No mercado imobiliário a concorrência é
intensa. Pode-se alcançar êxito na batalha concorrencial buscando
inovações em ações do tipo: planejar e organizar um material de apoio às
vendas; treinamento continuado de vendas para o empreendimento em
lançamento; e um programa de incentivo. A principal preocupação na
aplicação das três ações recomendadas é evitar fazer a mesma coisa, e no
mesmo campo de batalha, que faz a concorrência. O objetivo das ações
estratégicas propostas é alcançar uma posição competitiva capaz de
permitir as empresas incorporadoras/construtoras (1) conquistar uma
vantagem relativa através de medidas que as concorrentes tenham
dificuldade de adotar, (2) ampliar em seguida essa vantagem, (3) o
esforço investido nestas iniciativas irá produzir resultados
significativos como a REAL VALORIZACAO do percentual do valor geral de
vendas (VGV) investido na comercialização e (4) no aumento da velocidade
de vendas do empreendimento em lançamento.
O
processo de desenvolvimento de um empreendimento imobiliário exige
tempo, muito planejamento e um grande investimento financeiro antes de
iniciar a comercialização. Na prática, o que se observa é que os
corretores de imóveis e os clientes dispõem das mesmas informações sobre
o empreendimento imobiliário em lançamento. Para aperfeiçoar os
recursos que são colocados à disposição dos corretores de imóveis,
recomenda-se a adoção de uma nova estratégia de marketing que valorize o
valor geral de vendas (VGV) gasto em publicidade e marketing e com
objetivo de aumentar a velocidade de vendas do empreendimento.
O
desenvolvimento de novos empreendimentos imobiliários, além de consumir
muito tempo, dedicação e investimento, envolve sempre um alto risco.
Assim, uma incorporadora/construtora ao desenvolver novos
empreendimentos imobiliários deve estar atenta em face da mudança dos
gostos dos clientes, da tecnologia, da concorrência, da modificação da
atratividade de diferentes áreas, da adequação do empreendimento ao
plano diretor da cidade, do preço, entre outros fatores intervenientes.
Não
dispomos de estudos e de números que revelam a taxa de fracasso.
Entretanto, podem existir várias razões. Um executivo de alto nível pode
ter forçado a implementação de uma idéia preferida a despeito dos
baixos resultados das pesquisas de mercado. Ou, embora a idéia possa ser
boa, o interesse do mercado pode ser superestimado. Talvez o
empreendimento imobiliário não tenha sido projetado tão bem como
deveria. Ou, talvez a localização do terreno não corresponda à
expectativa estimada, tenha um preço muito elevado ou uma propaganda
insuficiente. Algumas vezes, os custos de desenvolvimento do
empreendimento imobiliário são maiores do que o esperado, e outras vezes
os concorrentes reagem com maior violência do que o esperado.
Os estágios do processo de desenvolvimento de um empreendimento imobiliário
O
processo de desenvolvimento de um empreendimento imobiliário consiste
em sete estágios, após a identificação e análise prévia da área e sua
localização:
- geração de idéias,
- análise da idéia,
- estudo e discussão da viabilidade técnica e econômica do empreendimento,
- desenvolvimento da estratégia de marketing,
- análise do negócio,
- edificação do empreendimento e
- comercialização.
O
propósito de cada estágio é decidir se a idéia deve continuar a ser
desenvolvida ou abandonada. A incorporadora/construtora deve procurar
minimizar as chances de rejeição de uma boa idéia e a adoção de uma
idéia fraca.
Formas de o setor imobiliário comercializar seus empreendimentos
O
ramo imobiliário é um dos que mais tem sabido trabalhar com o conceito
de terceirização. As empresas incorporadoras/construtoras, quando fazem o
lançamento de seus novos empreendimentos, escolhem uma corretora de
imóveis, ou imobiliária ou um “pool” de corretoras para promoverem a sua
venda. Outras empresas preferem trabalhar com equipes próprias de
corretores de imóveis.
Independente
da forma de relacionamento da incorporadora/construtora com a sua
equipe de vendas, o mercado imobiliário vem passando por uma fase muito
promissora e de grandes transformações. O cenário macroeconômico
favorável, com juros em queda, geração de empregos com carteira assinada
crescendo, confiança do consumidor em alta e ampliação do crédito,
facilita a compra de um imóvel que agora tem prestações fixas e
previsíveis e normas institucionais que trouxeram mais segurança
jurídica, como o patrimônio de afetação e a alienação fiduciária.
A
estratégia de lançamento de um empreendimento imobiliário recomenda que
a comercialização seja concluída em um curto espaço de tempo.
A melhor forma de se conseguir este propósito é através de algumas
providências que a empresa incorporadora/construtora deve adotar na fase
que antecede a comercialização.
Fases anteriores à comercialização
Mudança no foco de atuação e valorização da “inteligência de vendas”
A
grande maioria das empresas que atuam no mercado imobiliário estabelece
as bases dos seus lançamentos imobiliários no tripé: anúncio no jornal,
cavaletes e farta distribuição de folhetos.
Poucas
incorporadoras/construtoras utilizam outros recursos para estimularem e
promoverem a venda dos seus empreendimentos em lançamento, além da
instalação de uma ou várias unidades decoradas e de um stand de vendas.
Acresce-se a esta constatação a prática, quase comum das empresas incorporadoras/construtoras, de gastarem em média, 5% do valor geral de vendas
(VGV) em publicidade e marketing. Todas as ações listadas, não dão
atenção e não valorizam o papel que deve ser exercido pelo corretor de
imóveis, na fase da comercialização do empreendimento em lançamento.
A
evolução do marketing imobiliário impõe uma concepção mais avançada e
desenvolvida e não pode prescindir da participação de profissionais
especialistas na área – o corretor de imóveis. A estratégia de marketing
para o lançamento de empreendimentos imobiliários, além de agregar ás
práticas atuais, deve complementar com outras providências:
1. Planejar e organizar um material de apoio às vendas,
2. Treinamento continuado de vendas para o empreendimento em lançamento;
3. Programa de incentivos.
O
planejamento, execução e acompanhamento deste conjunto de ações táticas
visam VALORIZAR o percentual do valor geral de vendas (VGV) aplicado na
comercialização e no aumento da velocidade de vendas do empreendimento
em lançamento.
1ª PROVIDÊNCIA: PLANEJAR E ORGANIZAR UM MATERIAL DE APOIO ÀS VENDAS
Os
corretores de imóveis carecem de um conjunto de informações mais
esmiuçadas dos empreendimentos que comercializam. Tradicionalmente, as
informações de que os corretores de imóveis dispõem são as mesmas do
conhecimento dos clientes. Os dados usualmente distribuídos aos
corretores de imóveis (pasta do empreendimento com plantas, cópia do
registro da incorporação, prospectos, histórico da empresa, memorial
descritivo, tabela de preço, entre outras) não diferem daqueles
repassadas aos clientes. Quem está interessado em comprar, muitas vezes,
já procurou e teve acesso a tudo o que diz respeito ao empreendimento,
ou seja, não há novidades.
Como um material diferenciado contribui para o êxito do profissional de vendas
A
liberdade que os profissionais de vendas têm para apresentarem o
empreendimento em lançamento e de criarem os seus argumentos de vendas
deixam as empresas incorporadoras/construtoras muito vulneráveis, pois
não possuem nenhum controle sobre o que está sendo dito a respeito do
empreendimento em lançamento.
Pressupõe-se
que os corretores de imóveis têm um bom conhecimento sobre o mercado
imobiliário, a incorporadora/construtora e o empreendimento que está
sendo oferecido. A opinião ou juízo baseado nas aparências gera um risco
muito grande para as empresas incorporadoras/construtoras, pois perante
o Código de Defesa do Consumidor, as empresas são consideradas
solidariamente responsáveis pelas informações prestadas pelos corretores
de imóveis.
São
poucos os profissionais que estudam e preparam os seus argumentos de
vendas, agregando e ilustrando as suas apresentações com mais
informações. Estes se mantêm mais ativos, encantam mais e,
conseqüentemente, são éticos e obtêm mais êxitos.
Convencionalmente,
as incorporadoras/construtoras desenvolvem impressos com ilustrações
estampadas em folha única, às vezes dobrada em sanfona (prospecto
desdobrável) e outros materiais de divulgação anunciando o
empreendimento em lançamento e dirigidos aos clientes potenciais. A
comunicação fica focada nos principais diferenciais do empreendimento
oferecido: metragem do imóvel, localização, planta, área de lazer e,
principalmente, as condições comerciais: planos de financiamento, custo
por m², prazo de pagamento, entre outros itens. O objetivo de uma
campanha de lançamento é aumentar o fluxo de pessoas no plantão de
vendas e colocar o cliente frente ao corretor de imóveis. A partir daí, o
sucesso de vendas do empreendimento fica aos cuidados do profissional.
Para obter o sucesso esperado, as empresas incorporadoras/construtoras
precisam investir em um material de apoio às vendas, de uso exclusivo
dos corretores de imóveis, pois são eles que lidam com os clientes – o
centro de lucro da empresa.
Por que saber falar a “língua dos benefícios” leva os corretores a obter excelência profissional
Os
corretores de imóveis precisam de informações que os ajudem a ilustrar,
informar, explicar, de forma a valorizar e agregar valor ao
empreendimento em lançamento. Eles deverão apresentar o empreendimento
falando a “língua dos benefícios” em vez de uma apresentação improvisada
e não adequada.
Para
adotar este procedimento, os profissionais deverão saber enfatizar
outras características disponíveis e que não são citadas nas diferentes
peças de divulgação do empreendimento. Muitos detalhes, curiosidades,
recomendações e técnicas de venda poderão ser repassados e lembrados, no
material de apoio às vendas.
Exemplo:
Ao comentar sobre o tipo de elevador a ser instalado, o corretor de
imóveis deverá saber enfatizar algumas particularidades e especificações
técnicas, que ajudam o cliente a perceber o benefício que obterá.
O
material de apoio às vendas não interfere no estilo de venda do
profissional. O corretor de imóveis deverá saber compatibilizar as
recomendações técnicas preconizadas ao seu estilo próprio de venda. De
posse do material de apoio às vendas, o corretor de imóveis terá ao seu
dispor um recurso de grande valia e que lhe ajudará a realizar mais
vendas.
No
stand de vendas ou em outro local, enquanto aguarda o atendimento do
próximo cliente, poderá ler e reler o material, para dominar a “língua
dos benefícios”. A excelência profissional é conseguida através da
persistência, dedicação, estudo e leitura.
Tendo
estudado, lido e relido o material de apoio às vendas, o corretor de
imóveis passará a dispor de uma infinidade de outras informações a
respeito do empreendimento, além daquelas que o cliente já sabe. Essas
informações adicionais fazem a diferença e conquistam simpatia,
confiança e credibilidade e, conseqüentemente, obter-se-á melhores
resultados na velocidade de vendas do empreendimento em lançamento.
De
uso exclusivo dos corretores de imóveis, o material de apoio às vendas é
elaborado com o objetivo de consolidar e uniformizar as informações
sobre o empreendimento em lançamento. Os diferentes tópicos devem ser
redigidos para fornecer aos profissionais um conjunto de pormenores do
empreendimento que lhes dêem um conhecimento rápido, completo e
tangível. No material de apoio às vendas é importante incluir
informações referentes aos pontos fortes e pontos fracos dos
empreendimentos concorrentes e sugerir em contraposição, uma linha de
raciocínio a ser adotada, enfatizando os atributos que o empreendimento
em lançamento possui.
Com
esta iniciativa, a empresa incorporadora/construtora estabelece um
padrão de apresentação e de comunicação e se acautela de possíveis erros
que possam infringir o Código de Defesa do Consumidor. O material de
apoio às vendas possibilita, também, estender a força-de-vendas do
empreendimento, para outras cidades, no Estado e no País.
Inovam-se,
assim, os recursos colocados à disposição dos corretores de imóveis
para realizarem as suas vendas com mais profissionalismo e competência.
Por que corretores diferenciados prestam um serviço de qualidade
Na
prestação de serviços, são as pessoas que fazem a diferença. O que
fazer (eficácia), como fazer (eficiência) e fazer com maestria
(especialização) são condições básicas para se prestar um serviço com
qualidade. O diferencial de serviços passa,
obrigatoriamente, pela qualidade. A qualidade e a produtividade são dois
fatores da mesma equação. As duas juntas harmonizam a satisfação dos
clientes e o sucesso do negócio. A liderança de mercado
(competitividade) é atingida e mantida pela geração de uma oferta que
tenha uma vantagem diferencial sobre a dos concorrentes. O material de
apoio às vendas é um diferencial que valoriza o marketing da
incorporadora/construtora e agrega valor ao empreendimento. Por
extensão, a empresa se destaca ao agregar um serviço de qualidade ao seu
produto.
2ª PROVIDÊNCIA: TREINAMENTO CONTINUADO DE VENDAS PARA O EMPREENDIMENTO EM LANÇAMENTO
Para que serve a convenção de vendas
As
empresas incorporadoras/construtoras, na maioria das vezes, promovem o
lançamento dos seus empreendimentos imobiliários em encontros
denominados convenção de vendas.
Nessa
oportunidade, o empreendimento é apresentado, em primeira mão, aos
profissionais que irão promover a sua venda, os corretores de imóveis.
Para criar um clima de suspense e expectativa, muitos lançamentos são
realizados em ambientes especiais. Almoços, jantares, cafés da manhã,
shows, hospedagens em hotéis de luxo ou em hotéis de lazer, entre
outros, têm servido de cenário para a realização das convenções de
vendas.
A
convenção de vendas costuma, em certas oportunidades, valorizar o
aspecto festivo do lançamento, esquecendo-se de um item fundamental – o
treinamento de vendas específico para o empreendimento que está em
lançamento.
Aconselha-se
que, na fase inicial da convenção, seja apresentado, comentado e
distribuído aos corretores de imóveis presentes o material de apoio às
vendas. Em seguida, desenvolve-se o programa de treinamento.
Como a combinação material de apoio e treinamento torna os corretores mais capacitados e produtivos
O
material de apoio às vendas e o treinamento são desenvolvidos de forma
complementar e de acordo com as fases do processo de vendas de imóveis.
Durante o treinamento, os corretores de imóveis deverão se capacitar a
elaborar e desenvolver entrevistas, argumentos de venda, apresentação e
demonstração da unidade decorada, superação de objeções e fechamento da
venda.
O
material de apoio às vendas do empreendimento em lançamento e o
treinamento têm a finalidade ajudar os corretores de imóveis a dominarem
as centenas de características que o empreendimento possui, em especial
as características determinantes. A combinação destes dois recursos
deve, também, capacitar os corretores de imóveis a demonstrar confiança e
serenidade ao responder as objeções apresentadas pelos clientes. Todo
esforço criativo e empresarial desprendido fica vulnerável se o corretor
de imóveis não fizer a sua parte de maneira objetiva e eficaz. Todo
atendimento se desdobra em uma lista de atributos: velocidade,
cordialidade, conhecimento, solução de problemas, apresentação,
demonstração e ajuda para a formalização de uma proposta de compra. Ao
final do treinamento os corretores de imóveis deverão saber informar e
estimular o cliente sobre tudo aquilo que o empreendimento tem de
melhor.
Em
um mercado altamente competitivo, o corretor de imóveis terá mais
sucesso se for mais treinado e mais competente que seus concorrentes na
satisfação das necessidades do cliente. Corretores de imóveis, melhor
treinados e informados, tornam-se profissionais mais comprometidos e
produtivos.
3ª PROVIDÊNCIA: PROGRAMA DE INCENTIVOS
Padrões de desempenho como desafio aos corretores
A
maioria dos corretores de imóveis capazes e competentes deseja entender
as metas de forma realista e gostam de trabalhar com metas que os
estimulem ao desafio. Padrões mensuráveis tornam mais fáceis à avaliação
do desempenho de cada profissional. Incentivos estimulam os corretores
de imóveis a se superarem. Padrões, junto com treinamento e incentivos
efetivos para fornecer bons serviços, são críticos no estabelecimento de
um serviço de qualidade.
Os corretores de imóveis são motivados positivamente quando os padrões de desempenho representem um desafio à sua capacidade e proporcionem senso de realização, desenvolvimento, progresso, reconhecimento e satisfação. Quando o número de prêmios é alto, a percepção da possibilidade de ganhar é igualmente alta. Nesse caso, o corretor de imóveis fará o máximo para alcançar algo. Segundo o psicólogo Ernest Becker, “o ser humano é movido por um dualismo essencial: ele precisa, ao mesmo tempo, ser parte de alguma coisa mais ampla e destacar-se isoladamente. Ele necessita, simultaneamente, ser um membro ajustado dentro de um grupo vitorioso e uma estrela solitária”.
Os corretores de imóveis são motivados positivamente quando os padrões de desempenho representem um desafio à sua capacidade e proporcionem senso de realização, desenvolvimento, progresso, reconhecimento e satisfação. Quando o número de prêmios é alto, a percepção da possibilidade de ganhar é igualmente alta. Nesse caso, o corretor de imóveis fará o máximo para alcançar algo. Segundo o psicólogo Ernest Becker, “o ser humano é movido por um dualismo essencial: ele precisa, ao mesmo tempo, ser parte de alguma coisa mais ampla e destacar-se isoladamente. Ele necessita, simultaneamente, ser um membro ajustado dentro de um grupo vitorioso e uma estrela solitária”.
É
indispensável que, no final da convenção, os participantes sintam-se
motivados e saiam acreditando no sucesso do empreendimento. Por mais bem
sucedida que seja a convenção, o efeito residual se dilui em curto
espaço de tempo. Como a venda
de produtos imobiliários impõe aos compradores grande volume monetário
com decisões que, muitas vezes, não são imediatas e como nem todos os
corretores de imóveis têm sucesso no primeiro contato, recomenda-se uma
campanha motivacional bem planejada para manter o entusiasmo gerado na
convenção até a venda da última unidade.
Por que associação do treinamento de vendas e programas motivacionais gera resultados positivos
O
treinamento de vendas, conjugado com programas motivacionais bem
planejados, propicia resultados rápidos e significativos. Ao final do
treinamento, deve-se obter um compromisso de fé de cada um dos
participantes do evento. Assim, o treinamento de vendas – como um
recurso integrado ao marketing de lançamento de um empreendimento
imobiliário – por certo impedirá que a convenção se caracterize como uma
“festa badalada”, mas sim, como um “fórum de especialistas”. Uma
convenção de vendas que combina material de apoio às vendas com
treinamento associado a um programa de incentivos levará certeza ao
âmago dos participantes, a curto e longo prazo, permanecendo não só como
um evento inesquecível, mas como um trabalho que gera resultados de
vendas após a sua realização.
Benefícios
à empresa incorporadora/construtora e aos corretores de imóveis do
empreendimento em lançamento pela adoção de material exclusivo associado
ao treinamento com programas motivacionais
Preparando
o material de apoio às vendas do empreendimento em lançamento e
desenvolvendo um treinamento continuado com programas de incentivos, a
empresa incorporadora/construtora maximiza os seus resultados, pois:
- Reduz os custos de manutenção dos plantões de vendas;
- Diminui as despesas com material de divulgação do empreendimento;
- Restringe o “turnover” e o absenteísmo no plantão de vendas;
- Colabora para o incremento da qualidade e produtividade em vendas;
- Contribui para uma melhora na prestação de serviço de vendas;
- Reforça a imagem da empresa junto ao seu público-alvo;
- Expande a força-de-venda do empreendimento para outros mercados ainda não atendidos;
- Monitora a freqüência e ritmo das vendas;
- Agrega um serviço de qualidade ao produto;
- Protege-se de possíveis mal-entendidos;
- Estabelece um padrão de apresentação e comunicação;
- Previne erros que podem violar o Código de Defesa do Consumidor.
A
empresa incorporadora/construtora ao preparar o material de apoio às
vendas do empreendimento em lançamento e desenvolver um treinamento
continuado com programas motivacionais estará se mostrando parceira e
aliada dos corretores de imóveis na conquista de melhorar os resultados
de vendas pois:
- Auxilia o corretor de imóveis no estudo detalhado do empreendimento;
- Coloca à disposição todas as informações de que o corretor de imóveis necessita para criar os seus argumentos de vendas;
- Encoraja o corretor de imóveis a lidar abertamente com a resistência do cliente;
- Facilita o corretor de imóveis no seu relacionamento com o cliente, ajudando-o a formar a primeira impressão e a trabalhar com mais empatia;
- Melhora o poder de conhecimento e o poder de persuasão do corretor de imóveis;
- Estimula a autoconfiança e o entusiasmo do corretor de imóveis;
- Ajuda o corretor de imóveis a aumentar o número de efetivação de negócios;
- Evita que erros sejam cometidos e que possam infringir o Código de Defesa do Consumidor.
Fonte: Sylvio C. Lindenberg Filho
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