terça-feira, 27 de janeiro de 2015

CUSTO DE CONSTRUÇÃO SOBE 0,70% EM JANEIRO


O Índice Nacional de Custo da Construção - Mercado (INCC-M) ficou em 0,70% em janeiro, mostrando aceleração ante a alta de 0 25% registrada em dezembro de 2014, divulgou nesta terça-feira (27) a Fundação Getulio Vargas (FGV). A taxa ficou dentro do intervalo das estimativas dos analistas do mercado financeiro consultados pelo AE Projeções (que iam de 0,43% a 0,84%) e acima da mediana, de 0,62%. A taxa de variação é a mesma registrada em janeiro de 2014. O INCC-M acumula alta de 6,74%% nos 12 meses até a primeira leitura de 2015.

O grupo materiais, equipamentos e serviços registrou variação positiva de 0,62% em janeiro, após o avanço de 0,27% apurado no mês anterior. Já o índice relativo a mão de obra, por sua vez, teve alta de 0,77%, após subir 0,24% em dezembro.

Seis das sete capitais analisadas registraram aceleração em suas taxas de variação em janeiro ante dezembro: Salvador (de 0,09% para 0,35%), Brasília (de 0,02% para 0,23%), Belo Horizonte (de 0,17% para 3,62%), Rio de Janeiro (de 0,13% para 0,39%), Porto Alegre (de 0,25% para 0,53%) e São Paulo (de 0,13% para 0,30%). Houve desaceleração apenas no Recife (de 2,44% para 0,34%).

Mão de Obra

O grupo mão de obra puxou o resultado do INCC-M, ao acelerar de 0,24% para 0,77% no período. Reajustes salariais para trabalhadores do setor em Belo Horizonte contribuíram para o acréscimo na taxa de variação na passagem de dezembro para janeiro. No mês, o INCC-M saltou de 0,17% para 3,62% na capital mineira.

Já o grupo materiais, equipamentos e serviços avançou para 0,62% em janeiro, após registrar alta de 0,27% em dezembro de 2014. Dentro deste índice, o item relativo a materiais e equipamentos subiu 0,53% neste mês, ante 0,29% no mês anterior, enquanto o referente a Serviços teve elevação de 0,99% em janeiro, após subir 0,19% em dezembro.

Entre as maiores influências de alta do INCC-M de janeiro estão ajudante especializado (de 0,23% para 0,82%), servente (de 0,24% para 0,72%), tubos e conexões de PVC (de -0,35% para 3,94%), vale transporte (de 0,00% para 5,64%) e carpinteiro - fôrma, esquadria e telhado (de 0,25% para 0,85%).

Já entre as maiores influências de baixa estão aluguel de máquinas e equipamentos (de -0,01% para -0,24%), cimento portland comum (de 0,08% para -0,08%), vergalhões e arames de aço ao carbono (apesar de reduzir o ritmo de deflação, de -0,47 para -0,06%), portas e janelas de madeira (de 0,64% para -0,07%) e rodapé de madeira (de 0,02% para -0,07%). O INCC-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

Fonte: FGV

ÚLTIMA SEMANA PARA ADESÃO AO SUPERSIMPLES


Os donos de micro e pequenas empresas, que faturam até R$ 3,6 milhões por ano, e que ainda não optaram pelo regime simplificado, podem pedir adesão ao Supersimples até esta sexta-feira (30).

A opção deve ser solicitada pelo site www.receita.fazenda.gov.br/simplesnacional. É importante ressaltar que para aderir ao Supersimples o empresário não precisa pagar nenhuma taxa. O prazo do pedido de adesão não é válido para empresas criadas há menos de um mês ou que vierem a se registrar ao longo do ano. Esses empreendimentos têm até 30 dias contados do último deferimento de inscrição, municipal ou estadual.

