sexta-feira, 25 de julho de 2014

QUEM COMPROU SALAS COMERCIAIS DEVE PERDER DINHEIRO, DIZ ESPECIALISTA


O assunto bolha imobiliária é uma das grandes pautas de 2014, ao lado de Copa do Mundo, que já ficou para trás, e das eleições, que irão acontecer em cerca de dois meses. O tema ganhou grande projeção quando o Prêmio Nobel de Economia Robert Shiller afirmou, no congresso da BM&F Bovespa 2013 que haveria vários indícios de bolha no Brasil . Devido à fama pelas previsões certeiras do economista, o medo se espalhou e muitos começaram comprar a ideia, como o Sr. Dinheiro , do Fantástico.

No entanto, o tempo passou e, até o momento, a teoria de Shiller não se concretizou. Marcelo Costa Santos, vice-presidente para América do Sul da consultoria Cushman & Wakefield, é um dos que contestam Shiller. Ele diz, em entrevista ao InfoMoney, que não tem como comparar o que está acontecendo no Brasil hoje com o que ocorreu nos Estados Unidos em 2008. "Lá as pessoas hipotecavam a casa e usavam o dinheiro para comprar carro e viajar pela Europa. Não tinha como não dar tudo errado. Aqui isso não acontece pois a regulação em cima dos bancos é muito maior que nos EUA", explicou.

De acordo com o especialista, uma bolha é algo generalizado e viral, e não uma alta de preços em alguns lugares que realmente são valorizados e tem um público que comporta o preço. "Que bolha é essa que é dividida por regiões e classes sociais? No Itaim, na Vila Olímpia você até irá encontrar preços elevados, mas eles têm compradores de sobra. Nos bairros de classes mais baixas os preços estão de acordo com o que as classes C e D podem pagar", disse. "O aluguel de lajes comerciais caiu bem, mas vai voltar a subir em breve. Bons galpões também terão inquilinos. O mercado vai se ajustando", diz. Já no segmento residencial também não há bolha porque o bônus demográfico - ou seja, o crescimento da população - vai garantir demanda futura para os imóveis.

A bolha é só nas salas comerciais. Uma exceção em meio a isso tudo, segundo Santos, é o segmento de salinhas comerciais. "Neste ponto, sim, eu concordo. Será um banho de sangue", afirmou. Para ele, o problema é que foram feitos muitos lançamentos a R$ 15 mil o metro quadrado em salas de 30 m². Isso significa que quem locar a sala terá que pagar R$ 4 mil por mês de aluguel para que o investidor tenha feito um bom negócio. "Um médico tem que ganhar quanto para pagar R$ 4 mil por mês de aluguel? No mínimo R$ 40 mil", disse. Assim, o proprietário só irá conseguir alugar por R$ 1 ou R$ 2 mil e, se quiser se desfazer do investimento, vai ter que aceitar preço menor do que pagou. "É o mesmo que aconteceu com os flats na década de 1990."

Alguns exemplos de onde isso está ocorrendo é na Avenida Marques de São Vicente, na zona oeste de São Paulo, que não tem vocação natural para empreendimentos de salinhas comerciais, mas onde haverá uma oferta grande de salinhas com a conclusão de diversos empreendimentos que já foram lançados. "Santo André é outro exemplo", disse ele, lembrando que empreendimentos em locais com vocação para salinhas comerciais podem ser menos penalizados ou até mesmo gerar lucro aos investidores.

Além dos investidores, os incorporadores que fizeram lançamentos de salas comerciais em locais onde não haverá demanda também correm o risco de ter prejuízo. Isso porque, no Brasil , o comprador de um imóvel na planta pode devolvê-lo até o momento da entrega das chaves. Nesse caso, a construtora devolve o dinheiro já pago pelo comprador, com exceção do que foi gasto com marketing e corretagem. O problema é que se o comprador fizer as contas e chegar à conclusão que vale a pena devolver o imóvel mesmo com esse desconto na restituição, ele poderá empurrar o "mico" para a incorporadora, que terá dificuldade em se livrar desse estoque.

Fonte: Extraído do Economia.Uol

LEI DE LOCAÇÕES DÁ SEGURANÇA JURÍDICA PARA EMPREENDEDOR


Hoje em dia, além da necessidade de pensar nos tipos de produtos/serviços que serão oferecidos, público alvo, definir preços e conseguir investimentos (isso tudo faz parte de um bom plano de negócios), quem pretende entrar no mercado precisa avaliar o local em que a empresa irá funcionar. E os empreendedores, sejam eles marujos de primeira viagem ou não, estão encontrando dificuldades nessa hora e o desafio é ainda maior para quem deseja abrir franquias.

