sábado, 29 de novembro de 2014

CENTRAL REGISTRADORES DE IMÓVEIS


O Portal Registradores de Imóveis é a integração de todos os Cartórios de Registros de Imóveis do Brasil em um único ambiente na Internet para prestação do Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), na plataforma da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis. O portal atende notários, bancos, empresas e cidadãos. Na página é possível acessar os links para os portais de utilização exclusiva e gratuita pelo Poder Judiciário e os órgãos da Administração Pública. 

A plataforma da Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos Registradores de Imóveis (Central Registradores de Imóveis) foi desenvolvida pelos registradores de imóveis, por meio da Associação dos Registradores Imobiliários do Estado de São Paulo (ARISP) e do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), como prevê o disposto no art. 37 da Lei Nº 11.977, de 7.7.2009, que determina o seguinte: 
Art. 37: Os serviços de registros públicos de que trata a Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, observados os prazos e condições previstas em regulamento, instituirão sistema de registro eletrônico. 

Como uma solução compartilhada entre os diversos cartórios de registros de imóveis do país, a Central Registradores de Imóveis não é um banco de dados único e estático (arquivo morto) e, sim, uma integração de hardwares e softwares, sincronizado com as diversas bases de dados dos cartórios, de sorte que todos os dados são atualizados em tempo real. 

O portal utiliza modernas tecnologias para promover o acesso online aos procedimentos registrais por meio de protocolos eletrônicos de títulos e no acesso às certidões e informações registrais. 

Todos os sistemas e dados atendem aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira (ICP-Brasil) e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico), gerando, entre outras coisas, organização, utilização de uma linguagem padronizada e de fácil entendimento por todos, universalização de acesso ao serviço público delegado de registro de imóveis, segurança, economia, celeridade, além da proteção aos cidadãos e empresas.

MP - 657/2014 RACIONALIZA AS EXIGÊNCIAS CARTORÁRIAS


O sistema de publicidade registral adotado no Brasil recepciona direitos, em oposição, por exemplo, ao sistema adotado nos Estados Unidos da América, restrito simplesmente ao arquivo de documentos. Uma das vantagens de nosso sistema, com origem na longa tradição romano-germânica, e do qual o notariado latino é derivativo, é proporcionar a presunção legal de autenticidade e veracidade ao direito inscrito.

Este especial grau de eficácia contribui decisivamente para a segurança jurídica preventiva.

De um modo geral, os direitos registráveis podem ser definidos em fórmula genérica ou casuística: no primeiro caso são acolhidos os direitos reais e seus similares, que podem ser instituídos pela vontade negocial ou pela decisão judicial, no que se incluem ainda as onerações e suas modificações de conteúdo. Já no segundo caso, opta-se pela enumeração de cada qual, abarcando seus títulos ou atos que neles deságuam, ditando as espécies do gênero, uma após outra. A Lei 6.015/ 1973 mescla ambas as fórmulas, porém de modo desencontrado, denotando certo desinteresse pelo rigor científico (a fórmula específica do art. 167 antecede a genérica do art. 172). Pior, a enumeração de seu art. 167 estabelece a completa desordem entre direitos reais, ônus aos mesmos equiparados e atos que não introduzem qualquer mutação jurídico-real (ex: memoriais de incorporação, instituições e convenções de condomínios, e de loteamentos urbanos e rurais, cédulas de crédito rural e as de crédito industrial, etc.).

O sistema de publicidade registral imobiliária adotado no Brasil é misto e concebido para produzir efeito duplo, em regra. É por meio da publicidade que os registradores conferem forma e eficácia modificadora à causa jurídica já existente; seja ela: constitutiva – marcando os direitos com o atributo real -, ou requisito de mais ampla eficácia, se é declarativa ou de mera notícia – para levar tais direitos ao conhecimento de terceiros. Ambos os efeitos - constitutivo do direito real, e meio de publicidade e disponibilidade -, são da tradição do direito brasileiro. Mas somente este segundo atributo alcança a generalidade dos casos. Neste aspecto, não é exagero afirmar que o sistema de publicidade registral imobiliária existe no interesse e proveito de terceiros. Terceiros de boa-fé, frise-se, que confiando nas informações do registro adquirem o direito inscrito, em estímulo, portanto, à segurança jurídica dinâmica.

Seguindo a lógica, de modo a serem respeitados pelos terceiros, detém a primazia do registro os mais importantes dos direitos reais, base dos demais, os direitos de propriedade, seguindo-se aqueles outros ainda de índole real que alteram a situação do imóvel, limitam, reduzem ou restringem o direito de propriedade, como a hipoteca, o usufruto, a servidão, a alienação fiduciária, etc. Há casos em que os direitos reais não são adquiridos pelo registro, mas com estes devem ser alinhados pela inscrição de seus atos declaratórios como ocorre pelo direito de propriedade constituído pela herança por dois ou mais herdeiros e transmitido após a cada um deles pela partilha: a usucapião, a desapropriação, a adjudicação, etc.

Adiante, vêm os direitos pessoais que diminuem o valor dos imóveis e que devem ser registrados para conhecimento de terceiros, de modo a não lhes acarretar injusto prejuízo. É o caso, por exemplo, da locação com cláusula de vigência contra o adquirente do imóvel.

De qualquer forma, em esforço de sistematização, o rol do inciso I do art. 167 da Lei dos Registros Públicos, pode ser decomposto em cinco grupos. O primeiro, refere-se, à aquisição da propriedade imobiliária de modo geral, incorporando os seguintes títulos, consoante enumeração da Lei 6.015/1973 (art. 167, I): 26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública; 27) do dote; 28) das sentenças declaratórias de usucapião (redação dada pela Medida Provisória 2.220, de 2001); 29) da compra e venda pura e da condicional; 30) da permuta; 31) da dação em pagamento; 32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social; 33) da doação entre vivos; 34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de desapropriação, fixarem o valor da indenização; 42) da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 da Lei 11.977/2009; (incluído pela Lei 12.424/2011).

Em grupo subsequente são englobados casos de constituição de ônus reais ou equiparados, irradiante também duplamente tanto a constituição do direito real como a publicidade de sua existência: 1) da instituição de bem de família; 2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais; 3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada; 4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; 6) das servidões em geral; 7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família; 8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição de última vontade; 9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; 10) da enfiteuse; 11) da anticrese; 15) dos contratos de penhor rural; 18) dos contratos de compromisso de compra e venda , cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei 4.591/1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; 35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel (incluído pela Lei 9.514/1997); 36). da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão (redação dada pela Lei 12.424/2011); 37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia (redação dada pela Medida Provisória 2.220/2001); 39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano (incluído pela Lei 10.257/2001); 40) do contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público (redação dada pela Medida Provisória 2.220/2001);41) da legitimação de posse (incluído pela Lei 11.977/2009).

Em terceiro grupo situam-se os casos nos quais importa individuar a propriedade como pressuposto de sua disponibilidade, em que o efeito do registro é unicamente declarativo: 23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores; 24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; 25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver partilha.

No quarto grupo figuram os casos de premonição de riscos à propriedade, sinalizando a terceiros que a presunção legal de veracidade decorrente do registro está sendo infirmada: 5) das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis; 21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis. Como se observa, a nenhum dos grupos acima se encaixam as convenções antenupciais (n. 12), as cédulas de crédito rural, industrial e similares (n. 13 a 14), os empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures (n. 16), os memoriais de incorporações, instituições e convenções de condomínio e de loteamentos urbanos e rurais (n. 17 e 19), no que, em comum, se agrupam no 5. e último grupo residual desta classificação. Tal resulta da circunstância de não constituírem ‘direitos registráveis’ propriamente ditos, tomada a expressão em sua origem, concebida com critérios mais rígidos, dentro da qual caberiam, em princípio, apenas os direitos reais e seus assemelhados, além de suas onerações e modificações de conteúdo.

Todavia, a evolução experimentada pelo Direito Formal, ditada pela necessidade de imprimir maior eficiência e segurança jurídica ao sistema de publicidade registral imobiliária, alargou o conceito remoto de ‘direitos aptos a registro’, consoante atesta, por exemplo, o denominado princípio da concentração na matrícula, objeto agora de texto legal em sentido estrito: Medida Provisória 656, de 7/10/14 (artigos 10 a 17).

