segunda-feira, 25 de julho de 2016

A IMPORTÂNCIA DA COMPLIANCE IMOBILIÁRIA


A gestão de compliance consiste em um conjunto de medidas a serem tomadas por uma empresa para reduzir riscos e garantir que a sua atuação esteja em conformidade com as leis e regulamentos aplicáveis às atividades por ela desempenhadas.

As práticas de compliance imobiliária desempenham um papel relevante na gestão patrimonial de uma empresa, uma vez que (i) o ativo regular é mais atrativo e tende a ser negociado em melhores condições que um ativo irregular, (ii) estando o imóvel regular, torna-se mais fácil a transferência de sua propriedade e (iii) geram redução do risco de perdas. Em outras palavras, a regularidade possibilita não só o atendimento da conformidade legal e das exigências dos acionistas, mas também prepara o ativo para futuras operações e negócios.

A regularidade imobiliária abrange a regularidade cadastral de um imóvel perante os mais diversos órgãos, de acordo com a sua natureza (rural ou urbano), podendo ser destacados como principais o Registro de Imóveis, o INCRA, a Receita Federal e a Prefeitura Municipal.

Os imóveis rurais estão sujeitos a diferentes cadastros, tais como o SNCR – Serviço Nacional de Cadastro Rural, o SIGEF – Sistema de Gestão Fundiária, o CAR – Cadastro Ambiental Rural e o CAFIR – Cadastro de Imóveis Rurais.

Já os imóveis urbanos têm a sua regularidade cadastral atestada pela Inscrição Imobiliária perante a Prefeitura Municipal competente, denominada índice cadastral. Para que o imóvel urbano esteja em situação regular, é necessário, ainda, que possua Licença de Ocupação (“Baixa e Habite-se”) e Alvará de Localização e Funcionamento, caso seja nele exercida qualquer atividade econômica. Ademais, devem ser observadas as normas urbanísticas, como por exemplo, o Plano Diretor, a Lei de Zoneamento Urbano, a Lei de Parcelamento, a Lei de Uso e Ocupação do Solo e a Lei de Perímetro Urbano.

A ausência de matrícula perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, tanto para os imóveis rurais quanto para os imóveis urbanos, consiste em irregularidade grave que decorre da falta de registro do título aquisitivo em nome do adquirente original, e que se prolonga pela cadeia de transferência do imóvel, devendo ser sanada. A ausência do registro impede a transmissão da propriedade do imóvel, qualificando o detentor do referido bem como mero posseiro.

Além disso, contratos particulares assinados ou mesmo escrituras públicas lavradas e não registradas não são suficientes para transmitir a propriedade de um imóvel, sendo tais instrumentos aptos a transferir apenas os direitos aquisitivos sobre o referido bem. É dizer que o proprietário é somente aquele que figura como adquirente do imóvel no registro, sendo que apenas após o registro do título aquisitivo na matrícula é que o imóvel pode ser considerado regular sob o ponto de vista registral/imobiliário, configurando um ativo íntegro e seguro.

Não menos importante é a regularização da situação das servidões instituídas, como por exemplo, linhas de transmissão, minerodutos, gasodutos, oleodutos e aquedutos. O risco, no caso de inexistência de servidão regulamentada, é de futuros questionamentos de terceiros envolvendo a posse do dominante sob o imóvel.

Como se nota, uma gestão imobiliária eficiente consiste basicamente na (i) regularidade cadastral dos ativos perante os mais diversos órgãos de registro imobiliário e fundiário, (ii) manutenção das matrículas permanentemente atualizadas e íntegras – livres de vícios e/ou irregularidades, e (iii) garantia de resguardo da posse e propriedade dos imóveis.

A falta dos cadastros, além de submeter os imóveis a situação de irregularidade, pode impedir os proprietários de realizar diversos atos, tais como desmembrar, arrendar, hipotecar, vender ou prometer em venda, sob pena de nulidade do ato.

