sábado, 29 de junho de 2013

PROTEÇÃO LOCATÍCIA PARA OS ESTABELECIMENTOS RELIGIOSOS, DE SAÚDE E ENSINO


Em tempos de aquecimento do mercado imobiliário, inclusive, no que diz respeito à intensa procura por locações comerciais, algumas peculiaridades jurídicas devem ser conhecidas pelos envolvidos, seja na qualidade de locadores, seja na qualidade de locatários.

Além do direito à renovação do contrato, previsto no artigo 51, da Lei do Inquilinato, algumas modalidades de locatários gozam de outras prerrogativas legais.
Preceitua o artigo 53 da Lei 8.245/1991 que:

Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido:
I – nas hipóteses do artigo 9º;
II – se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.

Ou seja, os contratos de locação dos estabelecimentos cuja atividade desempenhada for destinada a saúde, ensino ou de cunho religioso têm garantia legal que impede sua rescisão, afastando-se, com isso a conhecida “denúncia vazia”.

Nesse particular, ao contrário da ação renovatória, que depende de uma iniciativa do locatário sujeita a prazo decadencial, a previsão do artigo 53, da Lei do Inquilinato, confere àqueles locatários especificados o impedimento do rompimento imotivado do contrato.

Confirmando a aplicação da lei, o posicionamento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça:
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. ESTABELECIMENTO DE ENSINO AUTORIZADO E FISCALIZADO PELO PODER PÚBLICO. CARACTERIZAÇÃO. ART. 53, CAPUT, DA LEI 8.245/91. APLICABILIDADE. PRECEDENTES. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO-COMPROVADO. SÚMULA 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a locação de imóvel não-residencial, para localização e funcionamento de estabelecimento de ensino, ainda que o contrato tenha sido celebrado com prazo determinado, somente será passível de rescisão nas hipóteses previstas no art. 53, §§ 1º e 2º, da Lei 8.245/91. 2. Hipótese em que o Tribunal de origem, com base no conjunto probatório, entendeu que a atividade exercida pela recorrida preenche os requisitos elencados no art. 53, caput, da Lei do Inquilinato, bem como que não restaria demonstrada a existência de acordo entre as partes para desocupação do imóvel objeto da locação, nos termos do art. 9º, I, da mesma Lei. 3. Destarte, inferir os fundamentos esposados pela Turma Julgadora, quanto à natureza da atividade exercida pela recorrida no imóvel, assim como a não-existência de acordo entre as partes para rescisão da locação, demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória, inviável em sede especial, por atrair o óbice da Súmula 7/STJ. 4. Dissídio jurisprudencial não-comprovado. Súmula 83/STJ. 5. Recurso especial não conhecido. (STJ REsp 545.196/DF Min. Rel. Arnaldo Esteves Lima 5ª Turma DJ 29.5.2006)

Ademais, mesmo que o locador venha demandar judicialmente o despejo dessas excepcionais modalidades de estabelecimento, o artigo 63, §3º, da Lei nº 8.245/91, assegura que o prazo para desocupação será de “um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses”.

Todavia, há algumas hipóteses que a própria lei dispõe que excepcionam essa regra geral.
A primeira delas é a deliberação das partes (“por mútuo acordo”), prevista no artigo 9º, I, da Lei do Inquilinato. Nesse sentido, se as partes contratantes estipulam um prazo determinado para findar a relação contratual, nada impedirá, portanto, sua rescisão.

Outra possibilidade de encerramento do vínculo contratual firmado é a “prática de infração legal ou contratual”, bem como a “falta de pagamento do aluguel e demais encargos” (art. 9º, II e III). Exemplo dessas transgressões contratuais é o descumprimento de alguma imposição, como a contratação de seguro contra incêndio, sublocação sem consentimento, inadimplência do aluguel ou de outras obrigações, como IPTU e taxas condominiais.

Já o locador, nessas hipóteses, pode pleitear a rescisão caso venha demandar o imóvel locado para demolição, edificação ou reforma “que venha resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil”.

Logo, é extremamente restrita a possibilidade de o locador impedir o prosseguimento do curso do contrato de locação utilizado pelos estabelecimentos de saúde, ensino ou religiosos.

A atual lei (8.245/91), com redação dada pela lei nº 9.256/96, ampliou o alcance da legislação anterior (6.239/75), que se limitava aos hospitais, unidades sanitárias oficiais, estabelecimentos de saúde e ensino. Além dos asilos, os estabelecimentos religiosos registrados também foram contemplados. Há, ainda, a necessidade de que os estabelecimentos de saúde e ensino sejam “autorizados e fiscalizados pelo Poder Público”.

Segundo SÍLVIO DE SALVO VENOSA, “A presente disposição tem um evidente sentido social, protegendo a permanência desses estabelecimentos que desempenham importante papel de assistência e educação[1].

Nesse contexto, questiona-se o porquê do legislador não ter também acrescido as instituições filantrópicas/sem fins lucrativos no texto legal.

No entanto, ressalva o citado doutrinador que o conceito dos estabelecimentos eleitos pelo legislador é restrito, não se incluindo “cursos livres de informática, de arte, de atividade profissionalizante, [...] cursinhos preparatórios e auto escolas (JTACSP 576/161)”.

Simples clínicas médicas, onde ocorre mera realização de exames e consultas, segundo a Jurisprudência atual, não podem ser consideradas como estabelecimento hospitalar para efeito da aplicação legal em comento.

Com efeito, os estabelecimentos destinados a tratamento de saúde, principalmente, os que prestem serviços com convênio ao SUS – Sistema Único de Saúde, não podem ser afastados dessa garantia legal, por estarem incluídos no objetivo social do legislador, ao complementarem o exercício da saúde pública nacional, em estado notoriamente precário.

Da mesma forma, os estabelecimentos destinados ao ensino fundamental e médio.

Ressalte-se, por fim, que, para conseguir a rescisão, o locador deverá desincumbir de cabal comprovação do “aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil” do imóvel, sob pena de prevalecer o impedimento legal.

Quanto ao locatário, deverá adotar as devidas providências para manter o estabelecimento devidamente registrado, autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, conforme o caso, evitando-se a perda da garantia legal que lhe é conferida.

Portanto, as condições para se firmar e manter um contrato de locação de imóvel não residencial celebrado com os estabelecimentos que a Lei atribui tratamento privilegiado deverão ser sempre bem tratadas previamente pelas partes, evitando-se prejuízos futuros.


[1] VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: lei nº 8.245, de 18-10-1991. 10ª edição. São Paulo: Atlas, 2010. p. 242.

Autor: Bernardo José Drumond Gonçalves
Fonte: meuadvogado.com.br

CRECI ESCLARECE: TRIBUTAÇÃO - GANHO DE CAPITAL NAS OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS


sexta-feira, 28 de junho de 2013

DIVULGAÇÃO: IV FÓRUM DE SUSTENTABILIDADE DA ADEMI-BA

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O evento foi incorporado ao calendário oficial das comemorações do ano Alemanha+Brasil 2013-2014, cujo objetivo é ampliar e aprofundar as relações entre os dois países dando maior visibilidade à cooperação e incentivando novas parcerias. A GIZ – Centro Alemão para Cooperação Internacional apoia o Fórum de Sustentabilidade por meio da elaboração de dois casos práticos e da apresentação do caminho da tecnologia alemã na área da construção sustentável. A participação da Cooperação Alemã para o Desenvolvimento Sustentável na realização do evento marca o inicio da cooperação entre a GIZ e a ADEMI.
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Em 2013, o IV Fórum terá como tema “Cidades Sustentáveis e o novo contexto dos empreendimentos imobiliários” com foco no futuro das cidades na era pós-carbono.

A escolha do tema foi baseada nos cinco pilares da Terceira Revolução Industrial e terá a participação internacional de Ângelo Consoli, diretor do CETRI TIRES – Círculo Europeu para a Terceira Revolução Industrial.

Durante o evento serão discutidas as diversas fontes de energia renovável e o que isso representa para as cidades – economia; preservação do meio ambiente; geração de emprego e renda; práticas em empreendimentos imobiliários com maior eficiência energética, maior conforto térmico, redução e reuso de água; cuidados com a preservação dos mananciais.

