sexta-feira, 22 de setembro de 2017

STJ RECONHECE A VALIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL QUE TRANSFERE AO CONSUMIDOR O ÔNUS DE PAGAR COMISSÃO DE CORRETAGEM


O Superior Tribunal de Justiça reconheceu, em recente julgado, a validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem, proferida em sede de julgamento do Recurso Repetitivo n. 1.551.956/SP, tendo como Ministro-Relator Paulo de Tarso Sanseverino, em agosto de 2016.

O ministro, em análise, ponderou inicialmente que se trata de uma prática usual do mercado brasileiro e que, assim como as seguradoras, as incorporadoras terceirizam o trabalho do corretor. E, concluiu pela validade da cláusula desde que haja transparência, ou seja, o consumidor deve ser previamente informado de que arcará com os custos da comissão de corretagem e qual será o seu valor, ainda que pago destacadamente.

“O dever de informação é cumprido quando o consumidor é informado até o momento da celebração do contrato acerca do preço total da unidade imobiliária, incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem.”

Essa decisão contraria o entendimento adotado pelos tribunais de instâncias inferiores que entendiam ser abusiva a transferência ao consumidor do ônus de pagar a comissão de corretagem e a taxa de assessoria técnica imobiliária (SATI), pois reconheciam a ocorrência de venda casada, tendo em vista que o consumidor acabava sendo obrigado a pagar pelos serviços de corretagem e de assessoria técnica imobiliária (SATI) como condição para aquisição do imóvel desejado. Em vista disso, inúmeras ações foram ajuizadas para reaver o valor pago a título de comissão de corretagem e da taxa SATI.

A recente decisão não altera o entendimento no que se refere a abusividade da cobrança da taxa SATI. Nesse caso, o ministro entendeu que não se trata de serviço autônomo como a comissão de corretagem.

Consequências práticas da decisão para o consumidor

- O valor referente à comissão de corretagem poderá ser cobrado nos contratos de lançamentos imobiliários, desde que haja expressa previsão no contrato de que caberá ao consumidor arcar com esse custo e qual será o seu valor;
- Não havendo transparência, a cobrança dos honorários de comissão de corretagem será abusiva e poderá o consumidor reaver a quantia paga indevidamente;
- A cobrança da taxa SATI continua sendo considerada abusiva.

Por fim, há que se destacar que o valor referente a cobrança da comissão de corretagem não precisa compor o valor final do imóvel, ele continua podendo ser pago separadamente. O que se exige é transparência do valor e boa-fé na realização dos negócios. Até mesmo porque, caso contrário, o valor final do imóvel ficará extremamente oneroso para o consumidor uma vez que, se incluído o valor da comissão de corretagem no preço total, a base de cálculo do ITBI, assim como das taxas da escritura pública, serão maiores.

Referências
STJ. Recurso Repetitivo n. 1.551.956/SP. 2016. 

Ana Laura Soares - Advogada
Fonte: Jurídico Certo

BLOCKCHAIN ASSENTANDO FUNDAÇÕES NO MERCADO IMOBILIÁRIO


Era apenas uma questão de tempo antes que duas indústrias que tenham experimentado booms similares em muitas regiões se juntassem. Embora o setor imobiliário seja tradicionalmente lento para adotar tecnologias emergentes, parece que mesmo este setor não pode resistir à atração hipnótica do Blockchain e do mercado mais amplo de criptomoeda.

Dmitry Faller, CEO da Primalbase, uma plataforma de compartilhamento de espaço Blockchain, tende a concordar:

"A imobiliária é uma indústria conservadora e tradicional, e, portanto, está pronta para a disrupção, e o Blockchain precisa de casos de uso reais que não sejam apenas baseados em especulações".

Comprando e vendendo

Algumas semanas atrás, foi revelado que uma parceria entre o The Knox Group, o BitPay e uma baronesa britânica que oferecerá apartamentos luxuosos em Dubai em troca de Bitcoins em um negócio no valor de US$ 330 milhões.

