quinta-feira, 22 de junho de 2017

EMPRESAS IMOBILIÁRIAS DEVEM CONTRATAR CORRETOR DE IMÓVEIS EMPREGADO OU ASSOCIADO (Autônomo)?


A situação apresentada visa dirimir a diferença e benefícios da incidência tributária nas transações imobiliárias como uma ou duas operações distintas com a prestação de serviços do corretor associado inserido no ordenamento jurídico pela Lei nº 13.097/2015.

Ao corretor associado ou empregado há necessidade de inscrição no conselho de representação profissional, no caso o Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI da região.

Há critérios estabelecidos para a prestação de serviços de corretagem associada, quanto a não configuração na relação de emprego, principalmente quanto a ausência de subordinação ou contrato de prestação de serviço, surgindo especificamente o contrato de associado, que deve ser registrado no órgão de representação sindical, ou na ausência deste na delegacia da federação da classe da região, e por último, mas não obrigatoriamente, que o corretor se inscreva como empreendedor individual, repisa-se facultativo, pois este corretor associado passa a ter vantagens de pessoa jurídica.

A Lei nº 13.097/2015 no seu art. 139, alterou os §§ 2º e 4º do art. 6º da Lei nº 6.530/1978, que passou a vigorar da seguinte forma:

§ 2º O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.

§ 3º Pelo contrato de que trata o § 2º deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical.

§ 4º O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos caracterizadores do vínculo empregatício previstos no art. 3º da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT, aprovada pelo Decreto-Lei no 5.452, de 1º de maio de 1943.” (NR)

A alteração implica na autonomia profissional do corretor na prestação de serviço como associado para um ou mais clientes, sem qualquer vínculo empregatício ou previdenciário, e a princípio nesta forma de contratação, por óbvio, há a desoneração de tributos de natureza trabalhista como contribuição previdenciária e Imposto sobre serviços – ISS, a prestação de serviços do associado contratado se dá pela intermediação de negócios imobiliários coordenado em situação paritária com a incorporadora/empreendedora.

O contrato de associação permite que haja na transação imobiliária duas operações distintas e inconfundíveis, uma da incorporadora/empreendedora na venda do imóvel e outra na prestação do serviço de corretagem na intermediação entre comprador e vendedor. Com esta separação de valores não haverá a contaminação na incidência tributária entre as partes.

Para a incorporadora/empreendedora a incidência tributária recairá apenas nos tributos devidos na sua parte do negócio, ou seja, sobre o valor do imóvel com o comprador/vendedor, e ao corretor associado incidirá apenas os tributos devidos sobre o seu acerto na transação de intermediação do comprador/vendedor, tudo isto de acordo com a documentação fiscal própria das duas transações isoladamente, desta forma as cargas tributárias são melhor divididas entre o corretor e a incorporadora/empreendedora (imobiliária).

Assim incorporadora/empreendedora (imobiliária) e corretor associado são pessoas jurídicas distintas, cada uma assumindo sua carga tributária de acordo com a sua capacidade contributiva e sem contaminação de valores uma da outra, são serviços diferentes, em ambos os casos há a devida remuneração por serviços diferentes, mas que não se confundem.

Diante das alterações propostas na Lei nº 13.097/2015 é mais vantajoso para a empresa a que estabeleça com seus corretores não empregados, o contrato de associação previsto na lei, com isto haverá menor incidência tributária de sua prestação de serviço na compra, venda, permuta e locação de imóveis, pois como operações distintas, o serviço de corretagem associado acaba por descontaminar a carga tributária quando era realizada em uma só operação, quando o volume de operações for significativo esta desoneração tributária passa a ser interessante economicamente para as incorporadora/empreendedora (imobiliária) em suas transações.

Rodrigo Antonio Bites Montezuma - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil

ESPECIALISTAS DISCUTEM DISTRATOS E PERSPECTIVAS JURISPRUDENCIAIS NO MERCADO IMOBILIÁRIO




O segundo painel do seminário Incorporação Imobiliária na Perspectiva do STJ, que aconteceu nesta quarta-feira (21) no Superior Tribunal de Justiça, abordou a questão dos distratos no mercado imobiliário, seus impactos econômicos e de que forma as decisões judiciais vêm tratando desse tema.

O presidente da mesa, ministro Antonio Carlos Ferreira, abriu o ciclo de palestras falando sobre a importância dos precedentes judiciais para a sociedade e para o mercado.

Segundo ele, as decisões judiciais indicam “um modelo seguro de conduta” e têm repercussão direta na atividade econômica, pois acabam sinalizando para os agentes do mercado onde e como melhor alocar seus recursos. 

“O mercado não é bom e não é mau, ele é racional. E a atividade empresarial evidentemente visa ao lucro, por isso a um cenário de incertezas, ou de insegurança jurídica correspondem medidas visando à redução das vulnerabilidades. Às vezes, a opção do empresário é deixar de operar, ou reduzir o seu volume de negócios, ou, pior ainda, considerar esse risco nos preços dos seus produtos”, afirmou.

Em seguida, o ministro Villas Bôas Cueva, primeiro palestrante, mencionou algumas decisões importantes do STJ que, segundo ele, geram “incentivos para a conduta daqueles que participam do complexo negócio jurídico que é a incorporação imobiliária”.

Dentre essas decisões, o magistrado destacou o tema dos danos morais em caso de atraso na entrega do imóvel. Para a jurisprudência do STJ, nessas situações, a indenização não é automática, pois o dano moral não é presumido. “Não basta alegar o dano, é preciso provar, ver caso a caso”, explicou.

Impacto

O encerramento do painel contou com a presença do empresário João Paulo de Matos e do advogado Antonio Ricardo Correa, especialista em direito imobiliário.

