segunda-feira, 27 de junho de 2016

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA NO NOVO CPC


São várias as inovações trazidas pelo novo Código de Processo Civil (CPC) em vigor desde 18 de março que afetam diretamente o setor imobiliário, entre elas a impenhorabilidade dos créditos oriundos de alienação das unidades imobiliárias, sob o regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.

A impenhorabilidade dos créditos é inovação acrescida pelo inciso XII do artigo 833 do novo Código de Processo Civil (CPC) e tem como finalidade preservar os recursos destinados à execução da obra e a efetiva entrega das unidades aos adquirentes, conferindo ainda mais segurança jurídica à incorporação imobiliária e à sistemática do patrimônio de afetação presente na Lei nº 4.591/64.

Através do regime do patrimônio de afetação, a empresa incorporadora tem a faculdade de separar cada empreendimento de seu patrimônio, criando ao mesmo tempo um patrimônio próprio (o patrimônio de afetação), de modo que os recursos dele advindos serão utilizados exclusivamente para pagamento das despesas inerentes à incorporação projetada, aprovada e devidamente registrada, de modo a assegurar o contrato com os adquirentes.

O artigo 833, inciso XII, do novo CPC é de grande importância não só jurídica, mas econômica para o momento atual do país

A regra imposta através do inciso XII do artigo 833 fortalece ainda mais o regime do patrimônio de afetação ao tornar compulsória a impenhorabilidade dos créditos oriundos da alienação das unidades imobiliária, estendendo, portanto o conceito de patrimônio de afetação para torna-se impenhorável, o que beneficia tanto o incorporador como também os adquirentes dos apartamentos do empreendimento.

Fato é que além de fortalecer o patrimônio de afetação o dispositivo do novo CPC propõe uma segregação compulsória dos créditos oriundos de alienação das unidades imobiliárias aplicável a todo tipo de incorporação imobiliária, independentemente de ter ou não o incorporador optado pelo regime de afetação do patrimônio nos termos dos artigos 31-A à 31-F da Lei 4.591/64. Isso significa dizer que mesmo o incorporador que não optou pelo regime de patrimônio de afetação, mas comprovar em eventual execução judicial que os recursos obtidos com a venda das unidades imobiliárias serão destinados à execução das obras do empreendimento, tais recursos são impenhoráveis.

A finalidade de inserir os créditos oriundos da alienação das unidades imobiliárias como impenhoráveis no rol do artigo 833 advém da ideia de que a incorporação imobiliária tem grande função social, haja vista que o regime da incorporação imobiliária revela-se como um verdadeiro meio de garantia do direito à moradia, ao patrimônio, ao desenvolvimento urbano, econômico, social, ambiental, entre outros, que devem ser preservados.

Entretanto, na prática, nem todas as empresas incorporadoras possuem uma clara separação dos patrimônios de cada obra e das receitas destas oriundas e mesmo para as empresas que possuem uma organizada contabilidade poderá haver dificuldade para o exequente comprovar que os créditos da incorporadora não são advindos da alienação das unidades imobiliárias, e, portanto, passível de penhora. Por sua vez, a incorporadora executada também pode encontrar obstáculos ao defender a impenhorabilidade de seu patrimônio uma vez que coexistem créditos diversos e o CPC resguarda apenas aqueles decorrentes da venda de unidades (apartamentos) de uma determinada obra.

Exemplo recente da aplicação do novo dispositivo é decisão proferida pela Excelentíssima Juíza titular do trabalho do Tribunal Regional do Trabalho da 10ª Região (processo 0001569-29.2014.5.10.0103) proferida em 3 de maio de 2016, por meio da qual determinou a revogação do despacho anterior que ordenou a expedição de mandato de penhora e avaliação, haja vista a impenhorabilidade nos termos do atual artigo 833, inciso XII do Código de Processo Civil. A decisão mencionada revela que mesmo para os créditos trabalhistas que possuem natureza alimentar o atual dispositivo no qual resguarda o patrimônio da incorporação objetivando a execução da obra é soberano a ponto de reverter a decisão anteriormente prolatada, na qual determinou a penhora e avaliação do imóvel como garantia da execução trabalhista, para tornar o patrimônio impenhorável.

