quinta-feira, 30 de junho de 2016

TAXA CONDOMINIAL E CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA


Um dos problemas frequentes em condomínios é a falta de pagamento das despesas condominiais. Nesses casos, o síndico (ou a empresa administradora) deve tomar providências para recuperar os valores não pagos, ou de forma amigável, ou através de ação judicial. E nos casos em que existir um contrato de promessa de compra e venda de imóvel? O condomínio moverá uma ação judicial contra o promissário comprador ou contra o promitente vendedor do apartamento?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial n. 1.442.840/PR, julgado pela Terceira Turma em Agosto de 2015, definiu quem são os responsáveis pelo pagamento das despesas condominiais posteriores à posse do adquirente, quando existir um contrato de promessa de compra e venda não registrado.

De acordo com o tribunal, se houver um compromisso de compra e venda e ele não tiver sido registrado, dependendo do caso, a responsabilidade pelo pagamento pode ser tanto do comprador, quanto do vendedor do imóvel.

Segundo essa decisão do STJ, como as despesas condominiais são uma obrigação "propter rem" (vinculadas ao imóvel, com vistas à sua conservação), ela somente se extingue, em relação ao promitente vendedor, com a transferência da titularidade. Ou seja, o vendedor só deixa de ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais após sua propriedade passar para o comprador através do registro.

Sendo assim, se o vendedor (proprietário) e o comprador assinarem um contrato de promessa de compra e venda, isso, apenas, não retira a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas do condomínio. Em outras palavras, o vendedor, enquanto for proprietário do imóvel, é igualmente responsável pelo pagamento da dívida.

A conclusão é que tanto o promissário comprador, quanto o promitente vendedor do imóvel podem ser levados à Justiça pelo condomínio, mesmo que os débitos condominiais sejam posteriores à posse do comprador.

É importante destacar, por fim, que o apartamento pode ser penhorado como garantia da dívida, desde que o proprietário esteja no polo passivo da ação judicial, privilegiando-se, com isso, o interesse coletivo dos condôminos sobre o interesse individual do condômino inadimplente.

Fonte: Jornal Informe Síndico

quarta-feira, 29 de junho de 2016

DIVULGAÇÃO: HYPNOBOX E USELINK UNEM INFORMAÇÕES DO CRM DO CLIENTE À MÍDIA PROGRAMÁTICA PARA GERAR LEADS ULTRA QUALIFICADOS


Você já ouviu falar de lead frio, morno ou quente? E como medir a temperatura de um lead e entender em que estágio do funil de compra está o consumidor? Com o objetivo de impactar o consumidor de forma assertiva e entendendo em que momento da busca ele está, a Uselink uniu-se à Hypnobox e, juntas, criaram a Mídia Uselink, ou seja, dados do CRM de cada cliente serão aliados à mídia programática de forma inédita no mercado imobiliário. A Mídia Uselink é capaz de impactar o usuário, hoje, em 98% da internet brasileira.

Segundo Eduardo Sani, CEO da Uselink, “graças à novidade, os investimentos podem ser realizados de forma proporcional ao interesse do consumidor. O que mais escutamos do mercado é que não dá mais para vender imóveis da mesma maneira, é preciso inovar para conseguir resultados diferentes. É aí que entra a mídia programática, que reconhece o consumidor pelos seus interesses e oferece a ele o anúncio que mais se aproxima daquilo que ele realmente quer. Com o uso dos dados da Hypnobox, essa eficácia aumenta consideravelmente, já que conseguimos entender em que estágio da busca de um imóvel o lead está e podemos investir mais ou menos, com o objetivo de potencializar o impacto sobre ele, aumentando os resultados".

Alguns exemplos comprovam a grande mudança que a Mídia Uselink está promovendo: em um dos cases, a meta de leads foi superada em 14%, além do aumento da qualificação já inerente à solução. Em outro, em apenas duas semanas de campanha, com um gasto de 10% do valor total de investimento, foram realizadas duas vendas, o que representa mais do que mil vezes o valor inicial de investimento na mídia online convencional. “Normalmente, gasta-se mais do que esse valor apenas para levar um cliente deste patamar de empreendimento ao plantão de imóveis”, finaliza Eduardo.

Rafael Meireles, CEO da Hypnobox, empresa de soluções para o mercado imobiliário com foco no cliente e orientada para desenvolver soluções de aumento de produtividade, que já intermediou mais de 10 milhões de interações entre corretores e consumidores de imóveis, revela a agilidade que esse tipo de mídia proporciona no atendimento ao cliente: “um ponto a considerar com o aumento da qualificação dos leads é a diminuição de tempo entre o momento em que ele entrou e a venda realizada: “dentro da nossa base, analisamos uma média de 180 dias para fechamentos de transação e já tivemos um caso em que, em apenas 10 minutos, o corretor conseguiu agendar visita ao stand, por ter falado com a pessoa certa, na hora certa”. Hoje, 15 clientes da Hypnobox estão utilizando a Mídia Uselink, entre eles Helbor, Esser, Ricam, Tenda, Even, Yuny, INK e BSPAR.

Sobre a Uselink

A Uselink utiliza o que existe de mais moderno na compra de mídia online e enriquece o perfil da audiência com informações do CRM de seus clientes, por meio da parceria com a Hypnobox, resultando uma mídia única segmentada com dados de inteligência exclusivos do mercado imobiliário. Com essa nova forma de comprar mídia é possível impactar os usuários que buscam imóveis de acordo com o perfil desejado em sites, portais, redes sociais ou até mesmo em aplicativos.

Sobre a Hypnobox

Nascida para gerar aumento de produtividade, por meio de uma plataforma proprietária de CRM com recursos integrados como chat, e-mail e relatórios gerenciais, a Hypnobox evoluiu para uma parceria intensa com seus clientes, traduzida na oferta de quatro pilares de soluções: plataforma de gestão que facilita os processos de venda de imóveis; plataforma singular que conecta imobiliárias e corretores autônomos em tempo real, com a tabela e os espelhos de venda dos incorporadores; Mídia Uselink: parceria entre a Hypnobox e a Uselink, que entrega a mídia mais assertiva do mercado imobiliário; e consultoria baseada nas novas tendências de entendimento do consumidor final e do mercado: treinamento e coaching funcional e comportamental que aumentam a eficácia do time de vendas e do time de gestão. Com um time altamente qualificado, a Hypnobox fornece, hoje, soluções inovadoras para 97 das 100 melhores empresas do mercado imobiliário.

Fonte: Clozel Comunicação
Nota do Editor:
- LEAD é um cliente potencial. É uma pessoa que tem, de alguma forma, interesse nos produtos ou serviços da sua empresa.
- CRM ou (Customer Relationship Management) é um termo usado para o gerenciamento do relacionamento com o cliente ou ainda um sistema integrado de gestão com foco no cliente, que reúne vários processos\tarefas de uma forma organizada e integrada.

IGP-M ACUMULA 12,21% EM 12 MESES


O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), considerado a inflação do aluguel, ficou em 1,69% em junho, dobrando frente ao 0,82% registrado em maio. O resultado veio acima das expectativas do mercado que esperava uma alta de 1,47%. Em igual mês do ano passado, a taxa ficou em 0,67%. Nos doze meses encerrados em junho, a alta foi de 12,21%. No acumulado do ano, a variação é de 5,91%.

O índice da Fundação Getulio Vargas (FGV) é o mais usado nos reajustes de contratos de aluguel no país. O IGP-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência e é utilizado como referência para a correção de valores de contratos, como os de energia elétrica e aluguel de imóveis.

Fonte: O Globo

terça-feira, 28 de junho de 2016

VEJA COMO FICA O PREÇO MÉDIO DA LOCAÇÃO NO PAÍS


Segundo o relatório deste mês, divulgado pelo índice FipeZAP, os preços de locação registraram queda de 0,52% na passagem do quarto para o quinto mês. Após esse resultado, o índice FipeZAP de Locação acumula variação de -5,12% nos últimos 12 meses. Trata-se de um recorde negativo para a série histórica (cujo início se dá em 2009).

A inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) medida nos últimos 12 meses atingiu 9,32%. Dessa maneira, entre maio de 2015 e maio de 2016, o índice de Locação mostrou queda real de 13,21%.

Todas as cidades monitoradas pelo índice apresentaram resultados inferiores à inflação nesse período, sendo que Rio de Janeiro, São Paulo, Salvador, Porto Alegre, Santos e Distrito Federal exibiram queda nominal de preços. O preço médio anunciado para locação por m² nas 11 cidades pesquisadas em maio foi de R$ 30,69 por mês.

Os preços anunciados para locação considerados para o cálculo do índice são para os contratos fechados em maio de 2016. Normalmente reajustados automaticamente pelo IGP-M/FGV (Índice Geral de Preços do Mercado/ Faculdade Getúlio Vargas) ou por outros índices de correção. Assim, mostra de forma mais dinâmica como a demanda e a oferta por moradia estão se relacionando.

Além disso, ao comparar o preço de locação com o preço de venda dos imóveis, é possível ter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por locar seu imóvel. Essa medida é importante para avaliar se o mercado imobiliário está mais ou menos atrativo em relação a outras opções de investimento.

Fonte: ZAP

segunda-feira, 27 de junho de 2016

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NO NOVO CPC


São várias as inovações trazidas pelo novo Código de Processo Civil (CPC) em vigor desde 18 de março que afetam diretamente o setor imobiliário, entre elas a impenhorabilidade dos créditos oriundos de alienação das unidades imobiliárias, sob o regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.

A impenhorabilidade dos créditos é inovação acrescida pelo inciso XII do artigo 833 do novo Código de Processo Civil (CPC) e tem como finalidade preservar os recursos destinados à execução da obra e a efetiva entrega das unidades aos adquirentes, conferindo ainda mais segurança jurídica à incorporação imobiliária e à sistemática do patrimônio de afetação presente na Lei nº 4.591/64.

Através do regime do patrimônio de afetação, a empresa incorporadora tem a faculdade de separar cada empreendimento de seu patrimônio, criando ao mesmo tempo um patrimônio próprio (o patrimônio de afetação), de modo que os recursos dele advindos serão utilizados exclusivamente para pagamento das despesas inerentes à incorporação projetada, aprovada e devidamente registrada, de modo a assegurar o contrato com os adquirentes.

O artigo 833, inciso XII, do novo CPC é de grande importância não só jurídica, mas econômica para o momento atual do país

A regra imposta através do inciso XII do artigo 833 fortalece ainda mais o regime do patrimônio de afetação ao tornar compulsória a impenhorabilidade dos créditos oriundos da alienação das unidades imobiliária, estendendo, portanto o conceito de patrimônio de afetação para torna-se impenhorável, o que beneficia tanto o incorporador como também os adquirentes dos apartamentos do empreendimento.

Fato é que além de fortalecer o patrimônio de afetação o dispositivo do novo CPC propõe uma segregação compulsória dos créditos oriundos de alienação das unidades imobiliárias aplicável a todo tipo de incorporação imobiliária, independentemente de ter ou não o incorporador optado pelo regime de afetação do patrimônio nos termos dos artigos 31-A à 31-F da Lei 4.591/64. Isso significa dizer que mesmo o incorporador que não optou pelo regime de patrimônio de afetação, mas comprovar em eventual execução judicial que os recursos obtidos com a venda das unidades imobiliárias serão destinados à execução das obras do empreendimento, tais recursos são impenhoráveis.

A finalidade de inserir os créditos oriundos da alienação das unidades imobiliárias como impenhoráveis no rol do artigo 833 advém da ideia de que a incorporação imobiliária tem grande função social, haja vista que o regime da incorporação imobiliária revela-se como um verdadeiro meio de garantia do direito à moradia, ao patrimônio, ao desenvolvimento urbano, econômico, social, ambiental, entre outros, que devem ser preservados.

Entretanto, na prática, nem todas as empresas incorporadoras possuem uma clara separação dos patrimônios de cada obra e das receitas destas oriundas e mesmo para as empresas que possuem uma organizada contabilidade poderá haver dificuldade para o exequente comprovar que os créditos da incorporadora não são advindos da alienação das unidades imobiliárias, e, portanto, passível de penhora. Por sua vez, a incorporadora executada também pode encontrar obstáculos ao defender a impenhorabilidade de seu patrimônio uma vez que coexistem créditos diversos e o CPC resguarda apenas aqueles decorrentes da venda de unidades (apartamentos) de uma determinada obra.

Exemplo recente da aplicação do novo dispositivo é decisão proferida pela Excelentíssima Juíza titular do trabalho do Tribunal Regional do Trabalho da 10ª Região (processo 0001569-29.2014.5.10.0103) proferida em 3 de maio de 2016, por meio da qual determinou a revogação do despacho anterior que ordenou a expedição de mandato de penhora e avaliação, haja vista a impenhorabilidade nos termos do atual artigo 833, inciso XII do Código de Processo Civil. A decisão mencionada revela que mesmo para os créditos trabalhistas que possuem natureza alimentar o atual dispositivo no qual resguarda o patrimônio da incorporação objetivando a execução da obra é soberano a ponto de reverter a decisão anteriormente prolatada, na qual determinou a penhora e avaliação do imóvel como garantia da execução trabalhista, para tornar o patrimônio impenhorável.

São várias as inovações para o setor imobiliário que poderão ser exploradas com o advento do novo Código de Processo Civil, porém o artigo 833, inciso XII acima retratado é de grande importância não só jurídica, mas também econômica para o momento atual do país, haja vista retratar o amadurecimento da teoria do patrimônio de afetação, a proteção e segurança jurídica aos compromissos de compra e venda, e a garantia da função social da incorporação imobiliária visando a proteção do patrimônio.

Andréa Billalba Gandini Ricciardi - Sócia em Aires Vigo Advogados

ALUGUEL GARANTIDO É PROPAGANDA ENGANOSA


Aluguel garantido é uma falácia. Ante ao fato de poucas pessoas conhecerem as nuances que envolvem a Lei do Inquilinato, que prevê todas as formas de garantia da locação, há algumas imobiliárias que se aproveitam da complexidade das leis para afirmar que garantem o aluguel. Essa falsa promessa afronta as disposições legais, podendo a SUSEP (Superintendência de Seguros Privados), autarquia vinculada ao Ministério da Fazenda, processá-las em decorrência desse ato irregular, pois somente uma Cia de Seguros tem capacidade financeira e patrimonial para oferecer contrato de garantia.

Dessa maneira, consiste numa falsa promessa a afirmação da imobiliária de que oferece aluguel garantido, pois assume o papel de uma companhia de seguros e, com isso, age à margem da lei, uma vez que é mera prestadora de serviços.

Caso as imobiliárias tivessem capital social tão elevado, seriam bancos ou companhias de seguro. A imobiliária promete garantir o aluguel com o dinheiro do giro que recebe dos inquilinos, valor que está na conta corrente do banco que não é dela, exceto os 10% de comissão, já que 90% pertencem aos locadores.

Os locadores/proprietários devem ficar atentos com as administradoras que fazem esse tipo de promessa enganadora. Há casos de imobiliárias que, no momento em que ocorre o atraso superior a dois meses, simplesmente se esquecem do que “prometeram” e deixam o locador no prejuízo, tendo esse que contratar um advogado para promover o despejo por falta de pagamento.

Desaquecimento da economia aumenta o risco

Com o desaquecimento da economia e o aumento do desemprego, espera-se um pequeno crescimento da inadimplência na locação, e, assim, poderá ficar evidente a falsidade do aluguel garantido, já que ninguém vira dinheiro da noite para o dia, ainda mais com o fato de uma ação de despejo por falta de pagamento demorar em média 10 meses, podendo em alguns casos demorar três anos.

A administradora de imóveis que seduz com a promessa de garantir o aluguel pratica propaganda enganosa, que, por sua vez, é vedada pelos artigos 4º, inciso VI, 6º, inciso IV, e 37 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois promete algo que não pode cumprir, já que não detém patrimônio e capital suficientes.

Somente Cia. Seguradora pode garantir

O legislador, visando proteger o mercado, estabeleceu nos artigos 72 a 74, do Decreto 73/1966, que somente a sociedade criada com a única finalidade de companhia seguradora, portanto, detentora de expressivo capital, pode vender garantia, o que obviamente exclui as imobiliárias. Se o diretor da imobiliária engana o locador, poderá ser punido pela Superintendência de Seguros Privados (Susep), de acordo com as disposições dos artigos 34 e 42 do Decreto-Lei 60.459/1967.

Os corretores de imóveis também podem ser punidos com base no Código de Ética Profissional, Resolução 326/1992 do Cofeci, pois o seu artigo 6º, inciso I, proíbe o corretor de “aceitar tarefas para as quais não esteja preparado, ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda que possam prestar-se à fraude”

É inegável que a imobiliária que age como companhia de seguros pratica concorrência desleal, já que compromete o mercado com a falta de seriedade e de compromisso com o cliente, pois o engana ao induzi-lo à ideia de que possui capital e patrimônio que possam garantir o aluguel.

Cabe à administradora se empenhar em realizar a locação com segurança para seu cliente/locador, sendo que o artigo 37 da Lei do Inquilinato, 8.245/1991, oferece como únicas alternativas para garantia: fiadores, seguro-fiança, título de capitalização, caução ou bens móveis e imóveis. Qualquer outra promessa não tem fundamento legal, sendo fundamental a elaboração profissional do contrato de locação que deve abordar as particularidades de cada caso.

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

O QUE É TRESPASSE? OBRIGAÇÕES E DEVERES


É o negócio jurídico pelo qual se transmite um estabelecimento comercial, em sua integralidade, ou seja, transfere- se o direito de propriedade sobre o estabelecimento. Salvo disposto contratual em contrário, a venda do estabelecimento abarca todos os bens corpóreos e incorpóreos, sejam eles imóveis ou móveis, desde que considerados indispensáveis à continuidade do exercício da atividade empresarial pelo adquirente.

O instituto possui regras próprias prescritas nos artigos 1.142 ao 1.149 do Código Civil, os quais, a inobservância podem geram grandes transtornos.

Vejamos artigo 1.144:

“O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do estabelecimento, só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado na imprensa oficial.”

Conforme dispositivo, o registro em órgão competente é requisito de validade para que seja dada publicidade e para surta efeitos em relação a terceiros.

Segue artigo 1.145:

“Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.”

Em interpretação sistemática, do artigo supracitado em consonância com o artigo 104 do mesmo diploma, depreende-se que a inobservância dos procedimentos mencionados poderá implicar em nulidade do negócio jurídico celebrado.

Artigo 104:

“A validade do negócio jurídico requer:

I – agente capaz;

II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III – forma prescrita ou não defesa em lei.”

Ademais, a Lei nº 11.101/95 de Recuperação de Empresas e Falências, quando interpretada em conjunto com demais dispositivos, culmina em consequência mais gravosa, qual seja, a falência da empresa.

Na mesma linha de raciocínio, vejamos o artigo 1.146 do Código Civil:

“O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.”

O dispositivo é objetivo e claro, contudo, importante ressaltar que o adquirente responde pelos débitos do vendedor, desde que estejam declarados. Quanto aos débitos trabalhistas e fiscais, restará ao adquirente o regresso contra o vendedor.

Importante ressaltar ainda, que a venda do estabelecimento comercial somente será possível com a anuência dos credores do vendedor, caso contrário o negócio será considerado nulo.

Observa-se, pelo prazo de um ano, o vendedor, solidariamente permanecerá respondendo pelos débitos com o adquirente. Para as obrigações vencidas, esse prazo inicia-se a partir do ato que dá publicidade ao negócio e para as obrigações vincendas, a partir do vencimento de cada obrigação respectivamente.

Buscando maior proteção jurídica ao adquirente, o artigo 1.147 e parágrafo único dispõe:

“Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não pode fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos subseqüentes à transferência.

Parágrafo único. No caso de arrendamento ou usufruto do estabelecimento, a proibição prevista neste artigo persistirá durante o prazo do contrato.”

A norma disciplina como regra a proibição da concorrência, porém, o adquirente poderá autorizar de modo expresso que o vendedor permaneça no mesmo ramo de negócio.

E segue o artigo 1.148 do mesmo diploma:

“Salvo disposição em contrário, a transferência importa a sub- rogação do adquirente nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter pessoal, podendo os terceiros rescindir o contrato em noventa dias a contar da publicação da transferência, se ocorrer justa causa, ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante.”

O que significa dizer que, a compra do estabelecimento compreende todos os bens e todos os negócios jurídicos, ativos e passivos, que dele façam parte, excetuando os contratos de cunho pessoal ou excluídos expressamente em contrato. E respeitando a livre contratação, faculta aos terceiros contratado, a rescisão dos contratos no prazo de noventa dias, a partir do ato de publicidade do negócio se resultar em justa causa, ou seja, quando houver mudanças nos termos da contratação, por exemplo.

E por fim, vejamos o artigo 1.149 do Código Civil:

“A cessão dos créditos referentes ao estabelecimento transferido produzirá efeito em relação aos respectivos devedores, desde o momento da publicação da transferência, mas o devedor ficará exonerado se de boa-fé pagar ao cedente.”

Portanto, assim como os débitos, os créditos do estabelecimento também são transferidos com a realização do negócio, salvo exista expressa disposição em contrário, caso contrário os devedores do estabelecimento deverão honrar seus compromissos perante o adquirente. Contudo, o devedor que de boa-fé realizar pagamento ao vendedor, será exonerado de responsabilidades.

Nas situações em que o vendedor necessita de anuência dos credores para a realização do negócio, se faz indispensável que estes sejam comunicados por meio hábil e eficaz, a fim de que não aleguem ignorância ato negocial.

Como fica a situação dos funcionários?

De acordo a CLT – Consolidação das Leis Trabalhistas, em regra os contratos de trabalho são transmitidos ao adquirente, salvo se, antes da transmissão, o contrato houver findado, ou havido acordo entre o vendedor e o adquirente, no sentido de que os trabalhadores continuarão o serviço em outro estabelecimento. Neste caso, deverá ser observado que o trabalhador não poderá ser prejudicado. Observa-se que a mudança patronal não depende de anuência do trabalhador.

Vejamos o disposto no artigos 10 e 448 do Decreto Lei nº 5.451/93, respectivamente:

“Qualquer alteração na estrutura jurídica da empresa não afetará os direitos adquiridos por seus empregados.”

“A mudança na propriedade ou na estrutura jurídica da empresa não afetará os contratos de trabalho dos respectivos empregados.”

E o contrato de locação do estabelecimento?

Nos termos do artigo 13 da Lei nº 8.245/91 – Lei do Inquilinato, exige-se o consentimento prévio e por escrito do proprietário do imóvel.

Vejamos redação do artigo supracitado e seu parágrafo segundo:

“A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.”

Notificado, o proprietário do imóvel possuirá o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar formalmente sua posição, sendo que o silêncio importa em consentimento tácito.

Caso não haja essa comunicação formal por parte do vendedor ao proprietário do imóvel, a transferência do fundo de comércio será denominada “clandestina”, termo utilizado pelo STJ – Superior Tribunal de Justiça, quando a venda do estabelecimento comercial é realizada sem a anuência do proprietário do imóvel/locador.

Nesta situação o mesmo diploma em seu artigo 9º, inciso II, assegura ao proprietário do imóvel a propositura da Ação de Despejo:

“A locação também poderá ser desfeita:

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual.”

Ainda que o adquirente cumpra com todas as suas obrigações, a lei assegura ao proprietário essa possibilidade.

Notadamente, o Trespasse é um instituto recheado de peculiaridade e variáveis. Há a necessidade de cautela frente aos desdobramentos do caso concreto, logo, se faz indispensável um profissional perspicaz, uma vez que, a realização do negócio é norteada de riscos que podem comprometer a prática da atividade comercial.

Andreia Ribeiro - Advogada
Fonte: Artigos JusBrasil

domingo, 26 de junho de 2016

BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE O RET - REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS


A Lei 10.931/04 instituiu a possibilidade de as incorporadoras optarem pelo regime de Patrimônio de Afetação, mantendo seus empreendimentos separados dos demais bens e direitos de seu patrimônio. A referida lei tem por escopo aumentar segurança das partes interessadas no negócio de incorporação imobiliária, em especial os adquirentes de imóveis, criando sistemas de proteção do negócio.

Nesse regime, o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como os bens e direitos a eles vinculados, ficam apartados do patrimônio do incorporador. Nesta hipótese o incorporador se obriga a conservar escrituração contábil separada para cada incorporação submetida ao regime.

As operações da incorporação que adotarem o regime especial serão escrituradas nos livros da incorporadora ou em livros próprios. No último caso, a escrituração contábil das operações podem ser realizadas por período mensal na contabilidade da incorporadora, por meio de registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.

Vale dizer, o patrimônio de afetação (terreno, acessões, bens e direitos vinculados ao empreendimento) não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos, e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. A formação do patrimônio de afetação pode ser feita por averbação de termo firmado pelo incorporador no registro de imóveis competente, e pode ocorrer a qualquer momento.

Outro efeito importante é que o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao IRPJ, à CSLL, à Cofins e ao PIS, exceto aquelas calculadas sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação (artigo 3º da Lei 10.931/2004). Apenas o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.

A opção pelo RET será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: (i) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária; (ii) inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ e (iii) entrega do termo de opção pelo RET na unidade competente da Secretaria da Receita Federal (art. 2º da Lei nº 10.931/2004).

A opção obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos a partir do mês em que foi efetuada e será considerada definitiva, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.

Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ; CSLL; PIS e Cofins.

Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem como, as receitas financeiras e “variações monetárias” decorrentes dessa operação. As demais receitas relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, serão tributadas na incorporadora. Do total das receitas recebidas, podem ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.

Para fins de repartição de receita tributária, do percentual de 4% (quatro por cento) serão considerados: 1,71% como Cofins; 0,37% como PIS; 1,26% como IRPJ; e 0,66% como CSLL.

Até 31.12.2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31.03.2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado do Imposto de Renda e das contribuições ao Cofins, PIS e CSLL será equivalente a 1% da receita mensal recebida.

Para fins de repartição de receita tributária, do percentual de 1% serão considerados 0,44% como Cofins; 0,09% como PIS; 0,31% como IRPJ; e 0,16% como CSLL.

Amal Nasrallah - Consultora e advogada na área tributária

Fonte: Tributário nos Bastidores

PEDIDOS DE REVISÃO DE ALUGUEL TÊM ALTA DE 25%

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Além de frear a venda de imóveis, a crise econômica gerou um baque no mercado de aluguéis residenciais e de espaços comerciais. No último semestre, o número de pedidos judiciais para revisão da taxa de reajuste de locação cresceu 25% na comparação com igual período do ano anterior, segundo o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil de Minas Gerais (OAB-MG), Kênio de Souza Pereira.

A alteração na taxa, seja para baixo ou para cima, segundo o especialista, pode ser revista a cada três anos e a ação junto à Justiça pode ser impetrada tanto pelo inquilino quanto pelo proprietário do imóvel. “O ideal é que haja um consenso. Mas isso nem sempre acontece”, afirma.

Conforme explica o representante da OAB, o valor dos aluguéis pode ser impactado com facilidade pela melhoria da região onde o imóvel se encontra, ou pela piora. E é necessário que o valor da locação acompanhe tal oscilação.

Afinal, às vezes, um shopping é construído na vizinhança, elevando o aluguel. Ou a região perde valor agregado, puxando o valor para baixo. “É o mercado quem define o preço da locação, não o inquilino ou o proprietário”, destaca Pereira. Neste caso, cabe a revisão judicial.

No caso dos contratos vencidos, o proprietário que não concordar com o valor solicitado pelo inquilino pode pedir que o imóvel seja devolvido sem justificar a causa. É a chamada “denúncia vazia”. É necessário, no entanto, que o contrato esteja vencido.

Já o inquilino pode quebrar o contrato quando quiser. Desde que arque com a multa prevista. Normalmente, a penalidade representa 20% do valor estipulado no documento, diz o especialista. Porém, é comum que ela seja reduzida proporcionalmente ao cumprimento do contrato. Ou seja, que o pagamento seja parcial. “Se o contrato é de 30 meses, seis meses deveriam ser pagos. Mas, se a pessoa já ficou 20 meses no imóvel e faltam dez, ela teria que pagar dois meses”, explica.

Multa para inadimplentes pode ser majorada

Com o aumento do desemprego, a confiança do consumidor em queda livre e a inflação corroendo a renda das famílias, é comum que moradores deixem a conta do condomínio de lado. Afinal, a multa é baixa e, muitas vezes, os síndicos acabam não cobrando os inadimplentes. A solução, segundo o presidente da comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Kênio de Souza Pereira, é endurecer a convenção de condomínio.

“A multa para os inadimplentes é de 2%. É possível aumentá-la até 10%, desde que haja alteração do documento”, explica. 

Fonte: HOJE EM DIA

SPC IMOBILIÁRIO


Um dos principais sonhos dos brasileiros é o de comprar uma casa própria e não depender mais de aluguel. Porém, em tempos de crise econômica, inflação elevada e altas taxas de juros, ter acesso ao mercado imobiliário está cada vez mais difícil. Tanto os consumidores que estão com um menor poder aquisitivo, quanto as empresas do setor, incorporadoras e construtoras, que querem vender e não encontram potenciais compradores passam por dificuldades.

O setor imobiliário também foi fortemente afetado pela conjuntura econômica atual. Dados do Secovi-SP mostram que de janeiro a abril, vendas e lançamentos de unidades residenciais apresentaram o pior resultado desde 2004. A expectativa dos economistas do SPC Brasil é que é necessário reverter as expectativas negativas da sociedade em relação ao financiamento e ao consumo no mercado imobiliário se o setor espera uma melhora a partir de 2017.

Com esta conjuntura, uma análise assertiva e cuidadosa no momento da concessão de crédito para a aquisição de imóveis assume um papel fundamental, principalmente com um cenário de alta de preços e juros elevados pressionando as taxas de inadimplência entre os consumidores. De acordo com dados mais recentes do SPC Brasil e da CNDL, a quantidade de brasileiros negativados chegou a 59,2 milhões de consumidores.

Para atender a essa demanda, o SPC Brasil disponibiliza às imobiliárias, construtoras e demais empresas que atuam neste ramo, o SPC Imobiliário. Trata-se de uma consulta aos bancos de dados do SPC criada para auxiliar as empresas que lidam com financiamentos, compra, venda e aluguel de imóveis. A consulta ao produto é indicada por se tratar de transações com valores muito altos, que necessitam de rapidez na concessão de crédito, porém com maior nível de segurança, minimizando o risco de inadimplência.

“O SPC Imobiliário foi criado para suprir as necessidades de análise de um setor que cresceu muito nos últimos anos e agora encontra-se em um ponto neutro de crescimento, oferecendo mais segurança para evitar a inadimplência ou fraude e dar agilidade e praticidade na concessão de crédito para quem quer alugar ou vender um imóvel, através de um relatório completo sobre a situação do cliente pessoa física”, explica Nival Martins, Superintendente de Produtos do SPC Brasil.

Dentre as informações que a consulta oferece, é possível identificar a probabilidade de inadimplência do consultado para os próximos 12 meses, os dados cadastrais do cliente e a sua renda presumida, se ele possui restrição de CCF (Cadastro de Emitentes de Cheques Sem Fundo), pendências financeiras registradas no banco de dados do SPC, protestos, ações, participações em empresas, entre outras informações relevantes para análise de crédito imobiliário.

Para mais informações, acesse o site www.spcbrasil.org.br

Fonte: Notícias SPC Brasil

sábado, 25 de junho de 2016

INCORPORADORA QUE ASSUME EMPREENDIMENTO EM ANDAMENTO - ASPECTOS JURÍDICOS LIGADOS À CORREÇÃO MONETÁRIA


Incorporação imobiliária, segundo o ordenamento jurídico brasileiro, é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas. Assim, o incorporador é toda pessoa jurídica ou física que promova a construção de edificação composta de unidades autônomas, bem como a sua comercialização, total ou parcial.

Indiscutível que a volatilidade da economia, o próprio mercado e todos os diversos fatores ligados ao planejamento da obra afetam diretamente as incorporações imobiliárias. Não raras as vezes, durante o curso contratual de determinada operação de incorporação, as dificuldades financeiras fazem com que o incorporador originário seja substituído por nova empresa, tudo para que o empreendimento chegue ao seu termo final.

Neste cenário de substituição do incorporador, não é incomum que a Instituição Financeira, que em um primeiro momento participava da operação como mera financiadora do negócio, assuma as funções de incorporador propriamente dito, tudo para minimizar os seus próprios prejuízos, bem como eventuais transtornos suportados pelos consumidores, destinatários finais das unidades autônomas.

- Ocorre que, no momento em que essas empresas/bancos assumem o empreendimento, visando minorar o prejuízo causado pela antiga construtora, deparam-se com questões jurídicas até então controversas na jurisprudência pátria.

Algumas das possíveis consequências dessa mudança de incorporador seriam, por exemplo, a ocorrência de atraso na entrega da obra, na concessão do habite-se e no desmembramento da matrícula na qual foi registrada a incorporação.

Paralelamente, a nova incorporadora passa a sofrer reclamações dos promitentes compradores, que alegam, por exemplo: a) prejuízo com o atraso na entrega das chaves e consequente impossibilidade de alugar o imóvel ou de destiná-lo para moradia própria; b) impossibilidade de obtenção de financiamento imobiliário por não ter havido a individualização das matrículas que compõem o empreendimento.

Inclusive, é comum a tentativa dos promitentes compradores requererem, perante o Judiciário, a concessão de liminares objetivando a suspensão da correção monetária do saldo devedor a partir do momento em que a entrega das chaves é adiada ou após a expedição do habite-se, sob o fundamento de que o atraso se deu por única e exclusiva culpa da construtora.

- Diante do acima, o tema problema a ser analisado diz respeito à possibilidade de se defender, em eventual negociação, ou até mesmo perante o Judiciário, que a nova incorporadora possa corrigir monetariamente os saldos devedores dos consumidores finais, ainda que haja atraso na entrega das chaves.

Primeiramente cabe registrar que a correção monetária tem por finalidade apenas recompor o poder aquisitivo do valor da moeda, afetado pelas consequências da inflação, sendo plenamente possível e legal a sua cobrança, ainda que durante o período em que houve atraso na entrega da obra.

O afastamento da correção monetária violaria o equilíbrio econômico-financeiro do negócio jurídico entabulado entre as partes, provocando, inclusive, o enriquecimento ilícito do comprador. Foi justamente para evitar esse desequilíbrio que a lei 4.864/65 determinou, em seu artigo 1º, que “(...) os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção monetária da dívida (...)”.

Assim, a mora no cumprimento da obrigação de entrega do imóvel não pode ser utilizada como argumento para a suspensão da cláusula de correção monetária do saldo devedor, até porque inexiste equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos. 
A jurisprudência pátria reconhece a obrigatoriedade de se corrigir monetariamente o valor do saldo devedor a ser pago pelo mutuário no período de atraso da entrega da obra. Uma vez que a nova incorporadora assumiu a posição da antiga empresa dona do empreendimento, fará jus à aplicação da correção monetária, haja vista a sua natureza de recomposição da moeda.

- Sendo devida a correção monetária, a dúvida passa a gravitar em torno da legalidade de se utilizar o índice inicialmente pactuado entre as partes, que normalmente é o Índice Nacional de Custo de Construção - INCC.

Há que se esclarecer que o INCC é um dos 03 (três) componentes do Índice Geral de Preços - IGP-M, com um peso de 10%. Os outros são o índice de Preços ao Consumidor - IPC (com peso de 30%) e o Índice de Preços no Atacado - IPA (com peso de 60%). O INCC é elaborado pela Fundação Getúlio Vargas e afere, mês a mês, os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população.

Em negócios imobiliários, os contratos normalmente preveem, na cláusula de condições gerais de pagamento, o índice que será aplicado nas parcelas representativas do preço que tenham vencimento até a data prevista para entrega das chaves, e o que será aplicado àquelas que tenham vencimento após a referida data.

Ocorre que, considerando que o INCC é normalmente um índice de atualização mais oneroso para o consumidor, a jurisprudência entende que a aplicação desse índice deixa de ser legítima a partir do momento em que a construtora atrasa a entrega da obra. Citadas decisões se balizam no fato de o consumidor não poder ser prejudicado por um descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora.

Nesses casos, a solução dada para se encontrar o equilíbrio contratual entre as partes envolvidas (manter a correção monetária do saldo devedor sem a utilização do “índice mais oneroso ao consumidor”) é a aplicação do INCC apenas até a data prevista no contrato para a entrega das chaves e, daí para frente, mesmo que não finalizada a obra, deve-se utilizar o índice estipulado contratualmente para o momento posterior à entrega das chaves (o IGPM, por exemplo), ou, não havendo tal previsão, um índice oficial de menor impacto.

Lado outro, há a possibilidade de se defender a aplicação do índice originalmente contratado (incluindo aí o INCC), já que não se deve esquecer que a nova incorporadora, prontamente e de forma inovadora, decidiu por intervir e assumir, com recursos próprios, a condução da obra. O mesmo ocorre quando as instituições financeiras que, até então exerciam as funções de financiadora, assumem a obra, tentando, desta maneira, não absorver a perda de recursos já investidos.

Em ambas as hipóteses, há o resguardo não só dos interesses e direitos próprios, mas principalmente os de todos os demais terceiros interessados, adquirentes de unidades habitacionais de tal empreendimento. É evidente que, não fosse a conduta da nova empresa, os maiores lesados e prejudicados seriam os próprios compradores, que teriam não só que arcar com o ônus do valor já investido, como certamente não usufruiriam do imóvel. 
Há que se considerar, ainda, que o atraso neste período se deu por conta da natural reestruturação do negócio, que envolve a apresentação e o planejamento de novo projeto, bem como depende de circunstâncias alheias, como, por exemplo, o fluxo administrativo de órgãos públicos.

- Portanto, deve ser reconhecida a aplicação da correção monetária ainda que haja atraso na entrega das chaves, tendo em vista sua finalidade de recomposição do poder aquisitivo do valor da moeda. Ainda, é possível defender, para casos peculiares como os descritos acima, a aplicação do índice previamente contratado (INCC, por exemplo) como índice de correção monetária, inclusive durante o período em que houve o atraso na entrega das chaves, mormente porque a conduta da nova incorporadora diminuiu sobremaneira o prejuízo que seria arcado pelos compradores, que sequer usufruiriam do imóvel. O que se não permite é a cobrança do INCC após a entrega das chaves.

Igor de Souza Mercêdo Moreira e Graziela Sacramento França - Advogados do escritório Ivan Mercêdo Moreira Sociedade de Advogados.
Fonte: Migalhas de Peso

sexta-feira, 24 de junho de 2016

COMPRA DE IMÓVEL CONTINUA SENDO NEGÓCIO DESVANTAJOSO


Muito antes do agravamento da crise econômica, o mercado imobiliário dava sinais de que não estava indo pelo melhor caminho. Depois de um boom de valorização dos preços entre 2008 até 2013, o volume de lançamentos e imóveis novos despencou vertiginosamente com a piora da economia. A consequência direta deste movimento é a redução dos valores de imóveis e melhoria das condições para negociação. Neste sentido, o momento ruim do setor leva muita gente a pensar: este é um bom momento para comprar um imóvel?

Em um primeiro momento isso pode soar como uma boa ideia, mas a realidade não é bem essa. Se por um lado as condições de negociação estão mais favoráveis e o comprador pode encontrar preços melhores, por outro o financiamento está mais caro e mais arriscado. Na Caixa Econômica Federal, por exemplo, os juros para financiamento de imóvel passaram de 9,9% para 11,2% ao ano. Sendo assim, quem financia precisa assumir o risco de adquirir uma dívida mais cara do que se tivesse feito a compra em um cenário com juros mais baratos. Somado a isso, há um risco maior de desemprego, fato que tira a segurança para fazer um comprometimento financeiro de longo prazo. 

Além desta questão conjuntural, existe um outro aspecto: o dono do imóvel não terá interesse em vender sua propriedade pelo máximo valor possível. Seria como pensar em alguém comprando uma jaqueta nova no shopping e tentando vender a peça pelo mesmo preço em uma bancada ambulante na calçada – não faz sentido. 

Essa flexibilidade de negociação é limitada. Só estará disposto a abrir mão de um imóvel por um preço mais baixo que o desejável quem estiver desesperado para vendê-lo ou quem deixou os preços anunciados artificialmente altos. Caso contrário, pode fazer mais sentido esperar o mercado melhorar. Quem compra também deve estar com recursos financeiros para pagar à vista ou dar uma entrada considerável, só assim é possível se proteger de um financiamento prolongado e arriscado – tendo em vista o cenário do desemprego e a situação econômica do pais.

Além de todos estes fatores, vale a pena fazer uma conta simples para avaliar se a compra do imóvel é realmente vantajosa, ou se é melhor permanecer no aluguel – veja o caso elaborado em cima de uma dúvida que recebi:

Imagine que você esteja interessado em um imóvel avaliado em R$ 200 mil e já tenha este dinheiro disponível. Suponha que se não fosse comprá-lo, você pagaria um aluguel de R$ 700. Se você dividir o valor do aluguel pelo valor do imóvel, terá uma taxa de 0,35%. Em aplicações financeiras, você consegue ter um retorno mensal aproximado de 0,9% ao mês, ou seja, o dinheiro aplicado rende muito mais.

Sendo assim, a compra de um imóvel só passa a ser vantajosa quando a taxa de aluguel fica acima do que você receberia em uma aplicação financeira. 

Se a aquisição de um imóvel é um objetivo do qual você não abre mão, vale a pena juntar o maior montante possível para dar uma entrada grande ou pagar a vista. No entanto, do ponto de vista financeiro, a compra atualmente não é um bom negócio. Apesar de em queda, os valores dos imóveis ainda estão altos.

Fonte: Samy Dana / G1

quarta-feira, 22 de junho de 2016

AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS DE EMPRESAS EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL


No momento atual da economia brasileira, a aquisição de ativos imobiliários de empresas em recuperação judicial pode representar uma boa oportunidade para adquirir imóveis com preços e condições comerciais mais atrativos, movimentando-se o mercado imobiliário local. A alienação de bens é prevista pela lei de recuperação judicial e falências como um dos mecanismos que podem ser utilizados pela recuperanda para restabelecer a sua saúde econômico-financeira. No entanto, o fato de a venda ser realizada no âmbito do processo de recuperação judicial não garante, por si só, a segurança jurídica da aquisição imobiliária.

É indispensável que a venda do imóvel esteja prevista expressamente no plano de recuperação judicial e que seja realizada com base nos termos definidos no plano de recuperação aprovado pelos credores. Neste sentido, para adquirir um ativo imobiliário de uma empresa em recuperação judicial, o primeiro aspecto que deve ser avaliado pelo comprador é a regularidade do processo de recuperação judicial, com o intuito de confirmar que todos os requisitos legais foram observados na aprovação e homologação do plano de recuperação e, ainda, que a proprietária do imóvel em questão foi incluída no processo, para os casos de recuperação judicial envolvendo grupos econômicos. Isto porque, havendo a transformação da recuperação judicial em falência, há o risco de a transferência de ativos sem o consentimento expresso dos credores vir a ser considerada ineficaz.

Ademais, continuará sendo essencial a realização de auditoria imobiliária, para que o comprador possa verificar a situação jurídica do imóvel e se certificar de que todas as possíveis dívidas relativas ao imóvel, cuja aquisição é pretendida, foram consideradas no processo de recuperação judicial e estão indicadas no documento que elenca as condições de venda deste ativo. A esse respeito, deve-se ter especial atenção paras as dívidas de natureza fiscal e trabalhista relativas ao próprio imóvel e à empresa proprietária.

Vale destacar que, a depender das condições definidas no plano de recuperação, a venda do imóvel poderá ser realizada diretamente pela recuperanda ou por meio de leilão extrajudicial. Na venda direta, a avaliação dos riscos da aquisição imobiliária deverá ser semelhante a de outras transações imobiliárias em geral e deverá considerar, inclusive, o direito de preferência de eventuais locatários do imóvel. Nas vendas realizadas por leilão, o adquirente, a princípio, terá uma posição jurídica mais confortável por se tratar de uma aquisição originária. Isso significa que, desde que o processo seja regular e que não existam vícios formais no processo de recuperação judicial e no leilão, os vícios, dívidas e ônus passados relativos ao imóvel, à vendedora e aos seus antecessores não poderão afetá-lo, pois há um rompimento na sua cadeia dominial.

Os investidores locais e estrangeiros que estejam capitalizados e atentos a essas oportunidades poderão se beneficiar desse momento para adquirir ativos imobiliários por preços melhores e livres de dívidas e ônus. No entanto, para que isso aconteça, a devida cautela e diligência que é exigida nas transações imobiliárias em geral não pode ser esquecida e esta deverá ser adequada para identificar os eventuais riscos que efetivamente poderão advir desse tipo de transação imobiliária.

Ivana Bomfim e Juliana Ribeiro - Advogadas do escritório Machado, Meyer, Sendacz e Opice Advogados na área de Imobiliário.
Fonte: Migalhas de Peso

terça-feira, 21 de junho de 2016

VALORAÇÃO DO PONTO COMERCIAL NA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL


Estabelecimento comercial ou fundo de comércio é o instrumento da atividade do empresário. Ele é composto de elementos corpóreos e incorpóreos, os quais em conjunto servem para o exercício da atividade da empresa. Cada um desses elementos mantém sua individualidade e tem valor próprio, no entanto, unidos eles integram um novo bem, também passível da valoração.

Os bens corpóreos têm a característica básica de ocuparem espaço no mundo exterior. São eles: (i)mercadorias; (ii) instalações e (iii) máquinas e utensílios.

Os bens incorpóreos são bens imateriais, que não ocupam espaço no mundo exterior. São objetos da criação do homem, do conhecimento humano. Eles existem na consciência coletiva. São eles: (i) ponto comercial; (ii) créditos e dívidas; (iii) título do estabelecimento; (iv) invenção, modelo de utilidade, desenho industrial.

O imóvel onde está instalada a sociedade empresária não é considerado elemento do estabelecimento ou do fundo de comércio e sim elemento da empresa. Isso porque o fundo de comércio é bem móvel. Assim, o imóvel pode ser de propriedade da sociedade, integrando seu patrimônio, mas não o fundo de comércio. Desta forma o patrimônio da sociedade é constituído pelo fundo de comércio e por outros bens de propriedade da mesma, tais como imóveis.

O ponto comercial que é bem incorpóreo integrante do fundo de comércio de uma sociedade empresária pode ser considerado como o local, o espaço onde está localizado o estabelecimento. Esse espaço pode não ser de propriedade da sociedade empresária e é aí que sua importância e seu valor passam a se dissociar do valor do imóvel em si.

Na definição simples e precisa do Professor Alfredo de Assis Gonçalves Neto, ponto comercial é: "O direito ao local que se situa o estabelecimento denomina-se ponto comercial."1 (GONÇALVES NETO, Alfredo de Assis, Manual de Direito Comercial, 2ª Edição, Curitiba: Juruá, 2000, p.145).

O ponto comercial não é essencial a todas as atividades comerciais, uma vez que algumas atividades para serem desenvolvidas podem ser itinerantes, com é o caso do comércio ambulante ou de empresas de transporte. Modernamente o comércio via internet independe de um local para ser exercido.

Mas, para as atividades cujo ramo de atividade desenvolvida ao longo do tempo seja determinante no movimento ou faturamento comercial da sociedade empresária, esse ponto comercial pode trazer uma valorização ao imóvel. Valorização essa independente da valorização imobiliária decorrente do mercado imobiliário e das condições do local onde está situado o imóvel.

E é essa valorização trazida ao imóvel pela sociedade, a qual exerce sua atividade continuamente no mesmo local, que passa a ter maior relevância quando o mesmo não pertencer ao empresário titular do estabelecimento. Ou seja, quando o imóvel é locado.

Por tal razão é que o legislador passou a regular as locações para fins comerciais ou industriais, ajustadas dentro de certos requisitos de tempo e forma. Foi então promulgado o Decreto 24.150, de 20.04.1934, que pela primeira vez na legislação brasileira assegurou a possibilidade de renovação compulsória da locação e caso tal renovação não ocorra, assegurou o direito do locatário de receber uma indenização para ressarcimento de prejuízos com que tiver de arcar pela mudança de local e pela perda do lugar onde exercia sua atividade de comércio ou indústria e ainda pela desvalorização do fundo de comércio.

A proteção ao ponto comercial através da ação renovatória da locação ou indenização decorrente da perda do ponto persiste ao longo dos tempos, atualmente instituída através da Lei 8.245/91 que revogou todas as disposições do Dec. 24.150. A lei 8.245/91 é menos protecionista do que o Dec. 24.150, no entanto, ainda mantém o espírito de proteção ao locatário.

Para proteger o ponto comercial é essencial que o locatário preencha os requisitos legais para a propositura da ação renovatória ou de indenização, a fim de que efetivamente tenha direito à renovação do contrato através da ação renovatória, ou no caso de sua improcedência, tenha direito a eventual indenização pela perda do ponto comercial.

Fato é que mesmo que o locatário não tenha contrato escrito e mesmo que não preencha os requisitos legais para propositura da ação renovatória, o mesmo tem direito ao local. Pode-se concluir que o direito ao local independe do preenchimento das condições legais previstas para a renovação compulsória da locação e pode até decorrer de outros tipos de contratos, tais como: comodato, concessão de uso, ou contrato de direito real como o usufruto.

Assim sendo, todo ponto tem um valor economicamente apreciável. Se o mesmo deriva de um contrato de locação por prazo indeterminado, seu valor pode não ser expressivo, mas se o contrato for por prazo determinado e se o locatário preencher todos os requisitos da lei para a propositura de ação renovatória, o valor do ponto comercial será substancialmente maior.

O ponto comercial existirá independente do contrato de locação se enquadrar ou não nos requisitos legais para propositura da ação renovatória da locação, que é o instrumento de proteção do ponto, o instrumento de prorrogação legal do contrato, como forma de assegurar ao locatário empresário a continuidade do exercício de sua atividade. No entanto, ele poderá ter valores diferenciados caso o contrato de locação preencha ou não os requisitos legais para a propositura da ação renovatória.

Caso o empresário pretenda vender o estabelecimento ou fundo de comércio, o ponto que não estiver assegurado através de contrato de locação que preencha os requisitos legais para propositura da ação renovatória terá um valor menor do que aquele que estiver enquadrado em tais requisitos.

Esse valor do ponto comercial poderá, no entanto, desaparecer a qualquer instante caso o proprietário locador tenha direito e interesse em obter a retomada do imóvel locado, como por exemplo, se o prazo do contrato chegou ao final. Neste caso o empresário locatário não terá direito algum de pleitear indenização se proposta eventual ação de despejo.

1 GONÇALVES NETO, Alfredo de Assis, Manual de Direito Comercial, 2ª Edição, Curitiba: Juruá, 2000, p.145.

Josiclér Vieira Beckert Marcondes - Advogada, sócia do escritório Katzwinkel & Advogados Associados, pós-graduada em Direito Civil e pós-graduada em Direito Imobiliário.
Fonte: Migalhas de Peso

segunda-feira, 20 de junho de 2016

5 COISAS QUE VOCÊ PRECISA SABER SOBRE A COMPRA DE IMÓVEL NO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA


A maioria das pessoas que vivem de aluguel, sonham em ter a sua casa própria. No mercado são inúmeros os empreendimentos novos ofertando imóveis com facilidades de pagamento e que fazem parte do Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV. O programa é destinado a compra de imóveis novos, geralmente, os consumidores fecham a compra desses imóveis ainda na planta.

Esses empreendimentos englobados pelo PMCMV transparece que a aquisição do imóvel ocorre de forma simples, sem muita burocracia e por um custo baixo, pois há possibilidade de consegui subsídio do governo. Esse subsídio reduz o valor que o comprador teria que dar como entrada, além disso, o valor a financiar também reduz, além das condições de pagamento da entrada, que as construtoras tem facilitado bastante.

Mas nem tudo é tão simples assim no PMCMV, como todos sabem, o programa visa facilitar a compra do primeiro imóvel, porém facilitar, não quer dizer dar ou doar. Assim, existem custos que são arcados e coisas que podem ocorrer durante o processo de aquisição, que nem sempre são mencionados pelos corretores.

Pois bem, vejamos as cincos coisas, que julgo ser as mais importantes, pois mexe no bolso, que o consumidor precisa saber sobre a aquisição do imóvel pelo Programa Minha Casa Minha Vida, antes de adquiri-lo:

1ª A aprovação do financiamento

A construtora geralmente faz uma pré-análise cadastral do proponente comprador junto ao correspondente bancário para verificar se o financiamento pode ser liberado. Essa pré-análise, mesmo positiva, não garante que o financiamento será liberado, pois após a assinatura do contrato junto a construtora, os documentos do clientes é encaminhado para o banco e será analisado novamente, nesse período, o banco poderá solicitar novas documentações ou negar o financiamento. Qualquer alteração nos dados cadastrais do cliente, poderá alterar a liberação do financiamento. Por exemplo, se a renda do comprador aumentar, devido a aumento do salário, e esse aumento, fizer com que ele saia da faixa de renda ao qual está enquadrado, os valores a financiar, de subsídio e até mesmo a aquisição do imóvel pelo PMCMV poderá ser alterado.

2ª O subsídio

O valor do subsídio varia conforme renda e localidade onde o consumidor está adquirindo o imóvel. O comprador que está enquadrado na faixa de renda 3, que corresponde a renda familiar acima de R$ 3.600,00 não tem subsídio. O subsídio é um valor que o governo concede a famílias para aquisição da casa própria, objetivando reduzir o valor do montante a financiar e o que reduz, como consequência, o valor que seria necessário para dar de entrada a construtora. Assim, o comprador precisa dar uma entrada para comprar o imóvel maior do que quem tem o subsídio. O valor da entrada depende de quanto o banco irá liberar de valor a ser financiado. O Banco do Brasil atualmente está liberando até 80% do valor do imóvel, com isso, se a pessoa não tem subsídio, terá que pagar os 20% restantes a construtora. Porém, as construtoras tendem a facilitar o pagamento da entrada. Há construtoras que parcelam a entrada em até 36 vezes.

3ª A taxa de evolução de obra

Quando o financiamento junto ao banco é liberado e o cliente assina o contrato com a instituição financeira, há uma taxa, chamada de taxa de evolução de obra, que é cobrada mensalmente. Essa taxa de evolução de obra pode chegar ao valor da parcela que o consumidor pagaria referente ao financiamento. Esse valor pago, não deduz o saldo devedor junto ao banco. Essa taxa só é deixada de ser paga, geralmente, quando o comprador recebe as chaves do imóvel. Inclusive, tem vários consumidores que pagaram essa taxa durante o período em que houve atraso na entrega do imóvel. Há muitos questionamentos sobre a legalidade dessa cobrança, porém irei tratá-lo em outro artigo para não estender mais esse tópico.

4ª O valor residual do imóvel

Outra coisa que acontece entre o momento em que o cliente assina com a construtora e assina o contrato de financiamento com o banco, lembrando que esses dois atos ocorrem em momentos distintos e sei de casos que ocorreram em mais de seis meses de intervalo, é a cobrança de um valor de diferença do imóvel. Durante esse período o valor do imóvel sofre reajuste, explicando de forma simplificada, conforme a evolução da taxa do mercado que é utilizada pelas construtoras. Esse valor precisa ser pago antes da assinatura do contrato com o banco. A assinatura do contrato de financiamento é condicionado ao pagamento dessa diferença ou a assinatura da confissão de dívida por parte do comprador, que poderá negociar o parcelamento do pagamento junto a algumas construtoras. Já vi casos em que o valor de diferença chegou a 10% do valor do imóvel. Também há bastante questionamento quanto a legalidade dessa cobrança, porém tarei será tratado em outro artigo.

5ª Atraso na entrega do imóvel

No contrato de compra do imóvel é previsto que haja um atraso na entrega do imóvel de até 180 dias, ou seja, seis meses, por isso é importante que o comprador tenha ciência e conte sempre que o atraso aconteça. É importante, também, sempre acompanhar as obras e conversar com a construtora para manter-se atualizado a cerca da evolução das obras. Muitas pessoas compram o imóvel achando que receberão dentro da data prevista de entrega e fazem planejamentos com base nessa data, como agendar o casamento para essa época ou comprar materiais de reforma, por exemplos. Então a fim de evitar esse tipo de problema, sempre considere os que pode haver atraso na entrega.

Diante do exposto, pode verificar que apesar de facilitada a aquisição do imóvel adquirido pelas construtoras através do PMCMV, o consumidor precisa ter ciência que parte do seu orçamento será comprometido para pagar taxas, entrada e parcelas de financiamento do imóvel. Há muitas pessoas que não conseguem arcar com todos esses valores e acabam tendo que desistir da aquisição do imóvel, com isso é comum a construtora reter até 30% do valor que já foi pago.

Assim, é aconselhado sempre a pesquisar bastante antes de fechar o contrato. É importante conversar com corretores para verificar as condições de pagamento, conversar com o banco e checar os valores cobrados quando assume um contrato de financiamento e conversar com outros consumidores que já adquirirão o imóvel na mesma modalidade e buscar conhecer como foi o processo de aquisição e custos envolvidos. Dessa forma, o comprador poderá analisar se essa aquisição está dentro de suas possibilidades financeiras e evitará possíveis prejuízos e dor de cabeça.

Rafael Souza Rachel - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil

CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM GARANTIA: VANTAGENS E DESVANTAGENS


A previsão de uma garantia em contrato de locação serve para que o locador tenha uma alternativa de exigir o cumprimento do pagamento de aluguel e demais encargos, no caso do seu locatário ficar inadimplente.

Contudo, existe a possibilidade do contrato de locação não possuir previsão de nenhuma garantia. Apesar de muitos pensarem que esta opção é desfavorável para o locador, ela, na realidade, possui certos benefícios, que devem ser ponderados por quem pretende locar um imóvel.

Vantagem: Facilidade para despejar

O primeiro e, sem dúvida, o maior atrativo está na possibilidade de, liminarmente, ser concedida a ordem judicial para desocupação do imóvel em caso de falta de pagamento de alugueis e acessórios pelo locatário.

Isso acontece porque, nos termos do artigo 59, § 1º, inciso IX da Lei nº 8.245/91, caso o locador ajuíze ação de despejo em razão da falta de pagamento do aluguel e acessórios e o contrato não tenha garantia locatícia, deverá ser concedida liminar, sem oitiva da parte contrária, para desocupação do imóvel no prazo de 15 dias.

Logo, a conclusão é de que o locador retomará a posse do seu imóvel de forma muito mais rápida, e, por isso, é uma boa opção para quem tem como prioridade, em caso de falta de pagamento, a rápida retomada do imóvel, ao invés de ter maior garantia da cobrança dos valores em atraso.

Vantagem: Cobrança antecipada

Outra vantagem é que, no contrato de locação sem garantia, o valor do aluguel poderá ser cobrado antecipadamente, ou seja, pelo mês vincendo. Assim, se o locatário não efetua o pagamento do aluguel e acessórios já no início do mês, antes mesmo de “desfrutar” do imóvel, o locador poderá ajuizar a competente ação de despejo.

Desvantagem: Morosidade do Judiciário

Por óbvio que há também desvantagens na ausência de garantia no contrato locatício.

No caso da necessidade de retomada do imóvel, a mais evidente decorre da morosidade do Poder Judiciário, já que o locador deverá ingressar com ação de despejo, aguardar os trâmites para autuação e distribuição do processo até que os autos cheguem às mãos do juiz, que então proferirá a decisão liminar.

Em seguida a isso, deverá ainda aguardar mais algum tempo até que a ordem de despejo seja, em termos práticos, cumprida, tempo este irá variar a depender da comarca.

Desvantagem: Caução

Além da morosidade do Judiciário, o locador deverá prestar caução no valor equivalente a três meses de aluguel, pois esse é um requisito imprescindível à concessão da liminar de desocupação.

Cumpre frisar que esta caução judicial não necessariamente deverá ser em dinheiro. Nada impede que a caução seja real ou fidejussória. O mais comum é que o próprio imóvel locado seja ofertado em caução. Para tanto, o locador deverá comprovar sua titularidade e a inexistência de outros ônus reais.

O locatário, por sua vez, nos termos do § 3º do artigo 59 da Lei nº 8.245/91, poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 dias concedidos para a desocupação do imóvel, efetuar o depósito judicial do débito.

Desvantagem: Maior dificuldade para cobrar débitos

Por fim, outra desvantagem é o fato de que, no contrato de locação sem garantia, o locador talvez tenha um trabalho maior para conseguir receber do locatário o valor do débito relativo aos alugueres e acessórios devidos.

Afinal, qual é a melhor opção?

Fato é que, estando ou não o contrato de locação garantido, vantagens e desvantagens existirão, cabendo ao locador analisar concretamente a solidez da garantia ofertada pelo locatário. De modo geral, se a garantia ofertada pelo inquilino não se mostrar sólida o suficiente, melhor para o locador que o contrato fique “desprotegido”, tendo em vista as vantagens apresentadas.

Todavia, como cada situação tem suas peculiaridades, a recomendação maior é que o locatário esteja sempre assistido por assessoria jurídica especializada para lhe orientar a respeito da melhor forma de contratação.

Carreirão & Dal Grande Advocacia
Fonte: Artigos JusBrasil

domingo, 19 de junho de 2016

SITUAÇÕES DE RESTRIÇÃO DO IMÓVEL

PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE TAXA DE CORRETAGEM PRESCREVE EM TRÊS ANOS


A Turma de Uniformização dos Juizados Especiais decidiu, por maioria, uniformizar o entendimento de que o prazo prescricional em ações que pedem a devolução de taxas de corretagem — pagas indevidamente — é de três anos.

A decisão foi proferida em Incidente de Uniformização de jurisprudência, instituto processual que pode ser utilizado quando há decisões diferentes sobre o mesmo assunto entre Turmas Recursais dos Juizados Especiais.

No caso, havia divergência entre o entendimentos das Turmas sobre a prescrição dos pedidos de devolução das taxas de corretagem, pois alguns julgadores entendiam que o prazo era de cinco anos e outros entendiam ser de três.

A decisão serve de orientação para que os demais magistrados fundamentem futuras decisões sobre o mesmo tema.

Fonte: Conjur