A intenção é simplificar e racionalizar as exigências cartorárias, estimulando o mercado imobiliário como um todo. Por tabela, reduz a opacidade do registro combatendo os gravames ocultos – voluntários, legais, administrativos e judiciais -, e desestimula a praxe viciosa dos denominados ‘contratos de gaveta’, germes de demandas futuras, incremento da litigiosidade, disseminação da insegurança jurídica e do aumento do risco, todos estes ingredientes acarretando o incremento do custo das transações imobiliárias, com efeitos perniciosos aos objetivos maiores do desenvolvimento econômico, erradicação da pobreza e da marginalização, redução das desigualdades sociais e regionais (art. 3., II e III, CR).

Neste contexto, a par de não sinalizarem qualquer mutação jurídico-real, as constrições judiciais do arresto, penhora e sequestro, foram incluídas desavisadamente pelo legislador de 1973 no rol dos títulos ensejadores a registro em sentido estrito, não-conformidade replicada na legislação especial da execução fiscal (Lei 6.830/1980, art. 7., IV). Contudo, mostra-se mais coerente com o sistema que tais atos processuais, bem como aqueles outros de natureza premonitória, quando concretizados sobre bens imóveis, sejam publicizados perante terceiros por simples averbações no Registro de Imóveis.

Neste sentido, a denominada reforma da reforma simplificou o procedimento, ao acrescentar os parágrafos 4. e 5. ao art. 659 do Código de Processo Civil, moldando novo perfil para a mais frequente das constrições judiciais perante os registros imobiliários brasileiros: a penhora. O art. 239 da Lei 6.015/1973 exige o registro das penhoras em cumprimento de mandado ou à vista da certidão do escrivão.

Com as Leis 10.444/ 2002 e 11.382/2006, o procedimento simplificou-se, dado que o § 4º passou a prever que a respectiva “averbação” da penhora far-se-á "mediante apresentação de certidão de inteiro teor do ato e independentemente de mandado judicial", “para presunção absoluta de conhecimento por terceiros.” O ato a que se refere a lei é o auto ou termo de penhora, lavrados nos autos de execução. A passo que o § 5. refere que “Nos casos do § 4o, quando apresentada certidão da respectiva matrícula, a penhora de imóveis, independentemente de onde se localizem, será realizada por termo nos autos, do qual será intimado o executado, pessoalmente ou na pessoa de seu advogado, e por este ato constituído depositário.” Portanto, basta a apresentação da certidão expedida pelo cartório judicial.

O registro da penhora independe de mandado judicial. E, para municiar a certidão do escrivão judicial, indispensável a certidão atualizada da matrícula do imóvel, com a vantagem adicional de velar pela continuidade do registro, impedindo a concretização da penhora em imóvel que não pertença ao executado.

As averbações, não apenas dos arrestos, penhoras e sequestros, como de resto de toda sorte de direitos e onerações da classe de atos que importem em premonição de riscos, a exemplo da contradita, contribui para a efetividade do princípio da concentração na matrícula, dado que não sujeita os títulos respectivos ao grau de exigências preliminares inerentes ao registro em sentido estrito, próprias de um processo de registro mais complexo e rigoroso e que, frequentemente, podem representar desestímulo ou até mesmo impedimento intransponível ao propósito de fomentar a necessária presunção absoluta de conhecimento por terceiros, em prejuízo à própria funcionalidade que se espera do sistema.

Posto isto, andou bem a normativa que instituiu o art. 615-A do Código de Processo Civil (Lei 11.382/2006), disciplinando a denominada ‘averbação premonitória’, espécie do gênero atos premonitórios de natureza cautelar.

Marcelo Guimarães Rodrigues - Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

quinta-feira, 27 de novembro de 2014

IGP-M DE NOVEMBRO FICA EM 0,98%, APURA A FGV


O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) de novembro subiu 0,98%, ante avanço de 0,28% em outubro, informou a Fundação Getúlio Vargas (FGV), nesta quinta-feira, 27. O resultado do índice, muito utilizado para corrigir contratos de aluguel, ficou dentro do previsto por analistas do mercado financeiro ouvidos pelo AE-Projeções, que esperavam desde avanço de 0,73% até alta de 1,09%, com mediana positiva em 0,95%.

A FGV informou ainda os resultados dos três indicadores que compõem o índice. O IPA-M, que representa os preços no atacado, subiu 1,26% em novembro, em comparação à alta de 0,23% em outubro. Por sua vez, o IPC-10, que corresponde à inflação no varejo, apresentou alta de 0,53% na leitura anunciada hoje, após subir 0,46% no mês passado. Já o INCC-10, que mensura o custo da construção, teve elevação de 0,30%, após registrar aumento de 0 20%, na mesma base de comparação.

Até novembro, o IGP-M acumula aumentos de 3,05% no ano e de 3 66% em 12 meses. O período de coleta de preços para cálculo do índice foi de 21 de outubro a 20 de novembro. A segunda prévia do IGP-M, com preços captados até o dia 10 deste mês, havia apontado avanço de 0,72%. Agropecuário A inflação do setor agropecuário acelerou no atacado. Os preços subiram 2,98% no âmbito do IGP-M referente a novembro, ante alta de 0,90% em outubro. A inflação industrial atacadista também ganhou força, registrando alta de 0,62% na leitura divulgada hoje, ante redução de 0,01% no mês passado.

Dentro do Índice de Preços por Atacado segundo Estágios de Processamento (IPA-EP), que permite visualizar a transmissão de preços ao longo da cadeia produtiva, os preços dos bens finais subiram 0,69% neste mês, em comparação ao avanço de 0,52% no índice de outubro.

Os preços dos bens intermediários tiveram alta de 1,21%, após subirem 0,04% em igual tipo de comparação. Já os preços das matérias-primas brutas avançaram 2,01% em novembro, contra aumento de 0,12% um mês antes.

Fonte: Estadão Conteúdo (ANSA)

TISHMAN VÊ PORTO DO RIO COMO VETOR DE EXPANSÃO


A Tishman Speyer, empresa americana do ramo imobiliário, inaugurou, ontem, seu primeiro empreendimento na zona portuária do Rio de Janeiro. O Port Corporate Tower exigiu investimentos de R$ 300 milhões, tem 20 andares e 36 mil metros quadrados de área locável.

Estão a caminho, ainda, pelo menos outros dois projetos na região, que vão exigir investimento de R$ 1 bilhão. O primeiro deles já está em construção. É o Pátio Marítima, duas torres corporativas de 60 mil metros quadrados de área locável cada. A primeira torre fica pronta no início de 2017.

"Ainda estamos decidindo o foco do terceiro empreendimento [na região portuária]. Estamos na fase de planejamento. Estamos olhando também para projetos residenciais no local", disse o co-presidente da empresa, Rob Speyer, com exclusividade ao Valor.

Em sua análise, o desenvolvimento do projeto do Porto Maravilha terá poder transformador da cidade nos próximos 20 anos. Ele explicou que o Rio, por sua geografia, tem pouco espaço pra crescer. E afirmou que o local mais óbvio para esta expansão ocorrer é no porto. Por isto a aposta da empresa na região.

"A maior parte dos nossos esforços é na zona portuária, mas não estamos focados exclusivamente lá. Olhamos oportunidades nos setores residencial e escritórios", disse Speyer, sem mais detalhes.

A Tishman Speyer está presente no país desde 1995, e já construiu outros dois prédios no Rio. Mas onde mais tem projetos é em São Paulo. A empresa também atua em Brasília, onde está construindo a nova sede do Banco do Brasil.

"Estamos muito ocupados em São Paulo e em Brasília. Também estamos entrando no mercado de Belo Horizonte. Estamos perto de anunciar nosso primeiro projeto lá. Quando isto acontecer, inauguraremos também um escritório local", afirmou Speyer.

A companhia usa capital próprio para investir. "Não buscamos financiamento. E isto nos permite ser pacientes. Somos investidores de longo prazo, e a melhor maneira de proteger nossos interesses é construir sem financiar", continuou o executivo.

Speyer vê com otimismo o desenvolvimento econômico brasileiro no médio e longo prazos. "Acreditamos que há enorme potencial para o país continuar crescendo. Terão alguns altos e baixos no caminho, o que é normal. Mas a chave para investimento imobiliário é olhar para a tendência de longo prazo", disse.

