segunda-feira, 21 de maio de 2018

É POSSIVEL RESOLVER CONTRATO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA?


As súmulas 543 do Superior Tribunal de Justiça e 1 do Tribunal de Justiça de São Paulo conferiram aos promitentes/compromissários compradores de imóveis o direito potestativo à resolução contratual, seja por falta de condições financeiras para a manutenção do compromisso/promessa de compra e venda, seja por inadimplemento da construtora (hipótese em que 100% dos valores pagos devem ser devolvidos, com correção desde cada desembolso).

Todavia, com a difícil situação econômica do país, os “distratos” passaram a ser mais frequentes e, com eles, surge a seguinte dúvida: é possível resolver contrato de imóvel com alienação fiduciária?

Há posicionamentos que admitem a resolução na hipótese em debate, desde que a propriedade ainda não tenha sido consolidada em favor do credor fiduciário. Tais linhas de raciocínio têm como alicerce o artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor e reconhecem o direito de restituição à parte das parcelas pagas ao promitente/compromissário comprador, onde se deixa de aplicar aos casos os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97.

Com o máximo respeito às opiniões divergentes, ousamos delas discordar.

As súmulas do TJ-SP e do STJ não devem ser aplicadas nos contratos onde há alienação fiduciária, pois esses se diferem dos compromissos e promessas de compra e venda.

As promessas/compromissos são instrumentos preliminares que, embora tenham pequenas diferenças entre si, possuem o mesmo objetivo: a conclusão de um contrato principal e definitivo.

O compromissário/promitente se compromete a comprar um bem, com ajuste de pagamento que condiciona à transferência do imóvel, após a quitação.

Contudo, quando se trata de alienação fiduciária, não há que se falar em compromisso ou promessa, mas, sim, de um contrato de compra e venda perfeito com efetivo acréscimo patrimonial para o contratante.

Inclusive, ao nosso viés, a escritura de venda e compra, com alienação fiduciária em garantia, não se submete à Legislação Consumerista, na medida em que é regrada por legislação específica (Lei 9.514/97) que não prevê nem permite a resolução/rescisão do contrato por parte do devedor inadimplente, até porque tal faculdade, se existente, teria condão de desnaturar o contrato de compra e venda, com a lei de alienação fiduciária.

Compartilha dessa visão o eminente jurista e professor José Manoel de Arruda Alvim Neto:

“A Lei n° 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema da alienação fiduciária em garantia de imóvel (Arts. 22 a 33); se a Lei nº 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema, não é possível cogitar-se da aplicação de outra lei -o art. 53 do CDC, com vistas a interferir, influir, no sistema da Lei nº 9.514/97 alterando radicalmente o sistema do direito positivo da Lei n° 9.514/97, esta última é lei especial, e, o CDC, é lei geral, ocupando, cada diploma, o seu espaço normativo, sendo que esses espaços são diferentes”.

Na situação em comento, a construtora vendedora cumpriu integralmente sua obrigação ao entregar o imóvel celebrando o contrato de compra e venda e financiando o preço, tornando-se, portanto, a credora fiduciária com propriedade resolúvel sobre o bem. É por esse motivo que não existe mais contrato (bilateral) a ser desfeito, aliás, por nenhuma das partes.

Nesse sentido o Tribunal de Justiça de São Paulo:

“CONTRATO DE VENDA E COMPRA COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA Inaplicabilidade do artigo 53 do CDC Impossibilidade de resolução por inadimplemento, restando ao credor, se o caso, executar a garantia real e levar o imóvel gravado a leilão extrajudicial, nos exatos termos da Lei 9.514/97.Acórdão recorrido mantido Embargos infringentes Rejeitados” (Embargos Infringentes 001491 27.2010.8.26.0604/50001).

Portanto, entendemos que não é possível resolver contrato de imóvel com alienação fiduciária, nem mesmo por inadimplemento do comprador, tendo em vista que se trata de objeto perfeito e acabado. O máximo que pode ser feito — pelo credor — é executar a garantia real e levar o imóvel a leilão.

