domingo, 29 de junho de 2014

INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E O INCC: COBRANÇA NA ENTREGA DE IMÓVEL COM ATRASO


Questão imobiliária de grande valia para a discussão é a vulnerabilidade do consumidor em especial na compra de imóvel na fase de construção.

Os danos morais e materiais poderão ser pleiteados na entrega da unidade adquirida quando em atraso, da mesma forma, quando o atraso atinge a área comum de lazer.

Os contratos celebrados entre o adquirente do imóvel e a incorporadora são contratos de adesão, isto é, não se discutem as cláusulas insertas nessa espécie de contrato, portanto, uma relação em desequilíbrio em que o consumidor acaba prejudicado, e em razão da impossibilidade tais alterações contratuais, essas questões deságuam no judiciário.

Resulta claro que o atraso na entrega do imóvel causa uma série de danos aos adquirentes, todo o planejamento se esvai por ação unilateral que impõe alteração na data da entrega do imóvel e área comum de lazer.

Assim o consumidor ou adquirente arca com as despesas advindas desse atraso, muitas delas são os gastos com aluguel, ou deixar de receber o valor de aluguel quando essa é a destinação do imóvel, outras vezes, nos casos dos imóveis comerciais o retardamento de projeto empresarial.

A onerosidade gerada pelo atraso da entrega do imóvel denomina-se danos materiais que pode ser definido como os gastos e os lucros que deixou de obter, em contrapartida, o desgosto, a sensação de impotência, a frustração são ensejadores de danos morais.

Impõe-se nessas situações o pedido de indenização a título de lucros cessantes, ou melhor, o valor que o adquirente ou consumidor deixou de ganhar por descumprimento da parte que deu origem ao atraso, em regra, a incorporadora.

Dessa forma, se a incorporadora deixa de entregar a unidade prometida na data pactuada em contrato, sem justo motivo, assume a responsabilidade de indenizar, inclusive, por lucros cessantes que é resultante da impossibilidade de o promitente comprador auferir renda ou residir no imóvel, conforme o caso.

Nem sempre a demora atinge somente a unidade adquirida, mas também a área de lazer, e para tal atraso, há que se realizar análise das comodidades negadas ao adquirente; por exemplo, a piscina, a sauna, o salão de festas e outras dependências do empreendimento. Nesta situação é permitido que o adquirente ou consumidor também possa pleitear a indenização e a aplicação da multa contratual por atraso.

Ocorre muitas vezes que há previsão no contrato pela estipulação de multas e penalidades pelo inadimplemento ao consumidor ou adquirente, e em regra, nenhuma previsão de sanção à incorporadora.

Nesses casos há que se fazer pedidos alternativos estabelecendo parâmetros para tais indenizações. Há que se requerer a multa compensatória, os juros de mora, para estabelecer a equidade, lembrando que o consumidor é a parte mais fraca da relação contratual.

O INCC – Índice Nacional de Custo da Construção – tem o objetivo de repor as perdas das construtoras durante o período em que o empreendimento está em construção.

No entanto, quando há o atraso da entrega do imóvel este valor continua a ser pago pelo consumidor, portanto, considerando-se o já mencionado, poderá ser requerido pelo consumidor.

Caso o INCC esteja pago, permitido ao consumidor a repetição do indébito, ou ainda, a antecipação da tutela para que o valor do saldo devedor seja congelado na data em que o imóvel deveria ser entregue.

Apesar de conflitante o tema já há jurisprudência que suspende a aplicação da correção do saldo devedor.

A repetição do indébito está prevista no artigo 42, parágrafo único do Código de Defesa do Consumidor que assim dispõe: “O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável”.

Para concluir é preciso lembrar que o consumidor não e apenas vulnerável, mas também hipossuficiente na relação jurídica entabulada com a incorporadora, por isso, a legislação consumerista o protege e o defende.

Todavia é importante que as ocorrências estejam registradas, pois são os documentos os registros dos fatos que poderão garantir o equilíbrio da relação jurídica, importante ainda ressaltar que possíveis conflitos poderão ser evitados quando se faz presente a orientação de um profissional do direito.

Olinda Caetano Garcia - Advogada, pós graduada em Direito Imobiliário e corretora de imóveis, atuando no escritório de consultoria imobiliária e jurídica em São Bernardo do Campo, Atua na Comissão de Segurança Pública da OAB SBC na função de presidente e na Comissão de Propostas e Parcerias da OABSP como membro.

Fonte: Revista Jus Navigandi

sábado, 28 de junho de 2014

IGP-M REGISTRA DECLÍNIO DE 0,74% EM JUNHO


O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) aprofundou a deflação de 0,13% em maio para declínio de 0,74% em junho, divulgou nesta sexta-feira, 27, a Fundação Getúlio Vargas (FGV). O IGP-M de junho caiu abaixo do piso do intervalo das estimativas dos analistas do mercado financeiro consultados pelo AE Projeções, que iam de declínio de 0,50% a 0,67%. A queda deste mês também é a mais forte desde março de 2009, quando o indicador apresentou a mesma variação.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o IPA-M saiu de retração de 0,65%, em maio, para declínio de 1,44%, em junho. Na mesma base de comparação, o IPC-M saiu de alta de 0,68% para variação positiva de 0,34%. Já o INCC-M desacelerou de 1,37% para 1,25%. A variação acumulada do IGP-M no ano é de 2,45% e, em 12 meses até junho, de 6,24%.

Fonte: R7 Economia

CAIXA É RESPONSÁVEL POR ATRASO DE OBRA SE NÃO PAGAR CONSTRUTORA


O banco que deixa de repassar os valores de um financiamento imobiliário para uma construtora deve ser responsabilizado por conta do atraso nas obras. Foi este o entendimento do desembargador Cotrim Guimarães, do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, em decisão monocrática, para condenar a Caixa Econômica Federal a pagar danos morais e materiais a uma mutuária, que teve de custear parte da obra atrasada.

No contrato assinado entre os mutuários e o banco, a Caixa se responsabilizou não só em conceder o empréstimo para aquisição da casa própria, mas também pela entrega do imóvel em prazo ajustado. Trata-se de uma modalidade de contrato com vinculação de garantia de entrega de imóvel.

Mas próximo à data de entrega do imóvel foi constatado o não cumprimento das obrigações da construtora. A autora da ação, juntamente com os demais condôminos, solicitou à Caixa o acionamento do “seguro garantia”, para que a construtora fosse substituída, a fim de que ocorresse a finalização da obra no prazo, mas a financiadora não tomou providências.

As pessoas constituíram então uma associação para tentar viabilizar a cobrança apenas na finalização e entrega da obra. Um ano após o prazo previsto para entrega, a Caixa atendeu aos pedidos da associação e substituiu a construtora. A finalização da obra, porém, foi interrompida por falta de repasses de valores do banco à nova empresa.

Para resolver esta situação, os integrantes da associação de condôminos fizeram rateios para angariar recursos e finalizar a obra, o que ocorreu apenas em relação às áreas particulares, tendo ficado pendentes as áreas comuns e a documentação de regularização da obra.

Primeira instância

Uma das compradoras entrou com uma ação contra a Caixa, com um pedido de tutela antecipada, para impedir qualquer cobrança ou constrição judicial (penhora, arresto) e para que seu nome não fosse incluído nos cadastros de proteção ao crédito e, também, pedindo o cumprimento do contrato para o acionamento do “seguro garantia” para a conclusão da obra, com multa pelo descumprimento e condenação pelos danos morais e materiais sofridos.

A sentença de primeiro grau julgou improcedente o pedido, por entender que não há como verificar o descumprimento contratual, já que as contratações com a construtora e com a Caixa seriam diferentes, limitando-se o banco a prover o empréstimo hipotecário.

Ainda segundo a decisão, a fiscalização feita pela instituição financeira fica restrita à comprovação de execução da obra, para fins de liberação de recursos. Dessa forma, a Caixa pode notificar ou não a seguradora, uma vez que prevalecem as regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) sobre o Código de Defesa do Consumidor.

