terça-feira, 3 de maio de 2016

SEIS RAZÕES PARA PROCEDER AO REGISTRO DO SEU IMÓVEL


É comum que adquirentes de um imóveis relaxem após tomar para si a posse do bem, quitando as prestações ou encargos derivados da respectiva promessa de compra e venda.

No entanto, acabam esquecendo de proceder a transferência da titularidade do imóvel perante o Registro Geral de Imóveis (RGI) e assim deixam de desfrutar das vantagens que passaremos a aduzir.

1. Valorização do imóvel perante o mercado imobiliário:

Uma das principais vantagens de efetuar a regularização do imóvel, se encontra na ampliação do valor mercadológico do imóvel, que varia significativamente em função da oponibilidade do referido registro perante toda a sociedade.

2. Admissibilidade de financiamento imobiliário:

Inúmeras pessoas investem pesado nas bem feitorias imobiliárias e após ampliar consideravelmente o valor do seu imóvel, encontram dificuldades para vendê-lo, a medida que os bancos só financiam imóveis devidamente registrados no RGI.

3. Faculdade de Impor Ônus Reais:

É interessante frisar, que somente os proprietários de imóveis devidamente registrados podem estabelecer sobre o bem ônus reais. Como a hipoteca, usufruto, entre outras formas de garantias reais.

4. Direito de Ação Reivindicatória da Propriedade:

Somente proprietários de imóveis devidamente registrados possuem a faculdade de propor ações reivindicatórias de propriedade, perante terceiros que venham injustamente a ameaçar ou restringir o seu direito de proprietário.

5. Segurança da indenização plena em caso de desapropriação:

Com frequência a administração pública precisa suprimir o direito à propriedade privada em detrimento ao interesse público. Assegurando apenas ao proprietário indicado no RGI, a justa e prévia indenização determinada por lei.

6. Agilização na Partilha:

Uma clara consequência dos benefícios ao registrar o imóvel se deduz no momento da partilha em vida ou por mortes causa, uma vez que não surgem dúvidas quanto a real titularidade do bem. Reduzindo assim o índice de processos relativos a extensão do espólio ou sobre a amplitude da capacidade para fazer doações em vida.

Bruno Passos - Advogado especialista em Direito Civil.
Fonte: Artigos JusBrasil

DIVULGAÇÃO: PROPERATI LANÇA FERRAMENTA PARA ESTIMAR PREÇOS DE IMÓVEIS POR REGIÃO

O portal imobiliário Properati.com.br acaba de lançar uma nova ferramenta no mercado digital de venda e aluguel de imóveis. O Avaliador Properati permite ao proprietário de um imóvel residencial estimar o valor do seu apartamento nas principais cidades do Brasil.

Pela solução do Properati, o usuário filtra a busca por informações personalizadas, como localização por bairro, tipo de operação (aluguel ou venda), número de dormitórios e área útil em m², além de informar se o imóvel dispõe de garagem e área de lazer. O sistema, com base nos anúncios publicados no site, faz o mapeamento dos apartamentos e estima os valores para aluguel e venda do imóvel. 

Segundo Orfaly, a solução do Properati também é útil para quem decide investir no mercado imobiliário em tempos de crise. "Se um investidor decidir adquirir um imóvel recém-lançado no bairro do Jardins, em São Paulo, ele poderá usar a ferramenta para calcular o percentual de retorno se optar pela locação desse imóvel, por exemplo”, explica.“Pelo algoritmo desenvolvido pelo Properati, o Avaliador permite uma análise sobre valores dos imóveis similares àquele descrito pelo usuário no campo de buscas”, explica Renato Orfaly, Country Manager do Properati no Brasil. "Dessa forma, as pessoas interessadas em colocar seu apartamento à venda ou para locação poderão ter uma ideia do preço que está sendo praticado pelo mercado naquela região”, diz.

Orfaly pondera que as estimativas fornecidas pelo serviço não devem ser confundidas com avaliações imobiliárias. “Para isso, existem corretores especializados que fornecem laudos técnicos certificados”, adverte. 

O Avaliador Properati pode ser acessado aqui.