O motivo de tanta preocupação se explica facilmente: os aluguéis estão cada vez mais caros e os pontos comerciais mais escassos. Prova disso é uma das novas práticas comerciais que surgiu diante de um mercado extremamente aquecido, onde na procura por pontos considerados ideais para lojas de varejo algumas marcas também começam a trabalhar de forma independente, e com receio de deixar uma boa oportunidade passar, inauguram uma nova unidade, mesmo sem ter contrato fechado com um franqueado, e quando surge um empreendedor interessado a loja é repassada pronta.

Independente dos novos cenários econômicos que venham a surgir decorrente da situação atual, os empreendedores devem se resguardar e procurar um bom advogado na hora de fechar um contrato e, mais importante ainda, para que possa assessorá-los na hora de discutir a renovação do contrato de locação. Sem a menor sombra de dúvida, dependendo do ramo de atividade e do porte da empresa, isso pode determinar a continuidade da atividade comercial da mesma.

Empreendedores de pequenos negócios estabelecidos há 10 anos ou mais no mesmo local, muitas vezes cometem o erro de fazer um contrato por cinco anos e nunca mais renová-lo. Caso o locatário não tenha um contrato formal de locação a situação é ainda pior.

Há também negócios que deram certo e para que o crescimento da empresa seja mantido a continuidade no ponto comercial torna-se crucial. Infelizmente, quando as circustâncias não permitem que a negociação seja pautada pela cordialidade e bom senso, o caminho para o empreededor é a Ação Renovatória.

Antes de analisarmos especificamente os cuidados necessários para que uma possível demanda judicial tenha êxito, é necessário explicar o que é uma ação renovatória e seu objetivo.

A ação renovatória tutela o reajuste da prestação locatícia sem que haja questionamento sobre o próprio contrato, além de ter o intuito de fornecer uma proteção legal ao empresário que aluga um imóvel para exercer sua atividade em determinado local.

O objeto da ação em comento é a renovação do contrato de imóvel para fins comerciais. Neste caso, é a Lei 8.245/1991 que dará a proteção mencionada acima ao ponto comercial e ao empresário-locatário.

Para que o inquilino tenha direito à ação renovatória, isto é, para que se submeta ao regime jurídico da renovação compulsória, será necessário cumprir os seguintes requisitos estabelecidos no artigo 51 da Lei 8.245/1991 (locações), sendo:

O locatário deve exercer uma atividade empresarial. Em suma, o artigo 966 do Código Civil define empresário como o profissional exercente de atividade econômica organizada para a produção ou circulação de bens ou serviços.

O inquilino deve explorar o mesmo ramo de atividade econômica pelo menos a 3 anos. Nesse sentido FABIO ULHOA COELHO entende que:

“(...) esse requisito que a lei criou tem em vista a necessidade de um tempo de estabelecimento em certo ponto para que este agregue valor minimamente apreciável à empresa explorada”[1].

Como terceiro requisito o contrato deve ser escrito e com prazo determinado.

A locação deve ser contratada por no mínimo 5 anos ininterruptos, admitindo-se a soma dos prazos de contratos, seja pelo sucessor ou pelo locatário.

A respeito dos requisitos elencados a jurisprudência é pacífica, como pode ser observado em um exemplo a seguir:

“Ementa: locação comercial. Ação renovatória de locação e ação de despejo por denúncia vazia (artigo 57 da lei 8.245/1991). Preliminares de não conhecimento do apelo e de ilegitimidade ativa. Ação renovatória. Requisitos. Inobservância. Inépcia da inicial. A ação renovatória de locação visa a assegurar ao locatário o direito de pleitear a renovação do contrato de locação, desde que satisfeitos os requisitos legais do artigo 282 do CPC e artigos 51 e 71 da Lei 8.245/91. Sentença de extinção da ação renovatória e de procedência da ação de despejo confirmada. Rejeitadas as preliminares, negaram provimento ao recurso. Unânime. (apelação cível nº 70009557307, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 08/09/2004) Apelação Cível 70009557307 Relator: Otávio Augusto De Freitas Barcellos. TJRS.”
Após cumprir os requisitos elencados anteriormente, o leitor(a) deve ainda observar o prazo para exercício do seu direito, qual seja: 1 ano a 6 meses antes do vencimento do contrato — Artigo 51, parágrafo 5º da Lei de Locações.

Importante frisar que o direito tratado até aqui é relativo, pois jamais poderá se sobrepor ao direito de propriedade do locador, pois esse último possui fundamento constitucional (uso, gozo e disposição sobre o bem do qual é titular).

