segunda-feira, 20 de fevereiro de 2017

MATRÍCULA DE IMÓVEL TRARÁ DADOS JUDICIAIS


A partir desta segunda-feira, para que o comprador de um imóvel saiba se o atual proprietário é alvo de alguma ação na Justiça que possa colocar a propriedade em risco no futuro, bastará olhar na matrícula da unidade para obter essa informação. 

A lei é de 2015, mas previa um período de adequação de dois anos. Agora, vale o que está contemplado na matrícula. 

“O prazo de dois anos foi pensado para que não houvesse uma correria aos cartórios para a atualização das matrículas dos imóveis”, de acordo com Abelardo Campoy Diaz, diretor do Secovi-SP, entidade que representa o setor imobiliário. “Essa mudança serve para dar mais segurança nas negociações, sobretudo do ponto de vista do comprador, além de agilizar o processo de transmissão de propriedade.”

Com a concentração das informações na matrícula - e a consequente redução no número de procedimentos do cartório -, o tempo para transmissão de propriedade deve cair 20%, de 25 dias, para 20 dias, de acordo com estimativas do Banco Mundial. Os custos, no entanto, não devem ter redução substancial. Segundo os cartórios, na prática, o tempo de tramitação deve passar de 15 para 10 dias. 

Quem quer comprar um imóvel precisa se certificar se o antigo dono é alvo de alguma ação judicial, para ter certeza de que o patrimônio não corre o risco de ser usado para pagar uma pendência no futuro.

Até então, para o comprador, a recomendação era obter, entre outros documentos, as chamadas certidões de distribuição de feitos ajuizados - que servem para indicar se existe alguma ação em curso contra o vendedor, lembra Diaz. 

Da mesma forma, quando uma instituição financeira era solicitada a fornecer um empréstimo ou financiamento tendo por garantia o imóvel, o crédito só era liberado após a apresentação dessas certidões.

Novidade

Com a mudança, caso o antigo dono tenha ações correndo na Justiça e o resultado final da ação for desfavorável a ele, o imóvel só pode ser atingido se houver um registro da pendência judicial em sua matrícula. “Esse foi um processo que levou cerca de dez anos para sair do papel. Havia uma resistência grande dos cartórios responsáveis por essas certidões, apesar de ser uma medida que torna os processos de venda mais simples e ágeis”, lembra Diaz.

“Mais do que reduzir o tempo de tramitação no cartório, um dos objetivos principais é reduzir os juros de financiamento por parte dos bancos, na medida em que diminui o nível de insegurança do negócio. Ao menos, tende a haver uma redução nas taxas, se isso efetivamente vai acontecer, ainda não é possível ter certeza”, diz Ivan Jacopetti do Lago, diretor do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib).

“Resolvida a pendência na Justiça, a observação pode ser cancelada e deixa de constar na matrícula. Essa medida mais transparente pode servir também, indiretamente, como uma forma de estimular o devedor a cumprir suas obrigações judiciais. Se ele tiver como pagar, em tese, pode se convencer a quitar a dívida, até para preservar o histórico daquele imóvel que pretende vender.”

Fonte: Estadão

sábado, 18 de fevereiro de 2017

EQUIPE ADMINISTRATIVA DE CONDOMÍNIO


SÍNDICO - Será pessoa física ou pessoa jurídica, residente ou não.

Caso seja condômino deverá estar em dia com suas obrigações.

Art. 1.347 do CC. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

SUBSÍNDICO - Será necessariamente condômino, a Convenção é que irá determinar as atribuições.

Art. 26, § 6º da Lei de Condomínio – § 6º A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

CONSELHO CONSULTIVO E FISCAL - Será necessariamente condômino.

Art. 1.356 do CC - Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

CONDÔMINO - Se refere ao proprietário do imóvel, e não ao inquilino.

Segundo o Dicionário da Língua Portuguesa Houaiss condômino significa: 1 indivíduo que, com outro (s), exerce o direito de propriedade sobre um bem não dividido; coproprietário. 2 Cada proprietário de um condomínio.

INQUILINO
É a pessoa que paga mensalmente um aluguel para o proprietário para ocupá-lo.

O inquilino pode votar em assembleias, se o proprietário não comparecer, desde que munido de procuração.

Art. 24 da Lei dos Condomínios, parágrafo 4º. Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Portanto inquilino não é condômino.

PARENTES DO PROPRIETÁRIO
No caso de parentes, caso este tenha a procuração do proprietário, só é considerado apenas procurador, podendo votar e participar em assembleia, mas NÃO é considerado condômino.

PROCURAÇÃO
Art. 653 do CC. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Art. 654 do CC. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.

§ 1º O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.

§ 2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.

Procurações tem caráter somente representativo em assembleia, ou seja, dando poderes para participar, votar e ser votado, não podendo estender poderes para o representante assumir o cargo eletivo.

O condômino/Proprietário poderá ser representado por qualquer pessoa capaz diante dos poderes da procuração que deverá ser clara quais poderes e atos está autorizado a realizar, ou seja, designação e extensão dos poderes conferidos, caso algum candidato envie procurador, a sua procuração deverá conter que poderá votar e ser votado.

MG Advogados Associados
Fonte: Artigos JusBrasil

CAIXA DEVE INVESTIR R$ 85 BILHÕES NO MERCADO IMOBILIÁRIO


O presidente da Caixa Econômica Federal, Gilberto Occhi, esteve ontem (17/2) em Salvador para conversar com construtores e incorporadores baianos sobre financiamentos habitacionais, programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) e análise de risco das empresas. Durante o evento, que aconteceu no auditório do Sindicato da Indústria da Construção do Estado da Bahia (Sinduscon-BA), na Pituba, Occhoi anunciou que a Caixa aprovou um investimento de R$ 84,2 bilhões no setor imobiliário e de habitações para este ano. O número é um pouco maior do que os R$ 83,5 bilhões investidos em 2016.

Durante o evento, o presidente da Caixa não comentou quando passará a valer as novas propostas de financiamento do Minha Casa Minha Vida, que foram anunciadas no início do mês pelo presidente Michel Temer. Mas revelou que a expectativa é que se utilize cerca de R$ 500 milhões do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para a compra de novos imóveis. Ele lembrou ainda que as medidas para a recuperação do setor começaram ainda no ano passado, quando foi anunciado o aumento para R$ 1,5 milhão no valor máximo das unidades habitacionais que podem ser adquiridos pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que cobra juros menores que os demais financiamentos de mercado.

“Significa dizer que você inclui mais pessoas quando você aumenta o valor do imóvel que é passível de compra com o uso do FGTS. Você insere mais pessoas e dá a oportunidade de esses requerentes, que tiverem algum recurso no FGTS, de usar na compra desse imóvel”, afirmou Occhi. O presidente da Caixa citou ainda o saque das contas inativas do FGTS e as novas regras do MCMV como medidas adotadas pelo governo para aquecer o mercado imobiliário. “A redução da taxa de juros e da inflação já está ocorrendo. O que precisamos agora é resgatar a geração de emprego. É por isso que a Caixa está aqui hoje com Sinduscon e Ademi, porque precisamos ouvir o setor empresarial, e já estamos fazendo isso no Brasil inteiro”, concluiu.

Fonte: Excerto do texto do Correio

sexta-feira, 17 de fevereiro de 2017

PRAZOS PARA ENTREGA DA DIRF E DIMOB 2017


Atenção Administradoras de Condomínios e Locações de Imóveis, a Receita Federal estendeu o prazo de entrega da DIRF (Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte) para o dia 27/02. Já o prazo para a entrega da DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) continua 24/02.

A declaração é obrigatória para todas as pessoas jurídicas ou equiparadas que, no ano anterior, realizaram trâmites imobiliários como: comercialização de imóveis que foram construídos, loteados ou incorporados para esse fim; intermediação de aquisição, alienação ou aluguel de imóveis; sublocação de imóveis; ou pessoas jurídicas que foram constituídas para a construção, administração, locação ou alienação do patrimônio próprio, de seus condôminos ou sócios.

A imobiliária que não apresentar a documentação até essa data poderá receber multa que varia de R$500,00 a R$1.500,00.

Para mais informações acesse:
http://idg.receita.fazenda.gov.br/acesso-rapido/agenda
tributaria/2017/fevereiro/declaracoes-demonstrativos-e-documentos

MP 759/2016: DIREITO REAL DE LAJE

quinta-feira, 16 de fevereiro de 2017

LIMITE PARA FINANCIAR IMÓVEL COM FGTS TERÁ TETO AMPLIADO PARA R$ 1,5 MILHÃO


O ministro da Fazenda, Henrique Meirelles, confirmou na noite desta quarta-feira (15), que o governo vai aumentar para R$ 1,5 milhão o teto do valor do imóvel que pode ser financiado com recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).

O limite hoje é de R$ 950 mil para quem deseja comprar imóveis em São Paulo, Minas Gerais, Rio e Distrito Federal.

Nos demais Estados, o teto é de R$ 800 mil. Essa é a segunda medida de estímulo à economia que o governo anuncia com o uso do FGTS.

Fonte: Notícias ao Minuto

quarta-feira, 15 de fevereiro de 2017

É LEGAL COBRAR TAXA CONDOMINIAL POR FRAÇÃO IDEAL?


A dúvida existe nos condomínios em que o rateio da taxa condominial é calculado com base na fração ideal da unidade.

Assim, primeiramente é importante destacar que a cobrança de condomínio por fração ideal é a regra geral decorrente da previsão contida no Art. 1.336, I do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Dessa forma, até por ser a regra geral, quando da construção do imóvel e realização dos registros e documentos necessários, dentre eles a convenção condominial, é praxe que os incorporadores mantenham essa forma de rateio.

Contudo, nos últimos anos vários condôminos que pagam pelo valor maior estão consultando advogados e até mesmo discutindo judicialmente se essa forma de rateio é válida.

E, dependendo das características do condomínio, a discussão parece ser justa. Isso porque, o fato da sua unidade ser maior dos que as demais nem sempre reflete em custo de manutenção ao condomínio maior do que os dispensados por unidades menores.

Exemplificando: Imaginemos um condomínio em que existam apartamentos com metragens de 100m² e 200m² e cada unidade, independente do tamanho, possui o mesmo direito de duas vagas na garagem, o hall social é comum, não há elevador privativo ou qualquer outro serviço exclusivo, ou seja, ainda que existam unidades maiores, todos usufruem dos mesmos serviços e espaços comuns, e mesmo assim as unidades maiores pagam maior valor de taxa condominial. Isso é justo?

Respeitando entendimentos em contrário, e tentando entender realmente o anseio do legislador ao impor como regra geral o rateio da taxa condominial pela fração ideal, entendo que não é justo esse tipo de divisão.

Isso porque, o anseio do legislador ao definir como regra geral o rateio proporcional em razão da fração ideal, imaginou que a diferenciação de metragem refletisse em diferenciação do uso, ou seja, no exemplo apresentado, tivesse a unidade maior direito ao uso de três vagas na garagem ou um hall social maior ou direito ao uso de elevadores exclusivos, aí sim estaríamos diante de uma situação em que a fração da unidade maior refletiria em características diversas das unidades menores e consequentemente o custo da manutenção da área seria mais elevado, justificando assim o valor maior da taxa condominial.

Porém, como em várias situações reais, a diferenciação da metragem não traz ao proprietário da unidade maior nenhum privilégio frente aos demais, por conseguinte, compartilho com o entendimento doutrinário que considera ilegal a cobrança de taxa condominial com base na fração ideal quando não há ligação entre o tamanho da unidade x custo de manutenção.

Dessa forma, com lastro em tais situações, ainda que poucas, temos importantes decisões em que o judiciário analisou a situação e considerou irregular o rateio levando-se em consideração apenas a fração ideal., Mas, é importantíssimo ressaltar que ainda são decisões isoladas e que o êxito na causa decorreu também de outras situações processuais e não apenas das discussões legais exclusivas relacionadas ao tamanho da unidade.

Entretanto, até mesmo pela forma de interferência do Poder Judiciário, para criação de jurisprudências e renovação dos entendimentos é preciso que esses condôminos continuem discutindo a ação judicialmente e que novos processos continuem sendo propostos.

Em outra seara, há de salientar que a alteração da forma de rateio da taxa condominial não depende exclusivamente de uma decisão judicial, pois, conforme previsto no mesmo artigo 1.336, I do Código Civil, existe a ressalva de que o rateio da taxa condominial pode ser realizado de forma diversa, desde que previsto na convenção -“...salvo disposição em contrário na convenção...”.

Porém, ainda que alterar a forma de rateio pela convenção condominial seja um caminho menos árduo e oneroso do que um processo judicial, a chance disso ocorrer dependerá da concordância de 2/3 dos condomínios, que é o quórum especifico que trata da alteração da convenção condominial e está previsto no artigo 1.351 do Código Civil:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Entretanto, conseguir o quórum para alterar a convenção e instituir a cobrança igualitária a todos é um procedimento dificílimo. Isso porque, salvo raras ocasiões, vivemos em uma sociedade muito individualista quando a questão pode atingir o bolso, não sendo comum que proprietários das unidades menores tenham o senso de justiça e aceitem ter o valor da taxa condominial majorado enquanto os proprietários das unidades maiores sofrerão abatimento.

Portanto, ainda que a própria lei permita aos condôminos modificarem a forma de rateio, usando-se um método mais justo, na essência da palavra, na prática é uma alteração difícil de ser aprovada e demanda uma conscientização de cidadania de todos os condôminos do nicho condominial especifico.

Assim, em razão de tudo que foi apresentado, e da situação real de que injustiças realmente existam em alguns nichos condominiais, o ideal é que os condôminos que se sentirem lesados adotem os procedimentos abaixo:
  • Reunir outros condôminos na mesma situação;
  • Procurar auxílio profissional capacitado;
  • Tentar fazer um trabalho de conscientização com os demais proprietários de todas as unidades;
  • Levar a discussão para assembleia.
Após a adoção desses procedimentos, em sendo mantida a forma de rateio por fração ideal, a discussão deverá ocorrer no âmbito judicial, ocasião em que o profissional com habilidade nas questões de direito condominial terá condições de esclarecer sobre os procedimentos judiciais que poderão ser adotados, custos, prazo, riscos e benefícios da demanda.

Alexandre Berthe Pinto - Advogado, sócio do Berthe e Montemurro Advogados.
Fonte: Artigos Jus Navigandi