quarta-feira, 29 de março de 2017

ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS SOB AMEAÇA DE AVENTUREIROS


Querem acabar com a administração de imóveis. A busca de segurança é a principal motivação para que o proprietário de um imóvel nomeie imobiliária para representá-lo, por estar mais capacitada a orientá-lo a respeito de como proceder para obter a maior rentabilidade com baixo risco. No âmbito da prestação de serviços imobiliários a administração de locações é a considerada mais nobre, pois tanto o corretor quanto a imobiliária são nomeados procuradores do proprietário para representa-lo em tudo que envolve o negócio, fato esse que exige muita confiança. Por ser uma relação complexa que exige a aplicação de diversas leis (Código Civil, a Lei do Inquilinato, Lei nº 4.591/64, Lei de Registros Públicos nº 6.015/73, o Código de Defesa do Consumidor, dentre outras) constata-se que aqueles que realizam locações sem o devido conhecimento e assessoria jurídica sofrem grandes prejuízos.

Estranhamente temos observado a atuação de alguns proprietários de imóveis, em especial os de grande porte, determinados a inviabilizar o funcionamento das administradoras. Essas empresas foram criadas há décadas com base no recebimento da comissão mensal de 10% sobre os valores pagos pelos inquilinos, bem como na remuneração que recebem do locador 100% do primeiro aluguel, para cobrir os custos com cadastros do inquilino e seus fiadores, bem como a confecção do contrato de locação.

Manutenção de uma imobiliária exige receita constante

Sem uma receita duradora torna-se impossível a manutenção dos serviços que deverão ser constantes. Poucos entendem que uma imobiliária de porte médio tenha que, de tempos em tempos, trocar computadores e equipamentos, bem como os softwares que em muitos casos custam mais de R$150.000,00. É cobrado por um cartucho de jato de tinta de impressora HP, com 2 ml o valor de R$47,00, ou seja, gastam-se R$23.500,00 na comprar um litro de tinta. Além dos custos com empregados, automóveis, telefonia, aluguel, impressos, sendo que muitos esquecem que no Brasil a carga tributária consome 38% da receita.

Há ainda o fato de que as administradoras de imóveis trabalham no risco, pois só recebem qualquer remuneração com base no êxito. Se não conseguem alugar o imóvel, não recebem nenhum centavo para pagar os seus custos físicos, como o aluguel da sede (luz, condomínio, telefonia), impressos, materiais de escritório, além dos captadores, a avaliação, vistoria, cadastros, controle dos encargos do imóvel, atendimento dos pretendentes, e demais serviços prestados por meses e meses.

Ante essa realidade, causa-nos estranheza o fato de alguns proprietários encontrarem imobiliárias que se prestam a receber apenas um mês de gratificação para conseguir um inquilino. A administradora que age dessa forma esta praticamente decretando o fim da sua atividade. Sem a segurança da comissão mensal constante não há como manter custos fixos que não desaparecem depois do recebimento da gratificação para a elaboração do contrato de locação.

Serviço sem compromisso aumenta o risco do locador 

O locador que se utiliza desse tipo de serviço descompromissado do corretor, constata logo depois que o cadastro foi mal elaborado quando se vê obrigado a acionar o inquilino inadimplente com uma a ação de cobrança por falta de pagamento. A imobiliária que aceita esse imposição do proprietário do imóvel, muitas vezes, aluga para o primeiro pretendente que aparece, pois sabe que o locador não deseja qualidade de serviço e sim apenas ocupar o imóvel. O proprietário cria uma situação que impede a realização de uma seleção criteriosa do inquilino, pois caso o corretor venha a atuar com o devido critério perderá a comissão para outro concorrente.

Todavia nada pode reclamar o locador quando surge a inadimplência, já que o corretor visou apenas ao recebimento da gratificação, pois a relação não é de confiança, mas de toma lá dá cá. Tal tipo de serviço é bastante inferior àquele prestado por quem assume a administração duradora, pois, nesse caso, o principal objetivo é a tranquilidade do locador que permanecerá como cliente por longo período. Todavia, tem o proprietário a opção de locar sem intermediário seu imóvel, assumindo os riscos de sua amadora atuação. Ao se nomear um procurador, no caso uma imobiliária, os fatores seriedade, honestidade e profissionalismo devem ser valorados para que o proprietário tenha tranquilidade

Kênio de Souza Pereira - Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG; Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia.
Fonte: Emorar

terça-feira, 28 de março de 2017

OPINIÃO: CONSEQUÊNCIAS PRÁTICAS DA CONCENTRAÇÃO DOS ATOS NA MATRÍCULA


Do empreendedor ao adquirente de imóvel pessoa física, uma das críticas mais comuns ao sistema registral e ao sistema jurídico brasileiro em geral sempre foi a carência de mecanismos aptos a conferir maior segurança jurídica e celeridade aos negócios imobiliários.

Exatamente por isso, o advento da Lei Federal 13.097, de 19/01/2015 tem sido aclamado por parte dos estudiosos do direito registral imobiliário como um importante marco de inovação no ordenamento jurídico pátrio.

Após o decurso do prazo de dois anos para ajuste dos registros e averbações de atos anteriores à lei, o chamado “princípio da concentração dos atos na matrícula” está vigente em todo o país.

