domingo, 28 de agosto de 2016

MERCADO IMOBILIÁRIO RECESSIVO E AS SOLUÇÕES CONTRATUAIS PARA NOVOS NEGÓCIOS


Segundo o criador da Teoria da Relatividade, o físico alemão Albert Einstein, “A crise é a melhor benção que pode ocorrer com as pessoas e países, porque a crise traz progressos”. Tal declaração, sobremodo em contextos desgastados por modelos ultrapassados de gestão, provavelmente poderá acender expectativas naqueles que como bons brasileiros “não desistem nunca”.

No ambiente da Construção Civil, seja pelos altos riscos diretamente decorrentes da produção ou pela demanda expressiva de aportes financeiros, parece que a situação se afigura ainda mais agravada. É que além de exigir muito tempo para que se configure o ciclo operacional, com a entrega e recebimento do preço do produto, a atividade passa por etapas que vão desde o planejamento da compra e regularização do terreno, registros públicos, licenças municipais (e mistas, no caso do Meio-Ambiente), captação de fontes de financiamento, execução da obra e regularização e entrega da propriedade imobiliária.

A tudo isso se soma o alto detalhamento da Legislação Tributária, aplicada de maneira específica ao setor, da interpretação atualizada do Código de Defesa do Consumidor na hora de confeccionar e celebrar contratos, e até mesmo das Normas de Segurança do Trabalho, constantemente atualizadas e ampliadas.

Neste cenário, a boa nova é que o incremento de arranjos empresariais tem servido como meio competitivo para que o fluxo de capital e de novos negócios não seja paralisado. A solução para muitos tem se dado através da modelagem de estruturas negociais, em sua maioria fundadas na relação de parceria e na somatória de escopos financeiros, tecnológicos e intelectuais, garantindo a viabilização de produtos rentáveis para investidores, empreendedores e adquirentes.

Dentre os principais formatos utilizados, três formas merecem destaque: a primeira delas diz em relação à utilização das denominadas Sociedades de Propósito Específico – SPE – ou SPC (Specif Purpose Company), do Direito Norte-Americano -, que é forma de organização empresarial modernamente prevista na Lei Civil brasileira, cujo principal característica consiste na segmentação do patrimônio empresarial e na limitação da responsabilidade dos envolvidos. O que diferencia uma SPE das demais sociedades empresárias é o seu objeto específico, ou seja, a pessoa jurídica é constituída e tem tempo de existência vinculado à realização de um ou mais projetos antecipadamente anunciados. Quanto ao aspecto tributário, existe a possibilidade da implementação de estratégias tributárias que favoreçam a carga tributária, mas que está condicionada a possibilidade de afetação do patrimônio.

O segundo modelo, normalmente utilizado nas situações em que existam entraves burocráticos relevantes ou altos custos na contratação do capital para financiar a regular evolução da obra, é o previsto no artigo 58 da Lei de Incorporações, que prevê que ”Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra”. São estas as hipóteses em que o Incorporador limita-se, quase que exclusivamente, ao papel de condutor do projeto, cuidando da aquisição de terrenos bem localizados e neles incorporando projetos imobiliários atraentes, cujas obras serão financiadas diretamente pelos adquirentes. Neste modelo, além de outros aspectos de idêntica relevância, o certo é que ao evitar-se a incidência da carga tributária “em cascata”, estaremos diante de uma relação “custo x benefício” atraente para adquirentes e empreendedores.

Finalmente, e conforme prelecionado pela Lei Federal Nº 10.931/2004, que alterou a Lei de Incorporações nº 4.591/64, a utilização da dinâmica do Patrimônio de Afetação é outra forma de arranjo negocial que, muito embora pouco utilizada pelos empreendedores, além de abrigar outros benefícios, garantem a blindagem patrimonial, a facilidade na captação de recursos para financiamento, a redução relevante da carga tributária envolvida e a segurança do capital aplicado. Tais fatores – ressalte-se –, além dos benefícios promovidos por si mesmos, se prestam como elementos de destaque e diferencial mercadológico na hora das vendas, neutralizando fatores a exemplo da eventual desconfiança de muitos na hora de investir.

Negócios complexos e de longo prazo que são a aplicação de tais formas no Setor Imobiliário denota em vantagens e pontos sensíveis, sendo importante que além dos contornos contratuais jurídicos implementados caso a caso, o empreendedor esteja atento ao correto cumprimento das obrigações instrumentais relativas às contribuições previdenciárias, cujo recolhimento insuficiente ou em simples equívoco na atribuição de “códigos de recolhimento”, poderão resultar em transtornos sérios no momento da averbação da obra que antecede a entrega das unidades aos consumidores.

Cláudio Silva - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil

quarta-feira, 24 de agosto de 2016

STJ RECONHECE CLÁUSULA CONTRATUAL DE COMISSÃO DE CORRETAGEM NA VENDA DE IMÓVEIS


A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em julgamento que a cláusula contratual de comissão de corretagem na venda de imóveis é regular.

Havia vários questionamentos quanto à legalidade da cobrança pelas empreiteiras e pedidos de devolução dos pagamentos. Empreiteiras, corretores e imobiliárias estimam que decisão contrária do STJ geraria a obrigação da devolução de R$ 19 bilhões aos consumidores, incluindo ressarcimentos, juros e correção monetária.

A cobrança, no entanto, ficou condicionada ao esclarecimento prévio da cobrança aos compradores. De acordo com o presidente da Associação Brasiliense dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abrami-DF), Cláudio Sampaio, a decisão traz previsibilidade e ajudará no fortalecimento do setor.

A cobrança do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (Sati), no entanto, foi considerada abusiva. Esse é um valor cobrado pelas empreiteiras para remunerar advogados incumbidos de elaborar contratos.

Fonte: Época/Expresso

A GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NOS CONTRATOS HABITACIONAIS


1 CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O Presente artigo vai demonstrar de forma teórica o que na prática já se verifica no âmbito do Sistema Financeiro imobiliário. Durante muito tempo os financiamentos habitacionais eram garantidos por hipoteca, direito real de garantia de natureza cível que grava a coisa imóvel ou bem que a lei entende por habitacional, sem transmissão de posse ao credor. A hipoteca se caracterizava como de difícil execução, daí o alto índice de inadimplemento do setor, estando a carteira de financiamento habitacional praticamente fechada, atuando apenas a Caixa Econômica Federal, com lastro do Governo Federal em planos de moradia populacional, restringindo assim a possibilidade econômica de negócios voltados para classe média e alta, mormente em um período de alta de inflação.

A mudança de legislação ocorrida com o advento da lei 9.514/97, que permite a alienação fiduciária de bens imóveis , os contratos de adesão ficaram mais favoráveis aos credores e no âmbito do SFI, protagonizado pela Caixa Econômica Federal, a inadimplência caiu significativamente, por outro lado as modalidades de financiamento foram ampliadas favorecendo a todas as camadas da população e a indústria de construção civil que obteve um aquecimento importante nos últimos anos , gerando emprego e renda.Com as novas regras no caso de inadimplência por parte do adquirente do financiamentos, a ações de cobrança, execução e tomada do imóvel são bem mais céleres proporcionando um nível maior de profissionalismo nos financiamentos habitacionais, seja na análise do projeto, análise econômico financeira das entidades de construção civil, seja na análise da situação financeira dos adquirentes dos imóveis.

2 DA HIPOTECA

A hipoteca é um direito de garantia que tem por objeto bens imóveis, navio ou avião pertencentes ao devedor ou terceiro e que embora não entregues ao credor, asseguram-lhe o recebimento do crédito. As principais características da hipoteca são: Direito real de garantia, vincula o bem gravado; possui natureza civil, disciplinado pelo artigos 1473 e 1506 do código civil; tem caráter acessório, direito real criado para assegurar a eficácia de um direito pessoal; assenta-se nos princípios da publicidade e especialidade.

Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:

I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;

II - o domínio direto;

III - o domínio útil;

IV - as estradas de ferro;

V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;

VI - os navios;

VII - as aeronaves.

Parágrafo único. A hipoteca dos navios e das aeronaves reger-se-á pelo disposto em lei especial.

Para que tenha validade a hipoteca deva preencher certos requisitos, objetivos e subjetivos que determinam sua eficácia. Dentre os requisitos objetivos afirma-se que a hipoteca recai sobre bens imóveis embora possam estar ligados em casos especiais a coisas móveis e é necessário que sejam alienáveis, então podem ser objeto de hipoteca os imóveis conforme artigo 1473, inciso I do código civil e artigo 79.

Entre os requisitos subjetivos, a capacidade do devedor pressupõe a de poder hipotecar, já que se o débito não for pago deverá ser vendido em leilão conforme preceitua o artigo 1420 do código civil. Quanto ao requisito formal verifica-se que a garantia de hipoteca envolve título constitutivo, a especialização e o registro no cartório de registro de imóveis. O contrato de hipoteca segue o principal de financiamento imobiliário gravado mesmo cartório da situação do bem , onde é processada a desalienação no final do contrato.

A utilização da hipoteca está cada vez mais restrita no âmbito dos financiamentos imobiliários e vários argumentos são expostos acerca dessa situação. O direito do credor hipotecário mantém-se suspenso até o prazo para o adimplemento da obrigação principal, lembrando que a garantia é acessória, enquanto isso o devedor permanece com todos atributos dominiais, inclusive dispor dos bens, e só após sua arrematação perderá a posse. Outra situação é que, ao contrário de alienação fiduciária, em que o leilão extrajudicial é uma via célere, em se tratando de hipoteca, no caso de inadimplência há que haver execução judicial, com posterior penhora de bens, para depois levantá-lo em hasta pública, o que aumenta o prazo para recuperação do crédito.

Outro argumento importante e contrário à utilização da hipoteca é a possibilidade do bem hipotecado integrar a massa falida, podendo frustrar o recebimento do credor hipotecário.

Art. 1.483. No caso de falência, ou insolvência, do devedor hipotecário, o direito de remição defere-se à massa, ou aos credores em concurso, não podendo o credor recusar o preço da avaliação do imóvel.

Essa situação se justifica pelo fato de que o devedor não transfere a propriedade do bem ao credor. Por meio dessa modalidade, o devedor retém o bem , apenas gravando-o para garantia de uma obrigação, permanecendo então com direito de aliená-lo, ou mesmo ofertá-lo como garantia de outra dívida.

3 DA ALIENAÇÃO FIDUCÁRIA

A alienação fiduciária foi introduzida no Brasil através das Leis 4.725/65, o Decreto – Lei 999/69, a Lei 6.071/74 e a Lei 9.514/97( arts. 22 e 23 ) à semelhança da fidúcia com credditore do romanos, que já tinha naquela época caráter assecuratório, pois o devedor vendia seus bens ao credor , sob a condição de recuperá-los se, dentro de certo prazo efetuasse o pagamento do débito.

