sábado, 17 de fevereiro de 2018

IPTU SELETIVO - PROGRESSIVO


Dizem que da morte e dos impostos ninguém escapa. Falaremos sobre o IPTU, imposto que incide sobre a propriedade de imóveis urbanos. A discussão acerca do direito de propriedade está longe de ter um final, e ao longo da História sua natureza jurídica foi se modificando, passando do absoluto ao relativo e do individual ao social. No texto constitucional brasileiro há tão somente garantia à propriedade que cumpra a sua função social.

Seria possível haver diferentes alíquotas para imóveis urbanos?

A Constituição Federal permite, para o IPTU, uma tributação diferenciada. Trata-se, respectivamente, do IPTU seletivo e do IPTU progressivo. A seletividade permite que o imposto seja modulado (tributação mais severa ou mais branda) considerando se há ou não edificação. A seletividade entre alíquotas do imposto para imóveis edificados e não edificados, deriva de seleção de situações distintas que devem ser tratadas também de forma diversa.

Por outro lado, a progressividade (no tempo) autoriza a tributação mais severa dos imóveis ociosos (não edificado, não utilizado ou subutilizado). A majoração da alíquota, chamada progressividade extrafiscal, que traduz um meio coercitivo constitucionalmente previsto no art. 182, § 4º, inc. II, por meio do qual é facultado ao Município, mediante lei específica para área incluída no plano diretor, exigir do proprietário do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, nos termos do Estatuto da Cidade, a promoção de seu adequado aproveitamento.

Para que ocorra, além da lei, deve haver prévia notificação do proprietário para proceder ao parcelamento, edificação ou utilização compulsória do solo e, somente se tal não for atendido, é que se permite a majoração da alíquota do imposto, observado o limite de 15%.

O tributo cuja finalidade seja essencialmente extrafiscal deve também obedecer ao princípio da legalidade tributária, proporcionalidade ou da proibição do excesso, a vedação da utilização com efeito de confisco, devendo atender às necessidades na condução da economia ou correção de situações sociais indesejadas ou mesmo possibilidade de fomento a certas atividades ou ramo de atividades de acordo com os preceitos constitucionais. Assim, pelo caráter extrafiscal, sua intenção basilar é estimular, ou desestimular, certos comportamentos sociais.

Clayton Rodrigues - Advogado, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Londrina, Conselheiro do CRECI-PR.
Fonte Artigos Jus Navigandi

COMO VENDER UM IMÓVEL QUANDO UM DOS COPROPRIETÁRIOS NÃO QUER A VENDA?


Quando um imóvel possui mais de um proprietário nós temos o chamado condomínio de proprietários, que não se confunde com o condomínio edílico, onde o primeiro se refere à copropriedade de um único bem imóvel e o outro está relacionado à propriedade de unidades privativas, conhecido por condomínio de apartamentos, vertical ou horizontal, sobre as dependências de uso comum de edificação.

No chamado condomínio de proprietários a sua formação pode ocorrer de diferentes formas: herança, compra conjunta, aquisição parcial de um imóvel, término de casamento e união estável, entre outras.

Neste tipo de condomínio todos os proprietários precisam estar de acordo com a administração do bem, isto é, se irão alugá-lo, manter desocupado, vender, reformar, doar etc.

Muitos imóveis objetos de condomínio são considerados indivisíveis, ou seja, não são passíveis de desmembramento, pois o bem não está inserido nos parâmetros de divisão determinados pela Prefeitura Municipal de situação do imóvel. Lembrando que cada Prefeitura tem a liberdade de determinar quais são as regras e limitações impostas à possibilidade de desmembramento de um determinado bem.

Para se conservar o condomínio sobre um bem imóvel indivisível, é indispensável que se verifique uma relação harmoniosa entre os coproprietários, a fim de que as responsabilidades e frutos provenientes do bem sejam suportados e partilhados de forma equilibrada.

Todavia, o que fazer quando a harmonia se torna um fator inexistente, tornando a venda do imóvel medida de máxima urgência? Simples, basta que as partes de comum acordo vendam o bem, porém, e se houver discordância quanto a venda, o que fazer?

A lei é clara ao determinar que é direito fundamental do condômino à extinção do condomínio a qualquer tempo, ou seja, é possível exigir a divisão da coisa comum no momento em que o interesse surgir, visto que se trata de direito fundamental inerente à propriedade.

O direito de promover a ação de divisão pode ser exercido por qualquer um dos condôminos, fato que obriga os demais a partilharem o imóvel, visto que a indivisão deve ser temporária e não uma situação permanente, que impossibilita à coadministração e o exercício dos direitos atinentes à propriedade.

Neste viés ensina Orlando Gomes, ao conceituar a indivisão como “um estado inorgânico, uma situação excepcional, que não deve durar, porque se contrapõe, econômica e socialmente, a forma normal do domínio” (Direitos reais. 3. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 502).