Ele admitiu, entretanto, que o mercado imobiliário brasileiro está mais devagar no momento. "O mercado sempre acompanha o movimento da economia geral. Se a economia está enfraquecida, o mercado imobiliário fica enfraquecido", disse. Segundo Speyer, a empresa não está adiando investimentos em função disto.

"Em 2002, quando Lula foi eleito, investidores internacionais tiraram seu capital do país. Nós optamos por dobrar a aposta, e foi uma das melhores decisões de investimento na história da companhia", disse. Ele não quis fazer comentários sobre as investigações envolvendo a Petrobras. Disse apenas que ficaria surpreso se isso "parasse ou diminuísse" o fluxo de investimento estrangeiro no país.

Fonte: Valor Econômico/Elisa Soares

MERCADO IMOBILIÁRIO REGISTRA QUEDA DE 40% EM SALVADOR E REGIÃO

 Luciano Muricy / Foto: Cássia Bandeira/G1

O mercado imobiliário em Salvador, Feira de Santana, a 100km da capital, Lauro de Freitas e Camaçari, na região metropolitana, apresentou queda de 40% de 2013 para 2014. Os dados foram divulgados na manhã desta quarta-feira (26), com a apresentação dos números do Mercado Imobiliário Geral de 2014, em evento no Salvador Shopping, na capital baiana. Na ocasião, foi divulgado também o resultado da 8ª edição do Salão Imobiliário, que teve 426 unidades comercializadas e R$ 140 milhões em negócios fechados na capital baiana.

Luciano Muricy, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), afirmou que a queda começou nos anos de 2012 e 2013, que tiveram 8.253 e 7.466 unidades vendidas, respectivamente. Já em 2014, de fevereiro a setembro, foram 2.531 unidades lançadas e 4.751 vendidas, o que representa 40% de queda nas vendas. Em 2008, segundo ele, o número de unidades lançadas chegou a 17 mil.

"A gente aguarda ansiosamente pela edição do novo PDDU que o prefeito anuncia para meados do próximo ano [2015]. O fato é que a gente perdeu ainda um período de produtividade porque, o que acontece, nós temos o efeito da economia hoje permeando os nossos negócios. Não vamos aqui fechar os olhos e imaginar que tudo se deve ao problema que houve com o PDDU. Acontece que lá atrás podíamos ter um desempenho melhor. Infelizmente, não teve. Esperamos a nova edição do PDDU e a recuperação da economia. Salvador e região metropolitana têm potencial para estar gerando em torno de 10 mil unidades tanto lançamento, quanto vendas".

Segundo o presidente da Ademi, Feira de Santana representa 29% do número de lançamentos. Já em Salvador, os números de lançamentos, em 2014, são de 1.363, de janeiro a setembro, com o total de 3.289 vendidos.

"Em 2010, tínhamos mais de 10 mil unidades lançadas. Isso é realmente muito preocupante. Aqui o negócio ainda não se recuperou, ainda carece de ajustes e tem um problema de uma outorga onerosa que foi gerada a partir do incremento do IPTU e vai completar um ano sem solução. Muitos empresários com projetos nas mãos. As obras estão acabando e não têm outras obras", revela. Ainda segundo Muricy, as empresas estão se mobilizando para reverter a situação.

Já os resultados do 8ª Salão Imobiliário tiveram um quadro diferente do cenário do mercado. Segundo Marcos Vieira Lima, vice-presidente da Ademi e coordenador do Salão Imobiliário, a última edição foi considerada a de maior sucesso de público e número de negócios.

"Foram 426 unidades comercializadas e um resultado de R$ 140 milhões em negócios fechados. Superou nossas expectativas. No sábado tivemos 21.856 visitantes. Isso significa que quase 5% compraram", contempla.

Fonte: G1

quarta-feira, 26 de novembro de 2014

DIRETO DE PORTUGAL: IMOBILIÁRIAS SENTEM SUBIDA NA VENDA DE CASAS E MENOS ARRENDAMENTOS


A venda de casas em Portugal está a recuperar e os arrendamentos estão a cair, devido principalmente à maior abertura dos bancos na concessão de crédito e ao regime especial de fiscalidade para estrangeiros, afirmam as agências imobiliárias.
Desde o início deste ano e até ao final de outubro, venderam-se 16.200 imóveis na Remax, o que significou um aumento de 26% destas transações face ao mesmo período do ano passado, indicou à Lusa a diretora-geral da agência imobiliária, Beatriz Rubio. Em contrapartida, o número de arrendamentos desceu 13%, para um total de 15.700.

“Já estamos a vender mais do que a arrendar e esta é uma tendência que se reforça cada vez mais”, confirmou a mesma responsável, lembrando que o número de vendas e de arrendamentos chegou a ser semelhante durante o ano passado.

Além da maior abertura dos bancos, que “pouco a pouco vão concedendo mais crédito”, Beatriz Rubio considera que a criação do regime fiscal dos não residentes habituais tem vindo a ter um impacto positivo no setor. “Esta foi uma medida muito boa. Favorece a vinda de reformados de outros países para Portugal, que é um país quente e atrai pessoas da Suécia e mesmo do Norte de França, que têm um bom poder de aquisição”, notou a diretora geral da Remax.

Beatriz Rubio ressalvou também que os estrangeiros que vêm para Portugal devido às vantagens do regime fiscal arrendam casa durante o primeiro ano de estadia no país. “Só se as medidas atuais se mantêm depois desse espaço de tempo e se eles sentem que o regime é para continuar, é que temos a certeza de que acabam por comprar casa”, avisou.

Em causa está o regime fiscal para residentes não habituais, criado em 2009, que no caso dos pensionistas estrangeiros que adquirem aquele estatuto isenta de tributação em Portugal as reformas recebidas no país de origem. O mesmo regime determina ainda impostos menos pesados para engenheiros, médicos e outras profissões, desde que sejam estrangeiros que venham morar para Portugal.

Miguel Poisson, diretor-geral da ERA Portugal, partilha a opinião favorável de Beatriz Rubio sobre o regime fiscal especial. “Tem um potencial enorme. Por exemplo, um reformado francês, desde que passe mais de metade do ano em Portugal, fica isento de impostos sobre as pensões. E está a atrair muitos advogados estrangeiros e outras profissões intelectuais”, afirmou este responsável à Lusa.
Contas feitas, até ao final de outubro deste ano as vendas representaram 72% das 8.800 transações realizadas através da ERA Portugal, enquanto os arrendamentos tiveram um peso de 28%. Mas no final de 2013, de acordo com Miguel Poisson, a importância dos arrendamentos era maior e estes representavam 34% do total.

“De 2012 para 2013, os arrendamentos estagnaram e agora estão a decrescer. Com esta tendência a manter-se, esperamos fechar este ano com as vendas a pesarem três quartos nas transações e os arrendamentos apenas um quarto”, indicou o mesmo responsável.

O director-geral da ERA Portugal assume que os arrendamentos só cresceram, em anos anteriores, “porque as pessoas não tinham alternativas, uma vez que os bancos não concediam crédito. “A compra de casa é uma questão cultural no Sul da Europa, pois à medida que a economia vai recuperando um pouco tende a crescer a aquisição de imóveis”, sublinha.

A actual tendência no mercado imobiliário português também se faz sentir na Century 21 Portugal, adianta por seu turno Ricardo Sousa, administrador da agência imobiliária. Entre janeiro e setembro deste ano, deu-se um aumento de 20% nas vendas face ao mesmo período do ano passado, para 4.058 transações, enquanto os arrendamentos desceram 30%, para um total de 3.252.

Ricardo Sousa acredita também que, em Portugal, “continua a existir e a prevalecer uma sólida cultura de proprietário”, pelo que tudo aponta para que os tempos mais próximos sejam marcados pela “compra, como primeira opção”.
No entender deste responsável, para a atual tendência contribuem “claramente” três fatores, nomeadamente “uma maior abertura da banca em matéria de concessão de crédito à habitação”, o crescimento da “procura internacional” e ainda “um aumento significativo da confiança, no mercado residencial português”.

As próprias agências imobiliárias estão a sentir-se mais confiantes com o negócio. Beatriz Rubio, diretora-geral da Remax Portugal, afirma que “apesar da crise, o ano de 2014 está a ser o melhor ano de sempre” para a agência.

