quinta-feira, 31 de julho de 2014

INQUILINO QUE TEM CONTRATO DE LOCAÇÃO RESCINDIDO POR INADIMPLÊNCIA AINDA TEM DIREITOS


A locação de imóveis é uma relação comercial onde o locador (dono do imóvel) concede o direito de uso do imóvel por período de tempo determinado em contrato ao locatário (pessoa que aluga o imóvel, inquilino).

Apesar de parecer uma relação comercial sem complexidade, pelo menos à primeira vista, já que quando findo o contrato de aluguel o imóvel deverá ser desocupado, a locação de imóveis costuma gerar muitos conflitos entre locador e locatário, principalmente quando uma das partes acredita estar sendo prejudicada por exigências feitas pela outra.

O presente artigo tem como objetivo trazer para discussão e reflexão uma prática muito comum no mercado imobiliário, que é a inserção de uma cláusula em contrato locatício que prevê, além da multa moratória pela inadimplência, multa moratória de até quatro aluguéis para os casos de rescisão de contrato antecipada, por culpa do locatário ou até do próprio locador.

É certo que a cláusula prevê a mesma multa para ambos os contratantes, porém, esta suposta isonomia na aplicação da sanção é mera ilusão, pois, certamente que, o locador está convicto de que nunca provocará a rescisão antecipada, e manterá o contrato até o final da vigência do mesmo.

A cláusula que parece uma aposta de que quem desistir primeiro deve pagar ao outro, é muito semelhante à aposta feita pelas "Casas Bahia" em sua promoção durante a Copa. Para quem não entendeu a promoção, era o seguinte:

“A Promoção Emoção em Dobro Casas Bahia acredita que a Seleção Brasileira vai ser Campeã do Mundo e por isso vai dar pra você que comprar uma TV de 60 polegadas a oportunidade de pagar apenas R$ 1,00 por 1 TV de 51 polegadas, se isso realmente acontecer.”

Não precisa dizer que os que acreditavam que a taça ia ficar aqui compraram a TV de 60 polegadas achando que iam comprar uma de 51 polegadas por apenas R$ 1,00. E também não precisa dizer que as Casas Bahia tinha consciência da fragilidade de nossa equipe canarinho em garantir o hexa, por isso incluíram na explicação da campanha a frase: "se isso realmente acontecer".

Pois bem, em se tratando de locação de imóveis é muito comum encontrarmos abusos quando o locatário, por força contratual, deve efetuar depósito de três aluguéis e até quatro aluguéis como forma de caução para garantir cumprimento de pagamento da obrigação principal e das obrigações acessórias (IPTU, condomínio, etc.).

Entretanto, passados alguns meses da locação, quando o locatário encontra-se em situação financeira difícil e, por conseguinte, venha tornar-se inadimplente com as obrigações contratuais retro citadas, ele se vê sendo notificado pelo locador sobre a rescisão contratual, pedido de devolução do imóvel por inadimplência e ainda a informação de que os três meses do aluguel, destinados à garantia de pagamento serão devidamente absorvidos pela multa moratória, pela rescisão contratual antecipada, conforme cláusula estipulada no instrumento locatício.

Este entendimento ainda não é baseado em julgamento de nenhuma discussão judicial, não que eu saiba, mas, está claro que o locador está excedendo em seu direito de cobrar os valores, e ainda colocando o locatário e o relacionamento contratual entre as partes, em situação mais vulnerável ainda, pois, considerando que o locatário já está com problemas de pagar os aluguéis e obrigações acessórias, a sua dívida aumentará a ponto de se tornar impagável, principalmente pelo fato do locador suprimir o depósito de caução para pagamento da multa moratória pelo distrato além, claro, de cobrar os valores em aberto acrescidos de juros, multa (em contratos de locação a multa moratória pode chegar a 20% e não há proibição para fixação deste percentual, quando deveria ser de apenas 2%), correção monetária e os honorários advocatícios, juntamente com ação de despejo, deixando o locatário em situação extremamente delicada, e agravando o conflito.

É certo que o direito de reaver o imóvel em função de descumprimento contratual é lícito e justo, e a ação de despejo é a única forma que o locador possui para exercer seu direito à propriedade, conforme legislação. A questão, entretanto, não é esta, mas, tão somente a cláusula de multa moratória pela rescisão contratual.

Considerando que geralmente, ou, poderemos considerar, que todos os locadores tratam do contrato de aluguel como sendo algo inalterável, e que deve ser aceito pelo locatário a todo custo e com cláusulas absurdas e ainda partindo do pressuposto de que para o locador se o propenso locatário não quiser aceitar as condições por ele impostas contratualmente tem outro na fila, poderemos perceber a desproporcionalidade e até a desvantagem do locatário que não vê outra opção, se ele quiser garantir o “teto” da sua família, que é aceitar todas as cláusulas apresentadas.

No meu entendimento do princípio da razoabilidade o locador poderia abater os débitos que não foram pagos do depósito de caução destinado para garantia da adimplência destes valores, e ajuizar a devida cobrança dos haveres restantes que não puderam ser cobertos pela mesma. O locador poderia ainda condicionar a permanência do inquilino no imóvel mediante o pagamento dos haveres remanescentes, devidamente acrescidos de juros, multa e correção monetária e, cumulativamente, a substituição da garantia que poderia passar a ser através de fiança de terceiros, seguro fiança ou título de capitalização ou, então, prosseguir com a ação de despejo e cobrança daqueles valores remanescentes.

A situação aqui apresentada é baseada em inúmeras ações de despejo com cobrança de aluguéis e obrigações contratuais acessórias, em que fica claro que o depósito caução foi absorvido pela cláusula moratória supra referenciada, apresentando ao juízo um valor acima do arrazoado, cabendo, claro, discussão por parte do locatário que poderá apresentar suas contrarrazões e indicar o valor que entende ser justo, deixando a decisão final para o magistrado.

Em meu entendimento, o magistrado que for julgar uma ação de despejo com cobrança de aluguéis e obrigações acessórias deve atentar para esta situação específica, e requerer do autor a justa compensação dos valores cobrados utilizando-se o depósito caucionado que, contratualmente, é destinado à garantia de pagamento de obrigações contratuais e não da multa moratória por rescisão e, ainda, considerar de plena nulidade esta cláusula, por ser economicamente abusiva, ou consignar que não houve inadimplemento ou culpa de qualquer das partes, já que o distrato se deu em decorrência de incapacidade econômica para suportar o pagamento dos aluguéis e não por má fé.

Embora o contrato de locação seja regido por legislação específica, assim como ocorre entendimento de que locação de bens móveis representa uma relação de consumo de prestação de serviços, a locação de imóvel não deixa de ter uma característica de prestação de serviços onde um locador oferece um produto para ser alugado, com condições estipuladas em ato jurídico próprio e, portanto, podendo ser julgado à luz do Código do Consumidor, além da Lei do Inquilinato (lei 8.245/91), com o objetivo de garantir o respeito e proteção às garantias não só do locador mas também do inquilino com relação, por exemplo, às cláusulas abusivas ou vícios aparentes ou ocultos no imóvel alugado.

Assim, é meu entendimento que a cláusula que prevê a multa moratória deve ser considerada, à luz do Código de Defesa do Consumidor, uma vantagem exagerada ao locador, fundamentando-me no seu artigo 51 conforme abaixo, pois, é fundamentado naquela cláusula contratual que o locador resolve, unilateralmente, reter o valor integral ou substancial do depósito caucionado posto em garantia.

CDC - Lei nº 8.078 de 11 de Setembro de 1990

Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências.

Art. 51.São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

II- subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código;

Com relação ao que está disposto na Lei nº 8.245/91, também chamada de lei do inquilinato, lemos, em seu artigo 45:

“São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.”

Isso quer dizer que, mesmo o locatário assinando o contrato com uma cláusula abusiva, que viole o que está determinado na lei 8.245/91 e no Código de Defesa do Consumidor, ele não poderá ser obrigado, nem judicialmente, a acatar o que está disposto em tal cláusula. Ou seja, a cláusula automaticamente deverá ser anulada.

É justo e razoável admitir-se a retenção, pelo locador, de parte ou integralmente, os aluguéis pagos antecipadamente em forma de depósito de caução, como meio de indenizá-lo pelas obrigações financeiras não cumpridas pelo inquilino, porém fere o princípio da razoabilidade e da proporcionalidade quando o locador apodera-se desta garantia para cobrar a multa moratória pela rescisão contratual.

Michael Pereira de Lira - Economista
Formado em Economia e Direito pela UNAMA , em Belém-PA; especialização e Finanças e Banking do Programa Treinee do Banco Banorte em 1990, em Recife-PE, com dissertação na área do Direito Econômico e do Consumidor ante Plano Econômico do Governo; Pós-Graduado em Gestão Financeira, Auditoria e Controladoria pela FGV, em 2010, com mais de 20 anos de experiência em gestão e em consultoria empresarial de grandes empresas; atualmente Economista em estatal Federal.
Fonte: Artigos JusBrasil

NOVO CPC INCLUI COTA CONDOMINIAL EM TÍTULO EXTRAJUDICIAL


A cobrança da cota de condomínio é assunto polêmico, que provoca acalorados debates, já que envolve um desembolso mensal da contribuição de cada unidade.

Há inúmeras querelas envolvendo não só o critério de cobrança, mas também a própria legalidade do gasto efetuado, que redundou na respectiva arrecadação.

A começar, a cobrança da cota de condômino depende de aprovação pela Assembleia Geral Ordinária do orçamento anual de receitas e despesas, conforme estabelece o artigo 1.348, VI, do Código Civil.

O rateio das despesas será feito pela fração ideal de cada unidade, caso a convenção de condomínio não estipule outra forma de rateio, em atendimento ao disposto no artigo 1.336, I, do Código Civil.

Cabe ao síndico promover a arrecadação das contribuições de cada condômino, bem como impor e cobrar as multas devidas, em sintonia com o artigo 1.348, do Código civil.

As despesas relativas às partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve, na dicção do artigo 1.340, do Código Civil. Esta é a hipótese de área externa do apartamento térreo, por exemplo, que em geral é acessada apenas pelo titular dessa unidade, embora seja uma área comum.

Desde que autorizada pela Convenção de Condomínio, o síndico poderá efetuar gastos extraordinários mensais até o limite estabelecido neste documento, promovendo em seguida o seu rateio, para evitar o descompasso dos saldos do condomínio, especialmente a incidência de algum juro sobre o saldo devedor, o que pode se tonar muito oneroso.

As despesas extraordinárias dependem da aprovação de assembleia geral extraordinária, que deverá ser convocada, constando na ordem do dia de forma clara e inequívoca o teor da despesa a ser votada.

O quorum para aprovação de obras ou reparações necessárias com despesa excessiva, sem urgência, é da maioria de votos dos condôminos presentes, com estio no artigo 1.341, parágrafo 3º, do Código Civil.

A realização de obras voluptuárias exige o voto de dois terços dos condôminos (artigo 1.341, I, do Código Civil). Não há dúvida do acerto deste artigo, ao impor quorum de dois terços dos condôminos para esse tipo de obras, pois impede os gastos que não atendam ao interesse de parte substancial da comunidade.

Já as obras úteis dependem da aprovação da maioria dos condôminos, com amparo no artigo 1.341, do Código Civil.

A ação de cobrança de cotas condominiais segue este rito sumário, em sintonia com o artigo 275, inciso II, b, do Código de Processo Civil. Ressalta-se que embora o legislador tenha objetivado imprimir mais celeridade aos feitos envolvendo a inadimplência de condômino, na prática não houve resultado significativo, pois as ações de cobrança se arrastam por muitos e muitos anos na Justiça, trazendo péssimas consequências para os demais condôminos, que são obrigados a arcar com o rateio da cota do inadimplente — despesa extra que sobrecarrega ainda mais o apertado orçamento da milhares de famílias.

Em consequência, passaram a atuar no mercado empresas que compram os créditos do inadimplente, com elevado deságio, em razão do desespero dos condôminos, que não podem suportar a longa espera do desfecho das demandas de cobrança de cotas condominiais.

O Projeto de Lei do novo Código de Processo Civil (CPC) inclui a cota condominial nos títulos executivos extrajudiciais, desde que as despesas cobradas constem expressamente das atas do condomínio. É de fato um avanço extraordinário, que minimizará o tempo de tramitação dos processos em curso.

Finalmente é indispensável destacar que incide a multa de 2% pelo atraso no pagamento de condomínio e juros de mora de 1% ao mês.

Arnon Velmovitsky - Advogado especializado em Direito Imobiliário, Ouvidor da OAB-RJ e presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

DESPESAS DO CONDOMÍNIO: COMO DIVIDIR DE FORMA JUSTA?


