segunda-feira, 27 de abril de 2015

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL REDUZ LIMITE DE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS USADOS


A Caixa Econômica Federal vai reduzir o limite de financiamento para imóveis usados a partir de 4 de maio. O objetivo é focar a oferta de crédito habitacional em moradias novas. O banco detém 70% de todos os financiamentos de imóveis no país.

A mudança vale apenas para imóveis usados financiados com recursos da poupança – ficam de fora da mudança o crédito para a habitação popular, como o programa Minha Casa Minha Vida, e os financiamentos com recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Nestas modalidades, não houve alterações, segundo a Caixa.

Pelas novas regras, os financiamentos com recursos da poupança (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) terão uma redução do limite do valor total financiado de 80% para 50% do valor do imóvel no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e de 70% para 40% para imóveis no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), pelo Sistema de Amortização Constante (SAC).

Com as mudanças, quem comprar um imóvel usado pelo SFH terá que dar uma entrada de no mínimo 50% e financiar a outra metade. Antes, a entrada mínima era de 20%. No caso do SFI, o valor mínimo da entrada passará a ser de 60%, para o consumidor financiar os outros 40%.

MUDANÇA DE LIMITE DE FINANCIAMENTO DA CAIXA
LIMITE
SFH
SFI
Antigo
80
70%
Novo
50%
40%
Restrição nas vendas
Para o vice-Presidente da Associação de Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal (Ademi-DF), Eduardo Aroeira Almeida, essa restrição vai afetar principalmente consumidores com menos recursos para comprar imóveis.

"A faixa de compradores entre entre R$ 190 mil e R$ 250 mil costuma ter valores menores disponíveis para dar como entrada", diz.

"Com esse limite, menos pessoas vão conseguir vender seus imóveis usados para comprar outros maiores, e isso afeta as vendas mercado de imóveis como um todo, inclusive os novos", acredita o economista, que vê a possibilidade de um aumento no déficit habitacional por conta da restrição.

Como a proporção de vendas de imóveis usados é bem maior que a de novos, Almeida também acredita que essa restrição pode afetar, inclusive, o nível de emprego no setor de construção civil, uma vez que o desaquecimento nas vendas no mercado imobiliário desestimula o lançamento de novas unidades pelas construtoras.

Preços dos imóveis
Por outro lado, Almeida não acredita que essa restrição nas vendas de usados possa provocar uma redução nos preços dos imóveis. "A margem na queda dos preços já está muito apertada", avalia.

Em março, os preços dos apartamentos à venda acumularam no ano queda real (considerando a inflação do período) de mais de 3% em 20 cidades brasileiras, segundo o índice FipeZap. No mês passado, a alta nos preços foi de 0,14% na comparação com fevereiro. No acumulado em 2015, o aumento é de 0,69%.

No mesmo período, a inflação esperada para o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) é de 3,91%. Dessa forma, o preço médio do metro quadrado registra nos três primeiros meses do ano queda real de 3,1%. Foi a 5ª vez seguida que o índice teve queda real de preços na comparação mensal.

Fuga da poupança
A restrição ocorre após a caderneta da poupança ter registrado uma saída líquida (retiradas menos depósitos) de R$ 11,43 bilhões em março, a maior fuga de recursos da aplicação para todos os meses. Quando a captação da poupança é reduzida, os recursos para empréstimos ficam mais escassos.

Março foi o terceiro mês seguido em que a poupança registrou recorde de saídas de valores. Em janeiro, R$ 5,52 bilhões haviam deixado a caderneta, valor que subiu para R$ 6,26 bilhões em fevereiro deste ano e para mais de R$ 11 bilhões em março.

Alta dos juros
Este mês, a Caixa voltou a aumentar as taxas de juros do financiamento imobiliário com recursos da poupança pelo SFH. O primeiro aumento de 2015 foi aplicado em janeiro. As novas condições passaram a valer para financiamentos a partir de 13 de abril.

Os financiamentos habitacionais contratados com recursos do Programa Minha Casa Minha Vida e do FGTS não foram afetados pela mudança.

Fonte: G1 Economia

domingo, 26 de abril de 2015

SALVADOR: NOVOS CAMINHOS PARA O MERCADO IMOBILIÁRIO

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A ligação entre a orla atlântica da cidade e o subúrbio ferroviário através da Linha Azul e da Linha Vermelha deve ajudar a criar no miolo de Salvador, ao longo da próxima década, um novo eixo de desenvolvimento imobiliário. Além de impulsionar ainda mais bairros em acelerado processo de crescimento, como Cajazeiras e Jaguaribe. Entre a Paralela e a BR-324, o maior desafio será garantir o acesso a água, luz e saneamento básico, sem falar na regularização fundiária.

“Deve acontecer uma nova revolução urbana, como foi a implantação do Iguatemi (atual Shopping da Bahia)”, avalia o presidente do Sindicato da Indústria da construção (Sinduscon), Carlos Henrique Passos, lembrando o boom imobiliário que aconteceu nas imediações da Pituba com a chegada do shopping na década de 70.

Quatro anos depois da abertura do primeiro grande centro comercial de Salvador,um grupo de especialistas em urbanismo contratados pela Conder diagnosticava a necessidade de construção de duas vias ligando a orla ao subúrbio, que agora estão finalmente em fase de conclusão e podem, em parte, repetir a história de desenvolvimento da antiga Fazenda Joventino Silva, que virou o maior bairro de classe média de Salvador, a Pituba.

O padrão de renda no miolo da cidade é bem inferior ao da Pituba e não há terrenos virgens à disposição, mas o presidente do Sinduscon acredita que a cidade está prestes a assistir a uma nova era de desenvolvimento imobiliário.

Para ele, em um primeiro momento após a conclusão das vias deve começar um movimento de instalação de grandes equipamentos comerciais no miolo da cidade, uma vasta área que inclui o Centro Administrativo da Bahia, o Estádio Manoel Barradas, o Porto Seco Pirajá e que deve receber, nos próximos anos, a nova estação rodoviária, que está sendo planejada para o bairro de Águas Claras, junto à BR-324, e a uma futura estação de metrô de Salvador.

“Essas vias criam um novo vetor de desenvolvimento para a região do miolo da capital, onde estão localizados diversos bairros, como, por exemplo, São Marcos, Cajazeiras, Mata Escura, Águas Claras e Castelo Branco, que contam com mais de um milhão de habitantes”, afirmou o diretor de obras estruturantes da Conder, Sérgio Silva.

“Cajazeiras é quase uma cidade dentro de Salvador, que está praticamente isolada. Com a nova via (Linha Vermelha), o bairro se conecta com outras regiões e ganha perspectiva de crescimento”, afirma Passos, que vê para os próximos cinco anos um ciclo de atração de empreendimentos comerciais. E,nos anos seguintes, uma tendência à construção de novos empreendimentos residenciais.

QUESTÃO FUNDIÁRIA
Um dos integrantes do grupo que começou a planejar as duas ligações em 1979, o professor de urbanismo e planejamento urbano e regional da Unifacs Armando Branco está de acordo que as novas vias devem promover o desenvolvimento no miolo da cidade, mas chama a atenção para o fato da futura ocupação comercial dessas áreas, que hoje têm principalmente o que o professor classifica como “desenvolvimento espontâneo”, como as construções feitas pelos próprios moradores nos anos 70 tão logo foram entregues as avenidas de vale, como Ogunjá e Bonocô.

“A futura ocupação nessa região vai depender de quem sejam os donos dos terrenos. Se o governo, por exemplo, tem áreas reservadas para o Minha Casa, Minha Vida”, assinala Armando Branco.

No bairro de Fazenda Grande, por exemplo, o governo acaba de construir um conjunto habitacional para onde estão sendo transferidas 140 das 1.200 famílias que tiveram imóveis desapropriados para a construção das vias.

Mas, como ressaltou Branco, o tipo de desenvolvimento do miolo de Salvador passa também pelo tamanho dos terrenos particulares disponíveis e a intenção que os seus donos tenham de como usá-los. Uma enorme área no Cabula cujo dono permaneceu no anonimato por décadas virou o Shopping Bela Vista e um bairro planejado, ainda em construção, tão logo começou a se concretizar a primeira linha do metrô, que passa em frente ao estabelecimento.

“O que vai ser construído nos próximos anos depende ainda do aquecimento da economia e da oferta de infraestrutura”, avalia o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), Kelson Fernandes. Mas no setor não há dúvidas de que o miolo de Salvador vai atrair investimentos quando as pistas forem inauguradas.

OBRAS DE MOBILIDADE EM SALVADOR LINHA VERMELHA
Inclui a duplicação da Avenida Orlando Gomes, em Piatã, a construção da 29 de Março e dos elevados da Paralela e vai até a BA-528 (Estrada da Base Naval). Vai passar pela futura rodoviária em Águas Claras e pela Estação Águas Claras da linha 1 do metrô. Vai beneficiar diretamente Jaguaribe, Piatã, Mussurunga, Cajazeiras e Pirajá. Conclusão em 2017, segundo a Conder

LINHA AZUL
Será composta pela Avenida Pinto de Aguiar, já duplicada, pela Avenida Gal Costa e pela ligação Pirajá-Lobato. Vai beneficiar diretamente os moradores de Patamares, Jaguaribe, Sussuarana e Lobato. Conclusão prevista para 2017.

