São
inúmeros os lançamentos imobiliários. Há ofertas para todos os bolsos.
De um lado o governo federal oferece subsídios à população de baixa
renda para aquisição de moradia, como é o caso do programa “Minha casa,
Minha vida”, de outro foi ampliada a oferta de crédito para aquisição de
imóveis. Também existem aqueles que não dependem do crédito bancário,
basta um parcelamento da construtora ou até um desconto atraente para
pagamento à vista que compram o que é lançado.
Podemos assim separar a análise do comportamento do mercado imobiliário em dois mundos: imóvel para quem quer efetivamente ter sua casa própria, e neste mundo tanto faz aqueles que são de baixa ou elevada renda, e o mundo dos investidores. Observem que a junção destes dois mundos é que define a procura por imóveis. Para aquisição da casa própria, as famílias demandam os imóveis disponíveis, se programam, utilizam crédito, fundo de garantia, enfim, estabelecem esta aquisição como prioritária e movimentam o mercado imobiliário.
Já no âmbito dos investidores a dinâmica é outra. Primeiramente acompanham o comportamento do mercado. São seletivos. Estão de olho nos lançamentos, nas oportunidades, querem projetar muito mais a valorização do imóvel do que alguma renda para aluguel. Não que o aluguel não seja importante, mas sabem que é difícil precificar este valor pelo valor futuro, ou seja, o preço final do imóvel. Gostam muito de lançamentos de terrenos em condomínios fechados. Também apreciam lançamentos de apartamentos na planta. Analisam sempre sob a ótica acima descrita: quando renderá seu dinheiro ao longo do tempo.
Mas quem são estes investidores? Há vários tipos. Profissionais que atuam no mercado e possuem renda variável, mas elevada. Recebem por uma prestação de serviços um bolo de recursos que permite represar importante quantia. Há os chamados emergentes. Possuem empreendimentos que estão “bombando” e conseguem retirar valores expressivos a título de pró-labore. Alguns nem fazem esta separação, colocando os investimentos no fluxo de caixa da empresa e pagam os valores investidos sem sentir no bolso. Há empresários. Há os investidores profissionais. Compraram um terreno, edificaram, venderem com elevada lucratividade (para os que querem a casa própria) e estão pedalando, isto é, compram novos terrenos. Fazem novas construções e fazem a roda girar.
Seja qual for o perfil destes investidores, o certo é que são oligopsonistas, ou seja, são poucos compradores, que ao longo do tempo se transformam em oligopolistas, isto é, poucos vendedores. Acabam inflando o mercado imobiliário, pois não desejam que os preços caiam, e possuem recursos suficientes para suportarem momentos de baixa de demanda. Talvez um ou outro investidor tenha que se render, e vender com menor lucro, mas são casos isolados que não conseguem abalar o mercado. Quando efetuamos a análise deste mercado fica sempre aquela pergunta: afinal, por que os preços dos imóveis não caem? Não caem porque há demanda e porque na outra ponta há insuficiência de oferta. Evidentemente que não é um modelo que se sustente, mas já há mais de três anos se espera uma queda significativa dos preços dos imóveis, sem movimento nesta direção.
Quando se constata que alguns lançamentos imobiliários são vendidos na planta, em alguns casos, em um único dia, é possível afirmar que este modelo terá sobrevida, e por muito tempo. Efetivamente, oligopsonistas estão se transformando em oligopolistas, até mesmo sem perceberem este movimento.
Autor: Reinaldo Cafeo - Economista, diretor regional do Corecon e articulista do JC.
Podemos assim separar a análise do comportamento do mercado imobiliário em dois mundos: imóvel para quem quer efetivamente ter sua casa própria, e neste mundo tanto faz aqueles que são de baixa ou elevada renda, e o mundo dos investidores. Observem que a junção destes dois mundos é que define a procura por imóveis. Para aquisição da casa própria, as famílias demandam os imóveis disponíveis, se programam, utilizam crédito, fundo de garantia, enfim, estabelecem esta aquisição como prioritária e movimentam o mercado imobiliário.
Já no âmbito dos investidores a dinâmica é outra. Primeiramente acompanham o comportamento do mercado. São seletivos. Estão de olho nos lançamentos, nas oportunidades, querem projetar muito mais a valorização do imóvel do que alguma renda para aluguel. Não que o aluguel não seja importante, mas sabem que é difícil precificar este valor pelo valor futuro, ou seja, o preço final do imóvel. Gostam muito de lançamentos de terrenos em condomínios fechados. Também apreciam lançamentos de apartamentos na planta. Analisam sempre sob a ótica acima descrita: quando renderá seu dinheiro ao longo do tempo.
Mas quem são estes investidores? Há vários tipos. Profissionais que atuam no mercado e possuem renda variável, mas elevada. Recebem por uma prestação de serviços um bolo de recursos que permite represar importante quantia. Há os chamados emergentes. Possuem empreendimentos que estão “bombando” e conseguem retirar valores expressivos a título de pró-labore. Alguns nem fazem esta separação, colocando os investimentos no fluxo de caixa da empresa e pagam os valores investidos sem sentir no bolso. Há empresários. Há os investidores profissionais. Compraram um terreno, edificaram, venderem com elevada lucratividade (para os que querem a casa própria) e estão pedalando, isto é, compram novos terrenos. Fazem novas construções e fazem a roda girar.
Seja qual for o perfil destes investidores, o certo é que são oligopsonistas, ou seja, são poucos compradores, que ao longo do tempo se transformam em oligopolistas, isto é, poucos vendedores. Acabam inflando o mercado imobiliário, pois não desejam que os preços caiam, e possuem recursos suficientes para suportarem momentos de baixa de demanda. Talvez um ou outro investidor tenha que se render, e vender com menor lucro, mas são casos isolados que não conseguem abalar o mercado. Quando efetuamos a análise deste mercado fica sempre aquela pergunta: afinal, por que os preços dos imóveis não caem? Não caem porque há demanda e porque na outra ponta há insuficiência de oferta. Evidentemente que não é um modelo que se sustente, mas já há mais de três anos se espera uma queda significativa dos preços dos imóveis, sem movimento nesta direção.
Quando se constata que alguns lançamentos imobiliários são vendidos na planta, em alguns casos, em um único dia, é possível afirmar que este modelo terá sobrevida, e por muito tempo. Efetivamente, oligopsonistas estão se transformando em oligopolistas, até mesmo sem perceberem este movimento.
Autor: Reinaldo Cafeo - Economista, diretor regional do Corecon e articulista do JC.
Nota do Editor:
- Oligopsônio é uma forma de mercado com poucos compradores, chamados de
oligopsonistas, e inúmeros vendedores. É um tipo de competição
imperfeita, inverso ao caso do oligopólio, onde existem apenas alguns
vendedores e vários compradores.
Os oligopsonistas tem poder de mercado, devido ao fato de poderem influenciar os preços de determinado bem, variando apenas a quantidade comprada. Os seus ganhos dependem da elasticidade da oferta. Seria uma situação intermediária entre a de monopsônio e a de mercado plenamente competitivo.
Em microeconomia, monopsonistas e oligopsonistas são assumidos como empresas maximizadoras de lucros e levam a falhas de mercado, devido a restrição de quantidade adquirida, que é uma situação pior do que o ótimo de Pareto que existiria em competição perfeita.
Os oligopsonistas tem poder de mercado, devido ao fato de poderem influenciar os preços de determinado bem, variando apenas a quantidade comprada. Os seus ganhos dependem da elasticidade da oferta. Seria uma situação intermediária entre a de monopsônio e a de mercado plenamente competitivo.
Em microeconomia, monopsonistas e oligopsonistas são assumidos como empresas maximizadoras de lucros e levam a falhas de mercado, devido a restrição de quantidade adquirida, que é uma situação pior do que o ótimo de Pareto que existiria em competição perfeita.
- Oligopólio é uma estrutura de mercado
caracterizada por um número pequeno de empresas, com alto grau de
concentração local, ou de poder de mercado. As políticas adotadas pelos
oligopolistas são implementadas de acordo com os efeitos sobre os seus rivais,
como exemplo, têm-se as políticas de preço que influem nos lucros e
nas vendas dos concorrentes.
Neste tipo de mercado a ganância e
a inveja para a obtenção do maior lucro possível, em detrimento dos
participantes do mercado, é uma constante.
Postagem Relacionada:
Nenhum comentário:
Postar um comentário