quinta-feira, 25 de maio de 2017

RELAÇÕES LOCATÍCIAS COMERCIAIS BUSCAM DIÁLOGO


A proteção do fundo de comércio, conquistado pelo esforço diuturno do locatário, foi inicialmente contemplada no Decreto 24.150, de 20 de abril de 1934, conhecido como "Lei de Luvas", tendo sido revogado pelo artigo 90 da vigente Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991.

O legislador sempre incentivou e incentiva a possibilidade de renovação da locação não residencial, a partir do cumprimento de requisitos básicos, hoje especificados nos artigos 51 e 71 da Lei 8.245, de 18/10/1991, "in verbis":

Art. 51. ...

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Art. 71. ...

I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II – prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou determinação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; (com a redação dada pela Lei nº 12.112, de 09/12/2009)

VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

O artigo 52 da Lei do Inquilinato enumera de forma taxativa as hipóteses em que o locador não está obrigado a renovar o contrato, "ipsis literris":

I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente”.

Para garantir o exercício do direito a renovatória do locatário, a lei restringiu o âmbito da contestação do locador, a partir do que consta no artigo 72, do referido diploma legal, qual seja:

“I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar.

III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;

IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).

Vale ressaltar que há penalidade criminal prevista nos incisos II e III do artigo 52 da Lei das Locações nas hipóteses de o locador não utilizar o imóvel para o fim desejado, nos prazos estabelecidos — 180 e 60 dias, respectivamente.

Na hipótese de retomada, o locatário terá o prazo de 30 dias para desocupação voluntária do imóvel, que já constará no mandado de despejo, conforme prevê o artigo 74 da Lei 8245/91.

A lei vigente também determinou a indenização do locatário, na hipótese de retomada para utilização de terceiro que ofereça condições melhores, fixada na sentença, que será devida de forma solidária pelo locador e pelo terceiro, em obediência ao disposto no seu artigo 75.

Não resta dúvida de que há equilíbrio entre os deveres de direitos de inquilinos e locadores estabelecidos pela lei, decorrente da ampla discussão da sociedade em relação a formulação do diploma legal, o que trouxe de fato maior tranquilidade para os operadores do direito que atuam nesse segmento.

O elevado custo para propositura da ação renovatória, especialmente da pericia judicial, aliado à estabilidade da inflação, contribuíram de forma decisiva para diminuir de forma substancial as ações em curso, abrindo espaço para o diálogo e o entendimento extrajudicial.

Conclui-se, portanto, que ocorreu evolução substancial nas relações locatícias comerciais, a partir da própria lei, e também da percepção que é mais salutar buscar soluções fora do âmbito do Judiciário, tendo como ganho o bom relacionamento dos contratantes.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

quarta-feira, 24 de maio de 2017

JUSTIÇA SUSPENDE COBRANÇA ANTECIPADA DO ITIV EM SALVADOR


O Tribunal de Justiça da Bahia (TJ-BA) suspendeu a cobrança antecipada pela Prefeitura de Salvador do Imposto de Transmissão Inter Vivos (ITIV) no momento da assinatura dos contratos de compra e venda de imóveis na planta. Ou seja, o tributo, que correspondente a 3% do valor do bem, tinha de ser recolhido aos cofres municipais antes mesmo do imóvel ser construído e entregue ao futuro proprietário. 

Conforme decisão do TJ-BA, que acabou de ser votado, fica mantido o recolhimento do tributo pela sistemática antiga, no momento efetivo da transmissão do bem. A forma de cobrança atual estava em vigor desde 2014, quando a mudança foi instituída na capital, ainda na primeira gestão do prefeito ACM Neto.

A constitucionalidade da medida foi questionada pelo Ministério Público, que moveu a ação cautelar, agora acatada pelo TJ.

Fonte: A TARDE Economia

A PREFERÊNCIA PARA RECEBIMENTO DOS CRÉDITOS DECORRENTES DA VENDA JUDICIAL EM UNIDADE CONDOMINIAL HIPOTECADA


Trata-se de um tema bastante interessante, se o credor hipotecário, ou o condomínio, tem preferência no recebimento dos créditos decorrentes da hasta pública.

Por se tratar as despesas condominiais obrigação propter rem, que acompanham o imóvel, teria as mesmas condições a garantia real, trazendo julgados entendimentos diferentes quanto a preferência, nos termos do art. 1.345 do Código Civil.

Nos ensinamentos do Mestre Luiz Antônio Scavone Júnior (2016, p. 956_, aponta que, se der preferência ao Credor Hipotecário, o arrematante, em execução hipotecária, paga o preço da arrematação, mas se torna devedor da dívida condominial, que acompanha o imóvel pela natureza “propter rem”, enquanto que, através de ação de cobrança de despesas condominiais, traz insegurança jurídica à quem será destinado o crédito, pois ninguém se dispõe a adquirir um imóvel hipotecado.

Diante dessas condições, o Superior Tribunal de Justiça resolveu a questão, através da Súmula 478, segundo a qual, estabelece que: “na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”, com fundamento no artigo 1.499, inc. VI, a 1.0501, todos do Código Civil, que em suma, estabelecem que, a arrematação é uma forma de aquisição originária e, como forma de alienação, extingue a garantia hipotecária.

Portanto, o condomínio tem preferência no recebimento dos créditos decorrentes da hasta pública sobre hipoteca, por depender da quitação dos débitos condominiais, para se tornar viável a arrematação ou adjudicação.

Cabe destacarmos a preferência absoluta do condomínio, através de execução promovida por terceiros contra condômino inadimplente, mediante penhora no rosto dos autos para receber em eventual arrematação do imóvel, conforme se destaca o julgado abaixo:

Despesas de Condomínio – Cobrança – Cumprimento de Sentença – Deferimento de penhora do saldo de arrematação do imóvel gerador das despesas, no rosto dos autos de outra demanda- Possibilidade – Decisão mantida – Arrematado o imóvel gerador da despesa de condomínio em execução de terceiro contra condômino, pode o condomínio que executa despesas condominiais penhorar o produto da arrematação no rosto dos autos da execução do terceiro. A dívida de condomínio, “propter rem”, goza de preferência absoluta e pode sub-rogar-se no produto da arrematação do imóvel – Recurso não provido. (SÃO PAULO, 2002)

Com relação ao débito tributário com a Municipalidade, referente ao Imposto Predial e Territorial Urbano, parte da jurisprudência reconhece a preferência da Municipalidade, enquanto que, outra parte entende que a preferência é do condomínio, mas o assunto está longe de ser pacífico.

Na nossa opinião, vai prevalecer o princípio da supremacia do interesse público, isto é, aquele que atende um maior número de pessoas

Luiz Henrique Santos Pimentel - Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Processual Civil.
Fonte: Artigos JusBrasil

terça-feira, 23 de maio de 2017

EXPECTATIVA PARA PREÇO DE IMÓVEIS MELHORA, DIZ FIPEZAP


Apesar de ainda indicar queda, a variação esperada dos preços dos imóveis para os próximos 12 meses passou de -5,0% para -3,5%.

Esse é um dos resultados do Raio-X FipeZap do 1º trimestre de 2017, que traz novos dados sobre a percepção e a expectativa para o mercado imobiliário.

A pesquisa mostra que os descontos nos preços ainda seguem elevados e o interesse dos investidores pelos imóveis é menor, mas já há uma perspectiva de queda menor dos preços.

A participação dos investidores no total de compradores apresentou ligeiro recuo no primeiro trimestre (de 39% do total, em dezembro de 2016, para 38%, em março de 2017), registrando novo piso para a série histórica.

Em boa medida, esse comportamento se deve ao declínio do interesse do investimento para aluguel, cuja participação no total de respondentes da pesquisa declinou de 26% para 21% nos últimos 12 meses, diz a FipeZap.

A participação das transações com desconto no total de transações permaneceu praticamente estável no início do ano, em torno de 75%. De forma similar, o percentual médio de desconto manteve-se no patamar de 8,9% ao longo das últimas duas pesquisas.

Em termos de percepção de preço, o percentual de compradores em potencial (isto é, com pretensão de adquirir imóveis nos próximos 3 meses) que classificavam os preços atuais como “altos” ou “muito altos” recuou de 66% para 64% no último trimestre.

Já entre os respondentes que adquiriram imóveis recentemente, essa proporção declinou de 49% para 47% do total de respondentes.

Finalmente, com relação às expectativas sobre a evolução do preço dos imóveis, a participação dos entrevistados que esperam queda nos preços nos próximos 12 recuou de 36% para 28% no último trimestre, ao passo que a proporção de respondentes que partilham de uma expectativa de aumento nos preços aumentou de 13% para 17%, para o mesmo horizonte temporal.

Com isso, considerando-se o total dos respondentes, a variação média de preço esperada para os próximos 12 meses passou de queda de 5,0% para queda de 3,5%.

Fonte: Angelo Pavini

AS DIFERENTES CLASSIFICAÇÕES DE IMÓVEIS


Ao contrário do que pode se pensar, as particularidades dos imóveis não se limitam à sua localização urbana ou rural. Há diversas características que devem ser consideradas ao analisar cada imóvel em específico – características estas de grande importância também no direito tributário e constitucional.

Primeiramente, é interessante diferenciar os imóveis com base em sua função, momento em que temos os imóveis residenciais, voltados para a moradia, e os imóveis comerciais, estes com função econômica, tais como shopping centers, prédios corporativos, hotéis, clubes, etc.

Independentemente de sua função, como veremos adiante, os imóveis também são caracterizados com base em sua localização, momento em que eles se dividem entre imóveis urbanos, imóveis rurais (podendo também ser imóveis fronteiriços) e, ainda, os imóveis de propriedade da União.

Existem duas teorias para classificar um imóvel como rural ou urbano. A primeira delas leva em conta apenas a sua localização, definida pelo Plano Diretor municipal ou distrital. O Código Tributário de São Paulo, por exemplo, define zona urbana como aquela que possui “área asfaltada, água canalizada, sistema de esgoto, iluminação, escola primária ou posto de saúde construído e operante num raio de até 3km”. Já a zona rural é caracterizada, apenas, por localizar-se fora da zona urbana.

A segunda teoria, majoritária, leva em consideração apenas a destinação econômica do imóvel. Este é o ponto de vista adotado no Estatuto da Terra (lei 4.504/64), que adota o termo “qualquer que seja a sua localização”, e pela Lei da Reforma Agrária (lei 8.629/93).

Através desta teoria, entendemos por que é possível que exista um imóvel localizado em área rural, e que pague IPTU (imposto predial e territorial urbano); assim como é possível que um imóvel localizado em área urbana pague ITR (imposto territorial rural). Para ser classificado como imóvel rural, basta que sua função constitua uma atividade rural (exploração agrícola, extração vegetal e/ou animal, etc). Esta teoria é, inclusive, adotada pelo STJ, que define o imóvel como rural “desde que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal agrícola, pecuária ou agroindustrial”.

Como vimos acima, também é possível concluir que o critério da destinação é o utilizado pela jurisprudência para fixar o tributo incidente sobre o imóvel (IPTU ou ITR).

Já o imóvel rural fronteiriço é aquele que, como o próprio nome diz, localiza-se em fronteira. Estes imóveis são regulamentados pela Lei 6.634/79, que em seu artigo diz:

Art. 1º. – É considerada área indispensável à Segurança Nacional a faixa interna de 150km (cento e cinquenta quilômetros) de largura, paralela à linha divisória terrestre do território nacional, que será designada como Faixa de Fronteira.

Tanto os imóveis rurais quanto os imóveis rurais fronteiriços possuem limitações quanto o assunto é a sua aquisição por pessoa física ou jurídica estrangeira. No caso do imóvel de fronteira, esta limitação se dá por questão de segurança nacional.

Art. 2º. - Salvo com o assentimento prévio do Conselho de Segurança Nacional, será vedada, na Faixa de Fronteira, a prática dos atos referentes a:

I - alienação e concessão de terras públicas, abertura de vias de transporte e instalação de meios de comunicação destinados à exploração de serviços de radiodifusão de sons ou radiodifusão de sons e imagens;

II - Construção de pontes, estradas internacionais e campos de pouso;

III - estabelecimento ou exploração de indústrias que interessem à Segurança Nacional, assim relacionadas em decreto do Poder Executivo.

IV - instalação de empresas que se dedicarem às seguintes atividades:

a) pesquisa, lavra, exploração e aproveitamento de recursos minerais, salvo aqueles de imediata aplicação na construção civil, assim classificados no Código de Mineracao;

b) colonização e loteamento rurais;

V - transações com imóvel rural, que impliquem a obtenção, por estrangeiro, do domínio, da posse ou de qualquer direito real sobre o imóvel;

VI - participação, a qualquer título, de estrangeiro, pessoa natural ou jurídica, em pessoa jurídica que seja titular de direito real sobre imóvel rural;

§ 1º. - O assentimento prévio, a modificação ou a cassação das concessões ou autorizações serão formalizados em ato da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional, em cada caso.

§ 2º. - Se o ato da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional for denegatório ou implicar modificação ou cassação de atos anteriores, da decisão caberá recurso ao Presidente da República.

§ 3º. - Os pedidos de assentimento prévio serão instruídos com o parecer do órgão federal controlador da atividade, observada a legislação pertinente em cada caso.

§ 4o Excetua-se do disposto no inciso V, a hipótese de constituição de direito real de garantia em favor de instituição financeira, bem como a de recebimento de imóvel em liquidação de empréstimo de que trata o inciso II do art. 35 da Lei nº 4.595, de 31 de dezembro de 1964.

Art. 3º. - Na faixa de Fronteira, as empresas que se dedicarem às indústrias ou atividades previstas nos itens III e IV do artigo 2º deverão, obrigatoriamente, satisfazer às seguintes condições:

I - pelo menos 51% (cinqüenta e um por cento) do capital pertencer a brasileiros;

II - pelo menos 2/3 (dois terços) de trabalhadores serem brasileiros; e

III - caber a administração ou gerência a maioria de brasileiros, assegurados a estes os poderes predominantes.

Parágrafo único - No caso de pessoa física ou empresa individual, só a brasileiro será permitido o estabelecimento ou exploração das indústrias ou das atividades referidas neste artigo.

Neste mérito, o Conselho de Segurança Nacional é regulamentado pelo Decreto 85.064-80, e os processos para aquisição da propriedade serão remetidos ao INCRA, com parecer.

A respeito dos imóveis de propriedade da União, consideramos os terrenos de marinha, ilhas, margens de rios federais, ou ainda imóveis rurais ou urbanos que possuam interesse público. Estes imóveis são regidos pela Lei 9.636/98.

Desses imóveis se adquire não a propriedade, mas o domínio útil: direito de utilizar o terreno mediante o pagamento do Foro (0,6% do valor do terreno), prática conhecida como aforamento. E, através do pagamento da Taxa de Ocupação (2% ou 5% do valor do terreno), o ocupante poderá usufruir do terreno enquanto não existir interesse público – momento no qual a União reaverá a propriedade e o direito sobre o imóvel, pois interesse particular não se sobrepõe ao interesse público.

É possível, para famílias carentes, solicitar anualmente a isenção – isso se trata de uma exceção à proibição de ocupação gratuita dos terrenos da União.

É possível, também, solicitar a usucapião de imóveis de propriedade da União – hipótese em que ela será notificada a se manifestar, e possui o direito de preferência sobre a propriedade.

Através do pagamento do Laudêmio (5% do valor do terreno + benfeitorias), é possível negociar a propriedade: o vendedor obtém a Certidão Autorizativa de Transferência do Imóvel.

Com isso, concluímos que a classificação dos diferentes tipos de imóveis interfere em diversos negócios jurídicos. Espécies diferentes de imóvel estão sujeitas a legislações diferentes, e possuem condições diferentes indispensáveis ao negócio jurídico. É preciso levar em consideração, sempre, a legislação estadual e municipal de onde o imóvel está localizado, e sua classificação é de grande relevância na estruturação de investimentos, garantias reais, estruturas societárias, locações e arrendamentos, entre outros.

Publicado por Marcela Fabreti de Oliveira
Fonte: Artigos JusBrasil

FEIRÃO CAIXA DA CASA PRÓPRIA TERÁ 228 MIL IMÓVEIS


O Feirão Caixa da Casa Própria começa na próxima sexta-feira (26) e vai até 25 de junho em 14 cidades. No evento, considerado o maior do ramo imobiliário no país, 228 mil imóveis novos e usados serão ofertados em todas as modalidades e linhas de crédito habitacional da Caixa Econômica Federal.