“Podemos dizer, com segurança, que o pior já passou”, garante por seu turno o diretor-geral da ERA Portugal, Miguel Poisson. No mês de setembro, a agência registou um aumento de 35% na faturação, naquele que “foi o melhor mês e o melhor trimestre desde março de 2011″

Fonte: Jornal de Negócios

VENDAS PENDENTES DE MORADIAS NOS EUA TEM QUEDA EM OUTUBRO


Os contratos para comprar casas usadas nos Estados Unidos surpreendentemente caíram em outubro, atingindo o menor ritmo em quatro meses e lançando dúvidas sobre a recuperação do mercado imobiliário.

A Associação Nacional de Corretores (NAR, na sigla em inglês) informou nesta quarta-feira que o índice de vendas pendentes de moradias, baseado em contratos assinados no mês passado, caiu 1,1 por cento, para 104,1.

Economistas consultados pela Reuters projetavam aumento de 0,5 por cento no mês passado. Esses contratos se tornam vendas depois de um ou dois meses.

Fonte: EXAME.com

PARTICIPE DA PESQUISA DE PROPRIEDADE COMERCIAL DA RICS


A RICS convida para responder a Pesquisa de Propriedade Comercial Global, referente a Outubro - Dezembro de 2014.

A Pesquisa de Propriedade 
Comercial Global é um guia trimestral que traz as tendências de investimento no mercado imobiliário comercial (escritório, varejo e industrial) em todo o mundo e com análise dividida por país, inclusive com o Brasil.

Para participar acesse o link Pesquisa de Propriedade Global da RICS.

Para solicitar os resultados da última pesquisa encaminhe um e-mail para: ricsbrasil@rics.org.

A sua opinião é muito importante para nós e de grande valia para o mercado nacional e internacional.

Participe! 

FINANCIAL TIMES: CONSTRUTORA BRITÂNICA É INVESTIGADA NO BRASIL


O jornal Financial Times publicou nesta segunda-feira (24/11) uma matéria sobre supostas operações ilegais de uma empresa britânica, o EcoHouse Group, no Brasil. 

"Um grupo imobiliário britânico que arrecadou dinheiro junto a investidores internacionais para participar de um emblemático programa de habitação social do governo brasileiro não aparece nos registros oficiais do programa e agora é alvo de uma investigação criminal", diz o artigo escrito por Joe Leahy e Thalita Carrico.

O EcoHouse Group, a empresa que a polícia brasileira está investigando por suposta fraude e outros delitos sobre os fundos arrecadados de investidores no Reino Unido, Cingapura e outros países, afirmou que estava construindo projetos para o Minha Casa, Minha Vida, programa de moradias de baixo custo do Brasil.

Porém, ela não consta na lista do governo das empresas construtoras participantes do programa, que o Financial Times obteve por meio de um pedido de liberdade de informação.

“Em resposta à necessidade do Brasil de moradia social, a EcoHouse constrói casas pelo programa do governo brasileiro Minha Casa, Minha Vida”, diz o site da empresa, que é dirigida pelo empresário Anthony Armstrong Emery. As ligações aos escritórios da companhia em Londres e no Brasil não foram atendidas.

O artigo prossegue: "Armstrong Emery, um extravagante empresário que patrocina equipes de futebol no Brasil e na Itália, gerou nos últimos anos uma onda de publicidade na mídia internacional com sua ideia de arrecadar investimento no mundo todo para as moradias de baixo custo no Brasil.

O governo brasileiro colaborou através de bancos estatais e construtoras do setor privado no programa Minha Casa, Minha Vida, para entregar em torno de 1,7 milhões de unidades de moradias subsidiadas e nos próximos anos planeja entregar mais do dobro desse número.

Mas no final de outubro, a polícia federal e as autoridades fiscais brasileiras anunciaram que estão investigando a EcoHouse Group por suposta lavagem de dinheiro, evasão fiscal, crimes tributários e formação de quadrilha. Os investigadores disseram que estavam examinando os fundos que chegam a um total de 150 milhões de reais (59,6 milhões de dólares) que haviam administrado durante mais de cinco anos", informa a matéria.

As autoridades deram o nome de “Operação Godfather” à investigação – uma referência ao apelido que Armstrong Emery ganhou da mídia no Rio Grande do Norte, um dos estados onde ele promoveu alguns projetos da empresa. Ele também já fez referências a desenvolvimento de trabalhos no Rio Grande do Sul.

Entretanto, uma lista de construtoras obtida do Ministério das Cidades pelo Financial Times mostrou que a empresa de Armstrong Emery não é considerada um participante oficial do Minha Casa, Minha Vida.

Os dois bancos estatais que comandam o programa, Banco do Brasil e Caixa Econômica, também confirmaram que não ouviram falar da empresa.

Apesar disso, o site da EcoHouse apresenta material publicitário onde diz ser filiada ao programa, incluindo uma pessoa caracterizada como gerente da agência local da Caixa, além de conselheiros municipais e autoridades do governo de estado.

No início deste mês, a EcoHouse anunciou que estava “suspendendo” as operações em todo o mundo e colocando a EcoHouse Developments Ltd, com registro na Inglaterra, em “administração”, devido a uma “inesperada intervenção” da polícia federal brasileira.

O grupo disse que a investigação foi o resultado de “acusações maliciosas, inexatas e imaginárias” de concorrentes e “ex-proprietários de terras” e que os ganhos de 33 milhões de libras em ativos no Brasil seriam repatriados, dependendo da ação da polícia. “Os advogados brasileiros da EcoHouse estão preparando uma impugnação (sobre as acusações), mas devido à natureza do processo judicial brasileiro poderiam passar muitos meses antes que rendam frutos”, disse no comunicado.

Armstrong Emery não pôde ser localizado para fazer comentários", informa a matéria doFinancial Times.

Fonte: Jornal do Brasil

CRÉDITO IMOBILIÁRIO ATINGIU R$ 10,2 BILHÕES EM OUTUBRO


A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) anunciou que em outubro, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis somou R$ 10,2 bilhões, com alta de 8% em relação a outubro de 2013 e ligeiro recuo de 1% em relação a setembro de 2014.

O resultado do mês configura o melhor outubro dos últimos 20 anos e ocupa o sexto lugar na série histórica do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Nos primeiros 10 meses de 2014, foram destinados R$ 93,2 bilhões à aquisição e construção de imóveis, resultado 5,1% superior ao volume de igual período do ano passado.

Nos últimos 12 meses, até outubro, o volume de empréstimos imobiliários com recursos das cadernetas de poupança do SBPE alcançou R$ 113,7 bilhões, superando em 8% o apurado nos 12 meses precedentes.

Contudo, foram financiadas, em outubro, aquisições e construções de 46,2 mil imóveis, alta de 5% comparativamente a outubro de 2013 e recuo de 7,8% em relação a setembro.

Entre janeiro e outubro de 2014, foram financiados 447,3 mil imóveis, número 3,7% superior ao registrado em igual período de 2013.
E nos últimos 12 meses, compreendidos entre novembro de 2013 e outubro de 2014, foram financiados 545,9 mil imóveis, superando em 6,5% as 512,6 mil unidades contratadas nos 12 meses anteriores.

Já as cadernetas de poupança mantiveram a captação líquida positiva, apesar do elevado patamar de juro básico, com suas implicações sobre a competitividade das aplicações.

Considerando-se apenas a poupança no SBPE, em setembro os depósitos superaram os saques em R$ 1,69 bilhão. Nos primeiros nove meses do ano, os ingressos líquidos somaram R$ 13,8 bilhões, valor que superou o observado em 2011, quando a meta da taxa Selic média foi ligeiramente superior à atual, de 11% ao ano.

Por outro lado, as cadernetas de poupança mantiveram captação líquida positiva apesar da recente elevação da taxa Selic para 11,25% ao ano, que tem efeito sobre a competitividade do conjunto de aplicações financeiras.

Em outubro, considerando apenas a poupança SBPE, os depósitos superaram os saques em R$ 1,54 bilhão. Nos primeiros dez meses do ano, os ingressos líquidos somaram R$ 15,4 bilhões, valor maior que o observado em 2011, quando a meta para a taxa Selic foi de 11% ao ano.

Por fim, o saldo dos depósitos de poupança nos agentes financeiros do SBPE superou R$ 508 bilhões, em outubro, registrando elevação de 13% comparativamente ao saldo de outubro do ano passado.

