sábado, 13 de fevereiro de 2016

CONSIDERAÇÕES SOBRE A ASSISTÊNCIA TÉCNICA JUDICIAL EM AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS


Da assistência técnica judicial

Espera-se do assistente técnico avaliador de imóvel o acompanhamento da perícia. Esta última no sentido amplo, que compreende: i) elaboração de quesitos; ii)acompanhamento do perito em vistoria ao imóvel; e iii) impugnação ao laudo pericial.

Estas três etapas resumem a participação do assistente técnico avaliador no processo. No entanto, cada uma delas enseja ações prévias preparatórias, que demandam tempo para dedicação ao estudo das particularidades de cada caso, vivência e experiência com o mercado imobiliário, conhecimento das normas técnicas (metodologias, cálculos, procedimentos, estratégias), expertise e capacidade intelectual para o desenvolvimento lógico explicativo.

Um aspecto em especial, é a experiência enquanto Perito, não como atividade profissional paralela ou complementar, mas como oficio principal e atuação (nomeação) constante, pela experiência em “causa e efeito” de cada etapa do processo e do comportamento do Juízo frente às questões inerentes à perícia. Aspecto esse, com bastante influência no direcionamento do resultado da perícia, e consequentemente do julgado, ao pleiteado pela parte.

O momento certo da contratação do Assistente Técnico

Para melhor efeito no convencimento do juízo, a assistência técnica judicial deve ser contratada no início do processo, para se estabelecer relação do caso concreto com o comportamento do mercado imobiliário, afim de instruir a inicial com parâmetros argumentativos e valores bem fundamentados, ou, me sede de contestação, para contra razoar a peça vestibular e direcionar a defesa dos interesses da parte, também fundamentada em laudo anexado.

A qualidade e a profundidade da fundamentação dos argumentos trazidos nas teses das partes, pela análise criteriosa do Assistente Técnico no início da demanda judicial, possibilitam o julgamento antecipado da lide, sem as incertezas que norteiam a perícia; e não sendo o caso, por constar dos autos desde o início do processo, propiciarão a formação do convencimento do Perito (na análise pericial) e do Juízo (no julgamento). E, ainda que não haja a perícia esperada, ou que nesta não se tenha mais o mesmo assistente técnico, o custo inerente ao serviço, ainda que limitado ao início do processo, é compatível com a excelência alcançada na argumentação vestibular, ou nas contrarrazões em contestação.

De todas as etapas que envolvem a assistência técnica judicial, a impugnação ao Laudo Pericial é a menos efetiva, pois, lançado o resultado pelo Perito, é remota a chance de alteração deste, e rara a possibilidade de julgamento diferente do alcançado no Laudo Pericial. Sendo assim, o sucesso na ação está intimamente relacionado com o quanto o perito e o juízo estarão convencidos dos argumentos da parte, o que direcionará o resultado da perícia, e consequentemente do julgado.

De forma que, a contratação tardia da assistência técnica limita a atuação profissional ao acompanhamento do Perito em vistoria ao imóvel e à impugnação ao Laudo Pericial, diminuindo imensamente o potencial de direcionamento do resultado da lide ao esperado pela parte.

Falhas frequentes

1- Contratação tardia da assistência técnica judicial;

Contratada a assistência técnica judicial apenas quando da nomeação do perito pelo Juízo, por entender, o Patrono, que a questão só se inicia quando deferida a perícia, ou ainda, após a elaboração dos quesitos, por dificuldade de encontrar profissional habilitado em tão curto prazo (5 dias). Limitando o potencial de argumentação e fundamentação das peças vestibular e contestação, bem como a profundidade e o alcance dos quesitos no convencimento do Perito e do Juízo.

2- Não contratação da assistência técnica;

Quando a parte adversa contrata assistente técnico que interage com o Perito se utilizando de dados novos relevantes ao processo, esta tem mais chance no convencimento do Perito, quanto às teses defendidas. Se isentar do custo com o assistente técnico pode acarretar prejuízos maiores dependendo do resultado da causa. O custo com assistência comumente é inferior ao benefício com a consolidação da provas e convencimento do Perito, a partir da atuação do profissional.

Além disso, a impugnação do Laudo Pericial feita por leigos, não reflete propriedade com a técnica e conhecimento da causa, muitas vezes apenas repete argumentos já trazidos aos autos, quando, nesta etapa, não basta o descontentamento com o resultado, mas é preciso demostrar detalhadamente e didaticamente o efeito diverso que se teria com as interferências e correções apresentadas.

3- Contar com a realização da Pericia

Compete ao Juiz o julgamento antecipado da lide, quando encontra na ação os requisitos para tal. Também nos casos em que a parte desiste da perícia, as provas demonstradas nos autos nortearão o julgamento. Favorecendo a parte que instruiu, desde o início, com prova robusta, argumentos e valores coerentes com o comportamento do mercado imobiliário, demonstrados por laudo técnico realizado pelo profissional assistente. De forma que, instruir a ação apenas com indícios (provas rasas), contando com a perícia, que não necessariamente irá acontecer, pode comprometer o resultado esperado para a demanda.

4- Argumentação sem fundamento técnico e/ou em valor diferente do alcançado no mercado:

Quando causa demanda efeito em valor de mercado imobiliário, normalmente o pleito é por quantia arbitrada por leigo (parte na causa, ou Advogado), e instruída com indícios (anúncios online), esvaziando o potencial de convencimento e, não raramente, destoando do que será resultante da análise pericial, em prejuízo para a parte que poderia ter explorado melhor o quantum pedido. Não é raro conclusão pericial diferente do pretendido por ambas as partes, em que se poderia pedir mais, ou menos, se se conhecesse antecipadamente o resultado esperado com a avaliação técnica do mercado imobiliário.

Ex.: Renovatória de locação em que o Autor/locatário propõe arbitramento judicial do aluguel em valor maior que o de mercado;

5- Elaboração de quesitos superficiais

A elaboração de quesitos deve partir da análise profunda do caso concreto, e das formas de se provar o alegado, o que envolverá conhecimento técnico, experiência com o comportamento do mercado imobiliário (tendências, conjuntura e fatores de valorização relevantes), bem como a análise do conteúdo esposado pelas partes nos autos do processo. Diferente disso, serão superficiais, não direcionarão o convencimento do Perito e do Juízo ao resultado desejado.

Além disso, quesitos cuja resposta é óbvia, ou já constará obrigatoriamente do Laudo Pericial, são desnecessários e tornam prolixa a defesa das teses abordadas. Entenda-se como superficial o quesito:

cuja resposta é óbvia;
cuja resposta é elemento obrigatório do Laudo Pericial;
cuja resposta não remete, o Perito e o Juízo, ao desenvolvimento lógico da tese defendida;
que não confronta a tese controversa, nem reforça a tese defendida;

Conclusão

Por todo o exposto, sempre que a demanda versar sobre valor relativo ao mercado imobiliário, este Perito Forense recomenda a contratação de profissional para a atuação como Assistente Técnico, desde o início do processo. Preferencialmente profissionais que tenham como principal atividade a perícia forense, para cumular a prática, o conhecimento técnico e o conhecimento dos trâmites forenses.

Quem inicia uma demanda judicial envolvendo valor relativo ao mercado imobiliário (Exemplos: compra e venda, alienação judicial de bem imóvel, aluguel, indenização, defeito construtivo, área diminuta, atraso de obra, desapropriação, penhora de bem imóvel, servidão administrativa, entre outras), já deve contar com o custo da Assistência Técnica, ou assume o risco de ter a defesa de seus interesses prejudicada por desconhecimento e inexperiência em relação ao comportamento do mercado imobiliário.

Júlio Delamôra - Advogado Imobiliário. Perito Avaliador de Imóveis
Fonte: Artigos JusBrasil

sexta-feira, 12 de fevereiro de 2016

BC QUER ESTIMULAR FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO


Num mercado em franca desaceleração, o governo trouxe, nesta quinta-feira, mais uma medida para tentar estimular o financiamento imobiliário do País. Desta vez, deixou a gestão das carteiras de crédito imobiliário dos bancos um pouco mais frouxa, para que tenham margem de manobra para momentos em que conseguem vender suas carteiras de empréstimos.

As instituições financeiras passarão a ter um prazo de 12 meses para aplicarem recursos depositados na poupança em financiamentos imobiliários, quando venderem suas carteiras de crédito do setor para securitizadoras. O papel das securitizadoras neste caso é o de transformar esses financiamentos em títulos, que são denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI).
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Até então, essa compensação precisava ocorrer de forma imediata. A regra que ainda vale até o fim do mês prevê que os bancos direcionem 65% do saldo médio dos recursos da caderneta para financiamentos de imóveis. Quando as instituições não conseguem atingir essa meta, automaticamente são obrigadas a recolher a quantia que falta para atingir o percentual ao BC, os chamados depósitos compulsórios.

Com rendimento baixo, e em alguns casos até nulo, deixar o dinheiro parado com o regulador é tudo o que os bancos tentam evitar. Ao conceder um prazo mais elástico, o governo faz o dinheiro girar e não o deixa estacionado. Em 12 meses, as instituições que teriam menos dinheiro para conceder crédito pelas regras atuais passam a ter mais fôlego para obter novos recursos e aplicar no setor imobiliário, sem penalidades.

A medida anunciada pelo Banco Central vale a partir de março e foi decidida na quarta-feira por meio de uma reunião extraordinária do Conselho Monetário Nacional (CMN). A decisão do comitê, também formado pelos ministérios da Fazenda e do Planejamento, vem na mesma linha do anúncio feito na semana passada pela Caixa Econômica Federal.

A instituição, que é a maior operadora de crédito imobiliário do País, definiu as condições para que o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) adquira R$ 10 bilhões de CRI. Com a medida de agora, o governo atua em duas frentes: tentar girar os recursos que são voltados para o setor imobiliário e colocar nessa linha de frente uma instituição pública.

Há cerca de 15 dias, o chefe do Departamento Econômico do Banco Central, Tulio Maciel, salientou que o crédito imobiliário atingiu 9,7% do Produto Interno Bruto (PIB) no fim do ano passado e que essa relação era inferior a 2% em 2002. O técnico enfatizou que o setor de financiamentos como um todo passa por um período de falta de oferta, mas também de demanda. E admitiu que há uma mudança de funding em habitação em curso, mas que isso não chegou a ser um fator restritivo em 2015.

Maciel comentou também que a desaceleração do crédito imobiliário no ano passado ocorreu porque o saldo das operações avançou expressivamente e, agora, a demanda diminuiu. Em 2010, essas linhas haviam subido 56%. No fim do ano passado, fecharam com alta de 16,8%. Pesam também nesse movimento o menor crescimento da renda da população e a mudança nas condições de crédito ao longo de 2015.

Dos R$ 3,217 trilhões do estoque de crédito brasileiro, R$ 1,582 trilhão é formado por recursos direcionados. Deste montante, R$ 499,555 bilhões foram transformados em financiamento imobiliário para as famílias, enquanto R$ 72,762 bilhões são empréstimos do mesmo tipo para as empresas.

Em dezembro do ano passado, o BC alterou regras do recolhimento compulsório dos bancos, permitindo que as instituições usassem parte dos recursos da caderneta para financiar projetos de infraestrutura que fazem parte do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), desde que não sejam do programa Minha Casa Minha Vida. Essa regra só é válida até julho próximo.

Fonte: Jornal do Comércio

quinta-feira, 11 de fevereiro de 2016

RESPONSABILIDADE DE IMOBILIÁRIAS E CORRETORES DE IMÓVEIS


Introdução

Longe do que algumas pessoas pensam, os serviços de intermediação de negócios imobiliários são muito mais amplos do que a mera apresentação de um interessado ao proprietário que pretende vender ou alugar seu imóvel.

Além das árduas tarefas de captação, divulgação e negociação, a corretagem de imóveis compreende a responsabilidade civil do intermediador (corretor ou empresa imobiliária) no que diz respeito a todos os aspectos inerentes ao negócio em questão.

Muitos profissionais de outras áreas (publicitários, dentistas, engenheiros, advogados, etc.), quando não estão colhendo em suas profissões os frutos que esperavam, costumam se aventurar como corretores de imóveis na expectativa de obterem, com facilidade, altos ganhos, e acreditando que a eles bastará encontrarem clientes interessados na compra e venda ou locação de imóveis. Ou seja, não fazem ideia das responsabilidades envolvidas nessa função.

Tal como ocorre em todas as profissões, há corretores de imóveis comprometidos com o respeito à legislação e que atuam de acordo com a ética, mas também há, infelizmente, aqueles que só querem receber as comissões, ainda que dos negócios que viabilizam as partes envolvidas possam vir a ter sérios problemas.

Assim, neste rápido e simples artigo, abordaremos o dever de probidade e boa-fé dos corretores de imóveis e das imobiliárias, destacando, ainda, o dever de responderem por perdas e danos quando não atuarem com a prudência e a diligência que deles se espera.

 1. O dever de probidade e boa fé

Tratando dos contratos em geral, o artigo 422 do Código Civil Brasileiro é expresso ao impor às partes que, na conclusão e na execução do contrato, observem os princípios de probidade e boa-fé:

“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”

Apesar da limitada redação desse dispositivo, tal como já concluído nas Jornadas de Direito Civil do Superior Tribunal de Justiça, os princípios de probidade e boa-fé devem ser guardados também nas fases pré e pós-contratual.

Especificamente tratando dos contratos de corretagem, o artigo 723 do Código Civil é claro ao exigir dos corretores atuação proba, da qual decorre o dever de exercerem a função com diligência e prudência, e serem espontâneos na prestação de informações inerentes à segurança e riscos do negócio intermediado, sob pena de responderem pelos danos que derem causa.

2. O serviço de corretagem

Conforme estabelece a legislação atualmente em vigor (art. 722, CC), pelo serviço de corretagem uma pessoa – corretor – obriga-se a obter negócios para outra, conforme as instruções recebidas. Nota-se, portanto, que a atividade de corretagem consiste em intermediar negócios. Isto, se analisado isoladamente, pode levar ao equívoco de que o corretor de imóveis, ou as imobiliárias, não têm nenhuma responsabilidade referente aos negócios que intermediam, já que a eles bastaria encontrar um cliente para comprar ou locar um determinado imóvel.

Entretanto, impondo várias responsabilidades aos corretores de imóveis – e todos os corretores em geral –, bem como às imobiliárias, o já citado artigo 723 do Código Civil é expresso ao determinar que: “o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”.

Tal como já se manifestou o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, in verbis:

“A mediação do corretor não se limita a aproximar as partes e singelamente apontar o preço do imóvel. Dele se exige mais, por definição legal e como recompensa pela remuneração contratada, o dever de prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações e esclarecimentos acerca da segurança e do risco do negócio”[1]

Referido dispositivo legal é claro ao dizer que o dever de agir com prudência, diligência e de prestar informações deve ser “espontâneo”, ou seja, devem estar sempre presentes a probidade e a boa-fé. Assim, por exemplo, se o intermediador – corretor ou a imobiliária – está ciente ou suspeita de algum problema na documentação do imóvel em negociação, tem o dever de informar o cliente, ainda que este não questione sobre qualquer irregularidade. Isto porque, como dissemos, o dever de prestar todas as informações deve ser espontâneo. É certo que o cliente pode, mesmo ciente da irregularidade, optar por correr os riscos e levar o negócio adiante, mas aos corretores e às imobiliárias incumbe o dever de informarem sobre eventuais irregularidades e riscos. Nesse sentido, confira-se:

“O corretor tem os deveres de diligência e prudência no exercício desse mister e se nessa condição se omite, causando prejuízos a quem devia lealdade e informação, deve reparar os danos decorrentes do descumprimento de tais deveres.”[2]

“Ação de indenização por danos materiais e morais. Compromisso de compra e venda de bem imóvel, com intermediação imobiliária. Pagamento de prestações, por parte do promitente vendedor, sendo esta obrigação dos promissários compradores. Alegação de falha na prestação de serviços de intermediação. Gratuidade processual. Análise do pedido prejudicado. Benefício concedido pelo D. Juízo a quo. Nulidade da sentença. Afastamento. Juiz não está obrigado a permitir dilação probatória, quando convencido de sua desnecessidade e quando os elementos constantes dos autos são suficientes para formação de sua convicção. No mérito, os réus assumiram expressamente a responsabilidade pelo pagamento de todas as obrigações vinculadas ao contrato de origem. Várias parcelas do financiamento pagas pelo autor. Ressarcimento dos valores pagos para evitar o enriquecimento ilícito. Falha constatada na prestação de serviços de intermediação. O art. 723 do Código Civil expressamente determina ao corretor a obrigação de executar a mediação com diligência e prudência. Esta obrigação envolve a necessária verificação de todas as obrigações originalmente assumidas pelo cedente no contrato originário de compromisso de compra e venda. Se a corretora não age desta forma, preferindo trabalhar com os dados unilateralmente informados pelo contratante, sem se assegurar da correção destes, é porque assume o risco negocial quanto a eventuais danos sofridos pelos seus clientes, considerando a atuação temerária que apresentou. Justamente por isso o art. 723, parágrafo único, do Código Civil, impõe ao corretor a obrigação de responder pelas referidas perdas e danos. Manutenção das verbas sucumbenciais. Sentença mantida. Motivação da sentença adotada como fundamentação do julgamento em segundo grau. Inteligência do artigo 252 do RITJ. Recursos improvidos.”[3]

Destaque-se que tais deveres dos intermediadores não se limitam à documentação, mas referem-se a todos os aspectos envolvidos no negócio em andamento.

Ainda que não seja de conhecimento do cliente, ou que este não pergunte sobre um determinado assunto, se o intermediador tem informações sobre problemas, defeitos, irregularidades, etc., relecionados ao negócio imobiliário em questão, deverá prestar tais informações, sob pena de não o fazendo responder por perdas e danos. E não é só, ainda que problemas ou irregularidades não sejam evidentes, o simples fato de haver qualquer suspeita sobre a possibilidade de existirem já impõe ao intermediador o dever de alertar seu cliente sobre riscos, e com prudência, orientá-lo a consultar profissionais específicos de outras áreas.

Observe-se que o parágrafo primeiro do artigo 723 do Código Civil é preciso ao estabelecer que o corretor – ou imobiliária – deve prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou riscos do negócio, bem como sobre alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da intermediação, sob pena de responderem por perdas e danos. Vale transcrever, in verbis:

“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”

Desta forma, se, por exemplo, a documentação referente ao negócio aponta alguma irregularidade capaz de no futuro trazer problemas ou gerar danos ao cliente, o intermediador poderá ser responsabilizado por perdas e danos, caso não tenha informado o comprador sobre tal irregularidade e o orientado quanto aos respectivos riscos. Vale conferir, in verbis:

“RESPONSABILIDADE CIVIL - CORRETOR DE IMÓVEIS - OMISSÃO DE INFORMAÇÃO ACERCA DA EXISTÊNCIA DE PENHORA A INCIDIR SOBRE O BEM NEGOCIADO - AFRONTA AO ART. 723 DO CÓDIGO CIVIL - DANOS MATERIAIS A SEREM RESSARCIDOS MEDIANTE RESTITUIÇÃO DO VALOR RECEBIDO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM - DANOS MORAIS BEM CARACTERIZADOS - INDENIZAÇÃO DEVIDA - AÇÃO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE - RECURSO PROVIDO EM PARTE.”[4]

“Rescisão de Compromisso de Compra e Venda. Compromissários vendedores que alienaram imóvel sobre o qual pendia hipoteca. Conduta temerária que impõe o dever de indenizar. Corretor de imóveis que deixa de prestar ao cliente os esclarecimentos acerca do risco do negócio. Infringência ao artigo 723 do CC que impõe o dever de indenizar. Dano moral reduzido. Recursos parcialmente providos.”[5]

Não estamos dizendo que ao corretor ou à imobiliária compete a responsabilidade pela análise profunda de documentos, mesmo porque, na grande maioria das vezes a análise dessa documentação envolve aspectos jurídicos, o que demanda a indispensável consulta a um advogado. Isto, contudo, não exime o corretor ou a imobiliária de informarem sobre a existência de possíveis defeitos ou pendências na documentação e sempre orientarem o cliente a procurar um advogado de sua confiança para uma apreciação mais técnica e detalhada. Ademais, o artigo 1º da Lei nº 8.906/1998 prevê como privativas da advocacia as atividades profissionais de consultoria, assessoria e direção jurídicas:

“Art. 1º. São atividades privativas de advocacia:

(...);

II - as atividades de consultoria, assessoria e direção jurídicas.”

Lamentavelmente, o que ocorre é que muitas imobiliárias possuem “departamentos jurídicos próprios”, e pode ocorrer que alguns destes, por estarem diretamente vinculados às respectivas imobiliárias, não venham a opinar em desfavor da negociação. Ou seja, ainda que haja alguma irregularidade na documentação ou algo semelhante, pode acontecer de o corpo jurídico da imobiliária eventualmente opinar tentando amenizar os riscos da negociação, pois desta maneira a imobiliária não perde o negócio e, consequentemente, sua comissão.

Este, obviamente, é um dos casos em que cabe a responsabilização da imobiliária por perdas e danos, haja vista não ter atuado com a cautela e diligência inerente à corretagem (art. 723, CC). É muito mais prudente que os corretores e as imobiliárias não se aventurem elaborando contratos ou analisando documentação imobiliária, pois assim o fazendo, chamam para si a responsabilidade por eventuais perdas e danos.

Se, por outro lado, o intermediador cumpre seu papel de forma a atender seu cliente com toda cautela e diligência que dele se espera, não há como ser responsabilizado:

“EMBARGOS À EXECUÇÃO - Ilegitimidade da corretora reconhecida - Execução de cláusula penal c. C. Perdas e danos por descumprimento contratual - Nos moldes estatuídos no art. 723 do CC, responde por perdas e danos a intermediária que não agir com zelo e dever de informação necessários - Incumbência de esclarecer sobre os riscos do negócio e situação documental - Verificada conduta compatível com a atuação esperada, inviável reconhecer a responsabilidade da intermediadora que não concorreu para que o negócio jurídico não se concretizasse após as negociações - Inexistência da responsabilidade solidária quando a inexecução do contrato verifica-se por culpa exclusiva de um dos contratantes - Corretora que não tem o poder de compelir os contratantes ao cumprimento das obrigações assumidas em contrato que sequer figura como parte ou anuente - Fixação de verbas de sucumbência à parte beneficiária da gratuidade judiciária - Possibilidade - Permanece a isenção à exigibilidade da condenação imposta enquanto durar a condição de necessitado, no período de cinco anos - Inteligência dos arts. 1 e 12 da Lei nº 1060/50 - Preliminar rejeitada - Sentença mantida - Recurso desprovido.”[6]

A atividade de corretagem, tal como descrita em lei, é remunerada pela comissão decorrente do negócio levado a efeito. Assim, se o negócio imobiliário é concretizado com a intermediação de um corretor ou imobiliária, e fica caracterizado que referido trabalho não foi realizado prestando toda assistência legalmente exigida, é indevida a respectiva comissão. Nesse sentido, in verbis:

“Monitória - Corretor de imóveis - Aproximação entre comprador e vendedor e celebração de contrato de compromisso de compra e venda - Documento com força monitória - Reforma da sentença que entendeu inexistente a força monitória - Improcedência do pedido monitório com acatamento dos embargos, pelo mérito - Corretor que deve prestar toda a assistência a seu cliente, sob pena de perder o direito ao recebimento da comissão - Ao corretor de imóveis cabe dar a seu cliente toda a assistência necessária, não bastando aproximar comprador e vendedor e celebrar o compromisso de compra e venda. Conforme artigo 723 do CC, o corretor é obrigado a fazer a mediação com diligência e prudência, zelar para que o negócio seja feito com segurança, informando o cliente dos riscos existentes. Não agindo assim, perde o direito à comissão contratada caso o compromisso seja posteriormente rescindido por ausência de cuidados que deveriam ter sido tomados antes de sua elaboração - Anula-se a sentença de extinção; no mérito, julga-se improcedente o pedido monitório, com acatamento dos embargos, v. U.”[7]

Prestadas todas as informações, seja com relação à documentação ou outros aspectos específicos sobre o imóvel, poderá o cliente, se assim desejar, avaliar se está ou não disposto a correr eventuais riscos, sendo que para tanto, munido de tais informações e documentos, poderá consultar profissionais específicos (advogados, engenheiros, arquitetos, etc.) sobre os assuntos em questão. A partir daí, decidindo por levar o negócio adiante, não poderá futuramente alegar qualquer conduta omissiva ou de responsabilidade do intermediador.

É natural que as pessoas queiram comprar imóveis, ou quaisquer outros bens, gastando a menor quantidade de dinheiro possível. Isto, contudo, não deve ser confundido com a dispensa de cuidados, pois do contrário poderão ter que suportar gastos muito maiores, além de sérios e duradouros problemas. É muito comum que aqueles que sempre querem levar alguma vantagem no que fazem, quando compram imóveis tentam uma negociação “mais barata”, e dispensam a assessoria de profissionais sérios e competentes para minimizar os riscos, pois acreditam que os respectivos custos são desnecessários; e como exemplo, pesquisam a compra de imóveis através de vigias de rua, porteiros e zeladores de condomínio, etc.

É certo que dificilmente haverá negócio imobiliário completamente seguro, mas é possível que se minimize, e muito, os riscos. O que geralmente ocorre é que aquele que prefere “economizar” dispensando a contratação dos serviços de um profissional competente acaba tendo que gastar muito mais dinheiro para resolver sérios problemas posteriores, e ainda se submete a enormes desgastes por vários anos em processos judiciais.

Em caso específico sobre a responsabilidade de uma corretora de imóveis no que se refere à verificação dos documentos relativos ao imóvel, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo ressaltou que, de fato, os corretores devem agir com prudência e diligência no exercício de seu trabalho, contudo isto não significa que o comprador também não deva ser cauteloso. Nesse processo, o imóvel comprado foi penhorado em ação trabalhista. Confira-se, in verbis:

“RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS. Aquisição de imóvel sobre o qual recaiu penhora trabalhista. Sentença que condena a corretora de imóveis ao pagamento de danos materiais e morais no valor de R$ 20.000,00. Dever de diligência do corretor não exclui o dever de cautela da compradora, que deve investigar a higidez jurídica do negócio que pretende celebrar. Inexistência de prova de que a corretora havia expressamente se obrigado a providenciar todas as certidões pessoais necessárias à segurança do negócio. Vendedora que declarou expressamente que não respondia a nenhuma ação pessoal. Autora que pode ajuizar ação de indenização em face da vendedora. Ação improcedente. Recurso provido.”[8]

Confira-se ainda, in verbis:

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Autores afirmam que não foram informados pelo corretor de imóveis de que havia gravame registrado na matrícula do bem. Alegação de que a conduta omissiva do corretor deu causa a transtornos posteriores. Artigo 723 do Código Civil. Não é razoável que os compradores deixem de adotar as medidas preventivas naturais a um processo de aquisição de imóvel. O dever de diligência do corretor não exclui o dever de cautela dos compradores, que também deve investigar a situação documental do imóvel e de seu vendedor. Gravame já estava averbado na matrícula do imóvel no momento da aquisição, sendo plenamente possível aos autores conhecerem a circunstância do negócio. Sentença mantida. Recurso improvido”[9]

Indiscutível, portanto, que o cliente deve adotar todas as cautelas que estiverem ao seu alcance, dentre elas, preferencialmente nunca dispensando a contratação de um advogado.

2.1. Relação de consumo

Da leitura dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor obtemos os conceitos de fornecedor, consumidor, serviço e produto. A partir disto concluímos que a corretagem de imóveis é um serviço regido pela referida legislação (CDC).

Assim, além dos dispositivos legais já analisados, temos que o artigo 14 da Lei 8.078/1990 (CDC) é expresso ao dispor que o fornecedor de serviços – empresa imobiliária no nosso caso – responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. Por esta norma, ainda que não exista culpa da imobiliária, se ficar demonstrado que os danos foram causados em razão dos serviços terem sido prestados de forma defeituosa, ou ainda em razão de falta de informações e esclarecimentos sobre segurança e riscos, haverá o dever de indenizar.

Por outro lado, que se os serviços forem prestados pelo corretor de imóveis na condição de profissional liberal, e não por uma pessoa jurídica (empresa imobiliária), necessária é a existência e prova de culpa (art. 14, § 4º, CDC).

Por fim, na condição de consumidor, o cliente que se dirige à imobiliária ou ao corretor de imóveis solicitando seus serviços tem reconhecida sua vulnerabilidade no mercado de consumo (art. 4º, I, CDC), sendo, portanto, presumida a sua boa-fé.

Conclusões

1) a atividade de corretagem de imóveis não se restringe à mera apresentação do cliente (comprador ou locatário) ao proprietário (vendedor ou locador), indo muito além disso, devendo o intermediador, durante toda a negociação, agir com zelo, revelando total prudência e diligência, de modo a prestar espontaneamente todos os esclarecimentos e informações sobre a segurança e riscos do negócio – probidade e boa-fé. Não agindo desta forma, poderá o intermediador ser responsabilizado por perdas e danos.

2) o cliente poderá optar por levar adiante uma negociação imobiliária em que a documentação ou qualquer outro fator revele insegurança ou outros riscos. Certamente, neste caso, se o intermediador prestou espontaneamente todas as informações inerentes aos riscos e à segurança do negócio, mas mesmo assim o cliente decidiu por levar a negociação adiante, não poderá ele, no futuro, tentar responsabilizar o intermediador, já que este atuou com a prudência e a diligência esperada. A opção por se expor aos riscos foi exclusiva do cliente, que nada poderá alegar.

3) realizar negócios imobiliários sem a intervenção de um profissional especializado pode, ao contrário do que se pretende, gerar maiores gastos e transtornos, muitas vezes envolvendo processos judiciais longos e demorados. É altamente recomendável o assessoramento adequado, nunca dispensando a contratação de um advogado.

4) caracterizada a relação de consumo, aplicam-se também as regras do Código de Defesa do Consumidor, caso em que, o dever de indenizar da empresa imobiliária existirá independente da prova de sua culpa (art. 14). Já no caso de serviço de corretagem prestado pelo corretor, pessoa física, na condição de profissional liberal, o dever de indenizar dependerá de a parte lesada demonstrar que houve culpa na geração dos danos.

CARLOS ALBERTO DEL PAPA ROSSI - Advogado, Especialista em Direito Tributário (PUC/SP), Especialista em Direito Processual Civil (PUC/SP), MBA com ênfase em Direito Empresarial (FGV/SP)
Fonte: Artigos JusBrasil

sexta-feira, 5 de fevereiro de 2016

O CICLO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA





Este documento reflete o desejo do setor de apresentar à sociedade o complexo negócio da incorporação imobiliária, oferecendo um vasto material para consulta e orientação aos vários agentes do mercado, em especial, ao Poder Legislativo, às autoridades do Poder Executivo, aos membros do Poder Judiciário e Ministério Público, às instituições financeiras, públicas e/ou privadas, à academia e aos demais interessados no ciclo da incorporação imobiliária.


Fonte: ABRAINC

CONSELHO CONSULTIVO x CONSELHO FISCAL - QUAIS AS DIFERENÇAS


Cada dia mais as atribuições dos órgãos que compõem a administração do condomínio são colocadas em discussão, especialmente os “cargos que são auxiliares do síndico”.

Neste sentido, surgem diversas dúvidas sobre as atribuições dos famosos conselhos consultivo e fiscal. A grande maioria dos condôminos tem dúvidas sobre a função e atribuições de cada um, se eles são obrigatórios, se devem ou não ser remunerados, etc.

Pois bem. Inicialmente, é importante esclarecer que, com o advento do Código Civil de 2002, ocorreu uma revogação parcial da Lei nº. 4.591/64 (conhecida como Lei de Condomínios e Incorporações), que trazia toda a regulamentação da matéria atinentes aos condomínios, especialmente aos condomínios edilícios. Esta revogação só se deu em casos conflitantes da mencionada lei com o novo Código Civil, prevalecendo sempre o quanto disposto neste último.

Assim, a Lei de Condomínios e Incorporações (4.591/64) traz em seu artigo 23 que “Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.”

Portanto, verifica-se que a Lei nº. 4.591/64 traz a previsão do conselho consultivo, constituído por três condôminos. É importante destacar que, conforme se depreende da redação do dispositivo legal, a existência ou não de um conselho consultivo é faculdade de cada condomínio no momento de sua instituição, ou seja, a convenção poderá ou não prever este órgão.

Quanto às suas funções, o próprio parágrafo único do artigo 23 indica expressamente as atribuições do Conselho Consultivo, a saber:

“Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas”

Assim, é perceptível que a função principal do conselho consultivo é de auxiliar o síndico, assessorando-o nas soluções dos problemas do condomínio. Desta forma, constata-se que o conselho consultivo nada mais é do que a união de alguns condôminos que doarão seu tempo e conhecimento para auxiliar o Síndico nas decisões em prol de seu condomínio, especialmente naqueles “mega-condomínios” (com um número elevado de unidades), nos quais os problemas são os mais variados possíveis, contribuindo com idéias e na busca de soluções e melhorias, sendo a função do Conselho Consultivo de grande valia no diaadia condominial.

Já o Conselho Fiscal está previsto no artigo 1.356 do Código Civil, da seguinte forma:“Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.”

Logo de plano, verifica-se que o Conselho Fiscal também é facultativo, ou seja, cada condomínio pode ou não instituir o Conselho Fiscal em sua convenção. No entanto, a diferença em relação ao Conselho Consultivo se mostra evidente já na leitura do dispositivo legal, uma vez que a função daquele é analisar e dar parecer sobre as contas do síndico.

Neste ponto, vale frisar que o parecer do Conselho Fiscal sobre as contas do síndico não é vinculativo e nem definitivo, de modo que a prestação de contas do condomínio sempre será discutida e deliberada (aprovada ou não) em assembleia geral. Assim, mesmo que exista um parecer desfavorável do Conselho Fiscal, os condôminos podem, em assembleia, aprovar as contas e vice-versa.

Não obstante, no tocante à remuneração destes dois órgãos, é essencial esclarecer que a matéria pode ser disciplinada pela convenção do condomínio, ou no silêncio desta, na própria assembleia de eleição dos seus membros. Em outras palavras, a remuneração, aqui incluída a isenção da cota condominial, pode ocorrer se não houver proibição na convenção (ou se houver permissão), ou nos casos em que a convenção for omissa, a própria assembleia de eleição de seus membros pode fixar-lhes uma remuneração.

Em resumo, podemos concluir que:

(i) Conselho Consultivo: tem como função assessorar e auxiliar o síndico na administração do condomínio; é composto por três membros; não é obrigatório, somente se houver previsão expressa na convenção; pode receber remuneração (p. Ex. Isenção de cota), se não houver proibição na convenção e se for aprovado em assembleia;

(ii) Conselho Fiscal: tem como função analisar e dar parecer sobre as contas do síndico; é composto por três membros, também não é obrigatório, mas deve ser eleito se houver previsão expressa na convenção; pode receber remuneração (p. Ex. Isenção de cota), se não houver proibição na convenção e se for aprovado em assembleia.

Destaca-se, ainda, que, como o dispositivo que trata sobre o conselho consultivo não foi revogado pelo Código Civil de 2002, podem existir condomínios que a convenção prevê a existência de ambos os conselhos (consultivo e fiscal), uma vez que cada um possui uma atribuição diferente.

Além disso, é possível que a convenção atribua ao conselho consultivo outras funções, como permite a lei, inclusive a função de analisar e dar parecer sobre as contas do síndico, acumulando, assim, as atribuições de conselho consultivo e fiscal.

Por fim, é importante para que a administração do condomínio ocorra de uma forma harmoniosa e agradável a todos moradores que, independente da nomenclatura (fiscal ou consultivo), estes órgãos trabalhem de forma colaborativa com o condomínio, auxiliando e contribuindo efetivamente na gestão condominial.

Lucas Bento Sampaio. Advogado - Especialista em Direito Imobiliário e Condominial. Sócio do escritório LBS - Advogados.
Fonte: Artigos JusBrasil

quinta-feira, 4 de fevereiro de 2016

SAIBA COMO DECLARAR IMÓVEL NO IMPOSTO DE RENDA 2016


Declarar imóvel no imposto de renda é uma das tarefas que os brasileiros têm na hora de prestar contas à Receita Federal. O problema é que muita gente ainda não sabe incluir esse tipo de bem no formulário.

Para sanar as principais dúvidas, o ZAP consultou o professor José Carlos Polidoro, da Escola de Negócios Anhembi Morumbi, que esclarece alguns pontos sobre o preenchimento da documentação

Vale ressaltar que o prazo para a entrega da declaração tem início em 1º de março e termina às 23h59 do dia 29 de abril.

Confira:
Como declarar imóvel no imposto de renda adquirido em 2014?

No quadro “Bens e Direitos” não deverá ser declarado valor no espaço indicado para a “Situação em 31/12/2014”. Inclua o valor efetivamente pago em 2015 no campo “Situação em 31/12/2015”. Além do valor da compra desembolsado em 2015, pode também ser considerado como valor do imóvel os possíveis gastos com corretagens, as despesas com a escritura e tributos relativos à transferência do bem para o nome do declarante. O campo “Discriminação” deve conter uma breve descrição do imóvel, do número de registro apontado pelo cartório, assim como o nome e o número do CPF da pessoa que vendeu o bem.

Qual valor deve ser declarado para o imóvel?

Deve ser declarado no campo “Situação em 31/12/2015” somente o valor efetivamente desembolsado em 2015 para pagamento do imóvel, assim como é permitido acrescentar a este valor os possíveis gastos com corretagens, as despesas com a escritura e tributos relativos à transferência do bem. Isto favorecerá o momento da venda deste imóvel, pois sobre o lucro apurado entre o valor da venda e o valor que o bem está registrado na sua Declaração incide 15% de imposto de renda sobre o chamado “ganho de capital”.

Neste sentido, também será interessante registrar na “Declaração de Bens” todos os gastos feitos em 2014 com reformas que signifiquem aumento do valor do imóvel. O registro deste valor deverá ser feito no campo “Situação em 31/12/2015”, num código separado (código 17) da “Declaração de Bens”. Tudo isso deve ser suportado por documentação para fins de comprovante. Este procedimento deverá ser lembrado por ocasião de outras reformas futuras, visando a redução da tributação sobre o ganho de capital no momento da venda.

O contribuinte precisa declarar o valor que foi pago pelo bem ou seu valor atual de mercado?

O contribuinte deverá declarar apenas o valor efetivamente pago pelo imóvel e mantê-lo sem qualquer tipo de correção, nesta e nas próximas declarações, até o ano em que o imóvel for vendido. Por ocasião da venda, o contribuinte deverá apurar o “ganho de capital” obtido na comparação do valor da venda com o valor histórico dos pagamentos que consta na Declaração, e recolher o imposto de 15% sobre este resultado, no mês seguinte ao da venda.

Para tanto, o contribuinte deverá utilizar o programa disponível na Receita Federal que apura este ganho, e que inclusive considera para este fim uma depreciação sobre o valor do imóvel, correspondente aos anos de uso. Este programa transportará automaticamente estas informações para a “Declaração de Bens e Direitos” do ano base em que ocorrer a venda. No momento da venda do imóvel, deve-se atentar para algumas condições que poderão isentar o pagamento deste tributo sobre o “ganho de Capital” da operação.

Como proceder se houve a utilização do FGTS para quitar ou comprar um imóvel?

O valor do FGTS utilizado em 2014 para quitação total ou parcial da compra de um imóvel deverá ser incorporado ao valor deste ativo, no campo “situação em 31/12/2015”. O declarante deverá informar no campo “Discriminação” da Declaração que os pagamentos, ou parte deles, foram efetuados com recursos oriundos do FGTS. Também este valor do FGTS utilizado em 2014 deverá ser computado na parte da Declaração que corresponde aos “Rendimentos Isentos e não Tributáveis”, na linha referente aos saques de FGTS.

Como declarar um imóvel adquirido pelo Minha Casa, Minha Vida?

Se o imóvel foi adquirido em 2014 nada deve ser declarado no campo “Situação em 31/12/2014”. A soma dos valores efetivamente pagos em 2015 (valor da entrada e o valor das amortizações de parcelas acrescidas de juros e correções) deve ser declarada no campo “situação em 31/12/2015”. Nos anos seguintes, este procedimento deverá ser repetido, até o ano que o financiamento for liquidado, quando então o valor deste imóvel corresponderá ao total historicamente desembolsado, considerando inclusive parcelas oriundas do FGTS, se houverem. Nada deverá ser informado na Declaração deste ano, nem dos anos seguintes, a título de saldo devedor do financiamento, na parte “Dívidas e Ônus Reais”. É aconselhável esclarecer no campo da “Discriminação” a forma de aquisição do bem, se foi através do Sistema Financeiro de Habitação, programa Minha Casa Minha Vida, se houve utilização de recursos oriundos do FGTS, etc.

Comprei um imóvel, mas não terminei de pagar. O que declaro?

Se esta compra foi realizada em anos anteriores, deverá ser declarado o valor pago acumulado até 2014, no campo “Situação em 31/12/2014”. No campo “Situação em 31/12/2015” deverá ser incorporada ao valor acumulado até o ano anterior, a soma dos pagamentos efetivamente realizados em 2015, inclusive com os juros e correções presentes em cada prestação liquidada. Também deverá ser considerado neste último campo o valor oriundo do FGTS que porventura tenha sido utilizado em 2014 para este fim. Caso o imóvel tenha sido adquirido em 2014, nada deve ser declarado no campo “Situação em 31/12/2014”. Deverá ser declarado no campo “Situação em 31/12/2015” o valor de acordo com os procedimentos indicados no parágrafo anterior. Neste caso, o campo “Discriminação” deste novo imóvel deverá também esclarecer a forma de pagamento negociada (à vista ou com financiamento direto com o vendedor, ou através do SFH, inclusive mencionando o aproveitamento do FGTS, se for o caso).

Como declarar bens recebidos por herança?

O imóvel recebido por herança em 2015 deverá ser declarado na parte de “Bens e Direitos”, informando no campo “Situação em 31/12/2015” o valor que consta no formal de partilha e escritura de transferência. No campo “Discriminação” além dos dados do imóvel, também deverá figurar o número do documento da partilha registrada, o número do registro do imóvel, assim como o nome e número do CPF do espólio declarado (conjunto de bens, direitos e obrigações da pessoa falecida). Também deverá ser declarado este mesmo valor na parte da Declaração referente aos “Rendimentos Isentos e não Tributáveis”, no item “Transferências patrimoniais – doações e heranças”.

Como fazer a declaração de imóveis comprados por meio de consórcio?

Se ocorreram pagamentos ao consórcio, considerando que o declarante não foi contemplado no ano de 2015, ele deverá informar a soma destes pagamentos na “Situação Líquida em 31/12/2015” no código 95 (consórcios). Neste caso, mencionar no campo “Discriminação” o nome e o número de inscrição, assim como o número do CNPJ da administradora do consórcio e o tipo de bem objeto do contrato.

Caso o bem tenha sido recebido em 2015, proveniente da contemplação de consórcio, não informar valores no campo “Situação em 31/12/2015” no código 95, e esclarecer no campo da “Discriminação” que ocorreu a contemplação. O passo seguinte será acrescentar um novo item na “Declaração de Bens e Direitos” com o código correspondente ao bem fruto da contemplação (11 para apartamento ou 12 para casa), declarando no campo “Situação em 31/12/2015” a soma do valor que constava no código 95 na “Situação em 31/12/2014” com os demais valores efetivamente pagos em 2015. No campo da “Discriminação”, além dos dados do imóvel, informar que ele foi quitado, total ou parcialmente, com a contemplação de consórcio (número de inscrição, nome e CNPJ da administradora). Também deverá ser esclarecido neste campo se existe saldo a pagar nos anos seguintes, mencionando o número de parcelas a vencer. Nos anos seguintes ao desta Declaração acrescentar sempre a soma dos valores efetivamente pagos em cada ano correspondente.

Como declarar imóvel adquirido por meio do contrato particular ou de gaveta?

O contrato particular firmado entre construtora/agente financeiro ou pessoa física e o comprador do imóvel é instrumento válido para configurar a aquisição do bem. Assim, o declarante deverá informar os dados da aquisição no campo “Discriminação”, inclusive esclarecendo a forma de pagamento negociada, dados do vendedor, etc, e o total dos valores pagos durante 2015, no campo da “Situação em 31/12/2015¨. Nada deverá ser declarado na parte “Dívidas e Ônus Reais”. A cada ano posterior ao da Declaração o declarante vai acrescentando o valor efetivamente pago naquele ano ao valor declarado no ano imediatamente anterior.

Fonte: O Documento

segunda-feira, 1 de fevereiro de 2016

A RESCISÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA EXTRAJUDICIALMENTE


O ano de 2015 foi marcado pela crise econômica, a qual atinge excessivamente o ramo imobiliário, principalmente no que concerne a compra e venda de imóveis, sejam eles na planta, ou já edificados. Não raro os compradores estão quedando-se inadimplentes perante as obrigações assumidas em contratos de Compromisso de Compra e Venda, e no intuito de preservar os seus interesses os Vendedores têm proposto Ações de Rescisão Contratual para perceber os valores constituídos em mora.

Sabe-se que a celeridade processual, em que pese estar elencada no Art. 5º, inciso LXXVIII da Constituição Federal de 1988, ainda não é uma realidade nos inúmeros Juízos do Brasil, sendo que uma Ação Judicial para a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda pode se prolongar demasiadamente, causando inúmeros prejuízos às partes envolvidas.

Analisando a situação em tela, foi publicada no em 20/01/2015 a Lei Federal n.13.097/2015 que, dentre outras providências, refere-se sobre a resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóvel comprado parcelado em razão do inadimplemento do comprador.

Antes da entrada em vigor da legislação supracitada, o entendimento jurisprudencial exigia que o vendedor propusesse ação judicial em face do comprador inadimplente.

Com a publicação da nova Lei, e preenchidos os requisitos de I) previsão expressa no contrato e II) inadimplemento absoluto do comprador, isto é, impõe-se que o comprador não efetue o pagamento no prazo de 15 dias, somente será necessária a notificação do comprador, seja ela judicialmente ou pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, para quitar o débito com o prazo de 15 dias.

O texto legal, elencado no art. 62 da Lei 13.097/2015, altera o art. 1º do Decreto-Lei nº 745, de 07 de agosto de 1969, passando o mesmo a vigorar com a seguinte redação:

Art. 62. O art. 1o do Decreto-Lei no 745, de 7 de agosto de 1969, passa a vigorar com a seguinte redação:“Art. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, (contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações,) ainda que não tenham sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o inadimplemento absoluto do promissário comprador só se caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da interpelação. Parágrafo único. Nos contratos nos quais conste cláusula resolutiva expressa, a resolução por inadimplemento do promissário comprador se operará de pleno direito (art. 474 do Código Civil), desde que decorrido o prazo previsto na interpelação referida no caput, sem purga da mora.” (Grifo nosso)

Desta feita, a alteração efetivada na Lei 13.097/2015 tem por objetivo a simplificação do procedimento de Rescisão Contratual, diminuindo o número de demandas no Judiciário com esse fim.

Salienta-se que ainda se faz necessária a inclusão nos Contratos de Compra e Venda de cláusula que discipline a devolução das quantias pagas pelo comprador inadimplente a qual deverá estar em consonância com o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor que dispõe serem nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Apesar do procedimento de rescisão ter ficado mais simples e célere, a Lei 13.097/05 não elide o direito do comprador em contestar a rescisão efetivada, porém terá de arcar com ônus de propor a ação judicial e provar que não houve descumprimento contratual ou que a rescisão extrajudicial se deu de forma contrária aos preceitos legais.

Portanto, observa-se que a nova legislação surgiu em momento oportuno, quando o setor imobiliário está padecendo com a diminuição das vendas e aumento da inadimplência. A possibilidade de rescisão dos contratos extrajudicialmente e a recolocação célere do imóvel à venda, é um instrumento que socorrerá o ramo a superar a crise econômica.

Fernanda Mayara Gehlen - Advogada inscrita na OAB/SC 42.754.
Fonte: Artigos JusBrasil