LINHA 2 DO METRÔ
Quando estiver pronta, vai ligar a estação Acesso Norte, perto do Shopping Bela Vista, a Lauro de Freitas. Vai beneficiar diretamente os moradores daquele município e quem mora ao longo da Avenida Paralela. Além de quem mora em Cajazeiras, no subúrbio e na orla e que vai poder chegar à Paralela de ônibus. Conclusão gradual das estações até 2017.

BRT
Uma via exclusiva de bus rapid transport (BRT) vai ser construída pela prefeitura entre a Estação da Lapa e o Iguatemi. Conclusão em 2017.

COM NOVAS VIAS E PDDU, A ORLA VAI CONCENTRAR PRÉDIOS DE ALTO PADRÃO
Bairros como Patamares, Piatã e Jaguaribe devem concentrar lançamentos imobiliários de luxo, segundo avaliam executivos do setor da construção civil, levando em conta a conclusão das linhas Azul e Vermelha e a eventual aprovação do novo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU) e da Lei de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo (Louos).

“Ao lembrarmos de Jaguaribe, sempre pensamos em praia, mas com as novas ligações, os moradores vão chegar rapidamente à BR-324”, afirma o presidente do Sinduscon, Carlos Henrique Passos.

O bairro, que durante as décadas de 80 e 90 era referência de condomínios de casas de classe média-alta, como a Aldeia Jaguaribe, tem atraído investimentos cada vez mais luxuosos, como o D’Azur e o Première Jaguaribe, cuja unidade pode sair por mais de R$ 1,5 milhão.

“O norte da cidade é o principal vetor de desenvolvimento”, assinala o presidente do Sindicato da Habitação da Bahia (Secovi-BA), Kelson Fernandes, que confirma a vocação para empreendimentos de alto padrão dos bairros litorâneos que serão conectados ao miolo e ao subúrbio pelas duas novas vias.

O PDDU e a Louos estão em tramitação na Câmara Municipal de Salvador e devem ser votados ainda este ano.

Fonte: A Tarde

NOTAS DISTINTIVAS ENTRE HIPOTECA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA


O termo “garantia”, no campo obrigacional, é conceituado como o meio jurídico de proteção ao direito subjetivo de uma das partes da relação, sendo responsável por assegurar esse direito perante quaisquer lesões advindas do inadimplemento da obrigação pela parte devedora.

Nestes termos, a garantia divide-se em dois tipos, quais sejam, a garantia pessoal e a garantia real.

A garantia real recai sobre coisas, sejam elas bens móveis ou imóveis, as quais ficam vinculadas ao pagamento da dívida, garantindo ao credor o recebimento do valor devido.

Assim, restringe-se a plenitude do direito real de propriedade do proprietário, limitando o exercício de suas faculdades sobre aquele bem.

Importante ressaltar que as garantias estão devidamente previstas em lei, razão pela qual se trata de um direito oponível erga omnes, ou seja, que deve ser respeitado e cumprido por todos.

O Código Civil, em seu artigo 1.419, dispõe acerca dos direitos reais de garantia denominados penhor, anticrese e hipoteca. Já o instituto da alienação fiduciária de bem imóvel está prevista na Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, a qual dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências.

Hipoteca: considerações

O ordenamento jurídico pátrio prevê a hipoteca como um direito real, que recai sobre bens móveis ou imóveis, assegurando o cumprimento da obrigação.

De acordo com o Código Civil, podem ser objeto de hipoteca os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; o domínio direto; o domínio útil; as estradas de ferro; os recursos naturais como as jazidas, minas e demais recursos minerais, potenciais de energia hidráulica e monumentos arqueológicos, independente do solo onde se acham; os navios; as aeronaves; o direito de uso especial para fins de moradia; o direito real de uso e a propriedade superficiária.

Ressalte-se, ainda, que a hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel, subsistindo os ônus reais constituídos e registrados, anteriormente à hipoteca, sobre o mesmo imóvel, podendo, ainda, ser constituída mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem, em favor do mesmo credor ou outros credores, mediante apresentação do instrumento constitutivo válido.

Nesse instituto, não há a entrega do bem nem a transferência de sua propriedade ao credor, porém recai sobre ele uma garantia, capaz de assegurar o cumprimento da obrigação. Assim, caso não haja o pagamento do débito, poderá o credor executar judicialmente o bem dado em garantia.

No caso de bem imóvel, a hipoteca deverá ser registrada no Cartório do lugar do imóvel, competindo aos interessados, a partir da exibição do título, requerer o registro da hipoteca, momento no qual se torna pública a constituição da garantia, e, por consequência, oponível erga omnes. Caso não seja realizado o registro necessário, a garantia passa a ser apenas pessoal, válida somente entre as partes, não lhe sendo assegurado, portanto, o direito de sequela, a partir do qual se pode buscar sua coisa daquele que injustamente a possua ou detenha, bem como o direito de preferência ao pagamento.

Seguindo, a hipoteca é um instituto acessório, estando sempre atrelada a uma obrigação principal assumida pelo devedor e que, caso seja extinta, extinguirá também a hipoteca.

Importante esclarecer que o bem oferecido em garantia pelo devedor não precisa ser necessariamente de sua propriedade, podendo ser de terceiros, desde que estes consintam expressamente com o oferecimento do bem em garantia.

Quanto ao pagamento do débito e consequente extinção da hipoteca, tem-se que o pagamento parcial da dívida não desobriga o bem parcialmente, pois o referido gravame o atinge de maneira total. Assim, a extinção da garantia sobre o bem imóvel somente ocorrerá com o pagamento integral do débito e declaração expressa do credor quanto à liberação da obrigação. Caso se queira estabelecer a garantia sobre parte do bem, essa condição deve estar claramente expressa no instrumento de constituição de hipoteca.

Ademais, após constituição da hipoteca sobre o bem, o devedor permanece na posse dele, sendo-lhe permitido o seu livre uso, respeitando os direitos intrínsecos à propriedade, como a função social, bem como percebendo seus frutos e podendo, inclusive, aliená-lo.

Outra peculiaridade da hipoteca diz respeito à eventualidade, caracterizando-se pelo fato de que o credor apenas terá seu direito concretizado sobre o bem, a partir do inadimplemento do devedor. O credor poderá, porém, se opor a atos praticados pelo próprio devedor ou terceiro que resulte na diminuição do valor do bem, sendo facultado ao credor, nos termos do Código Civil, solicitar o vencimento antecipado do débito, caso o devedor não demonstre zelo pelo bem dado em garantia.

Além disso, faz-se importante elucidar que no instrumento de constituição da hipoteca deve ser disposto o interstício temporal de sua duração, cujo prazo máximo é 30 (trinta) anos. Nos casos em que o período estipulado seja menor do que o prazo máximo previsto em lei, poderá se requerer, por ambas as partes, a prorrogação da hipoteca mediante simples averbação, desde que a soma de sua duração não seja superior a 30 (trinta) anos.

Nesse sentido, a hipoteca se extingue a partir da averbação, no Cartório de Imóveis, do cancelamento da garantia, sob apresentação da prova de que a obrigação principal foi extinta ou; se houve perecimento da coisa ou; no caso de resolução da propriedade ou; por renúncia do credor ou; se houve remição da dívida ou pela arrematação ou adjudicação, devendo estas últimas terem sido notificadas judicialmente aos respectivos credores hipotecários.

Alienação fiduciária: considerações

A alienação fiduciária, também considerada uma garantia real, é conceituada como o contrato pelo qual o devedor fiduciante, a fim de garantir o adimplemento da dívida, obriga-se a transferir a propriedade de um bem móvel ou imóvel, ou a titularidade de um direito ao credor fiduciário. Este, por sua vez, fica condicionado a retransmitir a propriedade ou titularidade do direito ao devedor fiduciante após pagamento da dívida garantida.

Tem-se, assim, diferentemente da hipoteca, que o devedor fiduciante transfere a propriedade do bem ao credor fiduciário, de forma precária ou resolúvel, para garantir o pagamento da obrigação assumida. Nesse ínterim, o devedor permanece na posse direta do bem, sem o domínio, passando o credor a ter a posse indireta, ocupando a posição de proprietário até o pagamento total da dívida.

Ademais, a alienação fiduciária é, também, um instituto acessório, uma vez que está atrelada a uma obrigação principal, assegurando o seu cumprimento em caso de inadimplência, bem como é indivisível, já que o pagamento parcial do débito estipulado no contrato não exonera o devedor fiduciante da dívida, mantendo-se o gravame sobre o imóvel em sua integralidade.

Ao que refere a bem imóvel, o artigo 23 da Lei 9.514 de 1997, dispõe que a propriedade fiduciária se constitui mediante registro no Cartório de imóveis competente, do instrumento que lhe serve de título, momento este em que haverá o desdobramento da posse, transferindo-se ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem imóvel e ficando o devedor fiduciante com o direito real de aquisição, sob a condição do cumprimento da obrigação. Enquanto não se realiza o referido registro, o contrato tem validade obrigacional apenas perante as partes, não sendo assegurado o direito de sequela.

Ademais, a alienação fiduciária é um instituto com grande celeridade no que tange à execução do crédito no caso de inadimplemento, diferentemente do sistema hipotecário, que está atrelada à morosidade na esfera judicial. Esta peculiaridade torna a alienação fiduciária um grande estímulo à construção civil, no que se refere à alienação fiduciária de bem imóvel, isto porque o procedimento de execução extrajudicial é instaurado perante o Cartório de registro de imóveis.

O procedimento a ser seguido nesse caso está devidamente previsto nos artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97, abaixo explicitado.

Caracterizando-se o inadimplemento de qualquer das parcelas previstas no instrumento de constituição da alienação fiduciária, o credor solicita ao Cartório de imóveis a intimação do devedor, para que satisfaça, no prazo de 15 (quinze) dias, a parcela então vencida, bem como aquelas que se vencerem até a data de efetivo pagamento, acrescidas dos encargos previstos. Caso seja purgada a mora pelo devedor, no próprio Cartório de Imóveis, o contrato continuará vigente, devendo ser a quantia entregue ao credor pelo oficial do Cartório.

Porém, caso não seja realizado o pagamento pelo devedor, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, sendo certificado pelo oficial do Cartório de imóveis, através de averbação na matrícula, desde que comprovado o pagamento do imposto de transmissão inter vivos.

Então, uma vez consolidada a propriedade do imóvel em nome do credor, este deverá, no prazo de 30 (trinta) dias, promover leilão público para alienação do bem imóvel, sendo que, caso o maior lance oferecido seja inferior ao valor estipulado do imóvel, deverá ser realizado um segundo leilão no prazo de 15 (quinze) dias.

No segundo leilão, por sua vez, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, somado a todas as despesas, como prêmios de seguro, encargos legais e contribuições condominiais.

Caso ainda assim o maior lance oferecido não atenda os requisitos financeiros necessários, considerar-se-á extinta a dívida, consolidando-se de forma plena a propriedade em nome do credor fiduciário e exonerando-o de entregar qualquer quantia ao devedor, excetuando-se a obrigação de entregá-lo um termo de quitação da dívida.

Sendo assim, é possível se concluir que a extinção da propriedade fiduciária, tem-se de duas formas, quais sejam, a partir do adimplemento da obrigação, razão pela qual se retorna ao devedor fiduciante a propriedade sobre o bem, ou pelo inadimplemento do devedor quanto à obrigação principal contratada.

Ressalte-se que, a partir do adimplemento da obrigação pelo devedor, o credor tem a obrigação de fornecer termo de quitação, em um prazo de 30 (trinta) dias a contar da liquidação da dívida, sob pena de multa. Então, com a apresentação do termo de quitação ao Cartório de imóveis, o oficial realizará o cancelamento da propriedade fiduciária, retornando o bem imóvel ao devedor, o qual assumirá a posição legítima de proprietário.

Conclusão

Diante do quanto exposto, e para melhor observância da caracterização dos dois institutos aqui abordados, revela-se interessante ponderar quanto às vantagens de cada um deles.

Nessa seara, quanto à hipoteca tem-se, como uma de suas peculiaridades, a possibilidade de constituição de mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem, seja em favor do mesmo credor ou de outros, o que possibilita a satisfação de dívidas pelo devedor em favor de vários credores.

Além disso, ao devedor é permitido a manutenção da posse sobre o bem dado em garantia, podendo ele dispor conforme sua conveniência, perceber seus frutos e aliená-lo. Na alienação fiduciária, por sua vez, a posse não é plena, não sendo permitido ao devedor alienar o bem garantido.

Por conseguinte, sobre o bem hipotecado é permitido ao devedor gravar outros ônus reais sobre o bem imóvel, como o usufruto e a servidão, não existindo essa permissão no âmbito da alienação fiduciária.

Seguindo, a hipoteca, perante o devedor que se encontra em dificuldades para saldar seu débito, permite a extensão do prazo quanto ao seu pagamento ou perda do bem, uma vez que a execução da garantia dar-se-á judicialmente.

Por outro lado, no que se refere à alienação fiduciária, uma de suas principais vantagens abordadas pelo ordenamento jurídico diz respeito à execução do crédito em caso de inadimplência do devedor, que ocorre por via extrajudicial, o que a torna mais célere quando comparado ao procedimento hipotecário, vantagem esta claramente direcionada ao credor.

Nestes termos, como na alienação fiduciária o bem é de propriedade do credor ele será executado sem concorrência do demais credores, somando mais uma vantagem ao rol deste instituto.

Ademais, na alienação fiduciária, como vantagem direcionada ao devedor, tem-se a garantia dos seus outros bens, uma vez que, caso não seja satisfeito o crédito a partir dos leilões realizados, a obrigação é considerada extinta, ficando o credor sem receber a dívida em sua integralidade. Comparando-se com a hipoteca, caso no leilão não seja apurado o valor suficiente para a quitação do débito, o devedor fica obrigado a realizar o pagamento do valor complementar.

Sendo assim, para uma escolha segura, é necessário se analisar as vantagens de cada instituto a partir da posição adotada em cada uma das garantias, seja ela parte credora ou devedora.

Adrielle da Hora -Advogada do Escritório Torres e Pires Advogados Associados; Atuação no ramo do direito imobiliário, urbanístico e ambiental.
Fonte: Artigos JusBrasil

COM DIFICULDADE EM OBTER RECURSOS, CAIXA FREIA CRÉDITO IMOBILIÁRIO


O volume de crédito imobiliário contratado na Caixa Econômica Federal ficou estacionado no primeiro trimestre por causa da redução dos depósitos na caderneta de poupança, principal fonte de recursos para o setor.

A carteira de financiamentos de imóveis da Caixa - principal banco do País no crédito habitacional - cresceu só 0,3% em comparação ao mesmo período de 2014, segundo o vice-presidente de Habitação do banco, Teotonio Costa Rezende.

Em 2014, a Caixa desembolsou R$ 129 bilhões. Para repetir o resultado em 2015, o banco tem dois obstáculos: a falta de fontes de financiamento e o encarecimento dos recursos complementares, que subiram acompanhando a alta da taxa de juros básica da economia (Selic).

A expectativa, diz Rezende, é que a carteira de crédito imobiliário cresça entre 12% e 15% neste ano, resultado bem mais tímido que os 25,7% do ano passado. "A Selic dá duas pancadas no crédito imobiliário: torna menos atrativo o principal funding (fonte de financiamento), que é a poupança, e encarece fontes complementares como a LCI (Letra de Crédito Imobiliário)", disse Rezende, em entrevista ao Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estado, durante a abertura do 11.º Feirão Caixa da Casa Própria, em São Paulo.

Em março, a poupança teve o pior desempenho da história. Os saques superaram os depósitos em R$ 11,438 bilhões. Apenas no 1.º trimestre, as retiradas líquidas chegaram a R$ 23,230 bilhões, de acordo com dados do Banco Central.

Os bancos têm de destinar no mínimo 65% dos depósitos da poupança para crédito imobiliário. Do total, 80% têm de ser para imóveis na linha do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o resto para operações com taxas de mercado - Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

O foco para este ano, segundo o vice-presidente da Caixa, é habitação social e, em segundo lugar, os financiamentos no âmbito do SFH, que abrangem imóveis de até R$ 750 mil.
 
Fonte: AE

sábado, 25 de abril de 2015

RUIM PARA QUEM VENDE... BOM PARA QUEM COMPRA


Desde 2008, fala-se que o Brasil teria uma bolha imobiliária para estourar. Com as vendas de imóveis caindo 50% em algumas cidades, o ano passado foi a prova do pudim. Houvesse bolha, os preços teriam despencado. Em Nevada, nos EUA em 2008, os preços chegaram a cair 80% em média. Não foi o que aconteceu por aqui.

De acordo com o Índice Fipe-Zap, o preço médio anunciado dos imóveis residenciais em 20 cidades subiu 5,34% nos últimos 12 meses. Somado a uma rentabilidade de aluguel de 4,9% e a uma tributação menor, a rentabilidade líquida de um investimento imobiliário nos últimos 12 meses foi maior do que a da maioria das aplicações financeiras.

Porém, o desempenho em diferentes localidades, nichos de mercado e empreendimentos foi bastante desigual. Cidades onde os imóveis residenciais estavam mais baratos em relação à renda de suas populações ̶ como Fortaleza, Campinas, Vitória e Goiânia   ̶ tiveram altas de preços bem maiores do que a média nacional. Já Brasília, que chegou a ser no início de 2013 a 10ª cidade mais cara do mundo, foi a única em que os preços de venda dos imóveis caíram. Hoje os imóveis em Brasília custam em relação à renda menos do que na média do país.

Neste ano, minha análise do mercado internacional apontou que, ao contrário do Brasil – onde os preços subiram mais do que a renda   ̶ nos demais países emergentes, eles subiram menos. Isto tornou os preços dos imóveis aqui um pouco superiores à média dos emergentes. Das 16 cidades brasileiras que analisei, 9 estão mais caras que a média dos países emergentes, lideradas por Salvador e Rio de Janeiro – as únicas brasileiras entre as 45 mais caras do mundo. As outras 7 – Brasília, Natal, Campinas, Recife, São José dos Campos, Vitória e Goiânia – têm hoje preços de imóveis, em relação à capacidade de pagamento em cada uma destas cidades, inferiores à média dos países emergentes.

Por que os preços atuais no Brasil parecem elevadíssimos? Porque os comparamos com preços quando os imóveis eram baratíssimos devido à falta de financiamento imobiliário. Só comprava imóvel quem podia pagá-lo à vista, o que limitava muito a procura e os preços. A elevação da oferta de crédito na última década foi a causa da forte alta aqui e na maioria dos países emergentes.

Já na maioria dos países desenvolvidos, os preços caíram aos níveis mais baixos da história em 2009 com o estouro de bolhas imobiliárias. Eles têm se recuperado, mas continuam bastante abaixo da média histórica e são hoje, em relação às respectivas rendas, menos da metade do que nos países emergentes. Das 562 cidades que analisei, as 26 mais baratas estão todas nos EUA, incluindo Detroit, Orlando e Las Vegas. Miami, um sonho entre os brasileiros, está mais barata que as 16 cidades brasileiras que estudei; é também mais barata que 412 outras cidades no mundo. Um imóvel por lá, custa apenas 1/3 do que custaria nos países emergentes.

Entretanto, os preços em cada cidade escondem grandes disparidades dentro das próprias cidades. No Brasil, com a forte queda de vendas e aumento de distratos, construtoras liquidaram a preços bastante descontados unidades em empreendimentos não completamente vendidos, o que recebeu muita atenção da mídia, criando uma falsa percepção de queda generalizada de preços.
É provável que boas oportunidades para os compradores, como estas, se repitam neste ano. Muitas construtoras continuam com estoques elevados. Já indo além deste ano, vários fatores devem levar os preços e as vendas a se recuperarem.

Há muita demanda reprimida. Só os contemplados em consórcios de imóveis com crédito já aprovado somam R$12 bilhões. Muitos querem comprar, mas esperam condições melhores.
Além disso, os custos de construção têm subido muito. No longo prazo, eles balizam os preços de novos lançamentos, e estes, os dos imóveis usados. Há ainda fatores locais. Na cidade de São Paulo, o novo Plano Diretor deve aumentar em cerca de 20% os preços de novos lançamentos por limitar o potencial construtivo dos terrenos.
Adicionalmente, a alta do dólar tornou-o menos atrativo como investimento. Inclusive barateou o preço em dólar dos imóveis, o que atrai investidores estrangeiros.

Por fim, o gatilho para estouro de bolhas imobiliárias – excesso de endividamento dos compradores – continua ausente. Aqui, o crédito imobiliário representa só 9% do PIB. Nos últimos 115 anos, nenhuma bolha imobiliária estourou com menos de 50% do PIB.
Imóveis e ações são os únicos produtos para os quais a maioria das pessoas corre para comprá-los quanto mais caros ficam. A oportunidade está em fazer o inverso: comprar antes que esta demanda volte e eleve os preços.

Ricardo Amorim - Economista, apresentador do programa Manhattan Connection da Globonews e presidente da Ricam Consultoria.
Fonte: Revista IstoÉ

sexta-feira, 24 de abril de 2015

SALVADOR: ONEROSA PARA QUEM?

Empresários do setor imobiliário e a bancada governista na Câmara de Vereadores pressionam há meses pela votação do projeto de lei que corrige o cálculo da outorga onerosa - contrapartida paga à prefeitura pelas construtoras quando há aumento do potencial construtivo. O projeto de lei foi encaminhado pelo prefeito, em setembro de 2014, para a Câmara Municipal e prevê mudanças no cálculo da outorga, hoje atrelado ao Valor Unitário Padrão (VUP), que também é base para o cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Os reajustes introduzidos pela prefeitura no IPTU fizeram os valores da outorga aumentarem em até seis vezes. O projeto de lei que aguarda votação atrela a outorga onerosa ao Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB), calculado pelo Sindicato da Indústria, o que tornaria os "valores mais razoáveis", segundo a Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA).

A aprovação do projeto não tem, no entanto, o aval de todos os vereadores. O projeto está sob pedido de vistas, especialmente levando-se em conta que deveria estar embutido na discussão doPDDU e da Louos e não destacado e encaminhado à parte, sem participação da sociedade diretamente afetada pelos impactos do boom imobiliário que assolou Salvador nos últimos anos.

Como se sabe, o Tribunal de Justiça da Bahia derrubou a liminar que suspendia o reajuste do IPTU (a ação contra o reajuste foi da OAB-BA), em agosto de 2014, mesmo sendo este considerado abusivo pela maior parte da população.

Ora, se o reajuste do IPTU não é considerado abusivo pelo Poder Judiciário e incide nos gastos de todos os soteropolitanos, por que então o setor imobiliário não estaria em condições de assumir esse ônus? Por que o cálculo da outorga onerosa é questionado?

Os representantes da construção civil na Bahia alegam que 2014 foi mais um ano de baixa atividade e "depositam esperanças" nos novos PDDU e Louos, "na liberação do gabarito da orla" e, é claro, na correção dos valores de outorga, impactados pelas mudanças na tributação municipal.

A outorga onerosa é um instrumento de compensação financeira, usado pelo poder público municipal para empreendimentos que impactem a cidade, permitindo mediante contrapartida a edificação acima do limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento básico (o quanto pode ser construído em um determinado lote). O raciocínio é simples: quanto maior o impacto e quanto mais se construa e ocupe além dos limites definidos no PDDU, mais os empresários devem pagar.

A Ademi-BA alega que, por conta dos valores da outorga, muitos empreendimentos imobiliários deixaram de ser lançados em 2014, o que implicou a perda de milhares de postos de trabalho. Mas o cidadão comum deve estar se questionando por que deve continuar pagando IPTU atrelado ao VUP, enquanto a Câmara discute o instrumento de outorga atrelado ao CUB. Deve se perguntar, com justa razão, para quem é oneroso tudo isso...

Fonte: A TARDE Online.

quinta-feira, 23 de abril de 2015

O LOCATÁRIO PODE IMPUGNAR O LANÇAMENTO DO IPTU?


Diante do significativo aumento da base de cálculo do IPTU (valor venal do bem imóvel) em vários municípios brasileiros, muitos contribuintes se insurgiram contra a cobrança do aludido imposto municipal, apresentando impugnação ao respectivo lançamento.

O aumento do IPTU não atingiu apenas os contribuintes (proprietários, titulares do domínio útil ou possuidores com ânimo de domínio) mas também os locatários que, comumente, por força de disposição contratual, são onerados com os tributos incidentes sobre o bem imóvel objeto da locação.

Ainda que seja atribuída ao locatário a obrigação de arcar com os valores correspondentes ao IPTU, a previsão contratual não interfere na relação jurídica tributária – integrada exclusivamente pelo fisco municipal (como sujeito ativo) e pelo proprietário, titular do domínio útil ou possuidor com ânimo de domínio (como sujeito passivo) e que não se confunde com a relação jurídica locatícia.

Não integrando a relação jurídica tributária, o locatário não pode ser cobrado pelo fisco municipal, respondendo pelo IPTU apenas o contribuinte, que não poderá opor a regra do contrato de locação que atribui ao locatário o encargo de pagar a quantia correspondente ao imposto municipal.

Se não pode o locatário ser cobrado pelo débito de IPTU, pela mesma razão, não tem legitimidade para impugnar – administrativa ou judicialmente – a cobrança do referido tributo imobiliário assim como não pode postular a restituição de eventual indébito tributário.

Na esfera judicial, a ilegitimidade do locatário inviabiliza peremptoriamente a análise da questão principal (mérito) pelo juiz, que não poderá, por exemplo, reduzir ou extinguir o crédito tributário nem ordenar a restituição do IPTU para o locatário que tenha recolhido o tributo em valor maior do que o efetivamente devido.

No âmbito administrativo, todavia, a despeito da ilegitimidade do locatário, não deve o fisco municipal rejeitar, de plano, a impugnação apresentada.

Decerto, no processo administrativo, imperam a ausência de formalismo e a verdade real, devendo a Administração Tributária analisar os fatos e os argumentos jurídicos do particular, mesmo que não integrante da relação jurídica tributária, especialmente porque lhe compete rever de ofício, no exercício da autotutela, os lançamentos tributários viciados.

Ademais, a todos é constitucionalmente assegurado o direito de petição aos Poderes Públicos, garantindo-se ao particular a efetiva resposta da Administração ao seu pleito.

Pois bem, ainda que o locatário não tenha legitimidade para apresentar impugnação ao lançamento do IPTU, a sua petição deve sim ser analisada pelo fisco municipal, e, se dessa análise for verificada alguma mácula, deve a Administração Tributária rever de ofício o lançamento do imposto imobiliário.

Ressalve-se que a impugnação por aquele que não é o contribuinte impede a produção de importante efeito da “defesa administrativa”: a suspensão da exigibilidade do crédito tributário impugnado.

Assim, a impugnação do lançamento do IPTU pelo locatário não interfere na exigibilidade do crédito tributário, inviabilizando, por consequência, a certidão de regularidade fiscal.

Entretanto, embora a impugnação pelo locatário não suspenda a exigibilidade do crédito tributário, em respeito à boa-fé, que deve sempre orientar a relação entre o fisco e os particulares (contribuintes ou não), não se mostraria idônea a adoção de qualquer medida executiva sem antes se proceder à resposta formal da petição do locatário.

Por todos esses motivos, deve inicialmente o locatário provocar o locador contribuinte para impugnar o lançamento do IPTU. Mas, diante da inércia do locador e para evitar ônus tributário excessivo e ilegal, o locatário pode e deve exercer o seu direito público subjetivo de peticionar à Administração, requerendo ao fisco municipal que reveja o lançamento do IPTU para corrigir vício do lançamento original.

Marcos Pires - Advogado graduado pela Universidade Federal da Bahia e Pós-Graduado pelo IBET – Instituto Brasileiro de Estudos Tributários.
Fonte: Artigos JusBrasil