Fonte: Redação – Agência IN

terça-feira, 25 de novembro de 2014

O RATEIO DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO


Introdução:

Em recentíssimo artigo de autoria do nobre advogado, Dr. Kênio de Souza Pereira, publicado no Boletim de Direito Imobiliário¹, o aclamado jurista rompeu importante barreira que, acabou por suscitar a ira de condôminos e síndicos, tudo porque, frisa-se, com corretíssima fundamentação jurídica, arguiu pela possibilidade da cobrança por igual das taxas de condomínio independentemente, da área privativa da unidade autônoma.

Romper paradigmas, expor novos fatos e considerações diametralmente opostos ao censo comum e enraizado, confere ao seu interlocutor, asseveradas críticas e até menções de repúdio afinal, possuir entendimento e discernimento próprios, pode ser considerado inadequado e ás vezes até imoral por aqueles que seguem, fielmente, aquilo que lhes é imposto.

Neste sentido, intentar contra o critério de fracionamento das taxas condominiais, tido, por muito tempo como absoluto, parece absurdo afinal, quem possui maiores recursos deve arcar com maiores custos e, esta cultura, acompanha o pensamento primário e autoritário da sociedade.

Portanto, desde já, parabenizo o belíssimo trabalho desenvolvido pelo ínclito professor Kênio que, instigou o debate necessário sobre o tema.

Da forma de contribuição das despesas de condomínio - Previsão legal

Inicialmente prevista pelo artigo 12, parágrafo 1º da Lei nº 4.591/64, a cota parte do rateio das despesas condominiais, dava-se pela fração ideal da unidade autônoma, porém, o mesmo parágrafo permitia estipulação diversa neste sentido se assim, os condôminos o desejassem.

Na vigência do Código Civil, inicialmente, o artigo 1336, inciso I, determinava que a contribuição das despesas condominiais, seguia a proporção da fração ideal sendo, portanto, norma cogente e obrigatória, sem a possibilidade de alteração pela vontade dos condôminos.

No entanto, com a promulgação da Lei nº 10.931, de 2004, passou-se, a exemplo do artigo 12, parágrafo 1º da Lei nº 4.591/64, (Condomínio e Incorporação Imobiliária), prever a possibilidade de estipulação diversa na forma de contribuição mediante previsão expressa da convenção condominial.

Geralmente, as convenções condominiais seguem o critério de rateio baseados na fração ideal de cada unidade e, dessa forma, unidades com frações ideiais maiores arcam com um percentual maior no rateio das despesas do edifício.

Contudo, conforme previsão estatuída pelo Código Civil, nada obsta estipulação diversa pelas normas internas dos condôminos.

É justamente neste sentido, que se defende a possibilidade do rateio igualitário independentemente, da fração ideal atribuída a cada unidade.
Justificativas para o rateio se dê pela fração ideal de cada unidade autônoma:

Há uma cultura predominante, porém equivocada, no sentido de que os imóveis maiores geram maiores despesas e custos e, portanto, devem possuir maior participação no rateio.

Mesmo quando se comprova que esta diferença de uso inexiste independentemente, da área de cada apartamento, os demais condôminos vetam a modificação dos critérios e arrecadação.

Por que o critério de rateio pela fração ideal não deve ser aplicado:

Quando falamos em condomínio edilício, devemos ter em mente que a posse compartilhada refere-se única e exclusivamente, às áreas de uso comum dos condôminos.

É evidente que a taxa condominial é aplicada na conservação e nos investimentos necessários à propriedade coletiva sem, qualquer influência da área privativa do imóvel.

Pouco importa se no condomínio existam unidades de 100, 200 e 300 m², todos devem contribuir de forma igualitária, pois resta imperioso, observamos o teor do artigo 5º, Caput, consagrado pela Carta Magna, que trata do princípio da isonomia.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou neste sentido

O julgamento originou-se de recurso interposto por condômino, proprietário de unidade titular de fração ideal menor do que outras unidades no mesmo condomínio.

O condômino em questão, pleiteava a substituição da forma de contribuição das despesas condominiais, até então, baseadas no rateio igualitário.

Basicamente, a alegação consubstanciava-se na alegação de que o rateio praticado na forma mencionada, constituía enriquecimento ilícito do proprietário da unidade com fração maior superior já que, em sua fundamentação, articulava que unidades maiores consumem maiores recursos.

Contudo, o Egrégio Tribunal decidiu de forma condizente e fundamentada que:

“O rateio igualitário das quotas não implica, por si só, a ocorrência de enriquecimento sem causa dos proprietários de maiores unidades, uma vez que os gastos mais substanciais suportados pelo condomínio - v. G. O pagamento dos funcionários, a manutenção das áreas comuns e os encargos tributários incidentes sobre essas áreas - beneficiam de forma equivalente todos os moradores, independentemente de sua fração ideal”, Recurso Especial nº 541.317 - RS (2003/0064425-4), (Grifamos). Relator Ministro Cesar Asfor Rocha, 4ª Turma, Data do Julgamento 09/09/2003.

O que a doutrina tem a dizer:

Além do primoroso trabalho desenvolvido pelo Dr. Kênio de Souza Pereira, publicadas no Boletim de direito imobiliário, recorremos às palavras do advogado Jader Nassif, que, comentando o critério de contribuição igualitário das cotas condominiais, prescreve “os custos para manutenção das áreas comuns são os que mais pesam na composição da taxa de condomínio e não há como mensurar o uso que cada condômino faz dessas áreas para se estabelecer a cobrança de parcelas diferentes para cada unidade²”.

Conclusão:

Por todo o exposto, fica claro, que o argumento daqueles que defendem a contribuição baseada na fração ideal não deve prosperar não sendo justo que alguns poucos proprietários, paguem valores superiores de condomínio em benefício da maioria.

Simplesmente propagar a ideia de que, unidades que possuem frações ideias superiores, gerem despesas maiores ao condomínio sem, qualquer prova concreta neste sentido, não pode prosperar.

O critério da isonomia constitucionalmente previsto, deve prevalecer e, neste sentido, não há a menor possibilidade de tratar de forma desigual situações, legitimamente, homogêneas.

As portas foram abertas, a discussão está lançada, cabendo a nós, operadores do direito, prosseguirmos na discussão sem relevar a opinião pública mas, fundamentados, unicamente na justiça, definir qual o melhor critério de arrecadação das cotas condominiais aplicadas a cada condomínio.

Citações:
1- “Taxa de inveja” – nos condomínios, a deficiência em matemática e na interpretação dos textos. Boletim de Direito Imobiliário, Agosto de 2013, 1ª quinzena, nº 15, pg. 13.
2- Vida de condomínio: Rateio de despesas deve ser por fração ideal. Disponível em:http://estadodeminas.lugarcerto.com.br/app/noticia/noticias/2008/12/09/interna_noticias,28559/index.

Paulo Paes - Advogado, sócio da ig, Paes & Moreira Advogados. - Coordenador da Comissão de Direito Imobiliário da OAB Subsecção de Barueri; - Colunista da revista Direcional Condomínios; - Colaborador do boletim de Direito Imobiliário (BDI); - Colaborador do jornal Folha de Alphaville.
Fonte: Artigos JusBrasil

FRANÇA, RUSSIA E REINO UNIDO LIDERAM EM ÁREAS DE CENTROS COMERCIAIS NA EUROPA


A Rússia ultrapassou o Reino Unido, sendo atualmente o segundo país da Europa com maior área de centros comerciais, segundo a nova edição do European Shopping Centre Development, publicado semestralmente pela consultora imobiliária global Cushman & Wakefield (C&W).

França mantém-se como o país com maior área, totalizando 17,6 milhões de metros quadrados de espaços comerciais, seguido da Rússia com 17,5 milhões e Reino Unido com 16,7 milhões.

A Europa Central e do Leste totalizarão 81% dos novos centros comerciais com abertura prevista até ao final do ano, em grande parte pelos muitos projetos em construção na Rússia e na Turquia. Estes dois países somaram 1,1 milhões de metros quadrados de novos centros comerciais no primeiro semestre de 2014, sobretudo aberturas de grandes projetos.

