domingo, 17 de dezembro de 2017

PMS - IMÓVEL IRREGULAR NA MIRA DA PREFEITURA


Estima-se que cerca de 80% dos imóveis residenciais de Salvador estejam irregulares para a prefeitura. A maioria dessas casas foi construída pelos próprios moradores, sem um alvará do município, onde se achou um cantinho de terra disponível para montar um lar. Com o decreto 29.259, assinado em 1º de dezembro, o prefeito ACM Neto estipulou um prazo de 180 dias para que essas casas solicitem ao município o reconhecimento de sua construção. Quem não cumprir esse prazo pode ser multado.

“A pessoa tem que fazer um requerimento com os documentos do terreno, plantas arquitetônicas e memorial descritivo”, diz o presidente do Instituto Baiano de Direito Imobiliário (IBDI), Bernardo Giesta Romano, que há mais de um ano discute a regularização fundiária com a prefeitura.

No texto do decreto, o Executivo municipal deixa claro que ao solicitar o reconhecimento do seu imóvel o morador reconhece que os técnicos da prefeitura que emitirem o termo de reconhecimento da edificação construída (Trec) ”não serão responsáveis pela segurança, solidez ou salubridade da edificação”.

Não está claro ainda quanto pode custar aos moradores a regularização de seus imóveis. Para a obtenção do Trec, o dono do imóvel vai pagar uma taxa de R$ 15,67 e mais R$ 0,85 por metro quadrado. Para registro em cartório e obtenção da escritura será levado em conta o valor venal do imóvel informado pela prefeitura.

O presidente do Ibdi afirma que a instituição não está sendo remunerada e disse que se estuda uma maneira de estabelecer uma cota de regularizações gratuitas. “Isso ainda não está fechado, o que não impede que a pessoa já possa requerer de imediato (ajuda) e busque um profissional para orientá-la”, afirma.

COMO REGULARIZAR O IMÓVEL

TREC - Termo de Reconhecimento de Edificações Concluídas

Quem construiu uma casa ou uma laje sem a autorização da prefeitura tem até 1º de junho de 2018 para solicitar o termo de reconhecimento de edificação construída

Documentação exigida - Anotação de responsabilidade técnica, comprovante de pagamento do DAM, declaração (formulário no site da Sedur), comprovante de propriedade (escritura ou carnê do IPTU), RG ou CPF, plantado do imóvel e memorial descritivo

Dam - O documento de arrecadação municipal é emitido na seção “formulários” do site. A taxa é de R$ 15,67 e deve ser paga no Bradesco ou Banco do Brasil. O recibo deve ser levado à Sedur com os outros documentos

NOTA DO EDITOR:
Clique nos links abaixo para acessar o Decreto 29.259 da PMS e a página do TREC respectivamente:



Fonte: Excerto do texto de A TARDE

SITE DE PERMUTAS PROMETE AGILIZAR COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS


Sabe aquele apartamento que anda meio difícil de vender? Ou aquele terreno próprio, pertinho da sua cidade, que não encontra um comprador? Ou aquela sala comercial que tem meses sem um interessado em potencial? A solução pode estar na troca de imóveis, permanente ou não, com transações ágeis e sem perda de dinheiro e de tempo. Essa é a aposta do Permutando, um novo de trocas, focado especificamente no mercado imobiliário. A plataforma tem a proposta de unir vendedores e possíveis compradores, corretores, imobiliárias, incorporadoras, e construtoras, além de atrair empresas do mercado mobiliário e de vendas.

A ferramenta gerencia o processo de cadastramento de usuários e busca por ofertas; controla e possibilita a comunicação entre os permutantes; monitora e gerencia os dados (métricas e objetivos) e etapas da interação com a plataforma; além de facilitar o trabalho do corretor na busca de imóveis interessados nesse tipo de negociação. De acordo com a empresa, acessando o site, o usuário cadastra gratuitamente seu perfil, seu imóvel de interesse e o que quer em troca. No caso das imobiliárias e outras empresas com um volume grande de ofertas, esse processo é automatizado entre os dois bancos de dados, sem a necessidade de cadastro manual das várias ofertas.
Automaticamente, o permutando.com cruza as informações e apresenta as oportunidades. O diferencial do site foi nascer com imóveis cadastrados, graças a parcerias com imobiliárias de todos os portes, desde pequenas até grandes grupos como a Brasil Brokers.

“Com o site, criamos a possibilidade de concentrar, em um só lugar, vários tipos de públicos interessados em trocas imobiliárias. Ficou bem mais fácil resolver o problema dos imóveis que enfrentam dificuldade de venda”, explica Pablo Rodrigues, diretor comercial do Permutando.com, e um dos quatro sócios do novo negócio.

Com apenas um mês de funcionamento, já está presente em 14 estados: RJ, SP, CE, PB, MG, AM, SE, RS, DF, PR, RN, BA, SC e GO, e movimenta mais de R$ 8 milhões em volume de negócios e negociações. Neste momento, as inscrições no site são gratuitas, por tempo limitado.

Fonte: O ESTADO DE SÃO PAULO

NOTA DO EDITOR:

CNJ EDITA O PROVIMENTO Nº 65/2017 E REGULAMENTA A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL


A Corregedoria Nacional de Justiça (CNJ) publicou nesta sexta-feira (15/12), o Provimento nº 65/2017, que estabelece diretrizes para o procedimento da usucapião extrajudicial nos serviços notariais e de registro de imóveis.

Clique aqui e leia o Provimento nº 65/2017 na íntegra.

sexta-feira, 15 de dezembro de 2017

PREÇO DE ALUGUEL RESIDENCIAL RECUA EM NOVEMBRO


O Índice FipeZap de Locação - que acompanha o preço de aluguel de imóveis em 15 cidades brasileiras por anúncios na internet - registrou queda de 0,14% entre outubro e novembro de 2017. Com a inflação de 0,28% (IPCA/IBGE) no período, a queda real dos preços foi de 0,42%. Entre as 8 cidades que tiveram recuo nominal no preço médio de locação residencial em novembro, a variação foi mais intensa em Niterói (-1,07%), Rio de Janeiro (-0,70%) e Belo Horizonte (-0,34%). Já entre as cidades que registraram aumento de preço no último mês, destacaram-se Recife (+1,03%), Curitiba (+0,67%) e Santos (+0,41%).

Após o sexto recuo negativo no ano, o Índice FipeZap de Locação acumula queda de 0,78% em 2017. Considerando a inflação no período (+2,50%), a queda no preço médio de locação foi de 3,20% em termos reais.

Considerando os últimos 12 meses, o índice acumula queda nominal de 0,81% no preço médio do aluguel. Tal comportamento, cabe notar, é influenciado pela queda expressiva dos preços em cidades como Rio de Janeiro (-8,81%) e Campinas (-4,08%). Já entre as regiões que registraram aumento de preço nos últimos 12 meses, destacam-se Recife (+4,80%), São Bernardo do Campo (+3,04%) e Curitiba (+2,89%). Comparando-se à inflação no período (+2,80%), o Índice FipeZap de Locação acumula queda real de 3,51%.

Em novembro de 2017, o valor médio do aluguel de imóveis nas cidades monitoradas foi de R$ 28,21/m². São Paulo desponta como a cidade com o maior valor médio por m2 do país (R$ 35,62), seguida por Rio de Janeiro (R$ 31,92) e Distrito Federal (R$ 29,62). Já entre as cidades com o valor do aluguel mais barato por m2 no mês de análise, destacam-se Goiânia (R$ 15,06), Fortaleza (R$ 16,17) e Curitiba (R$ 16,91).

Comparando-se o preço médio de locação com o preço médio de venda dos imóveis, é possível obter uma medida da rentabilidade para o investidor que opta por alugar seu imóvel. Esse indicador é relevante, em particular, para avaliar a atratividade do mercado imobiliário em relação a outras opções de investimento disponíveis. Com base em dados de novembro de 2017, o retorno médio anualizado do aluguel manteve-se em 4,3%.

Fonte - Investimentos e Notícias

DESCONTO NOS PREÇOS DOS IMÓVEIS DEVE ACABAR EM 2018


Inflação e juros em queda e um aumento de vagas no mercado de trabalho trazem um otimismo para a economia do país e, consequentemente, para o mercado imobiliário.

Para reforçar o cenário positivo, as vendas das unidades ao longo de 2017 cresceram, enquanto os estoques foram reduzidos, auxiliados pelo menor número de lançamentos de novas unidades. Segundo dados do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), divulgados nesta quinta-feira (14), as vendas de apartamentos em outubro cresceram 8,9% em relação a setembro e 31% em relação ao mesmo mês do ano anterior.

É o fim de um ciclo de super produção de apartamentos e, como resultado, imóveis encalhados. Em algumas praças, já há falta de imóveis à venda, enquanto em grandes cidades, como São Paulo, é possível observar obras sendo retomadas e finalizadas. Por outro lado, é também o fim de grandes descontos concedidos a clientes pelas construtoras, ávidas para se livrarem de imóveis prontos que começavam a dar prejuízos. Ou seja, o melhor momento para barganhar já passou.

A reversão da tendência pode ser comprovada pela última pesquisa do índice FipeZap, que mostra que os preços dos imóveis registraram leve alta após meses em queda.

Em novembro, o Índice FipeZap, subiu 0,03%. No entanto, ao considerar a inflação esperada para o mês, de 0,38%, o índice registrou queda real de 0,35%.

Essa tendência de preços é uma média de 20 cidades. Dependendo da praça, a queda de preços continua (caso do Rio de Janeiro e Distrito Federal). Em outras, os preços já estão em alta, como Belo Horizonte e Florianópolis, conta Caio Bianchi, VP de Analitycs do Grupo ZAP Viva Real. “As praças que continuam a cair formaram uma alta expectativa antes do boom imobiliário e não entregaram o prometido, enquanto as que estão valorizando agora tiveram um reconhecimento tardio”.

O Grupo Zap Viva Real aposta nesta estabilidade dos preços no ano que vem e em um aumento gradativo nas vendas. Um exemplo de cidade que já está mais perto desse cenário de preços estáveis é São Paulo.
O que pode jogar contra o cenário

Apesar dos bons indícios de recuperação da economia, a falta de solução para reformas estruturais, como a da Previdência, e um ambiente político ainda instável, com candidatos indefinidos para a corrida à presidência, pode jogar sombra sobre um cenário de crescimento do mercado imobiliário para o próximo ano, previsto pelos especialistas. Por isso, a aposta de especialistas é na estabilidade.

Para o Secovi-SP, a retomada do setor também depende da solução de outros entraves, como recursos e taxas adequadas para o financiamento imobiliário, além de segurança jurídica em distratos.

O ano de 2017 foi marcado por uma série de anúncios de restrição de financiamentos na Caixa Econômica Federal, que passa por um processo de capitalização. Um deles foi a suspensão da linha de financiamento Pró-Cotista, a linha mais barata quando desconsideramos os incentivos do programa Minha Casa Minha Vida. Outra medida importante foi a diminuição no porcentual do valor de imóveis usados financiado pelo banco. Essas medidas têm grande impacto no mercado, já que o banco responde por 70% dos financiamentos no país.

Ou seja, com os preços acomodados, o acesso ao crédito passa a ser o maior entrave para quem compra a casa própria. Quem tem maior valor para dar como entrada terá maior possibilidade de ter acesso ao crédito e concluir a aquisição. “O consumidor deve avaliar o cenário com viés positivo. Se tiver um bom histórico de crédito e a linha oferecer um custo razoável, pode ser um bom momento para adquirir antes que os preços passem a subir”.

Mas mesmo diante de todas as restrições, a concessão do crédito imobiliário deve encerrar o ano perto da estabilidade, quando iniciou 2017 com queda de 12%, avalia Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip).

A queda da taxa básica de juros, a Selic, que atingiu neste mês o seu menor patamar histórico, 7%, ajudou a aquecer o mercado, em conjunto com as boas novas da economia. “Os bancos, seguindo a tendência da Selic, realizaram cortes nas taxas de juros praticadas nos financiamentos, que chegaram a 12% ao ano mas hoje estão em 10% ao ano, em média”, diz Abreu Filho. 

Esse corte pode parecer pequeno, mas faz uma grande diferença em um financiamento de 35 anos, explica o executivo. “A diferença de um ponto porcentual, quando falamos em juros compostos, pode significar um corte de 30% na parcela mensal do imóvel. Ou seja, quem compra um imóvel de 1 milhão de reais e paga uma parcela de 10 mil reais passa a pagar 7 mil reais, por exemplo. A parcela pode, além de caber no bolso, se assemelhar ao preço de um aluguel”.

Abreu Filho lembra que, caso a taxa Selic ceda ainda mais e os bancos resolvam realizar novos cortes nas taxas, é sempre possível refinanciar a dívida com uma taxa mais acessível.

Outra forma de diminuir os impactos das restrições ao financiamento na Caixa é a manutenção do apetite dos bancos concorrentes por financiamento de imóveis.

Para Abreu Filho, o mercado deve continuar a evoluir, mas não a passos largos. “Ele só deve acelerar se pudermos ver as reformas progredindo e a eleição de um governo que se comprometa a manter essa performance”.

Bianchi, do Grupo Zap Viva Real, conclui que um cenário de estabilidade com uma pequena recuperação no mercado imobiliário não é uma má notícia após uma extensa crise econômica pela qual passou o país. “Ele permite que o consumidor tenha fôlego para planejar uma compra grande como a da casa própria”.

Fonte: EXAME

quinta-feira, 14 de dezembro de 2017

DA IMPOSSIBILIDADE DE O LOCADOR REAVER O IMÓVEL LOCADO MEDIANTE DENÚNCIA VAZIA EM CASO DE SUCESSIVAS PRORROGAÇÕES QUE CONTABILIZEM O PRAZO DE 30 MESES


A Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991) prevê, em seu art. 46[1], que as locações firmadas mediante contrato escrito com prazo determinado “igual ou superior a 30 meses”, implicarão em resolução imediata do contrato ao final do prazo estipulado, sem necessidade de qualquer notificação ou aviso.

Por sua vez, findo o prazo e continuando o locatário a exercer a posse do imóvel sem qualquer oposição do locador, o contrato de locação passará a viger por prazo indeterminado, situação em que será possível ao locador rescindi-lo mediante notificação imotivada e respeitando-se o aviso-prévio de 30 dias, tratando-se, pois.

Neste ponto, importante destacar que a Lei de Locações define e conceitua que a possibilidade de o locador reaver o imóvel locado mediante notificação imotivada é a denúncia vazia. De outro modo, nas situações em que a lei expressamente exige uma motivação a denúncia será cheia.

Assim, a controvérsia levada ao Superior Tribunal de Justiça referiu-se justamente ao termo “igual ou superior a 30 meses” contido no mencionado art. 46, pois, analisando a situação posta e interpretando a legislação ficou consignado que:

Não é cabível a denúncia vazia quando o prazo de 30 (trinta) meses, exigido pelo art. 46 da Lei n. 8.245/1991, é atingido com as sucessivas prorrogações do contrato de locação de imóvel residencial urbano(Informativo 615).

Isto é, para que determinada situação se amolde ao disposto no art. 46 é necessário que os 30 meses sejam relativos ao contrato originalmente firmado com este prazo, não sendo possível computar o prazo através de prorrogações contratuais, portanto, não podendo o contrato, neste último caso, ser rescindido mediante denúncia vazia do locador.

Desse modo, nas situações em que o contrato não seja originalmente pactuado com o prazo determinado igual ou superior a 30 meses, o locador, em regra, não poderá reaver o imóvel[2], ainda que já esteja ele vigendo por prazo indeterminado, a não ser nos casos expressamente permitidos em lei, ou seja, mediante denúncia cheia.

Tal estudo tem extrema relevância, pois, o rol de situações permitidas como motivação da denúncia cheia é taxativo e limitado, sendo elas:

· Situações elencadas pelo art. 9º da Lei de Locações[3];

· Pela extinção do contrato de trabalho, quando para esse fim a locação foi firmada;

· Para a realização de obras;

· Para uso próprio, dos ascendentes ou descendentes do locador;

· Para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

· Quando a locação for “velha”, isto é, tiver mais de 5 anos ininterruptos.

Diante de tanto, fica claro o intuito legislativo de proteger o locatário, no sentido de se estabelecer mecanismos que visam a continuidade da moradia, seja influenciando para que os contratos de locações sejam firmados com o prazo razoável de 30 meses, seja impondo medidas para evitar que o contrato seja arbitrariamente rescindido pelo locador quando ele não houver sido firmado naquele prazo.

Convém lembrar, por fim, que a rescisão do contrato por parte do locatário é mais flexível, estando ele sujeito apenas à necessidade de proceder à prévia notificação ou ao pagamento de multa proporcional ao cumprimento do contrato, conforme for o caso[4].

[1] Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

[2] Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

[3] Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

[4] Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Art. 6º. O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.

Marcelle Mariá - Advogada, especialista em Advocacia Cível pela ESA/MG e professora de Direito, especializanda em Docência Jurídica.
Fonte: Artigos JusBrasil

A DIFERENÇA ENTRE ESCRITURA E REGISTRO PÚBLICO


Basta mencionar o termo cartório que muitos já ficam nervosos, confesso que eu também ficava. E não é para menos, são inúmeras classificações, tipos de cartórios, documentações, e quando o assunto é documentação imobiliária, muitos não sabem nem por onde começar.

Importante frisar que, a documentação imobiliária serve para inúmeros processos judiciais, como: inventário (levantamento dos bens), divórcio, usucapião, dentre outros. Desta forma, é imprescindível se manter atualizado quanto às nomenclaturas e diferenças entre a documentação.

Daí, surgiu a ideia de escrever para vocês, explicando o que é uma escritura e um registro público. E o motivo de abordar esse tema vai para as pessoas que precisam fazer um contrato de compra e venda, ou a escritura de compra e venda, para que vocês entendam a importância de cada um.

Então é o seguinte, vou começar respondendo uma das dúvidas mais corriqueiras: qual é o documento que representa o imóvel? A escritura ou o registro? Para um melhor entendimento irei analisar um caso concreto:

- Você pretende vender o seu imóvel e necessita apresentar ao possível comprador a documentação que comprove sua regularidade. Tenho quase certeza que você pensou: onde será que eu guardei aquela escritura de compra e venda?

Pois bem, eis a questão, não que a escritura do imóvel não seja importante, todavia, este não é o documento fundamental para que haja a concretização de um negócio jurídico. É que, a escritura de compra e venda nada mais é do que o documento confeccionado no Cartório de Notas (ou Tabelionato), por meio do qual o Oficial do Cartório (Tabelião) declara a vontade das partes contratantes (vendedor e comprador).

E qual a função do Tabelião?

O Tabelião possui a função de incluir no documento todas as condições acertadas da compra e venda realizada, como: i) quais são as partes envolvidas na transação – vendedor e comprador?; ii) qual o objeto do pacto?; iii) qual o preço estipulado?; iv) a forma de pagamento escolhida?; v) qual a data de entrega das chaves?

Ou seja, deverá ser incluído na Escritura Pública de Compra e Vendatodos os pontos acordados entre as partes! Sendo assim, este documento possui 02 (duas) funções fundamentais:

i) A formalização de todas as obrigações que decorrem da compra e venda, como exemplo, seria o prazo estipulado para que o comprador informe ao condomínio que houve uma nova aquisição e que há um novo “dono”;

ii) A efetivação do desejo das partes no que diz respeito à compra e venda do imóvel, onde será criado um título válido ao Registro de Imóveis.

Nesse sentido, a lei prevê inúmeras obrigações referentes ao proprietário de um imóvel, com isso, sempre que houver a compra ou a venda de um imóvel, deverá ser repassado ao novo proprietário as responsabilidades que antes eram inerentes ao antigo dono/vendedor.

Todavia, o único meio de transferência definitiva destas responsabilidades ao novo comprador é mediante o REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA, que é realizado mediante o Cartório de Registro de Imóveis.

Qual órgão é competente para armazenar o histórico dos imóveis?

O Cartório de Registro de Imóveis é o responsável por manter dentro de um arquivo todo o histórico, de todos os imóveis de sua região. Tal armazenamento é realizado por meio das matrículas, haja vista que cada imóvel possui sua matrícula, a qual é identificada por um número.

O que consta na matrícula de um imóvel?

Na matrícula ficam registrados todos os acontecimentos ligados ao imóvel (quem foram os proprietários; quem é o atual; qual o número de cadastro junto à Prefeitura; se houve ou há algum gravame, isto é, hipoteca, penhora, dentre outros).

Ou seja, mesmo que o novo proprietário tenha confeccionado a Escritura Pública, o imóvel somente passará a ser efetivamente de sua propriedade no momento em que este proceder com o Registro desta Escritura na matrícula do imóvel.

Eis que surge a grande diferença entre a Escritura e o Registro!

1. Escritura Pública de Imóvel:

Formaliza a venda e cria um título considerado hábil à transmissão da propriedade do imóvel.

Assim, a escritura é um documento que prova um contrato ou ato jurídico, firmado na presença de duas testemunhas que, para ter efeito perante terceiros, requer seu registro. A escritura é utilizada para compra e venda imóveis.

2. Registro Público do Imóvel:

Transfere definitivamente a titularidade do imóvel ao comprador e com ela, todas as obrigações acessórias (pagamento de condomínio, IPTU etc.).

Como diz o ditado: quem não registra, não é dono!

É o que diz o art. 1.245, § 1º do Código Civil:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

Por fim, esse artigo não zera nem a metade das controvérsias e dúvidas acerca do tema, mas, serve como uma base. Lembrando que, para que você faça o melhor negócio, é imprescindível a presença de um advogado ou uma assessoria jurídica, para uma análise profissional da situação.

Lorena Lucena Tôrres - Especialista em Direito Ambiental e atuante em Direito de Família e Sucessões.
Fonte: Artigos JusBrasil