sábado, 10 de dezembro de 2016

CRESCE NÚMERO DE LEILÃO DE IMÓVEIS


Com o desemprego em alta e a crise econômica pela qual passa o país, muitos compradores de imóveis financiados estão inadimplentes e, com isso, correm o risco de perderem seus imóveis.

Isso porque, os financiamentos imobiliários têm diversos tipos de garantia, que normalmente é o próprio imóvel. As duas modalidades mais comuns são a hipoteca e a alienação fiduciária e a diferença entre ambas é bastante significativa. Enquanto que na garantia hipotecária o imóvel é daquele que busca o financiamento – o comprador, na alienação fiduciária o imóvel pertence à instituição financeira, ficando o comprador apenas com a posse.

O instituto da alienação fiduciária é relativamente novo, foi criado em 1997 com o objetivo de dar maior garantia às instituições financeiras e, com isso, uma maior liberação de crédito para o financiamento de imóveis. Se por um lado as garantias para os bancos e financeiras são muito boas, por outro o risco do comprador de imóvel por meio de financiamento aumenta muito e qualquer contratempo que ocorrer com o comprador, isso pode significar a perda do imóvel.

Enquanto na garantia hipotecária é necessária uma ação judicial para a formalização da dívida e criação do título executivo, na alienação dispensa-se qualquer processo judicial. Tudo é feito de forma extrajudicial, em curtíssimo espaço de tempo e sem defesa para o devedor.

A lei que trata da alienação prevê que a pessoa que não pagar 3 parcelas mensais, em média, será notificada por via extrajudicial para pagamento da dívida em 15 dias, sob pena da perda do imóvel. Ato contínuo, o imóvel deverá ir à leilão em 30 dias e poderá ser vendido até pelo valor da dívida ou, em outras palavras, poderá haver a perda de todos os pagamentos feitos pelo comprador.

A grande diferença nessa modalidade de garantia é a autonomia da instituição financeira retomar o imóvel e leiloa-lo em curto espaço de tempo, sem a necessidade de nenhuma ação judicial. O que ocorre na prática é que o devedor recebe uma intimação do cartório para pagar as parcelas em aberto, encargos, multas, juros, taxas de cobrança e honorários, tudo em 15 dias e única parcela, sob pena de perder o imóvel.

O devedor, sem dinheiro para fazer o pagamento total e, imaginando que referida notificação é apenas uma cobrança, na qual teria condições de negociar com o credor o pagamento da dívida, deixa passar o prazo de 15 dias e, com isso, o banco consolida a propriedade em seu favor, perdendo o comprador qualquer direito sobre o imóvel que será leiloado.

Parece evidente que os compradores não deixam de pagar as parcelas por opção, mas por dificuldades que estão enfrentando e, nesse caso, precisariam apenas uma renegociação para voltarem suas contas à normalidade. Em contratos de financiamento de 15, 20 ou 30 anos não é razoável que o atraso de 3 parcelas encerre a parceria entre as partes e decrete a derrocada do comprador.

Existem casos nos quais o devedor teve contratempos momentâneos, como desemprego, atraso em recebimentos, está vendendo um bem para realizar o pagamento, e outras tantas situações passageiras, mas em regra nenhum argumento é suficiente para impedir a perda do imóvel.

Não raro, clientes que conseguem os recursos depois dos 15 dias concedidos para o pagamento, são impedidos de realizar a quitação da dívida. As instituições financeiras, agindo de má-fé, preferem leiloar o imóvel do que receber os valores em aberto, mesmo porque isso lhes é muito mais vantajoso e gera grandes lucros.

Em casos como esses, nos quais o comprador tem o dinheiro para pagar as parcelas em aberto e não conseguiu fazer isso dentro do prazo de 15 dias, pode, caso a instituição financeira recuse o recebimento, realizar o pagamento por meio de ação judicial e evitar a perda do bem.

Outra hipótese é quando o devedor possui recursos no FGTS mas o banco nega o recebimento por meio desses recursos. Independentemente do número de parcelas em aberto, desde que o imóvel se enquadre nos limites do SFH, o comprador pode quitar a dívida com recursos do FGTS. Não é incomum que instituições financeiras neguem o recebimento, mas também nesses casos a ação judicial é o meio adequado para resolver o problema.

