A cláusula que prevê prorrogação do prazo de entrega de imóveis comprados por meio de contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção, característicos da incorporação imobiliária, embora muito comuns na maioria dos contratos firmados, é abusiva e ilegal.
Tal ilegalidade se caracteriza principalmente pela maneira como tal condição é embutida nos contratos. Geralmente os contratos trazem um quadro resumo, no qual existe de forma destacada uma data para entrega do empreendimento, sem nenhuma menção fazer a possíveis atrasos.
No entanto, escondida no meio do contrato de adesão e sem nenhum destaque as empresas inserem referida cláusula que lhes faculta atrasar injustificadamente a conclusão das obras, geralmente por 180 dias. Há casos mais graves, nos quais o prazo de atraso permitido às empresas é de 250 dias úteis o que, na prática, representa quase um ano. Um verdadeiro absurdo.
De tão disseminada pelas incorporadoras, muitos consumidores pensam que se trata de prazo legal de tolerância, porém a lei não estipula nenhum prazo nem faculta às empresas nenhuma carência para que cumpram o contratado.
É ilegal também porque traz vantagem excessiva a uma das partes (as incorporadoras) que elaboram de modo unilateral o contrato de adesão, que em algumas oportunidades sequer são apresentados aos consumidores que somente visualizam o quadro resumo, no qual há previsão expressa da data de entrega, sem nenhuma menção fazer a possível atraso.
A moderna visão do direito, em que pese a obrigatoriedade dos contratos, exige que tanto na contratação, quanto na execução do pactuado, exista equilíbrio entres as partes. A lei de defesa do consumidor também traz de forma taxativa, em seu artigo 51, que são nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem obrigações desproporcionais entre as partes e tragam excessiva vantagem a uma delas, especialmente quando o prejudicado é o consumidor.
Outro ponto de enganosidade, que também torna abusiva e ilegal referido ponto do contrato é a falta de transparência durante as negociações preliminares. Evidente que as propostas pré-contratuais são condicionantes à concretização do negócio, pois é justamente nesse momento que o consumidor opta por um empreendimento em detrimento doutro.
Em um mercado tão aquecido quanto o da construção civil, em meio a tantos lançamentos que em geral trazem condições semelhantes em sentido amplo, o diferencial que faz o comprador optar por um deles é justamente aquele oferecido pelo corretor responsável pela venda nas conversas pré-contratuais.
Essa negociação ocorre antes da assinatura de qualquer contrato e o integra de pleno direito. O contrato escrito é, ou deveria ser, a exata reprodução daquilo que foi acordado entre as partes, pois somente é levado à cabo quando os contratantes imaginam que sobre o negócio firmado não pairam mais dúvidas.
Se algum ponto é omitido pelo preposto ou corretor da incorporadora no momento da venda, isso caracteriza verdadeira má-fé, pois conforme já mencionado, os contratos necessariamente devem se pautar, em primeiro lugar, pela boa-fé dos contratantes.
Se uma das partes omite ponto importante que pode representar prejuízo à outra, ou que se tivesse sido exposto corretamente talvez mudaria o rumo das negociações, é claro que comete ato ilícito, passível inclusive de indenização.
Desta forma, diante dos argumentos aqui trazidos, evidente fica a ilegalidade e abusividade da cláusula que autoriza as incorporadoras a prorrogarem o prazo de entrega dos imóveis, entendimento este já manifestado pelos nossos Tribunais.
Em recente decisão, o Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar a apelação 6690387/7-00 considerou ilegal a cláusula de prorrogação assim decidindo a questão: “demasiado prazo para entrega do imóvel conflita com o objetivo da contratação”, asseverando que é “pior ainda quando fica a exclusivo critério da vendedora a prorrogação do prazo de conclusão da edificação”.
Tal entendimento esta multiplicado por outros tribunais do país, a exemplo do TJ/DF que já decidiu que “afigura-se abusiva a cláusula contratual que estabelece uma tolerância de 180 dias úteis para a entrega de unidade imobiliária em benefício da construtora vendedora sem qualquer contraprestação ao adquirente” e também que “são nulas e de nenhum efeito cláusulas insertas em contrato de adesão, que importem em situação extremamente desfavorável ao aderente, tanto mais quando contraditórias”.
Desta forma, o consumidor que se sentir prejudicado por atrasos nas obras, que supostamente estejam dentro do prazo considerando a “carência contratual”, podem pleitear judicialmente indenizações por eventuais danos materiais ou morais.
Fonte: TAPAI Advogados - http://www.tapaiadvogados.com.br/artigo-6.html
Tal ilegalidade se caracteriza principalmente pela maneira como tal condição é embutida nos contratos. Geralmente os contratos trazem um quadro resumo, no qual existe de forma destacada uma data para entrega do empreendimento, sem nenhuma menção fazer a possíveis atrasos.
No entanto, escondida no meio do contrato de adesão e sem nenhum destaque as empresas inserem referida cláusula que lhes faculta atrasar injustificadamente a conclusão das obras, geralmente por 180 dias. Há casos mais graves, nos quais o prazo de atraso permitido às empresas é de 250 dias úteis o que, na prática, representa quase um ano. Um verdadeiro absurdo.
De tão disseminada pelas incorporadoras, muitos consumidores pensam que se trata de prazo legal de tolerância, porém a lei não estipula nenhum prazo nem faculta às empresas nenhuma carência para que cumpram o contratado.
É ilegal também porque traz vantagem excessiva a uma das partes (as incorporadoras) que elaboram de modo unilateral o contrato de adesão, que em algumas oportunidades sequer são apresentados aos consumidores que somente visualizam o quadro resumo, no qual há previsão expressa da data de entrega, sem nenhuma menção fazer a possível atraso.
A moderna visão do direito, em que pese a obrigatoriedade dos contratos, exige que tanto na contratação, quanto na execução do pactuado, exista equilíbrio entres as partes. A lei de defesa do consumidor também traz de forma taxativa, em seu artigo 51, que são nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem obrigações desproporcionais entre as partes e tragam excessiva vantagem a uma delas, especialmente quando o prejudicado é o consumidor.
Outro ponto de enganosidade, que também torna abusiva e ilegal referido ponto do contrato é a falta de transparência durante as negociações preliminares. Evidente que as propostas pré-contratuais são condicionantes à concretização do negócio, pois é justamente nesse momento que o consumidor opta por um empreendimento em detrimento doutro.
Em um mercado tão aquecido quanto o da construção civil, em meio a tantos lançamentos que em geral trazem condições semelhantes em sentido amplo, o diferencial que faz o comprador optar por um deles é justamente aquele oferecido pelo corretor responsável pela venda nas conversas pré-contratuais.
Essa negociação ocorre antes da assinatura de qualquer contrato e o integra de pleno direito. O contrato escrito é, ou deveria ser, a exata reprodução daquilo que foi acordado entre as partes, pois somente é levado à cabo quando os contratantes imaginam que sobre o negócio firmado não pairam mais dúvidas.
Se algum ponto é omitido pelo preposto ou corretor da incorporadora no momento da venda, isso caracteriza verdadeira má-fé, pois conforme já mencionado, os contratos necessariamente devem se pautar, em primeiro lugar, pela boa-fé dos contratantes.
Se uma das partes omite ponto importante que pode representar prejuízo à outra, ou que se tivesse sido exposto corretamente talvez mudaria o rumo das negociações, é claro que comete ato ilícito, passível inclusive de indenização.
Desta forma, diante dos argumentos aqui trazidos, evidente fica a ilegalidade e abusividade da cláusula que autoriza as incorporadoras a prorrogarem o prazo de entrega dos imóveis, entendimento este já manifestado pelos nossos Tribunais.
Em recente decisão, o Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar a apelação 6690387/7-00 considerou ilegal a cláusula de prorrogação assim decidindo a questão: “demasiado prazo para entrega do imóvel conflita com o objetivo da contratação”, asseverando que é “pior ainda quando fica a exclusivo critério da vendedora a prorrogação do prazo de conclusão da edificação”.
Tal entendimento esta multiplicado por outros tribunais do país, a exemplo do TJ/DF que já decidiu que “afigura-se abusiva a cláusula contratual que estabelece uma tolerância de 180 dias úteis para a entrega de unidade imobiliária em benefício da construtora vendedora sem qualquer contraprestação ao adquirente” e também que “são nulas e de nenhum efeito cláusulas insertas em contrato de adesão, que importem em situação extremamente desfavorável ao aderente, tanto mais quando contraditórias”.
Desta forma, o consumidor que se sentir prejudicado por atrasos nas obras, que supostamente estejam dentro do prazo considerando a “carência contratual”, podem pleitear judicialmente indenizações por eventuais danos materiais ou morais.
Fonte: TAPAI Advogados - http://www.tapaiadvogados.com.br/artigo-6.html
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