Assim, quando a coisa for indivisível será vendida e o valor proveniente da venda repartido entre os donos na medida do quinhão de cada um, inclusive no que tange as despesas provenientes da divisão.

Ainda, podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior do que cinco anos, suscetível de prorrogação, o mesmo prazo se aplica ao doador ou testador, sendo possível requerer ao juiz a determinação da divisão antes de findar o prazo quando da existência de razões graves.

No mais, as previsões contidas nos textos legais que tratam do tema não se subordinam a necessidade de concordância dos demais condôminos, uma vez que se trata de um direito protestativo, restando aos outros, apenas, a possibilidade de se submeterem às consequências da declaração de vontade do requerente.

A parte interessada na dissolução do condomínio deve ofertar o seu quinhão primeiramente aos demais coproprietários, uma vez que os mesmos possuem direito de preferência na compra, conforme determina o artigo 504 do Código Civil.

Assim, não pode um condômino vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser. Caso exista interesse, o condômino, a quem o imóvel não foi ofertado, poderá, depositando o preço do bem, haver para si a parte vendida a estranhos, desde que respeite o prazo de cento e oitenta dias, a contar da venda, sob pena de perder o direito a pretensão. Ainda, o coproprietário que possuir o maior número de benfeitorias no imóvel e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior, terá preferência em relação a todos os interessados no bem, inclusive aos outros condôminos.

Quando os proprietários do bem não possuem mais os mesmos interesses com relação ao imóvel, inexistindo acordo entre as partes, no que tange a venda, deve o bem ser alienado em leilão, nos parâmetros constantes nos artigos 725 e 730 do Código de Processo Civil.

Portanto, “nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, [...]”.

Referido entendimento é pacífico nos tribunais nacionais, ao garantir ao condômino interessado a possibilidade de extinção do condomínio de bem imóvel indivisível, com sua posterior alienação em hasta pública.

Além disso, quando um dos coproprietários permaneceu explorando o bem unilateralmente, é cabível indenização por lucros cessantes, na forma de pagamento de aluguéis pela fruição singular do imóvel de propriedade comum.

Portanto, presentes os pressupostos de extinção do condomínio, quais sejam: a) indivisibilidade do imóvel; b) existência de vontade de extinção do condomínio; c) ausência de interesse de compra da cota-parte do proprietário descontente; é que se torna cabível a propositura da Ação de Extinção de Condomínio cumulada com Alienação de Bem Imóvel em Hasta Pública, meio esse que possibilita a venda forçada de imóveis indivisíveis.

Lana Alberta da Silva Custódio - Advogada e sócia do Custódio e Goes Advogados.
Fonte: Artigos JusBrasil

EXISTE ÓBICE PARA AÇÃO DE USUCAPIÃO DE IMÓVEL RURAL COM ÁREA INFERIOR À FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO?


Que o instituto da usucapião é modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis de posse pelo lapso temporal não há dúvidas. Considerada a face aquisitiva da prescrição, a usucapião tem aplicação ampla, cabível para todos os bens objeto de posse, excluindo-se os incorpóreos, os que encontram-se fora do comércio e os públicos por força de previsão legal.

Devido à amplitude e ao fato de ser considerada aquisição originária de propriedade, na qual não existe vínculo entre o usucapiente e o proprietário do bem, a usucapião tornou-se meio eficaz, e muitas vezes único, de obtenção de um registro imobiliário quando não mais restar alternativas para a transferência da propriedade.

Nesse contexto, o instituto da prescrição aquisitiva passou a ser visto como forma adequada para proceder à regularização de lotes em parcelamentos ilegais, clandestinos ou irregulares.

A perspectiva da ação de usucapião como remédio para situações irregulares tem sido uma prática polêmica e perigosa, a depender da forma como é manejada. Loteamentos clandestinos na zona rural estão sendo, indevidamente, regularizados por meio do ajuizamento individual dessas ações pelos possuidores.

Isso acaba por incentivar a continuidade da prática criminosa do loteamento clandestino, causando vasto prejuízo aos municípios, tendo em vista que os loteamentos e as vendas de terrenos rurais para pagamento em prestações têm procedimento de regularização próprio, previsto no Decreto-lei n.º 58 de 1937, bem como na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).

Por outro lado, não se pode olvidar que é possível usucapir qualquer imóvel não público, independentemente de sua área, desde que preenchidos os requisitos legais, o que, de certa forma, possibilita imóveis rurais com área inferior à fração mínima de parcelamento serem objeto de ação de usucapião.

Trata-se de tema complexo, pois embora haja posicionamento em contrário, existem muitos julgados no sentido de que a ausência de regularização do imóvel não constitui óbice para o reconhecimento da prescrição aquisitiva. Afirmando, inclusive, que a proibição de divisão do imóvel rural em áreas de dimensão inferior à do módulo rural deve ser observada para fins de parcelamento do solo, e não para aquisição originária de propriedade (TJSP, 0000200-50.2012.8.26.0563 – Apelação).