Importante lembrar que qualquer negociação ou mesmo ação judicial, só terá valia antes do leilão do bem, razão pela qual pessoas que enfrentam esse problema precisam buscar a solução com urgência, sob pena de perder o imóvel.

Marcelo Tapai - Advogado, Professor de Direito, Diretor do Brasilcon (Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor), especialista em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil

sexta-feira, 9 de dezembro de 2016

TRIBUTAÇÃO DA OPERAÇÃO DE PERMUTA – PESSOA FÍSICA


Permuta é um contrato através do qual as partes se obrigam reciprocamente a dar uma coisa em troca de outra, que não seja dinheiro. Há, assim, uma transferência do domínio sobre a coisa permutada, pois as partes, ao mesmo tempo adquirem, uma da outra, o(s) bem(ns) permutado(s) alienam o(s) que pertencia(m) ao seu domínio. É considerada uma forma de alienação, tanto é assim que o Código Civil trata da matéria em seu artigo 533, no qual estabelece que aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda.

Na esfera tributária, por sua vez, estão sujeitas à apuração de ganho de capital as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição.

Conforme mencionado, a permuta é uma forma de aquisição e alienação recíproca de bens e, portanto, em princípio, sujeita à tributação pelo ganho de capital (art. 117 do RIR/99; art. 3º, I, da IN SRF nº 84/2001). Contudo a lei abre uma exceção no que se refere à permuta imobiliária da pessoa física, pois a exclui da incidência do imposto de renda.

No entanto, não é qualquer permuta de imóvel que fica fora da tributação pelo imposto de renda. Para efeitos de isenção tributária, considera-se permuta de imóveis aquela operação que tenha por objeto a troca de uma ou mais unidades imobiliárias, prontas ou a construir, por outra, ou outras unidades imobiliárias, ainda que ocorra, por parte de um dos proprietários contratantes, o pagamento de parcela complementar, em dinheiro, comumente denominada torna. Vale dizer, se a troca de um imóvel é realizada com outros bens, como veículos, direitos, não será considerada permuta imobiliária. A única exceção que se admite é relativa à torna.

A expressão “unidade imobiliária ou unidades imobiliárias prontas ou a construir” engloba: a) terreno adquirido para venda, com ou sem construção; b) cada lote oriundo de desmembramento de terreno; c) cada terreno decorrente de loteamento; d) cada unidade distinta resultante de incorporação imobiliária; e) prédio construído para venda como unidade isolada ou autônoma; f) cada casa ou apartamento construído ou a construir.

Além disso, para ficar fora do campo da tributação pelo imposto de renda, a permuta imobiliária deve ser objeto de escritura pública. As permutas realizadas por contrato particular também podem se beneficiar da isenção, desde que a escritura pública correspondente, quando lavrada, seja de permuta.

As normas tributárias que tratam do tema estão contidas na Instrução Normativa nº 107, de 14 de julho de 1988, que estabelece que, no caso de permuta sem pagamento de torna, as permutantes não terão resultado a apurar.

A regra isentiva também é reproduzida na Instrução Normativa SRF nº 84, de 11 de outubro de 2001, no artigo 29, inciso IV, nos seguintes termos:

“Art. 29. Na determinação do ganho de capital sujeito à incidência do imposto são excluídos os ganhos de capital decorrentes de:

(…)

IV – permuta, sem torna, de unidades imobiliárias”

O Regulamento do Imposto de Renda (RIR/99 – Decreto nº 3.000, de 26 de março de 1999, o RIR/99), corrobora as normas das Instruções Normativas em seu art. 121, II:

“Art. 121. Na determinação do ganho de capital, serão excluídas:

(…)

II – a permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, exceto no caso de imóvel rural com benfeitorias”.

No mesmo sentido, a Solução de Consulta DISIT/SRRF 08 nº 158, de 11 de julho de 2013.

