PROJETO DILMA: CONSIDERAÇÕES SOBRE A IMPLANTAÇÃO DO ÍNDICE DE PREÇOS DE IMÓVEIS NO BRASIL

Demandas:

• Ministério da Fazenda e Planejamento

• Banco Central

• Sociedade

Diferentes Utilidades:

• Indicador Macroeconômico de Inflação

• Condução da política monetária e de metas

• Medida de riqueza

• Medir a exposição ao risco

• Auxiliar os indivíduos na decisão da compra da moradia

Observação:
Esta "utilidade" afetará sobremaneira a participação do Corretor de Imóveis e do Gestor Imobiliário nas operações de compra, venda, permuta e locação.

• Comparação internacional

Métodos:

• Vendas Repetidas

• Avaliação

• Estratificação

• Hedônico

Método: Vendas Repetidas

Vantagem:
- Utiliza apenas dados de preço e endereço, não sendo necessário mais características ou atributos.

Desvantagens:
- Não utiliza todas as informações de venda dos imóveis
- Este método não trata adequadamente os imóveis que passaram por reparos ou reformas.
- A utilização do método pressupõe um mercado relativamente grande de compra e venda de imóveis.

Método: Avaliação

Vantagens:
- O método de avaliação utiliza mais informações que o método de Vendas Repetidas
- Dados de avaliação e vendas geralmente podem ser encontrados em registros administrativos.

Desvantagens:
- O método não se adapta a mudanças de qualidade (reparos, reformas e depreciação).
- O método depende essencialmente da qualidade dos dados da avaliação.

Método: Estratificação

Vantagens:
- O índice de preços de imóveis pode ser construído para diferentes tipos de localidades, ou seja, é possível ter índices regionais.
- O método é fácil de aplicar e explicar.

Desvantagens:
- O método não controla adequadamente mudança de qualidade nas residências (depreciação, reparos e reformas).
- A qualidade dos dados de cada estrato depende da quantidade de características dispostas para tornar mais homogêneo o estrato.

Método: Regressão Hedônica

Vantagens:
- O método é provavelmente o mais eficiente na utilização dos dados disponíveis. - É possível ajustar o método a mudanças de qualidade, tanto depreciação quanto reparos e reformas.

Desvantagens:
- O método é intensivo na utilização de dados, requer uma grande variedade de informações das propriedades e das características do entôrno.
- O método não é facilmente reprodutível, pode-se assumir diferentes formas funcionais para a regressão proposta.

Experiências Internacionais

Estados Unidos
S&P/Case-Shiller Home Price Indices
- Método de Vendas Repetidas

Nova Zelândia
- Método de Avaliação

Austrália
House Price Index - HPI
- Método de Estratificação

Espanha
Índice de Precios de Vivienda – IPV
- Método Regressão Hedônica

Implantação do Índice de Preços de Imóveis no Brasil: Questões a solucionar:

• Periodicidade (Mensal, Trimestral) Fonte de dados (Registro, Bancos Financiadores, etc)

• Cobertura (Residencial, Comercial)

• Cobertura Geográfica (Nacional, Regional)

• Metodologia (Vendas Repetidas, Avaliação, Estratificação, Hedônico)

• Ponderação (Valor de Estoque, Valor de Vendas)

- Nas próximas postagens sobre o tema estaremos analisando a aplicação deste tipo de indexador nos seus respectivos países: Estados Unidos, Nova Zelândia, Austrália e Espanha.