segunda-feira, 29 de setembro de 2014

O INQUILINO PAROU DE PAGAR? SAIBA COMO REAVER SEU IMÓVEL


A ação judicial para o locador reaver seu imóvel é a de despejo, seja qual for o fundamento do término da locação.

A falta de pagamento pelo inquilino, no vencimento, dos aluguéis e acessórios da locação, tema escolhido para a coluna de hoje, constitui o motivo mais urgente para a desocupação imediata do imóvel, ultrapassando a importância, inclusive, das demais hipóteses existentes.

Deixar de pagar os aluguéis e os acessórios da locação é a mais grave infração contratual, exigindo a adoção rápida, por iniciativa do locador, de uma medida judicial eficaz.

Nessa hipótese, viável para o locador ingressar judicialmente com a Ação de Despejo fundada na falta de pagamento, seja de aluguel e acessórios da locação, quanto, até mesmo, se for o caso, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação.

Aliás, para o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e acessórios, é desnecessária a prévia notificação do locatário.

Importante destacar, também, a possibilidade de se cumular a Ação de Despejo com o pedido de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, apresentando, para tanto, cálculo discriminado do valor do débito; nessa hipótese, devendo o locatário ser citado para responder ao pedido de rescisão, e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança.

Ademais, na hipótese de falta de pagamento dos aluguéis e acessórios da locação, existe a possibilidade de se pedir, inclusive, uma liminar de desocupação imediata pelo inquilino inadimplente do imóvel, em 15 (quinze) dias, desde que observados e cumpridos alguns requisitos exigidos pela legislação locatícia.

A concessão da desocupação liminar dependerá do requerimento expresso do locador interessado, no momento do ingresso da ação ou até a citação – isto é, antes do conhecimento do processo pela parte contrária – e do comprovante de depósito judicial (a título de caução) no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel.

A exigência do depósito judicial, no valor correspondente a 3 (três) meses de aluguel, tem a finalidade de, executada a medida liminar, servir de eventual ressarcimento de danos da parte contrária (inquilino), em caso de insucesso do processo proposto pelo locador.

Contudo, a legislação inquilinária – embora com importantes modificações trazidas pela Lei nº 12.112/2009 – ainda retroage do ponto de vista jurídico ao autorizar o despejo liminar somente quando o contrato estiver desprovido das garantias locatícias possíveis (caução, fiança, etc.).

Ademais, existe a possibilidade do locatário (e o fiador) evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação. Para tanto, deverá, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar o pagamento do débito atualizado, mediante depósito judicial, que, inclusive, deverá contemplar os demais valores devidos, tais como: aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação, multas e penalidades contratuais se exigíveis, juros de mora, custas e honorários advocatícios.

É indispensável contar com assessoria especializada para análise e ingresso desse tipo de ação judicial. Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) de sua confiança. 

Mirelle Cabral Wisbeck Krieger - Advogada inscrita na OAB/SC n° 28.690, Especialista em Direito Imobiliário, Membro das Comissões de Direito Imobiliário e Direito Bancário da OAB/SC - Subseção de Itajaí e Colunista de Direito Imobiliário no jornal impresso e eletrônico "Jornal De Olho" (www.jornaldeolho.com) distribuído nas cidades de Itajaí, Balneário Camboriú, Camboriú, Navegantes e Itapema (Santa Catarina).
Fonte: Revista Jus Navigandi

IGP-M TEM AVANÇO EM SETEMBRO, APÓS DEFLAÇÃO POR 4 MESES SEGUIDOS


O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), conhecido como inflação do aluguel, porque é usado como referência de reajuste na maioria dos contratos de locação, registrou alta de 0,20% em setembro, após deflação por quatro meses seguidos, de acordo com a Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Em agosto deste ano, o índice teve recuo de 0,27%. Já em setembro de 2013, a variação foi de 1,50%. A variação acumulada em 2014, até setembro, é de 1,76%. Em 12 meses, o IGP-M acumula alta de 3,54% - abaixo do teto da meta da meta de inflação do Banco Central, de 6,5%.

O IGP-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

Os três componentes do IGP-M apresentaram as seguintes trajetórias, na passagem de agosto para setembro: Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), de -0,45% para 0,13%, Índice de Preços ao Consumidor (IPC), de 0,02% para 0,42%, e Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), de 0,19% para 0,16%.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que calcula os preços no atacado e tem o maior peso no IGP-M, teve avanço de 0,13%. Em agosto, a taxa havia recuado 0,45%. O índice relativo aos bens finais variou 0,06%, em setembro. Em agosto, o grupo de produtos teve queda de 0,13%. Contribuiu para o avanço o subgrupo alimentos processados, cuja taxa de variação passou de 0,40% para 1,39%.

O Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que apresenta a variação de preços do varejo e também entra no cálculo do IGPM-M, com peso menor, registrou variação de 0,42%, em setembro, ante 0,02%, em agosto. Todas as classes de despesa componentes do índice registraram acréscimo em suas taxas de variação. A principal contribuição partiu do grupo alimentação (-0,11% para 0,40%), com destaque para o item carnes bovinas, cuja taxa passou de -0,37% para 2,68%.

Outros itens com grande variação foram gasolina (-0,58% para 0,67%), hotel (-3,55% para 0,13%), tarifa de eletricidade residencial (0,70% para 1,44%), medicamentos em geral (-0,30% para 0,18%), roupas (-0,87% para -0,11%), pacotes de telefonia fixa e internet (-0,21% para 3,29%) e alimentos para animais domésticos (-0,61% para 0,38%).

Com o menor peso entre os componentes do IGP-M, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou, em setembro, variação de 0,16%, abaixo do resultado de agosto, de 0,19%. O índice relativo a materiais, equipamentos e serviços apresentou alta de de 0,34%, contra avanço de 0,15% no mês anterior. O índice que representa o custo da mão de obra não registrou variação em setembro, ante alta de 0,23% no mês anterior.

Fonte: G1 Economia

SALÃO DA ADEMI-BA SERÁ REALIZADO DE 31 DE OUTUBRO ATÉ 9 DE NOVEMBRO


Após um ano sem acontecer, já tem data para ser realizado o Salão Imobiliário da Bahia, promovido pela Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi): de 31 de outubro a 9 de novembro. E, ao contrário de anos anteriores, o evento - que promove a venda de imóveis - não acontecerá no Centro de Convenções. 

De acordo com a Ademi, a 8ª edição do evento acontecerá este ano no estacionamento do Salvador Shopping. Em uma área de 1.200 metros quadrados serão erguidos estandes pré-fabricados de construtoras, incorporadoras e imobiliárias. A previsão da Ademi-BA é que haja uma movimentação de negócios de R$ 1,2 bilhão durante o evento. 

Estarão disponíveis cerca de cinco mil unidades habitacionais - a maioria pronta para morar ou em fase final de construção - e a expectativa de comercialização é de 400 unidades nos dias do evento. Até a noite de sexta-feira, 18 empresas já haviam confirmado participação. Nos dias do feirão será possível sair com o negócio fechado, pois, segundo a Ademi haverá no local postos da Caixa Econômica Federal e do Banco do Brasil.

Fonte: CORREIO

domingo, 28 de setembro de 2014

A RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE IMÓVEIS À LUZ DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO E DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR


O termo responsabilidade, surgiu inicialmente da expressão sponsio, da figurastipulatio, na qual era confirmada pelo devedor uma obrigação junto ao credor, esta garantida mediante uma caução ou responsor. A partir daí surgiu a relação da expressão “responsabilidade” junto à garantia de pagamento de uma dívida.

Assevera Rui Stoco:
“A responsabilidade civil é uma instituição, enquanto assecuratória de direitos, e um estuário para onde acorrem os insatisfeitos, os injustiçados e os que se danam e se prejudicam por comportamento dos outros. É o resultado daquilo que não se comportou ou não ocorreu secundum ius”.

O indivíduo, ao se deparar com qualquer situação em que seja vítima de ofensa física ou moral, sofra um detrimento qualquer, sinta desrespeitado seus direitos, ou não obtenha o que fora previamente avençado, buscará seu ressarcimento amparando-se no instituto da responsabilidade civil para efetiva retratação ante um conflito.

Na visão de Sérgio Cavalieri Filho:
“A responsabilidade civil é uma espécie de estuário onde deságuam todos os rios do Direito: público ou privado, material e processual, é uma abóbada que enfeixa todas as áreas jurídicas, uma vez que tudo acaba em responsabilidade”.

De início cabe destacar a caracterização da responsabilidade do corretor de imóveis à luz do Código Civil Brasileiro, que o qualifica de modo amplo em seu dispositivo 722, que cumpre transcrever:

“Art. 722: Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”

Na dicção do professor Zamprogna sobre o referido artigo:
“Corretagem ou mediação é o contrato pelo qual uma das partes, denominada corretor, obriga-se a obter determinados negócios ou informações acerca dos mesmos para a segunda, denominada comitente, mediante retribuição de natureza econômica e sem vínculo de dependência. \O objetivo do contrato é encaminhar a celebração de outro, a ser firmado entre as partes aproximadas pelo corretor”.

Verifica-se que o contrato de corretagem será sempre de prestação de serviços, podendo ser por prazo determinado ou não, nesse caso o serviço restará concluído após a efetiva conclusão dos negócios recomendados.

Da responsabilidade civil do corretor ante o Código Civil Brasileiro
Nas condições em que não se caracterize consumo ou a possibilidade de aplicação de lei específica, haverá de ser implantado o que disciplina o Código Civil Brasileiro. O corretor de imóveis será responsável por eventuais danos que venha a causar, nos termos do parágrafo único do artigo 723 do mesmo Diploma, incluído pela Lei nº 12.236/10:

“Art. 723 (...) parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

Na lição de Matiello:
“ (...) incumbe ainda ao corretor alertar e esclarecer o comitente sobre os riscos e a segurança do negócio para cujo encaminhamento buscou a intermediação, prevenindo-o, na medida do possível, quanto aos percalços econômicos e legais que poderá ter pela frente. Se assim não agir, terá agido com culpa e indenizará as perdas e danos experimentados pelo comitente desde que tenha provada relação com a falta dos esclarecimentos que deveria prestar (...)”

O dever de indenizar ficará restrito à comprovação da culpa do corretor, restando evidente que, uma vez que o profissional da corretagem comprove a diligência no que concerne às informações prestadas e assistência exigida, fica protegido quanto ao dever de indenizar. Na medida em que o dano não tiver relação com a atividade de intermediação, o mediador ficará isento de reparar eventuais danos sofridos pelo comitente, em virtude da frustração do negócio.

Da responsabilidade civil do corretor perante o Código de Defesa do Consumidor
Nos eventuais casos em que configurem-se relações de consumo aplicar-se-á Lei específica, mais precisamente o Código de Defesa do Consumidor.

Em virtude do caráter protetivo e igualitário do Diploma haverá reflexos relevantes. A mais evidente diferença será em razão do enquadramento da conduta do corretor que implicará na Teoria da responsabilidade objetiva a qual não fica condicionada a comprovação de culpa por parte do agente, mas sim apenas a relação do dano causado e o nexo de causalidade.

O artigo 14 do CDC já delimita acerca da responsabilidade sem culpa:
“Art. 14: O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos”. (grifo nosso)

Contudo, o mesmo dispositivo 14 do Diploma em seu parágrafo 4º excepciona à regra em relação aos profissionais liberais, portanto se o corretor atuar de maneira autônoma e for contratado diretamente pelo comitente sem qualquer vínculo com empresa especializada do ramo, incidirá a regra da responsabilidade civil subjetiva, que requer a comprovação de culpa do agente.

Quanto às vantagens ou diferenças sobre a incidência dos diplomas, estas estarão evidentes quanto às nulidades nos contratos, ônus da prova e solidariedade.

No Código Civil, reza a Teoria subjetiva da responsabilidade, cabendo ao comitente o ônus da prova, dessa forma fica nítida a vantagem do consumidor nos casos em que a norma protetiva possa incidir.

Já na dicção do Código de Defesa do Consumidor, ao corretor cabe o ônus da prova na finalidade de comprovar que não houve defeito no serviço prestado, caso não seja possível arcará com a obrigação de indenizar.

É cediço que, no Código Consumerista a oferta se vincula, ou seja, o que foi ofertado deverá efetivamente ser cumprido mesmo que, nas relações de intermediação, não tenha sido firmado contrato de corretagem.

Pelo teor do artigo 20 do Código de Defesa do Consumidor, havendo qualquer disparidade entre o que foi anunciado e o que foi efetivamente prestado, incorrerá em vício do serviço, pois a oferta é vinculante para o fornecedor.

Para Rizzato Nunes:
“(...) Entretanto, a Lei não ter tratado expressamente de vício de quantidade de serviços, há que subsumi-los à norma consumerista, conferindo-se ao caput do artigo 20 uma interpretação extensiva, máxime porque as hipóteses arroladas pelo legislador são sempre exemplificativas, como medida de garantir e ampliar a proteção do consumidor”.

Responsabilidade civil do corretor de imóveis quanto à documentação, transação imobiliária e propaganda do imóvel
Para que se dê início ao contrato de compra e venda é necessário que sejam apresentados alguns documentos com escopo de verificar-se acerca da idoneidade tanto dos promitentes quanto do imóvel a ser negociado.

No que compete ao corretor de imóveis, a dissociação entre o fornecimento das informações essenciais e a apresentação da documentação se torna impossível, uma vez que, para que todos os comunicados imprescindíveis sejam feitos haverá de se ter ciência prévia da documentação.

Já a transação imobiliária somente terá iniciado seu procedimento mediante o recolhimento de toda a documentação pertinente ao bem imóvel a ser negociado.

O corretor deve ter conhecimentos específicos sobre o imóvel, quanto à sua localização, imediações, dimensões, estado de conservação, eventuais vícios na construção que sejam de fácil constatação, incidência de luz solar, possibilidade de enchentes entre outras.

A respeito do risco do negócio, ao intermediador caberá a ciência daqueles possíveis de ocorrer, bem como das eventuais alterações de valores e quaisquer assuntos que possam vir a abalar a efetiva concretização do negócio.

As certidões fiscais do imóvel, e relativas ao próprio titular são exigidas. Paralelamente pertinente se faz a apresentação de outros documentos para a efetiva transação imobiliária, em razão da situação do imóvel, quais sejam: manifestação escrita do locatário quanto à desistência do direito de preferência, autorização judicial (nos casos de inventário, venda de bens de menores, incapazes, etc.), carta de arrematação (para bens adquiridos em hasta pública), termo de habite-se (para imóveis novos), certidão do cartório de registro de imóveis constando eventuais averbações, declaração de inexistência de débito condominial (fornecido pelo síndico).

Munido de todas as informações e documentações, o corretor as passará integralmente ao promitente comprador, mesmo ensejando em depreciação do imóvel, deixando à conveniência do cliente a conclusão ou não do negócio. Dessa forma, ao intermediador não se atribuirá responsabilidade.

Caso não o fizer, será caracterizada a culpa por parte do corretor a quem será imputado os rigores previstos em Lei.

Assim sendo, somente responderá civilmente, aquele que produzir atos que gerem dano aos seus clientes, quer por imperícia, imprudência, negligência ou dolo.

Responsabilidade sobre a propaganda do imóvel
Na oferta e publicidade do imóvel, por intermédio de anúncios de qualquer natureza, a responsabilidade do corretor também se aplicará. O agente imobiliário é responsável por todos os aspectos que envolvam a propaganda do imóvel a ser oferecido, pois os meios de se alcançar o consumidor, quando não observados os preceitos legais e éticos, podem acarretar em eventuais demandas judiciais.

Deve-se evitar a falsidade, bem como a possibilidade de dupla interpretação ou também que se induza o consumidor a acreditar em algo diferente da realidade do produto oferecido.

Para que se evite tais abusos, há normatização pertinente, referente às regulamentações da atividade, nesse sentido cabe ao corretor ter todo o esclarecimento e atenção para que a propaganda do imóvel não enseje em qualquer infração.

O Código de Defesa do Consumidor na Seção III – Da Publicidade, já protege o consumidor nesse sentido conforme artigos 36 e 37.

Remetendo-se ao que foi exposto acerca da responsabilidade civil subjetiva, cabe salientar que, enquadra-se nesta modalidade de responsabilidade à apresentação de documentos, informações e transação do imóvel, diferentemente do que aponta-se em relação à propaganda, mesmo que incida sobre os profissionais liberais, nos termos do artigo 38 do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:
“Art. 38: O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina” (Grifo nosso)

Desse contexto, podemos observar que o corretor de imóveis atua não só nas suas atividades consideradas típicas, mas também nas atípicas como nos casos da propaganda do imóvel, logo as responsabilidades tanto objetivas quanto subjetivas devem ser apuradas de acordo com o caso concreto, com intuito de adequar o diploma legal pertinente a cada situação em particular.

Considerações Finais
Relevante se mostra o enredo em razão de os negócios imobiliário movimentarem quantias vultuosas que podem acarretar em eventuais frustrações.

No que tange à responsabilidade civil subjetiva do corretor de imóveis, analisando o Código Civil, artigo 186, podemos inferir que esta espécie de responsabilidade está intimamente ligada à culpa e ao dolo, o que nos propõe dizer que a vítima deverá comprovar que o agente teve conduta culposa ou dolosa, possuindo obviamente nexo de causalidade entre o dano causado e a ação ou omissão.

Já no Código de Defesa do Consumidor, especifica-se a atuação do profissional liberal, mais precisamente no parágrafo 4º do artigo 14, quando menciona acerca da responsabilidade de tais profissionais pelos danos causados por consequência dos serviços prestados, determinando que, nesses casos haverá de se impor à responsabilidade subjetiva, comprovando a culpa.

Essa linha imposta pelo Código consumerista cria exceção à regra da responsabilidade objetiva que visou a proteção do consumidor mais vulnerável. Tal dispositivo afasta os profissionais liberais da responsabilidade civil independente de comprovação de culpa pelo fato ou vício do serviço.

Com análise nas Teorias objetiva e subjetiva, há que se observar o caso em concreto, quando frente à prestação de informações, apresentação da documentação e da transação imobiliária, por tratar-se de conduta de natureza pessoal, em regra foi observado a aplicação da Teoria subjetiva exigindo a comprovação de culpa ou dolo do agente, conforme o Diploma Civil preceitua. Por outro lado, a responsabilidade objetiva será imposta quando inserido o conceito de propaganda, desse modo incidirá o Código de Defesa do Consumidor.

Por derradeiro, cabe relembrar as hipóteses aludidas:

a) Quando referente à documentação, informação e transação imobiliária a responsabilidade civil será subjetiva, sendo necessária a comprovação de culpa ou dolo por parte do agente;

b) A responsabilidade civil, nos casos em que incidam a atividade de propaganda, será a objetiva.

Referências Bibliográficas
CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de responsabilidade civil. 9ªed. São Paulo: Atlas, 2010.
MATIELLO, Fabricio Zamprogna. Código Civil Comentado – São Paulo: Ltr., 2003
NUNES, Luiz Antonio Rizzatto. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor.
STOCO, Rui. Tratado de responsabilidade Civil: doutrina e jurisprudência. 7ªed. São Paulo:Revista dos Tribunais.

Raul Petrilli Leme de Campos - Acadêmico do 10º semestre da Universidade Presbiteriana Mackenzie
Fonte: Artigos JusBrasil

sábado, 27 de setembro de 2014

CONSIDERADA ABUSIVA CLÁUSULA QUE IMPÕE COBRANÇA DE ALUGUEL ATÉ VISTORIA FINAL


Cláusula que obriga inquilino a pagar aluguel após a entrega das chaves, até que o imóvel esteja nas mesmas condições em que foi recebido, é abusiva. A decisão é da Terceira Turma Recursal Cível que, confirmando sentença do Juizado Especial Cível do Foro Regional da Tristeza de Porto Alegre, determinou que a imobiliária Stefani Imóveis Ltda. devolva valores pagos a mais.

No recurso, a administradora alegou ilegitimidade passiva e ativa. Defendeu ainda que a exigência está prevista no contrato e afirmou que apesar de o locatário ter deixado o imóvel em dezembro, o local estava em condições precárias, de forma que o aluguel continuou a correr até o dia 12 de fevereiro.

O relator do recurso, Juiz Eugênio Facchini Neto, observou que apesar de o inquilino ter descumprido uma das obrigações contratuais, o que foi comprovado pelo laudo de vistoria, é incabível a aplicação da penalidade prevista. Salientou que a exigência de devolução do bem nas “mesmas condições em que foi recebido” é um critério muito vago. Salientou que é comum o inquilino não concordar com a vistoria final e as partes discordarem sobre a extensão dos danos dos quais o inquilino é responsável e, nessa situação, estaria obrigado ao pagamento dos alugueis até que houvesse uma posição final do proprietário.

Enfatizou ainda que, em especial no caso em questão, o resultado da vistoria foi comprovadamente comunicado apenas dois meses após a desocupação. Portanto, se permitida a aplicação da cláusula, o autor estaria sendo penalizado por uma negligência da imobiliária. Dessa forma, concluiu que o último aluguel devido pelo locatário era referente a dezembro, quando as chaves foram entregues, cabendo a administradora devolver o valor de R$ 615,64, pago pelo mês de janeiro.

Ilegitimidade

A respeito da alegação de ilegitimidade passiva, o relator ponderou que, ainda que exista jurisprudência entendendo que a imobiliária é somente mandatária do proprietário e, portanto, o dono do imóvel é quem deveria ser acionado, no caso, a Stefani é parte legítima. O Juiz Facchini ressaltou que esse é um caso em que o locatário sequer sabe quem é o dono do imóvel, pois todas as tratativas são feitas com a administradora. Apontou que a imobiliária pode, posteriormente, repassar ao proprietário eventuais consequências econômicas.

Na análise da ilegitimidade ativa, de que o autor deveria ser a pessoa que firmou o contrato de locação, afirmou estar evidente que o autor da ação era quem efetivamente ocupava o imóvel, fato que era de conhecimento da imobiliária, que emitiu recibo de quitação em nome do autor. Portanto, mesmo que o contrato não esteja em seu nome, ele tem o direito de ajuizar a ação.

Votaram de acordo com o relator os Juízes de Direito Eduardo Kraemer e João Pedro Cavalli Júnior. A decisão é do dia 18/12.

Proc. 7100220588
Fonte: TJ/RS - LexUniversal

RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO: UM DIREITO À DISPOSIÇÃO DO EMPRESÁRIO ASSÍDUO NO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES LOCATÍCIAS


Com a ascendente valorização do mercado imobiliário – e não seria demais dizer em “progressão geométrica” – torna-se cada vez mais dispendioso o início de uma atividade empresária. A carga Tributária, despesas trabalhistas e previdenciárias, aquisição inicial de produtos/serviços aliada à aquisição de um local para o início da atividade fazem do investimento inicial algo assustador, com de fato o é.

Fundamentado em um plano de negócio bem elaborado, quase sempre se demonstra a inviabilidade do negócio – entenda-se pelo alto investimento inicial – em caso de compra de um imóvel logo no início da atividade, o que torna recorrente a escolha pelos empresários ao instituto da locação.

Este instituto reduz os custos iniciais, possibilita a previsão mensal de gastos, além de assegurar ao empresário o exercício da sua atividade por um período mínimo de tempo, ante a previsão artigo 4º da Lei do Inquilinato pela qual o locador não pode reaver o imóvel locado, salvo por descumprimento contratual por parte do locatário.

Pois bem. O legislador da lei do inquilinato, acompanhando o desenvolvimento do direito empresarial, percebeu a imprescindibilidade de se proteger o ponto comercial. Este (ponto comercial) compreende o local específico em que ele (estabelecimento empresarial) se encontra. Em função do ramo de atividade explorado pelo empresário, a localização do estabelecimento empresarial pode importar acréscimo, por vezes substantivo, no seu valor.¹

Ou seja, observou-se a relevância que o local do exercício da atividade empresária é para a empresa, para sua clientela e aviamento, sendo fator inarredável e determinante para o sucesso empresarial.

Com esta constatação ímpar do direito empresarial a Lei de Locações de Imóveis Urbanos (Lei nº 8.245/91), ao regular a locação não-residencial, previu no primeiro artigo da Seção III (artigo 51) o direito à renovação compulsória do contrato de locação não residencial.

Importante destacar a palavra “compulsória” tendo em vista que este direito – renovação do contrato – independe da vontade do locador. Assim, caso o locatário cumpra os requisitos previstos em lei, haverá uma relativização do direito do proprietário de usar, gozar, dispor e usufruir do seu imóvel em detrimento da atividade empresária e proteção do ponto comercial exercida naquele imóvel.

Reza o referido dispositivo:

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Neste se encontram os requisitos objetivos impostos pela Lei de Locações para que a empresa signatária de contrato de locação para o exercício das suas atividades possua o direito de renová-lo independentemente da vontade do proprietário, destaca-se novamente. Ou seja, é necessário que o contrato de locação tenha sido celebrado por escrito, com prazo mínimo de 5 (cinco) anos, mas sempre com prazo determinado, cuja atividade empresária esteja sendo exercida há mais de 3 (três) anos. O atendimento à estes pressupostos é indispensável ao direito à renovação.

O requisito previsto no inciso III deixa evidente que o legislador da Lei do Inquilinato acolheu a observância do Direito Empresarial de que o ponto comercial é extremamente importante, fixando o prazo mínimo de 3 (três) anos de exercício de atividade empresarial como sendo aquele protegido legalmente. Ou seja, esta exploração trienal é o tempo mínimo para a valorização do ponto comercial e, consequentemente, assegurá-lo de proteção legal.

Tutela-se, em conclusão, o valor agregado ao estabelecimento pelo uso de um mesmo ponto durante certo lapso temporal – também chamada de tutela de inerência no ponto – amparando o interesse do empresário de permanecer com sua atividade exatamente no imóvel locado.

O artigo 51 acima transcrito deve ser observado em conjunto ao artigo 71 da mesma lei, que diz:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

E não demanda uma análise com afinco das normas legais (requisitos) acima transcritas para que se perceba que este direito à renovação do contrato está umbilicalmente atrelado ao cumprimento das obrigações contratuais, acaso superados os requisitos previstos no artigo 51.

Isto porque na interposição da Ação Renovatória de Locação é necessário que o locatário faça prova do exato cumprimento do contrato em curso. Os demais requisitos previstos dependem do cumprimento das obrigações contratuais. Não se trata de simplesmente atingir o termo final da locação. É imprescindível que o empresário tenha sido diligente, assíduo e pontual no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente.

Em face disto evidencia-se a proteção legal àquele empresário que cumpre fielmente o proposto perante o locador. Ora, seria no mínimo incongruente a lei obrigar o proprietário de um imóvel locado a renovar eventual contrato de locação cujo locatário, p. ex., tenha sempre realizado o pagamento dos alugueis com atraso durante o prazo locatício, não formalizou seguro de incêndio, etc.

Fazer prova do exato cumprimento do contrato traduz-se no adimplemento atempado de todas as obrigações assumidas, sejam pecuniárias ou não. Não há suporte legal para o locatário/empresário inadimplente.

Somente existem restritas hipóteses, as quais também estão previstas em lei que podem elidir o direito do locatário à renovação compulsória do contrato. São elas: realização de obras determinadas pelo poder público ou pelo próprio locador que importem em alteração radical do imóvel, no primeiro caso, ou que aumente o valor do negócio ou da propriedade, no segundo; utilização pelo próprio locador ou transferência de comércio cujo é detentor da maioria do capital social, ou também seu cônjuge, ascendente e descendente; o valor do novo aluguel proposto pelo locatário não estar conforme valor de mercado; ou o locador ter proposta formal de terceiro em condições melhores.

Portanto, somente nestas hipóteses o locador não será obrigado a renovar o contrato de locação. Fora elas, o contrato será renovado e o empresário poderá permanecer utilizando o imóvel para o exercício das suas atividades.

É importante salientar, ainda, que a renovação não será no exclusivo interesse do locatário ou nas mesmas condições anteriormente pactuadas. Ao interpor a ação renovatória é necessário que a empresa apresente uma proposta com as novas condições de locação, em especial o valor locativo real do imóvel à época da renovação, as garantias contratuais e o prazo da locação – que não poderá ser superior ao prazo do contrato a ser renovado.

Em arremate, a Lei de Locações de Imóveis Urbanos, por intermédio do artigo 45, reconhece como nula de pleno direito eventual cláusula prevista em contrato de locação que afaste o direito à renovação do contrato. Ou seja, ainda que haja no contrato eventual renúncia ou impossibilidade de renovação do contrato de locação, este direito é assegurado, visto ser esta cláusula nula de pleno direito.

Sendo assim, em congratulações ao legislador da Lei do Inquilinato pela observância da necessidade de proteção ao ponto comercial, é forçoso concluir que o empresário fiel ao adimplemento das suas obrigações contratuais poderá assegurar o exercício de suas atividades por um período assecuratório da manutenção do sucesso empresarial

¹COELHO, Fábio Ulhoa. Manual de Direito Comercial: Direito de Empresa. 23ª, Ed. – São Paulo: Saraiva, 2011. Pág. 83

Frederico Rodrigues de SantanaPós Graduando em Direito Imobiliário pela Escola Superior de Direito de São Paulo; Advogado do escritório Dayrell, Rodrigues & Advogados Associados.
Fonte: Revista Jus Navigandi

quinta-feira, 25 de setembro de 2014

"O MERCADO IMOBILIÁRIO É COMO UM TREM FANTASMA", DIZ PRESIDENTE DO SECOVI-SP


Assim como as montadoras, as incorporadoras não levarão boas lembranças de 2014. Até julho, a venda de imóveis novos acumula uma queda de 49% na cidade de São Paulo – o maior mercado do País. Para Cláudio Bernardes, presidente do Secovi-SP, que representa as empresas do setor, este é um sinal de que os mecanismos que estimularam as vendas, nos últimos anos, se esgotaram. “Chegamos ao limite”, afirma. Para Bernardes, atuar no mercado imobiliário brasileiro, atualmente, é como andar em um trem-fantasma: “a cada curva, você leva um susto”. Confira, a seguir, os principais trechos da entrevista à Dinheiro:

DINHEIRO – Até julho, a cidade de São Paulo registrou queda de 49% nas vendas de imóveis novos, e de 21% no volume de lançamentos. Como o senhor avalia o ano, até agora?
BERNARDES - Nós já sabíamos que este seria um ano mais complicado por vários motivos: o Carnaval tardio, as eleições, a Copa do Mundo. O que nós não previmos era uma queda mais acentuada da economia, como aconteceu. Isso, obviamente, impactou negativamente o mercado. Sofremos quedas maiores às que imaginávamos que pudessem ocorrer.

DINHEIRO – Qual é o principal argumento dos clientes, hoje, para não fechar a compra do imóvel?
BERNARDES - É a insegurança com o seu emprego. É o ponto que está pegando mais. Ninguém sabe direito o que vai acontecer. Essa insegurança adia a compra. Isso também adia um pouco o investimento. O empresário se recente de algumas questões. Os investidores estrangeiros, por exemplo, que participam de empreendimentos no Brasil, ficam muito apreensivos com essas questões e põem o pé no freio nos lançamentos. Por outro lado, os lançamentos que foram retardados, em função de Copa do Mundo, tendem a se recuperar um pouco nesse segundo semestre. Os dados preliminares de agosto já revelam que houve uma melhora, mas não temos uma esperança de que essa retomada venha a recuperar as perdas do primeiro semestre.

DINHEIRO – Essa melhora é suficiente para rever a projeção de 25% de queda nas vendas de imóveis novos, neste ano?
BERNARDES - Talvez fique em torno de 25% mesmo. Entre 20% e 25% de queda.

DINHEIRO – O Fipezap mostra que o preço dos imóveis está desacelerando. No acumulado até agosto, a alta é de 4,8%, apenas 0,8 ponto percentual acima da inflação.
BERNARDES - Trata-se de uma redução no ritmo de aumento.

DINHEIRO – Não vai haver queda de preços?
BERNARDES - Dentro destas condições macroeconômicas, o espaço para o aumento de preços não existe hoje. O preço tem algumas componentes básicas: os custos; o equilíbrio de oferta e demanda; e a capacidade de pagamento do cliente. Isto é um tripé. E, hoje, nós estamos batendo na capacidade de pagamento. Estamos chegando ao limite. Esse é um fato. Muita gente me pergunta como os preços subiram em ritmo superior ao do aumento da capacidade de pagamento. A questão é que houve mecanismos que possibilitaram que os preços subissem. O preço aumentou, porque os custos e a demanda subiram. E como você resolver o outro ponto, que é a capacidade de pagamento? Foram desenvolvidos mecanismos para adequar essa capacidade à mesma renda. Como? Diminuindo a taxa de juros, aumentando prazos... uma série de mecanismos. Agora, nós esgotamos esses mecanismos que fizeram com que o mercado pudesse se adequar à capacidade de pagamento.

DINHEIRO – O senhor já afirmou que é preciso haver condições para voltar a confiar no Brasil, e que é preciso recolocar o País nos trilhos. Quais são os elementos que corroeram essa confiança? Onde estão os trilhos?
BERNARDES - A confiança é corroída, à medida que você vê desgoverno. Que você vê a corrupção correndo solta. Você vê insegurança jurídica na operação das nossas empresas. É uma série enorme de fatores que vão levando a um ponto em que os empresários desistem. Aí, param de gerar empregos e riquezas no País. Você vê pessoas que têm uma capacidade enorme para criar um monte de empregos dizendo que não vão continuar. Isso é muito triste. O Brasil precisa voltar aos trilhos em todas essas questões. Como é que se faz isso? Não tem uma fórmula mágica. Se estamos nessa situação, é fruto também um pouco da própria cultura e da história da população. O Tiririca é o candidato a deputado federal com mais intenções de voto em São Paulo, um estado que é protagonista no desenvolvimento do Brasil. Precisamos perguntar o que nós queremos do País. Precisamos de alguém com visão para investir pesadamente em educação. Não temos alternativa.

DINHEIRO – O senhor concorda com o presidente da Fiesp, Benjamin Steinbruch, de que só louco investe no Brasil hoje?
BERNARDES - Nós almoçamos juntos, outro dia, e tivemos essa conversa. Eu cheguei à conclusão de que ele não está nem certo, nem errado. Acho que ele forçou um pouco a tinta, mas o risco que você corre aqui é muito alto. Quando empresários estrangeiros veem o que acontece aqui, dizem que as dificuldades não compensam o retorno de se investir aqui. Eles preferem investir em outros lugares, onde ganham menos, mas têm mais sossego. O mercado imobiliário é como um trem-fantasma: a cada curva, você leva um susto. Estamos acostumados, porque vivemos aqui. Mas, os estrangeiros questionam, e só podemos responder: realmente, não é normal, mas é o que temos aqui.

DINHEIRO – O Secovi trabalha com cenário de ajustes macroeconômicos em 2015? Há muita polêmica sobre se teremos crise ou não no ano que vem.
BERNARDES - O Brasil não escapa de um ajuste em 2015. Muito se tem feito. Acho que o Brasil passou por um momento de bonança econômica. O mundo estava em crise e nós estávamos bem. A Receita Federal bateu recordes de arrecadação. Mas o governo também bateu recordes de gastos. Se a gente não fizer um ajuste nas contas públicas, não tem saída. O ajuste vai ter que ser feito. O preço não é barato, mas é muito mais barato cortar na carne do governo, do que cortar na da população. É muito mais barato acabar com o desperdício nas contas públicas, do que parar de operar a Santa Casa de São Paulo, por exemplo. Agora, isso terá reflexos, num primeiro momento. Eu acho que, se tivermos um governo com vontade de resolver nosso problema, teremos um 2015 difícil.

DINHEIRO – Nesse cenário, como o mercado imobiliário pode se proteger?
BERNARDES - Não é só o mercado imobiliário, mas a economia toda está com o mesmo problema. Aí, vem a questão complicada tomar decisões. Cortar investimentos implica reduzir os empregos, interromper o desenvolvimento tecnológico, etc. No nosso caso, esse é um problema sério. Como o setor pode, por exemplo, contribuir para reduzir o preço dos imóveis? Podemos mexer bastante nos custos. Principalmente na faixa de baixo padrão, que é onde está a maior demanda, precisa de inovação tecnológica. Só se consegue investir em tecnologia, se puder amortizar esse investimento. Mas você pega, por exemplo, o pessoal que investiu em novas tecnologias para o Minha Casa, Minha Vida. E agora? Vai mudar o governo? O programa vai continuar? O que eles fazem com esse investimento? Aí, ninguém investe, porque não tem certeza. Se você não investe, não consegue diminuir o custo. Aí, as pessoas não conseguem comprar. Precisa aumentar o subsídio. Custa mais para o governo. Vira uma espiral sem fim.

DINHEIRO – Como o senhor avalia o Minha Casa, Minha Vida?
BERNARDES - Com todos os problemas que ele possa ter tido, é um programa extremamente importante. Estamos resgatando uma dívida social extremamente complicada. Quem não tem casa não tem uma série de outras coisas. Começa pela educação, saúde, autoestima. Não dá. Tem que ter casa e tem que ter subsídio. A gente subsidia estrada. Tem que subsidiar moradia. Na faixa de zero a três salários mínimos, a pessoa não tem como pagar por um imóvel. E quem tem que pagar isso é todo mundo. Não adianta a gente não querer dividir essa conta, porque se for dessa forma, vai se pagar de outro: com assaltos, violência, criminalidade. Não tem saída. Nós temos que fazer isso. Nessa área habitacional, a gente está no caminho certo. Há uma série de ajustes que precisam ser feitos, mas acho que isso faz parte da volta aos trilhos.

DINHEIRO – As 350 mil unidades novas que o governo anunciou para o Minha Casa, Minha Vida são suficientes?
BERNARDES - É um paliativo. São suficientes apenas para que se garanta um processo de transição. Se não houver isso, as empresas serão obrigadas a parar tudo, despedir todo mundo. Desmontar o esquema de produção. Essas 350 mil unidades servem para não interromper o processo, até que o novo governo tome pé da situação e veja o que vai fazer. Agora, um percentual grande das unidades está alocado em regiões metropolitanas, onde o programa não funciona, devido aos limites de financiamento. Depende do aporte, por exemplo, do Casa Paulista [programa do governo estadual], aqui em São Paulo. Então, é preciso cada vez mais que o estado faça aportes para que o programa saia.

DINHEIRO – Quais são os principais pontos do documento que o Secovi encaminhou aos candidatos à Presidência?
BERNARDES - Fizemos um diagnóstico de todos os setores. Tudo é complicado, mas, talvez, a produção seja a etapa da cadeia da construção que apresente os problemas mais urgentes. Se você pega, por exemplo, a parte de loteamento, licenciamento, incorporação... é onde estão os maiores gargalos.

DINHEIRO – Com relação à insegurança jurídica, um dos principais pontos era a alienação fiduciária, que já foi resolvido. Onde está a insegurança jurídica, atualmente?
BERNARDES - Ela está espalhada por muitos pontos da operação. Um exemplo aconteceu em Campinas [SP], há dois anos. Quando as empresas começaram a sair de São Paulo, muitas foram para lá. Então, você encontra um terreno bom, estuda as características, vê a legislação, compra o terreno, e faz o projeto. Aprova na prefeitura, conforme a lei vigente. Lança no mercado. Vende. Começa a construção. Aí, vem um promotor público e diz que não pode. Que a lei que está em vigor há 12 anos não vale. Que ela foi proposta há 12 anos pelo Legislativo, mas deveria ser proposta pelo Executivo e, portanto, não é válida. Ele entra com uma ação para demolir os prédios. O processo já está no Supremo Tribunal Federal. Aí, eu pergunto: que segurança tem o empresário para investir, se não tem certeza se uma lei vale? Essa lei está em vigor, mas eu cumpro ou não cumpro? Isso é o limite da insegurança jurídica que vivemos no País. Isso tem acontecido também em legislação ambiental. Como você explica? Não tem explicação. Simplesmente, não dá.

DINHEIRO – Como o setor está lidando com os imóveis estocados? Há uma estimativa de que as maiores incorporadoras têm R$ 29 bilhões em estoques de imóveis prontos.
BERNARDES - O estoque médio, na cidade de São Paulo, é de 18 mil unidades. É um estoque confortável, para regular o mercado. Esse estoque está com uma tendência de aumentar um pouquinho, mas não passou muito dos 19 mil.

DINHEIRO – Em todo o caso, as incorporadoras estão fazendo promoções, campanhas.
BERNARDES - São dois estoques diferentes. Estou falando de um estoque que é reposto. Vendeu um, entrou outro. Esse estoque das promoções é um pouco diferente. Trata-se de unidades remanescentes nos empreendimentos. Umas unidades em um prédio ou outro. Depois que sai do período de lançamento, a velocidade de venda dessas unidades é muito menor. A empresa vai levar mais tempo para vender, mas precisa cuidar do imóvel, pagar condomínio, administrar. O que as incorporadoras preferem fazer? Calcular quanto isso custaria até vender pelo preço de tabela, fazer um desconto no preço à vista e tirar do estoque.

DINHEIRO – Mas isso passa, para o mercado, um sinal de que o setor está perdendo o ritmo de vendas.
BERNARDES - Sim, passa esse sinal. Essa abordagem de marketing não é a melhor. A propaganda oferece descontos a partir de 40%. Aí, o cliente vai conferir e vê que só tem uma unidade nessas condições. Mas a imagem é a que fica. Isso é a batalha do mercado. Todos os empresários do setor admitem que essa prática não é boa, mas que precisam vender. Então, se um faz promoção e dá desconto, o outro tem de fazer para não ficar para trás. Isso não passa uma imagem da realidade. Passa uma ideia até de que o preço vai cair, e isso não é bom para o mercado. Se você for a um estande, no lançamento, você vai ver que o preço dos imóveis não caiu 40%.

Fonte: Márcio Juliboni / ISTO É DINHEIRO