A compra e venda de imóveis em 2015 e início deste ano apresentou acentuado declínio, infelizmente, não havendo indícios de melhora a curto prazo. Isto se deve, especialmente, à crise política e econômica em que o Brasil se encontra.
O desemprego, a inflação e a redução do poder aquisitivo do brasileiro, juntamente com o pessimismo, impede aos poucos que ainda possuem economias guardadas de investir. Em consequência os lançamentos de imóveis novos reduziram em 24%, e as vendas 7%, somente no período de janeiro a setembro de 2015. Com relação aos imóveis usados a queda nas vendas é ainda maior, com redução de 21,36%.
O desemprego, a inflação e a redução do poder aquisitivo do brasileiro, juntamente com o pessimismo, impede aos poucos que ainda possuem economias guardadas de investir. Em consequência os lançamentos de imóveis novos reduziram em 24%, e as vendas 7%, somente no período de janeiro a setembro de 2015. Com relação aos imóveis usados a queda nas vendas é ainda maior, com redução de 21,36%.
Outro fator predominante para esse panorama é a alta das taxas de juros e a redução das linhas de crédito imobiliário das instituições financeiras.
Entretanto, em contrapartida a esses dados desanimadores aos que pretendem realizar negócios imobiliários, a permuta vem cada vez mais ganhando espaço, crescendo 30% em 2015, se mostrando uma ótima alternativa aos que desejam investir ou mudar de imóvel.
São vários os benefícios que esse tipo de negócio jurídico traz, mas é extremamente comum que os profissionais da área – sejam corretores de imóveis ou advogados – não conheçam suas nuances, por vezes confundindo-a com a compra e venda.
É certo que praticamente todas as normas aplicáveis a compra e venda também disciplinam a permuta, entretanto, as poucas diferenças existentes podem trazer prejuízos às partes, especialmente nas questões registrais e tributárias.
Nesse sentido, passaremos a discutir as principais características da permuta e as suas diferenças com a compra e venda. Vejamos:
I- Conceito
A permuta é a transação na qual as partes, de comum acordo, trocam entre si o domínio de bens, não sendo o valor pecuniário o objeto principal do negócio.
Até pode existir contrapartida in pecúnia no contrato de permuta, mas esta não pode representar valor superior à metade do objeto contratual, o que descaracterizaria a permuta, demonstrando-se natureza de compra e venda.
Essa contraprestação em dinheiro, chamamos de torna.
Desta feita, quando o valor dado em espécie for superior ao valor do bem envolvido na troca, estaremos diante de uma compra e venda, independentemente da quantidade de imóveis. Aqui o que importa é o valor dos bens e o que é dado em dinheiro, e não quantidade daqueles.
Em outras palavras, se o valor em dinheiro for superior a 50% do imóvel envolvido, o negócio se enquadrará em uma compra e venda, diante da natureza jurídica claramente expressa no art. 481, do Código Civil.
Invertendo-se a situação, se o valor do imóvel for superior a 50% da quantia dada em dinheiro (torna), aí a permuta é que estará caracterizada.
Pode parecer que tais distinções possuem pouca importância, mas como se verá adiante, a caracterização de um ou outra pode gerar prejuízos, ou até mesmo a recusa de registro.
II- Natureza Jurídica
A permuta é um negócio jurídico bilateral, sinalagmático, pois as partes se obrigam mutuamente. Ademais, o presente contrato é oneroso, sendo os sacrifícios patrimoniais recíprocos.
E, por fim, a permuta é comutativa, na qual, ambas as partes já conhecem seus ônus e bônus, os quais, em regra, são proporcionais e equivalentes.
III- Objeto
Nesse ponto não existe qualquer distinção com o contrato de compra e venda. Portanto, todos os bens alienáveis, também são permutáveis.
IV- Distinções entre a compra e venda e a permuta, e seus efeitos práticos
O artigo 533, caput, do Código Civil, estabelece que as normas aplicáveis a compra e venda também se aplicarão à permuta, ressalvadas duas exceções.
O inciso I da referida norma disciplina que as despesas com o instrumento de troca serão partilhadas pela metade entre os permutantes, salvo disposição em contrário.
Na compra e venda a regra é de que o comprador é quem terá que arcar com os custos do instrumento e registro, conforme estabelece o art. 490 do Código Civil.
Nesse sentido, caso uma permuta com torna seja, erroneamente, estipulada como compra e venda, o permutante descrito como comprador será prejudicado, tendo que assumir sozinho os custos do instrumento de escritura, registro, ITBI, e demais taxas envolvidas, suportando os ônus do negócio.
Já aí notamos que um negócio mal elaborado pode gerar reflexos no patrimônio das partes, ocasionando prejuízos de ordem financeira. Portanto, é de grande relevância tal distinção.
A segunda distinção legal, descrita no inciso II do art. 533, estabelece que na permuta entre ascendente e descendente, com valor desigual, será anulável caso não haja consentimento dos outros descendentes ou do cônjuge do ascendente.
No caso da compra e venda, qualquer negócio deste tipo será anulável (art. 496, CC).
Ou seja, enquanto na permuta somente será necessário a autorização dos demais herdeiros, em sendo desproporcional os ônus e bônus entre as partes, sob pena de anulação; na compra e venda o negócio sempre será anulável.
Convém mencionar, ainda, que a má elaboração do negócio pode gerar problemas na hora de registrar o instrumento.
Na prática, temos observado que atualmente algumas dúvidas são suscitadas pelos notários ao juiz corregedor, nas quais são questionadas justamente a possibilidade de registrar um negócio de permuta como se compra e venda fosse. E, obviamente, sob a fundamentação da verdade real que norteia os registros públicos, além das implicações técnicas já mencionadas, tem se decidido pela impossibilidade do registro do negócio que não corresponder com a sua natureza jurídica.
Considerando estas distinções no caso de o instrumento não refletir a realidade do negócio, o cartório de registro de imóveis não o registrará, demandando ainda mais dispêndio de tempo e dinheiro para as partes, as quais terão que elaborar novo instrumento.
V- Permuta e Imposto de Renda
Por fim, uma das principais diferenças entre os negócios jurídicos em comento refere-se a suas consequências tributárias, no qual a permuta se mostra muito mais vantajosa, observemos as distinções:
A) Permuta Pura - aquela que não envolve contrapartida de dinheiro em espécie – as partes não terão que recolher imposto de renda sobre ganho de capital, em decorrência do lucro imobiliário.
Os imóveis envolvidos não precisam ter valor de mercado ou na declaração anterior iguais, para que não incida o imposto de renda. Portanto, na declaração anual basta o contribuinte dar baixa no imóvel cedido, e entrada no imóvel recebido, mantendo-se o mesmo valor anteriormente declarado. A modificação se dará apenas na descrição do bem.
B) Permuta com torna: o permutante que receber a torna deverá declarar a troca dos imóveis nos mesmos moldes já descritos no item anterior, acrescentando na declaração o valor recebido em espécie. Incidirá imposto de renda apenas sobre esse ganho de capital. Ou seja, somente com relação a torna.
A alíquota será, em regra de 15%, podendo ser reduzida a depender do ano de aquisição do imóvel permutado, nos termos do art. 26 da instrução Normativa nº 84/2001 da Secretaria da Receita Federal.
Para finalizar, destacamos que no caso de compra e venda com imóvel como parte de pagamento ou na compra e venda pura o recolhimento do ganho de capital se dará sob o valor em espécie recebido, descontando-se no primeiro caso o valor do imóvel cedido.
Para facilitar a compreensão, sintetizamos as principais distinções na figura a seguir.
Ivan Osni Pimenta Junior - Advogado Sócio da Iglesias, Pimenta e Santos Advogados Associados
Fonte: Artigos JusBrasil
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