sexta-feira, 19 de setembro de 2014

O CONTRATO DE GAVETA NA COMPRA DE IMÓVEIS E NAS DESPESAS DE CONDOMÍNIOS


O imóvel foi vendido, pelo chamado contrato de gaveta, surge então a dúvida; quem deverá quitar as despesas condominiais e demais obrigações?

Primeiramente, devemos entender o que é o contrato de gaveta. Este tipo de contrato nada mais é do que um instrumento de uma operação de alienação imobiliária sem qualquer formalidade exigida no âmbito legal.

O principal problema deste contrato, é que ele não traz garantias como o contrato formal que consegue registrar e fazer prova da compra e venda, da negociação e do financiamento, o que reflete também na questão de direitos e obrigações quanto ao pagamento de despesas condominiais.

É importante saber que, quem firmar um contrato particular de compra de venda, a partir de agora, poderá fazer a anotação no cartório de registro de imóvel. O provimento 050/2010 nesse sentido foi baixado pelo Corregedor Geral de Justiça, como forma de dar uma segurança maior para quem compra o imóvel, ainda que não tenha a propriedade definitiva do bem.

De acordo com o provimento, os cartórios de registro de imóveis ficam autorizados a lavrar a averbação dos contratos e respectivas transferências referentes a imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação, os chamados “contratos de gaveta”.

A medida vale para contratos de promessa de compra e venda, de cessão de direitos e obrigações, de compra e venda definitiva, ou de qualquer outra denominação e podem ser formalizados por instrumento público ou particular, mas, nesse caso, é preciso que as assinaturas dos contratantes e testemunhas estejam com firmas reconhecidas. Não é necessária a comunicação ao agente financeiro dessa averbação.

O cartório registrador, após conferida a validade formal do contrato, deve proceder à averbação na matrícula do imóvel, fazendo constar a natureza do negócio, seu valor, a forma de pagamento e as condições nele estabelecidas, bem como os nomes dos adquirentes com as respectivas qualificações. No caso de ser um contrato particular, o cartório deve ainda arquivar uma via do contrato apresentado e outros documentos relativos ao negócio firmado.

A transmissão definitiva de propriedade de imóvel cujo “contrato de gaveta” tiver sido averbado no cartório, conforme o provimento da Corregedoria de Justiça terá o registro realizado por meio da apresentação do termo de liberação da hipoteca ou documento equivalente, com a finalidade de constituir o direito de propriedade.

Sendo assim, no âmbito condominial, o contrato de gaveta traz certas peculiaridades.

Devemos sempre lembrar que, o promissário comprador é um condômino, e como tal, tem direitos, obrigações e deveres como qualquer um.

Quando um imóvel é vendido através de um negócio não registrado, ou de um instrumento denominado “contrato de gaveta”, devemos nos atentar aos possíveis obstáculos tais como a promessa ou cessão sem registro.

É importante ressaltar que, o intitulado "contrato de gaveta", isto é, sem a necessária intervenção ou anuência do agente financeiro no negócio jurídico celebrado é válido, não havendo no ordenamento qualquer vedação à tutela dos sujeitos contratantes.

De toda forma, de acordo com a obrigação propter rem, especialmente no caso de débito condominial, se atrela à própria coisa e por ela responderá o titular, mesmo não sendo o proprietário do imóvel.

Maria Helena Diniz nos ensina que tal obrigação surge no momento em que “o titular do direito real é obrigado, devido a sua condição, a satisfazer certa prestação”.

A obrigação propter rem é uma relação entre o atual proprietário e possuidor do bem e a obrigação decorrente da existência da coisa. Destaque-se que a obrigação é imposta ao titular adquirente da coisa, que se obriga a adimplir com as despesas desta.

O código Civil de 2002 trouxe esta obrigação em alguns artigos, como por exemplo o artigo 1.345: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.

A jurisprudência não é uníssona neste tema. Alguns acórdãos concluem que a cobrança deverá acontecer somente em face do proprietário, o sujeito que está figurando como dono no registro na matrícula do imóvel, outros imputam a obrigação ao promissário comprador.

O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que na relação entre condômino e condomínio, poderá o titular do direito da coletividade (condomínio) eleger como devedor das despesas como sendo o possuidor ou o proprietário, é o que descreve a jurisprudência que segue:

Despesas Condominiais. Cobrança. Ilegitimidade passiva ad causam. Preliminar rejeitada pela sentença. Reiteração em sede recursal. Impropriedade. A contribuição para as despesas do condomínio edilício constitui obrigação de natureza "propter rem", onde a situação jurídica do obrigado representa uma amálgama de direito pessoal e real, não tendo preponderância, para efeito de legitimação passiva ordinária, a condição de possuidor ou proprietário da unidade autônoma sobre a qual recai a obrigação, pois prevalece, em contrapartida, o interesse da coletividade dos condôminos na obtenção de recursos para manutenção da propriedade coletiva comum, podendo o condomínio credor eleger devedor aquele que possui uma relação jurídica vinculada à unidade autônoma, a exemplo do réu na qualidade de titular da unidade autônoma perante o registro imobiliário. Preliminar rejeitada.

