A garantia serve para eliminar um risco para o credor de uma
obrigação. Portanto, a garantia está ligada a uma obrigação principal.
Inúmeros negócios jurídicos contêm o instituto da garantia: aval,
endosso, abono, penhor, hipoteca, fiança e especialmente contrato de
caução em geral, onde os bens garantem o cumprimento pelo devedor das
obrigações assumidas. Caução é qualquer garantia para a realização de
uma obrigação.
Porém, em matéria de locação, as garantias locatícias podem ser a caução, a fiança e o seguro de fiança.
Quanto à caução ela se resume na caução real (art. 38 da Lei de Inquilinato).
A caução para fins de locação é, na verdade, uma caução real, que pode recair sobre bens móveis ou imóveis.
Na anterior sistemática, utilizava-se da caução em dinheiro, embora
não houvesse qualquer proibição na caução de valores fiduciários.
A caução deve ser devidamente registrada. Se recair sobre bens móveis
deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos e se recair
sobre bens imóveis deve ser averbada no respectivo Cartório de Registro
Imobiliário.
A caução em dinheiro, a exemplo da lei anterior, não pode superar o
valor de três meses de aluguel. Se o aluguel for corrigido e o valor de
três meses exceder ao que foi dado em caução, o locador pode exigir a
caução da diferença.
Qualquer terceira pessoa pode prestar essa caução, ficando o depósito
em seu nome. Essa caução é para garantir não só alugueres, mas, qualquer
responsabilidade do locatário pela coisa locada.
Finda a locação, com anuência do locador, o locatário pode levantar o
numerário depositado, ou este pode anuir para que o locador proceda ao
levantamento, se for o caso.
Não pode o locador fazer o levantamento sob o argumento de aluguéis
ou outra verba não pagos. Esse depósito pode ser penhorado e ser
utilizado para satisfação do débito. O levantamento desse depósito só
pode ocorrer mediante mandado judicial, após o locador promover a
execução.
A fiança é a forma mais tradicional utilizada para garantia das
locações. Na fiança, um terceiro garante o cumprimento das obrigações.
Porém, como todos sabemos, para a fiança contamos com a boa vontade
de um parente ou de um amigo e, não raras vezes, assistimos soçobrar a
relação de parentesco e de amizade, quando o fiador se vê obrigado a
pagar os aluguéis devidos pelo locatário.
Daí a lei ter disponibilizado um leque de opções para a garantia da locação.
O instituto da fiança está conceituado no art. 818 do Código Civil:
“Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.”
É uma obrigação acessória que pressupõe a existência de uma obrigação principal.
Podem ser fiadoras todas as pessoas idôneas que tenham livre disposição de seus bens.
Nenhum dos cônjuges pode prestar fiança sem autorização do outro
cônjuge sob pena de nulidade, exceto se o regime de casamento for o da
separação absoluta de bens.
A fiança sempre será dada por escrito, podendo ser por meio de
documento público ou particular, de simples carta, de declaração onde
constem a sua modalidade e a sua extensão.
A responsabilidade do fiador limita-se ao que expressamente estiver
consignado no instrumento. Em caso de dúvida, ao teor do Art. 114 do
Código Civil, interpreta-se a favor do fiador.
Em uma ação de despejo por falta de pagamento, o fiador responderá
por despesas processuais, custas, além dos aluguéis e multas se for
citado na ação. Se não for citado só responderá pelos aluguéis atrasados
e a multa.
O credor pode não aceitar o fiador indicado se não for pessoa com
idoneidade moral e financeira e não residir no Município da situação do
imóvel locado.
Em se tratando de contrato de locação por prazo indeterminado, o
fiador pode exonerar-se da fiança, notificando o locador. Ficará,
entretanto, obrigado aos efeitos dela pelo prazo de 120 dias, a contar
da notificação ao locador.
Uma vez ocorrida a exoneração do fiador, o locador notificará o
locatário para substituir a garantia em 30 dias, sob pena de rescisão do
contrato.
Por derradeiro com a morte do fiador extingue-se a fiança. Porém,
seus herdeiros, nos limites da herança, ficam responsáveis pela fiança
pelo tempo decorrido até a morte do fiador.
Com a morte do afiançado a fiança não se extingue, os herdeiros assumem a posição de continuadores do falecido.
Outra modalidade de garantia é o seguro fiança.
O seguro-fiança é mais vantajoso do que outras garantias por não
submeter o locatário ao constrangimento para obter um fiador, por
possibilitar ao locador o recebimento de aluguéis atrasados durante o
período de inadimplência, independente do final da ação de despejo e por
oferecer segurança aos locadores.
Entrementes, a par dessas vantagens, o seguro-fiança traz inúmeras
desvantagens. O prazo de locação é no mínimo por 30 meses, enquanto a
apólice de seguro, normalmente, vigora por um ano. O locador terá uma
participação obrigatória na cobertura securitária do prejuízo, pois,
deverá arcar com o pagamento da franquia. Além do mais, o locador deverá
atender prazos absurdos para o recebimento de qualquer indenização,
conforme a seguradora.
Tudo isto leva o locador a não aceitar o seguro-fiança que, em ultima análise, prejudicará o locatário.
As principais condições do seguro-fiança estão previstas na Circular n° 1/1992 da Susesp.(Superintendência de Seguros Privados - Vide Nota do Editor abaixo)
Finalmente, resta esclarecer que as garantias locatícias permanecem
até a efetiva devolução do imóvel, devendo o locatário tomar todas as
providências para que o imóvel locado não fique descoberto da garantia
avençada, sob pena de rescisão do contrato de locação. Cabe ao locador o
direito de exigir a substituição da fiança em caso de exoneração da
mesma.
Enfim, sempre é de bom alvitre muito cuidado na elaboração do
contrato de locação, escolhendo a melhor garantia aplicável a cada caso,
evitando no futuro qualquer litígio que leve às barras dos tribunais.
Autora: Felícia Ayako Harada
Advogada em São Paulo. Sócia fundadora da Harada Advogados
Associados. Juíza arbitral pela Câmara do Mercosul. Membro do Instituto
de Direito Comparado Brasil-Japão e do Centro de Pesquisas e Estudos
Jurídicos. Ex Inspetora Fiscal da Prefeitura de São Paulo.
Fonte: Revista Âmbito JurídicoNota do Editor:
CIRCULAR SUSEP - 347 de 27 de junho de 2007 [ Condições Contratuais Padronizadas ]
Data de Publicação: 02/07/2007
Ementa: Disponibiliza
no site da SUSEP as condicoes contratuais do plano padronizado para o
seguro de fianca locaticia de imoveis urbanos e estabelece as regras
minimas para a comercializacao deste seguro.
Revogou: CIRCULAR 45/84, CIRCULAR 1/92
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