A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA NA PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS

Resumo: Este trabalho analisa o instituto da promessa de compra e venda à luz do Decreto – Lei 58/1937 e suas alterações, principalmente sua validade no mundo jurídico atual, levantando questionamentos sobre o conhecido “contrato de gaveta” e seus efeitos e implicações na atualidade.  Faz-se um aprofundamento do tema, focando na possibilidade judicial da adjudicação compulsória, sobretudo devido ao fato de grande parte da população brasileira estar localizada nas cidades, sendo o problema, a compra e venda dos imóveis urbanos. Analisa-se assim, o instituto da promessa de compra e venda que se apresenta como excelente solução para a problemática social do operário que passa a ser proprietário de imóvel, sem ter recursos para efetuar o registro público dessa compra. Destarte, este instrumento, que protege o promitente comprador de diversos eventuais dissabores, tem tido sua aplicação diminuta, em grande parte, devido ao pouco conhecimento que o homem médio tem acerca do tema.

INTRODUÇÃO

Na prática da compra e venda de imóveis urbanos, nota-se na maioria quase absoluta das transações, a simples utilização do contrato de compra e venda (contrato de gaveta) como instrumento de garantia do negócio. Pela falta de conhecimento acerca do assunto ou pela simples falta de recursos para proceder-se o devido registro da escritura pública em cartório, essa prática é tão corrente que há a impressão de ser a juridicamente exigida. 

Contudo, forçoso é questionar a real validade jurídica de um instrumento provisório como o contrato de gaveta, visto ser, na realidade, um compromisso de compra e venda. Nesse sentido, este trabalho averigua como têm ocorrido as decisões judiciais acerca do tema, levando-se em consideração os casos onde ocorre a cláusula explícita de irretratabilidade, bem como quando da ausência da cláusula de arrependimento. Buscou-se neste trabalho o aprofundamento dos casos de aplicação da adjudicação compulsória quando da negativa do cumprimento de celebrar o contrato definitivo, tendo como base única o contrato preliminar.

Procurou-se, por meio de estudo legal, doutrinário e jurisprudencial, compreender o valor jurídico implícito e explicito na promessa e no contrato de compra e venda de imóvel a prazo e seus efeitos jurídicos. Justifica-se o presente trabalho pelo seu valor teórico, social e jurídico, imprescindíveis ao conteúdo de um trabalho científico na seara do Direito atual, sobretudo diante da realidade do mercado imobiliário brasileiro, que apresenta grande incidência de contratos particulares de compra e venda, fazendo-se necessária uma verificação quanto sua validade formal diante do ente jurídico.

1 CONCEITOS DE CONTRATO

Consiste numa relação obrigacional de natureza patrimonial entre duas ou mais pessoas, onde tal obrigação toma força de lei entre as partes, gerando obrigações e direito às partes e ainda uma relação da pessoa com os bens.

A esses dois graus de relacionamentos, num sentido mais genérico, chamamos de DIREITOS PESSOAIS E DIREITOS REAIS. Necessariamente as pessoas são movidas por interesses. Para regular tais interesses sem que haja conflitos e se torne pacifica a convivência humana, se faz necessária a existência de ordem na qual se defina os direitos de uns e os deveres de outros.

Washington de Barros Monteiro[1] usa dessa oração para caracterizar o direito real: “Inflexão do homem sobre a coisa”. Explana-se a seguir:

“Esse direito do individuo sobre a coisa é o critério fundamental que configura e distingue o direito real, que se constitui, portanto, de três elementos essenciais: a) o sujeito da relação jurídica; b) a coisa, objeto do direito; c) a inflexão imediata do individuo sobre a coisa”, ao passo que, no direito pessoal, “o traço mais característico, em suma, vem a ser a relação de pessoa a pessoa. Seus elementos são: o sujeito ativo, o sujeito passivo e a prestação que ao primeiro deve o segundo.”

Sendo assim, podemos afirmar que é um vínculo jurídico onde uma ou mais pessoas devem cumprir uma prestação de caráter patrimonial em favor de outrem. O mecanismo que se é usado para tornar obrigatória e até coercitiva a prestação advém de fonte previamente constituída que é seu elemento gerador, ou seja, o que dá causa ao fato obrigatório.

Conforme Orlando Gomes[2], contrato é "o negócio jurídico bilateral, ou plurilateral, que sujeita as partes à observância de conduta idônea à satisfação dos interesses que regularam".

Acertadamente, o magistrado paulista Rogério Marrone de Castro Sampaio[3] atesta que "entende-se por contrato o negócio jurídico (espécie de ato jurídico) bilateral que tem por finalidade gerar obrigações entre as partes".

Assim, podemos entender que o contrato é um negócio jurídico bilateral ou plurilateral, ou seja, para a sua celebração exige-se o concurso de duas ou mais pessoas, com a finalidade de regular interesses privados das partes e por isso a ele se submetem.

2 A MANIFESTAÇÃO DE VONTADE E AS NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES

A manifestação de vontade é condição sine qua non para a realização de qualquer negócio jurídico. Não há de se falar em contrato ou negócio se não houver concorde de ambas as partes negociantes. Assim define Silvio de Salvo Venosa[4]:

“Nem sempre o mero interesse de contratar materializa-se em um contrato. Os contratos, mormente aqueles em que as partes têm plena autonomia de vontade em suas tratativas, são frutos, na maioria das vezes, de ingentes esforços, de conversas longas, de minutas, viagens, estudos preliminares, desgastes psicológicos das partes, contratação de terceiros especialistas que opinam sobre a matéria. Enfim, o contrato, o acordo de vontade, para gerar efeitos jurídicos, como ora se enfoca, adquire um valor que extravasa pura e simplesmente o objeto.”

Pelo simples fato da negociação preliminar percorrer os passos elencado por Silvio Venosa não significa que o contrato propriamente dito será concretizado. Poderá uma das partes não achar conveniente o momento do negócio. Também pode não ser vantajosa uma desistência depois de todo desgaste de uma possível negociação, algumas vezes por necessitar de uma análise mais aprofundada ou por questões de recursos financeiros no momento.

Diante de tal circunstância, as partes devem partir para um contrato preliminar já prevendo um futuro contrato. Não se pode confundir negociação preliminar com contrato preliminar, pois as negociações ainda não produzem efeito jurídico, ou seja, não geram direitos. Em havendo desistência de uma das partes, não há de se falar em reparação de dano. Se, por exemplo: alguém propõe a compra de um imóvel que está à venda, e para a verificação dos documentos, certidões, etc., necessitar de custos financeiros ou demanda de tempo, gerando de alguma forma, ônus ao promitente comprador, esse pode exigir antecipadamente um pré-contrato determinando que depois de arcar com essas despesas, terá a segurança do negócio.

Doravante, quando uma das partes descumprirem o acordo, esta é passível de reparação, visto que criou um vínculo juridicamente protegido durante a negociação.

