A regulamentação da Receita Federal (IN nº 107/88) dispõe sobre os procedimentos a serem adotados relativamente à tributação na permuta de bens imóveis, que, na linguagem tributária, refere-se à determinação do lucro real das pessoas jurídicas e à apuração do eventual ganho de capital das pessoas físicas.
Considera-se permuta, para efeito desta norma, toda e qualquer operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias por outra ou outras unidades, ainda que ocorra, por parte de um dos contratantes, o pagamento de parcela complementar em dinheiro, denominada de torna.
De acordo com estas regras, na permuta de unidades imobiliárias, sem o recebimento de torna, que é a diferença paga em dinheiro por uma das partes permutantes, há isenção do imposto de renda e da contribuição social sobre o lucro líquido, no caso das empresas, sobre eventual ganho de capital. Na verdade, o pagamento dos tributos fica transferido para o momento em que houver as vendas das unidades imobiliárias.
Isto porque, como no momento da permuta não haverá a circulação de moeda, mas apenas a aquisição de um direito, nada mais justo que a tributação fique transferida para momento futuro, quando do efetivo ingresso do numerário no patrimônio do contribuinte.
O objetivo da regra é exatamente fomentar a atividade imobiliária de construção civil naquelas hipóteses, atualmente corriqueiras, em que o proprietário do terreno o entrega à incorporadora, recebendo em pagamento unidades imobiliárias a serem construídas.
Porém, na prática, surge uma questão de extrema importância: como se dá a aplicação deste benefício, já que no momento da lavratura da escritura pública de permuta pode haver a transferência do terreno por valor superior àquele pelo qual ele está declarado/registrado?
Na hipótese desta permuta ocorrer entre pessoas jurídicas, e para que os permutantes não tenham que pagar tributos nesse momento, cada empresa, na declaração de bens, atribuirá ao bem que receber o mesmo valor contábil do bem baixado em sua escrituração, independentemente do valor pelo qual a escritura de permuta foi lavrada. Por exemplo, o permutante que entrega seu terreno para receber as unidades imobiliárias deve determinar como valor total destas unidades o valor contábil do terreno, distribuído proporcionalmente por cada unidade.
Raciocínio idêntico se aplica às transações entre pessoas físicas. Basta que nas declarações anuais do imposto de renda, cada qual atribua à totalidade do bem adquirido o mesmo valor pelo qual o bem permutado estava originalmente declarado. Por exemplo, se o terreno está registrado na declaração de imposto de renda do proprietário a um custo de aquisição de R$ 1.000.000,00, após a permuta, as unidades recebidas por ele deverão ser registradas por este mesmo valor, distribuído proporcionalmente. Se forem recebidas dez unidades, a cada uma será atribuído o valor de R$ 100.000,00, sendo irrelevante para este fim o valor pelo qual a escritura de permuta for lavrada.
Importante salientar que a legislação estendeu a isenção aplicada à permuta à compra e venda com dação de unidade imobiliária em pagamento, condicionando-a, além da obediência, às regras já explicitadas acima, também aos requisitos a seguir: (a) A alienação do terreno, através de escritura pública de compra e venda, e o compromisso de dação em pagamento por instrumento público devem ser formalizados na mesma data; (b) O terreno objeto da operação de compra e venda deve ser, até o final do período-base seguinte ao período em que esta ocorrer, dado em hipoteca para obtenção de financiamento, ou, no caso de loteamento, oferecido em garantia ao poder público.
Assim, neste cenário, podemos concluir que, sob o ponto de vista tributário, tanto a permuta de bens imóveis, como o contrato de compra e venda com dação em pagamento, quando atendidas as condições da lei, apresentam-se como uma oportunidade interessante de negócio, na medida em que, enquanto não houver o efetivo fluxo fianceiro de moeda, desobrigam-se as partes do recolhimento dos tributos incidentes sobre o lucro imobiliário auferido na negociação. Porém, atenção, pois para que a tributação possa ser postergada para o momento da venda das unidades imobiliárias, as exigências legais devem ser atendidas.
Autora: Maria Ticiana Campos de Araújo
Sócia da área tributária do escritório Peregrino Neto & Beltrami Advogados
Fonte: Revista Imóvel Magazine
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