1. Caráter Irretratável da Opção
Neste trabalho estão consolidadas as normas
pertinentes ao Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às
incorporações imobiliárias instituído pela Lei nº 10.931/04 com a redação dada pela Medida Provisória nº 460/09 e disciplinado pela Instrução Normativa SRF nº 934/09.
A opção pelo RET obriga o contribuinte a fazer o
recolhimento do IRPJ e das contribuições CSLL, PIS e COFINS por esse
regime a partir do mês da opção.
Observa-se que esse regime de tributação tem
caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito
ou obrigações do incorporador perante os adquirentes dos imóveis que
compõem a incorporação.
2. O que se Considera como Incorporação Imobiliária e Incorporador
Para efeito do regime examinado neste trabalho, considera-se:
a) Incorporador, a pessoa física ou
jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a
venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais
frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em
construção sob regime condominial; e
b) Incorporação imobiliária, a atividade
exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para
alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas.
De acordo com a Instrução Normativa SRF nº 934/09:
I - Estende-se a condição de incorporador
aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a
construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio,
sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras;
II - Presume-se a vinculação entre a
alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser
contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de
terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de
aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de
construção, respondendo o alienante como incorporador.
3. Requisitos para a Opção
A opção pelo regime especial de tributação será efetivada quando atendidos os seguintes requisitos:
I - Afetação do terreno e das acessões
objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da
Lei nº 4.591/64 (veja nota ao final deste tópico);
II - Inscrição de cada incorporação
afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao
evento 109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - Patrimônio de
Afetação; e
III - Apresentação do Termo de Opção pelo
RET à Delegacia da Receita Federal (DRF) ou à Delegacia da Receita
Federal de Administração Tributária (DERAT) com jurisdição sobre o
estabelecimento matriz da pessoa jurídica.
4. Responsabilidade por Dívidas Tributárias
O terreno e as acessões objeto da incorporação
imobiliária sujeita ao RET, bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados, não respondem por dívidas tributárias da incorporadora
relativas ao Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), à
Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), à Contribuição para o
PIS/PASEP e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
(COFINS), exceto aquelas calculadas na forma examinada neste trabalho
sobre as receitas recebidas no âmbito da respectiva incorporação.
O patrimônio da incorporadora responde pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.
5. Cálculo do Valor a Ser Pago
5.1 Regra geral
5.1.1 Percentual aplicável
A Medida Provisória nº 460/09 alterou a
Lei nº 10.931/04 com a finalidade de reduzir a alíquota de tributação
aplicável às incorporações imobiliárias de 7% para 6% e agora passa a
ser 4%, nos casos em geral, e de 6% para 1% no caso de projetos de
incorporação de imóveis residenciais de interesses sociais.
A redução de tributação beneficia também as
receitas auferidas pelas empresas construtoras contratadas para
construir as unidades habitacionais no âmbito do Programa Minha Casa,
Minha Vida (PMCMV) de que trata a Medida Provisória nº 459/09.
5.2 Redução de alíquotas
Para cada incorporação submetida ao RET, à
incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% das receitas
mensais recebidas, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado
dos seguintes impostos e contribuições (Lei nº 10.931/04 com a redação
dada pela Medida Provisória nº 460/09):
I - IRPJ;
II - CSLL;
III - Contribuição para o PIS/PASEP; e
IV - COFINS.
Esse percentual de 6% ( a definir agora que é de 4%) corresponde a:
a) 1,89% como IRPJ;
b) 0,98% como CSLL;
c) 0,56% como Contribuição para o PIS/PASEP; e
d) 2,57% como COFINS.
5.3 Base de cálculo
Para efeito de cálculo do valor referente a
tributos e contribuições a ser pago, considera-se receita mensal o total
das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades
imobiliárias que compõem cada incorporação, bem como as receitas
financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação.
Do total das receitas recebidas podem ser
deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos
incondicionais concedidos.
As demais receitas, operacionais e não
operacionais, recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da
incorporação submetida ao RET, serão tributadas na incorporadora,
observado que esta norma aplica-se inclusive às receitas recebidas pela
incorporadora, decorrentes da aplicação da incorporação submetida ao RET
no mercado financeiro.
Vale lembrar que os créditos tributários devidos pela incorporadora não podem ser objeto de parcelamento.
6. Hipótese de Pagamento Definitivo
Observada a obrigatoriedade de o incorporador
manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida
ao regime, o pagamento do IRPJ e das contribuições, na forma examinada
neste texto, será considerado definitivo, não gerando, em qualquer
hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado
pela incorporadora.
As receitas, custos e despesas próprios da
incorporação, sujeitos à tributação na forma do tópico anterior, não
deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do IRPJ e das
contribuições, devidos pela incorporadora em virtude de suas demais
atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
6.1 Imóveis residenciais de interesse social
Até 31/12/2013, para os projetos de incorporação
de imóveis residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido
iniciada a partir de 31/03/2009, o percentual correspondente ao
pagamento unificado dos tributos será equivalente a 1% da receita mensal
recebida (Minha casa minha vida).
Para este efeito consideram-se projetos de
incorporação de imóveis de interesse social os destinados à construção
de unidades residenciais de valor comercial de até R$ 100.000,00 no
âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), de que trata as Leis
11.977/09 e 12.655/12 .
O percentual de 1% correspondente ao pagamento unificado dos tributos será assim considerado:
I - 0,44% como COFINS;
II - 0,09% como Contribuição para o PIS/PASEP;
III - 0,31% como IRPJ; e
IV - 0,16% como CSLL.
6.2 Empresas construtoras
Conforme disposto na Medida Provisória nº 460/09,
convertida nas Leis 12.024/09 e 12688/12 até 31/12/2014, a empresa
construtora contratada para construir unidades habitacionais de valor
comercial de até R$ 100.000,00 no âmbito do Programa Minha Casa, Minha
Vida (PMCMV), de que trata a Medida Provisória nº 459/09, fica
autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de
tributos equivalente a 1% da receita mensal auferida pelo contrato de
construção.
7. Prazo de Pagamento
O pagamento unificado do IRPJ e das
contribuições deve ser efetuado até o décimo dia do mês subseqüente
àquele em que houverem sido recebidas as receitas.
8. Preenchimento do DARF
O código de arrecadação 4095 e o número
específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no
Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).
9. Inscrição das Incorporações no CNPJ
A incorporadora deve inscrever no CNPJ cada uma das incorporações objeto de opção pelo RET.
10. Manutenção da Escrituração Contábil
O incorporador está obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET.
Fonte: Liber Consultoria (Atualização até 31.12.2012)
Nota do Editor:
Clique no link abaixo para acessar a Lei nº 10.931/04
Incorporação que tem como objetivo somente o loteamento de uma área, sem edificação, também pode ser enquadrada neste regime?
ResponderExcluirA rigor não, pois não se trata de incorporação imobiliária, mas loteamento. Conquanto a primeira tem previsão na Lei nº 4.591 a segunda tem previsão na Lei nº 6.766. Todavia, quer me parecer que as empresas que promovam loteamento possam requerer judicialmente o direito à referida opção e consequente tributação.
ResponderExcluirNilson você acha que cabe recurso?
ExcluirCom relação à Sol. Cons. 57 da RFB, a interpretação é de não enquadramento. Contudo a lei federal dita sobre incorporações. Também gostaria de saber mais sobre a duvida do Hilton
ExcluirEm relação ao pagamento dos impostos... se vendo uma casa na planta pelo programa MCMV, a instituição financeira somente irá liberar o pagamento após o término da obra e consequente instituição de condomínio. Então me surgiu a seguinte dúvida: neste momento eu tenho que dar baixa no PA, para poder gerar as matriculas individualmente e, neste momento, o bem imóvel ao ser baixado o PA perde o direito ao RET??
ResponderExcluirSou contador e tenho um cliente que tem desejo de abrir uma incorporadora, preciso saber qual o procedimento para Base de Calculo, pesquiso na internet mas acho muitos assuntos vagos, a incorporadora seria no presumido
ResponderExcluirBom dia, 10 seu post!
ResponderExcluirAs empresas analiasadas neste post podem optar pelo Regime de Tributação com base no Lucro Real?
sds.,
Raphael Alves do amaral
Prezado Marcos,
ResponderExcluirMesmo lendo o texto acima ainda continuo com uma dúvida: Qual a melhor opção - incorporador de loteamentos pessoa física ou pessoa jurídica? Minha intenção é de organizar toda a documentação relativa aos projetos, aprová-los nos órgãos competentes e depois contratar os serviços de execução (terraplenagem, pavimentação, implantação das redes pluvial, esgoto, água e de eletricidade entre outros que a legislação exigir). Em suma, não vou atuar como construtor/executor.
Att,
Marco Antonio