Este assunto, apesar de palpitante, é muito mal compreendido por locadores e locatários, e por isso, bastante polêmico, e não raro, vê-se discussões deste gênero na justiça.
O direito de preferência vem disposto no artigo 27 da lei 8.245/91, assim expresso:
“Art. 27 – No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”
Esta prerrogativa do inquilino, deverá ser exercida dentro do prazo de 30 dias, após ter recebido a notificação, sob pena de decair de tal direito, conforme bem preceitua o art. 28 da aludida lei:
“Art. 28 – O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, a sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias.
No entanto, o direito de preferência, para que tenha eficácia real, é necessário a averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário (Grifo nosso). Com isto, adquire efeito “erga omnes”, ou seja, poderá ser oposto contra todos, pois a locação torna-se pública, impedindo que alguém alegue o seu desconhecimento.
Para exercer o direito de preferência, no caso de ter sido preterido, somente poderá fazê-lo, no prazo de seis meses, a contar do registro da alienação no cartório de imóveis, mas, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto a matrícula do imóvel.
É o que se extrai da dicção do art. 33 da lei do inquilinato.
Como se observa, para que o inquilino tenha o direito de preferência, o pré-requisito da averbação do contrato de locação é imprescindível. Do contrário, terá apenas o direito de ser indenizado, pelo locador, dos eventuais prejuízos sofridos.
Contra o comprador, não poderá alegar absolutamente nada, pois não deu publicidade ao contrato de locação, e o comprador poderá alegar total desconhecimento de sua existência.
Temos, portanto, que para o inquilino exercer o direito de preferência, quando for preterido, terá que ter averbado o contrato de locação, a margem do registro imobiliário, pelo menos trinta dias antes da venda. E neste caso, poderá depositar judicialmente, o valor constante da escritura, e pedir a adjudicação do imóvel.
Por isso, quando você for adquirir um imóvel que esteja locado, observe esses detalhes, e jamais permita que o valor da escritura seja inferior ao valor real da compra e venda, pois do contrário, você poderá ter uma desagradável surpresa e um enorme prejuízo.
“Art. 27 – No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”
Esta prerrogativa do inquilino, deverá ser exercida dentro do prazo de 30 dias, após ter recebido a notificação, sob pena de decair de tal direito, conforme bem preceitua o art. 28 da aludida lei:
“Art. 28 – O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, a sua aceitação integral à proposta, no prazo de 30 dias.
No entanto, o direito de preferência, para que tenha eficácia real, é necessário a averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário (Grifo nosso). Com isto, adquire efeito “erga omnes”, ou seja, poderá ser oposto contra todos, pois a locação torna-se pública, impedindo que alguém alegue o seu desconhecimento.
Para exercer o direito de preferência, no caso de ter sido preterido, somente poderá fazê-lo, no prazo de seis meses, a contar do registro da alienação no cartório de imóveis, mas, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto a matrícula do imóvel.
É o que se extrai da dicção do art. 33 da lei do inquilinato.
Como se observa, para que o inquilino tenha o direito de preferência, o pré-requisito da averbação do contrato de locação é imprescindível. Do contrário, terá apenas o direito de ser indenizado, pelo locador, dos eventuais prejuízos sofridos.
Contra o comprador, não poderá alegar absolutamente nada, pois não deu publicidade ao contrato de locação, e o comprador poderá alegar total desconhecimento de sua existência.
Temos, portanto, que para o inquilino exercer o direito de preferência, quando for preterido, terá que ter averbado o contrato de locação, a margem do registro imobiliário, pelo menos trinta dias antes da venda. E neste caso, poderá depositar judicialmente, o valor constante da escritura, e pedir a adjudicação do imóvel.
Por isso, quando você for adquirir um imóvel que esteja locado, observe esses detalhes, e jamais permita que o valor da escritura seja inferior ao valor real da compra e venda, pois do contrário, você poderá ter uma desagradável surpresa e um enorme prejuízo.
Autor: Otacilio Peron - advogado das CDL e FCDL
O texto é claro e objetivo quanto ao direito de preferencia na compra do imóvel. Gostaria somente de ter uma informação adicional : como fica o cumprimento do prazo do contrato de aluguel em vigência. Ou seja, o locatário tem seu direito preservado quanto às condições do contrato de locação.?
ResponderExcluirDeve-se observar e atentar para o que foi estabelecido no Contrato de locação quanto à rescisão/resilição do Contrato. Se for observado e estiver de acordo, nenhuma implicação, senão o cumprimento prévio do prazo de aviso de rescisão contratual.
ExcluirUm inquilino com contrato de arrendamento de prazo de um ano tem direito de preferência na compra desse apartamento para habitação própria?
ResponderExcluirObrigada
Se não tiver a averbação do contrato de locação no cartório de registro imobiliário; e foi dada a preferencia p/ compra e a pessoa saiu da casa.?
ResponderExcluiressa lei nao esta mais em vigor, ela foi susbtituia pela nova lei do inquilinato, a qual nao preve mais o direito de preferencia ao inquilino.
ResponderExcluiressa lei nao esta mais em vigor, ela foi susbtituia pela nova lei do inquilinato, a qual nao preve mais o direito de preferencia ao inquilino.
ResponderExcluir"essa lei nao esta mais em vigor, ela foi susbtituia pela nova lei do inquilinato, a qual nao preve mais o direito de preferencia ao inquilino."
ResponderExcluirERRADO: a nova lei mantém os artigos da antiga lei quanto à preferência de venda ao inquilino, e conforme decisão recente da justiça, independe da averbação ou não em contrato da preferência.
Bom Dia. Com a lei nova do inquilinato (Lei 12.112/09) o direito de preferencia do locatário na compra do imóvel continua em vigor ou não?
ResponderExcluirOlá
ResponderExcluirMoro de aluguel em um apartamento desde 2009, onde os contratos foram renovados automaticamente desde então.
O proprietário perdeu o imóvel para o condomínio devido a dívidas dele que antecediam a locação do imóvel para mim.
O condomínio deseja vender o apartamento, o contrato é anterior a lei do inquilinato atual.
Gostaria de saber quais são os prazos que tenho no caso de não comprar o imóvel
Olá Otacilio bom dia, Quero vender um terreno que está alugado a muitos anos, tenho que dar preferência ao locatário e enviar a carta de intenção. com valor de avaliação em torno de R$ 297.000,00. O meu filho se interessou pelo terreno e quer comprar eu posso vender mais barato do que ofereci ao locatário? ou seja por 260.000,00 ?
ResponderExcluirAguardo
Sr, em caso de venda em leilão onde prevê forma de pagamento à vista e financiamento, o arrematante se utiliza do pagamento à vista, o locatário por sua vez pode usar de seu direito de preferência na compra através de financiamento?
ResponderExcluirboa tarde este direito de preferencia , é valido quando o inquilino esta com debito, ele esta atrasado aluguel mais IPTU ,varios meses, qual o procedimento neste caso é necessario oferecer
ResponderExcluirestou no aguardo obrigado
ResponderExcluirabs
Um corretor me disse que, se quiser vender seu imóvel alugado, na carta de preferência deve constar que o locatário deve escrever que não pode comprar pelo valor oferecido e por nenhum outro valor.Assim o locador poderá negociar o preço com quem quiser comprar, ou seja , dar um desconto se for o caso. Isso procede ?
ResponderExcluirO direito de preferência persiste em caso de leilão de penhora?
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