“Assunto: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF. “PERMUTA DE TERRENO POR UNIDADES IMOBILIÁRIAS A SEREM NELE CONSTRUÍDAS. EXCLUSÃO NA DETERMINAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL. A permuta exclusivamente de unidades imobiliárias, objeto de escritura pública, sem recebimento de parcela complementar em dinheiro, denominada torna, é excluído na determinação do ganho de capital da pessoa física. Considera-se custo de aquisição de imóvel adquirido por permuta com outro imóvel, o mesmo valor do imóvel dado em permuta, ou proporcionalmente, quando o permutante receber duas ou mais unidades imobiliárias. Dispositivos Legais: Decreto nº 3.000, de 1999, art. 121, inciso II; Instrução Normativa SRF nº 84, de 2001, artigos 12 e 29, inciso IV”.

TRIBUTAÇÃO DA TORNA

Torna é excesso a devolver ou a repor a um dos permutantes, isto é, a reposição em dinheiro do valor excedido. Na linguagem popular, torna é o montante que se dá a mais, ou de volta, para igualar o valor do objeto que é alvo de troca.

No que se refere à tributação da permuta com torna, o artigo 121, § 2º do RIR/99 estabelece que, no caso de permuta com recebimento de torna, deverá ser apurado o ganho de capital apenas em relação à torna, de forma proporcional.

Para efeito de cálculo, deve se tomar por base o custo de aquisição do imóvel dado em permuta, mais o acréscimo da torna paga.

O custo de aquisição, resumidamente, é o indicado na declaração de bens do permutante no ano anterior à alienação.

Para efetuar o cálculo, (i) adiciona-se o valor da torna recebida ao custo e aquisição do imóvel dado em permuta, (ii) divide-se o valor da torna pelo valor apurado conforme item “(i)” e multiplica-se o resultado por 100; (iii) aplica-se o percentual encontrado na operação “(ii)” sobre o valor da torna recebida, obtendo-se o valor do ganho de capital.

Exemplo:

Custo de aquisição de um bem dado em permuta = 300.000,00

Valor da torna recebida = 100.000,00

Soma: 400.000,00

Percentual correspondente a torna recebida:

R$100.000,00 : 400.000,00 = 0,25 x 100 = 25%

Ganho de capital 25% de 100.000,00 = R$ 25.000,00

Sobre 25.000,00 aplica-se 15% (alíquota do ganho de capital)

Há ainda outros fatores que podem reduzir o ganho de capital. São percentuais de redução que aumentam à medida do tempo que o imóvel permaneceu com o permutante. A legislação prevê percentuais de redução que deverão ser deduzidos do ganho de capital eventualmente auferido (art. 18 da Lei 7.713/88). Referidos percentuais também se aplicam às operações de permuta com torna.

Nesse sentido a Solução de Consulta nº 288 de 10 de Novembro de 2010 – Disit 9:

“ASSUNTO: Imposto sobre a Renda de Pessoa Física – IRPF. EMENTA: GANHO DE CAPITAL. PERMUTA. REDUÇÃO. Na operação de permuta com torna, que atenda as condições estabelecidas pela IN SRF nº 107, de 1988, será apurado ganho de capital apenas em relação ao valor recebido em dinheiro. Sobre esse valor poderão ser aplicados os percentuais de redução a que fizer jus o contribuinte”.

Para imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988, os percentuais são os seguintes:

Ano
Aquisição
Percentual de
Redução
Ano
Aquisição
Percentual de
Redução
1969100%197950%
197095%198045%
197190%198140%
197285%198235%
197380%198330%
197475%198425%
197570%198520%
197665%198615%
197760%198710%
197855%19885%

A legislação ainda prevê fatores de redução (FR1 e FR2) em caso de alienação de bens imóveis por pessoa física residente no País (art. 40 da Lei 11.196/05), que são cumulativos aos índices indicados acima. Eis os termos da norma:
“Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado. 

§ 1º A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:

I – FR1 = 1/1,0060m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

II – FR2 = 1/1,0035m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

§ 2º Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1odeste artigo será aplicado a partir de 1o de janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no artigo 18 da Lei 7.713, de22 de dezembro de1988.

A apuração de ganhos de capital e do imposto de renda a pagar pode ser feita pela internet, com o programa Ganhos de Capital da Receita Federal. O programa pode ser baixado no site (www.receita.fazenda.gov.br).

PRAZO DE PAGAMENTO

Quando a torna for contratada para pagamento a prazo, a parcela apurada pode ser tributada proporcionalmente, em cada mês, à medida em que for recebida, às alíquotas são, a partir de 2017, de (i) 15% aplicada aos ganhos inferiores a R$5.000.000,00, (ii) 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$10.000.000,00; (iii) 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$10.000.000,00 e não ultrapassar R$30.000.000,00; e (iv) 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$30.000.000,00.

O pagamento do imposto de renda devido sobre o ganho de capital deverá ser realizado até o último dia útil do mês subsequente àquele em que os ganhos houverem sido percebidos, mediante DARF, no código 4600 (RIR/1999, art. 852; Lei nº 9.779/1999, art. 10; Instrução Normativa SRF nº 84/2001, art. 30, § 3º, e art. 31; Instrução Normativa SRF nº 81/2001, art. 6º).

Amal Nasrallah - Advogada especialista em Direito Tributário.
Fonte: Tributário nos Bastidores

quinta-feira, 8 de dezembro de 2016

CONDOMÍNIO DEVE PERMITIR LOCAÇÃO DE IMÓVEL POR DIÁRIA?


Recentemente apareceram, no mercado, sites especializados em locação de imóveis por diárias, o que vem trazendo problemas aos condomínios estritamente residenciais.

O condômino pode dispor da sua unidade conforme melhor lhe convier, que é um direito que lhe assiste por força do Art. 1.335 do Código Civil e em função do exercício regular do direito de propriedade descrito na Constituição Federal. Por outro lado, existem limitações ao exercício desse direito, e o limite é a perturbação ao sossego, saúde, segurança e aos bons costumes daqueles que detêm a copropriedade, além das limitações impostas pelo direito de vizinhança (Art. 1.277 e1.336, IV do CC). E, ainda, na Teoria da pluralidade dos direitos, há limitação ao exercício do direito de propriedade em função da supremacia do interesse coletivo daqueles condôminos (em geral) diante do direito individual de cada condômino.

É lícito ao proprietário emprestar a sua unidade, ocupá-la pelo número de pessoas que julgar conveniente, seja a título gratuito ou oneroso, não cabendo ao condomínio regular tal prática, salvo se a mesma estiver interferindo na rotina do prédio, ou seja, causando perturbação ao sossego, saúde, segurança, aos bons costumes, ou estiver desviando a finalidade do prédio.

Desta forma, a locação por meio de um site comercial, por si só, não infringe a lei de locações. O que desobedece a legislação e a Convenção do Condomínio no caso em questão é a mudança de finalidade da edificação. É dever de todo condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação ( Art. 1.336,IV, do CC), e locar o bem por dia é característica dos meios de hospedagem e depende de enquadramento específico DECRETO Nº 84.910, DE 15 DE JULHO DE 1980. Assim, fazê-lo desvia a finalidade de um edifício restritamente residencial, além de não cumprir os requisitos que disciplinam a hospedagem.

Na prática, a grande maioria dos casos realizados pelo sistema de diárias perturbam a vida dos prédios residências e desviam a finalidade das edificações, que é estritamente residencial. Temos os defensores desta modalidade de “locação” por sites especializados por diárias, os quais defendem que, na lei de locações, existe a possibilidade de locação por temporada por prazo de até 90 dias.

É certo que a locação por temporada, com respaldo na lei de locações, e sem desvirtuar a finalidade da edificação, poderia ocorrer por curtos períodos de tempo, porém, a prática constante, somada à necessidade de utilização da estrutura do prédio (garagens, salão de festas, piscina) e os serviços adicionais quase sempre oferecidos (mobília, limpeza, serviços em geral), desvirtuam a locação por temporada e se enquadram na hospedagem que é disciplinada em lei específica a qual não incluem o condomínio edilício no rol de locais aptos a funcionar nessa modalidade

A Portaria nº 100/2011 do Ministério do Turismo, o Sistema Brasileiro de Classificação de Meios de Hospedagem (SBClass) e o art. 23, caput, da Lei Federal nº 11.771 de 2008, dispõem sobre a Política Nacional de Turismo nos seguintes termos:

“Art. 23. Consideram-se meios de hospedagem os empreendimentos ou estabelecimentos, independentemente de sua forma de constituição, destinados a prestar serviços de alojamento temporário, ofertados em unidades de freqüência individual e de uso exclusivo do hóspede, bem como outros serviços necessários aos usuários, denominados de serviços de hospedagem, mediante adoção de instrumento contratual, tácito ou expresso, e cobrança de diária.’.