O Fórum também debaterá a conversão de edifícios/casas em mini-usinas de energia gerando novos negócios e novos empregos. Por fim, o evento cumprirá também o seu papel educacional, disseminando informações e atitudes importantes para a sociedade.


Fonte: ADEMI-BA

LOTEAMENTOS CLANDESTINOS E IRREGULARES



A palestra enfoca a questão dos loteamentos clandestinos e irregulares que representam o antiurbanismo, além de causar prejuízos econômicos e sociais a toda coletividade. Também abordará a importância da regularização fundiária, baseada na Lei n. 11.977/2009 que constitui um grande avanço no urbanismo brasileiro.

Palestrante: Fernando Yukio Fukassawa
Advogado graduado em Direito pela Faculdade de Direito Riopretense. Doutorando em Direito Público. Atuou como Secretário Mun. de Negócios Jurídicos, Secretário da Habitação, Diretor Jurídico da Câmara em São José do Rio Preto e Promotor de Justiça - Ministério Público São Paulo.

quinta-feira, 27 de junho de 2013

REGULAMENTAÇÃO COFECI: PUBLICIDADE PARA CORRETORES E IMOBILIÁRIAS

Através da resolução nº 1.065/2007 (publicada no Diário Oficial da União em 24 de outubro do mesmo ano), o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), estabeleceu novas regras para utilização de nome abreviado, por pessoas físicas, e de fantasia, por empresários e pessoas jurídicas, além do tamanho mínimo de impressão de inscrição do CRECI em divulgação publicitárias (documental e mídia impressa).

A utilização do nome, por extenso ou abreviado, pela pessoa física regularmente inscrita no CRECI deverá ser seguida, obrigatoriamente, da expressão “Corretor de Imóveis”. Após a qualificação, a sigla CRECI e o número de inscrição. Entretanto, o profissional poderá acrescentar outro adjetivo que melhor o qualifique, como por exemplo, “Gestor Imobiliário” ou “Consultor Imobiliário”. A expressão obrigatória deverá obedecer ao tamanho mínimo de 25% do nome por extenso ou abreviado. 

Esta resolução padroniza as propagandas em âmbito nacional e veda o uso público de nome fantasia pela pessoa física, exceto aqueles Corretores de Imóveis que obtiverem o CRECI Jurídico. 

Publicidade não deve confundir o consumidor 

Nos casos de publicidade envolvendo pessoa jurídica, o nome fantasia deve estar precedido da sigla CRECI, mais o número de inscrição seguido da letra “J”. O tamanho mínimo do nome, da razão social ou do nome fantasia a ser utilizado pela pessoa jurídica deverá obedecer ao mesmo critério usado para pessoa física, ou seja, 25%. 

O registro prévio junto ao conselho do nome a ser mencionado nas propagandas é condição essencial para a sua utilização e não poderá ser igual ou semelhante a outro já registrado. Estes procedimentos evitam que o consumidor seja confundido. 

Em qualquer dos casos, a sigla CRECI e o número de inscrição deverão ter o tamanho mínimo de 25% da maior expressão da publicidade. 

Fonte: http://www.creci-rs.org.br

quarta-feira, 26 de junho de 2013

XVI FÓRUM IMOBILIÁRIO: TRECHO DA PALESTRA DE CARLOS HILSDORF - Estratégias para Conquistar, Manter, Encantar e Fidelizar Clientes


O palestrante apresenta, de forma leve e dinâmica, o segredo das melhores empresas do mercado para conquistar e manter clientes. Hilsdorf aborda a utilização de Inteligência Competitiva para aumentar os lucros na Economia da Experiência, propondo novas estratégias competitivas, para que as empresas sejam percebidas e valorizadas como únicas pelos seus clientes.
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MERCADO DE CAPITAIS IMPULSIONA FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS


Bancado no Brasil por 65% dos recursos da poupança deixada nos bancos, os financiamentos imobiliários podem se tornar uma das melhores opções de investimento para o investidor pessoa física e para os fundos de pensão que cuidam do dinheiro de milhares de aposentados e pensionistas.

Em países como os EUA, o Japão e parte da Europa, aplicar em títulos imobiliários é uma das poucas alternativas de baixo risco para fazer o dinheiro render acima do que pagam os bancos.

A dívida imobiliária (prestações, aluguéis etc.) é "empacotada", convertendo-se em uma aplicação financeira que rende juros conforme as prestações são pagas pelos mutuários e os aluguéis pelos locatários -a chamada securitização. 

RISCOS
O risco da transação é o de o mutuário não pagar a prestação ou o inquilino deixar o imóvel, como aconteceu no Shopping West Plaza (zona oeste de São Paulo), quando perdeu locatários para o vizinho Bourbon.

Vale lembrar que, no primeiro caso, há a garantia do imóvel financiado, que serve para cobrir eventuais perdas com inadimplência.

A diferença básica é que, com o dinheiro da poupança, a dívida pertence ao banco.

No caso da securitização, as dívidas pertencem ao conjunto de agentes do mercado de capitais: fundo de investimento, de pensão e aplicadores pessoa física. 

IMPULSO
No Brasil, a aplicação em dívida ligada ao crédito imobiliário ganhou impulso após a queda dos juros no ano passado. Agora que as taxas de juros do governo voltaram a subir, diminuiu a diferença a favor dos títulos imobiliários.

"Mesmo com o aumento dos juros, não vejo desaquecimento do mercado de securitização, que se tornou uma fonte importante de financiamento para imóveis comerciais, prédios de escritório e shoppings", disse Onivaldo Scaldo, presidente da Cibrasec, uma das maiores empresas securitizadoras do país.

"A securitização cresce e tem o seu mercado cativo nos shoppings, prédios de escritórios, hotéis e hospitais", disse Osmar Roncolato, vice-presidente da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário). 

VANTAGENS
Além de pagar uma taxa melhor do que as demais aplicações de renda fixa, os papéis que ajudam a financiar imóveis dão ao investidor pessoa física isenção de Imposto de Renda.

Entre as opções, está a LCI (Letra de Crédito Imobiliário), uma espécie de CDB (Certificado de Depósito Bancário) em que o banco capta dinheiro para financiar construção e compra de imóveis.

Outro papel disponível é o CRI (Certificado de Recebível Imobiliário), que representa uma fração do conjunto de prestações da casa própria ou de aluguéis que serão pagos.

Ambos os papéis podem ser comprados individualmente ou por meio de fundos de investimentos.

Essa é a melhor opção no caso do CRI, que custa a partir de R$ 300 mil. 

Editoria de Arte/Folhapress




POUPANÇA CRESCE E FINANCIA EXPANSÃO IMOBILIÁRIA
Prevendo que os recursos da poupança seriam insuficientes para suprir a crescente demanda por financiamento imobiliário, o mercado buscou desenvolver fontes alternativas de financiamento como a venda de títulos para os investidores.

A expectativa era que os 65% da poupança não seriam mais suficientes para atender a procura por financiamentos a partir de 2014.

O cenário, porém, mudou bastante desde o ano passado. O crédito imobiliário, que crescia acima de 50% ao ano, deve ter expansão de cerca de 15% neste ano. 

Fonte: Folha de S. Paulo

terça-feira, 25 de junho de 2013

EUA: COMPRA À VISTA AQUECE O MERCADO IMOBILIÁRIO


Parece que hoje em dia só existe uma maneira de conseguir comprar uma casa nos Estados Unidos: pagar o valor integral à vista e fazer uma oferta imediata.

O estouro da bolha imobiliária, na última década, já é passado em Los Angeles, onde interessados em adquirir seu primeiro imóvel são obrigados a competir com investidores para conseguir casas a preços que se aproximam de US$ 1 milhão.
"Parece que todo mundo, desde jovens que acabaram de se formar em direito até investidores da China, está andando por aí com milhares de dólares na carteira", comentou a corretora imobiliária Kameron Eliassian.

