domingo, 31 de agosto de 2014

SISTEMA COFECI-CRECI: NOVO CÓDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR EM 2015


A partir do ano 2015, os Corretores de Imóveis brasileiros poderão ter Novo Código de Processo Disciplinar-CPD onde serão tratados assuntos referentes a Processos e Procedimentos Éticos Disciplinares, Termo de Representação, Auto de Infração, Denúncias, Julgamento de Processos, Exercício Ilegal da Profissão, dentre outros.

Este é mais um grande avanço do Sistema Cofeci-Creci em favor dos Corretores de Imóveis de todo o Brasil.

Fonte: CERP - Comissão de Elaboração de Resoluções e novos Projetos do COFECI

ENTREVISTA: RESPONSÁVEL POR 90% DOS PROJETOS NA BAHIA, SIDNEY QUINTELA FALA SOBRE ARQUITETURA E MERCADO IMOBILIÁRIO

O arquiteto Sidney Quintela é baiano e tem mais de 2 mil projetos espalhados pelo Brasil, África e Europa. Na Bahia, ele assina 90% dos projetos de empresas de construção civil. Foto: Marina Silva

Natural de Feira de Santana, no interior da Bahia, aos 40 anos, o arquiteto e urbanista Sidney Quintela está no topo do mundo. Ele já assinou projetos em dez estados brasileiros além de países da Europa, África e América. Em 15 anos de atuação no mercado, o feirense já assinou – junto com sua equipe que hoje é composta por cerca de 50 profissionais – mais de 2 mil projetos. Em conversa exclusiva com o Correio Imóveis, Quintela contou sobre suas inspirações, visibilidade internacional, além de outros aspectos da construção civil.

“Realmente, não tenho como avaliar o meu crescimento profissional nestes 15 anos, o fato é que consegui construir uma equipe que acredita na arquitetura que fazemos e que sempre busca fazer o melhor para os nossos clientes e para as cidades e países em que atuamos, e obviamente, tenho uma grande capacidade de resignar”, conta o profissional que é diretor da SQ+ Arquitetos Associados, seu escritório de arquitetura.

Atualmente, cerca de 90% das empresas que atuam no mercado imobiliário baiano estão na carteira de clientes da SQ+. A marca dele torna-se sinônimo de sucesso de vendas. “Muitos dos empreendimentos vendem todas as unidades antes mesmo do lançamento – como é o caso dos edifícios Panorama e Villa Santo Antonio, na Barra”, destaca.

Apesar da expansão nacional e internacional, a sede da empresa é em Salvador – em um charmoso e sustentável prédio na Ladeira da Barra. “Sou feliz aqui em Salvador, tenho minha família aqui, tenho muitos amigos, tem a magia da nossa cidade, enfim, tem uma energia que me faz sentir bem e quero de alguma forma ajudar a melhorar a qualidade de vida na nossa cidade, que é uma das mais lindas do nosso país”, destaca o profissional que elege como o melhor da cidade a Baía de Todos os Santos e o pior, a insegurança nas ruas.

A SQ+ foi fundada em 1999 e possui filiais em São Paulo, Lisboa (Portugal). Além disso, através da SQ+ internacional, o escritório tem representação também nos Estados Unidos, Itália, Espanha, Suíça, Angola e Moçambique.

Sidney saiu de Feira de Santana para a capital quando tinha 16 anos. Mas, não esquece da cidade de origem. “Tenho uma relação de carinho, tenho lá grandes amigos e muitas recordações da infância, visto que saí de lá aos 16 anos, quando me mudei para Salvador. E profissionalmente tenho desenvolvido alguns projetos relevantes para o mercado imobiliário de Feira de Santana, e até o momento, todos obtiveram grande êxito, o que para mim é uma felicidade muito grande”, ressalta.

Uma marca registrada da sua carreira de arquiteto é o emprego de esquadria piso/teto, que reduz a quantidade de paredes na fachada e ainda aumenta a quantidade de luz natural e de ventilação. “Com esta característica que está presente em 99% dos nossos projetos, buscamos a maior utilização da iluminação e ventilação naturais e uma maior leveza na arquitetura, além de proporcionarmos aos usuários uma maior relação com o entorno, ou seja, fazemos de forma que a área de convívio visual do usuário se amplie para a área externa, crescendo assim a relação dele com o espaço, aumentando o conforto inconscientemente”, ressalta.

Confira a entrevista completa com Sidney Quintela:

Construtoras e incorporadoras têm encontrado cada vez mais dificuldade para encontrar terrenos para construir grandes empreendimentos. Como adequar os projetos a essa realidade?
A função da arquitetura é exatamente esta, criar soluções que se adequam à realidade, buscando a melhor viabilidade econômica/financeira possível e promovendo a qualidade de vida das pessoas, seja no trabalho ou em casa. Encontrar essas soluções é sempre o ponto de partida de todos os projetos da SQ+. Esse foco humanista, que reconhece que o local onde se vive impacta até nas relações interpessoais e no humor, está erguido sobre quatro pilares: dimensionamento do espaço, conforto arquitetônico, abundância de iluminação e ventilação naturais e acústica. Os projetos buscam entender o ser humano, saber como aquele público determinado vive, conhecer o que ele gosta e traduzir isso no espaço.

A marca SQ+ é sinônima de projetos de sucesso, principalmente na realidade da construção civil da Bahia. Muitos projetos de empreendimentos de alto padrão têm sua assinatura. A que você atribui o sucesso desses imóveis?
Atualmente, cerca de 90% das empresas que atuam no mercado imobiliário baiano estão na carteira da SQ+. Muitos dos empreendimentos vendem todas as unidades antes mesmo do lançamento – como é o caso dos edifícios Panorama e Villa Santo Antonio, na Barra. A SQ+ tem casas construídas em todos os condomínios residenciais de bom padrão da Bahia e estes imóveis são sempre muito valorizados para revenda em relação a similares no mesmo local.

A maioria de projetos desenvolvidos por você é de alto padrão? Tem vontade de trabalhar em ideias para outros segmentos da construção a exemplo do que você fez no Viver Bem Itaparica (Minha Casa Minha Vida)?
Para nós, arquitetos, o que importa é o desafio de fazer algo relevante, independentemente do público alvo. O que nos motiva é exatamente fazer o melhor possível para cada cliente, atendendo as suas necessidades e conferindo ao projeto o melhor custo benefício possível. A real intenção é sempre poder melhorar a qualidade de vida das pessoas que utilizarão os empreendimentos da nossa empresa.

Quais os projetos que você pretende desenvolver ao longo desse ano e em 2015. Há novos empreendimentos sendo projetados por você na Bahia?
Neste momento estamos desenvolvendo diversos empreendimentos para serem lançados em 2015, dentre estes estão sendo trabalhados empreendimentos comerciais, residenciais e hoteleiros.

Em 15 anos de trabalho, você junto com sua equipe já desenvolveu cerca de dois mil projetos. O que evoluiu no seu traço e nos seus projetos nesse tempo?
A cada projeto que desenvolvemos, aprendemos mais. Aprendemos com os incorporadores, com os engenheiros, com os publicitários e, sobretudo, com os usuários dos empreendimentos entregues, de quem sempre pegamos as impressões daquilo que realmente foi relevante em cada projeto.

Qual projeto você elegeria como o mais importante da sua carreira? Por quê?
Não acredito na importância pontual na carreira de um prestador de serviços, e sim na relevância do conjunto da sua atuação, portanto, penso que o mais importante é a construção de um histórico construído nestes últimos 15 anos, em que sempre perseguimos a melhoria constante nos nossos projetos e em nosso atendimento aos clientes.

A palavra sustentabilidade tem sido cada vez mais cobrada como fundamental em todo e qualquer projeto independente do tipo. Como insere esses conceitos no seu trabalho?
É impossível pensar um projeto sem pensar em sustentabilidade, obviamente que, não conseguimos ainda implementar todos os conceitos de sustentabilidade em 100% dos nossos projetos, visto que ainda temos dificuldade em viabilizar determinadas soluções, devido ao seu custo elevado para implantação, porém, a cada dia esta distância vem diminuindo muito, além da sensibilidade dos clientes para este tema, que está aumentando cada dia.

É possível ir além das questões de coleta seletiva e economia de recursos hídricos para tornar os empreendimentos sustentáveis para seus futuros moradores?
A questão da sustentabilidade vai muito além destas atitudes. A execução da construção já deve ser sustentável, ou seja: a utilização de materiais certificados, a menor geração de resíduos possível, a destinação correta dos resíduos gerados. Bem como em projeto: a captação e reuso da água, a utilização de energias renováveis, a utilização correta dos recursos naturais (iluminação e ventilação naturais), e acima de tudo pensar na sustentabilidade étnica e sociocultural que um empreendimento imobiliário pode proporcionar à comunidade circunvizinha e ou envolvida no processo de construção.

Na Bahia, reclama-se muito da qualificação da mão de obra e dificuldades em encontrar até maquinários para desenvolver os projetos. Qual seria a solução para esses problemas que impactam tanto a construção?
Realmente existem dificuldades do ponto de vista de recursos humanos e tecnologia no mercado da construção civil na Bahia, porém, existe a capacidade técnica nas empresas construtoras aqui instaladas, o que acaba por tornar viável determinadas soluções, pois equipamentos especiais são fáceis de descolar de outras regiões para cá, o problema mesmo seria se não tivéssemos profissionais capacitados para utilizar tais tecnologias.

Hoje seu escritório tem atuação em 10 estados brasileiros além da Europa, África e América. Para um profissional que saiu do interior da Bahia, como foi possível chegar tão longe?
Realmente, não tenho como avaliar o meu crescimento profissional nestes 15 anos, o fato é que consegui construir uma equipe que acredita na arquitetura que fazemos e que sempre busca fazer o melhor para os nossos clientes e para as cidades e países em que atuamos, e obviamente, tenho uma grande capacidade de resignar.

Apesar da expansão nacional e internacional, a sede da empresa é em Salvador. Você mantém a sede na Bahia por quais razões?
Sou feliz aqui em Salvador, tenho minha família aqui, tenho muitos amigos, tem a magia da nossa cidade, enfim, tem uma energia que me faz sentir bem e quero de alguma forma, ajudar a melhorar a qualidade de vida na nossa cidade, que é uma das mais lindas do nosso país.

Qual a sua relação com Feira de Santana, sua cidade natal?
Tenho uma relação de carinho, tenho lá grandes amigos e muitas recordações da infância, visto que saí de lá aos 16 anos, quando me mudei para Salvador. E profissionalmente tenho desenvolvido alguns projetos relevantes para o mercado imobiliário de Feira de Santana, e até o momento, todos obtiveram grande êxito, o que para mim é uma felicidade muito grande.

Quando você teve seu primeiro contato com a arquitetura e surgiu a vontade de ter essa atividade como carreira?
Fui conhecer a Faculdade de Arquitetura da Ufba em 1991, fiz um curso de Desenho de Observação, o que me proporcionou conviver naquele ambiente por 30 dias, e foi exatamente ali que decidi que gostaria de passar os próximos seis anos da minha vida naquele espaço, e no ano seguinte (1992) estava cursando Arquitetura na Ufba.

Fonte: CORREIO

sexta-feira, 29 de agosto de 2014

CONVENÇÃO SECOVI: MARCO REGULATÓRIO DA CORRETAGEM IMOBILIÁRIA FOI TEMA DE PAINEL


O marco regulatório da corretagem de imobiliária e os benefícios que traz às relações trabalhista e tributária entre profissionais e imobiliárias foram apresentadas no painel de Comercialização da Convenção Secovi 2014.

De acordo com a palestrante Cláudia Brito, coordenadora jurídica da vice-presidência de Comercialização e Marketing do Secovi-SP e diretora jurídica da Lopes, o mercado, de um modo geral, tem uma interpretação equivocada sobre a atuação do corretor de imóveis. “As pessoas enxergam esse profissional como vendedor. É uma visão leiga e simplista”, disse, esclarecendo que o papel do corretor é o de intermediador de um negócio.

Para ela, essa percepção errada, se replicada no modelo tributário que rege as relações entre empresas e corretores, tornará a atividade de intermediação insustentável.

Mais: a relação entre as imobiliárias e os corretores também é ponto ainda a ser pacificado. Brito explicou que essa questão pode ser equalizada com a instituição da figura do corretor associado, cujo projeto de lei tramita no Congresso Nacional. Esse modelo dá liberdade para que o corretor trabalhe consorciadamente com uma ou mais imobiliárias.(Vide Nota do Editor)

Marcos Augusto Neto, presidente do Secovi-MS e um dos debatedores do painel, destacou a relevância da inclusão da categoria do corretor de imóveis no Simples Nacional. “Quem tem uma renda anual de até R$ 180 mil, será tributado em 6%”, disse. Há, ainda, a desburocratização inerente à abertura de uma empresa, o que contribui para a formalização desses profissionais.

Segundo Ovídio Maia, vice-presidente do Secovi-DF e também debatedor do painel, o projeto de lei do corretor associado “conjuga tudo o que já está esparso na legislação”. Há, no entanto, probabilidade de o texto ser questionado. Porém, para Maia, há argumentos pertinentes para sua aprovação.

Fonte: SECOVI Notícias
Nota do Editor:
Clique no link e conheça o PL 1872/2007 na íntegra;

SALVADOR: PREFEITO SANCIONA DESAFETAÇÃO DE TERRENOS E IMÓVEIS


Será sancionado nos próximos dias pelo prefeito ACM Neto o projeto de lei que autoriza a desafetação e alienação de 59 terrenos e imóveis pertencentes ao município, aprovado na noite de ontem pelos vereadores por 35 votos favoráveis contra seis. A partir da sanção do prefeito, parte destes terrenos serão licitados. Outros serão transferidos para o fundo de investimentos garantidor de Parcerias Público Privadas (PPPs), que vai viabilizar projetos como o Hospital Municipal.

A expectativa de arrecadação com a licitação de parte dos terrenos é de R$ 300 milhões. “É importante deixar claro que não estamos tratando de desfazimento do patrimônio público e sim de uma proposta para trocarmos imóveis inservíveis à população por outros que tenham maior serventia para as áreas de saúde e educação, como construção de escolas, creches e postos de saúde etc", esclareceu o secretário da Fazenda, Mauro Ricardo. 

O projeto, que inicialmente previa a desafetação de 62 terrenos, é fruto de um estudo minucioso realizado pela Prefeitura para identificar, entre os cerca de 153 mil imóveis pertencentes ao município, aqueles considerados inservíveis. Após ter sido amplamente discutido com os vereadores e com a população, por meio de diversas audiências públicas realizadas com a presença do secretário e de técnicos da Sefaz, o projeto final foi aprovado pela Câmara com o apoio de parte da oposição.

“Houve uma solicitação, por parte de alguns vereadores, para retirada de três áreas que deveriam ser melhor avaliadas posteriormente. O Executivo acatou o pedido a fim de garantir a rápida aprovação do projeto e início do processo de investimentos”, afirmou Mauro Ricardo. Entre as emendas acatadas, também está prevista a criação cinturões verdes em faixas de terras não edificáveis, de cerca de 15 metros, no condomínio Alphaville, localizado na Avenida Paralela.

Fonte: SEFAZ

VENDA DO IMÓVEL DURANTE A LOCAÇÃO


Pode o imóvel ser vendido durante a vigência do contrato de locação? Pode sim. 

A melhor saída para o(a) locatário(a) é incluir a chamada cláusula de alienação no contrato e registrar o documento em cartório. Assim dispõe o artigo 8o da Lei 8.245/91: 

“Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

Portanto, duas são as exigências da lei que farão com que o adquirente do imóvel respeite o prazo de vigência da locação, a saber:

- A locação deverá ter prazo determinado; e
- O contrato deverá ter a cláusula de vigência em caso de alienação, sendo o documento averbado na matrícula do imóvel.

Os maiores problemas envolvendo esse tema, todavia, giram em torno do desconhecimento dos locatários sobre a questão, especialmente, porque o(a) locador(a) e/ou a imobiliária utilizam como desculpa o direito de preferência do locatário(a).

Acontece que nada adianta a concessão do direito de preferência se o(a) locatário(a) não tiver interesse ou condições financeiras para, no momento da venda, adquirir o imóvel.

Outro ponto bastante prejudicial aos locatários, principalmente quando o imóvel tiver finalidade empresarial, é o custo de transação envolvido na mudança de sede. Além disso, uma empresa quando aluga o imóvel efetua gastos iniciais para colocar o bem em situação viável para dar início ao empreendimento. Nesse caso, todo esse valor será perdido, inesperadamente, quando ocorrer a venda.

A saída é atuar preventivamente, ler o contrato com atenção e buscar o auxílio de um especialista para orientar no fechamento de um negócio mais seguro.

Bruna Lyra Duque - Doutoranda e Mestre do programa de pós-graduação stricto sensu em Direitos e Garantias Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Especialista em Direito Empresarial (FDV). Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação lato sensu da FDV.  http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

quinta-feira, 28 de agosto de 2014

CDC NÃO SE APLICA AOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO


A Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990, mais conhecida como Código de Defesa do Consumidor, ou simplesmente CDC, representou importante marco civilizatório nas relações de consumo, normatizando os direitos e deveres de consumidores, fabricantes e fornecedores de produtos e serviços.

Ao longo do tempo, a aplicação do CDC ganhou forma e conteúdo, tornando-se de conhecimento de grande parte da população, que começou a reivindicar os seus direitos, especialmente nos Juizados Especiais, já que a isenção de custas, e até mesmo a dispensa de advogado nas causas cujo valor não ultrapasse vinte salários mínimos, facilitam o aforamento de demandas.

Posteriormente ao CDC, em 18 de outubro de 1991, a famosa Lei do Inquilinato entrou em vigor (Lei 8.245/91), passando a regular a locação de imóvel urbano, como se verifica em seu artigo 1º, bem como no artigo 2º, que prevê as exceções de sua incidência.

Além de dispor sobre o contrato de locação de imóveis urbanos, a Lei do Inquilinato adentra no campo do Direito Processual Civil, instituindo ritos especiais para as demandas oriundas das relações locatícias (despejo, consignação em pagamento, revisional de aluguel e renovatória de locação), tudo isso em coerência com o fundamento de que o processo deve ser estruturado de acordo com a situação jurídica material para a qual serve de instrumento de tutela.

Não obstante se tratar de instrumento moderno, a Lei 8.245/91 vem sendo atualizada de forma pontual, a fim de adequá-la às demandas da sociedade, a exemplo do que se passa com a nova modalidade de locação denominada de "built do suit" (art. 54-A, incluído pela 12.744/12).

Vê-se, pois, que tanto a Lei 8.245/91, como o CDC, constituem microssistemas próprios, regulando importantes segmentos da realidade social. A questão que fica, porém, é: seriam esses dois diplomas conciliáveis?

A jurista Claudia Lima Marques, invocando as teorias do destinatário final e do diálogo das fontes, entende que o CDC se aplica às relações locatícias residenciais, in verbis:

“Vale lembrar que as normas do CDC são gerais e não revogam expressamente a lei especial existente e nem são revogados por leis especiais posteriores. Como ensina Oscar Tenório, pode haver a coexistência da nova lei em face da anterior lei, desde que compatíveis. A lei especial mais nova não afeta a vigência da lei geral anterior, no que não forem incompatíveis, sendo necessário examinar a finalidade das duas leis. É a regra da compatibilidade das leis. O CDC não trata de nenhum contrato em especial, mas se aplica a todos, a todos os tipos de contratos, se contratos de consumo. Neste caso não revogará as normas especiais referentes a estes contratos, que nem sempre são de consumo, mas afastará a aplicação das normas previstas nas leis especiais anteriores que forem incompatíveis com o novo espírito tutelar e de equidade do CDC.

Se a lei é posterior, como no caso da Lei 8.245/91, é de se examinar a compatibilidade do CDC com a lei mais nova. No caso, o CDC e a nova Lei de Locações são perfeitamente compatíveis, tratam de aspectos diferentes da mesma relação contratual e serão usadas conjuntamente quando tratar-se de locações urbanas não-comerciais”.
(IN Contratos no Código de Defesa do Consumidor, p. 169, Editora Revista dos Tribunais, 6ª Edição)

Em sentido contrário, o jurista Sylvio Capenama de Souza defende que a Lei do Inquilinato deve prevalecer no caso da multa moratória de 10% sobre o débito, e também em relação à validade da renúncia das benfeitorias introduzidas no imóvel locado (CDC e seus Reflexos na Teoria Geral do Direito Civil, publicado na Revista da EMERJ, v.3, n10, 2000, página 68/95).

Embora persista no campo doutrinário, a polêmica há muito já foi superada pelo Superior Tribunal de Justiça, que firmou jurisprudência no sentido de negar a aplicação das normas do CDC aos contratos de locação, ipsis litteris:

CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇÃO - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL - LEI DE USURA E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE.

1 - Outrossim, é entendimento pacífico no âmbito desta Corte Superior de Uniformização Infraconstitucional a não aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078⁄90, com a redação dada pelo art. 52,d a Lei nº 9.298⁄96) nos pactos locatícios, especialmente no que se refere à multa pelo atraso no pagamento do aluguel, já que firmados de forma diversa (livre convenção) e nos termos da legislação pertinente (Lei nº 8.245⁄91).

2 - Precedentes (REspnºs 262.620⁄RS, 266.625⁄GO e 399.938⁄MS).

3 - Recurso conhecido, porém, desprovido.

(STJ – 5ª Turma – Resp 324.015 – Relator Min. Jorge Scartezzini – Decisão Unânime – julgado em 03 de Outubro de 2002).

Desta forma, o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça atende, de fato, aos anseios da sociedade civil organizada, na medida em que a Lei do Inquilinato decorreu de ampla participação de representantes dos interessados e vem sendo modificada dentro desta mesma sistemática.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

terça-feira, 26 de agosto de 2014

A ATITUDE NA CORRETAGEM IMOBILIÁRIA


No mercado atual é insuficiente apenas demonstrar-se características e atributos dos imóveis e afirmar que o corretor exerce uma atividade envolta em uma áurea de nobreza, que lida com fatores abstratos no processo de intermediação e promove a consequente satisfação dos clientes em realizar o sonho da casa própria, para almejar-se sucesso na profissão. Hoje essas assertivas são de todo simplórias.

O verdadeiro corretor tem que se reinventar na busca pela superação das expectativas do cliente, não somente na aquisição do bem tangível, mas, prioritariamente, na satisfação intangível de sua necessidade, num misto de prestação de serviço e de mandato.

Hoje, o sucesso profissional já não se sustenta nas vendas, mas na geração dos relacionamentos a longo prazo dos clientes. Observem que não há mais espaço para a aplicação de roteiros pré-estabelecidos e hiper valorativos de características e/ou atributos dos imóveis, sob a ótica exclusiva do vendedor, aliados à ansiedade desmedida pela conclusão do negócio.

Costumo asseverar que não há técnica eficaz para a venda de imóveis se o nível de preparação do corretor está aquém da comunicação que se deveria estabelecer. Normalmente falam mais do que escutam, criando um ruído entre a informação dada e a recebida, frequentemente inviabilizando o diálogo.

O que provoca a venda de um imóvel é a atitude do corretor, atitude emanada pela confiança que se origina do conhecimento técnico e domínio do mercado no segmento que atua, aliada ao entusiasmo pela profissão e a persistência na busca pela consecução do negócio. Estes elementos constituem o diferencial que determina o sucesso de uma venda.

Precisamos abolir de vez a tão propalada venda persuasiva, já que persuadir é fazer com que o cliente faça aquilo que queremos, substituindo a persuasão pelo princípio da argumentação, que é convencer, ou seja, vencer junto com o cliente.

Também devemos nos permitir uma associação entre produtos e perfis, imóveis e prospects, segmentando o mercado em razão da sua própria heterogeneidade, inúmeras demandas e várias classes de consumidores com análises as mais diversas quanto a avaliação dos produtos em suas mais variadas tipologias, características, atributos e preços, que não se dissociam da decisão de compra.

É um erro avaliar-se um imóvel apenas pelos seus atributos físicos e financeiros, vez que, pesquisas têm demonstrado que as decisões são tomadas movidas pelos aspectos intangíveis e diferentemente e individualmente avaliados por cada cliente, a exemplo da percepção de espaço, a atmosfera e as ligações sociais. É fato, que o corretor de imóveis vem, ao longo do tempo, priorizado apenas o cliente como elemento decisor, desconsiderando uma série de influências, não explicitamente técnicas, relacionadas à atitude, as influências humanas.

Daí, bem compreendido o cliente, em sua inteireza, pode-se posicioná-lo em relação ao imóvel e finalmente abordar o preço proposto como uma variável categórica, já que influenciada e justificada pelas variáveis já demonstradas na apresentação do produto.

As observações acima passam despercebidas pela grande maioria dos corretores de imóveis, sempre instados pela máxima de vender a qualquer custo. Na atualidade, não basta ser apenas um intermediador com formação de nível médio/TTI pois a demanda atual se tornou muito mais exigente e a formação superior se apresenta imperiosa para fazer frente a evolução do mercado oriundo dos idos tempos dos “Agentes de Comércio”.

Desde 1947, e já se vão 67 anos, os corretores de imóveis se utilizam de uma técnica denominada AIDDA, cujas letras referem-se a ATENÇÃO, INTERESSE, DEMONSTRAÇÃO, DESEJO e AÇÃO, apresentada por Percy H. Whitin em seu livro “AS CINCO GRANDES REGRAS DA VENDA”, porém, não reconhecendo que, segundo Karsaklian, “VENDER É O PROCESSO MEDIANTE O QUAL O VENDEDOR CONSEGUE QUE O CLIENTE PENSE OU ATUE DE UMA MANEIRA NÃO PREVISTA POR ELE E EM BENEFÍCIO DE AMBOS”.
- Esta compreensão é a chave para o sucesso.

E, finalmente, o que dizer sobre os conceitos de aptidão e atitude?

A aptidão está diretamente associada à técnica e à experiência, já a atitude é a maneira de agir ou reagir motivada por uma disposição interna ou circunstância determinada.

Ao terminar esta leitura, pergunte-se: O QUE SUA ATITUDE PODE FAZER POR VOCÊ? E lembre-se que as atitudes não estão à venda, estão dentro de cada um.

FELIZ DIA DO CORRETOR DE IMÓVEIS!

Prof. Marcos Mascarenhas

AppCi - O APLICATIVO DOS CORRETORES DE IMÓVEIS


Para se destacar no mercado imobiliário é preciso oferecer um atendimento qualificado e diferenciado. Por se tratar de um negócio muito competitivo, os corretores de imóveis mais organizados conseguem se destacar. Ter uma agenda bem organizada, saber o que cada cliente deseja, poder oferecer sua carteira de imóveis rapidamente, esses são diferenciais que o cliente percebe no primeiro contato com o corretor. Por isso, é importante ter diferenciais.

Existem aplicativos móveis que oferecem tudo que o corretor precisa para organizar o seu dia a dia. Um deles é o AppCi, desenvolvido pela Br Estate, um aplicativo que possibilita que o corretor tenha acesso a todas as informações que necessita em tempo real.

Com AppCi é possível gerir contatos, negociações e compromissos fora do escritório e ainda carregar imagens e dados de todo o portfólio de imóveis dos corretores.

O que o aplicativo oferece:

Layout leve e simples, de fácil navegação.

Classificação dos contatos em Proprietários ou Interessados em comprar ou alugar.

Agenda – organização de seus compromissos (Reuniões, Eventos, Visitas, Captação).

Portfólio digital – organização do portfólio de produtos que o corretor tem na carteira.

Segurança – os dados ficam armazenados na nuvem, eliminado o risco de serem perdidos.

Utilização de CRM no app integrado com o site da construtora ou imobiliária.

Calculadora financeira.

segunda-feira, 25 de agosto de 2014

INVESTIDOR TERÁ OPÇÃO DE LETRA IMOBILIÁRIA GARANTIDA AINDA PARA 2014


A mais nova opção de investimento para o cliente pessoa física, a Letra Imobiliária Garantida (LIG) deve entrar no mercado brasileiro ainda este ano. No próximo dia 28 de agosto, após reunião do Conselho Monetário Nacional (CMN), o Ministério da Fazenda deve dar mais detalhes sobre a regulamentação e a operacionalização da LIG, que foi anunciada no último dia 20, junto com outras medidas de incentivo ao crédito. Pelo que se sabe até agora, a LIG será isenta de Imposto de Renda, após um determinado prazo, e também terá dupla garantia, com cobertura da instituição financeira emissora e carteira imobiliária separada dos demais ativos do banco, caso a instituição seja liquidada.

O novo título complementará as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que atualmente movimentam R$ 100 bilhões. Durante o lançamento, o ministro da Fazenda, Guido Mantega, disse que o novo papel tem vantagens em relação à LCI porque tem mais garantias e está dentro dos padrões internacionais, o que permite que a poupança estrangeira passe a financiar a aquisição de imóveis no Brasil. Mas a criação e aplicação efetiva do título depende de Medida Provisória (MP).

Essa nova modalidade de títulos privados, para fornecer recursos para os financiamentos imobiliários, é há muito tempo reivindicado pelo setor. A LIG será emitida pelos bancos e investidores estrangeiros que também poderão comprar o papel.

Fonte: Excerto do texto de O POVO Online

sábado, 23 de agosto de 2014

TAXA DE MARINHA: SUPREMO ENCERRA AÇÃO DO COFECI QUE PEDIA FIM DA COBRANÇA EM ILHAS


O ministro Dias Toffoli, do Supremo Tribunal Federal (STF), negou seguimento a uma ação movida pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) contra a cobrança da taxa de marinha em terrenos localizados em ilhas com sedes de municípios, que é o caso de Vitória. Na decisão publicada nessa sexta-feira (22), o magistrado argumentou que a entidade não tem legitimidade para o ajuizamento da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF 264), que pedia a nulidade de dispositivos do Decreto-Lei 9.760/46 que instituiu a cobrança da taxa nas ilhas costeiras, classificadas como bens da União.

O relator citou uma decisão do ministro Celso de Mello em que considerou os conselhos e as ordens profissionais como entidades com mera capacidade administrativa e que, desta forma, não poderiam exercer a prerrogativa de mover Ações Diretas de Inconstitucionalidade (Adins), Ações Diretas de Inconstitucionalidade por Omissão (ADO), Ações Declaratórias de Constitucionalidade (ADCs), além das próprias ADPFs. A única exceção fica por conta da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), cujas prerrogativas estão previstas na Constituição Federal.

“De fato, jurisprudência deste Supremo Tribunal Federal fixou-se no sentido de que os conselhos de fiscalização de classe não detêm legitimidade para o ajuizamento das ações de controle concentrando, por serem entidades autárquicas, detentoras, portanto, de personalidade jurídica de direito público, não se enquadrando no conceito de ‘entidade de classe de âmbito nacional’ constante na Constituição”, observou o ministro.

Nos autos do processo, a entidade afirmava que o decreto-lei permite cobranças indevidas de taxas sobre áreas imobiliárias situadas em ilhas costeiras com sede de municípios, como a capital capixaba. Essas áreas teriam ficado excluídas da cobrança após a edição da Emenda Constitucional 46/05. Para o Conselho, a manutenção da cobrança supostamente indevida “afeta diretamente o mercado imobiliário e a comercialização imobiliária da nação, constituindo um maior ônus quanto à negociação desses bens”.

A defesa do COFECI sustentava ainda que a Secretaria de Patrimônio da União (SPU), órgão responsável pela fiscalização, cobra taxas em ilhas costeiras com sede de municípios em desacordo com a Constituição e com base no decreto-lei. “Há verdadeira insegurança jurídica e dificuldade do órgão representativo da classe em orientar os profissionais da intermediação (da compra e venda) quanto à nulidade ou validade dos artigos do decreto-lei impugnados (na ADPF)”, afirma o conselho. Para a entidade, essas regras estão “prejudicando o profissional”.

A entidade pedia a suspensão de qualquer cobrança de natureza administrativa ou judicial em relação a áreas e imóveis que estejam nessa situação, casos das ilhas de Vitória, Marajó (PA), São Luís (MA), Florianópolis (SC), Ilha de São Sebastião (Ilha Bela-SP) e São Vicente (SP).

Fonte: Século Diário

SALVADOR: OUTORGA ONEROSA REDUZIDA EM 60% BENEFICIA MERCADO IMOBILIÁRIO


O mercado imobiliário de Salvador deve ganhar um novo impulso a partir deste segundo semestre, com a redução em 60% do valor da chamada outorga onerosa. Trata-se do valor recolhido à prefeitura caso a construtora deseje edificar uma área maior que a estabelecida pelo coeficiente de aproveitamento básico do terreno, definido no momento da obtenção da licença. Ou seja: a empresa tem de "comprar" do município o direito de construir uma área maior que a prevista.

A questão é que, em Salvador, o cálculo da outorga sempre foi atrelado ao Valor Unitário Padrão (VUP), que também serve de base para o cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).

Ao promover para este ano o aumento do VUP visando reajustar o imposto, "a prefeitura acabou elevando consideravelmente a outorga onerosa, o que acabou, em muitos casos, ocasionando a paralisação de projetos que estavam em andamento, além de novos lançamentos", disse o presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), Luciano Muricy Fontes.

Agora, conforme pleito da entidade, o valor passará a ser atrelado ao Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB), que é calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção (Sinduscon). Segundo o prefeito ACM Neto, com a mudança, o valor máximo da outorga onerosa nas áreas mais nobres da cidade será de R$ 690 por metro quadrado. Antes, este valor podia chegar a R$ 2.300, conforme dados divulgados pela Ademi-BA.

A medida foi festejada pelos empresários do setor, sendo considerada "um verdadeiro presente" pelo aniversário dos 39 anos da entidade, comemorados ontem em um restaurante da capital baiana. Entre as autoridades convidadas, o prefeito ACM Neto ainda assegurou que pretende enviar na próxima semana o projeto para a Câmara Municipal, para votação em regime de urgência.

PDDU e Louos

Neto também sinalizou com "boas perspectivas" em relação aos novos projetos do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e da Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (Louos), que devem ser enviados à Câmara no primeiro semestre do ano que vem. Os questionamentos feitos pelo Ministério Público, com consequente judicialização das propostas atuais, são apontados pela Ademi entre as razões para o fraco desempenho que o setor vem amargando desde 2011.

"Não vou acatar abusos do Ministério Público, sobretudo por parte de promotores que atuam unilateralmente e não defendem os interesses da cidade", disse o prefeito, ao tentar tranquilizar o mercado. O município também espera beneficiar o setor assegurando a transferência imediata, da construtora para o proprietário do imóvel, da responsabilidade de pagamento do IPTU, assim que for lançado o "habite-se" - o documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos.

"Agora em 2014, além dos entraves por conta do PDDU e da Louos, ainda enfrentamos os impactos de uma economia que está patinando, Copa do Mundo frustrante, além do clima de incertezas do ano eleitoral", afirmou o presidente da Ademi.

Segundo ele, o ano está sendo considerado "fraquíssimo", com apenas 841 unidades lançadas de janeiro a junho. "É praticamente o número que tínhamos ainda no início do século, quando não se tinha nem crédito imobiliário e nem os níveis atuais de oferta", afirmou o empresário.

Pelos registros da Ademi, nos anos de 2008 e 2009 foram oito mil lançamentos na capital baiana, somente nos primeiros semestres. "Está certo que foi um tempo áureo da economia, com expansão do emprego e da renda, mas ainda assim os níveis que registramos estão bem abaixo das piores projeções", afirmou Muricy.

Agora, com as novas medidas previstas, a expectativa é que o setor possa encerrar o ano repetindo o desempenho de 2013, quando foram lançadas 2.400 unidades. Já no setor de alto luxo, o mercado continua estável, com boas vendas em áreas como Horto Florestal e Corredor da Vitória.

Fonte: Portal A TARDE

sexta-feira, 22 de agosto de 2014

LEVANTAMENTO MOSTRA DIVERSIFICAÇÃO NO USO DOS CONSÓRCIOS DE IMÓVEIS


Autorizados na década de 90, os consórcios de imóveis marcaram seus mais de 20 anos de existência com a crescente diversificação no uso e na formação patrimonial. Lançado inicialmente para aqueles que desejavam poupar para comprar sua casa própria, principal sonho do brasileiro, o mecanismo revelou-se significativo também para aquisição de terrenos, imóveis comerciais, reformas, imóveis na planta, além de casas de veraneio no litoral ou no interior como sítios e chácaras.

Recente levantamento feito pela assessoria econômica da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac) junto às administradoras que atuam no segmento imobiliário, mostrou que 62,8% utilizaram seus créditos para aquisição de residências, 15,3% de terrenos, 13,5% em reformas, 1,7% em imóveis ainda na planta e 0,7% em segundos imóveis na praia ou no campo. Os outros 6,0% foram direcionados para imóveis comerciais como escritórios, consultórios, galpões, lojas etc.

Ao longo do tempo, o consumidor tem utilizado o consórcio em seus planejamentos pessoais, familiares ou empresariais, inclusive como renda futura como, por exemplo, usufruir de rendimentos de patrimônio formado a partir de sua participação em grupos de imóveis. Com custos menores e parcelas acessíveis aos orçamentos em prazos mais diversificados, mais de 570 mil consorciados foram contemplados nos últimos dez anos.

Paralelamente, no mesmo período, o número de cotistas ativos nos grupos em andamento cresceu 121,1% de 2005, quando somava 317,1 mil, para junho de 2014, quando chegou a 701 mil.

Nos últimos cinco anos, também os tíquetes médios anuais evoluíram, indicando que, simultaneamente à valorização dos imóveis, mostrada principalmente nos últimos dois ou três anos, seu valor aumentou lado a lado com a procura. Com alta de 47,9%, saltaram de R$ 83,3 mil, em 2009, para R$ 123,2 mil, em junho último.

Segundo Paulo Roberto Rossi, presidente executivo da Abac, “os consórcios de imóveis têm tido participação importante nas atividades econômicas do país, visto que não apenas estimulam a aquisição de bens e permitem a formação ou ampliação de patrimônio, como impulsionam os diversos elos da cadeia produtiva, além de motivar a poupança com objetivo definido de pessoas físicas e jurídicas”.

Fator importante para a economia nacional, os consórcios de imóveis totalizaram, nos últimos 30 meses (de janeiro de 2012 a junho de 2014), R$ 17,5 bilhões em créditos concedidos a contemplados para compra de quaisquer tipos de imóveis.

Os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) podem ser utilizados de várias formas, seja para oferta de lance ou complementos da carta de crédito para aquisição de imóvel residencial, respeitadas as regras do seu Conselho Curador.

Com a entrada em vigor da Lei 12.058/2009, em outubro de 2009, foram ampliadas as possibilidades de utilização do FGTS aos consorciados-trabalhadores contemplados, que desde então podem amortizar, liquidar saldo devedor e ainda promover pagamento de parte das prestações, lembrando que essas novas modalidades somente podem ser usufruídas após aquisição do imóvel.

Desde os primeiros meses, de março de 2010 até junho deste ano, mais de 16 mil consorciados-trabalhadores usaram parcial ou totalmente seus saldos e somaram quase R$ 360 milhões.

O Sistema de Consórcios contava em junho com 5,94 milhões de consorciados incluindo veículos automotores, imóveis, eletroeletrônicos e outros bens duráveis, além de serviços.

No final do primeiro semestre, os consórcios acumulavam 667,6 mil contemplados e registravam pouco mais de um milhão de novas adesões. O total de créditos comercializados com as novas cotas, nos seis primeiros meses, chegou a R$ 36,8 bilhões, enquanto o volume de créditos disponibilizados ao mercado pelas contemplações atingiu R$ 18,4 bilhões.

Fonte: Monitor Mercantil

AJUDA AO MERCADO IMOBILIÁRIO PODE IMPACTAR SEGURANÇA DOS CRÉDITOS


Em 2008, crédito imobiliário era 69% do PIB nos EUA. No Brasil subiu de 2% para 7%.

O incentivo anunciado pelo governo, nesta quarta-feira, para que imóveis quitados sejam usados como garantia em qualquer tipo de operação de crédito, não deve gerar uma bolha imobiliária no Brasil, mas há riscos de elevar exageradamente o consumo e, por consequência, gerar pressão inflacionária.

A avaliação é do advogado Rodrigo Bicalho, sócio do escritório especializado em direto imobiliário Bicalho e Mollica Advogados. “O home equity já existia, mas o governo está criando incentivos para que os grandes bancos façam esse tipo de operação”, explica.

Poupança

De acordo com uma das medidas anunciadas, até 3% dos recursos da caderneta de poupança aplicados no mercado imobiliário poderão ser usados para operações de crédito, de qualquer finalidade, que tenham imóveis quitados como garantia.

O Ministério da Fazenda estima que a medida poderá gerar até R$ 16 bilhões em novas operações. A mudança passa a valer a partir da resolução do Conselho Monetário Nacional (CMN).

Subprime

Para Bicalho, a medida não incentiva necessariamente a compra do segundo imóvel, e não deve provocar, por si só, a elevação dos preços do setor. “Os benefícios ao mercado imobiliário não devem levar à escalada de preços, pois a oferta está maior que a procura. Aliás, os preços estão razoavelmente estabilizados e pode ser que haja uma alta pontual em alguns locais, como bairros valorizados, mas não uma elevação generalizada”, explica.

Por esse motivo, bem como pela baixa inadimplência no setor e pelo valor decrescente dos financiamentos, o advogado não acredita em bolha imobiliária. Bicalho observa que, muitas vezes, o mercado de home equity é associado à crise imobiliária norte-americana (subprime), mas há grandes diferenças.

Em 2008, a relação crédito imobiliário sobre o PIB nos Estados Unidos era de 69%. No Brasil, o indicador era de 2% e atualmente, é em torno de 7%. Além disso, nos EUA era possível que os cidadãos realizassem uma segunda hipoteca simultânea da casa, o que não é permitido no crédito imobiliário no Brasil, que tem também uma análise de crédito mais rigorosa.

Cautela

O estímulo, entretanto, deve ser visto com cautela pelo setor financeiro. “A medida é positiva, mas o acesso ao crédito pode levar ao mau uso e gerar inadimplência. Isso gera insegurança”, afirma Bicalho, ao lembrar que, historicamente, o governo tem sido intervencionista quando o assunto é habitação.

“Se as pessoas passarem a se endividar por conta do home equity e não conseguirem honrar com seus compromissos e, assim, começarem a perder seus imóveis, há o risco de intervenção governamental ou jurisprudencial para evitar que os brasileiros percam suas casas. Não seria a primeira vez”, pondera.

Espanha

Também na Espanha, por exemplo, o governo chegou a suspender as execuções imobiliárias, o que levou praticamente à moratória generalizada. Uma das formas de evitar esse risco seria limitar o valor do empréstimo, tanto em valores absolutos, quanto em relação ao imóvel dado como garantia.

“Assim, o risco de inadimplência será mais improvável”, garante Bicalho. Tal medida, entretanto, limitaria o alcance da medida colocada em prática pelo governo.

Fonte: Monitor Mercantil

quinta-feira, 21 de agosto de 2014

21 DE AGOSTO: DIA DA HABITAÇÃO


MPF/MG QUER IMPEDIR IMPOSIÇÃO DA TABELA PRICE NOS CONTRATOS DE EMPRÉSTIMO IMOBILIÁRIO


O Ministério Público Federal em Minas Gerais (MPF/MG) ingressou com ação civil pública contra a Caixa Econômica Federal (CEF) para que a Justiça Federal obrigue o banco a disponibilizar a seus clientes, no momento da celebração de contratos de financiamento imobiliário, opção de escolha entre os três sistemas de amortização atualmente existentes no mercado: SAC, Sistema Price ou SAM.

Amortizar um empréstimo significa pagá-lo em prestações, que incluem tanto o capital corrigido monetariamente ao longo dos anos quanto os juros e taxas cobradas pelo banco, até a sua extinção.

No SAC (Sistema de Amortização Constante), o valor da amortização é calculado dividindo-se o valor do principal pelo número de parcelas. Essa amortização, portanto, é feita sobre um percentual fixo do saldo devedor desde o início do financiamento. Com isso, no SAC, o valor das prestações é decrescente, pois os juros diminuem a cada prestação.

Na Tabela Price, por outro lado, o valor de cada prestação é constante. As mensalidades compõem-se de uma cota de amortização e juros, que varia em sentido inverso ao do prazo do financiamento. Em que pese o valor inicial da prestação ser menor e constante, o saldo devedor é amortizado de forma muito lenta. Com isso, o consumidor só percebe a sua redução quando já tiver pago aproximadamente 50% das prestações. Segundo a ação, há casos em que o saldo devedor sequer é quitado mesmo depois do pagamento de todas as parcelas.

Já o Sistema de Amortização Misto (SAM) constitui uma média aritmética simples entre os valores de prestações calculadas pela Tabela Price e pelo SAC.

De acordo com o MPF, o sistema mais utilizado atualmente pelas instituições financeiras é justamente o mais oneroso para o consumidor: a Tabela Price.

Contrato de adesão - Durante as investigações, a Caixa informou ao Ministério Público Federal em Uberlândia que utiliza a Tabela Price em diversas operações, entre elas, crédito pessoal, crédito empresa, crédito consignado, Proger, crédito direto, antecipações parceladas, financiamento de veículos e financiamento imobiliário.

“Pode-se concluir, portanto, que a empresa pública Caixa tem por prática a adoção do sistema de amortização denominado Tabela Price em praticamente todos os contratos de concessão de crédito, que, por sinal, são contratos de adesão, nos quais inexiste a faculdade de escolha sobre seu conteúdo por parte do cliente”, afirma o procurador da República Cléber Eustáquio Neves, autor da ação.

Segundo o procurador, “embora existam outros dois sistemas de amortização de dívidas, o cliente é alijado do direito de escolha, ficando em situação de extrema desvantagem, uma vez que a Tabela Price é justamente a mais onerosa”.

Para ele, o contrato de adesão que impõe a Tabela Price configura prática abusiva vedada pelo ordenamento jurídico brasileiro. “O Código de Defesa do Consumidor, em seus artigos 39, 40, 41 e 51, define expressamente as situações que podem caracterizar essa abusividade, em especial quando o fornecedor se aproveita da situação de desvantagem em que se encontra o consumidor, o que também constitui violação ao princípio da boa fé”, explica Cléber Eustáquio Neves.

Pedidos – A ação pede que a Justiça Federal condene a CEF a disponibilizar a todos os clientes do Sistema Financeiro de Habitação, no momento da celebração do contrato, os três sistemas de amortização SAC, Price e SAM, devendo o consumidor fazer sua escolha, livre e espontaneamente, por escrito.

O MPF também pede a nulidade de cláusulas contratuais em contratos de crédito imobiliário que prevejam os cálculos das prestações tão somente pela Tabela Price, com o oferecimento ao cliente da oportunidade de repactuação da dívida.

Fonte: Revista Âmbito Jurídico

MERCADO ELOGIA MEDIDAS DO GOVERNO PARA O SETOR IMOBILIÁRIO


Representantes de entidades do mercado imobiliário elogiaram as medidas do governo anunciadas nesta quarta-feira (20) para o setor de crédito e registro de imóveis.

Entre elas, está a concentração das informações sobre o bem e seus donos em um único cartório, como citou o ministro da Fazenda, Guido Mantega. A mudança deve constar em medida provisória e afeta o mercado de imóveis usados. Hoje, o registro de um imóvel é feito no cartório da localidade do bem, de acordo com o advogado especializado em mercado imobiliário Carlos Ferrari. Só que o vendedor pode responder, por exemplo, a ações judiciais que levem à execução do imóvel ainda que ocorram em outra localidade. Se isso acontece, o comprador pode vir a perder a residência, mesmo que a tenha adquirido de boa fé. O modo de evitar um problema como esse, atualmente, é checar as informações referentes ao vendedor e ao imóvel no cartório de registro de imóveis, no de títulos e documentos, nos fóruns e cartórios de protestos, entre outros órgãos.

Com a medida, as informações ficariam centralizadas, não mais espalhadas em diversas instâncias. "Isso é superpositivo para o mercado. Primeiro porque diminui o custo e porque a segurança jurídica aumenta muitíssimo", diz Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário).

Renato Ventura, diretor-executivo da Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras), destaca que a medida também tende a ser positiva para as incorporadoras, porque elas, ao adquirir um terreno, terão as informações concentradas em um local, o que traria agilidade e segurança jurídica para a compra. 

ALIENAÇÃO - Outra medida anunciada é a facilitação de recuperação de bens financiados com alienação fiduciária, que é a transferência da posse de um bem do devedor ao credor para garantir o cumprimento do pagamento. Hoje, no mercado imobiliário, é praxe os contratos serem de alienação fiduciária, o que leva à retomada do bem pelo banco em caso de inadimplência. Com a medida anunciada, o comprador autoriza em contrato de financiamento a recuperação expressa do imóvel em caso de inadimplência. "O fortalecimento da alienação fiduciária também vem a favor do sistema de crédito, que é um importante motor do sistema de maneira geral", diz Renato Ventura, da Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras).

Fonte: Diário Agora - Economia

quarta-feira, 20 de agosto de 2014

DIVULGAÇÃO: XVII FÓRUM IMOBILIÁRIO DE SALVADOR

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SAIBA MAIS: http://www.xviiforumimobiliario.com.br/

CONDOMÍNIO: OS SEGUROS NAS EDIFICAÇÕES


O seguro da edificação é obrigatório, nos termos do artigo 13 da Lei 4591 e do artigo 23 do Decreto 61.867 e tem como objetivo a prevenção contra incêndio ou sinistro que cause destruição total ou parcial do edifício.

Caso não seja efetuado o seguro, o condomínio poderá ser multado, de acordo com o art. 1346; “É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição total ou parcial”, o mesmo entendimento é do art. 1348, que determina que é o do síndico a obrigação de realizar o seguro da edificação.

Nestes termos, podemos perceber que a obrigação de efetuar o seguro do condomínio é do síndico, mas subsidiariamente também é dos condôminos, pois o proveito desta proteção é de todos.

O seguro abrange não apenas as partes comuns, mas também as unidades autônomas, devendo cobrir todo e qualquer dano. Isto porque, no caso de sinistro, poderia afetar também as unidades autônomas e não somente a parte de uso comum do edifício.

O síndico deverá observar com cuidado as cláusulas e disposições da apólice de seguro, tal como valor de cobertura, e situações descritas em que o dano pode ser verificado e poderia ocorrer direito à indenização, e negociar com o corretor a possibilidade de ampliar a cobertura.

De qualquer forma, uma alternativa neste caso, é contratar seguro suplementar, tendo em vista melhoramentos que ocorreram no edifício.

Assim, deverá constar na apólice complementar, a existência de seguro básico de reposição da unidade padronizada e das benfeitorias no novo seguro complementar.

Já as unidades habitacionais adquiridas através de financiamento, possuem outro tipo de seguro contratado no ato da compra, o seguro contratual.

Cumpre lembrar que, apesar da existência deste seguro condominial contratual, derivado de contratos de financiamento, ele não se sobrepõe à Lei Federal que descreve a necessidade de que toda edificação possua um seguro obrigatório, pois o poder regulamentar não pode contrariar disposição de Lei.

O condômino não poderá deixar de contribuir com o seguro legal, obrigatório, no total de sua cota parte, mesmo que já tenha contratado seguro estipulado pela financiadora do imóvel.

Mesmo porque, o seguro contratual cobre apenas a unidade habitacional, enquanto o seguro legal, obrigatório, cobre toda a edificação, as unidades habitacionais e áreas comuns não privativas.

O seguro legal é mais completo, abrangendo toda a estrutura edificada, para proteção dos condôminos, áreas privativas, comuns e também terceiros.

Contratam-se coberturas que envolvem incêndio, raio, explosão, danos elétricos, vendaval, impacto de veículos e responsabilidade civil do condomínio (este último item não é obrigatório, mas é bastante útil).

O seguro será obrigatório, feito dentro de 120 dias, à partir da concessão do habita-se, sob pena do condomínio se sujeitar à multa, equivalente a um doze avos do imposto predial, cobrável pelo Município.

Contudo, como já foi dito anteriormente, nada impede de contratar outras proteções complementares em favor do condomínio.

Para a contratação do seguro obrigatório, não há necessidade de aprovação em assembleia, ao contrário das coberturas opcionais.

Assim, os seguros devem ser computados como despesa ordinária, segundo o Novo Código Civil.

Portanto, sendo despesa ordinária, até mesmo o inquilino deve contribuir, já que os seguros estipulam a participação do condomínio como um todo indivisível. Todas as unidades são incluídas e devem colaborar de acordo com as frações ideais correspondentes.

Deste modo, podemos perceber a essencialidade do seguro do condomínio, que protege um patrimônio que é de todos, empregados, proprietários, síndico e condôminos, reguardando direitos, obrigações e proporcionando um leque de benefícios para todos.

Bernardo César Coura - Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Condominial, Palestrante, Sócio da Salim, Farias, Carvalho e Coura Advocacia.
Fonte: Artigos JusBrasil

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CURITIBA: METRO QUADRADO VALORIZA 12,95% NO PRIMEIRO SEMESTRE

Imagem noturna - Bairro Batel

Os imóveis na cidade de Curitiba sofreram maior valorização no preço do metro quadrado neste ano. A informação é do portal imobiliário Agente Imóvel que monitora os preços dos imóveis residenciais à venda nas principais cidades do país.

Com alta de 12,95% entre janeiro e julho, o preço médio anunciado na capital paraense alcançou 4.168 reais no último mês. Apesar de a valorização do período ser a maior entre as principais cidades pesquisadas, os imóveis de Curitiba tem o menor valor por metro quadrado. Veja na tabela o ranking dos metros quadrados nas principais cidades.

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Fonte: www.agenteimovel.com.br. Julho 2014.

Quem comprou imóvel no último ano notou uma valorização significativa nos preços. Em um ano o crescimento foi de 21%, e no último mês a valorização foi de 1,34%. Veja na tabela a valorização dos preços nas cidades.

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Fonte: www.agenteimovel.com.br. Julho 2014.

Os imóveis residenciais mais caros de Curitiba estão nos bairros de Batel, Alto da Glória, Juvevê, Bigorrilho e Ecoville. Veja na tabela a lista dos cinco bairros mais caros para morar.

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Fonte: www.agenteimovel.com.br. Julho 2014.

Colaboração enviada por Roseane Santos
Relações Públicas
Agente Imóvel Inteligência de Busca

terça-feira, 19 de agosto de 2014

LICENCIAMENTO AMBIENTAL PARA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS: UMA NOVA EXIGÊNCIA DO MUNICÍPIO DE SALVADOR


Não é novidade nos dias de hoje a crescente preocupação com a preservação do meio ambiente, buscando-se, através de políticas ambientais, planejamento e controle, encontrar a estabilidade entre os recursos naturais e o crescimento econômico, investindo-se cada vez mais na busca por um desenvolvimento sustentável.

Pode-se dizer que chegamos a um alto patamar de preocupação ambiental, uma vez que a adoção de medidas protetivas não é mais exclusiva de organizações não governamentais, como nos últimos anos. Hoje, temos a eficaz ação cooperativa dos entes federativos, responsáveis e competentes para agirem em prol de um meio ambiente ecologicamente equilibrado.

No que se refere ao município de Salvador, é possível se verificar essa atual preocupação, a partir de novas exigências realizadas pelo ente municipal, como a necessidade de licenças ambientais para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários. Apesar de já fazer parte do trâmite autorizativo em grandes cidades, como São Paulo e Rio de Janeiro, em Salvador o tema ainda surge como uma grande novidade aos incorporadores imobiliários.

Anteriormente, o município de Salvador apenas exigia a licença ambiental para empreendimentos de grande porte. Hoje, porém, o porte não é um fator determinante para a análise da necessidade de licenciamento, constituindo a concessão da licença ambiental como requisito para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.

Com efeito, o licenciamento ambiental é um dos instrumentos da Política Nacional do Meio Ambiente, conforme se vislumbra da Lei nº. 6.938/81, e consiste no procedimento administrativo destinado a licenciar atividades ou empreendimentos utilizadores de recursos ambientais, efetiva ou potencialmente poluidores ou capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental.

No que concerne, especificamente, a competência para o licenciamento ambiental, a Lei Complementar 140/2011, no seu Art. 9º, prevê que é competência do Município promover o licenciamento ambiental de atividades ou empreendimentos que possam causar impacto de âmbito local, conforme tipologia definida pelos Conselhos Estaduais de Meio Ambiente, considerados os critérios de porte, potencial poluidor e natureza da atividade.

Diante disso, em atenção a LC 140/11, foi editada a Resolução do Conselho Estadual do Meio Ambiente – CEPRAM nº 4327/13, disciplinando a matéria acerca das atividades de impacto local de competência municipal, de modo que tal resolução deve ser observada por todos os municípios baianos quando do licenciamento ambiental, inclusive para as atividades e empreendimento imobiliários.

No município de Salvador, o órgão responsável pela análise e concessão de licenças ambientais é a Secretaria Municipal de Urbanismo e Transporte (SEMUT), conforme dispõe o Decreto Municipal nº 23.683 de 2013, que aprovou o seu regimento. Dessa forma, compete à Diretoria Geral de Licenciamento e Fiscalização Ambiental, integrante da SEMUT, conceder licença ambiental, emitir autorização para corte, poda e supressão de vegetais em áreas privadas em processo de licenciamento ambiental no Município do Salvador, firmar Termos de Compromisso e Responsabilidade Ambiental, entre outras.

Neste sentido, impende analisar os principais fatores observados pelo ente municipal ao exigir, obrigatoriamente para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, a licença ambiental.

Pois bem. No ramo da construção civil, em especial aos empreendimentos imobiliários, é possível verificar que esta é uma atividade capaz de gerar diversos danos ambientais, trazendo reflexos diretos e indiretos ao local em que se desenvolve. Os principais fatores relacionados a essas construções referem-se à utilização de recursos naturais, impacto visual, poluição atmosférica e sonora, impermeabilização do solo, bem como a geração de resíduos e a supressão da vegetação, sendo estas últimas as grandes vilãs sob o ponto de vista ambiental.

Os danos provocados pela produção de resíduos provenientes da construção civil advêm do fato de que os materiais usados na obra, em grande parte, não são renováveis, causando uma grande concentração de lixo. Além disso, os responsáveis pelas obras, em regra, não dão a destinação adequada aos resíduos, deixando-os em locais inadequados e expostos.

Por conseguinte, é importante considerar os casos em que se faz necessária a supressão de vegetação no local a ser desenvolvido o empreendimento imobiliário. A grande polêmica sobre esse assunto e que pode trazer problemas aos incorporadores e construtores, relaciona-se à competência para emissão das Autorizações de Supressão de Vegetação Nativa. Em regra, o ente competente pela concessão da licença ambiental é o mesmo que detém a atribuição para autorizar a supressão de vegetação nativa, nos termos do Art. 13, LC 140/11.

Contudo, havendo lei que estabeleça regras próprias para atribuições relativas à ASV, estas prevalecem diante das normas estabelecidas pela LC 140/2011, nos termos do seu Art. 11, assim como ocorre com a Lei de Mata Atlântica.

Com efeito, a Lei Federal nº 11.428 de 2006, que dispõe sobre a utilização e proteção da vegetação nativa do Bioma Mata Atlântica, estabelece regras próprias de competência para a supressão de vegetação deste bioma, de modo que o município, apenas, poderá autorizar a supressão de vegetação quando se tratar de vegetação secundária em estágio médio de regeneração, situada em área urbana, em caso de utilidade pública ou interesse social, sendo necessária anuência prévia do órgão ambiental estadual competente.

Nos demais casos, a competência para deliberação de supressão de vegetação, referente à Mata Atlântica é apenas do Estado e não do Município, inclusive, em se tratando de loteamento ou edificações para empreendimentos imobiliários.

Ademais, outro aspecto relevante no tocante do licenciamento ambiental diz respeito aos Estudos de Impacto Ambiental (EIA), previsto na própria Constituição Federal, bem como o de Impacto de Vizinhança (EIV), previsto no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano e Lei de Ordenamento e Uso do Solo do Município de Salvador, Estado da Bahia.

O Estudo de Impacto Ambiental (EIA) é um instrumento necessário para o desenvolvimento do processo de licenciamento ambiental, exigido nos casos em que se tratar do licenciamento de uma instalação de obra ou atividade efetiva ou potencialmente causadora de significativa degradação ao meio ambiente. O conceito desses tipos de atividade é aberto, sendo preenchido por ato normativo. Na Bahia, segundo o Decreto Estadual nº 14.024, que aprova o Regulamento da Lei Estadual nº 10.431 de 2006, as atividades ou obras de grande porte e alto potencial poluidor, enquadradas como Classe 6, são passíveis do Estudo de Impacto Ambiental, atividades estas previstas em seu Anexo IV. Como exemplo, pode-se trazer a implantação de aeroportos com área total de 400 ha, obra civil esta considerada de grande porte e alto potencial poluidor.

Já o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) é exigido para a concessão de licenças e autorizações de construção, ampliação ou funcionamento de empreendimentos ou atividades que possam afetar a qualidade de vida da população residente na sua área de influência. Ele tem como objetivo avaliar as alterações positivas ou negativas produzidas pelo empreendimento ou atividade, contemplando questões como adensamento populacional, valorização imobiliária, geração de tráfego e demanda por transporte público, ventilação e iluminação, geração de ruídos e emissão de resíduos sólidos e de efluentes líquidos e gasosos, entre outros.

O referido estudo é exigido pelo ente municipal para atividades ou empreendimentos que pela sua natureza são causadores de médio impacto, possuindo abrangência regional, podendo ser implantados em vias locais de zonas predominantemente residenciais e para atividades e empreendimentos que pela sua natureza são causadores de grande impacto, possuindo abrangência apenas municipal.

Neste âmbito, é importante notar que, apesar do Estudo de Impacto de Vizinhança englobar alguns aspectos ambientais, a sua elaboração não substitui a elaboração e aprovação do Estudo de Impacto Ambiental, sendo ambos complementares um do outro.

Por fim, ressalte-se que as principais legislações utilizadas pelo município para justificar a necessidade do licenciamento ambiental para empreendimentos imobiliários são: Lei Complementar 140 de 2011, Resolução Conama nº 237, Lei Orgânica do Município de Salvador, Lei Federal nº 6.938 de 1981 (Política Nacional do Meio Ambiente), Lei Municipal nº 7400 de 2008 (Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano), bem como a Resolução CEPRAM nº 4.327 de 2013, que dispõe sobre as atividades de impacto local de competência dos Municípios. Importante frisar, que encontra-se em fase final a formulação de legislação específica ambiental, a qual trará maiores especificações e esclarecimentos.

Sendo assim, uma vez que os impactos trazidos pelo desenvolvimento de empreendimentos imobiliários abarcam o meio físico, social, natural e econômico, meios estes inerentes ao conceito de meio ambiente, o licenciamento ambiental vem como uma forma de contrabalancear os danos causados, justificando, dessa forma, os ônus que devem ser abarcados pelos incorporadores e construtores. É fato que as exigências realizadas pelo ente municipal, por meio da SEMUT, no momento da concessão da licença ambiental, outorgada com a validade de três anos, têm o mero objetivo de amenizar ou compensar as diversas consequências decorrentes da realização de obras civis.

Adrielle da Hora - Estudante de Direito da Universidade do Estado da Bahia (UNEB) • Salvador (BA) / Escritório Torres e Pires Advogados Associados, atuando no ramo imobiliário e ambiental. Estagiária da Procuradoria Jurídica do Instituto do Meio Ambiente e Recursos Hídricos - INEMA - (maio/2012 - abril 2013).
Fonte: Artigos JusBrasil