A principal característica da alienação fiduciária consiste na transferência feita pelo devedor ao credor da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem infungível ou fungível, ou ainda de um bem imóvel como garantia do seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação. A Lei 9.514/97 veio então regular a alienação fiduciária de bem imóveis. 

Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel

Art 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Art 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título

parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

Trata-se então de um negócio jurídico uno, como ensina Maria Helena Diniz, embora composto de duas relações jurídicas: uma obrigacional referente ao débito contraído, e outra real expressa pela garantia, que é ato de alienação temporária, uma vez que o fiduciário recebe o bem não para tê-lo como próprio, mas para restituí-lo com o pagamento da dívida. O credor fiduciário adquire a propriedade resolúvel e a posse indireta de bem móvel ou imóvel, em garantia de financiamento efetuado pelo devedor alienante, resolvendo-se o direito do credor fiduciário com o adimplemento da dívida garantida.

Assim a alienação fiduciária apresenta a seguintes características: bilateralidade, pois cria obrigações tanto para o fiduciário como para o fiduciante; é oneroso, beneficia ambos com crédito para um e garantia para outro; formal, pois requer instrumento escrito público ou particular, é indivisível, pois o pagamento de uma ou mais prestações não implica exoneração da garantia exceto disposição em contrário no título ou quitação.

Na alienação fiduciária devem ser observados os requisitos subjetivos, objetivos e formais, considerando sua destinação econômica e finalidade assecuratória. Quanto aos requisitos subjetivos podem alienar em garantia qualquer pessoa natural ou jurídica de direito público ou privado, então devem possuir capacidade genérica para atos da vida civil e capacidade de disposição e, portanto o domínio do bem dado em garantia. O campo de atuação do instituto em discussão é bastante amplo, e no caso em estudo os requisitos objetivos recaem em coisas imóveis e especificamente na Lei 9.514/97, que regula a alienação de coisa imóvel nos arts 22 a 33, elencando todas as possibilidades de aplicação dessa garantia. Como requisito formal deve-se acrescentar que um bem dado em garantia deve ser acompanhado de instrumento de contrato público ou particular, valendo contra terceiros e oponível erga omnes, nesse contrato deve estar descrito o valor da dívida, prazo índices econômicos aplicados e tudo o mais que se fizer para que o documento tenha valor legal contra todos.

4 FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO BRASIL 

A evolução da construção habitacional nos últimos anos refletiu, em grande parte, as mudanças institucionais implementadas em 2004, com o intuito de reverter a estagnação do setor. Foram adotadas medidas alterando o arcabouço jurídico, tais como: criação do patrimônio de afetação para incorporações imobiliárias, resguardando os mutuários de insolvência e falência das incorporadoras; introdução da alienação fiduciária, instrumento que reduz o prazo de recuperação do imóvel inadimplente; e a desoneração tributária do setor. Essas medidas associadas ao ciclo de expansão econômica contribuíram para retomada dos financiamentos habitacionais e impulsionaram a atividade no setor.

O comportamento da inadimplência se constituiu num aspecto determinante para expansão do crédito imobiliário. Nesse sentido as alterações jurídicas foram determinantes pois geram mais confiança na contratação e segurança jurídica propiciando instrumentos céleres para se reaver o crédito ou imóvel no caso de inadimplência. 

Um dos elementos mais recentes da institucionalização do financiamento habitacional no Brasil foi a criação do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), em 1997, pela Lei n. 9.514. Cabe, novamente, a distinção entre habitacional e imobiliário: o objetivo do novo sistema não é apoiar exclusivamente o setor habitacional, mas sim o conjunto de operações imobiliárias (imóveis comerciais, de escritórios, etc.), ainda que a necessidade de redução do déficit habitacional do país tenha sido usada como argumento retórico importante para a sua criação. Nesse sentido, o maior problema que se buscava gerir por meio da criação do SFI seria a dificuldade de fontes de financiamento de prazo mais longo, compatível com as necessidades das atividades imobiliárias; problema que na verdade não é exclusivo do setor imobiliário, mas que persiste como elemento estrutural da economia brasileira. Nesse sentido, a Lei n. 9.514 criou os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e seus emissores, as Companhias Securitizadoras de Créditos Imobiliários.

Aos CRI, foram somados, posteriormente, novos instrumentos como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e as Cédulas de Crédito Imobiliário (CCI) (Medida Provisória n. 2.223/2001, transformada na Lei n. 10.931/2004).Além disso, também foi introduzida, em 1997, a alienação fiduciária que, grosso modo, separa os ativos que funcionam como lastro das operações com CRI do patrimônio de seus emissores, aumentando a segurança dos investimentos nesses instrumentos. Em 2001, a Medida Provisória n. 2.221 (incorporada na Lei n. 10.931 de 2004) reforçou novamente a segurança jurídica das operações do sistema ao instituir o patrimônio de afetação, prevendo, assim, a separação dos recursos captados para o financiamento de um determinado projeto imobiliário do patrimônio da incorporadora responsável. O volume de operações do SFI levou quase dez anos para deslanchar: só a partir de 2008 o volume de emissões de CRI passou a crescer sistematicamente, levando o valor do seu estoque (registrado na Cetip) de R$ 3 bilhões, em janeiro de 2008, para R$ 27,8 bilhões em dezembro de 2011.

