segunda-feira, 2 de março de 2015

INSINCERIDADE DO PEDIDO DE RETOMADA DO IMÓVEL LOCADO


Não raras vezes, escutamos de amigos ou parentes que “moram de aluguel” reclamar que o proprietário pediu o imóvel para uso próprio ou para uso dos pais ou filhos (situações mais comuns). Esse pedido tem amparo na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), mais especificamente no inciso III do Art.47:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

(…)
III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

Quando essa situação acontece, a solução é o locatário cumprir o pedido e buscar um outro imóvel para alugar. Entretanto, como existem casos em que esse pedido não é sincero, o locatário possui o direito de monitorar se o imóvel teve, de fato, a destinação declarada na notificação, o que deve ser feito durante o prazo de 180 (cento e oitenta) dias (ou seja, 6 meses) a contar da entrega do imóvel, conforme faculta o inciso II do Art.44 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91):

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
(…)
II – deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá – lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

Se constatada a insinceridade do pedido de retomada do imóvel locado, o locatário poderá buscar a condenação do locador ao pagamento de multa equivalente a 24 (vinte e quatro) alugueis, nos termos do §Único do Art.44 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91):

Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
(…)
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul já reconheceu esse direito ao locatário, cuja ementa do caso é abaixo transcrita, e o inteiro teor do acórdão poderá ser acessado clicando aqui:

LOCAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. MULTA. PEDIDO INSINCERO Á RETOMADA DO IMÓVEL LOCADO. Solicitado o imóvel residencial para uso próprio e não sendo este ocupado pelo retomante, mas vendido a terceiro, está configurada a insinceridade do pedido. Não comprovado força maior ou fato superveniente a exonerar o locador das responsabilidades advindas da destinação atribuída ao imóvel, cabível a aplicação da multa estabelecida no art. 44, parágrafo único, da Lei n° 8.245/91. Recurso improvido. (Apelação Cível Nº 70002290286, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Manuel José Martinez Lucas, Julgado em 28/08/2002)

Assim, se houver a desconfiança de que o locador pretende dar destinação diversa à que fora declarada na notificação de retomada do imóvel, faça um monitoramento e constitua a prova para eventual pedido de condenação ao pagamento da multa prevista em lei.

Cristiano Prestes Braga - Advogado, inscrito na OAB/RS sob o nº 61.861, especializado em processo civil com concentração em Propriedade Industrial, Direito Autoral, Direito Digital, Direito de Imagem, Software, Responsabilidade Civil e Contratos.
Fonte: Blog Cristiano Prestes Braga

domingo, 1 de março de 2015

DIVULGAÇÃO: BRASÍLIA RECEBE EVENTO QUE IRÁ MOVIMENTAR O MERCADO IMOBILIÁRIO


Uma ótima oportunidade para quem quer saber um pouco mais sobre internet e tendências do mercado imobiliário para 2015. No dia 10 de março, a Wimoveis promove um evento voltado para corretores, imobiliárias e demais parceiros do setor. 

O “Encontro Imobiliário – Conexões e Negócios” traz para Brasília os palestrantes Diego Maia e Martha Gabriel. Ele, expert em vendas e tendências de mercado. Ela, uma das maiores especialistas de marketing digital do país. A proposta é oferecer para os participantes conteúdo de qualidade, com informações sobre como utilizar e aproveitar as melhores ferramentas da internet, agregando valor e conhecimento sobre o mercado imobiliário.

Sobre os palestrantes:

Diego Maia: É considerado um dos maiores especialistas em vendas e gestão do país. Apresenta o programa 'Mundo Empresarial’ nas rádios MPB FM (90,3 RJ) e A TARDE FM (103,7 Salvador – Bahia) e é um dos mais contratados palestrantes da atualidade para debater vendas, motivação, superação e liderança. 

Maia é também autor dos livros “Como ser um Gestor de Sucesso”, "Histórias dos Verdadeiros Campeões de Vendas", "Como Formar e Treinar Equipes de Vendas" e "Histórias de Corretor" e dos audiobooks “30 Dicas de Diego Maia para Turbinar sua Carreira” e "30 Dicas de Diego Maia sobre Gestão de Pessoas".

