segunda-feira, 28 de fevereiro de 2011

BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR: O IMÓVEL PODE SER PENHORADO?

No conflito de interesse vontade x moradia, o que deve prevalecer? No julgado abaixo, o STF entendeu que o bem de família do fiador pode ser penhorado para resguardar o compromisso por ele assumido no contrato de locação.

No Recurso Extraordinário (nº 407.688), o Ministro Relator decidiu que: “A Lei nº 8.009/90 é clara ao tratar como exceção à impenhorabilidade o bem de família do fiador” e que “o cidadão tem a liberdade de escolher se deve ou não avalizar um contrato de aluguel e, nessa situação, o de arcar com os riscos que a condição de fiador implica”. (Matéria disponível no site do STF, conforme publicação em "notícias de 13.2.06").

"FIADOR. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art.3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República. (STF. RE 407688, Relator(a): Min. CEZAR PELUSO, Tribunal Pleno, julgado em 08/02/2006, DJ 06-10-2006 PP-00033 EMENT VOL-02250-05 PP-00880 RTJ VOL-00200-01 PP-00166 RJSP v. 55, n. 360, 2007, p. 129-147).

Dessa forma, segundo o STF, o único imóvel do fiador, no contrato de locação, pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário.




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AÇÕES DE EMPRESAS IMOBILIÁRIAS CAEM FORTE APÓS CORTE NO MINHA CASA, MINHA VIDA

IMOB, índice referencial do segmento imobiliário
na Bovespa, cai 3% nesta tarde

MRV Engenharia, PDG Realty e Rossi Residencial lideram as perdas do Ibovespa, com desvalorização de aproximadamente 6%

São Paulo – O primeiro pregão da semana é marcado pela forte desvalorização das ações do setor imobiliário na Bovespa. A queda é decorrente do anúncio feito no início da tarde pela ministra do Planejamento, Miriam Belchior, no qual o governo confirma o bloqueio de 5,1 bilhões de reais do orçamento do programa Minha Casa Minha Vida. Com este corte, o montante de 12,7 bilhões de reais direcionados para investimentos em 2011 foi reduzido para 7,6 bilhões.

Enquanto o Ibovespa oscila próximo à estabilidade, aos 66.896 pontos, empresas como MRV Engenharia (MRVE3), PDG Realty (PDGR3) e Rossi Residencial (RSID3) lideram as perdas do principal índice da bolsa paulista, com uma desvalorização que chegou a 6%. O IMOB, índice referencial do segmento imobiliário na Bovespa, cai 3% nesta tarde.

A redução no montante destinado ao programa Minha Casa Minha Vida, que faz parte do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), tem origem no corte de 50 bilhões de reais no Orçamento do governo, anunciado no início do mês.

Mais cortes?

O ministro da Fazenda, Guido Mantega, descartou nesta segunda-feira (28) a possibilidade de haver um corte maior no Orçamento. No final de semana, chegou a ser divulgado em Brasília que o corte poderia chegar a 80 bilhões de reais. Segundo Mantega, 50 bilhões de reais são suficientes para os objetivos do governo.

Sobre a compra de aviões de caça para a Aeronáutica, o ministro reforçou que não há previsão fiscal para a aquisição este ano. Já a ministra do Planejamento, Miriam Belchior, negou que a segunda edição do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC 2) não esteja recebendo recursos. Segundo ela, a lei foi sancionada neste mês e, por isso, em pouco dias, não teria como liberar recursos.

Fonte: Marcelo Poli - EXAME.com

"CORRETOR" DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO BUSCA TAXAS EM VÁRIOS BANCOS

O mercado imobiliário cresceu, a concorrência forçou os bancos a reduzirem as taxas, mas aprovar um financiamento habitacional continua sendo um processo burocrático e complicado.

Para cuidar disso, o mutuário agora conta com o serviço de consultorias --algumas gratuitas-- que orientam na escolha do banco para financiar a casa própria.

Essas empresas costumam indicar as instituições que têm as melhores taxas de juros, dependendo do perfil do cliente e da operação. Também ajudam a preparar a documentação necessária para liberação do empréstimo.

O presidente do Canal do Crédito, Marcelo Prata, observa que falta qualificação no atendimento aos clientes, pois muitos bancos entraram nesse mercado com mais força há poucos anos.

"O atendimento costuma ser feito pelo gerente, que normalmente não tem expertise em financiar imóveis."

No Canal do Crédito, o serviço é gratuito, e a empresa é remunerada pelo banco que fechar o financiamento.

A consultoria pesquisa em seis bancos -Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Itaú, Santander e HSBC- e indica as duas melhores opções.

Simultaneamente, pede documentos do imóvel para verificar em qual linha de crédito ele se encaixa, ou se há restrições ao uso do FGTS.

A consultoria ajuda a reunir documentos. Alguns bancos aceitam extrato do cartão de crédito como comprovação de renda, enquanto outros reconhecem casais homossexuais como cônjuges.

"Dependendo do perfil do cliente, já mostramos as instituições mais indicadas. Nosso trabalho só acaba quando o dinheiro bate na conta do vendedor", afirma.


Editoria de Arte/Folhapress

Com bom trânsito nos bancos, as consultorias também costumam ajudar em questões burocráticas.

"Os donos do imóvel que eu comprei moravam no exterior. O banco queria a presença deles para assinar o contrato, mas o Canal do Crédito conseguiu que fosse feito por procuração", conta o advogado Marco Antônio Jr.

Na Sagace, onde é possível pesquisar as taxas de dez bancos, o serviço funciona de forma semelhante. A consultoria e orientação jurídica custam R$ 700 e o serviço de despachante sai por R$ 400.

Segundo Raphael Rottgen, sócio da Sagace, a consultoria busca sempre taxas melhores que as oferecidas.

"Como trabalhamos diretamente com os bancos, e nosso volume está crescendo, a gente tem mais espaço para explicar o perfil dos clientes e negociar."

A Sagace (financiarcasa.com.br) já atendeu 2.000 clientes desde 2009. Criado no mesmo ano, o Canal do Crédito (canaldocredito.com.br) soma 10 mil e espera chegar a 500 mil neste ano.

Fonte: Folha.com MARIANA SCHREIBER

IMÓVEIS ANTIGOS TÊM MAIOR VALORIZAÇÃO


A valorização dos usados se acentua com a idade. O preço dos imóveis que foram construídos há mais de 15 anos subiu 57,4% de 2008 a 2010, segundo pesquisa do Creci-SP.

Segundo o consultor Ricardo Pinto de Almeida, essa diferença para os que têm até sete anos -valorização de 31,53%- se dá porque os mais antigos têm metragem maior e estão em locais privilegiados, onde as construtoras não acham mais terreno.

"Existe um perfil de comprador para cada imóvel. Há pessoas que preferem quartos maiores e decoração antiga em detrimento de uma planta pequena em um condomínio com espaço de lazer", exemplifica.

Segundo as imobiliárias ouvidas pela Folha, a maioria das pessoas que buscam apartamentos com mais de 15 anos são adultos com família grande ou idosos. Já o preço costuma ser até 30% menor que o de seminovos.

"A diferença [de preço] varia conforme a metragem e a localização, mas os antigos são mais baratos na maioria das vezes", afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Creci-SP.

Um dos fatores para essa diferença é o número de vagas no estacionamento. Enquanto antigos costumam ter só uma, alguns novos têm mais do que três.

Fonte: Folha.com

VICE-PRESIDENTE DA CAIXA APRESENTA BALANÇO DE 2010 SOBRE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Vice-Presidente da Caixa Econômica Federal Jorge Hereda

O vice-presidente de Governo da CAIXA, Jorge Hereda, participou nesta sexta-feira (25), em Salvador, da reunião da Comissão da Indústria Imobiliária da CBIC. Na oportunidade, Jorge Hereda apresentou um balanço sobre a ação da CAIXA em 2010 na área de financiamentos imobiliários, que cresceram 61,4% em comparação com 2009.

Apenas no programa Minha Casa, Minha Vida, foram contratadas 1.005.128 unidades, onde a CAIXA foi responsável por 936.608 unidades.

PESQUISA INÉDITA DA LOPES: QUAL O TAMANHO DO MERCADO DE IMÓVEIS NOVOS NO BRASIL?


O crescimento do Produto Interno Bruto brasileiro em 2010 foi expressivo, 7,8% em relação ao ano anterior de acordo com o Banco Central e teve como um dos destaques a construção civil, dada ampliação do crédito e aumento do poder de consumo da população, além dos programas de incentivo do governo federal.

De acordo com pesquisa inédita realizada pela Inteligência de Mercado Lopes, em 2010 foram lançados 1.359 novos empreendimentos residenciais e comerciais que somaram 202 mil unidades e um valor geral de vendas de R$ 57 bilhões nos principais mercados brasileiros.