3 PRINCÍPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS

Este Princípio é a base da existência dos contratos, pois somente é possível a segurança e confiança jurídica no mundo dos negócios se os cidadãos acreditarem que seus pactos serão honrados e, em caso de negativa pela outra parte, o Estado fará valer tal compromisso.  É o Princípio Pacta Sunt Servanda, que dá às obrigações válidas a obrigatoriedade em relação aos contratantes. Este princípio também recebe os nomes de princípio da obrigatoriedade da convenção, princípio da intangibilidade, princípio da obrigatoriedade dos contratos.

O magistrado e professor Rogério Marrone de Castro Sampaio[5], leciona:

"O princípio da força obrigatória dos contratos ou das convenções que leva à intangibilidade dos contratos é aquele segundo o qual o contrato faz lei entre as partes (pacta sunt servanda). Isto é, uma vez aperfeiçoado o contrato e preenchido os requisitos de validade, as obrigações geradas devem ser fielmente cumpridas, respondendo o inadimplente com seu próprio patrimônio".

Isso implica dizer que, uma vez pactuado entre as partes algum acordo que preencha todos os seus requisitos de validade e eficácia previstos em legislação, adquire força coercitiva e será imposto como se lei fosse entre as partes. Neste caso, não faz diferença se a obrigação é imposta por lei ou pela vontade legítima entre as partes, pois o efeito será o mesmo (note que apenas e unicamente entre as partes). Nas sábias palavras de Orlando Gomes[6]. "estipulado validamente seu conteúdo, vale dizer, definidos os direitos e obrigações de cada parte, as respectivas cláusulas têm, para os contratantes, força obrigatória".  Eis aqui a materialização do princípio Pacta Sunt Servanda.

Quanto à possibilidade de alteração das cláusulas, Maria Helena Diniz afirma que "se os contratantes ajustaram os termos do negócio jurídico contratual, não poderá alterar o seu conteúdo, nem mesmo judicialmente, qualquer que seja o motivo alegado por uma das partes[7] (...)”. No mesmo sentido, o professor Orlando Gomes afirma : "se ocorrem motivos que justificam a intervenção judicial em lei permitida, há de realizar-se para decretação da nulidade ou da resolução do contrato, nunca para a modificação do seu conteúdo". Justifica-se também em virtude do "(...) princípio da autonomia da vontade, uma vez que a possibilidade de intervenção do juiz na economia do contrato atingiria o poder de obrigar-se, ferindo a liberdade de contratar”[8]. Assim, o juiz poderá interferir no contrato, apreciando sua validade, nulidade, legalidade, ou seja, aspectos legais quanto à possibilidade jurídica das cláusulas, nunca quanto às vontades das partes. Essas são invioláveis e indeléveis, visto ser o Direito Civil eminentemente privado, ou seja, de competência do cidadão comum, e não do Estado.

4 CONTRATO DE CONTRATAR

Esse contrato celebrado anteriormente ao contrato definitivo recebe várias nominações, tais como: contrato preliminar, promessa de contrato, contrato preparatório, promessa, compromisso, pré-contrato, etc. Independente do termo usado, todos são formas de acordos que antecedem um acordo definitivo, e como tais, todos são negócio jurídico.

Segundo Arnoldo Wald[9], a figura do contrato preliminar já tinha sua eficácia reconhecida no direito romano. É o pactum de contrahendo, pela qual uma das partes assume uma obrigação de contratar em um determinado momento, criando através do contrato preliminar uma obrigação de fazer, (um contrato definitivo) enquanto o definitivo por sua vez pode ser uma obrigação de dar. É, pois, uma obrigação de fazer. É aquele por via do qual as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tarde, um contrato definitivo que será o principal. No nosso direito essa figura de contrato é largamente utilizada, mesmo não havendo de forma codificada. O Decreto – lei nº 58/37 inaugurou tal atividade ao regular o compromisso de compra e venda de imóveis para pagamento em prestações.

Como já se percebe, o contrato preliminar tem força vinculante, ou seja, está vinculado à celebração de um contrato principal. Essa força fica ainda mais evidente na promessa irretratável, uma vez que essa se torna juridicamente obrigatória a celebração do definitivo de acordo com o Art. 639 do CPC:

 “Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo titulo, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.”

Quanto à forma, não é obrigatória a obediência à mesma formalidade do principal, salvo se estiver prevista em lei. Uma vez que o promitente submete-se a uma obrigação de fazer, mesmo se o contrato preliminar não contiver todos os requisitos do principal para gozar da execução especifica, não deixarão de existir os efeitos a essa obrigação de fazer, o que resumiria, em última análise, em perdas e danos. Assim, nada impede que no contrato definitivo haja acréscimo de cláusulas, ou seja, se ambas as partes concordarem, poderá haver mudanças em alguma cláusula no contrato principal, tal fato não descaracterizará o preliminar.  

Assim preceitua o art. 462 do CC: “O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”.

 O Art. 463 continua:

“Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

Parágrafo único. “O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.”

O Art. 464 corrobora: “Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isso se opuser a natureza da obrigação.”

Nota-se o efeito prático do compromisso irretratável. O Direito Civil brasileiro adota, assim, a possibilidade da adjudicação compulsória como meio jurídico-judicial para fazer valer as vontades originais das partes, ou seja, a validade das manifestações de vontades através de um compromisso de contratar, desde que irretratável.

5 AÇÃO REIVINDICATÓRIA DA PROMESSA 

Arnaldo Rizzardo[10], ao comentar sobre esse tema, inicia com a seguinte pergunta: “Sendo de eficácia real o compromisso, cabível a reivindicatória?”. Ora, quanto à eficácia de direito real ou direito real, conforme queiram entender, não há mais divergência. Uma vez produzido tais efeitos, fatalmente trará consigo todas as conseqüências e os direitos que lhe são próprios.

Entre esses direitos está o direito reivindicatório. É uma questão de lógica. Vejamos o caso de compra e venda a prestações, tendo como instrumento o compromisso irretratável: o antigo titular transfere ao compromitente comprador todos os direitos de uso, usufruto, gozo, e de dispor da coisa. A essa altura, ao antigo titular ainda cabe, caso queira, o poder de agir contra terceiros. Mas digamos que com o passar do tempo, ao passo que o atual titular for quitando as prestações, ao antigo resta-lhe apenas a obrigação de assinar a escritura, conseqüentemente não terá disposição para se envolver numa possível ação contra terceiros.

Nesse lapso temporal, em havendo o esbulho ou a turbação, normalmente a ação própria seria a possessória, porém, o atual titular ainda não tem a posse, também não poderá aguardar até que sejam pagas todas as prestações para se obter a escritura definitiva a fim de resolver o impasse. Por essas e outras razões é que se dá ao compromisso amplíssimo direito real. Arnaldo[11] cita um acórdão do Tribunal de Alçada Cívil de São Paulo, com a seguinte ementa: “Compromisso de compra e venda. Imóvel loteado. Contrato averbado. Direito real oponível a terceiros. Reconhecimento, também, do direito de reivindicação. Recurso provido. Aplicação do art. 5º, do Dec.-lei nº 58, de 1937, e da Lei nº 649, de 1949. O compromisso de compra e venda, se regularmente averbado no registro de imóveis, estabelece direito real oponível a terceiros (art. 5º, do Dec.-lei nº 58, e da Lei nº 649), daí decorrendo o direito de reivindicar, inclusive contra o titular de escritura definitiva posterior àquela averbação, e proveniente do mesmo loteamento. (Revista dos tribunais, 500/131)

“Barbosa de Lima Sobrinho aprofundou ainda mais o problema, defendendo que, pelo contrato, o direito de usar, gozar e dispor do imóvel, a de reavê-lo, passa do proprietário para o promitente comprador. Assinado o compromisso irretratável e registrado, transferindo-se ao compromissário o direito de dispor, ele torna-se parte legítima para propor a lide em questão, própria para quem tem o domínio, seja irrevogável, seja dependente de resolução.

O Supremo Tribunal de Justiça, em excelente fundamentação, ementou no mesmo sentido o cabimento da ação reivindicatória: “A promessa de compra e venda irretratável e irrevogável transfere ao promitente comprador os direitos inerentes ao exercício do domínio e confere-lhe o direito de buscar o bem que se encontra injustamente em poder de terceiros. Serve, por isso, como titulo apto para embasar a ação reivindicatória.”

Nesse momento, mesmo não tendo a posse, o promitente comprador é imbuído de todo direito que a posse traduz.

6 IMÓVEIS LOTEADOS

Os imóveis loteados têm sua forma prevista no art. 26, da Lei nº 6.766. Arnaldo[12] lista os passos a serem seguidos, de acordo com esse artigo:

“Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

 I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;

II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;

III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;

IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;

VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;

VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.

§ 1º O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3 (três) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.

§ 2º Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no registro imobiliário.”

Quanto à terceira via mencionadas no § 1º, não se faz necessário. Obedecidos os padrões, os contratos serão arquivados na forma do art. 18, inc. VI, da referida Lei. Segundo nosso mestre, este é, de resto, o sistema adotado pelo Dec.-lei nº 58 que até hoje provou satisfatoriamente. O art. 26 faculta o uso de instrumento público ou particular.  “O instrumento particular, altamente difundido, sempre foi admitido pela doutrina e pela jurisprudência, desde os primórdios do Dec.-lei nº 58. A escritura pública caiu em desuso. Raramente é utilizada”. (RIZZARDO 2010, p.409).

Essa é, provavelmente, a razão pela qual o mercado imobiliário tem se utilizado tão prodigamente dessa modalidade, deixando de, em várias ocasiões, de exigir a escritura pública.

7 IMÓVEIS NÃO LOTEADOS

Nesta modalidade, segundo Arnaldo[13], até pouco tempo havia discordância dos doutrinadores. A maioria afirmava ser imprescindível a escritura pública para efetuar o registro. Acerca dos doutrinadores afirma: “Se elaborados mediante escrito particular, admitia-se o registro apenas no ofício de títulos e documentos, em face do disposto no art. 237, do Dec. Nº 4.857/39”, portanto, a real necessidade de ser de forma pública ninguém esclarecia com precisão.

A jurisprudência impôs a forma livre e deu plena eficácia ao compromisso firmado por meio de instrumento particular. “O compromisso de compra e venda de imóveis, ainda que não loteados, dá direito à execução compulsória, quando reunidos os requisitos legais”. Súmula nº 413, STF. Seja qual for a forma que o reveste.

Corrobora Arnaldo Rizzardo[14]:

“No recurso extraordinário nº 71.850, de 07.05.71, o Ministro Oswaldo Trigueiro repete o voto de julgamento anterior, no R.E. nº 68.705: Diante da divergência de julgados, o recurso é de ser reconhecido. Para mim, a melhor exegese está em que a escritura pública não é exigência essencial para a promessa de compra e venda de imóveis loteados ou não, de valor superior a dez mil cruzeiros novos, e que a promessa por escritura particular inscrita no registro público propicia a adjudicação compulsória. Não é de ser publicada a regra do art. 134, inc. II, do CC. Com a nova redação do art. 22 do dec.-lei nº 58, pela Lei nº 649, de 11 de Março de 1949, ficou igualada a situação da promessa de venda do terreno loteado com o não loteado”. Lembra-se que o art. 134, inc.II, citado no texto equivale ao art. 108 do vigente Código Civil.”

Hoje não há mais divergência jurisprudencial nos Tribunais do país.  O art. 1.417 do CC. estabelece: “Mediante promessa de compra e venda, em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

8 ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

Segundo Arnaldo Rizzardo[15]:

“o Estado deve socorrê-lo, como de fato acontece. Chamado a intervir, com sua autoridade impõe o cumprimento da obrigação, mediante uma sentença constitutiva, suprindo a manifestação espontânea do consentimento do inadimplente.”

É um instrumento judicial à disposição daquele que teve seu contrato definitivo negado pela outra parte, tendo o Estado como o protetor dos princípios legais estabelecidos pelo Direito. Aqui, nota-se a presença do juiz como último recurso disponível ao lesado.

Esta ação segue o procedimento estabelecido no Código de Processo Civil, nos artigos 275 a 281. É regulado pelos artigos 15 a 17 do Decreto-Lei nº 58/1937 e Lei nº 6.014/1973.

O professor Luiz Tadeu Barbosa[16] conceitua a adjudicação compulsória no sentido estrito da palavra: 

“Cumpre distinguir a adjudicação como ato jurídico ou administrativo da adjudicação compulsória como ação. O vocábulo adjudicação, que se originou da adjucatio latina, tem extenso campo de aplicação na área do direito. No direito administrativo serve para qualificar como aceitável uma proposta de fornecimento de bens ou serviços para a administração pública, mediante contrato. No direito processual civil vamos encontrar o vocábulo de forma típica para designar o pedido coativo que faz o exequente, para que o juízo lhe transfira bens do patrimônio do devedor, em pagamento da obrigação (art. 647, II, e 708, II, do CPC), mediante depósito do preço ou reposição da diferença. De forma atípica, o vocábulo se encontra implicitamente nos arts. 639 e 641 do CPC, para designar o nomen iuris também da ação colocada à disposição do promitente comprador com contrato quitado e sem cláusula de arrependimento, visando uma sentença de reconhecimento do domínio, por força do inadimplemento da obrigação por parte do promitente vendedor.

Quando da instituição da adjudicação compulsória pelo Decreto-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, o tema já não representava novidade. A adjudicação compulsória decorre de um contrato de compromisso de venda e compra quitado, sem cláusula de arrependimento, com a recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar o domínio sobre o bem objeto da contratação.”

Assim, uma vez quitada a dívida dos terrenos loteados ou não, parcelados e à vista, de acordo com a Súmula nº 413, STF, resta ao compromitente a transferência da escritura. Ocorrendo a negação, é o momento em que o promitente deve recorrer à justiça a fim de suprir a manifestação de vontade não emitida. É o momento em que o Estado agirá em prol do credor mediante sentença constitutiva para obrigar-lhe assinar ou, persistindo a inadimplência, autorize o credor a fazer a transferência no Registro de Imóveis. O caminho que será percorrido pelo credor é uma ação de adjudicação compulsória. É mediante esse instrumento que se provocará o Estado.

8.1 Procedimento da Adjudicação Compulsória 

Arnaldo Rizzardo[17] explica que no Código de 1939, a ação era regulada pelo art. 346 e parágrafos, onde se intimava o compromitente a dar a escritura em cinco dias, cujo prazo corria em cartório. Se houvesse contestação em matéria testemunhal, o procedimento passaria a obedecer ao art. 685, do revogado diploma de processo civil, em que o juiz designaria audiência, procedendo-se a uma instrução sumaria e decidindo após.

Com o advento do novo Código de Processo Civil, alguns procedimentos foram mantidos pelo art. 1.218, provisoriamente até serem incorporados em leis especiais. Segundo ele, entre os que foram mantidos estão os pertinentes a loteamentos e venda de imóveis a prestação. Citando a explicativa de Adroaldo Furtado Fabrício, em seu antigo trabalho sobre procedimento sumaríssimo (atual sumario), expõe:

“Essa disposição sequer chegou a vigorar, pois ainda no período do vacatio do Código, a Lei nº 6.014, de 1973, que destinava a adaptar ao Código diversas leis especiais, na realidade foi muito além desse objetivo declarado em sua ementa, introduziu modificações no texto do Dec.-lei nº 58, de 1937, inclusive em seu art. 16, cuja nova redação prescreve o rito sumaríssimo para a aludida ação de adjudicação.”

Os parágrafos do art. 16 estabelecem as condições para a proposição da ação de adjudicação, e que a sentença valerá como titulo para o registro.

Agora a redação do art. 22 do Dec.-lei nº 58[18] ficou assim:

 “Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma ou mais prestações, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissários direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta Lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil”.

Quanto a todos esses procedimentos, Arnaldo[19] faz o seguinte ressumo:

“Em síntese, visando adquirir o domínio pleno, e tendo pago as prestações e demais cominações, a parte intentará a ação adjudicatória, que poderá ser através do rito sumario. Distribuído o feito, se eleito esse procedimento, o juiz designará audiência. Citada a parte contrária, com dez dias de antecedência, ela oferecerá defesa durante a mesma; antes tentar-se-á conciliação. Em seguida, procede-se à instrução, julgando o juiz após, tudo na conformidade com os arts. 276 e seguintes do Código de Processo Civil.”

Sabemos que os arts. 640 e 641 foram revogados e substituídos pelos arts. 466-C e 466-A, de acordo com a Lei nº 11.232/2005, que trouxe modificações no novo Código de Processo Civil, e que tais artigos regulamentam a sentença e a coisa julgada, quando se dispõe sobre obrigação de fazer, quando o objeto é um contrato e que esse determine a transferência de propriedade.

“Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declaração de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida. 

Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado. 

Art. 466-C. Tratando-se de contrato que tenha por objeto a transferência da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumprir a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível. “

Essa disposição no CPC trouxe clareza quanto ao posicionamento do legislador, suprindo vácuo que vinha sendo ocupado pelos entendimentos jurisprudenciais e doutrinários.

8.2 Quanto a Necessidade ou Não do Registro do Contrato Para a Adjudicação

A respeito das condições para a propositura da ação, Arnaldo Rizzardo[20] argumenta:

“Em tese, condições primeira para a propositura da lide é a existência do registro do contrato. Evidentemente, o preço há de estar integralizado.

Apesar das profundas discussões doutrinarias e jurisprudenciais, preponderando nos tribunais entendimento contrário à adjudicação na ausência do registro, entretanto, se possível esse ato, mesmo depois da sentença, por preencher o contrato os requisitos da lei; se lançado no referido órgão da justiça o registro da área, ou devidamente registrado o loteamento, pode a decisão deferir a adjudicação. Inclusive, tribunais de tendências rígidas na interpretação em favor da indispensabilidade do registro apresentam exceções, deferindo, em certos casos, a adjudicação, olvidando o aspecto formal e tendo uma ratio legis mais benigna, pois o art. 16, com a reação dada pela Lei nº 6.014, fala em recusa dos promitentes na outorga da escritura, suprindo a declaração espontânea através do decreto judicial, sem especificar a obrigatoriedade do registro, (Revista de Jurisprudência do TJ do RG, 73/537).

O então Primeiro Tribunal de Alçada Cívil do Estado de São Paulo já, em 20.04.2973, havia adotado o entendimento da dispensa do registro, quando decidiu pelo deferimento da adjudicação de imóveis adotado, cujo instrumento não fora levado a registro, (Revista dos Tribunais, 454/130), notando-se que decisões desse teor não eram raras. O STJ formulou a Súmula nº 239, pela qual “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”.

Vê-se que, se o imóvel provém de loteamento legalizado, significa que poderá a qualquer momento ser registrado, significa que já existe um registro desse imóvel e que só resta ao atual titular registrá-lo. Diante desse status, há de se admitir a adjudicação perfeitamente.

O principal objetivo da Lei é resguardar e assegurar o direito do promitente comprador tirando-o da mercê dos loteadores. O art. 22 do Dec.-lei 6.766, trouxe a impossibilidade do arrependimento anteriormente admitido pelo art. 1.088 do antigo Código Civil e que o atual, mesmo depois das mudanças, ainda admite o arrependimento na promessa de compra e venda em que se pactue tal possibilidade, em seu art. 1.417.

Observa-se, porém que, a Lei 6.766 deixa um pouco confusa sua redação no art. 22, motivo de algumas controversas na interpretação: “São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros”.

Na visão de Frazão do Couto, citado por Rizzato[21], seria essa a intenção do legislador: “…que, estando registrados, conferem direito real e atribuem direito à adjudicação compulsória”. O registro deve ser requisito essencial para a adjudicação, pois dele depende o direito real e a oponibilidade a terceiros.

Acrescenta ainda Rizzato:

“Todos os contratos originais de promessa de compra e venda de lotes são irretratáveis. Encontrando-se o loteamento lançado em cartório, sempre é possível o registro do contrato. Especificado o lote no Livro 2, na relação posta a seguir do assento do loteamento, oportuniza-se a adjudicação compulsória, em face de o único efeito exsurgente resumir-se na oponibilidade erga omnes.

Acresce observar, no tocante a imóveis não loteados, que o art. 22 do dec.-lei nº 58 traz a condição do registro da avença. Mas o mesmo podendo efetuar-se a qualquer tempo, no curso da ação, conforme Súmula nº 166 do mais alto Pretório do país ou após a sentença não obstará o direito assegurado no instrumento particular. Se inexistente, a sentença, para fazer justiça, permitirá a adjudicação, desde que possível o ato na serventia imobiliária; em caso de invalidade, dará ao credor a alternativa de indenização por perdas e danos, ou o caminho da usucapião.”

Ainda se falando sobre as condições para a propositura da ação, a grande Maria Helena Diniz[22], em seu Novo Código Civil Comentado, escrito em parceria com Ricardo Fiúza, assim estabelece:

“Para o promitente comprador fazer uso da ação (de direito material) cujos contornos aparecem delineados nesse dispositivo conjugado com o precedente, faz-se mister a configuração dos seguintes requisitos de ordem substantiva (mérito propriamente dito): a) cumprimento cabal do que lhe competia conforme avençado no contrato; b) recusa injustificada do promitente vendedor ou de terceiros a quem os direitos forem cedidos, em firmar a escritura definitiva de compra e venda do imóvel; c) inexistência de cláusula de arrependimento; d)registro do instrumento público ou privado no Cartório de Registro de Imóveis. Sobre esse último requisito, merece destaque a perda de eficácia da Súmula 239 do STJ, ao preconizar que ‘o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis’, tendo em vista que se trata de condição necessária definida no próprio art. 1.417 do CC, ou seja, requisito que se opera ex lege para a configuração do próprio direito real, não podendo ser rechaçado por orientação pretoriana, ainda que sumulada, nada obstante perfeitamente adequada, antes do advento do novo CC.”

Deve-se atentar para o último requisito, pois esse fato torna em perda de efeito a Súmula 239 do STJ. Por que perdeu sua eficácia? Devido ao fato de uma jurisprudência – necessária ao tempo do antigo CC – não ter o condão de se sobrepor à letra clara da lei.  Isso não significa que não estando registrado o contrato no cartório, o promitente não poderá propor a ação. Ele não poderá propor alegando direito real, por falta do registro. Porém, poderá utilizar-se das alegações que serão apresentadas adiante.

8.2.1 Contrato Não Registrado, Penhora e Embargos

São inúmeros os casos por todo o país em que imóveis financiados pelo Sistema de Financiamento Habitacional são vendidos a terceiros antes da quitação da dívida com o financiador. O instrumento a ser utilizado, de acordo com a legislação brasileira seria um contrato de compra e venda devidamente registrada em cartório, com a concordância da instituição financiadora, segundo o que estabelece a Lei 8.004/90.  Há, nestes casos, a prática de contratos “de gaveta”, sem o devido registro. A situação é periclitante devido à Súmula 621 do STF: “Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis".

Contudo, a Súmula nº 84 do STJ assim estabelece: "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro”.

O STJ, então, posicionou-se no sentido de reconhecer a validade do compromisso irretratável, ainda que não registrado. Senão vejamos:

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO - EXECUÇÃO - BEM PENHORADO - EMBARGOS DE TERCEIROS - POSSE NÃO COMPROVADA - INDÍCIOS DE FRAUDE - PRECEDENTES - RECURSO DESACOLHIDO - Conquanto mitigado o rigor do Enunciado nº 621 do STF pela jurisprudência sumulada deste Superior Tribunal de Justiça (verbete nº 84), inadmissível o acolhimento de Embargos de Terceiros ajuizados, com o intuito de desconstituir penhora sobre imóvel objeto de compromisso de compra e venda não registrado, se inexistente comprovação de que o embargante, antes da Execução, detinha a posse do imóvel, e se, ademais detectadas pelas instância ordinárias circunstância evidenciadoras de fraude. Para serem acolhidos os Embargos de Terceiros fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro, necessárias se fazem não só a demonstração de que a celebração do compromisso, com quitação do preço, ocorreu antes de ajuizada a Execução, mas também a comprovação da posse do embargante e a certeza quanto à inexistência de fraude." (STJ - 4ª T.; Rec. Esp. nº 39.144-0-SP; rel. Min. Sálvio de Figueiredo; j. 16.11.1993; v.u.; DJU, Seção I, 07.02.1994, p. 1.187, ementa. In Bol AASP 1838/31-e, de 16.03.1994.)” 

Nota-se que o principio da boa-fé é basilar para as decisões também dos embargos. A parte mais temerária da questão é poder provar a boa-fé sabendo, ainda, que os critérios preponderantes para tanto são a subjetividade e o conhecimento do juiz.

Existem outras formas de se propor uma ação por intermédio de contrato não registrado, é o que veremos no próximo item.

8.2.2 EXECUÇÃO ESPECIFICA NOS arts. 466-B e 466-C DO CPC DO CONTRATO NÃO REGISTRADO

A impossibilidade de se propor ação adjudicatória diante da ausência do registro não perdura ante a possibilidade que tem o credor de obter a execução específica prevista no art. 466-C do CPC.

“Tratando-se de contrato que tenha por objetivo a transferência de propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ação não será acolhida se a parte que a intentou não cumpriu a sua prestação, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda não exigível”.

Significa que, se foram cumpridas todas as prestações, o titular poderá propor a ação a qual será fundamentada no art. 466-B: “Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumpriu a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo titulo, poderá obter sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado”. Os art. 466-B e 466-C do CPC, derivam do art. 639 e 641 revogados pela Lei 11.232. As mudanças não foram somente nas leis, como também a jurisprudência inclinou-se a tais alterações. Vejamos julgamentos citados[23]:

“I - Tratando-se de compromisso de compra e venda de imóvel não inscrito, cujo preço foi totalmente pago, o que torna impossível o arrependimento, tem o promitente comprador, nos termos do artigo 639 do CPC, o direito de obter sentença que produza o mesmo efeito da declaração de vontade devida pelo promitente vendedor, suprimindo o julgado a falta de escritura primitiva e valendo como título” (RT 495/142)

II - Entre as partes primitivas do pré-contrato, para a execução específica, não há necessidade dessa inscrição do compromisso no registro de imóveis. A inscrição apenas produz o nascimento de um direito real especial, oponível erga omnes, alegável contra terceiros estranhos ao contrato. Entre as próprias partes, para que o compromisso dê ao compromissário comprador o direito à execução específica, ela se mostra desnecessária.”

Arnaldo Rizzardo[24] esclarece que, se a parte ingressar com a ação de adjudicação fulcrado nessas normas, terá seu pedido aceito. Ação adjudicatória ou execução específica não importa o nomem in júris dado, o fim, tanto de uma quanto de outra é o mesmo, ou seja, fazer com que se cumpra o contrato principal.

“Confere-se direito. O nome que se dá à ação não é tão importante quanto o direito procurado: “Compromisso de compra e venda. Falta de inscrição no registro imobiliário – prestações integralmente pagas – Recusa da promitente vendedora em face de as cessões terem sido por instrumento particular, quando a anuente é analfabeta. Arts. 639 e 641 do CPC. Irrelevância da denominação de adjudicação compulsória. Ação procedente, com fundamento nesse dispositivo processual”. Na fundamentação do voto, observa o Relator: “Pouco importa, então, que o autor tenha rotulado sua ação de adjudicação compulsória. Importa, isso sim, o que pretendeu com sua propositura: a outorga da escritura definitiva da venda do lote, sob pena de produzir a sentença o mesmo efeito desse contrato (arts. 639 e 641 do CPC). Irrelevante, por conseguinte, a falta de registro dos contratos no circunscrição imobiliária, pois a ação não fica julgada como adjudicação compulsória, prevista no dec.-lei 58, arts. 15, 16 e 22, no Dec. Nº 3.079, 1938, e na Lei n] 649, de 1949, combinada com a Lei nº 6.014, de 1975, mas como condenatória ao cumprimento da obrigação de contratar, produzindo a sentença o mesmo efeito do contrato (o de venda). Não ocorre aqui julgamento extra ou ultra petita. Apenas se verifica qual o objeto da ação, se observa a fundamentação fática e jurídica do pedido, mas se declara a incidência da lei aplicável à espécie, como compete ao juiz (da mihi factum, dabo tibi jus…).

Orlando Gomes, com sua autoridade faz desaparecer qualquer dúvida: ‘O novo Código Civil limpou a área para a aceitação, em sentença, independentemente de inscrição, da execução coativa de forma específica da obrigação de emitir a declaração negocial contraída em promessa irretratável”.

O STF ementou esta conclusão, no REsp nº 6.370 – SP, de 20-08-1991, da 3ª turma, em RSTJ 28/419: “Compromisso de compra e venda de imóveis. Execução específica da obrigação. Admissibilidade. É admissível a execução especificado art.639 do CPC, ainda que se trate de contrato preliminar não escrito no Registro de Imóveis’. O art. 639 está substituído pelo art. 466-B.”

Não se exige o registro preliminar para o ajuizamento da ação de adjudicação compulsória, sendo esse registro indispensável para sua validade perante terceiros. Este o entendimento do STJ, conforme se depreende:

“ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REGISTRO DA PROMESSA - PREQUESTIONAMENTO - PRECEDENTES DA CORTE - 1 - Está assentada a jurisprudência da Corte no sentido não ser exigido o registro da promessa para o ingresso da ação de adjudicação compulsória. 2 - Permanecendo o Acórdão recorrido no plano do exame do contrato, enquadrado na Lei n. 4.591/64, faltou o devido prequestionamento para a questão do litisconsórcio e da multa excessiva. (STJ, REsp n. 203581 – SP, Terceira Turma, Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito, DJU 8.3.2000).”

De salientar, ainda, que o direito à adjudicação ou a de execução específica, não decai e não se dá a prescrição do exercício da prestação, segundo a corrente mais aceita pelo STJ: “Não prescreve o direito de a promissária compradora obter a escritura definitiva do imóvel, direito que só se extingue frente ao de outrem amparado por usucapião.(REsp. nº 369.206-MG, da 4ª Turma em 11.03.2003, DJU de 30.06.2003).

Vejamos alguns entendimentos dos tribunais estaduais e do Superior Tribunal de Justiça:

“Para que seja ajuizada a ação de adjudicação compulsória tendo por objeto imóvel não loteado, como o deste caso, é preciso se verifique a presença dos requisitos a que alude o artigo 22 do Decreto Lei n° 58/37, quais sejam, que não haja cláusula de arrependimento e que o preço tenha sido pago à vista ou a prazo, "desde que inscritos (os contratos) a qualquer tempo". A existência de inscrição foi arredada pela Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça, que tornou superada a antiga Súmula 167 do Supremo Tribunal Federal (TJSP, 28 de setembro de 2008)”

“Com isso, do contrato preliminar já nasce ao credor o direito à conclusão do contrato principal. A rigor o promitente comprador não obtém do juízo uma condenação, mas sim uma sentença constitutiva, declarando-o investido da execução do contrato, produzindo a sentença o efeito da declaração não emitida . [4] É a redação dos artigos466-AA e466-BB do Código.(TJMS, em 10 de setembro de 2009)”

“STJ - AgRg no AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 853.678 - RJ (2006/0280013-2)

VOTO

MINISTRO HUMBERTO GOMES DE BARROS (Relator): Deixei claro na decisão agravada que, enquanto o Tribunal local julgou com base em nossa Súmula 84, os embargos de declaração veicularam argumentos relativos à aplicação da Súmula 621/STF.

Por isso, nenhum dos argumentos do então embargante, ora agravante, merecia exame. Não houve ofensa ao Art. 535 do CPC.

No mais, apliquei a Súmula 83, porque o acórdão recorrido está de acordo com nossa jurisprudência, especialmente com a Súmula 84.

Esclareci, ainda, que a aplicação de súmulas não se sujeita às regras de direito intertemporal. Por isso, não importa que a execução e a penhora sejam anteriores à edição da Súmula 84. O entendimento nela consagrado se aplica, porque representa a legítima interpretação da Lei.

Nego provimento ao agravo regimental.”

8.3 Contratos de Imóveis Loteados e Intimações

Arnaldo Rizzardo[25] enumera por ordem seqüencial as etapas a serem cumpridas pelo credor na persecução do cancelamento do registro:

 “Estando o imóvel devidamente registrado no Livro 2, ou se ainda averbado junto à inscrição do loteamento, no Livro 8, o cancelamento do contrato se dá, a pedido do credor, mediante os seguinte procedimentos:

Art.32 da Lei nº 6.766: ‘Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.

 § 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo Oficial do Registro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.

 § 2º Purgada a mora, convalescerá o contrato.

 § 3º - Com a certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao Oficial do Registro o cancelamento da averbação”.

Efetuar-se-á pedido dos seguintes atos:

Intimação do devedor, feita pessoalmente pelo oficial, ou mediante carta com aviso de recebimento, para que em trinta dias ele satisfaça as prestações vencidas, as que se vencerem até a data do pagamento, mais juros convencionados, despesas de cartório, multa, esta exigível no caso de mora superior a três meses (inc. V do art. 26). Para tanto, o credor entregará ao oficial uma carta, onde constem o aviso para saldar a dívida e as comunicações no prazo estabelecido.

Recebida a devolução de carta, com a assinatura do devedor, ou concretizada pessoalmente a intimação, aguarda-se o decurso do prazo de trinta dias.

Se o destinatário se recusar a dar recibo, ou se furtar ao recebimento, ou ainda se for desconhecido seu paradeiro, por não ter sido encontrado no seu endereço constante no contrato, o funcionário incumbido da diligência informará esta circunstância ao oficial competente, se não tiver poderes para certificar.

O oficial por sua vez, lavrará por certidão o ocorrido. A intimação se fará por meio de edital, iniciando a fluir o lapso de tempo mencionado dez dias após a última publicação (art. 29 e parágrafos, da Lei nº 6.766).

A interpelação será feita na forma da Lei.

Sucedendo o pagamento no período de tempo regulamentar, anexam-se aos autos do processo de loteamento cópia do recibo passado ao compromissário, bem como o recibo assinado pelo compromitente dando quitação.

Decorrido o prazo de trinta dias sem o adimplemento, o credor postulará o cancelamento do registro. O oficial certificará o não pagamento e procederá ao ato de cancelamento, por averbação.

Salienta-se que o mero cancelamento não faz coisa julgada entre as partes, permanecendo em expectativa questões de direito pessoal e eventuais irregularidades no processo de extinção do registro.

O cancelamento do registro de compromisso não se restringe à hipótese de inadimplemento do contrato. No art. 36, da Lei em epígrafe, estão relacionadas outras duas causas:

Por decisão judicial;

A requerimento conjunto das partes contratantes.

Além da rescisão do contrato levada a efeito por via cartorária, inúmeras questões sobre o terreno estão sujeitas a serem suscitadas, provocando o ajuizamento de lide judicial e uma decisão ordenando o cancelamento do registro, como por perda da propriedade por fato superveniente.

De igual sorte, os envolvidos na transação encontram-se legitimados para revogação do contrato, e, conseqüentemente, do registro.”

Observa-se que são diversos os motivos que podem levar a um cancelamento do contrato. Vale destacar que, a irretratabilidade a que se refere todo contrato, está propositadamente e unicamente protegendo o comprador contra possíveis ações de má-fé por parte do vendedor, em nada impedindo que por alguma dessas razões aqui destacadas, as partes possa a qualquer momento se convir de que devam romper o contrato.

Existem outras maneiras de se cancelar contratos dependentes do tipo de imóveis, porém, não é no momento assunto de relevante interesse para esse trabalho.

8.3.1 Cancelamento de Contratos de Imóveis Não Loteados

O cancelamento do contrato de imóveis não loteados, rege-se pelo Art. 1º, do Decreto - lei nº 745, de 1979. Igualmente os imóveis loteados, seguem o processo administrativo limitado pelo Decreto – lei 58 e pela Lei nº 6.766.

Segundo Arnaldo Rizzardo[26], deve ocorrer por meio de processamento judicial, ou de ofício especial do registro de títulos e documentos. Primeiramente, mediante interpelação, notifica-se o devedor de que lhe é concedido o prazo de 15 dias para a purgação da mora, não havendo resposta, o promitente vendedor ingressará com a ação competente de rescisão com fundamento na inadimplência e no art. 475 do Código Civil de 2002.

“O supremo Tribunal de Justiça, no REsp. 261.533-MG, da 4ª turma, j. em 7.08.2001, DJ de 19.11.2001, tem firmado a obrigatoriedade da interpelação: ‘Verificada a mora ex re do promissário comprador, impõe-se ao promitente vendedor a sua prévia a interpelação para constituir em mora o devedor’.

A Súmula 76 do STJ consolidou a indispensabilidade da interpelação: ‘A falta de registro de compromisso de compra e venda de imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em mora o devedor’.

Concluída a demanda, o registro da promessa é cancelado através de mandado judicial.”

Se fizermos uma comparação entre os dois processos de cancelamento, iremos perceber que para o comprador de imóvel não loteado, dá-se maior amparo. A obrigatoriedade da interpelação oportuniza a manifestação de defesa do devedor, podendo assim, reverter sua condição e evitar a perda do imóvel. Não se justifica tal diferença ao promitente comprador de imóvel de loteamento registrado ou inscrito, visto que, está sujeito a sofrer as mais graves conseqüências em decorrência de um simples retardamento nas prestações. A esse não resta oportunidade de defesa visto que, o compromitente vendedor poderá obter o cancelamento apenas provando que o devedor não foi localizado. 

9 ENTENDIMENTOS JURISPRUDENCIAIS

Oportuna a análise do posicionamento dos Tribunais diante das demandas judiciais em que envolvem a promessa e o contrato de compra e venda, senão vejamos:

TJRS de 04.11.2009: DIREITO PRIVADO. APELACAO. ACAO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITACAO DO PRECO. RESISTENCIA A OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. MORTE DO PROMITENTE VENDEDOR. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PARA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Possibilidade jurídica do pedido por não ser contrária a lei. A promessa de compra e venda foi pactuada em caráter irrevogável e irretratável, sendo pago o preço acertado e foi dada a respectiva quitação, motivos que conduzem a procedência da adjudicação. Havendo prova do pagamento do preço ajustado no contrato de promessa de compra e venda, e de ser deferido o pedido, julgando-se procedente a ação de adjudicação compulsória. APELACAO PROVIDA. (Apelação Cível Nº 70031543358, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Ângela Maria Silveira, Julgado em 04/11/2009)"

TRF5 DE 25/11/2010 - CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. ACAO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. QUITACAO DAS PRESTACOES. NEGATIVA DA OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. INCIDENCIA DO ART. 466-B DO CPC. LITISCONSORTE PASSIVO NECESSARIO DO CREDOR HIPOTECARIO. HOMOLOGACAO DE TRANSACAO.

- Sumula 239 do STJ: O direito a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda  no cartório de imóveis.

- Nos termos do art. 1.418 do Código Civil c/c art. 466-B do Código de Processo Civil, ao promitente comprador assiste o direito de exigir a execução do compromisso de compra e venda  celebrado uma vez demonstrado o cumprimento de suas obrigações, podendo provocar a tutela jurisdicional com vistas a suprir, por sentença, a anuência do promitente-vendedor quanto ao fornecimento da escritura definitiva.

- No caso em liça, o autor, promissário comprador, efetuou o pagamento das prestações a que se obrigou contratualmente, resgatando todas as notas promissórias dadas como garantia, conforme copias juntadas aos autos, fazendo jus, portanto, a outorga da escritura definitiva de compra e venda conforme previsto na clausula décima terceira do compromisso de compra e venda celebrado.

- Provimento a apelação para anular a sentença e julgar procedente a pretensão do autor, nos termos do art. 269, inc. I, c/c 466-B do CPC. Homologação do acordo celebrado entre o autor e a EMPRESA GESTORA DE ATIVOS-EMGEA para que produzam os seus jurídicos efeitos.

TJES de 21.08.2001 - APELAÇÃO CÍVEL - EMBARGOS DE TERCEIRO - AUSÊNCIA DE REGISTRO - ARTS. 530 E 531, I, DO CÓDIGO CIVIL - RECIBO DE COMPRA E VENDA - ESCRITURA DE COMPRA E VENDA - UTILIZAÇÃO ECONÔMICA DA ÁREA - POSSE COMPROVADA - ART. 1.046, PARAG. 1º DO CPC - SÚMULA 84 DO STJ - RECURSO IMPROVIDO. - I. O art. 1.046, par.1º do CPC permite a propositura dos embargos de terceiro, quer para a defesa da propriedade, quer para a proteção da posse, que estiver sendo alvo de constrição judicial. Assim, ainda que não haja propriedade, vez que o imóvel não foi registrado no registro geral de imóveis (arts. 530 e 531, I do CC), a existência de outros elementos que comprovem a posse, tais como o recibo e a escritura de compra e venda e documentos que atestam a utilização econômica da área, é suficiente para o provimento dos embargos. II. Se o STJ admite os embargos de terceiro fundado em alegação de posse oriunda de compromisso de compra e venda de imóvel sem o registro (Súmula 84) por imperativo lógico, entende-se que a compra e venda efetivada em um único instante também merece tal proteção. III. Recurso improvido.(REO 030999000133 - Rel. Des. Álvaro Manoel Rosindo Bourguignon. Segunda Câmara Cível -Tribunal de Justiça do Espírito Santo -Comarca de Linhares. Julgado em 21/08/2001, publicado no DJ de 04/09/2001).

TJRR de 02.03.2010 – 1. O descumprimento de contrato de promessa de compra e venda, cujas parcelas foram quitadas pelo promitente comprador, enseja a reparação de danos materiais e morais quando comprovada a inadimplência contratual do vendedor que assumiu a obrigação de transferir os imóveis objetos da transação.

