sexta-feira, 19 de outubro de 2018

SUPER AULAS MÉTODO INCORP 360


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ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA E ITBI: A VOLTA DE QUEM NÃO FOI


Algumas decisões judiciais vêm declarando a não incidência do imposto de transmissão entre vivos (ITBI, ou ITIV, conforme o município) por ocasião da consolidação da propriedade em nome do credor1.

Para afastar a cobrança, os magistrados invocam três argumentos principais:

1º: tendo o imposto sido recolhido por ocasião da instituição da alienação fiduciária, não há razão para fazê-lo novamente;

2º: antes da consolidação, a propriedade já era do credor (que ainda por cima é obrigado a leiloar o bem), e assim, inexistindo transmissão, não há fato gerador; e

3º: a lei 9.514/97, ordinária, não poderia definir, como fez no art. 26, §7º, um fato gerador do ITBI, e ao fazê-lo, violou a reserva de lei complementar.

Nenhum deles, conquanto, parece resistir a uma análise crítica.

Como se sabe, a alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante), com o escopo de garantia, transfere para o credor (fiduciário) a propriedade resolúvel de um imóvel (lei 9.514/97, art. 22). Sendo direito real, sua constituição se consuma com o registro do contrato.

A propriedade é resolúvel por estar subordinada a uma condição resolutiva, isto é, um evento futuro e incerto: o cumprimento da obrigação garantida (art. 25). Em outras palavras, o credor deixará de ser fiduciário se e quando o devedor quitar sua dívida (principal mais encargos).

Logo, uma vez paga a dívida, considera-se implementada a condição, resolvendo-se a propriedade, e ficando o credor obrigado a entregar ao devedor (ou garantidor, se a garantia foi prestada por terceiro em favor do devedor) o termo de quitação, o qual, levado ao cartório de registro de imóveis, implicará o cancelamento do registro da alienação fiduciária. Com tal averbação, o fiduciante volta a ter a plena propriedade do bem2.

Notem: no cancelamento da garantia, não há fato gerador de ITBI. Como não, se o bem, como se diz comumente, “retorna” para o fiduciante? A propriedade, ainda que resolúvel, não era do credor? Bem, então nesse caso, há de se caminhar por um dos dois caminhos: (i) na resolução da propriedade, o que ocorre é a extinção pura do direito, e não sua transmissão; ou (ii) nos expressos termos da lei, a transferência ao credor é feita apenas “com o escopo de garantia”, e a resolução do direito real opera, por assim dizer, a volta de quem não foi. Seja como for, a discussão, para esse fim, não soa produtiva, pois de um jeito ou de outro, a conclusão será mesma: o ITBI não incide sobre o cancelamento.

Será, porém, que podemos usar o mesmo raciocínio para a consolidação da propriedade? Analisemos brevemente, então, cada um dos fundamentos, a começar pelo primeiro argumento: o imposto seria inexigível tendo em vista seu prévio recolhimento.

Não se pode obrigar o credor a pagar o ITBI se esse tributo já foi pago por ocasião da instituição da garantia, diz o juiz. Será mesmo?

Em praticamente todos os contratos em que há financiamento imobiliário com alienação fiduciária, vemos o recolhimento de ITBI. Uso o termo “financiamento” em sentido lato, para abranger não somente as operações triangulares, em que há a presença de uma instituição financeira, como os contratos de compra e venda simples, em que o comprador, para garantir a quitação do saldo do preço do imóvel a si vendido, entrega ao vendedor a propriedade fiduciária do bem.

Entretanto, o imposto não é recolhido em razão da garantia, senão pela transferência do imóvel! No primeiro caso, da triangulação, o vendedor transfere ao comprador a propriedade plena (incide ITBI), e então o comprador entrega ao banco a propriedade fiduciária (sem o pagamento do tributo). E na segunda hipótese, o ITBI igualmente incide sobre a compra e venda, e não sobre a constituição da garantia.

E nem poderia ser diferente. Afinal, o art. 156, I, da Constituição Federal, é expresso em dizer que o imposto de transmissão entre vivos incide sobre a transmissão por ato oneroso a qualquer título, de imóveis e direitos reais a eles relativos, “exceto os de garantia”. Idem para o art. 35, II, do Código Tributário Nacional (CTN).

Mais: nem toda alienação fiduciária acompanha uma compra e venda. Longe disso.

