quarta-feira, 1 de julho de 2015

CORRETOR DE IMÓVEIS PODE SER MEI?


Milhares de corretores de imóveis, em todo o Brasil, buscam desde 2008, respostas a essa pergunta. Infelizmente, muitas informações contraditórias tem sido publicadas na Internet, aumentando as dúvidas e trazendo angústia a muitos profissionais.

O que é MEI?

O MEI (Microempreendedor individual) é uma categoria de atividade empresarial criada pela Lei Complementar 128, de 2008.

O Simples Nacional, criado pela LC 123 de 2006, com o propósito de estender a base de captação de tributos e de proteção social aos trabalhadores informais, não trazia mecanismos suficientes para tal. Houve um crescimento exponencial da regularização de pequenos negócios, mas os profissionais que trabalham individualmente não conseguiram se enquadrar.

Desde 2008, com a criação do MEI, cerca de 5 milhões de profissionais informais se tornaram microempreendedores individuais.

Quais as vantagens de ser MEI?

O microempreendedor individual recebe um número de CNPJ, que amplia as possibilidades de aquisição e venda de produtos e serviços, facilita na abertura de conta bancária, na obtenção de empréstimos e na emissão de notas fiscais;

O MEI se enquadra no Simples Nacional, o que o isenta de tributos Federais, como imposto de renda, PIS, Cofins, etc;

Recolhe, mensalmente, um valor fixo de tributos, o que facilita na gestão e na permanência no programa;

O MEI também tem direito a todos os benefícios previdenciários (auxílio doença, auxílio acidente, salário maternidade, aposentadoria, etc);

Pode, também, ter um funcionário para o ajudar em suas atividades.

Quanto um MEI recolhe de tributos por mês?

Na taxa mensal está incluída a contribuição previdenciária (5% do salário mínimo) e a contribuição Estadual (ICMS) ou Municipal (ISS), dependendo se a atividade for de comércio ou prestação de serviços;

Atualmente, em 2015:

Comerciante: R$ 40,40 (R$ 39,40 para a Previdência e R$ 1,00 de ICMS);

Prestador de serviços: R$ 44,40 (R$ 39,40 para a Previdência e R$ 5,00 de ISS);

Comércio e serviços: R$ 45,40 (Previdência, ISS e ICMS);

Afinal de contas, corretor de imóveis pode ser MEI?

Não. Infelizmente, corretores de imóveis não podem ser MEI.

O propósito principal do MEI é formalizar as atividades que não tem regulamentação legal. Tirar da informalidade, aumentando a base de tributação do Governo e ampliando a proteção aos profissionais informais. O corretor de imóveis, por ser uma profissão regulamentada em lei (há décadas, diga-se) não se enquadra no público alvo do programa.

A confusão surgiu quando foi inserida, pela Lei Complementar 147 de 2014, a categoria de corretores de imóveis na lista de atividades que podem optar pelo Simples Nacional. Desde janeiro de 2015, portanto, os corretores de imóveis podem ser optantes pelo Simples Nacional, mas jamais enquanto MEI.

A confusão aumentou depois que o CRECI-SP publicou um roteiro para os corretores de imóveis, de como se tornarem MEI. Infelizmente, esse documento permanece disponível para download, na web.

Portanto, um corretor de imóveis, que quiser se beneficiar do Simples Nacional, deverá se tornar Empresário Individual, EIRELI ou abrir uma sociedade empresária.

Marcelo Branco Gómez - Bacharel em Direito pela ESAMC-Santos
Fonte: Jus Navigandi

terça-feira, 30 de junho de 2015

URBE.ME: CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO NO BRASIL


Em julho será anunciado o primeiro empreendimento disponível para financiamento coletivo através do Urbe.me, site pioneiro para crowdfunding imobiliário no Brasil. Mesmo sem ter projetos disponíveis, o site já tem 1 mil pessoas cadastradas.

O Urbe.me tem o objetivo de unir pequenos investidores e pequenas empresas, fomentando uma nova prática de captação de recursos em um segmento dominado pelas grandes cifras e grandes obras. O aporte mínimo no empreendimento é de R$ 1 mil.

Idealizado pelo administrador de empresas Paulo Deitos e pelo arquiteto Lucas Obino, o Urbe.me reúne mais cinco sócios: Giancarlo Chiapinotto, Carolina Souza Pinto, Manoela Obino, Cristiano Selbach e Franco Miotto, arquitetos, administradores e advogados.