Pois bem. Consoante o artigo 54 da lei, não poderão ser opostas ao terceiro de boa-fé as situações jurídicas que não constarem da matrícula do imóvel, inclusive para fins de evicção. É o que convencionou se chamar de princípio da concentração dos atos na matrícula.

Assim, com a vigência da lei, em regra o terceiro de boa-fé que adquirir direito real não poderá ter este direito prejudicado por causas que não constarem da matrícula (fólio real) no momento da aquisição, afastando (pelo menos a princípio) os riscos e implicações da fraude contra credores e fraude à execução.

Nesse sentido, continua sendo essencial a atuação positiva e diligente por parte do credor, pois a ele recairá o ônus de noticiar a existência de seu crédito, seja requerendo em juízo a averbação de determinada ação que possa reduzir o devedor (proprietário do imóvel) à insolvência, seja registrando a citação do devedor em ações reais, por exemplo.

À vista disso, parece-nos inegável que a mencionada lei pretendeu aumentar a segurança jurídica das transações imobiliárias, instituindo a matrícula como o principal (e único, para parte da doutrina) documento a ser analisado para apurar a situação jurídica atual de determinado imóvel, visando dispensar, inclusive, diligências complementares.

Logo, a priori e sem maiores reflexões sobre o assunto, o principal e mais óbvio efeito prático da lei seria a desburocratização e maior agilidade do processo de aquisição de imóveis, historicamente pautado pela adoção de um sem número de cautelas por parte dos compradores, as quais são, em determinadas ocasiões, vistas como “exageradas” ou “sem justificativa”.

Mercê do exposto, não é de se estranhar que a lei tenha sido festejada por parte da doutrina como uma evolução ímpar do direito imobiliário nacional, que poria fim a uma das mais relevantes críticas de quem tenta enveredar pelo mercado imobiliário.

No entanto, ainda é cedo para afirmar, categoricamente, que a análise tão somente da certidão de matrícula implica a dispensa total de todos e quaisquer outros documentos.

Isso porque, a nosso ver, a lei nada de significativo acrescentou ao ordenamento jurídico até então existente. Neste sentido, sua contribuição foi, de fato, o fortalecimento e a ratificação dos princípios e normas até então vigentes. Tanto que, mesmo antes da edição da lei, o terceiro adquirente de boa-fé já era protegido pelo sistema jurídico (porém, em um grau de importância diferente).

No mais, também antes da lei já era necessário o registro, nas respectivas matrículas, dos atos que dissessem respeito a bens imóveis, como forma de publicidade e salvaguarda de direitos de terceiros. Assim, também em relação a este fato, a nova lei apenas fortaleceu entendimento já consagrado em nosso ordenamento jurídico.

Além disto, a própria lei estabelece uma série de exceções à regra da concentração dos atos na matrícula, que implicam a manutenção da análise de determinadas certidões na due diligenceimobiliária.

Assim, por exemplo, não aproveitam o princípio da concentração os casos de aquisição e extinção da propriedade que independam do registro do título (como, por exemplo, a usucapião) e algumas hipóteses previstas na Lei de Falências, além do que restou expressamente mantida a apresentação, por parte do vendedor, das certidões fiscais incidentes sobre o imóvel objeto da transação.

À vista destas exceções, ainda deverão ser obtidas e analisadas as certidões, em nome do vendedor e seus antecessores, do distribuidor cível, para verificação da existência de ações que versem sobre hipóteses de aquisição/extinção da propriedade que independam de registro de título aquisitivo, bem como as certidões de distribuição de falência e recuperação judicial e extrajudicial, nos casos em que o vendedor ou seu antecessor seja pessoa jurídica, sem contar, ainda, as certidões fiscais, acima mencionadas.

Por fim, é imprescindível ressaltar que a majoração da segurança jurídica está íntima e necessariamente relacionada à interpretação, pelo Poder Judiciário (leia-se, nesse caso, Justiça Estadual, Trabalhista e Federal), desse novo diploma legal.

Desta forma, antes da dispensa das cautelas de praxe, devemos observar, com atenção, se a Justiça “fará valer” a referida lei, isto é, se efetivamente entenderá pela boa-fé de terceiro adquirente que, salvo às exceções legais, se pautou tão somente na análise da certidão de matrícula para avaliar a viabilidade e segurança de sua aquisição imobiliária.

Resta aguardar, portanto, uma posição mais consolidada da jurisprudência com relação a essa questão, tendo em vista que nem mesmo a Justiça consegue propiciar a segurança jurídica irrestrita, tão exigida no mercado imobiliário.

Enfim, como diz o dito popular “um olho no gato, outro no peixe”. Devemos lutar pelo efetivo incremento da segurança jurídica propiciada pelo princípio da concentração, sem nos descuidarmos dos ataques demagógicos que certamente virão.

Marcelo Terra - especialista em Direito Imobiliário; Fernanda Inhasz - especialista em Direito Registral e Notarial Imobiliário e Pedro Rizzo Batlouni - advogado da área Imobiliária.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

segunda-feira, 27 de março de 2017

PRINCÍPIOS E TERMINOLOGIA DO REGISTRO DE IMÓVEIS


I – A AQUISIÇÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEIS

O Código Civil Alemão de 1896 instituiu uma sistemática para a transferência do domínio baseada na inscrição do contrato no registro do imóvel, ato precedido da depuração do título em processo sumário, que corre perante os juízes do registro imobiliário. No sistema jurídico alemão de propriedade imobiliária a sua base é o cadastro de toda a propriedade imóvel. Sem a adoção de livros fundiários rigorosamente escriturados não seria possível estabelecer tal técnica.