A lei de Locações prevê a caução imobiliária como modalidade de garantia do contrato. Embora alguns registrem na matrícula do imóvel a “caução imobiliária” (não prevista no rol do art. 167 da lei 6.015/73), entendo que estamos diante das duas garantias reais imobiliárias existentes em nosso sistema: a hipoteca e a alienação fiduciária. Dito em outras palavras, como locatário ou como terceiro, posso entregar ao locador a propriedade resolúvel do meu imóvel, em garantia do cumprimento das obrigações locatícias. Sem pagar ITBI.

Da mesma forma, posso instituir tal garantia como garantia do pagamento de uma dívida confessada. Igualmente sem pagar o tributo. Pois, como visto, na criação desse direito real não incide o imposto de transmissão. E o mesmo se observa em qualquer outro negócio jurídico em razão do qual, para garantir uma dada obrigação de pagar, se institua a alienação fiduciária.

Portanto, se para criar a propriedade fiduciária não se paga ITBI, não parece correto dizer que o tributo não pode ser exigido por ocasião da consolidação porque já foi recolhido. O primeiro argumento, assim, não parece confiável.

Sigamos para o segundo argumento. As decisões judiciais que afastam a cobrança do ITBI também levam em conta que a propriedade do imóvel já pertencia ao credor. Assim, não há transmissão na consolidação, nem ocorrência de fato gerador. Além disso, essa seria uma situação provisória, considerando que a lei obriga o credor a promover o leilão do bem. Uma vez arrematado por terceiro, aí sim incidiria o tributo.

Essa premissa, todavia, possui dois problemas.

Em primeiro lugar, se é verdade que o credor tem o dever de promover a hasta pública do imóvel, o fato é que a mesma lei 9.514/97 autoriza que o próprio fiduciário fique com o bem na hipótese de dois leilões negativos. Situação, aliás, muito comum. Logo, a previsão de realização do leilão não poderia, sem contradição do sistema, levar à não incidência do imposto.

Além disso, como visto, a transmissão da propriedade é feita ao credor “com escopo de garantia”, sendo esta a única e exclusiva razão para a não incidência do ITBI na constituição da garantia.

Nessa ordem, o art. 1.367 do CC3 qualifica a propriedade fiduciária como direito real de garantia, submetendo-a ao regime jurídico correspondente. Para utilizar a feliz expressão de Melhim Chalhub, a propriedade fiduciária impõe uma "compressão" na propriedade do devedor, e o pagamento da dívida garantida a liberar4.

A constituição da alienação fiduciária cria apenas um patrimônio separado5, afetado a garantir o pagamento da dívida, e o credor passa a ser fiduciário, e não pleno proprietário6. É a consolidação que põe fim a tal escopo, tornando efetiva a transferência da propriedade, não mais fiduciária. O que antes era um direito real de garantia, com a consolidação deixa de sê-lo. Daí a incidência do tributo.

Tanto é assim que a lei estabelece um corte bem definido: (i) antes da averbação da consolidação, pode o devedor purgar a mora, caso em que a alienação fiduciária se convalesce7; porém (ii) feita essa averbação, o fiduciante ainda poderá recuperar o imóvel até a data da realização do segundo leilão, mas nesse caso terá que recomprá-lo, pagando o valor estipulado no art. 27, §2º-B.8

Admitir a não incidência do ITBI nos dois momentos (constituição da garantia e consolidação da propriedade) significaria permitir a transmissão da plena propriedade do devedor para o credor sem o pagamento do imposto. Isso não soa razoável, nem parece ser a melhor interpretação para o art. 156, II, da Constituição Federal, e para o art. 35, I, do CTN, que tributam a transmissão onerosa de bem imóvel “a qualquer título”, salvo as exceções ali definidas.

Em última instância, essa interpretação poderia estimular a fraude à lei. A depender do tamanho da vantagem, comprador e vendedor poderiam simular uma alienação fiduciária, realizando em conluio os procedimentos do art. 27, para evitar arrematantes nos leilões, com o intuito de não recolher o imposto.

Por tais razões é que o segundo silogismo também não parece ser convincente.

Finalmente, o terceiro argumento. Diz-se que o art. 26, §7º, da lei 9.514/979, ao prever o recolhimento do ITBI por ocasião da consolidação da propriedade, invadiu a esfera de lei complementar, a quem cabe, com exclusividade, a definição do fato gerador do tributo.

Mas espere um pouco. Quem disse que o fato gerador está na lei ordinária? Como visto anteriormente, é o CTN, na mesma linha da Constituição, que o define como sendo “a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis”. O art. 26, §7º, da lei 9.514/97 é, tão-somente, um comando dirigido ao oficial registrador, que, nos termos do referido dispositivo legal, “promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio”.

Se você reparou, a mesma lei também prevê a fiscalização, pelo oficial registrador, do recolhimento do laudêmio. E igualmente, o laudêmio, nos casos de imóveis foreiros, não é regulado pela lei 9.514/97.

Enfim, uma coisa é definir o fato gerador; outra, muito diferente, é regulamentar procedimento registral. Em outros termos, o ITBI seria devido mesmo no silêncio do art. 26, §7º, em questão. Terceiro argumento, água.

Parece estar claro, assim: (i) que não incide ITBI sobre a constituição da alienação fiduciária; (ii) que a consolidação é ato que consuma a plena propriedade do imóvel em nome do credor, completando a transmissão; e (iii) que a lei 9.514/97 não define fato gerador, limitando a estabelecer, para o registrador, um dever de fiscalização, não só em relação ao imposto, como também no que se refere ao laudêmio, para imóveis foreiros.

Então, por qualquer ângulo que se analise a questão, a conclusão é sempre a mesma: não há razão jurídica que fundamente, com solidez, a inexigibilidade do ITBI por ocasião da consolidação da propriedade em nome do credor10.

Como caminhará a jurisprudência nos tribunais estaduais? Como se posicionarão, especialmente, os tribunais superiores, quando instados a definirem esse tema? Façam suas apostas.
__________

1 Por exemplo: processo 200704505-40.2018.8.07.0018 (TJDFT) e processo 2163248-21.2017.8.26.0000 (TJSP).

2 O fiduciante pode ter apenas a laje, a superfície ou o domínio útil do bem dado em garantia, sendo esses os direitos que retornam à titularidade do garantidor quando extinta a alienação fiduciária. Portanto, a expressão “plena propriedade” é utilizada neste artigo para fins meramente didáticos, apenas no sentido de não-subordinada a condição resolutiva. Nessa linha, vale citar que o art. 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil, utiliza a mesma expressão.

3 Art. 1.367. A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código [Direito das Coisas – Do Penhor, da Hipoteca e da Anticrese – Disposições Gerais] e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231.

4 CHALHUB, Melhim Namem. Negócio fiduciário. Rio de Janeiro: Forense, 2017, p. 103/109.

5 Sobre o tema, v. OLIVA, Milena Donato. Patrimônio separado: herança, massa falida, securitização de créditos imobiliários, incorporação imobiliária, fundos de investimento imobiliário, trust. Rio de Janeiro: Renovar, 2009.

6 O art. 525 do Código Civil de 1916 esclarecia ser “plena a propriedade, quando todos os seus direitos elementares se acham reunidos no do proprietário” (isto não ocorre com a alienação fiduciária); e “limitada, quando tem ônus real, ou é resolúvel” (g.n.).

7 O prazo para a purgação da mora pode variar. Se o contrato estiver no âmbito de uma operação de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, o devedor pode efetivá-la enquanto não ocorrer a averbação da consolidação da propriedade (Art. 26-A, §7º). Nos demais contratos, o fiduciante deve purgar a mora nos 15 dias subsequentes à sua intimação (Art. 26, §§1º, 4º e 5º).

8 Art. 27. (....) §2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o §2º deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.

9 Art. 26. (...) §7º. Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

10 Frise-se que não sou o primeiro a defender tal posição. Melhim Chalhub, ao tratar da não incidência desse tributo na instituição da alienação fiduciária, já afirmava que “o ITBI só se tornará exigível na transmissão para o fiduciário, por efeito do contrato de alienação fiduciária, no momento em que vier a se verificar a consolidação da propriedade em seu nome” (ob. cit., p. 261).

André Abelha - Sócio do escritório Castier/Abelha Advogados.
Fonte: Migalhas de Peso

quinta-feira, 18 de outubro de 2018

REGISTRO DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL


Conjunto de normas gerais sobre os deveres e direitos do condomínio, a Convenção Condominial determina os cuidados com assuntos internos e externos. Por possuir caráter estatutário ou institucional, como um "ato-norma", não é um contrato e por isso alcança não apenas os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio.