Martha Gabriel: Escritora, consultora e palestrante nas áreas marketing digital, inovação e educação. Autora de cinco livros, incluindo o best seller Marketing na Era Digital. É CEO da Martha Gabriel Consulting e coordenadora e professora do curso de MBA em Marketing da HSM Educação.

Mais sobre a Navent/WImoveis:


Com o intuito de expandir seus negócios, no fim de 2014, o grupo argentino Navent e os investidores americanos Tiger Global e Riverwood conseguiram aumentar ainda mais a participação no mercado brasileiro ao comprar o portal WImoveis, líder absoluto no Distrito Federal.
Com a compra do WImoveis, a empresa soma mais 1,5 mil clientes anunciantes aos 8,5 mil que os outros portais já registravam e passou a liderar o segmento na capital do país. A empresa já havia adquirido: Imovelweb, ImoveisCuritiba, ImovelPro, Union Softwares e ImovelClass.
 Criado em 1998, em Brasília, o portal WImoveis recebe cerca de 1 milhão de visitantes a cada mês. Além do Distrito Federal, o grupo Navent tem operações em mais oito Estados. A empresa atua em São Paulo, no Rio de Janeiro, em Minas Gerais, Santa Catarina, Rio Grande do Sul, Paraná, Bahia e no Ceará.

Serviço:


Local: Unique Palace (Setor de Clubes Sul)

Data: 10/03

Período: 8h às 13h

As inscrições já estão disponíveis. Vagas limitadas (500 convidados). 
O evento é gratuito

Enviado via E-mail por Adriana Nasser

sábado, 28 de fevereiro de 2015

IGP-M PERDE FORÇA EM FEVEREIRO, COM MENOR TAXA PARA O MÊS EM TRÊS ANOS


O Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), calculado pela Fundação Getúlio Vargas, variou 0,27% em fevereiro, abaixo tanto de janeiro (0,76%) como de igual mês do ano passado (0,38%). Foi a menor taxa para fevereiro em três anos. Em 12 meses, o índice está acumulado em 3,86%. Um ano atrás, somava 5,76%.

Entre os componentes, o de maior peso, o IPA (preços ao produtor amplo, em torno de 60% do total), foi de 0,56% em janeiro para -0,09% neste mês. Agora, atinge 2,02% em 12 meses.

O IPC (preços ao consumidor, que corresponde a 30% do índice geral) teve variação de 1,14%, ante 1,35% em janeiro, com o grupo Alimentação passando de 1,66% para 0,92%. A FGV destaca, entre outros, o item hortaliças e legumes (de 13,68% para 4,58%).

Também tiveram índices menores os grupos Educação, Leitura e Recreação (de 2,35% para 0,86%), Habitação (de 1,59% para 1,19%) e Comunicação (de 0,55% para 0,36%), com destaque para os itens cursos formais (de 5,62% para 2,71%), tarifa de eletricidade residencial (de 7,29% para 3,68%) e pacotes de telefonia fixa e internet (de 1,74% para -0,05%).

Ainda no IPC, tiveram alta os grupos Transportes (de 1,48% para 2,60%), Saúde e Cuidados Pessoais (de 0,31% para 0,39%), Despesas Diversas (de 1,26% para 1,49%) e Vestuário (de 0% para 0,04%). As principais influências vieram de gasolina (de -0,39% para 4,25%), salão de beleza (de 1% para 1,14%), cigarros (de 1,96% para 2,46%) e roupas infantis (-0,79% para 0,49%).

Apesar do resultado menor, o IPC acumula alta acima de 7% pelo segundo mês seguido. Nos 12 meses encerrados em fevereiro, a taxa soma 7,74%. Só o grupo Alimentação soma 9,17%.

O INCC (custo de construção) passou de 0,70%, em janeiro, para 0,50%. Atinge 6,8% em 12 meses.

Fonte: Rede Brasil Atual

INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA E GÁS NOS CONDOMÍNIOS. QUAL O QUÓRUM PARA SUA APROVAÇÃO?


A sustentabilidade tema de primeira necessidade e, palavra de ordem na vida moderna, vem se tornando um dos maiores anseios da humanidade.

Neste sentido, os condomínios como grande fonte consumidora de recursos naturais, necessitam se engajar nesta causa.

Na edificação dos edifícios modernos, geralmente, as construtoras preveem a possibilidade de se individualizar o consumo de água e gás por unidade autônoma.

Esta individualização objetiva a busca por um consumo mais racional destes insumos.

Contudo, para que esta individualização seja implementada, necessário se faz a aprovação pelos condôminos através de uma assembleia específica e regularmente convocada.

Surge então, questão fundamental.

“Qual o quórum necessário para aprovação desta individualização”?

A individualização do consumo de gás e água, nos condomínios pode ser vista como uma alteração na propriedade do condômino visto que, em tese, haverá uma modificação da unidade imobiliária em sua forma original que antes, previa o consumo rateado entre todos os condôminos.

Neste caso, o quorum para a aprovação da individualização, pode pautar-se na alteração definida pelo artigo 1.351 do Código Civil, ou seja, demanda a concordância unânime dos condôminos sejam adimplentes ou não.

Há ainda, uma corrente doutrinária que defende a tese de que, para a concretização da implementação dos registros de consumo individuais, haverá uma alteração na área comum do edifício, valendo então, a regra do artigo 1.342 do Código Civil, que impõe a anuência de 2/3 dos condôminos, novamente, desconsiderando-se a adimplência ou não destes.

A se considerar quaisquer um dos quóruns especificados anteriormente, teríamos uma grande dificuldade na aprovação da individualização do consumo.

Contudo, a situação atual do planeta, clama por um consumo responsável, ou seja, sustentável, dessa forma, resta evidente que a individualização, trará uma maior economia destes recursos visto que, o condômino, buscará equilibrar a utilização a partir do momento que for, diretamente, responsável pelo seu pagamento.

Levando-se em consideração esta imperativa necessidade de reserva dos recursos elencados, não podemos, simplesmente, nos valer dos caprichos de alguns condôminos que, por mera conveniência, não comparecem nas assembleias.

Neste sentido, entendemos que a assembleia regularmente convocada e com a inclusão na pauta do assunto a ser deliberado pode, pela maioria simples de seus participantes, aprovar a individualização com a instalação dos medidores próprios.

Certamente, caberá a administração do condomínio, demonstrar as vantagens auferidas com a aprovação da individualização que, além de estimular o consumo consciente, irá conferir uma distribuição de despesas mais justa aos condôminos, notadamente, quando uma unidade for ocupada por um ou dois moradores, enquanto o apartamento vizinho acomoda um casal com 3 filhos.

Paulo Paes - Advogado, sócio da Paes & Moreira Advogados.
Fonte: Artigos JusBrasil

sexta-feira, 27 de fevereiro de 2015

PREÇO DOS IMÓVEIS NO PAÍS DEVE CAIR ATÉ 3% NESTE ANO


O que era inimaginável cinco anos atrás aconteceu: os preços dos imóveis estão caindo. Apartamentos recém-lançados podem chegar ao final deste ano valendo até 3% menos do valem agora, segundo análise da a consultoria J.P.Morgan. A onda de desvalorização também impactará os imóveis antigos.

No caso dos novos, o reajuste anual de preços praticado pelas incorporadoras vinha se mantendo na casa dos dois dígitos — 13,7% em 2012 e 12,7% em 2013. No ano passado, atingiu apenas 6,8% na média nacional. Subtraindo a inflação de 6,6% (IPCA) acumulada no período, o aumento real foi de apenas 0,2%. De acordo com a consultoria, os preços dos imóveis neste ano aumentarão entre 5% e 7%, o que significa que, nas melhores condições, se equipararão à inflação, estimada em torno de 7%. “O poder de barganha está do lado do consumidor final, e não da incorporadora”, diz o analista da J.P.Morgan Marcelo Motta.

Dados de dezembro já apontavam para este cenário, quando 20 das 25 cidades pesquisadas pelo índice FipeZap tiveram seus percentuais de aumento ultrapassados pela inflação. O IPCA registrado naquele mês foi de 0,75%. Com isso, as exceções onde os preços subiram igual ou acima da inflação foram Recife (1,5%) , Vitória (0,8%), Goiânia (0,79%) , São Caetano (0,77%) e Vila Velha (0,75%). Todas as demais cidades pesquisadas tiveram resultados abaixo desse patamar. Rio de Janeiro registrou mero 0,43% e São Paulo um pífio 0,35%. Na prática, reajustes abaixo da inflação configuram queda real de preços.

Neste ano, previsões de um novo PIBinho, o temor do desemprego e as altas taxas de juros deixaram o consumidor mais cauteloso. Para Motta, quem quer trocar de imóvel por um melhor, ou seja, fazer um upgrade por mais espaço ou lazer no condomínio, decidirá esperar. “Quando a economia está fraca e há medo de desemprego, a primeira despesa a ser postergada é a compra de um apartamento”, afirma.

Para complicar ainda mais, há um imenso estoque de novas unidades nas mãos do mercado imobiliário. Estoque são as unidades que não foram vendidas três anos após o lançamento. Em São Paulo, o balanço anual divulgado nesta semana pelo Secovi mostrou que a região tem o maior estoque desde o início da série histórica, em 2004. São 27.255 unidades à espera de compradores, conforme o blog já havia adiantado. Em 2013, eram 19.700 e em 2010, apenas 12.000 unidades, o menor número desde o começo da medição.

O alto estoque disponível impulsionou incorporadoras e imobiliárias a fazerem saldões com oferta de descontos e facilidades no pagamento. Na visão do analista Marcelo Motta, o que poderia ser um chamariz pode tornar-se um tiro no pé, pois faz o consumidor acreditar que, se esperar mais um pouco, conseguirá condições ainda melhores. “Criou-se um ciclo negativo muito ruim que mantém o setor congelado”, disse ele em conversa com o blog.

O baixo reajuste nos preços assombra especialmente se contrastado com o panorama de cinco anos atrás. Em 2010, o Rio de Janeiro viveu um aumento de 40% no preço dos imóveis recém-lançados e São Paulo registrou alta de 24%. Para se ter uma ideia, no ano passado a valorização acumulada foi de apenas 8% para o Rio e 7% para São Paulo. Ao longo de décadas os preços nacionais se mantiveram defasados em relação ao mercado internacional. Afinal, até os anos 2000 não havia crédito e, consequentemente, a demanda por imóveis novos era baixa. Somente por volta de 2010 o quadro mudou. O financiamento imobiliário tornou-se mais acessível e resultou no boom do setor e numa inédita aceleração nos preços. Passado o frenesi, o mercado já se preparava para um momento de estabilização. O que ninguém imaginava é que isso coincidiria com uma crise econômica, o que puxou todas as previsões para baixo.

Claro que isso não impede que preços surreais continuem sendo praticados aqui e ali. Segundo o analista da J.P.Morgan, os excessos em alguns bairros são pontuais e não servem de base para o mercado como um todo. “Não se pode generalizar um mercado que é tão específico”, diz ele, ressaltando que até num mesmo prédio há variação no valor das unidades de acordo com o andar e a face.

Ao contrário do que muita gente acredita, não se trata do estouro de uma bolha, pois as condições brasileiras são muito diferentes das vividas pelos americanos na crise de 2008. Conforme explica Motta, nos Estados Unidos eram populares produtos semelhantes ao Certificado de Recebíveis Imobiliários nacional, um título de renda fixa baseado em créditos imobiliários. Quando esses títulos enfraqueceram e perderam valor, a economia toda foi afetada –algo que não ocorre no Brasil.

Ainda assim, as notícias não são nada animadoras para o mercado. Será preciso esperar entre um ano e meio e dois anos para que tenha início um novo ciclo, desta vez com preços em viés de alta. Dificilmente o que houve em 2010 se repetirá, mas, se os valores superarem a inflação, já poderá ser considerado uma vitória.

Fonte: Mariana Barros / VEJA.com

DIVULGAÇÃO: SUMMIT IMOBILIÁRIO BRASIL 2015


Evento que acontecerá em abril, reunirá grandes líderes do setor imobiliário da América Latina

O setor imobiliário brasileiro passa por um momento de transição – e de reflexões sobre o futuro. Como todo momento de mudança gera expectativas e oportunidades, o desafio é descobri-las e colocá-las em prática. Imóvel é e sempre será “moeda forte”, mesmo em momentos de baixa, a indústria cresce e sabe tirar forças para se reerguer. Os empreendedores brasileiros entendem que devem vislumbrar possibilidades.

Como forma de discutir essas possibilidades e mostrar caminhos possíveis a pequeno, médio e longo prazos e em quais nichos isso pode acontecer, o Estadão – em correalização com o Secovi-SP (Sindicato da Habitação) e apoio da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (Fiabci/Brasil) e Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção (Anamaco), promove o Summit Imobiliário Brasil 2015. O evento que acontece dia 14 de abril, no Grand Hyatt Hotel, das 8h às 20h, tem como objetivo ser uma oportunidade única de fazer negócios com um público altamente qualificado.

O maior encontro de líderes do setor na América Latina proporcionará, em um dia inteiro, conteúdo exclusivo, speakers inéditos e os maiores formadores de opinião do setor no mundo. O encontro reunirá cerca de 500 participantes, entre executivos das maiores empresas do Brasil e do mundo, ‘C level’ (CFO, CMO, CEO), banqueiros, jornalistas, entre outros, que terão um ambiente imperdível de negócios e discussões.

“Sem dúvida, será um momento especial para se discutir a indústria imobiliária na América Latina como um todo. Serão abordados diversos aspectos, como investimentos internacionais, políticas urbanísticas, oportunidades em grandes centros, interior e novos mercados e nichos específicos, com destaque para o residencial, lajes corporativas, centros comerciais, galpões logísticos & self storages. Sem contar com a oportunidade de networking com os principais players do setor”, afirma Flávio Pestana, diretor de Mercado Anunciante do Estadão.

“Este evento vem em um momento importante para que os empresários do setor tenham uma melhor compreensão, considerado o atual momento da economia brasileira, das perspectivas para o mercado imobiliário. Novos tempos, novos modelos de desenvolvimento urbano, novos instrumentos financeiros e novos produtos imobiliários serão a tônica do mercado nos próximos anos, e seus operadores devem estar preparados para este novo cenário”, diz Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP.

O Summit Imobiliário contará com importantes nomes dos mercados nacional e internacional, como Alexandros Washburn, chefe do Departamento de Design de Planejamento Urbano de Nova York na gestão de Michael Bloomberg; e Soleiman Dias, diretor da Chadwick Internacional, da Coreia do Sul. Entre os brasileiros, estão confirmadas as presenças de Allan James Paiotti, CEO da GuardeAqui; Alessandro Poli Veronezi, presidente do Conselho de Admnistração da General Shopping Brasil S.A.; Alexandre Machado, gestor de fundos imobiliários do Credit Suisse Hedging-Griffo; André Esteves, CEO do BTG Pactual; Celina Antunes, CEO da Cushman & Wakefield; Fabio Maceira, CEO no Brasil da Jones Lang LaSalle; Jaime Lerner, Jaime Lerner Arquitetos Associados; José Auriemo Neto, presidente do Conselho de Administração da JHSF Participações S.A.; José Paim de Andrade, CEO da MaxCasa; Mauro Dias, presidente da GLP Brasil; Renato Rique, CEO da Aliansce; Walter L.M. Cardoso, presidente da CB Richard Ellis; e Walter Torre Jr., CEO da WTorre.

Informações do Summit Imobiliário Brasil 2015, como horários, local, palestras, debatedores, valores e pacotes promocionais, entre outras, no site http://www.estadao.com.br/summit-imobiliario/.

quinta-feira, 26 de fevereiro de 2015

COMO FUNCIONA O REAJUSTE DE ALUGUEL


No Brasil há centenas de tipos de contrato que na maioria são regulados pelo Código Civil. Raros são os contratos que têm uma legislação específica, pois somente quando a transação é muito complexa é que o legislador cria normas especiais. Este é o caso da locação de imóveis urbanos regulada pela Lei do Inquilinato, nº 8.245, de 18/10/91.

De forma ilógica vemos todos os meses a mídia afirmar que o “IGP-M é a inflação do aluguel”, ignorando que este índice é composto por dezenas de itens, como alimentos, vestuário, salários, combustível, energia elétrica, transporte e outros que têm peso bem superior à variação do aluguel, o qual está incluso no subitem habitação, que é mais amplo.

Para entender melhor, o IGP-M da Fundação Getúlio Vargas (FGV) é formado pela ponderação de três índices: o IPA-M (Índice de Preços por Atacado – Mercado ) com o peso de 60%; o IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor – Mercado) com o peso de 30%, sendo que neste, o setor Habitação tem o peso de 25,17% e dentro deste percentual, o aluguel representa apenas 4,25% e o INCC-M (Índice Nacional do Custo da Construção), que representa 10% do total do IGP-M. No final, o resultado é que o aluguel representa apenas 1,27% da composição do IGP-M, o que resulta ser ilógico dizer que ele seja o índice do aluguel, pois 98,73% de sua composição refere-se a outros produtos e serviços. 

O fato do IGP-M ser utilizado como indexador em milhares de contratos de aluguel não justifica o título de “índice do aluguel”, pois vários outros índices são também utilizados, especialmente no boom imobiliário, ocasião em que os imóveis subiram entre 14% a 25% ao ano, no período de 2007 a 2013. Dessa forma, milhões de contratos não utilizaram o IGP-M, pois a sua variação muito baixa nos anos de 2011 e 2014 agravaria o prejuízo do credor, no caso, o locador. Assim, foram utilizados outros índices que medem a inflação de forma a amenizar essa defasagem. A opção por outros índices foi uma prática plenamente legal e justa, já que nem se fosse aplicado o maior índice de inflação, este não atualizaria o valor do aluguel conforme seu preço real de mercado, pois este subiu mais que o dobro dos referidos índices. Por isso, observamos decréscimos nas ações de despejo por “denúncia vazia” e de revisionais de aluguel entre locadores e inquilinos nos últimos anos.

Escolha do índice pode gerar lucro ou prejuízo 

São comuns dúvidas sobre a forma de reajustar o aluguel, a ponto de ocorrerem litígios, já que os índices variam expressivamente. Se o prazo do contrato é longo e o valor muito elevado, pode ocorrer variação de preço do negócio bem significativa. Em apenas um ano pode-se pagar 3,15% a mais, já que o IGP-M/FGV acumulou 3,98% contra 7,13% do INPC/IBGE nos últimos doze meses (fev/14 a jan/15).

Após a implantação do Plano Real, em 1994, através de Medidas Provisórias que foram sendo reeditadas até se transformarem na Lei nº 9.069/95, toda a economia passou a vigorar com base nas suas determinações, incidindo a regra do reajuste anual dos contratos. Entretanto, o artigo 17 da Lei do Inquilinato veda a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. 

De onde tiraram a idéia de que o IGP-M é o índice do aluguel?

Em 1994, o Governo criou regras provisórias para combater a indexação desenfreada. Basta vermos que a URV tinha variação diária, atrelada ao dólar, a qual vigorou por alguns meses até entrar em vigor a moeda Real. Neste ponto, o Governo, no art. 83 da Lei nº 9.069/95, revogou o art. 16 da Lei do Inquilinato e criou um índice provisório, atribuído aos contratos em geral a partir de 1º/07/1994, denominado IPC-r, conforme art. 27 “A correção, em virtude de disposição legal ou estipulação de negócio jurídico, da expressão monetária de obrigação pecuniária contraída a partir de 1º de julho de 1994, inclusive, somente poderá dar-se pela variação acumulada do Índice de Preços ao Consumidor, Série r – IPC-r.”

Durante o período de um ano o IPC-r vigorou, pois os contratos em geral eram indexados a ele, mas, com a publicação da Lei nº 10.192, de 14/02/2001 (Ex MP nº 1.053, de 30/06/95), ficou estipulado no art. 8º que a partir de 1º/07/1995, o IBGE deixaria de calcular e divulgar o IPC-r, devendo ser substituído pelo índice previsto contratualmente, dentre os diversos de abrangência nacional.

Tendo em vista que a Lei nº 9.069/95, que instituiu o Plano Real, prevê no art. 28 que “Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL com cláusula de correção monetária por índices de preço ou por índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de aplicação dessas cláusulas será anual”, fica evidente que antes e depois do Plano Real sempre existiram diversos índices de preços, dentre os mais conhecidos: INPC, IPCA, IPC, IPCA-E, IPA-EP-DI, IGP e IGP-M, os quais são apurados pelo IBGE ou pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e têm abrangência nacional. Há ainda os índices regionais, como IPC da FIPE, o IPCA/BH do IPEAD/UFMG, dentre outros, sendo todos legais e perfeitamente utilizáveis em qualquer contrato. Somente no período inicial do Plano Real, mais precisamente, até 30/06/95, houve a imposição do IPC-r, o qual não existe mais.

É livre inserir um ou mais índices no contrato

As leis são claras ao permitirem a liberdade dos contratantes elegerem um ou mais índices para reajustar o contrato, não tendo fundamento alegar que o IGP-M é o índice do aluguel, pois decorre da variação de diversos produtos e serviços distintos que representam 98,73% de sua composição, enquanto os valores dos aluguéis o afeta em apenas 1,27%.

Na realidade não existe índice nacional que apure a variação do aluguel no Brasil, mas é incontestável que o preço dos imóveis disparou no período de 2007 a 2013. Basta vermos que o IPEAD da UFMG apurou, em Belo Horizonte/MG, que os aluguéis residenciais subiram 10,47%, os comerciais 13,47%, contra a inflação de 6,08% do INPC e 5,09% do IGP-M no ano de 2011, ou seja, mesmo que fosse aplicado o maior índice que mede a inflação, o resultado seria a correção em torno da metade do que realmente subiram os preços de mercado dos aluguéis.

A lei permite que as partes elejam no contrato dois ou três índices de variação da inflação, podendo ser aplicado o maior ou até mesmo a média deles, conforme estabeleceu o Plano Real. Mas, mesmo assim, vemos que durante o boom imobiliário nenhum índice de inflação chegou perto da realidade da alta dos preços dos aluguéis, que caso tivessem um índice próprio seria muito superior ao IGP-M. Diante da sistemática da composição dos índices nacionais, consiste numa ilógica dizer que qualquer deles seja o “índice do aluguel”.

Somente se existisse um índice nacional que tivesse o foco na locação, como existe o INCC e o CUB que se baseiam nos insumos e no custo da mão de obra da construção civil, seria possível dizer que o mesmo representaria a variação dos preços dos aluguéis, mas por enquanto isso não foi criado. Em 2008, com os preços dos imóveis subindo 3 vezes a evolução da inflação, o Governo, através do Banco Central, cogitou criar um índice que refletisse a variação dos preços dos imóveis, mas isso não evoluiu.

Dessa forma, ao analisarmos que os índices variam e que não há uma relação expressiva deles com a variação específica dos preços dos aluguéis, cabe aos contratantes eleger um ou mais índices e definirem no contrato como será realizado o reajuste, pois a lei autoriza ampla possibilidade de escolha. É consagrada na locação a liberdade de contratar o reajuste, podendo ser aplicado a maior variação do índice legal. A única restrição é que o reajuste de aluguel não seja por prazo inferior a 12 meses, podendo o contrato estipular que será menor esse período, desde que a lei no futuro venha a permitir.

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Fonte: E-morar