A transcrição no registro decorre de um acordo formal de transmissão, que se erige, então, sem convenção jurídico-real e resulta de declaração de vontade dos interessados especificamente à transcrição. Feito o registro com a observação das normas do direito imobiliário formal, que estatui rito próprio e somente se efetua em decorrência de ato judicial que retira do título vícios, a transcrição assume a natureza de negócio jurídico abstrato, valendo por si mesma independente do negócio jurídico causal anterior. Assim, promovido o registro nos livros fundiários, a transmissão se desprende do negócio jurídico subjacente (compra e venda, doação etc), para valer como negócio jurídico translativo da propriedade imóvel. Adquire, assim, uma força probante de presunção iuris et de iure de propriedade. Dono é aquele que tem a propriedade registrada em seu nome.

Pelo sistema germânico, a transcrição opera a transmissão e faz prova plena da propriedade que se presume na titularidade daquele em cujo nome o registro está.
No Brasil, com o Código Civil de 1916 e ainda com o Código Civil de 2002, as coisas se passam de forma diversa. No Brasil, contrato não opera a transferência do domínio. Geralmente, tão somente um direito de crédito, que é chamado de direito pessoal. Somente o registro no Registro de imóveis para a transferência da coisa imóvel cria o direito real. É a transcrição do instrumento no cartório de registro da sede do imóvel que opera a aquisição da propriedade.

Mas, no Brasil, na sistemática pátria, o registro não tem a natureza de negócio jurídico abstrato, mas causal. É um ato jurídico causal, somente porque opera a transferência da propriedade dentro das forças e, sob condição de validade formal e material do título. Seu pressuposto fático será, portanto, um título hábil a operar a transferência, cabendo ao Oficial do Registro a função de proceder a um exame, podendo levantar ao juiz competente dúvidas, num procedimento de jurisdição voluntária, que tiver, seja quando a capacidade das partes ou a qualquer requisito formal do negócio jurídico de transmissão ou outro elemento que lhe parece faltar para que esse direito se repute escorreito.

Mister que se lembre que, uma vez efetuada a transcrição, ou a inscrição de título constitutivo de algum outro direito diverso da propriedade, presume-se pertencer o direito real à pessoa em cujo nome se transcreveu ou se inscreveu. A propriedade se considera adquirida na data da apresentação do título a registro, observando-se lapso de tempo entre a prenotação do protocolo e o registro. A presunção que aqui se fala é iuris tantum.

A transcrição é causa determinante da aquisição da propriedade imóvel, como, ainda, não se infirma o registro da autoridade do seu oficial, que deverá vir de sentença.
Há o princípio da publicidade, de tal forma que é pelo registro que qualquer pessoal toma conhecimento das especificidades do imóvel e do negócio, como ensinou Caio Mário a Silva Pereira (Instituições de direito civil). Nos direitos reais de garantia, como a hipoteca, essa publicidade é ainda exigida.
Outro princípio a se ter em conta é o da legalidade através do qual, se o oficial efetuou a transcrição ou inscrição, foi porque nenhuma irregularidade encontrou.
Nas palavras de Darcy Bessone (Da compra e venda2º edição, pág. 43), “a esse de que a compra e venda brasileira é produtiva tão-somente da obrigação de transferir o domínio significa que o objeto do acordo de vontades é a criação dessa obrigação, e não a própria transferência do domínio”.

Prossegue Darcy Bessone, que isso compreende-se em direito alemão, porque, nele, como já ficou visto, a compra e venda é estranha ao negócio translativo, que tem por base um outro contrato (o dinglicher Vertrag) abstrato e, pelos efeitos, real. Poder-se-ia compreender tal tese, também, em direito romano, embora a emptio et venditio se referisse à posse, porque os romanos praticavam modos de a adquirir (mancipatio, in iure cessio e traditio) de natureza contratual embora não a percebessem.
Mas como disse Darcy Besssone (obra citada), entre nós, não se pode aceitar a aludida tese, por ser certo que não dispomos de um segundo acordo de vontades, de um segundo contrato, integrativo do negócio, (não sobre a obrigação de transferi-lo) está na compra e venda, ou não está em parte alguma, não existe.

Passamos, então, a melhor compreender essa questão diabólica.

Como ainda acentuou Darcy Bessone, “é certo, todavia, que tal acordo insere-se na compra e venda. Para chegar-se a essa conclusão, assume importância decisiva o art. 134 do Código Civil que expressamente menciona que “contratos constitutivos ou translativo de direitos reais”, incluindo-se, entre estes, a compra e venda. No n. 23, mostramos que essa disposição recebe complementação de outros preceitos do Código Civil, como os arts. 530, I, 531, 676,856,I, 857,858,860, parágrafo único, 862 etc)”. Faço essas ponderações, lembrando que os artigos se referem ainda ao Código Civil revogado.
Disse então, Darcy Bessone que “o direito brasileiro aproxima-se do francês e do italiano, que consideram a compra e venda como um acordo de vontade sobre a própria transferência do domínio, não sobre a obrigação de transferi-lo”.
Mas o que se tem é que “aproximando-se, não se identifica com eles, entretanto, porque, aqui, o registro no Registro Imobiliário, em relação aos bens imóveis e a tradição, quanto aos bens móveis, são, ao contrário, do que ocorre na França e na Itália, atos integradores do negócio translativo.” Sob esse aspecto, o nosso direito filia-se ao direito germânico.