Finalmente, resta considerar que o entendimento sobre a regra aplicável para a aquisição de imóvel por sociedade brasileira com o controle estrangeiro foi profundamente alterada nos últimos anos, prevalecendo, até o momento, a imposição de fortes restrições para a referida aquisição e a consequente necessidade de autorização prévia do INCRA. Tal regra é relevante, uma vez que a sua inobservância tem como efeito a nulidade de pleno direito da aquisição.

É responsabilidade do administrador garantir que os ativos registrados na contabilidade estejam íntegros ou reportar aos acionistas eventuais inconformidades. Isto porque, ao ser eleito, o administrador assume o dever de diligência na condução dos negócios, devendo exercer seu cargo com competência e cautela, o que inclui o cuidado com a integridade dos ativos da empresa.

Nesse contexto, é do administrador o dever de contratar ou mesmo determinar o desenvolvimento interno dos trabalhos de compliance de ativos e regularização imobiliária.

Em tal medida, a compliance imobiliária pode ser eleita como parte integrante de um programa de compliance corporativa, tendo por objetivo demonstrar (i) a conformidade legal na posse e no domínio de imóveis, e (ii) o cumprimento do dever de diligência dos gestores responsáveis, o que tem sido cada vez mais valorizado pelo mercado. Como se nota, a regularização imobiliária pode ser conduzida tanto no âmbito de um programa de compliance quanto com fundamento no próprio dever de diligência do administrador.

Portanto, a implementação ou revisão de políticas de compliance imobiliária, com a realização de ações que visem a regularização imobiliária, são essenciais para que uma empresa possa gerir seus ativos de forma eficiente, considerando (i) a responsabilidade do administrador de proteger, preservar e valorizar os ativos da empresa, (ii) o interesse e a expectativa dos acionistas e investidores, (iii) os riscos de danos e perdas de ativos por falta de ação dos gestores, e (iv) as oportunidades que podem surgir com a manutenção de imóveis regularizados.

Luis Gustavo Miranda e Natália Miranda Sadi - Escritório Rolim, Viotti & Leite Campos Advogados
Fonte: Migalhas de Peso

INSS: IMOBILIÁRIA BRASIL


Alvo de históricas polêmicas, o patrimônio do INSS foi adquirido há décadas, quando o mercado imobiliário ainda era visto como a melhor forma de se poupar e o objetivo era fazer render o dinheiro dos contribuintes. O problema é que apenas 2,2 mil imóveis dos 5,7 mil cumprem essa função. A situação é uma afronta à Lei Complementar 101/2000, segundo a qual o INSS tem a obrigação de produzir receitas para o pagamento dos benefícios previdenciários a partir desses imóveis. O regime da Previdência é de capitalização.

Precisa manter o patrimônio e gerar liquidez, trazendo mais lucros do que gastos. Durante muito tempo, a venda dos imóveis era mal vista, como se fosse uma forma de privatização. Hoje é consenso que essa é a melhor forma de se preservar o patrimônio”, explica o secretário-executivo do ministério do Desenvolvimento Social, Alberto Beltrame, que acompanha de perto as negociações interministeriais para solucionar o problema. Com o aval do presidente Michel Temer, os imóveis deverão ser repassados para a Secretaria do Patrimônio da União (SPU), do Ministério do Planejamento, após uma avaliação da Caixa Econômica Federal.

Neste ano, a meta é transferir cerca de 300 deles, que somariam R$ 500 milhões. O recurso iria diretamente para o Fundo do Regime Geral da Previdência Social, que concentra os recursos da aposentadoria de todo o País, e a União passaria a ser a dona das propriedades, com liberdade para vendê-las ou cedê-las a outros órgãos públicos. Trata-se de uma proposta ousada. A título de comparação, de 2011 a 2016, sob o governo de Dilma Rousseff, o INSS só conseguiu vender 345 imóveis.

Fonte: Excerto do texto do Jornal Dia Dia

domingo, 24 de julho de 2016

EVICÇÃO: UMA PALAVRA CURTA COM EFEITOS DEVASTADORES


A palavra evicção tem origem no latim “evincere”, que significa ser vencido, trata-se de uma espécie de perda de um bem em razão de ação judicial, que determina a devolução do bem a quem de direito.

