NOTA DO EDITOR:
SOBRE A INCONSTITUCIONALIDADE DA OBRIGATORIEDADE DA EXCLUSIVIDADE:
RESOLUÇÕES COFECI 458/95 e 492/96
A cláusula de exclusividade fundamenta-se no artigo 1.º da Resolução n.º 458 de 1995, e nos artigos 1.º e 2.º da Resolução n.º 492 de 1996, ambas do COFECI.
De acordo com o MPF, esses artigos violam o princípio da legalidade. O COFECI, ao elaborar essas resoluções, excedeu os limites do poder regulatório que lhe foi conferido pela Lei n.º 6.530 /78, impôs uma obrigação que não existia na lei e criou uma verdadeira restrição ao exercício profissional da corretagem imobiliária, sem qualquer alicerce jurídico.
O MPF ressalta que a cláusula de exclusividade quando imposta pelo corretor é abusiva, e atenta contra a livre concorrência. O próprio Código Civil , no artigo 726 , prevê a exclusividade da corretagem como uma alternativa e não uma obrigação a ser acertada entre o corretor e quem o contrata para intermediar o negócio imobiliário.
Segundo o procurador regional da República Fábio George Cruz da Nóbrega, a exclusividade deve ficar a critério do proprietário que contrata o corretor.
- Após a decisão do TRF-5, tomada em agosto de 2009, o Cofeci interpôs um recurso especial ao Superior Tribunal de Justiça e um recurso extraordinário para o Supremo Tribunal Federal na tentativa de reverter as decisões de primeira e segunda instâncias da Justiça Federal, desfavoráveis à exclusividade. Ambos os recursos foram admitidos e ainda serão devidamente apreciados.
Como sobejamente demonstrado em postagens anteriores sobre o tema, incorre em grave erro o Sistema COFECI-CRECI, quanto à imposição através das Resoluções 458/95 e 492 /96 da cláusula de EXCLUSIVIDADE nos contratos de corretagem.
Sou favorável à EXCLUSIVIDADE quando deixada ao arbítrio das partes contratantes o seu ajustamento.
Ao invés de encetar campanhas nacionais pela EXCLUSIVIDADE como obrigatoriedade, o que é ilegal e acaba induzindo os Corretores de Imóveis ao erro, acirrando ainda mais a aversão dos proprietários quanto a ter um CI exclusivo, deveríamos envidar esforços na conscientização dos proprietários de imóveis das vantagens da EXCLUSIVIDADE nos contratos de intermediação para a compra, venda, permuta e locação e trabalhar esta concessão de forma diferenciada daqueles imóveis que não a detêm, proporcionando ao proprietário um trabalho verdadeiramente exclusivo, inserindo a exclusividade como uma condição opcional e não obrigatória como hoje se referenda, inclusive sujeitando o CI ao pagamento de multa no valor de 1 (uma) a 3 (três) anuidades, sendo que, em caso de reincidência, tal multa será de 2 (duas) a 6 (seis) anuidades.
Ressalte-se ainda que a cláusula de exclusividade – quando imposta pelo corretor ao proprietário – é abusiva, e atenta contra a livre concorrência.
De acordo com o MPF, esses artigos violam o princípio da legalidade. O COFECI, ao elaborar essas resoluções, excedeu os limites do poder regulatório que lhe foi conferido pela Lei n.º 6.530 /78, impôs uma obrigação que não existia na lei e criou uma verdadeira restrição ao exercício profissional da corretagem imobiliária, sem qualquer alicerce jurídico.
O MPF ressalta que a cláusula de exclusividade quando imposta pelo corretor é abusiva, e atenta contra a livre concorrência. O próprio Código Civil , no artigo 726 , prevê a exclusividade da corretagem como uma alternativa e não uma obrigação a ser acertada entre o corretor e quem o contrata para intermediar o negócio imobiliário.
Segundo o procurador regional da República Fábio George Cruz da Nóbrega, a exclusividade deve ficar a critério do proprietário que contrata o corretor.
- Após a decisão do TRF-5, tomada em agosto de 2009, o Cofeci interpôs um recurso especial ao Superior Tribunal de Justiça e um recurso extraordinário para o Supremo Tribunal Federal na tentativa de reverter as decisões de primeira e segunda instâncias da Justiça Federal, desfavoráveis à exclusividade. Ambos os recursos foram admitidos e ainda serão devidamente apreciados.
Como sobejamente demonstrado em postagens anteriores sobre o tema, incorre em grave erro o Sistema COFECI-CRECI, quanto à imposição através das Resoluções 458/95 e 492 /96 da cláusula de EXCLUSIVIDADE nos contratos de corretagem.
Sou favorável à EXCLUSIVIDADE quando deixada ao arbítrio das partes contratantes o seu ajustamento.
Ao invés de encetar campanhas nacionais pela EXCLUSIVIDADE como obrigatoriedade, o que é ilegal e acaba induzindo os Corretores de Imóveis ao erro, acirrando ainda mais a aversão dos proprietários quanto a ter um CI exclusivo, deveríamos envidar esforços na conscientização dos proprietários de imóveis das vantagens da EXCLUSIVIDADE nos contratos de intermediação para a compra, venda, permuta e locação e trabalhar esta concessão de forma diferenciada daqueles imóveis que não a detêm, proporcionando ao proprietário um trabalho verdadeiramente exclusivo, inserindo a exclusividade como uma condição opcional e não obrigatória como hoje se referenda, inclusive sujeitando o CI ao pagamento de multa no valor de 1 (uma) a 3 (três) anuidades, sendo que, em caso de reincidência, tal multa será de 2 (duas) a 6 (seis) anuidades.
Ressalte-se ainda que a cláusula de exclusividade – quando imposta pelo corretor ao proprietário – é abusiva, e atenta contra a livre concorrência.
Vejam abaixo alguns despachos que reiteram a ilegalidade de tal exigência:
“ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. RESOLUÇÃO Nº 458/95 DO CONSELHO FEDERAL. PODER REGULAMENTAR. CONTRATO DE CORRETAGEM. PUBLICIDADE. IMPOSIÇÃO DE FORMA E CLÁUSULAS POR REGULAMENTO. ILEGALIDADE.
1. O art. 5º, II, da Constituição estabelece que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Por essa razão, o exercício do poder regulamentar deve se limitar a detalhar procedimentos de aplicação do contido em lei.
2. O Código Civil não impõe aos contratos de corretagem a cláusula de exclusividade. Pelo contrário, deixa ao arbítrio das partes contratantes o seu ajustamento.
3. A publicidade é algo inerente ao contrato de corretagem. Negá-la significaria negar o livre exercício profissional.
4. A exigência contida na resolução desnatura o contrato, atinge sua essência, impondo, obliquamente, a obrigatoriedade do contrato com cláusula de exclusividade, sendo ilegal no particular. Não pode a exclusividade ser imposta ao corretor, nem ao seu cliente.”
(TRF – 4ª Rg., 4ª T., Apelreex nº 2008.72.00.003155-5, Rel. Des. Fed. MARGA INGE BARTH TESSLER, julg. 01.10.2008)
“CORRETAGEM DE IMÓVEIS. CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE. ILEGALIDADE DA RESOLUÇÃO N. 458/1995. REMESSA OFICIAL IMPROVIDA.
I – Não se nega a competência do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis em regulamentar as atividades da profissão. Tal regulamentação, porém, jamais pode ocorrer de molde a inovar a ordem jurídica cogente, para criar direitos e obrigações não previstos na lei ordinária. E mesmo esta somente pode fazê-lo dentro dos limites impostas pela Carta Política, no tocante aos direitos e garantias fundamentais, notadamente a livre iniciativa e concorrência.
II- A exigência de exclusividade não se encontra na lei ordinária, razão pela qual jamais poderia ser imposta por ato subalterno.
III – Remessa oficial desprovida.”
(TRF – 3ª Rg. – 6ªT., REOMS nº 2000.03.99.012882-7, Rel. Des. Fed. Ricardo China, julg. 14.08.2008)
“MANDADO DE SEGURANÇA – CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS – CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE SEM CONSISTÊNCIA – RESOLUÇÃO 458/95 A EXORBITAR – PRECEDENTE – CONCESSÃO DA SEGURANÇA.
1. O exercício do mister em pauta, de corretagem imobiliária, a ter de conter ( ou não), como almeja a Resolução 458/95, do Conselho Federal de Corretores de Imóveis – COFECI, em tom impositivo sobre os contratos escritos de autorização de venda e locação imobiliária, anunciadas, cláusula de exclusividade.
2. Esta C. Corte sufraga entendimento in verbis, do Eminente Desembargador Federal Carlos Muta, no sentido da ilegitimidade de tal limitação, pois, embora a preocupação da categoria em pauta, superior se põe situado o princípio da livre concorrência entre os próprios corretores imobiliários, vez que a veiculação do anúncio a se revelar capital ao êxito do negócio, que se flagraria comprometido com a inserção da impetrada exclusividade. Precedentes.
3. Em descompasso dita Resolução com o art. 20, Lei 6.530/78, e com os arts. 5º e 38, Decreto 81.871, pois a exorbitar tal normação dos limites do inciso XVII do art. 16 daquela Lei, de conteúdo normativo a superar seus limites.
4. Sem amparo a normação alvejada neste mandamus, de rigor a concessão da segurança, improvendo-se ao apelo e ao reexame, mantida a r. sentença.
5. Improvimento à apelação e à remessa oficial.”
(TRF – 3ª Rg. – Turma Suplementar da Segunda Seção, AMS nº 1999.03.99.070947-9, Rel. Des. Fed. Silva Neto, julg. 25.10.2007)
“ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. RESOLUÇÃO Nº 458/95 DO CONSELHO FEDERAL. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. PODER REGULAMENTAR. CONTRATO DE CORRETAGEM. PUBLICIDADE. IMPOSIÇÃO DE FORMA E CLÁUSULAS POR REGULAMENTO. ILEGALIDADE.
1. O art. 5º, II, da Constituição estabelece que ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Por essa razão, o exercício do poder regulamentar deve se limitar a detalhar procedimentos de aplicação do contido em lei.
2. O Código Civil não impõe aos contratos de corretagem a cláusula de exclusividade. Pelo contrário, deixa ao arbítrio das partes contratantes o seu ajustamento.
3. A publicidade é algo inerente ao contrato de corretagem. Negá-la significaria negar o livre exercício profissional.
4. A exigência contida na resolução desnatura o contrato, atinge sua essência, impondo, obliquamente, a obrigatoriedade do contrato com cláusula de exclusividade, sendo ilegal no particular. Não pode a exclusividade ser imposta ao corretor, nem ao seu cliente.”
(TRF – 4ª Rg. – 4ª T., Ap. Cív. nº 2005.71.00.023948-5, Rel. Des. Fed. Márcio Antonio Rocha, julg. 29.08.2007)
AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CONSELHO PROFISSIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. LITISPENDÊNCIA. INOCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE DO MPF. CF, ART. 129, III, E LC 75/93, ART. 6º, VII, C. RESOLUÇÕES COFECI 458/95 E 492/96. EXIGÊNCIA DE CONTRATO DE EXCLUSIVIDADE. RESTRIÇÃO NÃO PREVISTA EM LEI. ILEGALIDADE.
1. Nos termos do art. 301, §§ 1º e 2º, do CPC, ocorre litispendência quando duas ações em curso têm as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido, não havendo que se falar em identidade de pólo passivo quando se tratar de conselhos profissionais de regiões distintas.
2. O Ministério Público da União tem legitimidade para promover a ação civil pública em defesa dos interesses individuais indisponíveis, difusos e coletivos, nos termos do art. 129, III, da Constituição e do art. 6º, VII, c, da Lei Complementar 75/93.
3. Resolução é ato administrativo realizado nos limites do Poder Regulamentar conferido à Administração Pública. Como tal, deve atender ao princípio da legalidade estatuído no caput do art. 37 e no inciso II do art. 5º, ambos da Constituição.
4. Não cabe aos atos normativos infralegais estabelecerem restrição ao exercício de direitos previstos em lei sem que esta estabeleça tais restrições.
5. Precedente desta Turma: REOMS 2006.33.00.003047-3/BA, Rel. Desembargadora Federal Maria do Carmo Cardoso, Oitava Turma, DJ de 25/04/2008, p. 521.
6. Apelações e remessa oficial a que se nega provimento.
(TRF – 1ª Rg. – 8ª T., Ap. Cív. Nº 1998.37.00.001825-8, Rel. Des. Fed. Maria do Carmo Cardoso, 12.09.2008)
IMPORTANTE:
Acompanhem o processo em curso através do site http://www.trf5.jus.br/, digitando no campo “Consulta Processual” o número 200405000033384.
Prof. Marcos Mascarenhas
IMPORTANTE:
Acompanhem o processo em curso através do site http://www.trf5.jus.br/, digitando no campo “Consulta Processual” o número 200405000033384.
Prof. Marcos Mascarenhas
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