Para auxiliar os empreendedores a optarem ou não pela adesão, em função da redução tributária, o Sebrae criou uma calculadora que simula os impostos que as micro e pequenas empresas terão que pagar mensalmente. A ferramenta permite que o empresário tenha uma estimativa de quanto pagará em cada regime e descubra se é melhor optar pelo Supersimples ou pelo Lucro Presumido. A recomendação é que os donos de pequenos negócios utilizem a calculadora com o apoio do seu contador para facilitar a decisão entre os regimes de tributação.

A calculadora está disponível no Portal do Sebrae. Após acessar a ferramenta, o empreendedor precisa ter em mãos o ramo de atividade e os valores da receita anual e da folha de pagamento. Com o preenchimento dos campos fornecidos, o empresário poderá visualizar o quanto recolheria de imposto no Supersimples e no Lucro Presumido.

As novas 140 atividades beneficiadas com a revisão da Lei Geral da Micro e Pequena empresa já podem se beneficiar desse sistema de tributação, que unifica oito impostos em um único boleto e reduz, em média, a carga tributária em 40%. A redução dos impostos já vale a partir do primeiro mês de 2015. Entre os beneficiados pela universalização do Supersimples estão médicos, advogados, corretores, engenheiros, consultores e arquitetos.

O Supersimples unifica oito impostos em um único boleto e reduz, em média, 40% da carga tributária. Por esse sistema, os seguintes tributos são abrangidos: IRPJ, CSLL, PIS/Pasep, Cofins, IPI, ICMS, ISS e a Contribuição Patronal Previdenciária para a Seguridade Social (CPP). O recolhimento é feito por um documento único de arrecadação que deve ser pago até o dia 20 do mês seguinte àquele em que houver sido auferida a receita bruta.

Fonte: Alessandra Pires - Agência Sebrae

Nota do Editor:
- Clique no link abaixo para acessar a cartilha Super Simples Nacional para Corretores de Imóveis (CRECI=PR):
http://www.crecipr.gov.br/images/Editais/cartilhasupersimples.pdf

IMPORTANTE: OAB Nacional ingressará no STF em defesa do Supersimples

Por decisão de sua diretoria, a OAB Nacional irá requerer ao Supremo Tribunal Federal (STF) o ingresso na Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 5216 na condição de amicus curiae*. A referida ação ataca a Lei Complementar (LC) 147/2014, ou Lei do Supersimples, que incluiu 140 novas atividades profissionais – entre as quais a advocacia – no regime simplificado de tributação.

A Ordem dos Advogados do Brasil entende que a Lei do Supersimples é uma verdadeira reforma tributária no País. “O Supersimples é uma correção histórica e merecida à qual têm direito os trabalhadores brasileiros, na forma dos profissionais liberais e das micro e pequenas empresas. A aplicação da Lei fará justiça fiscal e promoverá a aplicação da própria Constituição Federal de 1988, quando define o tratamento diferenciado em favor dos micro e pequenos empresários. Ao contrário do que se afirma na ADI, a Lei supre a inconstitucionalidade”, aponta o presidente nacional da OAB, Marcus Vinicius Furtado Coêlho.

A novidade trazida pela Lei e combatida pela Federação Brasileira de Associações de Fiscais de Tributos Estaduais (Febrafite), autora da ADI 5216, é justamente a inclusão de profissionais como advogados, médicos, fisioterapeutas, jornalistas, psicólogos – entre outros – em um regime de tributação simplificado. “O Supersimples alargará a base de contribuintes, possibilitando a criação e a formalização de mais pessoas jurídicas no País. Serão gerados milhões de empregos e um salto quantitativo da economia brasileira”, completa Marcus Vinicius.