Seguro de entrega

Em recurso, a defesa da compradora pediu a reforma da sentença alegando que a contratação tem garantia por “seguro entrega de obra”, que visa conceder aos interessados a certeza de conclusão de um empreendimento, não se tratando de mera faculdade do banco acionar o seguro, uma vez que assumiu a obrigação de financiar a construção e controlar o cronograma de andamento, sendo que a sua conduta gerou danos morais e materiais.

No TRF-3, a decisão do desembargador federal Cotrim Guimarães reconheceu a responsabilidade da Caixa nessa modalidade de contratação, citando a existência de contratos embutidos.

"Tal situação é totalmente diferente de um contrato de mútuo típico em que a Caixa fornece financiamento para aquisição de um imóvel comprado de uma construtora, onde a autonomia entre a compra e venda e o financiamento é clara e evidente. Da maneira como foi realizado o contrato (com vários contratos embutidos), impossível não visualizar entre todos os contratos, entabulados em forma única, uma autonomia bastante relativa na medida em que, inclusive, estão contidos em um único instrumento, entremostrando, mesmo que na aparência, uma interdependência perfeitamente condutora de permitir a pessoas simples, como se mostra a clientela dos empreendimentos financiados pela Caixa, de a visualizarem, não apenas como mera agente financiadora, mas também garantidora, pelo menos, da construção, afinal é sobre esta que se sustentará a hipoteca", afirmou.

Para Guimarães ainda, ao substituir a construtora, foi celebrado um novo contrato, no qual, a decisão apontou que a responsabilidade pelo não cumprimento do contrato deve ser imputada inteiramente à Caixa.

O TRF-3 reformou parcialmente a sentença para determinar o pagamento de danos morais e materiais à autora da ação: “é claro que os adquirentes de um imóvel fazem planos, projeções e esperam a entrega da tão sonhada moradia, ao que uma demora inicial de um ano frustra, desespera e aflige os contratantes, de modo que a persistência no atraso, que se prolongou no tempo por dez anos, e diante de todo o descaso da instituição bancária, a ocasionar dano moral que deve ser compensado”. A indenização de danos morais foi de R$ 5 mil. Já o dano material foi apontado como resultado da conclusão da obra paga pelos mutuários e deverá ser apurado em liquidação de sentença. Com informações da Assessoria de Imprensa do TRF-3.

Clique aqui para ler a decisão.

Ação 0022233-92.2006.4.03.6100/SP
Fonte: Revista Consultor Jurídico

Nota do Editor:
O Seguro de Obra é tecnicamente chamado de Seguro de Riscos de Engenharia. Proporciona além da garantia de entrega do imóvel, as coberturas básicas inclusive imprevistos adicionais, que podem comprometer o bom andamento da construção, reforma ou ampliação. Entre as diversas coberturas especiais incluídas no contrato está a indenização por danos causados por tumultos ou greves, despesas com a retirada de entulhos do local e danos causados ao prédio, apartamentos e/ou escritórios em função de incêndios ocorridos após a entrega da obra.

SECOVI-SP: EM 10 ANOS, VENDA DE IMÓVEIS DE 1 DORMITÓRIO CRESCEM 400%

Fachada do empreendimento da construtora Cyrela,em São Paulo (Foto: Filipe Araújo/Estadão Conteúdo/AE)

Com o aumento dos preços dos imóveis e a mudança no perfil das famílias brasileiras, a preferência pelos imóveis novos de um dormitório tem se consolidado, principalmente em grandes metrópoles como São Paulo. Nos últimos dez anos, a venda desse tipo de moradia na capital cresceu 406,39%.

Enquanto em 2004 as vendas desse tipo de imóvel somaram 1.657 unidades, em 2013 saltaram para 8.391. Os números são de um levantamento do sindicato da habitação de São Paulo (Secovi-SP) feito a pedido do G1. Neste ano, de janeiro até abril, dos 6.266 imóveis lançados, 1.800, o que corresponde a 28% do total, são de um dormitório.

O valor comercializado dos imóveis (VGV) de um quarto, acompanhando o aumento das vendas, registrou uma variação ainda maior, de 686,5%, ao passar de R$ 471 milhões em 2004, para R$ 3,7 bilhões no final de 2013. Os números foram atualizados pela inflação calculada pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

“As famílias estão menores. Está chegando ao mercado uma nova geração de compradores, com menos filhos, solteiros. Hoje, o orçamento das famílias é muito mais adequado para esses imóveis menores”, afirma Sousa. Os imóveis pequenos também têm conseguido atrair o consumidor pelas facilidades que oferece aos moradores. “Não é apenas preço, porque, em muitos casos, imóveis novos menores são até mais caros do que imóveis antigos maiores na mesma região. Praticidade conta muito hoje em dia, e vai contar cada vez mais. Os condomínios desses imóveis oferecem praticidades, serviços que facilitam o dia a dia”, aponta Marcos Caielli, diretor de negócios imobiliários do Portal de Documentos.


Tabela de 1 dormitório (Foto: G1)

Os números do Secovi mostram que os imóveis novos com número maior de dormitórios também registraram aumento nas vendas, assim como nos valores comercializados nos últimos dez anos, mas numa proporção bem abaixo das unidades de apenas um quarto.

“A demanda continua grande por imóveis, independentemente do tamanho, mas o que percebemos é que lançamentos de imóveis maiores, com mais quartos, são mais raros”, diz o professor do Ibmec.

De 2004 a 2013, as vendas de imóveis de dois dormitórios subiram 118,46% (de 6.717 para 14.674) e de três, 8,79% (de 7.049 para 7.669).

"De 2004 a 2012, a média de imóveis ofertados de um quarto era de 8% [do total]. De repente, no final de 2012 e 2013, tivemos a oferta crescendo 150%. Isso acontece por dois fatores: busca pelo ticket mais barato, que cabe no bolso. O segundo quesito igual ou mais importante é o fato de, hoje, o grande comprador, em média, estar na faixa que vai até 35 anos de idade, que se preocupa mais com mobilidade [localização] do que com o tamanho", disse Celso Petrucci, economia-chefe do SecoviSP.

O único tipo de imóvel que tem registrado queda nas vendas é o de quatro quartos. Em 2004, foram comercializados 4.760 e, no ano passado, apenas 2.585, uma queda de 45,69%.

Quanto ao valor geral de vendas dessas residências, o crescimento foi de 168,32% (de R$ 2,141 bilhões para R$ 5,746 bilhões) no caso de imóveis de dois quartos, e de 67,64% (de R$ 3,064 bilhões para R$ 5,137 bilhões), no de três. Já os imóveis de quatro dormitórios mostraram retração de 19,3% no valor de vendas, de R$ 5,992 bilhões para R$ 4,831 bilhões.

Investimento com mais liquidez

Para as construtoras e incorporadoras, bem como para quem investe no mercado imobiliário, os imóveis menores são mais vantajosos, na avaliação dos especialistas. Isso porque quem constrói lucra mais com a venda de dois imóveis pequenos no lugar de um grande, bem como quem compra para oferecer à locação. 

“Esses imóveis normalmente são os preferidos de quem precisa alugar, pois são novos, em excelentes localizações na cidade, e com serviços de conveniência. Portanto, é um investimento com maior liquidez [retorno] para investidores, tanto para locação quanto para revenda”, justifica Caielli, do Portal de Documentos.

E se engana quem pensa que essa é uma tendência apenas vista em grandes cidades. Municípios próximos às metrópoles e até municípios no Nordeste têm apostado nesse filão de mercado, segundo Sousa, do Ibmec.

Fonte: G1 Economia

sexta-feira, 27 de junho de 2014

COMPRADOR DE IMÓVEL É LIVRE DE HIPOTECA ENTRE CAIXA E CONSTRUTORA


A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante terceiro que comprou o imóvel. Com esse entendimento, a 5ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região determinou a baixa da hipoteca de uma sala comercial em Goiás. O imóvel está localizado em uma construção que fora objeto de financiamento na Empresa Gestora de Ativos (EMGEA) da Caixa Econômica Federal, não quitado pela incorporadora.