João Paulo ressaltou que o mercado imobiliário passa por uma crise sem precedentes e que a intenção das empresas do ramo não é lesar o consumidor, por isso a discussão deve considerar os distratos imotivados, em que a empresa não deu causa à rescisão.

De acordo com o empresário, os distratos trazem impacto para todas as categorias. A construtora tem prejuízo, os bancos perdem o interesse em investir no ramo e a sociedade sofre com as demissões de funcionários e a maior dificuldade para financiar a casa própria. “Para cada cem vendas, nós temos 40 distratos”, disse ele.

Por fim, Antonio Ricardo encerrou falando sobre a importância do cumprimento dos contratos e destacando a relevante atuação do STJ na construção de uma jurisprudência que fortaleça as relações de mercado e ao mesmo tempo proteja o consumidor.

Ambos pediram ao Judiciário penas mais duras para clientes que solicitam distratos sem causa e também a separação entre compradores que realmente têm dificuldades para quitar a dívida e aqueles que são meramente investidores e não estão com problemas financeiros.

Perspectivas jurisprudenciais

O terceiro painel do seminário foi sobre “Perspectivas jurisprudenciais da incorporação imobiliária”. O ministro Raul Araújo presidiu a mesa. Ele fez um apanhado sobre a atual jurisprudência do STJ, exemplificando como o tribunal tem dado suas decisões a respeito de temas que envolvem as questões do setor.

O ministro Moura Ribeiro relembrou os entendimentos firmados no STJ sobre a taxa de assessoria técnico-imobiliária (Sati), falou sobre as decisões a respeito dos danos morais por atraso nas obras e discorreu sobre a hipótese de resolução de contrato. “O Judiciário precisa caminhar de mãos dadas com os princípios constitucionais”, afirmou.

A promotora de Justiça Alessandra Garcia Marques, presidente da Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor (MPCON), falou do ponto de vista do consumidor. Segundo ela, tanto as empresas quanto o Judiciário têm de fazer uma distinção entre consumidor e investidor. “Não podemos ter retrocessos na proteção ao consumidor”, afirmou.

A promotora disse ainda que o discurso da crise que atinge o setor imobiliário remonta ao começo do século passado. “A solução para a crise que afeta o setor imobiliário deve ser pensada a partir de duas normas intransponíveis que estão na Constituição Federal: o direito fundamental à moradia e o direito fundamental ao direito do consumidor”, disse.

Segurança jurídica

O desembargador do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) Werson Rêgo falou sobre a experiência daquela corte, que assinou pacto com o objetivo de oferecer mais segurança jurídica ao mercado imobiliário e evitar práticas abusivas previstas em cláusulas nos contratos de compra e venda de imóveis.

Segundo ele, é possível a utilização de novas ideias para diminuir a quantidade de demandas judiciais. “A chave para o equilíbrio é a segurança jurídica. Zelar pela segurança jurídica é defender a cidadania”, ressaltou.

No encerramento do terceiro painel, o advogado Carlos Mário Velloso Filho defendeu que o STJ firme novo entendimento a respeito da devolução de valores na questão do distrato. Ele sugere que os valores só sejam restituídos ao comprador quando a incorporadora conseguir vender novamente a unidade devolvida. “Assim, o STJ estaria preservando o direito do consumidor que desistiu, além de assegurar a realização dos sonhos de toda a comunidade dos demais adquirentes”, concluiu.

Fonte: Da redação (Justiça em Foco), com STJ.

quarta-feira, 21 de junho de 2017

ASPECTOS DOUTRINÁRIOS E INSTRUMENTAIS DA AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO À LUZ DA LEI 8.245/91 COM AS ALTERAÇÕES DA LEI 12.112/09 (Nova Lei do Inquilinato)


Resumo: Passados oito anos, com o advento da Nova Lei do Inquilinato, Lei Nº 12.112/09 que alterou a antiga Lei n.º 8.245/91, trouxe a adequação do texto normativo à realidade dos contratos de locação de imóveis urbanos comercial e residencial, abrangendo aspectos do direito material e processual, de maneira que as alterações se mostraram necessárias, já que a Lei do Inquilinato, desde 1991 não tinha sofrido alterações significativas. Assim, o presente artigo objetiva analisar os aspectos instrumentais da alteração legislativa supra, trazendo as principais consequências e alterações do referido corpo normativo.

1 Procedimentos e disposições gerais das Ações Locatícias

As Ações Locatícias são a instrumentos jurídicos elencados no ordenamento pátrio, à disposição dos entes titulares das relações negociais de locação, com o fim de resguardar os direitos do locador e locatário, seja através da restituição da posse do imóvel locado, ou pela garantia do pagamento eficaz, revisão dos preços, bem como a renovação do contrato locatício.

Correspondem as Ações Locatícias às Ação de Despejo, Ação de Consignação de Pagamento de Alugueres, Ação Revisional de Aluguel e a Renovatória de Locação, esta última, ênfase do presente trabalho. Tratar-se-á genericamente sobre as três e buscar-se-á abordar os principais aspectos doutrinários e instrumentais da Ação Renovatória de Locação à Luz da Lei Nº 8.245/91 com as Alterações da Lei Nº 12.112/09 (Nova Lei do Inquilinato).

Conforme leitura atenta à Lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009, denominada Nova Lei do inquilinato, observa-se o destaque das suas disposições gerais que abrangem as quatro ações, assim como, capítulo específico normatizando o procedimento peculiar a cada tipo de ação locatícia.

A referida lei supracitada dispõe sobre as normas que regem as locações de imóveis urbanos, bem como os seus procedimentos, uma vez que, como fora supracitado, o Código de Processo Civil não abrange as ações locatícias. No entanto, há que se atentar à regência supletiva da Lei de Ritos, que irá ocorrer quando não houver regras especificas no procedimento especial, momento em que serão aplicadas as normas do procedimento ordinário.

De acordo com o entendimento de Theodoro Jr. (2005, p. 503), As disposições gerais não incidirão sobre as demais ações locatícias, sendo reguladas pelo Código Civil e por leis especiais, nas questões relativas a:

“imóveis de propriedade da União, dos Estados e Municípios, suas autarquias e fundações públicas, vagas autônomas de garagem ou estacionamento de veículos, espaços destinados à publicidade, apart-hóteis, hotéis residências ou equiparados, arrendamento mercantil.”

As ações locatícias são ações judiciais abarcadas pelos procedimentos especiais por não se enquadrarem aos procedimentos comum ou sumário. A ação locatícia é processo de conhecimento não codificado, ou seja, o seu rito não está definido no Código de Processo Civil, mas sim pela legislação extravagante, qual seja, a Lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991.

2 Aspectos Gerais da Lei n.º 12.112/09 denominada "Nova Lei do Inquilinato"

A locação corresponde à relação negocial na qual uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. A Lei do Inquilinato, 8.245/91, surge com o intuito de viabilizar efetivamente as relações locatícias, sendo instrumento hábil a facilitar a defesa dos interesses dos entes nos negócios locatícios.

Além da característica da efetividade, a supracitada Lei foi elaborada com o intuito de trazer a pacificação para as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos, posto que diante da desigualdade na relação locatícia prevaleciam melhores condições para apenas uma das partes da relação locatícia. Nesse sentido, nasce a Lei n.º 8.245, de 18 de outubro de 1.991, também conhecida como Lei do Inquilinato e, objetivando amparar a parte fraca da relação, trouxe óbices na retomada do imóvel por parte do locador.

Passados oito anos, com o advento da Nova Lei do Inquilinato, a Lei n.º 12.112/09 trouxe a adequação do texto normativo à realidade dos contratos de locação de imóveis urbanos comercial e residencial, abrangendo aspectos do direito material e processual, de maneira que as alterações se mostraram necessárias, já que a Lei do Inquilinato, desde 1991 não tinha sofrido alterações significativas.

A Lei de Locações, como é conhecida a Lei nº. 8.245/91, dispõe em seu artigo 1º que ela mesma regula a locação de imóvel urbano, salvo nas exceções taxativamente dispostas por ela: quando se tratar de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, bem como de suas autarquias e fundações; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; dos espaços destinados à publicidade; ou de “apart-hotéis”, hotéis-residência e equiparados (aqueles que prestam serviços regulares aos seus usuários e possuem autorização para funcionarem).

As locações podem ter fins residenciais, comerciais e industriais, ou mistas (ao mesmo tempo, o imóvel se reserva à exploração de comércio e residência). A ação renovatória de locação comercial e industrial, que será detalhada com maior ênfase neste ponto, destaca-se por suas particularidades, tais como a renovação contratual, a finalidade lucrativa, os prazos, as indenizações, dentre outras.

Portanto, as regras da Lei n.º 8.245/91, vigente há dezoito anos até a elaboração da Lei n.º 12.112/09, reclamavam por mudanças já que se mostravam em dissonância com a realidade locatícia. E assim pôde ser percebida a evolução do direito nas relações locatícias através das inovações das disposições elencadas na nova Lei.

3. Aspectos Instrumentais da Ação Renovatória de Locação à Luz da Lei 12.112/09

3.1 Natureza jurídica e cabimento

A ação renovatória de locação comercial ou industrial é direito subjetivo pertencente ao empresário para renovar o contrato de locação do imóvel onde funciona o seu estabelecimento ou ponto comercial. A Lei nº. 8.245/91 define requisitos específicos para a propositura de tal demanda, a exemplo da subjetividade, do momento oportuno da sua propositura, da não interrupção dos contratos e do exercício da mesma atividade comercial.

O artigo 51 da Lei Nº 8.245/91 com as Alterações da Lei Nº 12.112/09, dispõe sobre a possibilidade de renovação do aluguel, preestabelecendo cumulativamente as seguintes condições, conforme artigo 51, in verbis:

"Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

A Lei 12.112/09 denominada "Nova Lei do Inquilinato", protege e valoriza a atividade empresarial por numerosos motivos, sendo o principal deles a função social, uma vez que em razão dela, ainda que indiretamente, o comércio gera empregos, circulação de riquezas, movimentação da economia e arrecadação impostos em favor do Estado (que serão revertidos em benefícios para toda a sociedade).

O comerciante poderá renovar o contrato de locação do seu ponto comercial mediante acordo, ou, na falta deste, através de ação judicial própria. São consideradas de fins não residenciais as locações para usos de empresários, sócios, gerentes, diretores ou empregados e, atingidos os requisitos legais,as locações merecem ser renovadas. A Lei nº. 8.245/91 dispõe, em seu artigo 45, que são nulas de pleno direito as cláusulas previstas no contrato que obstam o direito à renovação.

3.2 Pressupostos e legitimação

Para que o pedido de renovação presente na ação renovatória de locação comercial ou industrial seja atendido, necessário se faz a satisfação de pressupostos basilares. Inicialmente, deve-se atentar ao prazo de cinco anos, determinado em lei, de locação daquele mesmo ponto comercial. Tal prazo poderá se perfazer pela soma de dois ou mais contratos ininterruptos, no entanto, o locatário (empresário) deve ter explorado a mesma atividade comercial ou industrial pelo tempo mínimo de três anos também ininterruptos.

O locatário interessado em exercer o seu direito de renovação deverá fazê-lo no prazo mínimo de seis meses e máximo de um ano anterior ao termo final do contrato que deseja ser prorrogado. Logo, o prazo deve ser contado retroativamente ao dia que corresponde à data do semestre ou ano anterior. Frise-se que o referido prazo é decadencial e não se interrompe nem se suspende por qualquer que seja o motivo, exceto quando não houver expediente forense, situação na qual caberá prorrogação automática da prática do ato processual até o primeiro dia útil subsequente.

A ação será considerada proposta, de acordo com a melhor doutrina, a partir do despacho do juiz ou do momento da distribuição (em havendo mais de um juízo competente naquela comarca). Na hipótese da petição inicial ser devidamente protocolada e houver eventual inércia de servidores ou do magistrado, o locatário não poderá ser prejudicado.

No tocante à exploração da atividade comercial dentro do período de três anos, pequenas alterações ocorridas dentro daquela mesma atividade não descaracterizam o requisito. Para que o locatário renove o seu contrato, exige-se apenas que o triênio de exploração se complete até a data que limita os seis meses anteriores ao direito de pedir a renovação.

Quanto à legitimação para requerer a renovação do contrato, possuem legitimidade o locatário, seus cessionários ou sucessores. A locação pode ser cedida (alienação pura e simples do fundo de comércio e não integração deste em quota social), salvo se houver expressa previsão contratual dispondo o contrário, ou ser objeto de sucessão, caso o locatário venha a falecer no exercício da sua atividade comercial.

A sociedade anônima também está legitimada a figurar como parte nas ações locatícias renovatórias e pleitear a renovação contratual, basta que os sócios sejam identificáveis e o estabelecimento comercial em questão tenha servido para a integração do capital social (quota-parte do locatário na empresa). Com a morte do sócio, poderá a sociedade dissolver-se, ou não, permanecendo com esta o direito de renovação contratual.

Mesmo na hipótese de o contrato prever cláusula proibitiva de renovação da sublocação, o sublocatário poderá exigi-la perante o sublocador, baseando-se sempre no princípio da boa-fé contratual, uma vez que deve dispor do prazo necessário à renovação e outros requisitos. Quanto à sublocação propriamente dita, a sua proibição deve ser feita por meio de cláusula contratual expressa.

A princípio, ainda que consentida, a sublocação não gera direitos e obrigações entre sublocatário e proprietário, a não ser no que se refere à inadimplência do primeiro. Numa ação judicial, o sublocatário poderá requerer a citação do sublocador e do proprietário ou tão somente do sublocador, vai depender dos prazos fixados na Lei nº. 8.245/91.

3.3 Da tramitação durante as férias forenses

O Procedimento para o transcurso das Ações Locatícias de rito especial, notadamente a Ação Renovatória de Locação, tem a característica de abranger as férias forenses. Importa informar, no entanto, o quanto trazido por Simão (2008, p.124), férias forenses e feriados são coisas distintas:

“Férias forenses são aquelas coletivas que gozam os membros dos Tribunais, de acordo com o art. 66, § 1º, da LOMAN (Lei Orgânica da Magistratura), e compreendem os períodos de 2 a 31 de janeiro e 2 a 31 de julho (SANTOS, 2004, p. 448). Já os feriados são os domingos e os dias declarados por lei” (CPC, art. 175).

Impende informar que a Emenda Constitucional 45, ao acrescentar o inciso VII ao artigo 93 da Constituição, trouxe a vedação expressa das férias coletivas nas instâncias de segundo grau de jurisdição, de forma que tal atividade deverá ocorrer sem interrupções. Nesta linha de pensamento, Simão (2008), afirma que só existirão férias forenses nos Tribunais Superiores.

Há de ser considerado ainda nesta questão do prazo de tramitação, as inovações trazidas pelo Novo Código de Processo Civil, Lei Nº 13.105, de 16 de março de 2015.

3.4 Competência do forum rei sitae

A competência para a tramitação da Ação Renovatória de Locação com as alterações trazidas pela Lei 12.112/09 é estabelecida pelo critério da territorialidade. Nesse sentido, a partir de uma concepção teleológica de instrumentalidade a inovação pretende mais uma vez a efetivação da função social da empresa, já que, por esta via, a instrumentalidade do foro estabelecida passou a ter regra especial de competência.

Conforme Theodoro Jr., as Ações Locatícias têm natureza pessoal. A lei nº 8.245/91, inova ao eleger o foro da situação do imóvel, ressalvadas as hipóteses de eleição do foro através do contrato. A disciplina anterior normatizava como competente o foro do domicílio do réu, já que se submetia às regras comuns de competência.

Observa-se que a exceção à competência rei sitae elencada na legislação supra, corresponde à conveniência das partes na relação negocial, fazendo prevalecer também a vontade das partes da relação privada de interesse patrimonial destas.

Diante de tal inovação quanto ao foro competente para tramitação da Ação Renovatória de Locação, conclui-se que a alteração da regra geral de competência territorial do foro do réu, para a do foro do local do imóvel aproxima-se com maior êxito do primado constitucional da função social da empresa e seus consectários interesses protetivos do Direito Imobiliário.

3.5 Natureza dúplice da ação renovatória e natureza da sentença

A ação renovatória possui natureza dúplice, tendo em vista que a negativa do pleito de renovação implica em decretação da extinção da relação locatícia e, consequentemente, o locatário acaba ficando sujeito à devolução do imóvel. Ou seja, uma mesma ação pode acarretar duas consequências, uma delas indireta.

A sentença que decreta a renovação contratual, por sua vez, possui natureza constitutiva, uma vez que cria uma situação nova. Será constitutiva também a sentença que negar a renovação, pois haverá uma declaração judicial de extinção daquela relação jurídica (locação).

Se a locação não for renovada, por qualquer que seja o motivo (carência, improcedência do pedido etc.), o juiz deve determinar a devolução do imóvel no prazo de trinta dias após o trânsito em julgado da decisão em razão da natureza dúplice da ação, mesmo que não tenha sido este o pedido. Na hipótese de a coisa julgada se perfazer antes do término do contrato, a obrigação de devolução do imóvel será dilatada para o dia do vencimento, desde que o locador tenha pleiteado expressamente em sua peça de defesa (contestação).

É possível que o locador promova a ação renovatória de locação, atendidos os mesmos requisitos e condições do locatário, com o fim de renovar a locação ou exercer o direito de retomada. O inquilino, por sua vez, poderá se defender com a simples alegação de desinteresse no prosseguimento da locação.

Caso o inquilino deva pagar alguma indenização, o despejo somente será concretizado com a prova do pagamento, nos termos do artigo 615, inciso IV, do Código de Processo Civil (aplicação subsidiária). Na hipótese de recusa, o artigo 570 do mesmo diploma legal aduz que é possível a consignação por título judicial. Caso seja renovada a locação e o locatário seja constituído em mora, as diferenças dos aluguéis vencidos podem ser executadas nos mesmos autos, bem como podem ser pagas em conjunto.

Após o trânsito em julgado da sentença, independentemente de requerimento das partes, aquela será registrada no Registro de Títulos e Documentos do juízo da ação, mediante mandado que reproduz a sentença e as condições do contrato. A inscrição é indispensável para que o contrato seja oposto a terceiros no caso de alienação.

4. Considerações Finais

A Nova Lei do Inquilinato, Nº n.º 12.112, de 09 de dezembro de 2009, veio atender aos anseios dos entes da relação locatícia, através do beneficiamento principalmente dos locadores e fiadores. A referida Lei trouxe maiores benefícios para estes entes já que a partir da sua vigência puderam ser exonerados de certas obrigações.

A ação renovatória de imóvel não residencial ultrapassa a simples noção contratual locatícia pois é formada por outros interesses de natureza empresarial, como por exemplo a conservação do aviamento. Por este aspecto, a inovação legislativa veio a contribuir para a evolução e segurança nestas relações, tornando-se importante instrumento aliado à proteção de certos direitos empresariais.

A Lei 8.245/91 buscando proteger a figura do empresário, no desenvolvimento da sua atividade em determinado local, durante certo lapso temporal, realmente mostrou-se como efetivo instrumento protetivo e assecuratório do seu direito em permanecer com a locação sem a indevida interferência do locador dando continuidade no contrato, preservando sua atividade empresarial.

Referências

BERNARDES, Hilton Meirelles. Das Garantias Locatícias – Problemas e Soluções:Verbo Jurídico,Agosto de 2006.
BRASIL, Lei No 8.245, de 18 de Outubro de 1991.Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.Presidência da República, Casa Civil - Subchefia para Assuntos Jurídicos. Brasília, 18 de outubro de 1991, D.O.U. de 21.10.1991.
SANTOS, Ernane F. dos Santos. Manual de Direito Processual Civil - Vol. III -Procedimentos Especiais Codificados e da legislação Esparsa, Jurisdição Contenciosa e Jurisdição Voluntária. 8 ª Ed. Rev, e Amp. São Paulo: Saraiva, 2002.
TEODORO JR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. 34ª Ed. Vol. III.Rio de Janeiro: Forense, 2005.
THEODORO Jr, Humberto. Algumas Questões Polêmicas Enfrentadas pela Reforma da Lei do Inquilinato Operada pela Lei nº 12.112, de 09.12.2009. Editora Magister - Porto Alegre - RS. Publicado em: 14 jul. 2011. Disponível em: .

Miriã Marques da Silva Araujo - Advogada e Consultora Jurídica com formação pela Universidade Católica do Salvador - UCSAL.
Fonte: Revista Âmbito Jurídico

BROOKFIELD INCORPORAÇÕES MUDA DE NOME


A Brookfield Incorporações vai mudar de nome. A partir de agosto, os lançamentos do braço imobiliário do grupo canadense no Brasil chegarão ao mercado com a marca Tegra. Trata-se da etapa final de um reposicionamento iniciado em 2014, quando a companhia fechou capital a partir de uma Oferta Pública de Ações (Opa), tornando-se uma subsidiária integral da Brookfield Asset Management. De lá para cá, recebeu um total de R$ 4,5 bilhões da controladora e vem reduzindo prejuízo e endividamento, que no fim de 2013 bateu R$ 2,7 bilhões. A volta ao azul, porém, só deve ocorrer em 2019, afirma o presidente Ubirajara Freitas.

Com o alto volume de distratos no mercado imobiliário — em fevereiro a taxa foi de 41,6% no setor —, a companhia já admite que poderá não ter lucro em 2018.

— Os resultados ainda são de prejuízo do ponta de vista contábil, mas vêm caindo. Houve injeção maciça de capital. A companhia tem R$ 3,5 bilhões em ativos e dívida de R$ 80 milhões, uma estrutura de capital confortável — explica Freitas.

O ano de 2019 deve trazer de volta o resultado financeiro positivo, com um patamar de R$ 2,5 bilhões a R$ 3 bilhões em lançamentos. É um salto em relação a 2014, quando foram R$ 500 milhões.

No ano passado, a incorporadora totalizou R$ 1,6 bilhão em vendas, mas perdeu R$ 1 bilhão em distratos, equivalente a mais de 60%. Para este ano, o cenário projetado indica vendas de R$ 2,1 bilhões, com um volume de distratos de R$ 700 milhões, equivalente a um terço do total.

— O distrato é o maior problema do setor (imobiliário). Tem de ser tratado do ponto de vista governamental. Tem gente se aproveitando da Justiça e se posicionando a favor do comprador. O grande risco é o sistêmico, de fazer o bom pagador acabar pagando pelo capricho do inadimplente. Antigamente, você distratava de 5% a 10% do que vendia. Em 2016, esse percentual chegou a 45% no mercado. Não há como resistir. Vai levar à falência do setor e das empresas — diz o presidente da Tegra.

FOCO EM CLIENTE COM RENDA DE R$ 8.500

Questionado sobre a parcela de culpa das incorporadoras, em consequência a atrasos na entrega de obras, ele reconhece que é preciso chegar a um novo modelo de contrato que dê limites para as duas partes. Para ele, o distrato, no patamar atual, é mais danoso para as incorporadoras que a recessão em si.

Em meio à turbulência econômica, a Tegra já registra retomada nas vendas, que avançaram 35% de janeiro a maio deste ano, na comparação com igual período de 2016. O mercado paulistano está à frente do carioca, tendo retomado os negócios no último semestre. E a companhia está recompondo seu banco de terrenos. Vendeu os que considerava fora do escopo de projetos da Tegra e está adquirindo novos. Até maio, comprou cinco áreas, com potencial de R$ 1 bilhão em vendas.

A companhia vai dar atenção especial ao segmento de mercado voltado para famílias de classe média com renda de cerca de R$ 8.500. O foco está em projetos com 50 metros quadrados de área útil, dois quartos, com preços a partir de R$ 50 mil.

— O segmento econômico tem uma demanda muito maior, embora o de alta renda tenha sofrido menos desvalorização com a crise — conta Freitas.

Não quer dizer que seja um alvo único. Um dos lançamentos feitos este ano em São Paulo, no Ibirapuera, os apartamentos de alto padrão estão sendo vendidos a R$ 10 milhões. A retomada dos preços, porém, ainda é tímida. Nos projetos econômicos, vai demorar a acontecer, embora já seja real para a classe A.

A Tegra deverá focar ainda na venda dos imóveis em estoque, perto de cinco mil unidades no país, com valor de vendas de R$ 2,4 bilhões.

Das 26 obras em andamento, 15 estão atrasadas na entrega, mas seguem novo cronograma de entrega acordado com os compradores em 2016, explicou Freitas.

Fonte: Época Negócios

terça-feira, 20 de junho de 2017

PREÇO DE IMÓVEIS PARA VENDA RECUOU 0,95% EM MAIO


No país, o preço médio dos imóveis disponíveis para venda registrou em maio um recuo nominal de 0,95% ante o mês anterior. É o que aponta o novo balanço o IPH (Índice Properati-Hiperdados), um dos mais completos do setor e realizado pelo portal e aplicativo imobiliário Properati em parceria com a plataforma de gestão de informações Hiperdados. A pesquisa tem como base mais de 1 milhão de unidades anunciados pelo site espalhados em 50 grandes cidades brasileiras.

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O valor dos imóveis alcançou R$ 6.877/m2 na média nacional. Se considerar a inflação oficial, o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que subiu 0,14% em maio, os imóveis contabilizaram queda real (quando a variação é inferior à inflação) de 1,09% ante abril.

“Estamos no final do primeiro semestre, os índices de medição de inflação no Brasil estão em baixa, isso é uma ótima notícia, o mercado imobiliário (historicamente) é um dos últimos a sentir os efeitos bons e ruins da economia, algo que pode ser explicado no IPH”, comenta Wagner Dias, diretor de operações do Hiperdados.

Dos 50 municípios analisados, 17 apresentaram aumento real no preço das unidades, com destaque para Praia Grande (+2,07%), Santa Maria-RS (+1,63%), Fortaleza (+1,12%), Florianópolis (+0,87%%) e Jacareí (+0,62%).

Nas demais 33 localidades, o IPH reportou decréscimo real, sendo maiores em Cabo Frio-RJ (-2,6%), Carapicuíba (-2,21%), Belém (-2,17%), Brasília (-1,28%) e Ribeirão Preto (-1,27%).

Acumulado de 12 meses

No acumulado dos cinco primeiros meses do ano, o IPH teve salto nominal de 1,65%, bem acima da inflação (+1,1%) do mesmo intervalo. Já em 12 meses até maio ocorreu salto nominal de 1,08%. Considerando o IPCA de igual intervalo (+4,08%), os imóveis contabilizaram declive real de 2,88%.

Apenas 9 das 50 cidades monitoradas apuraram crescimento real nos preços em 12 meses. As maiores elevações foram em Balneário Camboriú (+8,13%), Fortaleza (+7,62%), Salvador (+3,38%), Santa Maria-RS (+3,07%), Ribeirão Preto (+1,38%) e Campinas (+1,30%).

Por sua vez, 41 municípios computaram retração real, sendo mais intensa em Cabo Frio-RJ (-14,68%), Ubatuba (-14,09%), Porto Alegre (-13,85%), Taubaté (-11,13%), Natal (-10,84%) e Barueri (-10,41%).

São Paulo

Na capital paulista, os imóveis custaram em média R$ 8.221/m2 em maio, o que representou uma diminuição nominal de 0,38% frente a abril e um recuo mensal real (considerando a inflação) de 0,52%. Em 12 meses, o índice apresentou um aumento nominal de 0,34% e uma retração real de 3,59%.

Entre as cidades com os imóveis mais valorizados do país, a primeira colocação em maio foi do Rio de Janeiro, com R$ 8.843/m2, seguido por Balneário Camboriú (R$ 8.639/m2), São Paulo, Itapema-SC (R$6.604/m2), Niterói (R$ 6.425/m2) e Barueri (R$ 6.072/m2).

Fonte: EXAME.com

NOS EUA, UMA NOVA BOLHA IMOBILIÁRIA AMEAÇA CRIAR OUTRA CRISE


Ainda não refeito do colapso de 2008, o mundo corre o risco de uma nova crise imobiliária nos Estados Unidos, epicentro da recessão iniciada há quase uma década. Nos últimos meses, multiplicaram-se desde o ano passado os alertas de economistas, analistas financeiros e órgãos públicos.

Os mesmos sinais da iminência da quebradeira desencadeada em setembro daquele ano, com a falência do banco Lehman Brothers, ressurgiram e já se desenha a ameaça de uma reedição ainda mais destrutiva.

Os preços dos imóveis ultrapassaram o ápice de nove anos atrás, os financiamentos estudantis e a dívida com cartões de crédito aumentaram de modo preocupante e a cotação das ações atingiu novos recordes históricos.

O preço das habitações subiu 1,4% no primeiro trimestre deste ano em relação aos três meses anteriores, segundo a Federal Housing Finance Agency, órgão do governo para supervisão e regulação do setor habitacional.

Na comparação com o mesmo período do ano passado, a elevação atingiu 6% em média e ocorreu em 48 estados dos EUA. O indicador da FHFA superou o pico alcançado em 2008, de 370 pontos, e chegou a mais de 380 pontos em 2016.
Segundo o Federal Reserve, os empréstimos estudantis aumentaram quase 100 bilhões de dólares por ano e agora totalizam o valor recorde de 1,3 trilhão. A Experian, uma das três principais agências de crédito estadunidenses, informou que mais de 40 milhões de americanos têm ao menos um empréstimo estudantil, com saldo médio de 29 mil dólares. Os créditos para compra de veículos motorizados somam 1,04 trilhão de dólares.

A dívida com cartões de crédito chegou a 1 trilhão de dólares no começo do ano, conforme uma projeção da CreditCards realizada com base em números do Fed, e é a mais alta desde janeiro de 2009, no pico da Grande Recessão.

O índice de ações Dow Jones, da Bolsa de Nova York, bateu o recorde histórico desde 1980, com 21.206 pontos no fechamento na sexta-feira 2 de junho. O nível mais alto pré-crise foi de 14.093 pontos, em 12 de outubro de 2007, e o mais baixo depois disso, de 6.626 pontos, em 6 de março de 2009.

A preocupação com o risco de uma nova bolha imobiliária acompanhada de crise generalizada aumenta conforme a divulgação de números alarmantes. A construção de novas casas diminuiu em abril pela terceira vez em quatro meses, tendência que provavelmente agravará a escassez e elevará os preços em um momento de demanda crescente, alerta um artigo do Wall Street Journal.

A construção diminuiu 2,6% em abril deste ano em relação ao mês anterior, para um total dessazonalizado de 1,17 milhão de unidades, segundo o Departamento de Comércio dos Estados Unidos.

Desde 2012, os preços das casas sobem de forma constante e em muitos mercados regionais recuperaram os níveis anteriores à recessão, confirma Domonic Purviance, especialista em supervisão e regulação do Federal Reserve de Atlanta.

A razão disso, diz, é uma falta generalizada de estoques nos segmentos de unidades novas e usadas. “Ao mesmo tempo, os rendimentos e os salários permaneceram relativamente estagnados. Normalmente, isso se traduz em menor acesso à habitação, já que os preços das casas aumentaram mais rapidamente do que os salários”, sublinha o técnico do Fed.

Segundo Michael Hudson, professor da Universidade do Missouri e autor de livros sobre as bolhas de ativos e o parasitismo financeiro, a causa da elevação do valor dos aluguéis e dos preços depois de 2008 é a tomada, principalmente pelos fundos de hedge, das habitações de 10 milhões de americanos por falta de pagamento.

Hoje, poucos investidores muito ricos, diz, entre fundos gigantes como o Blackstone e indivíduos bilionários, concentram grandes quantidades de unidades habitacionais para especular e aumentar os preços. “Eles estão realmente colocando a guerra de classes no negócio”, alerta o economista.

Para William Poole, da Universidade de Delaware e ex-presidente do Fed de Saint Louis, “os relatórios anuais de 2016 das agências hipotecárias Fannie Mae e Freddie Mac, patrocinadas pelo governo, seguramente mostram que a emissão de hipotecas de alto risco novamente é uma força que nos últimos quatro anos impulsionou em cerca de 30% os preços das casas, que voltaram ao pico elevado de 2006.

Será que a dívida subprime começará a dar problema novamente, quando os preços das casas se estabilizarem? Por que o Fed não está falando sobre esse assunto? Alguém me convença, por favor, de que ‘desta vez é diferente’”.

O Fed está fechando lentamente a torneira de dinheiro barato, mas talvez isso seja insuficiente diante do estrago produzido pela condução errada das políticas econômicas no pós-crise.

A combinação de austeridade fiscal com política monetária frouxa não só falhou em encaminhar uma recuperação robusta, mas também agravou problemas sistêmicos na economia global, em especial a desigualdade e a insuficiência crônica de demanda, conforme a análise do economista Yilmaz Akyüz, da organização South Centre, mantida pelos países emergentes e em desenvolvimento.

Práticas deletérias pré-2008 não foram banidas. “Quando um corretor vende uma casa, a hipoteca sobre esse imóvel é muitas vezes reembalada em um título junto a outras hipotecas. Em seguida, é vendida para outros investidores. O risco é, portanto, transmitido ao próximo".

O relato de Brian Kehm, sócio da empresa de investimentos The Oxford Club, de Hong Kong, é atual e mostra a repetição de uma das condutas que contribuíram para o estouro do mercado imobiliário dos EUA em 2008.

Muitos dos indicadores podem ser os mesmos, chama atenção Hudson, mas o caráter da crise de agora é diferente.

“Milhões de pessoas já perderam suas casas e houve um deslocamento da habitação, das mãos fracas para as mãos fortes, como dizem os economistas. E eles aplaudem porque, em vez de famílias pobres, minorias de afro-americanos e hispânicos comprando residências muito além de seus recursos, como ocorreu há nove anos, esses imóveis foram perdidos ou tiveram suas hipotecas executadas por falta de pagamento da dívida e os fundos de hedge as compraram à vista e com dinheiro vivo.”

Não era a única opção, mostra a história. Segundo o National Bureau of Economic Research, entre 1935 e 1951, quase 4 milhões de novas unidades de habitação foram financiadas com empréstimos hipotecários segurados pela Administração Federal de Habitação ou garantidos pela Administração de Veteranos.

Esse número representa cerca de 40% de todas as novas unidades de habitação construídas durante esse período e equivale a mais da metade do volume total construído durante os anos 1920.

A escolha do Fed não foi essa, entretanto, mas um mergulho na política de taxas de juros zero “para tentar reinflar uma bolha”, salienta Hudson. Os fundos de hedge e Wall Street perceberam que, com tais juros, em vez de revender as propriedades tomadas por falta de pagamento das hipotecas, poderiam ganhar muito mais dinheiro alugando-as ou especulando.

As pessoas, afirma o professor da Universidade do Missouri, não conseguem se qualificar para a obtenção de empréstimos bancários, portanto não podem comprar imóveis e não encontram casas e apartamentos para alugar, pois esses imóveis foram monopolizados pelos hedge funds. Em algumas regiões dos Estados Unidos, o monopólio abrange 20% do total de imóveis.

O nó resulta de uma opção política favorável ao sistema financeiro, e agora isso fica ainda mais claro. O problema em 2008, explica Hudson, foi que a economia estava superendividada. A solução, mostra a maioria das crises, seria o cancelamento das dívidas, o que possibilitaria um começo de recuperação com um nível muito mais baixo de endividamento.

“A administração Obama, embora tenha prometido chegar a tanto, não cumpriu a promessa. Ele apoiou os bancos, deixou tudo como estava nos livros contábeis, portanto, a economia ainda tem o passivo todo de 2008 e em crescimento contínuo.”

O New York Times insiste, com base em informações do governo, que o otimismo quanto à recuperação da economia aumentou e a prova estaria no fato de que os cidadãos estão assumindo novos compromissos financeiros.

“Os economistas do Escritório Nacional de Pesquisa Econômica chamam o crescimento do endividamento de ‘otimismo’ porque assumem que toda a dívida é uma escolha. As pessoas estariam, portanto, optando por sua própria falência ao usarem mais o cartão de crédito e ao emprestarem mais dos bancos”, ironiza Hudson.

O fato, diz, é que as pessoas não estão tomando mais empréstimos por se sentirem otimistas quanto à economia, mas por não conseguirem equilibrar as contas e pagar sua habitação e sua educação sem se endividar ainda mais. E precisam desembolsar tanto dinheiro para cobrir o serviço da dívida que não podem se dar ao luxo de comprar bens e serviços.

As lojas do entorno da Universidade de Nova York, que costumavam ser prósperas, agora estão às moscas, testemunha Hudson. Ninguém tem dinheiro para comer fora, comprar livros ou sapatos e roupas que costumavam escolher nessas ruas comerciais, pois precisam pagar tanto pela educação que foram empurrados para um superendividamento.

A possível reedição da crise mal resolvida de 2008 será um problema a mais para o Brasil. Seja qual for a solução do atual colapso múltiplo, o País será obrigado a juntar os cacos produzidos pela política econômica predatória da equipe de Temer em um ambiente mundial sem prenúncio de tempos melhores.

Fonte: Carlos Drummond - Carta Capital Economia

segunda-feira, 19 de junho de 2017

DIVULGAÇÃO: CONVENÇÃO SECOVI 2017


O Sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi-SP) realizará nos dias 26, 28 e 29 de agosto, em sua sede, na Vila Mariana (SP), a Convenção Secovi 2017. Em sua 14ª edição, o evento reúne lideranças e profissionais para troca de experiências e oportunidades de negócio.

Com o tema 'Virando a página: temos muito para construir', a iniciativa visa debater temas e propostas para o desenvolvimento das atividades imobiliárias.

Inscrições com desconto podem ser efetuadas até o dia 30 de junho, em www.convencaosecovi.com.br. Este ano, estarão em debate temas como a recuperação econômica, com palestra do economista Marcos Lisboa, e o impacto de novas tecnologias (Internet das Coisas, inteligência artificial, entre outras) no mercado de imóveis, com Fábio Gandour, cientista-chefe da IBM, e Ricardo Guerra, diretor de Tecnologia do Itaú-Unibanco.

Em atualização ao que ocorre no mercado imobiliário nacional, os vice-presidentes do Secovi-SP das áreas de habitação econômica, hotelaria, intermediação imobiliária, incorporação e locação apresentarão tendências e indicadores dos segmentos. Um panorama da atuação do setor no interior do Estado será contemplado em painel com diretores regionais da entidade. Para fechar a convenção, está confirmada a presença do historiador e professor da Unicamp Leandro Karnal.

Fonte: Informe CNC