INEXISTÊNCIA DE PERICULUM IN MORA*

Para o presidente nacional da OAB, não há qualquer relevância no fundamento jurídico do pedido da Febrafite. “Além disso, inexiste o periculum in mora (risco de decisão tardia) para a concessão de liminar em favor da ADI 5217, pois o periculum in mora, neste caso, é exatamente inverso, ou seja, em favor da manutenção da lei e de seus efeitos”, conclui.
A OAB entende que a segurança jurídica milita em favor da prevalência da lei e não de sua retirada do mundo jurídico. (Fonte: Âmbito Jurídico)

- Clique no link abaixo para acessar ingresso na Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) 5216 na condição de amicus curiae:
Descrição do Verbete: "Amigo da Corte". Intervenção assistencial em processos de controle de constitucionalidade por parte de entidades que tenham representatividade adequada para se manifestar nos autos sobre questão de direito pertinente à controvérsia constitucional. Não são partes dos processos; atuam apenas como interessados na causa.

*Periculum in mora
Traduz-se, literalmente, como “perigo na demora”. Para o direito brasileiro, é o receio que a demora da decisão judicial cause um dano grave ou de difícil reparação ao bem tutelado. Isso frustraria por completo a apreciação ou execução da ação principal.
Portanto, juntamente com o fumus boni iuris, o periculum in mora é requisito indispensável para a proposição de medidas com caráter urgente (medidas cautelares, antecipação de tutela).
A configuração do periculum in mora exige a demonstração de existência ou da possibilidade de ocorrer um dano jurídico ao direito da parte de obter uma tutela jurisdicional eficaz na ação principal.

CAUÇÃO DE BEM IMÓVEL É GARANTIA REAL?


Temos visto um procedimento que parece ter se tornando em senso comum para os profissionais que atuam na administração de imoveis alugados. Com o objetivo de garantir uma melhor proteção ao proprietário do imóvel a ser locado, tem-se dado preferencia para proceder à caução do imóvel da pessoa que se oferece como garantidor da locação.

Esta opção parece ser a mais segura, pois aparenta estabelecer um vinculo inviolável, mantendo no imóvel dado em garantia um “gravame” que o relaciona à locação enquanto esta vigorar.

A interpretação geral é de que a caução mantém a ligação entre o bem caucionado e a locação, em qualquer condição, seja em caso de alienação, seja em caso de bem de família, seja lá qual for a circunstancia, pois se entende que caução é garantia real.

Mas será mesmo a melhor opção, a mais segura? Gostaria de propor uma analise acerca dessa garantia locatícia, comparando-a com a fiança, verificando sua eficacia e seu conceito.

Comecemos por sua eficacia, verificando o pensamento de nossos juízes.

Analisando a jurisprudência em São Paulo, verificamos que o Tribunal de Justiça tem mantido as decisões de primeiro grau, as quais são favoráveis ao reconhecimento da caução de bem imóvel como garantia real, equiparando-a até mesmo a uma hipoteca.

Inclusive permitindo a penhora do imóvel caucionado, mesmo quando este se trata de bem de família. Porque, no entendimento dos tribunais paulistas, caução se equipara a fiança, e portanto entra no rol das exceções previstas na Lei 8.009/90.

Contudo, se a questão chegar ate o STJ, poderemos ver um entendimento muito diferente. Esta Corte Superior firmou entendimento de que a Lei 8.009/90 possui caráter social, pois estabelece uma proteção à moradia da unidade familiar, e portanto seu rol de exceções é taxativo, e não exemplificativo. Destarte, a lei deve ser interpretada restritivamente.

Nas palavras da Exma. Sra. Ministra JANE SILVA:

RECURSO ESPECIAL Nº 866.027 - SP (2006/0150380-3)

RELATORA: MINISTRA JANE SILVA (DESEMBARGADORA CONVOCADA DO TJ/MG)

EMENTA:

PREQUESTIONAMENTO. NECESSIDADE. VIOLAÇÃO LEGAL. DEMONSTRAÇÃO CIRCUNSTANCIADA. IMPRESCINDIBILIDADE. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. COMPROVAÇÃO. LOCAÇÃO. CAUÇÃO. IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA.

“Tenha-se em conta, também, para esclarecer a questão sob exame, que referida lei acrescentou o inciso VII ao artigo da Lei 8.009/90, a qual dispõe acerca da impenhorabilidade do bem de família. Confira-se, a propósito, o teor desse dispositivo:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

(...) VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Nesse contexto, tratando-se de caução, em contratos de locação, não há que se falar na possibilidade de penhora do imóvel residencial familiar, pois não incluída entre as hipóteses permissivas à privação da posse.

De fato, considerando que a possibilidade de expropriação do imóvel residencial é exceção à garantia da impenhorabilidade, a interpretação às ressalvas legais dever ser restritiva, sobretudo na hipótese sob exame, em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas.

Por outro lado, a própria Lei 8.245/91, que acrescentou ao artigo , acima referido, a fiança locatícia como exceção à impenhorabilidade, prevê, como distintas garantias, caução e fiança (artigo 37, incisos I e II, respectivamente). Nesse diapasão, pode-se inferir, do confronto das leis em tela, no que interessa, o seguinte:

1) a regra da impenhorabilidade do bem de família, de que trata a Lei 8.009/90, não é absoluta, pois comporta exceções;

2) tais exceções estão previstas, taxativamente, nos incisos do artigo 3º da própria Lei 8.009/90;

3) a possibilidade de penhora, cuidando-se de caução prestada em contrato de locação, não está elencada nos incisos do artigo 3º.

Nessa linha de pensamento, tenho comigo que, nos casos de caução prestada para garantia de contrato de locação, nos termos da Lei 8.245/91, não é possível o desapossamento do imóvel caracterizado como bem de família, de onde resulta a violação perpetrada pelo tribunal de origem, consubstanciada na equiparação, no caso, para fins de penhora, de caução e fiança, ou seja, dos incisos I e II, do artigo37, da Lei 8.245/91.

Ante o exposto, conheço do recurso e lhe dou provimento, para desconstituir a penhora do imóvel caracterizado como bem de família, objeto de caução, nos termos acima explicitados, prosseguindo-se a execução como entender de direito.”

Portanto se pode ver que o vinculo inviolável que se pensava existir no caso de caução de bem imóvel cai por terra sob o entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Ao menos quando o imóvel caucionado se tratar de bem de família, sua penhora será vedada, de modo que não se verifica uma garantia real nessa modalidade de garantia locatícia.

O entendimento do STJ se fundamenta, como visto, na interpretação da “letra fria da Lei”. No parecer da Ministra, o tribunal de instancia inferior errou ao equipar a modalidade de garantia locatícia “caução de bem imóvel” com a modalidade de garantia locatícia “Fiança”. Vejamos o trecho:

“... De onde resulta a violação perpetrada pelo tribunal de origem, consubstanciada na equiparação, no caso, para fins de penhora, de caução e fiança...”

Vemos assim que a Ministra diferencia uma modalidade de garantia locatícia da outra, ao contrario de muitos profissionais que atuam no ramo imobiliário. Vejamos outro trecho que corrobora esse pensamento:

“(...) em que o legislador optou, expressamente, pela espécie (fiança), e não pelo gênero (caução), não deixando, por conseguinte, margem a dúvidas.

Por outro lado, a própria Lei 8.245/91, que acrescentou ao artigo , acima referido, a fiança locatícia como exceção à impenhorabilidade, prevê, como distintas garantias, caução e fiança (artigo 37, incisos I e II, respectivamente)...”.

É perfeita a visão da Ministra, pois caução não se constitui em fiança. Realmente aparenta ser, mas aqueles que operam o Direito devem saber reconhecer a diferença. Quantas vezes já ouvimos um advogado dizendo que, para garantir a locação, “optou por caucionar o imóvel do fiador”. Não existe caução de imóvel de fiador. Ou é fiador ou é caucionante. Pois fiador pode ter seu imóvel penhorado, mesmo sendo bem de família, na forma da lei 8.009/90. E caucionante, como visto, não sofrerá esta perda.

Claro que não são apenas os advogados que incorrem neste erro de interpretação. Também muitos de nossos juízes não veem a distinção entre fiança e caução. Vejamos abaixo:

“35 Câmara

APELAÇÃO C/ REVISÃO - Nº 1024288- 0/6

Comarca de GUARULHOS 5º. V. CÍVEL

Processo 2953/02

O autor celebrou a locação com XXXX de Souza, pelo contrato de fls. 17/21, mediante as condições constantes no instrumento, aos 25 de junho de 1998. E, no contrato, houve a prestação de fiança, tendo os fiadores, dado em caução, um imóvel sito no município de Arujá, Comarca de Santa Izabel, devidamente registrada a garantia no Registro de Imóveis competente (...).”

Naturalmente que já estamos saindo do quesito eficacia e entrando no outro quesito, o conceito. Mas há um momento em que os dois se misturam, como por exemplo, na questão da alienação do imóvel caucionado.

Para ser eficaz, a caução de bem imóvel deveria vedar a alienação do bem caucionado. Ou pelo menos estabelecer o direito de sequela, a fim de manter a garantia mesmo que o bem venha a pertencer a terceiro alheio à locação.

Mas essa eficacia existe? Verificando o procedimento de estabelecimento da caução, vemos que não há vedação legal à alienação do bem caucionado. Nem mesmo se, ao invés da caução, fosse firmada uma hipoteca, haveria vedação à venda do bem. É o que estabelece o artigo 1.475 da lei 10.406/2002, in verbis:

“Art. 1.475. É nula a cláusula que proíbe ao proprietário alienar imóvel hipotecado.”

É fato que a unica modalidade de garantia onde se exige a autorização do credor para proceder a venda do bem é a alienação fiduciária.

Portanto, o imóvel dado em caução para garantia de locação pode sim ser vendido a terceiros, caso se consiga um terceiro que se interesse em adquirir um bem em tal condição.

E o direito de sequela?

Sobre o direito de sequela, o mestre De Plácido e Silva nos ensina:

“O direito de sequela é característico dos direitos reais, podendo ser exercido sobre as coisas dadas em hipoteca, penhor, caução e anticrese.” - (Vocabulário Jurídico Conciso, 3ª edição, Editora Forense, 2012, página 540).

Sendo assim, a constituição de um Direito Real que permita o direito de sequela deve seguir a orientação da Lei 10.406/2002 – Código Civil - em seu artigo 1227:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (...).”

Ocorre que a caução é AVERBADA à margem da matricula do imóvel dado em caução, e não REGISTRADA. É o procedimento disciplinado pela lei 8.245/91:

“Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.”

Dessa forma vemos que a forma de se constituir a “caução de bem imóvel” a impede de ser um Direito Real, de modo que se perde também o direito de sequela. O próprio conceito da caução tira dela sua eficacia.

Então, ocorrendo a alienação, como fica a garantia do proprietário do imóvel locado?

Ela se perderá, e deverá ser substituída pelo locatário. Caso não seja, o locador poderá propor o desfazimento da locação. É o que vemos na Lei do Inquilinato, no artigo 40, in verbis:

“Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

(...);

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.”

“Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.”

Quando confundimos “caução de bem imóvel” com “fiança”, incorremos em um erro grave que pode vir a prejudicar o proprietário do imóvel alugado. Caução e fiança não são a mesma coisa, as duas modalidades são distintas, e as duas são especies, pertencentes ao gênero “garantias da locação”.

Para escolher a garantia mais eficaz, devemos analisar caso a caso, com bastante cuidado.

Para ajudar a decidir entre fiança e caução, podemos sugerir o seguinte: Para uma locação onde a garantia é uma pessoa com patrimônio, se este patrimônio se resumir a um único imóvel, devemos escolher a garantia “fiança”, pois esta permitira a penhora do bem mesmo que este seja o chamado bem de família.

Mas caso o patrimônio se constitua em mais de um imóvel, podemos pressupor que mesmo sendo alienado algum dos imoveis, o dinheiro dessa venda não se evapora, mas sera empregado na aquisição de outros imoveis. De modo que, uma vez pedida a penhora, não encontraremos um caucionante com um único imóvel constituído em bem de família, impenhorável aos olhos do STJ. Daí poderemos escolher a modalidade “caução de bem imóvel” para garantir a locação.

De toda maneira, a melhor caução é aquela que recai sobre imóvel comercial, como por exemplo, os conjuntos em edifícios comerciais. Obviamente que não seria o único imóvel que serve de residencia para a família.

Por fim, fica o alerta: “caução de bem imóvel” não é garantia real.

Bons negócios a todos, e forte abraço!

Fernando Pereira
Fonte: Artigos JusBrasil

CONSUMIDOR BRASILEIRO ESTÁ MAIS CRITERIOSO


O Secovi apontou aumento de 210,2% nas vendas de novembro se comparado a outubro. 7,6% a mais de vendas do que em 2013. Os números endossam a opinião de Rogério Santos, Diretor da Realton – primeiro outlet de imóveis novos do país, para quem 2015 deve ser um ano de colocar a casa em ordem. Segundo ele, é tempo de pesquisar muito e aguardar as boas oportunidades, que devem surgir: “será um ano cheio de desafios, mas com excelentes oportunidades para quem souber esperar o momento certo”, explica o especialista, que tem mais de 27 anos de experiência de mercado.

2014 foi um ano conturbado devido aos eventos que tiraram o foco do consumidor: copa do mundo, economia instável, eleições. Isso fez com que o mercado imobiliário tivesse um decréscimo significativo que, em alguns segmentos, ultrapassou os 30%. Hoje, estima-se um estoque de mais de R$30 bilhões em São Paulo, com ênfase nas zonas sul e leste da capital. Os financiamentos devem ficar mais caros em função do aumento dos juros‏ e o critério para concessão de novos financiamentos aumentou em funcão do aumento de taxa de inadimplência e aumento de risco. Para Rogério, a saída é aguardar por boas oportunidades que podem aparecer, até mesmo na concorrência entre os juros dos bancos, e a expectativa é de que ainda no primeiro trimestre apareçam boas chances de obter imóveis com condições que superem as dificuldades. A RealtON está trabalhando com descontos que podem chegar a 30 ou até 35% e programa várias ações promocionais no decorrer do ano.

Fonte: Portogente

domingo, 25 de janeiro de 2015

CONTRATO DE LOCAÇÃO: O FIADOR AINDA É A MELHOR OPÇÃO


Filho meu, se ficaste por fiador do teu companheiro, se deste a tua mão ao estranho,... (Provérbio 6:1). Não pretendendo içar uma discussão religiosa, respeitando, sobretudo, as diversas reflexões bíblicas, acreditamos que o fato de uma pessoa afiançar outra não a torna uma pecadora. Não podemos considerar, também, o afiançado um pecante. Pelo contrário, nos dias atuais, este instrumento de garantia em favor do cumprimento de uma determinada obrigação ainda é a melhor opção dentre as modalidades de garantia locatícia, tornando-se, em determinadas situações, indispensável.

A fiança, a qual não se assemelha com o aval, é uma espécie de caução fidejussória ou pessoal, baseada na confiança, fidúcia depositada na pessoa do garante, o fiador,[1]sendo certo que esta fidúcia apontará sempre para o patrimônio do garantidor, o qual responderá pela obrigação não cumprida.

Nesse sentido, o que o texto sagrado, em linhas anteriores citado, ensina-nos é que precisamos ser prudentes nas nossas decisões, agindo como responsáveis e conscientes acerca das consequências de se afiançar alguma obrigação contraída por alguém.

É manifesto que muitas pessoas (físicas ou jurídicas) necessitarão recorrer, algum dia, a um fiador, sobretudo nos alugueis não residenciais, nos quais, na maioria das vezes, o valor dos alugueis e do imóvel objeto da locação é bastante considerável e o locador (o proprietário ou a imobiliária) exigirá garantidores.

Percebe-se que no mercado de locação de imóveis residenciais e não residenciais (comerciais) a tendência é a exigência do fiador. Sim, exigência, pois o proprietário (locador) não é obrigado (e, na maioria das vezes, nem deve) a celebrar um contrato de locação sem a presença de um ou mais garantes.

A Lei de Locação (nº 8.245/1991) assevera que “no contrato de locação, pode (deverá) o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia, caução, fiança, seguro fiança, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento” (art. 37). Todavia, esse dispositivo vedou a contratação de mais de uma modalidade de garantia.

Conquanto na praxe locatícia as administradoras (imobiliárias) exigem dois garantes, um fiador com “renda” comprovada, cuja remuneração auferida seja quatro vezes o valor do aluguel, e um fiador proprietário de um imóvel, cuja matrícula esteja registrada, preferencialmente, na cidade do bem locado, aquela legislação não limitou a quantidade de fiadores e não estipulou a forma de como escolhê-los, cabendo à empresa administradora esse encargo de, na medida do possível, selecionar bons fiadores.

Por isso é importante os proprietários delegarem a administração de imóveis a profissionais capacitados técnico e juridicamente que, além de verificar a idoneidade dos contratantes, formalizarão um contrato de locação capaz de assegurar aquela nova relação ex locato, nos moldes da realidade imobiliária e judiciária.

É importante salientar, também, que a obrigação do fiador, em regra, é subsidiária à obrigação do locatário, ou seja, “primeiramente responderão os bens do afiançado”[2]. Contudo, como se disse, essa é uma regra, cuja exceção beneficia o proprietário numa demanda judicial, uma vez que a obrigação do fiador passará a ser solidária.

Outra situação que traz maior garantia ao proprietário e mais tormento ao fiador, é o fato de o imóvel residencial de propriedade do fiador ter sido excluído do rol de impenhorabilidade do bem de família (Lei nº 8.009/1990). Sendo assim, o imóvel residencial do fiador será objeto de expropriação judicial.

Outrossim, considerada um contrato acessório, “porque não existe sem o contrato principal e se extingue com a extinção das obrigações deste”[3], contratada a fiança, o fiador não pode desistir de prestá-la até a indeterminação do contrato, mesmo que a amizade do garante e do afiançado tenha se rompido, por exemplo. O locatário poderá apresentar novo fiador e pedir a sua substituição durante o prazo determinado do contrato. Contudo, o locador precisará anuir. Logo, o fiador não possui o direito de se arrepender, como possui o consumidor em determinadas situações.

Existem diversas outras peculiaridades que envolvem direitos e deveres das partes contratuais num contrato de locação. Todavia, o objetivo do presente texto é, de maneira simplória, trazer à reflexão que ser fiador pode não ser uma boa ideia. Todavia, ter por perto um garante é necessário, pois não se aconselha nos dias atuais ter-se uma relação ex locato sem a presença de fiadores, seja um, dois, três, quatro, cinco no mesmo contrato.

Dessa maneira, de acordo, também, com os ensinamentos bíblicos, os quais asseguram que nós tomemos decisões prudentes e conscientes, podemos dizer um “não” a um conhecido que necessita ser afiançado, cujo escopo, às vezes, é resguardar uma amizade. Porém, deve-se evitar (conforme, é claro, o caso concreto) dizer um “sim” ao locatário que se esquiva de lhe apresentar “bons” fiadores. Afinal, “quem não deve (ou não vai ficar devendo) não teme”.

[1] VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Contratos em espécie. Volume 3. Quarta edição. Editora Atlas. São Paulo. 2004, p. 428.

[2] VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Prática. Décima primeira edição. Editora Atlas. São Paulo. 2012, p. 167.

[3]VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. Doutrina e Prática. Décima primeira edição. Editora Atlas. São Paulo. 2012, p. 167.

Allan Milagres - Graduado em Direito pela PUC Minas. Pós Graduado em Direito Processual Civil pela PUC Minas. Especialista em Direito Imobiliário. Advogado e palestrante.
Fonte: Artigos JusBrasil

Nota do Editor:
Complementando a introdução do autor para reflexão aos candidatos a fiador: “Não sejas daqueles que fazem tratos rapidamente, nem dos que saem por fiadores de dívidas. Se não tens para pagar, por que arriscas tua cama de debaixo de ti?” / Provérbios 22:26 e 27

sexta-feira, 23 de janeiro de 2015

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CONSTRUTORAS ATRASAM EM MÉDIA 43 DIAS PARA ENTREGAR IMÓVEL


Depois de comprar um imóvel na planta, além de esperar alguns aninhos pela conclusão da obra, o comprador ainda precisa aturar o atraso no prazo de entrega na obra.

Segundo dados da empresa de engenharia Tallento, especializada em gerenciamentos de obras, o tempo médio de atraso das construtoras na conclusão dos empreendimentos foi de 43 dias em novembro 2014.

O tempo é quase cinco vezes menor do que o registrado em janeiro de 2011, quando o atraso médio das obras atingiu o pico de 182 dias, o maior período registrado desde julho de 2006, quando o atraso chegava a 28 dias. 

A partir de 2011, o tempo de atraso passou a ter queda expressiva até julho de 2012, quando passou a ser de 84 dias, em média.

A demora na entrega passou a oscilar e entre junho e novembro do ano passado, caiu de 59 para 43 dias. 

A pesquisa é realizada a partir da análise dos prazos de entrega de 200 empreendimentos, construídos por clientes da Tallento, dentre os quais 80% são focados em imóveis residenciais.

Algumas das empresas atendidas pela Tallento são: Cyrela, Bueno Netto, Gafisa, Helbor, Setin e PDG.

De acordo com a Tallento, dois motivos principais explicam a queda no atraso das obras: a maior preocupação das empresas em buscar eficiência para reduzir custos; e o desaquecimento do mercado imobiliário, que registrou queda no número de lançamentos de unidades no Brasil em 2014.

Saiba quais são seus direitos

Geralmente, no contrato de compra do imóvel a construtora já informa que o prazo de entrega da obra pode sofrer atrasos de até 180 dias. Mas essa cláusula é considerada abusiva por alguns advogados e tem sido contestada nos tribunais. 

Atrasos de até 180 dias devem ser devidamente justificados pelas construtoras e o prazo máximo de atraso não deve ser regra, mas, sim, exceção, diz o Procon-SP.

O reajuste das parcelas do financiamento do imóvel pelo Índice Nacional da Custo da Construção (INCC) devem ser congeladas em caso de atrasos, completa o órgão de defesa do consumidor. 

Segundo Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário e presidente da Comissão de Habitação da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB) de São Paulo, ações na Justiça contra as construtoras podem render ao comprador indenizações que variam de 0,5% a 0,8% do valor do imóvel por mês de atraso na entrega da obra. 

O objetivo dessas ações é compensar as eventuais despesas que o proprietário pode ter com o aluguel de outro imóvel ou ainda buscar o reembolso dos rendimentos que o comprador deixou de obter com a locação da nova casa ou apartamento por causa do atraso.

Caso o comprador do imóvel na planta tenha se planejado para receber as chaves do imóvel novo logo após o casamento, por exemplo, também é possível pedir indenização por danos morais por incômodos causados pelo descumprimento do prazo de entrega do empreendimento pela construtora.

Fonte; EXAME.com