Depois de economizar durante anos, esperando que os preços dos imóveis residenciais caíssem ao ponto mais baixo, compradores de todo os Estados Unidos estão ansiosos para voltar ao mercado, atraídos pelos juros baixos e possíveis bons negócios.

Com o número de imóveis à venda tendo chegado a níveis historicamente baixos, grandes investidores vêm comprando milhares de casas, fazendo os preços subirem rapidamente.

A porcentagem de imóveis adquiridos à vista subiu em muitas áreas dos EUA. Quase um terço de todos os imóveis residenciais comprados em Los Angeles, no primeiro trimestre deste ano, foi obtido à vista, contra apenas 7% em 2007. Em Miami, 65% foram vendidos à vista, contra 16% seis anos atrás.

Os preços das transações realizadas à vista vêm subindo muito. Em Los Angeles, o preço médio de um imóvel residencial negociado à vista neste ano é de US$ 351 mil, contra US$ 230 mil em 2009. No mesmo período, o valor médio dos imóveis em geral subiu para US$ 410 mil, um aumento de US$ 85 mil.

Os compradores que adquirem imóveis à vista --geralmente investidores ansiosos por reformar e revender ou por alugar os imóveis rapidamente-- estão dificultando a vida de quem quer comprar seu primeiro imóvel, pessoas que geralmente dependem de financiamentos imobiliários que podem levar meses para sair do papel. Mais residências na Califórnia trocaram de mãos em 2013 que em qualquer ano desde 2005.

ACIMA DO PREÇO
Em Boston, compradores de imóveis oferecem US$ 100 mil acima do preço pedido. Em San Francisco, Miami e Phoenix, pessoas que põem seus imóveis à venda vêm recebendo dezenas de ofertas em questão de dias. O estoque de imóveis oferecidos vem caindo comparavelmente em Nova York, onde os preços estão em alta desde 2009.

Neste novo mercado, são os compradores que mandam.

Dick e Susan Yost queriam se mudar para um imóvel menor e deixar a casa deles em Cambridge, em Massachusetts, para seu filho. "Fizemos ofertas para oito lugares antes de finalmente conseguirmos um", contou Dick. "O mínimo que oferecemos foi US$ 85 mil acima do preço pedido. Mesmo assim, não conseguimos aquela casa."

Mas céticos questionam por quanto tempo a tendência poderá durar. "As pessoas estão percebendo que esse fenômeno já está se esgotando. O tipo de alta de mercado que está acontecendo em lugares como a Califórnia parece a história se repetindo", comentou Daren Blomquist, da RealtyTrac, que monitora vendas de imóveis residenciais. "Isso não é sustentável a longo prazo, pelo menos não para quem compra um imóvel para uso próprio."

O corretor imobiliário Dana DeSimone, de Boston, disse que o mercado virou "um hospício" e opinou: "Os compradores vêm se arriscando muito mais do que antes".

Jeff e Lorena Leininger cogitaram sair de sua casa num subúrbio de Los Angeles, mas temeram não receber pelo imóvel tanto quanto pagaram por ele. Mas, neste ano, eles finalmente o puseram à venda. Em três dias, receberam nove ofertas pela casa.
"Foi uma coisa maluca, como na época em que compramos o lugar, dez anos atrás", falou Jeff. "Mas foi muito pior para comprar. A gente ia ver um imóvel anunciado e ele já estava vendido. A mensagem era clara: esteja preparado para comprar já ou fique a ver navios."

Fonte: Folha.com - The New York Times

PRECAUÇÕES A SEREM TOMADAS ANTES E DEPOIS DE LOCAR UM IMÓVEL URBANO


O artigo apresenta as principais precauções a serem observadas antes da locação de um imóvel, de modo a fornecer maior segurança às pessoas que utilizam do mercado imobiliário.

O mercado imobiliário sempre esteve presente em nossa sociedade, vez que é indispensável ao ser humano possuir um local para residir. Contudo, além de apresentar o caráter descrito, por vezes, a propriedade de um imóvel serve para investimento, ou seja, se presta para gerar renda ao proprietário do bem, como ocorre nos casos em que o imóvel é locado a terceiros.

Portanto, o presente trabalho versará justamente sobre as precauções a serem tomadas antes de efetuar a locação de um bem imóvel, já que a prática acabou por demonstrar que omissões ou erros praticados principalmente na fase que antecede a assinatura do instrumento contratual geram prejuízos ao locador, perdas estas, que por vezes não conseguem ser reparadas.

Assim, o estudo ora realizado não busca esgotar todas as medidas preventivas a serem tomadas antes da realização de um contrato de locação, até mesmo pelo fato de se tratar de uma matéria ampla para ser analisada por intermédio de um artigo jurídico. Todavia, serão expostas as principais precauções a serem respeitadas de modo a fornecer maior segurança às pessoas que utilizam do mercado imobiliário tanto com a finalidade de simples moradia, bem como com o escopo de investimento.

Vale ressaltar inclusive que a importância dessa modalidade contratual é destacada pelos doutrinadores Washington de Barros Monteiro e Carlos Alberto Dabus Maluf, que em sua obra ao abordarem sobre o contexto histórico em que tal modalidade contratual surgiu declaram:
“O contrato de locação, que na terminologia do Direito romano se chamava locatio et conductio, tem por objeto coisas e serviços. Quer de coisas, quer de serviços, é um dos contratos mais usuais e mais necessários”.

Ainda com relação à introdução e compreensão do presente artigo jurídico indispensável discorrer de forma célere sobre o contrato de locação em sentido estrito, que possui amparo tanto no Código Civil Brasileiro, que versa sobre a locação de bens móveis e imóveis, bem como pela Lei n° 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes e a Lei n° 4.504/1964, que trata do Estatuto da Terra, e dá outras providências.

Desse modo, o presente trabalho, de acordo com o que fora proposto abordará precauções a serem adotadas antes de locar um imóvel urbano, contudo, no decorrer da exposição poderemos observar que muitas sugestões ora propostas serão adotadas para todas as modalidades locatícias.

Cumpre esclarecer que a legislação pátria prevê o instituto jurídico da locação como um contrato, nos moldes do que estabelece o artigo 565 do Código Civil que segue abaixo transcrito.
”Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.
Dessa forma, de acordo com o que preceituam inclusive os autores André Borges de Carvalho Barros e João Ricardo Brandão Aguirre, é possível declarar que a locação é um negócio jurídico bilateral, oneroso, comutativo, consensual, de trato sucessivo e não solene.

Insta salientar que a bilateralidade encontra-se presente, pois na relação jurídica ora analisada emanam prestações recíprocas, já que cabe ao locador ceder a posse direta do bem, enquanto que ao locatário incumbe o dever de adimplir tempestivamente as quantias estabelecidas a título de prestação locatícia, além de zelar pela propriedade alheia como se fosse sua.

Quanto à comutatividade, esta possui morada no fato das prestações serem estabelecidas de forma objetiva, logo, não há risco de aleatoriedade.

Por sua vez, a característica da consensualidade possui amparo, vez que a concretização do negócio jurídico ora abordado se opera através do livre acordo de vontades entre as partes contratantes, circunstância que inclusive acaba por dispensar o imediatismo na tradição do bem objeto do contrato locatício.

Trata-se ainda de um contrato de trato sucessivo, pois a relação jurídica, em regra, acaba sendo estabelecida de forma duradoura, vez que a execução do contrato se perpetua pelo tempo.

Com relação à onerosidade, esta possui fundamentação no fato de ambas as partes contratantes obterem proveito com a concretização do negócio jurídico, nos moldes do que já fora inclusive exposto anteriormente, já que uma parte (locador) recebe os valores a título de prestação locatícia, enquanto que o outro contratante (locatário) recebe a posse direta do bem imóvel para utilizá-lo de acordo com o que fora previsto.

Por fim, trata-se de um contrato não solene, já que sua forma de contratação é livre, ou seja, cabe às partes decidir qual a melhor maneira de pactuar referido contrato, sendo cabível inclusive a forma verbal, esta que é raramente utilizada em nosso país.

