil. A comparação é leviana. Se querem fazê-la, não ocultem os últimos escândalos.

Em artigo anterior, publicado no JOTA, alertamos para a necessidade do Banco Central exercer uma fiscalização acirrada sobre as atividades dessas sociedades, porque as disposições da Resolução antecipavam a possibilidade de utilização das fintechs pelos bancos, no mínimo, como veículo de renegociação de créditos. Nossos receios aumentaram.

Não se pode impedir que as pessoas tomem decisões, mas é preciso avaliar sua capacidade para fazê-lo, sobretudo quando se trata de decisão de alto risco. Não podemos permitir a exploração criminosa da ignorância e do desequilíbrio emocional de um pai de família desempregado e endividado. Precisamos impedir que o pobre de hoje se transforme no miserável de amanhã.

O Código do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990), prevê em seu artigo 4º que a Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, reconhecendo a sua vulnerabilidade e o cabimento de ação governamental, por iniciativa direta ou indireta, no sentido de garantir tal proteção (grifos nossos).

O Banco Central do Brasil tem o dever legal de estabelecer vedações às fintechs, proibindo o gravame de bem de família no caso de crédito pessoal e estabelecendo condições para concessão de crédito a micro e pequena empresa. Por exemplo, uma certificação de gestão emitida pelo Sebrae, de forma que esse micro ou pequeno empresário ou potencial micro ou pequeno empresário comprove o conhecimento mínimo necessário de planejamento do seu negócio e de avaliação do risco de alienar a favor da fintech o bem de família.

O governo nunca se preocupou em ensinar a população a poupar, pelo contrário, o apelo ao consumo é agressivo no sentido de transmitir a sensação de riqueza. Não é admissível, entretanto, nem ética, nem legalmente, que o governo, neste caso representado pelo Conselho Monetário Nacional e pelo Banco Central, deliberadamente, permita que a angústia e a ansiedade sejam exploradas por essa nova modalidade de sociedade financeira.

O percentual de mortalidade das pequenas e médias empresas é, historicamente, superior a 50%. Permitir que o alvo das fintechs seja o potencial do mercado imobiliário equivaleria dizer que, no mínimo, 34% dos domicílios brasileiros dados em garantia dos empréstimos e financiamentos seriam alienados para pagamento da dívida. Deixar que isso aconteça configura desrespeito à dignidade, segurança e proteção dos interesses econômicos desses consumidores e, portanto, descumprimento do artigo 4º do Código do Consumidor.

Mércia Carmeline – Advogada do escritório Filhorini, Blanco e Carmeline. 
Fonte: Jota

segunda-feira, 30 de julho de 2018

POR QUE CORRETORES IMOBILIÁRIOS PRECISAM TER CRM?


Três letrinhas poderosas que podem ajudar o corretor imobiliário a criar referenciais para a sua carreira. O CRM – Customer Relationship Manager – é mais do que uma ferramenta tecnológica. Na verdade, é uma verdadeira metodologia de trabalho que impacta positivamente seu relacionamento com seus clientes e o dia a dia da imobiliária.

Hoje, sabe-se que conquistar clientes novos custa sete vezes mais do que manter os atuais, de acordo com Kotler, um dos maiores especialistas em marketing do mundo. Por isso, se você não gosta de rasgar dinheiro, com certeza vai acabar fazendo do CRM seu grande companheiro de trabalho. Vamos explicar direitinho porque o CRM para corretores é tão importante e como ele vai ajudá-lo a se destacar da concorrência.

Mas afinal, o que é CRM para corretores imobiliários?

Customer Relationship Manager (ou simplesmente CRM) é o nome em inglês para gestão de relacionamento com clientes, e está mais para uma forma de trabalho que o corretor imobiliário faz (ou deveria fazer) do que para um software propriamente dito.

Sim, ele vem integrado a sistemas para imobiliárias, mas a grande jogada do CRM é o seu conceito.

Você já sabe que, hoje, mais do que se preocupar em vender o imóvel, especificamente, o corretor imobiliário deve se preocupar em vender soluções. Para isso, entender as dores de compra do consumidor é imprescindível. Afinal, como saber o que ele quer, sem conhecê-lo? E, para conhecê-lo é preciso reunir informações sobre ele, desde os primeiros momentos da sua jornada de compra e poder guiá-lo em sua experiência da melhor forma possível.

Isso é exatamente o que o CRM para corretores faz, ele reúne informações sobre seus leads sempre que alguém visitar seu site. Cada vez que um lead clica em uma opção – tipo de imóvel, quantidade de quartos, região, faixa de preço etc – o CRM armazena essa informação juntamente com qualquer cadastro que ele preencher. Assim, você tem o e-mail, nome, telefone, junto com o imóvel ou imóveis que ele procurou. Tudo em um só lugar, fácil de ser acessado a qualquer momento.

Neste primeiro momento, ele está suprindo o corretor imobiliário de informações valiosas, que permitirão que comece a traçar uma estratégia para converter aquele lead em cliente. Mas o CRM para corretores de imóveis ainda vai mais além: ele cruza esses dados com a sua base de imóveis e indica quais são os que melhor correspondem ao perfil procurado.

Só aí o corretor já economizou um bom tempo e já tem as primeiras informações para iniciar sua estratégia de relacionamento com o cliente. Mas ainda tem mais, muito mais.

Faça do CRM para corretores de imóveis seu maior aliado

Um dos maiores diferenciais que um corretor imobiliário pode criar para si é um relacionamento de empatia com o cliente. Para isso, no entanto, ele precisa saber não apenas as preferências imobiliárias do consumidor, mas também gostos pessoais, expectativas, medos, frustrações anteriores, etc. Ele precisa ouvir o cliente, para falar a coisa certa na hora certa, e oferecer o imóvel certo na hora certa.

Conforme você vai armazenando dados sobre cada cliente no CRM você consegue ter uma visão bastante nítida de qual estágio do funil de compras ele se encontra, o que o ajuda a tomar ações cada vez mais assertivas. Com isso, você melhora a experiência de compra do cliente e acelera o tempo de negociação.

Por outro lado, em uma imobiliária é possível que todos os membros da equipe de corretores tenham acesso a todos os dados, evitando retrabalhos e constrangimentos. Assim, se um cliente ligar e um corretor o atender pela primeira vez, ele não precisa falar tudo de novo: rapidamente o corretor acessa seus dados e fica por dentro da sua situação. Ele fica sabendo quem o atendeu anteriormente, quais os imóveis já visitados, porque não agradaram, se há problemas com documentação etc.

Você também pode dar acessos específicos a membros da equipe, ou seja, você controla o que cada um pode ver de cada cliente. Há vários níveis de permissões que protegem os dados que você quiser.

Mas o mais importante é que o CRM realmente proporciona um atendimento muito mais personalizado, otimizando a sua negociação.

Mais tempo para cuidar do que realmente importa: seu cliente

Outra vantagem do CRM é otimizar o seu tempo, já que ele possibilita a automatização de diversas rotinas dos corretores imobiliários. A ferramenta agiliza a produção e organização de relatórios e fornece vários dados estatísticos, por exemplo.

Você fica sabendo exatamente quantos clientes entraram, quantos não retornaram ou foram perdidos, qual o faturamento do mês, quantas visitas ou novos cadastros foram realizados e muitas outras informações. Você tem muito mais visibilidade sobre o seu negócio, gerindo-o mais facilmente também.

Por outro lado, o CRM para corretores registra todos os atendimentos, com histórico das interações e informações pessoais de cada corretor que participou daquela negociação. Você ganha mais tempo para se dedicar à estratégia de relacionamento mais adequada com cada lead e ainda fica mais livre para trabalhar seu pós-venda. Você fideliza seus clientes mais facilmente com o CRM.

Segmente sua comunicação com o CRM para corretores

O CRM para corretores colabora também para a geração e gestão de leads ao permitir que você segmente a sua comunicação. Ao saber as características de cada um você se torna capaz de enviar o conteúdo certo para a pessoa certa, de acordo com seu estágio no funil de vendas.

Tudo isso de forma segura, com todos os dados armazenados em nuvem e podendo ser acessados a qualquer hora e de qualquer lugar. É o corretor imobiliário gerando diferenciais e entregando soluções de valor a seus clientes com a ajuda do CRM.

Fonte: Imovelweb

NOTA DO EDITOR:
À título de exemplo, acesse ferramente CRM clicando no link abaixo:

IGP-M VARIA 0,51% EM JULHO


O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) da Fundação Getulio Vargas (FGV) variou 0,51% em julho, ante 1,87% no mês anterior. Com este resultado, o índice acumula alta de 5,92% no ano e de 8,24% em 12 meses. Em julho de 2017, o índice havia caído 0,72% e acumulava queda de 1,66% em 12 meses.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) passou de 2,33% em junho para 0,50% em julho. Na análise por estágios de processamento, a taxa do grupo Bens Finais variou -0,15% em julho, contra 2,58% no mês anterior. A principal contribuição para este resultado partiu do subgrupo alimentos in natura, cuja taxa de variação passou de 8,19% para -11,55%, no mesmo período. O índice relativo a Bens Finais (ex), que exclui os subgrupos alimentos in natura e combustíveis para o consumo, registrou alta de 0,99% em julho, ante 1,84% no mês anterior.

A taxa de variação do grupo Bens Intermediários passou de 2,42% em junho para 2,11% em julho. O principal responsável por este movimento foi o subgrupo suprimentos, cujo percentual passou de 4,72% para 2,35%. O índice de Bens Intermediários (ex), obtido após a exclusão do subgrupo combustíveis e lubrificantes para a produção, subiu 2,15% em julho, ante 2,52% em junho.

O índice do grupo Matérias-Primas Brutas caiu 0,70% em julho. Em junho, o índice havia registrado alta de 1,92%. Contribuíram para o recuo da taxa do grupo os seguintes itens: milho (em grão) (3,70% para -9,53%), aves (21,22% para 8,12%) e minério de ferro (-0,06% para -1,50%). Em sentido oposto, destacam-se os itens leite in natura (3,24% para 7,36%), bovinos (-0,64% para 1,18%) e arroz (em casca) (2,54% para 4,69%).

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) variou 0,44% em julho, ante 1,09% em junho. Seis das oito classes de despesa componentes do índice registraram recuo em suas taxas de variação. A principal contribuição partiu do grupo Alimentação (1,55% para -0,19%). Nesta classe de despesa, vale citar o comportamento do item hortaliças e legumes, cuja taxa passou 10,21% para -21,45%.

Também apresentaram recuo em suas taxas de variação os grupos Transportes (1,43% para 0,28%), Vestuário (0,81% para -0,84%), Saúde e Cuidados Pessoais (0,52% para 0,27%), Habitação (1,45% para 1,37%) e Despesas Diversas (0,08% para 0,07%). As principais influências observadas partiram dos seguintes itens: gasolina (5,53% para -0,43%), roupas (0,84% para -1,15%), médico, dentista e outros (0,91% para 0,68%), material para limpeza (2,23% para 0,45%) e alimentos para animais domésticos (0,33% para 0,03%).

Em contrapartida, apresentaram acréscimo em suas taxas de variação os grupos Educação, Leitura e Recreação (-0,12% para 1,07%) e Comunicação (0,18% para 0,35%). Nestas classes de despesa, os maiores avanços foram observados para os seguintes itens: passagem aérea (-3,76% para 20,15%) e tarifa de telefone móvel (0,30% para 0,75%).

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) subiu 0,72% em julho, contra 0,76% em junho. O índice relativo a Materiais, Equipamentos e Serviços ficou em 0,97%. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,62%. O índice que representa o custo da Mão de Obra registrou alta de 0,51%, ante 0,88% no mês anterior.

Fonte: Investimentos e Notícias

domingo, 29 de julho de 2018

MERCADO IMOBILIÁRIO DE LUXO CRESCE 20% NO BRASIL


O mercado imobiliário de luxo vem crescendo bastante no Brasil, segundo a Exame a procura por imóveis avaliados em mais de R$ 1,5 milhão continua a aumentar. Um dos poucos setores que não foi atingido pela crise, cresceu 20%, segundo o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo. As imobiliárias que decidem desbravá-lo precisam criar novas estratégias e se adaptar para atender o perfil do comprador de imóveis de luxo.

Vale lembrar, no entanto, que esse tipo de propriedade tem um público razoavelmente limitado e que os valores de uma eventual transação não podem ser considerados baixos. Assim, o profissional que deseja negociar com um cliente de alto padrão precisa, antes de mais nada, compreender perfeitamente qual é a realidade do setor, bem como quais são as expectativas desses consumidores exigentes.

Pessoas que compram no mercado de imóveis de luxo estão dispostas a pagar mais, desde que recebam benefícios em troca. Aí entra a exclusividade. O corretor estratégico precisa usar essa arma para atrair clientes e fechar mais negócios. Para tanto, destaque os itens únicos do projeto, ainda que outros empreendimentos ofereçam benefícios similares. O corretor deve ressaltar os diferenciais que a casa ou o apartamento tem a oferecer e deixar claro que são poucas as unidades ainda disponíveis.

Outra boa estratégia de marketing para o mercado de luxo é destacar o valor agregado que esses imóveis podem oferecer. As facilidades que essas propriedades proporcionam devem ser ressaltadas nas estratégias de merchandising. Um bom acabamento, por exemplo, é uma característica muito admirada por compradores de classe A uma vez que materiais de primeira linha são pouco frequentes em unidades com menos atributos. É bom enalteça também a existência de áreas de lazer, salas de ginástica, espaços gourmet e outros benefícios que o imóvel traz.

Características de imóveis de luxo

- Localização

O primeiro diferencial de uma residência de alto padrão é a sua localização. Sendo assim, o endereço do imóvel precisa ser reconhecido como nobre. Geralmente, um lugar desse porte tem outros condomínios, casas ou prédios de luxo.

Outro fator que valoriza o metro quadrado de uma moradia é a proximidade com um bom centro comercial, parques com uma agradável área de lazer ou lugares turísticos. Além disso, o bairro precisa ter boa infraestrutura de transporte, saneamento básico e conservação de ruas e calçadas.

- Área de lazer

A área de lazer para os moradores é outro quesito que revela quando uma moradia é de alto padrão. No passado, as áreas de lazer contavam com piscinas aquecidas e campos para a prática de esportes.

Porém, esse cenário mudou. Além das regalias já citadas, as áreas livres dos modernos imóveis de luxo têm:

Academia;
Spa;
Cinema;
Espaço gourmet;
Locais para a prática de pilates;

Alguns condomínios de luxo foram além, suas áreas de lazer incluem uma marina onde os moradores podem estacionar as suas embarcações e contar com vários serviços de limpeza e manutenção.

Além de um supermercado, heliporto, bistrô e até um lugar para a prática de boliche, quadras esportivas, entre outros.

- Tecnologia

No atual mundo digital, é impossível pensar em uma casa de luxo que não tenha vários recursos da tecnologia para facilitar a vida do seu morador. Um exemplo são os elevadores biométricos que permitem apenas o acesso de pessoas autorizadas nas unidades do condomínio.

Além disso, as moradias contam com:

Pisos aquecidos;
Iluminação solar;
Lareiras com acendimento automático;
Luzes reguladas de acordo com a iluminação do dia;
Sistema de aquecimento e refrigeração controlado por meio de um dispositivo eletrônico;
Persianas que abrem sozinhas;
Banheiras que se enchem com água na temperatura ideal.

- Arquitetura

Possuir um imóvel projetado por um renomado arquiteto é um privilégio dos compradores de uma moradia de alto padrão. Com a ajuda desses profissionais, o morador consegue colocar a sua identidade na residência.

Alguns donos desses imóveis que gostam de receber amigos e parentes conseguem criar um espaço gourmet muito aconchegante. Outros curtem assistir a um bom filme e idealizam um home theather com a ajuda desses especialistas.

Até mesmo o tipo de material que será usado na construção, na iluminação e na ventilação dos ambientes pode ser customizado por um arquiteto.

Fonte: JCNET

sábado, 28 de julho de 2018

DÍVIDAS DE CONDOMÍNIO


Você certamente já deve ter ouvido falar de dívida “propter rem”. Não?

Então não deixe de ler o artigo até o fim para tomar algumas cautelas atreladas ao seu imóvel, no que concerne às dívidas de Condomínio deste.

Ao contrário do que muitos imaginam, o simples fato de atrasar o pagamento da dívida de Condomínio pertinente ao imóvel adquirido pode trazer enormes transtornos ao adquirente.

Você já deve ter pensado em atrasar o pagamento da sua dívida de Condomínio acreditando ser menos prejudicial que deixar de pagar as parcelas do financiamento, ou até mesmo menos prejudicial que deixar de pagar outras dívidas que julgou serem mais importantes há época. Caso não tenha tido essa ideia, existe uma possibilidade ainda maior de que conheça alguém que já lhe tenha relatado esta pretensão.

Diante deste fato, vale iniciarmos destacando que o Código de Processo Civil estabelece algumas dívidas que acompanham o bem imóvel independente de com quem esteja o bem, e estas são as dívidas “propter rem”. A dívida de condomínio, acerca do tema, tem sua disposição contida junto ao art. 1.345 do Código de Processo Civil.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

O fato de dizer que estas dívidas “acompanham” o bem, querem dizer que independentemente do valor que você tenha pago pelo imóvel em si, havendo dívidas de Condomínio sem que tenha ocorrido ajuste com quem lhe vendeu, você passará a ser o responsável pelo pagamento destas dívidas.

Portanto, estranhe vendas muito inferiores ao preço médio dos imóveis, afinal, você pode acabar ficando responsável pelo pagamento indesejado de um valor considerável que seja decorrente de dívidas anteriores de Condomínio.

Assim, neste ponto aproveitamos para ressaltar que havendo pretensão quanto à compra de um apartamento se faz imprescindível obter uma série de certidões, entre estas certamente deverá se obter uma Certidão Negativa de Débitos de Condomínio.

Sequencialmente vamos destacar o maior prejuízo que poderá ser experimentado por aquele que negligenciar esta precaução.

Muitos não sabem, mas a dívida de Condomínio poderá, inclusive, acarretar na penhora do bem em questão para que seja possível obter o valor necessário para o pagamento da dívida em aberto.

É certo que existe uma proteção específica aos bens de família impenhoráveis, constantes na Lei 8.009/90, no artigo 1º, o qual encontra-se descrito abaixo para melhor ilustração.
Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.

Porém, temos a exceção à regra, constante junto ao inciso IV, art. 833 do Código de Processo Civil.
“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(...)
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

Portanto, é necessária extrema cautela ao adquirir um bem imóvel, bem como, pense duas vezes ao julgar como sendo uma “boa opção” deixar de realizar o pagamento de dívidas de Condomínio, afinal, ter seu único bem imóvel penhorado, pode não ser uma das melhores sensações a serem experimentadas.

André Carlos Ferreira - Advogado, especializado em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil

DECISÕES RECENTES TRAZEM NOVO COMPORTAMENTO JUDICIAL SOBRE MULTA DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTERS


Duas decisões recentes demonstram a intervenção judicial no sentido de, com base na equidade e na razoabilidade, revisar cláusulas penais de contratos de locação em shoppings centers. Na mais importante delas, publicada em meados de junho, o ministro Luís Felipe Salomão, do STJ – Superior Tribunal de Justiça decidiu ampliar para quatro aluguéis o valor da multa, antes definido em 2,34 aluguéis pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. Em abril, a 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve em seis aluguéis a multa contratual cobrada por um shopping a um ex-lojista, que a contestava afirmando ser o valor abusivo.

De acordo com especialistas em Direito Imobiliário do CSMV – Carvalho, Sica, Muszkat e Vidigal Advogados, apesar de a Lei de Locações não estipular um critério para a cobrança da multa, criou-se um comportamento do mercado, lastreado em prática contratual, de que a multa também no contrato de locação em shopping center deveria se limitar a três aluguéis vigentes à época da rescisão. “Exatamente por ser praxe comercial, parte relevante da jurisprudência passou a considerar esse valor razoável, reduzindo em diversas ocasiões multas estipuladas em valores superiores a três aluguéis”, explica Luís Fernando de Lima Carvalho, sócio responsável pela área de Direito Imobiliário do CSMV.

Carvalho ressalta que essa mesma lógica, em que pese a clareza do artigo 54 da Lei de Locações, era também aplicada aos contratos de locação em shopping center, ainda que apenas para reduzir o valor da multa proporcionalmente. “Mesmo a lei prevendo com clareza que em contratos de locação em shopping center devem prevalecer as condições livremente pactuadas, a jurisprudência por diversas vezes entendia que a multa superior a três aluguéis mensais era excessiva”, diz Carvalho, que também é professor de Direito Imobiliário em cursos de pós- graduação.

Lucas Costa Paim, advogado do CSMV Advogados, ressalta que decisões contrárias a esse entendimento que até então vigorava vêm ganhando força nos últimos anos. “Com a crise que assolou o País, o judiciário passou a analisar de maneira mais criteriosa a questão da multa neste tipo de contrato de locação. É fato que o contrato de shopping center não pode ser visto como uma locação típica, há muito mais em jogo. Os serviços e público que o empreendimento proporciona ao locatário merecem ser ponderados pelo judiciário”, afirma Paim.

Entenda os casos

O ministro Luís Felipe Salomão, do STJ, analisou recurso de um shopping center contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que havia reduzido o valor da multa que seria cobrada do locatário de seis para 2,34 aluguéis. O Tribunal paulista baseou-se no artigo 413 do Código Civil para aplicar um critério proporcional de cumprimento de um contrato de locação, que neste caso do shopping center era de 36 meses e o locatário já havia cumprido o período de 14 meses. No entanto, o ministro do STJ decidiu que o artigo 413 determina que seja utilizada a equidade e não a redução proporcional matemática.

Segundo o ministro Salomão, “as consequências econômicas da inexecução perpetrada pelos locatários podem ter proporções muito maiores, o que justifica uma redução mais comedida do valor pactuado a título de cláusula penal (a que estipula a multa). Assim, em vez de seis aluguéis, penso ser razoável a cobrança de quatro, com os consectários legais”. “Para embasar sua decisão, o ministro destacou, ainda, que a existência de lojas desocupadas em um shopping center prejudica o sucesso de todo o empreendimento comercial, com a possibilidade de consequências econômicas em virtude de inexecução dos contratos locatícios”, explica Paim.

Já o Desembargador Claudio Bueno de Godoy, da 2ª Câmara Reservada de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça de São Paulo, analisando o caso em que um lojista defendia que o valor de seis aluguéis de multa contratual cobrado pelo shopping center era abusivo, destacou que “a lei locatícia não estabelece limite especial para a cláusula penal”, e ressaltou ainda que, apesar da prática locatícia de mercado geralmente estipular uma multa de três aluguéis, a fixação de maior valor se justificava no caso, tendo em vista tratar-se de locação de shopping center, com período de dez anos de duração.

Multa X finalidade do negócio

“Ele reconheceu a atipicidade da relação locatícia envolvendo shoppings centers, bem como que um contrato que tenha maior duração não deva ter o mesmo tratamento de um de tempo menor. Reconheceu ainda que, em razão da natureza e finalidade do negócio, a redução da multa pactuada não se justificava”, diz Paim. Conforme os advogados do CSMV, faz pouco sentido equiparar uma locação típica com uma em shopping center, considerando toda a complexidade da relação comercial entre empreendedor e lojista. O empreendedor, além de construir o prédio no qual será feita a implantação do shopping center, organiza a concentração de serviços e lojas de acordo com as necessidades do mercado local, viabilizando a alta atratividade do negócio, explicam os advogados.

“Exatamente pela organização e concentração de atividades em um mesmo local é que milhares de consumidores se deslocam até os shoppings centers, seduzidos pela maior segurança, estacionamento, área de lazer, cinemas, teatros, praças de alimentação e, sobretudo, maior variedade de oferta de produtos. Ou seja, na prática, o locatário em shopping center não recebe apenas os seus clientes naturais, como também aqueles que, por força dessa estrutura, consomem os produtos e serviços fornecidos pelos demais lojistas. Por isto, parece-nos que a correta interpretação do artigo 413 aos shoppings centers deve considerar a natureza e finalidade do negócio que traz ao locatário vantagens que vão muito além da mera e simples cessão do uso do imóvel”, afirma Paim.

Por isso, para os advogados, a decisão do Superior Tribunal de Justiça demonstra que a jurisprudência caminha no sentido da razoabilidade determinada no artigo 413 do Código Civil, a luz do artigo 54 da Lei de Locações. “Apesar de inexistir um entendimento sedimentado na jurisprudência acerca de qual o montante ideal para a multa em contratos em shopping center, e acertadamente, em nossa visão, visto que cada contrato poderá demonstrar uma finalidade e negócio diverso, certo é que a jurisprudência tem trazido com maior razoabilidade a questão das multas contratuais em contratos de shopping center”, endossa Carvalho.

Contratos devem ser claros

Os advogados observam, entretanto, que a multa deve ser reduzida equitativamente pelo juiz, se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante for excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio. “Não cabe ao locador em shopping center atribuir contratualmente uma multa desproporcional. É certo que há particularidades nesse tipo de contratação, as quais também justificam o acréscimo dos valores locatícios. A razoabilidade é, portanto, essencial. O artigo 413 permanecerá sendo aplicável a todos os casos, autorizando a intervenção judicial para, de acordo com as peculiaridades de cada contrato, verificar o quão razoável é a multa anteriormente ajustada”, diz Carvalho.

Tanto locadores como locatários devem ficar atentos a essas decisões recentes, alertam os especialistas do CSMV. “A ambas as partes interessa analisar muito bem a cláusula penal, inclusive deixando claro no contrato os motivos que a fazem chegar a determinado critério. Isso, com toda certeza, evitará contratempos no futuro”, aconselha Paim.

Fonte: Portal Nacional de Seguros

sexta-feira, 27 de julho de 2018

TIRE SUAS DÚVIDAS COM RELAÇÃO À DISPENSA DA CND EXPEDIDA PELO INSS E PELA SRF


SEÇÃO VII DAS CERTIDÕES DO INSS E DA CERTIDÃO NEGATIVA DE TRIBUTOS E CONTRIBUIÇÕES FEDERAIS DA SRF 

Art. 1295. É obrigatória a apresentação da Certidão Negativa de Débito (CND), expedida pelo INSS e requerida por empresa, tal como definida na legislação previdenciária, na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele relativo, incorporado ao ativo permanente da empresa. 

Art. 1295. É inexigível a apresentação de Certidão Negativa de Débito (CND) para comprovação da quitação de créditos tributários, de contribuições federais e de outras imposições pecuniárias compulsórias para o ingresso de qualquer operação financeira no Registro de Imóveis, por representar forma oblíqua de cobrança do Estado, subtraindo do contribuinte os direitos fundamentais de livre acesso ao Poder Judiciário e ao devido processo legal (art. 5º, XXXV e LIV, da CF). 

§1º Para a averbação de obra de construção civil, tanto para prédios situados na zona urbana, como na zona rural, o Oficial Registrador não deverá exigir a apresentação pelo proprietário, pessoa física ou jurídica da CND expedida pelo INSS e pela SRF, em conformidade com os precedentes do Conselho Nacional de Justiça e com a decisão proferida no Supremo Tribunal Federal na ADI 394/DF. 

§2º A dispensa da CND do INSS na transação imobiliária (alienação ou constituição de ônus real) e, no posterior registro, será substituída por declaração, que constará no título, prestada pela pessoa (física ou jurídica) alienante, sob as penas da lei, de que deixa de apresentá-la, alusiva à legislação pertinente e, conforme as normas definidas no presente regulamento.

Art.1295-A. Independe de prova de inexistência de débito para com o INSS: 

I. a escritura, ato ou contrato que constitua retificação, ratificação ou efetivação de outro anterior para o qual já foi feita a prova; 

II. a constituição de garantia para a concessão de crédito rural, em qualquer de suas modalidades, por instituição de crédito pública ou privada, desde que o contribuinte referido no art. 25 da Lei nº. 8.212/91 não seja responsável direto pelo recolhimento de contribuições sobre a sua produção, para a Seguridade Social; 

III. a averbação prevista no artigo anterior, relativa a imóvel cuja construção tenha sido concluída antes de 22 de novembro de 1966; 

IV. a averbação de obra de construção civil residencial que seja, cumulativamente, unifamiliar, destinada a uso próprio, do tipo econômica, executada sem mão-de-obra remunerada e de área total não superior a 70m², cujo proprietário ou dono da obra seja pessoa física, por ele declarado expressamente; 

V. é dispensada da apresentação da CND, na transação imobiliária (alienação ou constituição de ônus real) e no posterior registro, a empresa vendedora ou pessoa a ela equiparada, que explore exclusivamente a atividade de compra e venda de imóveis, locação, desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de imóveis destinados à venda, decorrentes de sua atividade econômica, e o imóvel, objeto da transação, esteja lançado no ativo circulante, não podendo ter constado no ativo permanente da empresa.

VI. a dispensa prevista no inciso anterior será substituída por declaração, que constará no título, prestada pela pessoa jurídica alienante, sob as penas da lei, de que atende às condições supramencionadas, relativamente à atividade exercida, e que o imóvel objeto da transmissão não faz parte do seu ativo permanente.  

TJBA - DIÁRIO DA JUSTIÇA ELETRÔNICO – Nº 2.073 
- Disponibilização: terça-feira, 30 de janeiro de 2018 Cad. 1 / Página 291 

Clique no link abaixo para acessar o Código de Normas dos Procedimentos Notariais e de Registro do Estado da Bahia, provimento conjunto nº 01/208.

Prof. Marcos Mascarenhas

DECRETO TORNA OBRIGATÓRIA A ACESSIBILIDADE EM NOVAS UNIDADES RESIDENCIAIS


Incorporadoras e construtoras passarão a projetar e construir empreendimentos de edificação de uso privado multifamiliar com unidades adaptáveis a partir da publicação do Decreto Presidencial nº 9.451/2018, assinado ontem, 26/7, que regulamenta o artigo 58 da Lei Brasileira de Inclusão (Lei nº 13.146/2015), ou Estatuto da Pessoa com Deficiência. A legislação entra em vigor dentro de 18 meses, quando os requisitos devem estar atendidos em todos os projetos de novas edificações protocolados no órgão responsável pelo licenciamento.

De acordo com o texto, as unidades adaptáveis poderão ser convertidas em unidades internamente acessíveis, se solicitado pelo comprador até o início das obras do empreendimento, sem cobrança de valores adicionais para a conversão prevista.

Nos termos do decreto, a unidade adaptável deve possuir características construtivas que permitam a sua conversão em unidades internamente acessível. Esta adaptação deve ser realizada a partir de alterações de layout, dimensões internas ou número de ambientes, sem que sejam afetadas a estrutura da edificação e as instalações prediais.

A unidade internamente acessível possui características específicas que permitem o uso da unidade por pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida (vide principais características ao final do texto).

“O decreto traz um significativo avanço para a sociedade como um todo ao estabelecer regras claras para viabilizar, no segmento da habitação, aspectos de inclusão essenciais para pessoas com algum tipo de necessidade especial”, afirma Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP. “Além disso, esses empreendimentos já estarão preparados para futuras adaptações em unidades, tendo em vista o crescente envelhecimento da população brasileira que, em 2030, terá, pela primeira vez, mais idosos do que crianças.”

O texto é resultado da consolidação de entendimento entre o Ministério dos Direitos Humanos e o setor imobiliário, representado por um grupo de trabalho formado por representantes do Secovi-SP, Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), AsBEA (Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura), SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo) e CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção).

Regra dos 3%

Para os empreendimentos que adotarem sistema construtivo que não permita alterações posteriores, tais como alvenaria estrutural, paredes de concreto, impressão 3D ou outros equivalentes, as novas edificações de uso privado multifamiliar deverão ser projetadas com 3% de suas unidades de acordo com as características da unidade internamente acessível.

O adquirente também pode solicitar por escrito, até o início das obras, a adaptação razoável de sua unidade, que permitirá o uso do imóvel por pessoa com deficiência auditiva, visual, intelectual ou nanismo (anexo II).

Isenções para unidades compactas

Dentre as situações que configuram isenção, de acordo com o decreto, destacam-se os empreendimentos com unidades com até 1 dormitório, com área útil de até 35 m², e com unidades com 2 dormitórios, com área útil de até 41 m².

Também não fazem parte desta regulamentação os empreendimentos nos programas habitacionais públicos ou subsidiados com recursos públicos, objeto do artigo 32 da LBI.

Para saber mais, leia a íntegra do decreto

Unidade internamente acessível

Nos empreendimentos com unidades adaptáveis, o adquirente poderá escolher, dentre os itens listados no anexo I do decreto, aqueles necessários para a conversão de sua unidade em internamente acessível. Para o caso onde vale a regra dos 3%, as unidades já são concebidas com estas características construtivas. Confira abaixo as principais características construtivas da unidade internamente acessível:

- vão livre de passagem das portas;

- largura mínima dos corredores;

- tratamento de eventuais desníveis no piso no acesso à unidade e em seu interior, incluindo varandas e terraços;

- alcance visual adequado de janelas e guarda-corpos;

- faixa de altura dos dispositivos de comando (ou altura especificada pelo adquirente);

- equipamentos de comunicação , tais como alarme, campainha, interfone, quando disponibilizados no empreendimento;

- área de manobra com amplitude mínima de 180°, com permissão para compensação usando o vão da porta;

- em pelo menos um dormitório: área de transferência* em um dos lados da cama;

- em pelo menos um banheiro: aproximação frontal ao lavatório, áreas de transferência* para bacia e chuveiro e previsão de reforço nas paredes para instalação de barras de apoio;

- na cozinha e área de serviço: área de aproximação frontal à pia e áreas de aproximação lateral aos equipamentos, tais como fogão, geladeira, micro-ondas entre outros.

(*) área de transferência que permita, no mínimo, o acesso de um módulo de referência.

Fonte: Assessoria de Comunicação - Secovi-SP

NOTA DO EDITOR: Clique no link abaixo para acessar a NORMA BRASILEIRA - ABNT NBR 9050. Terceira edição 11.09.2015. Válida a partir de 11.10.2015. - Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos.

MITHUB ABRE ESPAÇO DE COWORKING PARA 50 STARTUPS


O grupo Zap, junto com Cyrela, Brasil Brokers, Astella, CCP, Athie Wohnrath e outras empresas do setor imobiliário estão montando um espaço de coworking para startups com atuação nesse setor. O espaço localizado em um prédio da Cyrela na zona sul de São Paulo será inaugurado em agosto e abrigará 50 startups.

O projeto surgiu como uma iniciativa do Mithub, uma associação de empresas do mercado imobiliário que tem como objetivo acompanhar os avanços da tecnologia que podem impactar no setor. "O programa acelera o processo de contratação das companhias pequenas pelos associados", disse Vitor Vasconcelos, gerente de novos negócios do grupo Zap. Além do coworking, o Mithub promove palestras e encontros. Desde sua criação, no fim do ano passado, foram realizados três eventos.

Segundo ele, o processo de seleção das empresas está em curso. As vagas também serão preenchidas por meio da participação em outros programas para empresas iniciantes, como o MoviMente, do Secovi. As startups poderão usar o espaço por um prazo indeterminado pagando um pequeno valor.

Um estudo da Construtech Ventures, venture builder focado nos setores imobiliário e de construção que faz parte do Mithub, mapeou 354 startups de construção e mercado imobiliário no país. O estado de São Paulo é o que concentra o maior número de iniciativas, 133, seguido por Santa Catarina (77), Minas Gerais (35), Rio Grande do Sul (24) e Paraná (21). Das empresas mapeadas, 71% nasceram nos últimos cinco anos e 55% nasceram nos últimos três, o que mostra que esse mercado está crescendo rapidamente.

Fonte: IBRAFI

SECOVI - SP: CONVENÇÃO 2018


Informações e inscrições: http://www.secovi.com.br/cursos-e-eventos/convencao-secovi-2018/2825

quinta-feira, 26 de julho de 2018

FINANCIAMENTOS DE IMÓVEIS NO PAÍS AVANÇAM 23% NO PRIMEIRO SEMESTRE


O crédito imobiliário no Brasil tem mantido o ritmo de expansão, mesmo com as incertezas econômicas criadas com a greve dos caminhoneiros e com a aproximação das eleições, o que pode fazer o setor ter um desempenho melhor do que o esperado, segundo a entidade que representa as financiadoras do setor, Abecip.

A entidade anunciou ontem que os financiamentos para compra de imóveis na primeira metade do ano cresceram 23%, ante mesma etapa de 2017, para R$ 25,3 bilhões, considerando os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Dada a recente redução dos depósitos compulsórios e a perspectiva de maior entrada líquida de recursos da poupança, a Abecip avalia que sua previsão de alta de 10% do setor neste ano pode ser superada, chegando a atingir até 16%. “Há uma perspectiva de sobra de recursos, o que tem deixado os bancos animados para continuar emprestando”, disse ontem o presidente da Abecip, Gilberto de Abreu Filho.

Se confirmado, o movimento representará a primeira alta do setor em quatro anos. Após ter atingido o pico de R$ 113 bilhões em 2014, o volume de empréstimos pelo SBPE caiu fortemente desde então, até atingir R$ 43 bilhões no ano passado, o menor nível em uma década.

Segundo Abreu Filho, alguns mercados imobiliários mais pujantes, como o de São Paulo, já têm mostrado sinais de recuperação, após construtoras passarem anos se concentrando em reduzir estoques antes de lançarem novos empreendimentos.

Para o executivo, a greve dos caminhoneiros em maio trouxe como uma das consequências o aumento dos juros futuros, o que pode, no médio prazo, levar os bancos a praticarem taxas maiores no crédito imobiliário e impactarem negativamente o setor. Mas, por enquanto, isso ainda não aconteceu e tudo pode depender do comportamento do mercado frente aos resultados das eleições presidenciais de outubro.

Além dos recursos da poupança, a Abecip prevê que o governo deve liberar volumes maiores do FGTS, recursos subsidiados do governo usados, sobretudo, para financiar a compra de imóveis populares. “Neste momento, estamos vendo os bancos mais otimistas do que a própria cadeia da construção civil”, disse Abreu Filho.

Fonte: Diário do Comércio

GEORREFERENCIAMENTO GRATUITO PARA ATÉ 15 MÓDULOS FISCAIS ESTÁ EM PAUTA NO SENADO


A garantia de isenção dos custos dos serviços de identificação de propriedades rurais por meio de georreferenciamento, válida hoje para imóveis com área de até quatro módulos fiscais, poderá ser estendida às propriedades com até 15 módulos, no caso de desmembramento, parcelamento ou remembramento. É o que determina projeto do senador licenciado Benedito de Lira (PP-AL).

O PLS 64/2017 também estende a isenção de custos para autos judiciais ligados a imóveis rurais com até 15 módulos fiscais.

O texto prevê que o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) proporcionará os meios necessários para identificar o imóvel rural beneficiado. Um ato normativo próprio definirá critérios técnicos e procedimentos para a execução da medição dos imóveis para fim de registro imobiliário. Para isso, o órgão poderá firmar convênios com estados e municípios.

Custos elevados

Apesar de obrigatório para todos os proprietários, até março de 2017 menos de 1% do universo de 2,4 milhões de imóveis rurais no país haviam sido georreferenciados, de acordo com dados do Incra.

Para Benedito, isso se deve em grande parte à falta de informações, à complexidade do processo e aos altos custos do serviço. Para ele, o quadro justifica a isenção para uma faixa maior de pequenos produtores.

O georreferenciamento serve para definir forma, dimensão e localização dos imóveis, por meio de técnicas de levantamento topográfico. É uma exigência definida em lei, que impõe a obrigatoriedade de descrição de limites por meio de coordenadas, características e imóveis confrontantes, mediante laudo assinado por profissional habilitado.

Já o módulo fiscal é uma unidade de medida fixada pelo Incra para cada município, a depender do tipo de cultura predominante e a renda na exploração, entre outros fatores. O módulo varia de 5 a 110 hectares.

A proposta aguarda relatório do senador Fernando Bezerra Coelho (MDB-PE). Designado inicialmente, o senador Vicentinho Alves (PT-TO) foi substituído na função por não integrar mais a Comissão de Assuntos Econômicos. O seu relatório havia sido favorável ao projeto. Ele argumentou que estender o georreferenciamento a uma parcela mais ampla de produtores dará ao governo maior poder de fiscalização a baixo custo.

O projeto será analisado depois, em votação final, pela Comissão de Agricultura e Reforma Agrária (CRA).

Fonte: Agência Senado

quarta-feira, 25 de julho de 2018

STJ DEBATERÁ CONSEQUÊNCIAS POR ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL


A crise econômica do Brasil nos últimos anos transformou em pesadelo o sonho da casa própria de milhares de brasileiros. Os principais problemas são relacionados ao atraso na entrega do imóvel comprado na planta e à necessidade de distrato do contrato por parte do consumidor.

No dia 27 de agosto, o STJ vai realizar audiência pública conjunta para discutir, sob o rito dos recursos repetitivos, as consequências em caso de atraso na entrega do imóvel (REsp 1.635.428, REsp 1.498.484, REsp 1.631.485 e REsp 1.614.721). Os temas que serão julgados tratam:

(i) da possibilidade de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal nos casos de inadimplemento do vendedor;

(ii) da possibilidade de inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o comprador, também no caso de atraso na entrega do imóvel.

As questões relativas ao mercado imobiliário são sensíveis e na própria Corte a discussão quando do julgamento dos repetitivos deve ser longa. Vale dizer, tanto na Câmara quanto no Senado tramitam projetos acerca das matérias.

Por exemplo, o PLS 279/14, do Senado, altera a lei 4.591/64, para estabelecer a incidência de multa na hipótese de atraso na entrega do imóvel por parte da incorporadora ou construtora. Conforme esta proposição, deve ser paga multa moratória de 10% para o comprador em caso de atraso; e há o direito à rescisão do contrato, com imediato recebimento da totalidade dos valores pagos. 

Já o PL 217/15, da Câmara, fixa multa por mês de atraso na entrega do imóvel, considerando-se retardo excessivo no andamento do empreendimento o atraso superior a 120 dias na conclusão da obra; nesse caso, o incorporador, a título de indenização, deve fazer o pagamento mensal aos adquirentes de valor correspondente ao aluguel médio de imóvel equivalente à unidade pactuada, a cada 30 dias de atraso na conclusão da obra.

Distratos

Outro tema que gerou grande judicialização nos últimos anos nos Tribunais pátrios é o que diz respeito ao desfazimento dos contratos de compra e venda de imóveis na planta, chamados distratos.

A advogada Rosangela Gazdovich, coordenadora do Departamento de Contencioso Imobiliário Repetitivo do escritório Bicalho e Mollica Advogados, destaca a insegurança diante da falta de uma legislação específica.

“Não termos uma legislação específica traz uma instabilidade para o setor imobiliário, que reflete diretamente na própria economia. Vale lembrar que a desistência pode ocorrer por motivos diferentes, situações que devem ser levadas em consideração.”

Conforme a advogada, a fixação de um percentual de retenção do valor já pago pelo imóvel poderia evitar parte dos distratos – como aqueles em que há um mero arrependimento do adquirente – e proporcionaria para as empresas e compradores situações mais realistas.

Em junho, o plenário da Câmara aprovou o PL 1.220/15, que disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente. A proposta seguiu para o Senado (PLC 68/18).

Na redação final aprovada na Câmara, há a previsão de que a entrega do imóvel em até 180 dias depois da data estipulada contratualmente como a prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. Já se a entrega do imóvel ultrapassar esse prazo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução.

Um artigo do projeto destacado por Rosangela Gazdovich é o que estipula, em caso de desfazimento do contrato, mediante distrato ou resolução por inadimplemento total de obrigação do adquirente, que do valor que o comprador receberá deverão ser deduzidas, entre outros, despesas de condomínio e IPTU.

“O texto [do PL é positivo. Apesar de algumas críticas no sentido de que seria exclusivamente favorável às incorporadoras, de fato não o é. Ele traz um equilíbrio, e inclusive segue entendimento da própria jurisprudência, fixando percentuais razoáveis [de retenção dos valores já pagos pelos consumidores].”

De acordo com o projeto, quando o empreendimento tiver seu patrimônio separado do da construtora [patrimônio de afetação], o comprador que desistir do imóvel terá direito a receber 50% dos valores pagos, após dedução antecipada da corretagem. Se o empreendimento não estiver com seu patrimônio assegurado dessa forma, a multa que ficará com a incorporadora será de 25% dos valores pagos se o comprador desistir do imóvel.

Segundo a advogada, é importante considerar, neste cenário complexo como o do setor imobiliário, que os adquirentes-desistentes prejudicam os adimplentes, que sofrem prejuízos com as desistências.

“Essa coletividade havia sido totalmente esquecida pelo Judiciário em decisões anteriores. Há que se levar em consideração que o empreendimento precisa ser concluído. Tivemos caso de empresa que tinha um empreendimento de 100 unidades e 70% delas foram objeto de distrato. Isso automaticamente reflete no contrato da construtora com o agente financiador. Ela já firmou contrato com banco, os juros não serão reduzidos, e ela tem que tirar do próprio bolso (o que não pode quando é patrimônio de afetação) para concluir a obra.”

No Senado, o projeto teve parecer contrário na Comissão de Assuntos Econômicos. Entre os argumentos, o de que a proposição gerará “surpresas judiciais” e criará “um ambiente de instabilidade”: “O PLC nº 68, de 2018, estabelece percentuais bem mais altos dos que hoje conferidos pela jurisprudência no que se refere ao valor que a incorporadora pode reter por ocasião da resilição contratual ou do distrato: de 10% a 25% atualmente (com prevalência, atualmente, do montante de 10%), para de 25% a 50%. Some-se a isso encargos outros, como a comissão do corretor, que poderá até mesmo ser “inflada” mediante artifícios pelas incorporadoras menos honestas. Vislumbra-se que os juízes e tribunais, ou ao menos significativa parte deles, simplesmente não irão aplicar esses altos percentuais mais altos, mediante princípios constitucionais variados, princípios do direito consumerista, princípios gerais do direito ou mesmo noções subjetivas de “justiça” ou de “equidade”.”

Por sua vez, a advogada Rosangela Gazdovich defende que os parâmetros ali fixados não são injustos, ao contrário, “são coerentes, e preveem situações favoráveis ao adquirente (como no caso de atraso na entrega da obra”; “são parâmetros equilibrados e a aprovação não só vai possibilitar o reequilíbrio do mercado como também uma drástica redução das demandas de desistência”, finaliza.

Fonte: Migalhas Quentes

ALUGUÉIS, DISPUTAS JUDICIAIS E A INTERPRETAÇÃO DO STJ


Para muitos brasileiros, enquanto o sonho da casa própria não se concretiza ou o estágio do negócio ainda não permite ou justifica a aquisição de imóvel próprio, é preciso continuar recorrendo ao aluguel. Cerca de 20% dos domicílios nas áreas urbanas do país são alugados, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Ao longo do aluguel de uma casa, um apartamento ou um imóvel comercial, e mais ainda no momento de sua rescisão, é comum surgirem dúvidas e conflitos sobre os direitos e obrigações de ambas as partes, que nem sempre as estipulações prévias do contrato são suficientes para prevenir.

No Brasil, as relações entre locador e locatário são regidas pela Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, cujas normas também se aplicam aos contratos informais ou verbais. A despeito da regulamentação legal e das cláusulas pactuadas livremente no contrato, é comum que as controvérsias acabem desaguando nos tribunais.

De acordo com o índice FipeZaP de Locação, que acompanha o valor dos aluguéis em 15 capitais brasileiras, o preço do aluguel de imóveis sofreu uma alta acima da inflação nos primeiros meses de 2018. Em março, o preço médio do aluguel subiu 0,54%. Essa foi a primeira vez que os valores aumentaram desde maio de 2015.

O grande número de imóveis locados no Brasil tem reflexo direto na quantidade de ações judiciais. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) oferece balizas para a correta interpretação das normas aplicáveis às relações jurídicas decorrentes da locação de imóveis residenciais e comerciais.

Direito de preferência

Se o proprietário colocar o imóvel à venda, o inquilino terá preferência para comprá-lo, desde que se disponha a pagar o mesmo preço oferecido a terceiros.

Caso o locatário seja preterido na sua preferência, poderá pleitear indenização por perdas e danos ou exercer o direito de adjudicação compulsória do imóvel, observadas as regras do artigo 33 da Lei do Inquilinato. Para a adjudicação compulsória, exige-se o depósito do preço do bem; a formulação do pedido de preferência no prazo de seis meses do registro do contrato de compra e venda; e a averbação do contrato de locação pelo menos 30 dias antes da alienação.

Em julgado da Terceira Turma (REsp 1.554.437), o locatário queria exercer o direito de preferência para comprar o imóvel compulsoriamente. No entanto, ele não havia feito a averbação do contrato no cartório de registro de imóveis. Assim, o colegiado concluiu que a adjudicação compulsória do bem não era possível.

Segundo o relator do caso, ministro João Otávio Noronha, a obrigação legal de averbar o contrato de locação serve para gerar efeito erga omnes no tocante à intenção do locatário de fazer valer seu direito de preferência e tutelar os interesses de terceiros na aquisição do bem imóvel.

“Ainda que obstada a averbação do contrato de locação por falha imputável ao locador, não estaria assegurado o direito à adjudicação compulsória do bem se o terceiro adquirente de boa-fé não foi cientificado da existência de referida avença quando da lavratura da escritura de compra e venda do imóvel no cartório de registro de imóveis”, explicou o ministro.

No site do STJ, é possível encontrar outros casos relacionados ao tema. 

Aluguel para ex-cônjuge

Nos casos de separação ou divórcio, quando ainda não aconteceu a partilha dos bens, um cônjuge pode ser obrigado a pagar aluguel ao outro, a título de indenização pelo uso exclusivo do imóvel que pertence ao casal. A decisão é da Segunda Seção do STJ e tem por objetivo não gerar enriquecimento sem causa, se o bem comum for de uso exclusivo de um dos cônjuges.

De acordo com o ministro Raul Araújo, que relatou o recurso (número não divulgado em razão de segredo de Justiça), uma vez homologada a separação judicial, a mancomunhão, antes existente entre os cônjuges, transforma-se em condomínio, regido pelas regras comuns da compropriedade, em que se admite a indenização.

“Admitir a indenização antes da partilha tem o mérito de evitar que a efetivação desta seja prorrogada por anos a fio, relegando para um futuro incerto o fim do estado de permanente litígio que pode haver entre os ex-cônjuges, senão, até mesmo, aprofundando esse conflito, com presumíveis consequências adversas para a eventual prole”, destacou o ministro.

Penhora de salário

Para garantir o pagamento de aluguéis atrasados havia mais de uma década, o STJ determinou a penhora de parte do salário de um inquilino devedor. O tribunal autorizou o desconto mensal de 10% do vencimento do locador para garantir o pagamento do aluguel de um imóvel residencial.

Para a ministra que relatou o caso (REsp 1.547.561), Nancy Andrighi, descontar 10% mensais da folha de pagamento não colocaria em risco a subsistência do devedor nem de sua família.

Por outro lado, segundo a ministra, a penhora garantiria o direito à satisfação executiva do credor, motivo capaz de excepcionar a regra contida no artigo 649, IV, do Código de Processo Civil, que prevê a impenhorabilidade de salários – a não ser para pagamento de pensão alimentícia.

Bem de família

Na hora de ser fiador de alguém em um contrato de locação, é preciso ficar atento à legislação. Mesmo com a previsão de impenhorabilidade do bem de família em processos de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, nos casos que envolvem obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, a penhora é possível.

O tema foi discutido pelo STJ em recurso repetitivo que envolveu quase dois mil casos sobre o mesmo assunto. E o entendimento também resultou na edição da Súmula 549, cujo conteúdo foi posteriormente confirmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF).

O relator do repetitivo na Segunda Seção do STJ, ministro Luis Felipe Salomão, destacou que, conforme o artigo 1º da lei 8.009/90, o bem imóvel destinado à moradia da entidade familiar é impenhorável e não responderá pela dívida contraída pelos cônjuges, pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo se movido por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, hipótese prevista no artigo 3º da lei.

“A jurisprudência desta corte é clara no sentido de que é possível a penhora do bem de família de fiador de contrato de locação, mesmo quando pactuado antes da vigência da Lei 8.245/91, que alterou o artigo 3º, inciso VII, da lei 8.009/90”, concluiu o ministro, ao citar precedente da Sexta Turma (REsp 771.700).

Aditivo contratual

Outro assunto muito recorrente no STJ envolve o fiador do contrato de locação e o aditivo dos contratos. Decisão recente do tribunal mostrou que a falta de anuência em aditivo contratual não desobriga o fiador na prorrogação de contrato de aluguel. Segundo o STJ, os fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham concordado com a prorrogação do contrato.

Segundo a Terceira Turma, mesmo não tendo assinado o aditivo, a garantia prestada pelo fiador persiste até o encerramento da locação, com a ressalva apenas de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original.

Segundo a relatora do recurso especial (REsp 1.607.422), ministra Nancy Andrighi, o artigo 39 da Lei 8.245/91 estabelece que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”. Para se exonerar da obrigação, o fiador deve apresentar uma notificação resilitória, declarando que não mais responde pelos débitos locatícios.

Rescisão imotivada

A Lei do Inquilinato estabelece que o prazo para que o proprietário de imóvel faça uso da denúncia vazia para rescindir imotivadamente o contrato de aluguel é de 30 meses, correspondente a um único contrato. Nos casos em que admite a soma de prazos em contratos de aluguel prorrogados, a legislação o faz de forma expressa, pelo prazo mínimo de cinco anos exigido para o pedido de renovação (REsp 1.323.410).

A soma dos períodos de aluguel urbano renovado sucessivamente não autoriza a rescisão contratual imotivada, nos termos do artigo 46 da Lei do Inquilinato, já que a legislação não permite a adição de tempo nessa situação.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do STJ deu provimento ao recurso (REsp 1.364.668) de um inquilino para julgar improcedente a ação de despejo movida pelo proprietário, que pretendia retomar o imóvel com base em denúncia vazia após 30 meses de locação, sendo seis meses do contrato original mais dois aditivos de um ano cada.

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, afirmou que a Lei do Inquilinato é clara ao estabelecer que o prazo de 30 meses que permite ao proprietário fazer uso da denúncia vazia deve corresponder a um único contrato.

O magistrado lembrou que, nos casos em que opta por celebrar contrato por prazo inferior a 30 meses, o locador deve aguardar o prazo de cinco anos para denunciá-lo sem justificativa.

Imóveis comerciais

Questões referentes à locação de imóveis comerciais também aparecem com frequência na jurisprudência do STJ. Julgado recente analisou se as benfeitorias realizadas pelo locatário no imóvel poderiam ser consideradas para aumentar o valor do aluguel.

Para a corte, obras novas ou o aumento da área edificada – realizados pelo locatário – não devem ser considerados em ação revisional de aluguel. A decisão foi dada pela Quarta Turma ao analisar o recurso (REsp 1.411.420) apresentado por proprietários de um imóvel alugado para um hospital oftalmológico.

Depois que os inquilinos terminaram as obras, os locadores queriam atualizar o aluguel com base no valor de mercado, aumentando o preço de R$ 63.495,60 para R$ 336.932,00.

Segundo o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, a ação revisional não se confunde com a ação renovatória de locação. “Na revisional, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acessões, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato”, explicou.

Aluguel em dobro

Em julgado de 2016, o STJ decidiu que a cobrança de aluguel em dobro de loja em shopping center, no mês de dezembro, não é abusiva. A decisão da Terceira Turma reconheceu como válida a cláusula do contrato de locação que estabelece a duplicação do valor, prática conhecida como 13º aluguel.

Para o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso (REsp 1.409.849), a cobrança do 13º aluguel nos shoppings é prevista em cláusula contratual própria desse tipo peculiar de contrato de locação, incluindo-se entre as chamadas cláusulas excêntricas.

O relator explicou que os aluguéis de espaços em shoppings são compostos por uma parte fixa e outra variável, sendo que o montante variável é calculado sobre o faturamento do estabelecimento, oscilando de 7% a 8% sobre o volume de vendas.

“No mês de dezembro, é previsto o pagamento em dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado faça também frente ao aumento de suas despesas nessa época do ano”, disse o ministro.

Indenização

O STJ entendeu que, nos casos em que se comprovar a insinceridade do pedido de retomada do imóvel comercial, é cabível indenização por fundo de comércio.

Para a corte, quando o locador de imóvel comercial pede a devolução do bem alugado, o ressarcimento do fundo de comércio é obrigatório na hipótese de a locação por prazo determinado deixar de ser renovada por qualquer das razões previstas no parágrafo 3º do artigo 52 da Lei 8.245/91, acrescida da má-fé ou desídia do locador.

Assim, a vinculação do direito à indenização pelo fundo de comércio ao pleito de renovação compulsória do contrato de locação comercial destina-se exclusivamente a penalizar o locador que faz a retomada insincera do imóvel, frustrando uma legítima expectativa do locatário à renovação compulsória do contrato de aluguel.

Ao analisar ação de um empresário que alugava imóvel para sediar microempresa (REsp 1.216.537), a Quarta Turma decidiu que, para a concessão da indenização pelo fundo de comércio, não basta a ocorrência dos fatos descritos na lei. Para o relator, ministro Marco Buzzi, é imprescindível que os fatos decorram de um ato de retomada insincera do imóvel por parte do locador, circunstância que somente pode ser verificada posteriormente à procedência da demanda.

CDC

Outra discussão frequente no STJ é a aplicabilidade ou não do Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de locação. A jurisprudência da corte tem sido firme no sentido de que não se aplica o código ao contrato regido pela Lei do Inquilinato, pois tais contratos não se enquadram no conceito de relação de consumo e, além disso, já são regulados por lei própria.

Para o ministro Marco Buzzi, relator de um dos recursos que abordou o assunto (AREsp 101.712), os contratos de locação fazem parte de microssistema distinto, e as relações jurídicas locatícias não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3º da Lei 8.078/90.

“Assim, tratando-se de contrato regido especificamente pela lei 8.245/91, não há que se falar em aplicação do Código de Defesa do Consumidor”, ressaltou Buzzi.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):

REsp 1554437
REsp 1547561
REsp 1607422
REsp 1323410
REsp 1364668
REsp 1411420
REsp 1409849
REsp 1216537
AREsp 101712

Fonte: STJ