São várias as inovações para o setor imobiliário que poderão ser exploradas com o advento do novo Código de Processo Civil, porém o artigo 833, inciso XII acima retratado é de grande importância não só jurídica, mas também econômica para o momento atual do país, haja vista retratar o amadurecimento da teoria do patrimônio de afetação, a proteção e segurança jurídica aos compromissos de compra e venda, e a garantia da função social da incorporação imobiliária visando a proteção do patrimônio.

Andréa Billalba Gandini Ricciardi - Sócia em Aires Vigo Advogados

ALUGUEL GARANTIDO É PROPAGANDA ENGANOSA


Aluguel garantido é uma falácia. Ante ao fato de poucas pessoas conhecerem as nuances que envolvem a Lei do Inquilinato, que prevê todas as formas de garantia da locação, há algumas imobiliárias que se aproveitam da complexidade das leis para afirmar que garantem o aluguel. Essa falsa promessa afronta as disposições legais, podendo a SUSEP (Superintendência de Seguros Privados), autarquia vinculada ao Ministério da Fazenda, processá-las em decorrência desse ato irregular, pois somente uma Cia de Seguros tem capacidade financeira e patrimonial para oferecer contrato de garantia.

Dessa maneira, consiste numa falsa promessa a afirmação da imobiliária de que oferece aluguel garantido, pois assume o papel de uma companhia de seguros e, com isso, age à margem da lei, uma vez que é mera prestadora de serviços.

Caso as imobiliárias tivessem capital social tão elevado, seriam bancos ou companhias de seguro. A imobiliária promete garantir o aluguel com o dinheiro do giro que recebe dos inquilinos, valor que está na conta corrente do banco que não é dela, exceto os 10% de comissão, já que 90% pertencem aos locadores.

Os locadores/proprietários devem ficar atentos com as administradoras que fazem esse tipo de promessa enganadora. Há casos de imobiliárias que, no momento em que ocorre o atraso superior a dois meses, simplesmente se esquecem do que “prometeram” e deixam o locador no prejuízo, tendo esse que contratar um advogado para promover o despejo por falta de pagamento.

Desaquecimento da economia aumenta o risco

Com o desaquecimento da economia e o aumento do desemprego, espera-se um pequeno crescimento da inadimplência na locação, e, assim, poderá ficar evidente a falsidade do aluguel garantido, já que ninguém vira dinheiro da noite para o dia, ainda mais com o fato de uma ação de despejo por falta de pagamento demorar em média 10 meses, podendo em alguns casos demorar três anos.

A administradora de imóveis que seduz com a promessa de garantir o aluguel pratica propaganda enganosa, que, por sua vez, é vedada pelos artigos 4º, inciso VI, 6º, inciso IV, e 37 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois promete algo que não pode cumprir, já que não detém patrimônio e capital suficientes.

Somente Cia. Seguradora pode garantir

O legislador, visando proteger o mercado, estabeleceu nos artigos 72 a 74, do Decreto 73/1966, que somente a sociedade criada com a única finalidade de companhia seguradora, portanto, detentora de expressivo capital, pode vender garantia, o que obviamente exclui as imobiliárias. Se o diretor da imobiliária engana o locador, poderá ser punido pela Superintendência de Seguros Privados (Susep), de acordo com as disposições dos artigos 34 e 42 do Decreto-Lei 60.459/1967.