5 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A Caixa econômica Federal assumiu as funções do extinto Banco Nacional de Habitação, e desde então fomenta os projetos habitacionais no país seja por iniciativa própria seja por programas governamentais utilizando para isso recursos das poupanças e do FGTS. Como já dito em seção anterior os financiamentos habitacionais nas décadas de oitenta e noventa estavam quase que fechados restringindo-se a programas do governo federal, isso muito tem haver com a alta inadimplência do setor e condições desfavoráveis ao credor imobiliário para reaver seu crédito. Uma das muitas ações que viabilizam a mudança de rota foi a criação da EMGEA, empresa gestora de ativos que num dado momento recebeu ativos imobiliários da Caixa de acordo com a MP 2.155 de de 22 de junho de 2001, a fim de que novos financiamentos não sofressem com a gestão e problemas oriundos da antiga sistemática adotada tanto pelo BNH como pela Caixa.

Dispõe a MP 2.155 entre outras ações:

Art. 6º Fica a União autorizada a:

I - permutar, por títulos de emissão do Tesouro Nacional

b) com o BASA e com a CEF, os créditos referentes a refinanciamentos celebrados ao amparo da Lei nº 8.727, de 5 de novembro de 1993, considerados pelo saldo devedor atualizado; e c)com a CEF e com a empresa EMGEA, a que se refere o art. 7º, os créditos decorrentes de obrigações novadas com base na Lei nº 10.150, de 21 de dezembro de 2000, considerados pelo valor de face; e

II - adquirir:

a) da CEF, créditos decorrentes de operações realizadas diretamente com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço - FGTS;

Então pode ser verificado que à partir dessas ações os mercado imobiliário cresceu bastante, a Caixa econômica Federal conta hoje com diversas linhas de financiamento seja com recursos do FGTS como da poupança, seja para unidades isoladas como para empreendimentos haja vista a diversas legislações que trouxeram mais segurança jurídica tanto para construtores, financeiras e bancos e os mutuários.

Nesse cenário a garantia de Alienação fiduciária entra como instrumento facilitador dessas negociações. O cliente adquirente de imóveis já conhece todo o contrato de adesão, e como funciona no caso de inadimplência, razão pela qual essa taxa caiu bastante nos últimos anos. 

O déficit habitacional ainda não solucionado, tem sido uma das prioridades dos governos desde meados da década de noventa e á partir do ano de 2009 o programa minha casa minha vida assume o papel de redentor das famílias mais pobres a fim de prover moradia para todos, inclusive com subsídios disponibilizados pelo governo federal, além de mecanismos facilitadores para que torne atrativo para construtoras edificar para cliente com renda até três salários mínimos. A Caixa tem administrado bem esse programa e o acesso tem sido facilitado pelo apoio dos governos estaduais, os programas habitacionais deixaram de ser um fardo para ser um negócio rentável para todos os envolvidos.

REFERÊNCIAS

Diniz, Maria Helena. Curso de Direito civil brasileiro. Volume 4. Direito das coisas. 25.ed. São Paulo: Saraiva, 2010.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Volume 5. Direito das coisas. 6.ed. São Paulo, 2010.

FUNDAB(2012). A evolução do financiamento habitacional no Brasil, entre 2005 e 2011,e o desempenho de novos instrumentos financeiros. Disponível em: www.fudab.sp.gov.br. Acessado em: 12 mai. 2013.

André Luis Veneza Nascimento - Bacharel em Ciências Econômicas pela Universidade Católica do Salvador, Pós Graduado em Gestão Empresarial, pela Universidade Estadual do Piauí, e Bacharel e Direito pela Faculdade São Gabriel- NOVAUNESC. Advogado OAB 14398-PI, Empregado da Caixa Econômica Federal desde maio/1989.
Fonte: Artigos Jus Navigandi

terça-feira, 23 de agosto de 2016

EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO


Hipóteses de extinção do contrato de locação de imóveis urbanos pelo locatário:

Sob a ótica do locatário não se exige a observância do contrato originário. Deve-se analisar tão somente o contrato de locação atual.

Se o contrato atual for de prazo indeterminado, o locatário poderá extinguir o contrato a qualquer tempo por denúncia vazia e mediante notificação com 30 dias de antecedência, sob pena de pagar as despesas relativas ao período. Pode ainda rescindir o contrato por denúncia cheia, sem embargo de eventuais perdas e danos.

Se o contrato atual for de prazo determinado, o locatário pode considerar extinto o contrato naturalmente ao fim do prazo, porém ele não precisa respeitar o prazo para que o contrato se finde, podendo deixar o imóvel desde que notifique o locador com 30 dias de antecedência. Nesse caso o locatário deverá arcar com uma multa proporcional ao descumprimento do contrato (não é devida a multa, porém, se a rescisão se der em razão da mudança de local de trabalho determinada pelo empregador, mas ainda aqui ele deve notificar o locador), se não houver multa prevista, a mesma deverá ser arbitrada pelo juiz – se não houver a notificação o locatário deverá pagar as despesas relativas ao período. Pode ainda rescindir o contrato por denúncia cheia, sem embargo de eventuais perdas e danos.

Obs 1: Multa prevista não pode ser o aluguel pelo tempo que faltar. Se pudesse estaríamos coagindo economicamente o locatário a permanecer no imóvel.

Obs 2: Art. 54-A (quando locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma do imóvel para firmar contrato por prazo determinado com o locatário – e. G. Supermercado), só nesse caso a multa pode ser o valor do aluguel pelo tempo que faltar.

Hipóteses de extinção do contrato de locação de imóveis urbanos por terceiro:

O locatário goza de preferência legal na aquisição do imóvel (se o locador for vender o imóvel deve oferecer primeiro ao locatário), porém, sendo o locatário preterido em seu direito de preferência e se o contrato (ou compromisso) de compra e venda estiver registrado 30 dias antes da venda, o locatário poderá se valer da ação de preferência para usufruir de todos os benefícios legais decorrentes da preferência legal.

O amparo da lei conferido ao terceiro de boa-fé se manifesta na proteção da propriedade do imóvel adquirido, de maneira que o terceiro não o perderá pela ação de preferência se o contrato não estiver registrado.

Se o imóvel objeto de anterior contrato de locação for adquirido por terceiro, este terá um prazo decadencial de 90 dias para denunciar o contrato (retirar o locatário do imóvel), salvo cláusula de vigência.

Obs 1: O prazo é decadencial, logo se transcorrer in albis o terceiro assumirá a locação.

Obs 2: Locatário terá MAIS 90 dias para sair do imóvel (90 para terceiro denunciar + 90 para locatário sair do imóvel). Note-se que não se tratam de 180 dias, pois o terceiro adquirente pode denunciar no dia da aquisição do imóvel, resultando em 91 dias e. G.

Obs 3: Cláusula de vigência é a exceção do Princípio da relatividade, pelo qual o contrato faz lei entre as partes, não devendo um terceiro respeitá-lo. Pela cláusula de vigência, quem quer que adquira o imóvel alvo de contrato de locação, deverá assumir o mesmo na figura do novo locador.

Hipóteses de extinção do contrato de locação de imóveis urbanos pelo locador:

Nos contratos de locação de imóveis não residenciais fixados com prazo determinado, o locador pode retirar o locatário do imóvel por denúncia cheia (com justa causa) nas hipóteses previstas no artigo 9º na lei de locação de imóveis urbanos (Lei nº 8.245/91). Pode também o locador extinguir o contrato ao fim do prazo originário, porquanto esse representa o fim natural do contrato de locação. Se o contrato se operar por forma / prazo indeterminado, o locador ainda pode retirar o locatário do imóvel por denúncia cheia (art. 9º da Lei de locação) ou por denúncia vazia (sem justa causa) a qualquer tempo (desde que notifique o locatário 30 dias antes).

Note-se que não há previsão de extinção do contrato determinado por denúncia vazia nos contratos de locação de imóveis não residenciais.

Ao tratarmos de contratos de locação de imóveis residenciais é necessário analisarmos a origem do contrato primário, o contrato de locação em sua gênese.

Se o primeiro contrato, o que deu origem ao atual, foi por prazo determinado (lembrar que para que o contrato seja considerado por prazo determinado, o mesmo deve ser escrito, caso contrário, presume-se por sua indeterminação) e por prazo maior ou igual a 30 meses, o contrato poderá ser extinto durante o prazo apenas por denúncia cheia com base no artigo 9º. Findo o prazo, o locador poderá entrar com ação fundada no fim do prazo (bom para o locador). Pode, por último, operar a conversão condicionada (contrato vira indeterminado pela ocasião de ficar o locatário no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador). Neste caso da conversão condicionada, pode-se extinguir o contrato por denúncia cheia fundada nas hipóteses do artigo 9º ou por denúncia vazia a qualquer tempo. Já para os contratos de prazo menor que 30 meses(determinados), o locador pode retirar o locatário por denúncia cheia fundada no artigo 9º. NÃO EXISTE AÇÃO DE DESPEJO AO FIM DO PRAZO, aqui o locador não pode retirar o locatário do imóvel (ruim para o locador). Também, nos termos do artigo 47 da lei, ocorre a conversão automática do contrato determinado para indeterminado quando o prazo (menor de 30 meses) se encerra. Nesses casos, o locador pode retirar o locatário por denúncia cheia pelo artigo 9º OU 47º, ou por denúncia vazia apenas após o prazo notarial de 05 anos.

Obs 1: O locador ganha novas justas causas com o artigo 47, isso é mais vantajoso para ele. Um exemplo é o pedido do imóvel para uso próprio do locador.

Obs 2: A lei protege o locatário prevendo a sua retirada apenas após 05 anos por denúncia vazia.

Obs 3: Ao prever benefícios ao locador nos contratos de prazo maior que 30 meses, o legislador teve intenção de fomentar a criação de contratos de locação de prazo longo.

Sendo o contrato residencial por prazo indeterminado, seguem-se as regras supra (idem determinado maior que 30m = conversão automática)

Denúncia cheia: 9º ou 47º

Denúncia vazia: 05 anos

Obs 1: Não há como impedir a ação renovatória prevista nos artigos 51 (não residencial) e 47 (residencial). É direito do locatário.

Obs 2: É devida multa se o locatário sai antes do prazo. Porém, é plenamente válida a inserção de cláusula por empresa imobiliária em contrato de locação de prazo maior que 30 meses que vise à isenção de multa ao locatário que não permanecer no imóvel até o fim do prazo. Dá-se um bônus ao locatário de sair antes do prazo sem pagar multa.

Por último, nos contratos de locação de imóveis urbanos por temporada, logicamente apenas por prazo determinado, o locatário pode ser removido por denúncia cheia fundada nas hipóteses do artigo 9º e, naturalmente, ao fim do prazo. Ocorrendo a conversão condicional (se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem oposição do locador), converte-se o contrato por temporada determinado para residencial indeterminado. Logo, poderá o locador retirar o locatário por denúncia cheia fundada nos artigos 9º e 47º da lei de locação ou por denúncia vazia APENAS APÓS 30 MESES (antes eram 05 anos).

Obs 1: Ao fim do prazo, por força do artigo 59, parágrafo 1º, o locador tem a prerrogativa processual da antecipação dos efeitos da tutela (liminar), pela qual o locatário será compelido a desocupar o imóvel no prazo de 15 dias por ordem judicial, diferentemente do despejo normal, onde só se manda sair ao fim do processo. Lembrando que o locatário poderá contestar aqui, mas o fará de fora da casa.

Obs 2: A locação por temporada deve ser efetivamente por temporada, caso contrário será considerada residencial determinada por prazo menor de 30 meses, acarretando nas consequências já citadas.

Obs 3: Esse prazo de 30 meses (antes de 05 anos) é contado do início do contrato, do início total, não de quando o contrato se tornou indeterminado.

Situação anômala de extinção do contrato pelo locador:

Com a reforma da lei em 2012, a regra passa a ser a seguinte – Quando houver a exoneração ou perda de uma garantia do locatário relativa ao contrato de locação (fiança e. G.), o locador deve notificar o locatário fixando prazo de 30 dias para troca de garantia, sob pena de rescisão do contrato.

Obs: Antes da reforma apenas operava o vencimento antecipado das obrigações (pagava antes de usar).

Denúncia cheia = justo motivo/causa

Denúncia vazia = sem justo motivo/causa

Justo motivo = Falta grave imputável à parte contrária (além de considerar o contrato extinto pode pleitear P. D. – 475, CC)

Gabriel Gonçalves - Acadêmico de Direito no Centro Universitário Antonio Eufrásio de Toledo de Presidente Prudente-SP. Estagiário do MP-SP.
Fonte: Artigos JusBrasil

DONALD TRUMP FRACASSOU COMO CORRETOR IMOBILIÁRIO


Donald Trump tinha ouvido toda aquela conversa fiada sobre como o mercado imobiliário dos EUA estava superaquecido e sobre os problemas que vinham por aí. Ele não se deixou abalar. Era o segundo trimestre de 2006 e ele estava abrindo caminho para um novo empreendimento de financiamentos imobiliários, a Trump Mortgage.

O hoje candidato à presidência dos EUA tinha grandes planos para a empresa. A sede ficaria em seu emblemático edifício, no número 40 de Wall Street, e iria intermediar US$ 3 bilhões em empréstimos só no primeiro ano e uns US$ 100 bilhões em dez anos. Seu filho, Donald Jr., tinha ajudado a montar o plano de negócios.

Naquele mês de abril, quando consultado sobre o surgimento de rachaduras nas fundações do mercado imobiliário, ele desdenhou e disse à rede de televisão CNBC que aquele era "um ótimo momento para abrir uma empresa de hipotecas".

Um ano e meio depois, a Trump Mortgage estava fora do mercado. Junto com dezenas de outros bancos e corretoras, a empresa desmoronou quando o mercado imobiliário implodiu e a economia dos EUA afundou em sua pior recessão desde a Grande Depressão.

A empresa nunca chegou perto de suas metas de captação de recursos e deixou pelo menos um processo judicial, movido por uma corretora que alegou ter sido trapaceada em relação a uma comissão de US$ 238.000.

De todos os empreendimentos de Trump que não em imóveis - como filés de carne bovina, vodca, empresa aérea, jogo de tabuleiro, website de viagens, revista - este é talvez o que menos combina com a imagem de guru financeiro que ele cultiva durante a campanha à presidência.

Além de expor a pressa do bilionário para entrar em um mercado que estava à beira do abismo, este episódio ocorreu em um segmento intimamente vinculado aos imóveis.

Negócio arriscado

"Trump escolheu o pior momento para entrar nos financiamentos imobiliários, perto do fim do período de expansão", disse Cliff Rossi, professor de finanças da Escola de Administração Robert H. Smith, da Universidade de Maryland.

É claro que outros executivos do setor financeiro também foram pegos de surpresa pela crise imobiliária. Contudo, Rossi, que já foi analista de risco de empréstimos ao consumidor do Citigroup, disse que a angústia no segmento hipotecário era palpável em 2006 e que muitos alertavam sobre o quanto o negócio tinha se tornado arriscado.

Hope Hicks, porta-voz de Trump, não respondeu aos pedidos de comentário da reportagem.

A Trump Mortgage era uma corretora de financiamentos de prédios comerciais e residenciais e também de empréstimos que usavam imóveis como garantia. A empresa cobrava taxas por atuar como intermediária entre os mutuários e os bancos.

A instituição em si não concedeu nenhum empréstimo, por isso é difícil encontrar documentos e dados sobre o número de empréstimos geridos por ela.

Quando a empresa fechou, Trump adotou uma postura que agora é conhecida do público, distanciando-se do desfecho. Em agosto de 2007, ele disse à publicação Crain's New York Business que tinha meramente concedido a licença de seu nome à empresa, responsabilizou as pessoas contratadas para administrá-la e voltou atrás em sua opinião em relação à atratividade das hipotecas.

"O setor de hipotecas", disse ele, "não é um setor do qual eu particularmente gostava ou queria muito fazer parte".

Fonte: Heather Perlberg / Bloomberg

segunda-feira, 22 de agosto de 2016

LEILÃO DE IMÓVEIS POR PREÇO BAIXO TEM RISCOS; VEJA OS DIREITOS DO DEVEDOR


Um anúncio na internet mostra o que parece ser o imóvel dos sonhos. Bem localizado, amplo e ofertado por metade do valor de mercado. Ao ligar para o anunciante, o interessado descobre que não é uma imobiliária, mas uma assessoria especializada em leilões – modalidade cada vez mais presente no segmento imobiliário.

A atendente informa, então, que o imóvel tem um preço atrativo porque será leiloado e retomado de alguém que não pagou as contas. Por telefone, ela diz que não é preciso se preocupar com a parte jurídica do negócio, mas existe um "porém". O imóvel está ocupado e o possível comprador não pode visitá-lo antes de fechar o negócio. Alguém ainda mora lá e, talvez, brigue na justiça para não sair.

ANTES DE COMPRAR IMÓVEL EM LEILÃO, VERIFIQUE:

Se há dívidas pendentes: o comprador deve quitá-las (em caso de IPTU e cobndomínio) e pode pedir desconto na compra do imóvel em caso positivo.

Se o imóvel está ocupado: o devedor pode entrar na justiça para impedir que seja despejado e atrasar entrega do bem.

Se há ações judiciais: qualquer pendência na Justiça que envolva o leilão do imóvel a ser leiloado pode pesar contra o novo proprietário.

Condições de venda: alguns leilões pedem o pagamento à vista, outros permitem financiar com o banco. Esta informação deve estar no edital.

Comissão do leiloeiro: o edital deve informar o percentual do valor fechado no negócio que será destinado ao leiloeiro.

Impostos e taxas: além do valor da compra, é preciso reservar um dinheiro para a escritura e tributos como o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).

Estado de conservação do imóvel: o edital deve descrever quaisquer problemas que o imóvel tenha, como infiltrações ou falhas que comprometam sua avaliação.

Preço mínimo: no edital, também é preciso ver o valor do lance mínimo a ser ofertado no leilão.

Fontes: Amspa e advogados

“Não é por acaso que os imóveis vendidos em leilão valem bem menos que o preço de mercado. Todos os riscos estão embutidos no baixo preço”, explica André Junqueira, advogado especializado em direito imobiliário. Estes riscos podem variar de problemas com a documentação até dívidas não pagas, que podem ser repassadas para o novo proprietário.

1 a cada 20 imóveis torna-se viável

Investidor há 18 anos e especializado em leilões de imóveis, Carlos Alberto Pereira conta que a cada 20 imóveis ofertados em leilão, apenas um torna-se viável para arrematar, devido aos problemas que surgem na análise da documentação e demais riscos do negócio. “Não dá para se aventurar com leilão sem antes conhecer o mercado. Por isso, é mais fácil para o investidor do que para quem procura a casa própria”, defende.

Pereira calcula já ter arrematado cerca de 300 imóveis para investimento e em torno de 1 mil para clientes. Ele diz que é possível obter lucro na revenda entre 50% e 100% sobre o valor investido. Mas pondera que esse mercado ficou mais concorrido a partir de 2012, com mais pessoas disputando lances, o que eleva um pouco o valor final de compra.

Inadimplência maior estimula leilões

Um imóvel pode ir a leilão por atraso de mais de três meses nas parcelas do financiamento imobiliário. O prazo para o devedor resolver o atraso das parcelas com o banco após a notificação no cartório é de três meses se ele for financiado pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e de 15 dias pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Passado esse prazo, o imóvel vira propriedade do banco e segue para leilão extrajudicial.

Também existe outra modalidade de leilão, por via judicial. Ele geralmente decorre de ações movidas por condomínios, por falta de pagamento das mensalidades, ou por prefeituras, pela inadimplência com o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).

Na Caixa Econômica Federal, que controla cerca de 70% do crédito imobiliário do país, o número de compradores que perderam o imóvel saltou para 53% no ano passado, mostrou em junho uma reportagem do G1. Em 2015, 13.137 unidades foram ofertadas em leilão extrajudicial por inadimplência, contra 8.541 nos 12 meses anteriores. Desde 2010, esse aumento foi de 93%.

Acompanhando esse aumento, os leilões judiciais de imóveis também aceleraram com as ações por falta de pagamento dos condomínios, graças ao novo Código de Processo Civil , que entrou em vigor em março, segundo Junqueira. Elas aumentaram cerca de 50% em seu escritório desde a vigência da lei, conta. Antes levava-se anos para resolver o problema com condomínios na justiça. Agora, com uma parcela em atraso e se o devedor não pagar em 72 horas após ser notificado, o condomínio já pode penhorar o imóvel em 10 dias.

Tanto no leilão judicial (condomínios e prefeituras) quanto no extrajudicial (geralmente bancos), o processo demora. O comprador corre o risco de levar meses e até anos para conseguir entrar no imóvel que adquiriu.

DIREITOS DO PROPRIETÁRIO

Veja quais medidas o devedor pode tomar para evitar o leilão de seu imóvel:

Após ser notificado de que seu imóvel irá a leilão por falta de pagamento, o dono do imóvel pode tentar rever a negociação das condições de sua dívida na justiça e pedir uma liminar para tentar impedir o negócio, explica a diretora jurídica da Associação dos Mutuários do Estado de São Paulo (Amspa), Tathiana Cromwell. "Tem muitos proprietarios que ingressam com ação de revisão da prestação e do saldo devedor para discutir a cobrança de juros. Nesse caso, a justiça pode aceitar e mandar reverter o leilão", diz.

Após o leilão, o devedor que ainda reside no imóvel pode pedir uma liminar na Justiça para tentar impedir seu despejo. Tahiana explica que, nesta situação, quem comprou o imóvel terá que se envolver um uma briga judicial que pode durar anos até uma solução definitiva, já que é possível recorrer (questionar as decisões judiciais). Até o proprietário ser notificado e o leilão acontecer, pode levar entre seis meses e um ano. No judiciário, o processo pode levar mais tempo e até passar de um ano, explica Junqueira. “O proprietário ganha tempo com essa demora judicial”, diz Junqueira.

Caso o proprietário não seja informado sobre o leilão de seu imóvel, ele pode entrar com uma ação para anular o negócio, mesmo que ele já tenha sido arrematado. Geralmente, é o leiloeiro o responsável por notificar o devedor e disponibilizar esta informação no edital em leilões extrajudiciais. No leilão judicial, ele é intimado por um juiz.

CUIDADOS DO COMPRADOR

Veja os riscos e cuidados antes de arrematar um imóvel por leilão:

Se faltar alguma informação relevante no edital do leilões, o comprador pode ter problemas depois do negócio. Qualquer problema no imóvel, como no encanamento, deve ser mencionado no edital. O edital deve ser claro e conter a data do leilão, o estado de conservação do imóvel, a forma de pagamento e taxas e impostos envolvidos. Também deve informar a comissão do leiloeiro e o preço mínimo pedido. É importante verificar, no caso do leilão judicial, se o devedor foi intimado por um juiz. Se isso não aconteceu, o leilão pode ser anulado, alerta a diretora jurídica da Amspa, Tathiana Cromwell.

É preciso verificar se o imóvel tem todas as certidões que comprovam a quitação de possíveis dívidas judiciais ou de crédito. Esses documentos comprovam que o imóvel não tem nenhum problema que possa recair sobre o comprador depois do leilão e gerar alguma surpresa desagradável, explica o especialista em direito imobiliário Junqueira.

Quem sonha com a casa própria precisa estar ciente de que pode ter que comprar o imóvel sem poder visitá-lo, já que o atual morador não é obrigado a permitir a entrada enquanto não for despejado. É possível que o estado de conservação esteja comprometido e que o imóvel exija uma reforma. Para o investidor, pode não fazer muita diferença dentro do lucro esperado. Mas para quem pretende morar, há risco de infiltrações e problemas hidráulicos, elétricos e estéticos que não podem ser estimados antes. O investidor Pereira recomenda que o interessado consulte o síndico ou porteiro do prédio para obter o máximo de informações possível.

Se o edital não mencionar que o imóvel tem dívidas de condomínio ou IPTU em atraso, a cobrança inesperada pode vir e questionar isso na justiça pode gerar uma grande dor de cabeça ao comprador, alerta Junqueira. Por isso é importante certificar-se de que o edital tem documentos anexos com declaração de que o imóvel tem todos seus compromissos quitados antes de fechar o negócio. “O importante é não ser pego de surpresa. O interessado tem o direito de saber se existe uma dívida de R$ 30 mil e avaliar se vale a pena assumi-la ao comprar o imóvel”, diz o advogado.

Tathiana, da Amspa, recomenda sempre verificar se o imóvel está ocupado no momento do leilão. “É preferível escolher imóveis desocupados”, diz. O devedor que reside no bem pode se recusar a deixar o imóvel e pedir uma liminar na justiça para reverter o leilão. Isso pode arrastar o caso por muito tempo até que o comprador tenha direito a usufruir do imóvel que comprou. Esse risco geralmente reduz o valor inicial do imóvel no leilão, segundo Junqueira. “O fato de ter alguém ocupando o imóvel deprecia ainda mais seu valor de oferta”, diz.

Se o devedor não for notificado pela justiça ou por um órgão responsável que seu imóvel será leiloado por falta de pagamento, a lei prevê que ele pode pedir a nulidade do negócio na justiça. “Isso pode acontecer mesmo que o imóvel já tenha sido arrematado. Neste caso o leilão é revertido e o comprador recebe o dinheiro de volta, mas terá perdido seu tempo”, explica Junqueira.

Segundo Tathiana, da Amspa, muitos devedores entram com ações na justiça para rever o saldo devedor de suas dívidas e tentar impedir que o imóvel seja leiloado. Por isso é importante levantar junto aos tribunais se não há alguma ação pedindo liminar para permanecer no imóvel, diz a especialista. “O comprador pode ter que entrar na justiça para pedir para desocupar o imóvel, mas o ex-proprietário pode recorrer e a ação se arrastar por muito tempo. Pode levar entre 3 e 4 anos até que se resolva. Por isso, se o objetivo é morar e não investir, o risco é muito alto”, diz Tathiana.

Depois que o imóvel foi arrematado, não é mais possível desistir do negócio. Isso só é possível, diz o advogado Junqueira, se ele comprovar que foi ocultada alguma informação importante como dívidas em atraso no condomínio que não estavam no edital, por erro do credor, ou culpa do leiloeiro responsável.

Nasser Guirão Abdala - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil