segunda-feira, 15 de janeiro de 2018

OS INCÔMODOS NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PARA INSTALAR ANTENAS DE TELECOMUNICAÇÕES


Ante os demasiados compromissos rotineiros que abafam a nossa percepção, fazendo com que não percebamos determinados objetos ao nosso redor, não nos atemos que estamos cercados de “torres e antenas” de prestadoras de serviços de telecomunicações.

O motivo pelo qual estamos rodeados por essas estações rádio base é por causa, principalmente, do aumento de pessoas que passaram a utilizar o aparelho telefônico móvel. Logo, exigiram-se o aumento da disponibilidade de números telefônicos móveis.

Consequentemente, a partir dessa demanda, as prestadoras de serviços de telecomunicações viram-se acanhadas, necessitando expandir-se geograficamente e prestar um serviço cada vez mais eficiente.

Dessa maneira, aquelas empresas passaram a buscar imóveis para instalarem “torres e antenas” que viabilizasse, sobretudo, uma excelente “cobertura do sinal” para os seus usuários. Esforços não foram medidos, ou seja, em busca de uma prestação de serviço com qualidade, as prestadoras de serviços optaram por selecionar imóveis urbanos e rurais, sendo que estes últimos sofreram uma enorme valorização, tendo em vista a dilatação das áreas urbanas.

Descobrindo aquele imóvel ideal, seja uma casa, um rancho, um condomínio edilício, os seus proprietários deverão ceder à empresa, por tempo determinado ou não, o uso e gozo do imóvel (ou parte dele), mediante certa retribuição, para, a partir de então, apossarem-se e instalarem ali as suas “torres e antenas”.

Assim, o proprietário do imóvel deverá celebrar, juntamente, com a prestadora de serviços de telecomunicações, um contrato de aluguel [1].

Contudo, alguns detalhes deverão ser observados. A locação de coisas (que nos interessa para o presente estudo) é disciplinada por três dispositivos, quais sejam: o Código Civil (a partir do art. 565), a Lei nº 4.504/1964 (a partir do art. 95) e a Lei nº 8.245/1991.

Em síntese, o Código Civil dispõe sobre a locação de bens móveis, a Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra) instrui sobre a locação de bens imóveis rurais e a Lei 8.245/1991 disciplina sobre a locação de imóvel urbano.

Todavia, é preciso atentar-se para um erro que o texto legislativo nos atrai. A Lei 8.245/1991, em seu art. 1º, reza que “a locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta lei”. O que é preciso apreender é que o que caracteriza um imóvel urbano não é a sua localização, mas a sua destinação (atividade) [2]. Ou seja, se o imóvel está localizado na zona rural, e a atividade exercida pelo locatário no imóvel compreenderá a atividade empresarial (comercial), preenchido estará o requisito de imóvel urbano.

Por outro lado, caso o imóvel esteja localizado na zona urbana, e a atividade praticada pelo locatário no imóvel será a atividade agrícola, preenchido estará o requisito de imóvel rural.

Destarte, no primeiro exemplo aplicar-se-á a Lei 8.245/1991 e no segundo exemplo deverá aplicar-se o Estatuto da Terra.

Logo, qualquer que seja a localização do imóvel objeto da relação locatícia, em se tratando da instalação de “torres” e “antenas” para as prestadoras de serviços de telecomunicações, a Lei 8.245/1991 deverá impor-se.

Desta compreensão, é preciso salientar que o proprietário, ao receber a proposta daquela empresa para a instalação de uma estação rádio base, deverá observar a peculiaridade do caso e se afastar de contratos “modelos” ou contratos “genéricos”. É importante individualizar a situação e não cair nas tentações da confecção de um “contrato-google”. Sugere-se a contratação de um profissional capacitado na estruturação e confecção daquele pacto.

O proprietário não deve (jamais) autorizar a instalação das “torres” e “antenas” antes de redigir o contrato de locação, pois uma série de questões deve ser analisada, como por exemplo: a idoneidade da empresa; a exigência das “autorizações” emitidas pela entidade pública (Prefeitura, Secretaria do Meio Ambiente) para operação e funcionamento; a exigência de fiadores.

Acrescente-se, também, a importância de se estipular um prazo razoável, dispor sobre a responsabilidade dos encargos locatícios (IPTU, custeio com energia elétrica, conservação), bem como sobre a manutenção das “torres” e das “antenas”.

Uma situação que incomoda os locadores é o fato das prestadoras de serviços exigirem um prazo contratual de 10 a 20 anos, com a incidência (apenas) do IGPM (índice geral de preços do mercado). Assim, fato é que ocorrerá uma enorme defasagem no valor do aluguel.

Contudo, a Lei 8.245/1991, em seu artigo 19, dispõe que “não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado”. Assim, não tem o que temer o proprietário, uma vez que a Lei assegura-lhe o direito de revisar o contrato.

Outra situação que atormenta os locadores, principalmente aqueles que optam por não contratar um profissional capacitado, é que as prestadoras de serviço, astuciosamente, inserem uma cláusula de renovação automática, ou seja, o contrato nunca se indetermina.

A Lei 8.245/1991, em seu art. 57, determina que “o contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação”, ou seja, caso o contrato de locação passe a viger pelo prazo indeterminado, é direito do locador exigir o imóvel de volta, sem o pagamento da multa compensatória (multa por rescisão).

Dessa maneira, infere-se que a “renovação automática” é uma cláusula passível de nulidade, nos termos do art. 45, in verbis:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Por fim, não sendo a intenção deste estudo (o qual está sujeito à crítica e, sobretudo, está aberto ao debate) o esgotamento das matérias pertinentes aos contratos de locação de bem imóveis (urbanos) não residenciais, pretendemos trazer à discussão algumas indagações que deparamos durante a prática advocatícia, e, mormente, esforçamo-nos para chamar a atenção dos locadores para pactuarem com cautela e expertise os seus contratos de aluguel para a instalação de estações rádio base.

REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA

VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Editora Atlas. São Paulo. 2012, p. 07.
[1] Ressalte-se que não utilizamos o termo redigir, pois é sabido que o contrato de locação pode ser realizado, também, de maneira verbal. Contudo, essa forma de contrato carece de maiores comentários, vez que encolhe os direitos e deveres dos envolvidos.
[2] A tendência é de ser considerado urbano o imóvel de acordo com sua destinação e não conforme sua localização. Assim, deve ser considerado como prédio urbano aquele que embora situado em zona rural destina-se à habitação ou ao comércio (VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Editora Atlas. São Paulo. 2012, p. 07).

Allan Duarte Milagres Lopes - Advogado, mestrando em Direito Processual, pós-graduado em Processo Civil pela PUC Minas e presidente da Comissão de Direito Processual da OAB-MG.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

NOS CONTRATOS DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA INCIDE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR


Acompanhando o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) incide nos contratos de administração imobiliária, pois o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final do serviço prestado, o que revela sua condição de consumidor.

No caso julgado, a empresa Apolar Imóveis Ltda. Questionou decisão do Tribunal de Justiça do Paraná, sustentando que o proprietário que contrata imobiliária para administrar seu imóvel não se enquadra no conceito de consumidor, por não ser o destinatário final econômico do serviço prestado. A ação discutiu a natureza abusiva de cláusula estabelecida em contrato de adesão.

Em seu voto, o relator admitiu que os conceitos de consumidor e de fornecedor, mesmo depois de passados mais de 20 anos da edição do CDC (Lei 8.078/90), ainda provocam divergências e dúvidas quanto ao alcance da relação jurídica estabelecida entre as partes.

“Saber se o destinatário final de um produto ou serviço se enquadra no conceito de consumidor é compreender, além da sua destinação, se a relação jurídica estabelecida é marcada pela vulnerabilidade da pessoa física ou jurídica que adquire ou contrata produto ou serviço diante do seu fornecedor”, ressaltou o ministro em seu voto.

De acordo com o relator, o contrato de administração imobiliária possui natureza jurídica complexa, na qual convivem características de diversas modalidades contratuais típicas, como corretagem, agenciamento, administração e mandato, não se confundindo com a locação imobiliária.

Para Villas Bôas Cueva, são duas relações jurídicas distintas: a de prestação de serviços, estabelecida com o proprietário de um ou mais imóveis, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. Assim, a prestação de serviços é uma relação autônoma, que pode até não ter como objetivo a locação daquela edificação.

Segundo o relator, normalmente, mas não sempre, a administração imobiliária envolve a divulgação, a corretagem e a própria administração do imóvel com vistas à futura locação. Sendo assim, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico do serviço, pois remunera a expertise da contratada e o know-how oferecido em benefício próprio. Não se trata propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem.

Citando doutrina e precedentes, o ministro enfatizou que, além da locação do imóvel, a atividade imobiliária também pode se resumir no cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas na conservação do bem, na sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, em simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono.

A Turma entendeu que, diante de tal abrangência, somente circunstâncias muito peculiares e especiais seriam capazes de afastar a vulnerabilidade do contratante e justificar a não aplicação do CDC nesses casos, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada, seja porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período.

“Portanto, sob qualquer ângulo que se examine a questão, parece evidente que o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço prestado, revelando a sua inegável condição de consumidor”, concluiu o relato.

Fonte: Lexuniversal

sábado, 13 de janeiro de 2018

O CONTRATO DE CORRETAGEM E ALGUMAS QUESTÕES PRÁTICAS


Atualmente, em virtude do crescimento do mercado imobiliário brasileiro, não obstante a recente crise econômica, é comum nos depararmos com uma classe que cresce a cada dia.

Trata-se do corretor imobiliário. Corretor imobiliário é aquele que aproxima interesses alheios, de modo que seja concluído um negócio jurídico entre eles. Desta forma, o corretor é aquele que aproxima duas pessoas ou empresas que querem fazer negócios como compra e venda de imóveis, permuta, aluguel, dentre outros.

Ultrapassada a questão inicial, é importante demonstrar o que seria o contrato de corretagem e algumas de suas peculiaridades.

O contrato de corretagem é regido pelo Código Civil, Lei número 10.406/2002, entre os artigos 722 a 729.

A corretagem, de acordo com o Código Civil, é aquela em que “uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de independência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme instruções recebidas”.

A Lei esclarece, ainda, que o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente todas as informações sobre o andamento do negócio. É preciso esclarecer que o corretor deve prestar ao cliente esclarecimento sobre a segurança ou o risco do negócio, sob pena de responder por perdas e danos.

Demonstrado o que é o contrato e corretagem, surgem algumas dúvidas. Embora não se pretenda esgotar o tema, algumas questões práticas serão aqui abordadas em forma de perguntas.

- Se o corretor aproximou as partes para a realização de um negócio e estas se arrependem posteriormente, como fica a questão?

R: Neste caso, o pagamento da remuneração de corretagem não depende do recebimento do preço do negócio ou da conclusão do contrato. Ou seja, o arrependimento posterior, uma vez manifestada a vontade, de modo inequívoco, pela concordância, não afasta o direito do corretor à percepção da remuneração, que é devida [1].

No entanto não se pode confundir arrependimento com a irregularidade da documentação. Razão pela qual caso haja irregularidade na documentação e por este motivo o negócio não seja concluído, não há que se falar em pagamento da corretagem [2],

- Se a aproximação das partes pelo corretor foi feita e o negócio foi fechado após o prazo de vigência do contrato de corretagem, como fica a situação?

R: Neste caso, se a aproximação das partes foi devidamente feita pelo corretor, ainda que o negócio tenha sido fechado após o prazo do contrato, a comissão deverá ser paga ao corretor [3].

- Qual a consequência do contrato de corretagem com cláusula de exclusividade?

R: No dia a dia, com frequência é celebrado contrato de opção de compra, com ou sem recibo de sinal. Neste instrumento, fixa-se a atuação do corretor, com ou sem cláusula de exclusividade. Quando há exclusividade, ainda que a venda seja realizada sem a participação do corretor, o montante é devido, exceto no caso de desídia. Ou seja, neste caso a remuneração só não é devida caso comprovada sua inércia ou ociosidade (artigo 726, Código Civil).

- Como fica caso existam vários corretores atuando?

R: A Lei determina que, havendo pluralidade de corretores, todos devem ser remunerados. No silêncio, a remuneração é devida em partes iguais.

- Caso tenham trabalhado vários corretores em paralelo e entre eles não haja acordo sobre o pagamento, como fica a questão?

R: Sendo assim, o caso concreto indicará o quanto cada um trabalhou, eficazmente ou não. O que não se admite é que o valor total ultrapasse o que seria razoavelmente pago a um corretor, sob pena de empobrecimento sem causa do contratante do serviço. No entanto, em decisão que contradiz nossa posição, o STJ ignorou esta ponderação ao reconhecer que, existindo cláusula de exclusividade, a comissão contratada é devida ao corretor que dela se beneficiava, ainda que outro corretor tenha também atuado e promovido a aproximação útil [4].

Conforme dissemos, não tem como esgotar o tema em um pequeno artigo. Tendo em vista a complexidade da relação de corretagem, ainda que seja possível provar a corretagem por meio de testemunhas, recomenda-se que sempre seja feito um bom contrato de corretagem. Isto certamente trará mais segurança às partes.

[1] STJ, AgRg no AREsp 465043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA: “DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA PARTE APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DEVIDA. 1. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corrector resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. 2. Agravo Regimental desprovido.”

[2] CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR.

COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO ARREPENDIMENTO.

1. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração.

2. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento.

3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio, permanece possível.

4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evição. Essas providências se encontram no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem.

5. Recurso especial não provido.

(REsp 1183324/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe 10/11/2011)

[3] CIVIL E EMPRESARIAL. INTERMEDIAÇÃO OU CORRETAGEM PARA A VENDA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ÚTIL DAS PARTES. VENDA APÓS O PRAZO ESTIPULADO EM CONTRATO. COMISSÃO DEVIDA.

- A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial. Aplicação da Súmula 7/STJ.

- Para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico. A participação efetiva do corretor na negociação do contrato é circunstância que não desempenha, via de regra, papel essencial no adimplemento de sua prestação. Portanto, esse auxílio, posterior à aproximação e até a celebração do contrato, não pode ser colocado como condição para o pagamento da comissão devida pelo comitente.

- Se após o término do prazo estipulado no contrato de corretagem vier a se realizar o negócio jurídico visado, por efeitos dos trabalhos do corretor, a corretagem ser-lhe-á devida.

Recurso especial improvido.

(REsp 1072397/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/09/2009, DJe 09/10/2009)

[4] DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM NA VENDA E COMPRA DE IMÓVEL. APROXIMAÇÃO ENTRE AS PARTES PELA AUTORA. NEGÓCIO CONCLUÍDO POR OUTRO CORRETOR.

EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE CORRETAGEM COM EXCLUSIVIDADE (CC/2002, ART. 726). CULPA DA AUTORA NÃO CARACTERIZADA. SÚMULA 7/STJ.

SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INEXISTÊNCIA.

1. No caso em apreço, a eg. Corte Estadual afirma que: a) a referida compra e venda do imóvel se perfectibilizou; e, b) o próprio agravante admite que houve participação da corretora agravada nas negociações realizadas entre ele, como comprador, e o vendedor do bem, ainda que alegue que tal participação se limitou à apresentação das partes. Assim, não tem relevância o fato de as negociações terem sido posteriormente conduzidas e finalizadas por outro corretor, sendo devido o pagamento da comissão pactuada entre a primeira corretora e o agravante, mesmo porque havia cláusula de exclusividade firmada, por escrito, estipulando o cabimento da comissão ainda que o imóvel fosse adquirido por intermédio de outro corretor ou diretamente do proprietário.

2. A cláusula que, por escrito, determina a corretagem com exclusividade encontra amparo no art. 726 do Código Civil de 2002, o qual dispõe que: "Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade".

3. Na hipótese, o Tribunal de origem entendeu não caracterizada qualquer conduta culposa por parte da agravada, de sorte que a alteração de tal conclusão esbarra no óbice da súmula nº 7/STJ.

4. Em tendo sido integralmente acolhido o pleito exordial, não há falar em sucumbência recíproca.

5. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no REsp 1101611/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/08/2011, DJe 07/10/2011)

Fellipe Duarte - Especialista em Direito Imobiliário e Ambiental
Fonte: Artigos JusBrasil

COMPLIANCE IMOBILIÁRIA


Considerado um dos maiores focos de lavagem de dinheiro, o mercado imobiliário, em especial a área de compra e venda e construção, tem sido alvo constante das autoridades.

A lei estabelece quais as pessoas físicas e jurídicas sujeitas ao mecanismo de controle e prestação de informações ao COAF (Conselho de Atividades Financeiras) sobre operações suspeitas de lavagem.

No âmbito do mercado imobiliário a lei sobre lavagem de dinheiro trata das pessoas sujeitas ao mecanismo de controle dispondo que mesmo aquelas que prestam consultoria ou assistência eventual nas operações de compra e venda de imóveis devem prestar informações, portanto devem estruturar-se para manter cadastro de seus clientes e demais pessoas envolvidas nas operações.

Assim deve ser constituído um setor de Compliance ou aprimorá-lo se já existe, para analisar documentos e contratos sociais, manter permanente contacto com a área bancária para exercer funções complementares de Back Office. Manter ficha cadastral dos clientes é muito importante para apuração eventual de ilícitos.

Esses procedimentos deverão configurar integrados com o setor comercial, de modo a estabelecer maior integração entre o setor comercial e a área de Compliance.

Todas as informações serão tratadas como sigilosas, não sendo dadas a terceiros, inclusive às pessoas investigadas.

As comunicações devem ser feitas em meio eletrônico, sendo que a apuração de responsabilidade será efetuada por meio de PAR - Processo Administrativo de Responsabilização através da autoridade.

Leslie Amendolara - Sócio-diretor do Forum Cebefi e advogado em Direito Empresarial e Mercado de Capitais.
Fonte: Migalhas

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DISTRATOS DE IMÓVEIS CONTINUAM SEM REGRAS


O ano passado terminou com menos cancelamentos de vendas de imóveis - os chamados distratos - do que em 2016, mas a regulamentação para as rescisões ainda não foi definida, apesar de todas as rodadas de conversas realizadas entre incorporadoras, órgãos de defesa do consumidor e representantes do governo. Na prática, os distratos foram reduzidos não porque o país passou a adotar regras para devolução e retenção de recursos, mas com menor volume de entregas de novos imóveis e porque as empresas desenvolveram, nos últimos anos, estratégias para manter clientes em carteira.

Em conjunto, as incorporadoras de capital aberto CR2, Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, Gafisa, Helbor, João Fortes, MRV Engenharia, PDG Realty, RNI Negócios Imobiliários, Rossi Residencial, Tecnisa, Tenda, Trisul e Viver tiveram distratos de R$ 5,52 bilhões de janeiro a setembro, 28% a menos do que no acumulado dos nove primeiros meses de 2016. No terceiro trimestre, a queda foi de 37%, para R$ 1,7 bilhão.

Algumas incorporadoras que ainda terão volume expressivo de entregas no primeiro semestre de 2018 já sinalizaram que esperam distratos elevados para o período, mas o total de imóveis que retornará às empresas tende a ter diminuição considerável a partir da segunda metade do ano.

A regulamentação dos distratos, principal pleito das incorporadoras nos últimos anos, não constitui tarefa simples. De um lado, empresas argumentam que a devolução de recursos de uma venda que já havia sido realizada compromete seu caixa e torna mais difícil a retomada de lançamentos. Incorporadoras se queixam de que o contrato de compra e venda de imóveis se tornou uma opção, não exercida, muitas vezes, pelo cliente em caso de desvalorização da unidade.

Em 2017, alguns empresários se manifestaram, de maneira bastante incisiva, em relação ao tema, como Elie Horn, fundador da Cyrela, que defendeu, em entrevista ao Valor, no início de fevereiro, que o comprador de imóveis perdesse todo o valor pago em caso de distratos. A posição de Horn foi corroborada por outros empresários, como Ernesto Zarzur, fundador da EZTec. Desde 2012, as rescisões tiveram forte impacto negativo nos balanços das incorporadoras.

Na ponta dos consumidores, nem sempre o distrato é opcional. Com a piora da economia e o aumento das restrições de crédito imobiliário, nos últimos anos, houve quem precisasse rescindir a compra porque perdeu o emprego ou não teve o crédito aprovado no momento do repasse do recebível da incorporadora para os bancos. As empresas dizem, porém, que essas situações são a minoria dos casos e que, na maior parte das vezes, os distratos são voluntários.

Além das divergências entre representantes das incorporadoras e de órgãos de defesa do consumidor, as discussões, ao longo de 2017, foram marcadas também por posições distintas de entidades do próprio setor de construção. Parte dos representantes setoriais considera que a regulamentação é fundamental, mesmo que seja necessário abrir mão de alguns pontos propostos, enquanto outra parcela se mostrou menos disposta a ceder.

Tantas divergências e um ano em que as atenções do governo se dividiram entre a busca de aprovação das reformas e as sucessivas crises na política fizeram com que a regulamentação dos distratos ficasse para mais para frente.

Fonte: IBRAFI

sexta-feira, 12 de janeiro de 2018

COMO FUNCIONA A VENDA OU ALUGUEL DE IMÓVEIS TOMBADOS


Existem muitos mitos relacionados a compra e venda de imóveis tombados. Quem nunca ouviu falar que o proprietário, quando possui um imóvel que acaba sendo tombado, perde os direitos sobre esse ele? Isso não é verdade, mas acaba virando uma espécie de lenda que deixa administradores de imóveis com o pé atrás. Essa e outras inverdades acabam criando uma mística que atrapalha as relações comerciais envolvendo os imóveis tombados. É fato que os proprietários e locadores desse tipo de imóvel possuem alguns deveres, mas existem também algumas vantagens, como veremos a seguir.

Antes de tudo, o que é um imóvel tombado?

De forma bem resumida, o poder público, seja na esfera municipal, estadual ou federal, considera que determinado imóvel é um bem que precisa ser resguardado, pois possui algum valor histórico, cultural ou paisagístico para a sociedade. Ou seja, o tombamento existe para que determinados imóveis, que possuem algum valor para a sociedade, sejam preservados.

Um bom exemplo é um casarão histórico que persistiu em uma região da cidade que se tornou altamente comercial, com inúmeros prédios nas redondezas. Se o casarão for tombado, ele não poderá ser demolido, dando espaço para a construção de um outro prédio comercial. Além disso, esse casarão ainda precisará ser mantido e conservado.

Hoje, o órgão mais atuante no tombamento de imóveis é o IPHAN – Instituto do Patrimônio Histórico Artístico Nacional. Ele está na alocado na esfera federal e possui uma série de normas e diretrizes que caracterizam se um imóvel deve ou não ser tombado. Além do IPHAN, existem outros órgãos municipais e estaduais, que podem ser mais ou menos atuantes na questão. O Conpresp, do município de São Paulo, é um exemplo de órgão municipal bem atuante.

Mas o que o tombamento muda nas relações comerciais de venda e aluguel?

Diferente do que muita gente imagina, um imóvel tombado não se torna propriedade do governo. O proprietário do imóvel não perde o seu direito à propriedade nem o locador tem o contrato imediatamente revisto. Ou seja, mesmo tombado, o imóvel pode ser vendido, comprado e alugado.

Outro ponto importante é que o tombamento não impede que o imóvel se torne um ponto comercial, também não impede que a atividade que já era exercida ali continue ocorrendo. Contudo, existem algumas regras especiais que envolvem a conservação desse imóvel.

Os deveres do proprietário ou locador

O imóvel tombado deve ter as suas características mantidas. Na prática, isso significa que a fachada não pode ser alterada. Reformas e modernizações de infraestrutura podem ser realizadas, mas é preciso que o órgão responsável pelo tombamento seja notificado e conceda a autorização. Além disso, proprietários e locadores estão sujeitos à inspeções desses órgãos, que vão conferir se o imóvel está sendo conservado de acordo com as regras.

As vantagens que um imóvel tombado oferece

Usando o mesmo exemplo do casarão que descrevemos acima. Naquele bairro altamente comercial, rodeado de prédios, o casarão por si só é um diferencial para o negócio. Outro ponto importante é a isenção de IPTU. Via de regra, com exceção de alguns poucos municípios, imóveis tombados possuem isenção total do imposto municipal, que em alguns casos pode ser mais caro que o próprio aluguel. Não ter que se preocupar com o IPTU, nem com eventuais revisões (aumento) do imposto é uma excelente perspectiva.

Fonte: ANAPRO

NOTA DO EDITOR:
O proprietário pode vender unidades de TRANSCON - Transferência do Direito de Construir, documento concedido pela prefeitura que permite ao comprador construir além da área permitida em outro local, já que imóveis tombados não podem ser demolidos, alterados ou descaracterizados. Além disso, existe o “plus” no preço do aluguel pelo “valor intangível” da arquitetura.