Incorporadoras lançam mais empreendimentos com propriedade fracionada. Avalie se esse é um negócio melhor do que comprar seu próprio imóvel de lazer
O proprietário de um sítio ou de uma casa na praia costuma ter dois dias de grande alegria: o da compra e o da venda. Ter propriedades de lazer significa diversão garantida, denota status, mas também custa caro e dá trabalho.
Com o passar do tempo, os custos de manutenção aumentam e a frequência das visitas diminui à medida que o imóvel deixa de ser novidade. Uma das soluções é dividir as visitas e as despesas com outros proprietários. Pensando nisso, algumas incorporadoras imobiliárias têm investido no sistema de propriedade fracionada no Brasil.
As propriedades fracionadas são imóveis de lazer de alto padrão, como casas em condomínios fechados e resorts. Elas são vendidas em cotas para vários proprietários, que podem usufruir do imóvel durante alguns dias do ano ou podem subloca-lo para outros interessados e obter renda.
“A compra fracionada é o que melhor se adapta ao estilo de vida moderno”, diz o inglês Piers Brown, fundador do site especializado FractionalLife.com. “Por que comprar uma moradia de lazer se você só tem tempo para usá-la alguns dias por ano?”
Não por acaso, esse é um mercado em franca expansão no mundo. As aquisições de propriedades fracionadas movimentam cerca de US$ 1 bilhão por ano e aumentaram 60% na Europa e nos Estados Unidos nos últimos 12 meses, por causa da crise financeira. No Brasil, esse segmento do mercado está crescendo aceleradamente.
Segundo o FractionalLife, as vendas avançaram 240% entre 2007 e 2009 e representam negócios de R$ 300 milhões por ano.
A Odebrecht Realizações Imobiliárias (OR) lançou um empreendimento fracionado em junho deste ano na Costa dos Coqueiros, na Bahia. Cada fração, que permite o uso do imóvel por até 30 dias por ano, custa R$ 180 mil.
O proprietário também paga R$ 600 por mês para ter direito a serviços de hotelaria, camareira e cozinheira para até oito pessoas que vão desfrutar de imóveis de 300 metros quadrados com quatro suítes e equipamentos como piscina privativa e espaço gourmet. Até agora, foram vendidas seis frações e outras 12 estão em negociação.
Se comparada com a hospedagem nos destinos mais caros do litoral baiano, a aquisição de uma propriedade fracionada compensa. Por exemplo, um casal pode pagar de R$ 940 a R$ 2.250 por dia na baixa temporada (entre agosto e novembro) no resort Transamérica Comandatuba, também no litoral da Bahia.
Segundo Franklin Mira, diretor da OR, o aluguel de uma unidade da Costa dos Coqueiros para oito pessoas pode custar entre R$ 1 mil e R$ 1,5 mil, embora o mercado de locação ainda seja incipiente. Segundo Mira, se o proprietário decidir não desfrutar da casa e alugar todos os períodos de 30 dias a que tem direito, o capital investido volta para seu bolso em cinco ou seis anos.
O investidor também pode ganhar com a valorização das cotas. As cotas do resort Aguativa Privilège, localizado em Londrina, Paraná, começaram a ser vendidas em 2009 por R$ 85 mil. Os negócios mais recentes foram fechados por R$ 120 mil.
Segundo Rodolfo Montosa, diretor do empreendimento, o potencial de valorização é bom porque o mercado está mais receptivo ao compartilhamento de propriedades. “O brasileiro percebeu que não é preciso ter 100% da propriedade de um imóvel de lazer”, diz ele.
Vale a pena? Sempre é bom lembrar que o mercado imobiliário tem riscos. O primeiro é o de liquidez: se tiver de vender o imóvel rapidamente, o proprietário poderá ter de abrir mão de uma fatia razoável de seu dinheiro.
A propriedade fracionada reduz o risco de perda, mas não o elimina totalmente. Outro problema é que o mercado secundário é muito mais uma promessa do que uma realidade. “Nesse mercado, uma fração pode sair por menos da metade do preço inicial”, diz o consultor financeiro Mauro Calil.
A recomendação básica é de que o comprador não pense apenas na aquisição como um investimento, mas sim como um gasto de lazer que será reduzido por meio do fracionamento da propriedade. “Casa na praia não é patrimônio e sim despesa”, diz Calil. Sem esses cuidados, o dia da venda pode ser de grande alegria apenas para o próximo comprador.
Fonte: Juliana Schincariol / Isto É Dinheiro
Leiam abaixo excerto do texto de João Francisco Regos (Última Instância) sobre os aspectos legais:
Vale lembrar que nosso ordenamento jurídico prevê todos os fundamentos necessários para a implantação e gozo da propriedade nestas condições. Outros Países adotaram formas distintas. A França, pioneira neste tipo de operação, dá ao empreendimento a natureza jurídica societária e obrigacional. A Espanha já lhe concede o direito de natureza jurídico-real, sendo o tempo de uso um fato diferenciado. Portugal o trata como um direito real de habitação periódica.
Ao se analisar a questão no Brasil depara-se com os princípios previstos na Constituição Federal. O artigo 5º, inciso XXII determina expressamente que a propriedade atenderá à sua função social. Já o artigo 170 dispõe que a ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, terá por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados, entre outros princípios, o da propriedade privada.
Nosso Código Civil, como não poderia deixar de ser, assegura ao proprietário a faculdade de usar e gozar do bem, devendo exercê-lo em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais. Ele também já contém disposições que permitem a aplicação do conceito. A constituição de condomínio ordinário parece-nos a melhor opção para regular a propriedade e sua utilização.
Nada há a limitar, portanto, a segurança jurídica que todos (sejam eles empreendedores, construtores e adquirentes) buscam principalmente tratando-se de conceito ainda não amplamente difundido. Basta-nos ser criativos e utilizar as ferramentas que já temos à mão.
Como se vê, o sonho da segunda casa pode se concretizar de forma mais fácil do que imaginamos.
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