Logo, entende-se não haver qualquer óbice para ação de usucapião de glebas com área inferior à fração mínima de parcelamento, parcela esta, preestabelecida pelo INCRA através de ato normativo. Afinal, o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) não impede a existência de efeito que decorre da posse prolongada, ou seja, o reconhecimento de uma situação de fato.

No entanto, o problema surge quando a gleba usucapida, por ser inferior à fração mínima de parcelamento, não tem, ou não consegue ter, Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) próprio, distinto do da área total ao qual está inserida.

CCIR é um documento emitido pelo INCRA e confere viabilidade rural aos lotes, considerando-os imóveis rurais. Esse documento é imprescindível à abertura de matrícula e ao registro perante o cartório de Registro de Imóveis. É dizer que a abertura de matrícula e o registro de imóveis rurais estão condicionados a determinados requisitos por força de lei e ato normativo, dentre eles, a apresentação do CCIR.

Ocorre que em hipótese de evidente empreendimento clandestino, não há como conferir CCIR a essas áreas. Diante da recusa, não pode o registrador, nem o juiz, obrigar o INCRA a emitir tal documento, ainda que o interessado (usucapiente) esteja munido de sentença de usucapião transitada em julgado.

Como é sabido, a sentença de usucapião tem natureza meramente declaratória de aquisição da propriedade pelo possuidor. No entanto, o título de propriedade conferido pela sentença não se confunde com o registro deste no cartório, posto que esse direito de propriedade não está condicionado ao seu registro, que lhe confere apenas publicidade.

Salienta-se, portanto, que ao recusar a emissão do CCIR, o INCRA não está descumprindo ou negando vigência à sentença, afinal, a recusa diz respeito tão somente ao enquadramento, ou não, da área como imóvel rural. Do mesmo modo, age o registrador quando se recusa a proceder à abertura de matrícula, ou ao registro, quando não apresentado o CCIR.

Conclui-se, pelo exposto, que a existência de sentença de usucapião transitada em julgado não é garantia de registro da área usucapida no cartório competente, tendo em vista que o registrador dispõe de amparo legal para proceder à recusa do título, quando visualizar a inexistência de documentos indispensáveis à prática do ato, cumprindo, assim, o seu dever de agir em conformidade com a lei.

Lembrando que, se o juiz entender conveniente, pode dispensar a exigência de CCIR para a abertura de matrícula do imóvel usucapido, constando expressamente do mandado. Todavia, configura, sem dúvidas, medida paliativa, pois para qualquer ato de transferência futuro, será exigido o documento dispensado.

Camilla Gonçalves - Advogada. Pós-graduada em Direito Notarial e Registral.
Fonte: Registros Jurídicos

NA INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS, A QUEM COMPETE O PAGAMENTO DA COMISSÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS? QUAL O PRAZO PRESCRICIONAL?


A corretagem caracteriza-se pelo dever assumido pelo corretor de atuar de forma diligente e leal a fim de promover a aproximação de um terceiro ao contrato proposto pelo dono do negócio que o contratou exatamente para esse fim.

Diferencia-se da mediação, porque o mediador se apresenta como alguém equidistante às partes, com imparcialidade e que busca fomentar a contratação sem que intervenha em favor de nenhum dos parceiros contratuais.

No direito brasileiro, a atuação do corretor é inegavelmente parcial, isto é, o profissional atua em favor de quem o contratou, na exata dicção do artigo 722 do Código Civil: “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”.

Dessa forma, estamos convencidos do acerto da doutrina[1] e jurisprudência majoritária que caminha no sentido de entender que na corretagem propriamente dita quem tem o dever de remunerar o corretor é a pessoa que o contratou e logrou tirar proveito do trabalho técnico-profissional empreendido. Seja para realizar a venda, a compra, a locação ou qualquer outro contrato, curial que aquele que incumbe o corretor desse serviço, tem o dever, em regra, de proceder à remuneração.

Afinal de contas, lógico se mostra que aquele que contratou qualquer tipo de serviço, remunere quem o realizou. Arnaldo Rizzardo[2] alinha o seu pensamento dessa forma para a final concluir que “a comissão constitui obrigação a cargo de quem incumbe a realização da corretagem.”.

Como não há lei proibindo cláusula que preveja de modo diverso a quem compete remunerar o corretor, temos que em uma relação regida pelo direito comum e estando os contratantes em posição de igualdade, a disposição contratual reputar-se-á válida, desde que expressa. Assim, podem as partes adotar o critério do rateio da comissão como consta no artigo 1755 do Código Civil italiano e no antigo artigo 64 do Código Comercial. Pode ficar estabelecido, outrossim, que a remuneração competirá ao terceiro que contratar com o dono do negócio, assim como nada obsta que em uma compra e venda de imóvel com as partes postas em pé de igualdade, o comprador assuma o pagamento de pagar os impostos em atraso que incidem sobre a coisa (Ex. IPTU), mesmo antes da tradição. Tudo em conformidade com o caro princípio da autonomia privada e seu corolário lógico da obrigatoriedade.