A pretensão que se busca nesse tipo de ação dá-se o nome de Tutela de Garantia de Inerência no Ponto, que por sua vez está amparado no interesse do empresário de continuar estabelecido no imóvel locado para exercer sua atividade econômica.

Para que a pretensão seja alcançada, são necessários que os requisitos apresentados sejam cumpridos cumulativamente e que ainda o prazo legal para a propositura da ação seja observado, sob pena da perda do direito.

Nesse aspecto, a lei de locações dá a segurança jurídica necessária para que o empreendedor, amparado por um profissional com bons conhecimentos jurídicos, foque no que realmente é necessário para que o crescimento da sua empresa se dê da forma mais tranquila possível.

[1] COELHO, Fabio Ulhoa. Manual de Direito Comercial, Editora Saraiva, 24ª edição – página 89.

Lucas Machado Arroyo - Advogado, MBA em Direito Empresarial da Fundação Getúlio Vargas (FGV).
Fonte: Revista Consultor Jurídico

quinta-feira, 24 de julho de 2014

CRÉDITO IMOBILIÁRIO AUMENTA 7% NO PRIMEIRO SEMESTRE


O volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis alcançou R$ 53,1 bilhões no primeiro semestre deste ano, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), volume 7% maior que o registrado no mesmo intervalo de 2013. O desempenho do semestre ficou abaixo da projeção da entidade para este ano, de avanço de 15%, para R$ 126 bilhões.

"Mantemos a nossa expectativa de crescimento de 15% para este ano. O crédito é multiplicador do PIB (Produto Interno Bruto). É natural que com o PIB crescendo menos, cerca de 1%, o crédito imobiliário tenha um crescimento mais moderado, mais tímido", avaliou Octavio de Lazari Junior, presidente da Abecip, lembrando que o primeiro semestre teve um menor número de dias por conta da Copa e outros feriados.

O presidente da Abecip lembrou que apesar de o Brasil ter "parado" durante a Copa do Mundo, o que impactou o volume de crédito imobiliário, em julho e agosto deve ocorrer uma recuperação e os 15% de expansão devem ser alcançados neste ano. Sobre as eleições, ele afirmou que há impacto, mas não deve impedir o setor de alcançar a projeção.

Em junho, o crédito imobiliário somou R$ 9 bilhões, cifra 7% menor em relação a maio, conforme a entidade. O desempenho do período, segundo a Abecip, foi influenciado pelo menor número de dias de trabalho. Na comparação com junho de 2013, quando a indústria registrou o maior volume mensal em 20 anos, de R$ 11,2 bilhões, foi identificada redução de 19%.

Apesar do menor número de dias úteis, por conta da Copa do Mundo no Brasil, de acordo com a Associação, junho teve o segundo melhor resultado para o mês na história recente do sistema financeiro. Em 12 meses até junho, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis com recursos da poupança totalizou R$ 112,7 bilhões, 18% maior que os 12 meses anteriores.

Foram financiadas, segundo a Abecip, 42,4 mil unidades em junho, recuo de 8% ante maio e de 20% em um ano. No primeiro semestre, foram 256,1 mil imóveis, volume 4,6% superior ao mesmo período de 2013.

A poupança continua com captação líquida positiva em junho, de acordo com a associação, de R$ 2,54 bilhões. No semestre, ficou em R$ 8,3 bilhões. 

Inadimplência controlada
A inadimplência no crédito imobiliário está absolutamente controlada, de acordo com Lazari Junior. Ao final de junho, o índice de calotes, considerando atrasos acima de 90 dias, ficou em 1,8%, 0,1 ponto porcentual acima do visto ao final de 2013, conforme dados da entidade. "O brasileiro é muito consciente para comprar imóvel e dá bastante entrada. Isso explica porque a inadimplência no Brasil é tão pequena. Ao dar 30%, 40% de entrada na compra de um imóvel, a chance de deixar de pagá-lo é muito pequena", destacou o presidente da Abecip, em coletiva de imprensa, nesta manhã.

O montante do financiamento face ao valor de avaliação do imóvel (LTV, na sigla em inglês) ficou em 65% ao final de junho ante 61% em 2010. O indicador, conforme Lazari Junior, comprova a perenidade do setor.

Sobre o funding para o financiamento imobiliário, ele disse que há volume de recursos suficiente para sustentá-lo com tranquilidade até o final do ano que vem, citando o desempenho de captação da poupança, cujo saldo está em R$ 490 bilhões. Há ainda, conforme o presidente da Abecip, fontes alternativas como letras de crédito imobiliário (LCI) e de certificado de recebíveis imobiliários (CRI) que, somados, alcançaram R$ 170 bilhões ao final de junho de 2014.

