quinta-feira, 28 de agosto de 2014

CDC NÃO SE APLICA AOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO


A Lei 8.078, de 11 de setembro de 1990, mais conhecida como Código de Defesa do Consumidor, ou simplesmente CDC, representou importante marco civilizatório nas relações de consumo, normatizando os direitos e deveres de consumidores, fabricantes e fornecedores de produtos e serviços.

Ao longo do tempo, a aplicação do CDC ganhou forma e conteúdo, tornando-se de conhecimento de grande parte da população, que começou a reivindicar os seus direitos, especialmente nos Juizados Especiais, já que a isenção de custas, e até mesmo a dispensa de advogado nas causas cujo valor não ultrapasse vinte salários mínimos, facilitam o aforamento de demandas.

Posteriormente ao CDC, em 18 de outubro de 1991, a famosa Lei do Inquilinato entrou em vigor (Lei 8.245/91), passando a regular a locação de imóvel urbano, como se verifica em seu artigo 1º, bem como no artigo 2º, que prevê as exceções de sua incidência.

Além de dispor sobre o contrato de locação de imóveis urbanos, a Lei do Inquilinato adentra no campo do Direito Processual Civil, instituindo ritos especiais para as demandas oriundas das relações locatícias (despejo, consignação em pagamento, revisional de aluguel e renovatória de locação), tudo isso em coerência com o fundamento de que o processo deve ser estruturado de acordo com a situação jurídica material para a qual serve de instrumento de tutela.

Não obstante se tratar de instrumento moderno, a Lei 8.245/91 vem sendo atualizada de forma pontual, a fim de adequá-la às demandas da sociedade, a exemplo do que se passa com a nova modalidade de locação denominada de "built do suit" (art. 54-A, incluído pela 12.744/12).

Vê-se, pois, que tanto a Lei 8.245/91, como o CDC, constituem microssistemas próprios, regulando importantes segmentos da realidade social. A questão que fica, porém, é: seriam esses dois diplomas conciliáveis?

A jurista Claudia Lima Marques, invocando as teorias do destinatário final e do diálogo das fontes, entende que o CDC se aplica às relações locatícias residenciais, in verbis:

“Vale lembrar que as normas do CDC são gerais e não revogam expressamente a lei especial existente e nem são revogados por leis especiais posteriores. Como ensina Oscar Tenório, pode haver a coexistência da nova lei em face da anterior lei, desde que compatíveis. A lei especial mais nova não afeta a vigência da lei geral anterior, no que não forem incompatíveis, sendo necessário examinar a finalidade das duas leis. É a regra da compatibilidade das leis. O CDC não trata de nenhum contrato em especial, mas se aplica a todos, a todos os tipos de contratos, se contratos de consumo. Neste caso não revogará as normas especiais referentes a estes contratos, que nem sempre são de consumo, mas afastará a aplicação das normas previstas nas leis especiais anteriores que forem incompatíveis com o novo espírito tutelar e de equidade do CDC.

Se a lei é posterior, como no caso da Lei 8.245/91, é de se examinar a compatibilidade do CDC com a lei mais nova. No caso, o CDC e a nova Lei de Locações são perfeitamente compatíveis, tratam de aspectos diferentes da mesma relação contratual e serão usadas conjuntamente quando tratar-se de locações urbanas não-comerciais”.
(IN Contratos no Código de Defesa do Consumidor, p. 169, Editora Revista dos Tribunais, 6ª Edição)

Em sentido contrário, o jurista Sylvio Capenama de Souza defende que a Lei do Inquilinato deve prevalecer no caso da multa moratória de 10% sobre o débito, e também em relação à validade da renúncia das benfeitorias introduzidas no imóvel locado (CDC e seus Reflexos na Teoria Geral do Direito Civil, publicado na Revista da EMERJ, v.3, n10, 2000, página 68/95).