A Rússia tem ainda 4,57 milhões de metros quadrados em construção com aberturas previstas até ao final de 2015 – o que fará com que seja este país com maior área de centros comerciais da Europa. Um destes projetos é o Avia Park em Moscovo que terá 230.000 m2 de área comercial e deverá abrir até ao final de 2014. A área de centros comerciais na Europa chegará aos 161,4 milhões de metros quadrados até ao fim deste ano, o que representa um crescimento de 4,5%.

No primeiro semestre de 2014, abriram 53 novos comerciais na Europa, dos quais 12 se localizam na Rússia. Em Portugal, foi apenas inaugurado um centro comercial em 2014, o Alegro Setúbal com 42.500 m2 (expansão do Jumbo de Setúbal) e não existem centros comerciais em construção. No total, existem 120 centros comerciais abertos que totalizam cerca de 3 milhões de metros quadrados.

Fonte: Make Money / IMOnews 

BUNDESBANK AFIRMA QUE TAXAS DE JURO BAIXAS LEVAM INVESTIDORES A ARRISCAR


As taxas de juro baixas intensificam a tendência dos investidores para assumir riscos, o que pode levar a exageros, advertiu hoje o Bundesbank, banco central alemão.

"Quanto mais se mantenha a fase das baixas taxas de juro, maior é o perigo de se produzirem exageros em determinados segmentos de mercado", advertiu a vice-presidente do Bundesbank, Claudia Buch, na apresentação do relatório de estabilidade financeira de 2014.

O relatório refere que "o mercado imobiliário segue sob observação e a evolução dos créditos imobiliários é atualmente moderada".

"Até agora, o aumento dos preços no imobiliário não apresenta riscos excessivos para a estabilidade financeira", disse Buch.

"Estamos atentos ao mercado imobiliário e se forem detetados riscos para o sistema financeiro vamos agir", acrescentou.

O Bundesbank considera que os bancos alemães melhoraram a sua dotação de capital no ano passado e afirma que "a união bancária permite melhores condições para sanear ou liquidar bancos numa situação difícil".

Fonte: DNOTÍCIAS.PT

segunda-feira, 24 de novembro de 2014

O DIREITO DE ARREPENDIMENTO E A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA


1. Brevíssima introdução ao fenômeno especulativo

Especular com objetivo de lucro, neste artigo, consiste em comprar com valor inferior e vender por valor superior.Algumas pessoas confundem valor com preço. Assim, convém definir que, neste artigo, conceituo preço como a expressão numérica, em moeda corrente, de determinado valor (ex. duzentos mil reais). Provavelmente a expressão numérica duzentos mil reais em um dado nomento valerá menos do que essa mesma expressão numérica algum tempo depois, em decorrência do fenômeno inflacionário.Parece óbvio. Mas nem todo mundo percebe que a venda com lucro em uma operação especulativa necessita não só vender com preço superior, mas sobretudo com valor superior.

Mas não é só. A aquisição de qualquer ativo (imóvel, ouro, ação, automóvel etc) poderá proporcionar frutos ou não (ex. aluguéis, juros, dividendos etc). Além disso, alguns ativos podem sofrer uma depreciação física (ex. um imóvel após vinte anos de uso), bem como importar custos de manutenção (tributos, taxas de condomíno etc) o que irá impactar no seu valor como investimento.

O valor de mercado de qualquer ativo oscila ao longo do tempo. Em geral, todos os ativos que não são consumíveis com o tempo tendem a aumentar de preço, inclusive por força da existência de inflação. Uma ressalva: autómovel, embora seja um ativo, não tende a valorizar com o tempo, especialmente porque sua depreciação física é muito rápida.

A questão, portanto, não se resume a comparar preços ou mesmo valores de determinado ativo em face da valores monetários, mas também verificar a variação de determinado ativo em face de outros ativos.A oscilação de preços ou valores de ativos é algo natural no sistema capitalista. Preços e valores flutuam ao longo do tempo. Em certos casos, podem ocorrer “bolhas” especulativas. “Bolhas” são valorizações acentuadas desprovidas de fundamentos e levam a rupturas nos preços dos ativos em questão. Não se confundem flutações nos preços com “bolhas”.

2. A especulação imobiliária

As pessoas percebem claramente a oscilação dos preços de ações cotadas na bolsa de valores, exatamente porque esse ativo tem cotação transparente: basta acessar a internet e verificar quanto vale, em dado instante, uma ação de determinada companhia. Com relação aos imóveis, não é tão simples. Imóveis são diferentes entre si, bem como regiões diferentes apresentam valores diferentes. É possível, aliás, é até comum, regiões diferentes de uma mesma cidade apresentarem valorização e desvalorização no preço de imóveis. Até mesmo dentro de uma mesma região isso pode acontecer, com imóveis valorizando e imóveis desvalorizando.Além disso, as oscilações nos preços do imóveis são mais suaves do que as oscilações na bolsa de valores. Como qualquer ativo não consumível tem a tendência de alta, as pessoas costumam pensar que os imóveis sempre se valorizam. Isso pode não ser verdade: imóveis podem perder valor, não apenas em decorrência da depreciação física (ex. imóvel velho), em decorrência da deteriorização da região (ex. centro de São Paulo), mas também em decorrência da flutuação natural dos preços ou mesmo do estouro de uma “bolha” especulativa (crise do subprime nos EUA e Reino Unido em 2008).

Com essas premissas, observamos duas características intimamente relacionadas: 1) o retorno do investimento imobiliário pode ser maior do que o simples recebimento de aluguéis, 2) o investimento imobiliário não é isento de riscos, a depender da valorização ou desvalorização do imóvel em questão em determinado período.

Obviamente, como ocorre com qualquer ativo, o mercado flutua e pode ocorrer uma inversão no aumento ou redução dos preços: um imóvel que estava em valorização pode se desvalorizar e vice-versa.

A maneira mais simples , menos arriscada e menos lucrativa de especular com imóveis é a compra e venda de imóvel pronto. O investidor deve avaliar as condições do mercado de determinado tipo de imóvel em determinada região, avaliar o potencial de valorização, bem como dos diversos custos envolvidos (corretagem, impostos etc).

Outra maneira, que pode proporcionar ganhos elevados, mas apresenta maiores riscos, é por meio do pagamento parcelado de imóvel em incorporação imobiliária. Trata-se, aliás, da modalidade preferida dos profissionais ou dos candidatos a especulador. A questão fica mais clara com o seguinte exemplo:

Imaginemos que a pessoa “A” celebra um compromisso de compra em venda de um apartamento com a incorporadora “B”, mediante pagamento de um sinal que pode ser, digamos, 10% do preço do imóvel em construção ou que virá a ser construído. Imaginemos que o valor do imóvel seja 100 mil reais e “A” pagará os restantes 90% em prestações sucessivas. Ao longo do tempo, o valor do imóvel, em construção ou já construído, irá se modificar. Em um cenário de alta dos preços, o valor do imóvel provavelmente irá aumentar. Imaginemos que, por exemplo, o valor do imóvel subiu 30% em um ou dois anos. Podería-se pensar que o lucro de “A”, caso decida vender o imóvel pronto ou em construção seria de 30% menos os custos das operações de compra e venda. Mas isso não é verdade, pois o lucro será muito maior, simplesmente porque a valorização de 30% não incide apenas sobre o valor pago por “A”, mas sim sobre o valor total do imóvel!

No nosso exemplo, “A” teria pago, digamos, 25% do preço do imóvel (10% de sinal mais 15% de prestações), o que totalizaria 25 mil. Vamos imaginar que a correção (e juros, se for o caso) da dívida de “A” no período apontado foi de 10%. Assim, “A” devia 90 mil a título do principal, pagou 25 mil, e deve 75mil (100 mil menos 25mil) mais 9 mil (10% de 90mil), o que totaliza 84 mil. Mas agora o imóvel vale 130 mil. Subtraindo a dívida de “A” (84 mil) do valor atual do imóvel (130mil), a diferença é 46 mil que, descontados os custos, será o lucro de “A”. Como se vê, com um capital de 25 mil, “A” obteve um retorno percentual muito superior ao da valorização do imóvel, exatamente porque não havia pago a totalidade do valor do imóvel.

Mas o inverso pode ocorrer. Imaginemos que o valor do imóveis descresça 30% em determinado período. O imóvel que valia 100 mil passará a valer 70 mil. “A” já pagou 25 mil e deve, no nosso exemplo, 84 mil. O prejuízo, por ora, é gritante! Imaginemos que “A” poderá aguardar mais algum tempo, para ver se os preços do imóveis irão subir. Contudo, vamos imaginar que os preços continuem a cair ou que “A” não queira ou não possa continuar pagando as prestações. Deverá sofrer, de fato, o prejuízo? Ou será que existe alguma saída?

3. O direito de arrependimento à luz do direito positivo e da jurisprudência

Interpretando o novo Código Civil e também o Código do Consumidor, o Judiciário tem conferido a possibilidade de o comprador desistir do negócio com a incorporadora, mediante certas condições.

Pode parecer estranho que o especulador possa ter esta confortável situação: se os imóveis se valorizam, ele lucra um percentual incidente inclusive sobre capital que ele nem mesmo dispendeu; se os imóveis se desvalorizam, ele pode desistir do negócio! Isso não é possível em outros mercados, como, por exemplo o mercado acionário à vista. A intenção do Judiciário foi proteger o pai de família que tentou realizar o sonho de adquirir a casa própria. Contudo, como diferenciar o “coitadinho” do especulador? Na maioria das vezes não é possível, objetivamente, verificar quem comprou um imóvel na planta para residir ou para tentar lucrar com venda posterior. Isso explica a situação privilegiada do especulador imobiliário em relação aos demais especuladores.

A situação do especulador imobiliário é, sem dúvida, confortável, de um modo geral. Mas obviamente as incorporadoras são, acima de tudo, profissionais. Ao efetuar um lançamento, as incorporadoras devem embutir no preço do imóvel financiado, além do custo do capital, a expectativa de valorização do empreendimento. É por isso que o comprador consegue ou deveria conseguir um grande desconto se pagar o imóvel à vista.

Além disso, há diversos riscos na aquisição de um imóvel. A respeito dos riscos jurídicos, vide meu livro Compra de imóveis; a respeito dos riscos econômicos, é necessária profunda avaliação do mercado imobiliário em especial e do mercado financeiro como um todo.

A coisa seria simples caso se soubesse, de antemão, qual será a valorização dos imóveis no período futuro. Um erro comumente cometido por especuladores inexperientes é tentar prever o futuro com base unicamente em experiências passadas ou com base em uma percepção equivocada da tendência do presente. Obviamente, as incorporadoras podem cometer o mesmo erro – e freqüentemente o fazem.

4. Conclusões

Há um grande espaço para o especulador mais experiente e mais cauteloso ganhar dinheiro com a especulação imobiliária.Como vimos, a possibilidade de desistência do negócio, sob certas condições, concedida pelo Judiciário, faz com que seja possível (em certos casos) limitar a possibilidade de perda a patamares reduzidos, sem limitar a possibilidade de ganho. Isso é o “sonho dourado” de qualquer especulador...

Contudo, como ocorre com qualquer negócio especulativo, há riscos. Pode-se avaliar equivocadamente o potencial de valorização do imóvel e não obter a possibilidade de desistência do negócio na via judicial. O que se deve ponderar é se os riscos são proporcionalmente baixos em relação à possibilidade de lucro.

Além disso, sob o aspecto jurídico, o direito de arrependimento, em situações específicas, pode não ser concedido pelo Judiciário. Ainda que a jurisprudência predominante entenda que o compromissário comprador tem o direito de desistir do negócio e receber os valores pagos ou a maior parte dos valores pagos, muitas vezes a execução e o efetivo recebimento demanda procedimento demorado.

Bruno Mattos e Silva - Consultor Legislativo do Senado Federal e advogado. Bacharel em Direito pela USP. Autor dos livros Direito de Empresa: Teoria da Empresa e Direito Societário e Compra de Imóveis, ambos publicados pela Editora Atlas.
Fonte: Revista Jus Navigandi

INADIMPLÊNCIA EM HIPOTECAS CAI NOS EUA


O mercado imobiliário abalado pela crise em 2008, apresentou uma melhora nos Estados Unidos. A taxa de inadimplência em hipotecas de imóveis continua em forte declínio. No terceiro trimestre deste ano, a taxa caiu a 3,36%, registrando a 11ª queda seguida, de acordo com o relatório divulgado nesta terça-feira pela TransUnion, multinacional de inteligência para análise de crédito e dados.

Baseada no total de devedores inadimplentes por 60 dias ou mais, a taxa diminuiu quase 17% no último ano – no terceiro trimestre de 2013, estava em 4,03%. Algumas das maiores quedas ocorreram nos maiores mercados dos EUA. Entre o terceiro trimestre de 2013 e o terceiro trimestre de 2014, Miami (-31,6%), San Francisco (-28,6), Phoenix (-27,1%) e Los Angeles (-24,2%) continuaram a apresentar grandes melhoras na inadimplência. Dos maiores mercados, apenas dois não tiveram declínios de dois dígitos: Nova York (-9,9%) e Filadélfia (-9,4%).

"Embora as taxas de inadimplência de hipotecas permaneçam elevadas em relação aos padrões históricos, elas estão constantemente melhorando", disse Joe Mellman, VP de hipotecas da unidade de serviços financeiros da TransUnion no EUA.

"As novas gerações de hipoteca nos últimos anos têm sido completamente limpas em relação a risco.Esse fato, combinado com a redução da execução de hipotecas e a ascensão gradual, mas constante, dos preços de imóveis, leva a uma redução da inadimplência”. As taxas de inadimplência de hipotecas em Los Angeles (2,53%) e Phoenix (2,47%) estão quase um ponto percentual abaixo da média nacional de 3,36%. Durante grande parte de 2009 e 2010, essas áreas tiveram taxas de inadimplência que ultrapassaram 10%, enquanto a média nacional nunca violou a marca de 7%.

"É especialmente gratificante ver grandes declínios nas áreas que foram mais atingidas pela crise das hipotecas", continuou Mellman. "Em parte, isso indica uma recuperação mais ampla na economia. Como o desemprego continuando seu declínio e os valores dos imóveis melhorando, os consumidores têm mais recursos e motivação para manter os pagamentos do seu imóvel em dia". Em base trimestral, todos os 50 Estados e o distrito de Colúmbia viram queda na inadimplência de hipotecas. Nevada (-29%), Flórida (-28,8%) e Califórnia (-26,5%) registraram os maiores declínios. "Esse é outro positivo: as quedas estão ocorrendo em todo o país e não apenas em bolsões geográficos isolados", disse Mellman.

Os dados da TransUnion indicam que os declínios nos índices de inadimplência de hipotecas aconteceram em todos os grupos etários, com as maiores quedas anuais registradas entre os mais jovens, abaixo de 30 (-26,7%) e de 30 a 39 anos (-22,4%). A TransUnion contabilizou 53,2 milhões de contas de hipoteca no terceiro trimestre de 2014, acima dos 52,3 milhões vistos no mesmo período de 2013. No entanto, em comparação com o terceiro trimestre de 2008, quando existiam 63,1 milhões de contas, houve redução de quase 10 milhões.

Vista com um trimestre de atraso para garantir que todas as contas estejam inclusas nos dados, a originação de hipotecas caiu 38,3%, de 2,3 milhões no segundo trimestre de 2013, para 1,4 milhões no mesmo período de 2014. A parcela de originação não-prime subiu, porém, de 13,2% no segundo trimestre de 2013 para 16,9% no segundo trimestre de 2014.

"As originações caíram novamente, em grande parte devido a um declínio na atividade de refinanciamento.Como os valores das casas continuando a aumentar e os credores aliviando os critérios de subscrição, que ainda permanecem bastante conservadores, esperamos aumento na originação", disse Mellman. Os dados fazem parte da série de análises trimestrais da TransUnion sobre o crédito ao consumidor norte-americano, avaliando hipotecas, cartões de crédito e financiamento de veículos.

Fonte: Os dados fazem parte da série de análises trimestrais da TransUnion sobre o crédito ao consumidor norte-americano / Administradores.com

MERCADO IMOBILIÁRIO CHINÊS DEVE FICAR ESTÁVEL EM 2015


A agência de classificação de risco Fitch afirmou nesta segunda-feira que o mercado imobiliário da China, que passa por um enfraquecimento em 2014, não deverá apresentar uma melhora significativa em 2015. No ano que vem, as vendas de moradias devem varias entre queda de 5% e alta de 5%, diz a projeção da agência. A perspectiva é estável.

Para 2014, a Fitch estima uma retração de 10% nas vendas. Neste cenário, a valorização dos preços de habitação será limitada, e a maioria das construtoras vai se concentrar na negociação de ativos no curto prazo, em vez de preservar as margens, com o objetivo de manter a escala de negócios e liquidez suficiente para sustentar os seus perfis de crédito.

A agência também espera que as condições de financiamento em terra se tornem mais favoráveis para as construtoras em 2015, o que beneficiaria, também, as pequenas empresas do setor. Por fim, a Fitch acredita que as autoridades chinesas deverão adotar medidas para afrouxar as restrições sobre financiamento de capital para as empresas de construção civil. 

Fonte: Dow Jones Newswires.

domingo, 23 de novembro de 2014

CETIP MIRA SETOR IMOBILIÁRIO ATENTA À DIVERSIFICAÇÃO


O setor imobiliário deverá conquistar no futuro um espaço mais representativo para as receitas da central depositária de títulos privados Cetip. A companhia, que já realiza para o segmento o registro de um rol de títulos lastreados, já está de olho na criação de um novo instrumento, as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), que poderá trazer mais um volume de registros à empresa. Paralelamente, a companhia está trabalhando para aumentar os serviços fornecidos na cadeia do crédito imobiliário em sua unidade de financiamento, hoje mais concentrada em veículos. 

O diretor executivo Comercial, de Produtos e Marketing da Cetip, Carlos Ratto, destaca que a empresa já se prepara para realizar os registros da LIG e dos ativos que podem lastrear este instrumento. Agora, é aguardada a regulamentação final para que possa seguir em frente com o desenvolvimento da infraestrutura necessária. O executivo explica que, de acordo com a medida provisória publicada sobre o tema, além do registro do título, será exigido também o da carteira de ativos no qual o instrumento está baseado.

"A nossa visão é ter posicionamento em um mercado estratégico e que irá crescer no Brasil nos próximos anos. Estamos trabalhando para a formação do estoque de amanhã", afirma Ratto, em entrevista ao Broadcast, serviço de notícias em tempo real da Agência Estado. Hoje as receitas de Cetip em sua unidade de títulos e valores mobiliários já contam com a contribuição de registros de instrumentos do setor imobiliário: Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), que é muito utilizada para o lastro dos CRIs, e Letras Hipotecárias (LH). 

No terceiro trimestre deste ano, por exemplo, a receita de registro de instrumentos de renda fixa da Cetip subiu 7% na relação anual, crescimento puxado, principalmente, pela expansão das receitas dos instrumentos ligados ao setor imobiliário, que avançaram 40,4% na mesma comparação. 

O executivo diz que o trabalho para que a Cetip esteja apta a realizar o registro da LIG demonstra uma das ações da empresa para que as receitas sejam cada vez menos dependentes de fluxos, para que possam continuar crescendo independentemente do desempenho do mercado. Por essa característica, o negócio da Cetip é apontado como resiliente, já que parte da receita é gerada com base no estoque existente. 

Ratto diz ainda que a Cetip, em relação à LIG, quer trabalhar no desenvolvimento da infraestrutura para o registro tão logo o instrumento seja regulamentado, para conseguir fazê-lo antes da concorrência, nesse caso, a BM&FBovespa. Segundo ele, se o registro de um novo instrumento começa a ser feito fora da Cetip é "complicado trazê-lo para a companhia".

Do lado da unidade de Financiamento, a Cetip trabalha para trazer a experiência que possui em relação ao mercado de crédito para veículos para o setor imobiliário. Hoje a companhia já fornece a Plataforma Imobiliária - Gestão de Garantias, que é uma ferramenta utilizada nos processos de avaliação de imóveis. "Dentro da nossa estratégia de médio e longo prazo estamos focando no mercado de originação do mercado imobiliário, com plataformas para acelerar o processo de liberação do crédito", afirma Mauro Negrete, diretor executivo de Tecnologia e Operações da Unidade de Financiamentos da Cetip.

A companhia segue atenta também na recente medida para a centralização de todas as informações do imóvel relativas a débitos e garantias de dívidas. "Isso simplifica as operações de crédito imobiliário e acreditamos que o número de operações tende a crescer", diz. 

A Cetip aguarda ainda a normatização da resolução 4.088 para o mercado imobiliário, que dispõe que todos os bancos serão obrigados a registrar as garantias nos contratos de financiamentos de imóveis em um sistema de registro e de liquidação financeira autorizado pelo Banco Central. "Em veículos nós já fazemos isso, com os bancos registrando aqui as operações. Agora podemos nos posicionar como um agente de conexão para o registro de imóveis", afirma o diretor da unidade de Financiamento. 

A ideia, com a expansão de serviços para soluções no processo de avaliação e desembolso do crédito imobiliário, é trazer maior diversificação para esta unidade. Negrete não informa qual a expectativa da Cetip em relação ao tamanho da receita que o setor imobiliário poderá conquistar no futuro na unidade, mas ressalta que a expectativa é sim de crescimento.

Fonte: Fernanda Guimarães - AE / Estadão Conteúdo

Nota do Editor:
A Cetip / Plataforma Imobiliária – Gestão de Garantias é a nova ferramenta da Cetip para automatizar e padronizar os processos de avaliação de imóveis. Criada em parceria com a FNC, líder americana em tecnologia de dados para o setor imobiliário, a nova ferramenta integra bancos e avaliadores a partir de um sistema que vai automatizar e organizar a avaliação, desde o pedido de um laudo, seu preenchimento, até o envio das informações às instituições financeiras. Todo o acompanhamento do processo é feito em tempo real. Isto significa mais velocidade de resposta na liberação do crédito, mais capacidade de gestão em toda a cadeia e benefícios para todo o mercado. A plataforma pode ser personalizada de acordo com as necessidades das instituições financeiras, proporciona a organização das informações obtidas nas avaliações de imóveis e permite a construção de gráficos, índices e relatórios operacionais.

POR FALTA DE CRÉDITO, IMÓVEIS RETORNAM ÀS CONSTRUTORAS


O cancelamento de vendas e o aumento dos estoques de imóveis novos voltaram a afetar as empresas de construção civil, conforme mostraram os balanços referentes às operações do terceiro trimestre. O cenário confirma o desaquecimento do mercado imobiliário já percebido nos meses anteriores e adiciona cautela para o lançamento de novos projetos daqui em diante.

Entre julho e setembro, os distratos de vendas atingiram R$ 1,35 bilhão, segundo levantamento com todas as seis companhias listadas que informam esse dado: Rossi Residencial (R$ 311,9 milhões), MRV Engenharia (R$ 311,7 milhões), Gafisa, incluindo a Tenda (R$ 297 milhões), Brookfield Incorporações (R$ 212,4 milhões), Tecnisa (R$ 117,0 milhões) e PDG Realty (R$ 102,0 milhões). O montante é 12,9% menor do que o apurado pelas empresas entre abril e junho, mas continua sendo um patamar preocupante.

“No geral, o resultado operacional foi mais fraco no trimestre. A desaceleração nas vendas foi mais forte no segmento de alto e média renda. Estamos vendo um período de estoques altos e com tendência de menos lançamentos”, avaliou Eduardo Silveira, analista de construção civil do Besi Securities/Grupo Novo Banco. “E os distratos estão altos. Percebemos que as empresas têm que vender duas ou três vezes o mesmo imóvel”, observou.

As rescisões elevadas são reflexo do grande volume de obras em fase final. Na véspera da entrega da obra, o cliente é repassado para o banco, onde assumirá financiamento para quitar a maior parte do imóvel adquirido na planta. No entanto, o repasse vem sendo abortado. Muitos clientes não conseguem o empréstimo porque suas finanças pessoais pioraram desde que o negócio foi feito, muitas vezes, anos antes, ou porque os bancos ficaram mais rigorosos na avaliação de crédito neste período.

O resultado é a volta do imóvel para o estoque da incorporadora. “Nós vemos que o foco das empresas de construção tem sido diminuir os estoques”, afirma o analista do Banco do Brasil, Daniel Cobucci, apontando que há estratégias diferentes para isso. “As mais endividadas lidam com descontos, abrindo mão de um pouco da margem de lucratividade em troca de ganho mais rápido de caixa. Outras empresas menos endividadas estão mais conservadoras, sem adotar essa política agressiva de descontos”, explica.

Fonte: Jornal O TEMPO