Ainda, deve ser observado o disposto no DECRETO Nº 84.910, DE 15 DE JULHO DE 1980, que dispõe: “ Art . 3º - Somente poderão explorar ou administrar Meios de Hospedagem de Turismo, Restaurantes de Turismo e Acampamentos Turísticos, no País, empresas ou entidades registradas na Empresa Brasileira de Turismo – EMBRATUR.”. 

Assim, fica claro que a “locação” por diárias é exclusiva de meios de hospedagem, e é necessário que o estabelecimento seja enquadrado como comercial e tenha autorização de funcionamento, sendo que um prédio residencial não pode funcionar dessa forma por inúmeros fatores, inclusive sob pena de autuação da municipalidade.

E, no caso em questão, não podemos dizer que a prática realizada seja uma locação por temporada, uma vez que tem características de hospedagem, “há um misto de contrato de locação de coisa e de locação de serviços, caracterizando, muito mais, o contrato atípico de hospedagem”, como aduziu Sylvio Capanema de Souza. 

A locação por diária, a qual vem ocorrendo por meio de sites especializados, vem representando efetivamente uma concorrência aos apart-hotéis, flats e similares, e, por isso, desvia da finalidade do edifício, traz encargo extra à portaria, que, na maioria das vezes, fica responsável por liberar as chaves, cadastrar veículos, liberar acesso às áreas comuns e carrinho de supermercado.

E, nesse sentido, os tribunais regionais têm decidido com base na teoria da pluralidade dos direitos limitados: Em função das múltiplas propriedades dentro do condomínio, existe limite entre o exercício do direito de propriedade individual e o interesse coletivo.

De tal modo, o que deve prevalecer é a análise do caso concreto, sendo fato notório que empregar o apartamento em sites a locações por diárias, como se fossem apart-hotéis, interfere na finalidade residencial de um condomínio, porém, utilizar o mesmo site e firmar locações mais longínquas pode se enquadrar no esperado pelo condomínio, que deve prontamente se reunir a fim de regrar as condições necessárias para o seu funcionamento. 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO DE APARTAMENTOS PARA TEMPORADA VETADA PELO CONDOMÍNIO. PRAZO PARA CESSAÇÃO DA LOCAÇÃO E MULTA, PARA A HIPÓTESE DE DESCUMPRIMENTO DA CITADA REGRA PROIBITIVA, FIXADOS EM ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. RESTRIÇÃO AO DIREITO DE PROPRIEDADE RESPALDADA NA TEORIA DA PLURALIDADE DOS DIREITOS LIMITADOS. PRECEDENTE DO E. STJ. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA REALIZADO NA AGE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. 1. A Convenção do Condomínio, ora Recorrido, prevê a aplicação de multa para o condômino que destinar o apartamento para finalidade diversa do prédio, que é residencial. 2. O Regulamento Interno estabelece o procedimento que deve ser observado na hipótese de aplicação de multa, o termo inicial de sua incidência e a possibilidade de recurso administrativo. 3. Improcedente a alegação do ora Recorrente de que não há previsão nas regras internas do Condomínio, ora Recorrido, que assegurem o exercício da ampla defesa ou interposição de recurso administrativo. 4. O Autor, ora Apelante, compareceu à AGE de 19/12/2013, na qual a locação dos apartamentos por temporada foi vetada, mesmo depois de expor suas razões, tendo sido anotado prazo para encerramento daquela atividade - 30 dias -, sob pena de multa diária prevista no Regimento Interno -, a incidir a partir de 19/01/2014. 5. Contraditório e ampla defesa respeitados na AGE. 6. Termo inicial da sanção pecuniária fixado na ata da AGE: 19/01/2014. 7. Honorários advocatícios de sucumbência reduzidos para R$ 500,00 (quinhentos reais) tendo em vista a pouca complexidade da causa e o trabalho desenvolvido pelos causídicos no processo. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.

(TJ-RJ - APL: 00750330320148190001 RJ 0075033-03.2014.8.19.0001, Relator: DES. FERNANDO CERQUEIRA CHAGAS, Data de Julgamento: 15/04/2015, DÉCIMA PRIMEIRA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 17/04/2015 13:12)

Rodrigo Karpat - Advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
Fonte: Artigos Jus Navigandi

CONDOMÍNIO: IMPEACHMENT DO SÍNDICO


Assim como na política, que tem a sua forma de retirar do poder o governante que não administra da forma correta o país, o condomínio possui uma sistemática específica para destituir o sindico que não administre de forma conveniente o bem comum.

O síndico é muitas vezes equiparado com um político. Dentre as similaridades entre um político e um síndico, a que mais chama a atenção é que ambos devem representar a sua comunidade; o político os seus eleitores e o povo, já o sindico; os seus condôminos e os que ali residem.

O síndico deve ter claro que representa os interesses dos condôminos, tendo em vista as determinações da Convenção e Regimento Interno, e deliberações das assembleias.

A corrupção no sentido amplo, do verbo "corromper" (do latim e grego) que significa "ato de quebrar aos pedaços", ou seja, decompor e deteriorar algo, também atingem os condomínios. Seja no desrespeito de normas, ou até mesmo no desvio de valores.

O Art. 1.349 do CC, traz de forma clara que o sindico que não prestar contas, não administrar o condomínio de forma conveniente ou praticar irregularidades, poderá ser destituído do cargo.

Para tanto é importante que a convocação traga o embasamento da destituição, bem como em assembleia seja concedido o direito de ampla defesa do síndico. E por fim a ata deve reproduzir os motivos que levam a destituição.

Como o síndico não convocará uma assembleia para ser destituído, um quarto dos condôminos poderão convocar a assembleia com o fim de destituir o síndico.

Em assembleia ,o síndico poderá ser destituído por maioria simples dos votos dos presentes. Caso a convenção seja anterior ao Código Civil de 2002, e traga quórum superior a maioria simples, o artigo da convenção é nulo, pois contraria lei vigente, no caso o artigo 1.349 do CC.

Rodrigo Karpat - Advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
Fonte: Artigos Jus Navigandi

MOODY'S: CONSTRUÇÃO CIVIL SÓ TERÁ INFLEXÃO EM 2018 NO BRASIL


O setor de incorporação imobiliária no Brasil deve apresentar alguma melhora em 2017 e chegar a uma virada mais consistente nos resultados só a partir de 2018, de acordo com avaliação da Moody’s.

Em relatório distribuído nesta quarta-feira, 7, a agência traça um panorama sobre a atividade de construção na América Latia e avalia que o setor está enfraquecido no Brasil, enquanto em outros países da América Latina, como México e Argentina, o mercado está mais propício a investimentos.

A Moody’s ressalta que o mercado imobiliário enfrenta uma perspectiva desafiadora no Brasil, onde a contração iniciada em 2012 no segmento de incorporação se agravou a partir de 2015 por conta do quadro recessivo da economia.

Os estoques de imóveis permanecem elevados e, embora uma recuperação parcial e gradual seja provável no próximo ano, uma reviravolta completa não ocorrerá até meados de 2018.

A expectativa da agência é que a receita das incorporadoras nacionais oscile entre queda de 10% e alta de 10% em 2017 e 2018, com margem bruta ajustada em torno de 22% a 28%. Já os lançamentos de novos projetos devem ficar acima de 2016, que foi um ano fraco.

“Limitações fiscais e a economia em fase de recuperação continuarão sendo um desafio no Brasil,” afirma a vice-presidente e analista sênior da Moody’s, Cristiane Spercel, no relatório. “A redução das incertezas políticas, porém, pode renovar o interesse por projetos de infraestrutura”.

Embora a Moody’s preveja que a economia brasileira se recuperará de sua profunda recessão em 2017, a retomada do crescimento provavelmente será neutra uma vez que alguns obstáculos relacionados ao período de contração da economia permanecerão.

Outros países

Já na Argentina, a agência estima que a melhora no sentimento do investidor, resultante do governo relativamente novo, deve ajudar o investimento.

No entanto, as condições de crédito no curto prazo permanecerão desafiadoras por conta da inflação elevada e do arcabouço regulatório ainda em desenvolvimento.

No Peru, Colômbia e Panamá o forte investimento em infraestrutura prosseguirá e o ambiente de negócios amigável continuará sendo um atrativo para companhias de engenharia e construção.

No México e no Equador, os cortes orçamentais em 2016 diminuirão os gastos públicos com infraestrutura em 2017, mas os investimentos privados continuarão em andamento.

Fonte: EXAME.com

quarta-feira, 7 de dezembro de 2016

CONTRATO DE GAVETA: RISCOS ASSUMIDOS PELO VENDEDOR E COMPRADOR


O objetivo deste artigo é tratar dos riscos relacionados ao contrato de gaveta firmado entre comprador e vendedor de imóvel financiado.

O objeto desse contrato, em regra, é a compra e venda, tratando-se de um pacto negocial entre as partes, excluída sendo a parte financiadora do imóvel.

Costume é estabelecer em uma das cláusulas que somente com a quitação total do imóvel será este transferido ao comprador, isso após finalizar todo trâmite com a parte alienante.

Historicamente o contrato surgiu por volta dos anos 80 e tornou-se uma prática entre os mutuários de imóveis financiados devido a uma restrição legal que impedia a transferência do imóvel. Também, um outro motivo impulsionava as partes a firmarem entre si o contrato de gaveta, sendo um deles, por força da transferência acarretava um aumento no financiamento e do saldo devedor e outro motivo seria os entraves encontrados para a aprovação por parte do alienante, ou seja, o banco.

Dessa forma, as partes interessadas encontraram no contrato de gaveta um meio para realizar essas transações comerciais sem a participação do alienante.

Porém, para que se consiga um mínimo de segurança deverá ser o contrato registrado em cartório de títulos e documentos e ter a firma reconhecida por autenticidade.

Os riscos, porém não são evitados com o registro, pois demanda em regra muitos anos até a quitação do financiamento. E, sem dúvida, que a imprevisão encontra-se presente, podendo ocorrer que a parte vendedora que continua devedora possa vir a falecer e nesse caso haverá o inventário do bem e sua partilha será feita aos herdeiros, ainda, caso haja seguro de vinculado ao financiamento será quitado o imóvel em nome dos herdeiros, obrigando-se o comprador de comprovar o pagamento e requerer a titularidade do imóvel.

Outro risco é que o comprador não cumpra com o pactuado e deixe de realizar o pagamento das prestações, ocasião que será o saldo devedor cobrado daquele que financiou o imóvel, pois ainda encontra-se em seu nome e a responsabilidade recai sobre ele.

Poderá ocorrer por força da inadimplência a negativação de seu nome junto aos órgãos de proteção ao crédito, um processo de execução, a penhora do bem entre outras medidas cabíveis para a cobrança da dívida, e com isso impedido de realizar novo financiamento mesmo que o imóvel seja arrematado em leilão.

De outro lado, a parte compradora realiza os pagamentos das parcelas sem a segurança de que receberá o bem que passa a possuir, por isso, um imperativo nessa transação negocial é a confiança entre as partes.

Também pode ocorrer a não entrega do imóvel ao final do contrato e a venda do imóvel para terceira pessoa. Caso o vendedor tenha pendências trabalhistas poderá o imóvel ser penhorado para pagamento e o comprador sequer saberá da ocorrência.

No que se refere à jurisprudência não encontra-se pacificada a respeito da legitimidade ou não do contrato de gaveta, muito embora, tenham os tribunais em segundo grau reconhecido a legitimidade do comprador que apresente o contrato de gaveta como prova.

Olinda Caetano Garcia - Advogada com especialização em Direito Imobiliário.
Fonte: Artigos JusBrasil

SHOPPING CENTER: COBRANÇA DO 13º ALUGUEL É LEGAL


A discutível cobrança do aluguel natalino ou 13º aluguel, cobrado todo mês de dezembro de cada ano, parece não ter fim. Porém, um largo passo foi dado pelo Judiciário para acabar com tal polêmica, pelo menos no que se refere aos contratos de locação de espaço em shopping center, após decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça, em maio de 2016, nos autos do REsp 1.409.849-PR e no qual ficou decidido que a cobrança do aluguel natalino é legal.

O ministro relator do recurso, Paulo de Tarso Sanseverino, votou pela reforma do acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Paraná. Para o relator, o tribunal estadual, ao afastar o pagamento do aluguel natalino, contrariou o disposto no artigo 421 do Código Civil combinado com o artigo 54 da Lei 8.245/1991, por ser um dispositivo comum em contratos dessa natureza e por ter sido livremente pactuado entre os empresários do ramo (shopping e lojista).

Destaca-se que a representatividade da cobrança do aluguel natalino dá-se especificamente no meio empresarial, pois é um aluguel entabulado entre profissionais do ramo imobiliário (administradora do shopping center ou galeria comercial e lojista) a fim de custear a promoção, divulgação, etc. do espaço e principalmente no mês das festas natalinas com o intuito de atrair consumidores.

Porém, a insatisfação de lojistas quanto ao pagamento do aluguel natalino — mesmo existindo cláusula livremente pactuada no negócio jurídico de locação em observância ao princípio da autonomia privada ou poder negocial — tem dado origem a várias ações judiciais a fim de questionar essa cobrança, como é o caso do processo mencionado e recentemente julgado pelo STJ.

Sabe-se que nas relações contratuais entre particulares pode-se fazer tudo o que não é proibido em lei, em especial decidir pelas cláusulas que comporão o contrato a ser firmado pelas partes. O Código Civil e a Lei 8.245/1991 dispõem sobre a liberdade de contratar e de estipular o valor do aluguel. Dessa forma, haveria razão para os lojistas insatisfeitos ingressarem com ações a fim de impugnar o aluguel natalino previsto expressamente em contrato?

Obviamente que o princípio da autonomia privada não é absoluto, podendo ser relativizado, especialmente em razão dos princípios da função social, da boa-fé objetiva e da supremacia do interesse público, porém em contratos empresariais o princípio se sobressai e só merece relativização em situações excepcionais. O que se espera é uma interferência mínima do Estado nos negócios jurídicos empresariais, devendo-se respeitar cláusulas que são livremente pactuadas pelos negociantes, sobretudo respeitar cláusulas contratuais horizontais e que, literalmente, não são cláusulas de adesão.

Não é sadio que o legislativo ou judiciário interfiram demasiadamente nas relações empresarias, especialmente em aspectos contratuais definidos pelas partes em obediência ao que dispõe o artigo 17 e o artigo 54, ambos da Lei 8.245/1991 (lei das locações de imóveis urbanos). Uma interferência desnecessária pode ser prejudicial ao próprio lojista, pois as administradoras dos shoppings não ficarão no prejuízo se for proibida a cobrança do aluguel natalino e que tem como único escopo fazer frente ao aumento das despesas em época natalina.

Os lojistas confiam na aprovação do PL 4.447/2012 ou do PL 289/2007* (Vide NOTA DO EDITOR), que tramitam respectivamente na Câmara dos Deputados e no Senado Federal. Objetivam a inserção de § 2º no artigo 17º da Lei 8.245/2001 a fim de proibir a cobrança de aluguel natalino ou de 13º aluguel. O PL 4.447/2012 já recebeu, em maio de 2016, parecer da Comissão de Desenvolvimento Econômico, Indústria e Comércio pela sua rejeição com destaque no corpo do parecer para a decisão proferida recentemente pelo STJ.

Portanto, a aprovação de um dos PLs irá de encontro com a jurisprudência formada até aqui, pois o que tem prevalecido é a legalidade da cobrança do aluguel natalino ou aluguel dúplice, principalmente com o precedente do STJ, que, embora não vincule os tribunais estaduais, tem maior força em razão do disposto no artigo 926 do novo Código de Processo Civil.

Ezequiel Frandoloso - Advogado especializado em direito do imobiliário, consumidor, civil, constitucional e sócio fundador de Frandoloso Advocacia e Consultoria Jurídica.
Fonte: Revista Consultor Jurídico

NOTA DO EDITOR:
Clique no link abaixo e acesse o PL 4.447/2012:

*OBSERVAÇÃO: O PL 289/2007 foi remetido ao arquivo pela COORDENAÇÃO DE COMISSÕES PERMANENTES - Memorando nº 56/08-COPER em 25/03/2008.