Mas, também não se identifica com este, porque, no direito alemão, o acordo de vontades sobre a transferência do domínio, embora seja essencial, não se estabelece na compra e venda, que é simplesmente obrigacional e encerra autêntica promessa de alienar, mas, sim, em um segundo contrato, real pelos efeitos translativos que suscita.
O registro do direito real sobre o imóvel, indicando que é o seu proprietário, atendeu a que, se o oficial do Registro efetuou a transcrição ou inscrição. Se o fez, não encontrou qualquer irregularidade intrínseca ou extrínseca. Mesmo nos casos de ações divisórias ou demarcatórias, de cunho declaratório, a publicidade do registro reside no efeito de oferecer segurança erga omnes.

Ainda registram-se sentenças que, nos inventários e partilhas, adjudica-se bens de raiz em pagamento da dívida de herança, caso em que a sentença produz o papel de alienação inter vivos.
A lei ordena, ainda, que sejam transcritas a arrematação e as adjudicações, em hasta pública. Fala-se em vendas judiciais e não de arrematações que se realizam em leilões privados.
Se à prenotação do título sobrevier a falência ou insolvência do alienante e a transcrição se atrasar por culpa do Oficial ou pelo julgamento da improcedência de dúvida por este levantada, a transcrição subsequente retroage à data em que a apresentação é prenotada em cartório, como se houvesse realizado concomitantemente. Nos contratos de compra e venda é muito comum as partes pactuarem que a Escritura Pública de Compra e Venda só será outorgada ao comprador, após a quitação da última parcela, quando o imóvel for alienado a prazo.

II – OS PRINCÍPIOS QUE REGEM O DIREITO DE IMÓVEIS NO BRASIL

O princípio geral dos registros públicos é o da publicidade, pois é através do registro que se tornam públicos os atos e fatos nele registrados. O registro público é um sinal exterior que garante os direitos a seus titulares e dá validade e efeitos aos mesmos.
Disse Serpa Lopes (Tratado dos Registros Públicos, 2º edição, pág. 49 e 50) que o interesse da publicidade no registro imobiliário resulta da necessidade de se lhe dar uma feição equivalente a uma espécie de estado civil do imóvel, assinalando todas as suas mutações e recebendo o contato de todas aas circunstâncias modificativas, quer inerente à coisa, quer ao direito de seus titulares.

Os princípios que são a base do sistema que rege o registro de imóveis no Brasil, são os que seguem:

a) Princípio da inscrição: significa que a constituição, transmissão e extinção de direitos reais sobre imóveis só se operam por atos inter vivos mediante a inscrição no registro. Ainda que uma transmissão ou oneração de imóveis haja sido estipulada negocialmente entre particulares, na verdade, só se constituirá para produzir o deslocamento da propriedade ou de direito real do transmitente ao adquirente pela inscrição. Assim, a mutação jurídico-real nasce com a inscrição e, por meio desta, se exterioriza a terceiros;

b) Princípios da presunção e da fé pública: Pelo sistema brasileiro, o título, per se, não prova o domínio porque a propriedade se adquire pelo registro. A prova do domínio da coisa imóvel se dá com o título de aquisição registrado. Em matéria de aquisição da propriedade imóvel pelo registro, adota-se, como já referenciado, do sistema francês, o princípio de registro à vista de um título, e do sistema germânico, o princípio do registro como prova do domínio que, entretanto, induz uma presunção relativa (iuris tantum), e não absoluta (iuris et de iure) de propriedade, ficando sempre ressalvada ao verdadeiro dono a prova em contrário. Presume-se pertencente o direito real a quem registrou. De outro, a fé pública, como ensinou Afrânio de Carvalho (Registro de Imóveis, 1982, páginas 211 – 212) tem sua influência limitada aos negócios jurídicos, aos acordos de vontades ajustados entre as partes. Assim, fala-se que além de cobrir os negócios jurídicos, a fé pública cinge-se a amparar os direitos que eles conduzem à inscrição, não os fatos carregados simultaneamente com eles, como a situação geográfica, sua extensão, sua exploração econômica, suas construções, seu preço. Isso porque a fé pública protege a inscrição dos direitos, não dos fatos a ele ligados, uma vez que a eventual inexatidão destes não se convalida em favor do titular inscrito por ficar fora do abrigo do princípio;

c) Principio da prioridade: significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam por uma relação de precedência firmada na ordem cronológica do seu aparecimento, isto é, prior tempore potior iure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição, no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois, como assinalou Nussbaum, em Direito Hipotecário, Madrid, 1929, pág. 30.

d) Princípio da especialidade: significa que toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individualizado. Este princípio, que é consubstancial ao registro de imóveis, desdobra o seu significado para abranger a individualização obrigatório de todo o imóvel que seja objeto do direito real, a começar pelo de propriedade, pois a inscrição não pode versar sobre todo o patrimônio ou sobre um número indefinido de imóveis; toda dívida que seja garantida por um direito real (como por exemplo a hipoteca), deve ser objeto desse princípio;

e) Princípio da legalidade: O sistema jurídico brasileiro adota o princípio da legalidade ou legitimidade, em virtude do qual a validade da inscrição depende da validade do negócio jurídico que lhe dá origem e da faculdade de disposição do alienante. Ao passo que o direito alemão põe esse negócio jurídico na figura de um acordo jurídico real abstrato, por força do qual as partes, perante à autoridade, meramente dão o seu consentimento à inscrição, o direito brasileiro o situa na figura de um acordo jurídico obrigatório, em que as partes dão o seu consentimento a todas as estipulações entre elas ajustadas;

f) Princípio da continuidade: que se apoia no de especialidade, uma vez que significa que em relação a cada imóvel, adequadamente individuado, deve existir uma cadeia de titularidades à vista da qual só se fará a inscrição de um direito se o outorgante dele aparecer no registro como seu titular;

g) Princípio da instância: significa que a ação do registrador deve ser solicitada pela parte ou pela autoridade. Há necessidade de postulação do registro. Caso a autoridade cartorária entenda ser necessário irá suscitar dúvida, procedimento de jurisdição voluntária, solicitando que o juiz dirima eventual discussão sobre o registro público em torno do qual é objeto.

III – TERMINOLOGIA DO REGISTRO

Registro é um termo genérico, que cobre vários termos específicos, utilizados no registro público, quais sejam: inscrição, averbação e transcrição.

Esses três termos específicos designam, desde a Lei Imperial de 1864, respectivamente, o assento seletivo de declarações ou por extrato, o assento dependente da existência do anterior, marginal a este, e o assento copiativo das declarações em inteiro teor. Mas, entretanto, como se vê, o terceiro, além de designar a reprodução integral dos documentos, como acontece no Livro Auxiliar e no Registro de Tìtulos, costumava ser empregado nas leis civis em lugar do primeiro, como informou Afrânio de Carvalho (obra citada, terceira edição, pág. 108).
Veio a Lei 6.015, trazendo a dicotomia no registro de imóveis entre registro e averbação.
Para Afrânio de Carvalho (obra citada, terceira edição, pág. 132), a diferença consiste em que a inscrição existe por si, ao passo que a averbação depende, para existir, de anterior inscrição, visto como se apõe verba à escrita preexistente. Ambas cobrem mutações jurídico-reais, mas há distinções. Cabe dizer que a inscrição protege toda aquisição – de propriedade, de direito real e de posição admonitória – ao passo que a averbação resguarda toda movimentação subsequente. Em suma, tem-se o que segue:

INSCRIÇÃO

- aquisição da propriedade originária ou derivada (transmissão da propriedade);
- constituição de direito real limitado ou de ônus a ele equiparado (bem de família, promessa irretratável de venda etc);
- premonição de riscos sobre a propriedade inscrita (arrestos, sequestros, penhoras, contraditas).

AVERBAÇÃO

- Extinção da propriedade por abandono ou renúncia (cancelamento);
-Transmissão de direito real limitado ou de ônus a ele equiparado: cessão de hipoteca, de promessa de venda, contrato de locação com cláusula adjeta de vigência contra o adquirente, de contrato de renovação de locação para fins comerciais, caução de hipoteca, de direito sobre a propriedade;
- Extinção de direito real limitado (cancelamento); 
- Modificação do conteúdo do direito de propriedade (construção, reconstrução, demolição), do direito real limitado (prorrogação de hipoteca, alteração da sua taxa de juro etc).

Rogério Tadeu Romano - Procurador Regional da República aposentado; Professor de Processo Penal e Direito Penal; Advogado.
Fonte: Artigos Jus Navigandi

QUAIS AS CARACTERÍSTICAS DO DIREITO DE PROPRIEDADE?


A propriedade é direito fundamental presente no art. 5º, XXII da Constituição Federal de 1988, não podendo ser abolida por emenda constitucional, muito embora a própria Carta Magna traga em seu bojo hipóteses de restrição ao direito de propriedade, como a própria função social da propriedade.

A propriedade é, igualmente, a essência do sistema capitalista, razão pela qual deve ser respeitada, tanto é que para a teoria da natureza humana, a acumulação de riquezas é inerente da condição humana, pois é necessário para que a vida em sociedade se mantenha, para ter uma vida materialmente digna, suprindo as necessidades do indivíduo e de seus familiares.

Feitas as devidas considerações, podemos conceituar a propriedade como a relação jurídica formal estabelecida entre o proprietário de um coisa e os não proprietários. Propriedade é a titularidade formal de um bem. Propriedade é a relação jurídica complexa formada entre o titular de um bem e a coletividade de pessoas não proprietárias (sujeitos passivos universais).

É a propriedade diferente do domínio, uma vez que este consiste no vínculo material de submissão direto e imediato de uma coisa ao poder do seu titular através do exercício das faculdades de usar, gozar ou fruir, dispor e reaver.

Uma vez titularizado o direito de propriedade, temos que este é:

I. Absoluto: o direito de propriedade é oponível “erga omnes”.

II. Exclusivo: o proprietário tem o poder sobre a coisa, podendo excluir quaisquer terceiros que pretendam se opor ao seu direito.

III. Perpétuo: em regra, o direito de propriedade não se extingue pelo não uso ou pela não fruição do bem. Isto é: a inércia não extingue o direto, para isso deve haver uma relação jurídica contrária.

IV. Elástico: permite o desmembramento, em regra temporário, do direito de propriedade, permitindo que dele sejam destacados um ou alguns poderem dominiais.

Desta feita, a relação jurídica de direto real estabelece um vínculo jurídico direto entre o titular de um objeto e o próprio objeto, de modo que o exercício de um direito real não depende da colaboração de qualquer outra pessoa, por ser absoluto, exclusivo, perpétuo e elástico.

Fonte: EBRADI

sábado, 25 de março de 2017

NOVAS REGRAS PARA O MINHA CASA, MINHA VIDA 2017


O Diário Oficial da União trouxe, nesta sexta-feira (24), novos critérios de seleção para a faixa 1 do programa Minha Casa, Minha Vida que atende famílias com renda de até R$ 1.800. A partir de agora, a modalidade Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) chegará aos municípios com população inferior a 50 mil habitantes.

“Temos um novo Minha Casa Minha Vida e as mudanças são bem significativas. Agora o programa poderá chegar a qualquer município brasileiro e melhorar a qualidade de vida dos beneficiários, com critérios mais humanizados”, explica o ministro das Cidades, Bruno Araújo.

As melhorias também tratam da inserção urbana: quanto maior a proximidade de bairros já consolidados, melhor será a avaliação do empreendimento. Além disso, aqueles que apresentarem condições de contratação imediata terão prioridade, em função da possibilidade de geração de emprego e renda em curto prazo. Estados e municípios que doarem o terreno para a construção do empreendimento também serão os primeiros da fila.

“Continuamos firmes com o compromisso de manter os pagamentos em dia. Para isso, as seleções serão criteriosas, observando-se o déficit habitacional das localidades e os municípios que ainda não foram atendidos”, destaca o ministro. 

Novas regras

A norma traça limites máximos de unidades habitacionais por empreendimento, de acordo com o porte populacional. Serão até 500 unidades por conjunto habitacional - admitindo-se agrupamento de até 2.000. Antes, a quantidade de unidades por empreendimento era flexível e os conjuntos chegavam a ter mais cinco mil unidades.

É possível haver agrupamento de até quatro empreendimentos, mas será necessário ter via pública em toda extensão e entre os conjuntos. Todas as vias deverão ter árvores e os projetos precisam atender aos critérios de conectividade, mobilidade (calçadas livres de obstáculos de 1,50 metros), diversidade, infraestrutura e sustentabilidade e sistemas de espaços livres.

A prioridade de atendimento para todas as modalidades será para famílias residentes em áreas de risco ou insalubres que tenham sido desabrigadas, a partir de documento público que comprove, além de mulheres responsáveis pela unidade familiar e pessoas com deficiência.

No FAR, a frequência de seleções passa a ser mensal. Na modalidade Entidades Urbanas, será permitido que as instituições atualizem as propostas junto à Caixa Econômica Federal (CEF) em um prazo de 30 dias, após a publicação da portaria para enquadramento nas novas regras.

No Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR), será necessária habilitação prévia junto ao Ministério das Cidades para participar do processo de seleção. Com relação à seleção, o cadastramento das propostas junto aos agentes financeiros até o dia 30 de abril.

Critérios

Os empreendimentos deverão apresentar infraestrutura urbana básica, inseridos em áreas urbanas ou em zonas de expansão criadas há menos de dois anos. A zona de expansão urbana deverá dispor, em seu entorno, de áreas para atividades comerciais.

FAR – os novos projetos deverão respeitar os critérios de regionalização a partir da verificação da quantidade de unidades habitacionais já contratadas no munícipio em relação ao déficit habitacional. Será observada também a distância de equipamentos educacionais, agências bancárias, correios e ponto de ônibus. Quem estiver mais próximo melhor avaliação terá.

Entidades Urbanas – valem as mesmas regras aplicadas para a modalidade Empresas. As propostas deverão conter quantidades de unidades habitacionais já contratadas no município em relação ao déficit habitacional, distância do empreendimento de escolas, porte do empreendimento em relação ao porte populacional do município, gestão urbana e infraestrutura básica e estágio de elaboração do projeto, após apresentado ao agente financeiro.

Entidades Rurais – a seleção final das propostas observará o déficit habitacional municipal rural, total de contratações no município no âmbito PNHR, condições de vulnerabilidade das famílias beneficiárias em conformidade com as suas características socioeconômicas, recorte territorial definido pelo Programa Territórios da Cidadania e características de projeto relacionadas ao desenvolvimento rural sustentável.

Podem participar do MCMV apenas famílias que não possuem casa própria ou financiamento em qualquer unidade da federação ou que não tenham recebido anteriormente benefícios de natureza habitacional do governo federal.

Fonte: Ministério das Cidades

sexta-feira, 24 de março de 2017

VENDA E ALUGUEL DE VAGA DE GARAGEM EM CONDOMÍNIOS


Saiba que é possível alugar ou vender a vaga da garagem no condomínio. A lei 12.607/2012 alterou o Código Civil regrando essas práticas, a qual determinou que quem quiser vender ou alugar as vagas de garagem para terceiros estranhos ao condomínio, apesar de ter proibido, poderá fazê-lo desde que a convenção esteja expressa a permissão.

A intenção da Lei que proibiu essa prática, salvo permissão na convenção, tem como objetivo principal oferecer mais segurança aos prédios residenciais e comerciais, reduzindo a circulação de estranhos, mas para aqueles que tem nisso uma fonte de renda adicional, vê a nova lei como um entrave ao direito de propriedade.

Nos casos que não há permissão expressa na convenção, há outra saída para isso, ou seja, serão necessários que tenham dois terços (2/3) dos votos dos condôminos em assembleia, momento que o documento poderá ser alterado e assim possibilitando a negociação da venda/aluguel das vagas com estranhos.

Importante destacar que onde a vaga de garagem constitui unidade autônoma há duas matrículas: uma do imóvel principal e outra, exclusiva, da vaga de garagem. Geralmente, vagas desse tipo estão situadas em local determinado, com descrição clara de seu tamanho e limites.

No oportuno, elenca também que as vagas de garagem em condomínios podem ser acessórias ao imóvel principal ou constituírem unidades autônomas, como mencionado acima. No caso de “acessórias”, existe uma única matrícula no registro imobiliário e o bem acessório segue o principal. Por outras palavras, caso o proprietário venda seu apartamento/casa, a vaga de garagem estará incluída na negociação por esta fazer parte do imóvel.

Discussões Jurídicas

Tratando-se da alienação, que é a transferência da vaga para outra pessoa, o assunto é bastante discutido no Superior Tribunal de Justiça, onde são frequentes os processos que discutem se o condômino pode alugar ou vender a sua vaga para quem ele bem entender. A polêmica gira em torno do aumento do número de carros nas ruas, destoantes da quantidade de estacionamentos adequados e, principalmente das questões de segurança.

Nesse sentido, o Código Civil elenca que as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva.

As respectivas partes acima elencadas podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, mas, por outro lado, as vagas para veículos não poderão ser alienados ou alugados à pessoas estranhas ao condomínio.

A brecha para isso é escrever na convenção do condomínio a permissão e autorização de forma expressa e clara para não gerar discussão, permitindo a alienação (venda) ou a locação (aluguel) das vagas para terceiros estranhos ao estabelecimento, por força da nova redação dada pela lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012.

Bom destacar também a possibilidade conforme o artigo 1.338 do Código Civil, este que permite a locação de vagas, independente de sua espécie, mas ressalvando o direito de preferência aos condôminos, quer alugar ou vender, dê preferências aos moradores do condomínio para depois oferecer a terceiros estranhos ao imóvel – interpretação da letra do artigo mencionado.

A jurisprudência já fala nesse sentido, entendem como direito acessório, ou seja, a vaga de garagem adere à unidade, podendo ser destacável para efeito de sua cessão a outro condômino.

Apesar da vaga ser bem acessório à unidade condominial, importante destacar a possibilidade de transferi-la ou loca-la para outro apartamento do mesmo prédio.

Solução para novos empreendimentos

Na construção de novos empreendimentos, poderá as construtoras incluir nas convenções uma cláusula de liberdade de venda da vaga autônoma a terceiros, com o intuito de evitar a situação inaceitável de inviabilizar a comercialização da vaga extra e evitar que esta seja desvalorizada por uma restrição que pode ser danosa em alguns casos.

Concluindo acerca do tema, saiba que o proprietário só poderá alienar (vender) ou locar (alugar) a vaga de garagem em condomínio a terceiros estranhos ao condomínio se estiver expresso na convenção a possibilidade/permissão, visando evitar problemas futuras na justiça e também no bom convívio entre os condôminos pela situação.

É possível resolver essa situação por negociação e acordo extrajudicial sem a necessidade de recorrer na justiça para resolução da problemática.

Havendo dúvida de como comportar, resolver a situação da venda ou aluguel da vaga, procure seu advogado de confiança para intermediar no impasse.

Luca Cadalora - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil

quinta-feira, 23 de março de 2017

O VÍNCULO DE EMPREGO DO CORRETOR DE IMÓVEIS


Embora carente de uma Convenção Coletiva de Trabalho prevendo direitos dos corretores empregados, possui normas de seu órgão de Classe que garantes diversos direitos mínimos que devem ser respeitados sejam eles realmente autônomos ou empregados em sua essência.

A profissão de corretores de imóveis está regulamentada pela Lei 6.530 de 1.978, contudo, tal legislação não proíbe em nenhum momento que os corretores de imóveis possam ter seu vínculo de emprego reconhecido ao contrário do que muitos pensam.

Assim, quando presentes os elementos caracterizadores do vínculo de emprego (art. 3º da CLT) pode o corretor de imóveis pleitear o vínculo de emprego na Justiça do Trabalho.

Ao analisarmos o dia a dia desses profissionais, percebemos que está cada vez mais difícil de encontrarmos aquele corretor verdadeiramente autônomo.

Na maioria das vezes esses profissionais para trabalharem para imobiliárias ou departamentos de vendas de construtoras têm de se sujeitar a assinar contratos de “autônomos” ou “associados”, sendo que algumas vezes observamos até mesmo a imposição de que o corretor de imóveis abra uma empresa, que tenha um CNPJ, muitas das vezes com o único intuito de mascarar o vínculo de emprego.

Contudo, não é a assinatura de um contrato ou a abertura de uma empresa que vai dizer ser o corretor autônomo ou empregado, mas, a realidade dos fatos, ou seja, como o corretor de imóveis exerce sua função no dia a dia de trabalho.

Assim, àquele corretor de imóveis que trabalha com escalas, tendo um superior hierárquico geralmente tendo de se reportar a coordenadores, gerentes e até mesmo superintendentes, muitas vezes submetido a um código de ética ou código de conduta, podendo inclusive sofrer punições é na verdade um empregado.