Veja mapa abaixo:

mercado imobiliário brasileiro

A Região Metropolitana de São Paulo é o maior mercado do País, pois representa em torno de 40% do mercado nacional com mais de R$ 24 bilhões lançados ou 76 mil imóveis em um único ano. Somando Campinas e a Baixada Santista avalia-se que o Estado de São Paulo representa metade do mercado nacional. Em um segundo patamar destacam-se a Região Metropolitana do Rio de Janeiro e o Distrito Federal com cerca de R$ 6 bilhões em negócios cada. A grande diferença nestes dois casos fica por conta do tíquete médio, pois enquanto na Região Metropolitana do Rio de Janeiro um imóvel novo custou em média R$ 230 mil, em Brasília chegou a R$ 320 mil, uma diferença de 40%.

Na sequência deste ranking de importância observa-se Salvador e Curitiba com volumes de lançamentos de R$ 4,0 e R$ 2,5 bilhões respectivamente. Com média representatividade estão os mercados com volume lançado em torno de R$ 2,0 bilhões cada: Porto Alegre, Recife e Goiânia. Por fim os mercados menos representativos vide mapa.

Glossário: VGV ou Valor Geral de Vendas é calculado pela soma do valor de venda de todas as unidades um empreendimento. É determinado no lançamento do projeto, revelando seu potencial de vendas.

Fonte: Caio Augusto Pereira

CARIOCAS DEIXAM DE IR A PRAIA PARA COMPRAR IMÓVEIS

Clique na foto para ampliar
Empreendimento comercial na Barra registra sucesso de vendas

Rio – Boa parte dos cariocas trocou a praia de ontem para ir ao lançamento do empreendimento A4 Offices, da Calper, na Barra da Tijuca. O estande de vendas na Avenida das Américas ficou lotado durante todo o dia. O bom desempenho foi verificado no número de negócios fechados. Para se ter ideia, todas as coberturas e lojas foram vendidas.

Segundo a Basimóvel, restam poucas salas comerciais. A cobertura, com direito à laje, estava sendo vendida a partir de R$ 200 mil e as salas a partir de R$ 145 mil. No total, o novo condomínio comercial terá 292 unidades. No estande é possível conferir um escritório decorado.

O empreendimento também contará com área de lazer e será construído na Avenida das Américas, ao lado do supermercado Mundial e do shopping Barra World. De acordo com o diretor de Internet da Basimóvel, Cláudio Marins, o mercado imobiliário continua aquecido, principalmente, no segmento de imóveis comerciais.

“As pessoas estão diversificando as aplicações financeiras e até o poupador da caderneta tem comprado imóvel para garantir um rendimento extra no final do mês, além de aumentar seu patrimônio”, diz Marins, que também esteve no estande de vendas durante o fim de semana.

Por conta do sucesso de vendas do A4 Offices, a Calper já planeja lançar mais um empreendimento comercial, com mais 400 unidades, no Recreio dos Bandeirantes. O A4 Offices está sendo comercializado pelas imobiliárias Basimóvel, Paiva e Sawala.

Fonte: O Dia Online / CRISTIANE CAMPOS

domingo, 27 de fevereiro de 2011

ALUGUEL COM ANIVERSÁRIO EM MARÇO E REAJUSTE PELO IGP-M AUMENTARÁ 11,3%


- O Secovi-SP lembra que essa é a variação
acumulada pelo indicador nos últimos 12 meses

Os aluguéis residenciais com contrato em andamento e reajuste anual atrelado ao IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), da FGV (Fundação Getúlio Vargas), e aniversário no mês de março serão reajustados em 11,3%. Essa é a variação acumulada do indicador nos últimos 12 meses (março de 2010 a fevereiro de 2011). Neste mês de fevereiro, o indicador registrou alta de 1,00%.

Com esses 11,3% de aumento, um inquilino que tinha, em março do ano passado, um aluguel de R$ 1.000,00 indexado ao IGP-M pagará a partir do mesmo mês deste ano R$ 1.113,00, de acordo com Roberto Akazawa, gerente do Departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

Uma forma simples de realizar o cálculo é a utilização do fator de reajuste, que, multiplicado pelo valor de locação vigente até fevereiro, indicará o novo aluguel. Esse fator é de 1,1130 para os contratos que aniversariam em março de 2011. Assim, se a locação antes do reajuste era de R$ 1.200,00, o novo valor será de 1.200,00 x 1,1130 ou R$ 1.335,60.

Fatores de Reajustes de aluguel

- Contrato com aniversário em abril de 2010 e pagamento em maio de 2010: 1,0194

- Contrato com aniversário em maio de 2010 e pagamento em junho de 2010: 1,0288

- Contrato com aniversário em junho de 2010 e pagamento em julho de 2010: 1,0418

- Contrato com aniversário em julho de 2010 e pagamento em agosto de 2010: 1,0517

- Contrato com aniversário em agosto de 2010 e pagamento em setembro de 2010: 1,0579

- Contrato com aniversário em setembro de 2010 e pagamento em outubro de 2010: 1,0699

- Contrato com aniversário em outubro de 2010 e pagamento em novembro de 2010: 1,0777

- Contrato com aniversário em novembro de 2010 e pagamento em dezembro de 2010: 1,0881

- Contrato com aniversário em dezembro de 2010 e pagamento em janeiro de 2011: 1,1027

- Contrato com aniversário em janeiro de 2011 e pagamento em fevereiro de 2011: 1,1132

- Contrato com aniversário em fevereiro de 2011 e pagamento em março de 2011: 1,1150

- Contrato com aniversário em março de 2011 e pagamento em abril de 2011: 1,1130

Fonte: Assessoria de Imprensa do Secovi

MERCADO: INVESTIDOR APOSTA NA REVENDA DE APARTAMENTOS NOVOS


São Paulo - Investir no setor imobiliário sempre foi uma tática atraente para quem opta por capitalizar dinheiro com segurança e liquidez. Diferentemente do que acontece com veículos, por exemplo, um imóvel raramente perde valor depois da aquisição.

Em um aquecido cenário de lançamentos, comprar uma unidade na planta para revender após a entrega das chaves é um negócio que tem atraído investidores.

Isso porque um imóvel na planta se valoriza até 30% após a entrega das chaves, afirma Ricardo Pinto de Almeida, sócio-diretor da Consult Imóveis, que oferece serviços de planejamento e treinamento para imobiliárias.

"É nele que os investidores ganham dinheiro, porque encontram um mercado consumidor bastante promissor", comenta.

Além de esse tipo de aquisição custar aproximadamente 20% menos do que a de um imóvel pronto, o investidor paga prestações livres de juros enquanto a construção não é finalizada, até a entrega das chaves.

De olho nessa tendência, a executiva M. A. (que pediu para não ser identificada) compra um lançamento a cada três anos para revender e capitalizar o dinheiro.

"Já vendi um, aluguei dois e estou aguardando três ficarem prontos para passar para frente. É um investimento mais seguro do que na Bolsa de Valores", contabiliza.

Para evitar surpresas, a executiva afirma que, para investir, não basta conhecer as regiões mais promissoras -é preciso checar a credibilidade da construtora.

"Já comprei um apartamento de uma que faliu. Perdi o dinheiro", relembra.

Para Ricardo Carazzai, diretor da imobiliária Fernandez Mera, a falta de terrenos disponíveis para novas construções também favorece a venda de imóveis lançados há até sete anos.

"Há clientes que os procuram por causa da modernização da planta e da conservação do espaço", comenta.

Os bairros que mais concentram seminovos são Campo Belo (zona sul), Brooklin, Perdizes, Vila Romana e Morumbi (todos na zona oeste), afirma Almeida. "O centro é uma exceção porque é cercado por imóveis antigos."

EXPECTATIVAS

Segundo Fernando Site, gerente-geral de vendas da imobiliária Coelho da Fonseca, os seminovos representam 30% de todos os imóveis usados comercializados pela empresa no ano passado.

A expectativa é que as vendas desse segmento de usados cresçam ainda mais nos próximos anos, mesmo com a alta da taxa de juros e a da inflação, afirma Lucas Penteado, diretor da Pronto!, imobiliária do grupo Lopes.

"Estamos vivenciando apenas o começo dessa tendência, uma vez que os seminovos vendidos hoje são os lançamentos de três anos atrás, quando o setor imobiliário começou a se tornar aquecido", destaca.

O engenheiro Rafael Santos Silva, 27, comprou um seminovo de dois quartos em Osasco por R$ 150 mil.

Otimista com a rentabilidade do investimento, ele espera revender o imóvel no ano que vem por R$ 30 mil a mais. "Com a diferença, espero poder comprar um apartamento do mesmo nível na capital paulista, onde os preços chegam a dobrar", diz.

