domingo, 23 de novembro de 2014

CETIP MIRA SETOR IMOBILIÁRIO ATENTA À DIVERSIFICAÇÃO


O setor imobiliário deverá conquistar no futuro um espaço mais representativo para as receitas da central depositária de títulos privados Cetip. A companhia, que já realiza para o segmento o registro de um rol de títulos lastreados, já está de olho na criação de um novo instrumento, as Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), que poderá trazer mais um volume de registros à empresa. Paralelamente, a companhia está trabalhando para aumentar os serviços fornecidos na cadeia do crédito imobiliário em sua unidade de financiamento, hoje mais concentrada em veículos. 

O diretor executivo Comercial, de Produtos e Marketing da Cetip, Carlos Ratto, destaca que a empresa já se prepara para realizar os registros da LIG e dos ativos que podem lastrear este instrumento. Agora, é aguardada a regulamentação final para que possa seguir em frente com o desenvolvimento da infraestrutura necessária. O executivo explica que, de acordo com a medida provisória publicada sobre o tema, além do registro do título, será exigido também o da carteira de ativos no qual o instrumento está baseado.

"A nossa visão é ter posicionamento em um mercado estratégico e que irá crescer no Brasil nos próximos anos. Estamos trabalhando para a formação do estoque de amanhã", afirma Ratto, em entrevista ao Broadcast, serviço de notícias em tempo real da Agência Estado. Hoje as receitas de Cetip em sua unidade de títulos e valores mobiliários já contam com a contribuição de registros de instrumentos do setor imobiliário: Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), que é muito utilizada para o lastro dos CRIs, e Letras Hipotecárias (LH). 

No terceiro trimestre deste ano, por exemplo, a receita de registro de instrumentos de renda fixa da Cetip subiu 7% na relação anual, crescimento puxado, principalmente, pela expansão das receitas dos instrumentos ligados ao setor imobiliário, que avançaram 40,4% na mesma comparação. 

O executivo diz que o trabalho para que a Cetip esteja apta a realizar o registro da LIG demonstra uma das ações da empresa para que as receitas sejam cada vez menos dependentes de fluxos, para que possam continuar crescendo independentemente do desempenho do mercado. Por essa característica, o negócio da Cetip é apontado como resiliente, já que parte da receita é gerada com base no estoque existente. 

Ratto diz ainda que a Cetip, em relação à LIG, quer trabalhar no desenvolvimento da infraestrutura para o registro tão logo o instrumento seja regulamentado, para conseguir fazê-lo antes da concorrência, nesse caso, a BM&FBovespa. Segundo ele, se o registro de um novo instrumento começa a ser feito fora da Cetip é "complicado trazê-lo para a companhia".

Do lado da unidade de Financiamento, a Cetip trabalha para trazer a experiência que possui em relação ao mercado de crédito para veículos para o setor imobiliário. Hoje a companhia já fornece a Plataforma Imobiliária - Gestão de Garantias, que é uma ferramenta utilizada nos processos de avaliação de imóveis. "Dentro da nossa estratégia de médio e longo prazo estamos focando no mercado de originação do mercado imobiliário, com plataformas para acelerar o processo de liberação do crédito", afirma Mauro Negrete, diretor executivo de Tecnologia e Operações da Unidade de Financiamentos da Cetip.

A companhia segue atenta também na recente medida para a centralização de todas as informações do imóvel relativas a débitos e garantias de dívidas. "Isso simplifica as operações de crédito imobiliário e acreditamos que o número de operações tende a crescer", diz. 

A Cetip aguarda ainda a normatização da resolução 4.088 para o mercado imobiliário, que dispõe que todos os bancos serão obrigados a registrar as garantias nos contratos de financiamentos de imóveis em um sistema de registro e de liquidação financeira autorizado pelo Banco Central. "Em veículos nós já fazemos isso, com os bancos registrando aqui as operações. Agora podemos nos posicionar como um agente de conexão para o registro de imóveis", afirma o diretor da unidade de Financiamento. 

A ideia, com a expansão de serviços para soluções no processo de avaliação e desembolso do crédito imobiliário, é trazer maior diversificação para esta unidade. Negrete não informa qual a expectativa da Cetip em relação ao tamanho da receita que o setor imobiliário poderá conquistar no futuro na unidade, mas ressalta que a expectativa é sim de crescimento.

Fonte: Fernanda Guimarães - AE / Estadão Conteúdo

Nota do Editor:
A Cetip / Plataforma Imobiliária – Gestão de Garantias é a nova ferramenta da Cetip para automatizar e padronizar os processos de avaliação de imóveis. Criada em parceria com a FNC, líder americana em tecnologia de dados para o setor imobiliário, a nova ferramenta integra bancos e avaliadores a partir de um sistema que vai automatizar e organizar a avaliação, desde o pedido de um laudo, seu preenchimento, até o envio das informações às instituições financeiras. Todo o acompanhamento do processo é feito em tempo real. Isto significa mais velocidade de resposta na liberação do crédito, mais capacidade de gestão em toda a cadeia e benefícios para todo o mercado. A plataforma pode ser personalizada de acordo com as necessidades das instituições financeiras, proporciona a organização das informações obtidas nas avaliações de imóveis e permite a construção de gráficos, índices e relatórios operacionais.

