terça-feira, 30 de abril de 2013

ESPECIAL DA EXAME SOBRE MERCADO IMOBILIÁRIO CIRCULA EM 9 DE MAIO



Estudo sobre imóveis cresce em número de cidades avaliadas, marcando uma das edições mais aguardadas da revista.

A revista EXAME que vai circular em 9 de maio terá foco no aquecido mercado imobiliário brasileiro. No ano passado, esse especial surpreendeu ao se tornar a edição mais vendida em banca dos últimos 10 anos da revista, com circulação total de mais de 171 mil exemplares.

As mais de 50 páginas editoriais incluem a maior pesquisa sobre imóveis do Brasil. Este ano, o número de cidades avaliadas cresceu: as informações exclusivas de preços de imóveis – novos, usados, evoluções e variações — abrangem 63 cidades, 19 a mais do que em 2012.

IGP-M DESACELERA ALTA PARA 0,15% EM ABRIL


O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) desacelerou para 0,15% em abril na comparação com a alta de 0,21% registrada no mês de março, informou, nesta segunda-feira, 29, a Fundação Getulio Vargas (FGV).

O IGP-M de abril ficou abaixo da mediana prevista pelas casas ouvidas pelo AE Projeções, de +0,20%, mas dentro do intervalo estimado, de +0,10% a +0,31%.

Entre os três indicadores que compõem o IGP-M, o IPA-M caiu 0,12% em abril, depois de aumento de 0,01% em março. O IPC-M variou 0,60%, contra alta de 0,72% em março. Já o INCC-M avançou 0,84% em abril ante 0,28% no mês anterior. A variação acumulada em 2013 é de 0,98%, enquanto a taxa acumulada em 12 meses até abril é de 7,30%.

IPA
Os preços dos produtos agropecuários no atacado caíram 1,82% em abril, depois de registrarem também queda de 0,70% em março. Já os preços de produtos industriais passaram de elevação de 0,30% no mês anterior para 0,54% neste mês.

Os preços dos bens intermediários caíram 0,19% ante queda também de 0,28% em março. Os preços dos bens finais registraram avanço de 0,85% ante ganho de 1,00% no mês anterior. Os preços das matérias-primas brutas recuaram 1,20% em abril, na comparação com também queda de 0,78% em março.

O Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA) teve queda de 0,12% em abril, após avanço de 0,01% em março. Em 12 meses, o IPA acumula alta de 7,73% e, nos quatro primeiros meses do ano, avanço de 0,21%.

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O QUE SE ENTENDE POR DENÚNCIA CHEIA E DENÚNCIA VAZIA NA LEI DO INQUILINATO?

 
Entende-se por denúncia cheia aquela em que o locador deseja dar fim ao contrato de aluguel com apresentação de justificativa, conforme disposto na Lei 8.245/91:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Já a denúncia vazia é a quebra do contrato de locação sem justificativa alguma (art. 46, da mesma Lei).
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 
Autora: Danielle Marques Dip Abud / Fonte: JusBrasil

IMOBILIÁRIA QUE OMITIU RESTRIÇÃO EM LOTES VENDIDOS DEVOLVERÁ 3,2 MILHÕES


A 4ª Câmara de Direito Civil do TJ, em decisão do desembargador Luiz Fernando Boller, manteve decisão da comarca de Navegantes que anulou contrato de compra e venda de 24 lotes de terra naquela cidade, entabulado entre imobiliária e um estaleiro em 2006, em razão da existência prévia de embargo ambiental levado a afeito pelo Ibama, por se tratar de área de preservação permanente.

O adquirente, que havia pago R$ 1,27 milhão na oportunidade e alegou desconhecer as restrições ao uso dos lotes, receberá o valor atualizado, que hoje ultrapassa R$ 3,2 milhões. A vendedora omitiu informação relevante ao contratar a transferência do domínio dos imóveis em questão, qual seja, a existência de embargo ambiental sobre o loteamento que integram, levado a efeito pelo Ibama, por tratar-se de área de preservação permanente, ecossistema de restinga, integrante do bioma Mata Atlântica, explicou o relator.

Em seu voto, Boller registrou que, configurado o dolo negativo, ou mesmo omissão, a pretendida desconstituição do negócio jurídico constitui a única solução para o caso. Só desta forma, acrescenta, estará preservado o interesse jurídico do adquirente, que, de boa-fé, ficou impossibilitado de dispor livremente dos lotes adquiridos, prejudicado pelo intencional silêncio e omissão da vendedora. A imobiliária, além da devolução dos valores ao estaleiro, terá que arcar também com custas processuais e honorários sucumbenciais, arbitrados em R$ 320 mil. A decisão foi unânime (Apelação Cível n. 2009.005843-1).

Fonte: JurisWay 

Nota do Editor:
Novo Código Civil - Da Corretagem - Alteração no art. 723

Foi sancionada pelo Vice-Presidente da República, em substituição ao Presidente da República, em 19 de maio de 2.010, a Lei nº 12.236/10, que altera o art. 723 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, para adequá-lo às exigências da Lei Complementar no 95, de 26 de fevereiro de 1998, que dispõe sobre a elaboração, a redação, a alteração e a consolidação das leis.

Diz o texto:

"Art. 1o O art. 723 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Civil, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.” (NR)

Art. 2o Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Brasília, 19 de maio de 2010; 189º. da Independência e 122º. da República.

JOSÉ ALENCAR GOMES DA SILVA

sábado, 27 de abril de 2013

LEI 12.744: MENOS RISCOS NOS CONTRATOS DE LOCAÇÕES

A presidente da República Dilma Rousseff sancionou a Lei nº 12.744 que normatiza os contratos de locação de imóveis comerciais sob encomenda, os contratos” built to suit”.

A norma acrescentou o artigo 54-A à Lei de Locações, eliminando de maneira definitiva os riscos jurídicos que travavam o uso, em larga escala, desse tipo de operação no Brasil por falta de segurança jurídica advinda da ausência de previsão legal.

O Projeto de Lei original (PL nº 6562, de 2009- deputado Carlos Bezerra) sobre a matéria, visava simplesmente afastar da Lei Locatícia os contratos built to suit. Entretanto, o Projeto Substitutivo aprovado (PL nº 356, de 2011 – deputado. Julio Lopes) foi no sentido inverso, ou seja, incluiu na Lei de Locações os contratos built to suit.

As operações denominadas built to suit vêm sendo utilizadas desde a última década no Brasil, atraindo fundos e investidores ávidos por ativos de longo prazo. Conceitualmente são operações em que o locador, a pedido e sob encomenda de uma locatária, compra um imóvel, projeta-o e nele constrói, especificamente, para atender as necessidades da locatária. Esta se compromete, em contrapartida, a remunerá-lo por meio de um contrato de aluguel de longo prazo (de oito a 15 anos).

Um dos fatores de atratividade desse tipo de operação para as partes envolvidas é o fato de a usuária/locatária não imobilizar seus recursos financeiros para a aquisição do terreno e construção de suas instalações.

Em razão da ausência de previsão legal, dentre as várias particularidades desses contratos, duas sempre trouxeram grande insegurança jurídica: a que obrigava a usuária/locatária a renunciar expressamente ao direito de pleitear a revisão dos aluguéis (art. 19, da Lei nº 8.245/91) e a que impunha à usuária/locatária uma multa contratual a título de prefixação de perdas e danos no valor igual ao número dos aluguéis vincendos em caso de desocupação antecipada – com base nos artigos 412 e 473 do Código Civil.

Essas sempre foram condições essenciais para a estruturação e financiamento das operações built to suit, sem as quais não haveria a possibilidade de criar um crédito imobiliário de longo prazo atrativo ao mercado de capitais (Lei nº 9.514/97).

Os contratos built to suit em nada ofendem as leis de ordem pública

Com a promulgação da Lei nº 12.744, o empreendedor/locador terá a segurança jurídica necessária de que a usuária/locatária: (i) cumprirá o prazo da locação, ou pagará uma multa equivalente (54-A parágrafo 2º), mesmo que desocupe antecipadamente o imóvel (segurança do fluxo de recebíveis) e (ii) não poderá pleitear a revisional dos aluguéis a valores de mercado (54-A parágrafo 1º).

O Poder Judiciário vinha reconhecendo, mesmo que timidamente, que esses tipos de contratos (built to suit) são personalíssimos – o que confirma a prevalência do acordo firmado entre as partes, no caso de renúncia da revisional da locação (Ag. 790.333-00/4, Ag. 787.154-00-3 e Ap.Civ. 992.08.037348-7TJ/SP).

Entretanto, pela falta de normatização legislativa e como forma de mitigar possíveis questionamentos judiciais, nos últimos anos, os operadores deste mercado passaram a estruturar essas operações por outros meios: a instituição da cláusula arbitral em razão do vácuo legislativo existente (Lei 9.307/66) e a utilização da concessão do direito real de superfície (Lei nº 10.257/01) – o que desvirtua tal tipo de operação.

O fato é que este tipo de modalidade tem crescido exponencialmente em todo o país, e sua regulação vinha sendo pleiteada por todos que operaram neste tipo de mercado.
Nesse sentido, acertou o legislador ao implementar tal mudança, pois a partir da promulgação da lei, toda locação comercial na qual o locador “adquira, construa ou reforme substancialmente, por si mesmo ou por terceiros, o imóvel, indicado pelo pretendente a locação, locando-o por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo” (art. 54-A, caput).

Certamente, pode-se questionar a opção legislativa empregada, pois o projeto original estabelecia a não incidência da Lei de Locações aos contratos built to suit, preferindo discipliná-los por meio do Código Civil como contratos atípicos, tendo os artigos 412 e 473 como basiladores do direito do locador em estabelecer a multa compensatória proporcional ao tempo do contrato.

O Código Civil autoriza as partes a definir elevados valores para cláusula penal, tendo em vista a natureza, a finalidade do negócio e a função social do contrato. Somente se a penalidade for manifestamente excessiva é que poderia haver revisão, aplicando-se, então, o artigo 413 do Código Civil.

Inegável que a terminologia estabelecida no artigo 473 do Código Civil (“uma das partes houver feito investimentos consideráveis”) se encaixa melhor nos conceitos do que venha a ser um contrato built to suit do que a utilizada na Lei 12.744 – que estabelece que a simples aquisição, construção ou substancial reforma dará direito ao locador exigir da locatária multa contratual por desocupação antecipada no valor total do contrato de aluguel.

Com a nova Lei, corre-se o risco de se criar um desequilíbrio em um mercado de locações comercias já estabelecido. Cria-se a possibilidade para que empreendedores imobiliários estabeleçam multas à locatária por desocupação antecipada em patamares muito superiores aos das regras anteriores, bastando para isso comprovar que antes da locação houve aquisição, construção ou substancial reforma com a anuência da locatária.

Somente por meio de futuros litígios é que se poderá mensurar se a decisão de utilizar a Lei de Locação para normatizar tais contratos foi acertada. Até lá, o mercado locatício comercial passará por uma fase de adaptação e testes que definirão os patamares da multa.
Embora louvável a iniciativa de normatização, seria preferível apostar no projeto de lei originário. 

Os contratos built to suit em nada ofendem as leis de ordem pública, os bons costumes e os princípios gerais de direito e poderiam ser normatizados pelo Código Civil, não por uma lei especial de locações. Nota do Editor:

Autor: Rodrigo Ruete Gasparetto 
Especialista em Direito Civil e Processo Civil pela Universidade São Francisco. LL.M in International Business Transaction pela American University (Washington/DC). Mestre em Direito Comercial pela PUC/SP
Fonte: Valor Econômico

Nota do Editor:
Clique no link abaixo para ler a Lei 12.744 de 19 de Dezembro de 2012:

Pelo lado do investidor, este busca o retorno dos investimentos alocados no projeto e a remuneração pelo uso do imóvel, cuja principal característica é a exigibilidade da permanência do usuário, associada às previsibilidades e segurança do fluxo projetado, o que permite a securitização deste contrato, através da distribuição de títulos a investidores, que terão como lastro o pagamento das parcelas contratadas. No que se refere à formatação contratual deste instrumento, deve ser entendida como uma nova modalidade locatícia, onde os contratantes estabelecem suas obrigações antes mesmo do início da construção, cuja principal característica talvez seja o período longo e atípico estabelecido, normalmente compreendido entre 10 e 20 anos.(Excerto do texto de SM BROKER'S CONSULTORIA)

O CONTRATO DE LOCAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS


Resumo: A segurança jurídica decorrente do contrato de locação que tem como objeto bens imóveis, em determinados casos, depende do ingresso deste contrato no Registro de Imóveis. Para tanto, o trabalho em questão aborda os requisitos que devem ser observados pelos signatários e toda a sistemática legal que envolve a repercussão do contrato de locação no fólio real

A locação de bens imóveis é um negócio jurídico de progressiva utilidade no mercado imobiliário brasileiro. O déficit habitacional do País motivado pela falta de recursos da maior fatia da população para a aquisição da casa própria e a procura por instalações comerciais são os principais fatores que impulsionam a utilização do contrato de locação. As normas que disciplinam o referido contrato estão prescritas na Lei Federal nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991, no Código Civil brasileiro entre os artigos 565 e 578 e demais legislações em vigor.

Pelo teor da norma, a locação ocorre quando uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. Contudo, quando se trata de imóvel urbano, embora o contrato em análise não gere direito real sobre imóvel, a formalização de certas garantias vinculadas à locação, não depende exclusivamente da assinatura dos signatários, sendo indispensável o seu ingresso no cartório de registro de imóveis.

A repercussão do contrato de locação no fólio real está ajustada na Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, denominada Lei de Registros Públicos. Uma prévia observação a ser feita é que a apresentação deste contrato no registro imobiliário será uma garantia do locatário, pois nos termos do artigo 220 são considerados, para fins de escrituração, credor e devedor, respectivamente, o locatário e o locador.

O primeiro efeito deste contrato, inserto na Lei de Registros Públicos, está descrito no artigo 167, inciso I, item 3, o qual dispõe que será feito o registro dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada. Como se observa, além de ter que ser expressa no instrumento contratual, a simples menção desta cláusula no contrato não é suficiente para que o locatário tenha garantido o direito à continuidade do contrato, em eventual alienação do imóvel. Por outro lado, caso o contrato que contenha a referida cláusula esteja devidamente registrado, o posterior adquirente não poderá opor a efetivação do seu direito real de propriedade, quando decorrente de atos como compra e venda, permuta, dação em pagamento, entre outros, para a desconstituição da garantia. O dispositivo do artigo 8º da Lei Federal 8.245/1991, não obstante verse que o referido ato é objeto de averbação, por um erro de técnica legislativa, corrobora a necessidade de apresentação do contrato de locação no serviço registral imobiliário para assegurar a sua vigência em caso de alienação do imóvel.

Outra importante garantia conferida ao locatário pelo fólio real é o exercício do direito de preferência, ou seja, o inquilino terá a preferência na aquisição do imóvel, se houver intenção do locador em vendê-lo durante o período de vigência do contrato. No entanto, para que este direito possa ser exercido, não há exigência legal para a sua expressa previsão no texto do contrato. Para tanto, a norma do artigo 167, inciso II, item 16, da LRP, exige que seja feita no Registro de Imóveis a averbação do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. A respeito da matéria, o autor Regnoberto M. de Melo Jr. elucida que “o direito de preferência do locatário nasce da lei, mas o seu exercício requer contrato de locação válido e averbado no SRI”. No mesmo sentido, o artigo 27 da Lei 8.245/1991 adverte que, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Excepcionalmente, tanto a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel quanto o direito de preferência perderão os seus efeitos quando se tratar de formas de aquisição originária de propriedade, tais como, desapropriação e usucapião na modalidade extraordinária. O que justifica a perda destes direitos pelo locatário é que, com a aquisição originária, surge uma nova propriedade, sem ligação com a antiga. Logo, qualquer direito real ou ônus pré-constituído sobre o imóvel deixam de integrar a cadeia dominial do imóvel. Ademais, o direito de preferência também não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação, sendo que tal assertiva pode ser confirmada pelo conteúdo do artigo 32 da Lei Federal 8.245/1991.

A qualificação positiva do contrato de locação no Registro de Imóveis, ou seja, a certificação pelo registrador de que o citado título encontra-se apto para o registro ou a averbação em comento deve atender há alguns requisitos. O artigo 169 da LRP, em seu inciso III, prevê que o registro do ajuste contratual para assegurar a cláusula de vigência, em caso de alienação do imóvel, e a averbação para fins de exercício do direito de preferência serão efetuados no cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador. Neste caso, deve ser destacada a flexibilidade do legislador para viabilizar a eficácia do ato quando não exige a anuência de todos os proprietários na via contratual. 

Esta preocupação é de extrema pertinência já que nos referimos a benefícios ao locatário e eventuais exigências quanto à qualificação do locador poderiam obstar a constituição das garantias. Por outro lado, deve-se advertir que a mencionada norma é uma manifestação do princípio da cindibilidade do título, o qual orienta que, sempre que o documento contiver requisitos suficientes para formalizar o ato, o registrador deve fazê-lo.

O princípio da especialidade objetiva do registro público também possui grande relevância para o ingresso do contrato de locação na serventia de registro imobiliário. Pela sua substância, o título deve contar a plena e perfeita identificação do imóvel, sob pena de ser devolvido para o apresentante. Os dispositivos legais dos artigos 222 e 223 da LRP ratificam a sua importância quando versam que o instrumento particular deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

Embora não esteja presente no rol de atos praticados pelo oficial de registro de imóveis elencados no artigo 167, incisos I e II, da Lei de Registros Públicos, há um outro ato relativo ao contrato de locação de imóvel urbano que deve ser formalizado na serventia registral imobiliária. Trata-se da caução em bens imóveis, modalidade de garantia locatícia, que deve ser averbada à margem da matrícula do imóvel oferecido pelo locatário ao locador. Além de constituir-se como uma garantia de grande importância, deve-se ressaltar que não é absoluta a regra do artigo 220 da LRP, a qual descreve que são considerados, para fins de escrituração, credor e devedor, respectivamente, o locatário e o locador. Neste caso, a garantia é diretamente em benefício do locador, proprietário do imóvel. A garantia em estudo está regularizada no artigo 38, parágrafo 1º, da Lei Federal 8.245/1991. 

Por todo o exposto, é possível concluir que, em razão da natureza obrigacional do contrato de locação, as partes contratantes freqüentemente têm a falsa noção de que o instrumento contratual é suficiente para confirmar as garantias que envolvem a locação. No entanto, quando o objeto do contrato é um bem imóvel, a validade das garantias apontadas neste trabalho depende, sobretudo, da observância das normas e princípios de registro público e da apresentação do título no Registro de Imóveis.

Referências bibliográficas
BRASIL. Código Civil. 53. ed. São Paulo: Saraiva, 2002.
CENEVIVA, Walter. Lei de registros públicos comentada. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2002.
FIUZA, César. Direito civil: curso completo. 8. ed., rev., atual. e ampl. Belo Horizonte: Del Rey, 2004.
JÚNIOR, Regnoberto M. de Melo. Lei de Registros Públicos comentada. Rio de Janeiro: Freitas Bastos Editora, 2003.
VADE MECUM SARAIVA. 2ª ed. atual. e ampl. São Paulo: Saraiva, 2006.
Autor: Fabrício Petinelli Vieira Coutinho  
Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais. Conclusão do curso: dezembro de 2006; Tutor do Curso de Pós-Graduação \"lato sensu\" em Direito Registral Imobiliário ofertado pela PUC Minas Virtual, em convênio com o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil - IRB; Escrevente cartorário. 
Fonte: Revista Âmbito Jurídico

sexta-feira, 26 de abril de 2013

O COMPORTAMENTO DO SETOR DE REAL ESTATE RESIDENCIAL NO BRASIL EM 2013 / 2014


O Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (NRE-Poli) divulgou na quinta-feira (25) o relatório da última reunião de seu Comitê de Mercado, formado por professores e pesquisadores do NRE-Poli e também profissionais de diferentes segmentos do real estate. O tema da reunião foi "O comportamento do real estate residencial no Brasil em 2013-2014".
Leia abaixo o relatório na íntegra:

"Nota da Reunião de 21 de Fevereiro de 2013

O comportamento do setor de Real Estate Residencial no Brasil em 2013-2014,
diante do ambiente econômico global e das decisões de política econômica no horizonte 2013 a 2014

Introdução
Nesta reunião, contando com a participação do economista chefe do Banco Santander Mauricio Kedhi Molan, que apresentou um panorama da economia mundial e tratou dos principais fatores que devem condicionar o desempenho da economia brasileira neste biênio, o Comitê discutiu influências desta conjuntura no mercado de real estate residencial ao longo do ano de 2013 e as potenciais repercussões para 2014.
No cenário econômico brasileiro vive-se o impasse entre (a) manter as políticas de transferência de renda por meio dos incentivos que favorecem o crescimento de salários acima dos ganhos de produtividade, com repercussão direta na compressão das margens de resultado das empresas, cujo efeito se verifica no freio de investimentos privados, e (b) alterar essas políticas promovendo ajustes no mercado de trabalho já que, no longo prazo, esta configuração não é sustentável. No segundo caso, o ajuste implicaria na desaceleração da economia, ou na depreciação da taxa de câmbio, o que significaria aceitar níveis sistemicamente mais altos de inflação na economia brasileira.
No setor de real estate residencial se observa uma conjuntura que ainda compreende estoques elevados e menores volumes de lançamentos, mas não se percebem distorções capazes de alterar significativamente os patamares de preços (13 meses de estoques na cidade de São Paulo é razoável e funciona como fator regulador). Os comentários nos tópicos a seguir buscam identificar: como as tendências na economia mundial têm potencial de repercussão sobre a) a economia brasileira; b) as questões internas que impactam no setor de real estate residencial; c) aquelas que estimulam ou não o fluxo de recursos de investimento; d) as que têm induzido compras e provocado ou não alterações no perfil e no volume da demanda.

Panorama Econômico Mundial
A percepção do mercado em relação à economia global é de que houve uma melhoria substancial no risco de ruptura na zona do Euro, o que até pouco tempo era o principal fator de instabilidade da economia global. O índice (VIX) que reflete a intensidade de aversão global ao risco tem caído recorrentemente, tendo atingido o seu máximo (cerca de 80 pontos) no final de 2008, altos picos em 2010 e 2011 (na faixa de 40 pontos) e hoje se encontra no patamar de 10 pontos. Considera-se como normalidade a faixa entre 10 e 20 pontos. Outro indicador da percepção de risco pelos investidores - a remuneração dos títulos públicos de longo prazo (10 anos) - também tem se reduzido nos últimos trimestres. O da Espanha, por exemplo, que já alcançou quase 8% ao ano, hoje está posicionado em 5,5%, 150 bp acima do Brasil.
Contudo, a avaliação mais disseminada entre os analistas é que a retomada do crescimento econômico global ainda é complexa. Espera-se um crescimento médio global para os próximos anos de 2,5 a 3% ao ano, bem abaixo da média global da última década, de cerca de 5% ao ano. A Europa tem dificuldades de sair da recessão e a expectativa para o desempenho econômico dos Estados Unidos é de baixo crescimento. Em ambos os casos, a necessidade de ajuste fiscal (redução do déficit público) é um fator de enorme importância na contenção do crescimento. Na China não se espera a manutenção dos patamares de crescimento anteriores, devido principalmente à redução da confiança dos empresários, às condições do mercado imobiliário e ao excesso de investimentos.
Em seguida detalhamos um pouco mais este diagnóstico geral.
  • Economia Norte-Americana
    Há a necessidade de ajuste fiscal, redução do déficit e da dívida pública, além da elevação do nível de poupança das famílias. Para a dívida publica projeta-se uma estabilização a partir de 2014, em cerca de 76% do PIB e, em relação ao déficit, as projeções apontam para uma firme redução de 2013 a 2015. Também é favorável o cenário de crescimento moderado da poupança das famílias. O mercado imobiliário já se encontra ajustado e apresentando crescimento moderado, com os indicadores de preços e oferta reagindo. Estima-se um crescimento do PIB de 1,8% e 2,7% em 2013 e 2014 respectivamente.
  • Economia Europeia
    Na zona do Euro o ajuste das contas públicas é o principal fator de retração do crescimento dos países. É desejável que a melhoria das condições de solvência e de aversão ao risco dos investidores em relação, principalmente, à Grécia, Itália, Espanha, Irlanda e Portugal possa, num horizonte não muito largo, possibilitar alguma retomada de crescimento, tendo em vista que se verifica um desempenho um pouco melhor no último ano, mas ainda no terreno negativo.
  • Economia Chinesa
    Na China, a perspectiva de crescimento também é menor do que nos últimos anos. Considerando que durante longo período o país cresceu baseado (i) nas exportações, (ii) em um modelo concentrado em investimentos (aproximadamente 45% do PIB) e (iii) na migração do campo para as cidades, e que estas três vertentes apresentam sinais claros de esgotamento, não será possível manter os mesmos índices de crescimento das décadas passadas. O excesso de investimentos provocou uma saturação no mercado imobiliário, que não apresenta mais espaço para crescimento, marcados por retornos insatisfatórios; os mercados importadores mundiais, em função do baixo crescimento, reduziram suas compras de fornecedores chineses e, como as migrações do campo para cidade têm diminuído, as demandas salariais decorrentes pressionaram a inflação. As demandas forçaram o governo a tomar medidas de contenção, hoje bem sucedidas, e que tem aberto espaço para ações de estímulo, embora ainda insuficientes para sustentar a hipótese de crescimento nos mesmos níveis históricos.
  • Crescimento Mundial
    Em síntese, as projeções indicam um crescimento médio global para os próximos 5 anos de 2,5 a 3% ao ano, com a seguinte configuração: países emergentes 5% ao ano; economias avançadas 1% ao ano e China 7%. Observar que o Brasil está incluído em países emergentes e que, de acordo com as expectativas de crescimento para 2013 de 3%, resulta daí que, para alcançar o desempenho médio esperado para o seu grupo o país terá que crescer nos anos subsequentes a taxas superiores a 5% ano. Em relação aos choques externos, a expectativa dos agentes é de que estes tenderão a ser de intensidade mais moderada em relação a 2008, mas de duração mais longa.
Como esta conjuntura internacional repercute no desempenho das commodities, de importância estratégica na pauta de geração de divisas para o Brasil? Primeiro, o baixo crescimento mundial encerra o super ciclo de crescimento dos preços das commodities no mercado internacional. Segundo, há elevados estoques e um crescimento da liquidez. Também há a questão do risco geopolítico vinculado ao petróleo, sempre presente, mesmo que em função do baixo crescimento e da grande produção não se vislumbre um crescimento acentuado nos preços.

Panorama Econômico Brasileiro
Desde 2008 o mercado de trabalho vem sendo marcado pelo aumento dos salários nominais acima da inflação e dos salários reais acima dos ganhos de produtividade do setor industrial, com grande evidência no real estate.
Este desequilíbrio, resultante da indexação do salário mínimo e das baixas taxas de desemprego (hoje na casa de 5,5%) impulsiona o consumo das famílias em detrimento do investimento das empresas. A compressão das margens pela via do crescimento dos custos de produção, sem espaço para reajustes equivalentes nos preços, especialmente para os produtos tradable (aqueles que sofrem concorrência externa via importação - essencialmente os manufaturados) induz baixa atratividade para novos investimentos. Nos non tradable (o setor de serviços e construção civil), o impacto é menor, porque sem a concorrência externa é factível o repasse do incremento de custos para os preços de comercialização sem comprometimento da competitividade no mercado.
Sob uma perspectiva macroeconômica e analisando a movimentação da renda gerada, o que vem ocorrendo na economia brasileira nos últimos anos é uma transferência de renda das empresas para as famílias.
A continuar esta configuração do mercado de trabalho na qual prevalecem os aumentos salariais acima dos ganhos de produtividade, os crescentes custos de mão de obra constituirão importante barreira à expansão da competitividade da indústria brasileira no mercado internacional, fato que impedirá uma recuperação mais substancial dos investimentos. Esse fator, aliado a outros estruturais que afetam a competitividade, tais como o Sistema Tributário (seja pela carga propriamente dita, seja pelo dispêndio de energia no preparo e pagamento dos impostos) e os gargalosde infraestrutura, (mais expressivos no Brasil que nos demais BRICs) acabam por bloquear o crescimento.

O crescimento dos investimentos no Brasil de 2004 a 2008 foi de 10% ao ano em média, de 2008 a 2010 de 4% em média. Já em 2012 o país apresentou uma retração de 5% nos investimentos enquanto o consumo cresceu 3% com o PIB crescendo modestos 0,87%. Caso emblemático no período foi a Petrobrás que, sozinha, representa 10% de todo o investimento no Brasil, a qual desde 2008 estabilizou o seu volume de investimentos (aproximadamente R$ 80 bilhões anuais), enquanto de 2004 a 2008 cresciam a taxas anuais de cerca de 20%.
Há que se destacar, ainda, as incertezas quanto à oferta de energia elétrica, que poderá ser um problema mais adiante para novos investimentos. Diante deste quadro, argumentou-se na reunião que é fator vital para um desenvolvimento mais sustentável da economia a ocorrência de um reequilíbrio dos fatores de produtividade e atratividade para novos investimentos frente ao crescimento da renda da população. Antes de discutirmos as alternativas que se colocam aos gestores da política econômica para lidar com o dilema entre incentivar o investimento e preservar a transferência de renda das empresas para as famílias, na reunião do Comitê ainda debateu-se o endividamento da população.
Sobre isso, concluiu-se que o período de excesso de consumo via endividamento já está superado. Depois do que se chamou no mercado financeiro de a "tempestade perfeita" com a redução da oferta e dos volumes de crédito, a compressão dos spreads e a alta inadimplência, está se verificando uma melhoria na dinâmica de crédito. O comprometimento da renda com o pagamento de dívidas tem se reduzido, devido principalmente à redução dos custos e alargamento dos prazos médios, o que significa tendência de recuo dos indicadores de inadimplência.
Ressalte-se que o endividamento das famílias brasileiras não é excessivo, quando comparado internacionalmente (no Brasil equivale a 44% da renda anual, 63% no Chile, 110% nos EUA e 125% na Espanha), mas o comprometimento da sua renda mensal com o pagamento de empréstimos segue uma raiz inversa (no Brasil equivale a 22%, contra 11% no Chile, 14% nos EUA e 15% na Espanha).
No que se refere à expansão do crédito às famílias, o patamar de segurança recomendado é de até 18% anual, tendo em vista o crescimento da renda nominal, da redução das taxas e do alongamento dos prazos médios. Ao longo de 2004 a 2010 o crédito se expandiu a taxas médias de 25% ao ano, para uma expansão média no consumo de 6% anual, o que contribuiu no período para a ocorrência de taxas médias de crescimento do PIB de 4,5% ao ano. A expansão mais moderada do crédito impedirá uma aceleração mais forte no consumo, sendo fator redutor do PIB.
Reconhece-se que a adoção de políticas que contemplem um reequilíbrio da relação entre a continuidade dos ganhos salariais, patrocinada pelo aperto das margens do setor produtivo e do setor financeiro, deverá levar em conta o calendário eleitoral, a despeito do fato de que este desequilíbrio não é sustentável no longo prazo, pois poderá resultar num ambiente econômico hostil, sem atratividade para investimentos e com inflação em alta.
A transferência que vem sendo mantida até o momento só foi possível porque, no período de 2004 a 2010 ocorreram ganhos de produtividade, por meio dos investimentos das empresas e, de renda, por meio da incorporação de mão de obra ao mercado de trabalho e dos reajustes salariais acima da inflação.
Vislumbram-se, então, dois caminhos possíveis para equilibrar a economia adiante: o das reformas estruturais, de mais longo prazo ou, sem reformas, com o equilíbrio baseado nos instrumentos de política monetária e cambial. O segundo caminho se desdobra em duas soluções, a primeira ajustando o mercado de trabalho por meio da desaceleração da economia, significando mais desemprego, e a outra, por meio da depreciação da taxa de cambio, o que tende a provocar pressões inflacionárias.
A opinião que mais prevalece no mercado é que o governo buscará uma solução hibrida, que contempla um leve aumento de juros para contenção da inflação, jápróxima da fronteira superior da banda, mas sem comprometer a expectativa de crescimento do PIB de 3% em 2013, com depreciação cambial para incentivar a competitividade da indústria e as contas externas.
O estímulo ao investimento empregando controle tarifário de serviços públicos e desonerações às empresas deverá ser mantido, pois dentro do horizonte considerado, até o segundo semestre de 2014, os impactos fiscais de tais medidas não comprometeriam a solvência do governo (o superávit poderia cair de 2,5% para 1,5% do PIB). Assim, a transferência de renda para as famílias é partilhada entre bancos, empresas e contas públicas.
O Comitê debateu a questão de quanto a perda de competitividade se deve ao cambio e quanto é próprio da baixa produtividade da nossa indústria em relação aos competidores internacionais. Concluiu-se que, tendo em vista que o setor de serviços representa 60% do PIB e que em termos relativos a indústria nacional exporta pouco, os impactos das medidas no crescimento seriam menos expressivos do que se imaginaria, e que a adoção das políticas cambiais mais protecionistas decorreriam mais do aspecto politicamente negativo que a visão da desindustrialização provoca.
A solução aventada para a condução da economia embute riscos, dentre os quais o mais claro é o de o comportamento da inflação se descolar da meta. Também se acentua a forte participação dos bancos públicos (Caixa e BNDES) no volume crédito ofertado como sendo um fator crucial na capacidade governamental de promover realocações da renda gerada na economia e que as capitalizações do tesouro nos bancos públicos têm crescido.

Impactos no Setor de Real Estate Residencial
Do panorama econômico brasileiro, o Comitê derivou a discussão para os impactos no setor de real estate residencial à luz de três vertentes: crédito imobiliário, renda e confiança do mercado e respostas das empresas à conjuntura.
  • O crédito imobiliário deve continuar se expandindo, ainda que o funding esteja encarecendo devido a uma redução do spread operacional. A expansão do crédito imobiliário no ambiente dos bancos privados atualmente é motivada pelo interesse evidenciado de se implementar estratégias de crédito que privilegiem carteiras que, mesmo operando com margens menores, sejam de perfil longo e vestidas por garantias de maior qualidade, tipicamente o perfil do financiamento de ativos de alto valor como os imóveis. Outro fator que vai direcionar uma maior alocação dos recursos para o financiamento imobiliário é a redução observada na duration das aplicações dos bancos, que envolve um novo ciclo de esforço de recolocação de seus produtos no mercado. Neste contexto, operações de longo prazo como os financiamentos imobiliários à pessoa física, ou mesmo às empresas para produção dos empreendimentos, são mais desejáveis por alongarem a duration.
  • A diminuição do comprometimento da renda com crédito, anteriormente comentada, também é impulsionadora do incremento do crédito imobiliário dos bancos privados. Nestes, ao contrário da tendência para os bancos públicos, o volume de crédito imobiliário para pessoas físicas deverá aumentar em relação a outros produtos bancários. De outro lado, do lado da demanda, com o crescimento dos salários num ritmo menos acentuado e com um consumo mais moderado, a euforia na busca de crédito tenderá a ser menor.
  • Avaliando o comportamento do crédito imobiliário em 2012, relativamente a 2011, verifica-se que a combinação de uma expansão de 2% do crédito para a aquisição com a redução de 25% do plano empresário (crédito à produção), resultou numa expansão total nula em 2012. Para 2013 se projeta um volume de financiamento às empresas equivalente ao de 2012. Admitindo-se que o volume de lançamentos se manterá em 2013 análogo ao de 2012, a expansão resultará somente se os bancos expandirem o crédito para aquisição, inclusive intensificando a concessão de crédito para imóveis usados. De outro lado, não se vislumbra no curto prazo o esgotamento de funding no Sistema.
  • No que diz respeito ao comportamento de preços no mercado imobiliário, entende o Comitê que a redução da oferta e a manutenção nos níveis de demanda nos principais mercados devem manter os preços em trajetória ascendente, mas a par da inflação.
  • Há que se considerar a tendência do desenho de políticas governamentais observando o calendário eleitoral. Quando voltadas para o público de baixa renda, no real estate poderiam implicar em ênfase ao programa Minha Casa Minha Vida. A se confirmar alguma ênfase, estaria circunscrita ao biênio 2013 - 2014, mas adiante há que se considerar as dificuldades operacionais hoje identificadas, indutoras de padrões de risco elevados para a operação das companhias no programa.
  • Há claras evidências da cristalização de um desalinhamento entre o nível sóciocultural do mercado e a sua respectiva capacidade de pagar os imóveis. O preço dos produtos vem crescendo além da capacidade de pagar das famílias; consequentemente, para satisfação dos anseios dos diversos segmentos do mercado, há uma crescente inadequação de atributos como forma de encaixar os preços na capacidade de pagar das famílias.
  • Existe a possibilidade de que este descolamento seja revertido em parte, com base em ganhos de produtividade nas empresas, o que já estaria em curso em função de um redirecionamento estratégico evidenciado no mercado, que enfatiza fazer melhor em vez de fazer mais. A atual baixa produtividade setorial estaria refletida em um crescimento dos custos de produção da ordem de 4 a 5 % acima do INCC, mesmo admitindo-se as deficiências congênitas do índice em espelhar a evolução de custos de um empreendimento em particular, por se tratar de um índice setorial.
  • A ênfase esperada no programa Minha Casa Minha Vida pode trazer resultados para as empresas, desde que analisado do ponto de vista da demanda existente no mercado, mas não, se avaliado de acordo com as margens de resultado potenciais, a menos que se consiga obter intensos ganhos de produtividade. Se nos segmentos do mercado para média e alta renda, os condicionantes de geração de resultado estão vinculados a atributos de localização e de formatação do produto, para os de baixa renda os drivers são produtividade elevada, controles de desempenho e prazos e capacidade de gerenciamento da interface com o agente financeiro (no caso particular Caixa e Banco do Brasil), significando que nos projetos para baixa renda as empresas podem se qualificar gerencialmente para melhorar seus resultados, enquanto que nos demais segmentos a resposta do mercado, em ambiente de competitividade elevada, é que garante resultados adequados para os investimentos.
São membros do Comitê de Mercado do NRE-Poli: Alessandro Olzon Vedrossi, Alex Kenya Abiko, Carlos Terepins, Cláudio Bruni, Claudio Tavares de Alencar, Daniel Citron, Eliane Monetti, Eric Cozza, Fernando Bontorim Amato, João da Rocha Lima Jr., José Roberto Machado, José Romeu Ferraz Neto, Marcelo Vespoli Takaoka, Mario Rocha Neto, Pedro Cortez, Roberto Aflalo Filho, Roberto Sampaio, Sérgio Alfredo Rosa da Silva e Walter Luiz Teixeira.
Sendo essa Nota firmada por todos os seus membros, na sessão secretariada por Claudio Tavares de Alencar, que se encarregou de consolidar, na redação desta nota, o tema tal como foi debatido".

Fonte: NRE/POLI - PINIweb

CRECI ESCLARECE: POSSIBILIDADES E IMPOSSIBILIDADES DO USO DA CFGTS/FGTS



Nota do Editor: 
Clique no link abaixo para acessar o "MANUAL DO FGTS - UTILIZAÇÃO NA MORADIA PRÓPRIA":
http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/fgts/moradia/MANUALDAMORADIAPROPRIA_29012013.pdf

DIREITO DE PREFERÊNCIA DO INQUILINO NA COMPRA DO IMÓVEL


Este assunto, apesar de palpitante, é muito mal compreendido por locadores e locatários, e por isso, bastante polêmico, e não raro, vê-se discussões deste gênero na justiça.
 
O direito de preferência vem disposto no artigo 27 da lei 8.245/91, assim expresso:

“Art. 27 – No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”


Esta prerrogativa do inquilino, deverá ser exercida dentro do prazo de 30 dias, após ter recebido a notificação, sob pena de decair de tal direito, conforme bem preceitua o art. 28 da aludida lei:


“Art. 28 – O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, a sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias.


No entanto, o direito de preferência, para que tenha eficácia real, é necessário a averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário (Grifo nosso). Com isto, adquire efeito “erga omnes”, ou seja, poderá ser oposto contra todos, pois a locação torna-se pública, impedindo que alguém alegue o seu desconhecimento.


Para exercer o direito de preferência, no caso de ter sido preterido, somente poderá fazê-lo, no prazo de seis meses, a contar do registro da alienação no cartório de imóveis, mas, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto a matrícula do imóvel.


É o que se extrai da dicção do art. 33 da lei do inquilinato.


Como se observa, para que o inquilino tenha o direito de preferência, o pré-requisito da averbação do contrato de locação é imprescindível. Do contrário, terá apenas o direito de ser indenizado, pelo locador, dos eventuais prejuízos sofridos.


Contra o comprador, não poderá alegar absolutamente nada, pois não deu publicidade ao contrato de locação, e o comprador poderá alegar total desconhecimento de sua existência.


Temos, portanto, que para o inquilino exercer o direito de preferência, quando for preterido, terá que ter averbado o contrato de locação, a margem do registro imobiliário, pelo menos trinta dias antes da venda. E neste caso, poderá depositar judicialmente, o valor constante da escritura, e pedir a adjudicação do imóvel.


Por isso, quando você for adquirir um imóvel que esteja locado, observe esses detalhes, e jamais permita que o valor da escritura seja inferior ao valor real da compra e venda, pois do contrário, você poderá ter uma desagradável surpresa e um enorme prejuízo.

Autor: Otacilio Peron - advogado das CDL e FCDL

quinta-feira, 25 de abril de 2013

BANCOS DIFICULTAM PORTABILIDADE DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO


Depois da publicação da Lei 12.703, em agosto do ano passado, que facilitou a portabilidade da dívida do imóvel para um novo banco ao reduzir custos cartoriais, mutuários enfrentam dificuldades para concretizar a operação, prevista por lei desde 2006. 

À espera de uma regulamentação da legislação, bancos 'travam' o processo ou nem mesmo iniciam a operação.

É o que relata o analista de sistemas Vinicius Bragança, de 36 anos. Ao encontrar taxas mais atrativas no Itaú, que reduziria sua dívida total em R$ 40 mil e as prestações mensais do imóvel de R$ 1,5 mil para R$ 1,2 mil, recebeu como resposta que o banco não está fazendo a portabilidade "por enquanto" para o banco gerador do crédito, no caso o Bradesco, porque “não consegue finalizar os processos”.
"Agora, estou tentando ver se a Caixa Econômica Federal, que também oferece taxas menores, consegue desembaraçar este processo. Estou no terceiro ano de pagamento do financiamento e já consegui adiantar mais três anos no período. Acredito que tenho o direito de portar a dívida”.

A regra, anunciada em conjunto com a nova lei da poupança, permite que uma averbação seja suficiente para mudar a garantia hipotecária ou alienação fiduciária do imóvel, o que barateia a operação ao dispensar um novo registro do imóvel e outros custos cartoriais.

Desde a publicação da lei até agora, mutuários reclamam de demora do processo, atentos às oportunidades do mercado com o ciclo de redução de juros, que derrubou a taxa básica (Selic). Em alguns casos, a espera chega a meses. As queixas recaem sobre as empresas geradoras do crédito, que parecem dificultar a operação.
 
Discussão
A regulamentação irá tornar possível a realização da portabilidade por meio eletrônico, declara o Ministério da Fazenda. Ela deve tornar mais ágil a realização da operação, na visão do órgão governamental.

No entanto, o Ministério ressalta, em nota, que a falta da regulamentação do Conselho Monetário Nacional (CMN) sobre este aspecto não inviabiliza a portabilidade, inclusive, com seu custo cartorário reduzido, como determina a Lei 12.703, de 2012.

Mas, de acordo com o especialista em crédito imobiliário, Marcelo Prata, é difícil afirmar que os bancos não estão cumprindo a lei enquanto a regulamentação não sai. 

Isso porque ela é complementada pelo Projeto de Lei de Conversão (PLV) 4/2013, aprovado pelo Plenário do Senado na última quinta-feira (18) e encaminhado à sanção presidencial. O objetivo principal do projeto é evitar práticas anticoncorrenciais entre as instituições financeiras, diz Prata.
"Se tiver banco que recompra dívidas a cada mês, vamos voltar à década de 80, onde havia somente um banco que fazia financiamentos de imóveis. Isso é ruim para o mutuário, que fica sem opção".

O projeto obriga o credor a emitir documento atestando a validade da transferência. Entretanto, a instituição candidata a ser a nova credora da dívida imobiliária deverá enviar ao credor original a oferta apresentada ao mutuário, como taxa de juros, custo efetivo total, prazo, valor das prestações e sistema de pagamento utilizado.

Em cinco dias úteis, o mutuário poderá desistir da transferência ao aceitar uma contra-oferta do credor original ou manter a operação por meio da quitação do saldo pelo novo banco credor. No caso da efetivação da transferência, o credor original poderá exigir ressarcimento financeiro do novo credor, pelo custo envolvido na operação de crédito inicial. O Conselho Monetário Nacional poderá limitar esse ressarcimento.
 
Outro lado
As instituições financeiras, por meio da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), admitem que há entraves nas operações.

Em nota, a associação declara que "as características próprias das operações de crédito imobiliário tornam a portabilidade mais complexa que nas demais modalidades de crédito". A consequência é a necessidade de regulamentação. O PLV 4/2013, na visão da Abecip, apara "algumas arestas jurídicas". Dessa forma, "a portabilidade do crédito imobiliário poderá ocorrer com fluidez", diz, em nota.

Os bancos se resignam a dizer que cumprem a legislação que rege a portabilidade do crédito imobiliário e, até a publicação desta matéria, o Itaú não respondeu à solicitação da reportagem sobre a prática relatada pelo mutuário.

O Bradesco esclarece, em nota, que em processos de portabilidade de financiamento imobiliário o cliente detentor do financiamento deve solicitar o valor do saldo devedor do seu contrato na agência onde possui conta corrente.
 
Abuso
Enquanto as novas regras não são aprovadas, a economista do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), Ione Amorim, ressalta que o mutuário pode ter que arcar com todos os custos cartoriais da portabilidade.
“A regra atual não deixa claro quem se responsabiliza pelos custos de cartório. Por conta disso, os processos podem não andar, e a taxa de juros menor não compensar. E, para fazer o cálculo de todas as taxas que podem incidir na operação, pode ser necessária até mesmo a contratação de uma assessoria jurídica pelo mutuário”.

A saída, aconselham os especialistas, é que os mutuários tentem renegociar a taxa de juros do financiamento com o banco gerador do crédito, antes de optar pela portabilidade.

De acordo com Renata Reis, supervisora da área de assuntos financeiros e habitação do Procon-SP, mesmo sem a regulamentação da regra, entraves para a portabilidade, prevista por lei, pode se enquadrar como ‘prática abusiva’. "A instituição financeira geradora do crédito não pode se negar a realizar a operação porque não terá prejuízo, já que ela será liquidada”.

"A portabilidade de crédito é um direito do consumidor garantido pelo Banco Central", completa Renata. "Qualquer negativa, inclusive a de fornecimento de informações sobre a operação, deve ser denunciada à autarquia e aos órgãos de defesa do consumidor”, conclui.

Fonte: IG São Paulo - Marília Almeida 

REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO PARA AS INCORPORADORAS IMOBILIÁRIAS - RET


1. Caráter Irretratável da Opção
Neste trabalho estão consolidadas as normas pertinentes ao Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias instituído pela Lei nº 10.931/04 com a redação dada pela Medida Provisória nº 460/09 e disciplinado pela Instrução Normativa SRF nº 934/09.
A opção pelo RET obriga o contribuinte a fazer o recolhimento do IRPJ e das contribuições CSLL, PIS e COFINS por esse regime a partir do mês da opção.
Observa-se que esse regime de tributação tem caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

2. O que se Considera como Incorporação Imobiliária e Incorporador
Para efeito do regime examinado neste trabalho, considera-se:
a) Incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial; e
b) Incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
De acordo com a Instrução Normativa SRF nº 934/09:
I - Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras;
II - Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

3. Requisitos para a Opção
A opção pelo regime especial de tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I - Afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/64 (veja nota ao final deste tópico);
II - Inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de Afetação; e
III - Apresentação do Termo de Opção pelo RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita Federal de Administração Tributária (DERAT) com jurisdição sobre o estabelecimento matriz da pessoa jurídica.

4. Responsabilidade por Dívidas Tributárias
O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeita ao RET, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não respondem por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), à Contribuição para o PIS/PASEP e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS), exceto aquelas calculadas na forma examinada neste trabalho sobre as receitas recebidas no âmbito da respectiva incorporação.
O patrimônio da incorporadora responde pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.

5. Cálculo do Valor a Ser Pago
5.1 Regra geral
5.1.1 Percentual aplicável
Medida Provisória nº 460/09 alterou a Lei nº 10.931/04 com a finalidade de reduzir a alíquota de tributação aplicável às incorporações imobiliárias de 7% para 6% e agora passa a ser 4%, nos casos em geral, e de 6% para 1% no caso de projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesses sociais.
A redução de tributação beneficia também as receitas auferidas pelas empresas construtoras contratadas para construir as unidades habitacionais no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) de que trata a Medida Provisória nº 459/09.
5.2 Redução de alíquotas
Para cada incorporação submetida ao RET, à incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% das receitas mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições (Lei nº 10.931/04 com a redação dada pela Medida Provisória nº 460/09):
I - IRPJ;
II - CSLL;
III - Contribuição para o PIS/PASEP; e
IV - COFINS.
Esse percentual de 6% ( a definir agora que é de 4%) corresponde a:
a) 1,89% como IRPJ;
b) 0,98% como CSLL;
c) 0,56% como Contribuição para o PIS/PASEP; e
d) 2,57% como COFINS.
5.3 Base de cálculo
Para efeito de cálculo do valor referente a tributos e contribuições a ser pago, considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.
Do total das receitas recebidas podem ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.
As demais receitas, operacionais e não operacionais, recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, serão tributadas na incorporadora, observado que esta norma aplica-se inclusive às receitas recebidas pela incorporadora, decorrentes da aplicação da incorporação submetida ao RET no mercado financeiro.
Vale lembrar que os créditos tributários devidos pela incorporadora não podem ser objeto de parcelamento.

6. Hipótese de Pagamento Definitivo
Observada a obrigatoriedade de o incorporador manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime, o pagamento do IRPJ e das contribuições, na forma examinada neste texto, será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.
As receitas, custos e despesas próprios da incorporação, sujeitos à tributação na forma do tópico anterior, não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do IRPJ e das contribuições, devidos pela incorporadora em virtude de suas demais atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
6.1 Imóveis residenciais de interesse social
Até 31/12/2013, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31/03/2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos será equivalente a 1% da receita mensal recebida (Minha casa minha vida).
Para este efeito consideram-se projetos de incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor comercial de até R$ 100.000,00  no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata as Leis 11.977/09 e 12.655/12 .
O percentual de 1% correspondente ao pagamento unificado dos tributos será assim considerado:
I - 0,44% como COFINS;
II - 0,09% como Contribuição para o PIS/PASEP;
III - 0,31% como IRPJ; e
IV - 0,16% como CSLL.
6.2 Empresas construtoras
Conforme disposto na Medida Provisória nº 460/09, convertida nas Leis 12.024/09 e 12688/12 até 31/12/2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor comercial de até R$ 100.000,00 no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata a Medida Provisória nº 459/09, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% da receita mensal auferida pelo contrato de construção.

7. Prazo de Pagamento
O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições deve ser efetuado até o décimo dia do mês subseqüente àquele em que houverem sido recebidas as receitas.

8. Preenchimento do DARF
O código de arrecadação 4095 e o número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).

9. Inscrição das Incorporações no CNPJ
A incorporadora deve inscrever no CNPJ cada uma das incorporações objeto de opção pelo RET.

10. Manutenção da Escrituração Contábil
O incorporador está obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET. 

Fonte: Liber Consultoria (Atualização até 31.12.2012)

Nota do Editor:
Clique no link abaixo para acessar a Lei nº 10.931/04

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IMÓVEIS: OLIGOPSÔNIO QUE SE TRANSFORMA EM OLIGOPÓLIO


São inúmeros os lançamentos imobiliários. Há ofertas para todos os bolsos. De um lado o governo federal oferece subsídios à população de baixa renda para aquisição de moradia, como é o caso do programa “Minha casa, Minha vida”, de outro foi ampliada a oferta de crédito para aquisição de imóveis. Também existem aqueles que não dependem do crédito bancário, basta um parcelamento da construtora ou até um desconto atraente para pagamento à vista que compram o que é lançado.

Podemos assim separar a análise do comportamento do mercado imobiliário em dois mundos: imóvel para quem quer efetivamente ter sua casa própria, e neste mundo tanto faz aqueles que são de baixa ou elevada renda, e o mundo dos investidores. Observem que a junção destes dois mundos é que define a procura por imóveis. Para aquisição da casa própria, as famílias demandam os imóveis disponíveis, se programam, utilizam crédito, fundo de garantia, enfim, estabelecem esta aquisição como prioritária e movimentam o mercado imobiliário.

Já no âmbito dos investidores a dinâmica é outra. Primeiramente acompanham o comportamento do mercado. São seletivos. Estão de olho nos lançamentos, nas oportunidades, querem projetar muito mais a valorização do imóvel do que alguma renda para aluguel. Não que o aluguel não seja importante, mas sabem que é difícil precificar este valor pelo valor futuro, ou seja, o preço final do imóvel. Gostam muito de lançamentos de terrenos em condomínios fechados. Também apreciam lançamentos de apartamentos na planta. Analisam sempre sob a ótica acima descrita: quando renderá seu dinheiro ao longo do tempo.

Mas quem são estes investidores? Há vários tipos. Profissionais que atuam no mercado e possuem renda variável, mas elevada. Recebem por uma prestação de serviços um bolo de recursos que permite represar importante quantia. Há os chamados emergentes. Possuem empreendimentos que estão “bombando” e conseguem retirar valores expressivos a título de pró-labore. Alguns nem fazem esta separação, colocando os investimentos no fluxo de caixa da empresa e pagam os valores investidos sem sentir no bolso. Há empresários. Há os investidores profissionais. Compraram um terreno, edificaram, venderem com elevada lucratividade (para os que querem a casa própria) e estão pedalando, isto é, compram novos terrenos. Fazem novas construções e fazem a roda girar.

Seja qual for o perfil destes investidores, o certo é que são oligopsonistas, ou seja, são poucos compradores, que ao longo do tempo se transformam em oligopolistas, isto é, poucos vendedores. Acabam inflando o mercado imobiliário, pois não desejam que os preços caiam, e possuem recursos suficientes para suportarem momentos de baixa de demanda. Talvez um ou outro investidor tenha que se render, e vender com menor lucro, mas são casos isolados que não conseguem abalar o mercado. Quando efetuamos a análise deste mercado fica sempre aquela pergunta: afinal, por que os preços dos imóveis não caem? Não caem porque há demanda e porque na outra ponta há insuficiência de oferta. Evidentemente que não é um modelo que se sustente, mas já há mais de três anos se espera uma queda significativa dos preços dos imóveis, sem movimento nesta direção.

Quando se constata que alguns lançamentos imobiliários são vendidos na planta, em alguns casos, em um único dia, é possível afirmar que este modelo terá sobrevida, e por muito tempo. Efetivamente, oligopsonistas estão se transformando em oligopolistas, até mesmo sem perceberem este movimento.

Autor: Reinaldo Cafeo - Economista, diretor regional do Corecon e articulista do JC.

Nota do Editor:
- Oligopsônio é uma forma de mercado com poucos compradores, chamados de oligopsonistas, e inúmeros vendedores. É um tipo de competição imperfeita, inverso ao caso do oligopólio, onde existem apenas alguns vendedores e vários compradores.
Os oligopsonistas tem poder de mercado, devido ao fato de poderem influenciar os preços de determinado bem, variando apenas a quantidade comprada. Os seus ganhos dependem da elasticidade da oferta. Seria uma situação intermediária entre a de monopsônio e a de mercado plenamente competitivo.
Em microeconomia, monopsonistas e oligopsonistas são assumidos como empresas maximizadoras de lucros e levam a falhas de mercado, devido a restrição de quantidade adquirida, que é uma situação pior do que o ótimo de Pareto que existiria em competição perfeita.
- Oligopólio é uma estrutura de mercado caracterizada por um número pequeno de empresas, com alto grau de concentração local, ou de poder de mercado. As políticas adotadas pelos oligopolistas são implementadas de acordo com os efeitos sobre os seus rivais, como exemplo, têm-se as políticas de preço que influem nos lucros e nas vendas dos concorrentes. Neste tipo de mercado a ganância e a inveja para a obtenção do maior lucro possível, em detrimento dos participantes do mercado, é uma constante.

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