Porém, de acordo com o advogado Alberto Calgaro, para que tenha validade também contra terceiros é necessário que a Convenção tenha o registro em Cartório de Registro de Imóveis, pois desta forma se torna pública.

Segundo Alberto, a primeira convenção do condomínio já é válida na sua constituição, desde que assinada por, no mínimo, dois terços do total das frações ideais do condomínio, mesmo sem registro em cartório, conforme está expresso no artigo 1.333 do Código Civil. Cada condomínio redige a sua, assim que começa a ocupação pelos moradores que estarão sujeitos à Convenção e também, ao Código Civil. “Uma vez assinada pelo número mínimo de condôminos, a convenção que constitui o condomínio já passa a ser plenamente válida e deve ser respeitada por todos os condôminos, sejam eles proprietários, inquilinos ou comodatários. O registro em cartório tem como única finalidade torná-la válida, também, contra terceiros estranhos ao condomínio, pois o registro a torna pública. Assim, após o registro, poderá a Convenção ser aplicável também a visitantes”, explica o advogado.

Responsabilidade

Na avaliação de Alberto, do ponto de vista jurídico, a falta de registro da Convenção pode causar problemas ao condomínio quando aplicada a terceiros em casos como, por exemplo, quando existe uma cláusula que prevê que o condomínio não é responsável pela guarda de veículos e outros bens nas garagens do edifício e, consequentemente, não se responsabiliza por eventuais danos causados por furto ou roubo.

Segundo o advogado, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina possui jurisprudência reconhecendo a validade dessa cláusula e decidindo que, se há expressa exclusão de responsabilidade na Convenção, o condomínio não tem o dever de indenizar eventual dano ocorrido em veículos em suas garagens.

Nesse caso, se a Convenção estiver registrada em cartório, a norma é válida para todos, condôminos ou estranhos que, eventualmente, deixem seus veículos na garagem do condomínio. Porém, se não for registrada em cartório, tal cláusula será válida apenas para os moradores, e caso um terceiro tenha seu veículo furtado na garagem do condomínio terá direito à indenização, pois a Convenção não produz efeitos contra ele.

A Convenção somente poderá ser alterada por uma Assembleia Geral, especialmente convocada para esta finalidade, com previsão em edital e novamente voto de, no mínimo, dois terços do total dos condôminos, conforme disposto no art. 1.351 do Código Civil. “A Convenção deve ser assinada pelo proprietário da unidade condominial, ou pelo promitente comprador, desde que comprove tal condição por contrato escrito”, ressalta o especialista.

Fonte: Condomínios SC

IMÓVEIS DE PROGRAMA HABITACIONAL DA UNIÃO OPERADO PELA CAIXA TÊM IMUNIDADE TRIBUTÁRIA


Nesta quarta-feira, 17, o STF julgou RE, com repercussão geral reconhecida, que discute a incidência do IPTU sobre imóveis no Programa de Arrendamento Residencial (PAR), integrante do programa habitacional para baixa renda criado pelo governo federal, com a lei 10.188/01.

Por maioria de votos, seguindo o relator, ministro Alexandre de Moraes, foi fixada a seguinte tese:

“Os bens e direitos que integram o patrimônio do fundo vinculado ao Programa de Arrendamento Residencial (PAR) criado pela lei 10.188/01, beneficiam-se da imunidade tributária prevista no artigo 150, inciso VI, alínea ‘a’ da Constituição Federal."

De acordo com Moraes, aplica-se ao caso a regra da imunidade recíproca entre entes federados, prevista na CF/88. No caso, o entendimento foi de que a CEF administra programa habitacional da União, que é quem detém os recursos e o patrimônio do Fundo.

Para o ministro, não ficou caracterizada a ocorrência de atividade comercial, de forma que a imunidade não traz desequilíbrio à livre iniciativa ou à concorrência entre entes privados. Isso porque a União estabeleceu uma estrutura operacional que inclui a CEF para cumprir as finalidades que a Constituição Federal determina, quais sejam, o direito à moradia e o princípio da redução das desigualdades. 

“A Caixa é um braço instrumental da União, não existe natureza comercial nem prejuízo à livre concorrência.”

O voto foi acompanhado pela maioria dos ministros, vencido o ministro Marco Aurélio, ao divergir sustentando que a CEF atua mediante remuneração e é a proprietária dos imóveis.