Sendo assim, com o intuito de concluir a conceituação da presente modalidade contratual iremos nos valer do entendimento doutrinário francês exposto em artigo jurídico escrito por Carlos Alberto Dabus Maluf.
“Merece destaque a definição de Aubry e Rau: locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra se obriga a pagar, se compromete a fornecer-lhe ou a procurar-lhe, durante certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locação de coisa) (...)”.
Superada de forma breve a conceituação do contrato ora abordado, passaremos a arrolar e analisar as principais precauções a serem tomadas antes e durante a realização de tal negócio jurídico.

Vale ressaltar que a maioria das pessoas que buscam locar, ou ainda, alugar um imóvel, procuram auxílio de uma imobiliária ou de uma administradora de imóveis, empresas estas que em regra possuem habilidade na concretização desse negócio jurídico.

Dessa maneira, a primeira precaução emana da escolha da empresa de assessoria adequada, já que inúmeras imobiliárias/administradoras atuam sem a devida autorização e sem profissionais habilitados, circunstâncias que poderão vir a gerar inúmeros prejuízos no decorrer da concretização das negociações.

Insta salientar que toda a administradora, bem como imobiliária além de possuir as documentações costumeiras em ordem, deverá estar devidamente cadastrada junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI, que é o órgão regulamentador dessa prática.

Entretanto, sabemos que nem sempre as pessoas atuantes no mercado imobiliário se valem dos serviços de assessoria de empresas especializadas, talvez pelo fato de já atuarem há anos no mercado imobiliário ou jurídico, ou ainda, por simplesmente fugirem dos custos pleiteados por essas empresas, que em regra cobram de seis a nove por cento do valor da prestação locatícia para administrar a locação do bem imóvel urbano.

Superada a fase de escolha da administradora, esta que é facultativa, nos moldes do que fora narrado, passaremos a descrever outras precauções que de certa forma são consideradas indispensáveis, sendo a primeira delas realizada ainda na fase que antecipa a assinatura do instrumento contratual. Tal precaução diz respeito à análise da condição financeira dos locatários e fiadores, vez que a regra determina que o valor a ser adimplido a título de aluguel não poderá comprometer porcentagem superior a 30% (trinta por cento) dos rendimentos auferidos mensalmente pelo locatário, bem como pelo fiador, este que requer ainda maior cuidado na eleição, de acordo com o que será demonstrado.

Cumpre esclarecer que o ganho de rendimentos por parte dos locatários e fiadores poderá ser comprovado de diversas maneiras, destacando-se entre elas: análise da carteira de trabalho com dados salariais recebidos pelas partes; análise dos últimos 03 (três) holerites recebidos pelos interessados; cópia das últimas 03 (três) declarações de imposto de renda dos interessados; carta expedida pela empresa na qual labora o locatário/fiador, com firma reconhecida atestando a renda mensal percebida nos últimos 03 (três) meses; entre outros documentos oficiais, sendo que todos os dados expedidos por terceiros, como ocorre, por exemplo, na carta expedida pela empresa devem ser confirmados por intermédio de mensagem eletrônica (e-mail) ou de contato telefônico, de forma a comprovar de modo incontestável quais os rendimentos auferidos pelas partes que compõem o polo passivo da relação jurídica.

Quanto ao resto da análise creditícia acima mencionada, essa pode ser realizada de diversas formas, porém, a mais aconselhada requer em princípio também a consulta aos órgãos de proteção ao crédito (v.g.: SCPC e SERASA), para que seja possível apurar se as pessoas que irão figurar como locatário e fiador não possuem qualquer espécie de restrição ao nome/crédito.

Além das pesquisas junto aos órgãos de proteção ao crédito, sugere-se a expedição da certidão de distribuidor cível junto ao Poder Judiciário, com o escopo de analisar se locatário/fiador não possuem ações judiciais que irão torná-los insolventes, bem como se as partes não figuram como sujeito passivo em ações de despejo, execução, cobrança ou indenizatória proveniente de relação locatícia anteriormente pactuada.
Indispensável ressaltar que na hipótese do locatário ou fiador ser casado, ou ainda, possuir empresa registrada em seu nome, sugere-se a realização das pesquisas acima descritas em nome não apenas da pessoa física que constará no instrumento contratual, mas também de seu cônjuge e da pessoa jurídica da qual é sócia ou diretora.

Portanto, a análise da saúde financeira do locatário, bem como do fiador se revela como indispensável à realização do negócio jurídico.

Contudo, quanto ao fiador, além das pesquisas descritas, necessária se faz a adoção de outras precauções, vez que esse responderá como principal pagador e garantidor na hipótese de inadimplemento contratual por parte do locatário.

Ao falarmos de outras precauções relacionadas ao fiador, sugere-se que venha a ser analisada com cuidado sua declaração de bens, observando se este possui mais de um imóvel registrado em seu nome, sendo que o bem descrito deverá estar completamente isento de qualquer espécie de ônus real, ou ainda, de constrição judicial, de forma que referido imóvel possa ser apto a resguardar o locador em futuras ações que venham a requerer a indenização por danos materiais provenientes do não pagamento da prestação locatícia, bem como de danos que possam ter sido causados ao imóvel durante o período em que esteve locado em favor do locatário, jamais nos olvidando que a propriedade do bem deverá ser comprovada também através da certidão de matrícula imobiliária a ser expedida diretamente junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, de modo a evitar fraudes e falsificações da referida documentação.

Vale ressaltar ainda que a presença de mais de um imóvel em nome do fiador acaba sendo uma forma a mais de garantir sua saúde financeira, não sendo condição indispensável, já que a presença de apenas um bem devidamente registrado em seu nome, sem qualquer espécie de ônus ou gravame já seria hábil a proporcionar tranquilidade e segurança no decorrer da relação locatícia.

A informação supracitada fundamenta-se no fato de que em casos de contrato locatício não é possível por parte do fiador a alegação de que o bem dado em garantia consiste em bem de família, nos moldes do que já restou pacificado pelo Tribunais Superiores, de acordo com o que demonstram os julgados abaixo transcritos.
“Ementa: FIANÇA EM CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXECUÇÃO. PENHORA EM IMÓVEL. ART. 3º, VII, DA LEI Nº 8.009/90. – Determinando a Lei nº 8.009/90, no art. 3º, VII, a exclusão do regime de impenhorabilidade de bem no caso de processo de execução por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação, a aplicação é imediata sem se poder cogitar, na espécie, de situação pré-constituída ou direito adquirido (...) (STJ, REsp nº 60.824 - SP, 5ª Turma, Rel. Min. JOSÉ ARMANDO DA FONSECA, j. em 15.10.96).”
“Ementa: Agravo de Instrumento. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. CASO CONCRETO. MATÉRIA DE FATO. FIADOR. INFORMAÇÃO DE VÁRIOS ENDEREÇOS DIFERENTES. INDISPONIBILIDADE DE BEM IMÓVEL. CABIMENTO, NA ESPÉCIE, EM RAZÃO DO COTEJO DOS ELEMENTOS COLIGIDOS AOS AUTOS. Agravo de instrumento provido. (Agravo de Instrumento Nº 70037670791, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 22/09/2010)”.
(GRIFOS NOSSOS)
Superadas as fases até aqui expostas, que se resumem basicamente à escolha adequada da imobiliária/administradora, bem como na análise da saúde financeira do locatário e do fiador, chegamos à fase atrelada à confecção do instrumento contratual.
Insta salientar que na fase que passa a ser abordada a presença de um advogado torna-se indispensável, pois exige conhecimento técnico jurídico seja para confeccionar o contrato, ou ao menos para revisá-lo, de modo que vícios ou erros não venham a emanar no decorrer da relação locatícia.

Cumpre esclarecer ainda que o auxílio de um profissional habilitado neste momento se faz necessário para analisar novamente a veracidade de todos os documentos que foram produzidos durante a fase que antecedeu a confecção e consequente assinatura do instrumento contratual, fase esta que atrelada à transmissão da posse direta do bem selam de forma definitiva o início da locação, já que a obrigação inerente ao locador de ceder a posse do bem é concretizada, e por sua vez, ao locatário/fiador emana a responsabilidade de zelar pelo imóvel e de arcar com as despesas provenientes da relação locatícia.

Ao falarmos sobre a necessidade de um profissional habilitado para acompanhar a pessoa leiga no que diz respeito a conhecimento da legislação pátria, efetuamos esse apontamento, pois deverão ficar definidos para ambas as partes quais são seus deveres e obrigações, e principalmente, qual garantia locatícia será ou não formalizada por intermédio do instrumento a ser confeccionado, haja vista a possibilidade de realizar a dispensa da garantia prevista em lei.

Quanto às garantias locatícias previstas pela legislação pátria, Luís Camargo Pinto de Carvalho leciona que:
“O ordenamento prevê, além da garantia fiduciária, que não nos interessa no caso, as seguintes espécies de garantia: reais (hipoteca, penhor e anticrese): quando o devedor dá um móvel ou imóvel para responder preferencialmente pelo resgate da dívida; pessoais ou fidejussórias: quando terceira pessoa se propõe a pagar a dívida, em lugar do devedor, se este não o fizer”.
Portanto, vale ressaltar que se destacam resumidamente no mercado imobiliário as primeiras três das quatro espécies de garantias locatícias a serem formalizadas por intermédio do instrumento contratual, sendo elas: (I) caução, (II) fiança, (III) seguro fiança locatícia e (IV) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Insta salientar que as modalidades de garantia arroladas no parágrafo acima possuem previsão legal, vez que estão expressas nos incisos do artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91).

Ainda com relação à escolha da garantia locatícia a ser utilizada, o próprio artigo 37 da Lei do Inquilinato em seu parágrafo único preceitua a impossibilidade de ser escolhida mais de uma modalidade no mesmo contrato, sob pena de nulidade, logo, todo instrumento contratual poderá ser formalizado apenas com uma das quatro garantias previstas em lei.

Demonstradas quais as espécies de garantias previstas pela legislação competente, apenas com o intuito informativo, conceituaremos de forma célere e resumida as três modalidades de garantia mais utilizadas em nosso cotidiano.

A primeira garantia que merece destaque é a caução, prevista pelo artigo 38 e parágrafos da Lei nº 8.245/91, dispositivos que estabelecem a possibilidade da caução ser prestada em bens móveis ou imóveis, fazendo referência à caução em dinheiro, esta que não poderá ser superior ao valor de três aluguéis.

Indispensável ressaltar que com relação à caução o legislador tomou maiores cuidados para fornecer ainda mais garantias ao locador, vez que se preocupou com a publicidade dos atos, valendo contra terceiros (efeito erga omnes) e com a preferência no recebimento do crédito locatício.

A informação supracitada justifica-se no fato do legislador estabelecer que a caução de bens móveis deve ser registrada no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Por sua vez, estabeleceu ainda que a caução de bens imóveis deverá ser averbada à margem da matrícula imobiliária do bem dado em garantia.

Quanto à segunda garantia usualmente presente nas relações locatícias contemporâneas, destaca-se a fiança, instituto jurídico previsto pelo caput do artigo 818 do Código Civil, dispositivo este que estabelece:
“Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra”.
Vale ressaltar que a fiança pode ser conceituada brevemente como uma obrigação acessória, vez que no caso em tela a principal seria o contrato de locação. Além do mais, destaca-se que a fiança é um contrato oneroso em relação ao credor, mas gratuito, em regra, ao devedor, tratando-se sempre de uma obrigação expressa por escrito, logo, deverá consistir em ato formal hábil a arrolar de modo incontroverso qual a responsabilidade contraída pelo fiador, que poderá ser substituído no decorrer da relação locatícia (artigo 826 do Código Civil e artigo 40 da Lei nº 8.245/91), bem como valer-se do benefício de ordem (artigo 827 do Código Civil), ou ainda, exonerar-se da fiança (artigo 835 do Código Civil).

Por fim, a terceira modalidade de garantia que merece destaque por intermédio de um breve resumo é o seguro fiança locatícia, que apresenta como principais características: o fato do locador receber de forma ininterrupta os aluguéis inadimplidos pelo locatário até que se opere a ordem de despejo, esta que em regra perdura meses até ocorrer; é mais fácil de ser contratado, já que não requer as inúmeras análises como as necessárias para a aprovação de um fiador; limita a responsabilidade da seguradora até um valor certo que fora previamente contratado; garante o adimplemento não apenas de débitos atrelados à prestação locatícia (aluguel, condomínio, IPTU, entre outros), mas também danos causados ao imóvel durante o período em que o bem esteve locado; possui vigência determinada assim como qualquer apólice de seguro.

Superada a questão das precauções a serem tomadas durante a escolha da empresa de assessoria imobiliária, bem como durante a análise da situação financeira do locatário/fiador, e da fase de confecção do contrato de locação com a consequente eleição de garantia contratual, prosseguiremos apontando outros cuidados que devem ser tomados no decorrer da relação locatícia.

Outra precaução que deve ser adotada é a realização de vistoria antes da transmissão da posse direta do imóvel ao locatário, sendo que tal vistoria deve ser efetuada de modo formal, ou seja, por intermédio de laudo escrito e fotográfico (imagens datadas) assinado por duas testemunhas, além das partes interessadas (locador, locatário e fiador). O laudo de vistoria deverá ser bem detalhado expondo de forma pormenorizada qual a situação atual do imóvel, descrevendo cada um dos cômodos que compõe o bem.

Insta salientar que a medida citada acima é indispensável, pois servirá como meio de prova na hipótese do locatário devolver o imóvel com inúmeros danos, logo, a realização de uma vistoria prévia formal, instruída por fotografias e assinada pelas partes interessadas se revela como o meio probatório hábil a embasar o pedido de reparação de danos materiais por parte do locador.

Ainda com relação à vistoria do bem imóvel, deve-se deixar cristalino que tal procedimento também deverá ser realizado no ato da entrega de chaves do bem, pois servirá como uma forma de demonstrar o estado em que o imóvel se encontrava antes e depois da locação.

Por sua vez, quanto à entrega de chaves, esta também deverá ser feita de modo formal, ou seja, por intermédio de instrumento escrito a ser assinado por duas testemunhas além das partes interessadas (locador, locatário e fiador), pois o referido termo valerá de prova hábil a demonstrar o dia exato em que findou a relação locatícia.

Quanto à entrega de chaves, também resta indispensável mencionar que esta deverá ser acompanhada de um levantamento minucioso dos possíveis débitos que podem ter sido deixados no imóvel pelo locatário, logo, sugere-se que após o término da relação contratual, junto com a entrega de chaves seja feita uma análise de possíveis débitos de Imposto Predial Territorial Urbano – IPTU; abastecimento de água; fornecimento de energia elétrica; fornecimento de gás; taxa condominial; entre outros que possam existir.

Sendo assim, através do presente artigo jurídico buscamos expor de forma célere e ampla as principais precauções a serem tomadas antes e depois de locar um imóvel urbano, logo, não objetivamos esgotar os temas ora mencionados, justamente pela extensão, complexidade e análise pontual que cada caso virá a apresentar, contudo, restaram arrolados ao menos os cuidados indispensáveis no que diz respeito à realização de um contrato de locação de bem imóvel urbano.

Bibliografia utilizada

AUBRY, Charles; RAU, Charles – Frédéric et al. Cours de Droit Civil français d’après la méthode de Zacharide. V. 5. 5. Ed. Paris: Marshal et Billard, 1946.
BARROS, André Borges de Carvalho; AGUIRRE, João Ricardo Brandão Aguirre. Elementos do Direito: Direito Civil. 02ª. Ed. atual. Premier Máxima, 2009.
CARVALHO, Luís Camargo Pinto de. Seguro – Fiança em Locação. In: CASCONI, Francisco Antônio; AMORIM, José Roberto Neves. Locações: aspectos relevantes – aplicação do novo Código Civil. São Paulo. Método 2004.
MALUF, Carlos Alberto Dabus. Revista do Advogado - Locação. N° 108. Associação dos Advogados de São Paulo, 2010.
MONTEIRO, Washington de Barros.  Curso de direito civil: direito das obrigações - 2ª parte - contratos em geral das várias espécies de contrato dos atos unilaterais da responsabilidade civil.  35. ed., rev. e atual. por Carlos Alberto Dabus Maluf. São Paulo: Saraiva, 2007.