Fonte: Folha.com

ADEMI-BA e Sinduscon-BA realizaram a primeira reunião do ano da CII/CBIC



Foi realizada no dia 25 de fevereiro (sexta-feira), a primeira reunião do ano da CII/CBIC (Comissão da Indústria Imobiliária da Câmara Brasileira da Indústria da Construção), um dos mais importantes acontecimentos para o setor. O encontro na Bahia foi organizado pela ADEMI-BA (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia) e Sinduscon-BA (Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia), no restaurante A Catarineta do Hotel Pestana Bahia. A reunião contou com a presença dos representantes e do presidente da ADEMI-BA, Nilson Sarti; do presidente do Sinduscon-BA, Carlos Alberto Vieira Lima; do presidente da CBIC (Câmara da Indústria da Construção), Paulo Simão; do presidente da CII/CBIC, João Crestana; do secretário municipal de Desenvolvimento Urbano, Habitação e Meio Ambiente, Paulo Damasceno; do secretário estadual da Indústria, Comércio e Mineração, James Correia e do vice-presidente da Caixa, Jorge Hereda. Também estiveram presentes autoridades locais e nacionais como o ministro das Cidades, Mário Negromonte.

A reunião, realizada todos os anos, tem como objetivo coordenar e desenvolver ações de interesse do mercado imobiliário nacional. Para tanto, durante o encontro na capital baiana foram discutidas e apresentadas ações de interesse do mercado imobiliário nacional, como o Programa Minha Casa, Minha Vida II e os projetos do Ministério das Cidades para 2011. Na ocasião, o ministro das Cidades, Mário Negromonte, falou da importância do PAC de Mobilidade. De acordo com o Ministro, o programa, orçado em 18 bilhões, vai financiar a construção de viadutos, novas vias e sistemas de transporte como o Bus Rapid Transit (BRT) e o Veículo Leve sobre Trilho (VLT) em 24 cidades do país. “Em Salvador, que sofre com o aumento da frota, as questões do transporte coletivo e os gargalos na malha viária, o programa pode abraçar quatro projetos. A capital baiana, por ter 700 mil habitantes, poderá receber até 2,4 bilhões em investimentos. O objetivo é ampliar a capacidade de locomoção e melhorar a infraestrutura do transporte público na cidade”, enfatizou ele.

O Programa “Minha Casa, Minha Vida II”, do Governo Federal, operacionalizado pela Caixa em parceria com os estados e municípios, também esteve na pauta de discussões. De acordo com o vice-presidente da Caixa, Jorge Hereda, o Programa tem a meta de construir 1 milhão e 200 mil unidades habitacionais até 2014 na faixa de 0 a 3 salários mínimos. Uma mudança em relação à primeira versão é o valor máximo dos imóveis financiados pelo programa, que agora passa a variar de 80 mil a 170 mil, dependendo da localidade. Na região metropolitana de Salvador, o valor máximo é de 150 mil. “Em 2010 a Bahia registrou 80 mil unidades e para o Minha Casa, Minha Vida II a expectativa é atingir 160 mil unidades”, disse. O vice-presidente ainda fez questão de enfatizar que este ano ainda estarão mais exigentes com a questão da qualidade na infraestrutura. “Não haverá complacência nem com ilegalidade nem mesmo com a má qualidade”, ressaltou ele.

Vale lembrar que o sucesso do programa Minha Casa, Minha Vida na Bahia foi reconhecido pelo ex-presidente da República, Luiz Inácio Lula da Silva, durante sua última visita oficial ao estado, em dezembro de 2010, para autorizar a construção de novas unidades no País, sendo mais 11 mil somente na Bahia.

Para o presidente da ADEMI-BA, a reunião da CII/CBIC, um dos mais importantes acontecimentos para o setor, veio coroar todas as ações desenvolvidas pela ADEMI-BA em prol do crescimento e fortalecimento do mercado imobiliário baiano. “Estamos muito contentes em sediar a reunião, que reuniu cerca de 14 estados e permitiu discussões relevantes acerca do mercado imobiliário em âmbito nacional”, declarou Nilson Sarti.


TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA BAHIA DECIDIU PRIVATIZAR OS CARTÓRIOS EXTRAJUDICIAIS


Bahia é o único estado brasileiro onde os serviços são estatizados.

Depois de muitas reclamações, principalmente no interior, o Tribunal de Justiça da Bahia (TJBA) vai privatizar os serviços dos cartórios extrajudiciais. Segundo o Conselho Nacional de Justiça, a Bahia é o único estado a manter os cartórios estatizados. A expectativa é de que a privatização solucione o problema da falta de pessoal.

De acordo com o juiz auxiliar da Presidência do Conselho Nacional de Justiça, Marcelo Berthe, o Tribunal de Justiça está com dificuldade para contratar servidores. Segundo ele, as despesas do judiciário com pessoal estão próximas ao teto previsto na Lei de Responsabilidade Fiscal. Marcelo afirma que 80% dos cartórios da Bahia estão vagos.

Ao privatizar o serviço, o poder público passa para os titulares dos cartórios a obrigação de contratar e pagar os funcionários. Já os atuais servidores poderão ser aproveitados pelo Tribunal de Justiça, que também está com déficit de pessoal.

A estatização dos cartórios extrajudiciais começou na década de 60, no governo de Antonio Carlos Magalhães. Apesar de a Constituição Federal ter estabelecido que o serviço deve ser prestado por particular, o estado mantém os cartórios estatizados.

Os servidores do Poder Judiciário da Bahia querem parar o atendimento nos cartórios baianos por 24h na próxima segunda (28.02), em protesto a um impasse entre os poderes legislativo e judiciário na aprovação do Projeto de Lei.

"Os servidores ficam vulneráveis com as péssimas condições de trabalho, já que o Tribunal não contrata e não aparelha esses cartórios. A população que não conhece o trâmite da justiça, enxerga no servidor o pivô de todo o caos do judiciário baiano".

"Na verdade são vítimas de um sistema moroso e ineficiente”, disse em nota o Sindicato dos Servidores do Poder Judiciário da Bahia.

Fonte: Anoreg/BR

PREÇO DE IMÓVEIS ATINGE O TETO E TENDÊNCIA É DE ESTABILIDADE EM 2011

Leigos e especialistas, mutuários, investidores e bancos: no mercado imobiliário, a dúvida é uma só. - Os preços já chegaram ao limite ou ainda há espaço para novas altas? JustificarDe maneira geral, começam a aparecer os primeiros sinais de estabilidade nos preços dos imóveis. Ainda são pontuais os casos de queda, mas é consenso que a vertiginosa escalada de preços dos últimos 18 meses não será mantida.

Se antes os preços mais elevados estavam restritos a bolsões de bairros nobres, como Vila Nova Conceição em São Paulo, Leblon, no Rio, e Plano Piloto, em Brasília, agora já chegam a outras localidades. Em São Paulo, há o residencial nas Perdizes, bairro que ascendeu com a classe média, sendo lançado a mais R$ 9 mil e sala comercial na Vergueiro, zona sul, a R$ 13 mil o metro quadrado. Quanto irão custar esses imóveis quando estiverem prontos, considerando-se apenas a correção do INCC?

João da Rocha Lima Jr, consultor e membro do núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP defende que o INCC, elaborado pela Fundação Getúlio Vargas, não reflete a realidade do setor -, mesma ponderação já feita pela Cyrela na divulgação de resultados do terceiro trimestre. "O INCC não protege inteiramente o incorporador, então, ele coloca um preço um maior para cobrir o risco de possíveis aumentos de insumo ou mão de obra durante a construção", diz Lima Jr. "O preço está alto por pressão de custos, não há especulação, nem bolha, mas claro que há exageros", diz.

Segundo os incorporadores, a pressão maior vem dos preços de terrenos.

Segundo o professor da USP e fontes do setor, há muito teste no mercado imobiliário - empresas de vendas e algumas incorporadoras puxam o preço até o máximo que julgam que determinada região possa alcançar. Mas, segundo o Valor apurou, a partir do quarto trimestre de 2010 - quando houve excesso de oferta para justificar as projeções de lançamentos de companhias abertas - começaram a surgir casos de reajuste de tabelas. Construtoras perceberam queda na velocidade de vendas, um dos principais termômetros do setor devido ao preço elevado.
"Se seguíssemos o preço que as imobiliárias indicavam, estaríamos com o produto parado", diz executivo de uma empresa que lançou imóvel na Vila Olímpia a R$ 10,5 mil o m2 e a sugestão da empresa de vendas era que chegasse a R$ 13 mil. "Conheço a região e sei que aquele preço era alta demais."

A combinação quase perfeita entre aumento de renda e oferta de crédito trouxe para o mercado uma massa de compradores que ficou excluída por muito tempo. O efeito imediato foi um aumento importante da demanda. Houve muitos lançamentos entre 2007 e meados de 2008 - intervalo entre a rodada de abertura de capital e a crise financeira mundial - e, em seguida, as empresas frearam bruscamente. "Quando o mercado voltou, havia pouca oferta e os preços naturalmente subiram", diz Guilherme Vilazante, analista do Barclays Capital. "Os incorporadores ficaram animados com velocidade de vendas muito alta, tudo o que colocavam vendia rápido e a oferta voltou a crescer", afirma. Na sua opinião, a tendência é que os preços se estabilizem a partir de agora. "Em 2009 e 2010, as velocidades de vendas estavam distorcidas para cima. "

O executivo de uma das grandes companhias abertas vai na mesma direção: na sua opinião, a velocidade de vendas de 2011 vai ser menor que a do ano passado, embora ainda se mantenha em níveis altos, acima de 25% no trimestre. A companhia não baixou preços, mas também não projeta aumentos reais para o ano, somente ajuste pelo INCC.

Klausner Monteiro, diretor nacional de vendas da Rossi, avalia que não houve aumento, mas um processo de recuperação dos preços nos últimos anos. "Agora, o preço vai se ajustar à oferta e a tendência é de estabilidade."

Para Cesar Worms, CEO da BN Corp (joint venture entre a construtora Bueno Netto e Bank of America na área de imóveis comerciais), os preços não vão cair, mas já chegaram no topo. "É uma questão de percepção de valor, o mercado leva cada vez menos desaforo", diz. "Nós, incorporadores, teremos que fazer uma gestão da incorporação mais eficiente". Para Worms, aumento de custos fora da curva, podem não ser absorvidos.

Um investidor imobiliário que compra imóveis na planta para vender depois de prontos, desistiu do negócio recentemente. "O upside que eu poderia ter ficou todo na mão do incorporador", diz. Também parou de comprar salas comerciais. "No preço que estão lançando e o preço que eu vou receber pelo aluguel, a conta não fecha", diz. É consenso no mercado que o aluguel de escritórios pequenos não sobe na mesma proporção.

Já o diretor financeiro de uma companhia aberta vai na contramão do setor e defende que, sim, ainda há espaço para altas, principalmente nas regiões mais nobres de São Paulo. Na sua avaliação, com o aumento da renda, há uma tendência natural de as pessoas se aproximarem das regiões melhores. "Quem está na Barra Funda, vai para Perdizes e quem está em Pirituba, vai para a Barra Funda, retroalimentando o mercado", afirma ele.

A margem das empresas está subindo. Ao final de 2008, a margem líquida média das abertas era de 10%. Ao final de 2009, havia subido para 14%. No terceiro trimestre do ano passado, últimos dados disponíveis, a margem líquida do setor estava em 15%.

Fonte: ValorOnLine

sábado, 26 de fevereiro de 2011

COMPRA DE IMÓVEIS: ATRATIVOS PARA INGLÊS VER


Em tempos de economia racional, muito se fala em compra consciente. É necessário analisar bem qualquer produto e a real necessidade de possuí-lo a fim de evitar aquisições por impulso que deixam o consumidor com um rombo na conta e um bem sem uso. Mas na hora de comprar um imóvel essa realidade é infinitamente mais preocupante.

A economia nacional ainda em desenvolvimento permite que o brasileiro compre, em média, apenas dois imóveis ao longo a vida. Portanto, assinar um contrato de compra e venda de uma casa ou apartamento deve ser uma decisão baseada no máximo de informações possível.

Infelizmente, as ofertas do mercado imobiliário ainda estão na pré-história. Na hora de vender, incorporadoras, construtoras ou imobiliárias tentam captar a atenção do consumidor com deflagradores emocionais que podem levar a compras precipitadas e malsucedidas.

Uma novidade que envereda por esse caminho é o uso de estrangeirismos para batizar novos conceitos nos empreendimentos. Salão de festas, sala de ginástica e piscina estão no limbo imobiliário. O mercado atual abusa do inglês para nomear diferenciais com o objetivo de conquistar o comprador. Prédio bom é o que tem “fitness”, “gourmet lounge”, além de “child care” e “pet care”, creches para crianças e animais de estimação. Mas o pior é que, na tentativa de oferecer um empreendimento mais atrativo que o do concorrente, as empresas passaram a usar expressões idiomáticas que não existem na gramática inglesa.

Um edifício residencial na região nobre do Itaim Bibi, zona oeste de São Paulo, vende “style homes”no lugar de apartamentos. A zona de lazer é “top”: conta com “dance hall” (o bom e velho salão de festas), “smart control, stand alone” (controle remoto para luz e ar-condicionado) e “personal line” (decorador).

Outro empreendimento do Panamby, também na zona oeste paulistana, troca o velho apartamento por “living space”. Além da clássica “wash lounge” (lavanderia), tem “garage band”, um estúdio para os moradores ensaiarem com seus instrumentos musicais.

O engraçado é que o público jovem é o alvo desses empreendimentos. Acostumados com a economia mais estável, sem lembranças dos tempos da inflação, brasileiros com menos de 35 anos são os que mais financiam a compra de imóveis: de acordo com Caixa Econômica Federal, atualmente 56,9% dos financiamentos são assinados por eles. Justamente esses jovens são mais conectados a tecnologias que podem ajudar na pesquisa pelo imóvel ideal. É mais fácil para eles encontrar informações concretas e realizar uma análise relacional entre os dados coletados.

Se, na hora de comprar, o consumidor reunir o máximo de informação antes de ceder a estímulos “fashion”, mostrará às empresas que elas só têm a ganhar quando são transparentes e oferecem dados reais que possam valorizar um imóvel. O mercado imobiliário vai ficar mais racional, característica sempre bem-vinda em todo negócio em que grandes somas estão envolvidas.

Fonte: Thomaz Assumpção ; presidente da Urban Systems, empresa especializada em análise de dados demográficos em mapas digitais para dimensionamento de tendências em mercados e cidades.

sexta-feira, 25 de fevereiro de 2011

INFLAÇÃO DO ALUGUEL FICA EM 1% EM FEVEREIRO


A inflação medida pelo Índice de Preços ao Consumidor – Mercado (IGP-M) foi de 1% em fevereiro. O índice usado como referência para a correção de grande parte dos aluguéis de imóveis foi divulgado nessa sexta-feira, dia 25, pela Fundação Getulio Vargas (FGV). A taxa do mês ficou 0,21 ponto percentual maior do que a registrada em janeiro deste ano (0,79%).

A alta foi puxada, principalmente, pelos produtos incluídos no Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), um dos três índices que compõem o IGP-M. Em fevereiro, o IPA variou 1,20%. Isso é 0,44 ponto percentual a mais do que ele havia variado em janeiro (0,76%).

Dentro do IPA, as matérias-primas foram as que mais subiram no mês. O aumento foi de 2,97% ante o 1,50% verificado no mês passado. Destaque para o milho em grãos, que subiu 9,84%, e para o algodão em caroço, que aumentou 18,40% no período.

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), outro componente do IGP-M, também subiu em relação à taxa do mês passado, porém bem menos que o IPA. Em fevereiro, o INCC foi de 0,39%. A taxa é 0,02 ponto percentual maior do que a verificada em janeiro (0,37%).

Nos dois primeiros meses do ano, o IGP-M acumula variação de 1,80%. Já nos últimos 12 meses, a taxa é de 11,30%.

Fonte: Agência Brasil

MERCADO IMOBILIÁRIO PRECISA DE NOVO MODELO DE FINANCIAMENTO

Impulsionado por bons ventos soprados pelo crescimento econômico e da renda e pela maior oferta de emprego, o mercado imobiliário corre o risco de perder sustentação até o final de 2013. Esse é o prazo estimado pelo presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon -SP), Sérgio Watanabe, para que o modelo atual de financiamento - que utiliza 65% dos recursos da poupança - se esgote.

Embora um estudo da FGV projete a necessidade de construir 23 milhões de moradias nos próximos 12 anos, o alerta preocupa. "É necessário trabalhar agora em iniciativas que tragam alternativas ao modelo atual", adverte o diretor de crédito imobiliário do banco Santander, José Roberto Machado. "As empresas do setor deverão buscar também outras formas de financiamento, com recursos provenientes do mercado de capitais e da securitização de seus recebíveis", afirma.

Hoje, as principais fontes de recursos para o crédito imobiliário no Brasil são a poupança, através do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), e o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). De acordo com o presidente do SindusCon-SP, em 2010, a Caixa Econômica Federal (CEF) emprestou R$ 75,9 bilhões para a habitação, num crescimento de 61,4% em comparação com 2009. Somente os recursos da poupança destinados pela Caixa e pelas demais entidades de crédito imobiliário somaram R$ 56 bilhões, 65% a mais do que no período anterior.

As opções mais consistentes apontadas pelo mercado para enfrentar a escassez de recursos são as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) - aplicações destinadas à pessoa jurídica oferecidas por instituições bancárias médias ou grandes para o financiamento de imóveis. "A tendência desses dois produtos é crescer", afirma Frederico de Souza Lima, sócio-gestor da Angá Asset Management.

Para Sergio Watanade, a securitização - isto é, a venda de carteiras para fundos - já começa a ser preparada pelo mercado financeiro de crédito imobiliário. Para ele, a forma de captação mais promissora e provável a médio prazo é a venda de uma carteira de recebíveis a um investidor institucional brasileiro ou do exterior, garantindo assim os recursos para construção do imóvel. A securitização nada mais é do que o processo de "empacotar" uma variedade de ativos financeiros ou não-financeiros na forma de títulos que podem ser vendidos em mercado secundário para investidores, via CRI - o principal título de securities imobiliários.

A própria CEF - que em nota oficial afirmou no ano passado "não estar enfrentando dificuldade de funding para dar vazão à atual demanda por crédito imobiliário" - se propôs a testar a venda de CRI em suas agências, num total entre R$ 300 a R$ 400 milhões para avaliação da aceitação do mercado. Aproximadamente R$ 20 milhões já estariam prontos para uma securitização, com nível de padrão de contratos semelhante e taxas de juros compatíveis com o mercado.

Segundo o Anuário Imobiliário 2010 da Uqbar Educação e Informação Financeira Avançada, empresa especializada em finanças estruturadas, os recursos provenientes do FGTS para o crédito imobiliário saltaram de R$ 16 bilhões, em 2009, para R$ 27,5 bilhões, em dezembro de 2010 - um crescimento de 72% e bem superior à expansão de 47% registrada no exercício anterior. O total de unidades financiadas aumentou de 424.519, em 2009, para 660.052 em 2010. O volume de recursos vinculados ao SBPE subiu de R$ 34 bilhões para R$ 56 bilhões, na comparação 2009/2010. Os repasses do governo, por sua vez, somaram R$ 48,5 bilhões no ano passado, ante R$ 33,5 bilhões em 2009.

Ainda segundo a Uqbar, em 2010 o crédito imobiliário securitizado via CRI registrou aumento significativo - de R$ 3,8 bilhões para R$ 8,53 bilhões numa elevação de mais de 50%. O crédito corporativo absorveu a maior parte dos recursos securitizados anuais disponíveis: R$ 7,24 bilhões, destinados ao financiamento de imóveis industriais ou comerciais para grandes empresas, ante R$ 1,28 bilhão dos fundos previstos para o crédito residencial.

A captação de recursos via Letra de Crédito Imobiliário (LCI) saltou de R$ 26,2 milhões, em 2009, para R$ 39 milhões em 2010. Paralelamente, o montante em estoque de LCI na CETIP praticamente dobrou entre 2009 e 2010, passando de R$ 15,5 bilhões para R$ 29,2 bilhões.

Para Machado, do Santander, por mais que a securitização de recebíveis imobiliários seja o caminho a ser seguido e incentivado, nem tudo parece resolvido para o setor financeiro. É preciso encontrar o equilíbrio entre indexadores e prazos ao longo de toda a cadeia. "Hoje existem descasamentos estruturais", afirma. O funding do setor, em sua maioria é indexado à TR, enquanto a demanda dos investidores, é por ativos indexados à inflação, o que torna mais complexa a operacionalização.

Fonte: Marleine Cohen / Valor Online


quinta-feira, 24 de fevereiro de 2011

INADIMPLÊNCIA DE ALUGUEL JUSTIFICA DESPEJO LIMINAR MESMO EM PROCESSOS ANTIGOS

A 4ª Turma do STJ manteve a concessão de antecipação de tutela em ação de despejo por inadimplência. Os ministros aplicaram a lei 12.112/09 (clique aqui), mesmo tendo sido editada após o início da ação. A lei altera e aperfeiçoa as regras e procedimentos da lei 8.245/91 (clique aqui), a chamada lei do inquilinato.

A finalidade da lei 12.112/09, que entrou em vigor em 24 de janeiro de 2010, é garantir ao locador mecanismos para preservação de seus direitos. Uma das alterações mais relevantes diz respeito à facilitação do procedimento das ações de despejo, como a ampliação do rol de hipóteses em que é admitido o despejo liminar no prazo de 15 dias.

O caso julgado pela 4ª Turma tratou da possibilidade de concessão de antecipação de tutela em ação de despejo por falta de pagamento – uma situação não prevista no texto original do artigo 59 da lei do inquilinato.

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso da Araújo Irmãos Ltda., empresa de pequeno porte que foi despejada, ressaltou que a antecipação de tutela, nesse caso, foi concedida com base no artigo 273, parágrafo 1º, do CPC (clique aqui). Segundo ele, os requisitos desse artigo não foram cumpridos, o que justificaria a devolução dos autos para novo julgamento.

Contudo, no curso do processo entrou em vigor a lei 12.112/09, que acrescentou o inadimplemento de aluguéis como fundamento para concessão da liminar em despejo – exatamente a hipótese do caso analisado. Essa lei acrescentou o inciso IX ao parágrafo 1º do artigo 59 da lei 8.245/91. "Tratando-se de norma inserida na Lei do Inquilinato, deve esta ter aplicação imediata, inclusive em processos em curso", entende Salomão.

O relator afirmou que, mesmo que o acórdão que concedeu a liminar fosse cassado por falta de fundamentação adequada, o tribunal estadual poderia acionar o novo dispositivo para conceder a liminar. Mas é preciso que seja prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, providência que foi determinada pelo próprio STJ.

A concessão de liminar para despejo de locatário de imóvel urbano já contava com jurisprudência sedimentada nas Turmas da Terceira Seção do STJ. Especializadas em Direito Penal, a Quinta e Sexta Turmas também tratavam de locação predial urbana. Contudo, a Emenda Regimental 11/2010 atribuiu o tema às Turmas da Segunda Seção, especializadas em Direito Privado.

Confira abaixo a íntegra do acórdão.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.207.161 - AL (2010/0150779-2)

RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

RECORRENTE : ARAÚJO IRMÃOES LTDA - EMPRESA DE PEQUENO PORTE

ADVOGADO : TEREZA CRISTINA NASCIMENTO DE LEMOS E OUTRO(S)

RECORRIDO : BENTO DA SILVA

ADVOGADO : RENATO BANI E OUTRO(S)

EMENTA

LOCAÇÃO. DESPEJO. CONCESSÃO DE LIMINAR. POSSIBILIDADE. ART. 59, § 1º, DA LEI N.º 8.245/94. ROL NÃO-EXAURIENTE. SUPERVENIÊNCIA DE ALTERAÇÃO LEGISLATIVA. NORMA PROCESSUAL. INCIDÊNCIA IMEDIATA. DETERMINAÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. APLICAÇÃO DO DIREITO À ESPÉCIE.

1. O rol previsto no art. 59, § 1º, da Lei n.º 8.245/94, não é taxativo, podendo o magistrado acionar o disposto no art. 273 do CPC para a concessão da antecipação de tutela em ação de despejo, desde que preenchidos os requisitos para a medida.

2. Ainda que se verifique a evidência do direito do autor, para a concessão da tutela antecipada com base no inciso I do art. 273 do CPC não se dispensa a comprovação da urgência da medida, tudo devidamente fundamentado pela decisão concessiva, nos termos do § 1º do mencionado dispositivo. A ausência de fundamentação acerca de todas as exigências legais conduz à nulidade da decisão.

3. Embora o acórdão recorrido careça de fundamentação adequada para a aplicação do art. 273, inciso I, do CPC, a Lei n.º 12.112/09 acrescentou ao art. 59, § 1º, da Lei do Inquilinato, a possibilidade de concessão de liminar em despejo por de "falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação", desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Assim, cuidando-se de norma processual, sua incidência é imediata, sendo de rigor a aplicação do direito à espécie, para determinar ao autor a prestação de caução - sob pena de a liminar perder operância.

4. Recurso especial improvido.

ACÓRDÃO

A Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Aldir Passarinho Junior e João Otávio de Noronha votaram com o Sr. Ministro Relator.

Brasília (DF), 08 de fevereiro de 2011(Data do Julgamento)

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

Relator

Esta matéria foi colocada no ar originalmente em 24 de fevereiro de 2011.
ISSN 1983-392X


A RESPONSABILIDADE PELA DEVOLUÇÃO DA CAUÇÃO


A caução em dinheiro oferecida pelo inquilino ao seu senhorio, é uma das modalidades de garantia oferecida pela Lei do Inquilinato de nº 8245/91. Contudo, é proibido que seja exigido mais de uma garantia para o mesmo contrato. Por exemplo, caução e fiança.

Tendo optado pela caução, a oferta em dinheiro não poderá ser superior a três meses do valor do aluguel, devendo esses recursos serem depositados em caderneta de poupança autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. (Parágrafo 2º do artigo 38 da lei 8245/91).

A atual norma inquilinária – segundo Waldir de Arruda Miranda Carneiro, em sua obra Anotações à Lei do Inquilinato, 1ª Ed., pág. 241, editora RT - não consignou expressamente quais as conseqüências da ausência do depósito na forma por ela estabelecida. A lei anterior – Lei 6.649/79 – era absolutamente expressa, no seu parágrafo 2º do artigo 32, ao determinar que a ausência do depósito sujeitava o locador ou seu representante ao pagamento de uma multa equivalente às vantagens decorrentes do depósito, que o locatário poderia cobrar por via executiva. Contudo se observa que embora o texto da atual lei não repita exatamente o teor da anterior, o locador (senhorio) continua responsável pelas vantagens, pois a ordem legal de depósito é impositiva. Porém, as vantagens que o senhorio terá de assegurar ao locatário não serão devidas a título de multa como na norma anterior, mas como indenização pelas perdas que o inquilino sofreu pela omissão do locador em descumprimento a obrigação legal. Penso inclusive que a manutenção do dinheiro em poder do locador ou de seu representante configure crime de apropriação indébita, segundo enquadramento legal previsto no Código Penal Brasileiro.

Decisão interessante do 2º Tribunal de Alçada de São Paulo envolveu discussão sobre quem deve restituir a caução. O locador ou sua imobiliária. Ficou decidido que: É do locador e não da eventual administradora do imóvel o dever jurídico de devolver a caução efetuada.

A teor do artigo 1288 do Código Civil, o mandatário age em nome do mandante, em seu nome praticando atos ou administrando interesses, sendo obrigado a dar contas, de sua gerência àquele, cabendo ao locador, não à administradora do imóvel devolver ao inquilino, devidamente atualizada, uma vez extinto o vínculo locatício, a quantia caucionada. (Ap. s/ver. 472.387, 7ª Câm., 2º TA/CIV.SP).

Fonte: Advogado Ivan Pegoraro

VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA MANTERÁ ALUGUÉIS E INFLAÇÃO PRESSIONADOS

Preço dos imóveis deve continuar em alta, estimada em 15% para este ano, contribuindo para aumentos no valor da locação.

O valor dos aluguéis tem ultrapassado a média de girar entre 0,4% e 0,6% do preço dos imóveis e preocupa o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) por sinalizar proximidade do limite de alta que os salários podem acompanhar.

Ao mesmo tempo, os compradores de imóveis se mostram mais propensos a fechar negócios e as construtoras buscam no Nordeste o espaço para novos empreendimentos que têm dificuldade de encontrar no Sudeste.

Fonte: Brasil Econômico

PESQUISA DO CRECI-GO REVELA PREÇOS E TENDÊNCIAS DOS IMÓVEIS DE GOIÂNIA

Os apartamentos novos e em lançamento iniciaram o ano de 2011 novas tendências. Além da já tradicional valorização, o que se percebe também é a mudança no perfil das ofertas, o que sugere mudanças no padrão de consumo.

É o que aponta a 31ª Pesquisa do Preços de Imóveis do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-GO) realizada por seu Departamento de Prospecção e Pesquisa (Depami).

O levantamento utiliza dados de dezembro. A amostra é de 180 empreendimentos e 26.356 apartamentos que estão sendo ofertados nas duas cidades.

Em Goiânia, o metro quadrado dos lançamentos ficou em R$ 2.965,34 no mês de dezembro de 2010. Os apartamentos de cinco quartos são os que têm maior valor do metro quadrado, R$ 4.754,83, conseqüência da localização. Na seqüência, vêm os imóveis duplex, quatro quartos, um, três e dois quartos. Este último tem metro quadrado de R$ 2.471,82.

Atualmente, a maior parte dos lançamentos em Goiânia concentra-se nos apartamentos de três quartos (42,83%), seguida as ofertas de dois quartos (34,75%) e quatro quartos (15,92%). O restante das ofertas estão pulverizadas em unidades de cinco quartos, um quarto e duplex.


Com apenas um empreendimento e 126 unidades, o setor Central foi o que apresentou a maior média de preços, R$ 3.980 – passando à frente das médias de imóveis de bairros tradicionais do mercado como o Marista (R$ 3930,63) Oeste (R$ 3818,42) e Jardim Goiás (R$ 3.663,10).Entretanto, cumpre ressaltar que esta amostra fica na Rua 16 do Setor Central, nas proximidades do Bosque dos Buritis, quase na divisa do Setor Oeste. Portanto, sua valorização está diretamente ligada ao conceito, serviços e benfeitorias do bairro vizinho.

Para quem busca preço mais baixo, o três setores com metro quadrado mais em conta são o Novo Mundo (R$ 1.653,86), Solange Park (R$ 1.811,36) e o Jardim Ipê (R$ 1.953,59).

Comparativo

Em relação à última pesquisa de mesma metodologia divulgada pelo Depami, em abril de 2010, a valorização foi de 13,39%, superior aos índices de correção do setor e à poupança.

Nestes oito meses, cresceu em 32% as ofertas imobiliárias, sendo esta mais uma demonstração do aquecimento do setor imobiliário. Em dezembro de 2010 existiam 25.128 unidades imobiliárias novas ou em construção ante 19.036 em abril. Destas, permaneciam disponíveis 7.410 (não vendidas até o momento da pesquisa) em dezembro.

A oferta disponível é 72,41% maior do que em abril – 7410 ante 4298 unidades imobiliárias.

Reflexo da política habitacional do governo, a categoria de lançamentos que mais cresceu (de abril a dezembro de 2010) foi a de dois quartos representa: 34% das ofertas do mercado.%. Já os apartamentos de três quartos tiveram aumento de ofertas em 22,89%. As duas categorias são as que tradicionalmente predominam no mercado.

A grande surpresa é o crescimento da categoria de um quarto, com aumento de 156,56% das ofertas. O imóvel, que geralmente é voltado para famílias unipessoais, casais sem filhos e similares. A do categoria de quatro quartos também é outra surpresa, cujos lançamentos tiveram aumento expressivoaumentaram em 20,62%. Para o presidente do Creci de Goiás, estes lançamentos são conseqüência do crescimento do emprego e renda do goianiense aliado ao crédito imobiliário.

“Estes imóveis vem atender aos consumidores que estão fazendo o upgrade, ou seja, já tinham um imóvel menor e agora tem condições adquirir um espaço maior para viver”, diz. Ele também observa que estes imóveis também atendem a profissionais de outros estados que mudam-se para Goiás.

Aparecida de Goiânia

Em Aparecida de Goiânia, o metro quadrado dos lançamentos ficou em R$ 2.028,87 em de dezembro de 2010. Os apartamentos de dois quartos são a maioria absoluta das ofertas (75,08%), seguidos das unidades com três quartos (24,19%).

A pesquisa verificou o aparecimento de ofertas com um quarto na cidade. Na cidade, ainda não são ofertadas unidades de quatro quartos ou mais.

Os imóveis de três quartos têm o maior valor na cidade (R$ 2.098,09), seguida das de dois quartos (R$ 1.997,65) e um quarto (R$ 1980,71).

Em relação à última pesquisa de mesma metodologia divulgada pelo Depami, em abril de 2010, a valorização imobiliária na cidade foi de 12,21%, superior aos índices de correção do setor e à poupança.

Salienta-se que, em Aparecida de Goiânia, a valorização quase alcançou o índice da capital com uma diferença de apenas 1,18%, diferentemente das pesquisas anteriores. Só para se ter uma idéia, durante o ano de 2009, a diferença de valorização entre as duas cidades foi de 4,64%.

Quadro resumo




Fonte: DEPAMI/CRECI-GO




UM EXEMPLO A SER SEGUIDO: CRECI-SP PODE PARTICIPAR NA CRIAÇÃO DE ÍNDICE NACIONAL DE PREÇOS DE IMÓVEIS

O CRECI-SP tem por função primordial o monitoramento e a fiscalização da profissão de corretor de imóveis. Entretanto, por ser uma entidade voltada para atender às demandas da sociedade, especialmente nos quesitos segurança e estabilidade nas transações imobiliárias, o Conselho desenvolveu, há mais de 20 anos, uma metodologia específica para medir os altos e baixos do mercado de aluguel e venda de imóveis usados no Estado de S. Paulo.

O principal objetivo desse estudo é que ele possa ser utilizado tanto por profissionais do setor como por proprietários, compradores e locatários de imóveis, funcionando como um verdadeiro termômetro desse segmento.

Efetivamente, o CRECI-SP tem obtido excelentes resultados com a divulgação dos números de suas pesquisas. Os relatórios proporcionam um melhor entendimento do momento econômico, mostrando evoluções ou retrações de mercado, apontando para áreas mais valorizadas ou depreciadas nas diferentes regiões do Estado e, ainda, traçando um panorama dos tipos de imóveis mais procurados pelos consumidores.

A cada mês, faz-se a divulgação de um relatório estadual e de outro relativo à Capital, determinando, por exemplo, faixas de valor para aquisição e locação de imóveis mais procuradas pelos consumidores, tipos de imóveis mais negociados e garantias locatícias mais utilizadas. Os estudos são disponibilizados no site do CRECI-SP, através do link: www.crecisp.gov.br/pesquisas/pesquisa.asp.
"São feitos quase dois mil contatos mensais com nossos inscritos, através de uma equipe voltada exclusivamente para o trabalho de coleta de dados", explicou o presidente do CRECI-SP, José Augusto Viana Neto. "As imobiliárias participantes da pesquisa nos dão informações completas sobre o número de imóveis, os valores e as regiões onde os negócios aconteceram."

Com base nessa expertise, o Conselho lançou, em setembro de 2010, o primeiro Índice Estadual de Preços de Imóveis Usados Residenciais (IEPI-UR). Composto, mensalmente, pela média de todos os preços de venda dos imóveis usados e dos aluguéis residenciais efetivamente fechados pelas imobiliárias que participam da pesquisa CRECI-SP, o Índice fornece diretrizes importantes, podendo nortear políticas públicas, investimentos privados, etc.

A iniciativa do CRECI-SP foi inédita, frente à grande preocupação por parte dos corretores de imóveis para que o mercado imobiliário não enfrente bolhas semelhantes à americana. E uma das principais vantagens desse percentual é que ele é baseado em negócios que foram efetivamente realizados pelas imobiliárias, sendo, assim, uma fonte segura de referência.

Por essa razão, o presidente do CRECI-SP colocou os trabalhos da entidade à disposição de técnicos e agentes do governo, no sentido de que essa experiência possa ser estendida para o âmbito nacional, com a criação de um indicador que reflita a realidade imobiliária do País.
"O Conselho está empenhado em desenvolver parcerias junto à CAIXA e ao IBGE, entidades que também estão trabalhando para chegar a esse denominador comum. Há uma tendência mundial de monitoramento dos preços do setor imobiliário, especialmente após a crise financeira recente. E com a criação de um índice nacional, haverá ainda mais segurança na concessão de financiamentos para aquisição de imóveis, evitando a ação de especuladores nesse mercado", explicou Viana.

Fonte: CRECI-SP

quarta-feira, 23 de fevereiro de 2011

PREÇOS DOS IMÓVEIS CAEM NOS ESTADOS UNIDOS

O índice de preços das residências nos Estados Unidos (Case-Shiller) recuou 3,9% no último trimestre de 2010. Em relação ao mesmo período de 2009 a queda foi mais acentuada, de 4,1%, segundo divulgação da agência S&P (Standard & Poor's) nesta terça-feira.

No mês de dezembro a queda foi de 2,38%. Na última verificação mensal, em novembro, a queda registrada foi de 1,62%. A queda mensal ficou em linha com a expectativa do mercado, recuo de 2,3%, nos preços das residências norte-americanas.

Segundo a S&P, no mês de dezembro 18 das 20 regiões onde o levantamento é realizado apresentaram queda nos preços dos imóveis.

O S&P/Case-Shiller Home Price é publicado toda última terça-feira de cada mês.

O indicador tem a função de monitorar os preço das casas típicas americanas na área metropolitana.

Fonte: Folha.com

CRECI-CE INICIA CAMPANHA PARA AUTORIZAÇÃO DE VENDAS COM EXCLUSIVIDADE

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RESOLUÇÕES COFECI 458/95 e 492/96

A cláusula de exclusividade fundamenta-se no artigo 1.º da Resolução n.º 458 , de 1995, e nos artigos 1.º e 2.º da Resolução n.º 492 , de 1996, ambas do COFECI.

De acordo com o MPF, esses artigos violam o princípio da legalidade. O COFECI, ao elaborar essas resoluções, excedeu os limites do poder regulatório que lhe foi conferido pela Lei n.º 6.530 /78, impôs uma obrigação que não existia na lei e criou uma verdadeira restrição ao exercício profissional da corretagem imobiliária, sem qualquer alicerce jurídico.

O MPF ressalta que a cláusula de exclusividade quando imposta pelo corretor é abusiva, e atenta contra a livre concorrência. O próprio Código Civil , no artigo 726 , prevê a exclusividade da corretagem como uma alternativa não uma obrigação a ser acertada entre o corretor e quem o contrata para intermediar o negócio imobiliário.

Segundo o procurador regional da República Fábio George Cruz da Nóbrega, a exclusividade deve ficar a critério do proprietário que contrata o corretor.

- Após a decisão do TRF-5, tomada em agosto de 2009, o Cofeci interpôs um recurso especial ao Superior Tribunal de Justiça e um recurso extraordinário para o Supremo Tribunal Federal, na tentativa de reverter as decisões de primeira e segunda instâncias da Justiça Federal, desfavoráveis à exclusividade. Ambos os recursos ainda estão sendo analisados.

Mais informações sobre o assunto podem ser obtidas no site (Clique no link) http://www.trf5.jus.br/, digitando-se no campo “Consulta Processual” o número 200405000033384.

Atua no feito, como assistente do MPF-5, o CADE – Conselho Administrativo de Defesa Econômica, pois se entende que a livre concorrência entre corretores e imobiliárias está em jogo neste processo.

ARQUITETURA: AS ORIGENS DOS LAY-OUTS DAS PLANTAS BAIXAS DOS IMÓVEIS DE HOJE

Por que as plantas são como são? Quem foi que dividiu nossas casas em área social, íntima e de serviço? Dedicados ao estudo da habitação contemporânea, os pesquisadores do Núcleo de Estudos de Habitares Interativos Nomads.usp), da Faculdade de Arquitetura da Universidade de São Paulo em São Carlos, afirmam que essa divisão é a mesma usada nas casas dos nobres e da alta burguesia do século 17.

“A família nuclear com pai, mãe e filhos já era menos da metade em 2005″, afirma o arquiteto Fábio Queiroz, do Nomads. A Síntese dos Indicadores Sociais do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) revela que, entre 1995 e 2005, na Região Sudeste, o porcentual de famílias com essa formação caiu de 56,6% para 48,5%. “Tivemos ainda uma revolução nas relações familiares e nos costumes, enquanto as plantas continuam obedecendo ao modelo consolidado na Belle Époque (fim do século 19 até a 1ª Guerra Mundial)”, conta.

Esse modelo segue os padrões de comportamento da época: de negação da rua, em que a família e as mulheres viviam isoladas do convívio com estranhos e os empregados deveriam cumprir suas tarefas sem incomodar. “A origem da copa vem desse costume. Em francês, se chama ‘office’ e era o cômodo de ligação entre a área da família e a de serviços, chamada de área de rejeição”, explica Queiróz. Apenas a dona da casa se dirigia ao local, para dar ordens ao empregado mais graduado, e jamais entrava na área de rejeição ? a dos trabalhadores.

A posição da copa entre a área de serviço e a sala de estar se mantém até os nossos dias. “Hoje, já não é mais comum separar a sala de jantar da de estar, mas o desenho continua o mesmo. A cozinha ou está nos fundos do apartamento ou em um corredor e sempre termina na área de serviço. Só que hoje, cozinhar não é mais uma atividade cotidiana”, diz.

Com a entrada da mulher no mercado de trabalho, o almoço cotidiano acontece cada vez mais na rua e se deixa para cozinhar nos finais de semana, como uma forma de convívio com a família e amigos. “A moda gourmet surge dessa mudança, assim como as cozinhas integradas e as varandas gourmets. Mas essa é uma solução mercadológica, pois a sua localização na planta não muda”, diz.

A cozinha integrada, ou de Frankfurt, é resultado de uma revisão da cozinha ocorrida na Europa com o movimento moderno. “É compacta, prática e fica no centro da casa. Inclui quem está cozinhando, que pode controlar o movimento da casa.”

Marketing - Sobre as varandas gourmets, Queiróz afirma: “Ter um espaço aberto e amplo, equipado para receber os amigos, é um dos mais caros desejos da grande maioria dos compradores. Nos apartamentos-modelo, essas varandas são decoradas para seduzir o cliente, mas dificilmente irão cumprir esse papel”, garante o pesquisador.

Segundo Queiróz, a decoração em geral usa materiais de acabamento e equipamentos de altíssimo padrão em unidades voltadas para um público, no máximo, de classe média, que não terá condições de montá-la daquela maneira. “Além disso, em São Paulo há o problema da fuligem e do barulho e também da vista, que na maioria das vezes não é agradável”, afirma. O resultado é que o comprador acaba fechando a varanda, o que além de ilegal pode criar problemas de ventilação, reduzindo a qualidade da moradia. “E aquele desejo permanece um sonho.”

O arquiteto diz que a varanda é uma jogada de marketing porque a verdadeira razão da sua existência nos projetos modernos é uma questão de mercado. “O código de obras de São Paulo não considera a metragem da varanda como área útil para os cálculos de aproveitamento do terreno. Assim, se ela tem 25 m², a cada dez unidades ganham-se 250 metros quadrados de área possível”, explica. Em prédios com apartamentos de 50 metros quadrados, isso significa quatro unidades a mais.

É preciso ressaltar que o fechamento desse espaço é ilegal e pode gerar multas e uma ordem de abri-la novamente, caso o imóvel seja alvo de vistoria dos técnicos da Prefeitura. “Só que raramente isso acontece e muitos corretores usam essa possibilidade, de aumentar os espaços fechando a varanda, como argumento de venda”, conta.

Encontrar um desenho que atenda às necessidades atuais da família e se enquadre nas condições do mercado, com restrições de custo e de espaço, é o maior desafio da arquitetura, na opinião de Fábio Queiróz, pesquisador do Nomads.usp.

Mudança - “A estrutura oitocentista não funciona numa área tão pequena. O quarto hoje tem que abrigar TV, computador, mesa de estudo, além da cama e isso é inviável em seis metros quadrados, que é a metragem média dos projetos”, afirma.

O mesmo ocorre com o banheiro, hoje confinado em 1,5 metro quadrado, insuficiente até mesmo para a sua função básica. “E as pessoas gostam de se trocar e se arrumar no banheiro, que para isso deve guardar uma série de equipamentos e materiais.”

Queiróz propõe a criação de espaços com vários usos, o que pode ser facilitado com a adoção de modernos sistemas de automação. “É possível criar um projeto que proponha o uso de painéis móveis, por exemplo, e testar a posição da cozinha. O problema é que o mercado tem resistência, pois teme ter dificuldades na venda”, diz.

Segundo o arquiteto, essas experiências são mais comuns no exterior (algumas delas ilustram essa página), inclusive para habitações populares. “No Brasil, temos apenas experiências de flexibilização de plantas, que não muda muita coisa, pois o espaço é pequeno. Não dá para fugir do padrão em 70, 50 metros quadrados”, diz. A casa dos sonhos ainda permanece um sonho.

A residência brasileira guarda o índio e o europeu - Uma habitação tem um programa de necessidades, de onde surge uma lista de cômodos, hoje com no mínimo 20 itens.”É essa lista que define a planta”, ensina o arquiteto Carlos Lemos, professor da pós-graduação da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP e conselheiro do Museu da Casa Brasileira.

Na casa do índio, as primeiras no Brasil, existem dezenas de superposições de funções em um mesmo espaço. “Esse programa foi a base da casa dos bandeirantes, que eram mamelucos”, conta. Acrescida de elementos da planta europeia, determinada por regras da Igreja Católica e do Código Civil europeu. “Por exemplo, os breves papais impediam que se exercesse qualquer procedimento católico no âmbito familiar. Os oratórios e capelas deveriam ser separados e com acesso independente”, explica. Além disso, usos e costumes de origem árabe segregavam a mulher, determinando a separação do quarto de hóspedes, para hospedagem dos viajantes, hábito comum. Por isso, surgiu o alpendre central, com a capela à direita e o quarto de hóspedes à esquerda. “A alcova é resultado da moral cristã”, diz o professor.

A grosso modo, esse tipo de moradia persistiu no Brasil rural até o Império. No século 19, com a entrada do dinheiro vindo da venda de borracha, cana-de-açúcar e sobretudo do café, houve uma modernização desse programa.

Divisão - “Veio a moda do morar à francesa, introduzido por Ramos de Azevedo, que obedecia ao programa com três zonas de funções definidas: repouso, social e de serviços, que tem como coração a cozinha.”

A planta deveria satisfazer esse programa e prever uma circulação em que se pudesse ir de uma zona a outra sem passar na terceira. Para facilitar, surgiu o vestíbulo (ou hall), um cômodo de passagem com saída para as três zonas. “Esse esquema durou até a chegada da arquitetura moderna, que não gosta muito disso. Então até certo ponto, voltou a satisfazer o programa antigo, de áreas superpostas”, conta.

A existência de plantas à moda francesa, hoje, segundo o professor, é determinada pelo comodismo. “Primeiro tinha os escravos e, depois, as empregadas domésticas, que faziam as tarefas chatas.”

No que diz respeito aos hábitos, hoje tudo ficou diferente. “A família não se reúne, nem nas refeições. Os filhos ficam confinados nos quartos, onde cada um tem o seu inferninho particular”, diz Lemos. Para evitar conflitos, tem-se de separar o ambiente de cada um, gerando uma dispersão na família.
O professor diz que há tolerância à superposição de funções, diferente entre as classes sociais. “As casas autoconstruídas pelas famílias de operários sobrepõe estar e serviço, enquanto a classe média alta, aceita a sobreposição do ambiente de repouso com o social.”

Fonte: Revista ZAPImóveis


PLANEJAMENTO E MARKETING IMOBILIÁRIO: PERSONALIZAÇÃO E OUSADIA PARA CONQUISTAR COMPRADORES EXIGENTES


Compreender os desejos e necessidades envolvidos em cada uma das relações entre a empresa e seus públicos, sem perder de vista o conjunto, a fim de empreender ações ousadas e que atendam os diferentes perfis de clientes. Segundo palestra ministrada pela proprietária da Nuna Planejamento e Marketing Imobiliário, Adriana Samaan, nesta semana, em Curitiba, esta deve ser a diretriz para a implantação de estratégias de marketing numa nova configuração do mercado imobiliário, com forte presença das empresas nacionais.

“Neste novo cenário o grande desafio é reinventar o marketing de maneira que ele possa contribuir com um novo olhar sobre o consumo e suas consequências, construindo uma sociedade mais responsável e mais crítica e, portanto, mais racional”, defende.

Para Adriana, estruturar o ambiente organizacional para o atendimento de diferentes demandas é o primeiro passo para posicionar a marca de maneira positiva no mercado, agregando valor aos produtos e serviços ofertados. Para isso, é necessário estabelecer critérios para a contratação, mensuração e relacionamento com colaboradores, fornecedores e concorrentes, participar efetivamente de entidades e associações afins ao negócio, avaliar a importância da opinião de ex-clientes no planejamento estratégico, definir papel, responsabilidade e atuação da empresa na sociedade e identificar as particularidades de perfis e de canais de comunicação com os clientes.

“Também é importante investir constantemente em pesquisa, atendimento, personalização, qualidade, treinamento e capacitação, bem como estabelecer relações que priorizem o conhecimento, a parceria e o comprometimento. Isto vai possibilitar que a empresa cresça e se desenvolva de maneira sustentável e harmônica”, sugere Adriana.

Atenção especial também deve ser dada às mudanças de comportamento e exigências dos consumidores, que cada vez mais priorizam a inovação, o bem-estar, a conexão, a satisfação, a integração, a curiosidade e o status. “É preciso fazer um trabalho na contramão, ou seja, a partir das necessidades dos clientes, oferecer diferenciais que façam mais sentido para ele. Esforços devem ser empreendidos na busca de maior flexibilidade e personalização dos espaços, unindo estética e economia”, destaca Adriana.

Os mesmos cuidados devem ser tomados no planejamento e elaboração do empreendimento, bem como na comunicação com o consumidor. Esta deve ser criativa, honesta e humanizada. “É fundamental que se estabeleça uma troca entre o cliente e a empresa. Que o comprador participe do processo, sem se sentir invadido”, comenta Adriana.

Um ponto de venda que transmita o conceito da organização e da marca, sendo projetado para todos, e ferramentas virtuais dinâmicas, interativas e com atualização periódica, também auxiliam na comunicação e fixação da marca e da empresa. “Não existe ação de marketing no mundo capaz de reverter uma resposta mal educada ao telefone, o cheiro de tinha que invade o carro do folheto mais barato, ou o banheiro mal cuidado da empresa”, comenta.

Para as pequenas empresas do mercado imobiliário, Adriana aponta a atuação em nichos de mercado, que priorizem investimentos em praças que não alcançaram integralmente seu mercado potencial ou em novos produtos e serviços que possibilitem novas distribuições e novos mercados, como boas oportunidades de negócio.

“Acompanhar as tendências, como a relação cada vez mais estreita entre casa e trabalho, a convergência tecnológica, a relação de consumo temporária, e o conceito da casa como clube é uma fonte recomendada para que as empresas com verbas de comunicação e marketing menores possam se tornar referência em sua área de atuação”, diz Adriana.

Fonte: ParanáShop