quinta-feira, 31 de janeiro de 2013

CURSO: ÁREAS CONTAMINADAS E CORRETAGEM IMOBILIÁRIA



Palestrante: Marcelo Caricol Ialharan

VERSÃO MOBILE PARA O SEU SITE IMOBILIÁRIO



Assim como a internet mudou o modo como nos comunicamos e trabalhamos, os Smartphone prometem mudar a maneira como realizamos nossos negócios. O setor mobile no mercado brasileiro está em período de expansão, por isso é imprescindível para qualquer empresa ter uma versão mobile de seu site. Veja como e por que investir.

Os números são impressionantes: mais de 50 milhões de pessoas acessam a internet por meio de celulares e outros dispositivos móveis. Desse modo, não é difícil perceber o impacto positivo que a construção de um site mobile pode trazer, sobretudo, ao setor imobiliário.

Isso porque o usuário de smartphones interage na web de modo diferente de quem acessa a internet usando um desktop ou notebook. Este grupo de pessoas privilegia rapidez e facilidade na busca de informações.

Quer saber como funcionam os sites mobiles? Veja os principais pontos abaixo e comece a planejar o seu, para entrar nesse nicho promissor!

Conciso: por ser a versão reduzida de seu site imobiliário, a versão mobile deve apresentar apenas as principais informações e de modo mais claro possível;

Rapidez: é essencial que a navegação seja simplificada. Por isso, os campos de buscas devem ser rápidos, assim como os imóveis devem ser exibidos em telas simples;

Integração: unir sites e blogs a redes sociais é estratégico mesmo nas versões convencionais e nas páginas mobiles não poderia ser diferente. Se o seu endereço na web estiver integrado a redes como Facebook e Twitter, seus clientes poderão compartilhar seus conteúdo e divulgá-lo entre amigos e contatos, aumentando a publicidade e visibilidade de seus produtos;

SEO: sites mobiles trazem mais relevância para o Google, melhorando a posição do seu site nos resultados de buscas. Isso porque seu endereço na web estará mais acessível, será mais comentado e, consequentemente, se tornará mais relevante para os buscadores.

Com todas essas características e vantagens, os sites mobiles passarão de tendência a pré-requisitos para empresas que atuam no mercado imobiliário.

Colaboração: Roseane Santos via E-mail
Relações Públicas Agente Imóvel Inteligência de Busca

quarta-feira, 30 de janeiro de 2013

INCORPORADORAS TÊM QUE DIGERIR ESTOQUES


As incorporadoras de capital aberto ainda terão de digerir, em 2013, as consequências do ritmo desenfreado de lançamentos de imóveis nos primeiros anos após a onda de abertura de capital das empresas do setor. O cenário é de estoques elevados decorrentes das unidades não comercializadas ou que voltaram para a carteira das incorporadoras em função do elevado número de distratos. Em 2013, o foco das atenções das incorporadoras estará nos estoques, segundo o analista de construção civil da Bradesco Corretora, Luiz Mauricio Garcia.

“O ano de 2012 foi de ajustes, e esse processo continuará em 2013. Após esses dois anos de freada, a demanda vai começar a superar a oferta”, afirma o presidente da MRV Engenharia, Rubens Menin. As incorporadoras têm de investir na produção e buscar redução de custos e eficiência de processos, de acordo com Menin. O executivo ressalta, todavia, que os fundamentos do setor – demanda, renda e crédito – continuam positivos.

As empresas precisarão lançar mão, novamente em 2013, de campanhas para acelerar a venda das unidades em estoque, além de ajustar os volumes dos novos produtos a serem apresentados ao mercado. A calibragem dos lançamentos terá de levar em conta a velocidade de vendas que se pretende alcançar, pois o ritmo de comercialização de novos projetos costuma ser muito maior que o de unidades residuais. Isso resulta do marketing dos plantões de vendas e do maior estímulo dos corretores quando comercializam mais unidades do mesmo projeto.

Há expectativa que, caso haja crescimento do Valor Geral de Vendas (VGV) lançado em conjunto pelas incorporadoras abertas em 2013 em relação a 2012, isso será baseado apenas na alta de preços média em linha com a inflação. Não se espera aumento dos volumes físicos de lançamentos, e altas reais de preços só ocorrerão em regiões em que haja, de fato, escassez de oferta. Já os descontos serão realizados, principalmente, nas áreas em com excesso de imóveis ofertados.

No ano passado, a soma dos lançamentos das incorporadoras abertas que já divulgaram prévias operacionais caiu 20,8% ante 2011, para R$ 21,25 bilhões. Tecnisa, Cyrela Brazil Realty, MRV, Brookfield Incorporações e Gafisa lideram as quedas, com 52%, 38%, 26%, 21,80% e 16%, respectivamente. Na mesma base de comparação, a soma das vendas contratadas teve redução de 15,4%, para R$ 20,8 bilhões.

Em relação ao VGV lançado, as duas maiores incorporadoras em 2012, entre as que apresentaram prévias operacionais, foram Cyrela, com R$ 3,88 bilhões e MRV, com R$ 3,43 bilhões. Em linhas gerais, não há perspectiva, no mercado, de que as incorporadoras abertas alcancem os patamares registrados em 2011, quando as duas empresas que lançaram mais – PDG Realty e Cyrela – atingiram a R$ 9 bilhões e R$ 6,28 bilhões, respectivamente.

Neste ano, a expectativa é que Cyrela e MRV sejam as incorporadoras abertas com maior volume de lançamentos, segundo o analista de construção civil do Credit Suisse, Guilherme Rocha. “Não vejo problema operacional em que Cyrela e MRV lancem R$ 4 bilhões cada uma”, diz Rocha. Em cinco anos, essas empresas podem alcançar o patamar de R$ 6 bilhões de VGV, nas projeções do analista do Credit. O desempenho da economia brasileira vai influenciar as dimensões dessas empresas assim como de todo o setor.

O comportamento das incorporadoras em relação aos lançamentos não será homogêneo em 2013. Conforme Rocha, Cyrela deve apresentar “algum crescimento” e MRV pode ter, “eventualmente”, expansão em lançamentos. Para a Tecnisa, o analista do Credit estima crescimento do VGV de 10% a 15%. “A PDG terá, de novo, um ano difícil”, diz Rocha. A PDG não divulgou sua prévia dos resultados operacionais do quarto trimestre de 2012.

Uma das implicações da redefinição que vem ocorrendo no tamanho das empresas é a necessidade de ajuste das despesas gerais e administrativas. Desde o ano passado, as incorporadoras têm anunciado a busca de cortes nesses custos, o que significa, na prática, integração e otimização de processos, incluindo demissões em vários casos. Mas, se há menos demanda de pessoal para dar suporte ao atual volume de lançamentos, atividades relacionadas à entrega e aos repasses estão a pleno vapor nesta fase de conclusão de grande volume de empreendimentos.

A aceleração do ritmo de repasses dos clientes para os bancos continua sendo um desafio para o setor, mas não há preocupação com a oferta de crédito. Na semana passada, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) divulgou projeção de aumento de 15% do financiamento imobiliário com essa fonte de recursos em 2013.

A obtenção de boas margens continua sendo um desafio para boa parte do setor – a rentabilidade será pressionada até que todos os projetos em que foram identificados problemas forem entregues. As medidas de estímulo à construção civil anunciadas pelo governo podem contribuir para a melhora das margens das incorporadoras. Garcia, da Bradesco Corretora, diz que o mercado ainda não deu a devida atenção a essas medidas.

Fonte: Valor Econômico 

MERCADO TESTA REPASSE ANTECIPADO


Quem já comprou um imóvel na planta sabe que a entrega das chaves não tem só uma importância simbólica. É o momento que o tomador sai das mãos da construtora e passa efetivamente a ser financiado pelo banco. Aos poucos, porém, uma combinação entre demanda das construtoras e adesão dos grandes bancos vem quebrando essa tradição.

O 2012 ruim das incorporadoras serviu para dar gás a essa mudança. Pressionadas por melhores margens em seus lançamentos e por uma gestão mais eficiente de caixa, as maiores empresas do setor passaram a buscar alternativas para se livrar do mutuário mais cedo. “O repasse é um problema que preocupa a indústria”, afirma José Florêncio, vice-presidente financeiro da Cyrela. “Alguns bancos começam a atender nossos pedidos por repasses antecipados.”

A grande dificuldade para as construtoras é uma espécie de ginástica matemática que precisa ser feita para viabilizar no repasse antecipado (chamado de “fração ideal”, no jargão do mercado). 

Quando um imóvel é comprado na planta, durante o período financiado pela construtora, as parcelas e o saldo devedor são corrigidos mensalmente pelo Índice Nacional dos Custos da Construção (INCC). Ao mesmo tempo, a construtora paga os juros do financiamento que faz com o banco para erguer a obra. A conta que a empresa faz para o repasse antecipado é calibrar as duas variáveis para acertar o momento ideal de transferir o devedor para o banco.

Por outro lado, diz Florêncio, da Cyrela, a manobra antecipa o fluxo de caixa da incorporadora. Também garante que, depois de entregar o empreendimento, um menor número de clientes fique na construtora por não conseguir financiamento bancário.
“É uma mudança cultural para algumas incorporadoras o repasse antecipado” diz Gueitiro Genso, diretor de crédito imobiliário do Banco do Brasil. “Os empreendimentos financiados com recursos do FGTS já funcionam com repasses na planta”. Os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) são usados para financiar o programa habitacional do governo, o Minha Casa Minha Vida.

Segundo Genso, em uma obra de 24 meses, o BB antecipa repasses para o 6º ou 12º mês, por exemplo. Em alguns casos, pode até adiantar o dinheiro na planta.
“Há cada vez mais empresas trazendo clientes mais cedo para o agente financeiro. A companhia pode até nos trazer o cliente já na planta e se focar inteiramente na construção”, afirma José Urbano Duarte, vice-presidente de governo e habitação da Caixa Econômica Federal.

No crédito imobiliário, a transição entre financiar um empreendimento e uma pessoa física é um momento crítico para rentabilizar a operação. “O retorno do financiamento à construção é bem baixo. É preciso rentabilizar a operação na pessoa física”, afirma Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário do HSBC. “Se a construção não servir como porta de entrada para pessoa física, talvez essa operação não valha a pena.”

Ao fazer o repasse antecipado, o banco e a construtora também conseguem evitar casos em que o tomador não consegue migrar para o crédito bancário na entrega das chaves. É o que ocorre por exemplo, quando o tomador fica com o “nome sujo” enquanto está sendo financiado pela construtora. Outro caso observado nos últimos anos é o imóvel se valorizar ao longo da construção e, na hora da passagem para o banco, ele não ser mais elegível para financiamento via SFH, que usa recursos da poupança e tem taxas mais baratas.

Fonte: http://incorporacaoimobiliaria.com/2013/01/21/mercado-testa-repasse-antecipado/

VELOCIDADE DE VENDAS É DESAFIO PARA EMPRESAS


A velocidade de venda de imóveis medida pelo indicador VSO (vendas sobre oferta) continuará, em 2013, em patamar abaixo daqueles registrados nos primeiros anos após a onda de abertura de capital das incorporadoras. Dados operacionais de 2012 reiteraram o que já vinha sendo apontado pelos dados trimestrais, ou seja, queda da velocidade de vendas do ano em relação a 2011. E não há razões para que se possa esperar inversão desse movimento.

Na ponta da oferta, os estoques de imóveis continuam elevados e ainda há muitos empreendimentos em fase de conclusão. No ano passado, as incorporadoras de capital aberto entregaram volume de imóveis sem precedentes. Desde o início de 2012, a venda dos estoques – que significam custos de manutenção se continuam na carteira das empresas – foi prioridade em relação a lançamentos.

O empenho para reduzir estoques se reverteu em campanhas de descontos e facilidades de pagamento. Incorporadoras optaram por reduzir um pouco a margem, em troca de evitar novos custos e de tentar acelerar a tão buscada geração operacional de caixa. Em função das altas expressivas de preços nos últimos anos, a venda de imóveis com abatimentos não se mostrou um mal negócio para as empresas, mesmo com os custos resultantes da ruptura dos contratos.

Mas nem esse fator de estímulo foi suficiente para impedir que o ritmo de comercialização caísse. É que o marketing de um lançamento imobiliário faz com que o ritmo de venda de imóveis novos seja muito superior ao dos estoques. Num ano em que quase todas as incorporadoras de capital aberto lançaram menos, as vendas também foram reduzidas, assim como o indicador VSO.

O volume de estoques elevados e as campanhas de descontos contribuíram para que potenciais compradores de imóveis assumissem postura mais cautelosa na tomada de decisão.

O cenário não lembrou em nada os momentos de euforia do mercado imobiliário em que as altas de preços eram constantes, e a postergação da compra resultava em pagar mais caro – em alguns casos, muito mais – pela aquisição de uma unidade. Além disso, embora os fundamentos positivos de emprego, renda e crédito tenham se mantido, a desaceleração do crescimento econômico também reforçou essa postura de cautela.

Em 2013, o volume de entrega de imóveis também será expressivo, o que demandará, de novo, mais jogo de cintura por parte das incorporadoras para evitar mais quedas da VSO. Há quem espere que a velocidade de vendas irá normalizar em torno de 20% por trimestre, patamar registrado antes da leva de lançamentos iniciais de ações (IPOs). No quarto trimestre, a VSO da Cyrela Brazil Realty, por exemplo, foi de 21%, ante 26,2% no mesmo período de 2011. Na mesma base de comparação, a VSO da MRV caiu de 29% para 23%.

Fonte:http://incorporacaoimobiliaria.com/2013/01/28/velocidade-de-vendas-e-desafio-para-empresas/

ESTAMOS VIVENDO UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?


Após a valorização expressiva dos últimos anos dos imóveis, não somente em nossa cidade, mas em todo o Brasil, e a queda dos preços dos imóveis em vários países da Europa e nos Estados Unidos, algumas pessoas começaram a cogitar a possibilidade de estarmos vivendo um período em que após esta valorização os preços dos imóveis iriam cair como aconteceu nestes países. O objetivo deste artigo é refletir sobre o tema e, ainda, avaliar a situação atual do mercado imobiliário no país e em nossa região.

Tão importante assunto, e que traz o impacto na decisão do momento da compra, tem sido debatido em vários encontros do setor, inclusive na ultima convenção Secovi, ocorrida no final do ano passado, e para quem tem acompanhado meus artigos semanais nesta coluna já pôde observar que sempre busco pontuar argumentos para de forma sistemática refletir sobre determinado tema, e para analisarmos, se existe ou não a supervalorização dos imóveis, faremos da mesma forma.

1 - Forte demanda causada principalmente por três motivos:
a) Crescimento econômico com aumento de renda da população de maneira geral, incluindo uma enorme massa de consumidores também para o mercado imobiliário.
b) Elevado déficit habitacional e carência de moradias em todas as regiões do país. Certo é que esse déficit é maior em algumas regiões e menor em outras, mas de qualquer forma ainda existem milhões de moradias a serem construídas no País, principalmente nos grandes centros urbanos.
c) Janela demográfica, termo que tem sido bastante utilizado e que significa basicamente, que existirá nos próximos 20 ou 30 anos proporcionalmente em nossa sociedade mais pessoas trabalhando do que crianças e aposentados e que, portanto, é a nossa oportunidade de forte crescimento.

2) Sistema Financeiro Brasileiro:
Ainda estamos no início de nosso financiamento imobiliário com um volume de apenas 6,3% do Produto Interno Bruto (PIB) em crédito imobiliário, enquanto no México e no Chile representa 15%, em países como Espanha e Estados Unidos atingem respectivamente, 60% e 70% do PIB. Portanto ainda temos muito a crescer. Temos ainda a considerar que a concessão do crédito imobiliário em nosso país tem características próprias e bastantes conservadoras. Financiamos de 70% a 80% do valor do imóvel, diferente dos Estados Unidos que pouco antes de 2008 estavam financiando 130% do valor do imóvel. Temos ainda um controle efetivo do Banco Central nas operações financeiras imobiliárias, o que traz segurança para o sistema.

3) Forma da valorização do imóvel:
Diferentemente de aplicações em poupança e títulos de renda fixa o valor do imóvel não tem um crescimento linear. Em alguns momentos da história eles saltam e em outros eles se estabilizam. Isto decorre principalmente de fatores econômicos, seja da microeconomia (lei de oferta e procura), seja da macroeconomia (como taxa de juros, aumento da renda, nível de emprego).

4) Quando comparamos os preços de imóveis com características semelhantes em diversas capitais do mundo percebemos que os valores em nosso país ainda têm espaço para valorização no longo prazo.

Considerando a breve, mas profunda análise, concluo que não vivemos em nossa sociedade a bolha imobiliária, não acredito em um novo salto nos valores dos imóveis, mas acredito sim em uma valorização contínua e com tendências positivas no longo prazo. O investimento em imóvel, seja para renda, seja para moradia, traz segurança e estabilidade para as famílias, e sempre deve ser feito acompanhado de bons profissionais da área imobiliária.

Fonte: Jornal Cruzeiro do Sul 
Flávio Amary - vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP) 

terça-feira, 29 de janeiro de 2013

ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS TRAZ NOURIEL ROUBINI A PORTUGAL


A Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) vai realizar este ano um congresso internacional dedicado ao tema “O Imobiliário e a Crise”, que vai reunir em Lisboa 27 associações europeias do sector. O especialista convidado será o economista norte-americano Nouriel Roubini.

Conhecido por ‘Mr. Doom’ [dr. catástrofe], Roubini alertou repetidas vezes para a aproximação da crise financeira de 2008, antecipando o colapso do mercado imobiliário no seu país porque, considerava, os preços demasiado especulativos das casas acabariam por afundar a economia, como acabaria por se verificar.

A ALP reúne cerca de dez mil associados, um número que tem vindo a crescer nos últimos tempos, com a entrada em vigor da nova Lei do arrendamento urbano, que fez muitos proprietários procurarem apoio para proceder às actualizações das rendas dos seus imóveis.

Luis Meneses Leitão, presidente da APL, fez hoje um primeiro balanço da nova lei e admite que a maioria dos seus associados está a aderir em massa às actualizações e a contactar os inquilinos para avançar com aumentos de renda.

Num encontro com jornalistas, o responsável adianta que num número significativo de casos de negociações os inquilinos não estão a invocar situações de carência financeira, susceptíveis de adiar os aumentos para a segunda metade do ano uma vez que teriam de esperar pelas declarações de IRS de 2012 para pedir os necessários comprovativos junto das Finanças. “Há muitos casos em que os inquilinos têm rendimentos e portanto não invocam carência financeira e estão a negociar normalmente com os senhorios”, diz Meneses Leitão.

A ALP acredita que a nova lei vai dinamizar o mercado do arrendamento e a reabilitação urbana, mas gostaria que o Governo tivesse ido mais longe e critica o facto de, em caso de carências financeiras, os inquilinos poderem continuar a dispor de uma moratória de cinco anos até que as rendas possam ser completamente actualizadas a valores actuais de mercado.

“Tivemos rendas congeladas durante 102 anos e esta Lei ainda é o princípio do fim dessas restrições”, sublinha Meneses Leitão. A Associação tem uma acção a correr contra o Estado em que pede uma indemnização pelos anos em que as rendas não puderam ser aumentadas. O objectivo é chegar ao Tribunal Europeu dos Direitos do Homem, que já se pronunciou em casos semelhantes que ocorreram noutros países, como foi o caso da Noruega, dando razão aos proprietários.

A ALP condena, igualmente, “a elevada pressão fiscal sobre os proprietários”, que além do IMI passaram também a estar sujeitos a um imposto do selo extraordinário para prédios de valor patrimonial tributário acima de um milhão de euros. “Os prédios em propriedade vertical, que são prédios de rendimento e não de luxo, estão, em muitos casos a suportar este imposto e os seus proprietários enfrentam sérias dificuldades para o conseguir suportar”, sublinha Luís Meneses Leitão.

Fonte:Jornal de Negócios - Portugal

PRORROGAÇÃO DA FIANÇA NOS CONTRATOS LOCATÍCIOS


A prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado resulta na manutenção da fiança, exceto se houver manifestação contrária expressa no contrato. Durante a prorrogação, o fiador pode se exonerar da obrigação por meio de notificação. Esse foi o entendimento adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), para se adequar à nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991).

Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, antes da vigência da Lei 12.112/09 – que promoveu a alteração do artigo citado –, o STJ só admitia a prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado quando expressamente prevista no contrato.

Salomão lembrou que vários precedentes nesse sentido culminaram na edição da súmula 214 do STJ, segundo a qual: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”.

Mudança na jurisprudência
O ministro mencionou que em 2006, com o julgamento do EREsp 566.633, o STJ passou a admitir a prorrogação da fiança dos contratos locatícios, contanto que expressamente prevista no contrato.

Entretanto, com a nova redação do artigo 39 da Lei do Inquilinato – para contratos de fiança firmados a partir da vigência da Lei 12.112 –, salvo disposição contratual em contrário, no caso de prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado, a garantia (no caso, a fiança) se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Ou seja, “continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do Código Civil de 1916 (CC/16) ou 835 do CC/2002, a depender da data em que firmaram a avença”, explicou Salomão.

Execução
O tema foi discutido no julgamento de um recurso especial que teve origem em ação de execução, ajuizada em 2008, contra uma mulher que havia firmado contrato de fiança em 1993, com vigência de um ano. Há informações no processo de que o contrato de aluguel teria sido prorrogado e que o atraso nos aluguéis que deu causa à ação teve início em 1996.

O juízo de primeiro grau extinguiu a execução. Na apelação, o tribunal estadual entendeu que a mulher não teria legitimidade na ação, visto que o contrato do qual participou como fiadora tinha prazo determinado e que a extensão acordada somente entre as partes não poderia lhe alcançar, pois não teria sido comunicada da alteração.

Diante da ausência de uma das condições para a ação, o tribunal extinguiu o processo, sem resolução do mérito. No recurso especial, o locatário sustentou que o acórdão deveria ser reformado, pois, segundo ele, havia cláusula no contrato que responsabilizava a fiadora até a quitação de todos os débitos.

Nesse caso específico, o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso, aplicou a antiga jurisprudência STJ porque o contrato de fiança é anterior à vigência da Lei 12.112. Ele explicou que a prorrogação da fiança só poderia ocorrer se houvesse expressa pactuação a respeito.

Ao interpretar as cláusulas contratuais, o tribunal estadual concluiu que não estava pactuada a manutenção da garantia em caso de prorrogação por prazo indeterminado. Para alterar essa decisão é preciso reinterpretar o contrato, o que é vedado ao STJ pela Súmula 5. Diante disso, a Quarta Turma negou provimento ao recurso especial.

Fonte: STJ-Coordenadoria de Editoria e Imprensa / 2012

"JUROS NO PÉ": STJ DECIDE SOBRE A COBRANÇA DAS CONSTRUTORAS


Análise da recente mudança de entendimento do Superior Tribunal de Justiça quanto a legalidade da cobrança dos chamados "juros no pé" nos contratos imobiliários.

Recentemente, uma antiga discussão travada nos pretórios pátrios acerca da legalidade ou não da cobrança de juros na fase de construção de um empreendimento imobiliário ganhou um capítulo importante e pendeu de forma decisiva a assegurar os interesses das grandes incorporadores e construtoras do país.

Utilizando-se do argumento central de que “não existe venda a prazo com preço de venda à vista”, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reverteu decisão da Quarta Turma que havia identificado abuso contratual na cobrança dos chamados “juros no pé”. Por maioria de seis a três, os ministros do colegiado mantiveram a jurisprudência corte superior - até certo ponto questionada por muitos - pela legalidade da cobrança. 

Para que se entenda a extensão da decisão e a forma acertada que se mostra, inicialmente faz-se necessário identificar a natureza jurídica dos juros e qual a sua real função nos contratos imobiliários.

Do ponto de vista do Direito, os juros são a contrapartida que alguém paga por temporária utilização de capital alheio. Nas relações de crédito que geram direito à utilização temporária de capital alheio, os juros são a sua contrapartida.

A finalidade dos juros, por sua vez, levam a uma inevitável divisão em duas espécies, os moratórios e remuneratórios – também conhecidos por compensatórios. Os juros moratórios se distinguem dos juros remuneratórios porque constituiu sua função sancionar o não-pagamento de obrigação no termo devido ou conferir uma indenização pela mora que incorreu o devedor. A função dos juros compensatórios é a de remunerar o capital mutuado, tratando-se de uma espécie de “compensação” devida pelo empréstimo.

Nos contratos imobiliários, então, encontra-se a cobrança da segunda espécie de juros, na medida em que se remunera o capital investido pela incorporadora/construtora na compra do terreno, construção e comercialização das unidades do empreendimento. Os compradores das unidades compram a unidade na planta, adquirem uma unidade, remunerando através dos juros as despesas e dinheiro aplicado pelas empresas na execução da construção do imóvel, muito embora esta despesa seja de responsabilidade, em verdade, dos adquirentes.

No voto que norteou o julgamento do Superior tribunal de Justiça, restou consignado com maestria esta característica, resguardando, nada mais nada menos, que o equilíbrio nas relações contratuais e retirando enorme ônus – suportado injustamente, diga-se – pelas incorporadoras e construtoras:
Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento. Afigura-se, nessa situação, legítima a cobrança de juros compensatórios”

A ilegalidade da cobrança seria patente a alguns anos atrás, onde a característica do próprio mercado imobiliário fazia com que os adquirentes adiantassem, ainda na fase de construção das unidades, cerca de 2/3 do preço total da aquisição, sendo a obra quase que inteiramente custeada pelo próprio capital dos adquirentes.

Hoje, com a mudança do cenário econômico nacional, dada a fartura e facilidade de obtenção de crédito com Instituições Financeiras e com a possibilidade de alienação fiduciária da unidade com a própria construtora, até a finalização da obra, o adquirente desembolsou tão somente 25% do valor da unidade.

A conta é fácil, para a construção é necessário dinheiro e este não está sendo pago pelos compradores/adquirentes, mas suportado pela construtora ou financiamentos bancários, evidenciando a transferência de um ônus que, inicialmente, cabe aos adquirentes, razão pela qual resta autorizada a remuneração daquele capital investido por meio da cobrança de juros compensatórios.

Ademais, há de ser reconhecida a incongruência de, em sendo reconhecida a ilegalidade da cobrança dos juros remuneratórios, autorizar o pagamento do mesmo preço àquele que quitou a unidade à vista e àquele que o fez de forma parcelada em 5 anos. É clara a necessidade e possibilidade de se embutir ao preço acréscimo pela forma de pagamento e dinheiro que só foi posto a disposição da coletividade para construção do empreendimento de forma demorada parcelada.

Desta forma, em sendo convencionado de forma clara no contrato esta cobrança, atendendo a transparência que pede as relações negociais e consumeristas – aplicáveis à espécie - a sua incidência se mostra perfeitamente legal e totalmente aceitável, eis que sequer lei proibitiva em sentido contrário exista no ordenamento pátrio.

REFERÊNCIAS:

BRASIL. Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1916. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 05 jan. 1916.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Juros no pé, cobrados por construtora antes da entrega das chaves, são legais. Em: . Acesso em: 09 de setembro de 2012.)  

SCAVONE JUNIOR. Luiz Antônio.Direito Imobiliário - Teoria e prática,ed. Rio de Janeiro: Forense,2012.

SILVA, Bruno Mattos e. Compra e venda de imóveis – aspectos jurídicos, cautelas devidas e análise de riscos, 8ª ed. São Paulo, 2012.

Autor:  Renallt Lessa de Freitas
Fonte: JurisWay
          

ESTRATÉGIA DE DIVULGAÇÃO DE IMÓVEIS CONQUISTA INVESTIDORES


Nota-se que o mercado continua aquecido e cada vez mais especializado. Ao contrário do que muitos imaginaram, pesquisas revelam que pequenos e grandes investidores continuam apostando suas fichas em imóveis, principalmente em loteamentos de bairros novos e imóveis de lançamento.

O que atrai estes investidores é a facilidade para o repasse e, em grande parte, os programas de incentivo e crédito facilitado do governo.

Por isso, corretor, esteja atento a investidores, pois essa venda significa comissão dobrada.

Para o investidor, a estratégia de divulgação deve ser diferente da utilizada para ganhar um cliente que pretende morar no imóvel.

Primeiro passo: entenda o foco

•Para este tipo de cliente, dê foco para a região deste imóvel, além do âmbito de sua localização atual. Faça um estudo da área ao redor e levante tudo que está previsto para ser construído e lançado na redondeza. No momento, o bairro pode não ter uma grande infraestrutura. Contudo, analisando o caso de terrenos, se próximo desses, em breve, for construído um condomínio, logo os terrenos ao redor terão valorização, e o comércio começará a se aproximar. Lembre-se: o investidor de terrenos costuma esperar um pouco mais para revender, ele aguarda o desenvolvimento do bairro. O que não ocorre em caso de lançamentos de casas e apartamentos.
   
• Para o investidor em lançamentos, a necessidade de repasse é maior, ou seja, ele compra o imóvel na planta e aguarda o momento oportuno do repasse, que é quando os imóveis forem entregues. Para este caso, o bairro precisa estar um pouco mais evoluído para atrair o investidor. O foco está no dinheiro ganho a curto prazo.

Segundo passo: esteja preparado para a segunda venda


Conhecendo a esfera de imóveis que atrai os investidores, ao fazer a venda, não fique parado, programe-se para o que vem logo depois e procure clientes para comprar este repasse.

•Tenha em mente que, antes do investidor encontrar por conta própria um cliente, para vender este imóvel, o consultor imobiliário deve ter em vista quem é esta pessoa. Evite que o tempo que o proprietário espera para repassar esfrie o contato entre vocês e faça com que ele procure outro corretor.

•Um público em potencial são casais que visitaram o plantão de vendas, porém não foi liberado o financiamento no momento, devido a fatores como renda e ausência de recursos para disponibilizar como a entrada. No momento da entrega do imóvel, o casal teve tempo para se estabilizar no emprego e juntar um capital. Este é o momento exato para lhes oferecer o imóvel que eles desejavam, mas agora além de poderem comprá-lo, já estará pronto e não será necessário esperar o prazo de entrega da construção. Por isso, corretor, não desacredite de nenhum cliente interessado.

•O grande cuidado que deve ser tomado para esse tipo de transação é o financiamento. Na maioria dos casos, o investidor comprará esse imóvel por um determinado valor, de forma financiada, sem se importar muito com a quantidade de parcelas e valor. Quando necessário, repassará e garantirá um valor a vista, em que estará seu lucro e o próximo comprador assumirá o financiamento.
Todavia, o financiamento liberado para este investidor, é baseado em sua renda e condições de vida atuais, o que nem sempre refletirá a realidade do futuro comprador. Isso implica em possíveis alterações no financiamento, principalmente se estiver vinculado a programas do governo como o “Minha casa, minha vida”, que garante subsídios que são calculados de acordo com a renda. Neste caso, quando outra pessoa assume o financiamento, pode ser necessário refazer o cálculo e alterar o valor do desconto, forçando-o a pagar um valor maior.

Dessa forma, podemos perceber que o mercado imobiliário para investidores é um ótimo caminho para o corretor garantir seu lucro para anos futuros. Para isso, o trabalho do corretor vai muito além de uma venda: é preciso construir uma relação de confiança com o cliente, para assessorá-lo em todos os processos de negociação do seu imóvel e não ser esquecido.

Fonte: Carolina Silva

OFFICE VERSUS CORPORATE


Você, consultor imobiliário, sabe qual a diferença entre um empreendimento Office e Corporate?

Pois saiba que estes tipos de empreendimentos disponíveis no mercado imobiliário coorporativo possuem diferenças importantes para que as empresas possam escolher a melhor opção de negócio.

A principal diferença entre os dois está no tipo de perfil dos clientes interessados. Geralmente os Empreendimentos Corporate são procurados por grandes corporações nacionais ou multinacionais. Isto porque, os edifícios são maiores, possuem quase o dobro do espaço e possuem características para atender um público mais exigente, como: grandes lajes, pisos elevados, forro modular rebaixado, ar condicionado central, fonte de energia de qualidade, além, claro, da localização privilegiada.

Já os edifícios Office geralmente são procurados por profissionais autônomos ou pequenas empresas, pois possuem um valor de locação significativamente mais atraente. Contudo, não possuem tantas adaptações técnicas como as existentes em Empreendimentos Corporate, que possuem projetos mais modernos, assim como aparatos tecnológicos e paisagismo diferenciados.

O fato de as grandes corporações buscarem por edifícios tipo Corporate não significa que esta seja uma regra. Em alguns casos, empresas de médio porte ocupam os Offices em razão da localização e escassez de produtos, e optam pela unificação de diversos conjuntos.

Entretanto, esta pode ser uma negociação mais complicada, porque em edifícios tipo Office é comum existir diversos proprietários, o que dificulta o processo de locação.

Abaixo segue um resumo das principais diferenças entre estes tipos de empreendimentos:

A escolha de um edifício adequado para instalação da sede ou escritório de uma empresa é uma decisão que deve ser tomada com cautela. Apesar das diferenças, a decisão não deve ser baseada apenas nestas informações, por isso a importância de avaliar as premissas preestabelecidas pelos clientes. É importante que seja feita uma análise detalhada: características técnicas, valores, localização e disponibilidade.

É seu papel, como consultor imobiliário, estar preparado para efetuar uma negociação que beneficie ocupantes e proprietários, por isto, fique atento a todos os detalhes.

Fonte: Mariana Sobreiro

segunda-feira, 28 de janeiro de 2013

BUG DO GOOGLE ATINGE O BLOGGER


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A Equipe do Blogger já equacionou o problema e promoveu a sua correção.

PRINCÍPIOS INFORMATIVOS DO SISTEMA DE REGISTRO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO


1.Introdução 

O presente artigo tem como finalidade fazer uma análise acerca dos princípios informantes da atividade de registro imobiliário e suas diversas nuances. Primeiramente iremos traçar algumas notas gerais sobre a atividade de Registro Imobiliário, atividade esta que, no Brasil, é regulamentada preponderantemente através da Lei 6.015/73, conhecida no mundo jurídico como "Lei dos Registros Públicos – LRP". Em seguida procuraremos abordar de maneira concisa a noção de princípio para, posteriormente, adentrarmos no tema específico do presente trabalho, pretendendo, na medida do possível, destrinchar as questões principais que envolvem a temática referente aos princípios regentes do Sistema de Registro Imobiliário.


2. Breves Notas sobre a Atividade de Registro Imobiliário.

Antes de adentrarmos especificamente no tema ao qual nos propomos, cabe-nos tecer algumas considerações acerca das atividades desenvolvidas pelos Registradores de Imóveis no Brasil. Tais atividades se apresentam como relevante serviço público que visa garantir a autenticidade, publicidade, e segurança nos negócios jurídicos, a preservação da ordem social, bem como constituem fundamental elemento de segurança jurídica.
Os registradores são profissionais do direito que prestam serviço público, por delegação do Poder Estatal, consoante preleciona o caput do art. 236 da Constituição Federal de 1988. Desta forma, cabe consigna que, a partir da Carta Magna de 1988, optou o constituinte originário brasileiro, de forma bastante clara, pelo regime privado para o exercício das atividades cartorárias extrajudiciais, tolhendo a oficialização dos tabelionatos e dos cartórios registrais, em contraste com a estatização estabelecida pelo art. 31 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, para as serventias do foro judicial, a saber, "Serão estatizadas as serventias do foro judicial, assim definidas em lei, respeitados os direitos dos atuais titulares".

É incontestável a natureza pública do serviço prestado pelos ofícios de registro, tanto é que, mesmo tal prestação tendo caráter essencialmente privado, recebe estrita fiscalização do Poder que a delega – o Judiciário – o que consiste em uma derivação lógica de sua natureza e da importância que ostentam perante o organismo social.
Os serviços prestados pelas serventias são remunerados, pelos usuários, com o pagamento dos respectivos emolumentos, cuja individualização e cobrança, previstos no art. 236, § 2o da CF/1988, foram regulamentados pela Lei nº 10.169/2000, que dispôs sobre as normas gerais para a fixação dos emolumentos no âmbito dos Estados-membros.
A utilização dos emolumentos como contraprestação por um serviço público prestado por tais delegatários, além do alicerce constitucional, pode ser vislumbrada através da sistemática estabelecida pela Lei nº. 8.935/1994, a chamada Lei dos Notários e Registradores, que dentre outras coisas, veda a imposição de novas despesas ao usuário em decorrência da realização das diligências necessárias ao preparo dos atos notariais e de registro.
O objetivo primordial do sistema de registro imobiliário brasileiro está em tutelar a propriedade privada, evitando fraudes e combatendo a clandestinidade. Some-se a tudo isso a preservação da segurança nos negócios jurídicos envolvendo os direitos reais sobre bens imóveis.
Para o alcance dos objetivos pretendidos por esse tipo de atividade, faz-se necessário o aperfeiçoamento do sistema legal envolvendo a disciplina, haja vista que a legislação hoje existente é confusa e escassa. Dessa forma, dar-se-ia vazão aos anseios individuais e massivos, alterando-se a presunção relativa dos atos.
Como bem salientam Décio Antônio Erpen e João Pedro Lamana Paiva (2004, p. 172 e 181), cujas palavras passaremos a transcrever:
O patrimônio pessoal, igualmente, integra a cidadania e outorga a paz interior. Somente atividades bem estruturadas gerarão um estado de paz coletiva. Devemos lutar para que haja uma Segurança Jurídica justa, e uma Justiça Pacífica, à semelhança do Novo Testamento. Aos arroubos de assaltantes do patrimônio privado, produto de frustrações pessoais de alguns, devemos prestar um serviço inatacável. Mas eficiente e extremamente confiável. Para tanto, o sistema registral deve ser repensado, a se iniciar pelo princípio absoluto da territorialidade, e prosseguir-se na campanha de doutrinação da função social dos Registros, à semelhança do que fez o magistrado Gilberto Valente da Silva, nos vários anos assessorando o IRIB. Este último, sem dúvida, é credor de relevantes serviços prestados. Sem ele os registros e registradores estariam derrotados. Os Registradores chilenos são chamados Conservadores, porque arquivam, conservam. Será que muitos registradores nacionais não são os verdadeiros conservadores, temerosos de mudanças que se impõem ? (...) é sabido que o Direito Notarial e o Direito Registral deixaram de ser somente meio de prova ou apêndice do Código Civil - isso no Brasil - para se constituírem em ramo autônomo do direito, com várias facetas e com objetivo certo e determinado: instrumento da segurança jurídica, voltada essa para a paz jurídica. Para tanto, paulatinamente, o estudioso nota as tendências que estruturam as mesmas cátedras, agora com o conteúdo de ciência jurídica, também, com objetivo de gerar a autenticidade, a segurança e a eficácia dos atos jurídicos.
Cumpre-nos afirmar, outrossim, que os princípios do Registro Imobiliário não possuem uniformidade doutrinária, e que são disciplinados através do direito registral imobiliário, conceituação baseada nas lições do doutrinador Cláudio Martins.
Maria Helena Diniz (2000, pág. 13-14), aduz o seguinte:
"o direito registral imobiliário, ramo do direito real, consiste num complexo de normas jurídico-positivas e de princípios atinentes ao registro de imóveis que regulam a organização e o funcionamento das serventias imobiliárias; a atividade cartorária do oficial titular e de seus prepostos que agem por delegação do Poder Público, conferindo-lhes fé pública em todos os atos que autonomamente praticarem, atendendo ao interesse da coletividade e à técnica dos atos registrários. É, portanto, um conjunto normativo que, formalmente, diz respeito à ação do serventuário na sua função de registrar imóvel, baseando-se em negócio jurídico a ele referente e compreendendo, materialmente, a transformação dos direitos sobre bens de raiz, em particular, sua aquisição".
Abordaremos, a seguir, o conceito de princípio para, em seguida, adentrarmos na sistematização do conjunto principiológico que norteia a atividade de registro de imóveis.

3. Conceito de Princípio

A maioria dos autores disserta sobre a origem e incidência dos princípios, sendo certo afirmar que na maioria das vezes são os mesmos inseridos no sistema jurídico brasileiro por meio de preceitos constitucionais ou legais, como acontecem com os princípios financeiros e os princípios tributários, porém, não configuram normas jurídicas em sentido formal, apesar da sua força vinculativa.
O Professor Álvaro Melo Filho (1986, p. 26), dissertando sobre a matéria em artigo de sua autoria, ressalta, com bastante propriedade.
"O princípio possui uma função especificadora dentro do ordenamento jurídico: ele é de grande valia para a exegese e perfeita aplicação, assim dos simples atos normativos que dos próprios mandamentos constitucionais. O menoscabo por um princípio importa na quebra de todo o sistema jurídico. É que o direito forma um sistema, é um axioma que nem sequer precisa ser demonstrado, já porque axioma (de universal acatamento, diga – se de passagem), já pela proibição lógica do regressum ad infinitum (da infinita reciclagem das premissas eleitas)."
Maria Helena Diniz (2004, p.66), citando José Cretella Júnior, assevera que:
Uma das grandes, senão a maior, tragédia do homem moderno, está em que é hoje dominado pela força dos mitos e comandado pela publicidade organizada, ideológica ou não, e por isso vem renunciado cada vez, sem o saber, a sua capacidade de decidir. Vem sendo expulso da órbita das decisões. As tarefas de seu tempo não são captadas pelo homem simples, mas a ele apresentadas por uma "elite" que as interpreta e lhas entrega em forma de receita, de prescrição a ser seguida.
Princípios de uma ciência são as proposições básicas, fundamentais, típicas, que condicionam todas as estruturações subseqüentes. Princípios, neste sentido, são os alicerces da ciência.
Estes situam-se entre os valores e as normas, isto é, representam o marco inicial na escala de concreção do direito. Por isso eles são munidos do mais alto grau de abstração, o que lhes confere maior campo de abrangência. Daí porque os princípios atuam como diretrizes na elaboração de normas jurídicas, fazendo o papel de coordenadores de regras jurídicas.
No entendimento de Miguel Reale (1998, p.305-322), acerca do conceito do termo princípio:
Princípios são verdades fundantes de um sistema de conhecimento, como tais admitidas, por serem evidentes ou por terem sido comprovadas, mas também por motivos de ordem pratica de caráter operacional, isto é, como pressupostos exigidos pelas necessidades da pesquisa e da praxis.
Desta feita, citando o festejado professor Álvaro Melo Filho, temos que "nenhuma interpretação será havida por jurídica e, portanto, por boa, se ela direta ou indiretamente desconsiderar um princípio".

4. Princípios Informantes da Atividade de Registro de Imóveis.

Feita essa breve introdução acerca do conceito de princípio, faz-se necessário concluirmos acerca da imensa importância dos princípios, não só para o ramo do Direito Registral Imobiliário, como ao ordenamento jurídico com um todo.
Estamos cônscios que os princípios norteadores da atividade registraria imobiliária não se limitam aos que serão elencados nesse trabalho, uma vez que não há consenso doutrinário acerca do rol em questão. Entretanto, para o objetivo ao qual nos propomos, procuraremos abordar os considerados mais importantes pela doutrina pátria.
4.1 – Princípio da Legalidade.
Por este princípio, faz-se necessário que o Oficial de Imóveis, antes de proceder com o registro do título, realize um exame prévio da legalidade do título, a fim de aferir acerca da validez e eficácia do título, evitando, desta forma, o registro de títulos inválidos, imperfeitos ou ineficazes.
Para que o título possa ser levado a registro faz-se necessário que não contenha nenhum óbice legal, ou, em outras palavras, é necessário que esteja em conformidade com a lei.
Nas palavras de Alexandre de Moraes (2002, pág. 99), ao citar o ilustre doutrinador Manoel Gonçalves Ferreira Filho:
(...) Esse princípio coaduna-se com apropria função administrativa, de executor do direito, que atua sem finalidade própria, mas em respeito à finalidade imposta pela lei e com a necessidade de preservar-se a ordem jurídica."
O serviço notarial e de registro, como bem salientou a Constituição Federal de 1988, é delegado ao particular para ser exercido em caráter privado. Desta feita, embora seu "modus operandi" se dê como aparência de "empresa", o serviço ali prestado é originariamente pertencente ao Poder Público, que resolveu delegar seu exercício ao particular.
Tanto é que, apesar do caráter privado, o ingresso nessa atividade se dá mediante concurso público de provas e títulos, previsto no art. 37 da CF. Dessa forma, outra não poderia ser a interpretação de que os serviços registrários estão, desta forma, sujeitos ao princípio em comento.
4.2 – Princípio da Publicidade.
O princípio da publicidade, assim como o da Legalidade, denota-se em norma de observância básica por todos os serviços de registro imobiliário. A realização de um ato registral, por si só, gera publicidade e, em conseqüência disso, presume-se que, a partir daí, passa a ser de conhecimento de todos. Isso se dá com a matrícula do imóvel, com o registro, com a averbação, dentre outros.
Walter Ceneviva (2002, pág. 24-26), ao discorrer sobre o princípio em estudo, aduz o seguinte:
(...) O vocábulo publicidade compreende realidades jurídicas diversas, tanto no direito público quando no direito privado, podendo ser obrigatória ou facultativa. (...) Publicar, enquanto serviço público, é ação de lançar, para fins de divulgação geral, ato ou fato juridicamente relevante em livro ou papel oficial, indicando o agente que neles interfira (ou agentes que interfiram), com referência o direito ou ao bem da vida mencionado. (...) A publicidade legal própria da escritura notarial registrada é, em regra, passiva, estando aberta aos interessados em conhecê-la, mas obrigatória para todos, ante a oponibilidade afirmada em lei. As exceções confirmam a regra. Assim é com a publicidade do loteamento, prevista na Lei n. 6.766/79 - Lei do Parcelamento do Solo Urbano, cujo art. 19 impõe a divulgação ativa do empreendimento, para assegurar aos terceiros o direito de impugnarem o pedido de registro. No mesmo sentido, a incorporação condominial.
A publicidade, portanto, é a regra. Quaisquer que sejam os atos característicos ou o fim dos assentamentos constantes na Lei. nº 6.015/1973 (Lei dos Registros Públicos), devem estar os registros neles constantes abertos de maneira permanente, salvo pouquíssimas exceções, o conhecimento de todos que assim o desejarem.
Ceneviva (1999, pág. 36-37), aduz, ainda, que:
"A publicidade registrária se destina ao cumprimento de tríplice missão: a) transmite ao conhecimento de terceiros interessados ou não interessados a informação do direito correspondente ao conteúdo do registro. b) sacrifica parcialmente a privacidade e a intimidade das pessoas, informando sobre bens e direitos seus ou que lhes sejam referentes, a benefício das garantias advindas do registro; c) serve para fins estatísticos, de interesse nacional ou de fiscalização pública".
Embora tal princípio encontre previsão constitucional, como já citado, e seja de extrema importância para assegurar, dentre outras coisas, a própria moralidade da execução dos serviços, somente passou a ter previsão expressa, no que tange à matéria registral, com a edição das Leis nº 8934 e 8935, o que, diga-se de passagem, causava imensa estranheza aos doutrinadores.
4.3 – Princípio da Fé Pública.
O art. 3º da Lei dos Notários e Registradores prevê que "notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro".
A fé pública é característica essencial ao serviço realizado no Registro de Imóveis, pois confere aos assentamentos praticados e às certidões lavradas as qualidades de certeza e veracidade de seus conteúdos.
A fé pública, em outras palavras, corresponde à especial confiança atribuída por lei ao que o delegado do serviço público (registrador de imóveis) declare ou faça, no exercício da função, com presunção (relativa ou absoluta) de veracidade, bem como afirma a eficácia do negócio jurídico ajustado com base no declarado ou praticado na serventia.
4.4 – Princípio da Continuidade Registrária.
O princípio da continuidade, também denominado por alguns autores como "do trato sucessivo", encontra-se consagrado em várias passagens da Lei n. 6.015/37, percorrendo, de modo geral, duas linhas: a do imóvel, como transposto para os livros de registro imobiliário, e a das pessoas com interesse nos registros. Ambas devem seguir de modo rigoroso e sem solução de continuidade o sistema criado em lei.
O número de dispositivos legais que tratam de forma expressa do princípio ora em estudo demonstra sua importância. A responsabilidade pelo registro contínuo é do serventuário, que funcionará como fiel escudeiro da continuidade registraria. Tal princípio determina o encadeamento entre assentos pertinentes a um dado imóvel e às pessoas que neles figurem como partes interessadas. Ademais, traduz-se em primordial ferramenta para manutenção da segurança jurídica na transferência da propriedade imobiliária no Brasil, obrigando à menção, no registro, das referências originárias, derivadas e sucessivas dos registros anteriores, de modo que a cadeia dominial reste completamente esclarecida para todos que consultem o repositório fiel da "vida" do imóvel, ou seja, sua matrícula.
4.5 – Princípio da Prioridade.
O art. 182 da Lei de Registros Públicos aduz que "todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação". Tal dispositivo visa assegurar a prioridade dos títulos apresentados a registro. Embora o dispositivo legal acima mencionado se refira a "todos os títulos", sabe-se que não serão registrados no protocolo os títulos apresentados simplesmente para cálculo dos emolumentos, bem como para exame de exigências eventuais.
O número de ordem constante do livro nº 1, denominado Protocolo, estabelecerá a prioridade do titulo apresentado e, conseqüentemente, a preferência do direito real objeto do registro. Tal ato denomina-se de "prenotação", traduzindo-se numa espécie de assentamento prévio que visa assegurar precedência do direito real ao qual o título se refere, sendo válido salientar que cada título corresponderá a um número de ordem, ainda que diversos deles sejam apresentados simultaneamente pela mesma pessoa.
Em arremate final, Walter Ceneviva (1999, pág. 352) assegura que "prioridade é atributo do instrumento submetido ao registro primeiro que outro; precedência é qualidade do direito real que, adquirido antes que outro, tem primazia sobre este".
4.6 – Princípio da Especialidade.
Para alguns doutrinadores o princípio da especialidade é também denominado de "princípio da correspondência entre a unitariedade da matrícula e a unidade do imóvel", para outros tratam-se de princípios diversos, embora correlatos.
Acreditamos que tratam-se de expressões sinônimas que visam identificar o mesmo princípio, através do qual, no registro imobiliário, faz-se mister a perfeita e coincidente identificação do imóvel, quer seja ele urbano ou rural, e do titular do direito real nos documentos, o que se dá através da indicação objetiva e precisa das características, confrontações, medidas e da qualificação completa dos titulares dos direitos reais.
O art. 176 da LRP deixa clara a importância da fiel caracterização do imóvel e dos titulares dos domínios, uma vez que, sendo a matrícula o cerne do sistema do registro predial brasileiro, este somente será realizado à plenitude com o perfeito atendimento dos requisitos impostos à ela, senão vejamos:
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.     § 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei; II - são requisitos da matrícula: 1) o número de ordem, que seguirá ao infinito; 2) a data; 3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. 4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação; b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda; 5) o número do registro anterior; III - são requisitos do registro no Livro nº 2: 1) a data; 2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação; b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda; 3) o título da transmissão ou do ônus; 4) a forma do título, sua procedência e caracterização; 5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver. § 2º Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, não serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos obedecer ao disposto na legislação anterior. § 3º Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1º será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais. § 4º A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo.
Ademais, como exemplo da importância do cumprimento do princípio da especialidade, está a exigência de que em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deverá fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório, bem como que estes, juntamente com os juízes, sempre que possível deverão fazer com que as partes indiquem com precisão, nas escrituras e nos autos judiciais, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário, tudo de modo a garantir a perfeita individualização do objeto do registro público imobiliário.
4.7 – Princípio da Territorialidade.
Diferentemente da escritura pública lavrada no Cartório de Notas, que pode ser efetuada em qualquer lugar da Federação, o registro dos direitos reais sobre bens imóveis se subordina ao princípio da territorialidade, que prescreve que o protocolo e a efetivação do ato deverá se dar na "Zona Imobiliária" específica, ou seja, no Ofício de Registro de Imóveis da municipalidade onde estiver situado o imóvel objeto do direito real (foro rei sitae), ou, havendo mais de um, naquele ao qual a lei conferir competência para tanto.
Na cidade de Fortaleza – CE, por exemplo, existem seis ofícios de registro imobiliário, estando referido município dividido em seis zonas territoriais, cujas competências para proceder com o registro são dividias entre os Ofícios de Registros de Imóveis nela existentes.
Diante do exposto, o princípio da territorialidade tem como pressuposto a delimitação da atuação do Oficial de Registro de Imóveis, devendo este exercer suas funções delegadas dentro da área definida em lei, sob pena de nulidade, salvo as exceções previstas no art. 169 da LRP.
4.8 – Princípio da Concentração.
O princípio ora em estudo prega, em linhas gerais, que nenhuma informação referente ao imóvel deve ficar alheio à matrícula, ou seja, todos e quaisquer fatos que possam implicar, ainda que em caráter secundário, alguma mudança na situação jurídica do bem devem nela constar, tudo de modo a se preservar a tão almejada segurança jurídica.
Nisso inclui-se não só os atos translativos de propriedade ou a instituição de direitos reais sobre bens imóveis, mas também os atos judiciais, os atos que restrinjam a propriedade, os atos constritivos desta (tais como a penhora, por exemplo), a ocorrência de ações pessoais reipersecutórias, isso sem falar nas reais, bem como os atos administrativos que consistam em decretação de utilidade pública do imóvel, decretos de expropriação, tombamentos, arrendamentos, dentre outros.

5. Conclusão

Verifica-se, assim, a inequívoca influência dos princípios sobre a atividade de registro imobiliário. Acreditamos que somente a partir da compreensão sistemática de todos os princípios é que irá se gerar a cultura da segurança jurídica no Brasil e, conseqüentemente, dar eficácia e credibilidade às informações acerca dos direitos reais imobiliários constantes nos Ofícios de Registro de Imóveis brasileiros, adeptos do sistema eclético de registro, no qual o título é a fonte e o suporte do registro.
Dessa forma, notamos que os princípios informadores da atividade dos registradores de imóveis visam dar unidade e coerência ao respectivo sistema, sendo certo afirmar que ferir um princípio é a mais grave forma de ilegalidade, uma vez que, a partir daí, fere-se o sistema como um todo.

6.Referências

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília: Senado Federal, 2007.
CENEVIVA, Walter. Lei dos Notários e Registradores Comentada. 4ª ed. São Paulo: Saraiva, 2002.
_______________. Lei dos Registros Públicos Comentada. 13ª ed. São Paulo: Saraiva, 1999.
DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. 3ª ed. São Paulo: Saraiva, 2000.
DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo. 17 ed. São Paulo: Atlas, 2004.
ERPEN, Décio Anônio e PAIVA, João Pedro Lamana. Princípios do registro imobiliário formal in Introdução ao Direito Notarial e Registral, Ed. Sergio Fabris, Porto Alegre, 2004.
FILHO, Álvaro Melo. Revista de Direito Imobiliário - IRIB, N° 17/18, Janeiro – Dezembro de 1986; Co – Edição Instituto de Registro Imobiliário do Brasil, Editora Revista dos Tribunais.
_______________. Direito Registral Imobiliário – Enfoque didático e prático. Editora Forense, Rio de Janeiro - RJ. 1979.
MORAES, Alexandre de. Direito Constitucional. 17. ed. São Paulo: Atlas, 2005.
_______________. Direito Constitucional Administrativo. 1ª. ed. São Paulo: Atlas, 2002
REALE, Miguel. Lições preliminares de direito. 24ª ed., São Paulo: Saraiva, 1998.

Autora: Roberta Madeira Quaranta
Defensora Pública Estadual, Especialista em Direito Notarial, Registral e Imobiliário. Professora da Universidade de Fortaleza/UNIFOR. Mestre em Direito Constitucional pela UNIFOR.
Fonte: Revista Jus Navigandi