Embora persista no campo doutrinário, a polêmica há muito já foi superada pelo Superior Tribunal de Justiça, que firmou jurisprudência no sentido de negar a aplicação das normas do CDC aos contratos de locação, ipsis litteris:

CIVIL - RECURSO ESPECIAL - LOCAÇÃO - DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - MULTA MORATÓRIA CONTRATUAL - LEI DE USURA E CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - INAPLICABILIDADE.

1 - Outrossim, é entendimento pacífico no âmbito desta Corte Superior de Uniformização Infraconstitucional a não aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078⁄90, com a redação dada pelo art. 52,d a Lei nº 9.298⁄96) nos pactos locatícios, especialmente no que se refere à multa pelo atraso no pagamento do aluguel, já que firmados de forma diversa (livre convenção) e nos termos da legislação pertinente (Lei nº 8.245⁄91).

2 - Precedentes (REspnºs 262.620⁄RS, 266.625⁄GO e 399.938⁄MS).

3 - Recurso conhecido, porém, desprovido.

(STJ – 5ª Turma – Resp 324.015 – Relator Min. Jorge Scartezzini – Decisão Unânime – julgado em 03 de Outubro de 2002).

Desta forma, o entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça atende, de fato, aos anseios da sociedade civil organizada, na medida em que a Lei do Inquilinato decorreu de ampla participação de representantes dos interessados e vem sendo modificada dentro desta mesma sistemática.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

terça-feira, 26 de agosto de 2014

A ATITUDE NA CORRETAGEM IMOBILIÁRIA


No mercado atual é insuficiente apenas demonstrar-se características e atributos dos imóveis e afirmar que o corretor exerce uma atividade envolta em uma áurea de nobreza, que lida com fatores abstratos no processo de intermediação e promove a consequente satisfação dos clientes em realizar o sonho da casa própria, para almejar-se sucesso na profissão. Hoje essas assertivas são de todo simplórias.

O verdadeiro corretor tem que se reinventar na busca pela superação das expectativas do cliente, não somente na aquisição do bem tangível, mas, prioritariamente, na satisfação intangível de sua necessidade, num misto de prestação de serviço e de mandato.

Hoje, o sucesso profissional já não se sustenta nas vendas, mas na geração dos relacionamentos a longo prazo dos clientes. Observem que não há mais espaço para a aplicação de roteiros pré-estabelecidos e hiper valorativos de características e/ou atributos dos imóveis, sob a ótica exclusiva do vendedor, aliados à ansiedade desmedida pela conclusão do negócio.

Costumo asseverar que não há técnica eficaz para a venda de imóveis se o nível de preparação do corretor está aquém da comunicação que se deveria estabelecer. Normalmente falam mais do que escutam, criando um ruído entre a informação dada e a recebida, frequentemente inviabilizando o diálogo.

O que provoca a venda de um imóvel é a atitude do corretor, atitude emanada pela confiança que se origina do conhecimento técnico e domínio do mercado no segmento que atua, aliada ao entusiasmo pela profissão e a persistência na busca pela consecução do negócio. Estes elementos constituem o diferencial que determina o sucesso de uma venda.

Precisamos abolir de vez a tão propalada venda persuasiva, já que persuadir é fazer com que o cliente faça aquilo que queremos, substituindo a persuasão pelo princípio da argumentação, que é convencer, ou seja, vencer junto com o cliente.

Também devemos nos permitir uma associação entre produtos e perfis, imóveis e prospects, segmentando o mercado em razão da sua própria heterogeneidade, inúmeras demandas e várias classes de consumidores com análises as mais diversas quanto a avaliação dos produtos em suas mais variadas tipologias, características, atributos e preços, que não se dissociam da decisão de compra.

É um erro avaliar-se um imóvel apenas pelos seus atributos físicos e financeiros, vez que, pesquisas têm demonstrado que as decisões são tomadas movidas pelos aspectos intangíveis e diferentemente e individualmente avaliados por cada cliente, a exemplo da percepção de espaço, a atmosfera e as ligações sociais. É fato, que o corretor de imóveis vem, ao longo do tempo, priorizado apenas o cliente como elemento decisor, desconsiderando uma série de influências, não explicitamente técnicas, relacionadas à atitude, as influências humanas.

Daí, bem compreendido o cliente, em sua inteireza, pode-se posicioná-lo em relação ao imóvel e finalmente abordar o preço proposto como uma variável categórica, já que influenciada e justificada pelas variáveis já demonstradas na apresentação do produto.

As observações acima passam despercebidas pela grande maioria dos corretores de imóveis, sempre instados pela máxima de vender a qualquer custo. Na atualidade, não basta ser apenas um intermediador com formação de nível médio/TTI pois a demanda atual se tornou muito mais exigente e a formação superior se apresenta imperiosa para fazer frente a evolução do mercado oriundo dos idos tempos dos “Agentes de Comércio”.

Desde 1947, e já se vão 67 anos, os corretores de imóveis se utilizam de uma técnica denominada AIDDA, cujas letras referem-se a ATENÇÃO, INTERESSE, DEMONSTRAÇÃO, DESEJO e AÇÃO, apresentada por Percy H. Whitin em seu livro “AS CINCO GRANDES REGRAS DA VENDA”, porém, não reconhecendo que, segundo Karsaklian, “VENDER É O PROCESSO MEDIANTE O QUAL O VENDEDOR CONSEGUE QUE O CLIENTE PENSE OU ATUE DE UMA MANEIRA NÃO PREVISTA POR ELE E EM BENEFÍCIO DE AMBOS”.
- Esta compreensão é a chave para o sucesso.

E, finalmente, o que dizer sobre os conceitos de aptidão e atitude?

A aptidão está diretamente associada à técnica e à experiência, já a atitude é a maneira de agir ou reagir motivada por uma disposição interna ou circunstância determinada.

Ao terminar esta leitura, pergunte-se: O QUE SUA ATITUDE PODE FAZER POR VOCÊ? E lembre-se que as atitudes não estão à venda, estão dentro de cada um.

FELIZ DIA DO CORRETOR DE IMÓVEIS!

Prof. Marcos Mascarenhas

AppCi - O APLICATIVO DOS CORRETORES DE IMÓVEIS


Para se destacar no mercado imobiliário é preciso oferecer um atendimento qualificado e diferenciado. Por se tratar de um negócio muito competitivo, os corretores de imóveis mais organizados conseguem se destacar. Ter uma agenda bem organizada, saber o que cada cliente deseja, poder oferecer sua carteira de imóveis rapidamente, esses são diferenciais que o cliente percebe no primeiro contato com o corretor. Por isso, é importante ter diferenciais.

Existem aplicativos móveis que oferecem tudo que o corretor precisa para organizar o seu dia a dia. Um deles é o AppCi, desenvolvido pela Br Estate, um aplicativo que possibilita que o corretor tenha acesso a todas as informações que necessita em tempo real.

Com AppCi é possível gerir contatos, negociações e compromissos fora do escritório e ainda carregar imagens e dados de todo o portfólio de imóveis dos corretores.

O que o aplicativo oferece:

Layout leve e simples, de fácil navegação.

Classificação dos contatos em Proprietários ou Interessados em comprar ou alugar.

Agenda – organização de seus compromissos (Reuniões, Eventos, Visitas, Captação).

Portfólio digital – organização do portfólio de produtos que o corretor tem na carteira.

Segurança – os dados ficam armazenados na nuvem, eliminado o risco de serem perdidos.

Utilização de CRM no app integrado com o site da construtora ou imobiliária.

Calculadora financeira.

segunda-feira, 25 de agosto de 2014

INVESTIDOR TERÁ OPÇÃO DE LETRA IMOBILIÁRIA GARANTIDA AINDA PARA 2014


A mais nova opção de investimento para o cliente pessoa física, a Letra Imobiliária Garantida (LIG) deve entrar no mercado brasileiro ainda este ano. No próximo dia 28 de agosto, após reunião do Conselho Monetário Nacional (CMN), o Ministério da Fazenda deve dar mais detalhes sobre a regulamentação e a operacionalização da LIG, que foi anunciada no último dia 20, junto com outras medidas de incentivo ao crédito. Pelo que se sabe até agora, a LIG será isenta de Imposto de Renda, após um determinado prazo, e também terá dupla garantia, com cobertura da instituição financeira emissora e carteira imobiliária separada dos demais ativos do banco, caso a instituição seja liquidada.

O novo título complementará as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que atualmente movimentam R$ 100 bilhões. Durante o lançamento, o ministro da Fazenda, Guido Mantega, disse que o novo papel tem vantagens em relação à LCI porque tem mais garantias e está dentro dos padrões internacionais, o que permite que a poupança estrangeira passe a financiar a aquisição de imóveis no Brasil. Mas a criação e aplicação efetiva do título depende de Medida Provisória (MP).

Essa nova modalidade de títulos privados, para fornecer recursos para os financiamentos imobiliários, é há muito tempo reivindicado pelo setor. A LIG será emitida pelos bancos e investidores estrangeiros que também poderão comprar o papel.

Fonte: Excerto do texto de O POVO Online

sábado, 23 de agosto de 2014

TAXA DE MARINHA: SUPREMO ENCERRA AÇÃO DO COFECI QUE PEDIA FIM DA COBRANÇA EM ILHAS


O ministro Dias Toffoli, do Supremo Tribunal Federal (STF), negou seguimento a uma ação movida pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) contra a cobrança da taxa de marinha em terrenos localizados em ilhas com sedes de municípios, que é o caso de Vitória. Na decisão publicada nessa sexta-feira (22), o magistrado argumentou que a entidade não tem legitimidade para o ajuizamento da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF 264), que pedia a nulidade de dispositivos do Decreto-Lei 9.760/46 que instituiu a cobrança da taxa nas ilhas costeiras, classificadas como bens da União.

O relator citou uma decisão do ministro Celso de Mello em que considerou os conselhos e as ordens profissionais como entidades com mera capacidade administrativa e que, desta forma, não poderiam exercer a prerrogativa de mover Ações Diretas de Inconstitucionalidade (Adins), Ações Diretas de Inconstitucionalidade por Omissão (ADO), Ações Declaratórias de Constitucionalidade (ADCs), além das próprias ADPFs. A única exceção fica por conta da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), cujas prerrogativas estão previstas na Constituição Federal.

“De fato, jurisprudência deste Supremo Tribunal Federal fixou-se no sentido de que os conselhos de fiscalização de classe não detêm legitimidade para o ajuizamento das ações de controle concentrando, por serem entidades autárquicas, detentoras, portanto, de personalidade jurídica de direito público, não se enquadrando no conceito de ‘entidade de classe de âmbito nacional’ constante na Constituição”, observou o ministro.

Nos autos do processo, a entidade afirmava que o decreto-lei permite cobranças indevidas de taxas sobre áreas imobiliárias situadas em ilhas costeiras com sede de municípios, como a capital capixaba. Essas áreas teriam ficado excluídas da cobrança após a edição da Emenda Constitucional 46/05. Para o Conselho, a manutenção da cobrança supostamente indevida “afeta diretamente o mercado imobiliário e a comercialização imobiliária da nação, constituindo um maior ônus quanto à negociação desses bens”.

A defesa do COFECI sustentava ainda que a Secretaria de Patrimônio da União (SPU), órgão responsável pela fiscalização, cobra taxas em ilhas costeiras com sede de municípios em desacordo com a Constituição e com base no decreto-lei. “Há verdadeira insegurança jurídica e dificuldade do órgão representativo da classe em orientar os profissionais da intermediação (da compra e venda) quanto à nulidade ou validade dos artigos do decreto-lei impugnados (na ADPF)”, afirma o conselho. Para a entidade, essas regras estão “prejudicando o profissional”.

A entidade pedia a suspensão de qualquer cobrança de natureza administrativa ou judicial em relação a áreas e imóveis que estejam nessa situação, casos das ilhas de Vitória, Marajó (PA), São Luís (MA), Florianópolis (SC), Ilha de São Sebastião (Ilha Bela-SP) e São Vicente (SP).

Fonte: Século Diário

SALVADOR: OUTORGA ONEROSA REDUZIDA EM 60% BENEFICIA MERCADO IMOBILIÁRIO


O mercado imobiliário de Salvador deve ganhar um novo impulso a partir deste segundo semestre, com a redução em 60% do valor da chamada outorga onerosa. Trata-se do valor recolhido à prefeitura caso a construtora deseje edificar uma área maior que a estabelecida pelo coeficiente de aproveitamento básico do terreno, definido no momento da obtenção da licença. Ou seja: a empresa tem de "comprar" do município o direito de construir uma área maior que a prevista.

A questão é que, em Salvador, o cálculo da outorga sempre foi atrelado ao Valor Unitário Padrão (VUP), que também serve de base para o cálculo do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU).

Ao promover para este ano o aumento do VUP visando reajustar o imposto, "a prefeitura acabou elevando consideravelmente a outorga onerosa, o que acabou, em muitos casos, ocasionando a paralisação de projetos que estavam em andamento, além de novos lançamentos", disse o presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), Luciano Muricy Fontes.

Agora, conforme pleito da entidade, o valor passará a ser atrelado ao Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB), que é calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção (Sinduscon). Segundo o prefeito ACM Neto, com a mudança, o valor máximo da outorga onerosa nas áreas mais nobres da cidade será de R$ 690 por metro quadrado. Antes, este valor podia chegar a R$ 2.300, conforme dados divulgados pela Ademi-BA.

A medida foi festejada pelos empresários do setor, sendo considerada "um verdadeiro presente" pelo aniversário dos 39 anos da entidade, comemorados ontem em um restaurante da capital baiana. Entre as autoridades convidadas, o prefeito ACM Neto ainda assegurou que pretende enviar na próxima semana o projeto para a Câmara Municipal, para votação em regime de urgência.

PDDU e Louos

Neto também sinalizou com "boas perspectivas" em relação aos novos projetos do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e da Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (Louos), que devem ser enviados à Câmara no primeiro semestre do ano que vem. Os questionamentos feitos pelo Ministério Público, com consequente judicialização das propostas atuais, são apontados pela Ademi entre as razões para o fraco desempenho que o setor vem amargando desde 2011.

"Não vou acatar abusos do Ministério Público, sobretudo por parte de promotores que atuam unilateralmente e não defendem os interesses da cidade", disse o prefeito, ao tentar tranquilizar o mercado. O município também espera beneficiar o setor assegurando a transferência imediata, da construtora para o proprietário do imóvel, da responsabilidade de pagamento do IPTU, assim que for lançado o "habite-se" - o documento que atesta que o imóvel foi construído seguindo-se as exigências estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos.

"Agora em 2014, além dos entraves por conta do PDDU e da Louos, ainda enfrentamos os impactos de uma economia que está patinando, Copa do Mundo frustrante, além do clima de incertezas do ano eleitoral", afirmou o presidente da Ademi.

Segundo ele, o ano está sendo considerado "fraquíssimo", com apenas 841 unidades lançadas de janeiro a junho. "É praticamente o número que tínhamos ainda no início do século, quando não se tinha nem crédito imobiliário e nem os níveis atuais de oferta", afirmou o empresário.

Pelos registros da Ademi, nos anos de 2008 e 2009 foram oito mil lançamentos na capital baiana, somente nos primeiros semestres. "Está certo que foi um tempo áureo da economia, com expansão do emprego e da renda, mas ainda assim os níveis que registramos estão bem abaixo das piores projeções", afirmou Muricy.

Agora, com as novas medidas previstas, a expectativa é que o setor possa encerrar o ano repetindo o desempenho de 2013, quando foram lançadas 2.400 unidades. Já no setor de alto luxo, o mercado continua estável, com boas vendas em áreas como Horto Florestal e Corredor da Vitória.

Fonte: Portal A TARDE