segunda-feira, 21 de outubro de 2019

RELATÓRIO ESPECIAL BANCO INTER - CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL: PERSPECTIVAS PARA O CRESCIMENTO


O Banco Inter divulgou recentemente um estudo sobre as perspectivas de crescimento do crédito imobiliário no Brasil. Segundo o relatório publicado, a estabilidade macroeconômica, refletida na redução da taxa de juros, vai impulsionar o crédito imobiliário no Brasil para um novo patamar, atendendo às necessidades de demanda por habitação, estimulando a construção e melhorando o nível de emprego e renda da economia.

Em nenhum outro momento da história do país, o mercado de financiamento imobiliário mostrou condições tão positivas e promissoras como agora. A oportunidade é ímpar e a expansão do setor já se comprovou historicamente como um case de sucesso em geração de emprego, renda e crescimento do PIB.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA ENTRE CONSTRUTORA E BANCO NÃO AFETA COMPRADOR DE IMÓVEL


Alienação fiduciária entre construtora e banco não tem eficácia contra comprador do imóvel. Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu ser possível a extensão da Súmula 308, aplicável aos casos de hipoteca, às hipóteses em que o imóvel adquirido pelo comprador possui garantia de alienação fiduciária firmada entre a construtora e a instituição financeira.

Para o colegiado, embora a Súmula 308 diga respeito ao instituto da hipoteca, o objetivo central do enunciado é proteger o comprador de boa-fé que cumpriu o contrato e quitou os valores negociados. Nesse sentido, o colegiado entendeu que as diferenças entre hipoteca e alienação fiduciária não são suficientes para impedir a aplicação do enunciado nos casos de alienação.

O colegiado manteve acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal que garantiu a uma compradora o direito de escriturar em seu nome imóvel que estava alienado em virtude de contrato entre a construtora e o banco.

Editada em 2005, a Súmula 308 estabelece que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

De acordo com os autos, a autora da ação adquiriu de uma pessoa física os direitos e obrigações de um imóvel e quitou o contrato em 2012. Apesar de estar na posse do apartamento desde 2011, ela alegou que não obteve extrajudicialmente a outorga da escritura definitiva de compra e venda.

Segundo a autora, o banco informou que a construtora firmou contrato de financiamento para abertura de crédito para a construção de unidades habitacionais com pacto de alienação fiduciária, no qual foi dado como garantia, entre outras, o apartamento comprado por ela.

Registro da garantia

Em primeira instância, o juiz tornou definitiva a outorga da escritura pública do imóvel em favor da autora e garantir a manutenção do registro do apartamento em seu nome.

A sentença foi mantida pelo TJ-DF. Para o tribunal, é inexigível que o homem médio faça consulta aos órgãos cartorários ao adquirir imóvel de terceiro com anuência expressa da construtora, presumindo-se que o bem será de propriedade do comprador após quitar as suas obrigações.

Ainda segundo o TJ-DF, a construtora não comunicou ao adquirente a existência de alienação fiduciária, ofendendo o direito de informação previsto pelo artigo 6º do Código de Defesa do Consumidor.

Por meio de recurso especial, a instituição financeira afirmou que somente com o pagamento da dívida e de seus encargos é que se resolveria a propriedade fiduciária do imóvel em favor do devedor fiduciante — no caso, a construtora. Como a dívida não foi paga, o banco iniciou os procedimentos para a consolidação da propriedade em seu nome.

O banco também argumentou que não seria aplicável na hipótese a Súmula 308 do STJ, a qual só teria incidência em relação ao instituto da hipoteca.

Propósito real

A ministra Nancy Andrighi, relatora no STJ, explicou que é comum que a garantia imobiliária firmada por meio de alienação fiduciária tenha a sua configuração confundida com outras modalidades de garantia, como a própria hipoteca. Todavia, enquanto na alienação fiduciária atribui-se a posse direta ao devedor-fiduciante e a posse indireta ao credor fiduciário, na hipoteca o devedor retém o bem, apenas gravando-o para a garantia de uma obrigação.

Em relação à Súmula 308, a relatora apontou que os julgamentos que motivaram o enunciado estão firmados no sentido do controle do abuso nas garantias constituídas na incorporação imobiliária, de forma a proteger o consumidor de pactuação que acaba por transferir a ele os riscos do negócio.

“Partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta corte — e que deu origem ao enunciado sumular em questão —, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia”, concluiu a ministra. Com informações da Assessoria de Imprensa do STJ.

Clique aqui para ler a decisão.
REsp 1.576.164

Fonte: Revista Consultor Jurídico

TAXA CONDOMINIAL - COMO É CALCULADA?


Você sabe como calcular a taxa condominial? Essa é uma dúvida muito recorrente por parte dos moradores e também dos síndicos. Por essa razão, é importante saber como esse calculo é feito, e principalmente por quais itens ela é composta. Só assim, é possível saber se tal taxa é justa.

O que é?

É o valor cobrado mensalmente pela administração para custear as despesas, e melhorias do condomínio.

A taxa condominial, abrange o rateio dos gastos entre as unidades, e servem para pagar despesas tais como:

- Contas de água e energia elétrica do empreendimento;
- Salário dos funcionários contratados;
- Gastos de conservação e manutenção dos equipamentos;
- Compra de materiais para o condomínio;
- Pagar obras e manutenções periódicas nas áreas comuns do condomínio.

Dessa maneira, o pagamento da taxa condominial contribui para a melhoria do todo predial, e também de todos que ali residem. Por essa razão, o pagamento dessa taxa é obrigatório, sendo, portanto, um dever do proprietário.

Como é feito o cálculo da taxa condominial?

1. Some todas as despesas do condomínio, como por exemplo: pagamento dos empregados, conta de água (caso não haja hidrômetros individuais), energia consumida pelas áreas comuns (elevadores, iluminação, etc) e IPTU.
2. Faça uma projeção desse valor para 12 meses. Ou seja, calcule o quanto você gastará durante um ano.
3. Utilize um índice de inflação para ajustar esse valor, já que os custos aumentarão no futuro.
4. Despesas extras, como obras previstas, podem ou não serem acrescidas a esse valor.
5. Divida o montante final pelo total de apartamentos ou casas.
6. O valor individual vai, então, para aprovação em assembleia, no primeiro semestre.

Meu imóvel está desocupado, mesmo assim tenho que pagar a taxa?

Sim!

A taxa de condomínio serve para pagar as despesas ordinárias, que envolvem a manutenção das áreas comuns do prédio, as contas de água e energia elétrica, produtos de limpeza, gastos com funcionários e outros custos rotineiros.

Nenhum desses custos é interrompido porque um imóvel se encontra desocupado, certo?

E também não seria justo que os outros proprietários arquem com as taxas atribuídas à propriedade de outro.

Por este motivo, imóvel vazio paga condomínio. Os custos do condomínio continuam a ser distribuídos normalmente entre as unidades.

Esse pensamento vale, inclusive, para contas de água e de gás que não são individualizadas e também para realizações de obras.

Meu apartamento é alugado, e meu inquilino deixa de pagar as taxas, ao final do contrato de aluguel, descubro tal inadimplência, sou obrigado a pagar?

Sim!

A taxa condominial recai sobre o imóvel em si, chamamos isso de natureza propter rem, ou seja, por causa da coisa, por consequência, o responsável pelo pagamento das dívidas do imóvel é de seu proprietário.

A obrigação propter rem é uma relação entre o atual proprietário e possuidor do bem, sendo decorrente da existência da coisa, pois a obrigação é imposta ao titular adquirente que se obriga a adimplir as despesas deste.

De toda forma, de acordo com a obrigação propter rem, especialmente no caso de débito condominial, ela se atrela à própria coisa e por ela responderá o titular, mesmo não sendo o proprietário do imóvel e ainda que o imóvel tenha sido alienado a terceiro.

Ainda que seu contrato de locação, preveja que tal taxa deve ser paga pelo inquilino, isso não exclui a natureza da obrigação e, portanto, o pagamento deverá ser feito por parte do real proprietário do imóvel.

Caberá a proprietário, posteriormente ao pagamento, ajuizar contra seu ex/atual inquilino ação de regresso para reaver os valores pagos em virtude do descumprimento por parte do locatário.

O não pagamento da taxa condominial pode levar a penhora do imóvel?

Sim!

Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é possível que se penhore um bem, ainda que seja o único bem de família em virtude do não pagamento de taxas com natureza propter rem.

Diferente daquelas dívidas que possuem caráter pessoal, nas quais quem originou o débito deve pagar, a dívida condominial fica vinculada ao imóvel e não à pessoa do devedor.

Por isso, aquele que pretende adquirir uma unidade condominial, deve verificar se este imóvel está livre de débitos, podendo auferir através de certidões negativas ou requisitando informações junto ao síndico e à administradora do condomínio, a fim de confirmar a inexistência de ações de cobranças condominiais sobre o apartamento que pretende comprar; pois se assim não o fizer, respondera pela dívida existente no imóvel, ainda que ela seja anterior a venda e compra do mesmo.

Quanto tempo o condomínio tem para cobrar judicialmente as taxas condominiais vencidas e não pagas?

O prazo prescricional aplicável à pretensão de cobrança de taxas condominiais passou a ser de cinco anos, nos termos do art. 206, § 5º, I, do Código Civil Brasileiro/2002.

Para maiores informações, e informações sobre o mundo condominial, acesse o blog através do link: http://gabriellafernandes.com.br/?page_id=281

Gabriella Bertolini Amaro Fernandes. - Advogada, Especialista em Direito Condominial.
Fonte: Artigos JusBrasil

sexta-feira, 18 de outubro de 2019

MESMO PARADO, ALUGUEL RENDE MAIS QUE RENDA FIXA


O retorno com aluguel de imóveis passou um bom tempo perdendo para aplicações de renda fixa mais básicas e conservadoras. Porém, a queda da Selic para a mínima histórica de 5,5% ao ano impôs uma mudança nesse cenário.

Mesmo sem ter se movido, a taxa média de 0,38% ao mês da locação residencial, com correção anual pela inflação, passou a superar não somente o rendimento do CDI como também os juros periódicos pagos semestralmente por títulos do tipo Tesouro IPCA+ de médio prazo. Em termos anuais, o retorno com aluguel está na faixa de 4,6%, mais correção anual pela inflação, ante um juro real de 2,8% ao ano no Tesouro IPCA+ 2024.

Essa vantagem em termos de retorno, contudo, precisa ser ponderada por análises de risco de crédito e liquidez, além do valor da aplicação inicial, que é muito maior no caso de imóveis.

“O cenário atual está muito a favor do mercado imobiliário. Vivemos um momento de juros muito baixos. Rendimentos tradicionais caíram”, diz Sérgio Castelani, economista-chefe do datazap, do grupo Zap. Segundo ele, há uma procura maior por imóveis residenciais para alugar que para comprar. Há cinco anos, era o inverso. “É uma mudança de comportamento da sociedade, não só no Brasil, mas em todo lugar.”

A comparação com o Tesouro IPCA+ considera os juros médios assegurados ao investidor no momento da compra do título público, que é o retorno esperado por quem busca uma renda periódica. Para efeito de cálculo, portanto, foram desconsideradas variações do preço do título em função da flutuação da curva de juros futuros.

Levou-se em conta também o retorno real, já descontada a inflação. Isso porque o valor do aluguel costuma ser ajustado anualmente pelo IGP-M. Embora com regras um pouco diferentes, o título do Tesouro Direto IPCA também remunera o investidor com juro real, uma vez que o valor do título é corrigido pela inflação do período, e os juros são calculados sobre o preço atualizado.

Já o Tesouro Selic tem remuneração nominal levemente superior à do aluguel e do cupom do de juros do Tesouro IPCA, mas fica atrás das duas opções quando se desconta a inflação. Para se ter ideia da mudança de cenário, em 2011, o Tesouro Selic rendia cerca de 0,9% (bruto) ao mês, enquanto o retorno do aluguel ficava perto de 0,5% ao mês.

Segundo o índice fipezap, o preço dos imóveis está em leve queda, enquanto o valor nominal do aluguel passa por pequena valorização. Se esse movimento continuar, a tendência é um retorno nominal até um pouquinho melhor para o aluguel.

Vale destacar que rentabilidade não é tudo. E contar com a renda de aluguel não é tão fácil assim. Há riscos como o de o imóvel ficar vago ou o inquilino não pagar o aluguel, além de custos para administrar o bem, como taxas de obras em condomínio, reformas, impostos etc.

Outro ponto é que o valor do investimento para comprar um imóvel para aluguel não é acessível para todos os bolsos, enquanto os títulos públicos têm aplicações a partir de R$ 35 e são mais seguros, já que o risco é o Estado quebrar e não honrar o pagamento.

Para quem quer aproveitar o momento para investir no mercado imobiliário existe ainda a opção dos fundos imobiliários (fiis) negociados em bolsa, que batem não só as aplicações de renda fixa, mas o próprio retorno do aluguel. De acordo com o analista da Eleven Financial, Raul Grego, os fundos que têm como lastro o investimento em edifícios comerciais tiveram taxa de retorno média de 0,51% em setembro, já descontada a taxa de administração que gira em torno de 1% do valor aplicado ao ano. A rentabilidade acaba sendo maior que o índice médio de 0,44% ao mês do retorno de aluguel comercial, segundo o fipezap.

Esse tipo de fundo costuma ter diversas lajes e salas comerciais que geram aluguel. O valor recebido de locação é então distribuído proporcionalmente entre os cotistas dos fundos, na forma de dividendos. O retorno dos fundos também costuma incorporar a correção dos contratos de aluguel pela inflação. E tem mais uma vantagem: os dividendos são isentos de imposto de renda (enquanto o rendimento da pessoa física que recebe aluguel diretamente está sujeito à tributação).

Grego observa que a queda da Selic também influenciou indiretamente o retorno dos fundos imobiliários. Em termos percentuais, o retorno médio com dividendos pagos em relação ao valor da cota acabou caindo nos últimos 12 meses, porque as cotas se valorizaram com o aumento da demanda, sobretudo no cenário de juros muito baixos.

“Se você comprar uma cota de FII hoje para investir em dividendos, mesmo agora que a cota já se valorizou, o retorno ainda é melhor que o aluguel. Além de o aluguel no fundo imobiliário ser isento, o investidor tem mais liquidez. Se ele compra um imóvel, vai investir muito mais. Se ele precisar vender, precisa vender o imóvel inteiro. No fundo, ele pode vender só uma parte”, argumenta Grego.

No aluguel tradicional o ganho mensal deve ser discriminado no imposto de renda do proprietário e pode chegar a 27,5% do que for recebido. Os títulos do Tesouro e fundos de renda fixa também seguem uma tabela regressiva de imposto que varia de 22,5% a 15% a depender do tempo de aplicação. Nos fundos imobiliários, os dividendos são isentos. Quando você se desfaz da cota, no entanto, tem de pagar 20% sobre o lucro ante o preço de compra, se houver.

Assim como o aluguel, os fundos imobiliários estão sujeitos a riscos de vacância e crédito. Mas, por terem, em geral, mais de um ativo (prédio ou sala comercial, por exemplo), o risco é diluído. Um imóvel pode estar vago, mas os outros podem continuam gerando alguma renda.

Por mais que a queda da Selic tenha prejudicado um pouco o retorno dos fiis, ela acabou por elevar a liquidez do mercado.

Se a taxa Selic continuar a cair, como preveem especialistas, o cenário em que aluguel e fundos imobiliários rendem mais que CDI e Tesouro IPCA deverá se manter. Porém, caso o juro básico volte a subir, existe a possibilidade de a situação se inverter: os fiis poderiam perder liquidez e se desvalorizar e a rentabilidade do aluguel poderia voltar a ficar abaixo das aplicações de renda fixa.

Fonte: VALOR ECONôMICO

NOVO PROGRAMA DE HABITAÇÃO DO GOVERNO PODE TER DE LARGADA R$ 450 MILHÕES EM ORÇAMENTO DE 2020


Novo programa habitacional do governo pode garantir de largada uma verba de R$ 450 milhões para o ano que vem, afirmou ao Estadão/Broadcast o relator do Orçamento de 2020, deputado Domingos Neto (PSD-CE). O remanejamento, porém, depende de o FGTS assumir todo o subsídio dado nos financiamentos para famílias com maior renda, hoje contempladas pelas faixas 1,5 e 2 do Minha Casa Minha Vida.

O governo quer substituir o atual programa habitacional (em que o governo contrata a construção de unidades) por um sistema de “voucher”, um vale que assegurará um crédito às famílias para comprar, construir ou reformar a casa própria. O foco será a população de baixa renda em municípios com até 50 mil habitantes e com renda de até R$ 1,2 mil mensais em média. O valor exato será definido de acordo com a região.

O programa em fase de elaboração, porém, ainda não tem nenhum recurso assegurado no Orçamento de 2020. Os R$ 2,7 bilhões que estão na proposta para políticas habitacionais devem honrar apenas contratos já firmados do atual Minha Casa Minha Vida.

Segundo Domingos Neto, a proposta tem R$ 450 milhões para as faixas 1,5 e 2 do Minha Casa. Nessas modalidades, a União banca 10% do subsídio aos financiamentos, e os demais 90% são assegurados pelo FGTS.

Neste ano, o governo acabou editando uma portaria para permitir que o fundo de garantia se responsabilize por 100% do subsídio nas faixas 1,5 e 2 do programa. A medida foi adotada para destravar as obras, já que, sem o governo federal bancar sua parcela, não era possível dar andamento à construção das casas.

Domingos Neto sugere uma nova portaria ou uma decisão do Conselho Curador do FGTS para que o fundo assuma essa despesa também em 2020. Segundo ele, seria um “caminho simples” para começar a garantir recursos ao novo programa. “Eu queria a garantia do governo de que o FGTS vai absorver as faixas 1,5 e 2, porque aí a gente tem R$ 450 milhões para colocar para outra coisa”, afirma.

“Entreguei isso na mão do (presidente Jair) Bolsonaro”, diz ele, que se reuniu com o presidente ontem no Palácio do Planalto. “Aí remanejamos esses R$ 450 milhões para outra área, que poderia ser o faixa 1 (do Minha Casa, Minha Vida) ou o novo programa, mesmo.”

Sem essa garantia, o relator do Orçamento afirma que deixará os recursos intocados, pois as construções das faixas 1,5 e 2 são grandes geradoras de emprego nas médias e pequenas cidades no Nordeste. “Eu não vou ser o cara que vou acabar com a faixa 2 sem a segurança de que ele vai garantir isso no FGTS”, avisa.

Em entrevista ao Estadão/Broadcast na terça-feira (15), o ministro do Desenvolvimento Regional, Gustavo Canuto, sinalizou que a ideia do governo é justamente que o FGTS banque todo o subsídio que será direcionado às famílias com renda familiar suficiente para a contratação de um financiamento habitacional.

Novo programa - Canuto antecipou na terça, 15, que o novo programa habitacional focará cidades com até 50 mil habitantes e população com renda familiar de até R$ 1,2 mil em média. O valor desse teto, porém, será individualizado em cada uma das 133 regiões intermediárias reconhecidas no País pelo IBGE. O objetivo é contemplar aquelas que não têm renda suficiente para ter acesso a crédito.

Além dos critérios de município, o governo ainda vai priorizar a população que vive em domicílios precários nos meios urbanos. A maior parte deles está justamente nos municípios com até 50 mil habitantes. Segundo o ministro, um em cada cinco cidades nessa faixa populacional no Nordeste tem domicílios precários. São 114.591 lares sem condições adequadas de habitação em 1.610 cidades.

Após definir os municípios que serão alvo do programa, o governo enviará técnicos para fazer uma pesquisa de campo sobre o mercado imobiliário local e identificar o tipo de voucher necessário – para comprar imóvel usado, reformar ou até construir uma nova casa – e o valor. Tudo será feito “na surdina”, afirmou Canuto, para evitar que o movimento gere especulação imobiliária, aumentando os custos do programa e prejudicando o mercado como um todo.

“Identificado isso, vou para a última fase do processo seletivo. Eu sei quais são os vouchers que cabem naquele município, qual é a minha disponibilidade orçamentária e financeira. Em cima desse universo eu defino quantos vouchers vou focar para cada cidade e aí eu vou para as famílias”, disse o ministro.

As famílias serão selecionadas com base no Cadastro Único, base de dados que já é usada no Bolsa Família e que receberá alguns ajustes para servir de referência ao novo programa. A ideia, segundo Canuto, é realizar duas seleções ao ano. Todo o modelo está sendo desenhado em conjunto pelos ministérios do Desenvolvimento Regional, da Economia, da Cidadania e Casa Civil.

A primeira seleção deve ocorrer já no primeiro semestre do ano que vem, previu o ministro. Aspectos operacionais sobre como o dinheiro do voucher será repassado e como será feita a fiscalização para evitar mau uso dos recursos ainda estão sendo estudados pela equipe do governo. O programa também deve ter um novo nome – guardado a sete chaves e que deve ser anunciado apenas pelo presidente Jair Bolsonaro.

O governo evitou estipular um valor médio para o voucher porque a ideia é atender à real necessidade das famílias. Há regiões, como na Amazônia, em que a dificuldade logística para a entrega de materiais de construção acaba encarecendo uma construção. “A gente não vai enganar a família dando um voucher que ela não consiga construir”, garantiu.

“Se lá (na Amazônia) custar o dobro do voucher (do Estado) de São Paulo), que seja. Vão ser (casas) mais caras? Provavelmente sim. Mas não por isso deixarão de ser feitas”, afirmou o ministro.

O objetivo, segundo ele, é retirar o intermediário do programa e permitir que os beneficiários participem do processo de escolha da casa. Assim, eles poderão decidir onde é melhor morar, como querem a casa, de acordo com alguns parâmetros dados pelo governo e respeitando o valor do voucher. “O beneficiário vai ser o dono do crédito”, disse.

Uma das críticas feitas ao Minha Casa Minha Vida é de que muitos empreendimentos foram construídos em lugares isolados, dificultando deslocamentos e até deixando famílias sem atendimento médico ou escolar. “A gente aprendeu com o passado”, assegurou o ministro.

Relator do Orçamento de 2020, Domingos Neto elogiou a iniciativa, mas advertiu para a necessidade de haver fiscalização para evitar mau uso do dinheiro. “As famílias não querem sair de onde moram, mesmo que tenham ônus de aluguel, para ir para uma casa do governo a uma hora de onde ela vive hoje. Você poder comprar a casa que hoje você aluga ou construir no terreno vizinho, ou, no caso de quem mora em coabitação, reformar uma casa, construir o segundo a andar e ter a sua, em tese é muito interessante. Amarrando-se os riscos, eu acho louvável”, diz.

O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), José Carlos Martins, alertou que no passado já se tentou fazer política habitacional por meio de uma carta de crédito individual, sem sucesso. “Não funcionou como único programa. Tiveram que criar os atuais para funcionar”, afirmou.

Fonte: O ESTADO DE S. PAULO

quinta-feira, 17 de outubro de 2019

TAXA DE CONTRIBUIÇÃO ASSOCIATIVA DE LOTEAMENTO FECHADO. OBRIGATÓRIA OU FACULTATIVA?


No loteamento fechado, os lotes são considerados áreas privadas, sendo que às demais áreas externas, tais como: ruas, jardim e áreas de lazer; continuam permanecendo a municipalidade, todavia, essas áreas são cedidas àqueles que irão gerir o loteamento (associação dos moradores) para a sua manutenção, limpeza, conservação e segurança. Uma vez que o local é “fechado” e o órgão público não irá adentrá-lo, para realizar o serviço rotineiros oferecidos à população.

A associação civil é criada nos moldes dos artigos 53 a 61 do Código Civil, para administrar os empreendimentos originários da lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo Urbano). Já um Condomínio Edilício advém, geralmente, da incorporação imobiliária (lei 4.591/64) sendo ainda disciplinado pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. No condomínio também existe uma área privativa (apartamento do condômino), mas ainda compreende uma área de uso coletivo junto aos demais condôminos (ex. piscina, salão de festas, quadra de esportes).

No condomínio, a obrigação de pagar a cota condominial advém da convenção. Já na associação, a obrigação de contribuir com a taxa associativa, provém do estatuto social, registrado no Cartório de Registro Civil das Pessoas Jurídicas (art. 115, da lei 6.015/73)1.

Logo, os associados devem contribuir com às despesas geradas pela manutenção e conservação do loteamento, previstas no estatuto e nas atas das assembleias que deliberarem anualmente pela prestação de contas apresentadas pelo presidente da associação.

A discussão afeta à liberdade de associação prevista no artigo 5º, inciso XX, da Constituição Federal/88, in verbis: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.

Por outro lado, o artigo 884 do Código Civil2, proíbe o enriquecimento sem causa, daqueles que se beneficiam dos serviços da Associação sem a devida contribuição, dispositivo esse amparado nos artigos 3º, inciso I3, e 5º, incisos XXII, da Constituição Federal4, os quais, também não permitem situações de injustiça e de abuso ao direito de propriedade.

Logo, quem adquire um lote em um “loteamento fechado”, ou em um “condomínio de fato” ou “atípico”, como também é conhecido, tende a se associar, para fins de usufruir de todos os serviços de conservação, manutenção, limpeza e segurança do local, prestados pela associação, com a consequente “valorização” de seu próprio imóvel, mesmo sem qualquer tipo de construção no lote.

O próprio Supremo Tribunal Federal, inclusive, já se manifestou sobre o tema inúmeras vezes, reconhecendo o “abuso de direto” praticado pelo associado que não contribui, prejudicando os demais e, consequentemente, ocasionado o “enriquecimento sem causa”, o que também é proibido pela legislação pátria, confira:

“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RATEIO DE DESPESAS. PRELIMINAR FORMAL DE REPERCUSSÃO GERAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ARTIGO 543-A, § 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL C.C. ART. 327, § 1º, DO RISTF. (...) 5. In casu, o acórdão originariamente recorrido assentou: “CONDOMÍNIO DE FATO – Loteamento fechado, ou dotado de serviços diferenciados aos moradores – Associação de moradores, clube de campo, sociedade ou outra modalidade criada para custear a estrutura e serviços do empreendimento, que beneficiam, e valorizam todos os imóveis – Dever em tese de todos os proprietários beneficiados ratearem as despesas, associados ou não – Obrigação que tem por fonte o princípio que veda o enriquecimento sem causa – Réus, no caso concreto, que são associados fundadores e participaram de assembleias recentes, o que reforça o dever de pagar as despesas de manutenção com fundamento no vínculo convencional – Sentença de improcedência – Recurso da associação provido”. 6. Agravo regimental DESPROVIDO. (ARE 692413 AgR, Relator: Min. LUIZ FUX, Primeira Turma, julgado em 12/11/2013, PROCESSO ELETRÔNICO DJe-232 DIVULG 25-11-2013 PUBLIC 26-11-2013). Grifamos.

“Um condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não se afigura justo, nem jurídico, em tal circunstância que um participante, aproveitando-se do “esforço” desta comunhão e beneficiando-se dos serviços e das benfeitorias realizadas e suportadas pelos outros condôminos, dela não participe contributivamente. (STJ, 3ª Turma, REsp. 139.953/RJ, Rel. Min. Waldemar Zveiter, j. 23.02.99, DJ 19.04.99, p.134)”. Grifamos.

Além disso, o próprio bem imóvel, no mais das vezes é valorizado pela simples oferta desses mesmos serviços, os quais, inclusive, se apresentam como fator determinante para escolha e aquisição do imóvel em questão.

Não são raros os casos em que o lote possuía um preço menor no ato da sua aquisição, mas depois de criada a associação, realizando-se diversas obras e melhorias ao loteamento, tornou-se um empreendimento de valor superior ao originalmente divulgado. Essa “valorização” custeadas pelo esforço exclusivo dos associados, não pode se simplesmente desprezada e incorporada ao patrimônio daquele que se recusa em se associar e contribuir para as melhorias em comum.

Para viabilizar tais medidas, costuma-se criar uma associação civil de moradores (conforme previsto nos artigos 53 a 61 do Código Civil) para capitanear recursos, tendo a mesma associação legitimidade para ratear ou cobrar, entre os beneficiados, às despesas para o seu sustento, tal qual fosse um condomínio edilício:

“Ocorre que a violência urbana tem estimulado a implantação de loteamentos diferenciados, pelo seu efetivo ‘fechamento’ físico por meio de cercas ou mesmo de muros de alvenaria, como forma de conferir segurança e tranqüilidade a seus moradores. O ‘fechamento’ do loteamento, com implantação de portaria controlada pelos adquirentes dos lotes nem sempre é autorizado de forma expressa. Às vezes, há lei municipal, prevendo a concessão de ‘autorização de uso’. Outras vezes, ocorre mero comprometimento tácito de troca de favores entre a Prefeitura e o empreendedor: enquanto aquela permite o ‘fechamento’, mediante a figura da ‘autorização de uso’ de bem público, assumem, em contrapartida, os loteadores e seus sucessores, os proprietários dos lotes, entre outros deveres, a manutenção e conservação dos logradouros e das áreas verdes, além da coleta domiciliar de lixo”. (KOJRANSKI, Nelson. Loteamento e condomínio fechados. In Tribuna do Direito, janeiro de 1999, p. 10). Grifamos.

Dessa feita, incumbe a cada associado o pagamento de sua cota parte correspondente, incluindo às despesas ordinárias e extraordinárias, assim como todos os rateios necessários para a conservação e manutenção dos lotes, sob pena de tornar inviável a administração do loteamento pela associação, diante da existência de gastos com a manutenção, limpeza, conservação e melhoria das áreas comuns, das quais certamente se beneficiam todos os seus adquirentes, no mínimo, com a valorização dos seus respectivos imóveis ou lotes.

Para fins de demonstrar que o adquirente teve plena ciência de que haveriam despesas associativas do seu lote adquirido, recomenda-se que conste dos compromissos ou contratos de compra e venda cláusulas mencionando às obrigações dos adquirentes de participarem do rateio mensal para manutenção e conservação do loteamento, bem como seja colhidas às fichas ou preenchidos os cadastros associativos no ato, para que depois não possa alegar o adquirente que não sabia da existência da associação e das despesas geradas para a manutenção dos lotes.

Por fim, não se deve deixar de comprovar documentalmente nas ações de cobranças todas às despesas realizadas com às obras e melhorias pela associação, desde a sua criação, demonstrando ao juízo todos os benefícios e vantagens usufruídos pelos adquirentes, com a valorização patrimonial do seu respectivo lote, mesmo que relute em não se associar espontaneamente.

Contudo, discute-se nos tribunais, atualmente, sobre a obrigatoriedade de pagamento das taxas de manutenção criadas e arrecadadas por associações de moradores aos adquirentes dos lotes que não desejam ou não concordam com a associação voluntária.

O Superior Tribunal de Justiça, em repercussão geral (tema nº 882), posicionou-se nos autos dos recursos (REsp 1.280.871-SP e REsp 1.439.163-SP) da seguinte maneira:

“O critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. Desse modo, se a constituição da associação de moradores for POSTERIOR à aquisição do imóvel por parte do morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação foi ANTERIOR à aquisição, o morador deve responder pelas despesas”. Grifamos.

Pois bem. O entendimento dos nobres ministros foi no sentido de que DEPOIS de ser criada a associação, o adquirente do lote poderia optar em se associar voluntariamente ou não. Mas se a associação já existia ANTES, no ato da aquisição do lote, a sua associação seria obrigatória.

Com todo o respeito, mas essa dicotomia criada pelo C. STJ não faz muito sentido, na medida em que a pessoa que adquire um lote – assim como também ocorre com quem adquire um imóvel em condomínio – pois, se lhe for perguntado se desejará pagar despesas pela conservação e manutenção do seu próprio imóvel, tais como: despesas associativa, rateios e imposto predial urbano; por óbvio que o adquirente não concordaria em realizar todos esses pagamentos, em benefício próprio.

Ora, não é justo que apenas alguns associados paguem por todas essas despesas de melhorias do loteamento, ao passo que os demais adquirentes dos lotes que se recusaram em se associarem espontaneamente, irão se beneficiar, igualmente, de toda a infraestrutura e administração realizada pela associação, às custas dos outros.

Seria também esdrúxula a situação em que alguns associados pudessem, por exemplo, gozar de benefícios da área de lazer criados pela associação, tais como: piscinas, áreas recreativas, quadras de esportes, refeitórios e outras. Ao passo que os “não associados” ficariam proibidos de circulares e usufruírem de todos esses equipamentos e benefícios. Pior ainda, seria a situação em que a portaria construída pela associação, com vigilância e monitoramento 24 (vinte e quatro) horas, fosse utilizada apenas por quem “paga”, submetendo aqueles “que não pagam”, situações até mesmo vexatórias, com o não acesso pela entrada principal, remanejando para a outra entra de visitantes com identificação e toda a burocracia.

Esta situação já foi enfrentada pelo egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, afastando o pedido indenizatório contra a associação, pelo fundamentando que não poderia a associação oferecer serviços gratuitos àqueles que não colaboram com os rateios necessários à sua manutenção, veja:

“ASSOCIAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. 1.- Cerceamento de defesa. Pretendida realização da prova testemunhal. Pleito desacertado. Inexistente discussão acerca dos fatos apresentados pelos autores. Ajuste desse cenário ao pleito, por seu turno, que encerra atividade jurisdicional, apartando-se a dilação pretendida (art. 355, I, CPC). 2.- Sustentados constrangimentos patrocinados pela Associação. Medida, segundo os autores, que decorrem do desinteresse à preservação como associados. Cancelamento da identificação digital. Providência, a princípio, admissível. Medida que não afasta o ingresso na localidade. Sujeição à mesma portaria e identificação, como se fossem visitantes. Particularidades que não se mostram aviltantes, nem tampouco alinhadas a forma aviltante de cobrança das taxas de manutenção. Perda da identificação digital que impossibilita a utilização da entrada própria à moradores. Ingresso de prestadores de serviços contratados pelos autores, "bullying" ao filho dos demandantes e corte do interfone. Questões não inseridas na petição inicial. Eventual constrangimento, além disso, não toca aos autores, mas àqueles que supostamente sofreram a violação dos direitos da personalidade. Improcedência preservada. APELO DESPROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1054335-77.2017.8.26.0576; Relator (a): Donegá Morandini; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/10/2019; Data de Registro: 14/10/2019)”. Grifamos.

De fato, é forço querer exigir do associado que paga em dia às suas contribuições, ver passivamente os demais adquirente dos lotes que não pagam por nada, também se beneficiarem dos mesmos direitos e melhorias realizadas às custas da associação.

Talvez esta seja uma situação que irá – quem sabe – mudar o entendimento de nossas cortes superiores, pois, da mesma forma que uma pessoa não é obriga a se associar, também não está a associação obrigada a prestar serviços àqueles que não contribuem para a manutenção do bem comum. Afinal, a caridade não é a atividade precípua da associação, embora não tenha finalidades lucrativas, mas talvez seja o propósito de algumas igrejas ou organizações humanitárias.

Isso porque, estamos falando do “patrimônio” das pessoas. Afinal, quem deseja ver o seu imóvel valorizado, limpo e conservado, certamente irá investir para às melhorias que melhor lhe aproveitam. Já aqueles que não tem o interesse de pagar as despesas associativas, provavelmente se queixarão da falta de manutenção do loteamento, propícios até mesmo situações de insegurança no local, como casos de assaltos e furtos. Isso sem falar na limpeza das vias que são públicas, porém, cedidas pela municipalidade para a conservação e utilização com exclusividade daquele loteamento fechado.

O desestímulo ao pagamento das contribuições associativas e a falta de arrecadação necessária, estão levando muitos loteamentos fechados à beira da falência e também na alternativa de se transforem em “loteamentos abertos”, devolvendo a municipalidade incumbência pela conservação, limpeza e segurança que já é precária e ineficiente.

Resta saber se àqueles que sempre brigaram para se desassociarem, também mudarão de pensamento, e voltarão a exigir às mesmas melhorias daqueles associados que sempre pagaram pela conservação e manutenção privativa do local, transformando toda a discussão em um verdadeiro antagonismo.

O STF deu repercussão geral ao tema no Agravo de Instrumento 745.831, processado o tema 492 intitulado: “cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado”, nos autos do RE 695.911, de relatoria do min. Dias TOFFOLI5.

Ou seja, o mesmo assunto já enfrentado pelo STJ será, agora, reanalisado pelo STF, no aspecto constitucional, provavelmente, no mesmo sentido de que às cobranças associativas poderão ser cobradas dos proprietários que se beneficiam com os serviços de manutenção e conservação prestados pela associação e documentalmente comprovados por meio das prestações de contas nas suas assembleias anuais.

Certamente que se o pagamento da contribuição associativas for cobrado apenas de alguns dos associados que desejam às melhorias para o local aonde adquiriram seus lotes, os demais associados que simplesmente se negam ao pagamento, sob o argumento de que não são obrigados a se associarem, estarão agindo de forme egoísta e indevida, pois estarão estes últimos prejudicados àqueles associados que desejam o melhor para o loteamento que é fechado e, cuja a valorização será a mesma para todos (quem paga e quem não paga).

Portanto, há expectativa que a decisão da repercussão geral seja o divisor de águas jurisprudencial para a questão. Enquanto isso não ocorre, é possível ainda a promoção de ações de cobranças dos lotes inadimplentes, de modo que todas às ações promovidas aguardarão o posicionamento final da colenda Corte Suprema, sendo que as ações de cobranças ainda não propostas, poderão amargar a prescrição no dia em que possivelmente virar esse entendimento nas Corte Suprema.
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1 Art. 115. No registro civil de pessoas jurídicas serão inscritos: I - os contratos, os atos constitutivos, o estatuto ou compromissos das sociedades civis, religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, bem como o das fundações e das associações de utilidade pública.

2 Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

3 Art. 3º Constituem objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil: I - construir uma sociedade livre, justa e solidária;

4 XXII - é garantido o direito de propriedade;

5 Disponível em: (Clique aqui). Acessado em 27.08.2019.
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Alexandre Callé é advogado especializado em condomínios e loteamentos. Sócio-Fundador do escritório de Advocacia Callé. Foi assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Palestrante, professor e articulista em jornais, sites e revistas especializadas.
Fonte: Migalhas de Peso

O CREDOR FIDUCIÁRIO RESPONDE PELAS DÍVIDAS CONDOMINIAIS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL OBJETO DA GARANTIA?


O estudo da responsabilidade pelas despesas condominiais oriundas de imóveis adquiridos com pacto adjeto de alienação fiduciária difere da análise geral, na medida em que o instituto da alienação fiduciária apresenta diversas especificidades.

Segundo Melhim Chalhub1, quando constituída a alienação fiduciária:

"(...) o alienante (fiduciante) fica investido num direito expectativo, que corresponde ao direito de recuperar automaticamente a propriedade plena, uma vez verificada a condição resolutiva, que, na relação fiduciária, constitui a própria causa da transmissão subordinada à condição: o alienante será um proprietário sob condição suspensiva, autorizado a praticar os atos conservatórios do seu direito eventual".

Nesses termos, pelo sistema da alienação fiduciária, o devedor fiduciante torna-se proprietário resolúvel da coisa e, enquanto adimplemente em suas obrigações, torna-se legítimo possuidor da coisa (reservando, ao credor fiduciário, a posse indireta). Na qualidade de possuidor e, portanto, ao usufruir a coisa, razoável que o devedor fiduciante seja o responsável pelo pagamento das despesas condominiais.

Justamente nesse sentido a determinação da lei 9.514/97 que, de forma clara, estabelece a responsabilidade por tais despesas no sistema da alienação fiduciária de bens imóveis:

Art. 27. (...) § 8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

No mesmo sentido, em 2014, nova lei é promulgada, agora para incluir no Código Civil o artigo 1.368-B, também dispondo acerca do assunto:

Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.

Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela lei 13.043, de 2014)

E a obrigação de recolhimento da taxa condominial persiste ao fiduciante, nos termos do artigo 27, § 8º, da lei 9.514/97, até a data da efetiva imissão do fiduciário na posse do imóvel. Assim, tal como disposto na lei, somente é possível imaginar a possibilidade de o credor fiduciário responder pelas despesas condominiais quando, em caso de inadimplência do devedor fiduciante, for iniciada a execução extrajudicial da alienação fiduciária e, após a consolidação da propriedade, o fiduciário ser imitido na posse do imóvel.

Embora a Lei tenha redação bastante clara, é de se ressaltar a existência de posição doutrinária defensora de que, em se tratando de obrigação propter rem, o credor fiduciário pode responder por essas despesas condominiais antes mesmo da imissão na posse. Destaque-se a posição do eminente jurista Flávio Tartuce2:

"[...] entendo que é preciso conciliar a regra com o teor do sempre citado art. 1.345 do Código Civil, que, ao ressaltar o caráter propter rem das dívidas condominiais, estabelece que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Na verdade, o credor fiduciário não é alienante, mas o próprio dono da coisa, devendo responder pelas dívidas condominiais já originalmente, ou seja, antes mesmo da consolidação da propriedade".

Esse posicionamento, contudo, embora defensável, não nos parece correto a considerar a clareza da Lei. Filiamo-nos ao entendimento de que, regra geral, não se justifica a cobrança da taxa condominial ao credor fiduciário enquanto não consolidada a propriedade em seu nome e não havendo a imissão na posse, nos termos da legislação em vigor. Esse também é o entendimento de Rubens Carmo Elias Filho3:

O devedor fiduciante responde pelo pagamento das contribuições condominiais até a data em que o credor fiduciário seja imitido na posse do imóvel, até porque não existe solidariedade entre credor-fiduciário e devedor-fiduciante, de modo que, enquanto perdurar o regime da alienação fiduciária, nada justifica a inserção do credor-fiduciário no polo passivo da demanda.

Embora a lei seja bastante clara, fato é que a jurisprudência não se encontra uníssona. Em nossa pesquisa, verificamos julgados que permitem até mesmo ao credor fiduciário figurar no polo passivo de ação de cobrança condominial, juntamente como o devedor fiduciante, como se fossem devedores solidários4.

Desde já, manifestamos nossa discordância quanto ao posicionamento dos julgados acima destacados. Não nos parece que o Código Civil (art. 1.368-B) ou a lei 9.514/1997 (art. 27, § 8º) permitam interpretação de que o Condomínio pode "exigir o pagamento de qualquer sujeito que tenha relação jurídica vinculada à unidade condominial, optando por aquele que mais prontamente puder cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem de direito"5.

Outros julgados, por sua vez, embora não asseverem a responsabilidade solidária entre credor fiduciário e devedor fiduciante, permitem que a unidade imobiliária seja penhorada quando há inadimplência da taxa condominial pelo devedor fiduciante. A esse exemplo, cite-se:

RECURSO – AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMÍNIAIS – TAXA CONDOMINIAL EM ATRASO – FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. Penhora da unidade condominial, que não pode ser obstada em razão de alienação fiduciária. Obrigação "propter rem", que prevalece sobre o direito do credor fiduciário. Os interesses do condomínio devem ser resguardados, a fim de possibilitar a própria manutenção do edifício. Necessária, contudo, a ciência da instituição financeira. Decisão reformada. Recurso de agravo de instrumento provido para reconhecer a possibilidade de penhora do bem objeto da ação. (TJSP; Agravo de Instrumento 2021267-67.2018.8.26.0000; Relator (a): Marcondes D'Angelo; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I – Santana – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 18/5/2018; Data de Registro: 18/5/2018)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. Interposição contra decisão deferiu apenas a penhora dos direitos sobre o imóvel, diante da alienação fiduciária para a Caixa Econômica Federal. Despesas condominiais. Obrigação propter rem. Possibilidade de penhora sobre bem alienado fiduciariamente. Interesses da coletividade condominial que se sobrepõem sobre os da instituição financeira. Pedido deferido. Decisão reformada. Agravo de Instrumento provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2066395-13.2018.8.26.0000 – 33ª Câm. Dir. Privado – Rel. Des. Mario A. Silveira – J. 23/4/2018)

Tal posicionamento também não nos parece correto. Em primeiro lugar, porque na alienação fiduciária, há constituição de direito real de garantia e, assim, a propriedade fiduciária submete-se ao regime jurídico próprio dessa categoria de direito, ou seja, aos artigos 1.419 e seguintes do Código Civil. Nesses termos, segundo o art. 1.419, "o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação". O bem dado em garantia, portanto, tem por objetivo garantir o pagamento da dívida contraída com o credor fiduciário e não com terceiros. Como bem observado pelo Min. Félix Fisher, "o bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora"6.

Isso não impede, evidentemente, que os direitos do devedor fiduciante sejam penhorados, mas, não, repita-se, o próprio bem que garante o cumprimento da obrigação. Enquanto vigente o Código de Processo Civil de 1973, a jurisprudência já admitia, corretamente, a impossibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente e a possibilidade de constrição dos direitos do devedor fiduciante7-8.

Nesses termos, surpreendem as decisões judiciais que permitem a penhora da própria unidade (conferida em garantia ao credor fiduciário) para o pagamento de dívida contraída pelo devedor fiduciante, ainda que a dívida tenha origem da própria coisa. Os fundamentos fogem completamente do que é estabelecido pela legislação, trazendo enorme insegurança jurídica.

Felizmente, a jurisprudência (majoritária) do Tribunal de Justiça de São Paulo não permite a penhora da unidade dada em alienação fiduciária para o pagamento de dívida contraída pelo devedor fiduciante. Aplicando a legislação em vigor, diversos julgados afirmam que, nesses casos, não cabe a penhora da unidade, mas, sim, dos direitos do devedor fiduciante9.

Imaginarmos o contrário seria esvaziarmos o sentido da alienação fiduciária, mesmo que a dívida do devedor fiduciante estivesse ligada à própria coisa. Sem prejuízo, embora alguns julgados defendam o sentido contrário10 é de se reconhecer que o Superior Tribunal de Justiça traz a necessária segurança jurídica.

Segundo o Superior Tribunal de Justiça11, nos "contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem".

Noutro julgado12, a Corte Superior destacou que "a responsabilidade do credor fiduciário pelo pagamento das despesas condominiais dá-se quando da consolidação de sua propriedade plena quanto ao bem dado em garantia, ou seja, quando de sua imissão na posse do imóvel, nos termos do art. 27, § 8º, da lei 9.514/97 e do art. 1.368-B do CC/02". Asseverou-se, ainda, que "a legitimidade para figurar no polo passivo da ação resume-se, portanto, à condição de estar imitido na posse do bem".

Por seu turno, palpitante é a questão atinente quanto à situação de o Condomínio tentar excutir os direitos aquisitivos do fiduciante, sem sucesso. Há quem defenda que, levando-se esses mencionados direitos aquisitivos à hasta pública, restando-a infrutífera, ante a existência de dívida remanescente, a ausência de alternativas permitiria a penhora da própria unidade.

Nesse sentido, a posição do eminente Desembargador Francisco Loureiro, segundo o qual "esgotada a possibilidade de recuperação do crédito mediante penhora do direito do devedor fiduciante, outra alternativa não restará, que não a penhora e excussão da propriedade plena", ressalvando que "tal prerrogativa, contudo, será reservada apenas aos credores de despesas geradas pela própria coisa". E prossegue13:

O produto da arrematação servirá para satisfação das despesas geradas pela própria coisa, e o saldo será entregue ao credor fiduciário, necessária e previamente intimado da hasta pública. Satisfeito também o credor fiduciário, eventual sobra será então colocada à disposição de outros credores e, caso não existam, devolvida ao devedor fiduciante.

Em tal hipótese, o imóvel é, então, levado à hasta pública e o produto da arrematação se destina exatamente a ressarcir o Condomínio e a indenizar o credor fiduciário, havendo, segundo Loureiro, preferência do Condomínio. Na visão do Desembargador, "não admitir a penhora da propriedade plena – após esgotada a possibilidade de excussão do direito real de aquisição do devedor fiduciante – criaria situação insustentável aos credores de despesas geradas pelo próprio bem garantido"14.

Outra interessante questão colocada por Francisco Loureiro é a hipótese de o devedor fiduciante restar adimplente em relação às parcelas do financiamento, mas inadimplir as despesas condominiais. Assim sendo, a observância à literalidade do artigo 1.368-B do Código Civil implicaria em eventual situação injusta.

Por mais que ambas situações narradas acima possam ser consideradas injustas à massa condominial, a legislação atual não permite ao credor fiduciário responder pelos débitos condominiais enquanto não consolidada a propriedade em seu nome e não imitido na posse. Eventual entendimento contrário, em nossa visão, constitui razoável proposição de lege ferenda, eis que vai de encontro à dicção atual do dispositivo legal.

Há, contudo, uma única situação que nos parece permitir que o credor fiduciário possa responder pela despesa condominial, antes da consolidação da propriedade. É a hipótese de o credor fiduciário, não obstante a inadimplência do devedor fiduciante, alongar-se em demasia para executar a garantia fiduciária. Essa situação (bastante comum, diga-se), além de agravar os prejuízos do próprio devedor fiduciante, também intensifica os danos do Condomínio.

Entendemos configurado o abuso de direito por parte do credor fiduciário que se coloca numa posição confortável em executar a garantia no momento que melhor lhe aprouver. Nesse sentido, concordamos com Flávio Tartuce15 que a demora em demasia pelo credor fiduciário para iniciar o procedimento extrajudicial da execução da alienação fiduciária poderia caracterizar situação abusiva, permitindo, portanto, que o Condomínio cobrasse a taxa condominial do credor fiduciário.

Mas qual o prazo em que inércia do credor fiduciário poderia ser caracterizada como abusiva? Flávio Tartuce sugere que a partir do 120º dia da inadimplência do devedor fiduciante, poderia ser caracterizado o abuso de direito caso a garantia não fosse executada pelo credor fiduciário16.

Ao final, reconhecemos que a lei 9.514/97 possa merecer alteração legislativa para, eventual e pontualmente, cuidar da excepcional responsabilidade do credor fiduciário para algumas hipóteses. Ressalte-se que a Lei já vem sendo debatida para alteração legislativa em outras questões (v.g. apropriação da coisa pelo credor fiduciário por preço vil17).

De todo modo, é necessário reconhecer que a facilitação da responsabilidade de o credor fiduciário responder pelas despesas condominiais inadimplidas pelo devedor fiduciante em qualquer situação ampliará, em muito, o risco da operação de crédito. Essa majoração do risco, certamente, estará intimamente ligada ao aumento da taxa de juros dos financiamentos imobiliários.

O presente texto é um estudo preliminar de um artigo completo que será lançado em obra coletiva sobre alienação fiduciária, coordenada por Tatiana Bonatti Peres, Marcelo Terra e José Guilherme Gregori Siqueira Dias, a ser publicada em breve pela Editora Foco.

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TARTUCE, Flávio. Crédito condominial e a alienação fiduciária em garantia. Revista Bonijuris. Ano 31. Nº 659, Ago/Set 2019. p. 261 a 282.
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Alexandre Junqueira Gomide é mestre em Direito Civil pela Faculdade de Direito da USP. Especialista e mestre em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa, em Portugal. Professor de cursos de pós-graduação de diversas instituições. Autor de artigos e obras jurídicas, em especial "Direito de Arrependimento" (Almedina, 2014) e "Contratos Built to Suit: Aspectos controvertidos de uma nova modalidade contratual" (Revista dos Tribunais, 2017, no prelo). Membro efetivo do Instituto dos Advogados de São Paulo. Colaborador do Blog Civil & Imobiliário (www.civileimobiliario.com.br). Fundador do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.

Matheus Colacino é graduado pela Faculdade de Direito da USP. Membro da Comissão de Negócios Imobiliários do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.
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1 CHALHUB, Melhim Namem. Alienação fiduciária: negócio fiduciário. 6ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 104-105.

2 TARTUCE, Flávio. Crédito condominial e a alienação fiduciária em garantia. Revista Bonijuris. Ano 31. Nº 659, Ago/Set 2019. p. 278.

3 ELIAS FILHO, Rubens Carmos. Condomínio edilício: aspectos de direito material e processual. São Paulo: Atlas, 2015, p. 254.

4 Condomínio. Despesas. Cobrança. Ação julgada parcialmente procedente. Reconhecimento de ilegitimidade passiva "ad causam" do credor fiduciário. Responsabilidade do pagamento também pelo titular da propriedade, ainda que resolúvel. Honorários fixados com razoabilidade. Ausência de subsídios para elevação. Recurso provido em parte. O fiduciário também é parte legitima para figurar no pólo passivo de ação de cobrança de despesas de condomínio, tanto assim que o bem é de propriedade do credor, ainda que resolúvel. Os honorários advocatícios fixados em 15% sobre o crédito pendente e mais as parcelas vincendas, mostram-se razoáveis e remuneram com dignidade o profissional que assiste a parte. (TJSP; Apelação sem revisão 1.133.575-0/9; Relator (a): Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Data do Julgamento: 18/10/2007; Data de Registro: 24/10/2007) DESPESAS DE CONDOMÍNIO – COBRANÇA – CREDOR FIDUCIÁRIO TAMBÉM OSTENTA A QUALIDADE DE CONDÔMINO – RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA – INAPLICABILIDADE DO ART. 27, § 8º DA LEI Nº 9.514/97 – CONDENAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO A PAGAR AS TAXAS CONDOMINIAIS, EM SOLIDARIEDADE COM OS DEVEDORES FIDUCIANTES – SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA PARA TAL FIM – APELO DO AUTOR PROVIDO. (TJ-SP, Apelação 0141808-04.2011.8.26.0100, 35ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Mendes Gomes, j. 25/03/2013).

5 TJ/SP, Apelação 0141808-04.2011.8.26.0100, 35ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Mendes Gomes, j. 25/3/2013.

6 STJ, REsp 260.880/2000. Rel. Min. Félix Fisher, j. 13 de dezembro de 2000.

7 "PROCESSUAL CIVIL. PENHORA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO. DIREITOS. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 655, XI, DO CPC. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. ‘O bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora. Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos.’ (REsp 679821/DF, Rel. Min. Felix Fisher, Quinta Turma, unânime, DJ 17/12/2004 p. 594) 2. Recurso especial conhecido e provido". (STJ, REsp 1171341/DF, Rel. Min. Isabel Gallotti, 4ª Turma, julgado em 6/12/2011, DJe 14/12/2011)

8 A possibilidade de penhora dos direitos do devedor fiduciante, inclusive, foi expressamente estabelecida no atual Código de Processo Civil que, em inovação legislativa, elencou, entre os bens passíveis de penhora, os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária (art. 835, XII, CPC).

9 AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMINIAIS – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Decisão de Primeiro Grau que indeferiu o pedido do Condomínio/exequente de penhora da unidade geradora do débito, por estar ela alienada fiduciariamente – Penhora pleiteada em razão da natureza "propter rem" do débito – Possibilidade apenas de penhora dos direitos dos condôminos/executados sobre a unidade objeto de alienação fiduciária, uma vez que eles são apenas e tão somente possuidores diretos do bem imóvel, enquanto o credor fiduciário detém a propriedade resolúvel e a posse indireta do bem – Decisão de Primeiro Grau mantida – Recurso improvido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2138461-54.2019.8.26.0000; Relator (a): José Augusto Genofre Martins; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto – 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 01/08/2019; Data de Registro: 01/08/2019). No mesmo sentido: “AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – DESPESAS CONDOMINIAIS – Penhora incidente sobre o próprio bem, restrita aos direitos aquisitivos do executado – Imóvel gravado com alienação fiduciária em garantia em favor da instituição financeira – Conforme entendimento jurisprudencial a penhora deve recair sobre os direitos que o executado possui sobre o bem, e não sobre o próprio bem que originou a dívida condominial – Recurso desprovido.” (TJSP; Agravo de Instrumento 2124139-29.2019.8.26.0000; Relator (a): Claudio Hamilton; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá – 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/07/2019; Data de Registro: 31/07/2019). "AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL CEDIDO EM GARANTIA FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. PROPRIEDADE RESOLÚVEL TRANSFERIDA AO CREDOR FIDUCIÁRIO. IMPOSSIBILIDADE DE CONSTRIÇÃO DO BEM PARA PAGAMENTO DE DÍVIDA DE RESPONSABILIDADE DO DEVEDOR FIDUCIANTE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Com a alienação fiduciária, a propriedade resolúvel de bem móvel é transferida ao credor fiduciário. Assim, incabível a penhora de imóvel cedido em garantia fiduciária para pagamento de dívida de responsabilidade do devedor fiduciante, na medida em que o bem não integra o patrimônio dele". (TJSP; Agravo de Instrumento 2116324-78.2019.8.26.0000; Relator (a): Adilson de Araújo; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/7/2019; Data de Registro: 30/7/2019).

10 AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - DESPESAS CONDOMINIAIS - PENHORA DA UNIDADE CONDOMINIAL DEVEDORA - IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - POSSIBILIDADE DE A PENHORA RECAIR SOBRE A PRÓPRIA UNIDADE – NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO – NECESSIDADE DE CIENTIFICAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO, NA FORMA DO INCISO V, DO ARTIGO 889, DO CPC – RECURSO PROVIDO (TJSP; Agravo de Instrumento 2100815-10.2019.8.26.0000; Relator (a): Luiz Eurico; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taubaté - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 05/08/2019; Data de Registro: 05/08/2019). EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – Despesas de condomínio – Penhora da unidade condominial geradora do débito – Admissibilidade, ainda que o valor do imóvel seja muito superior ao da dívida, tendo em vista a ausência de outros bens penhoráveis e por se tratar obrigação de natureza "propter rem" – Bem objeto de alienação fiduciária – Necessidade, tão somente, de intimação do credor fiduciário acerca da constrição – Agravo de instrumento provido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2244249-91.2018.8.26.0000; Relator (a): Sá Duarte; Órgão Julgador: 33ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi das Cruzes - 2ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 9/4/2019; Data de Registro: 9/4/2019)

11 REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/8/2018, DJe 3/9/2018.

12 REsp 1.731.735/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, 3ª turma, julgado em 13/11/2018.

13 LOUREIRO, Francisco Eduardo. Comentário ao art. 1.368-B do Código Civil. In: PELUSO, Ministro Cezar (coord.). Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência: Lei n. 10.406, de 10/1/2002. 11ª ed. rev. e atual. Barueri-SP: Manole, 2017.

14 Idem, ibidem.

15 Segundo Flávio Tartuce: "o credor fiduciário que não consolida a propriedade de forma claramente abusiva pode ser responsabilizado solidariamente pelas dívidas condominiais frente ao devedor fiduciante". TARTUCE, Flávio. Crédito condominial e a alienação fiduciária em garantia. Revista Bonijuris. Ano 31. Nº 659, Ago/Set 2019. p. 274.

16 Flávio Tartuce faz analogia com o Provimento 11/2013 (item 316.1) da qual afirma que, após a intimação do devedor, se o credor fiduciário não pagar o imposto de transmissão 'inter vivos' (ou laudêmio), em 120 dias os autos serão arquivados. TARTUCE, Flávio. Crédito condominial e a alienação fiduciária em garantia. Revista Bonijuris. Ano 31. Nº 659, Ago/Set 2019. p. 273.

17 Cite-se a esse respeito, o artigo de Melhim Chalhub que sugere alteração da Lei 9.514/97 para impedir que o credor fiduciário possa se apropriar da coisa a preço vil. Acesso em 12/8/2019.

Fonte: Migalhas Edilícias