Este assunto tem despertado alguns debates provocados, particularmente, por proprietários de unidades habitacionais com maior área privativa e que, por isso, pagam mais pelas despesas do condomínio quando o rateio é feito com base na fração ideal do imóvel.

A alegação principal daqueles que se sentem prejudicados, com essa divisão proporcional para o custeio das despesas do condomínio, se baseia no fato de que a quota-parte devida de cada condômino serve para cobrir os custos de manutenção das áreas comuns do condomínio, que beneficia a todos sem distinção. Assim, o dispêndio com os serviços não individualizados como, por exemplo, os de portaria, limpeza, elevadores, luz, água, telefone, portões eletrônicos, manutenção da bomba e caixa d’água etc., que atendem a todos da mesma forma, deveria ser dividido igualmente entre todos os condôminos.

Esse argumento é bem interessante; mas, no meu entendimento, ele ainda não é suficiente para justificar que as despesas do condomínio sejam divididas igualmente por todos os condôminos, e não rateadas pela fração ideal.

Sabemos que quando compramos um imóvel num condomínio estamos adquirindo, em verdade, o direito de dois tipos de propriedade: uma que é de nosso uso exclusivo e outra que é de uso comum a todos os condôminos. O objeto da propriedade exclusiva é a parte privativa construída, ou seja, a unidade habitacional, e a propriedade compartilhada é a exercida sobre aquelas partes indivisíveis (terreno e construções para uso em comum) na proporção de sua fração ideal.

Assim, a fração ideal representa a parcela de cada condômino na copropriedade do terreno e das coisas comuns, conforme disposto no Código Civil:

Art. 1.331 – Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 3º – A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

Portanto, é por esse fracionamento ideal das partes do condomínio que não podem ser divididas, e que representa a quota-parte de cada proprietário no conjunto da edificação, que se quantifica de forma individualizada o valor da distribuição dos encargos dos condôminos na manutenção do patrimônio compartilhado.

Também, é pela fração ideal que são garantidos os direitos condominiais nas votações em assembleias gerais e na atribuição da quantia a que faz jus cada proprietário, sobre o terreno e nas outras partes comuns, em caso de extinção do condomínio ou de indenização paga pela seguradora:

Art. 1.352 – Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único – Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.357 – Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembleia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

§ 2o – Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358 – Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente. (Código Civil)

Assim, a fração ideal no solo e nas partes comuns inerentes a cada unidade autônoma serve não só de base de distribuição dos encargos dos condôminos na contribuição para as despesas de manutenção do patrimônio coletivo, mas é ela também que assegura a proporcionalidade dos direitos condominiais de cada proprietário.

Para aqueles que entendem que as despesas do condomínio devem ser divididas de forma igual para todos os condôminos, eu deixo os seguintes questionamentos:
Um proprietário de dois apartamentos contíguos e que foram transformados em uma única unidade habitacional, com a fusão das suas matrículas, passaria a pagar a mesma quota-parte de outro condômino que só tem um apartamento?
Alguém que tenha a vaga de garagem com matrícula própria, desvinculada da unidade habitacional, e venda somente seu apartamento, permanecendo, portanto, ainda proprietário da vaga de garagem. Nesse caso, sua quota-parte seria igual a dos demais condôminos?
Nas deliberações em assembleias gerais dos condôminos todos os votos teriam o mesmo peso, independente do tamanho da unidade habitacional?
Numa possível distribuição da indenização relativa ao terreno e às partes comuns, todos os proprietários teriam direito ao mesmo quinhão ou seria adotado um rateio proporcional?

São por essas e outras questões que, em geral, eu ainda considero o sistema da fração ideal melhor e mais justo do que o da quota única para todos os proprietários. Lembrando que as despesas condominiais existem para a manutenção do patrimônio das coisas comuns, que pertencem a todos, mas nem todos têm o mesmo quinhão no valor global do condomínio.

Evidentemente, não é essa minha opinião sobre a forma de dividir as despesas condominiais que vale; mas, sim, o que os proprietários, em assembleia, decidirem e constar da Convenção do condomínio, tudo de acordo com o Código Civil:

Art. 1.336 – São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Sei que, em alguns casos, existem julgados favoráveis a condôminos que se sentiam prejudicados com o rateio pela fração ideal; no entanto, também há outras decisões judiciais contrárias, mantendo o que foi estabelecido em Convenção.

Mas, o que ainda vale mesmo para todos os efeitos legais é o consta do Código Civil, conforme citado acima (art. 1.336, inciso I). Cabe, portanto, aos proprietários em assembleia geral decidir sobre a melhor forma de dividir as despesas do condomínio.

Jésus Lopes - Administrador, MBA em Administração de Imóveis. Consultor de condomínios residenciais. Editor do blog "Alô portaria!" (http://aloportaria.blog.com).
Fonte: JusBrasil

SAIBA POR QUE É TÃO CARO CONSTRUIR IMÓVEIS NO BRASIL

Custos dos empreendimentos são repassados ao consumidor final, 
aumentando o preço dos imóveis (foto Gilson Abreu)

O alto preço praticado pelo mercado imobiliário nas metrópoles brasileiras, onde cobra-se assombrosos 45 000 reais por um único metro quadrado nos endereços mais prestigiados do país, envolve fatores que vão além da simples especulação. O boom vivido no final da década passada foi, de modo geral, fruto da combinação de uma demanda que passara muitos anos sendo reprimida, da oferta de financiamento e dos preços relativamente acessíveis dos imóveis. De lá para cá, porém, assistimos a uma alta sem precedentes, e o lar dos sonhos foi jogado lá nas alturas. A inflação acumulada e a queda de poder de compra dos brasileiros contribuíram para tornar o cenário ainda mais difícil. Mas não foi só isso. Uma análise mais detalhada permite ver que o próprio processo de produção imobiliária ajudou a alavancar os preços, como aponta o professor João da Rocha Lima, do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP. Abaixo, os principais deles e alguns dos impactos que podem ser sentidos na ponta do lápis.

1) Terrenos
Antes dominadas por casas, a cidades passaram ser cravejadas de edifícios, num processo de verticalização cada vez mais intenso. Isso levou a uma corrida frenética por terrenos disponíveis, adquiridos pelas incorporadoras por montantes proporcionais ao acirramento da disputa por eles. Fortunas foram pagas por espaços que jamais valeram aquele tanto, às vezes em patamares superiores ao que as próprias empresas poderiam ter pago, tudo pra tentar garantir um lugar ao sol. Em 2005, a aquisição do terreno representava para as incorporadoras cerca de 13% do custo do empreendimento. Neste ano, a fatia já saltou para o equivalente a 35% das despesas, ou seja, mais do que dobrou em menos de dez anos. Resultado: esse custo adicional é repassado no preço final. Como essas áreas seguem tornando-se mais e mais escassas, a escalada tem tudo para prosseguir.

2) Falta de mão de obra
A ausência de pessoal capacitado atinge todos os níveis profissionais presentes numa obra, do engenheiro ao pedreiro. Segundo estudo da Confederação Nacional da Indústria (CNI), 61% dos estudantes de engenharia desistem do curso antes de se formar. A causa mais comum é a má formação em matemática e ciências durante o período escolar, o que os impede de acompanhar o curso universitário. O alto custo das mensalidades e a falta de aulas práticas, já que a maior parte da grade é teórica, são outros dos motivos apontados. Aliás, essa falta de prática tem outro efeito colateral grave, o de entregar ao mercado de trabalho profissionais sem experiência prévia. Isso ajuda a explicar por que apenas 42% dos engenheiros formados atuam na própria área, como aponta outro levantamento da CNI. “Como esses profissionais não estão prontos para a indústria, buscam outros setores”, diz Rafael Lucchesi, diretor de Educação e Tecnologia da entidade. Sobra para as empresas a tarefa de tentar preencher a lacuna universitária e oferecer treinamento prático. Mas isso demanda tempo e investimento nem sempre estão disponíveis ou que, quando disponíveis, geram um custo adicional. Essa mesma lógica ser aplicada às demais atividades da construção. No final das contas, esse custo também é incorporado ao preço final dos imóveis, encarecendo-os ainda mais.

3) Burocracia e corrupção
A simples aprovação de um projeto junto à prefeitura, com todas as licenças exigidas por lei, pode levar mais de ano. Em setembro passado, o prefeito paulistano Fernando Haddad (PT) prometeu que a demora cairia de 450 dias (!) para a metade disso até o final deste ano, e que em 2016 seria preciso esperar apenas 90 dias para estar com toda a documentação em mãos. Quanto mais tempo é preciso esperar pelo retorno do investimento, mais caro fica o empreendimento — imagine o custo de deixar o capital parado durante um ano e meio, por exemplo. Sem motivos que justifiquem uma espera tão longa, recaem sobre a prefeitura suspeitas de corrupção. Por exemplo: o ex-diretor de aprovação de projetos da prefeitura de São Paulo Hussain Aref Saab acumulou pelo menos 106 imóveis de 2005 a 2012 e um patrimônio estimado 50 milhões de reais, conforme noticiou o jornal Folha de S. Paulo. Uma das supostas irregularidades cometidas durante a sua gestão foi a construção ilegal do gigantesco Templo de Salomão, que a Igreja Universal inaugura amanhã no Brás, no centro da capital paulista. Documentos oficiais apontam que a Universal entrou com um pedido de reforma de um prédio que estava demolido há anos. Histórias como essa ocorrem com frequência. Reduzir a burocracia e aumentar a transparência desses processos são medidas importantes para reduzir o custo da ineficiência e da corrupção, hoje infelizmente pagos em grande parte pelos consumidores.

4) Marketing
Quando o mercado está aquecido, os esforços de publicidade não precisam ser tão vigorosos, afinal o produto se vende praticamente sozinho. Mas quando o ritmo arrefece, uma das primeiras providências é investir na divulgação. Em 2005, a verba publicitária das incorporadoras era de 3% do total previsto para o empreendimento. Neste ano, já está batendo 8%. Entre as estratégias, está a criação de apartamentos decorados que reproduzem aquele que está sendo vendido na planta. São equipados com itens caros como espelhos e eletrodomésticos de última geração e assinados por estrelas do design (espertamente, esses projetos nunca têm portas, o que aumenta a sensação espacial do visitante). Depois de alguns meses em exposição, o local é desmontado e os objetos, jogados fora ou repassados a leilões virtuais que se encarregam de revendê-los. Estandes de vendas luxuosos também entram na conta, caso do que foi criado para o Jardim das Perdizes, da Tecnisa, na Zona Oeste da capital paulista e que consumiu mais de um milhão de reais. Uma sala de cinema exibia o vídeo do empreendimento e carrinhos de golfe transportavam potenciais compradores pelo terreno que abrigará 32 torres. Certamente não saiu de graça.

5) Processos artesanais
Quem já acompanhou de perto uma obra sabe o quanto de trabalho precisa ser refeito por causa de erros que poderiam ter sido evitados. Sem um ritmo industrial, a construção de empreendimentos fica a reboque de hábitos pouco produtivos, como o de primeiro erguer uma parede para então quebrá-la e instalar a parte elétrica. Claro que essas dificuldades também têm a ver com a falta de mão de obra qualificada, mencionada acima, mas sem investimentos em inovação não dá para esperar que os métodos construtivos se tornem mais eficientes da noite para o dia.
No cômputo geral, o que se nota é que seria possível erguer empreendimentos a um custo menor. E fazer mais barato significa vender mais barato. Mais precisamente, se fossem reduzidos 8% do custo da obra, seria possível vendê-la 4% mais barata. Nada mal para um momento em que cada real dos consumidores tem sido disputado a tapa pelo mercado.

Fonte: VEJA.com

quarta-feira, 30 de julho de 2014

FGV: IGP-M TEM DEFLAÇÃO PELO TERCEIRO MÊS SEGUIDO


O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), conhecido como inflação do aluguel, porque é usado como referência de reajuste na maioria dos contratos de locação, mostrou deflação pelo terceiro mês seguido, segundo aponta a Fundação Getulio Vargas (FGV).

Em julho, o indicador registrou queda de 0,61%, depois de recuar 0,74% no mês anterior. No mesmo mês do ano passado, o índice havia subido 0,26%. No ano, o IGP-M acumula alta de 1,83% e, em 12 meses, de 5,32% - abaixo do teto da meta da meta de inflação do Banco Central, de 6,5%.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), que calcula os preços no atacado e tem o maior peso no IGP-M, caiu menos de junho para julho, passando de -1,44% para -1,11%. A variação de preços dos produtos agropecuários caiu para -2,66% e dos produtos industriais, -0,53%.

Já o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), que apresenta a variação de preços do varejo e também entra no cálculo do IGPM-M, mas com peso menor, ficou em 0,15%, em julho, ante 0,34%, em junho. A principal contribuição o resultado partiu do grupo educação, leitura e recreação, que baixou de 0,62% para -0,04%.

Com o menor peso entre os componentes do IGP-M, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) registrou, em julho, variação de 0,80%, abaixo do resultado de junho, de 1,25%, influenciado por materiais, equipamentos e serviços, cuma variação foi de 0,45%, contra 0,37% no mês anterior.

Fonte: G1 Economia

terça-feira, 29 de julho de 2014

DIVULGAÇÃO: MONITOR DO MERCADO - O MAIS NOVO APLICATIVO PARA O PROFISSIONAL DO MERCADO IMOBILIÁRIO


Adicione a ferramenta Monitor do Mercado do Agente Imóvel no seu site ou blog e mantenha seus visitantes bem informados e mais qualificados sobre o mercado imobiliário.

O conteúdo é gratuito e muito fácil de instalar. Se você precisar de ajuda,  contate-nos.

Clique no link para acessar o mais novo aplicativo para o Mercado Imobiliário:
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Fonte: Roseane Santos - Relações Públicas
Agente Imóvel Inteligência de Busca

CLÁUSULAS CONTRATUAIS: AS DESPESAS ADMINISTRATIVAS COBRADAS NA DESISTÊNCIA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO


Na desistência da compra de imóvel por falta de recurso financeiro que suporte o pagamento das parcelas é comum que o adquirente arque com as despesas administrativas que não questionadas poderão representar o enriquecimento sem causa da incorporadora.

Na desistência do imóvel pelo adquirente em fase de construção é comum a cobrança das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, uma prática que os Tribunais manifestaram-se favoravelmente reconhecendo o direito da empresa empreendedora em ser ressarcida dessas despesas.

Há que se repensar a questão.

O artigo 28, parágrafo único, da Lei 4.591/64 conhecida como Lei da Incorporação dispõe que “Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

O incorporador é a pessoa fisica ou jurídica, comerciante ou não, que tem como objetivo obter lucro com a realização da construção de edificações compostas por unidades autônomas, vendendo-as antecipadamente como meio de obter o capital necessário para a referida construção.

Dada a caracterização da atividade empresarial da incorporação imobiliária, resulta claro que o incorporador será o titular desse negócio, aquele que toma a iniciativa de mobilizar os fatores de produção necessários para realização da construção e para oferta das unidades imobiliárias no mercado.(CHALUB, M. N. Da Incorporação Imobiliária. 2. ed. São Paulo: Renovar, 2005)

Nessa linha de raciocínio resulta que a divulgação, a comercialização e a corretagem se dará por conta do incorporador, aliás, tais despesas já estão previstas e incorporadas no preço total do imóvel pois faz parte do planejamento, da mesma forma, que outras atividades, tais como, a previsão do prazo para a conclusão e entrega do imóvel.

Traga-se à luz que a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem deve ser suportada pela empresa empreendedora, pois o profissional encontra-se a serviço desta, tal comissão é a chamada taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, ou taxa SATI, o que nem sempre o adquirente tem ciência.

A boa-fé objetiva impõe o dever de informação ao adquirente, princípio que vigora no Código Civil que impõe aos contratantes a transparência, a confiança e a eticidade nas atividades negociais para que o contrato tenha a sua finalidade socioeconômica atingida.

No que se refere a divulgação e comercialização são despesas inerentes ao empreendimento não cabendo ao adquirente suportá-las, pois a divulgação trata de difundir o nome da incorporadora, da construtora estimulando ao público para a visita e aquisição do imóvel, da mesma forma, a comercialização é exercida pela empresa empreendedora e o lucro lhe cabe, não dividindo-se o lucro obtido pela comercialização das unidades com os adquirentes.

Na via inversa, não há motivos para que o adquirente ao desistir da unidade imobiliária por falta de recursos para o pagamento e que nada recebeu da comercialização do produto tenha que ressarcir a empresa empreendedora.

Para finalizar a retenção desses valores assinalados como despesas administrativas constituem motivo de enriquecimento sem causa da empresa empreendedora, ferindo cláusula geral inserta no Código Civil brasileiro fruto da Constitucionalização do Direito Civil.

Olinda Caetano Garcia - Advogada com especialização em Direito imobiliário pela FMU, atualmente, como Pres. da Comissão de Segurança Pública OAB-SBC e membro da Com. de Propostas e Parcerias OAB-SP
Fonte: JurisWay