“O feirão se consolidou por promover a realização do sonho da casa própria e estimular o mercado imobiliário. O evento proporciona também a concretização de mais negócios para o setor da construção civil e contribui para o desenvolvimento da economia”, disse Nelson Antônio de Souza, vice-presidente de Habitação da Caixa.

O feirão será realizado em dois fins de semana, entre os dias 26 e 28 de maio e 23 e 25 de junho. No primeiro fim de semana, o evento ocorrerá nas cidades de São Paulo, do Rio de Janeiro, de Campinas (SP), Belém, Florianópolis, Porto Alegre, Belo Horizonte, do Recife, de Salvador, Goiânia e Uberlândia (MG). No segundo fim de semana, o evento chegará a Brasília, Fortaleza e Curitiba.

A feira contará neste ano com 548 construtoras, 261 correspondentes imobiliários e 185 imobiliárias. Para requerer o crédito da casa própria, o interessado deve levar documento de identidade, CPF, comprovante de renda e residência atualizados.

Fonte: Agência Brasil

segunda-feira, 22 de maio de 2017

VALOR DE VENDA IMEDIATA OU LIVRE ARBÍTRIO


Este conceito, nas IVS (International Valuations Standards), é apresentado de duas formas distintas. 

Numa primeira forma, que representa uma espécie de saldo, um ativo tem um período típico de comercialização, devendo, entretanto, ser encontrado um comprador e o vendedor obrigado a manter o preço pré-estabelecido. Esta abordagem não é forçada, uma vez que a parte vendedora não está condicionada.

A outra abordagem, de aplicação corrente, é a Venda Forçada, que normalmente aparece em casos de insolvência particular ou societária ou ainda em situações de incumprimento bancário. Aliás, é recorrente a estimativa do chamado Valor de Venda Imediata, quer em processos da avaliação bancária quer em avaliações da massa insolvente.

A estimativa do Valor de Venda Imediata ou Venda Forçada nem sempre foi consensual.

Durante muito tempo, as IVS não reconheceram esta Base de Valor, ao contrário do que acontecia com as EVS (European Valuation Standards). Curiosamente, na última revisão efetuada, as IVS passaram a reconhecer esta Base de Valor, em contraponto com as EVS, que deixaram de o fazer explicitamente. As IVS remetem a Venda Forçada para o Valor de Mercado, com a adoção de pressupostos especiais.

O termo Venda Forçada é frequentemente utilizado em circunstâncias em que um vendedor está sob obrigação de vender e, como consequência, não é possível um período de comercialização adequado. Na perspectiva dos compradores, estes também não são capazes de realizar as diligências apropriadas.
O preço que um vendedor aceitar numa venda forçada refletirá as suas circunstâncias particulares, ao invés daquelas do vendedor hipotético mencionado na definição de Valor de Mercado.

Para a correta avaliação do valor de Venda forçada, seria necessário identificar claramente as razões para a restrição do vendedor, incluindo as consequências de não vender no período especificado, estabelecendo suposições apropriadas. Se essas circunstâncias não existirem na data de avaliação, elas devem ser claramente identificadas como pressupostos especiais.

Estas condições são muito difíceis, se não mesmo impossíveis de quantificar, a menos que seja conhecida a natureza e as razões para as restrições do vendedor. Assim sendo, o preço obtido numa Venda Forçada não pode ser realisticamente estimado. 

Existe nestas circunstâncias um espectro largo de atuação que é de avaliação subjetiva, o que pode levar a casos extremos de livre arbítrio, com prejuízo para a parte que está claramente mais fragilizada.

Contudo, as IVS recomendam para a estimativa do valor de Venda Forçada uma série de condições que, na prática, algumas delas tornam quase impossível a aplicação desta base de valor.

No que tem sido a minha experiência de trabalho nesta área da avaliação de patrimônio, a estimativa do Valor de Venda Imediata ou Venda Forçada é puramente financeira, com o pressuposto de que a venda só será realizada num intervalo de tempo dilatado, atualizando o Valor de Mercado desde a data provável de venda (subjetiva) para a data atual.

João Fonseca - Perito Avaliador de Imóveis
Fonte: Out of the Box / Imobiliário em Portugal