Portanto, é perfeitamente possível nessas hipóteses, pedir na Justiça a nulidade de contratos de “autônomo”, “associado” e pleitear o vínculo de emprego e demais consectários.

Observamos que estes profissionais muitas vezes trabalham em plantões chamados de “piratas” sendo muitas vezes expostos ao calor, trabalham em locais que não possuem nem mesmo sanitários, água, além de perceberem uma remuneração muito inferior ao que determina o órgão de classe, tendo seus direitos inclusive básicos desrespeitados.

Não é crível no nosso sentir, que uma imobiliária, por exemplo, que tem por atividade fim a venda de imóveis não tenha em seus quadros nenhum corretor de imóveis registrado, assim perfeitamente possível o julgador analisar a subordinação não apenas jurídica, como também analisar a subordinação estrutural, quando o corretor ao trabalhar na imobiliária, por exemplo, está inserido na dinâmica e na atividade-fim da imobiliária, sendo, portanto, um empregado.

O vínculo de emprego mostra-se mais acentuado quando observamos na estrutura hierárquica a figura dos coordenadores e gerentes, sendo que na grande maioria das vezes estes são também corretores e mesmo tendo a denominação de coordenadores e gerentes não são registrados em sua grande maioria.

Entendemos que a figura dos coordenadores e gerentes se mostra incompatível com o trabalho autônomo, isto porque é difícil acreditarmos que uma empresa entregue a um “autônomo” poderes para administrar/comandar. Assim, constatamos na prática uma maior facilidade em provar o vínculo de empregos destes profissionais (coordenadores e gerentes), porém tudo dependerá da análise do caso em concreto.

É preciso que o corretor de imóveis guarde provas como código de ética, escalas, ordens, muitas vezes estas sendo enviadas por escrito (e-mail), sendo que muitas vezes observamos determinações para comparecimentos em reuniões obrigatórias.

Outro fator importante vem a ser o corretor provar de quem está recebendo suas comissões, pois, na maioria das vezes estes profissionais recebem suas comissões com cheques de terceiros, mas os retiram em sua grande maioria na pagadoria ou tesouraria da empresa, pois esta é que de fato remunera o seu pessoal.

Esta prova de que é a empresa que está pagando, muitas vezes se dá por meio informatizado (e-mails) quando o preposto ou superior hierárquico autoriza o corretor a retirar, por exemplo, “os cheques”, sendo, portanto, uma prova de quem está pagando o corretor é a empresa e não o cliente.

Além disso, é importante o corretor guardar o quanto recebeu, pois isso trará o valor correto (média salarial) para pleitear seus direitos trabalhistas na Justiça.
Outra cautela que o corretor deve ter vem a ser além do quanto recebeu, como também dos valores dos imóveis que vendeu, isto porque, em tais ações é comum se realizar pedidos de diferenças de comissões, seja para a tabela do CRECI ou até mesmo valores que foram contratados e não pagos no decorrer da relação de trabalho.

É importante que o profissional que for cuidar de processos que envolvam corretores de imóveis tenha cautela na entrevista ou na feitura da peça, isto porque em ações que envolvam corretores de imóveis existem várias peculiaridades como análises da tabela do órgão de classe, entre outras normas internas.

Tendo em vista a complexidade do tema e das ações que envolvem tais profissionais é perfeitamente cabível realizar pedidos sucessivos caso o magistrado não reconheça o vínculo de emprego, ou seja, o magistrado não deferindo o vínculo de emprego pode analisar os pedidos do trabalhador como autônomo.

Assim, conclui-se que os proprietários de imobiliárias e as construtoras com departamentos de vendas próprios devem atentar não quanto a forma de contratação (o documento que redige para os profissionais assinarem), mas sim a forma da execução dos préstimos de seu pessoal caso não tenham o objetivo de ter em seus quadros verdadeiros empregados, e os corretores que trabalham com os requisitos do vínculo de emprego podem requerer que o mesmo seja reconhecido em reclamações trabalhistas.

Não é somente o vínculo de emprego que pode existir quando tratamos da profissão do corretor de imóveis, mas também vendas ou intermediações que a ele não foram pagas e este profissional pode requerer o pagamento judicialmente, mas também diferenças de comissões ante a tabela do CRECI que é instituída por lei federal, e, portanto, no nosso sentir é obrigatória e não apenas opcional como alguns defendem.

Quanto as comissões destes profissionais ainda tratando da tabela do CRECI, questão pouco divulgada vem a ser a Resolução 1.256 de 2012 do COFECI, que versa sobre os lançamentos imobiliários e prevê que o corretor de imóveis que trabalhe em tais empreendimentos deve receber, comissão equivalente à prescrita na tabela de honorários mínimos homologada pelo Regional, não podendo haver qualquer desconto em sua percentagem seja a que título for.

Assim, nesta hipótese específica não se pode descontar desta comissão valores de gerenciamento, coordenação, divulgação, ou qualquer outra verba.

Portanto, para aqueles que possuíam um pré-conceito sobre os direitos desta profissão acreditando que estavam pouco resguardados se verifica que a categoria, embora carente de uma Convenção Coletiva de Trabalho prevendo direitos dos corretores empregados, possui normas de seu órgão de Classe que garantes diversos direitos mínimos que devem ser respeitados sejam eles realmente autônomos ou empregados em sua essência.

Fonte: Migalhas de Peso

Nota do Editor:
Clique no link abaixo para acessar a Resolução 1.256 de 2012 do COFECI: