quinta-feira, 19 de abril de 2018

IMPOSTO DE RENDA: STJ DIZ QUE VENDER IMÓVEL PARA QUITAR OUTRO É ISENTO


Nesta terça-feira (17), a 1.ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou que é isento de imposto de renda o ganho de capital resultante da venda de imóvel residencial utilizado para quitar, total ou parcialmente, o financiamento de outro imóvel residencial. Com isso, o colegiado confirma a decisão sobre o mesmo tema tomada pela 2.ª Turma em outubro de 2016 e abre caminho para que mais cidadãos contestem a incidência do tributo sobre esse tipo de transação.

Atualmente, as decisões do STJ representam apenas precedentes judiciais e, neste acaso, não alteram as normativas da Fazenda sobre o assunto, explica Paula Farias, advogada especialista em Direito e Negócios Imobiliários. “Com mais processos tratando do assunto, porém, possivelmente ter-se-ia um recurso repetitivo e, a partir de então, com a decisão do STJ a respeito do assunto, teríamos a obrigação de sua aplicabilidade em todo território nacional”, pondera a advogada. 

Outra possibilidade é que, a partir da decisão, a própria Fazenda ou o Congresso sinta-se estimulado a prover segurança jurídica para o novo entendimento.

Se por um acaso nem todo o valor do imóvel vendido for utilizado na quitação de outro, aí sim, o IR sobre o valor não utilizado terá de ser recolhido. Isso deve ser feito dentro do que preveem as normativas da Receita Federal, ou seja, dentro de 180 dias após a transação.

O caso que resultou no novo entendimento

Segundo a assessoria de imprensa do STJ, o que ocorreu nesta terça-feira (17) é que o colegiado da 1.ª Turma negou provimento a recurso da Fazenda Nacional por considerar ilegal a restrição imposta por instrução normativa às hipóteses de isenção da Lei 11.196/05. Na prática, a decisão unifica o entendimento de duas turmas de direito público do STJ: em outubro de 2016, a 2.ª Turma já havia adotado o mesmo entendimento ao julgar o Recurso Especial 1.469.478, que teve como relator para acórdão o ministro Mauro Campbell Marques. 

De acordo com informações repassadas pelo STJ, o processo julgado na Primeira Turma, um casal vendeu a casa onde vivia em março de 2015 e, no mesmo mês, usou parte do dinheiro obtido para quitar dívida habitacional com a Caixa Econômica Federal. Entendendo fazer jus à isenção prevista em lei, o casal recolheu o IR incidente sobre o ganho de capital relativo à venda de imóvel apenas sobre os valores não usados para quitar o financiamento. 

O Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF3) reconheceu ser válido o direito de não recolher IR sobre o lucro obtido na venda da casa própria, na parte usada para adquirir outro imóvel, conforme preceitua o artigo 39 da Lei 11.196/05. 

A Fazenda Nacional questionou a decisão, com base na restrição prevista na Instrução Normativa 599/05, da Secretaria da Receita Federal, que afirma que a isenção não se aplica ao caso de venda de imóvel para quitação de débito remanescente de aquisição de imóvel já possuído pelo alienante. 

Normatiza da Receita tem “ilegalidade clara” segundo colegiado 

Segundo a relatora do caso na Primeira Turma do STJ, ministra Regina Helena Costa, ao se comparar a Lei 11.196/05, conhecida como Lei do Bem, à instrução normativa da Receita Federal, fica clara a ilegalidade da restrição imposta pelo fisco ao afastar a isenção do IR para pagamento de saldo devedor de outro imóvel já possuído, ou cuja promessa de compra e venda já esteja celebrada. 

“Desse modo, o artigo 2º, parágrafo 11, inciso I, da Instrução Normativa SRF 599/05, ao restringir a fruição do incentivo fiscal com exigência de requisito não previsto em lei, afronta o artigo 39, parágrafo 2º, da Lei 11.196/05, padecendo, portanto, de ilegalidade”, explicou.

“O que fica claro na decisão é que a lei, feita pensando-se no fomento do mercado imobiliário, deve ser interpretada com mais abrangência, ou seja, de forma não limitada apenas à aquisição de um imóvel novo, como já era o entendimento do Fisco”, explica Paula Farias.

Fabiane Ziolla Menezes
Fonte: Gazeta do Povo

quarta-feira, 18 de abril de 2018

QUANDO HÁ O RECOLHIMENTO DE ITBI E ITCMD?


Num breve resumo sobre o assunto, verificamos a solidez do instituto "propriedade" no nosso ordenamento jurídico. Em nossa Carta Magna é um direito e garantia fundamental, uma cláusula pétrea, constitucionalmente assegurado no art. , inciso XXII da Constituição Federal.

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incidente nas operações de transferência de bens imóveis, de competência municipal, e o Imposto de Transferência nas hipóteses de sucessão e doação (ITCMD), de competência Estadual, adotam como base de cálculo o denominado VALOR DE REFERÊNCIA fixado pela prefeitura.

É sabido que tem-se a transmissão de propriedade somente com o registro, a título de curiosidade, diferente do nosso país irmão a Argentina que transmite com a escritura pública.

Em tese, sabemos que o imposto de transmissão não incide no momento da confecção do título, mas sim no momento do registro, pelo simples fato que o título não opera a mutação jurídico-real do imóvel. No Brasil a transmissão de propriedade imobiliária é ato jurídico complexo, que exige um título e um modo, modo esse que é o ingresso do título na tábua registral, como se vê dos artigos 1245 a 1247 do Código Civil.[1]

Antes do registro, o título outorga ao adquirente apenas um direito obrigacional. Respondendo propriamente a pergunta, é necessário que o notário verifique o recolhimento do ITBI, para atos onerosos ou do ITCMD, para atos não onerosos.

Ao fixar-se a onerosidade como característica essencial dos fatos geradores do imposto, o constituinte está delimitando a área de incidência de tal tributo. separando-o do ITCMD, pois sabe-se que este incide sobre transmissões gratuitas (doações). Crucial, portanto, a presença de uma relação bilateral entre transmitente e o adquirente, com a presença da contraprestação de um ao outro, sob pena de não configurar o perfeito fato gerador.

Cumpre esclarecer, ainda, a questão do contrato de promessa de compra e venda. Ora, não há perfeita subsunção de tal contrato ao fato gerador prescrito, uma vez que , pelo próprio nome do contrato, não se fala de uma transmissão de propriedade, apenas um compromisso de que, no futuro ela será realizada.

É sabido que a propriedade de um bem imóvel considera-se transmitida somente no momento em que ocorre o devido registro imobiliário de tal transação. Em não ocorrendo tal registro, não se pode falar em câmbio na propriedade do bem, apenas em sua posse. Não sendo concretizada e registrada a transmissão, por óbvio, não há que se falar em incidência de ITBI.

[1] Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Alex Botelho de Carvalho - Advogado, Avaliador e Corretor de Imóveis.
Fonte: Artigos JusBrasil

terça-feira, 17 de abril de 2018

A RESPONSABILIDADE NA ESCOLHA DA ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS


A administradora de condomínios deve ser o braço direito do síndico no exercício da gestão, sem que isso represente qualquer influência política ou encubra qualquer irregularidade na gestão, uma vez que a administradora também responde pelos atos para os quais foi contratada. Ademais, a administradora é escolhida pelo síndico para auxiliar nas questões administrativas do condomínio.

A escolha da administradora deve ocorrer mediante aprovação em assembleia conforme parágrafo 2º, do artigo 1.348 do Código Civil, que aduz “§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”

A administração de condomínios ocorre, via de regra, através de um contrato de administração firmado com o condomínio, no qual o síndico delega a terceiros o exercício de algumas atividades que seriam legalmente de sua responsabilidade. Assim, imperam as normas de mandato, pois é clara a delegação de poderes para que um terceiro (administradora) em nome do mandatário (condomínio representando pelo síndico) realize alguns atos de gestão conforme ajustado (contrato), Art. 653 e seguintes do Código Civil)

Pelo fato do síndico, por força de lei, ser o responsável direto pela gestão, Art. 1.348 do Código Civil, discute-se inclusive se o síndico poderia trocar a administradora e depois ratificar a escolha em assembleia. Situação que particularmente entendemos viável, uma vez que quem responde civil e criminalmente pela edificação é o síndico. E assim, como ele responde nada mais justo que ele escolha para quem delegar responsabilidades que são dele.

E como sabemos das inúmeras funções/obrigações do dia a dia de um edifício, o síndico precisa ter auxílio administrativo, pois legalmente os erros cometidos pela gestão, mesmo que pela administradora, podem atingir o síndico diretamente. Mesmo que posteriormente a administradora possa ser responsabilizada pelos seus erros. (direito de regresso)

Em um primeiro momento o síndico ou o condomínio respondem pelos erros praticados inclusive pela Administradora, mesmo que exista a possibilidade legal de responsabilizar e repassar a prejuízo a administradora em um segundo momento.

Por exemplo: No caso de uma ação trabalhista com a condenação do prédio em função de um problema criado pela falta de pagamento de horas extras, a administradora não responde perante a justiça do trabalho e sim o prédio, mas se provado a culpa da administradora, poderá de forma regressiva ter que arcar com sua falha.

Um outro exemplo: A falta de recolhimento de INSS aos cofres públicos, mas que foi retido do funcionário, no caso, o síndico responde pessoalmente na qualidade de gestor pelo crime de apropriação indébita (168 do CP) e sonegação fiscal na esfera criminal, mesmo que tenha direito de regresso perante a administradora na esfera civil.

Porém, se ficar clara a responsabilidade direta da administradora, como por exemplo: No caso de emissão e controle de boletos e esta falhar na sua função, poderá ser acionada diretamente conforme entendimento do TJ-SP em Acordão nesse sentido:

CIVIL – PROCESSO CIVIL – ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO – DANOS MATERIAIS E MORAIS – DÉBITO QUITADO – LEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA – INDENIZAÇÃO CABÍVEL – Administradora de condomínio responsável pela emissão das cobranças e pelos seus recebimentos – Legitimidade passiva configurada – Ré que não se desincumbiu de seu ônus probatório, comprovando a regularidade da cobrança efetuada, diante do pagamento efetuado pela autora – Inteligência do art. 333, II, do CPC/73 – Cobrança indevida – Autora considerada inadimplente perante o Condomínio, o que a impediu de exercer o seu direito de voto em Assembleia – Danos morais – Indenização mantida em R$ 3.000,00 (três mil reais), observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade – Recurso desprovido.

(TJ-SP - APL: 10257799820148260114 SP 1025779-98.2014.8.26.0114, Relator: Carlos von Adamek, Data de Julgamento: 17/05/2017, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 23/05/2017)

Por estes motivos nada mais justo de que o síndico possa escolher a administradora do condomínio de sua confiança. Escolha esta que pode e deve ser dividida com o conselho e posteriormente referendada em assembleia.

Rodrigo Karpat - Advogado militante na área cível, sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados.
Fonte: Segs / Portal Nacional

segunda-feira, 16 de abril de 2018

JUROS PARA FINANCIAR CASA PRÓPRIA DIMINUI


A Caixa Econômica Federal anunciou na manhã desta segunda-feira (16) redução das taxas de juros do crédito imobiliário e aumento do percentual do valor do imóvel financiado.

As taxas mínimas passaram de 10,25% ao ano para 9% ao ano, no caso de imóveis do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e de 11,25% ao ano para 10% ao ano para imóveis enquadrados no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

As taxas máximas caíram de 11% para 10,25%, no caso do SFH, e de 12,25% 11,25%, no SFI.

Segundo o presidente da Caixa, Nelson Antônio de Souza, a redução das taxas de juros facilita o acesso à casa própria e estimula o mercado imobiliário.

“O objetivo da redução é oferecer melhores condições para os nossos clientes, além de contribuir para o aquecimento do mercado imobiliário e suas cadeias produtivas”, destacou, em nota.

A última redução de juros feita pela Caixa ocorreu em novembro de 2016, quando as taxas mínimas passaram de 11,22% para 9,75% ao ano para imóveis financiados pelo SFH, e de 12,5% para 10,75% ao ano para imóveis do SFI.

Cota de financiamento

O banco aumentou novamente o limite de cota de financiamento do imóvel usado, de 50% para 70%. Em setembro do ano passado, a Caixa tinha reduzido para 50% do valor do imóvel o limite máximo de financiamento.

A Caixa também retomou o financiamento de operações de interveniente quitante (imóveis com produção financiada por outros bancos) com cota de até 70%.

Os prazos para financiamento permanecem entre 156 para 420 meses no caso do SFH e 120 a 420 meses, no SFI. A Caixa, que lidera o mercado com cerca de 70% das operações, possui R$ 82,1 bilhões para o crédito habitacional em 2018.

Sistemas de financiamento

Estão enquadrados no SFH imóveis residenciais de até R$ 800 mil para todo país, exceto para Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais e Distrito Federal, onde o limite é de R$ 950 mil. Os imóveis residenciais acima dos limites do SFH são enquadrados no SFI. Essas alterações passam a valer a partir de hoje.

Fonte: Metro Jornal

RESOLUÇÃO Nº 233/2016 DO CNJ: CADASTRO DE PERITOS JUDICIAIS


Resolução Nº 233 de 13/07/2016 do Conselho Nacional de Justiça – CNJ 

Dispõe sobre a criação de cadastro de profissionais e órgãos técnicos ou científicos no âmbito da Justiça de primeiro e segundo graus.

O PRESIDENTE DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA (CNJ), no uso de suas atribuições legais e regimentais,
CONSIDERANDO o disposto nos artigos 156 e seguintes do Código de Processo Civil, que determina seja o juiz assistido por perito quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico;
CONSIDERANDO a necessidade de formação de cadastro, pelos tribunais, de profissionais e de órgãos técnicos e científicos aptos à nomeação pelo juízo;
CONSIDERANDO a importância de regulamentar o procedimento referente à criação e à manutenção do cadastro de peritos no âmbito da Justiça de primeiro e segundo graus;
CONSIDERANDO a conveniência de implementação de sistema pelos tribunais, visando à agilidade operacional, à padronização e ao melhor controle das informações pertinentes às atividades de contratação de profissionais e de órgãos prestadores de serviços técnico/periciais;
CONSIDERANDO a deliberação do Plenário do CNJ no Ato Normativo 0002844-88.2016.2.00.0000, na 16ª Sessão Virtual, realizada em 5 de julho de 2016;

RESOLVE:
Art. 1º Os tribunais brasileiros instituirão Cadastro Eletrônico de Peritos e Órgãos Técnicos ou Científicos (CPTEC), destinado ao gerenciamento e à escolha de interessados em prestar serviços de perícia ou de exame técnico nos processos judiciais, nos termos do art. 156, § 1º, do Código de Processo Civil.
§ 1º O CPTEC conterá a lista de profissionais e órgãos aptos a serem nomeados para prestar serviço nos processos a que se refere o caput deste artigo, que poderá ser dividida por área de especialidade e por comarca de atuação.
§ 2º Para formação do cadastro, os tribunais deverão realizar consulta pública, por meio de divulgação na rede mundial de computadores ou em jornais de grande circulação, além de consulta direta a universidades, a entidades, órgãos e conselhos de classe, ao Ministério Público, à Defensoria Pública e à Ordem dos Advogados do Brasil, para a indicação de profissionais ou de órgãos técnicos interessados.

Art. 2º Cada tribunal publicará edital, fixando os requisitos a serem cumpridos e os documentos a serem apresentados pelos profissionais e pelos órgãos interessados, nos termos desta Resolução.

Art. 3º Os tribunais manterão disponíveis, em seus sítios eletrônicos, a relação dos profissionais e órgãos cujos cadastros tenham sido validados.
Parágrafo único. As informações pessoais e o currículo dos profissionais serão disponibilizados, por meio do CPTEC, aos interessados, conforme § 2º do art. 157 do CPC, e aos magistrados e servidores do respectivo tribunal.

Art. 4º O profissional ou o órgão interessado em prestar serviço nos processos deverá apresentar a documentação indicada no edital.
§ 1º O cadastramento é de responsabilidade do próprio profissional ou do órgão interessado e será realizado exclusivamente por meio do sistema disponível no sítio de cada tribunal.
§ 2º A documentação apresentada e as informações registradas no CPTEC são de inteira responsabilidade do profissional ou do órgão interessado, que é garantidor de sua autenticidade e veracidade, sob penas da lei.
§ 3º O cadastramento ou a efetiva atuação do profissional, nas hipóteses de que trata esta Resolução, não gera vínculo empregatício ou estatutário, nem obrigação de natureza previdenciária.
§ 4º Ficam mantidos os cadastros existentes na data da publicação desta Resolução, previstos em atos normativos que não conflitem com as disposições deste artigo.

Art. 5º Cabe a cada tribunal validar o cadastramento e a documentação apresentada pelo profissional ou pelo órgão interessado em prestar os serviços de que trata esta Resolução.
§ 1º Os tribunais poderão criar comissões provisórias para análise e validação da documentação apresentada pelos peritos.
§ 2º Os tribunais realizarão avaliações e reavaliações periódicas, para manutenção do cadastro, relativas à formação profissional, ao conhecimento e à experiência dos peritos e órgãos cadastrados.

Art. 6º É vedada a nomeação de profissional ou de órgão que não esteja regularmente cadastrado, com exceção do disposto no art. 156, § 5º, do Código de Processo Civil.
Parágrafo único. O perito consensual, indicado pelas partes, na forma do art. 471 do CPC, fica sujeito às mesmas normas e deve reunir as mesmas qualificações exigidas do perito judicial.

Art. 7º O profissional ou o órgão poderá ter seu nome suspenso ou excluído do CPTEC, por até 5 (cinco) anos, pelo tribunal, a pedido ou por representação de magistrado, observados o direito à ampla defesa e ao contraditório.
§ 1º A representação de que trata o caput dar-se-á por ocasião do descumprimento desta Resolução ou por outro motivo relevante.
§ 2º A exclusão ou a suspensão do CPTEC não desonera o profissional ou o órgão de seus deveres nos processos ou nos procedimentos para os quais tenha sido nomeado, salvo determinação expressa do magistrado.

Art. 8º A permanência do profissional ou do órgão no CPTEC fica condicionada à ausência de impedimentos ou de restrições ao exercício profissional.
§ 1º As entidades, os conselhos e os órgãos de fiscalização profissional deverão informar aos tribunais sobre suspensões e outras situações que importem empecilho ao exercício da atividade profissional, mensalmente ou em prazo inferior e, ainda, sempre que lhes for requisitado.
§ 2º Informações comunicadas pelos magistrados acerca do desempenho dos profissionais e dos órgãos credenciados serão anotadas no CPTEC.
§ 3º Para inscrição e atualização do cadastro, os peritos/órgãos deverão informar a ocorrência de prestação de serviços na condição de assistente técnico, apontando sua especialidade, a unidade jurisdicional em que tenha atuado, o número do processo, o período de trabalho e o nome do contratante.

Art. 9º Cabe ao magistrado, nos feitos de sua competência, escolher e nomear profissional para os fins do disposto nesta Resolução.
§ 1º A escolha se dará entre os peritos cadastrados, por nomeação direta do profissional ou por sorteio eletrônico, a critério do magistrado.
§ 2º O juiz poderá selecionar profissionais de sua confiança, entre aqueles que estejam regularmente cadastrados no CPTEC, para atuação em sua unidade jurisdicional, devendo, entre os selecionados, observar o critério equitativo de nomeação em se tratando de profissionais da mesma especialidade.
§ 3º É vedada, em qualquer hipótese, a nomeação de profissional que seja cônjuge, companheiro ou parente, em linha colateral até o terceiro grau de magistrado, de advogado com atuação no processo ou de servidor do juízo em que tramita a causa, para a prestação dos serviços de que trata esta Resolução, devendo declarar, se for o caso, o seu impedimento ou suspeição.
§ 4º Não poderá atuar como perito judicial o profissional que tenha servido como assistente técnico de qualquer das partes, nos 3 (três) anos anteriores.
§ 5º O CPTEC disponibilizará lista dos peritos/órgãos nomeados em cada unidade jurisdicional, permitindo a identificação dos processos em que ela ocorreu, a data correspondente e o valor fixado de honorários profissionais.

Art. 10. Para prestação dos serviços de que trata esta Resolução, será nomeado profissional ou órgão detentor de conhecimento necessário à realização da perícia regularmente cadastrado e habilitado, nos termos do art. 8º desta Resolução.
§ 1º Na hipótese de não existir profissional ou órgão detentor da especialidade necessária cadastrado ou quando indicado conjuntamente pelas partes, o magistrado poderá nomear profissional ou órgão não cadastrado.
§ 2º Para fins do disposto no § 1º deste artigo, o profissional ou o órgão será notificado, no mesmo ato que lhe der ciência da nomeação, para proceder ao seu cadastramento, conforme disposto nesta Resolução, no prazo de 30 (trinta) dias, contados do recebimento da notificação, sob pena de não processamento do pagamento pelos serviços prestados.

Art. 11. O magistrado poderá substituir o perito no curso do processo, mediante decisão fundamentada.

Art. 12. São deveres dos profissionais e dos órgãos cadastrados nos termos desta Resolução:
I – atuar com diligência;
II – cumprir os deveres previstos em lei;
III – observar o sigilo devido nos processos em segredo de justiça;
IV – observar, rigorosamente, a data e os horários designados para a realização das perícias e dos atos técnicos ou científicos;
V – apresentar os laudos periciais e/ou complementares no prazo legal ou em outro fixado pelo magistrado;
VI – manter seus dados cadastrais e informações correlatas anualmente atualizados;
VII – providenciar a imediata devolução dos autos judiciais quando determinado pelo magistrado;
VIII – cumprir as determinações do magistrado quanto ao trabalho a ser desenvolvido;
IX – nas perícias:
a) responder fielmente aos quesitos, bem como prestar os esclarecimentos complementares que se fizerem necessários;
b) identificar-se ao periciando ou à pessoa que acompanhará a perícia, informando os procedimentos técnicos que serão adotados na atividade pericial;
c) devolver ao periciando ou à pessoa que acompanhará a perícia toda a documentação utilizada.

Art. 13. Os profissionais ou os órgãos nomeados nos termos desta Resolução deverão dar cumprimento aos encargos que lhes forem atribuídos, salvo justo motivo previsto em lei ou no caso de força maior, justificado pelo perito, a critério do magistrado, sob pena de sanção, nos termos da lei e dos regulamentos próprios.

Art. 14. Ao detentor de cargo público no âmbito do Poder Judiciário é vedado o exercício do encargo de perito, exceto nas hipóteses do art. 95, § 3º, I, do Código de Processo Civil.

Art. 15. O disposto nesta Resolução não se aplica às nomeações de perícias realizadas até sua entrada em vigor.

Art. 16. Esta Resolução entra em vigor 90 (noventa) dias após a data de sua publicação.

Ministro Ricardo Lewandowski
Fonte: CNJ

NOTA DO EDITOR:
Clique no link abaixo para cadastrar-se no TJBA:
https://www.tjba.jus.br/peritos/solicitacaoInclusao/create

domingo, 15 de abril de 2018

MERCADO INTERNACIONAL: BOLHA IMOBILIÁRIA CHEGOU A PORTUGAL


O setor imobiliário viveu em 2017 «o melhor ano de sempre» em termos de transações imobiliárias e tudo indica que a tendência é para se manter com 2018, a caminhar a passos largos para bater novos recordes. A opinião é unânime junto de várias especialistas contactados pelo SOL: «Se tudo correr bem e não houver quaisquer situações que possam influenciar a sanidade que o mercado vive, como por exemplo eventuais medidas na lei do alojamento local, estima-se que em 2018 possa verificar-se um crescimento na ordem dos 30%». 

Mas já há zonas – como Lisboa, Porto ou Algarve – que praticam preços acima do que seria desejável e, segundo os mesmos especialistas, «adivinhavam bolhas imobiliárias nessas regiões». 

Isso significa que estamos perante uma bolha imobiliária? 

Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), lembra que existem muitas assimetrias de norte a sul do país. «Há um problema, que está identificado e que se foca nas zonas mais premium das principais cidades, mas a única forma de o resolver é através da renovação de stock», diz ao SOL.

Também Reis Campos, presidente da Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI), admite que a bolha imobiliária está associada às duas principais cidades do país, mas considera que isso não reflete a realidade do país. «É certo que, sobretudo em determinados espaços das nossas principais cidades, tem havido uma evolução muito rápida, que alia uma maior procura por parte dos investidores a preços que estavam muito desfasados da realidade, já que muitos destes espaços nobres estavam abandonados e degradado», refere.

Para já, os responsáveis do setor, afastam a existência de especulação imobiliária em todo o mercado nacional. «O que há é um mercado a funcionar normalmente, regido pelas leis da oferta e da procura», garante Luís Lima, acrescentando ainda que «a ausência de ativos no mercado, sobretudo nas principais cidades, faz com que os preços subam, em determinadas zonas de Lisboa, do Porto e do Algarve», mas lembram que o país tem de ser visto como um todo e não apenas através destas regiões. 

O desafio, segundo Luís Lima, é repor o stock imobiliário nos centros das cidades, sobretudo no segmento médio e médio baixo, onde a oferta é cada vez escassa e, como tal, não dá resposta às necessidades de uma procura cada vez maior. Ainda assim, para o presidente da APEMIP, os preços nestas cidades ainda estão muito abaixo dos praticados na generalidade dos outros países europeus, o que torna o mercado português apetecível ao investimento estrangeiro. Mas deixa um recado: «Temos de ter em conta que o rendimento das famílias portuguesas não é equivalente aos rendimentos nestes países».
Mas, para Reis Campos, «a reabilitação Urbana ainda não ganhou a dimensão necessária, o arrendamento quase não existe e os desequilíbrios entre a oferta e a procura, ao invés de se atenuarem, estão a aumentar. Em consequência, o mercado imobiliário ‘agita-se’, mas contínua incapaz de colmatar as necessidades identificadas».

O presidente da CPCI acredita também que estamos a caminhar para a estabilização do imobiliário nacional, impulsionado pelas taxas de juro em níveis historicamente baixos, pela baixa atratividade dos produtos oferecidos pela banca e com o turismo a bater recordes sucessivos. Ainda assim, admite que «é necessário estar atento à evolução da conjuntura internacional e é impossível prever o futuro, mas também é amplamente reconhecido que, no presente momento, o mercado imobiliário nacional, de uma forma global, apresenta níveis de risco relativamente moderados».

Crescimento é cíclico

Mas a verdade é que o crescimento deste setor é cíclico e historicamente assiste-se a fortes crises, seguidas por verdadeiros crescimentos. Em 2001 verificou-se um pico no mercado, ao serem registadas mais de 114 mil novas licenças, mas, a partir daí, assistiu-se a uma queda contínua. Conclusão: durante 13 anos o mercado caiu cerca de 94%. Em 2009, influenciado não só pela crise do subprime, mas também pela instabilidade econômica, laboral, assim como, pelo fecho da torneira do crédito à habitação o setor bateu no fundo. Uma retração que se prolongou até ao final de 2013, ou seja, cerca de quatro anos que representaram uma verdadeira dor de cabeça aos proprietários que pretendiam vender os seus imóveis. E pelo mercado estar tão parado provocou uma pressão sobre os preços, m0mento em que os valores atingiram mínimos históricos. 

Só no final de 2013 é que o mercado ganhou um novo fôlego, altura em que se começaram a ver os efeitos positivos da criação dos programas de captação de investimento como o regime fiscal para residentes não habituais e o programa de autorização de residência para atividades de investimento. «A partir daí, aos poucos, o imobiliário foi assistindo à retomada do mercado, apoiada também no regresso do mercado interno, que foi estimulado pela melhoria das condições econômicas, laborais, pelo regresso da concessão de crédito ao imobiliário, ainda que com mais restrições e baixas taxas de juro», diz Luís Lima. 

Mas, apesar do crescimento do setor, Reis Campos chama a atenção para os números ainda estarem aquém do que se verificava antes da crise: «Em 2017, foram, licenciados 14.044 imóveis novos, mais 107% que o verificado em 2014 mas, ainda assim, cerca de 8 vezes menos que o apurado em 2001».

O que é certo é que nada é eterno e, mesmo que o crescimento do setor ainda tenha alguns anos para crescer, muitos especialistas explicam que as bolhas imobiliárias ocorrem recorrentemente e, por vezes, cerca de oito anos após uma recessão forte, ou seja, a partir do ponto em que o ciclo de uma retomada atinge o seu auge, antecedendo nova fase de perturbação econômica. 

Euforia puxa pela construção

Este bom momento que se vive no setor tem influenciado o aparecimento de novas empresas, nomeadamente no mercado da mediação. Só no ano passado foram licenciadas 1385 novas mediadoras, mais 30% do que um ano antes. Mas esse aumento também acarreta problemas, alerta Luís Lima. «A par das empresas sérias, que cumprem todos os requisitos legais e de licenciamento, estão também a proliferar profissionais e ‘empresa’ que atuam completamente a margem da lei, pondo em perigo não só a credibilidade da classe, mas, sobretudo, a segurança dos consumidores». 
Face a este cenário, o presidente da APEMIP, chama a atenção para a necessidade de existir uma regulação mais próxima, «que identifique e puna quem atua à margem da lei», acrescentando que este é um dos motivos que «nos leva a reclamar a auto regulação do mercado, num sistema em parceria com o estado que garanta uma maior transparência e segurança». 

Também a própria construção está a beneficiar-se do aumento da procura no setor imobiliário, uma vez que foram geradas atividades e oportunidades num mercado que estava estagnado. Mas nem tudo são boas notícias. O presidente da Associação de Empresas de Construção e Obras Públicas (AECOPS), Ricardo Pedrosa Gomes, garante ao SOL que «essa dinâmica não se está a traduzir numa melhoria da rentabilidade e da saúde econômica das empresas de construção, porque os preços praticados são baixos, com uma concorrência desregrada, ficando os ganhos nos promotores e proprietários e não nos construtores».

As perspectivas são de que o setor da construção continue a crescer durante este ano, impulsionado por este segmento de mercado, ainda que a um ritmo menor do que o registado no ano anterior, e que os preços da construção subam em virtude da escassez de mão-de-obra especializada que já se faz sentir. «Em números, espera-se uma evolução positiva da produção do setor da construção em 2018, na ordem dos 4,5%, o que, embora refletindo algum abrandamento face ao ritmo do ano anterior, quando o crescimento da construção deverá ter atingido os 5,9%, não deixa de constituir a segunda maior taxa de crescimento do setor no período 2001 a 2018», salienta.

Pelas contas de Ricardo Pedrosa Gomes, o volume total de produção da construção deverá ultrapassar em 2018 os 11,7 mil milhões de euros, com o segmento da construção de edifícios a crescer 4,9%, para os 6,1 mil milhões de euros, e o segmento da engenharia civil a aumentar 4%, para os 5,6 mil milhões de euros. «A manutenção de um nível elevado de produção das empresas de construção resultará, por um lado, da continuação de um acentuado dinamismo no mercado imobiliário e, por outro, de um reforço na execução de projetos desenvolvidos ao abrigo dos fundos comunitários inscritos no Portugal 2020», afirma.

Uns números que vão ao encontro do presidente da CPCI ao alertar que a «capacidade de atração do investimento nacional e estrangeiro, o alargamento da reabilitação urbana à generalidade do território e a estabilidade e competitividade fiscal e o reforço do investimento público são alguns vetores essenciais para que estas expectativas positivas se possam concretizar», conclui.

Fonte: Sónia Peres Pinto / SOL Economia.