Do grupo, apenas Deitos (ex-coordenador comercial da GetNet) e Chiapinotto (gerente da PwC) não fazem parte do escritório de arquitetura e engenharia OSPA, do qual Lucas Obino e Carolina Souza Pinto são sócios. 

A proposta do portal é “abrir espaço para a arquitetura autoral e garantir cidades sustentáveis, atraindo pequenos projetos que teriam dificuldade de sair do papel sem o financiamento coletivo”. 

O site também facilita à pessoa física investir seu dinheiro no empreendimento imobiliário que considere mais adequado. 

“O Urbe.me quebra preconceitos no setor e dá ao consumidor o poder de decidir onde investir”, destaca Obino.

O Urbe.me vai disponibilizar um catálogo digital de empreendimentos, que poderão arrecadar individualmente até R$ 2,4 milhões no período de 12 meses. O processo é regulamentado pela CVM (Comissão de Valores Imobiliário). 

Para figurar no site, o empreendedor precisará abrir uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). Já o investidor precisa ter CPF e uma conta bancária, de onde enviará a Transferência Eletrônica Disponível (TED) até 24 horas após a reserva.

Carolina será responsável pela avaliação dos imóveis a serem disponibilizados na plataforma, com o objetivo de garantir segurança ao investidor. 

A ideia é captar recursos para até quatro projetos ao mesmo tempo, para evitar que concorram entre si. A empresa calcula um ticket médio de investimento entre R$ 10 mil e R$ 20 mil. 

Após a venda de todas as unidades do imóvel, o valor investido é corrigido e devolvido dentro de um prazo máximo de cinco anos. 

“Vamos buscar empreendimentos que possam oferecer uma taxa de retorno acima da Selic, mas nunca é demais lembrar que o rendimento pode variar – para mais ou para menos – de acordo com a valorização do imóvel”, diz Deitos.

O arquiteto Lucas Obino e o administrador de empresas Paulo Deitos buscavam uma fórmula que permitisse aos pequenos empreendedores captar recursos para dar andamento a seus projetos. 

A concepção do Urbe começou em 2013, e levou em conta cases vistos em outros países.



Nos Estados Unidos, o boom dos portais on-line de financiamento coletivo começou em 2013. Hoje, há plataformas com projetos imobiliários de todos os tamanhos, muitos oferecendo cotas de investimentos a partir de US$ 100.

O Fundrise, primeiro equity crowdfunding imobiliário norte-americano, conta com 649 empresas em sua carteira e mais de US$ 70,4 milhões em ativos captados.


No CNBC, também norte-americano, projetos de capital crowdfunding estão oportunizando a investidores credenciados individuais adquirir um pedaço de Manhattan, com investimentos a partir de US$ 10 mil. 

Recentemente, em apenas oito meses, a plataforma levantou US$ 35 milhões para um único projeto.

O desafio do projeto brasileiro é enfrentar um cenário de desvalorização do mercado imobiliário.

Em dezembro, das 25 cidades pesquisadas pelo índice FipeZap, 20 apresentaram percentuais de aumento abaixo da inflação, entre elas Rio de Janeiro e São Paulo. 

A FipeZap também mostrou que a participação de investidores nas compras do mercado imobiliário caiu no primeiro trimestre de 2015. 

A parcela de investidores caiu para 37% no acumulado em 12 meses, a menor cifra na média histórica do índice.

Além disso, há um grande estoque (unidades que não foram vendidas três anos após o lançamento) nas mãos do mercado imobiliário. 

O balanço de 2014 divulgado pelo Secovi mostrou que São Paulo tem o maior estoque desde o início da série histórica, em 2004. 

No final do ano passado, 27.255 unidades estavam ainda sem compradores. Em 2013, esse número havia ficado em 19.700. Em 2010, eram apenas 12.000 unidades, o menor número desde o começo da medição.

Fonte: Baguete Notícias

IGP-M ACELERA ALTA EM JUNHO PARA 0,67%


O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) acelerou de 0,41% em maio para 0,67% em junho, informou a Fundação Getulio Vargas (FGV), nesta segunda-feira, 29. O resultado ficou dentro do intervalo das estimativas dos analistas do mercado financeiro consultados pelo AE Projeções, entre 0,62% e 0,69%, mas acima da mediana de 0,65%.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o IPA-M saiu de 0,30% em maio para 0,41% em junho. Na mesma base de comparação, o IPC-M passou de 0,68% para 0,83%. O INCC-M, por sua vez, saiu de 0,45% para 1,87%. A variação acumulada do IGP-M em 12 meses até junho é de 5,59%. No ano de 2015, o indicador acumula alta de 4,33%.

DILMA VETOU PROJETO CONTRA COBRANÇA DE TAXA DE MARINHA

A justificativa da presidente Dilma Rousseff, conforme consta no Diário Oficial, foi que a mudança resultaria “em significativa perda de receitas decorrentes da exploração de direitos patrimoniais da União, inclusive sem a indicação das devidas medidas compensatórias”.

De acordo com a proposta, os terrenos de marinha só permaneceriam com a cobrança se estiverem sido destinados para edificações de prédios públicos federais, para uso de prestadores de serviços públicos concedidos ou permitidos pela União, para adestramento das Forças Armadas, se forem de interesse público, ou se forem áreas de restinga ou estabilizadoras de mangues.

A áreas com prédios da administração municipal ou estadual passam a ser domínio pleno dos municípios e estado, respectivamente. A PEC não estabelecia o fim dos terrenos de Marinha, mas eliminaria a cobrança de taxas.

Reprodução / Diário Oficial - Fonte: G1

segunda-feira, 29 de junho de 2015

UNIVERSIDADE SALVADOR - UNIFACS: I SEMINÁRIO DE FORMANDOS EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 2015.1

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No dia 16 deste, ocorreu o I SEMINÁRIO DE FORMANDOS EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 2015.1 da Universidade Salvador - UNIFACS com o tema: AS ATUAIS PERSPECTIVAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO.

Objetivo: Oportunizar aos participantes atualização sobre o mercado imobiliário, novas normas de financiamento, oportunidades de trabalho para o Gestor Imobiliário e formas inteligentes de atuação no atual momento econômico.

O evento contou com a participação de:

LEANDRO GUERRILHA - Responsável pela Abertura Oficial
Vereador, jornalista, comunicador e radialista

MARLENE SAMPAIO CEDRO DA LUZ - Palestrante 1 - AS ATUAIS PERSPECTIVAS DO MERCADO IMOBILIÁRIO
Gestora Imobiliária, Pós graduada em Direito Imobiliário, Gerente de contratação/atendimento ao cliente da Construtora Sertenge Ltda.

OSCAR VIVIANO DE FREITAS - Palestrante 2 - AS MUDANÇAS DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
Bacharel em Filosofia, especialista em Administração de Negócios, Desenvolvimento de Competências Gerenciais e Capacitação Sistêmica em Gestão. Possui certificação em Crédito Imobiliário ANEPS e em Crédito Consignado pela FEBRABAN. É sócio da MAIS Crédito Ltda.

Parabenizo toda a turma, como professor/orientador da disciplina, pela excelência do evento que proporcionou uma noite de troca de ideias, informações e experiências sobre os diversos segmentos do mercado imobiliário.


Aproveitando o ensejo, encaminhei ao vereador Leandro Guerrilha, proposição no sentido da criação de projeto de lei e uma sessão especial na Câmara Municipal de Salvador para a instituição do DIA MUNICIPAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO, desejo antigo, de pronto aceita pelo ilustre edil.

Vereador Leandro Guerrilha e Prof. Marcos Mascarenhas
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Com o crescimento e a profissionalização daqueles que atuam no mercado imobiliário, a figura do Gestor Imobiliário de nível superior vem a cada dia ganhando mais espaço e influência em nossa sociedade. Dessa forma, justa é a homenagem a esta categoria profissional, na medida em que seus integrantes vêm amplamente engrandecendo o mercado imobiliário soteropolitano.

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AGRADECIMENTO:
Prof. Marcos Mascarenhas e a formanda Maclóvia Pedrazza
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Agradeço penhoradamente aos meus queridos alunos pela homenagem que me foi prestada e a divido com cada um de Vocês. Obrigado pelo reconhecimento de um trabalho que sempre objetivou guindar o Tecnólogo em Negócios Imobiliários / Gestor Imobiliário, ao nível de verdadeiro indutor do Mercado Imobiliário, dotando-os das competências necessárias, atualizando-os quanto às contínuas mutações deste mercado e conscientizando-os da flagrante diferença entre os diversos atores que compõem este sistema atípico dado as inúmeras possibilidades, nos mais variados segmentos, que poderão ser abraçadas pelo Gestor Imobiliário de nível superior.

A percepção dos fenômenos que interagem entre os diversos segmentos, tendo em conta a situação econômica e social do país, região ou cidade, sinaliza para a necessidade da educação continuada no sentido de que não se deixe deteriorar as competências apreendidas e se ampliem os conhecimentos que permitam um trânsito seguro neste fascinante mercado.

A todos, o meu muito obrigado!

Em tempo, estendo meu agradecimento aos palestrantes que ilustraram nosso evento com suas presenças e, em especial, ao Vereador Leandro Guerrilha (PSL), pela pronta acolhida à nossa proposição de criação do Dia Municipal do Gestor Imobiliário. Devemos todos apoiar esta iniciativa!

Prof. Marcos Mascarenhas

SALVADOR: NETO SANCIONA MUDANÇA DE OUTORGA ONEROSA NESTA SEGUNDA


O prefeito ACM Neto anuncia nesta segunda-feira (29) duas medidas que ele considera importante para aquecer o setor da construção civil e o mercado imobiliário na cidade: a sanção da lei que altera os cálculos da outorga onerosa e o envio à Câmara de Vereadores do projeto que concede benefícios no pagamento do Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV), tributo pago no ato na transmissão de propriedade de um imóvel.

A solenidade para os dois atos será realizada no Palácio Thomé de Souza, às 10h30. De acordo com a prefeitura, a Outorga Onerosa do Direito de Construir é uma importante ferramenta da política urbana para o ordenamento territorial, e é o instrumento pelo qual o poder público municipal define o pagamento de contrapartida financeira a ser prestada por instituições que desejam realizar construções na cidade. Trata-se, portanto, da concessão emitida pela Prefeitura para essas construções, entendendo que qualquer empreendimento da cidade precisa oferecer contrapartidas ao município.

Quando foram estabelecidos limitadores ao valor do IPTU, não houve a mesma previsão no cálculo da contrapartida financeira pela outorga onerosa do direito de construir. Isso fez surgir distorções no valor apurado da outorga. Em algumas situações, o valor exigido pelo poder público pela utilização da outorga onerosa do direito de construir poderia exceder, em muito, o do terreno, podendo inviabilizar economicamente empreendimentos. O prefeito também encaminhará à Câmara proposta que facilita o pagamento do ITIV, tributo pago no ato da compra de um imóvel ou na transmissão de titularidade do proprietário. O projeto prevê o parcelamento em até 12 vezes do tributo, com a primeira parcela vencendo em até 30 dias a contar da assinatura do contrato de compra e venda do imóvel, além de desconto de 10% no pagamento à vista.

Atualmente, o imposto corresponde a 3% do valor do imóvel e é pago em apenas uma única parcela. O projeto propõe ainda isenção do Imposto sobre a Propriedade Predial Urbana (IPTU) para imóveis destinados à construção de empreendimentos vinculados a programas habitacionais de interesse social, para família com renda mensal de até três salários mínimos, assim como aqueles utilizados pelos Povos e Comunidades de Terreiros Reconhecidos e registrados no banco de dados do município.

Fonte: Bahia Notícias

domingo, 28 de junho de 2015

DIREITOS DE VIZINHANÇA

INTRODUÇÃO

O presente trabalho apresenta de forma concisa algumas reflexões a respeito dos Direitos de Vizinhança, instituto próprio do direito real, assegurado pela Constituição Federal Brasileira com caráter de cláusula pétrea.

O referido instituto tem como principal objetivo limitar de forma coerente o uso e gozo pleno do direito constitucional de propriedade. Busca-se, por meio dele, conduzir o relacionamento entre vizinhos de forma que se atenda a função social da propriedade imóvel e que se alcance uma convivência pacífica e satisfatória de todos.

Identificaremos neste estudo que as leis e normas administrativas que regulamentam os Direitos de Vizinhança visam administrar eventuais confusões que possam surgir em razão da interferência das edificações ou da proximidade das mesmas.

Através de uma análise abreviada, abordaremos as limitações estabelecidas pelas normas dos Direitos de Vizinhança, apresentando cada uma delas de forma simples, entretanto, fundamentada.

1. DO DIREITO DE VIZINHANÇA

Os Direitos de Vizinhança foram estabelecidos através de um conjunto de regras identificadas nas Seções I à VII, do Capítulo V, do Título III, do Livro III, do Diploma Civil Brasileiro.

Através destas normas, buscou o legislador regulamentar algumas situações do cotidiano enfrentadas pelos proprietários de imóveis vizinhos, mas não necessariamente contíguos, em razão da intercessão ou proximidade de suas edificações.

De toda sorte, os Direitos de Vizinhança revelam-se através de restrições e/ou limitações impostas ao direito constitucional de propriedade, fundamentada em princípios basilares do direito como o da lealdade e o da boa-fé, na convivência pacífica e harmoniosa, e na prevenção e solução de eventuais conflitos de interesse.

Para o ilustre jurista Orlando Gomes, “tais limitações não se editam no interesse dos particulares. É o interesse social de harmonizar interesses particulares dos proprietários vizinhos que justifica as normas restritas do exercício do direito de propriedade[1].”

2. PRINCIPAIS REGRAS DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA

Conforme restará demonstrado a seguir, as regras impostas pelos Direitos de Vizinhança instituem direitos e obrigações recíprocas. Através destas regras busca-se harmonizar as relações entre vizinhos, evitando e eventualmente compondo conflitos de interesses.

Baseada em princípios como o da boa-fé e função econômica e social da propriedade, as regras de vizinhança limitam racionalmente o direito de propriedade, garantindo constitucionalmente, objetivando evitar abusos de direito com o uso nocivo do imóvel.

As regras dos Direitos de Vizinhança encontram-se tipificadas basicamente nos artigos 1277 a 1313, no Capítulo V, Seções I a VII do Diploma Civil Brasileiro e serão abordadas de maneira distinta nos tópicos a seguir.

2.1 DO USO ANORMAL OU IRREGULAR DA PROPRIEDADE

Iniciando o Capítulo dos Direitos de Vizinhança está o uso irregular da propriedade imóvel, modalidade bastante polêmica e de enorme repercussão nas demandas avaliadas e decididas pelo Judiciário Brasileiro.

Tratando do assunto, o Código Civil Brasileiro estabelece em seu artigo 1277: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha[2].”

Neste artigo inaugural dos Direitos de Vizinhança, identificamos três bens jurídicos tutelados pela Lei, quais sejam, a segurança, o sossego e a saúde de todos que habitam os imóveis vizinhos.

Desta forma, considera-se uso anormal aquele que possa vir a causar perturbações ao sossego, danos à saúde ou riscos à segurança de todas as pessoas que residem nas proximidades e não só dos confinantes.

Como exceção à regra de uso irregular da propriedade está a norma elencada no artigo 1278 do Diploma Civil Brasileiro, qual seja, o possuidor ou o proprietário do bem imóvel não poderá interromper intervenções prejudiciais ao seu bem quando estas forem de interesse público.

2.2 DAS ÁRVORES LIMÍTROFES

As árvores limítrofes encontram previsão legal no artigo 1282 e seguintes da Legislação Civil Brasileira. A referida norma aborda especificamente três teorias: as árvores existentes na divisa de imóveis vizinhos; os ramos ou raízes das árvores que invadem prédios vizinhos; os frutos desabados da árvore do imóvel vizinho.

A primeira hipótese tratada pela Legislação Civil é nominada pela maior parte da doutrina como árvore meia, vez que estabelece: “A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes[3].”

Desta forma, presumindo a existência de um condomínio sobre às árvores existentes na divisa dos imóveis, os condôminos poderão dela usufruírem, da mesma forma que responderão pelos eventuais prejuízos que ela possa causar, ou seja, possuem os condôminos direitos e obrigações.

A segunda hipótese revela que os ramos ou as raízes da árvore que ultrapassar o limite da propriedade imóvel vizinha poderão ser cortados pelo proprietário do prédio invadido, até o limite vertical divisório. Entretanto, caso o dono do bem imóvel invadido não observe o limite imposto pela Lei ou ainda haja com dolo ou culpa no exercício do direito de podar a árvore, poderá ser responsabilizado e condenado a indenizar o dono da árvore.

Já a última hipótese tratada pelo Código Civil no artigo 1284 prevê que “Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular[4].”

De fato, estando à árvore em apenas um imóvel ou estando ela na divisa, presumindo-se seu condomínio, os frutos caídos no solo de um imóvel caberão exclusivamente ao dono do terreno onde caíram.

2.3 DA PASSAGEM FORÇADA

Dentre as normas de vizinhança está a passagem forçada, tipificada no Código Civil, no parágrafos do artigo 1285. Através desta limitação ao direito constitucional de propriedade, a legislação civil obriga o proprietário do bem imóvel vizinho conceder passagem ao dono do imóvel encravado ou parcialmente encravado, mediante justa compensação.

Neste sentido estabelece o artigo 1285: “O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário[5].”

Assim, o dono do bem imóvel que não acessar via pública, nascente ou porto ou ainda aquele cujo acesso seja dificultado ou indisponível em determinadas estações do ano, como no caso dos imóveis construídos às margens dos rios, poderá exigir passagem ao proprietário do imóvel lindeiro.

A indenização prevista na Lei deve ser fixada levando-se em conta a desvalorização do imóvel causada pela passagem. Segundo a jurisprudência dominante, caso o imóvel encravado perca tal característica, a passagem forçada deverá ser eliminada.

2.4 DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES

Com o mesmo espírito da passagem forçada, o Código Civil estabeleceu também algumas regras para a passagem de cabos, tubulações e demais condutos subterrâneos de utilidade pública.

Previstas a partir do artigo 1286, as regras para a passagem de cabos e tubulações estabelecem: “Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa[6].”

Importante destacar que para a passagem de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos devem ser realizados de maneira menos onerosa ao dono do bem imóvel que cede a passagem. A passagem obedecerá ainda às normas de segurança, devendo o priprietário do bem imóvel beneficiado custear as obras de acomodação e adaptação, caso sejam necessárias. A indenização deverá ser fixada de forma justa, considerando eventual desvalorização que o bem imóvel cedente da passagem possa vir a sofrer.

2.5 DA PASSAGEM DAS ÁGUAS

Trata-se de uma das limitações impostas pelos Direitos de Vizinhança mais debatidas nos Tribunais de todo o país. Encontra amparo legal no artigo 1288 e seguintes do Diploma Civil Brasileiro e também no Decreto n.º 24.643 de 10 de Julho de 1934, que instituiu o Código de Águas.

Através destas regras, o legislador impôs ao dono ou possuidor do bem imóvel inferior a suportar as águas que advém naturalmente do bem imóvel superior. Vejamos a íntegra do artigo 1288: “O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior[7].”

Diferente das outras limitações ao direito de propriedade, a tolerância da passagem das águas não traz ao proprietário do bem imóvel inferior, qualquer direito ao recebimento de compensação.

A seção da passagem das águas contemplam ainda as regras para as águas pluviais e para os proprietários de nascentes. De fato, os proprietários de nascentes poderão delas usufruírem, entretanto, não poderão impedir ou desviar o curso das águas remanescentes que correm para os imóveis inferiores.

Restou ainda normatizado pela legislação civil brasileira o direito a aqueduto. O direito a aqueduto nada mais é que o direito do proprietário do bem imóvel superior canalizar as águas para utilização em atividades industriais e agrícolas, mediante compensação aos proprietários dos imóveis vizinhos.

2.6 DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM

Visando proteger seu patrimônio, poderá o proprietário do bem imóvel demarcar sua área através de cercas divisórias.

Conforme prescreve o artigo 1297 do Diploma Civil Brasileiro: “O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas[8].”

De fato, a tapagem retrata o direito do proprietário em delimitar as divisas de seu bem imóvel através da construção de cercas vivas ou cercas artificiais. As cercas vivas ou artificiais existentes nas divisas dos imóveis pertencem, até que se prove o contrário, aos dois proprietários confinantes, sendo, portanto, da responsabilidade de ambos a sua construção e conservação. No que tange as cervas vivas, as mesmas só poderão ser substituídas, arrancadas ou cortadas havendo mútuo consentimento dos proprietários confinantes.

Como exceção a esta regra está a necessidade de um dos proprietários confinantes construir cercas especiais para uma determinada atividade econômica ou então para evitar que animais de pequeno porte por ele criados invadam a propriedade vizinha. Nesta hipótese, o proprietário do bem imóvel que necessitou das cercas especiais deverá custear sozinho a construção e a manutenção dos tapumes divisórios.

No mais, previu ainda o Código Civil, dentro da seção dos limites entre prédios e do direito de tapagem, a probabilidade de existir certa confusão nos limites entre imóveis confinantes.

Neste caso, o artigo 1298 do referido Diploma Legal, estabeleceu que o terreno contestado deverá ser desmembrado em partes exatamente iguais. Todavia, caso a divisão não seja possível fisicamente, ou seja, caso não seja possível fazê-la de maneira adequada, a norma orienta que o terreno contestado seja adjudicado por um dos proprietários confinantes, mediante a indenização do outro.

2.7 DO DIREITO DE CONSTRUIR

Tratado no artigo 1299 do Diploma Civil Brasileiro, o direito de construir estabelece: “O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos[9].”

De fato, tais limitações ao uso e gozo pleno da propriedade transparecerão quando a construção projetada pelo dono do terreno causar, de alguma forma, prejuízos ao sossego, à saúde e a segurança dos proprietários vizinhos.

Dentre as principais limitações ao direito de construir previstas no Código Civil, destaca-se: não despejar águas no prédio vizinho; não abrir janelas, nem terraços ou varandas com menos de um metro e meio do terreno confinante; não encostar no muro de divisa chaminés, fogões, fornos, aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao imóvel confinante; não realizar obras capazes de poluir ou inutilizar água do poço, ou nascente alheia; não fazer escavações ou construções que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades; não executar obra que cause ruína ou deslocação de terra ou ainda que afete a segurança do bem imóvel confinante, sem antes providenciar as obras acautelatórias.

Importante ainda esclarecer que além da legislação que trata deste tema, algumas normas administrativas também poderão regulamentar o direito de construir, como por exemplo, àquelas impostas pelo Município no que tange ao alvará de construção.

CONCLUSÃO

Através do presente estudo foi possível concluir que o direito constitucional de propriedade não se mostra absoluto, uma vez que está sujeito às regras dos Direitos de Vizinhança.

As normas dos Direitos de Vizinhança traduzem-se em limitações/restrições ao uso da propriedade e surgiram da necessidade de se regular e manter a convivência harmoniosa e tranquila entre donos de imóveis próximos, mas não necessariamente contíguos.

Trata-se de uma obrigação “propter rem”, pois está vinculada à coisa, no caso ao imóvel e não ao seu proprietário.

Tais normas, tipificadas notadamente na Legislação Civil Brasileira, visam regular a relação social e jurídica decorrentes da proximidade de tais propriedades, especialmente nos grandes centros urbanos, onde as edificações conjuntas estão sendo realizadas cada vez mais frequentes.

Com efeito, a convivência harmoniosa e pacífica dos proprietários vizinhos está intimamente ligada ao uso normal, licito e coerente da propriedade, levando-se em conta ainda sua função social e o desenvolvimento sustentável de toda a sociedade.

REFERÊNCIAS

ACERVO ADCOAS. Consulta de Jurisprudência e Doutrina. CD ROM - Rio de Janeiro, 2001
BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012
GOMES, Orlando. Direito Reais - Rio de Janeiro, Editora Forense, 2010.
MALUF, Carlos Alberto Dabus. Principais Limitações ao Direito de Propriedade no Código Civil de 2002. Revista do Advogado – São Paulo, v. 90, p. 7-21, Março de 2007.
MONTEIRO, Washington de Barros. Direito civil. Direito das Coisas - São Paulo, Editora Saraiva, 2004.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Direitos reais - Rio de Janeiro, Editora Forense, 2010.
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil Volume 5 – São Paulo, Editora Saraiva, 2002.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Direitos Reais - São Paulo, Editora Atlas, 2009.
[1] GOMES, Orlando. Direito Reais - Rio de Janeiro, Editora Forense, 2010.
[2] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.
[3] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.
[4] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.
[5] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.
[6] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.
[7] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.
[8] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.
[9] BRASIL. Lei n.º 10.406, de 10 de Janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Vade Mecum – São Paulo, LEX Editora, 2012.

MARCELO AUGUSTO S. DOTTO - Advogado Especialista em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil