sábado, 30 de novembro de 2013

MÍRIAM LEITÃO: BOLHA IMOBILIÁRIA NO BRASIL

TV COFECI: COFECI & NAR

A LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO


Com a explosão do mercado imobiliário, pairam dúvidas quanto às regras do contrato de locação. A legislação pátria disciplinou a matéria na Lei 8.245/91 que, após revisão, conseguiu outorgar mecanismos para preservação de direitos ao locador, restabelecendo o equilíbrio contratual ao dispor das garantias locatícias e ampliação do rol de possibilidade de despejo do locatário mau pagador.

Assim, em situações de inadimplência de alugueis e acessórios relativos ao contrato, tais como taxas de energia elétrica e abastecimento de água, ao locador cabe o despejo liminar no prazo de 15 dias, sem oitiva do locatário.

A ressalva para o deferimento da liminar, portanto, é a ausência de algumas das garantias da locação, comumente exigidas pelo locador, tais como fiança, caução ou seguro fiança. Estando o pacto garantido por fiança, por exemplo, o pedido é juridicamente inviabilizado para a pronta desocupação do bem locado.

Por seu caráter antecipatório, a concessão da liminar somente será procedida ao locador que prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel à época do ajuizamento, mas que não necessariamente deverá ser em dinheiro, podendo até mesmo oferecer o imóvel em caução.

Frise-se, por oportuno, que o pacto locatício deverá ser garantido por apenas uma de suas modalidades, sendo que a exigência de qualquer uma delas suficiente para ensejar a locação.

Kaline Michels Boteon
Fonte: JusBrasil

CAIXA APRESENTA NOVA LINHA DE REFINANCIAMENTO DE IMÓVEIS


A Caixa Econômica Federal reformulou sua linha de refinanciamento de imóveis. O Crédito Aporte Caixa passa a se chamar Crédito Imóvel Próprio Caixa. A linha de crédito conta agora com o Limite Global. Seis meses após a contratação do produto, o cliente terá direito a novas liberações de crédito caso não utilize o valor total aprovado no ato da contratação. As novas liberações podem ser concedidas a partir da data de contratação, sem necessidade de novo registro em cartório.

Segundo o diretor executivo de Clientes e Estratégia de Varejo da Caixa, Édilo Ricardo Valadares, as mudanças tornam o produto mais atrativo para os clientes. “A Caixa melhorou ainda mais as condições de contratação dessa operação. O Limite Global é um importante diferencial do produto, pois o cliente poderá realizar novas liberações de crédito de acordo com a sua necessidade”, afirma.

O Crédito Imóvel Próprio Caixa é uma linha de crédito para pessoa física, sem destinação específica, com garantia real de bem imóvel do próprio cliente. Conhecida no mercado como home equity ou refinanciamento de imóveis, a linha permite que o cliente usufrua do seu patrimônio, sem se desfazer deste.

Na primeira quinzena de novembro, a carteira do produto alcançou o valor recorde de R$ 6 bilhões de saldo de operações contratadas. No mesmo período, o crescimento na quantidade de contratos foi de 120,4%, passando de 38.234 mil para 53.599 mil contratos.

Condições do Produto
No Crédito Imóvel Próprio Caixa, o financiamento pode chegar a até 60% do valor de avaliação do imóvel, e não há limite máximo de valor para o empréstimo, ou do valor de imóvel. O prazo máximo é de até 300 meses e as taxas variam de 1,10% a 1,49% ao mês, mais TR. São aceitos como garantia da operação imóvel residencial, imóvel comercial ou terreno, e imóvel rural que possa ser apresentado como garantia (alienação fiduciária).

O cliente interessado pode procurar qualquer agência da Caixa, que fará uma avaliação do imóvel oferecido em garantia e da capacidade de pagamento do tomador.

Fonte: DeFato Online

sexta-feira, 29 de novembro de 2013

DIVULGADA A LISTA DAS MELHORES EMPRESAS DO SETOR IMOBILIÁRIO PARA TRABALHAR


Quatro categorias foram contempladas. A solenidade também contou com premiação para Redes de Imobiliárias e Franquias Na quarta-feira (27) uma solenidade realizada no Memorial JK, em Brasília premiou as melhores empresas do Setor Imobiliário para Trabalhar. Promovida pela Revista Setor Imobiliário, com realização do Instituto Brasileiro de Desenvolvimento Econômico e Social (IBDES), o prêmio destacou as empresas que inovaram nas práticas relacionadas à gestão de pessoas.

Entre as 189 empresas inscritas até o dia 30 de setembro, 14 se classificaram para a etapa final. Foram avaliadas quatro categorias: Construtoras e Incorporadoras;Empresas de Engenharia; Imobiliárias: Aluguéis- Condomínios; Imobiliárias:Compra-Venda. A noite também contou com premiação à Categoria Especial: Redes de Imobiliárias e Franquias.

Vencedores

Todos os finalistas ganharam um troféu exclusivo do prêmio, certificado de participação, e livre direito do uso do Selo do Prêmio fornecido digitalmente. Os vencedores foram:

Construtoras e Incorporadoras:

1º Teixeira Pinto Engenharia e Construções- Taubaté (SP)

2º DeltaVille Empreendimentos Imobiliários- Brasília(DF)

3º Capuche Empreendimentos Imobiliários S/A- Natal (RN)

Empresas de Engenharia

1º Green Gold Engenharia e Projetos- Belo Horizonte (MG)

2º Mercurius Engenharia- Fortaleza (CE)

3º Omnitec Empreendimentos e Construções Ltda- São Paulo (SP)

Imobiliárias - Aluguéis e Condomínios

1º Condovel Administradora e Imobiliária Ltda- São Paulo (SP)

2º Sacara Participações S/A- Curitiba (PR)-

3º A Predial- Administração Cearense de Bens e Imóveis- Fortaleza (CE)

Imobiliárias - Compra e Venda

1º Sônia Imóveis Ltda- Brasília (DF)

2º Imobiliária Eduardo Feitosa Ltda- Recife (PE)

3º Cemara Negócios Imobiliário Ltda- Americana (SP)

Categoria especial:

Franquias - Re/Max – MX Brasil S/A

Redes de Imobiliárias: Apolar – Grupo Sacara

Realizaram a entrega do prêmio aos finalistas representantes do mercado imobiliário nacional, entre eles: Carlos Hiram, presidente do Sindicato de Habitação do Distrito Federal (Secovi-DF); Carlos Eduardo Alves Pereira, Superintendente de Vendas da Bancorbrás; Paulo Roberto de Morais Muniz, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF); Adelmir Araújo Santana, Presidente da Fecomério (DF); Julio Cesar Peres, Presidente do Sindicato da Indústria da Construção do Distrito Federal (Sinduscon- DF); Joel Jorge, Presidente do Grupo G15; Alberto Póvoa Chaves, Gerente Regional de Crédito Imobiliário do Banco Santander; Deusdeth Cadena Finotti, Diretor Comercial da Terracap, além de Nancy Alcântara, coordenadora do Prêmio e Heitor Kuser, diretor geral da Editora Setor e Presidente do IBDES.

Classificação

Cada empresa teve acesso a um questionário com 45 perguntas relativas ao ambiente de trabalho, que foram respondidos pelos colaboradores. O responsável pelo RH também preencheu um questionário específico sobre sua área, no qual declara as práticas de gestão de pessoas da empresa. Estes questionários foram processados pelo IBDES e em seguida, selecionadas as empresas que atingiram maior pontuação de acordo com o número de funcionários e a nota de corte. 