Projeção
A projeção de 15% para o crescimento de crédito imobiliário neste ano, alcançando montante de R$ 125,6 bilhões, é factível, de acordo com o presidente da Abecip. "Temos bastante crença de que o segundo semestre será melhor. A recuperação deve acontecer já no terceiro trimestre, que será um sinalizador bom. Crescimento 15% é factível, sadio e saudável para o mercado brasileiro", avaliou ele, em coletiva de imprensa, nesta manhã.

No segundo semestre, conforme Lazari Junior, o mercado de imóveis usados, que praticamente parou em junho por conta da realização da Copa e representa 60% do total, deve retomar no segundo semestre. Em número relativo, segundo ele, o crescimento esperado para a segunda metade do ano parece porcentualmente muita coisa, mas em números absolutos será necessário recuperar o menor desembolso em junho. "A retomada de venda de imóveis usados vai trazer volume novamente. Por isso, acreditamos que vamos fazer os 15% neste ano", afirmou ele.

Conforme Lazari Junior, como a venda de imóvel usado foi prejudicada, as pessoas que não adquiriram unidades em junho devem avaliar e fechar negócios nos próximos meses. Em junho, o crédito imobiliário somou R$ 9 bilhões, cifra 7% menor em relação a maio, conforme a entidade. Na comparação com junho de 2013, quando a indústria registrou o maior volume mensal em 20 anos, de R$ 11,2 bilhões, foi identificada redução de 19%.

No primeiro semestre, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis alcançou R$ 53,1 bilhões, segundo a Abecip, volume 7% maior que o registrado no mesmo intervalo de 2013.

Fonte: msn Estadão

MERCADO IMOBILIÁRIO DE DUBAI FATUROU US$ 30,7 BILHÕES NO PRIMEIRO SEMESTRE DE 2014


O mercado imobiliário de Dubai faturou US$ 30,7 bilhões no primeiro semestre de 2014. Os negócios no segundo trimestre, no entanto, renderam 14% a menos que o montante obtido nos três primeiros meses do ano, somando cerca US$ 14,157 bilhões. As informações foram divulgadas nesta quarta-feira (23) pelo Departamento de Terras de Dubai (DLD, na sigla em inglês) e publicadas pelo site Arabian Business.

Entre os negócios no período, 54% foram de vendas, totalizando 22.096 operações, somando US$ 16,743 bilhões. Já as hipotecas responderam por 42%, totalizando 6.922 acordos, no valor de US$ 12,877 bilhões.

“O mercado imobiliário de Dubai se tornou foco de atenção para um número crescente de investidores de todo o mundo. Este interesse pode ser atribuído a diversas razões, sendo a principal a confiança renovada no mercado de Dubai depois que a cidade venceu a concorrência para sediar a Expo 2020”, destacou Sultan Butti Bin Merjen, diretor-geral do DLD, segundo a matéria.

“Somado a esse otimismo está a menor inadimplência das grandes empresas no mercado. O resultado geral é que o mercado imobiliário de Dubai está apto a se reestabelecer e oferecer uma variedade de produtos para atrair investidores. Acreditamos que Dubai possa manter este nível de atração e aproveitar a oportunidades que estão aparecendo com a crescente demanda”, acrescentou.

Bin Mejren também atribuiu o maior volume de investimentos em propriedades à uma política econômica bem conduzida pelo governo de Dubai nos últimos tempos.

“Essa política inclui o lançamento de mega projetos como o World Mall, que foi recentemente anunciado e foi criado para manter o mercado imobiliário de Dubai à frente da concorrência global. Estes projetos foram lançados junto com iniciativas que estimulam investimentos e novas leis que garantem um bom andamento ao crescimento do mercado”, completou. O World Mall tem o propósito de ser um dos maiores shoppings do mundo.

Fonte: Agência de Notícias Brasil-Árabe

quarta-feira, 23 de julho de 2014

DIVULGAÇÃO: CONVENÇÃO SECOVI - SP 2014


O que é preciso planejar e fazer para que a indústria imobiliária continue crescendo? O que exigir dos futuros governantes para garantir esse processo? Quais estratégias empresariais devem ser adotadas diante de um cenário tão imprevisível? Essas e outras questões decisivas para o futuro das atividades imobiliárias serão analisadas por quem entende do mercado, do Brasil e do mundo durante a Convenção Secovi 2014, que acontece entre os dias 27 e 30 de agosto, na sede do Sindicato.

O evento proporciona conhecimento, atualização e networking qualificado em um ambiente que reúne profissionais e empresários de todos os elos que compõem a extensa cadeia da indústria imobiliária nacional, bem como representantes de entidades e do setor de diversos países.

A Indústria Imobiliária e os Desafios para Continuar Crescendo é o mote da 11ª edição da iniciativa, composta tradicionalmente de painéis, palestras, visitas técnicas a empreendimentos com projetos diferenciados, bem como rodadas de negócios, painéis para síndicos e o Fórum Urbanístico Internacional.

Amplo e rico, o conteúdo é dirigido ao aperfeiçoamento de profissionais de todas as categorias representadas pela entidade. Este ano, os organizadores prepararam ainda uma programação social e cultural para que não só os participantes, como também seus acompanhantes, possam desfrutar das opções que São Paulo oferece.

Em www.convencaosecovi.com.br, além da grade completa, os interessados podem conferir mais informações e efetuar inscrições, com condições especiais para associados do Secovi-SP e de entidades parceiras, estudantes e grupos.

LEI 6.015/73 - DESCONTO DE 50% NO REGISTRO E ESCRITURA DO PRIMEIRO IMÓVEL


Além do valor a ser desembolsado para a compra da tão sonhada casa própria, ainda é preciso reservar dinheiro para arcar com as despesas de registro e escritura junto ao cartório de registro de imóveis. No entanto, o que poucos sabem é que a Lei 6.015/73, em seu artigo 290, garante uma redução de 50% sobre esses custos, desde que fique comprovado que a aquisição é para fins residenciais. Também é preciso que o imóvel seja financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O advogado, especialista e mestre em Direito, bem como professor de Direito Civil e Teoria Geral do Processo da Dom Helder Câmara, Romer Augusto Carneiro, afirma que essa diminuição representa, dentre outros fatores, um atrativo à pulverização dos negócios habitacionais, incentivando a compra do primeiro imóvel residencial.

“Aquele que adquire a casa própria por financiamento habitacional, certamente investe um valor inicial no imóvel e, em seguida, compromete-se com as parcelas do financiamento. Porém se depara no momento seguinte ao da assinatura do contrato com taxas, impostos, custas e emolumentos - vantagem devida como compensação de atos praticados pelo poder público ou por quem, com autorização deste, preste serviços - bastante expressivos, os quais terá a obrigação de pagar. Sendo assim, os agentes financiadores têm a opção de diluir, no próprio financiamento habitacional, tais custas, taxas e emolumentos. Considerando-se o desconto previsto na lei 6.015/73, por óbvio que o custo total da operação diminuiria”, comenta.

Segundo ele, essa vantagem não se estende para a compra de imóveis na planta. “Acredito que propositadamente o artigo 290 é silente quanto à questão dos imóveis na planta. Pois, como ainda está na planta, não há imóvel a ser registrado. A partir do momento em que a construção é entregue para comercialização, aí sim para registro das unidades, aplica-se o disposto na Lei 6.015”. Além disso, o valor das despesas com registro e escritura não pode exceder o limite correspondente a 40% do maior valor de referência. “Este valor de referência designa o teto para valor dos emolumentos”, esclarece.

Exigências

Romer Augusto Carneiro explica que, para obter a vantagem da redução de 50%, basta requerer o benefício junto ao cartório e apresentar certidões negativas de propriedade de imóvel. Conforme ele, alguns cartórios, no ato do registro, apresentam um termo a ser assinado, pelo então mutuário habitacional, no intuito de obter dele declaração sobre a adequação das condições apresentadas pela lei. Isto é, o adquirente vai declarar que é o primeiro imóvel financiado pelo SFH e não possuir casa, apartamento ou bem semelhante.

Os compradores de imóveis residenciais devem ser informados pelos cartórios que têm direito a esse desconto. No caso de omissão, os cartórios podem ser penalizados por terem feito a cobrança integral, ou seja, sem o desconto. O advogado e professor da Dom Helder frisa que a multa, conforme o parágrafo 5º do artigo 290, pode chegar a até R$ 1.120. “Valor esse que pode, inclusive, ser atualizado pelo juiz quando da aplicação da penalidade. Esclareço ainda que há um questionável entendimento no sentido de que não é cabível a aplicação desse desconto em contratos de alienação fiduciária de imóvel, uma vez que contratos do SFH, que possuem alienação fiduciária em garantia, são regrados pela Lei 9.514/97. Em minha opinião tal sustentação não procede, haja vista não estar em tela, aqui, a garantia a ser gravada no imóvel, mas sim a observância legal do disposto no artigo 290 da Lei 6.015/73”.

Conforme Romer Augusto Carneiro, os compradores que, por qualquer razão não exerçam esse direito à redução, não podem pedir reembolso posterior ao próprio cartório. Ele observa que, antes de ingressar com demanda judicial, o adquirente deve fazer um requerimento administrativo em duas vias, protocolar e aguardar a resposta. Se o pedido de reembolso for negado, é possível buscar o valor cobrado indevidamente junto à Justiça.

Avaliação

Para o advogado e professor da Dom Helder, os benefícios desta lei vão além do desconto de 50%. “A lei foi criada para otimizar negócios imobiliários, principalmente a aquisição da primeira casa própria, pois muitas vezes os altos custos poderiam se tornar um entrave para aquisição”. Ele ressalta que não é incomum o espanto das pessoas que adquirem imóveis por meio de financiamento, quando se deparam com a necessidade do pagamento dos emolumentos para registro do contrato de financiamento, bem como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), entre outros.

“Em várias situações, estes compradores investiram todo o dinheiro que tinham para pagar o sinal do imóvel e são pegos desprevenidos para pagar valores acessórios tão altos, sejam impostos ou emolumentos de cartório. Uma possível solução para isso é a liberação pelos bancos dos valores financiados com um plus, com a finalidade de custear tais despesas. Por sua vez, esses valores podem ser somados à parcela do financiamento”, conclui.

Fonte: Daniela Galvão / Dom Total
Nota do Editor:
Para obtenção do desconto o valor de avaliação do imóvel deve estar limitado a R$ 750 mil nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e R$ 650 mil nos demais Estados.

terça-feira, 22 de julho de 2014

NÃO HÁ ÓBICE PARA REGISTRO DE PROMESSA DE PERMUTA EM CARTÓRIO


Os cartórios, quase sempre incompreendidos e muitas vezes sujeitos a paradigmas negativos, são uma necessidade social. Previnem litígios e servem de memória autorizada dos fatos sócio-jurídicos mais importantes. Desempenham funções essenciais aos objetivos fundamentais do Estado.

É por meio da publicidade, oponível a todos os terceiros, que os registros públicos podem afirmar a boa-fé dos que praticam atos jurídicos amparados na presunção de certeza irradiada a partir de tais registros. Publicidade é elemento essencial dos registros públicos, diante de certos atos ou fatos da vida civil jurídica.

O outro lado da mesma moeda, implicando a inação do credor, gera a inoponibilidade de sua pretensão, dado que a presunção de boa-fé será deslocada em prol do terceiro forrando sua aquisição, suportando, assim, o exequente o ônus de sua negligência traduzido no dever de provar a má-fé do terceiro adquirente do imóvel. Neste sentido, a regra é clara: os fatos sujeitos a registro e não registrados são inoponíveis a terceiros, atribuindo-lhes lei a presunção de boa-fé, princípio curial do direito.

Além disso, proporcionar segurança às relações jurídicas é um dos objetivos dos registros públicos, a partir do aprimoramento de seus sistemas de controle, especialmente com a obrigatoriedade das remissões recíprocas, criando uma rede fina, atualizada e completa de dados e informações.

De forma que existe uma burocracia saneadora do mercado imobiliário e ela atende pelos nomes de Registro de Imóveis e Tabelionatos de Notas.

Neste contexto, tem-se verificado com frequência cada vez maior, notadamente em época de vigoroso incremento das negociações imobiliárias, nova modalidade de negociação jurídica denominada de promessa de permuta de imóveis.

No exemplo citado, o proprietário do terreno vende parte ideal de seu imóvel para a construtora e reserva-se de uma fração ideal, surgindo assim, um condomínio civil. Sob o escopo de pagamento do terreno, a construtora se compromete em construir algumas unidades autônomas, convencionadas previamente e consignadas na escritura pública que materializa tal negócio jurídico. Efetuada a construção, considera-se cumprida a obrigação assumida pela construtora e o vendedor (proprietário do terreno) passa a ser titular das unidades autônomas construídas por acessão sem nenhuma formalidade, já que a legislação civil admite esta modalidade de aquisição imobiliária.

Trata-se de tema muito importante para o avanço do mercado imobiliário que vem procurando, nos últimos anos, em especial, pela busca do uso racional do espaço, este cada vez mais exíguo nos grandes centros urbanos, uma nova modalidade de negócio jurídico, qual seja, a alienação do imóvel pelo proprietário a terceiro, para receber deste, em contrapartida, área construída no próprio local, e não dinheiro. Encontrou-se a solução, com reflexo na área notarial e de registros, no instrumento adequado para formalizar o negócio jurídico — promessa de permuta — definindo-se qual o contrato apropriado para a espécie e que melhor reflita a realidade da relação pactuada pelas partes.

Ocorre que alguns registradores (ainda) entendem que o fato dos negociantes identificarem as unidades autônomas no momento da negociação do terreno, configura a necessidade de prévio registro da incorporação imobiliária.

Não obstante, em que pese respeitáveis entendimentos em contrário, entendo a recusa de registro deste tipo de negócio jurídico como considerável entrave econômico ao pleno desenvolvimento do mercado imobiliário e ofensa a um dos maiores pilares do desenvolvimento econômico do país, o Princípio da Propriedade Privada, princípio este reconhecido como verdadeiro direito que, além de fundamental, é tido por natural.

A questão reside na circunstância de a Lei dos Registros Públicos (6.015) ter sido elaborada em 1973, época na qual não era comum — para dizer o menos — no Brasil a sistemática da permuta com torna de lote de terreno por imóvel a ser erguido nele, ao passo que a incorporação imobiliária é regida por outra norma, a Lei 4.591, de 1964.

Inicialmente, em relação ao contrato — seja de promessa, seja definitivo —, de permuta, nada há no sistema jurídico nacional que impeça sua confecção. Entre nós, vigora o princípio da liberdade de contratar (artigo 421 do Código Civil de 2002), cláusula geral aberta cujo norte é a utilidade, a dimensão social do contrato, vale dizer, sua função social. Atendendo o contrato a uma finalidade útil e necessária para a realização dos fins sociais, implementa-se a possibilidade jurídica de sua formação. Em complemento, a mesma lei civil (artigo 1.228 do Código Civil 2002) assegura ao proprietário “a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa (caput), ‘em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais’ (§ 1º), sendo, no entanto, ‘defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem’ (§ 2º)”.

Notadamente em relação à promessa de permuta, tem-se por necessário enquadrá-la na categoria de contratos atípicos, consoante visualiza o artigo 425 também do Código Civil de 2002, para cuja formação exige-se apenas obediência às normas gerais do Direito, aplicáveis aos contratos em geral para sua existência, validade e eficácia.

Além disso, a compra e venda e a troca, por se cuidarem de institutos semelhantes, submetem-se ao mesmo regime legal (artigo 1.164 do Código Civil), com exceção de algumas regras específicas e que não autorizam a regulamentação da permuta em capítulo próprio (Orlando Gomes,Contratos, página 325). Dentre essas regras específicas não se incluem qualquer vedação a que se formule promessa de permuta, aplicando-se, dessa forma, a regra geral dos contratos preliminares e, em particular, das promessas de venda e compra.

Aliás, nesta senda já decidiu o STF confirmando premissa constante de acórdão de Tribunal do Rio de Janeiro no sentido de que “os mesmos princípios que regem a execução das promessas de compra e venda de imóveis aplicam-se ao negócio jurídico caracterizado como promessa de permuta”. Apenas ressalvou que “a inscrição no Registro de Imóveis é condição essencial à adjudicação compulsória de imóvel prometido à permuta por instrumento particular” (RE 89.501-9, citado na Revista de Direito Imobiliário, volume 6, páginas 134-135), em face da aplicabilidade do Decreto-lei 58, de 1937, e não do artigo 639 do Código de Processo Civil.

Vale dizer: determinando a lei o acesso da promessa de venda e compra ao Registro de Imóveis, automaticamente permitiu também o da promessa de permuta. Com segurança, pode-se afirmar que inexiste motivo para, distinguindo-se um contrato do outro, deixar a promessa de permuta fora do registro imobiliário. Neste norte, conclui José Osório de Azevedo Júnior não encontrar obstáculo ao registro da promessa de permuta (Compromisso de Compra e Venda, São Paulo: Saraiva, 2ª. ed., 1983, pág. 251).

De fato, o Código Civil prevê que “a compra e venda pode ter objeto coisa atual ou futura” (artigo 483), acrescentando que “aplica-se à troca as disposições referentes à compra e venda” (artigo 533).

Depreende-se que a permuta de imóvel por unidade autônoma futura não fere o conceito segundo o qual por permuta entende-se a troca de coisa por coisa, ou, mais propriamente, de bem por bem. Como diz Caio Mário da Silva Pereira, é fora de dúvida a viabilidade do contrato incidente em “coisa futura”, o qual fica perfeitamente definido como condicional – “emptio rei speratae”, que se resolve se a coisa não vier a ter existência, mas que se reputa perfeito desde a data da celebração, como implemento da “conditio” (...) Lembra ainda o festejado jurista que ademais, permuta imobiliária não precisa ser de imóvel por imóvel – pode ser de imóvel por direito, por ação (...). Prosseguindo, acentua que, em virtude de sua extensão econômica é da maior amplitude. Tematicamente, todas as coisas “in commercio”, isto é, que não sofrem indisponibilidade natural, legal ou voluntária, podem ser permutadas: imóvel por imóvel, imóvel por móvel, bem corpóreo por bem corpóreo, bem corpóreo por bem incorpóreo.

A propósito, o Código de Comércio de 1850, não por acaso, já previa que tudo o que pode ser vendido pode ser trocado (artigo 221).

Lado outro, no plano do registro imobiliário, prevê o artigo 167 da Lei dos Registros Públicos que “No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I – o registro; [...] da permuta”.

É certo que a lei instrumental não refere à promessa de permuta, todavia a lacuna legislativa não constitui, por si só, empecilho jurídico à recepção de tal título no fólio real.

Ora, considerando-se que “aplica-se à troca as disposições referentes à compra e venda” (artigo 533 do Código Civil) e a existência de expressa previsão do ingresso da promessa de compra e venda (artigo 167, inciso I, item 18 da Lei de Registros Públicos), mostra-se desarrazoado entendimento inverso.

Além disso, a redação do referido artigo 167 da Lei 6.015/1973 não é taxativa, pois não esgota todas as hipóteses possíveis. Várias outras situações, quando praticadas, são admitidas a registro em sentindo amplo (abarcando a matrícula, o registro propriamente dito ou inscrição, e a averbação), inclusive encontradas dentro da própria Lei 6.015 (vide, por exemplo, as situações elencadas no seu artigo 246 e parágrafos). Fora dela, sem esforço podem ser mencionadas as hipóteses de renúncia (artigo 1.275, inciso II e seu parágrafo único do Código Civil de 2002 e artigo 589, parágrafo único, do Código Civil de 1916), a perpetuidade de florestas (artigo 21 da Lei 9.985/2000), novas averbações de cancelamento (artigo 23 do Estatuto da Cidade, a Lei 10.257/2001), a averbação da reserva legal (artigo 16, parágrafo 2º, do Código Florestal, a Lei 4.771/1965, com a redação da Lei 7.803, de 1989) etc.

Em verdade, a permuta ou troca é ato em que predomina o interesse obrigacional. Todavia, a circunstância de não se tratar de direito real também não é óbice ao registro da promessa de permuta, pois a lei textualmente admite o ingresso de atos e títulos considerados atípicos, na medida em que representam direitos de natureza diversa, que não a real (a que a lei confere atributo de “realidade” em circunstâncias especiais. Neste sentido, no elenco do artigo 167, encontram-se atos de natureza processual (arresto, sequestro, penhora, citações etc.), outros em que predominam interesse obrigacional (alienação de coisa locada, dação em pagamento, doação entre vivos etc.), registros de atos relacionados a realização do casamento (bens de família, convenções antenupciais, dote) etc.

O que é evidente, no sentido do ingresso do título, é que atenda às regras de forma estabelecidas e que digam respeito a imóvel matriculado (artigo 222 da Lei de Registros Públicos), sempre que praticado o ato ou negócio jurídico previsto na legislação civil, que por sua repercussão e interesse deva ser dado a conhecimento de terceiros interessados (artigo 167, cumulado com artigo 169 da Lei de Registros Públicos).

Ainda assim, inexiste óbice a que se admita ingresso do título como espelhando promessa de permuta, afastando praxe de se rotular o negócio como “compra e venda com promessa de dação em pagamento ou compra e venda com preço convertido em obrigação de fazer, ou como dupla compra e venda com compensação de preço” (Marcelo Terra, Temas Jurídicos nos Negócios Imobiliários, página 178).

Por sua vez, a regra do artigo 39 da Lei 4.591, de 1964, cuida apenas de entrega de área construída no próprio terreno negociado, não se referindo à promessa de troca de terreno em que o permutante recebe algumas unidades autônomas futuras a se construírem em terreno distinto e de propriedade do co-permutante.

Forçoso concluir, nestes termos, pela inexistência de qualquer óbice, seja à confecção do contrato de promessa de permuta de imóveis, seja a que ingresse no álbum imobiliário, providência que visa, a constituir eficácia do negócio jurídico, irradiar publicidade a terceiros e, sobretudo, a resguardar a segurança jurídica.

Marcelo Guimarães Rodrigues - Desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
Fonte: Revista Consultor Jurídico
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