Um dos problemas frequentes em condomínios é a falta de pagamento das despesas condominiais. Nesses casos, o síndico (ou a empresa administradora) deve tomar providências para recuperar os valores não pagos, ou de forma amigável, ou através de ação judicial. E nos casos em que existir um contrato de promessa de compra e venda de imóvel? O condomínio moverá uma ação judicial contra o promissário comprador ou contra o promitente vendedor do apartamento?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), no Recurso Especial n. 1.442.840/PR, julgado pela Terceira Turma em Agosto de 2015, definiu quem são os responsáveis pelo pagamento das despesas condominiais posteriores à posse do adquirente, quando existir um contrato de promessa de compra e venda não registrado.
De acordo com o tribunal, se houver um compromisso de compra e venda e ele não tiver sido registrado, dependendo do caso, a responsabilidade pelo pagamento pode ser tanto do comprador, quanto do vendedor do imóvel.
Segundo essa decisão do STJ, como as despesas condominiais são uma obrigação "propter rem" (vinculadas ao imóvel, com vistas à sua conservação), ela somente se extingue, em relação ao promitente vendedor, com a transferência da titularidade. Ou seja, o vendedor só deixa de ser responsável pelo pagamento das taxas condominiais após sua propriedade passar para o comprador através do registro.
Sendo assim, se o vendedor (proprietário) e o comprador assinarem um contrato de promessa de compra e venda, isso, apenas, não retira a responsabilidade do proprietário pelo pagamento das despesas do condomínio. Em outras palavras, o vendedor, enquanto for proprietário do imóvel, é igualmente responsável pelo pagamento da dívida.
A conclusão é que tanto o promissário comprador, quanto o promitente vendedor do imóvel podem ser levados à Justiça pelo condomínio, mesmo que os débitos condominiais sejam posteriores à posse do comprador.
É importante destacar, por fim, que o apartamento pode ser penhorado como garantia da dívida, desde que o proprietário esteja no polo passivo da ação judicial, privilegiando-se, com isso, o interesse coletivo dos condôminos sobre o interesse individual do condômino inadimplente.
Fonte: Jornal Informe Síndico
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