Entrementes, não vemos como possível essa estipulação contratual em contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor[3] ou até mesmo em relação negocial não regida pela lei consumerista, mas que a pessoa que não contratou o corretor assuma a obrigação de pagar o corretor em um contrato de adesão por força do que dispõe o artigo 424 do Código Civil: “nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio.”.

No primeiro caso, a grande aplicação prática dessa questão gira em torno da cobrança de corretagem cobrada pelo incorporador de imóveis do consumidor por ocasião da aquisição de uma unidade autônoma. Aqui, parece-nos que a abusividade salta aos olhos[4], pois ao consumidor não pode ser repassado um custo típico do fornecedor, isto é, ligado a uma de suas atividades empresariais preponderantes: a comercialização de imóveis postos à venda nos stands da própria sociedade empresária do ramo imobiliário.

Dentre as disposições negociais que acompanham a cobrança da comissão de corretagem, encontra-se a igualmente polêmica Taxa de Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária (SATI), cobrada indevidamente do consumidor, sob o argumento de que este tira proveito contratual de uma assessoria apresentada pelo fornecedor a fim de que tenha acesso a questões contábeis e jurídicas relevantes na compra do imóvel.

Não raro, há um claro déficit de informação, pois não há transparência com relação ao que o consumidor está pagando, uma vez que a cobrança da corretagem se encontra inserida no contrato sem o devido destaque no meio de outras questões que dizem respeito ao imóvel que se está adquirindo. Nesse caso, parece bastante clara a vulneração do artigo 6º, III, da lei 8078/90[5] que estabelece o direito básico do consumidor à informação que deverá ser clara e precisa para que o consumidor saiba com exatidão os seus direitos e seus deveres, não se surpreendendo com uns e outros. A ineficácia de cláusula em que não se oportuniza ao consumidor o conhecimento prévio de seu conteúdo decorre da aplicação imediata do artigo 46 da citada legislação protetiva[6].

O pagamento indevido da comissão de corretagem pelo consumidor possibilitará o pleito de repetição do indébito em dobro da quantia efetivamente paga (art. 42, p. único, lei 8078/90[7]), a ser proposta em face da incorporadora vendedora da unidade autônoma, uma vez que o pagamento de tal verba a ela interessa e compete.

O prazo prescricional será de dez anos a contar do desembolso financeiro indevido (art. 205, CC[8]), uma vez que inexiste prazo específico menor para a prescrição da pretensão ressarcitória nascida do referido direito patrimonial.

Questão mais difícil será a de definir a possibilidade da cobrança da comissão de corretagem por parte do consumidor na hipótese em que não existir déficit informacional. A cláusula será válida se constar no contrato escrito, com a devida transparência e destaque?

A questão é polêmica, desafiando dois entendimentos.

O desembargador Werson Rego[9] estabelece balizas bem delineadas em que a cobrança se mostra válida. Ei-las: “A transferência do pagamento da comissão de corretagem, devida pela incorporadora, ao adquirente não se revela abusiva, diante da comprovação de satisfação dos seguintes pressupostos de validade da estipulação: a) ciência prévia e clareza em tal estipulação; b) pagamento efetuado em nome do vendedor e; c) dedução do valor da comissão de corretagem do preço da unidade imobiliária contratada.”. A ausência de qualquer um dos requisitos apontados ensejaria, portanto, a repetição do indébito em dobro, na forma preconizada pelo artigo 42, p. único, do Código de Defesa do Consumidor.

Em que pese a judiciosidade do raciocínio, ousamos discordar. A nosso viso, a vulnerabilidade do consumidor reconhecida pela Constituição Federal (art. 5º, XXXII e 170, V) e pela lei 8078/90 (art. 4º, I) conduz a que ao fornecedor não seja lícito repassar ao destinatário final de sua atividade produtiva de algo que é do seu exclusivo interesse empresarial que vem a ser a venda das unidades autônomas após a regular incorporação.

Outra vulneração clara aos princípios e regras consumeristas está no fato de o consumidor pagar por um serviço que não foi prestado a ele, situação essa que torna a cláusula nula por estabelecer uma obrigação iníqua, abusiva, que coloca o consumidor em desvantagem exagerada e, ainda, ofensiva da boa fé objetiva, na forma do inciso IV, do artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Nessa relação desigual entre fornecedor e consumidor, unidos que se encontram na celebração de um contrato de adesão, a liberdade contratual produzirá o nefasto efeito de retirar dos ombros do fornecedor uma despesa umbilicalmente vinculada à sua atividade empresarial e colocá-la sobre os ombros do consumidor, parte mais fraca da relação, sendo meramente formal eventual cláusula que diga que o valor pago pela corretagem será excluído do valor final do imóvel. Transparente será a fixação do preço da unidade autônoma e sobre tal valor incidir a comissão de corretagem paga por aquele que se coloca no mercado de consumo como vendedor de imóveis.

Ademais, o esclarecimento inserto na disposição contratual é de pouca, senão nenhuma relevância para o consumidor, uma vez que quando este se dirige ao mercado para compra de um imóvel na qualidade de destinatário final do produto, o fornecedor já escolheu o corretor que, obviamente, irá prestar os seus serviços em favor dele, com parcialidade e de modo oneroso.

Salienta, com propriedade, Héctor Valverde Santana[10], que “não há igualdade das partes na relação de consumo, mas efetiva dominação do fornecedor (construtora ou incorporadora) quanto à imposição das condições negociais. Exige-se um padrão de honestidade, lealdade, transparência e probidade das partes, circunstância que conduz à conclusão de que é abusiva a cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagamento de comissão de corretagem, porquanto não há um correspondente serviço que lhe fora prestado.”.

Nos tribunais estaduais,[11] o posicionamento pela abusividade da cobrança tem prevalecido, mas diante dos posicionamentos sustentáveis sob o ponto de vista jurídico e econômico, mas absolutamente antagônicos, a questão se encontra hoje afetada ao regime dos recursos repetitivos junto ao Superior Tribunal de Justiça[12] para unificar as seguintes questões: validade da cláusula, legitimidade passiva para a repetição do indébito e prazo prescricional.

Referências

[1] Araken de Assis. Contratos Nominados. 2ª ed. 2009, p. 285.
[2] Arnaldo Rizzardo. Contratos. 13ª ed. 2013, p. 774.
[3] Héctor Valverde Santana. Pagamento de Comissão de Corretagem na Compra e Venda de Imóvel: Obrigação do Fornecedor. in Revista de Direito do Consumidor, Vol. 91, 2014, p. 141/165.
[4] No mesmo sentido: Flávio Tartuce. Teoria Geral dos Contratos e Contratos em Espécie. 11ª ed. 2016, p. 620.
[5] Art. 6º São direitos básicos do consumidor: III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem.
[6] Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.
[7] Art. 42. … omissis … Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.
[8] Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
[9] TJRJ, 25ª Câmara Cível do Consumidor, Apelação nº 0161824-09.2013.8.19.0001, julg. em 18/01/2016.
[10] Héctor Valverde Santana. Obra citada, p. 159.
[11] Apelação Cível. Rito Sumário. Promessa de Compra e Venda. Empreendimento Imobiliário. Ação de Repetição de Indébito c/c Indenização por Danos Morais. Comissão de Corretagem e Taxa de Serviço de Assistência Técnico-Imobiliária (SATI). Relação de consumo. Responsabilidade objetiva. Arts. 2º, 3º e 14 do CDC. Disposições contratuais que devem ser examinadas à luz dos ditames consumeristas, observando-se, principalmente, o princípio da boa-fé objetiva, bem como os princípios da transparência e da informação na interpretação do contrato, previstos no artigo 6º, do CDC. Assim, ainda que o artigo 724 do Código Civil contenha previsão no sentido de que o pagamento da comissão de corretagem pode ser objeto de ajuste entre as partes, quando se trata de imóvel vendido na planta relativo a empreendimento de monta, como é o caso dos autos, o entendimento jurisprudencial tem se encaminhado no sentido de reputar abusiva a cobrança de comissão de corretagem, mesmo que prevista contratualmente. Isto porque, em tais hipóteses, não há a figura da intermediação e aproximação inerentes ao contrato de corretagem, já que o consumidor procura o stand de vendas para efetuar a aquisição do imóvel por sua própria opção, sem ter sido encaminhado por profissional. Aplicação do art. 51, IV, do CDC. Do mesmo modo, indevida a cobrança da aludida Taxa “SATI”, eis que engloba serviços que são inerentes ao risco do empreendimento imobiliário, os quais devem ser arcados pela empreendedora. Consumidor que se vê compelido a arcar com tais custos, sob pena de ver inviabilizado o fechamento do negócio. Restituição dos valores que deve se dar de forma simples. Danos morais não configurados. Provimento parcial do recurso. (TJRJ, 27ª Câmara Cível do Consumidor, Apelação nº 0002026-39.2014.8.19.0207, Rel. Des. Mônica Feldman de Mattos, julg. em 22/07/2015).
Direito do consumidor e civil. Recurso de apelação. Ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c obrigação de fazer e indenização. Prazo indeterminado para conclusão da obra e entrega das chaves. Cláusula nula de pleno direito. Comissão de corretagem. Devolução ao promissário adquirente. Ausência de prova robusta do pagamento de aluguéis. Dano moral configurado. Recurso conhecido e provido em parte. 1. A cláusula que prevê a entrega do imóvel em julho/2011, ou, alternativamente, 18 (dezoito) meses após a assinatura do contrato de financiamento perante o agente financeiro, é ambígua e até mesmo contraditória, na medida em que estabelece datas distintas para o cumprimento da mesma obrigação contratual, devendo ser declarada nula de pleno direito. 2. Se houve contratação de empresa de corretagem, esta se deu pela promitente vendedora, para atuar em seu stand de vendas, devendo, pois, ser por ela custeadas as comissões que porventura decorram da venda de suas unidades autônomas. 3. O dever de ressarcir os aluguéis pagos durante o período de atraso da obra só serão devidos quando demonstrados e comprovados de forma robusta, o que não ocorreu na espécie. Capítulo reformado. 4. O dano moral corresponde à frustração da legítima expectativa da parte autora quanto à entrega do imóvel na data aprazada, em desconformidade aos ditames da boa- fé objetiva e do princípio da confiança, sendo evidente que os fatos narrados ultrapassaram a barreira do mero aborrecimento e do simples descumprimento contratual, atingindo, como restou alegado, o foro íntimo do promissário comprador. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJCE, 3ª CC, Apelação Cível nº 0907806-02.2012.8.06.0001, Des. Washington Luis Bezerra de Araújo, julg. em 13/07/2015).
Civil e Processual Civil – Apelação Cível – Ilegitimidade Passiva ad causam – Prescrição – Promessa de Compra e Venda – Imóvel – Taxa de Corretagem – Abusividade Contratual – Recurso Desprovido. 1. As condições da ação devem ser aferidas in status assertionis (teoria da asserção), à luz das alegações constantes da petição inicial. 2. Recentemente, o Colendo Superior Tribunal de Justiça reafirmou a tese sufragada em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (art. 543-C, do Código de Processo Civil), de que nas hipóteses em que se esteja diante de pretensão de ressarcimento de valores decorrentes de cobrança indevida, aplica-se o prazo decenal previsto no art. 205, do Código Civil. 3. Configura prática abusiva a cobrança de comissão ou taxa de corretagem relativamente a contratos de promessa de compra e venda de imóveis novos na hipótese do adquirente (consumidor) se dirigir diretamente ao stand de venda da própria incorporadora, ou construtora, e entabular o negócio jurídico. (TJES, 1ª CC, Apelação Cível nº 0002458-31.2014.8.08.0024, Rel. Des. Annibal de Rezende Lima, julg. em 15/12/2015).
[12] Recursos Repetitivos – Decisões de Afetação.
Informativo nº 571/2015. Direito do Consumidor e Processual Civil. Tema 939. Recurso Especial afetado à Segunda Seção como representativo das seguintes controvérsias: “legitimidade passiva da incorporadora (promitente vendedora) para responder pela restituição da comissão de corretagem e da taxa de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor”. (REsp 1.551.968-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 27/10/2015).
Recursos Repetitivos – Decisões de Afetação.
Informativo nº 568/2015. Direito do Consumidor. Tema 938. Recurso Especial afetado à Segunda Seção como representativo das seguintes controvérsias: – “prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor”;
“validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI)”. (REsp 1.551.956-SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 8/9/2015).

Marco Aurélio Bezerra de Melo - Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro. Mestre em Direito pela Universidade Estácio de Sá. Professor. Autor.
Fonte; GEN Jurídico

sexta-feira, 16 de fevereiro de 2018

ALUGUEL DE COMÉRCIO: AÇÃO RENOVATÓRIA x EXCEÇÃO DE RETOMADA DO IMÓVEL


A ação Renovatória é o meio legal pelo qual se busca a renovação do vínculo locatício existente entre as partes. No entanto, embora esteja insculpida na lei de inquilinato ela versa exclusivamente a respeito de locações não residenciais, assim estabelece os parâmetros para renovação compulsória nos casos em que envolve um comércio vinculado ao imóvel locado.

Listamos a seguir os Requisitos inerentes à renovação compulsória/forçada do contrato de locação, são eles:

I - REQUISITO: Contrato escrito e prazo determinado;

Para implemento do instituto, é medida que se impõe a existência de Contrato Escrito e Prazo Determinado. O que torna autoexplicativo, mostrando como exigência do legislador que não se pode promover a presente Renovatória munido apenas de pretensões fundadas em contrato verbal indeterminado. Eis a exigência prevista no artigo 51 da lei 8245/91.

II - REQUISITO: Ter o locatário, pelo menos, 5 anos de contrato ou contratos, inclusive, com diferentes titulares, desde que entre eles tenha mantido o vínculo jurídico, inter vivos ou mortis causa. Está ligado ao vínculo formal e não material.

Cabe ressaltar que é possível formar o prazo de 5 anos pela somatória de vários contratos escritos de menor duração, desde que sejam sucessivos e que a somatória de todos eles tenha duração igual ou superior à condição legal.