Neste outro exemplo, o entendimento do STJ declara a natureza da obrigação em questão no IPTU, por ser o arrematante o titular do direito real.

PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA. ADJUDICAÇÃO. VIOLAÇÃO DO ART.130, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CTN. OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO TRIBUTÁRIA PROPTER REM. EXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA. 1. Discute-se nos autos se o credor-exequente (adjudicante) está dispensado do pagamento dos tributos que recaem sobre o imóvel anteriores à adjudicação. 2. Arrematação e adjudicação são situações distintas, não podendo a analogia ser aplicada na forma pretendida pelo acórdão recorrido, pois a adjudicação pelo credor com dispensa de depósito do preço não pode ser comparada a arremate por terceiro. 3. A arrematação em hasta pública extingue o ônus do imóvel arrematado, que passa ao arrematante livre e desembaraçado de tributo ou responsabilidade, sendo, portanto, considerada aquisição originária, de modo que os débitos tributários anteriores à arrematação sub-rogam-se no preço da hasta. Precedentes: REsp 1.188.655/RS, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Turma, DJe 8.6.2010; AgRg no Ag 1.225.813/SP, Rel. Min. Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe 8.4.2010; REsp 909.254/DF, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma DJe 21.11.2008. 4. O adquirente só deixa de ter responsabilidade pelo pagamento dos débitos anteriores que recaiam sobre o Bem, se ocorreu, efetivamente, depósito do preço, que se tornará a garantia dos demais credores. De modo que o crédito fiscal perquirido pelo fisco é abatido do pagamento, quando da praça, por isso que, encerrada a arrematação, não se pode imputar ao adquirente qualquer encargo ou responsabilidade. 5. Por sua vez, havendo a adjudicação do imóvel, cabe ao adquirente (credor) o pagamento dos tributos incidentes sobre o Bem adjudicado, eis que, ao contrário da arrematação em hasta pública, não possui o efeito de expurgar os ônus obrigacionais que recaem sobre o Bem. 6. Na adjudicação, a mutação do sujeito passivo não afasta a responsabilidade pelo pagamento dos tributos do imóvel adjudicado, uma vez que a obrigação tributária propter rem (no caso dos autos, IPTU e taxas de serviço) acompanha o Bem, mesmo que os fatos imponíveis sejam anteriores à alteração da titularidade do imóvel (arts.130 e 131, I, do CTN). 7. À luz do decidido no REsp 1.073.846/SP, Rel. Min. Luiz Fux, Primeira Seção, DJe 18.12.2009, "os impostos incidentes sobre o patrimônio (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU) decorrem de relação jurídica tributária instaurada com a ocorrência de fato imponível encartado, exclusivamente, na titularidade de direito real, razão pela qual consubstanciam obrigações propter rem, impondo-se sua assunção a todos aqueles que sucederem ao titular do imóvel." Recurso especial provido.

Sendo assim, podemos perceber duas tendências jurisprudenciais distintas, uma em que a responsabilidade pelas despesas condominiais é do proprietário da unidade autônoma, por se tratar de obrigação propter rem (Apelação n.492.802, 11ª Câmara Cível, Tribunal de Alçada de SP) e outra com tese diferente, em que descreve a obrigação de pagamento das cotas condominiais decorre do condomínio e não da posse (Apelação Cível n.29.304, 5ª Câmara Cível, Tribunal de Alçada de SP).

O importante é perceber que, responde pelos débitos condominiais quem tem a posse direta, quem desfruta dos benefícios do edifício que dá origem à cobrança da despesa de condomínio, principalmente quando o vendedor do imóvel avisou sobre quem ocupa realmente o imóvel.

Assim, o promissário vendedor, que se comprometeu a alienar o imóvel, mesmo que não tenha sido registrado junto à matrícula, não responde pelas despesas condominiais, desde que o condomínio tenha ciência da informação.

No caso de cessão imobiliária, de acordo com o art. 287 do CPC, a responsabilidade pelo débito é do cedente e não do cessionário, pois o cessionário sub-roga-se nos direito e obrigações do cedente, desde que o condomínio conheça a situação.

Sendo assim, podemos concluir que, as despesas de condomínio não são de responsabilidade de quem detém o título registrado, mas deverá incidir sobre o adquirente da unidade, independente de o titulo estar registrado no cartório competente.

