sexta-feira, 27 de maio de 2016

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS HISTÓRICO-CULTURAIS

Fachada do hotel Convento do Carmo, no centro histórico de Salvador

Sempre levando em consideração as vantagens e desvantagens econômicas de cada caso, na maioria dos imóveis urbanos antigos pode-se sempre começar a avaliação a partir de dados de mercado de imóveis assemelhados e inferir o seu valor por comparação direta. Porém, ao valor encontrado, deve-se sempre ter o cuidado de, em cálculos à parte, acrescentar valores de detalhes especiais, como o de obras de arte integradas ao imóvel, ou ainda o valor relativo a fatos importantes daquele imóvel (casa de algum Barão, por exemplo). E, em contrapartida, diminuir os valores correspondentes às obras de restauro especiais que sejam necessários à recomposição e conservação daquele imóvel. Esses cálculos especiais, normalmente de natureza interdisciplinar, são feitos levando-se em consideração os preços correntes de venda de obras de artistas conhecidos e de objetos antigos que podem ser obtidos através de catálogos e sites de leilões de arte (Sotheby‟s ou Christie‟s, por exemplo), cujos preços servirão de orientação ao avaliador. E no caso da apuração de valor de elementos decorativos, podemos quantificá-los levando-se em consideração o custo dos materiais empregados e o tempo e preço da mão-de-obra artesanal que seria necessária na sua confecção.

Na avaliação destes imóveis antigos deve-se também verificar a possibilidade de construção de ampliações legais que venham a aumentar a sua área e capacidade produtiva. Isto, claro, irá valorizar o bem no contexto do mercado analisado, porém exigirá calculo especial, com estudo pelo método da renda e através de fluxo de caixa. E no caso de avaliar imóveis antigos que não tenham elementos de mercado para que se possa efetuar a comparação direta de preços, aconselha-se o emprego do método do custo de construção, devidamente adaptado às condições de obra feita ao modo antigo, deduzidos os custos das obras necessárias a repor o bem em seu estado de preservação/conservação apropriados. E cujo montante apurado deverá ser acrescido do valor de mercado do terreno deste imóvel, cálculo este feito por comparação aos terrenos próximos e compensando-se no resultado o seu verdadeiro aproveitamento em termos de ocupação e de possibilidade de uso em relação ao aproveitamento normal dos terrenos pesquisados. 

Não aconselhamos o uso de tabelas prontas de depreciação física ou de fatores pré-determinados, como o de obsolescência, na apuração do valor de mercado destes imóveis. A grande durabilidade estrutural destes bens, que ultrapassam facilmente vários séculos de bons serviços, e a possível atratividade das suas formas bonitas junto ao mercado desaconselham o cálculo por estes métodos.

Embora mais trabalhoso, a comparação direta e a apuração de cálculos específicos segundo o comportamento do mercado é o mais correto, porque apropria o valor caso a caso e conforme a dinâmica da população e da economia local. No entanto, caso se faça necessário um cálculo rápido, o profissional poderá avaliar o valor da construção, com razoável aproximação de valor, através das conhecidas tabelas de depreciação física se adequar a idade do imóvel e sua vida útil a um perfil mais longo de durabilidade. Dessa forma deverá transformar os percentuais tabelados de 100 anos de vida útil para 200 ou 300 anos. 

Fonte: Excerto do texto do trabalho apresentado no XXV° Congresso da União Pan-Americana de Associações de Avaliadores (UPAV) em Miami, Flórida, do Arquiteto e Perito Ronaldo Foster Vidal sob o título: "A reinserção de imóveis históricos-culturais no mercado produtivo e o método de avaliá-los".

Nota do Editor:
Clique no link abaixo para acessar o trabalho técnico na íntegra:

Normas técnicas: NBR-14653-2/Avaliação de imóveis urbanos e NBR-14653-7/Avaliação de bens de patrimônios históricos e artísticos da ABNT-Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Clique no link abaixo para acessar o Portal IPHAN-Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional:

DIVULGAÇÃO: SALVADOR - RELATÓRIO FINAL DO PDDU SERÁ APRESENTADO AO CONSELHO DA CIDADE

O relator do projeto do novo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) de Salvador, vereador Leo Prates (DEM), fará a apresentação da matéria urbanística ao Conselho Municipal da Cidade, na próxima segunda-feira (30), às 8h30, na 19ª audiência pública sobre o PDDU, no Centro de Cultura da Câmara.