Para deixar mais claro usaremos um exemplo, imagine que você comprou um imóvel, porém, não verificou se sobre ele havia alguma ação real ou pessoal reipersecutória.

Passado algum tempo você recebe uma determinação judicial para deixar o imóvel, pois, você o perdeu por força da evicção, uma vez que ele não era de direito de quem te vendeu, mas sim de um terceiro a quem o juiz determinou a entrega do imóvel.

Neste caso, tudo que você poderá fazer, como adquirente de boa-fé do imóvel, é voltar-se contra quem vendeu-lhe o imóvel e exigir, judicialmente, a restituição integral do preço ou das quantias que pagou.

Saliente-se que, uma cláusula extremamente curta, mas com efeitos devastadores, é a cláusula de renúncia à evicção, as pessoas pensam que a simples frase “o comprador renuncia a evicção”, não seria capaz de trazer qualquer prejuízo, mas é.

O prejuízo ao comprador que assina um contrato com essa cláusula é a renúncia ao direito que teria de se voltar judicialmente contra o vendedor no caso de perda do imóvel pela evicção.

Porém, havendo a renúncia de direito disponível no contrato de compra e venda ou mesmo no compromisso de compra e venda, nenhum direito socorrerá ao comprador que, desavisado e sem assessoria jurídica adequada, adquiriu o imóvel ignorando o risco de perdê-lo e também de perder o direito de voltar-se contra o vendedor.

Por essa razão, é de extrema importância tirar todas as certidões reais e pessoais antes de adquirir um imóvel.

Mas do que isso, é necessário contar com assessoria técnica de advogado especialista para certificar-se que toda a documentação está em ordem e que você está fazendo um bom negócio.

Cumpre lembrar que o contrato de compra e venda ou mesmo o compromisso de compra e venda também deve passar por análise criteriosa de um especialista, pois alguns termos ou palavras curtas, tais como “evicção”, que aparenta ser inofensiva, podem trazer um grande prejuízo no caso de renúncia pelo comprador que perde o direito de insurgir-se judicialmente para receber a restituição integral do preço ou das quantias que pagou.

Maria José de Souza Arakaki - Sócia do escritório Arakaki Advogados
Fonte: ArtigosJusBrasil

PREÇO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS COMERCIAIS DESPENCA E REMUNERAÇÃO FICA ABAIXO DE OUTROS INVESTIMENTOS


O valor de aluguel de imóveis comerciais marca queda de 11% nos últimos doze meses, aponta o índice FipeZap Comercial. O índice, que começou a ser divulgado em julho desse ano, aponta que a dinâmica dos preços no mercado de imóveis comerciais tem sido bastante negativa.

“Nos últimos 12 meses, os preços de locação caíram 11,35% nominalmente e os preços de venda se retraíram 3,05% no mesmo período. Se considerarmos a inflação de 8,84% no período (segundo o IPCA/IBGE), a queda real de preços atinge 18,56% nos alugueis e 10,92% no caso dos preços de imóveis comerciais à venda”, relatam os responsáveis pelo índice.

Outro dado que chama muita atenção é a rentabilidade desse investimento. O retorno médio dos imóveis comerciais foi de 2,5% nos últimos doze meses, contra um retorno de 14% do CDI (Certificado de Depósito Interbancário) no mesmo período.

O índice utiliza, para sua metodologia, o preço de venda e locação de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados em quatro cidades brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

Arthur Vieira de Moraes, professor da FIA e do InfoMoney Educação, elaborou estudo em que compara investimentos que geram renda e são bastante populares no Brasil. A conclusão do especialista, levando em conta a renda gerada, a periodicidade das distribuições, a segurança delas e a tributação, foi que os imóveis para locação estão longe de ser a melhor opção para conseguir renda investindo.

De acordo com o estudo do professor, os fundos imobiliários seriam a melhor opção, uma vez que conta com alta distribuição de renda, maior previsibilidade em suas distribuições e mais liquidez também. Além disso, a renda gerada pelos fundos imobiliários é isenta de imposto de renda, diferentemente do aluguel de imóveis diretamente.

Fonte: Boa Informação

sábado, 23 de julho de 2016

AQUISIÇÃO DE BENS IMÓVEIS POR MEIO DE SOCIEDADES EM CONTAS DE PARTICIPAÇÃO NÃO TEM RESPALDO LEGAL


O sonho da casa própria tem levado muitos consumidores a cometerem erros que podem custar-lhes muito caro.

Há muito tempo empresas mau intencionadas tem posto a venda no mercado imobiliário ofertas de vendas de imóveis na planta através das nominadas Sociedades em Contas de Participação, onde as Construtoras (Incorporadoras) figuram como Sócias Ostensivas e os clientes como Sócios Participantes.

Vejamos o que diz o Código Civil sobre este tipo de Sociedade:

Art. 991. Na sociedade em conta de participação, a atividade constitutiva do objeto social é exercida unicamente pelo sócio ostensivo, em seu nome individual e sob sua própria e exclusiva responsabilidade, participando os demais dos resultados correspondentes.

A finalidade da Lei para este tipo de contrato é a de um investidor, que seria o sócio participante, com intuito de obter lucro em determinado negócio onde não tem o conhecimento necessário, se compromete a realizar investimento financeiro em favor de certa atividade, a qual fica sobre responsabilidade de outra pessoa, que seria o sócio ostensivo, este último é quem realiza todas as tarefas de administração do negócio por se tratar de um especialista naquele ramo, ou seja, é a figura do investidor na sua essência, que tem o dinheiro para aplicar, quer obter lucro mas não sabe como administrar, então faz sociedade com outra pessoa que sabe, para que ambos obtenham lucros.

Acontece que a pessoa quando busca adquirir um imóvel não o faz para se tornar sócio de uma incorporadora/construtora, mas sim para receber, ao final de um determinado tempo uma unidade de moradia, portanto é evidente tratar-se de umarelação de consumo.

Com este tipo de contrato incorporadoras/construtoras tentam mascarar e camuflar seu real objetivo, a saber promessa de venda de imóveis na planta, tentando assim escapar da aplicação do CDC, ao mesmo tempo burlar a lei de consórcios ou cooperativas habitacionais.

Ocorre que a pessoa quando busca comprar um imóvel na planta nem sempre tem conhecimento deste tipo de manobra ilegal que estas construtoras fazem, e logo se veem tentados a assinar o contrato devido as promessas que lhe são feitas pelos corretores, em especial pelo financiamento próprio e juros que dizem ser reduzidos.

O problema começa quando passam-se os dias, meses e anos e as obras dos imóveis atrasam ou pior, nem começam, e os “sócios participantes” que nada mais são que consumidores por excelência vão tentar rescindir o contrato e ter de volta seu dinheiro, neste momento o calvário se inicia com as muitas dificuldades impostas nos contratos, que fazem os clientes pensarem ter sofrido um golpe, o que muitas vezes efetivamente acontece.

A Lei nº 8078/1990 – Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece:

Art. 6º São direitos básicos do consumidor:

VIII - a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;

E ainda o artigo 7º da Lei n.º 11.795/08 regulamenta que:

Compete ao Banco Central do Brasil:

I – conceder autorização para funcionamento, transferência do controle societário e reorganização da sociedade e cancelar a autorização para funcionar das administradoras de consórcio, segundo abrangência e condições que fixar.

O órgão emitiu comunicado orientando as pessoas quanto a prática fraudulenta de aquisição de imóvel por sociedades em conta de participação, vejamos:

COMUNICADO N. 009609

Divulga entendimento de que a formação e o funcionamento de grupos para aquisição de bens por meio de sociedades em contas de participação não tem respaldo legal.

Em face da propaganda, constituição e funcionamento de grupos organizados por meio de sociedades em conta de participação e que visam a aquisição de bens, esclarecemos que tais práticas, levadas a cabo por sócio ostensivo de sociedade em conta de participação, sem prévia autorização nos termos dos arts. 7º e 8º da Lei 5.768, de 20 de dezembro de 1971, e 33 da Lei 8.177, de 1. De março de 1991, carecem de amparo legal.