Os corretores de imóveis também podem ser punidos com base no Código de Ética Profissional, Resolução 326/1992 do Cofeci, pois o seu artigo 6º, inciso I, proíbe o corretor de “aceitar tarefas para as quais não esteja preparado, ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda que possam prestar-se à fraude”

É inegável que a imobiliária que age como companhia de seguros pratica concorrência desleal, já que compromete o mercado com a falta de seriedade e de compromisso com o cliente, pois o engana ao induzi-lo à ideia de que possui capital e patrimônio que possam garantir o aluguel.

Cabe à administradora se empenhar em realizar a locação com segurança para seu cliente/locador, sendo que o artigo 37 da Lei do Inquilinato, 8.245/1991, oferece como únicas alternativas para garantia: fiadores, seguro-fiança, título de capitalização, caução ou bens móveis e imóveis. Qualquer outra promessa não tem fundamento legal, sendo fundamental a elaboração profissional do contrato de locação que deve abordar as particularidades de cada caso.

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG

O QUE É TRESPASSE? OBRIGAÇÕES E DEVERES


É o negócio jurídico pelo qual se transmite um estabelecimento comercial, em sua integralidade, ou seja, transfere- se o direito de propriedade sobre o estabelecimento. Salvo disposto contratual em contrário, a venda do estabelecimento abarca todos os bens corpóreos e incorpóreos, sejam eles imóveis ou móveis, desde que considerados indispensáveis à continuidade do exercício da atividade empresarial pelo adquirente.

O instituto possui regras próprias prescritas nos artigos 1.142 ao 1.149 do Código Civil, os quais, a inobservância podem geram grandes transtornos.

Vejamos artigo 1.144:

“O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do estabelecimento, só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado na imprensa oficial.”

Conforme dispositivo, o registro em órgão competente é requisito de validade para que seja dada publicidade e para surta efeitos em relação a terceiros.

Segue artigo 1.145:

“Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.”

Em interpretação sistemática, do artigo supracitado em consonância com o artigo 104 do mesmo diploma, depreende-se que a inobservância dos procedimentos mencionados poderá implicar em nulidade do negócio jurídico celebrado.

Artigo 104:

“A validade do negócio jurídico requer:

I – agente capaz;

II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III – forma prescrita ou não defesa em lei.”

Ademais, a Lei nº 11.101/95 de Recuperação de Empresas e Falências, quando interpretada em conjunto com demais dispositivos, culmina em consequência mais gravosa, qual seja, a falência da empresa.

Na mesma linha de raciocínio, vejamos o artigo 1.146 do Código Civil:

“O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.”

O dispositivo é objetivo e claro, contudo, importante ressaltar que o adquirente responde pelos débitos do vendedor, desde que estejam declarados. Quanto aos débitos trabalhistas e fiscais, restará ao adquirente o regresso contra o vendedor.

Importante ressaltar ainda, que a venda do estabelecimento comercial somente será possível com a anuência dos credores do vendedor, caso contrário o negócio será considerado nulo.

Observa-se, pelo prazo de um ano, o vendedor, solidariamente permanecerá respondendo pelos débitos com o adquirente. Para as obrigações vencidas, esse prazo inicia-se a partir do ato que dá publicidade ao negócio e para as obrigações vincendas, a partir do vencimento de cada obrigação respectivamente.

Buscando maior proteção jurídica ao adquirente, o artigo 1.147 e parágrafo único dispõe:

“Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não pode fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos subseqüentes à transferência.

Parágrafo único. No caso de arrendamento ou usufruto do estabelecimento, a proibição prevista neste artigo persistirá durante o prazo do contrato.”

A norma disciplina como regra a proibição da concorrência, porém, o adquirente poderá autorizar de modo expresso que o vendedor permaneça no mesmo ramo de negócio.

E segue o artigo 1.148 do mesmo diploma:

“Salvo disposição em contrário, a transferência importa a sub- rogação do adquirente nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter pessoal, podendo os terceiros rescindir o contrato em noventa dias a contar da publicação da transferência, se ocorrer justa causa, ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante.”

O que significa dizer que, a compra do estabelecimento compreende todos os bens e todos os negócios jurídicos, ativos e passivos, que dele façam parte, excetuando os contratos de cunho pessoal ou excluídos expressamente em contrato. E respeitando a livre contratação, faculta aos terceiros contratado, a rescisão dos contratos no prazo de noventa dias, a partir do ato de publicidade do negócio se resultar em justa causa, ou seja, quando houver mudanças nos termos da contratação, por exemplo.

E por fim, vejamos o artigo 1.149 do Código Civil:

“A cessão dos créditos referentes ao estabelecimento transferido produzirá efeito em relação aos respectivos devedores, desde o momento da publicação da transferência, mas o devedor ficará exonerado se de boa-fé pagar ao cedente.”

Portanto, assim como os débitos, os créditos do estabelecimento também são transferidos com a realização do negócio, salvo exista expressa disposição em contrário, caso contrário os devedores do estabelecimento deverão honrar seus compromissos perante o adquirente. Contudo, o devedor que de boa-fé realizar pagamento ao vendedor, será exonerado de responsabilidades.

Nas situações em que o vendedor necessita de anuência dos credores para a realização do negócio, se faz indispensável que estes sejam comunicados por meio hábil e eficaz, a fim de que não aleguem ignorância ato negocial.

Como fica a situação dos funcionários?

De acordo a CLT – Consolidação das Leis Trabalhistas, em regra os contratos de trabalho são transmitidos ao adquirente, salvo se, antes da transmissão, o contrato houver findado, ou havido acordo entre o vendedor e o adquirente, no sentido de que os trabalhadores continuarão o serviço em outro estabelecimento. Neste caso, deverá ser observado que o trabalhador não poderá ser prejudicado. Observa-se que a mudança patronal não depende de anuência do trabalhador.

Vejamos o disposto no artigos 10 e 448 do Decreto Lei nº 5.451/93, respectivamente:

“Qualquer alteração na estrutura jurídica da empresa não afetará os direitos adquiridos por seus empregados.”

“A mudança na propriedade ou na estrutura jurídica da empresa não afetará os contratos de trabalho dos respectivos empregados.”

E o contrato de locação do estabelecimento?

Nos termos do artigo 13 da Lei nº 8.245/91 – Lei do Inquilinato, exige-se o consentimento prévio e por escrito do proprietário do imóvel.

Vejamos redação do artigo supracitado e seu parágrafo segundo:

“A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.”

Notificado, o proprietário do imóvel possuirá o prazo de 30 (trinta) dias para manifestar formalmente sua posição, sendo que o silêncio importa em consentimento tácito.

Caso não haja essa comunicação formal por parte do vendedor ao proprietário do imóvel, a transferência do fundo de comércio será denominada “clandestina”, termo utilizado pelo STJ – Superior Tribunal de Justiça, quando a venda do estabelecimento comercial é realizada sem a anuência do proprietário do imóvel/locador.

Nesta situação o mesmo diploma em seu artigo 9º, inciso II, assegura ao proprietário do imóvel a propositura da Ação de Despejo:

“A locação também poderá ser desfeita:

II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual.”

Ainda que o adquirente cumpra com todas as suas obrigações, a lei assegura ao proprietário essa possibilidade.

Notadamente, o Trespasse é um instituto recheado de peculiaridade e variáveis. Há a necessidade de cautela frente aos desdobramentos do caso concreto, logo, se faz indispensável um profissional perspicaz, uma vez que, a realização do negócio é norteada de riscos que podem comprometer a prática da atividade comercial.

Andreia Ribeiro - Advogada
Fonte: Artigos JusBrasil

domingo, 26 de junho de 2016

BREVES CONSIDERAÇÕES SOBRE O RET - REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO DAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS


A Lei 10.931/04 instituiu a possibilidade de as incorporadoras optarem pelo regime de Patrimônio de Afetação, mantendo seus empreendimentos separados dos demais bens e direitos de seu patrimônio. A referida lei tem por escopo aumentar segurança das partes interessadas no negócio de incorporação imobiliária, em especial os adquirentes de imóveis, criando sistemas de proteção do negócio.

Nesse regime, o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como os bens e direitos a eles vinculados, ficam apartados do patrimônio do incorporador. Nesta hipótese o incorporador se obriga a conservar escrituração contábil separada para cada incorporação submetida ao regime.

As operações da incorporação que adotarem o regime especial serão escrituradas nos livros da incorporadora ou em livros próprios. No último caso, a escrituração contábil das operações podem ser realizadas por período mensal na contabilidade da incorporadora, por meio de registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.

Vale dizer, o patrimônio de afetação (terreno, acessões, bens e direitos vinculados ao empreendimento) não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos, e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva. A formação do patrimônio de afetação pode ser feita por averbação de termo firmado pelo incorporador no registro de imóveis competente, e pode ocorrer a qualquer momento.

Outro efeito importante é que o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, sujeitas ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao IRPJ, à CSLL, à Cofins e ao PIS, exceto aquelas calculadas sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva incorporação (artigo 3º da Lei 10.931/2004). Apenas o patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.

A opção pelo RET será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: (i) afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária; (ii) inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica – CNPJ e (iii) entrega do termo de opção pelo RET na unidade competente da Secretaria da Receita Federal (art. 2º da Lei nº 10.931/2004).

A opção obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos a partir do mês em que foi efetuada e será considerada definitiva, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.

Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento unificado de IRPJ; CSLL; PIS e Cofins.

Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem como, as receitas financeiras e “variações monetárias” decorrentes dessa operação. As demais receitas relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, serão tributadas na incorporadora. Do total das receitas recebidas, podem ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.

Para fins de repartição de receita tributária, do percentual de 4% (quatro por cento) serão considerados: 1,71% como Cofins; 0,37% como PIS; 1,26% como IRPJ; e 0,66% como CSLL.

Até 31.12.2018, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31.03.2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado do Imposto de Renda e das contribuições ao Cofins, PIS e CSLL será equivalente a 1% da receita mensal recebida.

Para fins de repartição de receita tributária, do percentual de 1% serão considerados 0,44% como Cofins; 0,09% como PIS; 0,31% como IRPJ; e 0,16% como CSLL.

Amal Nasrallah - Consultora e advogada na área tributária

Fonte: Tributário nos Bastidores

PEDIDOS DE REVISÃO DE ALUGUEL TÊM ALTA DE 25%

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Além de frear a venda de imóveis, a crise econômica gerou um baque no mercado de aluguéis residenciais e de espaços comerciais. No último semestre, o número de pedidos judiciais para revisão da taxa de reajuste de locação cresceu 25% na comparação com igual período do ano anterior, segundo o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil de Minas Gerais (OAB-MG), Kênio de Souza Pereira.

A alteração na taxa, seja para baixo ou para cima, segundo o especialista, pode ser revista a cada três anos e a ação junto à Justiça pode ser impetrada tanto pelo inquilino quanto pelo proprietário do imóvel. “O ideal é que haja um consenso. Mas isso nem sempre acontece”, afirma.

Conforme explica o representante da OAB, o valor dos aluguéis pode ser impactado com facilidade pela melhoria da região onde o imóvel se encontra, ou pela piora. E é necessário que o valor da locação acompanhe tal oscilação.

Afinal, às vezes, um shopping é construído na vizinhança, elevando o aluguel. Ou a região perde valor agregado, puxando o valor para baixo. “É o mercado quem define o preço da locação, não o inquilino ou o proprietário”, destaca Pereira. Neste caso, cabe a revisão judicial.

No caso dos contratos vencidos, o proprietário que não concordar com o valor solicitado pelo inquilino pode pedir que o imóvel seja devolvido sem justificar a causa. É a chamada “denúncia vazia”. É necessário, no entanto, que o contrato esteja vencido.

Já o inquilino pode quebrar o contrato quando quiser. Desde que arque com a multa prevista. Normalmente, a penalidade representa 20% do valor estipulado no documento, diz o especialista. Porém, é comum que ela seja reduzida proporcionalmente ao cumprimento do contrato. Ou seja, que o pagamento seja parcial. “Se o contrato é de 30 meses, seis meses deveriam ser pagos. Mas, se a pessoa já ficou 20 meses no imóvel e faltam dez, ela teria que pagar dois meses”, explica.

Multa para inadimplentes pode ser majorada

Com o aumento do desemprego, a confiança do consumidor em queda livre e a inflação corroendo a renda das famílias, é comum que moradores deixem a conta do condomínio de lado. Afinal, a multa é baixa e, muitas vezes, os síndicos acabam não cobrando os inadimplentes. A solução, segundo o presidente da comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG, Kênio de Souza Pereira, é endurecer a convenção de condomínio.

“A multa para os inadimplentes é de 2%. É possível aumentá-la até 10%, desde que haja alteração do documento”, explica. 

Fonte: HOJE EM DIA

SPC IMOBILIÁRIO


Um dos principais sonhos dos brasileiros é o de comprar uma casa própria e não depender mais de aluguel. Porém, em tempos de crise econômica, inflação elevada e altas taxas de juros, ter acesso ao mercado imobiliário está cada vez mais difícil. Tanto os consumidores que estão com um menor poder aquisitivo, quanto as empresas do setor, incorporadoras e construtoras, que querem vender e não encontram potenciais compradores passam por dificuldades.

O setor imobiliário também foi fortemente afetado pela conjuntura econômica atual. Dados do Secovi-SP mostram que de janeiro a abril, vendas e lançamentos de unidades residenciais apresentaram o pior resultado desde 2004. A expectativa dos economistas do SPC Brasil é que é necessário reverter as expectativas negativas da sociedade em relação ao financiamento e ao consumo no mercado imobiliário se o setor espera uma melhora a partir de 2017.

Com esta conjuntura, uma análise assertiva e cuidadosa no momento da concessão de crédito para a aquisição de imóveis assume um papel fundamental, principalmente com um cenário de alta de preços e juros elevados pressionando as taxas de inadimplência entre os consumidores. De acordo com dados mais recentes do SPC Brasil e da CNDL, a quantidade de brasileiros negativados chegou a 59,2 milhões de consumidores.

Para atender a essa demanda, o SPC Brasil disponibiliza às imobiliárias, construtoras e demais empresas que atuam neste ramo, o SPC Imobiliário. Trata-se de uma consulta aos bancos de dados do SPC criada para auxiliar as empresas que lidam com financiamentos, compra, venda e aluguel de imóveis. A consulta ao produto é indicada por se tratar de transações com valores muito altos, que necessitam de rapidez na concessão de crédito, porém com maior nível de segurança, minimizando o risco de inadimplência.

“O SPC Imobiliário foi criado para suprir as necessidades de análise de um setor que cresceu muito nos últimos anos e agora encontra-se em um ponto neutro de crescimento, oferecendo mais segurança para evitar a inadimplência ou fraude e dar agilidade e praticidade na concessão de crédito para quem quer alugar ou vender um imóvel, através de um relatório completo sobre a situação do cliente pessoa física”, explica Nival Martins, Superintendente de Produtos do SPC Brasil.

Dentre as informações que a consulta oferece, é possível identificar a probabilidade de inadimplência do consultado para os próximos 12 meses, os dados cadastrais do cliente e a sua renda presumida, se ele possui restrição de CCF (Cadastro de Emitentes de Cheques Sem Fundo), pendências financeiras registradas no banco de dados do SPC, protestos, ações, participações em empresas, entre outras informações relevantes para análise de crédito imobiliário.

Para mais informações, acesse o site www.spcbrasil.org.br

Fonte: Notícias SPC Brasil

sábado, 25 de junho de 2016

INCORPORADORA QUE ASSUME EMPREENDIMENTO EM ANDAMENTO - ASPECTOS JURÍDICOS LIGADOS À CORREÇÃO MONETÁRIA


Incorporação imobiliária, segundo o ordenamento jurídico brasileiro, é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas. Assim, o incorporador é toda pessoa jurídica ou física que promova a construção de edificação composta de unidades autônomas, bem como a sua comercialização, total ou parcial.

Indiscutível que a volatilidade da economia, o próprio mercado e todos os diversos fatores ligados ao planejamento da obra afetam diretamente as incorporações imobiliárias. Não raras as vezes, durante o curso contratual de determinada operação de incorporação, as dificuldades financeiras fazem com que o incorporador originário seja substituído por nova empresa, tudo para que o empreendimento chegue ao seu termo final.

Neste cenário de substituição do incorporador, não é incomum que a Instituição Financeira, que em um primeiro momento participava da operação como mera financiadora do negócio, assuma as funções de incorporador propriamente dito, tudo para minimizar os seus próprios prejuízos, bem como eventuais transtornos suportados pelos consumidores, destinatários finais das unidades autônomas.

- Ocorre que, no momento em que essas empresas/bancos assumem o empreendimento, visando minorar o prejuízo causado pela antiga construtora, deparam-se com questões jurídicas até então controversas na jurisprudência pátria.

Algumas das possíveis consequências dessa mudança de incorporador seriam, por exemplo, a ocorrência de atraso na entrega da obra, na concessão do habite-se e no desmembramento da matrícula na qual foi registrada a incorporação.

Paralelamente, a nova incorporadora passa a sofrer reclamações dos promitentes compradores, que alegam, por exemplo: a) prejuízo com o atraso na entrega das chaves e consequente impossibilidade de alugar o imóvel ou de destiná-lo para moradia própria; b) impossibilidade de obtenção de financiamento imobiliário por não ter havido a individualização das matrículas que compõem o empreendimento.

Inclusive, é comum a tentativa dos promitentes compradores requererem, perante o Judiciário, a concessão de liminares objetivando a suspensão da correção monetária do saldo devedor a partir do momento em que a entrega das chaves é adiada ou após a expedição do habite-se, sob o fundamento de que o atraso se deu por única e exclusiva culpa da construtora.

- Diante do acima, o tema problema a ser analisado diz respeito à possibilidade de se defender, em eventual negociação, ou até mesmo perante o Judiciário, que a nova incorporadora possa corrigir monetariamente os saldos devedores dos consumidores finais, ainda que haja atraso na entrega das chaves.

Primeiramente cabe registrar que a correção monetária tem por finalidade apenas recompor o poder aquisitivo do valor da moeda, afetado pelas consequências da inflação, sendo plenamente possível e legal a sua cobrança, ainda que durante o período em que houve atraso na entrega da obra.

O afastamento da correção monetária violaria o equilíbrio econômico-financeiro do negócio jurídico entabulado entre as partes, provocando, inclusive, o enriquecimento ilícito do comprador. Foi justamente para evitar esse desequilíbrio que a lei 4.864/65 determinou, em seu artigo 1º, que “(...) os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção monetária da dívida (...)”.

Assim, a mora no cumprimento da obrigação de entrega do imóvel não pode ser utilizada como argumento para a suspensão da cláusula de correção monetária do saldo devedor, até porque inexiste equivalência econômica entre as duas obrigações/direitos. 
A jurisprudência pátria reconhece a obrigatoriedade de se corrigir monetariamente o valor do saldo devedor a ser pago pelo mutuário no período de atraso da entrega da obra. Uma vez que a nova incorporadora assumiu a posição da antiga empresa dona do empreendimento, fará jus à aplicação da correção monetária, haja vista a sua natureza de recomposição da moeda.

- Sendo devida a correção monetária, a dúvida passa a gravitar em torno da legalidade de se utilizar o índice inicialmente pactuado entre as partes, que normalmente é o Índice Nacional de Custo de Construção - INCC.

Há que se esclarecer que o INCC é um dos 03 (três) componentes do Índice Geral de Preços - IGP-M, com um peso de 10%. Os outros são o índice de Preços ao Consumidor - IPC (com peso de 30%) e o Índice de Preços no Atacado - IPA (com peso de 60%). O INCC é elaborado pela Fundação Getúlio Vargas e afere, mês a mês, os custos dos insumos empregados em construções habitacionais, sendo certo que sua variação em geral supera a variação do custo de vida médio da população.

Em negócios imobiliários, os contratos normalmente preveem, na cláusula de condições gerais de pagamento, o índice que será aplicado nas parcelas representativas do preço que tenham vencimento até a data prevista para entrega das chaves, e o que será aplicado àquelas que tenham vencimento após a referida data.

Ocorre que, considerando que o INCC é normalmente um índice de atualização mais oneroso para o consumidor, a jurisprudência entende que a aplicação desse índice deixa de ser legítima a partir do momento em que a construtora atrasa a entrega da obra. Citadas decisões se balizam no fato de o consumidor não poder ser prejudicado por um descumprimento contratual imputável exclusivamente à construtora.

Nesses casos, a solução dada para se encontrar o equilíbrio contratual entre as partes envolvidas (manter a correção monetária do saldo devedor sem a utilização do “índice mais oneroso ao consumidor”) é a aplicação do INCC apenas até a data prevista no contrato para a entrega das chaves e, daí para frente, mesmo que não finalizada a obra, deve-se utilizar o índice estipulado contratualmente para o momento posterior à entrega das chaves (o IGPM, por exemplo), ou, não havendo tal previsão, um índice oficial de menor impacto.

Lado outro, há a possibilidade de se defender a aplicação do índice originalmente contratado (incluindo aí o INCC), já que não se deve esquecer que a nova incorporadora, prontamente e de forma inovadora, decidiu por intervir e assumir, com recursos próprios, a condução da obra. O mesmo ocorre quando as instituições financeiras que, até então exerciam as funções de financiadora, assumem a obra, tentando, desta maneira, não absorver a perda de recursos já investidos.

Em ambas as hipóteses, há o resguardo não só dos interesses e direitos próprios, mas principalmente os de todos os demais terceiros interessados, adquirentes de unidades habitacionais de tal empreendimento. É evidente que, não fosse a conduta da nova empresa, os maiores lesados e prejudicados seriam os próprios compradores, que teriam não só que arcar com o ônus do valor já investido, como certamente não usufruiriam do imóvel. 
Há que se considerar, ainda, que o atraso neste período se deu por conta da natural reestruturação do negócio, que envolve a apresentação e o planejamento de novo projeto, bem como depende de circunstâncias alheias, como, por exemplo, o fluxo administrativo de órgãos públicos.

- Portanto, deve ser reconhecida a aplicação da correção monetária ainda que haja atraso na entrega das chaves, tendo em vista sua finalidade de recomposição do poder aquisitivo do valor da moeda. Ainda, é possível defender, para casos peculiares como os descritos acima, a aplicação do índice previamente contratado (INCC, por exemplo) como índice de correção monetária, inclusive durante o período em que houve o atraso na entrega das chaves, mormente porque a conduta da nova incorporadora diminuiu sobremaneira o prejuízo que seria arcado pelos compradores, que sequer usufruiriam do imóvel. O que se não permite é a cobrança do INCC após a entrega das chaves.

Igor de Souza Mercêdo Moreira e Graziela Sacramento França - Advogados do escritório Ivan Mercêdo Moreira Sociedade de Advogados.
Fonte: Migalhas de Peso