O reconhecimento de que a hipoteca não vale para o adquirente está na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça. Mas o juízo de 1º Grau negou o pedido por entender que a regra não era aplicável nesse caso, porque o comprador tinha conhecimento da hipoteca e porque a aquisição do imóvel foi feita fora do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) — financiamento com taxa de juros diferente do mercado.

O apelante, por sua vez, alegou que o bem já estava totalmente pago em negócio de boa-fé e que, se a Caixa negligenciou a evolução da dívida de sua devedora, não poderia agora querer obrigá-lo a arcar com os prejuízos. Já a Caixa dizia que a hipoteca do imóvel era um direito real e que sua desconstituição colocaria em risco a segurança jurídica, o ato jurídico perfeito e o direito adquirido.

Para o relator do processo, desembargador federal João Batista Moreira, a incidência da Súmula 308 não depende se o imóvel foi ou não adquirido no âmbito do SFH. “A ratio essendi (razão de ser) do enunciado não está, exclusivamente, na qualidade do adquirente do imóvel, nem no marco de celebração da alienação, mas, também, na compreensão de que, tendo sido pago o preço da unidade, não é legítimo que esta permaneça gravada de hipoteca, presumindo-se que o montante do pagamento foi utilizado para amortizar o financiamento contratado entre a construtora/incorporadora e o agente financeiro”, afirmou.

“Os efeitos da hipoteca resultante de financiamento imobiliário são ineficazes em relação ao terceiro, adquirente de boa-fé, que pagou pelo imóvel e não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a construtora, ainda mais tendo presente a circunstância de que a CEF agiu com manifesta negligência na preservação de seu crédito perante sua devedora, deixando de fiscalizar a alienação das unidades imobiliárias”, disse o relator. Com informações da Assessoria de Comunicação Social do TRF-1.

Clique aqui para ler o acórdão.

Processo: 0021475-76.2007.4.01.3500
Fonte: Revista Consultor Jurídico

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REAL STATE É FOCO DA TRIDEA PARA 2014


Atendendo as maiores empresas do segmento Real Estate no Brasil, a Tridea by AlfaPeople auxilia as companhias a otimizarem a gestão de seus processos com aceleradores que padronizam as práticas de negócios. 

Um dos setores mais relevantes da economia brasileira e com aproximadamente cem mil empresas atuantes no mercado, a construção civil, ou Real Estate, como é chamada a vertical da indústria onde estão incluídas incorporadoras, construtoras e outras empresas do ramo imobiliário, é uma vertical repleta de desafios, tanto em processos internos quanto no relacionamento com seus clientes.

Para a Tridea by AlfaPeople, maior parceira Microsoft para Dynamics CRM na América Latina, e que trabalha com o setor desde o início de suas operações, em 2004, o atendimento às empresas Real Estate contempla estratégias que abrangem os setores de marketing, vendas e relacionamento.

A experiência, adquirida nesses dez anos, possibilitou à Tridea by AlfaPeople desenvolver aceleradores que parametrizam os processos da empresa. “São uma espécie de guia com as melhores práticas para a gestão do negócio. A padronização desses processos permite otimizar as ações internas e o relacionamento da empresa com seus clientes, já que os pontos abordados são um compilado do que a Tridea obteve de melhor durante o atendimento a essas companhias”, afirma Miguel Degasperi, executivo de CRM da Tridea by AlfaPeople.

Outro detalhe importante, e que ocorre com frequência, é que devido o Dyamics CRM ser uma ferramenta robusta e flexível, as empresas Real Estate têm incorporado suas soluções satélite à plataforma. Processos como o de repasse, que incluem a operacionalização do DPO (departamento de pós-obra), agendamento de vistoria e gestão de assistência técnica, além de processos de cobrança, têm sido comumente migrados para o Dynamics.

Acompanhando ainda as tendências do mundo digital, o Dynamics CRM possui também os módulos ‘Social Listening’ e o ‘Dynamics Marketing’. O primeiro possibilita o monitoramento de redes sociais, permitindo que as companhias se antecipem no processo de atendimento, otimizando a experiência do consumidor com a empresa. Já o ‘Dynamics Marketing’ proporciona o controle das campanhas de marketing; desde gestão de campanhas online, mídias sociais e web, até off-line, como a aprovação de layout de material para agências de publicidade.

Outra grande facilitadora desse trabalho é a mobilidade, que agiliza a busca por prospects e auxilia a vistorias de empreendimentos, com respostas ágeis e vistorias mais assertivas. “O acesso móvel ao Dynamics CRM acelera, por exemplo, a gestão da alçada de vendas. Alguns corretores têm limite para o desconto de certos empreendimentos. Se houver a necessidade de elevar a porcentagem do benefício, ele pode escalar seu gerente e obter a aprovação ou não rapidamente”, conclui Miguel.

Sobre a Tridea – A Tridea surgiu em abril de 2004, mesmo ano do lançamento da plataforma Microsoft Dynamics CRM no Brasil. Com especialização em Microsoft Dynamics CRM, atualmente é a maior parceira Microsoft na competência para a América Latina. Além desta capacitação histórica, vem colecionando outras especializações em produtos Microsoft, com destaque para o SharePoint e o BI. Em sua trajetória, tem recebido prêmios como Inner Circle e President’s Club, alguns dos maiores títulos de reconhecimento da Microsoft. A companhia fornece soluções em consultoria, capacitação, software e suporte que endereçam diferentes tamanhos de empresa e necessidades de negócio. Os profissionais da Tridea possuem certificações Microsoft para o Microsoft Dynamics CRM, SureStep, SharePoint, Business Intelligence, SQL Server e. NET.

Sobre a AlfaPeople – A AlfaPeople é líder internacional na plataforma Microsoft Dynamics, com foco no ERP (AX) e CRM. Com centenas de colaboradores, fornece soluções de consultoria e serviços de implementação em 14 países. 

Fonte: Segs.com.br

QUEM COMPRAVA IMÓVEL DE R$100.000 REAIS EM 2005, HOJE COMPRA APENAS DE R$76.000 REAIS, DIZ ESPECIALISTA


Não é apenas impressão: está mesmo mais difícil adquirir um imóvel nas metrópoles do país. Segundo João da Rocha Lima, do Núcleo de Real State da Escola Politécnica da USP, a capacidade de compra do brasileiro caiu 26% nos últimos oito anos. Ou seja, quem em 2005 podia adquirir um imóvel de 100.000 reais, só conseguiu cobiçar um de 74.000 reais em 2013.

Alguns motivos explicam essa perda. A inflação acumulada e a alta de preços do mercado imobiliário são os principais. Outra questão é o nível de financiamento, que se manteve estável em torno de 70% do valor do imóvel. Isso significa que, para entrar em um aparamento novo, é preciso ter em mãos 30% do valor dele e assim poder financiar o restante. Só que com a inflação e a alta de preços, a poupança para conseguir dar a entrada ficou mais difícil. Em 2005, era preciso economizar durante seis anos para juntar os 30% necessários. Hoje, leva cerca de doze anos, ou seja, o dobro do tempo.

Para o professor Rocha Lima, esse cenário levou a uma readequação do mercado. “Foi preciso ajustar a oferta de metragem e a de localização. Ou tem-se casas menores bem localizadas ou casas maiores fora dos bairros mais procurados”, diz. Isso explica a proliferação dos studios,

Fonte: VEJA.com

quinta-feira, 26 de junho de 2014

HIPOTECA EM CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS QUITADOS GERA DANO MORAL


É muito comum que incorporadoras e construtoras imobiliárias, ao construírem um novo empreendimento e o colocarem a venda por meio de promessa de compra e venda, insiram nos contratos uma cláusula que prevê a possibilidade da construtora ou incorporadora hipotecar o imóvel prometido ao consumidor.

É de praxe as incorporadoras e construtoras oferecerem o imóvel prometido ao consumidor em garantia, por meio de hipoteca, a fim de conseguirem um financiamento junto aos bancos, o que ajuda a levantar quantias que viabilizam parte da construção do imóvel. Tudo em prol de um lucro cada vez maior.

Ocorre que a hipoteca é um direito real de garantia, no qual o bem imóvel é dado em garantia no caso do não pagamento da dívida (financiamento), o que não se aplica ao presente caso.

Sendo assim, caso a incorporadora não consiga quitar o financiamento, o banco, que é o credor, poderia, em tese, ficar com a propriedade do imóvel que foi prometido ao consumidor em contrato de promessa de compra e venda, tudo em função da malfadada hipoteca.

Outrossim, muitas empresas encontram dificuldades em dar baixa na hipoteca eis que não quitaram seus débitos com o banco. De qualquer forma, a partir do momento em que o contrato foi quitado integral e tempestivamente nada justifica a demora para dar baixa na hipoteca, seja por motivos de ordem financeira ou por mero descaso mesmo.

A Boa-Fé que regula os contratos, de matriz constitucional, municia o magistrado com poder de afastar situações leoninas e extremamente abusivas em prejuízo ao consumidor. Portanto, inspirado no princípio da boa-fé e diretamente na própria Justiça, deve o Poder Judiciário assegurar o direito à baixa da hipoteca que recai sobre o bem adquirido por terceiro, eis que a ninguém interessa adquirir um bem hipotecado.

O Superior Tribunal de Justiça entende que ‘A hipoteca que o financiador da construtora instituir sobre o imóvel garante a dívida dela enquanto o bem permanecer na propriedade do devedor’. Dessa forma, ante a quitação do imóvel, o aludido gravame não tem mais razão de ser, eis que a hipoteca concerne a uma relação entre o agente financeiro e a construtora, não tendo e nem podendo ter eficácia perante terceiros.

O cancelamento do gravame é medida que deve ser tomada o quanto antes eis que não existem razões para sua subsistência. Dessa forma, a antecipação da tutela é medida que se impõe nas demandas com esse intuito eis que muitas vezes o adquirente quer vender o bem e a hipoteca impede o registro no cartório. Ou seja, a pessoa paga mas não pode fazer com o bem o que bem entender.

A antecipação da tutela pressupõe a demonstração dos requisitos previstos no artigo 273, do Código de Processo Civil (CPC), para sua concessão, quais sejam: prova inequívoca que possa levar à verossimilhança da alegação, fundado receio de dano irreparável e de difícil reparação ou que fique caracterizado abuso de direito de defesa ou manifesto propósito protelatório da parte.

A concessão da tutela antecipada exige a presença de certos requisitos, materializados na prova inequívoca que convença da verossimilhança da alegação (caput, art. 273, CPC), conciliada, alternativamente, com o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação (inciso I) ou de difícil reparação (inciso I) ou ainda, quando caracterizado o abuso de direito de defesa ou mesmo, o manifesto propósito protelatório do réu (inciso II).

In casu, são provas inequívocas do direito aqui mencionado, o recibo de quitação do imóvel e a declaração da empresa (se houver) de que procederia à baixa em um prazo determinado.

Conciliada a prova inequívoca deve o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Correr o risco de ver um contrato de Compra e Venda de um Imóvel firmado com um terceiro rescindido sem nada ter feito para tanto e muitas vezes ter que devolver a quantia paga significa sim fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação.

Quanto ao dano moral, cumpre ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, no caso de demora para liberação de hipoteca de um imóvel que já tenha sido totalmente quitado, é possível ao consumidor pedir à empresa imobiliária indenização por danos morais.

Esse entendimento foi defendido pelos ministros da Terceira Turma durante o julgamento de um Recurso Especial que suscitou a discussão, in verbis:

RECURSO ESPECIAL - RESPONSABILIDADE CIVIL - DANO MORAL - CABIMENTO - DEMORA INJUSTIFICADA - LIBERAÇÃO DO GRAVAME HIPOTECÁRIO – CULPA EXCLUSIVA DO VÍTIMA - INEXISTÊNCIA - ENTENDIMENTO OBTIDO PELA ANÁLISE DAS PROVAS - REEXAME DE PROVAS - IMPOSSIBILIDADE - APLICABILIDADE DO ENUNCIADO 7 DA SÚMULA DESTA CORTE - INDENIZAÇÃO – QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO NOS LIMITES DA RAZOABILIDADE - PRECEDENTES - RECURSO IMPROVIDO. I - A demora injustificada na liberação do gravame hipotecário dá ensejo a condenação por dano moral, não se tratando de mero descumprimento contratual. II - A questão relativa à existência de culpa exclusiva das vítimas foi resolvida com base no conteúdo probatório, vedando-se, por consequência, seu reexame pelo Superior Tribunal, por óbice da Súmula 7/STJ. III - Esta Corte Superior somente deve intervir para diminuir o valor arbitrado a título de danos morais quando se evidenciar manifesto excesso do quantum, o que não ocorre in casu. Precedentes. IV - Recurso especial improvido. (REsp 966416 / RS; RECURSO ESPECIAL 2007/0156239-4; Relator (a) Ministro MASSAMI UYEDA; Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA; Data do Julgamento 08/06/2010; Data da Publicação/Fonte DJe 01/07/2010)

Vê-se, pois, que, data vênia, não se trata de mero descumprimento contratual. Cuida-se, na verdade, de ato ilícito e, portanto, deve ser reparado. Nesse sentido é a lição de Caio Mário da Silva Pereira:

"É também princípio capital, em termos de liquidação de obrigações, que não pode ela transformar-se em motivo de enriquecimento. Apura-se o quantitativo do ressarcimento inspirado no critério de evitar o dano (de damno vilando), não porém para proporcionar à vítima um lucro (de lucro capiendo). Ontologicamente subordina-se ao fundamento de restabelecer o equilíbrio rompido, e destina-se a evitar o prejuízo. Há de cobrir a totalidade do prejuízo, porém limita-se a ele. A razão está em que, no próprio étimo da" indenização ", vem a idéia de colocar alguma coisa no lugar daquilo de que a vítima foi despojada, em razão do" dano ". Se se ressarce o dano, não se lhe pode aditar mais do que pelo dano foi desfalcado o ofendido". (Responsabilidade Civil. 8ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997, p. 316)

No mesmo sentido tem entendido os tribunais pátrios:

CONSUMIDOR. INDENIZATÓRIA. Empréstimo bancário. Hipoteca cedular. Quitação do débito. PERMANÊNCIA DO GRAVAME. DEMORA NA baixa. DANO MORAL CONFIGURADO. CARÁTER DISSUASÓRIO. QUANTUM REDUZIDO. Comprovada a quitação do débito, faz jus o autor à liberação do gravame em tempo razoável. Demora na solução por mais de 05 (cinco) meses, tendo havido diversas tentativas da parte autora para a obtenção da documentação necessária no interregno, pois tencionava entabular contrato de arrendamento do bem hipotecado. Caracterização do dano moral, com caráter precipuamente dissuasório. O quantum indenizatório merece readequação, a fim de se adequar aos parâmetros adotados pelas Turmas Recursais, em casos análogos. RECURSO PROVIDO EM PARTE. (TJRS; Recurso Inominado 71003496411; Julgamento 29/02/2012; Relator Fernanda Carravetta Vilande)

APELACAO CIVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM REPARAÇÃO DE DANOS. RECUSA EM DAR BAIXA DA HIPOTECA. DIVIDA PAGA. DANOS MATERIAIS. AUSENCIA DE QUANTIFICAÇÃO DO PREJUIZO. DANO MORAL. I - A HIPOTECA, COMO ONUS REAL, E UMA RELAÇÃO JURIDICA ACESSÓRIA, DE TAL SORTE QUE, QUITADA A DIVIDA POR ELA ASSEGURADA, CESSARA A GARANTIA REAL, IMPONDO-SE AO CREDOR PROVIDENCIAR A BAIXA DO GRAVAME. II - NAO PROCEDE A ALEGAÇÃO DE EXISTÊNCIA DE DEBITO REMANESCENTE, HAJA VISTA QUE NÃO RESTOU COMPROVADA TAL ASSERTIVA, MORMENTE PORQUE O APELANTE, AO DEIXAR DE EXERCER SEU DIREITO, OU SEJA, O DIREITO DE EXIGIR EM JUÍZO QUALQUER SUPOSTO VALOR PENDENTE DA DIVIDA EM QUESTÃO, OCORREU A PRESCRIÇÃO - FATOR DE EXTINÇÃO DA PRETENSÃO. III - O NÃO CUMPRIMENTO DE SUA OBRIGAÇÃO QUANTO A ENTREGA DA QUITAÇÃO AO APELADO OU AUTORIZAÇÃO EXPRESSA PARA QUE ELE PROCEDA O CANCELAMENTO DA HIPOTECA, QUANDO FICOU DEMONSTRADO NOS AUTOS SUA QUITAÇÃO E EXTINÇÃO DA DIVIDA, OFENDE A NORMA QUE REGULA A MATÉRIA E CAUSA-LHE PREJUÍZOS DE ORDEM MATERIAL E MORAL, QUE ACARRETAM A OBRIGAÇÃO DE REPARAR. IV - O DANO MATERIAL E SEU VALOR DEVEM ESTAR DEMONSTRADOS NA INSTRUÇÃO PROCESSUAL, POIS SEM A COMPROVAÇÃO, IMPROCEDE O PEDIDO NOS TERMOS DO ARTIGO 333, I DO CPC. V - A FIXAÇÃO DO QUANTUM DA INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL DEVE SER DE ACORDO COM O CASO CONCRETO, NO QUAL O JULGADOR ANALISA O DANO QUE O ATO ILÍCITO CAUSOU NA VIDA DA VITIMA E ESTABELECE, COM RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE O VALOR DA JUSTA INDENIZAÇÃO QUE LHE E DE DIREITO, CUIDANDO PARA RECOMPENSAR O LESADO SEM, NO ENTANTO PENALIZAR O OFENSOR DE FORMA EXCESSIVA. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO, MAS IMPROVIDO. (TJGO; 1ª Câmara Cível; DJ 346 de 02/06/2009; 200900266168; Apelação Cível 138815-5/188)

Portanto, resta cediço que a hipoteca na condição de ônus real, trata-se de uma relação jurídica acessória, de maneira que estando quitada a dívida por ela assegurada cessará a garantia real, impondo-se ao credor providenciar a baixa do gravame dentro de um prazo razoável. De outra maneira, estaria o consumidor submetido à uma série de transtornos e frustrações decorrentes do fato de que proprietário de um imóvel. O dano moral é indiscutível.

Janaina Mathias Guilherme - Advogada do Escritório Guilherme e Primo
Fonte: Artigos JusBrasil

quarta-feira, 25 de junho de 2014

GARAGEM DEIXA DE SER UM BEM DE FAMÍLIA


A Lei 8.009 de 29/03/1990 garante que o único imóvel residencial do casal ou da entidade familiar é impenhorável por se tratar de bem de família. Logo, ele fica livre de qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam (salvo nas hipóteses previstas nesta lei).

Por ser bastante abrangente a proteção do bem de família, fica clara a intenção do legislador em proteger e amparar um problema social de moradia preservando a unidade familiar. Mas, o que é desconhecido por muita gente é que a impenhorabilidade não é absoluta, pois o artigo 3º da Lei apresenta um rol de exceções que possibilita a penhora do bem de família.

Por outro lado, fica em segundo plano o crédito dos credores, uma vez que há um imóvel a menos para penhorar. Atentando para isso, em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que o box de garagem, quando tiver registro próprio, poderá ser penhorado, sendo usado para garantia dos credores, consoante Súmula 449.

Desta maneira, destaca-se que o box de garagem deverá ter uma matrícula própria, sendo considerado um bem autônomo em relação ao bem de família. Em caso de propriedade com garagem anexa registrada em uma só matrícula, esta será ainda resguardada pela impenhorabilidade prevista na Lei 8.009/90.

Com efeito, considerando a lógica que o devedor contumaz não possui veículo por ausência de recursos, a decisão torna-se medida justa. Ademais, mesmo que o devedor possua um automóvel o crédito do credor deve ser estimado, pois todos possuem o direito de receber o que lhe é devido.

De outro norte, não deve ser ignorado o fato que a penhora de um box de garagem pode causar constrangimento do devedor, que terá a sua situação de inadimplência exposta perante os seus vizinhos. Nesse sentido, destaca-se que o próprio vizinho do devedor poderá arrematar o box de garagem que for levado a leilão.

Entretanto, o direito do credor em receber o seu crédito é importante, uma vez que é sabido que nenhuma empresa consegue estabilidade no mercado tendo o seu capital prejudicado.

Pensando nesta linha de raciocínio é que o Superior Tribunal de Justiça sumulou que o box de garagem autônomo é considerado um bem penhorável, sendo este novo entendimento considerado um avanço para a recuperação de crédito, pois foi priorizado o direito do credor em relação ao conforto do devedor. Apesar de ser a decisão do STJ, não há como negar que a medida é, no mínimo, polêmica.

Fonte: Sarah Ghedin Orlandin / Artigos JusBrasil

terça-feira, 24 de junho de 2014

ESTOQUE ALTO FAZ IMÓVEIS USADOS E NOVOS DISPUTAREM MERCADO


Os elevados estoques de imóveis residenciais novos estão contaminando o mercado de usados, um novo cenário de competição em meio ao crescimento lento da economia no Brasil.

Com mais unidades novas encalhadas, incluindo prontas e em construção, a consequente desaceleração de preços tem agravado a concorrência com o chamado mercado secundário, dizem especialistas consultados pela Reuters.

"Nas principais praças do Brasil tem uma competição entre os segmentos. Eu acho que o mercado secundário está um pouco mais difícil", disse o diretor nacional de prontos do Grupo Brasil Brokers, Josué Madeira.

Como os imóveis novos tendem a apresentar um pacote maior de lazer e serviços, atraem clientes que inicialmente comprariam usados, apesar destes terem preços menores. O preço do metro quadrado de imóveis novos e usados anunciados em 16 cidades brasileiras desacelerou pelo sexto mês seguido, segundo o índice FipeZap Ampliado.

O indicador cresceu 11,7 por cento em maio na comparação anual. Em abril, o índice subira 12,2 por cento também no ano a ano.

E segundo o professor de economia do Insper, Otto Nogami, há ainda espaço para uma redução de preços no mercado de usados. "A percepção é de que os preços dos imóveis novos já estão se estabilizando. Os usados talvez caiam um pouco mais", disse. A desaceleração nos preços dos imóveis vem acontecendo desde 2011, após ter atingido o pico no segundo trimestre daquele ano, segundo o professor titular do núcleo de estudos imobiliários da Escola Politécnica da USP, João da Rocha Lima Jr.

"Os preços hoje estão muito próximos dos de antes do novo ciclo do mercado de construção civil, em 2005."

Estoques mais altos

Construtoras e incorporadoras já têm nos últimos trimestres priorizado desova de estoques em vez de lançamentos, diferente do que faziam em anos recentes, quando vendiam todas as unidades em uma semana.

O cenário atual deve se manter por ao menos dois a três anos, segundo o executivo da BR Brokers. Considerando as seis companhias hoje listadas no Ibovespa - Rossi, Cyrela, Gafisa, Brookfield, Even e MRV -, o estoque somava 23,7 bilhões de reais ao final do primeiro trimestre, 10,2 por cento acima do mesmo período de 2013.

Os preços para o mercado em geral podem voltar a subir daqui a um ano ou um ano e meio, segundo o professor do Insper, dependendo do ritmo da economia em 2015. Praças em Curitiba, Salvador e Brasília são algumas das mais problemáticas em termos de imóveis novos à espera de comprador.

As construtoras estão também mais rígidas na aprovação das vendas para evitar que no momento do repasse os bancos não concedam crédito aos compradores, gerando novos cancelamentos de vendas, os chamados distratos.

"Está muito claro para nós que nossa lucratividade vai retornar apenas para os níveis que nós queremos quando resolvermos a questão dos estoques prontos. Nós estamos 100 por cento focados neste problema", disse em maio um dos presidentes-executivos da Cyrela, Raphael Horn.

Furo na bolha? 

Enquanto as placas de "vende-se" ou "aluga-se" parecem aumentar, analistas do mercado afirmam que não esperam uma queda significativa de preços de imóveis residenciais.

"O mercado já está meio saturado, a tendência é se estabilizar, mas nada de estouro de bolha; não existe bolha nenhuma", disse o professor Nogami, do Insper, para quem a demanda reprimida por imóveis no país ainda é muito elevada.

Em grandes centros como Rio de Janeiro e São Paulo, a BR Brokers estima um aumento dos preços dos imóveis residenciais de 7 a 10 por cento em 2014. No auge, o Rio de Janeiro viu os preços de moradias subirem 8,8 por cento apenas no quarto trimestre de 2010. Em São Paulo, a alta chegou a 6,6 por cento de janeiro a março de 2011.

Fonte: EXAME.com

sábado, 21 de junho de 2014

COMPLEXIDADE DOS QUADROS DA NBR 12.721 PODE CONFUNDIR E ATRASAR O EMPREENDIMENTO


De acordo com a Lei nº 4.591/1964, que regulamentou condomínios e incorporações, o empresário só poderá comercializar as unidades autônomas após a inscrição do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis. Além da documentação que identifica o incorporador e do projeto aprovado, uma série de quadros deve ser preenchida, contendo as diferentes metragens do empreendimento. Trata-se dos 11 quadros previstos pela norma ABNT NBR 12.721:2006, que surgiu em complemento à lei de incorporação. Na prática, a principal função dos quadros da NBR 12.721, ao registrar em cartório as diferentes áreas, é atribuir justo valor na hora do rateio de valores e despesas de condomínio entre os moradores e administradores.

O incorreto preenchimento dos quadros da norma, como também a incompletude da documentação, obriga o cartório a devolver o processo de registro ao incorporador, o que pode atrasar o cronograma de vendas.

A dificuldade reside na grande complexidade dos quadros. São muitas as categorias e essas ainda se subdividem em outros quesitos. Por exemplo, só a definição para as áreas em Relação ao Uso conta com cinco categorias classificatórias: área de uso comum, área de uso privativo, área de uso privativo principal, área de uso privativo acessória e área de vagas de garagem.

Outro ponto complexo é que a Lei nº 4.591 apresenta um critério para dividir o valor do terreno entre os condôminos, que é a fração ideal do terreno. Já a norma NBR 12.721 usa o coeficiente de proporcionalidade. Além disso, os quadros são interdependentes uns dos outros. "A complexidade encontrada nos quadros é proporcional à complexidade da construção civil em nossos dias", avalia o engenheiro Paulo Grandiski, membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape) e que acompanhou o processo de implantação da norma.

Coeficiente de proporcionalidade

Grandiski relata que a lei de 2002, do Novo Código Civil, definia o que era a fração ideal de terreno e demais áreas comuns. Esse cálculo determinava quais as parcelas de áreas que seriam dadas aos donos das unidades autônomas. Essa lei ficou em vigor até agosto de 2004, quando foi revisada e substituída. Segundo Grandiski, "a primeira parte da lei, que regulamenta o condomínio, foi atualizada, mas de forma incompleta". O novo texto não traz claramente a definição para o cálculo da fração ideal. Sendo assim, o mercado buscou no Quadro II da norma um parâmetro para essa divisão, que é o coeficiente de proporcionalidade. "O mercado usa o coeficiente de proporcionalidade por comodidade, já que as regras de cálculo estão na norma", comenta Grandiski. Ele diz que esse é um dos poucos casos em que a norma rege a lei, já que esta não estabelece regra de cálculo clara.

O coeficiente de proporcionalidade é um dado virtual, não métrico, mas atrelado ao valor de custo da unidade. Ele é obtido pela divisão da área de custo equivalente da unidade com o custo total do empreendimento. O coeficiente de custo de cada tipo de cômodo é dado em tabela pela norma. Esse coeficiente atribuído é multiplicado pela área real da obra e, assim, teremos a área equivalente em custo daquele cômodo.

Conferência pelos cartórios

O presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, Flauzilino Araújo dos Santos, informa que, segundo a lei, "preencher corretamente o quadro de áreas é responsabilidade do engenheiro e do incorporador. O cartório não vai conferir tecnicamente.

O que fazemos é a conferência matemática, procurando inconsistências numéricas, diferenças entre valores que deveriam ser os mesmos entre os quadros, que são interdependentes". Ele frisa a função dos cartórios, "que é chamar a atenção para as ações escancaradamente erradas". Em caso de dúvida, o cartório devolve a documentação para ser preenchida novamente.

A engenheira e consultora em incorporação, Selma Sena Reis, identifica que uma maior atenção às considerações da norma NBR 12.721 vem sendo tomada já há dez anos. Ela diz que um dos principais erros que dificultam o registro da incorporação é a diferença de metodologias de cálculo entre a norma, que é federal, e o Alvará de Aprovação Municipal. "São dois documentos distintos, com legislação e metodologias próprias." Segundo Reis, é comum haver confusão entre essas áreas, e o engenheiro perde tempo tentando "casar" as duas. Outro erro primário apontado por ela é a não obediência aos próprios quadros. Ela ensina, "tem de obedecer ao formato original dos quadros, como vem na norma. Se não tiver informação sobre algum item, deixá-lo em branco". Segundo Reis, os engenheiros que preenchem os quadros não podem e metodologias próprias." Segundo Reis, é comum haver confusão entre essas áreas, e o engenheiro perde tempo tentando "casar" as duas. Outro erro primário apontado por ela é a não obediência aos próprios quadros. Ela ensina, "tem de obedecer ao formato original dos quadros, como vem na norma. Se não tiver informação sobre algum item, deixá-lo em branco". Segundo Reis, os engenheiros que preenchem os quadros não podem modificar a estrutura deles, nem alterar a ordem das informações.

O presidente da Arisp conta que não raro encontra erros de digitação nessa documentação e que cada vez mais identifica engenheiros se especializando no preenchimento desses quadros. Flauzilino Araújo dos Santos diz que, "hoje, os negócios se desenvolveram tanto que a especialização é natural".

O engenheiro Rodrigo Lucas dos Santos trabalha em Brasília e é especialista em NBR 12.721. "Creio que os erros acontecem porque as pessoas que se aventuram a calcular áreas e preencher esses quadros não buscam informações, não se atualizam e, claro, querem fazer isso da noite para o dia." Ele diz que muitos erros também poderiam ser evitados se nas empresas houvesse mais comunicação entre os setores de projeto, o jurídico e aqueles que calculam e preenchem os quadros da NBR 12.721.

Fonte : Revista Construção - Luís Ricardo Bérgamo/Excerto do texto.

sexta-feira, 20 de junho de 2014

RETIFICAÇÃO DE METRAGENS E OS SEUS REFLEXOS.


A retificação de metragens também conhecida como retificação de medidas, é espécie do gênero retificação de registros de um imóvel, seja ele rural ou urbano. Tal procedimento permite a correção das medidas e/ou seguimentos lançados a margem do registro de um imóvel quando essas medidas e/ou seguimentos forem omissos, imprecisos ou não estiverem de acordo a realidade encontrada no local. Por vezes, essas distorções somente são encontradas após a conclusão do levantamento topográfico feito por profissional habilitado. Por vezes, a sua propositura se torna indispensável para aprovação de projetos podendo, inclusive, constar como pendência para concessão do habite-se.

Esse procedimento somente poderia ser requerido pelo interessado, outrora, por meio de procedimento judicial. Felizmente, com a edição da Lei 10.931 em 02 de agosto de 2004, que trouxe grande inovação sobre o tema, sobretudo, com as modificações dos artigos 212 e 213 da Lei 6.015/72 (denominada Lei dos Registros Públicos), passando a permitir que a retificação seja feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, sem excluir eventual prestação jurisdicional.

Além disso, todo proprietário de imóvel cuja área mereça ser corrigida possui legitimidade para requerer a inserção ou alteração de medida perimetral, ainda que não resulte em alteração de área, devidamente acompanhado de planta e memorial descritivo.

Estes documentos devem ser elaborados por profissionais legalmente habilitados, com registro no CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), acompanhados da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica).

A retificação será averbada pelo oficial após verificar o atendimento ao artigo 225 da Lei dos Registros Públicos, referente à indicação com precisão das características, confrontação e localização dos imóvel submetido ao registro.

Na hipótese em que a planta (levantamento topográfico), que serviu de base para instruir o procedimento não conter a assinatura de algum confrontante, este será notificado para se manifestar dentro do prazo de 15 (quinze) dias, presumindo-se o silêncio como concordância. Sendo o resultado da notificação negativo, o oficial registrador formulará edital de notificação que será publicado em dois jornais de grande circulação em dias alternados, na forma do § 3º dos art. 213 da Lei de Registros Públicos, concedendo ao notificado o mesmo prazo de 15 (quinze) dias para manifestação. Findo o prazo sem qualquer resposta ou impugnação pelo notificado, presumir-se-á sua concordância.

Havendo impugnação por parte de algum confrontante, caberá ao registrador encaminhar o caso ao juiz competente para conhecer as causas que envolvem questões relacionadas a registros públicos, dando origem a um processo judicial.

Ao fim do procedimento extrajudicial, o oficial registrador averbará na matricula do imóvel a retificação requerida com a transcrição do memorial descritivo que instruiu o procedimento e em caso de retificação judicial o mesmo fará a averbação nos termos do mandado judicial.

O procedimento de retificação de metragens em hipótese alguma visa alterar as divisas do imóvel, não havendo que se falar em alteração física dos limites existentes no local, pois, esse procedimento não deve ser confundido com o instituto da Ação Demarcatória, que é procedimento exclusivamente judicial e que tem por objetivo demarcar as divisas de áreas rurais ou urbanas onde haja omissão ou imprecisão dos seus limites.

Fonte: LEGALE-Soluções para sua Incorporação

Nota do Editor:
Livro - Retificação de Área - Georreferenciamento de Imóveis

A retificação do registro imobiliário não é apenas um procedimento ou um conjunto de regras burocráticas administrativas ou judiciais que as pessoas precisam seguir ou cumprir. Ela é ao mesmo tempo, um problema patrimonial, um direito das pessoas e uma necessidade social em defesa do patrimônio. É também, uma condição para o exercício de um direito. Como problema patrimonial ela aparece nas inseguranças no registro.

Clique no link abaixo para adquirir:

quinta-feira, 19 de junho de 2014

"BOOM" DE SHOPPINGS VAI REDUZIR PRESSÃO SOBRE O ALUGUEL DE LOJAS


Nos próximos três anos, a área de vendas dos shoppings brasileiros deve ser ampliada em quase 1,5 milhão de metros quadrados - mais que 10% do total das lojas em funcionamento. As novas lojas, concentradas no Sudeste, vão provocar um rearranjo no setor, com avanço das áreas disponíveis dos shoppings e estabilização do valor do aluguel.

Essas são as principais conclusões de um estudo inédito feito pela gestora de imóveis Cushman & Wakefield, que passa a acompanhar sistematicamente o mercado imobiliário de shoppings. "Os shoppings mais novos vão tomar a posição dos mais antigos e devem ganhar essa batalha", afirma o diretor de transações para varejo da empresa e responsável pela pesquisa, Anthony Selmam. Ele pondera que esse movimento é saudável e que, nos últimos tempos, os lojistas, principalmente grandes varejistas internacionais, têm enfrentado dificuldades para alugar lojas no país.

O estudo, feito no primeiro trimestre do ano, constatou que há no Brasil 12,7 milhões de metros quadrados de área de vendas nos shoppings, dos quais 12,4 milhões são ocupados por redes varejistas. Existem em construção mais 1,5 milhão de metros quadrados, sendo 908 mil no Sudeste. Fora isso, há 422 mil metros quadrados de área de vendas ainda em fase de projeto e 639 mil metros quadrados que são ampliações de shoppings existentes.

Na avaliação do consultor da Mixxer Desenvolvimento Empresarial, Eugênio Foganholo, essa grande oferta de shoppings, prevista para entrar em operação nos próximos anos, reflete um momento do passado recente, quando o comércio varejista crescia aceleradamente. De acordo com dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o comércio varejista encerrou 2012 com crescimento de 8,4%. No fim de 2013, essa taxa se reduziu à metade.

A mudança do cenário econômico, com crescimento menor da economia e também do varejo, deve, segundo Foganholo, ter impacto no setor de shoppings daqui para frente. "Alguns shoppings poderão ter seus planos adiados, outros serão readequados, com redução de área", observa o consultor. Outro efeito que deve começar a ser sentido no Brasil, que já ocorre em outros países, como os Estados Unidos, é o fechamento de alguns empreendimentos por causa da superoferta de shopping. "Os shoppings também morrem. Aqui ainda não ocorreu, mas vai ocorrer", diz o consultor. Segundo ele, a maior oferta de lojas em novos empreendimentos vai aumentar os desafios para os shoppings antigos. "A competição vai crescer."

Vacância - Por causa dessa maior competição, Selmam acredita que o índice de lojas vazias deve aumentar, porém para níveis mais saudáveis do que os atuais. De acordo com a pesquisa, a taxa média de vacância nos shoppings no país encerrou o primeiro trimestre em 2,9%. O executivo explica que essa taxa é muito baixa e que tem dificultado a prospecção de pontos comerciais por redes varejistas estrangeiras. "Dentro de um ano e pouco, a taxa de vacância nos shoppings deve subir e oscilar entre 5% e 7%", diz.

Apesar de o índice de lojas vazias ser abaixo na média do país, há regiões em que esse indicador é mais elevado. No Sul, por exemplo, a vacância está em 5,1%. Na análise de Selmam, nos Estados do Sul, esse avanço dos shoppings novos tomando o lugar dos velhos, algo esperado para o mercado como um todo, já está ocorrendo. Outro fator apontado pelo executivo para o maior número de lojas vagas na região é que, nos últimos tempos, a atenção dos varejistas esteve voltada para o Nordeste, onde mercado crescia em ritmo acelerado e o Sul ficou de lado.

Além do aumento da vacância nas lojas dos shoppings a médio prazo, Selmam acredita que o preço do aluguel, hoje muito elevado, deve se estabilizar. No primeiro trimestre deste ano, o aluguel médio do País estava em R$ 151,18 por metro quadrado, com destaque para o Sudeste, que chegou a 162,77 reais por metro quadrado. "Esse valor do aluguel é menor do que o pedido na Europa, mas é o mais alto da América Latina." 

Fonte: VEJA (com Estadão Conteúdo)

domingo, 15 de junho de 2014

COMISSÃO DE JUSTIÇA E CIDADANIA APROVA PARECER DO PL-1.872/2007 - Associação entre Corretor de Imóveis e Imobiliárias


A Comissão de Constituição e de Justiça e de Cidadania (CCJC) da Câmara dos Deputados aprovou, na tarde desta terça-feira, 10/6, em caráter terminativo, parecer do relator da matéria, deputado Fábio Trad (PMDB-MS), sobre o Projeto de Lei 1.872/2007, de autoria do deputado Edinho Bez (PMDB-SC), que acrescenta dispositivo à Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, regulando a associação entre corretor de imóveis e imobiliárias.

Por ter caráter conclusivo, a decisão da CCJC permite que o PL seja remetido diretamente para a análise do Senado Federal. Se aprovado, o projeto vai atender a uma antiga reivindicação dos corretores de imóveis iniciada em 2007.

Clique no link abaixo para acessar o PL-1.872/2007 na íntegra:

A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA COMO UMA ATIVIDADE "SUI GENERIS"


A atividade de incorporação imobiliária é regida pela Lei nº 4.591/64, que a define como um negócio jurídico que tem por finalidade promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas, e, pode ser desenvolvida pelos regimes de “empreitada”, “por administração (a preço de custo)”, ou, “diretamente”.

O regime de incorporação com construção por empreitada, por sua vez, se subdivide em empreitada a preço fixo onde o preço não é reajustável, independente das variações que os custos venham a sofrer, ou,empreitada a preço reajustável, onde o preço fixado em contrato será periodicamente reajustado conforme o índice previamente estabelecido.

Na incorporação por administração, também conhecida por incorporação a preço de custo, a responsabilidade pelo pagamento do custo integral da obra será dos proprietários ou adquirentes.

Já no regime de incorporação direta, o incorporador realiza a obra em terreno próprio, por sua conta e risco, contratando a venda por preço global, compreendida por quota de terreno e construção, inclusive, parte do pagamento pode ser feito apenas após a entrega da unidade. Neste caso, o objeto do contrato é a entrega individualizada das unidades construídas.

Como se pode notar, a incorporação imobiliária não se confunde com a execução de obra de construção civil, a incorporação é uma atividade complexa que pode envolver o serviço de empreitada, confecção de projetos de engenharia, intermediação de negócios de compra e venda das unidades prediais, dentre outras. Portanto, trata-se de atividade específica com regulamentação e definição legal próprias.

Assim, para fins de incidência do Imposto Sobre Serviços/ISS, deveria aplicar-se o entendimento do Superior Tribunal de Justiça/STJ a respeito de contratos complexos – como também é o caso dos contratos de afretamento marítimo e de franchising –, no qual, as diversas atividades contidas em contratos desta natureza não podem ser desmembradas para fins fiscais. Significa dizer que as atividades prestadas diretamente pelo incorporador não poderiam ser consideradas separadamente do contrato de incorporação, quando este as contempla.

Frise-se que este entendimento é cabível apenas para as atividades realizadas diretamente pelo incorporador, onde este constaria como prestador de serviços. Diferente é o caso em que o incorporador toma, ou intermedeia, serviços de terceiros para atingir a finalidade do contrato de incorporação, quando o ISS incidirá especificamente sobre o serviço prestado, e, obviamente, o contribuinte será o terceiro que prestou o serviço, não o incorporador. 

Portanto, num contrato de incorporação imobiliária que preveja a confecção do projeto de engenharia, a construção do prédio, cessão de mão-de-obra e intermediação de negócios de compra e venda de apartamentos/salas, o ISS não deveria incidir sobre estas atividades individualmente, pois são meras atividades intermediárias que objetivam a incorporação do imóvel.

No entanto, como a incorporação imobiliária não foi incluída na lista de serviços da Lei Complementar nº 116/2003, as fazendas públicas municipais não podem exigir o imposto especificamente sobre o “serviço”, motivo pelo qual segregam as atividades abrangidas pela incorporação imobiliária para tributá-las individualmente.

O STJ já analisou a matéria em várias oportunidades, mas, contrariando sua própria jurisprudência de que contratos complexos não podem ser desmembrados para fins fiscais, entendeu que a incorporação imobiliária realizada nos regimes de “empreitada” e “por administração”, se enquadram no item 7.02 da lista de serviços da LC 116/2003:

“7.02 – Execução, por administração, empreitada ou subempreitada, de obras de construção civil, hidráulica ou elétrica e de outras obras semelhantes, inclusive sondagem, perfuração de poços, escavação, drenagem e irrigação, terraplanagem, pavimentação, concretagem e a instalação e montagem de produtos, peças e equipamentos (exceto o fornecimento de mercadorias produzidas pelo prestador de serviços fora do local da prestação dos serviços, que fica sujeito ao ICMS)”.

E, no regime de incorporação “direta”, o Superior Tribunal de Justiça entende que não há incidência do ISS, não porque a atividade de incorporação imobiliária não foi definida como serviço tributável pelo imposto, mas, porque considerou que neste regime não há prestação de serviços, uma vez que a construção é feita em terreno próprio, por conta e risco do incorporador. Para o STJ este regime é, na verdade, uma operação de compra e venda das unidades construídas, precedida de contrato de promessa de compra e venda, que se perfectibiliza com o habite-se.

Deste modo, a jurisprudência daquela corte firmou-se no sentido de que não incide o ISS na incorporação imobiliária em terreno próprio (incorporação direta), mas, incide nos regimes de incorporação “porempreitada” e “por administração”.

Entretanto, entendemos que nenhum dos regimes de incorporação imobiliária poderia ser tributado pelo ISS, por se tratar de uma atividade específica, que possui regulamentação própria, inclusive com uma clara definição legal, que implica na realização de outras atividades, e não poderia ser desmembrada. Portanto, se a LC nº 116/2003 não prevê a incidência do ISS sobre a atividade, não poderia o fisco municipal, nem mesmo o Judiciário, desconfigurá-la para que se possibilite a tributação pelo imposto.

Evanildo S. Lins Junior - Advogado inscrito na OAB/SC sob o nº 28.306, especialista em Direito Tributário, Sócio e Diretor do Consultivo e Contencioso Tributário da Godinho Advogados & Associados, sediada em Joinville/SC.

Fonte: SINDUSCON Joinville

sexta-feira, 13 de junho de 2014

PROF. MARCOS MASCARENHAS RECEBE HOMENAGEM DA TURMA DE FORMANDOS EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS DA UNIFACS-UNIVERSIDADE SALVADOR

 Formandos 2014.1 / Clique na imagem para ampliar

Caros alunos (as),

O mercado os espera e não lhes é permitido ações que caracterizem indiferença. Há de se ter atitude, atributo oriundo do conhecimento apreendido e que se fortalecerá durante o processo natural da educação continuada, ao qual, nenhum de vocês deverá se furtar.

O saber é o real impulsionador das conquistas e como todos temos muito a conquistar, muito ainda temos a aprender!

Traduzo o mercado imobiliário como um sistema social e auto-organizável. É preciso manter esta organização e equilíbrio realimentando-o com novas ações que reflitam positivamente nos pontos críticos que se nos apresentem nos momentos de crise. Estas ações reguladoras fazem parte do nosso processo de formação profissional e objetivam a consecução de operações multivariegadas, buscando um só resultado: A realização profissional plena.

Reflitam portanto, que na vida profissional, haverá interações de alta complexidade, ações e reações diversas impondo constantes mudanças e é justamente esta característica de adequação a um mercado extremamente volátil e mutável, que continuamente se desequilibra e se reequilibra, que vocês devem desenvolver.

Observem que neste mercado, não há operações objetivas, todas se apresentam subjetivamente, daí, abram-se para o mundo garantindo sua atualização e consequentemente o seu controle. Os formatos mudam para que possam subsistir.

Tivemos a oportunidade única de trocarmos experiências durante este período de convivência, o que resultou numa relação de confiança entre professor e aluno, ressaltando a participação ativa de cada um de vocês que contribuiu, e muito, para a construção coletiva do nosso curso, estruturando solidamente nossa transformação intelectual. Agradeço penhoradamente a homenagem recebida, as palavras elogiosas a mim proferidas e o carinho dispensado por todos.

Como um último conselho, exortando-os à reflexão: O processo de formação é condicionado pelo aprendizado e não devemos nos ater apenas àquilo que foi aprendido. Desenvolvam cada um, sua própria visão de mercado, tendo plena consciência de que o observador não se separa dos fenômenos observados, rompam esse círculo curricular, desprezem paradigmas, enfim, construam com racionalidade uma concreta identidade profissional e façam a diferença.

Concluo, citando Pierre Levy no seu livro "Inteligência Coletiva"(1996):

"O saber sobre o saber deriva de uma circularidade essencial, originária, inelutável. O conhecimento do conhecimento é, ipso facto, uma transformação do conhecimento, uma perpétua deriva, um por-se em situação dinâmica de reativar, reavaliar continuamente".

Mais uma vez agradeço a honraria, abraçando a todos!

Prof. Marcos Mascarenhas