PACTO GLOBAL DO SETOR IMOBILIÁRIO NÃO GARANTE QUEDA DE AÇÕES


Resta notório que o mercado imobiliário impulsionado pela facilidade de crédito financeiro à população, nos últimos anos, provocou o crescimento acelerado de novos empreendimentos no país, porém a crise econômica tem diminuído, cada vez mais, o poder de compra dos consumidores, motivo pelo qual os brasileiros têm postergado seu sonho de adquirir a casa própria.

Tal postura tem resultado na desistência de compra de imóveis, nesse momento, ou na própria rescisão de contratos já realizados (distrato), mesmo porque, muitos desses contratos, foram celebrados nos tempos de bonança da economia e, consequentemente, maior confiança do mercado.

Sobre o assunto, foi divulgado levantamento da agência de classificação de risco Fitch que cerca de 41% das unidades comercializadas, entre janeiro a setembro de 2015, foram devolvidas pelos compradores (distrato/rescisão). Esse número é extremamente elevado e coloca em risco, até mesmo, a viabilidade dos empreendimentos imobiliários, além de alavancar a crise do setor, mesmo porque boa parte do valor recebido pelas incorporadoras deverá ser devolvido ao comprador e a nova venda do referido imóvel, caso ocorra, provavelmente será por valor inferior ao projeto no lançamento em decorrência da desvalorização ocorrida atualmente.

Essa devolução é motivo de caloroso debate entre vendedores e compradores. Isto porque as incorporadoras defendem a aplicação da Lei de Incorporações a qual prevê que “O contrato de compra e venda de uma unidade é irrevogável e irretratável” (artigo 32, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64) e, assim, requerem a aplicação integral das penalidades inseridas nas cláusulas contratuais celebrada entre as partes. Já os consumidores rebatem argumentando que a cláusula penal estipulada em contrato é abusiva e exigem sua redução para parâmetros mais razoáveis baseada em regra geral do Código de Defesa do Consumidor (artigo 51, inciso IV, e artigo 53).

Diante dessa controvérsia, o número de ações perante o Poder Judiciário é cada vez maior a respeito do tema. Tanto é verdade que o próprio Superior Tribunal de Justiça já se posicionou parcialmente ao editar a súmula 543, que assim dispõem: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Contudo, o quantum a ser devolvido continua a ser matéria discutida caso a caso.

Assim, visando diminuir essa controvérsia, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, representado por seu presidente, desembargador Luiz Fernando Ribeiro de Carvalho, assinou, em 27 de abril de 2016, “Pacto Global” para aperfeiçoamento das relações negociais entre incorporadores e consumidores juntamente com a Secretaria Nacional do Consumidor do Ministério da Justiça, a Secretaria Executiva do Ministério da Fazenda, a Ordem dos Advogados do Brasil – Seccional Rio de Janeiro (OAB/RJ), a Associação Brasileira das Incorporadoras (Abrainc), a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), a Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abami) e a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ).

O “Pacto Global” visa que as incorporadoras, associadas à Abrainc e à CBIC, alterem, a partir de 01/01/2017, inúmeras cláusulas contratuais, até então praticadas, e, ainda, tenta pacificar alguns pontos de extrema controvérsia nos contratos de compra e venda de imóvel na planta. Tudo isso, aparentemente, resguardado pelo respeito às normas do Código de Defesa do Consumidor, especialmente pela presença do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, Ordem dos Advogados (RJ) e Ministério da Justiça.

Após análise minuciosa do documento, foi possível constatar que, realmente, houve um avanço com a finalidade de dar maior razoabilidade às cláusulas dos compromissos de compra e venda se comparado aos contratos até então firmados, bem como abordou questões que, até então, não eram discutidas, principalmente relacionadas aos custos (publicidade, impostos, jurídico, administrativo etc.) despendidos pelas incorporadores no desenvolvimento do projeto que precisavam ser levadas em consideração no momento da rescisão por culpa do comprador.

Assim, como já definido no próprio documento, a Secretaria Nacional do Consumidor terá papel crucial ao promover sua ampla divulgação junto aos membros do Sistema Nacional de Defesa do Consumidor e também aos Tribunais de Justiça, sobretudo “com o objetivo de oferecer o esclarecimento necessário sobre seus respectivos termos e condições almejando respaldo jurisprudencial aos termos do presente compromisso”.

Esse esclarecimento será essencial se observarmos que muitas das alterações realizadas não estão em sintonia com a jurisprudência majoritária praticada, atualmente, pelos Tribunais de Justiça do país e chega ainda a ser, inclusive, contrária à súmula vigente do próprio Superior Tribunal de Justiça ao possibilitar a prorrogação da devolução da quantia paga até nova venda da unidade à terceiros no caso de rescisão.

Cumpre destacar que uma das principais alterações contratuais estipulada no acordo está ligada à rescisão e, consequente, à devolução de parcelas pagas, tendo em vista que o documento regula de forma clara, no caso de rescisão por culpa do comprador, a fixação de: “(i) multa fixa, em percentual nunca superior a 10% (dez por cento) sobre o valor do imóvel prometido comprar, ou; (ii) perda integral das arras (sinal), e de até 20% sobre os demais valores pagos pelo comprador, até então”. Cláusula essa mais benéfica ao consumidor se comparada às  anteriormente inseridas nos contratos.

Outra novidade é a fixação de multa compensatória contra as incorporadoras no caso de atraso na entrega da obra a partir do prazo de carência (0,25% ao mês sobre o valor adimplido) até a expedição do “habite-se” (2% uma única vez mais 1% ao mês, ambos sem a base de cálculo definida no “Pacto”), além da inserção de informação mais claras a respeito: das taxas de comissão de corretagem (objeto de discussão a respeito da sua validade e legitimidade em recurso repetitivo pendente de análise perante o Superior Tribunal de Justiça); dos materiais publicitários (meramente ilustrativos); da possibilidade de antecipação o vencimento das parcelas no caso de entrega antes do prazo convencionado; entre outras.

Ora, não podemos esquecer que o fato dos compradores assinarem um contrato com novas regras não os impedem de rediscuti-las perante o Pode Judiciário sob o manto do Código de Defesa do Consumidor, mesmo porque muitas das novas regras não se aproximam do entendimento judicial atual e, assim, o simples fato de altera-las não resulta automaticamente na sua legalidade.

Além disso, não há qualquer comprometimento ou vinculação por parte do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro para editar súmulas ou acolher a legalidade das cláusulas sugeridas no referido documento, mesmo porque para que tal ato ocorresse necessário seria o cumprimento dos requisitos exigidos pelo Regimento Interno do próprio tribunal e Código de Processo Civil.

A grande dúvida que paira a respeito do “Pacto Global” é se os compradores entenderão que as alterações são suficientes para trazerem maior razoabilidade para os problemas enfrentados entre eles e as incorporadoras ao ponto de não procurarem o Poder Judiciário e, caso isso aconteça, se a jurisprudência irá alterar seu posicionamento consubstanciado no novo cenário econômico e no risco de inviabilidade de empreendimentos já vendidos, que, diga-se de passagem, poderá, inclusive, prejudicar outros compradores de boa-fé. Caso nenhuma dessas circunstâncias se concretize, a única saída às incorporadoras será aumentar o lobby junto ao Poder Legislativo com a finalidade de alterar a Lei de Incorporações como é o caso do Projeto de Lei 774, como sugerido no próprio Pacto Global.

Ibsen André Ferreira - Advogado do Zilveti Advogados.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

quinta-feira, 26 de maio de 2016

O PROCEDIMENTO DO ART. 216-A DA LEI 6.015/73 NÃO CONFIGURA UMA USUCAPIÃO


A prescrição aquisitiva ou usucapião como é cediço é uma instituição jurídica que possui antecedentes remotos e se originou no Direito Romano, na Lei das XII Tábuas, segundo Gayo: “[…] A usucapião das coisas móveis ocorre em um ano, dos imóveis e casas por dois anos, assim dispõe a Lei das XII Tábuas. Isto parece haver sido admitido para que o domínio das coisas não permanecesse demasiado tempo na incerteza. Como bastaria ao dono para recuperar sua coisa, um ou dois anos, este tempo foi cedido ao possuir para usucapir”.[1]

O fundamento para a usucapião continua o mesmo, ou seja, a necessidade de estabilização das relações jurídicas envolvendo imóveis. A função social da propriedade, no entanto, e – em especial – das cidades, atribuiu nova roupagem ao instituto que passou a ser utilizado como importante instrumento de regularização fundiária. 

O conteúdo essencial da figura da usucapião é a posse. A usucapião é nada mais do que uma consequência necessária da proteção dispensada para a posse qualificada[2]. A usucapião é comumente chamada de prescrição aquisitiva e nada mais é que a consequência de uma posse prolongada, a qual atendeu aos requisitos constantes na legislação. Diz-se aquisitiva em comparação com a prescrição ordinária extintiva, prevista nos art.s 205 e 206 do Código Civil. O elemento principal é o tempo que extingue e cria direitos.

É a posse o elemento mais importante para a compreensão correta da usucapião no âmbito do Registro de Imóveis, cuja discussão, principalmente num primeiro momento de discussão acadêmica, foi olvidada. A posse, como leciona Moreira Alves, “não é a situação de exercício de fato, mas, ao contrário, a possibilidade, reconhecida juridicamente, de poder exercer o correspondente direito em qualquer esfera”[3]. O exercício aparente dos atributos do direito de propriedade não pode ser confundido com o próprio direito de propriedade.

Pontes de Miranda é de uma clareza única ao afirmar que “não se adquire, pela usucapião, de „alguém‟. Na usucapião, o fato principal é a posse, suficiente para originariamente se adquirir; não, para se adquirir de alguém”[4]. 

A posse, sublinhada por requisito como o tempo, constitui o que na técnica jurídica se chama posse ad usucapionem, que produz o importantíssimo efeito de gerar o direito de propriedade[5]. Entre os requisitos da usucapião, facilmente observado dos arts. 1.238 e seguintes, do Código Civil, considerando, ainda as diversas modalidades de usucapião, chegamos à conclusão de que não é necessária uma relação direta com o direito de propriedade, ou seja, a posse, não tem vínculo direto com o direito registrado na respectiva matrícula do Registro de Imóveis. A relação entre posse e direito de propriedade, é assim, de independência ou autonomia. 

Não é nossa intenção entrar na discussão acadêmica do conceito de posse, ainda pelo fato do Código Civil de 2002 ter se inclinado a Ihering e sua teoria objetiva, de forma que posse é a conduta de dono. Assim, existindo elementos no exercício da posse, idênticos ao direito de propriedade, estamos diante de uma posse que pode se qualificar[6].

Na usucapião, não existe sucessão, nenhuma relação, existe entre “o perdente do direito de propriedade e o usucapiente”[7]. Benedito Silvério ressalta, ainda, que o “registro nunca é objetivo à ação de usucapião, porque se usucape por se ter posse, e não por se ter direito, nem sequer direito à posse[8]. Flagrante, assim, a incompatibilidade da concordância expressa dos titulares de direitos com o instituto de usucapião.

O inciso II, do art. 216-A, da LRP, exige que assinem a planta e o memorial descritivo que serão apresentados ao oficial do registro de imóveis os titulares de direitos (notoriamente os reais) inscritos na matrícula do imóvel usucapiendo e na dos confinantes. Assim, se o titular de direito inscrito na matrícula do imóvel usucapiendo ou nas dos confinantes não responder à notificação de que trata o § 2º, do art. 216-A, da Lei nº 6.015/73, o procedimento será encerrado pelo registrador diante da discordância “tácita”. É preciso, pois, anuência expressa[9].

Felipe Pires Pereira em excelente artigo publicado ainda antes da vigência da usucapião, já atentava para a incompatibilidade do consentimento expresso, para o autor, “a necessidade de concordância dos titulares de direito real sobre o imóvel atenta contra o próprio instituto da usucapião. […] é incompreensível a exigência de concordância expressa do titular que, mesmo notificado, não apresenta impugnação, interpretando-se seu silêncio como discordância”[10].

Dessa forma, ao vincular o direito de propriedade constante do Registro de Imóveis como condição, sino qua non, para o êxito da usucapião administrativa, não há outra conclusão de que o procedimento não se trata de usucapião, mas sim de outro instituto, atípico, muito mais próximo de um negócio jurídico. 

O argumento de que existem no procedimento etapas do procedimento ordinário de usucapião não é suficiente para que o novo instituto seja considerado usucapião. Não se nega que a ata notarial de justificação de posse e ciência dos entes políticos sejam típicos de um processo de usucapião, no entanto, a vinculação com o direito de propriedade é fator de muito maior relevância e, em essência, desnatura totalmente a usucapião.

Referências:

[1] LEVITÁN, José. Prescripción Adquisitiva de Dominio. Buenos Aires: Editorial Astrea, 1990,p.2. 

[2] MORENO-TORRES HERRERA, María Luisa. La usucapión. Marcial Pons: Madrid, 2012, p. 74. 

[3] MOREIRA ALVES, José Carlos. Posse. 2ª edição. Volume II. Tomo I. Forense: Rio de Janeiro, 1999, p. 10. 

[4] MIRANDA, Pontes. Tratado de direito privado. 3ª ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1971. t. XI. § 1.192, 1, p. 117. 

[5] BARROS MONTEIRO, Washington. Curso de direito civil. 3º volume. 34ª edição. Saraiva: São Paulo, p. 30. 

[6] Ihering, como lembra Barros Monteiro, “não contesta a necessidade do elemento intencional, não sustenta que vontade deva ser banida; apenas entende que esse elemento implícito se acha no poder de fato exercido sobre a coisa (Curso de direito civil.3º volume. 34ª edição. Saraiva: São Paulo, p. 18). 

[7] MIRANDA, Pontes. Tratado de direito privado. 3ª ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1971. t. XI. § 1.192, 1, p. 117 

[8] SILVÉRIO RIBEIRO, Benedito. Tratado de usucapião. Volume I. 8ª edição. Saraiva: São Paulo, 2012, p. 240. 

[9] PROCESSO Nº 2012/24480 – SÃO PAULO – CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO – DJe de 15/1/2015. 

[10] PEREIRA, Felipe Pires. A interpretação do silêncio na usucapião extrajudicial do novo CPC, Revista Consultor Jurídico, 9 de janeiro de 2016, disponível emhttp://www.conjur.com.br/2016-jan-09/interpretacao-silencio-usucapiaoextrajudicial-cpc, acesso em 12/08/2016.

Marcelo Augusto Santana de Melo - Registrador imobiliário em Araçatuba, São Paulo. Mestre em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUCSP. Especialista em Direito Imobiliário pela Universidade de Córdoba, Espanha e Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais – PUCMINAS. Membro da Academia Brasileira de Direito Registral Imobiliário – ABDRI.
Fonte: Blog do Autor

NOTA DO EDITOR:
Para um melhor entendimento do artigo supra, veja abaixo o teor do Art. 216-A da Lei 6015/73:

LRP - Lei nº 6.015 de 31 de Dezembro de 1973

Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências.

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
- ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente; (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 1º O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)
§ 10º. Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum. (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência)

quarta-feira, 25 de maio de 2016

IMÓVEL COM PROBLEMAS ESTRUTURAIS. O LOCATÁRIO PODE SAIR SEM PAGAR A MULTA?


A legislação que rege o inquilinato no Brasil foi criada em um contexto de proteção ao direito de moradia, o que presume uma excessiva preocupação na manutenção e continuidade dos contratos de locação residencial. Deste modo, a lei é silente em vários pontos importantes, obrigando os estudiosos do direito a destrincharem a legislação afim de que ela possa abarcar as variadas situações que se apresentam in concreto.

Uma dessas complicadas situações, diz respeito a saída do inquilino do imóvel antes do termo final do contrato em razão do imóvel apresentar vícios que coloquem em risco a vida e a integridade física do locatário.

Não obstante os problemas já citados, entendemos que o locatário pode devolver o imóvel sem pagar qualquer tipo de valor a título de penalidade quando o imóvel apresenta defeitos físicos que coloquem em risco a integridade dos moradores.

Basta uma combinação de dois artigos previstos na lei 8245/91:

O artigo 9 - que prevê as hipóteses de desfazimento do contrato de locação admite o rompimento em decorrência de infração legal.

Superado este ponto, passamos ao artigo 22 da mesma lei, que elenca uma série de deveres do locador. De acordo com o inciso I, o locador é obrigado a entregar o imóvel em condições de uso. Um pouco além, o inciso IV dispõem que o locador responde pelos defeitos anteriores á locação.

Assim, ambos os artigos citados podem ser combinados de uma forma interessante para subsidiar fundamentos em uma ação rescisória.

Concluindo, entendemos que:

- É dever do locador entregar um imóvel em condições de uso.
- Se o imóvel não apresentar adequadas condições para uma moradia saudável, estaria o locador infringindo dever legal.
- A infração legal por parte do locador justifica desfazimento do contrato de locação.

Erick Jonas Advocacia & Consultoria Jurídica
Fonte: Artigos JusBrasil

FIZ UM CONTRATO POR TEMPO INDETERMINADO E AGORA QUERO MEU IMÓVEL DE VOLTA. O QUE FAZER?

No caso hipotético, o contrato fora assinado entre duas pessoas físicas, porém, se houvesse sido realizado entre pessoas jurídicas sendo, ainda assim, possível o desfazimento?

Há que se falar, primeiramente, que o contrato pode ter dois enfoques. A primeira, de locação não residencial, pelo fato da finalidade da locação ser para fins comerciais. E a segunda ótica, de locação residencial, por ter sido assinado por pessoa física e não jurídica, como demanda a lei.

A Lei 8.245/1991, que trata sobre locações e seus respectivos procedimentos, traz então soluções para ambos os casos apresentados. Porém, de antemão, a resposta é que há sim a possibilidade de desocupação do imóvel, mesmo que o contrato tenha sido por prazo indeterminado. Explica-se.

Se tratarmos a locação hipotética como não-residencial, o artigo 57 da Lei de Locações dispõe:

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

Portanto, deve-se notificar (por escrito) o locatário para que desocupe o imóvel em 30 (trinta) dias, sendo este o prazo mínimo.

Faz-se necessário ressalvar que a lei demanda que para a locação ser não-residencial é necessário que o locatário seja pessoa jurídica e o imóvel se destine ao uso de seus titulares, conforme o art. 55.

Entretanto, muitas vezes o contrato pode não ter sido assinado por PJ, mas as partes deixam clara a intenção de instalar um comércio no local. Assim, cabe lembrar que o Código Civil e os doutrinadores da área prezam pela intenção destinada nas declarações de vontade acima do que está literalmente escrito (art. 112, CC), bem como pela boa-fé, função social do contrato e da interpretação mais favorável ao aderente do contrato, não se podendo afirmar exatamente como um magistrado decidiria a respeito da questão.

Contudo, em caso de locação residencial. O art. 46, § 2º é o permissivo na situação. Todavia, para se chegar à resposta é necessária a interpretação dos artigos com o caso em concreto.

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

O art. 46 e seus parágrafos permitem concluir o seguinte. O contrato em hipótese é de prazo indeterminado, portanto, superior a 30 (trinta) meses. Como não houve fim após os trinta meses, tem-se, então, sua prorrogação automática, tornando-se indeterminado (mesmo já o sendo na “teoria”). Assim, adentrando-se no § 2º, por conta do exposto, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, apenas tendo que notificar o locatário por escrito e com um prazo mínimo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel.

Além do mais, a Lei permite que o contrato seja rescindido caso o locatário tenha descumprido algum de seus deveres (art. 9º, II ou III c/c art. 23):

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Ainda, o próprio contrato, geralmente, traz os deveres do locatário, que se descumpridos ensejam a rescisão.

Após a devida notificação e decorrimento do prazo para a desocupação voluntária, e necessariamente, a mesma não tenha ocorrido, caberá, então, a competente Ação de Despejo, com base nos arts. 5, 59 e ss. Da Lei 8.245/91.

A ação corre pelo rito comum, porém, não para de tramitar nem nos períodos de recesso forense. Deve ser ajuizada no local do imóvel e tem como valor da causa 12 (doze) vezes o valor do aluguel.

Ressalte-se que se um dos motivos da ação for por falta do pagamento de alugueis (descumprimento de um dos deveres do locatário), caberá o pedido de liminar inaudita altera pars em 15 (quinze) dias, desde que caucionado o juízo no valor de 3 (três) meses de aluguel. Entretanto, há de se ter cuidado, pois há chances de o locador rebater a liminar depositando o valor total que entende devido.

Tramitando a ação, deve-se ter atenção com o prescrito no art. 61 da Lei de Locações, que prevê:

Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.

Ou seja, se o locatário concordar que sairá sem esperar a sentença, manifestando esta concordância no prazo da contestação, o juiz concederá a ele o prazo de 6 (seis) meses, e não 30 (trinta) dias, para que deixe o imóvel. Caso não concorde e espere a sentença, a mesma, se procedente, que no caso em tela muito provavelmente será, concede um prazo de 15 (quinze) dias para a desocupação, pois adentra as hipóteses previstas no art. 63, § 1º, b, que reduz o prazo para o despejo.

Por fim, caso haja recurso do despejado, é possível que se peça execução provisória da sentença, pois este recurso não possui efeito suspensivo.

Para executar provisoriamente a sentença é preciso que ofereça caução, real ou por meio de fiador, não podendo esta ser inferior ao valor de 6 (seis) meses ou superior ao valor de 12 (doze) meses do aluguel.

Resumindo, para findar o contrato de locação realizado por tempo indeterminado, demanda-se primeiramente o envio da notificação extrajudicial ao Locatário. Após, caso este resista a desocupação, a ação de despejo seria imprescindível para a resolução do litígio que se inicia.

Raphaela Bueno - Advogada OAB/MT 20.891
Fonte: Artigos JusBrasil

NOTA DO EDITOR:Clique no link abaixo para acessar a Lei 8.245/1991 que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

SALVADOR: PDDU DEVE SER VOTADO EM JUNHO NA CÂMARA MUNICIPAL

Foto: Margarida Neide / Ag. A TARDE

O novo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) de Salvador deve estar pronto para ser votado na Câmara de Vereadores a partir do dia 15 de junho. Na segunda-feira está marcada a última audiência pública, quando o projeto, com as 132 emendas, será apresentado ao Conselho Municipal da Cidade.

A prefeitura elaborou um novo PDDU após o anterior, de 2008, ter sido anulado pelo Tribunal de Justiça devido a uma série de irregularidades na sua tramitação e votação na Câmara. Com isso, as regras de construção e ordenamento na capital baiana passaram a ter como base o PDDU anterior, de 2004.

Toda essa confusão provocou insegurança jurídica para o mercado imobiliário, que aguarda com ansiedade a aprovação do novo Plano Diretor.

Recentemente, a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA) divulgou que o número de unidades habitacionais lançadas em 2015 foi de 895, menos da metade que em 2014, que chegou a 2.092 imóveis. Os números ruins são atribuídos à crise econômica, a instabilidade política no país e à falta de aprovação do PDDU e Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (Louos).

A prefeitura também considera que o novo Plano Diretor deve fomentar a economia da cidade.

Cauteloso

O relator do PDDU, vereador Leo Prates (DEM), tem se conduzido de forma cautelosa para evitar questionamentos em relação à tramitação da matéria.

Um dos principais problemas do PPDU de 2008, a possibilidade de apresentar emendas no momento da votação, vem sendo superado com o acatamento prévio das sugestões que são encaminhadas às comissões técnicas da Câmara.

Assim, a discussão sobre o acatamento das emendas é feita antes de elas irem a plenário apensadas ao projeto. Por essa razão, ele incorporou 132 propostas, das quais 80 de autoria de vereadores e 52 de entidades da cidade.

Algumas dessas emendas são curiosas como a que prevê que o município deve manter sobre especial proteção "animais de convívio humano".

Outra, de viés ecológico, propõe a outorga onerosa verde para prédios ecológicos (com captação de água da chuva, uso de energia renovável, etc.). Esses imóveis poderiam aumentar o potencial construtivo além do previsto no gabarito de determinada área como contrapartida.

Pecados

O grupo formado a partir das oficinas promovidas pelo Ministério Público, das contribuições de entidades como o Projeto Participa e de especialistas das Academias Baianas, do Fórum a Cidade é Nossa, do Movimento Vozes de Salvador, lançaram o documento "Os 21 Pecados Capitais do PDDU de Salvador", no bojo do questionamento jurídico que o MP faz do plano.

Um desses supostos pecados seria que o projeto "induz à verticalização da orla da cidade e permite o sombreamento das praias. Ao não estabelecer o regime jurídico prévio para análise dos empreendimentos a serem construídos na borda marítima, não evitará sinergias e efeitos cumulativos de barramento de ventos, por exemplo. Ao não elaborar um imprescindível mapa do clima urbano, desconsidera esse importante fator de planejamento e expõe os cidadãos a uma piora em sua qualidade de vida".

Praias

O vereador Prates rebateu. "Essa questão do sombreamento na verdade é tratado na Lei de Ordenamento de Uso do Solo onde se define o gabarito das construções. No entanto, o PDDU indica o que não pode: os prédios devem ter altura que não provoquem sombreamento das praias entre as 9 horas e 15 horas".

Informou que trabalha com um grupo de sete advogados e quatro urbanistas para que tudo saia "nos conformes". Prates acredita que no âmbito da tramitação será difícil questionar o processo na Justiça. "Na primeira ação do MP, relacionada com a tramitação, atendemos ao que o órgão pedia. Até no prazo entre as audiências públicas. Quanto ao conteúdo, não conhecemos decisão judicial que tenha anulado algum Plano Diretor por isso", disse.

Petista diz que projeto vai repetir e ampliar erros

O vereador Gilmar Santiago, um dos pré-candidatos do PT à prefeitura de Salvador, disse que o novo PDDU “consegue ser pior do que todos os outros que encaminharam para a Câmara nos últimos dez anos, inclusive o do ex-prefeito João Henrique, que foi anulado pela Justiça”.

Na sua visão, o plano “não tem metas, nem prioridades e enxerga a cidade apenas por um lado, a do mercado imobiliário, repetindo os erros do passado e aprofundando-os”.

Degradação

Ele teme que, junto com a Louos, o PDDU vai ampliar o processo construtivo da orla, “degradando-a”. Avalia que o plano é ruim do ponto de vista ambiental e não resolve o problema da concentração habitacional em determinadas áreas da cidade. “Esse Plano Diretor é condenado por todas as entidades da cidade que o estudaram e sua tramitação foi compatível com o conteúdo: não dialogou com a sociedade”, criticou o petista.

Santiago acredita que a oposição não terá outro caminho a não ser se posicionar contra em plenário, apresentar um voto em separado e entrar com uma ação na Justiça para anular o PDDU.

Também criticou o fato de o relator da matéria, o vereador Leo Prates, ser presidente da Comissão de Justiça da Câmara Municipal. “Parece que o prefeito ACM Neto teve muito interesse de que o assunto PDDU ficasse a cargo de pessoas de sua extrema confiança”.

Cronograma

Pelo cronograma, no dia 6 de junho deve ocorrer a primeira reunião de tramitação conjunta do PDDU. Está sendo discutido um acordo para que a bancada de oposição apresente voto em separado no dia 9 de junho. Se isso ocorrer, nos dias 13 e 15 o projeto será votado nas comissões técnicas e poderá ser votado em plenário.

Fonte: Portal A TARDE