POR FALTA DE CRÉDITO, IMÓVEIS RETORNAM ÀS CONSTRUTORAS


O cancelamento de vendas e o aumento dos estoques de imóveis novos voltaram a afetar as empresas de construção civil, conforme mostraram os balanços referentes às operações do terceiro trimestre. O cenário confirma o desaquecimento do mercado imobiliário já percebido nos meses anteriores e adiciona cautela para o lançamento de novos projetos daqui em diante.

Entre julho e setembro, os distratos de vendas atingiram R$ 1,35 bilhão, segundo levantamento com todas as seis companhias listadas que informam esse dado: Rossi Residencial (R$ 311,9 milhões), MRV Engenharia (R$ 311,7 milhões), Gafisa, incluindo a Tenda (R$ 297 milhões), Brookfield Incorporações (R$ 212,4 milhões), Tecnisa (R$ 117,0 milhões) e PDG Realty (R$ 102,0 milhões). O montante é 12,9% menor do que o apurado pelas empresas entre abril e junho, mas continua sendo um patamar preocupante.

“No geral, o resultado operacional foi mais fraco no trimestre. A desaceleração nas vendas foi mais forte no segmento de alto e média renda. Estamos vendo um período de estoques altos e com tendência de menos lançamentos”, avaliou Eduardo Silveira, analista de construção civil do Besi Securities/Grupo Novo Banco. “E os distratos estão altos. Percebemos que as empresas têm que vender duas ou três vezes o mesmo imóvel”, observou.

As rescisões elevadas são reflexo do grande volume de obras em fase final. Na véspera da entrega da obra, o cliente é repassado para o banco, onde assumirá financiamento para quitar a maior parte do imóvel adquirido na planta. No entanto, o repasse vem sendo abortado. Muitos clientes não conseguem o empréstimo porque suas finanças pessoais pioraram desde que o negócio foi feito, muitas vezes, anos antes, ou porque os bancos ficaram mais rigorosos na avaliação de crédito neste período.

O resultado é a volta do imóvel para o estoque da incorporadora. “Nós vemos que o foco das empresas de construção tem sido diminuir os estoques”, afirma o analista do Banco do Brasil, Daniel Cobucci, apontando que há estratégias diferentes para isso. “As mais endividadas lidam com descontos, abrindo mão de um pouco da margem de lucratividade em troca de ganho mais rápido de caixa. Outras empresas menos endividadas estão mais conservadoras, sem adotar essa política agressiva de descontos”, explica.

Fonte: Jornal O TEMPO

sábado, 22 de novembro de 2014

O MERCADO IMOBILIÁRIO DA RÚSSIA


O mercado imobiliário na Rússia foi privatizado com o colapso da União Soviética, em 1991, quando os residentes puderam comprar, a preços simbólicos, os imóveis que ocupavam. Até então, nunca havia existido propriedades privadas no país, em toda a sua história. A partir da privatização, passa a existir um mercado imobiliário. Em 2012, aproximadamente 85% dos 62 milhões de apartamentos então existentes na Rússia já eram propriedade privada.

Entre os anos 2000 e 2007, o país viveu um “boom” imobiliário sem precedentes, e os preços subiram entre 350% e 400%. A partir de então, os preços oscilam dentro de regras de mercado. Em 2008, com a crise econômica global, os preços caíram em torno de 30%, na média, mas o mercado vem se recuperando lentamente. Ainda assim, o preço médio de residências em Moscou oscila entre US$ 6.000 e US$ 9.000 por metro quadrado, podendo chegar a US$ 35.000 o metro quadrado em regiões mais valorizadas, localizadas entre o rio Moscou e a rua Ostozhenka.

Mesmo antes da crise com a Ucrânia, as taxas de juros médias para financiamentos habitacionais, tanto em rublo quanto em moeda estrangeira, na verdade já vinham caindo. As taxas de juros dos empréstimos em rublo saíram de 12,9%, no primeiro trimestre de 2013, para 12,2% no primeiro trimestre de 2014. No mesmo período, as taxas médias de empréstimo em moeda estrangeira caíram de 9,7% para 9,4%.

Embora com oscilações, a economia russa apresentou um rápido crescimento, elevando o poder aquisitivo de seus habitantes e permitindo que mais pessoas ficassem aptas a comprar imóveis. Consequentemente, o mercado de hipotecas começou a aumentar. Para 2015, o governo pretende elevar o volume de recursos utilizados no mercado de hipotecas para algo em torno de 7,2% do PIB, semelhante ao patamar atual do Brasil, porém muito distante dos valores próximos a 70% do PIB registrados em países mais desenvolvidos.

A Rússia tornou-se uma nação de proprietários graças à privatização maciça após a queda do comunismo. No entanto, o setor de locação residencial não tem recebido muita atenção das empresas do mercado imobiliário.

Em 2008, foi instituída uma fundação sem fins lucrativos para estimular o mercado de aluguéis residenciais, que luta, desde então, com a burocracia local e a busca por investidores estrangeiros. Técnicos da fundação afirmam que, no mundo, os gastos com locação são de aproximadamente 30% da renda familiar, enquanto na Rússia esse percentual não chega a 20%, o que dificulta o ajuste econômico de empreendimentos para essa finalidade.

Investimentos no segmento residencial representam, hoje, somente 16,6% do mercado imobiliário russo. Empreendimentos de uso misto com 28,9% de representação são os mais significativos, seguidos por escritórios (24,2%), hotéis (18,6%), varejo (7,1%) e edifícios de uso industrial (4,6%).

Moscou é ainda a cidade que mais atrai investidores, representando 88% do total de investimentos em imóveis no país. Investidores locais, porém, dominam o mercado com quase 70% dos negócios.

No primeiro semestre de 2014, em Moscou, o lançamento de empreendimentos voltados para o varejo foi o maior desde 2009, e está alcançando outras capitais europeias em termos de densidade de mercado, atingindo o nível de 327 metros quadrados de lojas de varejo para cada mil habitantes. A média europeia é 382 metros quadrados e a cidade com maior índice é Estocolmo, na Suécia, com 900 metros quadrados. No Brasil, temos 155 metros quadrados de área de “shopping centers” por mil habitantes.

A Rússia, embora tenha um mercado relativamente recente, desponta como um dos importantes mercados imobiliários no mundo.

Imprensa ARISP / Fonte: Abecip

sexta-feira, 21 de novembro de 2014

EMPRESAS DE GALPÕES AMPLIAM OFERTA NO BRASIL IMPULSIONADAS POR COMÉRCIO ELETRÔNICO

Business Park Diadema

A oferta de galpões no Brasil deve crescer cerca de 60 por cento até 2017 após a entrega de novos projetos previstos, em um setor que encontra vigor para expansão por conta da demanda gerada pelo comércio eletrônico.

O Brasil deve ter um estoque de 38,9 milhões de metros quadrados de galpões até 2017, com a adição de 14,8 milhões ao estoque atual, segundo levantamento da consultoria imobiliária JLL.

Mas o salto da oferta está gerando ajustes no setor, especialmente diante da estagnação do crescimento econômico do país. Parte deste ajuste já foi observado no primeiro semestre deste ano, quando os preços pedidos de locação para galpões de alto padrão caíram 1,1 por cento ante o segundo semestre do ano passado, com média mensal de 20,86 reais por metro quadrado.

Em São Paulo e no Rio de Janeiro, as praças mais representativas do país, o recuo foi de 2,3 e 1,6 por cento, respectivamente, segundo a JLL. Para o diretor de transações para o setor industrial para Américas da JLL, Craig Meyer, o cenário é mais positivo para o país no longo prazo por conta do crescimento da base de consumidores.

"O segmento teve um investimento muito grande nos últimos 5 ou 6 anos. É natural que depois desse crescimento acelerado haja agora um período de acomodação. E também em consonância com a economia, que passa por um momento de baixo crescimento", disse o presidente-executivo da WTGoodman, joint venture entre a WTorre e a australiana Goodman, Cesar Nasser.

Para a GLP, que tem sede em Cingapura e tornou-se a maior empresa do setor no Brasil depois de adquirir ativos da BR Properties por 3,18 bilhões de reais em março, ainda há espaço para crescer nos principais mercados do país.

O presidente da GLP Brasil, Mauro Dias, avalia que muitas empresas que são donas de centros de distribuição estão partindo para a locação de espaços em galpões para liberar capital para suas atividades principais de varejo.

"Mesmo com a economia não crescendo, a demanda continua num nível interessante. Do total do estoque no Brasil, apenas 20 por cento é considerado AAA", disse à Reuters, referindo-se aos ativos topo de linha.

Dias acrescentou que clientes como grandes redes de varejo e multinacionais lideram a demanda por galpões, sendo o comércio eletrônico um guia importante deste crescimento.

Estratégias

A GLP tem cerca de 1 milhão de metros quadrados de projetos em desenvolvimento, sendo 400 mil até o final do ano fiscal que se encerra em março.

Para garantir o sucesso dos galpões, a empresa identifica áreas com potencial e define um projeto, o que segundo Dias garante a locação do ativo antes do final de sua construção.

No caso da WTGoodman, a alternativa é o foco nos projetos sob encomenda, chamados de "build-to-suit", e que hoje correspondem a 70 por cento de seu portfólio.

O objetivo é evitar terminar o ano que vem com estoque grande de espaço em galpões sem locatários, em um mercado mais desacelerado, de acordo com o presidente da empresa.

Antes de acertar a venda dos galpões para a GLP, a BR Properties chegou a assinar um memorando de entendimentos com a WTGoodman. Agora, a empresa diz que não tem em vista ativos de grande porte, mas mira aquisições pontuais.

"Nós acreditamos que haverá oportunidades muito interessantes a partir do início do ano que vem", disse Nasser. A WTGoodman possui 490 mil metros quadrados em desenvolvimento para os próximos 12 meses.

Enquanto isso, a brasileira Log, do grupo MRV Engenharia, encerrou setembro com recorde de locação, com 165 mil metros quadrados adicionais, alta de 190 por cento sobre o acumulado de 2013.

Cerca de 96 por cento do total locado foi realizado fora do Estado de São Paulo. A empresa espalhou os espaços por sete Estados do Sudeste, Centro-Oeste, Sul e Nordeste.

"Mesmo no ambiente econômico instalado no país, galpões bem localizados têm encontrado locatários", disse o diretor financeiro da MRV, Leonardo Corrêa, na teleconferência de resultados da companhia, na semana passada.

Vacância

Segundo a JLL, a vacância dos galpões logísticos no Brasil encerrou o primeiro semestre em 10,9 por cento, estável em relação à segunda metade de 2013. Por outro lado, segundo a consultoria, os novos estoques entregues desde o último ano possuem uma vacância mais alta.

No Estado de São Paulo, a taxa aumentou 0,8 ponto percentual, resultando em 13,4 por cento entre janeiro e junho. "A perspectiva é de que essa taxa se mantenha estável no próximo semestre", segundo a consultoria. Já no Rio de Janeiro, a taxa de vacância aumentou 2,2 pontos percentuais, ficando em 5,2 por cento na primeira metade do ano.

Segundo Nasser, a demanda por módulos pequenos, de até 5 mil metros quadrados, foi a que mais desacelerou, mas grandes varejistas e empresas de comércio eletrônico continuam buscando espaços maiores, acima de 30 mil metros quadrados.

"Estas empresas estão se reorganizando e buscando espaços mais eficientes tecnicamente e economicamente", disse o presidente da WTGoodman.

Juliana Schincariol, com edição de Alberto Alerigi Jr. 
Fonte: DCI

quinta-feira, 20 de novembro de 2014

IMÓVEIS: A FESTA ACABOU


Já são 4h30 da manhã, quase toda a turma foi embora, mas os mais animados ainda estão no salão de festas. O DJ coloca o som no volume máximo e toca músicas dançantes na tentativa de manter o astral elevado entre os poucos presentes. Ainda que coisas memoráveis possam acontecer antes de o dia clarear, geralmente o melhor da festa já ficou para trás. Imaginou a cena? Pois 2014 está para o mercado imobiliário como as últimas horas da madrugada estão para os baladeiros. O ciclo de forte alta dos preços de imóveis que durou quase seis anos encontrou seu final e, à medida que o tempo vai passando, as oportuni­dades e os grandes negócios ficam cada vez mais escassos.

Os números demonstram que o setor imobiliário foi um dos que mais sentiram o baque da desaceleração generalizada da economia brasileira. De acordo com dados do Secovi-SP o sindicato da habitação, nos oito primeiros meses deste ano foram fechadas 11.587 vendas de imóveis na ci­dade de São Paulo, uma queda de 48,8% em relação ao mesmo período do ano passado, O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, minimiza o resultado e diz que a base de comparação contribui para essa redução tão acentuada. "No ano passado, o mercado se comportou muito acima das expectativas, com o lan­çamento de 5.671 unidades e a venda de 6,361 unidades a mais do que em 2012, Esse resultado prejudica eventuais com­parações", diz.

Os sinais de que o mercado desacele­rou, no entanto, estão por toda a parte. Os compradores têm se mostrado mais cau­telosos e seletivos - o que tem impacto sobre os preços. O índice FipeZap, que considera as sete principais capitais brasi­leiras, mostra uma valorização dos imó­veis de 9,2% em um período de 12 meses até setembro. Três anos antes, a alta em 12 meses até setembro havia sido de 29,73%, Considerando apenas os nove primeiro meses deste ano, os preços au­mentaram 5,4%, quase em linha com a inflação medida pelo IPCA, de 4,62% no período. Em algumas capitais, os imóveis já sobem menos que a média dos preços. É o caso de Curitiba, onde a alta deste ano foi de apenas 1%; Porto Alegre, de 3,4%; e Recife, de 3,9%. Em Brasília, a situação é ainda pior. Os imóveis se desvalorizaram em média 1% desde o começo do ano, se­gundo o FipeZap. "Há cidades com exces­so de oferta, onde os preços já não sobem mais. No caso de Brasília, se nota até algu­ma queda" diz o coordenador do FipeZap, Eduardo Zylberstajn.

O número mais preocupante, no entanto, é o das pessoas que desistiram de comprar um imóvel na planta no meio do caminho, Em dezembro de 2012, o percentual de distratos nas vendas dos imóveis era de 5,1%, segundo o Secovi-SP Em julho deste ano, já representavam 17,9% de todos os negócios fechados. Os distratos acontecem quando o comprador de um imóvel na planta devolve a unidade para a construtora antes de pegar as chaves e recebe de volta os valores já pagos descontados os custos de comercialização e administração. A disparada dos distratos costuma refletir dois cenários: a falta de capacidade de pagamento das parcelas restantes ou o desinteresse do comprador de ficar com o imóvel frente às novas con­dições de mercado. Fica a sensação de que, na dúvida, muitos investidores do mercado imobiliário preferiram acionar o "stop loss". "Muitas vezes o comprador vê que um apartamento parecido com o seu agora está sendo vendido por um preço mais barato em um 'saldão' e prefere distratar", afirma Paulo Fabbriani, presidente da Fabbriani Investments, empresa espe­cializada no mercado imobiliário.

Com mais imóveis novos entrando no mercado nos últimos anos e uma deman­da menos aquecida, também começa a demorar mais para que os lançamentos sejam vendidos. O indicador VSO (venda sobre ofertas), que mostra o percentual de unidades lançadas que tiveram um comprador, foi de 48,6% no acumulado do ano até agosto. Em agosto de 2013, o VSO acumulado havia sido de 67,4%. "Isso eleva o estoque das construtoras", afirma Cláudio Bernardes, presidente do Secovi-SP O indicador é preocupante principalmente porque o mercado sentiu a queda nas vendas e lançou bem menos neste ano - o tamanho do ajuste na ofer­ta, no entanto, parece ter sido insuficien­te ante à redução da demanda.

O mercado de aluguéis também foi pego em cheio pela desaceleração. Os contratos novos de locação tiveram um reajuste de 3,52% em São Paulo nos últi­mos 12 meses encerrados em setembro, segundo o Secovi-SP. No mesmo período, o IGP-M, índice que corrige a maioria dos contratos, avançou 3,54%, Como compa­ração, em setembro de 2013 os aluguéis haviam subido 9,9% em 12 meses, contra um IGPM-M de apenas 4,4%, "Os reajus­tes da locação desaceleraram desde o início do ano, reflexo das dificuldades que a economia brasileira atravessa" diz Mark Turnbull, diretor de locação do Secovi-SR

No mercado corporativo, o cenário ruim é ainda mais latente, Em São Paulo, a taxa de vacância (imóveis sem inquilinos) de escritórios de alto padrão chegou a 20,5%, segundo dados da consultoria imobiliária Jones Lang La Salle. Isso quer dizer que, na média, a cada 10 escritórios de alto padrão para locação, dois estão vazios em São Paulo. Para se ter idéia de quão ruim são esses números, basta lem­brar que o mercado de escritórios chegou a registrar apenas 3,5% de taxa de va­cância há três anos e meio. A situação não tende a melhorar no curto prazo porque muitos empreendimento que começaram a ser construídos nos últimos dois anos devem chegar ao mercado nos próximos meses, pressionando ainda mais as taxas de vacância.

Com mais imóveis sem inquilino, os pre­ços de locação dos escritórios caíram. Se­gundo o último relatório da Jones Lang, o valor médio do aluguel de lajes corporati­vas de alto padrão em São Paulo foi de R$ 95 o m2 no segundo trimestre. No começo de 2013, estava em R$ 115 - e alguns empreendimentos mais cobiçados chegavam a cobrar mais de R$ 200 o m2, Com os pre­ços atuais, muitas empresas estão apro­veitando a maior racionalidade do merca­do para mudar para prédios mais modernos e bem localizados. "Hoje a mesa está vira­da para os locatários. 0 poder de barganha está do lado deles", afirma Adriano Mantesso, gestor do BTG Pactuai Corporate Office Fund, conhecido como BC Fund, o maior fundo imobiliário do país.

Os reflexos do ciclo de baixa dos imó­veis também podem ser vistos na Bolsa, As ações das principais incorporadoras com ações listadas acumulam seguidos anos de perdas. Apenas nos 10 primeiros meses de 2014 (até o dia 24), a desvalori­zação acumulada foi de 23%. Excluindo da amostra a Brookfield, que teve uma alta atípica devido à oferta pública de re- compra para o fechamento de capital, a perda média supera 32%, Para analistas, empresas como a Rossi e a PDG precisa­rão de injeções de capital dos sócios para conseguir arcar com as dívidas.

BOLHA?

Entre janeiro de 2008 e o início deste ano, o preço dos imóveis residenciais em São Paulo disparou quase 200%, No Rio de Janeiro, a alta foi de 242%, Não é de se estranhar que um movimento tão acentuado levantasse a suspeita de bo­lha imobiliária, 0 argumento dos que acreditam nela é que não houve um crescimento da renda da população que justificasse tal valorização e que os pre­ços estariam artificialmente inflados pe­los juros abaixo da Selic cobrados na maioria dos financiamentos imobiliários e pelos subsídios à aquisição, como os do programa Minha Casa, Minha Vida.

Os especialistas mais incisivos chega­ram até a colocar uma data para a bolha estourar: após a Copa do Mundo, em julho. Não aconteceu, O que realmente se viu durante e logo depois do evento esportivo foi uma forte redução dos negócios. "O mercado desacelerou com força durante a Copa e, nos meses seguintes, foi devagar. O pessoal da imobiliária sentiu", diz o cor­retor de imóveis Francisco Sampaio, da Leardi. A redução da atividade durante e após a Copa, no entanto, foi vista em di­versos setores da economia. No setor imo­biliário, onde decisões de compra são embasadas em muita pesquisa e comparação de preços, não era de se esperar que acon­tecesse algo diferente. "Foi um ano atípi­co. Sabíamos que seria assim, com Carna­val tardio, Copa, eleições. Mas a queda foi muito abrupta", diz Bernardes.

Um dos que defendem que os imóveis vivem uma bolha é o economista Adolfo Sachsida, pesquisador do Ipea. Seus es­tudos seguem a linha de raciocínio do I Prêmio Nobel de Economia Friedrich Hayek, um dos maiores defensores da Teo­ria Austríaca dos Ciclos Econômicos. O raciocínio é que existe um bolha quando o crédito em algum setor é estimulado artificialmente pelo Estado, "Quando o governo faz isso, aquele setor vai en­frentar um boom de crescimento por conta dos estímulos. Enquanto os incen­tivos continuarem, o crescimento do se­tor se mantém. Assim que o crédito aca­ba, o setor para. As evidências que encontramos [no estudo sobre a bolha] mostra que o governo brasileiro, por meio de uma política monetária equivo­cada, está criando uma bolha no setor imobiliário, direcionando crédito artifi­cial ao setor", afirmou Sachsida em de­bate sobre a bolha imobiliária realizado pelo InfoMoney.

O professor Robert Schiller, outro Prê­mio Nobel de Economia, também aler­tou para a possibilidade de bolha no mercado imobiliário brasileiro no ano passado, Um dos maiores especialistas em preços dos imóveis nos EUA, Shiller sempre repete que os preços dos imó­veis americanos subiram de acordo com a inflação nos últimos 120 anos - e que qualquer movimento atípico é momen­tâneo e será corrigido nos anos seguin­tes. "Quando isso acontece de forma generalizada, pode-se dizer que há uma bolha, Mas não acho que vivemos isso no mercado imobiliário brasileiro, Nos últimos 10 anos, houve um forte au­mento de renda e melhora das rendi­ções de financiamento. Isso naturalmente mente provoca um aumento dos preços, mas não é o suficiente para configurar uma bolha", defende Zylberstajn. O pró­prio Sachsida descarta uma queda abrupta dos preços como aconteceu na Europa e nos EUA com a detonação da crise do subprime. "Confesso que não acho que os preços vão cair, Minha visão é que eles vão ficar estagnados ou no máximo terão uma queda bem leve."

Discretos e cautelosos, os maiores bancos privados brasileiros têm sido bem mais restritivos na concessão de fi­nanciamentos desde 2013. De acordo com gerentes de agências ouvidos pelo InfoMoney, duas formas de reduzir o ris­co da carteira imobiliária que vêm sendo adotadas são a redução do limite do per­centual do imóvel que será financiado e a exigência da comprovação de uma ren­da maior pelo comprador. Na média, os bancos têm liberado financiamentos equivalentes a menos da metade do va­lor atual dos imóveis - o que reforça a garantia das instituições financeiras caso o os preços despenquem com uma eventual explosão da bolha imobiliária.

O que bancos, incorporadoras e po­tenciais investidores precisarão monito­rar nos próximos meses é se o nível de emprego e de renda continuarão firmes e se o governo terá condições de manter ou até mesmo acelerar os subsídios con­cedidos aos compradores. Enquanto não houver uma reversão nesses fatores, um estouro de bolha está descartado. Por ora, o que se percebe é que a própria suspeita de bolha e as notícias de desa­celeração retroalimentam a diminuição das vendas. Bombardeado de informa­ções e com medo de fazer um mau ne­gócio e perder dinheiro, o futuro com­prador prefere esperar um pouco mais. "O consumidor que pretende comprar um imóvel vive um momento de indeci­são, Ele ouviu alguém falar que os pre­ços iriam cair, resolve não arriscar e par­te para a locação", afirma Fernando Sita, diretor da imobiliária Coelho da Fonseca, 0 resultado desse movimento é traduzi­do nos números de imóveis alugados pela imobiliária. Segundo Sita, houve um aumento de 40% na locação nos primeiros sete meses deste ano.

Mesmo que não haja um consenso so­bre bolha, todos os especialistas ouvi­dos pelo InfoMoney concordam que não dá para esperar que os imóveis se valori­zem como no passado recente, "Cada vez mais é preciso analisar bem o que está comprando e avaliar as expectativas de valorização. Não se pode tomar como parâmetro a valorização dos últimos anos. Elas não se sustentam mais",diz Cláudio Hermolin, vice-presidente da I Ademi-RJ (Associação dos Dirigentes das Empresas do Mercado Imobiliário).

O QUE FAZER?

Com tantos números negativos, o cená­rio é de desespero? Por ora, não, Já era esperado que mais cedo ou mais tarde os preços parariam de subir tão rápido. Como nem mesmo os profetas da bolha imobiliária enxergam uma iminente re­dução drástica de preços, quem preten­de comprar um imóvel agora deve pes­quisar bastante antes de fechar negócio, 0 presidente do Secovi afirma que ainda há oportunidades em algumas regiões. "Existem negócios interessantes, mas pontuais, em vários lugares. São imóveis remanescentes de empreendimentos que foram lançados e não foram todos vendidos."

Fernando Sita afirma que o momento é favorável às pechinchas. "Com mais ofer­ta, o comprador pode negociar mais. Não feche negócio no primeiro imóvel que vi­sitar." Se o imóvel tem problemas como ser vizinho de porta de uma escola ou supermercado ou se trata de um aparta­mento no primeiro andar, por exemplo, então o comprador tem ainda mais chan­ces de obter um desconto representati­vo. Outro cuidado importante é pesquisar e negociar as taxas de juros do financia­mento imobiliário, Bancos públicos como a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil costumam oferecer taxas mais atraentes nessa linha, mas, dependendo do relacionamento que você possui com um banco privado, as condições podem ser vantajosas.

Quem planeja comprar um imóvel para investir também deve ser bastante crite­rioso. Como os preços dos imóveis não devem mais subir tanto como no passado recente e podem até cair um pouco, o in­vestidor deve levar isso em conta antes de fechar negócio. Outro problema é que os juros subiram no Brasil - o que aumen­ta a atratividade de aplicações financei­ras em relação ao mercado imobiliário, Com os títulos públicos de longo prazo pagando ao menos 11% ao ano, é muito difícil alcançar uma rentabilidade pareci­da no mercado imobiliário, ainda mais in­cluindo na conta os custos elevados de transação - como impostos, corretagem, cartório, etc. No cenário atual, só enxer­gue o investimento em um imóvel como boa pedida caso haja expectativa de re­torno de ao menos 15% ao ano entre alu­guéis e valorização da propriedade.

Já para quem quer vender um imóvel, o segredo é ter paciência. Os negócios esfriaram e os compradores sabem dis­so. Se o vendedor não tem pressa para colocar o dinheiro no bolso, a recomen­dação é esperar até que chegue uma oferta justa. É importante lembrar que o mercado imobiliário não se move rápido como a Bolsa, Mesmo que as condições da economia continuem se deterioran­do, lembre-se que não existe por ora a expectativa de forte queda nos preços. Esperar uma oferta atraente, portanto, é, sim, uma opção.

SALDÕES

"Outlet", "saldão", "liquidação". As frases que os brasileiros nos acostumamos a ver nas vitrines dos shoppings para atrair consumidores agora também viraram lugar comum em anúncios publicitários de imóveis. A única diferença é que os produtos oferecidos com desconto valem centenas de milhares de reais, ou às vezes até alguns milhões. São imóveis vendidos em várias cidades do país com descontos que podem chegar a R$ 560 mil, segundos os anúncios divulgados com estardalhaço recentemente. PDG, CCDi e Rossi foram algumas das grandes incorporadoras que aderiram aos saldões com o objetivo de desovar o estoque e fazer caixa para ter fôlego para terminar outros empreendimentos e arcar com dívidas. "Quando as empresas ficam com muitos imóveis remanescentes, elas passam e ter menos liquidez [dinheiro em caixa]. Além disso, precisam pagar condomínio, faxineira e outras despesas do imóvel. O que elas fazem? Calculam todo esse custo, trazem o valor presente e dão um desconto para vender agora e colocar dinheiro no caixa", explica Bernardes, do Secovi.

Muitas vezes esse tipo de desconto deve ser visto com cautela por potenciais compradores porque não passam de jogadas de marketing. Nos saldões mais recentes, entretanto, os descontos não apenas eram reais como também agressivos demais, na visão dos concorrentes. Para Paulo Fabbriani, a estratégia dos saldões é equivocada e prejudica o setor como um todo. O temor dos especialistas é que as pessoas que já compraram seus imóveis percebam que há preços melhores no mercado e busquem rescindir seus contratos fomentando um clima de "corram enquanto é tempo". "Estamos tratando de um bem de alto valor em que se pressupõe que o comprador seja qualificado. Não estão vendendo pipoca. Por isso é preciso que haja uma política mais assertiva de descontos para vender os imóveis que ficaram no estoque, e não as promoções que fizeram", diz. Já o presidente do Secovi-SP lembra que os saldões podem representar uma boa opção para os compradores acharem bons preços. Mas Antonio Setin, presidente e fundador da Setin Incorporadora, alerta que é preciso avaliar se não se trata de um "mico". "Às vezes [o imóvel com desconto] é voltado para os fundos, no térreo ou no primeiro andar, onde nem bate sol."

Fonte: Infomoney, Edição Especial Bloomberg Business Week

MERCADO IMOBILIÁRIO DEVE FICAR ATENTO À GESTÃO DAS VENDAS E DOS CUSTOS EM 2015


Diante das previsões para a economia brasileira em 2015, o mercado imobiliário prevê um cenário onde a gestão das vendas e dos custos do negócio deverão ser ainda mais eficientes. O tema foi debatido durante o 58º Encontro da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), realizado em Goiânia entre os dias 13 e 15 de novembro, com a participação de empresários de vários estados brasileiros. “Teremos que equilibrar fatores como estoques e marketing e ainda agregar ou fortalecer parcerias. Devemos consolidar as boas parcerias para ter êxito nessa tarefa no ano que vem”, resumiu Marcelo Brognoli, presidente da ABMI.

Segundo o case apresentado pela Tropical Imóveis e Grupo Dhama, essa tônica fica evidente quando se trata do mercado de incorporações urbanas. Num ano que acena para um crescimento negativo na economia, planejar a estratégia de atuação e incorporá-la à rotina da empresa torna-se essencial, na opinião de analistas como Dobson Borges, da Simeon, que apresentou a solução EPA de Consultoria em Estratégia, Tecnologia e Educação Corporativa.

A Simeon tem atuado em parceria com a Globaltec, desenvolvedora do software UAU, único ERP criado especialmente para o setor da construção civil e que acabou de atingir a marca de 817 clientes ativos em todo país. CEO da Globaltec, Marcelo Xavier de Oliveira fez a palestra de abertura do Encontro da ABMI ressaltando a importância do controle de custos, do planejamento e gestão de vendas que o sistema proporciona, elementos que são integrados com a parte contábil, fiscal e a folha de pagamento. “Uma gestão de recebíveis interligada com o sistema bancário e com a apuração de obrigações contábeis e fiscais tem sido a opção de várias grandes empresas do ramo imobiliário para maior eficácia na análise gerencial”, destacou Marcelo Xavier.

Fonte: Segs.com.br / Portal Nacional

quarta-feira, 19 de novembro de 2014

LEILÕES JUDICIAIS SÃO VANTAJOSOS PARA QUEM DESEJA COMPRAR IMÓVEIS


Muitas vezes pessoas interessadas em comprar bens, sobretudo imóveis, interessam-se nas aquisições via leilões. Algumas vezes, essa experiência é frustrada, pois alguns leilões chamados extrajudiciais têm os valores muito próximos aos de mercado, e os compradores querem oportunidades, as chamadas “galinhas mortas”.

Helcio Kronberg, leiloeiro público oficial explica a principal vantagem de comprar imóveis em um leilão judicial. “Estes pregões são os realizados a mando do juiz em processos de execução, falimentar ou de confisco, e para o comprador é ótimo, pois os bens são ofertados com desconto significativo em relação ao valor dele no mercado”, diz.

Quando o leilão é realizado em duas praças, o valor em segunda praça geralmente fica entre 50% e 70% do valor da avaliação. E esse cálculo é realizado por um avaliador ou perito de confiança do juiz. Para sua elaboração leva-se em conta a localidade e estado de conservação do imóvel.

Kronberg também fala sobre as diferenças entre compra com particulares e a partir de leilões. “Em um negócio entre particulares a análise da definição dos parâmetros do valor é difícil. No judicial há um laudo contestado pelo executado e decidido pelo juiz com informações do perito”, afirma.

No leilão judicial não há influência da bolha especulativa, já que a análise do perito avaliador leva em consideração o mercado e não suas aberrações discrepantes.

Leilões judiciais são formas de aquisição originária da propriedade, sendo assim, multas, taxas, custos de armazenagem, impostos sobre propriedade, e hipotecas não são transferidas ao arrematante.

“Num leilão judicial a segurança é maior do que entre particulares, pois não é necessário o levantamento de antecedentes dos vendedores. E, para aquelas pessoas que não possuem crédito imobiliário, a arrematação parcelada é uma saída”, diz Kronberg.

Além do sinal de 30% os juízes autorizam o parcelamento, que muitas vezes se dá em 48 meses. Estas sofrem correção monetária, sem juros, diferentemente dos financiamentos bancários.

Fonte: Redação Bem Paraná