Portanto o Banco Central do Brasil é o responsável por conceder autorização (licenças) de funcionamento para administradoras de consórcios, assim importa dizer que aquela empresa que põe este tipo de negócio no mercado sem a devida licença do Banco Central comete prática ilegal.

Às pessoas que pretendem adquirir imóveis fica o alerta, e as que já adquiriam e estão encontrando problemas em seus contratos busquem auxilio dos órgãos de defesa do consumidor e ou de um advogado para que tenham garantidos seus direitos.

Amadeu Prado - Advogado - OAB/SP 379807
Fonte: Artigos JusBrasil

CORREGEDORIA ABRE CONSULTA PÚBLICA SOBRE USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL


A corregedora nacional de Justiça, ministra Nancy Andrighi, abriu na quinta-feira, 21/7, consulta pública sobre usucapião extrajudicial, cujo procedimento foi criado recentemente pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, introduzido pelo novo Código de Processo Civil.

Com o objetivo de padronizar e uniformizar a prática dos atos notariais e de registros indispensáveis ao reconhecimento extrajudicial de usucapião em todos os estados brasileiros, a Corregedoria Nacional de Justiça apresenta ao setor notarial projeto de Provimento sobre o tema. Clique aqui e leia a íntegra do projeto.

Os interessados têm 20 (vinte) dias para enviar críticas e sugestões visando ao aperfeiçoamento do projeto para o e-mail usucapiaoextrajudicial@cnj.jus.br.

Clique aqui e acesse a página da consulta pública no portal do CNJ.

Fonte: CNJ

STJ INTERPRETA ARTIGO DE LEI QUE PREVÊ LEILÃO EXTRAJUDICIAL NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA


O Superior Tribunal de Justiça, através do julgamento do Recurso Especial nº 1.399.024-RJ, debruçou-se sobre a interpretação ao art. 63, §1º da Lei nº 4.591/64[1], que consiste na execução extrajudicial do contratante faltoso em sua obrigação de pagamento das prestações do preço da construção.

A possibilidade conferida pelo legislador de alienação extrajudicial da unidade imobiliária, quando o promitente adquirente se torna inadimplente do preço contratado, vem sendo recorrentemente utilizada pelas empresas promitentes vendedoras, sobretudo nos dias de hoje – em que o país vive uma profunda crise, e por consequência, a inadimplência é crescente.

O Superior Tribunal de Justiça, que tem como sua função precípua interpretar as leis federais, ao julgar o Recurso Especial acima referido, sedimentou o entendimento de que a execução instituída pela Lei nº 4.591/64 possibilitou a realização de leilão extrajudicial, devendo, no entanto, a opção por sua utilização constar sempre, previamente, do contrato estabelecido entre as partes envolvidas na incorporação.

O Min. Relator Luis Felipe Salomão destacou que a necessidade de previsão contratual da medida expropriatória extrajudicial, e a ocorrência de prévia interpelação do devedor para que seja constituído em mora, dão a essa espécie de execução elementos satisfatórios de contraditório, uma vez que a interpelação será absolutamente capaz de informar o devedor da inauguração do procedimento, possibilitando, concomitantemente, sua reação.

Importante destacar, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento que, não é necessária a realização de uma segunda notificação do devedor com o objetivo de cientificá-lo da data e hora do leilão, após a interpelação que o constituiu em mora.

Salientaram os Ministros julgadores, que o maior fundamento da peculiar execução conferida à incorporação imobiliária, consiste na extinção do contrato e na rápida satisfação das perdas e danos, é a responsabilidade de um dos adquirentes, em última análise, prejudicar todas os demais, tendo em vista que o fato de que a redução da entrada de recursos é capaz de provocar, na mesma medida, a desaceleração do ritmo d

Art. 63

[1] É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de construção.

Fonte: Santos Silveiro - Advogados