2. A inadimplência contratual, pura e simples, não atinge a honra, a credibilidade ou outro bem juridicamente tutelado, mantendo-se no campo dos pequenos dissabores do dia-a-dia. Boa Vista, 19 de janeiro de 2010. Publicado no Diário da Justiça Eletrônico, ANO XIII - EDIÇÃO 4266, Boa Vista, 2 de março de 2010, p. 09.

CONCLUSÃO

A obrigação decorrente de uma simples promessa de compra e venda está fortemente fundada em nosso ordenamento jurídico. Seus efeitos são de dimensões extraordinárias que por pouco seria desnecessária a própria escritura definitiva.

Tanto o código Civil de 2002, em seu artigo 1.225 inc. VII, como também a Lei 6.766/79, em seu art. 25, referem-se ao titular como detentor de direito real sobre o imóvel. Porém, enquanto alguns autores discordam, outros afirmam que é um direito real à aquisição do imóvel e é a interpretação mais contundente do novo Código. Razões: Se conferisse direito real ao imóvel, não se faria necessária a escritura definitiva, uma vez que é através dessa que o titular adquire a propriedade.

O novo Código Civil elevou à categoria dos direitos reais o direito do promitente comprador do imóvel. Esse direito real à aquisição do imóvel é adquirido quando a promessa, em que não se pactuou arrependimento, é registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Quanto à outorga da escritura definitiva, em havendo recusa, o direito a requerer a adjudicação judicial do imóvel, ao promitente comprador titular de direito real está garantida pelo direito objetivo; ou seja, àquele que registrou a promessa de compra e venda no Registro de Imóveis. Evidentemente que esse registro poderá ser efetuado a qualquer tempo, na forma da lei. Com isso, temos que essa nova orientação do Código Civil torna sem efeito a Súmula 239 do STJ, que reconhece o direito à adjudicação compulsória independente do registro do compromisso de compra e venda, pois não é aceitável que entendimento jurisprudencial prevaleça contra norma legal, sobretudo quando é clara, específica e atual.

Entretanto, não é por falta do registro da promessa que ficará desprotegido o promitente, ele não poderá alegar direito real na ação. Sendo assim, poderá recorrer a execução específica através dos arts. 466-B e 466-C do CC, que poderá obter a sentença que produzirá todos os efeitos da declaração não emitida. É esse mandamento que a jurisprudência se vale para atender o direito daqueles que não registraram o contrato particular de compra e venda.

Assim, o instrumento particular de compra e venda de imóvel, com ânimo irretratável é instituto tão útil quanto eficaz, sobretudo quando se procede ao devido registro de mesmo, proporcionando segurança jurídica no mundo civil dos cidadão brasileiros.

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[1] SILVA, Luiz Tadeu Barbosa. Da ação de adjudicação compulsória resultante do contrato preliminar . Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 149, 2 dez. 2003. Disponível em: . Acesso em: 23 out. 2010.

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____. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 1995. v. 3.

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_____. Novo Código Civil Comentado, 5. Edição atualizada, 2006. Ed. Saraiva.

 Notas:

[1] MONTEIRO, Washington de Barros - Curso de Direito Civil, Direito das Obrigações. 2º vol., Edição Saraiva, São Paulo, 1962, 4ª edição pg. 11

[2] GOMES, Orlando - Contratos. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. p. 10.

[3] SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro- Direito Civil: Contratos. 2. ed. São Paulo, Atlas, 1999. p. 17.

[4] VENOSA, Silvio de Salvo – Direito Civil – Teoria das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos v. II, Editora Atlas, 5ª Ed. São Paulo, 2005, p. 452.

[5] SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro.  Direito Civil: Contratos. 2. ed. São Paulo: Atlas, 1999. p. 20.

[6] GOMES, Orlando. Contratos. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. p.36.

[7] DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 1995. v. 3. p.35

[8] Op.cit. p.10

[9] WALD, Arnoldo – Obrigações e Contratos vol.II, Ed.Revista Dos Tribunais, São Paulo 2000, 14ª ed. p.233

[10] RIZZARDO, Arnaldo – Contratos- Lei nº 10.406 de 10.01.2002, 10ª edição,Rio de Janeiro, 2010, p.407

[11] RIZZARDO, Arnaldo – Contratos- Lei nº 10.406 de 10.01.2002, 10ª edição,Rio de Janeiro, 2010, p.405

[12] RIZZARDO, Arnaldo – Contratos- Lei nº 10.406 de 10.01.2002, 10ª edição,Rio de Janeiro, 2010, p.409

[13] RIZZARDO, Arnaldo – Contratos- Lei nº 10.406 de 10.01.2002, 10ª edição,Rio de Janeiro, 2010, p.410

[14] RIZZARDO, Arnaldo – Contratos- Lei nº 10.406 de 10.01.2002, 10ª edição,Rio de Janeiro, 2010, p.411

[15] RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. Rio de Janeiro: Aide, 1988. p.381.

[16] SILVA, Luiz Tadeu Barbosa. Da ação de adjudicação compulsória resultante do contrato preliminar . Jus Navigandi, Teresina, ano 8, n. 149, 2 dez. 2003. Disponível em: . Acesso em: 23 out. 2010.

[17] RIZZARDO, Arnaldo – Contratos- Lei nº 10.406 de 10.01.2002, 10ª edição,Rio de Janeiro, 2010, p.426

[18] Artigo com redação determinada pela Lei nº 6.014, de 27 de dezembro de 1973.

[19] RIZZARDO, Arnaldo – Contratos- Lei nº 10.406 de 10.01.2002, 10ª edição,Rio de Janeiro, 2010, p.426

[20] RIZZARDO, Arnaldo – Contratos- Lei nº 10.406 de 10.01.2002, 10ª edição,Rio de Janeiro, 2010, p.427

[21] RIZZARDO, Arnaldo – Contratos- Lei nº 10.406 de 10.01.2002, 10ª edição,Rio de Janeiro, 2010, p.428

[22] FIUZA, Ricardo, et. al. Novo Código Civil Comentado, 5ª edição atualizada 2006. Editora Saraiva. pg. 1.158

[23] Revista dos Tribunais, 495/142 e 553/87

[24] RIZZARDO, Arnaldo – Contratos- Lei nº 10.406 de 10.01.2002, 10ª edição,Rio de Janeiro, 2010, p.429 e 430

[25] RIZZARDO, Arnaldo – Contratos- Lei nº 10.406 de 10.01.2002, 10ª edição,Rio de Janeiro, 2010, p.411 e 413

[26] RIZZARDO, Arnaldo – Contratos- Lei nº 10.406 de 10.01.2002, 10ª edição,Rio de Janeiro, 2010, p. 413

Autores: Vilmar Antônio da Silva - Graduado em Direito. Especialista em Metodologia para o Ensino Superior. Professor da Faculdade Cathedral – Boa Vista-RR, nos cursos de Direito e Ciências Contábeis.

Adilson Jairo Feitosa de Matos - Graduado em Direito. Especializando em Ciências Criminais e Processo Penal.

Fonte: Revista Âmbito Jurídico