III - REQUISITO: Ter o locatário, pelo menos, 3 anos ininterruptos de efetivo exercício da mesma atividade que é exercida no ponto, quando da propositura da ação renovatória.

O que se pretende é que com a confirmação desse prazo, ao passar de 3 anos seguidos, o ponto já passa a ter valor agregado, o que confere ao locatário o direito à renovação compulsória.

Do Prazo:

O tempo determinado para propositura da ação renovatória é de 1 ano a 6 meses, anteriores ao fim do contrato de locação. (penúltimo semestre do contrato) sendo um prazo decadencial. Não se suspende não se interrompe e não se prorroga. Ou seja, se o prazo cair num domingo, a Ação Renovatória deve ser obrigatoriamente proposta até a sexta feira anterior.

Não há limites para o número de renovatórias, pode-se propor uma seguida da outra, estando presentes os requisitos para sua implementação.

Dos Ajustes de Aluguéis:

Devido ao grande inflacionamento nos preços dos alugueis dos imóveis, há quem acredite tratar do único instrumento cabível para o inquilino, lançar mão e ver renovado o contrato de locação, nas locações prediais comerciais. No entanto, é sem dúvida um meio cabível para coibir a majoração do locativo acima do patamar de mercado. Saliente-se que na reavaliação dos valores cobrados a títulos de alugueis, aplicar-se-ão os índices de valor do mercado. Não restando ao locador usar da majoração dos preços como meio indireto de retomada do ponto comercial.

Do valor da Causa:

Valor da causa deve ser 12 vezes o valor do aluguel, de igual período a 1 ano de contrato, salvo em caso de extinção do contrato de trabalho, quando tal foi a causa para a ocupação do imóvel pelo locatário (art. 47, II, da Lei de Locações), hipótese em que o valor da causa corresponderá a três meses de aluguel. Artigo 58, III.
“Importante frisar que o valor da causa corresponderá à multiplicação do valor do aluguel, e apenas dele, não se incluindo eventuais taxas, impostos ou mesmo contribuições condominiais que estejam incluídas no contrato de locação.” Santos Gildo p.422.

EXCEÇÃO DE RETOMADA DO IMÓVEL

(defesa do proprietário - Lembrando que as hipóteses não interrompem o contrato, apenas impede a renovação)

São 5 hipóteses artigos 52 e 72 da lei de Inquilinato:

1- Hipótese: Uso próprio; (o proprietário não poderá utilizar o imóvel para a mesma atividade exercida anteriormente pelo locatário, podendo incorrer em concorrência desleal, é estabelecido um lapso temporal de 05 anos para exercício na mesma localidade por outras pessoas. Há, porém, uma exceção, no caso de o locador já ter exercido a mesma atividade no imóvel antes do período de locação.)

2- Hipótese: Reforma substancial do prédio locado, imposta pelo poder público ou para ampliação do imóvel;

(a reforma tem de começar até 3 meses após a entrega do imóvel)

3- Hipótese: Proposta de renovação do contrato de locação por valor inferior ao valor de mercado;

4- Hipótese: Findo o contrato, a Proposta de renovação melhor feitar por terceiro; (o locatário tem o direito de preferência, podendo oferecer valor igual.)

Caso o locador acerte com o novo locatário, e em função disso tenha um incremento financeiro, ao locatário anterior assistira o direito a indenização pela perda do ponto, ao antigo locatário.

O locador proprietário responde solidariamente com o terceiro proponente pela indenização ao locatário anterior, pela perda do ponto comercial.

5- Hipótese: Transferência de estabelecimento existente há mais de 1 ano, que seja do cônjuge ascendente ou descendente do locador para o seu imóvel.

(o estabelecimento já deveria existir em outro lugar há mais de 1 ano para que se faça uso dessa prerrogativa)

Em derradeiro, por meio deste breve artigo tentamos elucidar a temática proposta, demonstrando os meios que dispõe o locatário para manutenção do contrato de aluguel e consequente preservação do ponto comercial e tudo que a ele é inerente, e em contrapartida as defesas do locador, caso se veja numa situação de desconforto e que passível de solução judicial.

SANTOS, Gildo dos. Locação e despejo: comentários à Lei 8.245/91. 5. ed. São Paulo: RT, 2004, p. 422

Celso Aires Cavalcante Neto - Advogado, formado pelo CEUB (Centro Universitário de Brasília)
Fonte: Artigos JusBrasil

É POSSÍVEL COMPRAR POSSE?


Não só é possível, como é muito comum no mercado imobiliário as pessoas celebrarem contratos onde é negociada somente a posse de um imóvel e não a propriedade.

Isso porque a propriedade é um direito real que garante o poder de usar, gozar (usufruir), dispor e reivindicar de quem injustamente a detenha ou possua. Ou seja, aquele que é o “dono” do imóvel pode alienar (vender), doar, alugar e hipotecar (dar o bem em garantia, constituindo ônus real).

Por outro lado, a posse é um instituto mais limitado do que a propriedade, constituindo apenas uma situação de fato. Assim, aquele que detém a posse não detém o domínio do bem, uma vez que só é dono, quem registra.

Entretanto, é importante deixar claro que, embora a posse tenha natureza jurídica diferente e mais limitada do que a propriedade, também tem respaldo jurídico e pode ser protegida por meio das ações possessórias e da elaboração de instrumentos contratuais específicos e pormenorizados em relação a clareza e segurança do negócio entabulado.

Portanto, a posse possui valor monetário e jurídico, mas não podem ser confundida com propriedade, uma vez que há consequências jurídicas distintas.

Uma dessas consequências, vale destacar, é que a posse gera certa insegurança jurídica, pois, até o registro (onde há mudança da propriedade), muitas situações fáticas e adversas podem surgir, impossibilitando a efetiva transferência da propriedade (como um todo) para aquele que compra.

Nesse sentido, há que se ter uma boa orientação nas transações imobiliárias, pois quem compra de quem não é dono (ou seja, daquele que não possui o imóvel registrado em nome próprio ou da pessoa jurídica da qual faça parte) na verdade, esta comprando apenas a posse e não a propriedade. Não há como transferir aquilo que não se tem.

Na prática, é importante o trabalho de profissionais qualificados, principalmente dos corretores de imóveis, que precisam orientar os interessados, de maneira espontânea e clara, sob pena de responsabilização, que as partes envolvidas na negociação estão vendendo e comprando posse e não propriedade, bem como as implicações fáticas e jurídicas dessa diferença.

Outro importante cuidado é a análise minuciosa da real condição de proprietário daquele que se pretende vendedor, pois não raro, o que se tem é a transferência reiteradas vezes da posse de um bem imóvel.

Portanto, é possível sim comprar posse. O que não se pode é confundir posse com propriedade já que ambas, embora possuam valor monetário e jurídico, resultam em implicações jurídicas diferenciadas que precisam ser conhecidas de todos aqueles envolvidos em uma transação imobiliária, com a finalidade de se evitar situações conflituosas e desgastantes num futuro, muitas vezes, não tão distante.

Jaqueline Rezende Nogueira - Advogada, atuante na área do Direito Imobiliário em Divinópolis-MG e especializanda em Direito Imobiliário Aplicado pela Escola Paulista de Direito – EPD.
Fonte: Artigos JusBrasil

DIMOB: UM DOCUMENTO IMPORTANTE PARA QUEM EXERCE ATIVIDADE IMOBILIÁRIA


Todas as empresas de natureza jurídica que exercem as atividades de locação, intermediação ou venda de imóveis (assim como a figura do corretor de imóveis, que se enquadra em intermediação), devem estar atentas à Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob). A Duda Imóveis explica que existem alguns pontos importantes referentes ao documento que merecem atenção especial.

A Dimob só deve ser entregue, por exemplo, por aquelas empresas que apresentaram faturamento. "Quando não houver faturamento, esta entrega é dispensada. Mas todo o recebimento de valores deve estar registrado por uma nota fiscal. Também é muito importante ficar atento as informações a serem prestadas à Receita Federal do Brasil, pois a mesma utiliza os dados da Dimob para fazer cruzamento fiscal dos contribuintes", explica a imobiliária.

Caso as operações informadas não estiverem coincidentes, a declaração pode ficar retida em malha fina, havendo a possibilidade de aplicação de multa e juros sobre a diferença entre o declarado pelo contribuinte e os informados pelas empresas na Dimob.

Além disso, as empresas podem ser multadas caso a informação prestada seja diferente do que foi efetivamente praticado.

Segundo a Duda Imóveis, a Dimob foi instituída pelo governo em 21 de fevereiro de 2003, para que houvesse controle das movimentações existentes em empresas do ramo de construção e administração de imóveis. Esta é uma obrigação acessória anual, requerida pela Instrução Normativa 1.115 e deve ser entregue à Receita Federal via certificado digital.

Como toda obrigação acessória, é de natureza fiscalizatória. Por este motivo o empresário deve ter atenção às informações complementares, que também devem ser controladas por nota fiscal.

São elas:

- Dados do comprador (Nome completo e CPF);

- Dados do vendedor (Nome completo e CPF);

- Data do contrato de compra e venda do imóvel;

- Endereço completo do imóvel vendido;

- Valor do imóvel vendido.

A Dimob deve ser entregue até o último dia de fevereiro do ano seguinte devido da obrigação, é muito importante se atentar a esta informação porque a entrega fora do prazo gera multa, que pode variar o valor. "Por isso é melhor ficar atento! A Declaração das Informações sobre Atividades Imobiliárias está presente no seu dia a dia", destaca a Duda Imóveis àqueles que trabalham no setor.

Fonte: Engeplus Notícias