(CC Artigos 481 a 532)
Um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de coisa e outro, a pagar o preço em dinheiro. O contrato não transfere a propriedade, somente cria a obrigação da transferência. A propriedade é transferida pela tradição (bens móveis) ou pelo registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis (bens imóveis).
Características
Bilateral (sinalagmático) - Cria obrigações para ambos os contratantes, que são ao mesmo tempo credores e devedores.
Oneroso - Ambas as partes auferem vantagens, que correspondem a sacrifícios patrimoniais.
Comutativo - Objeto certo e seguro, com equivalência aproximada das prestações e contraprestações. Aleatório - Admitido em algumas hipóteses, na dúvida da existência ou do valor de uma das prestações (ex.: venda de colheita futura).
Consensual - Aperfeiçoa-se com o simples consenso dos contraentes.
Solene - Quando a lei o exigir (ex.: escritura pública para compra de imóveis).
Elementos
1. Coisa (res) - Objeto. Segundo a doutrina, deve ser corpórea (móveis ou imóveis). Sendo incorpórea (direitos de intervenção, de propriedade literária, científica ou artística), é de cessão de direitos. Características:
a) Estar disponível (in commercium). A inalienabilidade impossibilita sua transmissão (ex.: bem de família registrado como tal, bens públicos gravados com cláusula de inalienabilidade).
b) Pode se referir as coisas futuras (contrato aleatório: frutos de uma colheita esperada).
2. Preço (pretium) - Quantia a ser paga pela coisa. Deve ser sério (equivalente ao objeto), em dinheiro ou coisas representativas de dinheiro (cheque, nota promissória, etc.). Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. É nulo o contrato em que o preço é fixado ao arbítrio de uma das partes. Todavia, pode ser fixado:
a) no futuro, por terceiro que os contratantes designarem;
b) à taxa de mercado (bolsa), em dia determinado.
3. Consentimento (consensus) – Acordo entre os contratantes capazes sobre a coisa, o preço e as demais condições.
Vendedor
Deve entregar a coisa e os acessórios. Em regra, a tradição tem de ser efetiva ou real, podendo ser simbólica (ex.: chaves do carro).
Deve garantir a qualidade e o bom funcionamento da coisa (responsabilidades: vícios redibitórios, vícios do produto, evicção, etc.).
Sofre as consequências se o bem, antes da entrega, vier a se perder ou deteriorar, mesmo por caso fortuito ou força maior.
É responsável pelas despesas da tradição (transporte, comissão, etc.).
Comprador
Deve pagar o preço. Se a coisa se perder ou degradar antes da tradição, arcará com o prejuízo. Se for após o pagamento, o vendedor arcará com o dano.
Na ausência de previsão, pagará primeiro, seguindo-se a entrega do objeto.
É responsável pelas despesas da escrituras, impostos sobre transmissão da propriedade, registro, etc.
Restrições legais
- Ascendentes não podem vender aos descendentes sem que haja consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante, salvo se casado no regime de separação obrigatória de bens (artigo 496), sob pena de anulação do ato (pode acobertar doação, em prejuízo dos demais herdeiros).
Um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de coisa e outro, a pagar o preço em dinheiro. O contrato não transfere a propriedade, somente cria a obrigação da transferência. A propriedade é transferida pela tradição (bens móveis) ou pelo registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis (bens imóveis).
Características
Bilateral (sinalagmático) - Cria obrigações para ambos os contratantes, que são ao mesmo tempo credores e devedores.
Oneroso - Ambas as partes auferem vantagens, que correspondem a sacrifícios patrimoniais.
Comutativo - Objeto certo e seguro, com equivalência aproximada das prestações e contraprestações. Aleatório - Admitido em algumas hipóteses, na dúvida da existência ou do valor de uma das prestações (ex.: venda de colheita futura).
Consensual - Aperfeiçoa-se com o simples consenso dos contraentes.
Solene - Quando a lei o exigir (ex.: escritura pública para compra de imóveis).
Elementos
1. Coisa (res) - Objeto. Segundo a doutrina, deve ser corpórea (móveis ou imóveis). Sendo incorpórea (direitos de intervenção, de propriedade literária, científica ou artística), é de cessão de direitos. Características:
a) Estar disponível (in commercium). A inalienabilidade impossibilita sua transmissão (ex.: bem de família registrado como tal, bens públicos gravados com cláusula de inalienabilidade).
b) Pode se referir as coisas futuras (contrato aleatório: frutos de uma colheita esperada).
2. Preço (pretium) - Quantia a ser paga pela coisa. Deve ser sério (equivalente ao objeto), em dinheiro ou coisas representativas de dinheiro (cheque, nota promissória, etc.). Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço. É nulo o contrato em que o preço é fixado ao arbítrio de uma das partes. Todavia, pode ser fixado:
a) no futuro, por terceiro que os contratantes designarem;
b) à taxa de mercado (bolsa), em dia determinado.
3. Consentimento (consensus) – Acordo entre os contratantes capazes sobre a coisa, o preço e as demais condições.
Vendedor
Deve entregar a coisa e os acessórios. Em regra, a tradição tem de ser efetiva ou real, podendo ser simbólica (ex.: chaves do carro).
Deve garantir a qualidade e o bom funcionamento da coisa (responsabilidades: vícios redibitórios, vícios do produto, evicção, etc.).
Sofre as consequências se o bem, antes da entrega, vier a se perder ou deteriorar, mesmo por caso fortuito ou força maior.
É responsável pelas despesas da tradição (transporte, comissão, etc.).
Comprador
Deve pagar o preço. Se a coisa se perder ou degradar antes da tradição, arcará com o prejuízo. Se for após o pagamento, o vendedor arcará com o dano.
Na ausência de previsão, pagará primeiro, seguindo-se a entrega do objeto.
É responsável pelas despesas da escrituras, impostos sobre transmissão da propriedade, registro, etc.
Restrições legais
- Ascendentes não podem vender aos descendentes sem que haja consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante, salvo se casado no regime de separação obrigatória de bens (artigo 496), sob pena de anulação do ato (pode acobertar doação, em prejuízo dos demais herdeiros).
- Pessoa casada (exceto no regime de
separação absoluta de bens) não pode alienar ou gravar de ônus
(hipotecar) bens imóveis sem a outorga do cônjuge (artigo 1.647):
a) uxória (esposa autoriza a venda);
b) marital (marido autoriza a venda).
- Os cônjuges não podem fazer contrato
entre si em relação a bem incluído na comunhão, pois seria uma venda
fictícia (os bens do casal já são comuns). Se excluído da comunhão, o
negócio pode ser realizado.
- O artigo 497 arrola as hipóteses em que os bens não podem ser comprados, ainda que em hasta pública (ex.: tutores e curadores quanto aos bens confiados a sua guarda ou administração).
Imóvel
Ad corpus - O comprador adquire bem certo e determinado, independentemente da metragem.
Ad mensuram - O preço é avaliado com bases na extensão, na metragem.
Cláusulas especiais - pactos adjetos
Retrovenda (artigos 505 a 508)
Direito do vendedor de readquirir imóvel, dentro do prazo decadencial máximo de três anos ( não se suspende nem se interrompe), restituindo o preço recebido, mas despesas feitas pelo comprador. É condição resolutiva, que deve estar expressa no contrato. Se não for estipulado prazo ou este for superior a três anos, serão considerados apenas três anos. Vencido o prazo e não exercido o direito, a venda se torna irretratável.
Venda a contento e venda sujeita a prova (arts. 509 a 512)
Venda a contento - O negócio não se aperfeiçoa enquanto o comprador não se declara satisfeito,mesmo que a coisa já tenha sido entregue.
Venda sujeita a prova - O vendedor apresenta ao comprador amostras que asseguram a qualidade do produto. Não apresentando a qualidade, a coisa pode ser enjeitada. Ambas são hipóteses de venda sob condição suspensiva.
As obrigações do comprador, enquanto não efetivado o negócio, são de mero comodatário, com o dever de restituir a coisa.
Preempção, preferência ou prelação (artigos 513 a 520)
O comprador, caso for vender a coisa (móvel ou imóvel) a terceiro, se obriga a oferecê-la ao vendedor, para exercer o direito de preferência em igualdade de condições. É direito personalíssimo e intransmissível.
Prazo: sendo móvel, não pode exceder 180 dias; sendo imóvel, dois anos. Não fixado prazo, o direito caduca em três dias, se móvel, ou 60, se imóvel, após notificação.
Se o comprador alienar a coisa sem dar ciência ao vendedor do preço e das vantagens que por ela lhe ofereceram, responderá por perdas e danos, sem direito de reaver o bem. Se o adquirente estiver de má-fé, responderá solidariamente.
Em algumas situações o direito de preferência decorre da lei:
Coisa não teve o destino para o qual foi desapropriada: o expropriado tem direito de preferência pelo preço atual (retrocessão).
Condômino de bem indivisível: só pode vender sua parte a estranhos se oferecer antes aos outros condôminos, nas mesmas condições. O condômino preterido poderá, depositando o preço, requerer para si a coisa vendida a estranhos, no prazo de 180 dias.
Locatário: tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.
Reserva de domínio (artigos 521 a 528)
O vendedor transfere ao comprador a posse da coisa, reservando para si a propriedade até que se realize o pagamento integral do preço, quando então o negócio terá eficácia plena. É cláusula formal, feita sempre por escrito. Para valer contra terceiros (erga omnes), deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos. Efetuado o pagamento, a transferência do domínio opera-se automaticamente.
Se o comprador não pagar as prestações no vencimento, pode o vendedor:
a) pleitar a rescisão do contrato, a reintegração de posse da coisa, devolvendo as prestações pagas (deduzidas as despesas);
b) mover ação pleiteando a cobrança das prestações vencidas e vincendas, pois o atraso de uma prestação acarreta o vencimento antecipado dos demais.
Observação: o comprador somente poderá dispor ou alienar esse bem se houver expressa autorização do vendedor.
Venda sobre documentos (artigos 529 a 532)
Substitui-se a tradição da coisa pela entrega de título representativo ou outros documentos exigidos no contrato (tradição ficta). Efetua-se o pagamento na data e local da entrega dos documentos. É usada em negócios de importação e exportação, ligando-se à técnica de pagamento denominada crédito documentado (trust receipt).
Pacto comissório
Cláusula por cuja força se opera a extinção dos direitos contratuais da parte que não cumpriu sua prestação. O atual Código Civil não cuida desse tema, mas é admissível por não ser contrário à lei, à ordem pública e aos bons costumes. Funciona como condição resolutiva.
- O artigo 497 arrola as hipóteses em que os bens não podem ser comprados, ainda que em hasta pública (ex.: tutores e curadores quanto aos bens confiados a sua guarda ou administração).
Imóvel
Ad corpus - O comprador adquire bem certo e determinado, independentemente da metragem.
Ad mensuram - O preço é avaliado com bases na extensão, na metragem.
Cláusulas especiais - pactos adjetos
Retrovenda (artigos 505 a 508)
Direito do vendedor de readquirir imóvel, dentro do prazo decadencial máximo de três anos ( não se suspende nem se interrompe), restituindo o preço recebido, mas despesas feitas pelo comprador. É condição resolutiva, que deve estar expressa no contrato. Se não for estipulado prazo ou este for superior a três anos, serão considerados apenas três anos. Vencido o prazo e não exercido o direito, a venda se torna irretratável.
Venda a contento e venda sujeita a prova (arts. 509 a 512)
Venda a contento - O negócio não se aperfeiçoa enquanto o comprador não se declara satisfeito,mesmo que a coisa já tenha sido entregue.
Venda sujeita a prova - O vendedor apresenta ao comprador amostras que asseguram a qualidade do produto. Não apresentando a qualidade, a coisa pode ser enjeitada. Ambas são hipóteses de venda sob condição suspensiva.
As obrigações do comprador, enquanto não efetivado o negócio, são de mero comodatário, com o dever de restituir a coisa.
Preempção, preferência ou prelação (artigos 513 a 520)
O comprador, caso for vender a coisa (móvel ou imóvel) a terceiro, se obriga a oferecê-la ao vendedor, para exercer o direito de preferência em igualdade de condições. É direito personalíssimo e intransmissível.
Prazo: sendo móvel, não pode exceder 180 dias; sendo imóvel, dois anos. Não fixado prazo, o direito caduca em três dias, se móvel, ou 60, se imóvel, após notificação.
Se o comprador alienar a coisa sem dar ciência ao vendedor do preço e das vantagens que por ela lhe ofereceram, responderá por perdas e danos, sem direito de reaver o bem. Se o adquirente estiver de má-fé, responderá solidariamente.
Em algumas situações o direito de preferência decorre da lei:
Coisa não teve o destino para o qual foi desapropriada: o expropriado tem direito de preferência pelo preço atual (retrocessão).
Condômino de bem indivisível: só pode vender sua parte a estranhos se oferecer antes aos outros condôminos, nas mesmas condições. O condômino preterido poderá, depositando o preço, requerer para si a coisa vendida a estranhos, no prazo de 180 dias.
Locatário: tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.
Reserva de domínio (artigos 521 a 528)
O vendedor transfere ao comprador a posse da coisa, reservando para si a propriedade até que se realize o pagamento integral do preço, quando então o negócio terá eficácia plena. É cláusula formal, feita sempre por escrito. Para valer contra terceiros (erga omnes), deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos. Efetuado o pagamento, a transferência do domínio opera-se automaticamente.
Se o comprador não pagar as prestações no vencimento, pode o vendedor:
a) pleitar a rescisão do contrato, a reintegração de posse da coisa, devolvendo as prestações pagas (deduzidas as despesas);
b) mover ação pleiteando a cobrança das prestações vencidas e vincendas, pois o atraso de uma prestação acarreta o vencimento antecipado dos demais.
Observação: o comprador somente poderá dispor ou alienar esse bem se houver expressa autorização do vendedor.
Venda sobre documentos (artigos 529 a 532)
Substitui-se a tradição da coisa pela entrega de título representativo ou outros documentos exigidos no contrato (tradição ficta). Efetua-se o pagamento na data e local da entrega dos documentos. É usada em negócios de importação e exportação, ligando-se à técnica de pagamento denominada crédito documentado (trust receipt).
Pacto comissório
Cláusula por cuja força se opera a extinção dos direitos contratuais da parte que não cumpriu sua prestação. O atual Código Civil não cuida desse tema, mas é admissível por não ser contrário à lei, à ordem pública e aos bons costumes. Funciona como condição resolutiva.
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