Sobre o Properati

O portal de venda e aluguel de imóveis Properati (www.properati.com.br) nasceu na Argentina, em setembro de 2012, com objetivo de trazer mais agilidade e eficiência ao usuário que busca um imóvel na América Latina e mais oportunidades de negócios para quem vende. O Properati chegou ao Brasil em março de 2014, com investimentos dos fundos Eastpoint Ventures, Patagonia Ventures, GroupArgent, Gravlax Ventures e NXTPLabs. Em outubro daquele ano, a empresa recebeu um aporte financeiro de R$ 5 milhões dos fundos de investimentos NEVEQ II e NXTP e, em janeiro deste ano, lançou seu aplicativo mobile. O Properati tem hoje mais de 900 mil imóveis cadastrados no país.

Fonte: SevenPublicRelations

segunda-feira, 2 de maio de 2016

A CRISE ECONÔMICA E A REVISÃO DOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO


O cenário econômico brasileiro não vive seus dias de glória e isso não surpreende ninguém. Nem mesmo o cidadão mais humilde, está imune das consequências que a crise econômica traz.

Por muito tempo o mercado imobiliário não padeceu com o sobe e desce da economia. No entanto, o panorama atual, vem demonstrando que uma das áreas mais resistentes e intensas, está sentindo os golpes da crise.

Conforme dados da Abecip e do Banco Central, se considerarmos apenas a alienação fiduciária, a inadimplência do crédito imobiliário aumentou de 1,4% no ano de 2014 para 1,6% até setembro de 2015.

Se a casa própria fica mais distante, outra opção para o brasileiro é o aluguel. Ocorre que o desembolso mensal é um desafio constante e que pode durar muito tempo. A inadimplência pode ser fatal e acarretar a terrível ação de despejo.

Segundo dados da Pesquisa Nacional de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (Peic), divulgada hoje (28) pela Confederação Nacional do Comércio de Bens, Serviços e Turismo (CNC), o percentual de famílias com dívidas cresceu de 61,1%, em dezembro de 2015, para 61,6%, em janeiro deste ano.

Apesar disto, uma boa notícia é que o valor médio para locação de imóveis tem apresentado queda. A Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), levantou que o preço médio de locação residencial de imóveis terminou 2015 com queda de 3,34%. Foi a primeira vez que o indicador terminou o ano com queda, desde em 2008.

E é por meio da ação revisional do contrato de aluguel, que tem por objetivo, tanto para locatário quanto para locador, resolver a desproporção existente entre o aluguel pago e o que seria de fato justo.

Para propositura da ação, existem dois requisitos: que o aluguel esteja fora da realidade do mercado, seja preço muito inferior ou muito superior ao que de realmente vale; e o segundo está na necessidade de o contrato de locação (ou último reajuste) tenha ocorrido há mais de três anos.

Com a ação proposta, o juiz marcará audiência de conciliação visando solucionar a questão através de um acordo entre as partes, caso reste frustrada a tentativa de solução pacífica, o juiz poderá estabelecer aluguel provisório até que seja efetivamente solucionado o caso.

Obviamente o meio judicial é secundário, devendo locador e locatário primeiramente procurar uma solução amigável para a desproporção do valor dos alugueis. No entanto, em tempos de crise, a ação revisional é um instrumento bastante importante nas mãos dos cidadãos, para adequarem suas finanças e evitarem prejuízos futuros.

Jean Rommy Jr - Advogado no Escritório Jean Rommy & Advogados
Fonte: Artigos JusBrasil

domingo, 1 de maio de 2016

CONDOMÍNIO: DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO


O procedimento de destituição de síndico pode ser desencadeado por ¼ dos Condôminos para convocar assembleia especialmente, ou seja, de forma exclusiva, para este fim, que decidirá pela destituição ou não do síndico (CCB, art. 1.355), sendo que a destituição é condicionada ao quórum qualificado da maioria absoluta presentes na assembleia convocada com pela quantidade de condôminos acima citados, conforme estabelecido no art. 1.349 do Código Civil Brasileiro (abaixo transcrito), nos seguintes casos: I- não prestar contas; II- praticar irregularidades; e III- não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no parágrafo 2.º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Logo existem 02 (dois) quóruns específicos: um para a convocação da assembleia, de ¼ dos condôminos, sendo desnecessário que estejam adimplentes para a convocação da assembleia (conforme o julgado abaixo); outro é aquele que, uma vez convocada a assembleia, pode aprovar a destituição do síndico, de metade mais um dos presentes na assembleia, que nesse caso, devem estar adimplentes com suas respectivas cotas condominiais, posto que o condômino inadimplente não votar ou ser votado em assembleia geral, nem mesmo participando das deliberações, e não da totalidade do condôminos, especialmente convocada para este fim, sendo este o entendimento sedimentado pelo Superior Tribunal de Justiça.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Assembleia geral extraordinária. Destituição do cargo de síndico. Anulação. Inadmissibilidade. Convocação regular.Condôminos inadimplentes que não podem votar, mas podem convocar a assembleia. Hipótese em que, mesmo após a desconsideração de assinaturas inválidas, completou-se o quórum mínimo exigido. Sentença mantida. Recurso improvido, com observação. (Apelação 40004437-82.2013.8.26.0562, Rel. Vitor Guglielmi, 6ª. Câmara de Direito Privado, j. 15.01.2014, Data de registro: 15.01.2014.) (grifos e destaques nossos)

Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial. Direito Civil. Condomínio. Síndico. Destituição. Quórum de votação. Art. 1.349 do Código Civil. Interpretação. Maioria dos membros presentes na assembleia. 1. O quórum exigido no Código Civil para a destituição do síndico do condomínio é a maioria dos membros dos condôminos presentes na assembleia geral extraordinária. 2. Interpretação literal e teleológica do artigo 1.349 do Código Civil. 3. Recurso Especial desprovido. (REsp 1.266.016/DF, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª. Turma, j. Em 18.12.2014, DJe 05.02.2015) (grifo e destaque nosso)

O síndico também pode convocar tal assembleia, mas, no mais das vezes, isso é tido como contraditório, logo, em geral, a assembleia de destituição de submete ao quórum de convocação do art. 1.355 do CCB.

Não é suficiente somente um abaixo assinado para que o síndico seja destituído.

A contagem para que se atinja os quóruns acima indicados é feito por unidades, e não pelo número de pessoas. Logo, uma unidade deve ser representada por um morador, condômino ou detentor dos poderes de atuação junto ao Condomínio (procurador, cessionário de direitos, etc.), tanto para a convocação da assembleia, quanto para deliberar sobre a retirada do síndico.

Por ser uma atitude extrema, a destituição de síndico deve ser motiva, com a efetiva comprovação da prática de irregularidades, ausência de prestação de contas e administração temerária do Condomínio pelo síndico, com alusão a qual dos deveres previstos no art. 1.348 do Código Civil Brasileiro (abaixo transcrito) que não estariam sendo cumpridos pelo síndico.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I – convocar a assembleia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembleia de procedimento judicial e administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno, e as determinações de assembleia;

V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar multas devidas;

VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar seguro da edificação.

Deve, também, ser permitida a defesa do síndico na assembleia, por um hiperativo do princípio do contraditório, constitucionalmente garantido, e que também abrange processos administrativos internos (vide o art. 5º., LV, da Constituição Federal), como é o caso do procedimento de destituição do síndico, já que àquele é atribuída uma conduta desabonadora.

Mais adiante encaminharei pareceres específicos sobre o dever de prestação de contas e com relação ao dever de conservação das partes comuns do Condomínio.

Luis Henrique Silva de Oliveira - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil

sábado, 30 de abril de 2016

SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE) E O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NO MERCADO IMOBILIÁRIO


A figura jurídica da Sociedade de Propósito Específico (SPE) passou a existir no ordenamento jurídico brasileiro a partir da Lei nº 11.079, de 30 de dezembro de 2004, a qual instituiu o regime das Parcerias Público-Privadas ou PPPs, cujo objetivo era somar forças entre os setores publico e privado para a realização de parcerias, mediante processo licitatório.

Posteriormente, em 19 de dezembro de 2008, foi promulgada a Lei Complementar nº 128, a qual alterou o artigo 56 da Lei das micro e pequenas empresas (LC nº 123/2006), inserindo a figura da Sociedade de Propósito Específico organizada estritamente por microempresas e empresas de pequeno porte (EPP), optantes pelo regime tributário conhecido como Simples Nacional, representando então uma forma de constituição empresarial, através da qual é criada uma nova empresa limitada ou uma sociedade anônima com objetivo determinado, podendo ter como sócios, pessoas físicas e/ou jurídicas.

Por outro lado, é sabido que o mercado nacional já detinha conhecimento de sua natureza por meio de joint venture (equity ou corporate), muito comum no sistema norte americano e que guarda semelhança estreita com a figura da SPE brasileira, através da qual duas ou mais pessoas, sejam elas físicas e/ou jurídicas, empregam suas competências, recursos econômicos, tecnológicos, científicos, industriais, dentre outros, a fim de concretizar um propósito determinado e específico.

As características da SPE são definidas a partir da escolha de seu tipo societário, observando-se as determinações legais de constituição e de funcionamento do tipo societário, isto é, se for uma SPE sociedade limitada ou se for uma sociedade anônima e uma vez constituída, a SPE passa a ter personalidade jurídica própria, com direitos e obrigações, além de consistir em estrutura diferenciada dos demais empreendimentos do incorporador.

A SPE deve possuir um registro de CNPJ, além de ter contabilidade própria e características comuns às sociedades limitadas ou anônimas, podendo também adquirir bens e participações em outras sociedades, facilitando a emissão das certidões negativas necessárias para o registro da incorporação, além de possibilitar a opção por regime tributário diferenciado de seus sócios.

A SPE é uma empresa criada com objetivo determinado e se encerra após a conclusão da obra, podendo vir a ser renovada para um novo negócio a critério do incorporador.

Com o crescimento do mercado imobiliário nos últimos anos, a partir do aumento na concessão de crédito à população, com forte presença do Governo Federal por meio dos bancos publicos, além da redução das taxas de juros do financiamento imobiliário e capitalização das incorporadoras, muitas delas passaram a criar empreendimentos na forma de Sociedade de Propósito Específico ou SPE, sejam eles empreendimentos residenciais ou comerciais.

A maioria das incorporadoras, a partir de 2008, passou a utilizar em larga escala a figura das SPE´s para cada empreendimento lançado no mercado imobiliário de todo o país, sendo as principais motivações para isso a independência administrativa, obrigacional e fiscal do empreendimento perante os demais; maior agilidade na contratação de empréstimo bancário para a construção da obra e flexibilidade na realização de parcerias na incorporação; além de melhorar a transparência entre as partes envolvidas no negócio, sejam eles fornecedores, credores ou compradores.

Vale lembrar que o incorporador tem a opção de criar a SPE para o empreendimento, não estando obrigado por Lei.

Ocorre que as incorporadoras passaram a utilizar o modelo jurídico da SPE em detrimento da aplicação do patrimônio de afetação nos empreendimentos.

Cumpre esclarecer que patrimônio de afetação não é o mesmo que sociedade de propósito específico e vice-versa. São coisas distintas.

Uma SPE criada no âmbito de uma incorporação imobiliária, devidamente averbada perante o cartório de registro de imóveis competente, pode ou não apresentar a figura do patrimônio de afetação.

Enquanto o patrimônio de afetação visa propiciar melhores garantias ao comprador em caso de falência do incorporador, a SPE é apenas uma empresa criada por este para a gestão de determinado empreendimento do ponto de vista fiscal e de independência administrativa perante os demais empreendimentos do incorporador.

Embora a SPE possua capital social separado dos demais empreendimentos, bem como objeto específico e prazo determinado de existência, ela é controlada diretamente pelo incorporador e não existem garantias legais de proteção ao comprador em caso de falência, diferentemente do que ocorre quando o empreendimento conta com a figura do patrimônio de afetação constituído.

Por sua vez, ao contratar a aquisição de futuro imóvel na planta, o comprador poderá vir a assinar um Contrato de Compromisso de Venda e Compra com uma SPE, na posição de promitente-vendedora, contendo ou não a figura do patrimônio de afetação.

Evidentemente é recomendável ao adquirente, antes de assinar o Contrato com a incorporadora, pesquisar no cartório de registro de imóveis onde o empreendimento está registrado, se aquela obra está ou não sujeita ao patrimônio de afetação, a fim de auferir melhor garantia quanto à efetiva entrega, mesmo se tratando essa aquisição de negócio de risco.

Na prática, é fato que o comprador não tem conhecimento e habilidade necessários para saber se determinado empreendimento está ou não constituído com as regras do patrimônio de afetação, a fim de garantir-se contra eventual má gestão do negócio pelo incorporador.

Ainda que haja um desinteresse por parte das incorporadoras na criação do patrimônio de afetação em seus empreendimentos, sejam eles uma SPE ou não, pelo fato de não se sentirem confortáveis com a ideia de prestar informações de forma transparente e detalhada sobre os mesmos, mostra-se inegável diferencial perante seus concorrentes e elemento captador de possíveis compradores, além de permitir a realização de parcerias com instituições financeiras de forma mais ágil e atraente para os bancos, permitindo maior segurança para seus clientes, uma vez que os imóveis são segregados do patrimônio geral do incorporador.

A incorporadora que opta pela instituição do patrimônio de afetação em suas operações imobiliárias, inclusive mediante a criação de SPE para determinado empreendimento, tem a seu favor importantes elementos como, por exemplo:

a) diminuição de riscos e melhor segurança para seus clientes e para a instituição financiadora da obra, assegurando o patrimônio do empreendimento dos bens do incorporador em caso de falência;

b) apuração individualizada no lucro de cada empreendimento;

c) transmite maior transparência na gestão de seus empreendimentos perante as partes envolvidas;

d) obtém redução da carga tributária de 6% para 4%, através do Regime Especial de Tributação da Lei Federal nº 10.931/2004, que em seu artigo 4º e seguintes estabeleceu o percentual de 4% da receita recebida, correspondendo ao pagamento mensal e unificado do Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ); Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Publico (PIS/PASEP); Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS); e

e) se o empreendimento constituído do patrimônio de afetação for enquadrado nas regras do programa do Governo Federal chamado Minha Casa, Minha Vida, o incorporador pagará apenas 1% de carga tributária sobre o faturamento total da obra, conforme determinado pela Medida Provisória nº 497, de 27 de julho de 2010 e estendido até o ano de 2018 para imóveis em valor de até R$ 100.000,00.

E para o comprador resta sempre contar com uma importante arma a seu favor no momento da decisão em fechar ou não a compra de um imóvel na planta: a INFORMAÇÃO.

Ivan Mercadante Boscardin - Advogado especialista em Direito Imobiliário e Consumidor.
Fonte: Mercadante Advocacia

NOVO MODELO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

Clique no esquema para ampliar

Com o advento da Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, a qual alterou a Lei das Locações (Lei 8.245/91), uma mudança importante aconteceu para os investidores em imóveis. Esta mudança ampliou, de forma extraordinária, as possibilidades e os modelos de negócio para os investidores deste setor, ao reconhecer e conferir segurança jurídica ao contrato “Built to Suit”, recepcionando-o dentro do ordenamento jurídico nacional.

O “built to suit” (construído para servir) é um contrato atípico de locação que representa um modelo de investimento imobiliário, no qual o locatário encomenda ao investidor a compra, reforma ou construção de um imóvel, visando atender as necessidades peculiares do seu negócio, sem precisar imobilizar o capital destinado a produção de bens e serviços na aquisição de uma propriedade ou sua adaptação.

Estes contratos são por via de regra, para longo prazo visando a recuperação do capital investido. E, o valor do aluguel representa o pagamento do retorno do capital investido mais a taxa de juros combinada livremente entre as partes. Também haverá multa para rescisão antecipada visando impedir a perda do investimento e a renúncia do direito de revisão do valor do aluguel durante a vigência do contrato.

O contrato é vantajoso para ambos os lados e possui cláusulas que seriam vedadas em uma locação tradicional, mas que são permitidas para este tipo de negócio, uma vez que não se trata de locação típica, mas de estruturação legal de uma modalidade de investimento.

Todavia, é um contrato complexo, que envolve situações peculiares muito diferentes das demais situações típicas conhecidas na relação usual da locação, necessitando de assessoria técnica jurídica para a sua correta aplicação.

José Luís Palmeira - Advogado
Fonte: Artigos JusBrasil

Nota do Editor:
Clique no link abaixo para acessar a Lei 12.744/2012:

sexta-feira, 29 de abril de 2016

HIPOTECA x ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA


É cada vez mais comum à utilização da alienação fiduciária de bens imóveis como alternativa para garantir créditos, em substituição à hipoteca sobre bens imóveis, clássica garantia de direito real, resultante de desdobramentos de institutos jurídicos originariamente concebidos à época da formação do Direito Romano.

Isso vem ocorrendo em função da demanda por uma modalidade de garantia menos burocrática, que possa viabilizar a recomposição do capital em prazos compatíveis com a atual dinâmica dos negócios.

Neste aspecto, a lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, ao instituir a alienação fiduciária de bens imóveis, veio preencher uma lacuna existente no sistema de garantias do ordenamento jurídico brasileiro.

Apesar de o referido texto legal dispor sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, o instituto da alienação fiduciária não é privativo dos bancos ou instituições financeiras, podendo ser livremente utilizado por pessoas físicas ou jurídicas, para garantir qualquer tipo de negócio jurídico. Esta modalidade tem sido muito utilizada até mesmo no mercado automobilístico.

Trata-se de espécie de negócio em que se utiliza a transmissão da propriedade do bem para fins de garantia.

O devedor (fiduciante), sendo proprietário de um bem imóvel, aliena-o ao credor (fiduciário) a título de garantia, ficando o credor com a propriedade deste imóvel até que seja satisfeita a obrigação. Em razão da constituição da propriedade, o credor fiduciário passa a ter a posse indireta do bem, enquanto que o devedor fiduciante permanece com a posse direta, na qualidade de depositário.

Na hipoteca, por outro lado, não há transferência de propriedade ao credor. Por meio desse direito, o devedor retém o bem, apenas gravando-o para garantia de uma obrigação, permanecendo, portanto, com o direito de aliená-lo a terceiros ou mesmo ofertá-lo como garantia ao pagamento de outra dívida sua ou de terceiros. Vale ressalvar que o credor não perde a garantia, caso o bem seja alienado.

Dessa forma, enquanto que a hipoteca é um direito real em coisa alheia, a propriedade fiduciária é um direito real em coisa própria.

Quanto ao vencimento dessas garantias, a hipoteca convencional, por exemplo, pode ter seu prazo prorrogado por até 30 (trinta) anos, diferentemente da alienação fiduciária, que é uma garantia transitória, com caráter resolúvel, visto que a propriedade do bem está vinculada ao pagamento da dívida.

Na modalidade de alienação fiduciária, com o pagamento da dívida a fidúcia é revogada, revertendo-se em definitivo a propriedade ao devedor, enquanto que o não pagamento consolida a propriedade plena em nome do credor fiduciário.

Outra diferença importante a ser notada entre a hipoteca e a alienação fiduciária se refere à forma de execução da garantia.

Para se executar a garantia hipotecária é necessário ajuizar uma demanda judicial para apurar o saldo devedor. Somente após a apuração de tal saldo, o que, aliás, pode demorar anos, é que o imóvel hipotecado será alienado em hasta pública. Com a arrematação do bem, o novo adquirente ou o agente financeiro tem ainda que promover a desocupação do imóvel também por vias judiciais.

Já na alienação fiduciária a satisfação do crédito, em caso de inadimplemento, pode ser obtida por via extrajudicial, sendo, portanto, uma execução muito mais simples e rápida. O credor nesta modalidade, diversamente do credor hipotecário, não é preterido pelos créditos trabalhistas e tributários, tendo em vista a consolidação da propriedade que já estava devidamente registrada em seu nome.

Uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, este deverá promover a venda do imóvel em leilão público, sendo-lhe assegurado requerer a reintegração de sua posse, o que confere a desocupação do imóvel num prazo muito mais curto em relação à hipoteca.

Outra vantagem da alienação fiduciária é apresentada em caso de insolvência do devedor, tendo em vista que nesta modalidade, o bem dado em garantia deixou de compor o patrimônio do devedor. Dessa forma, mesmo nesta hipótese, o bem será executado sem concorrência com os demais credores.

Na hipoteca, no entanto, tendo em vista que o bem gravado em garantia não foi excluído do patrimônio do devedor, em caso de insolvência deste, o bem será arrecadado, tornando-se mais um obstáculo ao credor na recuperação de seu crédito.

Diante das diversas vantagens destacadas do instituto da alienação fiduciária de bem imóvel em relação à hipoteca, é de se concluir que a alienação se demonstra a forma de garantia mais segura e célere para a satisfação do crédito.

Publicado por Mayara Agrela
Fonte: Artigos JusBrasil