Neste entendimento, obrigar o cedente ou proprietário ao pagamento de despesas de exclusividade do comprador ou cessionário poderia ser considerado enriquecimento ilícito, pois estes são os verdadeiros possuidores e titulares do imóvel.

Como sabemos, em nossa sociedade, especialmente no âmbito rural e em comunidades com menores recursos, o contrato de gaveta se faz presente nos negócios imobiliários, e apesar de ser prática muito antiga, ainda está bastante arraigada à realidade social.

Assim, mesmo não se tratando de um tipo de contrato regular, que segue a formalidade legal, ele traz novas garantias para quem opta por utilizar este tipo de contrato, mas cabe relembrar, as despesas de condomínio não são de responsabilidade de quem detém o título registrado, mas deverá incidir sobre o adquirente da unidade, independente de o titulo estar registrado no cartório competente.

Bernardo César Coura - Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Condominial, Sócio do escritório Salim, Farias, Carvalho e Coura Advocacia.
Fonte: Artigos JusBrasil

BRASILEIROS INVESTEM EM IMÓVEIS COMERCIAIS NOS EUA


A procura de brasileiros por imóveis no exterior continua alta, diante dos preços do mercado imobiliário de grandes cidades, como Rio e São Paulo. Segundo relatório recente do Banco Central, houve um aumento de 17% em 2013, o maior dos últimos anos. A combinação do dólar enfraquecido com o baixo preço dos imóveis logo após a crise de 2008 atraiu muitos compradores. Ainda segundo dados do Banco Central, os imóveis no exterior somaram US$5,4 bilhões, sua maior parte localizada nos EUA, 31%, e França, 12,6%. E não apenas residenciais, os imóveis comerciais também são atraentes investimentos, principalmente no Estado da Flórida, que tem o Brasil como principal parceiro comercial, somando R$20 bilhões anuais.

Números recentes, divulgados pela Associação Nacional de Corretores de Imóveis (USA), apontam um volume total de vendas para estrangeiros de US$ 68 bilhões (2013). Deste total, os imóveis comerciais somaram US$ 24 bilhões. O estado americano da Flórida é o mais procurado, com 26% de todas as vendas internacionais de propriedades nos EUA, seguido da Califórnia, com 17%. No estado, o condado de Miami-Dade, cuja capital é Miami é disparado o destino mais cobiçado. O condado possui uma população de 6,2 milhões de pessoas, sendo que 51,2% dos residentes são de nacionalidade estrangeira e, 72,3% falam outras línguas, além do inglês. Os principais compradores de propriedades em Miami de 2012-2013 são: Venezuela (14%), Argentina e Brasil (11%) e Colômbia e Canadá (8%).

Segundo pesquisa realizada pela mesma Associação, os motivos pelos quais os compradores internacionais fizeram negócios no mercado imobiliário de Miami são: investimento rentável (38%), local desejável para férias e diversão (31%), investimento seguro (28%).

Mesmo que ainda em ascensão após a queda, a expectativa para a economia americana é de recuperação, o que deve gerar uma intensa corrida para o dólar, que segue se valorizando. A taxa média de financiamento para brasileiros tem ficado entre 4% a 5% ao ano, variando de acordo com o banco e do seu histórico de crédito.

Fonte: Monitor Mercantil

COMISSÃO DE CORRETAGEM NA COMPRA DE IMÓVEIS NA PLANTA É LEGAL


A Justiça e o Direito nos jornais desta sexta-feira:

A cobrança de comissão de corretagem na compra de imóveis na planta é legal, decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo. Com o entendimento, encerra-se a falta de consenso sobre o pagamento, questionado por clientes que o consideravam abusivo ou acusavam incorporadoras de venda casada. A taxa, que varia de 4% a 6% do valor do imóvel, é embutida no preço final. "A decisão pacifica a questão e passa a servir de referência para os juizados do Estado", diz Claudia Marzagão, do Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário). Para ela, é equivocada a impressão de que ir até o estande de vendas dispensa o comprador do pagamento. "O corretor trabalha, faz a mediação. É uma cobrança devida e justa", diz. 

Fonte: Mônica Bergamo/Folha de S.Paulo.

CBIC: IMÓVEIS RESIDENCIAIS - PESQUISA DE INOVAÇÃO SOB A ÓTICA DO CONSUMIDOR


Pesquisa realizada pelo instituto Sensus a pedido da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), cujo objetivo é avaliar a percepção dos consumidores com relação às inovações tecnológicas nos imóveis residenciais. A pesquisa foi realizada em 2013 diante do novo cenário provocado pela melhoria de renda da população, do ingresso de milhões de pessoas no mercado consumidor e da mudança de classe na pirâmide salarial.

A pesquisa mostra uma percepção destacadamente favorável das inovações tecnológicas da perspectiva do consumidor em todas as faixas de renda. Essa visão positiva está hoje relacionada, principalmente, aos itens que envolvem economia e segurança e, em menor intensidade, conforto e valor ambiental. Sugere-se, a partir da avaliação positiva em geral que os consumidores têm das inovações, que campanhas de esclarecimento, a respeito dos benefícios e custos sejam importantes no sentido de tornar ao novos itens mais próximos dos consumidores, frisando os aspectos mais valorizados por eles: economia, segurança, conforto, respeito ao ambiente. Portanto, do ponto de vista mercadológico, as inovações devem ser agregadas com esforços de esclarecimento ao consumidor dos benefícios que trazem em face do valor a ser investido. A pesquisa pode ser um bom termômetro para o mercado, diz a CBIC.

Clique no link abaixo para acessar a pesquisa na íntegra:
http://cbic.org.br/inovacao/CBIC_Web.pdf

GOVERNO ESTENDE TRIBUTAÇÃO ESPECIAL DO MINHA CASA, MINHA VIDA


O Ministro da Fazenda, Guido Mantega, anunciou nesta quarta-feira (17) a transição do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) da etapa 2 para a 3. A proposta é contratar 350 mil unidades no primeiro semestre de 2015. O ministro, que estava acompanhado da ministra do Planejamento, Miriam Belchior, e do presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, afirmou que estenderá o tempo do benefício fiscal do programa, que reduz os tributos de 7% sobre o faturamento para 1%. Esse benefício, que acabaria no fim de 2014, valerá por mais quatro anos. O presidente da CBIC explicou no entanto, que a redução é de 6% para 1%.

Segundo Mantega, as empresas têm de se preparar desde já para dar continuidade ao programa. "Estamos lançando, no primeiro semestre de 2015, 350 mil novas unidades, de modo que o setor tenha muito trabalho pela frente para dar conta desse início do Minha Casa Minha Vida 3", afirmou Mantega. "Vamos manter a maior parte das regras, de modo que não tenha dificuldades, para que possamos ganhar tempo e ter continuidade absoluta", disse.

O ministro explicou ainda que, quando chegar novembro e dezembro o programa já terá terrenos e projetos e, já em janeiro, pode começar a fazer as contratações. A mudança, segundo explicou Mantega, não ocorrerá por decreto, será por medida provisória. "Estamos estudando se é possível simplesmente dar continuidade ao MCMV 2. É um detalhe jurídico. O que interessa é que haverá essa contratação", argumentou.

O ministro Mantega, a ministra Mirian e o presidente da CBIC discutiram ainda as concessões. "Há a necessidade de um novo programa de concessões que venha a se somar ao programa em vigor", observou.

Mantega disse ainda que é bom lembrar que esses programas, seja o Minha Casa Minha Vida, seja o de concessões, foram criados na época da crise. "Foram medidas anticíclicas, para a época da crise, cujos efeitos estão se mitigando. O setor de construção pode dar essa resposta", disse. "Na época da crise, foram a solução para aumentar o investimento e oferecer a população aumento de bens e serviços, diminuir o déficit habitacional e aumentar o emprego", ponderou.

O ministro ainda observou que o setor de construção é o grande gerador de emprego, com 3,5 milhões de postos. Ele disse também que o avanço do segmento permitiu uma grande formalização dos empregos e que o setor tem grande importância para o crescimento do país.

Fonte: Diário de Pernambuco

quinta-feira, 18 de setembro de 2014

CRISE IMOBILIÁRIA DA ESPANHA ESTÁ CHEGANDO AO FIM


O longo ciclo de sete anos consecutivos de quedas dos preços dos imóveis na Espanha "está chegando ao fim", sustenta a agência de notação financeira Fitch.

Num relatório divulgado nesta quinta-feira, 18 de Setembro, a Fitch conclui que os preços estão finalmente se estabilizando, ainda em patamares que se situam cerca de 40% abaixo do "pico" observado em 2007 – ano em que estourou a bolha especulativa alimentada, entre outros, por crédito relativamente fácil e barato.

Por detrás da estabilização dos preços está agora uma maior disponibilidade dos bancos concederem crédito para a compra de habitação às famílias que revelam capacidade de honrar os empréstimos.

Mas – realça a agência de rating – a persistência de uma elevada taxa de desemprego (ainda na casa dos 25%) e o fato de existir uma ampla oferta no mercado (768 mil casas novas, construídas entre 2002 e 2011, que permanecem vazias) impedem a expectativa de uma rápida recuperação dos preços.

Fonte: Jornal de Negócios

DIVULGAÇÃO: GaiaEdu - PLATAFORMA DE ENSINO PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO