A empresa que vende um imóvel na planta, com
stand e publicidade patrocinados pela própria incorporadora, não deve
repassar os custos de suas atividades aos consumidores. Os custos em
questão são referentes ao pagamento indevido de comissão de corretagem e
taxa de Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária (Sati). O caso
envolve a LIV Intermediação Imobiliária (Lopes) e dois compradores da
cidade de Santos que, ao adquirir um imóvel, perceberam que essas taxas
foram inclusas no contrato de compra e venda. A empresa foi condenada a
devolução em dobro dessas taxas que somam cerca de R$ 25 mil. A decisão é
definitiva.
Segundo o advogado dos compradores do imóvel, Marcelo de Andrade Tapai,
especialista em direito imobiliário, essas taxas, muitas vezes, estão
escondidas no momento da negociação e o comprador só toma ciência depois
de fechado o negócio. “A despesa com corretagem que a construtora cobra
é ilegal porque, mesmo que existam corretores no local, quem os
contratou foi a incorporadora, que por sua vez deve assumir os custos
com seus funcionários ou terceirizados.”
Ainda de acordo com
Tapai, a ilegalidade da cobrança da taxa de corretagem parte da ideia de
que quem contrata é quem deve pagar pelo serviço. Sendo assim, as
despesas próprias como comissão do corretor, comissão do gerente de
vendas e os gastos com serviços gerais da empresa não devem ser passadas
de “forma dissimulada” aos consumidores.
Na decisão, o juiz Fabio
Silva dos Santos, afirma que a empresa já é remunerada pela comissão de
corretagem, “de onde deveria retirar a remuneração pelo serviço
prestado que, inclui, por óbvio, a assessoria técnica, uma vez que a ré é
especialista na matéria, não podendo transferir sua obrigação a
terceiro e nem mesmo obrigar os consumidores a arcarem com o custo de
uma obrigação que pertence a ela.” Até porque, continua o julgador, “não
houve nenhuma prestação de serviço efetiva que justificasse a
cobrança.”
Além disso, consta na decisão que a empresa abusou do
artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que “condicionou o
fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto
ou serviço (compra e venda + corretagem + SATI).” No caso em questão,
segundo o julgador, nem mesmo a comissão de corretagem poderia ser
exigida, já que não houve nenhuma publicidade veiculada pela corretora,
não houve nenhum serviço de aproximação entre as partes.
Em
relação a taxa Sati, consta no acórdão: "A tarifa Sati (assessoria
jurídica e elaboração de instrumento de contrato na aquisição de imóvel)
só é devida se for especificada e não se basear no valor do imóvel sob
pena de não ser válida por se confundir com a corretagem e,
assim, constituir bis in idem."
Para o advogado Tapai, tanto a
cobrança da taxa quanto a maneira que ela é feita é ilegal. “A Ordem dos
Advogados do Brasil já se posicionou contra essa prática, porque a
interessada em checar as informações sobre os clientes é a empresa (de
quem vende), além disso, a escolha do advogado deve ficar a critério dos
compradores”, diz. A taxa Sati é cobrada de forma variável de acordo
com o valor do imóvel. “A ilegalidade se encontra no momento em que as
empresas cobram preços diferentes para o mesmo serviço”, explica Tapai.
A
empresa, em resposta à condenação, alegou a prescrição do pedido e da
sentença extra petita. Segundo ela, não houve pedido de repetição
do indébito. No mérito, disse que os recorridos concordaram e
tinham conhecimento que seriam responsáveis pelo pagamento da comissão
de corretagem à LIV e aos demais profissionais autônomos que
participaram do serviço de intermediação, bem como,
espontaneamente, contrataram a assessoria oferecida pela SATI, a qual é
opcional e totalmente desvinculada da aquisição do imóvel.
Esses
argurmentos, porém, não foram reconhecidos pelo julgador que afirmou que
a sentença não era nula, pelo fato da existência do pedido
de restituição do indébito. Além de que a prescrição no caso ser de dez
anos o que, segundo ele, não ocorreu.
Verificada a existência de
pagamento indevido e má fé, o pedido de repetição do indébito em dobro
foi acatado pelo juiz. A empresa foi condenada a restituir aos
compradores do imóvel o valor de R$ 22.311,92, correspondente aos
indébitos em dobro (comissão de corretagem), e a SATI a restituí-los no
valor de R$ 560 correspondente aos indébitos em dobro (SATI).
Autor: Livia Scocuglia
Fonte: Revista Consultor Jurídico
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