Paulo Roberto Athie Piccelli - Advogado do Athie e Piccelli Advogados Associados.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

sábado, 19 de maio de 2018

COMO AVALIAR O PERFIL DO LOCATÁRIO ANTES DE ASSINAR O CONTRATO?


Para o locador o aluguel representa uma forma de complementar sua renda ou até mesmo ser sua única fonte de renda.

Sendo assim, quando o imóvel está desocupado é natural que surja uma certa urgência em celebrar um novo contrato de locação.

Mas essa pressa pode comprometer uma análise mais precisa do perfil do locatário.

E é importante lembrar que, via de regra, o locador entregará as chaves do seu imóvel para uma pessoa desconhecida.

Portanto, anexar apenas a cópia do RG, CPF e comprovante de renda do locatário ao contrato não é o bastante.

Existem três avaliações do perfil do locatário que no meu ponto de vista são indispensáveis, são elas:

1. AVALIAÇÃO DOCUMENTAL

Na avaliação documental a intenção é se certificar de que a pessoa que está fechando o negócio de fato é quem diz ser.

Além de evitar fraudes essa cautela possibilitará que o locador tenha a qualificação completa do locatário caso seja necessário ingressar com uma ação de despejo.

Os documentos que o locador deve exigir são:

Cópia do RG;

Cópia do CPF;

Cópia da certidão de nascimento (se for solteiro) ou de casamento (se for casado).

2. O PERFIL DO LOCATÁRIO E A AVALIAÇÃO DE VIDA PREGRESSA

Todo mundo tem um passado e a intenção da avaliação de vida pregressaé verificar se até o momento da celebração do contrato existe algum circunstância que pode impactar no pagamento dos aluguéis ou prejudicar a relação do inquilino com os vizinhos.

Portanto, recomendo que o locador:

Verifique se o locatário possui antecedentes criminais na justiça estadual ou na justiça federal do seu estado;

Se existe algum mandado de prisão em nome do inquilino. Essa pesquisa pode ser feita pela internet por meio do Banco Nacional de Mandados de Prisão do CNJ. Afinal, presumo que ninguém vai querer alugar um imóvel para alguém que está foragido;

Certidão negativa de processos cíveis e trabalhistas.

3. AVALIAÇÃO FINANCEIRA

Já na avaliação financeira a intenção é minimizar as chances de inadimplência no pagamento dos aluguéis e encargos com base no histórico de crédito do locatário. Recomendo:

Obter o comprovante de situação cadastral no site da Receita Federal;

Solicitar os três últimos contracheques se o locatário for empregado celetista ou servidor público;

Se o locatário for autônomo ou empresário solicitar a declaração do imposto de renda do último ano;

Consultar se existe restrições de crédito no SPC ou SERASA.

Não existe transação imobiliária isenta de riscos, mas fazendo a avaliação do perfil do locatário as chances de ter problemas com o inquilino no futuro diminuem consideravelmente.

Portanto, antes de fechar a locação é recomendável fazer uma análise documental, verificar a vida pregressa e a saúde financeira do novo inquilino.

Gileat Bomfim - Advogado Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil

sexta-feira, 18 de maio de 2018

DESCUBRA QUAL DEVE SER O VALOR DO ALUGUEL E EVITE FECHAR UM PÉSSIMO NEGÓCIO


Todo locador deseja que seu imóvel seja alugado o mais breve possível. Afinal, imóvel desocupado não gera renda.

E quando o locador percebe que já faz alguns meses que não consegue celebrar um novo contrato de locação ele começa a adotar a “estratégia” de reduzir o preço do aluguel na intenção de tornar sua proposta mais atrativa.

Com a redução do valor do aluguel começam a surgir alguns telefonemas, são agendadas as primeiras visitas para conhecer o imóvel e depois de algumas semanas o locador e o novo locatário estarão assinando o contrato de locação.

Mas será que essa é uma boa alternativa para agilizar o fechamento do negócio? Qual o critério que o locador deve adotar para fazer o cálculo do aluguel?

COMO FAZER O CÁLCULO DO ALUGUEL

Não existe fórmula mágica para fazer o cálculo do aluguel e chegar no preço ideal, pois existem variáveis que precisam entrar nessa equação.