As transações Bitcoin-for-property em pequena escala foram feitas antes. Uma empresa imobiliária de Londres está oferecendo aceitar pagamentos baixos em Bitcoin, e um investidor baseado em Miami tem procurado vender sua mansão de US$ 6,5 milhões por Bitcoin, mas não dessa magnitude.

E ontem, a primeira compra da casa em Bitcoin foi relatada no Texas.

Tudo isso significa que os desenvolvedores de massa têm um alto nível de confiança no potencial disruptivo da tecnologia.

Julian Svirsky, CEO da ATLANT:

"Prevemos oportunidades sem precedentes de disrupção nos mercados globais de imóveis e hospedagem, que permitirão que os investidores, hospedeiros e proprietários se beneficiem de muitas maneiras, proporcionando economia de custos e conveniência, em comparação com as opções atualmente ineficientes e dispendiosas".

Alugando

A mesma empresa de propriedade baseada em Londres aceitará pagamentos de aluguel de seus inquilinos na forma de Bitcoin até o final do ano.

Na Suíça, a Vision Apartments, fornecedora de apartamentos com serviços, aceitou pagamentos de aluguel em Bitcoin e continua a experimentar, afirmando que:

"Explorar os diferentes Blockchains, especialmente o Ethereum, tem nos mostrado as inúmeras possibilidades de oferecer serviços novos e inovadores aos nossos clientes".

David Drake, membro do Conselho Consultivo da LAToken:

"Os mercados secundários e primários da propriedade fracionada da equidade do lar e das hipotecas estão agora à beira de um avanço, graças aos contratos inteligentes Blockchain de criptomoeda".

Registo de terras

Em um piloto recentemente concluído, o Cook County Recorder of Deeds de Chicago testou a transferência de propriedade imobiliária em uma plataforma Blockchain e como isso seria transmitido para o registro público. O teste foi bem sucedido e cumpriu todos os requisitos processuais e legais. O relatório afirma:

"Embora o Blockchain possa tornar as transações imobiliárias mais simples, seguras, mais precisas e mais fáceis de entender, há desafios que enfrentam sua adoção. Em muitos casos, esses desafios são as próprias razões pelas quais essa nova estrutura deve ser adotada e, portanto, também podem ser vistos como oportunidades".

A autoridade de registro de terras da Suécia (Lantmäteriet) tem registrado propriedades e terras em um Blockchain privado desde 2016, em uma iniciativa que está destinada a economizar mais de 100 milhões de euros (US$ 120 milhões). O Bitcoin Blockchain também tem sido usado no Brasil para ajudar o governo a resolver conflitos de propriedade de forma transparente e justa.

O poder do Blockchain para revolucionar o setor imobiliário reside na sua capacidade de acelerar o processo de fechamento, aumentar a transparência e reduzir custos em todas as partes do ciclo de transações.

Ragnar Lifthrasir, fundador da International Blockchain Real Estate Association (IBREA), diz:

"Como qualquer tecnologia emergente, o Blockchain alcançará a adoção do grande público quando os empreendedores criarem aplicativos seguros e fáceis de usar que solucionem um problema. Proprietários de imóveis e empresas que adotarem o Blockchain mais cedo experimentarão o maior benefício e se destacarão como líderes na próxima revolução no setor imobiliário".

Fonte: The Cointelegrafh

NOTA DO EDITOR: 
Blockchain é a tecnologia que impulsiona Bitcoin, Ethereum e outras criptomoedas. Ele é imortal, imutável e de livro-razão abertamente acessível a todas as transações que já ocorreram na rede desde seu princípio. Quase todas as criptomoedas tem seu próprio Blockchain. Novas transações são registradas e compiladas em lotes chamados "blocos" à intervalos regulares de tempo; os blocos são criados por um processo chamado "mineração de Bitcoin" e são adicionados ao final da "corrente" (chain em inglês) de todos os blocos existentes, por isso o sistema tem esse nome. A existência do Blockchain permite a cada usuário verificar o fato de que cada transação específica realmente aconteceu em algum lugar em algum momento.

A construtora Tecnisa, desde 2014, aceita bitcoins como parte do pagamento na compra de um imóvel e ainda dá desconto para quem usar essa moeda. Clique no link e veja o vídeo.

quarta-feira, 20 de setembro de 2017

CONCEITO DE PRAZO DE TOLERÂNCIA NA CONSTRUÇÃO PRECISA SER REVISTO


Uma questão jurídica que tem sido absolutamente polêmica desde o recente boom imobiliário vivido no Brasil, que agora enfrenta sua crise, diz respeito ao denominado “prazo de tolerância”.

Como regra, as construtoras ou incorporadoras comprometem-se a entregar unidades imobiliárias (imóveis) a serem construídas dentro de um determinado prazo, usualmente de 36 meses, a contar da data contratualmente prevista para o início das obras.

Nesse contexto, esse é, verdadeiramente, o prazo para entrega da unidade imobiliária. Não obstante isso, é absolutamente usual a previsão ­de um “prazo de tolerância”, geralmente de 180 dias, para mais ou para menos. As quaestiones iuris consistem em saber qual a natureza desse prazo e a forma lícita de seu exercício.

Em nosso sentir, o “prazo de tolerância” não pode se confundir juridicamente com alteração ou prorrogação de prazo. Se a intenção das partes fosse, de fato, alterar ou prorrogar o prazo contratual, haveria a necessidade de efetiva repactuação do aludido prazo, como para 42 meses. Assim, se essa fosse a real intenção das partes, teriam simplesmente consignado no contrato o prazo de 42 meses e não de 36 meses com mais os 6 meses do chamado “prazo de tolerância”.

Deste modo, em nosso sentir, o prazo é sempre aquele contratualmente previsto, de 36 meses, por exemplo.

A previsão de “prazo de tolerância” de seis meses não pode ter o condão de traduzir-se em repactuação (alteração e/ou prorrogação) de prazo, e, sim, ao revés, apenas e tão somente benevolência/concordância antecipadamente concedida pelo credor para que o devedor, ante circunstâncias adversas e inesperadas (inerentes a esse tipo de negócio jurídico), mas que de forma “excepcional” dificultem o pontual cumprimento contrato, possa adimplir a obrigação — e isso desde que “prévia, motivada e justificadamente” informe ao credor a ocorrência dessas circunstâncias excepcionais —, situação na qual o credor, agindo com beneplácito, tolera a postergação do cumprimento da obrigação por um certo período de tempo (“prazo de tolerância”).

Logo, nota-se, a toda evidência, que certos requisitos devem ser exigidos para que, então, o “prazo de tolerância” possa ser utilizado; são eles: (i) a ocorrência de circunstâncias que, conquanto inerentes a esse tipo de negócio jurídico, tenham caráter de excepcionalidade, e cuja ocorrência possa de fato dificultar o cumprimento pontual da obrigação; e (ii) que haja a prévia, motivada e justificada comunicação ao credor da ocorrência dessas circunstâncias excepcionais, inclusive para se aferir o quanto desse prazo excepcional seria justificável admitir ou tolerar.

Somente nessas hipóteses é que o devedor legitimamente faz jus a que o credor — por seu beneplácito/concordância antecipadamente concedidos — lhe tolere a postergação momentânea — por um certo período — do cumprimento da obrigação.

Se assim não fosse, estar-se-ia diante de uma pura potestatividade unilateral. A construtora poderia cumprir sua obrigação modificando unilateralmente o prazo em até um ano (para a hipótese de “prazo de tolerância” de seis meses), haja vista que o “prazo de tolerância” é para mais ou para menos; deste modo, ela poderia antecipar o cumprimento de sua obrigação em até seis meses, optar pelo cumprimento pontual (é dizer, na data efetivamente pactuada), ou, ainda, prorrogar seu cumprimento em até seis meses.

Ou seja, unilateralmente teria até um ano para ajustar o prazo para cumprimento de sua obrigação. Nessa hipótese, o adquirente teria de se preparar, nesse cenário de incerteza, para cumprir com sua obrigação correspectiva (pagar o preço) em datas que poderiam variar em até um ano, sem que tivesse igual direito a unilateralmente poder alterar o prazo para cumprimento de sua obrigação (prorrogá-la por seis meses, v.g.).

Por isso, entendemos que, sem haver circunstância excepcional que possa motivar e justificar eventual tolerância, e sem que haja prévia comunicação ao credor, quando da proximidade do término do prazo original (de 36 meses, por exemplo), dessa excepcionalidade, justificando e solicitando a referida tolerância, seu exercício nos afigura ilegítimo.

A mera previsão de “prazo de tolerância” no contrato, portanto, não se consubstancia em direito do devedor-moroso, e, sim, como dito, em benevolência/concordância antecipadamente concedida pelo credor, cujo uso (exercício) dá-se a partir da ocorrência de circunstância excepcional e pedido justificado.

A ideia de tolerância não é totalmente desconhecida da doutrina, que, de forma uníssona, entende que o significado jurídico do termo “tolerância” está intimamente ligado a uma liberalidade, condescendência, benevolência, não tendo o condão de se traduzir em aquisição de um direito por parte do devedor-moroso, muito menos em renúncia a direito pelo credor.

Nesse sentido, Plácido e Silva,, para quem: “ Tolerância. Do latim tolerantia, de tolerare (atuar), em significação jurídica designa a condescendência, a liberalidade, a permissão, em virtude do que se consente a prática de um ato, ou o aproveitamento de alguma coisa, sem que semelhante concessão importe em se atribuir ao favorecido, ou tolerado, a aquisição de um direito. Por essa razão, os atos de tolerância indicam-se os que são aturados, suportados, sofridos; mas que não implicam na intenção de alterar um estado sobre as coisas, ou sobre os fatos, em que recaem os mesmos atos. Nem mesmo sobre a posse, os atos de tolerância exercem qualquer eficácia: o que simplesmente se tolera é tido como precário, não dá causa à aquisição de direito (Código Civil, art. 497). Praticamente, a tolerância é um obséquio; é mera benevolência, ou bondade”.[1]

Esse nos parece ser o correto significado jurídico do termo tolerância, e não alteração ou prorrogação de prazo.

Em igual sentir é o entendimento da doutrina estrangeira, que enfatiza a inexistência — em atos de tolerância — de qualquer renúncia a direito pelo credor; verbis: “Tolleranza (Atti di). – Si chiamano atti di tolleranza quelli compiuti da persona che non aveva il diritto di effettuarli e che la persona che aveva il diritto di impedirli ha permesso che si compissero per spirito di benevolenza e di correntezza, ma senza rinunziare al suo diritto di vietarli in seguito”.[2]

Isso revela, em nosso sentir, venia concessa, a impropriedade jurídica em ter-se a mera tolerância (“prazo de tolerância”) como se se tratasse de alteração ou prorrogação de prazo ou direito protestativo puro do devedor (construtora/incorporadora), traduzindo-se, ao revés, em benevolência/concordância antecipadamente concedida pelo credor (adquirente/consumidor), cujo uso (exercício) dá-se a partir da ocorrência de circunstância excepcional e pedido justificado, mas sem implicar aquisição ou renúncia a direito.

Referências:

[1] De Plácido e Silva. Vocabulário Jurídico,14.ª ed., Rio de Janeiro, 1998, p. 820, destacamos.
[2] Adolfo Ravà. Tolleranza (Atti di), in Mariano D’Amelio (com colaboração de Antonio Azara). Nuovo Digesto Italiano, v. XII, p. 2.ª, Torino: UTET, 1940, p. 234, destacamos; v., ainda, Salvatore Patti. Profili della tolleranza nel diritto privato, CEDEJ: Napoli, 1978, pp. 45/48 e 51/59.

Thiago Rodovalho
Fonte: Revista Consultor Jurídico

6 FATOS QUE NÃO TE CONTAM SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS


"Inquilino devedor abandona imóvel sem pagar." Já viu esse filme? Pois acontece todos os dias.

O atraso no pagamento de aluguéis, que se torna um verdadeiro pesadelo para o proprietário locador de imóvel, ao mesmo tempo pode acumular uma dívida impagável para o inquilino.

E é esse acúmulo de débito que pode levar o inquilino a pensar: “vou partir pra outra”, ao invés de se acertar com o proprietário.

Entendemos que essa atitude se torna comum, em geral, por duas razões básicas: (a) falta de diálogo e cooperação entre inquilino/proprietário; e (b) falta de informação. Acreditamos que este artigo pode ajudar muito com as duas questões. Por isso, aqui estão 6 pontos sobre LOCAÇÃO que todo proprietário, inquilino e fiador DEVERIAM saber:

1. Acordo. Quanto mais cedo, mais barato

Você que é inquilino e começa a acumular débitos: procure negociar logo com o proprietário e evite uma dívida impagável. Você que é proprietário e tem um inquilino com problemas de pagamento: esteja aberto a negociar, evitando despesas futuras com a cobrança, e a própria demora em receber.

Normalmente, quanto mais cedo se negocia, melhor e mais econômico é para todos.

2. Chaves não entregues: aluguéis continuam correndo

A rigor, o aluguel continua sendo contabilizado até a data de devolução das chaves ao proprietário.

Por isso, ao inquilino que sair do imóvel recomenda-se devolver as chaves ao proprietário, solicitando um comprovante por escrito da devolução. Caso contrário, os aluguéis podem continuar se acumulando.

3. Dívida pode ser executada judicialmente

A lei não exige muitas provas da parte do proprietário para cobrar a dívida de aluguel. Um contrato escrito e algumas cartas ou e-mails de cobrança, normalmente, são suficientes.

Assim, o inquilino e seu fiador podem ser logo surpreendidos com bloqueios judiciais em contas bancárias e outros bens, como carros, imóveis, faturamento de empresas, dentre outros.

4. Inquilino fica com o “nome sujo”

Não faz muito tempo, nossa legislação passou a autorizar a negativação daqueles que estão sendo executados judicialmente.

Basta o advogado do proprietário requerer ao juiz, e a dívida poderá ser inscrita nos cadastros de inadimplentes e cartórios de protestos.

5. Será difícil/demorado alugar novamente

Além do “nome sujo”, é muito simples para uma imobiliária, corretor de imóveis ou o proprietário verificarem a existência de ações judiciais anteriores, referentes a despejo ou cobrança de aluguéis.

Esse histórico, se não impossibilitar, vai dificultar muito para o inquilino e o fiador conseguirem alugar outro imóvel.

De outro lado, no caso do imóvel abandonado pelo inquilino, também pode demorar para o proprietário conseguir alugar novamente, por questões legais e processuais.

E isso mostra, mais uma vez, que o melhor caminho é o diálogo e a negociação entre as partes, evitando que o caso chegue ao Judiciário.

6. Maiores despesas, para todos

Como regra geral, a partir do momento em que o proprietário ingressa no Judiciário para cobrar a dívida, o inquilino e o fiador podem considerar um aumento entre 10 a 20% sobre o valor: são os honorários do advogado do proprietário.

Além disso, todas as despesas de cobrança são somadas na dívida: postagens, taxas processuais, diligências de Oficiais de Justiça, dentre outras. E ainda tem a multa contratual, juros e correção monetária.

De outro lado, mesmo que tudo seja somado à dívida do inquilino, logo de início o proprietário terá de desembolsar, se não toda, a maior parte desses valores.

Por todos os ângulos se reforça o conselho já repetido: que as partes procurem negociar logo, antes que fique mais caro para todos.

Conclusão

No fim, nossa percepção fica sendo a de que, para o inquilino, não adianta fugir pois a dívida o acompanhará e, para o proprietário, é bom estar aberto ao diálogo e à negociação desde o início.

A ambas as partes, porém, não sendo encontrada uma solução aceitável ou mesmo havendo dúvidas sobre o que fazer, o conselho final é que busquem consultoria e assessoria de advogados que possam defender seus direitos com excelência.

Zaramello Advocacia
Fonte: Artigos JusBrasil

terça-feira, 19 de setembro de 2017

IGMI-R REGISTRA NOVA QUEDA DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS EM AGOSTO


Pelo quinto mês consecutivo, O IGMI-R ABECIP registrou nova queda nos preços dos imóveis residenciais em agosto. No entanto, o montante desta queda, -0,09%, foi inferior aos -0.19% observados em julho, e com isso a trajetória medida pela variação acumulada do indicador em 12 meses continuou sua tendência iniciada em fevereiro último de suave reversão do ritmo de queda, registrando -1,45% em julho após o resultado de -1,48% observado em maio.

Esta tendência de suavização no ritmo de queda na variação acumulada em 12 meses foi reproduzida em seis das nove capitais analisadas pelo IGMI-R ABECIP - São Paulo, Rio de Janeiro, Recife, Porto Alegre, Salvador e Goiânia.

Clique na tabela para ampliar

Os preços dos imóveis residenciais ainda apresentam quedas em termos reais, tanto na perspectiva da variação mensal quanto na do acumulado em 12 meses. Os indicadores que apontam para a retomada gradual no nível de atividade da economia brasileira ainda não possuem efeitos notáveis sobre o desempenho do mercado imobiliário. No entanto, o efeito combinado da contínua desaceleração dos índices de inflação com a tendência de quedas nominais cada vez menores nos preços dos imóveis faz com que a variação de seus preços reais tenda à estabilidade.

Assim como na dimensão do nível geral de investimentos, alguns fundamentos importantes já permitem vislumbrar uma reversão do ciclo para os imóveis, porém com uma defasagem em relação ao desempenho dos demais setores da economia.

Fonte: ABECIP

segunda-feira, 18 de setembro de 2017

PROCURADORIA GERAL DA REPÚBLICA EXARA PEDIDO CAUTELAR DE SUSPENSÃO DA LEI Nº 13.465/17


A Procuradoria Geral da República ajuizou, no dia 1 de setembro, a ação direta de inconstitucionalidade ADI nº 5.771, distribuída ao ministro Luiz Fux, e atualmente em seu gabinete para apreciação do pedido cautelar de suspensão de toda a lei 13.465/17.

"O Procurador Geral da República, com fundamento nos artigos 102, inciso I, alíneas a e p, 103, inc. VI, e 129, inc. IV, da Constituição da República, no art. 46, parágrafo único, inc. I, da Lei Complementar 75, de 20 de maio de 1993 (Lei Orgânica do Ministério Público da União), e na Lei 9.868, de 10 de novembro de 1999, propõe ação direta de inconstitucionalidade, com pedido de medida cautelar, contra a Lei 13.465, de 11 de julho de 2017, que “dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União” e altera numerosas outras leis".

Dentre as principais alterações, a lei 13.465/17 dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana; disciplina o direito real a laje no Código Civil; estabelece regras para o condomínio de lotes; regulamenta a arrecadação de imóveis abandonados; facilita a extinção de enfiteuse sobre Terras de Marinha, por meio de remição; traz mudanças que afetam a lei que regula a alienação fiduciária em garantia de imóveis; modifica a Lei de Registros Públicos para incorporar o instituto da usucapião extrajudicial; e implementa o Código Nacional de Matrícula. 

OBS. Clique nos links acima e acesse a íntegra da ADI 5.771 e a Lei 13.465/17.

PGR: A arguição da inconstitucionalidade material

"Não é necessário analisar de forma destacada cada dispositivo da Lei 13.465/2017, porque, fundamentalmente, ela fere a Constituição ao tratar de seus temas centrais – regularização fundiária rural, regularização fundiária urbana e desmatamento – em descompasso com numerosas diretrizes que a ordem constitucional estipula. Antes, porém, de expor suas inconstitucionalidades, é necessário realçar a compreensão correta do direito social a moradia, ilegitimamente utilizado como base para edição da MP 759/2016".

A PGR ressalta que,

"A Lei 13.465/2017, caso não suspensa liminarmente em sua integralidade, permitirá privatização em massa de bens públicos - e há notícias de atuação política para criação de mutirões objetivando acelerar a emissão de títulos - sem preocupação com essas políticas, o que consolidará situações irreversíveis, como elevação do número de mortes em razão de conflitos fundiários, aumento da concentração fundiária (por atender aos interesses do mercado imobiliário e de especuladores urbanos e rurais), além de conceder anistia a grileiros e desmatadores. Ressalte-se também a ocorrência de prejuízo severo aos processos de regularização fundiária, que caminhavam de acordo com a legislação anterior (Lei 11.977/2009) e terão de readequar-se à nova regulamentação.
A lei impugnada tem o efeito perverso de desconstruir todas as conquistas constitucionais, administrativas e populares voltadas à democratização do acesso à moradia e à terra e põe em risco a preservação do ambiente para as presentes e futuras gerações. É necessário, portanto, que a disciplina inconstitucional imposta pela norma seja o mais rapidamente possível suspensa em sua eficácia e, ao final, invalidada por decisão definitiva do Supremo Tribunal Federal".

Vez que, até o momento, ainda não há decisão disponibilizada no site do Supremo Tribunal Federal, esperemos que o ministro Luiz Fux, reconheça a ausência de indícios das alegações da PGR e indefira o pedido cautelar de suspensão, mantendo os efeitos da lei 13.465/2017, garantindo assim, uma maior segurança jurídica para o já valetudinário mercado imobiliário.

Prof. Marcos Mascarenhas - Editor

sábado, 16 de setembro de 2017

ALUGUEL DE IMÓVEIS E OS RISCOS DO SEGURO FIANÇA


O aluguel de imóveis no Brasil é complexo e exigiu a criação de diversas leis que foram sendo aperfeiçoadas com o passar do tempo. Comprovou-se que a atuação das imobiliárias é essencial para amenizar os riscos decorrentes da inadimplência dos inquilinos. Contudo, de tempos em tempos surgem novidades muito atraentes que ao final descobrimos ser uma ilusão, como a promessa da administradora ou imobiliária pagar o seguro fiança no lugar do inquilino, de maneira que essa empresa venha a desenvolver sua atividade mesmo tendo prejuízo.

A experiência comprova ser impossível conduzir uma locação por meio virtual, pois computador não tem como avaliar e nem pesquisar in loco vários imóveis para apurar o valor de mercado, fazer a vistoria de maneira a cobrar os danos provocados pelo inquilino, negociar os reajustes, uma reforma e muito menos resolver os conflitos que surgem em qualquer locação.

Em geral, o maior risco de prejuízo numa locação ocorre no momento da desocupação do imóvel, pois nessa hora o inquilino não se preocupa tanto com sua imagem e assim, muitas vezes, deixa de cumprir suas obrigações já que está indo embora. É, ao final da locação, que se mostra importante a solidez dos fiadores ou de outro tipo de garantia, como o seguro fiança ou um depósito de valor expressivo em um título de capitalização.

Imobiliária iniciante e a ilusão da locação rápida

Algumas imobiliárias principiantes locam o imóvel para qualquer um, fazendo parecer que sua rapidez é eficiência. Em geral, ligam para o proprietário alegando que já têm um pretendente excelente e assim procuram pegar as chaves para induzi-lo a permitir que venham a promover também a locação. Cometem a falta de ética de criticar a imobiliária que trabalha com seriedade, que tem a preocupação de fazer uma locação segura, o que exige critério para aprovar as fichas do inquilino e dos fiadores.

Essas imobiliárias aventureiras, que felizmente são exceção, apregoam que são mais ágeis e assim, com a única intenção de ganhar de imediato a taxa de contrato/cadastro e a comissão mensal, fazem a locação de maneira descuidada, contando com o fato de o locador ser leigo e que este não conferirá a precariedade do cadastro, que às vezes, nem é realizado.

Nova onda da internet pode gerar uma surpresa

Desde 2014, com o grande crescimento de oferta de imóveis após o boom imobiliário, surgiram algumas startups focadas no setor de locação de imóveis. Têm tudo para ser a nova versão da Bolha da Internet, que alguns se lembram como “Bolha das Empresas ponto com” que foi uma bolha especulativa criada no final da década de 1990, que gerou uma forte alta das ações das novas empresas de tecnologia da informação e comunicação baseadas na internet. Milhares de pessoas perderam fortunas após a especulação atingir o auge em 10/03/2000 na Bolsa de Nova Iorque, tendo a partir de 2001, a Nasdaq despencado e a bolha se esvaziado rapidamente com algumas empresas “ponto com” sido vendidas ou absorvidas por fusão, sendo que a maioria quebrou ou desapareceu.

Essas novas imobiliárias do futuro que surgiram de startups, têm prometido a locação milagrosa, como se só existissem pessoas honestas. Certamente, essa forma de trabalhar seria viável na Suécia, Nova Zelândia, Noruega, Suíça ou Canadá, onde a justiça é pouco acionada, sendo até dispensável os fiadores. Bem diferente do Brasil, onde é comum ações de cobrança de aluguéis que demoram anos e ser raridade o imóvel ser devolvido espontaneamente em perfeito estado.

Você acredita numa empresa que trabalha para ter prejuízo? 

Essas imobiliárias virtuais prometem o milagre de pagar o seguro fiança que tem o custo entre 9,6% a 15% ao mês, apesar de receber apenas 10% de comissão do locador. Fica evidente que há algo errado! Nenhuma imobiliária de verdade se mantem com 0,4% de comissão ao mês, a não ser que seja na realidade uma corretora de seguros que tem outro foco de serviços. Ao verificar o contrato social e o CNPJ de algumas delas percebe-se que o foco não é realmente administrar uma locação de maneira a proteger o locador, mas sim criar uma carteira de clientes que será negociada futuramente de maneira a obter uma vantagem financeira nesses negócios do outro mundo. Quer comprovar? Peça o balanço da imobiliária e solicite explicações sobre como ela consegue pagar as despesas operacionais.

É comum o locador perceber que foi mal assessorado somente na ocorrência de despejo por falta de pagamento ou no ato da cobrança dos danos do imóvel, quando toma conhecimento do péssimo negócio realizado pela suposta imobiliária. Esta não diz que o seguro de 9,6% tem várias limitações, sendo que não garante a pintura e os danos do imóvel.

Seguradora quando vê o prejuízo sai fora do problema

Atuar no ramo imobiliário não é para amadores, pois basta vermos a história que comprova os vários insucessos de grandes cias seguradoras que lançaram o seguro fiança locatícia sem ter pleno domínio do assunto. Uma coisa é vender garantia e outra muito diferente e entender a Lei do Inquilinato e os desdobramentos desse setor de alta complexidade. Se garantir as obrigações de uma locação fosse simples, o seguro fiança criado desde 1979 pela Lei n° 6.649, já seria sucesso há décadas.

Somente em 1994, após a Lei nº 8.245/91, esse seguro começou a ser oferecido, sendo que nesses 23 anos diversas Cias. Seguradoras fracassaram ao tentar emplacá-lo.

Dentre as Cias. que trabalharam com o Seguro Fiança e encerraram as atividades, temos a União, Rural e a Phenix, seguradoras que não constam mais na Superintendência de Seguros Privados (SUSEP). Depois vieram a Sauex que atuou até abril 2001, a Martinelli até março 2003 e a Interbrasil que desistiu em junho de 2005. Há ainda grandes seguradoras que têm o produto quase paralisado, pois não conseguiram viabilizá-lo. Várias seguradoras tiveram enormes prejuízos com fraudes, má gestão, pois desconheciam as particularidades da Lei do Inquilinato e a morosidade da Justiça contra os devedores numa locação.

Corretor travestido de imobiliária

O corretor de seguro travestido de imobiliária falta com a verdade ao dizer que o seguro de 9,6% garante tudo, pois no momento da renovação do seguro, se houver sinistro, o valor do seguro subirá expressivamente e o locador terá surpresas, não adiantando reclamar no site que ficou sem qualquer garantia apesar do imóvel estar ocupado. Essa possibilidade de problemas é real diante do aumento do desemprego e do desaquecimento da economia, pois a história comprova como é complicado aventurar nesse mercado.

Kênio de Souza Pereira - Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.