quinta-feira, 28 de fevereiro de 2013

CEF NÃO É OBRIGADA A FAZER O ARRENDAMENTO ESPECIAL COM OPÇÃO DE COMPRA

 
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a Caixa Econômica Federal (CEF) não é obrigada a aceitar propostas de arrendamento imobiliário especial com opção de compra.

EXPIRA HOJE PRAZO PARA ENTREGA DA DIMOB


O prazo para entrega do Dimob (Declaração Informações sobre Atividades Imobiliárias) é sempre o último dia útil do mês de fevereiro do ano subseqüente ao que se refiram as suas informações.

Conforme lembra o coordenador de Imposto de Renda da desenvolvedora de soluções contábeis IOB Folhamatic, Antônio Teixeira, a Dimob atinge todas as companhias que comercializaram imóveis em construção, loteados ou incorporados; intermediaram a aquisição, alienação ou aluguel de imóveis; realizaram sublocação de imóveis; e pessoas jurídicas constituídas para a construção, locação, administração do patrimônio próprio, de condôminos ou sócios.

Neste ano, houve diminuição nas multas para quem não conceder as informações no prazo. Até então era cobrado R$ 5 mil por mês das empresas que tenham apurado lucro presumido (faturamento até R$ 48 milhões) na declaração anterior, valor que passa a ser de R$ 500,00 mensais. Já para as companhias que tenham apurado lucro real ou tenham optado pelo autoarbitramento o montante caiu de R$ 5 mil para R$ 1,5 mil. 

IGP-M SOBE MENOS EM FEVEREIRO: 0,29%

 
Indicador usado no reajuste do aluguel acumula alta de 8,29% em 12 meses encerrados este mês.
 
Há na dinâmica inflacionária do País elementos que podem levar o Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) a fechar o mês de março com uma taxa equivalente à de março de 2012, que foi de 0,43%, previu, nesta quarta-feira, o coordenador de Análises Econômicas da Fundação Getulio Vargas (FGV) e responsável pelo indicador, Salomão Quadros. Em fevereiro, o IGP-M registrou um aumento médio dos preços da ordem de 0,29%, abaixo da taxa de 0,34% apurada em janeiro.

Dentre os itens que estão no radar do coordenador destacam-se o preço da soja no atacado e a redução da tarifa de energia elétrica no varejo. No tocante à soja, apesar de no mês de fevereiro a oleaginosa ter sido um dos destaques de queda, com redução de 11,06%, a deflação, segundo Quadros, já vem perdendo ímpeto. A avaliação dele em relação ao comportamento do grão é de que, a despeito de as previsões contarem com a entrada de uma boa safra do grão no Brasil, a colheita norte-americana só entra no mercado a partir de setembro.
 
Com relação à tarifa de energia, Quadros reforça que o ciclo de impacto do serviço sobre a inflação se fechou no dia 24 de fevereiro, dado que a redução da tarifa entrou em vigor no dia 24 de janeiro. Como a coleta do IGP-M foi até dia 20 deste mês, o que entrará de queda da conta de luz na composição do IGP-M de março será referente ao impacto de apenas quatro dias. Isso, pelos cálculos do economista, redundará em um alívio em torno de 0,45%, significativamente menor do que a variação negativa de 16 14% em fevereiro.

Neste mês, o IGP-M acumulado em 12 meses chegou a 8,29%, ante 7 91% em janeiro. Para Quadros, em março, a taxa acumulada deverá se manter mais ou menos no patamar de fevereiro, ficando nesse nível por alguns meses e subir no segundo semestre.

quarta-feira, 27 de fevereiro de 2013

MERCADO ESTÁVEL FAZ DE IMÓVEIS A ALTERNATIVA MAIS SEGURA PARA INVESTIMENTO


O mercado de imóveis promete continuar aquecido em 2013. Impulsionado pelo crédito farto e pela queda nas taxas de juros, a demanda ainda é grande e a perspectiva é de crescimento.
 
Um dos principais fatores que impulsionará esse crescimento é a queda da taxa de juros dos bancos e a taxa Selic, que determina o custo do crédito. “Com a inflação sob controle, e com a taxa Selic baixa, o imóvel passa a ser a opção de investimento mais rentável. Além disso, as alternativas de pagamento estão cada vez mais facilitadas, tornando o imóvel mais acessível a todos os públicos”, diz o gerente regional da EBM Desenvolvimento Imobiliário, Fábio Teles

Segundo o último Boletim de Conjuntura Imobiliária de 2012, divulgado pelo Sindicato da Habitação do Distrito Federal (SECOVI/DF), o mercado imobiliário está estável. Em dezembro, Brasília seguiu a tendência dos meses anteriores apresentando os maiores valores de comercialização para todas as categorias de imóveis residenciais. “No DF, a procura por imóveis não deve baixar. O mercado permanece aquecido pelo poder de compra dos brasilienses, que vem aumentando. O número de funcionários públicos e também os grandes eventos que a cidade sediará, como a Copa do Mundo, colaboram para essa movimentação e rentabilidade dos imóveis” afirma Fábio.
 
A Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) divulgou o balanço dos resultados de 2012 e suas expectativas para 2013. De acordo com a entidade, o PIB (Produto Interno Bruto) da construção civil, que cresceu 3,6% em 2011 e aproximadamente 2,1% em 2012, está projetado para aumentar 3,7% em 2013. Em relação às expectativas para 2013, a Abecip afirma em seu relatório final que o mercado imobiliário foi caracterizado, em 2012, pelo aumento das vendas ao comprador final e pela diminuição dos lançamentos. Com isso, o crédito deverá se expandir em 2013, subindo de R$ 82,8 bilhões para R$ 95,2 bilhões, de acordo com o relatório da Abecip.
 
“Este ano terá um ciclo de equilíbrio entre oferta e demanda e isso é bom porque o setor está mais maduro e profissional. Engana-se quem acha que não tem investidores para o tanto de empreendimentos já construídos. A população ativa, que produz, está cada dia maior. E a tendência é daqui 30 anos dobrar essa população ativa, que gera potencial”, complementa o diretor Comercial da EBM Desenvolvimento Imobiliário, Rodrigo Meirelles.
 
Fonte ai/UNOPress

MICRO APARTAMENTOS DE LUXO


Pela lei brasileira, cada preso deve ter um mínimo de 6m² nos centros de detenção do País. Mas se um casal resolver morar em um dos microapartamentos de luxo lançados nos últimos meses em bairros nobres de São Paulo pode ter apenas o dobro desse espaço per capita para chamar de "lar, doce lar".

Segundo um levantamento feito para a BBC Brasil pela Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), em 2012 foram lançados na cidade de São Paulo um total de 2.818 unidades residenciais de menos de 35m², um aumento de mais de 16 vezes em relação a 2008 (quando os lançamentos totalizaram 169 unidades).Só para citar alguns exemplos, a incorporadora e construtora Vitacon acaba de lançar um imóvel de 25 m² na Vila Olímpia e outro de 21 m² em Perdizes; a MAC lançou o empreendimento "Now" no Alto da Boa Vista, que tem alguns apartamentos de 31 m²; e a Fernandez Mera promete entregar em abril o Vila Nova Concept, na Vila Nova Conceição, que tem estúdios de até 30 m² em edifícios com SPA, academia, home theater e espaço gourmet.Além disso, os imóveis projetados para abrigar famílias estão cada vez menores. 

Hoje não é raro encontrar um lançamento de dois quartos com algo em torno de 55 m², por exemplo, o que ajuda a movimentar o filão dos móveis dobráveis e das revistas especializadas nos "segredos" da decoração de espaços pequenos."Por volta de 2007 e 2008 houve um grande número de lançamentos de apartamentos de três ou quatro dormitórios", explica Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp. "Agora, a surpresa são esses microapartamentos, que não raro se apresentam como empreendimentos de luxo, ficam em bairros bem localizados e oferecem serviços e área de lazer."Segundo Pompéia, os apartamentos de até 35 m² visam atender a uma demanda criada, de um lado, por mudanças sociais e demográficas, como a redução do tamanho das famílias brasileiras, o aumento do número de solteiros e o envelhecimento da população, que infla o grupo dos idosos morando sozinhos.Do outro, pelo aumento dos preços de imóveis e terrenos na cidade - que torna unidades maiores inacessíveis a muitas parcelas da população.O crescimento econômico dos últimos anos motivou mais pessoas a correrem atrás do sonho da casa própria. 

Mas em muitos casos - e principalmente se quiserem morar em regiões centrais - o único que elas podem bancar é o microapartamento próprio.Muitos empreendimentos também são oferecidos como opção de investimento. Segundo as empresas, os compradores poderiam lucrar alugando os imóveis para estudantes, executivos e estrangeiros. Pompéia, porém, recomenda cautela e diz que só uma análise caso a caso pode dizer se trata-se de um bom negócio. 

Futuro?
A capital paulista não está sozinha nessa "onda dos microapartamentos". Até os anos 90, relatos sobre os "miniflats" japoneses ainda causavam espanto em diversos países. Hoje, a redução progressiva do tamanho das moradias ocupadas por famílias e profissionais de classe média é uma tendência em regiões centrais de metrópoles dos mais variados cantos do globo - dos EUA ao Canadá e Grã-Bretanha - o que vem alimentando uma série de polêmicas e debates.Afinal, o homem está preparado para viver em espaços que na geração passada correspondiam a uma sala ou duas vagas grandes de garagem (25 m²)? Qual o limite para a redução dos espaços das moradias humanas?O prefeito de Nova York, Michael Bloomberg, é um dos que acreditam que o miniapartamento é o futuro inevitável do mercado imobiliário das grandes metrópoles - ou a pequena solução para os grandes problemas de falta de moradia e preços exorbitantes dos imóveis atualmente disponíveis.Hoje, o aluguel de um studio em Manhattan gira em torno de US$ 2.700 (R$ 5.300). Desde 1987, uma lei proíbe a construção de moradias de menos de 37 m² - e até pouco tempo a regra só podia ser quebrada para as "moradias sociais", que abrigam populações vulneráveis.Bloomberg, porém, resolveu abrir uma exceção para um projeto piloto de cubículos habitáveis. Um concurso foi lançado no ano passado - o "adAPT" - e o microapartamento vencedor, um projeto com 55 unidades que têm de 23 m² a 34 m², deve ficar pronto em 2014. Se for bem recebido pelo mercado e a população, a ideia é que a lei seja mudada.Inovações
 
Antes disso, porém, os finalistas do adAPT podem ser conferidos na exposição Making Room ("Abrindo Espaço") organizado no Museu da Cidade de Nova York para expôr as inovações arquitetônicas e de design que fariam dos microapartamentos soluções viáveis para a questão da moradia no século 21, segundo entusiastas.A exposição tem um modelo em escala natural de uma microquitinete com móveis versáteis - como uma cama que pode ser escondida na parede, liberando espaço para uma sala. Também inclui o projeto de um apartamento especialmente desenhado para grupos de solteiros - dividido em áreas comuns compartilhadas e áreas privativas reduzidas."Além disso, expusemos projetos já construídos em outras cidades e países", disse à BBC Brasil o curador da exposição, Donald Albrecht, especialista em design e arquitetura.O arquiteto Gary Chang, por exemplo, projetou em Hong Kong um miniflat com paredes móveis, que escondem utensílios e podem criar 24 ambientes diferentes em uma área mínima. Outros projetos exibem janelas amplas, pés direitos altos e uma infinidade de estratagemas para ampliar a "sensação de espaço"."Hoje há uma série de profissionais trabalhando no aprimoramento de microapartamentos em lugares como Vancouver e Montreal, no Canadá, Seattle e San Diego, nos EUA, Tóquio e Hong Kong, onde eles já são uma realidade", diz Albrecht.A cidade de San Francisco em novembro mudou sua regulamentação para reduzir o limite mínimo de tamanho dos imóveis para 20 m²."É difícil pensar em uma solução para o problema de moradia nas metrópoles modernas, superpopuladas, que não passe pela quitinete", acredita Albrecht.Críticas
 
Há quem discorde. Nos EUA, por exemplo, diversos urbanistas se opuseram à iniciativa de Bloomberg, entre eles Richard Forida.Na sua opinião, para se fomentar comunidades mais dinâmicas e com mais qualidade de vida, as cidades deveriam se expandir "para fora", não adotar soluções que permitam o seu adensamento populacional, como os microflats e a expansão "para o alto".Entre as estratégias que poderiam dar apoio a essa solução alternativa estão, por exemplo, o investimento em sistemas de transporte para conectar áreas centrais a periféricas e incentivos para o trabalho de casa.No Brasil, Paulo Fabrianni, vice-presidente da Ademi (Associação de 

Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário) do Rio de Janeiro apresentam argumentos semelhantes aos de críticos de Bloomberg para justificar o atual limite de 50 m² para os imóveis novos da capital carioca."É possível que esse limite seja flexibilizado para a Zona Norte e regiões do Centro, onde há espaço para construir e a densidade populacional ainda não é tão grande", diz Fabrianni, ao ser questionado sobre o interesse do mercado carioca pelos microapartamentos."Para a maior parte da cidade, porém, a restrição faz sentido porque tais áreas já estão no limite de sua capacidade de absorção e adensamento populacional. Não haveria mais espaço nas ruas para mais carros, nem uma oferta suficiente de serviços públicos.

Londres 
No Reino Unido, o debate sobre os "apartamenticos" também é acalorado, como explica Sean Griffiths, diretor do estúdio de arquitetura Fashion Architecture Taste, em Londres, e professor visitante da Universidade de Yale.Griffiths diz que uma tentativa de lançar microapartamentos novos no mercado londrino na década passada teve relativamente pouco sucesso e que haveria uma suposta resistência de agentes financiadores a esse produto. Há algum tempo, porém, casas e edifícios centenários da cidade têm sido divididos em diversas unidades imobiliárias.Em 2010, um cômodo de 8 m² usado para guardar vassouras e esfregões em um edifício no bairro exclusivo de Knightsbridge (perto da famosa loja de departamentos Harrods) chegou a ter seu valor estimado em 200.000 libras (R$ 607 mil) ao ser convertido em microapartamento.Segundo analistas, tal supervalorização é impulsionada tanto pela especulação de investidores quanto pelo aumento de 12% no número de habitantes da cidade na última década. Para completar, a legislação vigente impede que Londres se expanda para além do que é conhecido como seu "cinturão verde"."Por uma questão cultural, os britânicos não gostam nem sequer de morar em apartamento - só uma casa com jardim é vista como um verdadeiro 'lar'. Por outro lado, também há muita resistência à expansão vertical das cidades por causa do impacto ambiental potencial dessa solução", diz Griffiths."Se todos quisessem morar em pequenas comunidades em áreas verdes não haveria mais áreas verdes. Por isso, não vejo muito como fugir de um futuro marcado pela expansão dos microapartamentos também por aqui. Ao menos até uma possível reversão das atuais tendências demográficas da cidade", opina.

Fonte: Ruth Costas - Terra

PROJETO DE LEI 7/2013 GARANTE COMPENSAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL


Se o atraso na entrega de imóvel for superior a 180 dias, o incorporador deverá pagar ao comprador multa de 2% sobre o valor já pago e de 0,5% ao mês sobre o mesmo montante enquanto perdurar o atraso, sem prejuízo de outras indenizações, podendo tais valores serem compensados nas prestações devidas. É o que prevê o PLS 7/2013, que se encontra em tramitação inicial na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania Se o projeto for aprovado, a norma só terá validade para os contratos celebrados a partir do início de sua vigência, prevista em 90 dias a partir da publicação da lei. O PLS 7/2013 acrescenta o inciso III ao artigo 43 da Lei 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as Incorporações imobiliárias.

O autor do projeto, senador Gim Argello (PTB-DF) observa que o lançamento de alguns empreendimentos imobiliários pelas incorporadoras não tem seguido planejamento adequado. Ele lembra que a entrega de imóvel comercializado tem enfrentado atrasos, em virtude do ritmo das construções, acrescido de procedimentos burocráticos a cargo de incorporadoras, inclusive os relacionados aos cartórios de imóveis, além da falta de documentação necessária, como alvarás e licenciamentos indispensáveis à análise e aprovação das obras.

Embora a maioria dos contratos hoje contenha a previsão de tolerância de até 180 dias para a entrega dos imóveis, Gim Argello ressalta que a imprensa tem noticiado atrasos que desmoralizam o setor, na medida em que ultrapassam qualquer medida que se possa ter como razoável, com prejuízos ao cidadão comum que muitas vezes investe nesse empreendimento todas as suas economias.

Gim Argello ressalta que, com intervenção do Ministério Público e mediante acordos, o comprador tem recebido das empresas multa de 2% sobre o valor pago e de 0,5% ao mês sobre o mesmo montante, enquanto durar o atraso, podendo até obter o pagamento de aluguel de outro imóvel em substituição àquele que não foi ainda entregue.

Mesmo assim, observa Gim Argello, falta regra precisa que traga maior segurança ao consumidor quanto ao cumprimento dos prazos acordados e, concomitantemente, garanta confiabilidade ao setor da construção e venda imobiliária. 

Fonte: Agência Senado

TV COFECI: MERCADO 2013


terça-feira, 26 de fevereiro de 2013

MERCADO IMOBILIÁRIO CHINÊS


Em um esforço para manter a estabilidade do mercado imobiliário, o governo chinês está pressionando as autoridades locais de planejamento para acelerar os planos de fornecimento de terras para desenvolvimento de projetos habitacionais, informou nesta terça-feira uma reportagem da mídia.

O Ministério da Terra e dos Recursos Naturais exigiu que suas agências locais apresentem até o fim de março os planos deste ano para o fornecimento de terras para fins residenciais, informou o China Business News, citando um oficial do ministério que não quis se identificar.

Depois de reunir todos os relatórios locais, o ministério deve elaborar um plano nacional em abril, com antecedência de quase um mês em relação ao ano passado, disse o jornal.

Enquanto isso, o plano nacional destacará a diversidade no país, disse o oficial, acrescentando que o ministério exigirá que as cidades afetadas pelo fornecimento restrito de habitações aumentem e estabilizem o fornecimento de terras para fins habitacionais.

O ministério também imporá inspeções mais rigorosas às cidades que registraram o aumento dos preços da terra e residências por mais de três meses consecutivos, exigindo que elas acelerem o ritmo de fornecimento de terras para promover a confiança do mercado, revelou o funcionário.

Devido aos controles contínuos do governo chinês sobre o mercado imobiliário, as cidades chinesas não cumpriram os planos de fornecimento de terras residenciais nos últimos três anos, disse o jornal.

O fornecimento de terras para o setor imobiliário do país diminuiu 4,2% em termos anuais em 2012, ficando em 160,3 mil hectares, enquanto o fornecimento da terra para uso residencial caiu 11,5% para 110,8 mil hectares, disse o jornal, citando um documento interno do ministério.

Na semana passada, o Conselho de Estado, ou gabinete chinês, prometeu implementar e melhorar de maneira rigorosa as medidas de austeridade para o mercado imobiliário, visto que algumas das cidades registraram aumentos de preços que foram mais acelerados do que se esperava.

As direções do controle que o Conselho de Estado mencionou incluíram a ampliação das reformas experimentais sobre imposto predial, garantia de fornecimento da terras para projetos habitacionais e aceleração da construção de residências subsidiadas pelo governo.

O mercado imobiliário chinês experimentou um período curto de dasaquecimento a partir do início de 2010, quando as políticas de controle foram adotadas, entre as quais maiores entradas de pagametnos e proibição da compra da terceira residência.

No entanto, o mercado voltou a aquecer no ano passado, depois que o governo central pôs maior ênfase no crescimento econômico.

Os preços das residências continuaram a crescer a um ritmo mais acelerado nas principais cidades chinesas em janeiro. Das 70 principais cidades pesquisadas pelo Departamento Nacional de Estatísticas, 53 registraram aumento mensal de 2,2% ou menor nos preços habitacionais em janeiro.

Fonte: Xinhua

domingo, 24 de fevereiro de 2013

PROPOSTA EXTINGUE ENFITEUSES ANTERIORES AO CÓDIGO CIVIL

 Deputada Bruna Furlan - PSDB-SP

A Câmara dos Deputados analisa o Projeto de Lei 4644/12, da deputada Bruna Furlan (PSDB-SP), que extingue as enfiteuses criadas antes do Código Civil (Lei 10.406/02). O novo código já havia proibido a constituição de novas enfiteuses e subenfiteuses.

Enfiteuse pode ser definida como o direito que uma pessoa adquire de usar, gozar, fruir de determinado bem imóvel alheio, mediante uma remuneração paga anualmente, que se denomina foro. Quem estipula a enfiteuse é o senhorio, que é o real proprietário do imóvel. Enfiteuta é, portanto, aquele que adquire o direito real sobre o imóvel.

"Trata-se de um instituto ultrapassado e em desuso nas legislações modernas", argumentou a deputada. "O objetivo é extinguir as enfiteuses ainda existentes, atualizando e modernizando a legislação civil brasileira", acrescentou.

A proposta não afeta a enfiteuse dos terrenos de marinha, que continua sendo regulada por lei especial, no caso, o Decreto-Lei 9.760/46.

A proposta tramita em caráter conclusivo e será analisada pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ), inclusive em seu mérito.

Clique no link abaixo para conhecer o inteiro teor do PL-4644/2012:

LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL


A locação comercial não tem aplicação do artigo 46 e 47;
Pode ser ajustada por qualquer prazo, não existe garantia de prazo mínimo para o locatário nesta modalidade;
Porém, o locatário da locação comercial tem direito ao que se denomina ação renovatória, a qual não existe na locação residencial;
Ação renovatória é o direito que o locatário tem de renovar o contrato pelo mesmo prazo do período anterior, desde que cumpridos determinados requisitos;

“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.”

Prazo para renovação: nos primeiros seis meses do último ano do contrato.
“§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”

“Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I – por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
II – o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
2º Nas locações de espaço em shopping centres , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.”

Não cabe denúncia vazia nesses tipos de estabelecimentos:
“Art. 53 – Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido.”

O que é a locação não residencial?
“Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.”

Fonte: João Henrique Cruciol - Advogado

sábado, 23 de fevereiro de 2013

FUTURO LOCADOR TEM DIREITO A LUCROS CESSANTES


Atualmente, por intermédio de uma simples pesquisa na internet é possível localizar centenas, ou até milhares, de matérias, reclamações entre outras situações envolvendo questões relacionadas ao atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta, tanto para fins residenciais como comerciais.

Para o presente estudo não adentraremos no mérito da validade ou invalidade das cláusulas que concedem, sem qualquer prejuízo para as construtoras, o prazo de 180 dias para atrasar a entrega da obra. Isso porque, a discussão sobre a validade do prazo ajustado de 180 dias necessita da análise do caso especifico e termos contratuais.

O fato concreto é que, o consumidor e a construtora ao assinarem o contrato de compra e venda do imóvel assumem reciprocamente direitos e obrigações. No entanto, excluído raras exceções, o consumidor por estar diante de um contrato de adesão não consegue alterar as cláusulas impostas, fato que é observado ao analisarmos a maioria dos contratos, uma vez que as sanções impostas ao consumidor no caso de descumprir sua obrigação “são mais punitivas” do que quando a descumpridora das obrigações é a construtora, ocasião em que inexistem sanções ou a sanção é demasiadamente suave, não refletindo em nenhum temor efetivo pelo descumprimento do contrato.

Como consequência, acompanhando a expansão imobiliária no Brasil, há reflexo crescente no judiciário acerca dos inúmeros conflitos oriundos dos contratos de compra e venda que são firmados.

Um dos principais assuntos discutidos é decorrente do atraso na entrega do imóvel, situação em que caberá ao judiciário avaliar se há ou não equidade nas cláusulas contratuais contratadas e definir o valor devido em decorrência do atraso na entrega do bem.

Isso porque, em alguns casos, mesmo existindo no contrato cláusula penal no caso de atraso da entrega do imóvel, a sanção é extremamente amena para construtora, situação que coloca o consumidor em extrema desvantagem, por conseguinte, não raramente, o Judiciário considera nula tais cláusulas, nos moldes do previsto no Art.51, I, III e IV, in verbis:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor, pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis;
...
III - transfiram responsabilidades a terceiros;
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Assim, superado o prazo previsto para entrega do bem, está concretizado o descumprimento contratual por parte da construtora, ensejando no direito à indenização. E a discussão judicial será para apurar o valor a ser indenizado, sendo que para o presente estudo analisaremos a situação em que o imóvel adquirido não será utilizado para uso próprio.

Ora, é de conhecimento de todos que em decorrência da expansão imobiliária a compra, venda e aluguel de imóveis residenciais e/ou comerciais tem demonstrado ser uma fonte rentável para alguns investidores. E tais pessoas, sejam PF ou PJ, da mesma sorte daqueles que utilizarão do imóvel para fins próprios sofrem prejuízos decorrentes do atraso na entrega do bem e, portanto, possuem direito à indenização.

O amparo legal para o pleito indenizatório vai além dos dispositivos contidos no Código de Defesa do Consumidor, pois o Código Civil também protege o comprador, nos moldes do disposto no Art. 395, in verbis "Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.” cumulado com o Art. 402. “Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar”.

A aplicabilidade dos dispositivos é possível, pois ao realizar a aquisição do imóvel na planta o adquirente almeja obter, após a entrega do imóvel, rendimento inerente ao próprio bem, seja pela comercialização ou locação do imóvel, situação que lhe é subtraída em virtude do atraso na entrega. Ou seja, o dano indenizável é fruto da privação sofrida pelo adquirente no uso do bem adquirido.

Já, para apuração quantitativa do dano necessário utilizar no mínimo duas vertentes: a) definição do período do dano, que será o lapso temporal entre a data de entrega contratualmente prevista e a data da efetiva entrega do bem e b) apuração do valor do dano mensal.

Com relação ao período de entrega, como exposto inicialmente, o posicionamento exato depende do caso concreto e dos termos contratuais, pois há situações em que o prazo de atraso de 180 (cento e oitenta) dias utilizados como de praxe não são aceitos pelo Judiciário, uma vez que dependem da comprovação de motivo de força maior ou outro contratempo, há, também, decisões em que o Judiciário considera nula tais cláusulas, pois ofertam vantagem excessiva à construtora em detrimento do adquirente e há situações em que o próprio Judiciário considera válida tais cláusulas, senão vejamos:

“Ementa Compra e venda Atraso na entrega do imóvel Lucro cessante decorrente de atraso dispensa comprovação Jurisprudência do STJ Não comprovação de que volume de chuvas ou escassez de mão de obra impediram entrega no prazo Afastamento de força maior Cláusula de tolerância de 180 dias não foi destacada ou justificada, diverge de informação ostensiva e surpreendeu comprador Cláusula abusiva e nula (art. 51, inc. IV, par. 1º, inc. II, e art. 54, par. 4º, CDC) Lucros cessantes a partir da data de entrega ostensivamente informada Ausência de contratação de SATI e corretagem pelo comprador Cabível ressarcimento pela vendedora de valores pagos por esses serviços pelo comprador Inexistência de ofensa a direito da personalidade Dano moral incabível Recurso da vendedora parcialmente provido Recurso Adesivo do comprador provido. (Apelação nº 0136330- 78.2012.8.26.0100, da Comarca de São Paulo)”

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE AUTÔNOMA. ALEGAÇÃO DE CLÁUSULA ABUSIVA. DESCABIMENTO. Cláusula prevendo o prazo de tolerância de 180 dias que não se mostra abusiva, inclusive este prazo é de praxe nas negociações envolvendo imóvel em construção. Superveniência de atraso na entrega da unidade condominial por 05 (cinco) meses apontada em sede de apelação. Autores que não demonstraram satisfatoriamente os prejuízos materiais sofridos, principalmente no que tange ao pagamento de alugueres. Recurso desprovido. (TJ-SP; APL 0121178-92.2009.8.26.0100; Ac. 5651993; São Paulo; Décima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Coelho Mendes; Julg. 31/01/2012; DJESP 23/02/2012)”

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS EM RAZÃO DO SUPOSTO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL.  Não obstante a requerida tenha adiado algumas vezes a entrega da unidade residencial, verifica-se que os adiamentos ocorreram dentro do prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta) dias previsto expressamente no contrato. Ausente, portanto, um dos pressupostos da responsabilidade civil, qual seja, a conduta lesiva. Improcedência d demanda. Provimento do apelo. Recurso adesivo prejudicado. (TJ-SE; AC 2011209275; Ac. 12813/2011; Segunda Câmara Cível; Rel. Des. Cezário Siqueira Neto; DJSE 30/09/2011; Pág. 30)”

Destarte, temos que a maioria das decisões atuais consideram o prazo de 180 (cento e oitenta) dias como praxe nas negociações, não ensejando o direito ao pleito indenizatório, excetuando situações específicas, que ocorrem na minoria dos casos concretos.

Em situação oposta está o direito a indenização quando comprovado o atraso na entrega do imóvel, pois, em grande parte das decisões, o Judiciário acata o requerimento formulado pelo comprador prejudicado. Sempre ressaltando que qualquer decisão judicial envolverá o amplo debate processual, razão pela qual é imprescindível que o consumidor prejudicado reúna a maior quantidade de documentos para comprovar seu prejuízo.

Assim, considerando que na presente exposição estamos analisando a situação em que o adquirente não utilizará do imóvel para ocupação própria e sim para auferir renda decorrente da locação, o valor a ser pleiteado deverá ser o equivalente ao rendimento que teria se o imóvel estivesse alugado.

E, em que pese parecer uma situação abstrata, o lucro cessante não é algo hipotético, pois originário de um efeito danoso concreto (atraso na entrega do imóvel) e é plenamente possível presumir o prejuízo sofrido, sendo exigível apenas que o lesado consiga demonstrar, dentro da razoabilidade, o montante do dano sofrido. E, por não existir nenhuma fórmula matemática para auferir o montante a ser indenizado, exige-se a analise concreta do caso específico.

Contudo, por mais que, em algumas situações, a apuração do valor necessite de ampla instrução probatória, tal situação não retira do comprador o direito à indenização, conforme decisões recentes proferidas pelos STJ. Vejamos:

“REsp 1355554 / RJ RECURSO ESPECIAL 2012/0098185-2 - Ministro SIDNEI BENETI - DJe 04/02/2013 – Ementa DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO PARCIAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. MORA. CLÁUSULA PENAL. PERDAS E DANOS. CUMULAÇÃO. POSSIBILIDADE. 1.- A obrigação de indenizar é corolário natural daquele que pratica ato lesivo ao interesse ou direito de outrem. Se a cláusula penal compensatória funciona como pre-fixação das perdas e danos, o mesmo não ocorre com a cláusula penal moratória, que não compensa nem substitui o inadimplemento, apenas pune a mora. 2.- Assim, a cominação contratual de uma multa para o caso de mora não interfere na responsabilidade civil decorrente do retardo no cumprimento da obrigação que já deflui naturalmente do próprio sistema. 3.- O promitente comprador, em caso de atraso na entrega do imóvel adquirido pode pleitear, por isso, além da multa moratória expressamente estabelecida no contrato, também o cumprimento, mesmo que tardio da obrigação e ainda a indenização correspondente aos lucros cessantes pela não fruição do imóvel durante o período da mora da promitente vendedora. 4.- Recurso Especial a que se nega provimento”

“AgRg no REsp 1202506 / RJ AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL 2010/0123862-0 Relator(a) Ministro SIDNEI BENETI (1137) Órgão Julgador T3 - TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 07/02/2012 Data da Publicação/Fonte DJe 24/02/2012 Ementa AGRAVO REGIMENTAL - COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA - LUCROS CESSANTES - PRESUNÇÃO - CABIMENTO - DECISÃO AGRAVADA MANTIDA - IMPROVIMENTO. 1.- A jurisprudência desta Casa é pacífica no sentido de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, é cabível a condenação por lucros cessantes. Nesse caso, há presunção de prejuízo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora contratual não lhe é imputável. Precedentes. 2.- O agravo não trouxe nenhum argumento novo capaz de modificar o decidido, que se mantém por seus próprios fundamentos. 3.- Agravo Regimental improvido.”

Destarte, para “transformar” em moeda o valor do lucro cessante (prejuízo pela não fruição do imóvel) é necessário que o comprador apresente o valor médio da locação por m² na região e outras situações que justifiquem o valor almejado, podendo até fazer uso de perito particular para justificar seus anseios.

Entretanto, a definição do valor a título de locação será apurado por intermédio de amplo debate judicial e, considerando a variedade dos casos concretos, há no judiciário elevada heterogenia no valor definido como aluguel mensal, sendo normalmente estabelecido entre 0,5% a 1,10% do valor de mercado do imóvel. O que na verdade, muitas vezes, corresponde ao valor padrão percentual da locação, sem esquecer as peculiaridades de cada feito.

Assim, após a apuração do valor mensal do aluguel, índices e formas de atualização, o montante auferido poderá ser utilizado para abater do saldo devedor ou será ressarcido ao comprador, de acordo com o caso específico.

O fundamental é percebermos que o Judiciário está atento ao aumento dos litígios relacionados com o atraso na entrega do imóvel e, na medida do possível, tem proferido decisões que visam estabelecer o tão almejado sentido de JUSTIÇA, na essência de seu significado.

Em outra esfera, como a questão de lucro cessante envolve litigio judicial, é importante que o comprador tenha sanadas todas dúvidas inerentes ao processo, pois, em algumas situações, ao analisarmos o custo X beneficio de uma ação judicial (gastos com advogados, custas, lapso temporal e risco) com a proposta que algumas construtoras ofertam em decorrência do atraso, pode ser mais rentável aceitar a proposta oferecida, deixando o litigo processual para situações em que há longo período de atraso e intransigência por parte da vendedora na composição. 

Fonte: Revista Consultor Jurídico, 23 de fevereiro de 2013

SP: UM ANO PARA AFASTAR O FANTASMA DA BOLHA


 Lançamentos devem registrar alta de 10% em 2013

O setor de imóveis iniciou 2013 com uma meta: acabar com as especulações de bolha. Segundo dados apresentados pelo Sindicato da Habitação (Secovi) nesta semana, o aumento no número de lançamentos e vendas vai ajustar o mercado e fazer com que o preço tenha uma variação leve, já percebida no último ano.

Segundo Celso Petrucci, economista chefe da Secovi, o aumento esperado no número de lançamentos é de 10%, enquanto o da venda é de 5%. Com a oferta e demanda em um patamar similar, o aumento do preço dos imóveis não deve descolar da realidade do mercado. "Vamos observar um arrefecimento dos preços", afirma o economista.

Para ele, a especulação sobre bolha já era infundada em 2012, pois, apesar de nos anos anteriores o aumento dos preços estar em um patamar elevado, as compras eram efetuadas, em sua maioria, por pessoas que estavam adquirindo seu primeiro imóvel. "Elas não compram casa para especulação, e sim para moradia", diz.

Apesar de positivo em suas previsões, o Sindicato levantou pontos considerados cruciais para que o ano tenha um bom desempenho. De acordo com a entidade, é necessáio desonerar a folha de pagamento das construtoras, rever o plano diretor da cidade e aumentar o teto de empréstimos do Sistema Financeiro Habitacional - que está em R$ 500 mil desde 2009.

O ano de 2012
O setor imobiliário permaneceu aquecido durante 2012, mas caiu em comparação com 2011. As vendas de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo atingiram 26.958 unidades. Em termos de lançamentos, houve retração de 27% ante 2011. O valor movimentado em vendas no ano passado foi de R$ 13,6 bilhões, 4,3% menor que o do ano anterior.

O segmento de dois dormitórios destacou-se com 13.371 unidades vendidas em 2012, 49,6% do total comercializado e crescimento de 0,5% em comparação com 2011. Os imóveis de três dormitórios tiveram participação de 26,9%, com 7.263 unidades vendidas no ano passado.

Fonte: ISTOÉ Dinheiro

BRASÍLIA: SINDICATO DOS CORRETORES DE IMÓVEIS SAI DA UGT E SE FILIA A CUT


A necessidade de ter como alavanca para a garantia de direitos imprescindíveis à categoria o compromisso com a luta dos trabalhadores e a capacidade de representação política resultou na filiação do Sindicato dos Corretores Imobiliários do DF - Sindimóveis à CUT-DF. A assembleia de filiação foi realizada nesta quarta-feira, 20, na sede do sindicato.

Há três anos filiado à União Geral dos Trabalhadores – UGT, o Sindicato dos Corretores Imobiliários não emplacou a pauta de reivindicação histórica da categoria. “O que queremos é o resgate da valorização do corretor de imóveis, que vive em situação de escravidão. Até agora, o Sindicato se encontrou anencéfalo, e não teve condições de avançar em questões essenciais para a qualidade de vida e de trabalho da categoria. A UGT não tem condições de dar apoio aos filiados, não há estrutura”, avalia o presidente do Sindimóveis, Geraldo Nascimento.

De acordo com Nascimento, o objetivo da filiação é iniciar, de fato, a luta consolidada em defesa dos corretores de imóveis no DF. “A CUT Brasília tem experiência, representatividade e compromisso com a classe trabalhadora. Acreditamos que ela será essencial para avançarmos na nossa luta”, diz Nascimento.

Durante a assembleia, o presidente da CUT-DF, Rodrigo Britto, reafirmou a disposição da Central em consolidar as conquistas buscadas pelos corretores de imóveis valendo-se principalmente, da solidariedade de classe, um dos mais importantes princípios da CUT-DF, segundo ele. “Em todas as atividades dos nossos sindicatos filiados, temos o apoio de categorias distintas. É uma forma de trocarmos experiências e aproveitá-las, além de, principalmente, integrarmos os trabalhadores na luta por uma sociedade mais justa e igualitária a partir de lutas específicas de cada categoria”, afirma.

Cenário atual

De acordo com o presidente do Sindimóveis, atualmente, existem cerca de 20 mil corretores de imóveis no Distrito Federal. Apesar da soma representativa e de ser uma profissão regulamentada, os corretores de imóveis não têm garantias empregatícias mínimas, como o estabelecimento de piso salarial. “Às vezes o corretor realiza um bom negócio, mas passa seis meses sem vender nada e sem receber nada. Sem falar na falta da ajuda de custo, de segurança e de condições minimamente humanas para os corretores de imóveis”, discursa.

A condição sub-humana vivida pelos corretores de imóveis e a falta de garantias trabalhistas submetem o trabalhador a uma “condição de escravidão adotada pelos empresários de imobiliárias”. “O corretor é obrigado a assinar um contrato unilateral e arcar com todos os possíveis erros em uma transação; é exposto a riscos diários nos estandes de vendas e vive sob pressão para garantir o sustento mínimo à sua família”, informa o presidente do Sindicato dos Imobiliarios.

Um dos primeiros passos do Sindimóveis, segundo Nascimento, é trazer a categoria para dentro do sindicato como forma de fortalecer a luta. Paralelamente, a entidade sindical tentará emplacar a definição de um piso salarial para os trabalhadores.

Fonte: CUT-DF

MINHA CASA, MINHA VIDA VIRA UM PESADELO PARA INVESTIDORES EUROPEUS


Concebido para realizar o sonho de milhões de brasileiros, o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) tornou-se um pesadelo para muitos investidores europeus. A violenta retração do mercado imobiliário em países como Espanha, Itália, Portugal e até Inglaterra, consequência da crise econômica que o continente atravessa, provocou um movimento de migração de construtoras, incorporadoras e fundos de investimento para o Brasil. 

Lançado num momento de forte depressão econômica na Europa, o Minha Casa, Minha Vida, com cifras grandiosas para construir milhões de moradias populares num curto espaço de tempo, parecia bastante sedutor para essas companhias, que cruzaram o Atlântico em busca de alta rentabilidade, o que compensaria a ociosidade da demanda europeia.

Os empresários europeus atuaram basicamente em duas frentes: constituindo subsidiárias no País ou associando-se a empresas locais. Ao se instalarem em terras brasileiras, porém, a realidade para muitos deles foi bem distinta da que motivou a vinda para o Brasil. A principal reclamação é que a burocracia para a aprovação de projetos resultou em atrasos para a assinatura dos contratos, execução das obras e recuperação do capital investido, tornando muitos empreendimentos inviáveis, segundo os empresários.

‘Nunca mais’. "Eu não quero participar do Minha Casa, Minha Vida nunca mais", sentenciou Sílvio Bezerra, presidente da Ecocil, a maior construtora e incorporadora do Rio Grande do Norte. A decisão de não investir mais no programa foi tomada em conjunto com o sócio inglês, o fundo de investimentos Salamanca Capital, que detém atualmente 65% da companhia. A gestão da companhia é compartilhada com os empresários brasileiros, que a fundaram há 64 anos.

A empresa tem um único projeto no Minha Casa, Minha Vida, para consumidores com renda de seis a 10 salários mínimos em Natal, que demorou um ano e meio para ter a análise de risco aprovada, de acordo com o executivo. "A Caixa pediu até identidade e CPF do dono da empresa na Inglaterra", relatou Bezerra.

Segundo ele, em função desse atraso, dos R$ 12 milhões investidos com capital próprio, a Caixa só reembolsou R$ 1,5 milhão até agora. Esse atraso, de acordo com Marcelo Freitas, diretor financeiro da empresa, jogou por terra a análise de risco feita na tomada de decisão dos investidores, quando a projeção de investimentos com recursos próprios seria de menos de 5%.

"É um banho de água fria muito grande. Os investidores estrangeiros têm um nível de sofisticação incrível e cálculos bem precisos que não comportam esse tipo de situação", afirmou o executivo.

Fonte: ESTADÃO

sexta-feira, 22 de fevereiro de 2013

CRECI BA: CORRETOR DE IMÓVEIS GANHA ESPAÇO PERSONALIZADO


O dia a dia do corretor de imóveis é sabidamente dinâmico e atribulado. A qualquer hora de qualquer dia, surgem telefonemas oriundos de anúncios, publicados por eles, nos jornais da cidade, solicitando acompanhamento para visita a algum imóvel anunciado. Por dezenas de vezes, durante a semana, estes profissionais visitam os imóveis que representam, para intermediar transações imobiliárias.

A partir de um real interesse de um candidato a compra, o corretor tem que providenciar uma série de documentos para ratificar a regularidade do imóvel junto ao possível comprador. A maior parte destes documentos tem validade de apenas 30 dias, o que faz com que o corretor de imóveis tenha que requisitá-los, novamente, após este período, caso ainda não tenha vendido o imóvel.

Quanto maior é o número de imóveis, de responsabilidade deste corretor autônomo, mais vezes ele terá que ir aos cartórios e tabelionatos da cidade. Este procedimento pode ser quantitativamente, superior, no caso de uma imobiliária.

Todos sabem das longas filas que sempre foram inerentes ao processo de requisição e obtenção de autenticações, certidões, escrituras e outros documentos afins, e, as privatizações, de uma forma geral, não solucionaram este problema.

Uma pessoa comum enfrenta este dissabor, pouquíssimas vezes durante o ano, porém, um corretor de imóveis o faz quase que, diariamente.

Foi pensando nisso que a tabeliã do 12º Ofício de Notas, a Dra. Conceição Gaspar, comunicou ao presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Bahia, Samuel Arthur Prado que, a partir do dia 04 de março de 2013, o Corretor de Imóveis baiano terá o Espaço do Corretor. Atendimento personalizado, prioridade na elaboração dos pedidos e agilidade nos resultados. A Dra. Conceição Gaspar está destinando os funcionários mais experientes para este atendimento especial.

Sem dúvida nenhuma, esta iniciativa repercutirá de forma muito positiva junto à classe, que sofre diariamente, no enfrentamento de filas e burocracias que atrasam o fechamento de muitos negócios. “Esta atitude da Dra. Conceição Gaspar, é muito elogiável, pois, representa um reconhecimento à importância do trabalho dos Corretores de Imóveis, junto aos Cartórios e Tabelionatos. Tenho certeza que os resultados para ela, também serão muito positivos, em face à retribuição da classe, por esta atitude de valorização ao nosso trabalho. Desejamos que esta iniciativa, seja um ponto de partida para que os outros representantes do segmento também disponibilizem um espaço personalizado, para os Corretores de Imóveis”, disse Samuel Prado.

Fonte: Fernanda Fernandes
Assessoria de Comunicação CRECI BAHIA

CRECI ESCLARECE: TÉCNICAS DE VENDA


LOCAÇÃO DE IMÓVEIS FACE AS MUDANÇAS NA LEI DO INQUILINATO



Palestrante: Fernandes Carneiro

OFERTA DE ESCRITÓRIOS DE LUXO CRESCE 60%


A euforia do mercado de locação de escritórios de alto padrão, registrada em 2012 em São Paulo, no Rio, em Brasília e em mais cinco capitais, deve se abrandar este ano. 

A maior oferta de lajes com mais de 500 metros quadrados em prédios sofisticados prevista para 2013, por causa do atraso nas entregas ocorrido em 2012 e dos lançamentos já previstos, deve enfraquecer o ritmo de alta dos preços e fazer com que a taxa de vacância suba, aponta um estudo da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield.

De acordo com o estudo, no ano passado foram entregues nas oito cidades pesquisadas 802 mil metros quadrados de escritórios de alto padrão, maior volume desde que a pesquisa começou a ser feita, em 2009, e 60% maior do que no ano anterior.

A projeção da consultoria é que, somando os atrasos e os lançamentos programados, existam hoje 1,197 milhão de metros quadrados de lajes de escritórios em construção nas grandes capitais. Essa grande oferta deve abrandar a alta de preços e ampliar a vacância dos escritórios.

"Já notamos desde o fim de 2012 uma maior flexibilização nas negociações de novos contratos de locação", afirma a gerente de pesquisa de mercado para a América do Sul da consultoria, Mariana Hanania. Essa maior flexibilização se traduz, por exemplo, em descontos no preço pedido e em maior período de carência, isto é, fase em que o proprietário deixa de cobrar o aluguel por causa de reformas.

De acordo com a gerente, esse abrandamento nas condições do mercado de locação de escritórios reflete, por enquanto, a maior oferta de lajes e não captou ainda o impactos do menor ritmo de atividade da economia. Ela lembra que na crise de 2008/2009, as grandes multinacionais chegaram a reduzir as áreas locadas. 

Em 2012, foram entregues nas oito cidades pesquisadas 802 mil metros quadrados de escritórios de alto padrão, maior volume desde que a pesquisa começou em 2009.

O estudo mostra que o ano passado terminou com o maior índice de escritórios de alto padrão vagos em relação à oferta desde 2009, quando a pesquisa começou a ser feita. O indicador foi de 13,9% no 4º trimestre, ante 9,8% em igual período de 2011. Para este ano, a consultoria prevê que o índice de vacância atinja 20,9% entre outubro e dezembro.

Os preços médios de locação pedidos em 2012 nas oito capitais ficaram praticamente estáveis em relação ao ano anterior no último trimestre. Em 2011, a média havia sido de R$ 80 por mês por metro quadrado e, em 2012, foi para R$ 80,9, entre outubro e dezembro.

Mariana destaca, no entanto, que em mercados mais cobiçados, como São Paulo e Rio de Janeiro, os aumentos de preços foram significativos em 2012 e que a perspectiva é de que essa alta não se repita na mesma magnitude neste ano. Em São Paulo, por exemplo, o preço médio de locação subiu 27% em 2012 na comparação com 2011.

Em um importante corredor de escritórios com o da Avenida Faria Lima, o preço pedido do metro quadrado para locação mensal foi de R$ 209. O estudo mostra que as regiões da Avenida Faria Lima e dos bairros do Itaim e da Vila Olímpia continuam sendo as mais procuradas no polo de escritórios de alto padrão e, portanto, têm o maiores preços pedidos da capital paulista.

As regiões mais valorizadas para edifícios de alto padrão no Rio de Janeiro continuam sendo a zona sul, a orla e o centro, cujas médias mensais de preços de locação atingiram em 2012 R$ 273,2; R$ 186,1; e R$ 138,1 o metro quadrado, respectivamente.

O preço médio da Cidade Nova foi de R$ 117 por metro quadrado ao mês. O estudo indica que a maior valorização nos preços de locação na cidade do Rio de Janeiro dos escritórios de alto padrão foi registrada no ano passado na zona sul, onde o aluguel subiu 43,2%, e na Cidade Nova, onde a alta foi de 33%.

Mariana diz que, em 2012, todas as cidades registraram valorização nos preços de locação de escritórios de alto padrão, menos em Salvador e Porto Alegre, onde houve estabilidade.

 Fonte: EXAME.com

DIVULGAÇÃO: PORTO SEGURO - SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA

ENCONTRO DE CONTADORES DO SISTEMA COFECI-CRECI


O Creci de Goiás sediou o Encontro de Contadores do Sistema Cofeci/Creci realizado nos dias 18,19 e 20 de fevereiro. O evento consistiu no treinamento dos contadores sobre o novo sistema de gerenciamento contábel que será implantado pelo Cofeci em cada regional.

EXECUÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO


O contrato de locação é título executivo extrajudicial por força de lei, apresentando-se, como dívida líquida, certa e exigível, nos termos do artigo 585, inciso V, do Código de Processo Civil. Sobre a temática, segue o julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS A EXECUÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. FIANÇA. 1. TÍTULO EXECUTIVO. O contrato de locação é título executivo extrajudicial por força de lei, apresentando-se, até prova em contrário, líquido, certo e exigível. 2. EXCESSO DE EXECUÇÃO. Inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor no caso dos autos, já que a relação locatícia não é considerada relação de consumo. Os encargos e despesas cobrados foram previstos no contrato. 3. MULTA RESCISÓRIA. A entrega antecipada do imóvel implica a cobrança da multa prevista contratualmente (art. 4º da Lei nº 8.245/91) na proporção prevista no Código Civil. 4. PENHORABILIDADE DO BEM IMÓVEL DO FIADOR. O único bem imóvel do fiador é penhorável. O artigo 82 da Lei n. 8.245/91 excluiu a impenhorabilidade do bem imóvel residencial do fiador que concedeu fiança em contrato de locação, norma legal que não afronta a disposição constitucional. POR UNANIMIDADE, REJEITARAM A PRELIMINAR E DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. (Apelação Cível Nº 70016116006, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Angelo Maraninchi Giannakos, Julgado em 29/11/2006).

DA POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DA MULTA MORATÓRIA EM SEDE DE EXECUÇÃO

Para que não haja discussões acerca do tema, já é pacificado o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que é possível cobrar cláusula penal, em sede de execução, desde que ela venha expressamente prevista no contrato. Nesse sentido, segue julgado:

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. TÍTULO EXECUTIVO. FIANÇA. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA JULGADA PROCEDENTE. CITAÇÃO DO FIADOR. EXECUÇÃO FUNDADA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO.

IMPOSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. É firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que as obrigações acessórias ao contrato de locação, tais como as relacionadas às despesas com água, luz, multa e tributos, previstas no contrato, também estão compreendidas no art. 585, IV, do CPC, legitimando a execução juntamente com o débito principal relativo aos aluguéis propriamente ditos. 2. Ainda segundo a orientação desta Corte, a falta de citação do fiador para o processo de despejo por falta de pagamento que o locador moveu contra a locatária, isenta o garante da responsabilidade pelas custas e demais despesas judiciais decorrentes daquela ação, julgada procedente contra a afiançada, sem entretanto, desobrigá-lo dos encargos decorrentes do contrato de fiança. 3. Hipótese em que o Tribunal de origem entendeu que o fiador foi citado na ação de despejo cumulada com cobrança julgada procedente, razão pela qual não seria possível o ajuizamento de ação de execução fundada no contrato de locação. 4. Recurso especial conhecido e improvido. (STJ. REsp 473830/DF, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma. Julgado em 25/04/2006. DJ 15/05/2006. p. 274) (grifo nosso).

CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS NÃO ESTÃO OBRIGADOS A PAGAR CONTRIBUIÇÃO SINDICAL PATRONAL



Os condomínios residenciais não estão obrigados ao recolhimento da contribuição sindical por não terem fins econômicos, não desenvolverem atividades produtivas e nem buscarem lucro. Esse foi o entendimento da Sétima Turma do Tribunal Superior do Trabalho no julgamento do Recurso de Revista RR-182300-73.2006.5.07.0009 publicado em 03.04.2012.

Prevista no art. 8º, IV, da Constituição Federal e art. 579 da CLT, a contribuição sindical, anteriormente denominada “imposto sindical”, representa contribuição especial devida por todos aqueles que participem de categoria econômica ou profissional.

Assim, o sujeito passivo desse tributo, ou seja, quem deve suportar seu pagamento, é a pessoa física ou jurídica integrante de categoria profissional ou econômica, não devendo ser obrigado a contribuir aquele que não se enquadre como tal.

Logo, é necessário buscar o conceito de categoria econômica para corretamente identificar o sujeito passivo da contribuição sindical.

De acordo com o §1º do art. 511 da CLT, categoria econômica é “o vínculo social básico constituído pela solidariedade de interesses econômicos dos que empreendem atividades idênticas, similares ou conexas”.

Em outras palavras, para integrar categoria econômica, deve a pessoa física ou jurídica desempenhar atividade econômica, isto é, voltar-se à combinação de fatores produtivos ou circulação de bens e serviços.

Com esse raciocínio, entendeu a Justiça do Trabalho que os condomínios residenciais não se enquadram em qualquer categoria econômica porque regularmente não realizam atividade econômica, não buscam lucro e não desenvolvem atividade produtiva, ainda que possuam empregados contratados.

De fato, os condomínios residenciais geralmente possuem cunho comunitário cuja finalidade é a integração de seus moradores, preservação do imóvel e composição de problemas de convivência.

Saliente-se que nessa questão, tecnicamente, não há que se falar sequer em isenção ou dispensa legal do pagamento, mas de não-incidência tributária, tendo em vista que a situação em análise não demonstra hipótese de incidência e fato gerador suficientes ao surgimento da obrigação tributária.

Portanto, os condomínios residenciais que não tiverem fins econômicos, à luz do entendimento do Tribunal Superior do Trabalho, não devem recolher contribuição sindical, pois não se enquadram em categoria econômica alguma e, por consequência, não são representados pelos sindicatos que costumeiramente tentam impor o seu pagamento.

Cumpre observar, por fim, que os efeitos do julgamento acima analisado não se aplicam automaticamente a todos os condomínios residenciais. Todavia, é possível a adoção de medidas judiciais visando à aplicação desse entendimento, bem como a formulação de pedido que busque a repetição de valores indevidamente pagos.

Autor: Dawison Moreira Barcelos

CRECI-PR: ASSEMBLÉIA ABRE DISCUSSÃO COM ENTIDADES SOBRE A PROPOSTA DE REAJUSTE DO FUNREJUS E DAS CUSTAS CARTORIAIS


Luiz Celso Castegnaro (diretor tesoureiro Creci-PR), Admar Pucci Junior (Presidente Creci-PR) e Valdir Rossoni (presidente da Assembleia Legislativa do Paraná).

O presidente do Creci-PR, Admar Pucci Junior, juntamente com os dirigentes das entidades do Paraná se reuniram com o presidente da Assembleia Legislativa, Valdir Rossoni, para debater sobre a proposta de reajuste do Funrejus e das custas cartoriais. O encontro realizado ontem, dia 18 de fevereiro, permitiu um debate mais aprofundado sobre o assunto.

Na ocasião foi criada uma comissão para coordenar os trabalhos relacionados ao reajuste. O grupo ficará responsável de elaborar relatórios sobre o impacto que a atual proposta do Tribunal de Justiça acarretará para a sociedade e para o mercado. O presidente do Creci-PR, Admar Pucci Junior, e o presidente da OAB, Dr. Juliano José Breda, serão os coordenadores dessa comissão que se reunirá já na próxima segunda-feira, dia 25.

Admar Pucci Junior afirmou que a postura do Poder Legislativo em não votar rapidamente à proposta e ainda colocar o assunto em pauta com as diferentes entidades é uma posição inédita e muito respeitosa. “Agradecemos ao presidente Rossoni por este debate. Isto é ímpar no Paraná. A Assembleia Legislativa abre o espaço para a revisão de algo que a população não concorda ou até mesmo não entende na sua profundidade. Vamos desenhar uma proposta justa para todos”.

Além do presidente do Creci-PR participaram da reunião as seguintes lideranças: Luiz Celso Castegnaro (diretor tesoureiro do Creci-PR), Dr. Juliano José Breda (presidente da OAB-PR), Liliana Ribas Tavarnaro (presidente do Secovi-PR), Normando Baú, (presidente do Sinduscon-PR), Gustavo Luis Selig (Presidente da Ademi), Daniel Fuzetto (presidente do Sindimóveis-PR), Darci Piana (presidente da Fecomércio), José Roberto Richen (superintendente da Ocepar), Paulo Roberto Storbel (coordenador jurídico da Ocepar), José Eduardo Sarmento (vice-presidente da ACP), Sérgio Malucelli (residente da Fetranspar), Rainer Zielasko (presidente da Faciap), Nilsono Elisio Pereira (presidente da Femoclam), Fabio Aguayo (Presidente da Abrabar-Pr), Carlos Augusto (assessor da presidência da Faep) e Klauss Kuhnen (assessor jurídico da Faep).

Fonte: Graciele Zepson via E-mail
Assessora de comunicação CRECI-PR

quarta-feira, 20 de fevereiro de 2013

PLACAS E FAIXAS NO MERCADO IMOBILIÁRIO

Placas ou faixas em imóveis são recursos para divulgação ainda muito utilizados, mesmo que exista um crescimento significativo do perfil de clientes que buscam imóveis pela Internet  e tomam suas decisões on-line (conforme pesquisa do Google divulgada no evento “Google Think Real State”, realizado em São Paulo no ano de 2011). Todavia, antes de contar com esse canal de divulgação, o corretor, precisa ficar atento às boas práticas que o marketing imobiliário sinaliza.

Vantagens:
• Proporciona visibilidade à imobiliária, fortalecendo a marca. Pode resultar, inclusive, no fortalecimento da marca na região em que há grande concentração de pessoas que confiam nessa imobiliária para deixar seu imóvel.

• Placas/faixas que indicam o consultor imobiliário que atenderá e seus contatos (além dos contatos da imobiliária) passam credibilidade ao possível cliente interessado quanto ao atendimento personalizado e especializado. (Fica evidente, nesse caso, que o corretor que atenderá é especialista na região, entende o mercado local, sugere preço de comercialização justo).

•Placas/faixas que sinalizam exclusividade de venda ou locação sugerem ao cliente uma diferenciação nos serviços prestados pela imobiliária, passando confiança na possível negociação e, ao mesmo tempo, resulta no fortalecimento da marca da imobiliária.

• Proporciona ao interessado um reconhecimento imediato da região em que se localiza o imóvel.

Desvantagens:
• Uma vez com a placa/faixa, se no período de 60 dias aproximadamente o imóvel não for vendido, o interessado entende que há problemas no imóvel, nas condições de comercialização ou na região (caso não a conheça muito bem).

•Se você assumir que a proposição acima é verdadeira, assuma também que é necessário um eficiente controle de placas/faixas. Alguns softwares de gestão podem proporcionar isso, como o valueGaia. Então, caso não esteja pronto para realizar esse gerenciamento, prepare-se.

• Considere também que é importante reaproveitar placas/faixas, sobretudo, para imóveis comerciais e/ou imóveis corporativos, já que possuem um valor de produção mais elevado. Mais uma vez, faça uma boa gestão e utilize um software que o auxilie.

 

No caso desses tipos de imóveis, os prejuízos podem ser ainda maiores se a comercialização não for eficaz. Isso porque, comprometerá um negócio de maior valor agregado (pense, por exemplo, em um conjunto comercial com salas para locação há mais 90 dias sem conseguir locar. Isso indicará problemas relacionados à  infraestrutura, manutenção, administração e prejudicará todas as demais locações).
• Placas/faixas de várias imobiliárias também indicam ao interessado que há problemas com o imóvel, fazendo-o nem cogitar a hipótese de realiza uma visita e explorar as condições de comercialização.

 

Em resumo, a combinação “exclusividade” + “placas/faixas” traz um retorno satisfatório se associada ao empenho do corretor e da imobiliária, divulgando inclusive em outras mídias, ao passo que o placas/faixas de várias imobiliárias demonstram desespero para vender ou qualquer outro tipo de problema com o imóvel.
 

Antes de sair anunciando os imóveis de sua imobiliária, e mesmo antes de lutar por aquela exclusividade, tenha em mente como vai trabalhar.
 

Deixo em aberto uma reflexão final...

 A arte utilizada nas placas e faixas pode influenciar no desejo do cliente em conhecer o imóvel?

Fonte: Silvia Espada

FRANQUIAS IMOBILIÁRIAS: CONHEÇA UMA OPÇÃO SEGURA PARA ABRIR SUA IMOBILIÁRIA

Com a missão de ampliar as possibilidades de lucro e obter sucesso no mundo dos negócios, o público brasileiro aderiu ao sistema de franquias, iniciado nos Estados Unidos. As franquias internacionais também estão investindo no Brasil.
 

A prática de eleger representantes para vender produtos ou prestar serviços através de sua marca é antiga. Antes mesmo de ser denominada franquia, esta prática foi a solução para muitas empresas que chegaram à beira da falência, estavam sem perspectiva de crescimento ou para iniciantes.
 

O sistema de franquias hoje consiste em o franqueador ceder ao franqueado os direitos de uso da marca, divulgação do seu nome,  know-how e políticas. Conforme o tamanho e perfil da franqueadora, o franqueado pode usufruir também de sistemas, tecnologia, estruturas físicas e até profissionais especializados. Além disso, recebe o direito de distribuição exclusiva ou semiexclusiva dos produtos. Isso tudo, sem caracterizar o vínculo empregatício. Traduzindo para o mercado imobiliário, o franqueado poderá trabalhar produtos exclusivos da franquia, o que é um ponto muito positivo.
 

Começar um negócio, lançar-se no mercado e arriscar o tão precioso capital, inevitavelmente, traz medo e insegurança.
 

As franquias imobiliárias podem ser uma opção mais segura e uma nova possibilidade para quem já pensa em desistir de se aventurar no mercado imobiliário.
                                              
A estrutura, consolidação e experiência no ramo é o grande diferencial para um novo negócio. É o apoio necessário para quem ainda está no começo, mas também é a solução para imobiliárias que querem beneficiar-se de tudo que uma franquia pode oferecer e ampliar seus horizontes.

Veja alguns itens relevantes:   

Suporte:
Logo após o recrutamento, a franqueadora tem por obrigação, prestar total suporte ao franqueado. Todas as etapas seguintes passam por acompanhamento especializado, para que a imobiliária tenha condições de se estruturar e dar continuidade ao trabalho.

 
Treinamentos e motivação:
O franqueado recebe treinamentos e é capacitado para trabalhar de acordo com os critérios da marca, bem como a ensinar sua nova equipe de colaboradores. O trabalho de motivação e troca de experiência com outras unidades traz animo para o negócio.
 
Loja/infraestrutura:
As lojas são personalizadas de acordo com a marca. As cores, a fachada, os uniformes, os adesivos e até os móveis são itens que podem entrar para a lista de personalização.

Divulgação/Marketing:
A franquia já possui estratégias testadas para a divulgação dos produtos, bem como seu público alvo definido. Trabalhando sozinho, o período para conquistar contratos fechados com mídia e grandes parceiros pode ser longo. A franquia pode lhe oferecer de imediato.
 
Padronização nos processos:
As rotinas administrativas e processos, em alguns casos, também são personalizadas. Organização dentro de uma empresa traz credibilidade.

 

Mas, atenção!

Assumir uma franquia requer investimento financeiro. Os custos englobam a loja, os móveis, contratação de funcionários, capacitação dos mesmos, compra de material e ainda é preciso reservar uma quantia para o início do trabalho. Apesar de algumas franqueadoras oferecerem suporte (muitas vezes financeiro) no início da parceria, garantir um valor reserva é regra para o sucesso em todos os campos da vida. Lembre-se: por serem produtos personalizados, você provavelmente não poderá recorrer ao preço mais em conta. Pesquise todos os custos antes de se decidir. Uma vez franqueado, terá que seguir as definições estabelecidas.

Regulamentada por lei, as franqueadoras trabalham com uma política de clareza e apoio. Veja neste link, as definições completas da lei e, antes de se tornar um franqueado, verifique se a franqueadora trabalha dentro deste padrão: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8955.htm

Fonte: Carolina Silva

LEI COMPLEMENTAR 140 E O LICENCIAMENTO AMBIENTAL


SP: 2012 FOI MARCADO POR EQUILÍBRIO ENTRE LANÇAMENTOS E VENDAS DE IMÓVEIS

 Cláudio Bernardes

O Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) divulgou o balanço do mercado imobiliário em 2012 e as perspectivas para 2013, em coletiva de imprensa realizada nesta terça-feira, 19/2. Os números foram apresentados pelo presidente Claudio Bernardes, o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos, Emilio Kallas, e o economista-chefe da entidade, Celso Petrucci.

O setor imobiliário permaneceu aquecido durante 2012 e manteve movimento muito próximo ao registrado em 2011. O segmento amadureceu, conforme previsto pelo presidente da entidade Claudio Bernardes:
- A busca do equilíbrio entre lançamentos e comercialização é o chamado "freio de arrumação".
Ou seja, os empreendedores adaptaram a oferta à demanda e, consequentemente, à capacidade de produção. O mercado residencial encontrou o equilíbrio entre demanda, preços, oferta e capacidade de pagamento do comprador.

Em 2012, as vendas de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo atingiram 26.958 unidades, volume 4,8% inferior ao registrado em 2011, com 28.316unidades.
Em termos de lançamentos, houve retração de 27,0%, com base na comparação entre as 27.835 unidades lançadas em 2012 e as 38.149 unidades de 2011.

O valor movimentado em vendas, atualizado pelo INCC-DI da FGV (Índice Nacional de Custos da Construção), foi de R$ 13,6 bilhões, contra R$ 14,2 bilhões de 2011, o que representa variação negativa de 4,3%.

O segmento de dois dormitórios destacou-se com 13.371 unidades vendidas no ano. Esse segmento correspondeu a 49,6% do total comercializado durante 2012, e registrou crescimento de 0,5% diante das 13.298 unidades de dois quartos negociadas em 2011. Imóveis de três dormitórios tiveram participação de 26,9%, com 7.263 unidades vendidas em 2012. 

Fonte: Monitor Mercantil