Ou seja, o locador precisa levar em conta o fato de que o valor do aluguel precisa refletir o estado de conservação do imóvel, o bairro em que está localizado, a demanda por locação na região, o número de vagas de garagem, a posição solar, se o bairro é ou não arborizado, a estrutura comercial e opções de lazer nas redondezas, entre outros fatores.

Contudo, uma forma bastante comum é utilizar o preço de venda do imóvel no cálculo do valor do aluguel. Em média o percentual para estipular o valor do aluguel fica entre 0,5 a 0,8% do preço do imóvel.

Portanto, um imóvel que está avaliado em R$ 500.000,00 poderá ser alugado por valores que variam entre R$ 2.500,00 a R$ 4.000,00.

Como dito logo acima, essa não é uma regra absoluta, mas uma diretriz para auxiliar na fixação do valor do aluguel, pois existem diversos fatores que vão refletir no preço.

Deste modo, o locador terá um critério para estipular o valor do aluguel, evitando colocar um preço muito inferior ao praticado pelo mercado.

O VALOR DO ALUGUEL E O PROBLEMA DO PREÇO BAIXO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) diz expressamente no artigo 17 que é livre a convenção do aluguel.

Ou seja, o locador pode estipular o valor do aluguel com total liberdade. Mesmo que seja um preço bem inferior ao praticado pelo mercado em sua região.

E apesar de não existir vedação legal eu considero esse um erro que pode trazer problemas de ordem prática a médio e longo prazo.

Para ilustrar a situação vamos imaginar que o locador conseguiu celebrar um contrato de locação cobrando um aluguel bem inferior na intenção de sair do “sufoco financeiro”.

Depois de alguns meses em uma conversa informal com vizinhos o locador toma conhecimento que um imóvel muito semelhante ao dele foi alugado no mesmo bairro pelo dobro do valor do aluguel que ele cobra.

Ou que existem outros locadores recebendo um terço a mais do que ele cobra de aluguel em um imóvel no mesmo condomínio.

Por mais que o locatário esteja honrando com os pagamentos o locador começa a acreditar que fez um péssimo negócio, que errou no cálculo do aluguel ou que está em situação desvantajosa.

Neste ponto, precisamos chamar a atenção para o fato de que quando as pessoas estão passando por situações de estresse emocional e pressão financeira elas acabam tomando decisões que não necessariamente refletem as melhores escolhas, mas as que podem aliviar essa dor de forma imediata.

Em outras palavras, o locador quando está com o imóvel vazio possui urgência em alugar para obter uma renda proveniente dos aluguéis. Mas decorridos alguns meses essa urgência cessa e a prioridade passa a ser outra: receber mais pelo valor do aluguel.

Daqui em diante o locador começa a enxergar problemas no inquilino e verifica se pode aplicar multas em razão do descumprimento de alguma cláusula contratual.

E começa a procurar razões para quebrar o contrato na intenção de tentar a sorte com um novo locatário que lhe pague o valor que considera justo.

Caso o contrato de locação ainda esteja no prazo de validade e o inquilino esteja cumprindo com suas obrigações contratuais o locador não poderá fazer nada para reaver o imóvel antes de findar o prazo contratual.

O artigo 4º da Lei 8.245 é claro ao dizer que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.

Portanto, por mais que não seja proibido cobrar o valor do aluguel muito abaixo do mercado, isso pode trazer para o locador eventuais prejuízos financeiros e a certeza de que fez um péssimo negócio.

A AÇÃO DE DESPEJO PARA USO PRÓPRIO, DE CÔNJUGE, COMPANHEIRO, ASCENDENTE OU DESCENTE

Alguns locadores já sabendo que fixaram o valor do aluguel muito abaixo do praticado, celebram o contrato de locação com prazo de vigência de 12 meses, na intenção de conseguir um locador que pague um preço melhor no ano seguinte.

Mas, quando o contrato de locação possui prazo inferior a 30 meses ele é prorrogado automaticamente. Ou seja, o locatário terá o direito de continuar no imóvel, exceto nas hipóteses apontadas no artigo 47 da Lei 8.245.

Para contornar essa barreira, alguns locadores ingressam com uma ação de despejo informando que um dos seus filhos precisa do imóvel para moradia, pois logo vai se casar, usando como fundamento o artigo 47, inciso III da Lei 8.245. Vejamos o que diz esse dispositivo:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

Apesar da aparente solução, a Lei do Inquilinato nos diz:

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

Portanto, de nada adianta para o locador ingressar com uma ação de despejo alegando ser para uso próprio ou de descendente e no dia seguinte após o despejo do locatário colocar a plaquinha de “aluga-se” no imóvel.

Ao fazer isso o locador estará sujeito às sanções criminais e ao pagamento de multa no valor de 12 a 24 meses do valor do último aluguel atualizado.

Ou seja, diante de tudo que foi demonstrado, minha recomendação é para que o locador fixe o valor do aluguel dentro de um preço médio praticado pelo mercado. Mesmo que leve um tempo maior para fechar o contrato de locação.

Até por que, quando um negócio é muito bom para um das partes, certamente a outra parte ficará em situação desvantajosa. E a saúde da relação contratual entre locador e locatário depende diretamente do bom senso e do equilíbrio.

Gileat Bomfim - Advogado Imobiliário
Fonte: Artigos JusBrasil

quarta-feira, 16 de maio de 2018

A IMPENHORABILIDADE DOS BENS DE FAMÍLIA, SEU ALCANCE E SUAS EXCEÇÕES


1. INTRODUÇÃO

Ainda que a penhora seja procedimento fundamental nos processos de execução, vez que é ela que inicia a apreensão dos bens do devedor para que se promova a satisfação do crédito, o ordenamento jurídico não possibilita que cogitemos uma aplicação irrestrita deste instituto.

Neste sentido, foram trazidos pela doutrina e pela legislação brasileira os chamados bens de família, responsáveis por imporem tais limites à penhora. A existência deste instituto partiu do pressuposto, em síntese, de que a existência de um patrimônio mínimo é instrumento fundamental para o desenvolvimento integral da pessoa humana, devendo ele ser garantido até mesmo a eventuais devedores.

Buscou-se, com ele, o equilíbrio entre os interesses envolvidos da recuperação de crédito na medida em que retirou determinados bens da órbita de executoriedade e, ao mesmo tempo, manteve o direito material de crédito.

Justamente para que se mantenha tal equilíbrio, entretanto, exige-se uma clara definição do que compreenderia os bens de família, das suas hipóteses de aplicação e, por fim, das exceções à impenhorabilidade, os quais serão estudados ao longo do presente artigo.

2. DA DEFINIÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA

Ao tratar do tema, o Código Civil de 2002, em seu artigo 1.712, define que “o bem de família consistirá em prédio residencial urbano ou rural, com suas pertenças e acessórios, destinando-se em ambos os casos a domicílio familiar, e poderá abranger valores mobiliários, cuja renda será aplicada na conservação do imóvel e no sustento da família”.

Por sua vez, o artigo 1º da Lei nº 8.009/90, que também trata do assunto, vai mais além. Aponta seu parágrafo único para o fato de o bem de família compreender sua “construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados”.

Em outras palavras, por mais dívidas que o indivíduo faça, o imóvel que este utilize para sua moradia estará – em regra – a salvo de penhora por qualquer tipo de dívida.

3. DA DISTINÇÃO ENTRE BEM DE FAMÍLIA VOLUNTÁRIO E BEM DE FAMÍLIA LEGAL

Ainda anteriormente a um aprofundamento sobre o tema, necessário se faz apontar para a distinção entre as duas espécies coexistentes do bem de família.

Previsto entre os artigos 1.711 a 1.722 do Código Civil, o bem de família voluntário é aquele que assim é declarado por atitude positiva do proprietário do bem. Exige-se, para tanto, a propriedade do bem por parte do instituidor, a destinação específica de moradia da família e valor que não ultrapasse 1/3 do patrimônio líquido total do instituidor ao tempo da instituição. O procedimento para a instituição do bem de família voluntário é feito por escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis

Por sua vez, o chamado bem de família legal (ou involuntário) é aquele que está previsto na Lei nº 8.009/90 e constitui-se independentemente da iniciativa do proprietário do bem, podendo ser suscitado a qualquer momento e por qualquer indivíduo, desde que preenchidos os requisitos da lei.

Na medida em que esta breve exposição foi capaz de apresentar suficientemente bem o tema do bem de família voluntário, dar-se-á maior importância, no seguimento deste trabalho, ao bem de família legal.

4. DO ALCANCE DO BEM DE FAMÍLIA LEGAL

Do que se extrai da inteligência da Lei nº 8.009/90, responsável por instituir o bem de família legal, resta evidente que as entidades previstas expressamente no artigo 226 da Constituição Federal – casamento, união estável e família monoparental – têm o imóvel utilizado para sua residência a salvo.

Todavia, entende-se que não somente estes merecem a proteção do instituto do bem de família. Também as novas entidades familiares existentes, independentemente de estado civil, estão abarcadas pela previsão legal [1], razão pela qual se diz que a interpretação do dispositivo deve ser realizada da forma mais ampla possível e que haverá família sob diversas formas.

Importante mencionar, ainda, o entendimento de que o imóvel considerado bem de família pode até mesmo ser objeto de contrato de locação, mantendo inalterada a sua impenhorabilidade desde que a respectiva renda da locação seja aplicada na subsistência ou na moradia do devedor e de sua família [2].

5. DAS EXCEÇÕES À IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA

A já apresentada Lei nº 8.009/90 traz em seus artigos 2º, 3º e 4º, de forma expressa e taxativa, as hipóteses em que os bens de família poderão ser penhorados.

O caput do artigo 2º diz respeito à possibilidade de penhora dos “veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos”. Em síntese, demonstra este dispositivo a intenção do legislador de excluir deste instituto os bens tidos como supérfluos e/ou que não são necessários à dignidade da família. Há que se fazer, aqui, a ressalva referente aos instrumentos necessários ao exercício da profissão. Um táxi, por exemplo, atingiria o escopo da lei de manter a dignidade do grupo familiar.

O inciso II do artigo 3º, por sua vez, diz respeito à possibilidade de penhora de “crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato”. Trata-se de um simples e óbvio desdobramento do princípio da boa-fé, em um repúdio ao enriquecimento ilícito. Caso não existisse esta hipótese, indivíduos que não possuem patrimônio poderiam assumir dívidas com as quais são incapazes de arcar para a construção de bem de família e, ao fim, se verem livres da necessidade de imediatamente quitar tais valores, vez que o próprio e agora único bem seria impenhorável.

Fundamental também se conferir destaque ao inciso III do artigo 3º, que confere aos créditos alimentícios um grau de importância mais elevado que a da proteção do bem de família. Isto se dá, por óbvio, pelo fato de os créditos alimentícios visarem à sobrevivência direta e imediata do que necessita dos alimentos. Importa ressaltar, ainda, que não serão executados valores correspondentes aos direitos do coproprietário em casos de união estável ou conjugal.

O inciso IV do artigo 3º permite também a penhora do bem de família caso a dívida seja advinda de “impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições” em função do próprio imóvel familiar.

Por sua vez, o inciso V do artigo 3º diz respeito à “execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar”. Em síntese, trata-se de hipótese que guarda relação com a segurança jurídica.

Já o inciso VI do mesmo artigo determina serem penhoráveis os bens frutos de “crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens”. Trata-se, por certo, repúdio à prática de ato ilícito.

Há que se trazer, ainda, a mais polêmica possibilidade de penhora de bens de família: o inciso VII do artigo 3º exclui esta garantia caso o crédito advenha de “obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação”. Trata-se de uma escolha política do legislador de privilegiar a segurança do mercado imobiliário, vez que a costumeira prática das imobiliárias de exigirem fiador seria extremamente prejudicada caso todos os que se dispusessem para tal fossem obrigados a possuir mais de um imóvel em seu nome. Fator, este, que poderia impossibilitar até mesmo que cidadãos em situação financeira prejudicada conseguissem pactuar um aluguel ante à dificuldade de conseguir um fiador ou de oferecer qualquer outra forma de garantia ao locador.

Por último, há que se apontar a hipótese de que um indivíduo, sabendo de sua insolvência, adquira “de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência familiar, desfazendo-se ou não da moradia antiga”. Mais uma vez, o legislador repudiou a má-fé e a fraude contra credores ao possibilitar a penhora de bens de família que se enquadrem nesta específica situação.

[1] STJ - Súmula 364: O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas.

[2] STJ - Súmula 486: É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família.

Jaster Advocacia - Especializada em Direito de Família, Inventário e Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil

A ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS PARA LOCAÇÃO: DA RESPONSABILIDADE À SATISFAÇÃO


Uma breve análise acerca de questões que demonstram a vantagem de se ter este serviço especializado.

Se pudéssemos resumir em uma palavra a atividade em comento seria, possivelmente, “habilidade”. Mas isso, obviamente, se desdobra em inúmeras aptidões, que somente os profissionais imbuídos e vocacionados para exercer tal fim conseguem habilmente ponderar os interesses envolvidos.

O profissional e/ou a administradora (empresa) têm grandes desafios ao assumir este múnus, principalmente porque opera com o patrimônio de proprietários, muitas vezes alcançado arduamente, e, assim, devem atender as necessidades mais prementes - majoração de aluguel compatível com o valor adotado pelo mercado imobiliário; reajuste anual do valor do aluguel, com o fito de promover a atualização monetária, dentre outras possibilidades -, seguramente tendo em conta as determinações legais pertinentes. Somente a título de esclarecimento, observe-se que, por pedido judicial, a mudança relativamente à periodicidade de reajuste ou do indexador, só deve ocorrer por iniciativa do locador ou do sublocador, tudo conforme inteligência do art. 69, parágrafo primeiro, da lei do inquilinato.

Deste modo, cabe apresentar de modo claro as condições que favorecem confiar imóveis à administração de locação. Primeiramente, o proprietário deve ter em mente que o aludido serviço é tratado pela lei de inquilinato, como se estabelece em seu art. 22, inciso VII, corroborando, assim, fato naturalmente adotado pelo mercado imobiliário há muito, e que hoje está devidamente pacificado e assentado em lei, certamente por sua elevada importância social.

Além disso, a administração de imóveis para locação se acompanha de serviços especializados que, certamente, deixam o proprietário mais seguro de que os bens a ela confiados, caso ocorra problemáticas vindouras, serão devidamente encaminhamos a setor interno hábil a promover as medidas administrativas ou legais pertinentes para resolver as demandas, dentre estas se podem citar: ações de despejo; notificações para desocupação com fulcro em denúncia vazia; notificação para renegociação de valor de aluguel etc.

O proprietário mais cauteloso sabe que a relação locatícia é regida por lei própria - Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 -, esta com inúmeras particularidades e tendente, sempre, a sofrer alterações para se adequar as necessidades do mercado imobiliário, este em permanente processo de desenvolvimento. Portanto, mesmo sendo lei promulgada nos idos de 1991, submete-se a constantes modificações, como presentemente ocorreu por meio das alterações advindas de Lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009, assim como através de Lei nº 12.744, de 19 de dezembro de 2012. Dentre as novas inclusões legais, vê-se que no art. 59 da lei do inquilinato, em seu parágrafo primeiro, aborda-se a possibilidade de concessão de liminar para desocupação em quinze dias, mediante os fundamentos específicos aí dispostos, alguns alterados por lei acima disposta.

Estes fatos supracitados têm o condão de expor ao pretenso locador os meandros que abarcam a relação locatícia, que, na grande maioria das vezes, não é de conhecimento deste, porque se atribui a conhecimento técnico de profissional habilitado, sem contar que, para isso, a experiência de tal profissional administrador exerce preciosa ajudava ao bom e natural andamento de relação locatícia.

De tal modo, avoca-se a atenção de pretenso locador proprietário de bem servível a locação que, quando deixá-lo disponível para tal fim, tenha sempre presente o cuidado de confiá-lo a profissional corretor de imóveis ou mesmo a administradora de imóveis, os quais conheçam o mercado imobiliário, que tenham profundida técnica jurídica para compreender e compatibilizar os interesses tão complexos que envolvem a locação de imóveis, bem como, e talvez o mais importante, que possuam a experiência para, assim, pôr em exercício a “habilidade” alhures tratada.

Por fim, compreende-se que a locação de imóveis guarda peculiaridades que somente com a junção da experiência profissional e da aptidão técnica será possível cumprir com os anseios do locador/proprietário, livrando-o de inconvenientes que podem comprometer a finalidade da locação, a obtenção de rendimentos. Sugere-se que o leitor, ou mesmo o operador do direito, busque cercar-se de informações perante o mercado ou por meio de clientes do corretor de imóveis administrador ou mesmo da administradora de imóveis; saber, também, da credibilidade, da experiência e se há amparo por meio de conhecimento técnico destes profissionais. 

Referências
ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do inquilinato anotada : questões práticas : modelos / Gediel Claudino de Araujo Júnior. 3. ed. São Paulo : Atlas, 2013.
ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de prática de locação: lei do inquilino anotada : questões práticas : modelos / Gediel Claudino de Araujo Júnior. São Paulo : Atlas, 2010.
Código Civil Brasileiro. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11.1.2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 17 set. 2014.
Lei do Inquilinato. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 21.10.1991. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 15 set. 2014.
MENDONÇA, Frederico, 1963 – Administração de imóveis : aspectos relevantes / Frederico Mendonça. – Recife : Ed. do Autor, 2011. 316p. – (Coleção gestão imobiliária, v.2).
THEODORO JÚNIOR, Humberto, 1938 – Inovações na lei do inquilinato: visão esquemática das alterações provocadas pela Lei nº 12.112 de 09.12.2009 / Humberto Theodoro Júnior. – Rio de Janeiro: GZ Ed., 2010.

Adriano Barreto Espíndola Santos - Mestre em Direito Civil pela Universidade de Coimbra - Portugal. Especialista em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais - PUC Minas. Especialista em Direito Público Municipal pela Faculdade de Tecnologia Darcy Ribeiro. Graduado em Direito pela Universidade de Fortaleza. Advogado.
Fonte: Revista Âmbito Jurídico

segunda-feira, 14 de maio de 2018

O QUE É A AVERBAÇÃO PREMONITÓRIA E PARA QUE SERVE


Possui previsão legal no art. 799, IX e do art. 828 do CPC/15 de onde se extrai que o exequente poderá, no momento em que a ação de execução for admitida pelo juiz, obter certidão que comprove o referido ajuizamento, bem como a existência de um crédito.

Com essa certidão, o interessando, por meio de um requerimento, com firma reconhecida, dará publicidade junto ao Cartório de Registro de Imóveis, da ação movida por ele e, premonitoriamente, gravará tantos bens do executado, evitando assim, de maneira bem cautelosa, uma possível fraude à execução.

Por conseguinte, caso o executado intente alienar algum imóvel, a venda será considera de má-fé pelo novo proprietário, ficando aqui claro que a averbação premonitória não tem o poder de CONGELAR a matrícula, apenas dar PUBLICIDADE da situação.

Mas, então estaríamos diante de uma hipoteca? Não, a averbação premonitória, muito embora guarde alguma semelhança com a hipoteca, constitui um instrumento de resguardo de direito mais ameno do que a hipoteca. Isso porque, na hipoteca existe uma verdadeira reserva do bem, enquanto que na premonitória o que se tem é um aviso inicial de que existe uma execução correndo contra o proprietário daquele bem.

O que se pretende com essa averbação, em última análise, é dar publicidade de uma possível constrição (hipoteca) que, por ventura, possa vir a se efetivar em momento posterior do processo de execução.

Entretanto, caso o interessado promova averbação indevida, excessiva ou não cancele a mesma quando satisfeito o crédito, deverá indenizar a parte contrária.

Portanto, quando bem utilizado, trata-se de um instrumento estrategicamente eficaz para se evitar uma execução frustrada e garantir um cliente satisfeito.

Jaqueline Rezende Nogueira - Advogada, atuante na área do Direito Imobiliário em Divinópolis-MG e especializanda em Direito Imobiliário Aplicado pela Escola Paulista de Direito – EPD.
Fonte: Artigos JusBrasil