Autor: Rodrigo Alves Zaparoli
Advogado. Graduado em Direito pela Faculdade de Direito Mackenzie. Pós graduado em Direito civil pela Universidade Presbiteriana Mackenzie.
Fonte: Revista Jus Navigandi

ES - DIVULGAÇÃO: LYRA DUQUE ADVOGADOS ORGANIZA MAIS UM TREINAMENTO EM DIREITO IMOBILIÁRIO

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segunda-feira, 24 de junho de 2013

SÍNDICO TERCEIRIZADO: VANTAGENS E DESVANTÁGENS


O novo Código Civil, na parte que trata do condomínio edilício, prevê, no artigo 1.347, a possibilidade de escolha de um síndico não condômino.

É o chamado síndico terceirizado, que pode ser pessoa física ou jurídica, especializada em condomínios, com conhecimento suficiente para poder representá-lo em juízo ou fora dele, praticando todos os atos previstos no artigo 1.348 do mesmo Código, que trata da competência do síndico.

É preferível o termo “terceirizado” que significa o síndico não condômino que, por sua vez, poder ser “síndico profissional” ou não. 

Há vantagens em se contratar um síndico terceirizado, principalmente quando nenhum condômino quer assumir esse encargo porque é de grande responsabilidade, além de ocupar o tempo das pessoas que tem sua profissão, seu trabalho e seus afazeres particulares.

O síndico terceirizado não reside no condomínio. Por essa razão, não é procurado no meio da noite porque alguém está fazendo barulho, nem tocarão a campainha da sua residência na hora que ele está descansando depois de um dia de trabalho, porque está havendo infiltração de água em determinado apartamento ou a vizinha chegou depois das 22h e está andando de salto alto de lá para cá. Não tem o desgaste do dia a dia com os demais moradores do condomínio e, por esta razão, está longe das picuinhas, simpatias e antipatias.

O morador de um prédio situado no Brooklin Paulista propôs recentemente uma ação contra o condomínio porque estacionaram um veículo atrás do dele e o impedia de sair. Na ação, relata que o síndico era desleixado e não cumpria com seus deveres porque, imagine, ele telefonou à meia noite e meia para o apartamento do síndico, a esposa atendeu, disse que ele estava dormindo e, incrível, não o acordou e ele não desceu até a garagem para resolver o problema.

Muitos síndicos renunciam seus mandatos ou desistem de ser reeleitos e nunca mais querem saber por não aguentar mais as pessoas tirarem o seu sossego, procurarem a qualquer hora do dia ou da noite por problemas na maior parte das vezes de pouca importância. Nem no elevador eles têm paz. Entra algum morador e imediatamente pergunta sobre problemas do condomínio, queixa-se do porteiro noturno que dorme e demora a abrir o portão da garagem e por aí afora.

O conselho é deixar sempre o seu e-mail e recomendar que as pessoas escrevam ao invés de incomodar pessoalmente o síndico. Nem sempre funciona, porque a maioria não escreve para não se comprometer, preferindo interfonar para o síndico ou bater à porta de seu apartamento.       

Não é preciso dizer mais para se constatar as vantagens da terceirização do síndico.
Mas é claro que não há só vantagens. Há também algumas desvantagens como, pelo fato de não residir no condomínio, não acompanhar de perto o que ocorre. Mas esse problema é facilmente contornável. O síndico terceirizado tem que ter um ótimo zelador, escolher a administradora com cuidado e ir ao menos uma vez por semana no condomínio. 

O síndico é eleito para exercer um mandato de acordo com o disposto na convenção condominial, pelo período não superior a dois anos, mas que pode ser renovado. E o mandato se opera, de acordo com o artigo 653 do Código Civil, “quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento de mandato”.

O síndico recebe, no caso, o mandato através da assembleia geral, que pode ser ordinária ou extraordinária, tanto faz, em que conste, na Ordem do Dia, a aprovação da terceirização, sua eleição e os seus salários.

Entretanto, embora haja opiniões divergentes, esta figura do síndico terceirizado é instrumentalizada através de um contrato de prestação de serviços, assinado de um lado pela pessoa física ou jurídica que prestará os serviços para o condomínio, exercendo o mandato e, de outro lado, pelo subsíndico, se houver, e pelos membros do Conselho Consultivo aos quais compete “dar parecer sobre as contas do síndico.”

O Conselho Consultivo, atualmente, não é obrigatório, salvo se a convenção dispuser de modo diverso. Mas, no caso de se terceirizar o cargo de síndico, é imperiosa a sua existência, para examinar as suas contas.

Mas é necessário que o síndico terceirizado faça constar no contrato sua autonomia, para evitar que seja apenas um “testa de ferro” do conselho, que eventualmente possa tentar obrigá-lo a fazer tudo o que seus membros desejam.

Com relação aos salários e reajuste, devem estar previstos no contrato de prestação de serviços. O prazo deve ser de dois anos, podendo prosseguir por tempo indeterminado ou ser denunciado o contrato mediante notificação com antecedência de trinta dias, sem incidência de multa compensatória. 


Autor: Daphnis Citti de Lauro
Fonte: Revista Jus Navigandi

domingo, 23 de junho de 2013

O GARIMPO IMOBILIÁRIO NOS GRANDES CENTROS URBANOS


Em virtude da grande demanda no mercado imobiliário, proporcionalmente, surgem inúmeros problemas de todas as ordens, principalmente quando se fala em viabilidade e ordenamento público.

Além dos engarrafamentos e da falta de planejamento das vias públicas, o crescente número de novos empreendimentos vem resultando noutro fator negativo para os próprios empresários do ramo: a falta de terrenos para construção em grandes centros.

O ano de 2013 vem trazendo novamente a realidade que seu antecessor suprimira: a recuperação da evolução imobiliária. Porém, grande parte dos terrenos passíveis de serem construídos já estão em obras ou com imóvel concluído. Essa realidade já é vista nos maiores centros urbanos do país, como São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba e Brasília.

A solução vislumbrada por empresários para suprir esse obstáculo do setor imobiliário, vem da pioneira empresa RealtOn, a qual mantém por característica básica, dentro dessa nova realidade, a criação de banco de terrenos para o setor imobiliário.

Trata-se de uma Empresa criada há pouco mais de um ano, com o objetivo de ajudar as grandes incorporadoras e construtoras a distribuir os estoques de empreendimentos parados justamente em virtude da falta de terrenos.

A empresa procura desenvolver um banco de dados com possibilidades de terrenos em locais ainda não explorados, com promessa de um futuro promissor, bem como a existência de terrenos ociosos para atender essa demanda, dentro de localidades já quase que completamente desenvolvidas.

Os próprios empresários assumem ser uma tarefa árdua, vez que necessitam realizar um trabalho pouco profissional, chegando a ser considerado um verdadeiro “garimpo”.

Segundo os pioneiros desse projeto, esse trabalho que seria das próprias incorporadoras, repassado à RealtON, representa uma grande economia de tempo, impulsionando o desenvolvimento do mercado imobiliário até mesmo para aquelas empresas que ainda não são referência neste ramo mercadológico.

Essa intermediação proposta pelos empresários, no intuito de agilizar o trabalho das incorporadoras, é comissionado em cerca de 6% sob o valor da negociação.

Trata-se de uma quantia, certamente, bem investida, já que a rentabilidade futura da negociação para aquele que contratou o serviço, supre os gastos iniciais, bem como amplia a visão por meio de um trabalho específico.

Além de realizarem o trabalho em áreas já consideradas bem localizadas para se construir, situação esta cada vez mais difícil em virtude da falta de espaço nessas regiões, outro desafio para a Empresa seria driblar esse problema e partir para áreas menos exploradas, mas que possam ser restauradas e servir como novas boas localizações.

Seria um trabalho maior, uma espécie de reestruturação de um local antes abandonado ou pouco valorizado, na tentativa de transformá-lo num ambiente harmonioso e agradável. Talvez a readequação desses espaços seja a maior saída para os centros urbanos já praticamente “inchados” diante de tantas construções.

A prática proposta pela empresa em questão pode mudar inclusive a visão dos empreendedores, valorizando localidades antes esquecidas, dando oportunidades de novas negociações e reurbanização de regiões abandonadas.

Autor: Saulo Aguiar - Advogado. Membro do Núcleo Construção do MBAF Consultores e Advogados.
Fonte: Direito Legal

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ARREMATAÇÃO DE IMÓVEIS

Nos últimos cinco anos foi impressionante a valorização do mercado imobiliário no Brasil. É difícil encontrar uma cidade em que não tenha havido um expressivo aumento dos preços de comercialização dos imóveis.

Ainda que a economia esteja aquecida, que os índices de desemprego estejam em seus menores níveis, que os bancos estejam facilitando o acesso ao crédito e a financiamentos imobiliários, fato é que comprar uma casa ou um apartamento, hoje em dia, ficou mais difícil pela simples circunstância de que o imóvel está mais caro.

Esse fenômeno repercutiu no cenário do processo judicial brasileiro, especialmente no âmbito das execuções cíveis, em que muitas vezes a parte exequente persegue um ativo imobiliário para fins de penhora, avaliação e expropriação.

Na fase expropriatória da execução cível o credor têm, à sua disposição, as seguintes opções, previstas no art. 647 do CPC: adjudicação (art. 685-A do CPC), alienação por iniciativa particular (art. 685-C do CPC), alienação em hasta pública (em formato presencial – art. 686 do CPC ou eletrônico – art. 689-A do CPC) e usufruto (art. 716 do CPC).

De todas essas modalidades expropriatórias, a mais utilizada e que merece destaque é a alienação judicial eletrônica, que inclusive foi regulamentada pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo por meio do Provimento CSM 1625/2009. A alienação judicial eletrônica beneficiou a todos, em especial:

a) ao exequente e ao executado, porque as arrematações, em ambiente on-line, têm ocorrido com maior frequência e a preços que, em média, são significativamente superiores aos das aquisições efetuadas nas hastas públicas no modelo presencial;

b) ao Judiciário (e à sociedade), porque a entrega da prestação jurisdicional se faz de forma mais prática e efetiva, reduzindo-se drasticamente as discussões por arrematações a preço vil;

c) aos arrematantes, porque estes podem – eletronicamente – acompanhar os sites dos leiloeiros, dar seus lances e adquirir imóveis a preços mais justos do que os praticados no mercado imobiliário convencional.

Nesse contexto de encarecimento dos preços dos imóveis, muitos passaram a enxergar a arrematação judicial como forma de aquisição imobiliária por valores mais próximos do que o bom senso e a prudência indicam como justo.

É fato que a partir da entrada em vigor das Lei 11.232/2005 e 11.382/2006, o processo executivo tornou-se mais célere e com melhores condições de entrega da prestação jurisdicional adequada e efetiva. Essas qualidades têm presença facilmente perceptível na fase expropriatória, pois, especialmente nas alienações judiciais/leilões eletrônicos, é notório o aprimoramento apresentado por todo o sistema.

Arrematantes de imóveis, atualmente, não são somente os investidores ou os advogados conhecedores das peculiaridades jurídicas. O grupo aumentou. A segurança jurídica trazida pela legislação e pela jurisprudência, aliada à publicidade praticada pelos leiloeiros, ao apetite da população brasileira por imóveis, e à queda da taxa de juros (Selic), intensificou o interesse pela arrematação de imóveis em juízo.

Aliás, está aí um interessante mercado de trabalho. Temos verificado muitos advogados se aplicando nesse nicho, prestando consultoria para clientes interessados em arrematar. Para se aplicar nesse business é preciso, via-de-regra, conhecer tanto os detalhes processuais civis como aspectos do direito – e do mercado – imobiliário.

Por certo que, para arrematar imóveis em juízo, cautelas devem ser adotadas. Eis algumas:
a) o exequente deve indicar um leiloeiro de sua confiança (art. 706 do CPC), que reúna as aptidões mencionadas na letra “d” abaixo;

b) o arrematante deve buscar adequada assessoria advocatícia antes da arrematação (temos visto arrematantes postergando a contratação de advogados apenas depois da arrematação);

c) o Poder Judiciário deve zelar pela regular condução dos atos expropriatórios;

d) o leiloeiro deve interagir com o advogado da parte exequente e com o Juízo e respectivo cartório; deve também redigir e publicar o edital, fazer ampla e adequada publicidade dos bens leiloados e ter plena aptidão para responder aos múltiplos questionamentos do público - muitas vezes leigo - interessado na arrematação.

Em relação à jurisprudência, por certo que vários pontos mereceriam destaque. Apenas citaremos alguns – elogiáveis - entendimentos que agregam segurança jurídica à arrematação de imóveis em juízo:

a) imissão na posse nos próprios autos onde tramita a execução (sem necessidade de ação autônoma para tanto);

b) nos embargos à arrematação: ausência de atribuição de efeito suspensivo como regra geral;

c) caracterização da arrematação como aquisição originária (Apelação nº 0013197-92.2012.8.26.0554, Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, j. 18/04/2013, publicado em 24/05/2013).

d) rejeição das alegações do devedor no sentido de tratar-se o imóvel arrematado de bem de família;

e) aplicação do parágrafo único do art. 130 do Código Tributário Nacional (eventuais créditos tributários sub-rogam-se sobre o preço da arrematação);

f)  extinção da hipoteca (art. 1.499, inciso VI do Código Civil);

g)  nos casos de procedência dos embargos do executado, se o vício não for intrínseco à arrematação, esta subsiste e não é afetada, protegendo-se os interesses do arrematante - terceiro de boa-fé – com base no caput do art. 694 do CPC (Recurso especial nº 1.313.053-DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 04/12/2012, DJE 15/03/2013).
 
Autor: Fernando Sacco Neto - Diretor Jurídico da Viva Leilões; Mestre e Doutor em direito processual civil pela PUC/SP; Professor do curso de pós-graduação lato sensu de direito processual civil da PUC/SP-Cogeae.
Fonte: Obra24horas

sábado, 22 de junho de 2013

MARKETING IMOBILIÁRIO PODE IMPACTAR EM ATÉ 50% NA VENDA E ALUGUEL DE EMPREENDIMENTOS

Especialista Cláudio Vicente acredita que o primeiro passo é definir o público-alvo
 Foto: Daniel Conzi / Agencia RBS

Padronização e falta de foco. Para especialistas em marketing imobiliário, esses são os principais erros das imobiliárias e construtoras na hora de vender ou alugar imóveis. Na avaliação da autora do livro Marketing Imobiliário em 10 capítulos, Adriana Samaan, as empresas do setor insistem em usar sempre as mesmas ferramentas de comunicação e marketing, além de adotar uma linguagem padronizada.

— Todos os novos empreendimentos acabam caindo na vala comum e o consumidor não consegue distinguir. Ao falar das características do imóvel sempre usam expressões do tipo "espaço amplo e confortável" — diz.

Outro problema é a falta preocupação por parte de imobiliárias e construtoras em envolver toda a equipe em novos trabalhos. A autora cita que, em alguns casos, os próprios funcionários não sabem informar sobre um empreendimento que está sendo lançado pela empresa na qual trabalham. Adriana garante que a divulgação de uma campanha de marketing bem elaborada pode impactar de 10% a 50% no resultado de vendas de um imóvel.

Definir o público-alvo é o primeiro passo para ter sucesso no mercado

Para o professor da Fundação Getúlio Vargas, Cláudio Vicente, que tem mais de 15 anos de experiência em Gestão de Marketing, o principal erro que uma imobiliária ou construtora pode cometer é o de não definir exatamente que público é o seu foco.

— Aí passam a existir equívocos desde a concepção do imóvel até sua localização, canal de vendas ou condições de pagamento. Definir claramente o público-alvo, estudar este público e conhecer suas necessidades e desejos é condição necessária para o sucesso no mercado imobiliário — ressalta.

Conforme Vicente, hoje um dos três itens mais valorizados pelo cliente na compra de um apartamento popular — entre R$ 100 mil e R$ 150 mil — é a churrasqueira na sacada. 

Conforme ele, a construtora investe menos de R$ 2 mil para incluir este item no imóvel e a unidade valoriza em mais de R$ 5 mil na visão do cliente. Conhecer essas necessidades pode fazer a diferença na hora de projetar, construir, alugar ou vender um imóvel.

Para ele, a construtora WOA é um exemplo de empresa que conseguiu definir um público-alvo e que se posicionou muito bem no mercado. Além disso, utiliza os canais de marketing de forma muito adequada.

O diretor da Woa Empreendimentos Imobiliários Walter Silva Koerich, explica que o fato de ser uma sociedade com uma proposta específica fica mais fácil ter um foco na comunicação. Além disso, como estão focados em um único empreendimento, o Simphonia Woa Beiramar (foto abaixo), em um local conhecido nacionalmente, a Beira-Mar Norte em Florianópolis, as campanhas de vendas puderam ser mais conceituais e não tão comerciais.

Fonte: Karine Wenzel / Diário Catarinense

sexta-feira, 21 de junho de 2013

CRECI ESCLARECE: A IMPORTÂNCIA DA POSTURA PROFISSIONAL


TV COFECI: RELAÇÕES INTERNACIONAIS


GARANTIAS NA LOCAÇÃO



A garantia serve para eliminar um risco para o credor de uma obrigação. Portanto, a garantia está ligada a uma obrigação principal.

Inúmeros negócios jurídicos contêm o instituto da garantia: aval, endosso, abono, penhor, hipoteca, fiança e especialmente contrato de caução em geral, onde os bens garantem o cumprimento pelo devedor das obrigações assumidas. Caução é qualquer garantia para a realização de uma obrigação.

Porém, em matéria de locação, as garantias locatícias podem ser a caução, a fiança e o seguro de fiança.

Quanto à caução ela se resume na caução real (art. 38 da Lei de Inquilinato).

A caução para fins de locação é, na verdade, uma caução real, que pode recair sobre bens móveis ou imóveis.

Na anterior sistemática, utilizava-se da caução em dinheiro, embora não houvesse qualquer proibição na caução de valores fiduciários.

A caução deve ser devidamente registrada. Se recair sobre bens móveis deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos e se recair sobre bens imóveis deve ser averbada no respectivo Cartório de Registro Imobiliário.

A caução em dinheiro, a exemplo da lei anterior, não pode superar o valor de três meses de aluguel. Se o aluguel for corrigido e o valor de três meses exceder ao que foi dado em caução, o locador pode exigir a caução da diferença.

Qualquer terceira pessoa pode prestar essa caução, ficando o depósito em seu nome. Essa caução é para garantir não só alugueres, mas, qualquer responsabilidade do locatário pela coisa locada.

Finda a locação, com anuência do locador, o locatário pode levantar o numerário depositado, ou este pode anuir para que o locador proceda ao levantamento, se for o caso.

Não pode o locador fazer o levantamento sob o argumento de aluguéis ou outra verba não pagos. Esse depósito pode ser penhorado e ser utilizado para satisfação do débito. O levantamento desse depósito só pode ocorrer mediante mandado judicial, após o locador promover a execução.

A fiança é a forma mais tradicional utilizada para garantia das locações. Na fiança, um terceiro garante o cumprimento das obrigações.

Porém, como todos sabemos, para a fiança contamos com a boa vontade de um parente ou de um amigo e, não raras vezes, assistimos soçobrar a relação de parentesco e de amizade, quando o fiador se vê obrigado a pagar os aluguéis devidos pelo locatário.

Daí a lei ter disponibilizado um leque de opções para a garantia da locação.

O instituto da fiança está conceituado no art. 818 do Código Civil:
Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.”

É uma obrigação acessória que pressupõe a existência de uma obrigação principal.
Podem ser fiadoras todas as pessoas idôneas que tenham livre disposição de seus bens.

Nenhum dos cônjuges pode prestar fiança sem autorização do outro cônjuge sob pena de nulidade, exceto se o regime de casamento for o da separação absoluta de bens.

A fiança sempre será dada por escrito, podendo ser por meio de documento público ou particular, de simples carta, de declaração onde constem a sua modalidade e a sua extensão.

A responsabilidade do fiador limita-se ao que expressamente estiver consignado no instrumento. Em caso de dúvida, ao teor do Art. 114 do Código Civil, interpreta-se a favor do fiador.

Em uma ação de despejo por falta de pagamento, o fiador responderá por despesas processuais, custas, além dos aluguéis e multas se for citado na ação. Se não for citado só responderá pelos aluguéis atrasados e a multa.

O credor pode não aceitar o fiador indicado se não for pessoa com idoneidade moral e financeira e não residir no Município da situação do imóvel locado.

Em se tratando de contrato de locação por prazo indeterminado, o fiador pode exonerar-se da fiança, notificando o locador. Ficará, entretanto, obrigado aos efeitos dela pelo prazo de 120 dias, a contar da notificação ao locador.

Uma vez ocorrida a exoneração do fiador, o locador notificará o locatário para substituir a garantia em 30 dias, sob pena de rescisão do contrato.

Por derradeiro com a morte do fiador extingue-se a fiança. Porém, seus herdeiros, nos limites da herança, ficam responsáveis pela fiança pelo tempo decorrido até a morte do fiador.

Com a morte do afiançado a fiança não se extingue, os herdeiros assumem a posição de continuadores do falecido.

Outra modalidade de garantia é o seguro fiança.

O seguro-fiança é mais vantajoso do que outras garantias por não submeter o locatário ao constrangimento para obter um fiador, por possibilitar ao locador o recebimento de aluguéis atrasados durante o período de inadimplência, independente do final da ação de despejo e por oferecer segurança aos locadores.

Entrementes, a par dessas vantagens, o seguro-fiança traz inúmeras desvantagens. O prazo de locação é no mínimo por 30 meses, enquanto a apólice de seguro, normalmente, vigora por um ano. O locador terá uma participação obrigatória na cobertura securitária do prejuízo, pois, deverá arcar com o pagamento da franquia. Além do mais, o locador deverá atender prazos absurdos para o recebimento de qualquer indenização, conforme a seguradora.

Tudo isto leva o locador a não aceitar o seguro-fiança que, em ultima análise, prejudicará o locatário.

As principais condições do seguro-fiança estão previstas na Circular n° 1/1992 da Susesp.(Superintendência de Seguros Privados - Vide Nota do Editor abaixo)


Finalmente, resta esclarecer que as garantias locatícias permanecem até a efetiva devolução do imóvel, devendo o locatário tomar todas as providências para que o imóvel locado não fique descoberto da garantia avençada, sob pena de rescisão do contrato de locação. Cabe ao locador o direito de exigir a substituição da fiança em caso de exoneração da mesma.

Enfim, sempre é de bom alvitre muito cuidado na elaboração do contrato de locação, escolhendo a melhor garantia aplicável a cada caso, evitando no futuro qualquer litígio que leve às barras dos tribunais.

 
Autora: Felícia Ayako Harada
Advogada em São Paulo. Sócia fundadora da Harada Advogados Associados. Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul. Membro do Instituto de Direito Comparado Brasil-Japão e do Centro de Pesquisas e Estudos Jurídicos. Ex Inspetora Fiscal da Prefeitura de São Paulo.
Fonte: Revista Âmbito Jurídico

Nota do Editor: 
CIRCULAR SUSEP - 347 de 27 de junho de 2007 [ Condições Contratuais Padronizadas ]
Data de Publicação: 02/07/2007
Ementa: Disponibiliza no site da SUSEP as condicoes contratuais do plano padronizado para o seguro de fianca locaticia de imoveis urbanos e estabelece as regras minimas para a comercializacao deste seguro. 
Revogou: CIRCULAR 45/84, CIRCULAR 1/92