Sustentações orais

No início do julgamento, as partes apresentaram suas alegações sobre o tema. O representante da Caixa, Gryecos Attom Valente Loureiro, reafirmou que os imóveis pertencentes ao PAR são de propriedade da União, estando, dessa forma, abrangidos pela imunidade tributária recíproca (artigo 150, inciso VI, alínea “a”, da Constituição Federal). A gestão do programa, explicou, é feita pela União, por meio do Ministério das Cidades, e à Caixa incumbe apenas operacionalizar o programa. “A Caixa não é proprietária dos imóveis, não aporta recursos ao fundo e sequer aufere lucros. É uma contratada do governo federal e é remunerada por tarifa, assim como sói acontecer em todos os demais programas sociais por ela operados”.

Pela Associação Brasileira das Secretarias de Finanças das Capitais Brasileiras (Abrasf), o advogado Ricardo Almeida Ribeiro da Silva refutou a alegação de que a atividade realizada pela Caixa na matéria não gera lucro. “É uma atividade remunerada realizada com intuito financeiro. O fato de ser uma atividade de fomento econômico não a transforma em típica de soberania.” Para ele, esse modelo de atividade, por ser econômico, suporta tributação.

O advogado Felipe Gramado Gonzales, pelo município de São Paulo, alegou que não se aplica ao caso a jurisprudência do Supremo firmada no julgamento do RE 773992, no qual o Plenário reconheceu a imunidade de imóveis dos Correios quanto ao IPTU. Gonzales explicou que aos Correios foi reconhecida a imunidade por se tratar de empresa prestadora de serviço público, de caráter obrigatório e exclusivo do Estado. “Por mais relevante que seja a atuação da Caixa para o país, a atividade bancária não configura um serviço obrigatório, exclusivo e público da União. Nem mesmo a fatia de serviços ligada ao PAR”.

Processo: RE 928902

Fonte: Migalhas Quentes

OS DIREITOS DO INQUILINO NO CONDOMÍNIO


A relação direta do locatário é com o locador que, na maioria das vezes, é o proprietário do bem e, por força de um contrato de locações, transfere a posse ao inquilino, o qual poderá usar o bem no período de vigência do contrato de locações. Em função da transferência da posse no período de locação, o proprietário não pode utilizar das áreas comuns.
 
Isso não quer dizer que o inquilino não precise obedecer às regras do condomínio. Na maioria dos contratos de locações normalmente consta uma cláusula obrigando o inquilino a respeitar a Convenção e o Regimento Interno do condomínio, sujeitando-se à configuração de infração contratual em caso de descumprimento, o que poderá acarretar em ação de Despejo.
 
De qualquer forma, mesmo sem a presença de tal cláusula nos contratos de locações, o inquilino deve obedecer às normas internas condominiais. A convenção, considerada um ato normativo, obriga o cumprimento por todos que habitem ou frequentem o condomínio, independente da anuência do inquilino. 

Assim, o inquilino passa a ter direitos e deveres dentro dos condomínios. Tem o dever de cumprir o Regimento Interno e Convenção, além das deliberações em assembleia. Tem o direito de usufruir das áreas comuns e quaisquer benefícios que teriam os proprietários enquanto na posse do bem. 

Legalmente, a responsabilidade pelo pagamento dos encargos do imóvel, tais como IPTU e Condomínio são do proprietário, inclusive o não pagamento poderá ensejar na perda do bem, após o devido processo legal. Porém, quando prevista no contrato de locações a responsabilidade do pagamento dos encargos, tais como condomínio, passam a ser de obrigação do inquilino Art. 25 da Lei 8.245/91. Mas isso não lhe garante direito sobre deliberar quanto as despesas ou votar em assembleia. 

Não obstante a Lei de Locações (8245/91), em seu art. 23, definir as despesas de responsabilidade do inquilino, bem como a lei 4591/64, artigo 24 , § 4º, prever a hipótese deste votar em questões ordinárias na assembleia, desde a promulgação do novo Código Civil de 2.002 fica clara a revogação de tais artigos que possibilitem a participação em assembleia. O Art. 1335, III do Código Civil, traz de forma explícita que o direito a voto é do condômino, ou seja, do proprietário do bem, e desde que quites com o condomínio. 

A invalidade da possibilidade voto nas questões ordinárias deve-se ao § 1º do artigo 2º da Lei de Introdução ao Código Civil, ao aduzir que a lei posterior revoga a anterior quando regula inteiramente a matéria de que tratava a lei anterior. 

Rodrigo Karpat - Advogado e especialista em direito imobiliário.
Fonte: Folha de Londrina

A USUCAPIÃO DA LAJE DE BEM PÚBLICO


I – O DIREITO DE LAJE

Com finalidade de regularizar moradias irregulares, em especial as favelas brasileiras, com a entrada em vigor da Lei 13.465/17 surge o abrasileirado Direito de Laje. O Direito de Laje, ou o chamado direito real de laje trouxe a possibilidade da regularização da “laje” no registro imobiliário.

Neste sentido, pode-se conceituar este novo direito como

“a nova lâmina de propriedade criada através da cessão, onerosa ou gratuita, da superfície superior ou inferior de uma construção (seja ela sobre o solo ou já em laje) por parte do proprietário (ou lajeário) da mesma, para que o titular do novo direito possa manter unidade autônoma da edificação original” (FARIAS, 2018)

Pois bem, desde a entrada em vigor da Lei nº 13.465/17 escreveu-se bastante sobre o Direito Real de Laje. E dentre as principais discussões, a questão de sua natureza jurídica (se direito real sobre coisa própria ou se direito real sobre coisa alheia) e a diferenciação do direito de laje e o condomínio edilício.

No entanto, o presente e breve artigo, tem a finalidade de debater sobre a possibilidade ou não da usucapião do direito de laje de imóvel público. Trata-se te uma questão pontual, levando-se em conta os institutos da usucapião e do direito real de laje.

Diante da objetividade e do foco do presente artigo, não serão debatidos temas outros, como análise aprofundada da legislação específica ou questões outras como as disposições entre os proprietários da laje e da construção-base.

II – A POSSIBILIDADE DA USUCAPIÃO DA LAJE

Ultrapassada questão introdutória, quanto à possibilidade da usucapião, reconheceu-se, de maneira inédita, a usucapião da laje. A questão foi decidida na 26ª Vara Cível da Comarca de Recife/PE, publicada em 14 de julho de 2017. A decisão reconheceu o direito de laje da usucapiente sobre imóvel originário que pertencia ao seu pai, por meio de uma cessão negocial, conferindo-lhe, expressamente, o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar o direito a que faz jus.

Inclusive, é possível o ajuizamento de ação de usucapião sobre a laje mesmo que sobre ela existam algum gravame, como uma hipoteca, anticrese ou alienação fiduciária sobre bem imóvel.

Quanto a usucapião do direito de laje, fica evidente que a posse mansa e pacífica, com ânimo de dono pelo tempo previsto em lei faz com que o interessado obtenha para si a propriedade daquele bem.

Portanto, caso determinada pessoa resida na laje (no segundo andar) de uma residência, cumpridos os requisitos para usucapião, é plenamente possível que esta pessoa adquira para si a propriedade da laje.

III – DA USUCAPIÃO DE BEM PÚBLICO

Usucapião, para melhor compreensão do tema, em desatenção a técnica e ao juridiquês comumente utilizados no direito, ocorre quando determinada pessoa possui para si um bem de forma pacífica e sem interrupção, por um determinado tempo (vide requisitos legais). E quando essa posse exercida não é reclamada por terceiros.

Como exemplo cite-se o caso de determinada pessoa que se apossou de um imóvel e nele reside há anos e, durante este tempo, não surgiu nenhum interessado reclamando deste imóvel.

Pois bem, visto o que é a usucapião, é de se contextualizar a usucapião da laje de um imóvel público. Imagine-se que determinada pessoa reside na laje de um bem público (do Município, por exemplo. Esta pessoa reside neste local há bastante tempo. Após todo este tempo essa pessoa procura um advogado e questiona sobre a possibilidade de “regularizar” sua propriedade através da usucapião.

E é neste ponto que a discussão fica interessante, pois em que pese o senso comum (ao menos, entre os profissionais do direito) da impossibilidade da usucapião de bem público, parte da doutrina entende que seria possível usucapir a laje de bem público. Maiores detalhes a seguir.

IV – DA POSSIBILIDADE DA USUCAPIÃO DA LAJE DE BEM PÚBLICO

Aqueles que defendem a possibilidade da usucapião de imóvel público o fazem com base nos seguintes argumentos (FARIAS, 2018):

a) o Direito Real de Laje é um Direito Autônomo e independente da propriedade (ao contrário daqueles que entendem que o direito de laje é um direito real sobre coisa alheia);

b) não haverá a perda de titularidade do bem público, pois a sentença que reconhecer a aquisição originária da laje bipartirá o direito real: a propriedade da coisa originariamente construída permanecendo com o Poder Público e a titularidade da laje com o usucapiente;

c) O STF já reconheceu a usucapião da enfiteuse de bens públicos (Recurso Especial nº 218.324), na medida em que a titularidade da coisa permanece com o poder público, razão pela qual seria viável o mesmo raciocínio com a laje.

d) a possibilidade da usucapião lajeária de bens públicos pode se prestar a um importante papel na regularização fundiária de morarias irregulares em áreas urbanas e rurais;

e) A própria lei dá a entender a possibilidade, no art. 1.510-A, §1º do Código Civil: “o direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base”;

V – DA IMPOSSIBILIDADE DA USUCAPIÃO DA LAJE DE BEM PÚBLICO

Lado outro, existem aqueles que defendem que a usucapião da laje de bem público não seria possível. E o fazem com base nos seguintes argumentos (COUTO, 2018):

a) Se a laje é um tipo de propriedade, o que se está adquirindo é, exatamente, a propriedade (da laje) de um bem público;

b) Existe uma proibição constitucional da usucapião de bem público (art. 183, §3º, CF/88);

c) Existe proibição no Código Civil (art. 102, CC);

d) a interpretação deve seguir a lógica de que se a propriedade de bem público não pode ser usucapida, não o pode também seu direito real. Se não se pode usucapir o maior, também não se poderá usucapir o menor.

e) O fato de existirem decisões do STF reconhecendo a usucapião do domínio útil de terras públicas não possibilita a dedução de possibilidade de adquirir a laje por esta via. No caso da enfiteuse, o que se está adquirindo é um direito real sobre coisa alheia (domínio útil). Essas enfiteuses foram regularmente constituídas, de modo que o Estado anuiu com a criação do direito real a favor do particular.

VI – AFINAL, É POSSÍVEL USUCAPIR A LAJE DE BEM PÚBLICO?

Não obstante os argumentos utilizados pela doutrina que entende pela possibilidade da usucapião da laje de bem público, persiste no ordenamento a vedação.

O instituto do direito de laje é novo no país, tendo surgido em 2017. Razão pela qual é preciso tempo para que as discussões concernentes ao instituto amadureçam no poder judiciário e na doutrina.

BIBLIOGRAFIA:

FARIAS, Cristiano Chaves de. Direito de Laje. 2. ed. rev. atual. e ampl. Salvador: Ed. Juspodivm, 2018.

COUTO, Marcelo de Rezende Campos Marinho. Usucapião Extrajudicial. Salvador: Editora Juspodivm, 2018.

Fellipe DuarteEspecialista em Direito Imobiliário
Fonte: Blog do Autor

ESTADO AUSTRALIANO IRÁ LANÇAR SISTEMA DE REGISTRO DE IMÓVEIS BASEADO EM BLOCKCHAIN


De acordo com a ZDNet, o governo de Nova Gales do Sul (NSW), na Austrália, está em processo de conclusão de uma prova de conceito (PoC) para um sistema de registro de imóveis baseado em blockchain.

A previsão é que a PoC seja completada pelo Serviço de Registro de Imóveis de NSW em parceria com a ChromaWay, uma startup de blockchain de Estocolmo, no início do próximo ano.

Segundo relatos, o governo cedeu seu mandato oficial para a mudança de Registros para o novo sistema eConveyancing em julho.
O Serviço de Registro de Imóveis de NSW mantém atualmente o sistema que define a propriedade legal de terras públicas e privadas no estado.

A partir da mudança no sistema, todas as transações de propriedade legal arquivadas serão exigidas para que ocorra o armazenamento digital dos dados. Tal processo irá eliminar a necessidade de Certificados de Título em papel.

Durante entrevista, o CEO do Serviço de Registros, Adam Bennett, se mostrou entusiasmado com o projeto, destacando diversos benefícios da aplicação de sistemas blockchain observados no exterior.

De acordo com Nicholas Delaveris, conselheiro da ChromaWay, um sistema blockchain oferece “uma cadeia incontroversa de propriedade”, que se mostra mais eficiente que os métodos tradicionais, apresentando uma visão mais abrangente dos direitos e restrições relacionados à cada imóvel.

Fonte: Webitcoin