A próxima edição do Prêmio ocorrerá em 2014 e ao que tudo indica as empresas já estão com expectativas. “Com certeza, participaríamos novamente ano que vem”, afirma João Gondim, diretor administrativo da A Predial, que ganhou terceiro lugar na categoria Imobiliárias-alugueis e condomínios.

Fonte: Thatiana Sestrem Via E-mail

ROUBINI DIZ QUE CIDADES BRASILEIRAS VIVEM BOLHA IMOBILIÁRIA


O economista Nouriel Roubini, famoso por prever a crise financeira de 2008, acaba de publicar um artigo no Project Syndicate em que afirma que bolhas imobiliárias estão aparecendo em grandes centros urbanos do Brasil, Turquia, Índia e Indonésia.

O texto, intitulado "De volta para as Bolhas Imobiliárias", diz que o que está acontecendo atualmente em muitos países é como "um replay em câmera lenta" do que ocorreu na crise financeira americana, mas por uma série de outros motivos.

Nas economias avançadas, o problema é de taxas de juros extremamente baixos e muita liquidez. A combinação de crescimento e inflação baixos com um excesso de dinheiro no mercado leva a uma valorização excessiva de ativos como imóveis.

Ele cita Canadá, Nova Zelândia, França, Alemanha e vários outros países europeus como exemplos de países vítimas deste processo. Os sinais: aumentos constantes de preços em relação à renda total e de dívida imobiliária em relação a dívida total.

No caso dos emergentes, "a situação é mais variada". Países com maior renda per capita, como Israel e Hong Kong, estão inflando a bolha ao deixarem suas taxas de juros muito baixas para evitar valorização de suas moedas.

Brasil, Turquia, Índia e Indonésia são citados como países de alta inflação, acima da meta do Banco Central. Em comum, urbanização acelerada que faz com que demanda por imóveis supere a oferta - empurrando os preços para cima.

Ele afirma ainda que as bolhas "não estão prestes a estourar por enquanto, porque as forças que as alimentam ainda estão em plena operação". Segundo ele, as autoridades de regulação estão mais atentas desta vez, mas enfrentam constrangimentos políticos para lidar com a questão.

Fonte: EXAME.com

PROGRAMA DE HABITAÇÃO BRITÂNICO IMPULSIONA ALTA IMOBILIÁRIA E GERA ALERTA PARA RISCO DE BOLHA


Lançado com o objetivo de impulsionar a economia do Reino Unido, o programa de habitação “Help to Buy” (ajuda para comprar) - uma espécie de “Minha Casa, Minha Vida” britânico - colocou em alerta o Banco Central do País (Bank of England) para o risco de uma bolha imobiliária. O esquema tem sido apontado por especialistas como o responsável pela alta dos preços dos imóveis neste ano, que atingiu o patamar de 5,8% até outubro (o maior índice desde 2010), e gerou críticas da oposição, que teme endividamento da população em longo prazo.
Entretanto, as facilidades para adquirir imóveis agradaram a classe média, que agora pode dar início ao processo de compra da casa própria com uma entrada de apenas 5% do valor do total. Pelo programa, o governo se compromete a emprestar 20% do valor do imóvel, que pode custar até 600 mil libras esterlinas (cerca de R$ 2,9 milhões), sendo que o restante pode ser hipotecado. Apenas quem não possui uma casa ou quem comprovar que irá usar o imóvel como residência (e não para aluguel) pode ser beneficiado.
Em vigor desde abril deste ano, o programa era inicialmente voltado apenas para a compra de imóveis recém-construídos, como uma forma de estimular a construção civil no país. Desde outubro, porém, o “Help to Buy” foi expandido para a compra de imóveis usados - o que motivou ainda mais críticas. Para a oposição, trata-se de uma manobra “eleitoral” do primeiro-ministro David Cameron (partido Conservador), de olho na eleição de 2015. Já economistas alertam para o risco de a procura ser maior que a oferta, o que provocará um aumento ainda maior dos preços dos imóveis.
“O objetivo é bom, do ponto de vista social. Mas, se o esquema apenas impulsionar a demanda por casas, isso pode provocar um aumento ainda maior dos preços do setor imobiliário, o que irá diminuir a capacidade de poder aquisitivo da população”, alertou José Viñals, diretor do Departamento Monetário e de Mercado de Capitais do FMI (Fundo Monetário Internacional), em declaração feita em outubro, quando o programa foi expandido na Inglaterra.
O economista John Fender, professor e pesquisador do Departamento de Economia da Universidade de Birmingham, concorda com a avaliação da instituição monetária e alerta que o programa deve provocar não só o aumento dos preços  dos imóveis, mas dos aluguéis também.
 “Leva um tempo para que novas casas sejam construídas e, em algumas cidades, já não há mais tanta oferta. Então o sucesso do programa causará, inevitavelmente, o aumento dos preços dos imóveis”, avaliou o especialista, em entrevista a Opera Mundi.

quinta-feira, 28 de novembro de 2013

EUA VIVEM TEMOR DE NOVA BOLHA IMOBILIÁRIA

Peter Zalewski da Condo Vultures

Em setembro, em comparação com o mesmo mês em 2012, o aumento anual dos preços de imóveis foi de 12,8%. Em alguns estados, como a Califórnia ou Nevada, o aumento foi de 20%.

Shiller não é apenas o ganhador do prêmio Nobel. Ele foi um dos poucos que previu o colapso das hipotecas subprime, ou de alto risco, um ano antes da queda do Lehman Brothers e da recessão global de 2008.O índice Case-Shiller - que recentemente rendeu o Prêmio Nobel de Economia a Robert J. Shiller - soou o alarme em abril, quando calculou que a taxa de aumento de preços no setor de habitação tinha atingido o seu nível mais alto desde que a bolha estourou, em 2007-2008.

No entanto, o sinal de alarme mais poderoso veio de um funcionário do banco central dos EUA, o presidente do Federal Reserve de Dallas, Richard Fisher: "Estou começando a ver sinais em todo o país de que estamos entrando, novamente, em uma bolha imobiliária", disse ele.

Tragédia e farsa
A frase muito citada de Karl Marx sobre a história - ocorre como tragédia e se repete como farsa - vem a calhar.

A crise imobiliária e financeira de 2008 teve seu epicentro em hipotecas de alto risco, concedidas a pessoas que muitas vezes nem sequer tinham trabalho.

Agora, o segmento que mais alimenta a bolha são as chamadas hipotecas jumbo ou gigantes.

O regulamento destas modalidades estipula que os empréstimos hipotecários para uma família nos EUA não podem exceder o limite de US$ 417 mil ou, no caso das áreas mais caras, como Nova York ou Los Angeles, US$ 625 mil.

Se você quiser tomar um empréstimo acima desse valor entra no reino do "jumbo", que normalmente requer maior taxa de juros (em geral, 0,25% a mais).

Mas agora os bancos estão promovendo hipotecas jumbo de 30 anos que custam menos do que os empréstimos família padrão.

Peter Zalewski, da Condo Vultures, uma consultoria imobiliária na Flórida, diz que é uma especulação mais focada.

"Na bolha anterior, professores, bombeiros, empresários, taxistas, todos estavam envolvidos no mercado. O que vemos agora são nichos: imóveis que valem cerca de um milhão de dólares, por exemplo, para os muito ricos americanos ou estrangeiros e os investidores institucionais", disse ele à BBC.

Bolha geográfica
Assim, trata-se de uma bolha com clara distribuição espacial geográfica.

Em cidades como Nova York, Los Angeles, San Francisco, Miami e Washington, a pressão sobre os preços é muito maior do que em outras áreas. Em Sacramento, por exemplo, o aumento bateu 34,1%, em Las Vegas, 33,3%, em Riverside, Califórnia, 31%.

Mas a consultoria imobiliária Zillow avalia que não se pode falar ainda de uma bolha nacional, porque as pessoas estão gastando, em média, 13% de sua renda em pagamentos de hipoteca, bem abaixo dos 20% de outros tempos.

Essa relação custo-receita é importante porque cria um "colchão", projetado para absorver aumentos repentinos nas taxas de juros que podem desequilibrar o orçamento individual e comprometer pagamentos.

A Zillow observa, no entanto, que as médias de comprometimento da renda mudam radicalmente em áreas quentes do mercado.

Em lugares como San Francisco ou San Jose, pagamentos de hipoteca excedem metade da renda.

Ainda assim, a consultora estima que no próximo ano haverá uma moderação dos aumentos, que não devem ultrapassar 3,8%.

O ator-chave
Independentemente de se saber se a projeção é precisa, o impacto econômico e social dependerá de um ator-chave. Se tragédia ou farsa, a história das bolhas dos últimos 15 anos tem um grande responsável, o Federal Reserve (o Fed, o banco central americano).

Na crise dos subprime, o crédito - e a regulação inexistente - alimentaram a explosão de preços. À crise atual, além das taxas de juros no chão, foi adicionado o chamado Quantitative Easing (afrouxamento quantitativo, em português), ou emissão de dinheiro.

Este ano foram cerca de US$ 80 bilhões de dólares emitidos por mês, com o Fed comprando ativos financeiros de bancos para que estas entidades tenham mais recursos para emprestar a produtores e consumidores e ativem, por meio da lubrificação do crédito, a recuperação econômica.

De acordo com estimativas, o Fed passou a deter 12% das hipotecas no país.

O vice-presidente da financeira HSH.Com, Keith Gumbinger, diz que a intervenção é fundamental para sustentar o mercado de hipotecas.

"Com as taxas de juros baixas e o afrouxamento quantitativo, o Fed forneceu liquidez e o mercado hipotecário reviveu", disse Gumbinger à BBC.

Mas o banco central americano também pode estar brincando com fogo. Em uma economia como a dos EUA, a distância entre um forte aumento dos preços e uma bolha é muito curta.

O vício de crédito

O Fed é parte de um modelo econômico que tem sofrido com uma nova doença: o vício de crédito.

Em 1978, o salário médio dos EUA era equivalente a cerca de US$ 48 mil (em valor presente). Hoje, é de US$ 33 mil.

Se o consumo nos EUA continuou a ser um motor de crescimento nestas décadas foi em grande parte graças ao cartão de crédito fornecido a preços muito baixos.

A crise do subprime de 2007-2008 marcou um limite para essa patologia econômica.

De acordo com o vice-diretor do Centro de Pesquisa Econômica e Política de Washington, Dean Baker, o sistema não mudou.

"O crescimento dos últimos dez anos tem sido baseado em bolhas. É surpreendente que o Federal Reserve não tenha percebido isso. O sistema regulatório acabou de mudar", disse Baker à BBC.

Nem todos concordam. Analistas como Keith Gumbinger dizem que o sistema regulatório é muito mais rigoroso, mas outros dizem que mesmo que fosse rigoroso, não evitaria que a bolha continuasse a crescer.

"O capitalismo tem essa capacidade criativa-destrutiva. Há muitas pessoas tentando contornar a regulação. É a nossa história a partir dos anos 1920... o boom seguido por implosão. Isso não vai mudar", disse à BBC News, Peter Zalewski da Condo Vultures.

Fonte: BBC Brasil

FGV: IGP-M DESACELERA PARA 0,29% EM NOVEMBRO


O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) variou 0,29%, em novembro segundo relatório divulgado nesta quinta-feira, dia 28, pela Fundação Getúlio Vargas - FGV. Em outubro, o índice variou 0,86%. Em novembro de 2012, a variação foi de -0,03%. A variação acumulada em 2013, até novembro, é de 4,88%. Em 12 meses, o IGP-M variou 5,60%.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) apresentou taxa de variação de 0,17%. No mês anterior, a taxa foi de 1,09%. O índice relativo aos Bens Finais variou 0,02%, em novembro. Em outubro, este grupo de produtos mostrou variação de 0,76%. Contribuiu para a desaceleração o subgrupo alimentos processados, cuja taxa de variação passou de 2,25% para 0,51%. Excluindo-se os subgrupos alimentos in natura e combustíveis, o índice de Bens Finais (ex) registrou variação de 0,28%. Em outubro, a taxa foi de 1,22%.

O índice referente ao grupo Bens Intermediários variou -0,06%. Em outubro, a taxa foi de 0,70%. O subgrupo materiais e componentes para a manufatura registrou decréscimo em sua taxa de variação, que passou de 1,04% para 0,01%, sendo o principal responsável pela desaceleração do grupo. O índice de Bens Intermediários , calculado após a exclusão do subgrupo combustíveis e lubrificantes para a produção, variou -0,08%, ante 0,73%, em outubro.

No estágio inicial da produção, o índice de Matérias-Primas Brutas variou 0,60%, em novembro. Em outubro, o índice registrou variação de 1,95%. Os principais responsáveis pela desaceleração do grupo foram os itens: minério de ferro (6,81% para 2,06%), aves (3,27% para -6,16%) e bovinos (3,80% para 0,75%). Ao mesmo tempo, registraram-se acelerações em itens como: soja (em grão) (0,60% para 2,53%), milho (em grão) (-2,53% para 2,34%) e pedra britada (-1,96% para -0,03%).

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC) registrou variação de 0,65%, em novembro, ante 0,43%, em outubro. A principal contribuição para o acréscimo da taxa do índice partiu do grupo Alimentação (0,63% para 0,93%). Nesta classe de despesa, vale citar o comportamento dos itens: hortaliças e legumes (-5,46% para 3,79%) e frutas (0,98% para 2,16%).

Também foram computados acréscimos nas taxas de variação de outras cinco classes de despesa: Habitação (0,51% para 0,83%), Transportes (-0,12% para 0,12%), Despesas Diversas (0,15% para 0,89%), Comunicação (0,40% para 0,88%) e Saúde e Cuidados Pessoais (0,46% para 0,50%). Em cada classe, as principais contribuições para estes movimentos foram: tarifa de eletricidade residencial (-0,10% para 2,34%), tarifa de ônibus urbano (-0,37% para 0,38%), cigarros (0,00% para 1,50%), tarifa de telefone móvel (0,72% para 1,32%) e medicamentos em geral (0,08% para 0,17%).

Em contrapartida, apresentaram decréscimo em suas taxas de variação os grupos Educação, Leitura e Recreação (0,51% para 0,32%) e Vestuário (0,80% para 0,76%). Na primeira classe de despesa, destaca-se o item passagem aérea (12,34% para 5,28%), e na segunda, roupas femininas (1,03% para 0,75%).

O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou, em novembro, variação de 0,27%, abaixo do resultado de outubro, de 0,33%. O índice relativo a Materiais, Equipamentos e Serviços registrou variação de 0,29%. No mês anterior, a taxa havia sido de 0,68%. O índice que representa o custo da Mão de Obra registrou variação de 0,25%, em novembro. No mês anterior, este índice não registrou variação.

Fonte: Economia sc

O ÓBVIO SOBRE A EXTINÇÃO DA DÍVIDA NA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA



Dizem que é mais difícil explicar o óbvio. Sempre me recordo disso quando um aspecto crucial da alienação fiduciária de imóveis é colocado em discussão. O objetivo deste artigo é exatamente enfrentar a dura missão de explicar o óbvio. Espero que a explicação ajude a afastar um fantasma desnecessário que foi criado no mercado.

A questão refere-se à cobrança do saldo devedor de uma determinada dívida garantida por alienação fiduciária de imóvel quando, após o inadimplemento do devedor, o imóvel é levado a dois leilões sem que apareçam interessados em comprá-lo. Nesse caso, a solução dada pela Lei 9.514/97 é a permanência do imóvel na propriedade do credor.

Até aqui nenhuma questão. Se ninguém aparece para comprar o imóvel, o jeito é deixá-lo na propriedade do credor. Paralelamente, a lei estipula que o credor não precisará devolver “o que sobejar” ao devedor, ficando a dívida extinta.

Quando a lei menciona que o credor não tem a obrigação de devolver “o que sobejar”, ficando a dívida extinta, é óbvio que está se referindo à hipótese de a dívida ser menor e não maior do que o valor de avaliação do imóvel.

Por exemplo, se a dívida não paga é de R$ 80 mil e o imóvel foi avaliado em R$ 90 mil, mas ninguém quis comprá-lo nos leilões, o credor ficará com a propriedade do imóvel, a dívida de R$ 80 mil será considerada extinta e o credor não precisará devolver “o que sobejar”, ou seja, R$ 10 mil, ao devedor. Afinal, os R$ 10 mil são teóricos, pois ninguém quis comprar o imóvel nos leilões.

A solução acima, dada pela Lei 9.514/97, por óbvio não se refere à hipótese de a dívida ser maior do que a avaliação do imóvel. Por exemplo, se a dívida não paga é de R$ 2 milhões e o imóvel foi avaliado em R$ 90 mil, o credor ficará com a propriedade do imóvel se não houver interessados nos leilões. Mas não será aplicável a regra de que o credor fica desobrigado de devolver “o que sobejar”, ficando extinta a dívida. Afinal, não existe nenhum valor que sobejou após a permanência do imóvel com o credor. Muito pelo contrário, a dívida continua existindo pelo valor de R$ 1,910 milhão, já que o valor de R$ 90 mil do imóvel deve ser abatido do valor total da dívida de R$ 2 milhões.

Naturalmente, assim como em qualquer outra modalidade de garantia, após a excussão da alienação fiduciária que não foi suficiente para a liquidação integral do crédito, a dívida remanescente continua existindo e o credor pode continuar sua cobrança normalmente.

Dizer que a dívida ficaria extinta, além de não fazer sentido, representaria evidente enriquecimento sem causa do devedor. É importante repetir que a Lei 9.514/97 não menciona em nenhum momento que a dívida fica extinta nessas condições. Aliás, nem poderia fazer isso, pois não poderia trazer uma hipótese de enriquecimento sem causa.

A Lei 9.514/97 apenas trata da extinção da dívida no contexto da devolução, pelo credor ao devedor, “do que sobejar” após os leilões. Esse contexto só existe se: (i) o imóvel foi vendido em leilão por um valor maior do que a dívida; ou (ii) não apareceram interessados nos leilões quando o valor de avaliação do imóvel era maior do que o valor da dívida. Assim, a situação só é matematicamente possível se o valor da dívida é menor do que o valor do imóvel.

Infelizmente, alguns autores tratam a questão de maneira genérica concluindo que a dívida ficaria extinta em qualquer hipótese, ou seja, ainda que a dívida fosse maior do que o valor de avaliação do imóvel.

Essa conclusão não se sustenta em nenhum critério de interpretação. Ela não está baseada na finalidade da lei, nem na sistemática da lei. Ela não está baseada sequer na literalidade da lei, como alguns poderiam confundir ao ler apressadamente a Lei 9.514/97. Mais do que isso, nenhum critério de interpretação poderia levar ao enriquecimento sem causa do devedor.

Felizmente, essa interpretação genérica ainda não chegou à jurisprudência. Na verdade, a esperança é que o judiciário seja mais criterioso e separe as hipóteses quando for chamado a analisar a questão. Mas a mera existência de tal interpretação criou uma insegurança enorme no mercado.

Com receio de ver o seu crédito desaparecer na medida do enriquecimento sem causa do devedor, vários credores têm medo de utilizar a alienação fiduciária de imóveis. Assim, acabam optando pela hipoteca, que é uma garantia menos eficaz. Isso leva os credores a aumentarem as taxas de juros cobradas e, como resultado, todos os bons devedores são prejudicados.

A situação acaba sendo um ótimo exemplo de como a insegurança jurídica afeta a economia. O caso é ainda mais curioso porque a insegurança jurídica decorre de uma interpretação nada razoável disseminada quase na forma de um mito.

Ora, não faz sentido que o mecanismo da alienação fiduciária de imóveis seja distorcido e mal aproveitado em função de tal interpretação. Esse fantasma precisa ser dissipado.

Renato Berger é sócio de TozziniFreire Advogados 
Fonte: Revista Consultor Jurídico

quarta-feira, 27 de novembro de 2013

SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO PERMITE FOMENTO JURÍDICO PARA NEGÓCIOS


A sociedade em conta de participação (SCP) é uma importante ferramenta para aqueles que desejam viabilizar a exploração de empreendimento econômico. Trata-se de um tipo societário que apresenta peculiaridades as quais lhe conferem apelo interessante para empresários que pretendem fomentar suas atividades e investidores que não têm interesse na participação direta na atividade explorada.

Nesse tema, a primeira nuance que merece atenção é a simplicidade de sua constituição, não há qualquer solenidade essencial para estabelecer o vínculo da conta de participação, sequer carece de instrumento escrito. Essa ausência de formalidades constitui uma extrema vantagem comparativa em relação às demais alternativas societárias. Não é demais destacar que, para reconhecer a existência de uma SCP, é suficiente a manifestação inequívoca dos sócios destinando recursos para a exploração de determinada atividade por um sócio em benefício de todos.

A instituição através de contrato escrito é, contudo, altamente recomendável, em razão de sua grande utilidade para disciplinar os termos do pacto estabelecido entre os sócios.

A SCP é composta por duas qualidades de sócio: i) o sócio ostensivo, aquele que exerce diretamente a atividade empresarial e ii) o sócio participante, aquele que destina recursos para a exploração da atividade.

O sócio ostensivo, que pode ser pessoa natural ou jurídica, tem a função de gerir os negócios da conta, empregando sua expertise no ramo explorado. Este sócio participa das relações jurídicas em seu nome e responde com seu patrimônio pelas obrigações assumidas.

De outro lado, o sócio participante não tem visibilidade perante terceiros, por isso é chamado também de “sócio oculto”. Sua participação se consubstancia na disponibilização de recursos ao sócio ostensivo, que o aplicará em favor do objeto da conta. Este último é, em regra, um investidor que acredita no projeto do sócio ostensivo e vislumbra obter resultados satisfatórios com sua implementação.

A sociedade em conta de participação, apesar do seu título, não implica a formação de uma personalidade jurídica, ao contrário do que se observa nas sociedades limitadas, por exemplo. A despeito disso, para efeito tributário, a SCP é equiparada à pessoa jurídica por expressa disposição do Regulamento do Imposto de Renda (RIR), e em razão dessa equiparação, a tributação dos seus lucros apurados e distribuídos deverá observar as normas aplicáveis às pessoas jurídicas (RIR, art. 149), o que configura um quadro mais vantajoso, sobretudo para os investidores pessoa física.

Essas características estimulam o uso da sociedade em conta de participação, especialmente, mas não exclusivamente, para viabilizar empreendimentos imobiliários (loteamento, incorporação imobiliária, exploração de pool hoteleiro etc).

Nesse cenário, tem-se observado a utilização indiscriminada desse enlace, por vezes, para estabelecer obrigações características de outros tipos contratuais, os quais têm sua disciplina jurídica particular, e.g.: i) mútuo; ii) consórcio; iii) prestação de serviço.

O contrato de sociedade é aquele que disciplina a conjugação de bens ou serviços para exploração de atividade econômica e partilha entre os contratantes dos resultados (Código Civil, art. 981). Assim, também na SCP, os sócios devem manter essa essência para descaracterizar esse vínculo específico.

Utilizar a SCP para fins não societários pode constituir uma dissimulação de outro tipo associativo — como os já mencionados —, o que é passível de desconsideração pelo Poder Judiciário, ou mesmo pelo Fisco, impondo-se um incremento nos passivos tributário, trabalhista e previdenciário, e podendo, em casos mais extremos, gerar responsabilidade criminal.

Italo Mitre Alves de Lima - Advogado, especialista em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.
Fonte: Revista Conjur

terça-feira, 26 de novembro de 2013

SALVADOR: O "NOVO" ITIV E A PRESUNÇÃO DA MENTIRA


Dentre as centenas de tributos existentes no País há o conhecido ITIV (Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis), também chamado de ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) em alguns Municípios, e o pagamento deste imposto se dá com a Transmissão de propriedade de um imóvel. A operação mais conhecida, para pagamento deste imposto, é a compra e venda de imóveis, que acontece todos os dias. A base para cálculo do ITIV, legalmente, é o valor venal (valor de mercado) e nestas operações de compra e venda, é o valor da operação, ou seja, o valor da venda, que foi declarado na Promessa, no registro imobiliário e na Declaração de Imposto de Renda tanto do vendedor quanto do comprador. Assim, conforme consta do próprio Código Tributário Municipal (Lei nº. 7.186/2006), em seu art. 116, inc. I, nas transmissões em geral, a base de cálculo do ITIV “é o valor dos bens ou direitos transmitidos”, e este valor, obviamente, é aquele que consta dos documentos da operação, declarado pelas partes. Se o imóvel é vendido por R$ 100 mil, esta é a base para cálculo do ITIV, e sempre foi pago assim. Caso a Prefeitura discordasse deste valor, teria o direito de impugná-lo, para buscar o valor efetivo de mercado, e com isto se iniciaria um procedimento de acertamento de valor. Ou seja, a presunção SEMPRE FOI pela verdade das declarações, considerando como corretos os valores informados pelas partes nas operações de compra e venda. E não podia ser diferente, pois todos devem ser considerados inocentes, até prova ao contrário.


Mas tudo isto mudou com aprovação da Lei nº. 8.421/2013, conhecida como a “Reforma Tributária Municipal”, pois agora, depois desta Lei, para cálculo do ITIV, o valor venal será aquele ARBITRADO PELA PREFEITURA, independente do efetivo valor da operação de compra e venda. Com esta nova Lei é a Prefeitura quem diz quanto vale cada imóvel localizado em Salvador, e os tais valores já estão até no site da SEFAZ, para quem quiser pesquisar. E aquela presunção da verdade, que existia antes, foi totalmente invertida, pois agora a presunção é da mentira, ou seja, pouco importa para Prefeitura o valor real da operação, pois para pagamento do ITIV a base será o valor por ela arbitrado, que consta do seu site, a não ser, é claro, que o “valor dela” seja menor que o da operação. Se o valor real for MAIOR, então não vale, é desprezado, como se falso fosse, e então vale o da SEFAZ. Engraçado, não é? E o pior é que ninguém mais consegue pagar o ITIV se não for via site da SEFAZ, indo no “passo a passo”, e obviamente TRAVANDO a operação se a base de cálculo for menor do que o valor “encontrado” pela SEFAZ.

Está tudo errado!! Valor venal obviamente é o VALOR DE VENDA DO IMÓVEL, como já sacramentado pelo Judiciário há muito tempo, e não o valor que a Prefeitura ACHA que vale o imóvel. Não adianta alterar a Lei neste particular, pois o Código Tributário Nacional já determina que a base de cálculo é o valor venal e o Judiciário entende que este é o valor real da operação. Esta presunção de que todos são mentirosos não pode prevalecer!! Deve merecer fé aquilo que pelo vendedor e comprador está declarado na Promessa de Compra e Venda, ou na Escritura e na Declaração de Imposto de Renda. O que a Prefeitura criou agora foi uma espécie de coação indireta, materializada no Decreto nº. 24.058/2013 e na Instrução Normativa SEFAZ nº. 2/2013, estabelecendo inúmeras dificuldades para se pagar o imposto, especialmente se alguém se ousar a discordar do valor venal ARBITRADO por ela. Neste caso (de o valor real da compra ser inferior ao arbitrado pela SEFAZ), pode se preparar o contribuinte para enfrentar um tortuoso e difícil caminho, pois não vai conseguir pagar seu ITIV na hora, e terá que ingressar com processo administrativo requerendo avaliação especial do imóvel, e aí já se sabe o problema que enfrentará para PROVAR QUE NÃO MENTIU. Se o valor do imóvel for superior a 300 mil, o problema será muito maior, pois a lista de documentos para apresentar à SEFAZ aumenta muito. E tudo isto é proposital, pois o que quer a SEFAZ é que o contribuinte desista deste tipo de discussão e aceite pagar o ITIV em cima do valor arbitrado no site, deixando de lado o valor real da operação, pois assim simplifica e ele pode concretizar a compra do imóvel. Ou seja, é aquela velha estória de se criar dificuldades para se obter as facilidades.

Para mim está tudo errado, como já disse, e mais uma vez nos deparamos com a presunção por parte do Fisco de que todos nós somos mentirosos e fraudadores. Não aceito isto, e caso eu venha a adquirir um imóvel não me submeterei a esta nova regra da Prefeitura. Pagarei meu ITIV, como sempre fiz, sobre o valor efetivo da operação, e não sobre o valor que a SEFAZ acha que vale o imóvel. Se, por conta da nova legislação, não me deixarem pagar o valor devido, então buscarei o Judiciário para depositar judicialmente a diferença. Simples assim!!

Marcelo N. Nogueira Reis é advogado e Professor de Direito Tributário.
Fonte: Bahia Notícias

Nota do Editor:
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ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO EM CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS


Resumo: Muitos condomínios proíbem a existência de animais de estimação nas convenções e estatutos sem qualquer justificativa. Este artigo procura informar que as proibições gerais impostas não podem ocorrer e o que vigora entre os condôminos é o bom senso e a razoabilidade. Há jurisprudência debatendo o tema.

O objetivo deste artigo não é tratar de questões psicológicas como o prazer, carinho e afeto que um animal de estimação provoca nos proprietários, ou o repúdio em quem os odeia, mas sim demonstrar os aspectos legais acerca dessa realidade nos condomínios edilícios.

O condomínio edilício é um instituto jurídico disciplinado pelo Código Civil Brasileiro de 2.002 e pode ser conceituado como uma edificação que possui partes com propriedade exclusiva e autônoma (apartamentos, escritórios e salas, por exemplo) e parte com propriedade comum dos condôminos (rede de água, esgoto, solo, dentre outros). Existe condomínio edilício vertical e horizontal, ou seja, um conjunto de casas ou um prédio de apartamentos.

Uma polêmica bastante rotineira nos condomínios edilícios é a permissibilidade ou não da existência de animais de estimação.

O tema enseja cuidados de quem está adquirindo uma unidade num condomínio edilício porque o comprador do imóvel poderá possuir animais de estimação ou mesmo ser contrário à existência deles no imóvel em negociação.

Partindo deste prisma, a primeira medida a ser tomada é analisar a convenção do condomínio e as regras que o compõem, visando, assim, evitar contratempos que porventura possam advir após a compra do imóvel desejado.

Convenção de condomínio é o estatuto que regulamenta os interesses dos condôminos, ditando as regras gerais e específicas do local. É um documento escrito que prevê as normas atinentes à administração condominial, competência das assembleias, deliberações, despesas ordinárias e extraordinárias, sanções, regimento interno, além de outros interesses que os moradores houverem por bem estipular. A matéria é regulada pelos artigos 1.332 a 1.334 do Código Civil. Trata-se, então, de um negócio jurídico proveniente da autonomia privada da vontade coletiva, onde as normas postas na convenção tornam-se obrigatórias para todos - proprietários, possuidores ou terceiros. Embora possua inicialmente força obrigatória, as regras disciplinadas na convenção não são absolutas porquanto podem ser relativizadas quando contrárias à ordem pública, a boa-fé, aos princípios gerais do direito e principalmente à norma constitucional.

Feitas estas ponderações iniciais, imaginemos uma situação em que o novo proprietário do imóvel, desconhecedor das regras do condomínio, receba uma notificação informando que no local não se permitem animais de estimação. O que fazer? Eis um problema criado.

Analisando pormenorizadamente a convenção do condomínio, uma das três situações certamente ocorrerá no que tange a permissão de animais de estimação: 1) Existência de regras expressas que os proíbem; 2) existência de regras expressas que os permitem, seja ou não com ressalvas; 3) nada diz a respeito.

Na segunda situação acima apontada, qual seja, existência de regras na convenção que permitem animais de estimação, maiores digressões acerca do tema tornam-se desnecessárias porque a própria norma do condomínio já autoriza a existência dos mesmos. A ressalva apontada geralmente diz respeito ao comportamento a ser tomado pelos proprietários quando estiverem circulando na área comum do condomínio como, por exemplo, estarem os animais presos na coleira; descer pelo elevador de serviço; recolher a sujeira sob pena de multa, dentre outras.

A terceira situação apontada é quando inexistem regras expressas na convenção do condomínio. Ora, o silêncio quanto a permissibilidade dos animais de estimação enseja uma interpretação de que se pode perfeitamente tê-los porque a legislação pátria não proíbe. O que não é proibido é permitido! No direito privado, ao contrário do direito público, pode-se fazer tudo o que a lei não proíbe.

A controvérsia diz respeito à primeira situação, ou seja, quando existirem regras expressas que proíbem a existência de animais de estimação nos condomínio edilícios.

Em casos assim, é perfeitamente possível socorrer-se ao Judiciário para ver garantido o direito de possuir animais de estimação, mormente porque a legislação brasileira não proíbe. Se não há proibição pela lei geral, não é permitido à convenção do condomínio fazê-lo.

O direito de possuir animais de estimação é uma garantia e uma liberdade de quem os quer ter, não podendo regras proibitivas de condomínios, sem respaldo legal, vigorar à margem da lei.

O Código Civil Brasileiro, responsável pelo regramento dos condomínios edilícios - artigos 1.331 a 1358 – especificamente nada dispõe sobre a permissibilidade ou não dos animais de estimação. Ora, conforme dito acima, se não existem regras que proíbem, então é permitido.

No entanto, não é somente o silêncio da lei que permite tê-los. De acordo com a legislação brasileira, animais de estimação são considerados coisas, portanto, suscetíveis de serem apropriados e possuídos pelo homem, fazendo parte do seu patrimônio, como ocorre com outros bens quaisquer.

Ora, não é crível admitir-se que as convenções de condomínio, por serem documentos escritos firmados entre particulares, tenha o condão de proibir o direito de propriedade e posse de outrem garantido pela lei civil brasileira.

Aliás, o direito de propriedade é uma garantia constitucional, e proibir a posse e propriedade dos animais de estimação em condomínios é ferir a própria Constituição da República. A convenção condominial ou o regimento interno que assim dispuser estará eivado do vício da inconstitucionalidade.

As proibições da existência de animais de estimação impostas pelos condomínios violam o direito de propriedade porquanto limitam esse direito constitucional, ou seja, extirpam o direito de usar, gozar e fruir desse bem.

Outrossim, dispõe o artigo 1.335, inciso I, do Código Civil:

“Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;”

Portanto, as convenções condominiais que proíbem animais de estimação estão violando não só a Constituição da República no tocante ao direito de propriedade, como também a legislação civil infraconstitucional que igualmente dispõe sobre o direito de propriedade e posse, além da regra específica acima que garante ao proprietário condômino o direito de usar, fruir e dispor livremente da sua unidade.

Obviamente não se está a dizer que a liberdade de possuir animais de estimação está acima de tudo e de todos.

O que impera entre os cidadãos de bem é o respeito mútuo e o pacífico convívio entre as pessoas, principalmente nos condomínios edilícios. Por isso, mesmo sendo uma garantia legal e constitucional possuir animais de estimação, o bom senso e a razoabilidade deve ser observado.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, no acórdão proferido pela 5ª Câmara de Direito Privado - autos de apelação n.º 9105791-97.2003.8.26.0000 – assentou que o “exercício do direito de propriedade não deve ser obstado por convenção ou regulamento interno, salvo se causar risco ou incômodo aos demais moradores. Inexiste motivo para admitir a limitação no caso concreto. Presença de dois cães de pequeno porte, inofensivos e que não interferem no sossego dos demais habitantes do prédio. Incidência do princípio da razoabilidade, segundo o tolerável no convívio social”.

Assim, existindo conflito entre o direito de propriedade e uma convenção condominial proibitiva, vige o bom senso e a razoabilidade na análise de cada caso concreto.

Foge ao senso comum admitir-se, por exemplo, que animais de grande porte frequentem lugares comuns extremamente pequenos, pois neste caso há risco de ataque do animal com reduzida possibilidade de defesa da vítima e dificulta, ainda, o direito de ir e vir das pessoas; ou também que animais barulhentos interfiram no sossego dos moradores. Enfim, existe o direito de propriedade sobre os animais, porém não pode ser encarado de forma absoluta.

Noutra decisão advinda do Tribunal de Justiça de São Paulo, o Eminente relator fundamentou sua decisão expondo:

É certo que o regimento interno e a convenção não podem interferir no direito de propriedade dos moradores de uma residência coletiva; porém, tais direitos não podem se sobrepor aos da mesma comunidade (Apelação Cível n 268.420-2 Ubatuba, Sétima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, rel. Des. Benini Cabral). Do cotejo dos dois princípios acima mencionados, o que deve prevalecer é o equilíbrio. Assim, se o animal não causar nenhum incômodo ou risco aos demais condôminos, não podem a convenção ou o regimento proibir sua permanência dentro da unidade autônoma de cada morador. Se, por outro lado, existir o incômodo ou houver a possibilidade de riscos para o resto da coletividade, a regra tem que ser seguida por todos os que nela habitam. (TJSP - Apelação nº 157.304-4/3, Relator Des. Oscarlino Moeller - 5ª Câmara de Direito Privado, julgado em 05.09.07).

Outra situação que deve imperar é o respeito ao silêncio e ao sossego dos moradores. Aliás, o próprio artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, diz que:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:(...)

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”

O respeito com o próximo e a razoabilidade é uma questão que deve sempre ser observada por todos, quer seja o proprietário na escolha de um animal, quer seja o condomínio na imposição das regras acerca do tema.

Portanto, uma convenção condominial que proíbe de forma genérica a permanência de animais de estimação viola o direito constitucional de propriedade na medida em que não se pode vedar o exercício deste direito dos proprietários em usar, gozar e dispor da sua unidade autônoma, além do que, especificadamente sobre animais de estimação, a legislação civil brasileira nada diz.

Entretanto, eventuais restrições justificadas podem ser estipuladas pelos condomínios quando houve perigo à segurança, regras sobre higiene, perturbação do sossego alheio, enfim, restrições ponderadas e razoáveis que não significa violação ao direito de propriedade até porque não se trata de um direito absoluto e irrestrito.

Assim, aqueles que desejam a companhia prazerosa de um animal de estimação podem buscar no Judiciário seu direito de possuí-los quando a convenção do condomínio, de forma genérica e inexplicável, repita-se, proibir.

O Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou sobre o tema, donde colhemos a seguinte ementa:

“DIREITO CIVIL. CONDOMINIO. ASSEMBLEIA GERAL. IMPOSIÇÃO DE MULTA PELA MANUTENÇÃO DE ANIMAL EM UNIDADE AUTONOMA. NULIDADE DA DELIBERAÇÃO. CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO. PRECEDENTE DA TURMA. RECURSO DESACOLHIDO.

I - A condômino assiste legitimidade para postular em juízo a nulidade de deliberação, tomada em assembleia geral, que contrarie a lei, a convenção ou o regimento interno do condomínio.

II - A exegese conferida pelas instancias ordinárias a referidas normas internas não se mostra passível de analise em sede de recurso especial (Enunciado n. 5 da Sumula/STJ).

III - Fixado, com base na interpretação levada a efeito, que somente animais que causem incômodo ou risco a segurança e saúde dos condôminos e que não podem ser mantidos nos apartamentos, descabe, na instancia extraordinária, rever conclusão, lastreada no exame da prova, que concluiu pela permanência do pequeno cão.” (STJ – Resp. 10250/RS RECURSO ESPECIAL 1991/0007439-0 – Relator MIN. SALVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA – j. 23/03/1993).

O que se infere da decisão acima é que o condomínio somente pode impor restrições ao direito do proprietário em possuir animais de estimação nas unidades condominiais quando causar incômodo e houve perigo à saúde e segurança dos demais moradores.

Concluindo, as convenções de condomínio devem ser elaboradas com precisão e seguir os mandamentos legais estipulados na lei civil brasileira, além de outras regras que satisfaçam o convívio pacífico entre os moradores. No entanto, tais convenções não podem extirpar de forma genérica o direito de propriedade daqueles moradores que desejam possuir um animal de estimação, sob pena de violar o direito de propriedade, previsto na lei civil e na Constituição da República. Referido direito, entretanto, não é absoluto porque pode ser relativizado quando em conflito com o direito dos outros moradores no tocante ao sossego, saúde e segurança, por exemplo.

Assim, deve vigorar entre os moradores de condomínios edilícios o bom senso e a razoabilidade, inclusive no tocante às regras acerca dos animais de estimação. Caso contrário, havendo proibição geral ou regras desarrazoadas inseridas na convenção condominial, medidas judiciais podem ser tomadas para garantir o direito de propriedade daqueles que os desejam possuir em suas unidades autônomas, desde que respeitando, sempre, o direito dos demais pares.

Marcelo Bacchi Corrêa da Costa
Advogado. Pós-graduando lato sensu em direito público e pós-graduando em ciências penais.
Fonte: Revista Âmbito Jurídico

A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA COMO GARANTIA DE DÍVIDA FUTURA


Como se sabe, o instituto da alienação fiduciária de imóvel foi criado com a edição da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. Esse instituto surgiu dentro de um ambiente de muitas incertezas e dúvidas em relação ao financiamento imobiliário, já que as garantias até então existentes, em especial a tradicional hipoteca, eram consideradas pouco efetivas pelo mercado.

De fato, ao se instituir uma hipoteca sobre o imóvel financiado, em caso de inadimplência do devedor, o Banco credor era obrigado a se valer do Poder Judiciário e ingressar com uma medida judicial (ação de execução hipotecária), que, na maior parte das vezes, resultava em um procedimento demorado, custoso, sujeito a inúmeros recursos e incidentes processuais e que, por todas essas razões, nem sempre se revertia em ganho para o credor.

Dentro desse cenário, com a edição da Lei nº 9.514/97, a alienação fiduciária passou a ser amplamente utilizada nas operações de financiamento para a aquisição de imóveis, principalmente porque, dentre as suas características, está a de que prescinde de escritura pública, podendo ser constituída por instrumento particular, além do que dispensa a intervenção do Poder Judiciário.

Em suma: ao se constituir a alienação fiduciária (por instrumento público ou particular), a propriedade do imóvel é transferida para o credor, ficando o devedor na simples posse direta do bem por todo o período em que durar o financiamento. Uma vez paga a dívida, o devedor volta a ser o proprietário do imóvel. Caso deixe de quitá-la, o próprio Cartório de Registro de Imóveis notifica o devedor, de modo a constituí-lo em mora e, persistindo a inadimplência, a propriedade do bem será consolidada em favor do credor, que já poderá realizar a venda do imóvel através de leilão. Ou seja, todo o trâmite de execução da garantia se dá na esfera extrajudicial, o que a torna mais ágil, barata e, ainda, mais efetiva que a tradicional hipoteca.

Por ter sido criada em um ambiente pensado para facilitar e baratear o crédito imobiliário, criou-se a ideia de que a alienação fiduciária seria usada apenas para garantir financiamento imobiliário, ou na melhor das hipóteses, para garantir contratos de mútuo, ou qualquer outro contrato em que haja uma dívida pré-constituída.

Mas e as dívidas futuras, podem os contratos em que não se estabelece, de pronto, a dívida em si, ser garantidos por alienação fiduciária de bem imóvel? Por exemplo, nos contratos de fornecimento de mercadoria, de distribuição de produtos, de agência, de crédito rotativo e outros de execução diferida e continuada, pode-se se estabelecer a alienação fiduciária de bem imóvel mesmo antes da existência da dívida e na mera eventualidade de a dívida se constituir?

Ora, assim como qualquer outra garantia estabelecida na Lei Civil, é da natureza da alienação fiduciária de bem imóvel garantir o cumprimento de obrigações assumidas pelas partes em um contrato, e como tal, não deve se restringir a determinado tipo de acordo ou somente em relação a uma dívida já constituída. Se há a possibilidade de, no futuro, se constituir a dívida, porque não garantir a satisfação da obrigação pelo instituto da alienação fiduciária?

Lembramos que no tradicional instituto da hipoteca, o artigo 1.487, do Código Civil, é expresso ao admitir a possibilidade de se constituir a hipoteca para garantir dívida futura, determinando-se apenas que seja identificado o valor máximo do crédito (ou dívida) a ser garantido.

Por analogia, e por se tratarem de institutos similares, apesar de a regra inserta em referido dispositivo legal não constar expressamente da Lei nº 9.514/97, não se pode olvidar que o artigo 24, inciso I, desta Lei, também coloca como requisito para a validade da garantia que as partes estabeleçam o valor total da dívida, ou seja, o valor máximo que será garantido pela alienação fiduciária de bem imóvel. Trata-se, pois, da mesma sistemática utilizada na hipoteca e, em sendo assim, não nos parece crível se vedar a utilização da alienação fiduciária de bem imóvel (e se permitir apenas a hipoteca) nessa hipótese.

E não foi outro o motivo pelo qual a 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo admitiu a alienação fiduciária de bem imóvel para garantir uma dívida futura, ainda não constituída, em favor de um Banco em uma ação judicial movida por uma empresa que firmou um contrato de crédito rotativo.

A decisao do Tribunal de Justiça de São Paulo é datada do ano de 2009 e, muito embora, tenha sido proferida já há algum tempo, ainda assim pouco se tem visto a utilização da alienação fiduciária de bem imóvel para garantir, entre outros contratos de execução diferida e continuada, o contrato de distribuição de produtos, de fornecimento de mercadorias, de crédito rotativo, etc.

Há ainda muita resistência na utilização desta garantia para estes contratos, preferindo os advogados, na maioria das vezes, a tradicional hipoteca, a despeito de todos os inconvenientes relacionados a tal instituto, em especial, repita-se, a necessidade de intervenção do Poder Judiciário, que acaba por tornar tal garantia pouco efetiva, e de execução custosa e demorada.

Portanto, e como se vê, a alienação fiduciária de bem imóvel como garantia de dívida futura nos contratos de execução diferida e continuada é plenamente válida, desde, é claro, que sua constituição observe todos os requisitos da Lei nº 9.215/97, além do que deve ser incentivada por ser mais vantajosa ao credor e lhe trazer a certeza de que sua execução, por não estar sujeita ao Poder Judiciário, será mais ágil e eficaz.

José Eduardo Franca
Fonte: JusBrasil

ESTADOS UNIDOS: MERCADO IMOBILIÁRIO SUSTENTA O BOM HUMOR EM WALL STREET



Os principais índices acionários de Wall Street diminuíram o ritmo de valorização nos minutos finais das negociações, com os investidores rebalanceando seus portfólios.

Nesta terça-feira, o bom humor foi pautado pelo forte crescimento no número de licenças para construção e dos preços de casas, ofuscando a inesperada contração na confiança do consumidor.

Ao final dos negócios, o índice Dow Jones ficou estável aos 16.072 pontos. O índice S&P ganhou 0,01% aos 1.802. A bolsa eletrônica Nasdaq valorizou 0,58% aos 4.017 pontos.

Agenda Econômica
No país, em outubro, as licenças para construir subiram 6,2%, para 1.034 milhão, ante 974 mil solicitações emitidas em setembro. Na comparação anual, o aumento foi de 13,9%.

Os preços de casas analisados pelo S&P/Case-Shiller Home Price Indices, subiram 3,2% no terceiro trimestre deste ano. Em setembro contra agosto, os valores aumentaram 0,7% nas 10 cidades que compõem o índice e no composto de 20 cidades.

Já os preços de habitação computados pela Agência Federal de Financiamento de Habitação cresceram 2% no trimestre, marcando a nona elevação trimestral consecutiva. Na comparação entre agosto e setembro os valores aumentaram 0,3%.

Por outro lado, os dados de construção de novas casas tiveram sua divulgação adiada para 18 de setembro. A coleta dos números foi prejudicada pela paralisação federal ocorrida em outubro.

Fonte: Agências internacionais / Excerto do texto de ÚltimoInstante

domingo, 24 de novembro de 2013

PL-5015/2013 LIMITA COBRANÇA DE CONTRAPARTIDA MUNICIPAL PARA CONSTRUÇÃO DE IMÓVEL

Félix Mendonça Júnior (PDT-BA)

O Projeto de Lei 5015/13, do deputado Félix Mendonça Júnior (PDT-BA), em análise na Câmara, determina que somente os municípios com mais de 200 mil habitantes poderão cobrar contrapartida financeira de proprietários de imóveis que desejam construir acima do limite definido pelo plano diretor para a área. A proposta altera o Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01).

O estatuto criou a figura da “outorga onerosa do direito de construir”, que permite ao dono de um terreno, por exemplo, construir um imóvel acima da metragem permitida para a zona onde ele está localizado. Mas para isso o proprietário é obrigado a pagar uma contrapartida à prefeitura. É como se ele comprasse do município o direito de construir uma área maior.

Cabe a uma lei municipal definir os critérios da concessão da outorga onerosa e a fórmula de cálculo da contrapartida.

A proposta mantém a outorga onerosa, mas limita a cobrança da contrapartida aos municípios acima de 200 mil habitantes. De acordo com Mendonça Júnior, o objetivo é estimular a implantação de áreas urbanas nas pequenas cidades, onde os moradores poderiam construir acima do perfil permitido sem pagar contrapartida às prefeituras.

Isenções
O projeto determina que, nos casos em que houver a cobrança da contrapartida, o valor corresponderá à valorização imobiliária decorrente do aumento do imóvel. Lei municipal poderá conceder isenção para a população de baixa renda.

A isenção também poderá ser concedida às áreas onde se deseja incrementar a ocupação urbana, com base no plano diretor da cidade. Nesse caso, o benefício dependerá de lei aprovada por dois terços dos vereadores, em votação realizada em dois turnos.

Tramitação
A proposta, que tramita em caráter conclusivo, será analisada pelas comissões de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Íntegra da proposta:
PL-5015/2013

Fonte: Câmara dos Deputados

sexta-feira, 22 de novembro de 2013

ABUSIVIDADE DE DISTRATO NA COMPRA E VENDA


O STJ entende que é abusiva a cláusula, em contrato de compra e venda de imóvel, que determina a devolução ínfima de parcelas pagas pelo comprador ou a retenção integral do pagamento.
Esse tema já está consolidado no STJ, a novidade, no entanto, está na aplicabilidade da invalidade no caso do distrato.
O distrato é um acordo de vontade firmado pelos contratantes que deliberam o término do acordo. Assim, se esse distrato apresentar a retenção integral de parcelas ou a devolução pequena daquilo que fora pago pelo comprador, pode-se falar em invalidade do referido acordo.
"DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE DISTRATO. É abusiva a cláusula de distrato – fixada no contexto de compra e venda imobiliária mediante pagamento em prestações – que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante. Isso porque os arts. 53 e 51, IV, do CDC coíbem cláusula de decaimento que determine a retenção de valor integral ou substancial das prestações pagas, por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. Nesse contexto, o art. 53 dispõe que, nos “contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento,pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. O inciso IV do art. 51, por sua vez, estabelece que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Além disso, o fato de o distrato pressupor um contrato anterior não implica desfiguração da sua natureza contratual. Isso porque, conforme o disposto no art. art. 472 do CC, "o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato", o que implica afirmar que o distrato nada mais é que um novo contrato, distinto ao contrato primitivo. Dessa forma, como em qualquer outro contrato, um instrumento de distrato poderá, eventualmente, ser eivado de vícios, os quais, por sua vez, serão passíveis de revisão em juízo, sobretudo no campo das relações consumeristas. Em outras palavras, as disposições estabelecidas em um instrumento de distrato são, como quaisquer outras disposições contratuais, passíveis de anulação por abusividade". (REsp 1.132.943-PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013).
Fonte: Bruna Lyra Duque http://www.brunalyraduque.com.br/