CONSTRUIR SOB O REGIME DE CONDOMÍNIO E O IMPOSTO DE RENDA

Com o aquecimento do mercado imobiliário no cenário brasileiro, vem aumentando gradativamente o número de pessoas que investem na construção de imóveis sob o regime de condomínio.

A construção sob o regime de condomínio ocorre quando duas ou mais pessoas se unem com o propósito de construir determinado empreendimento imobiliário. Neste caso se estabelece um condomínio de titulares sobre o mesmo bem, os quais exercerão seus direitos não sobre partes determinadas, mas obre a integralidade do bem.

Ensina o ilustre Prof. Caio Mário da Silva Pereira que “Dá-se o condomínio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes” (In Instituições do Direito Civil, ed. 1970, vol. IV, p. 135).

Assim, é comum que um grupo de pessoas, visando promover a construção de um edifício para obter lucro com a venda das unidades, foque seu objetivo quanto ao custo da obra, escolha da construtora e se esqueça das questões jurídicas para regularizar a venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis, e especialmente das complexas normas tributárias.

Certo é que o condômino-construtor deve atentar-se para a correta tributação da receita auferida nesta atividade, já que, com o grande aparato da informática e com o cruzamento de dados, a Receita Federal tem sido implacável na fiscalização.

Tributação
De acordo com o Regulamento de Imposto de Renda (Decreto 3.000/99), as pessoas físicas que investem na construção de edificações sob o regime de condomínio e iniciam a alienação das unidades antes de decorridos 36 meses contados da data da averbação da incorporação, são equiparadas a pessoas jurídicas para fins de tributação.

Logo, se a alienação das unidades iniciar, como ocorre na maioria dos casos, antes da conclusão da obra, fatalmente ocorrerá a noticiada equiparação.

A equiparação da pessoa física à pessoa jurídica tem cunho eminentemente fiscal, constituindo-se numa ficção do Direito Tributário, de modo a permitir a submissão dos resultados obtidos naquela atividade à tributação própria das pessoas jurídicas.

Na prática, o investidor, ainda que pessoa física, não poderá tributar apenas o ganho de capital, ou seja, sobre a receita auferida em decorrência da venda do empreendimento, incidirá Imposto de Renda, Contribuição Social sobre Lucro, PIS e COFINS.

Para complicar ainda mais a situação desses investidores, com a instituição da Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias – DIMOB, desde 2003 os Cartórios, dentre outros contribuintes, são obrigados a informar a Receita Federal todas as transações imobiliárias. Logo, através da DIMOB, a Receita possui todas as informações necessárias para verificar se o contribuinte está tributando corretamente a receita decorrente da venda de imóveis construídos sob o regime de condomínios.

Consultoria
O problema é que a maioria dos investidores e construtoras tem dificuldade de encontrar profissionais que dominem a matéria, já que a venda de imóveis na planta envolve situações complexas para o dono do terreno, para o construtor e o adquirente. Quando o dono da unidade, por exemplo, a vende sem as devidas transferências junto aos Cartórios ocorre um “nó jurídico/tributário”, que pode acarretar o pagamento lucro imobiliário para outra pessoa, de forma injusta.

Certo é que, o contribuinte que não estiver adotando a sistemática de tributação correta, certamente cairá na malha fina da Receita e terá que acertar as contas com o Leão.

Por estar razões, um Planejamento Tributário torna-se indispensável, não apenas para evitar transtornos perante o Fisco, mas principalmente para assegurar que o resultado decorrente de incorporações promovidas por pessoas físicas sob o regime de condomínio, seja realmente rentável. 

Autor: Gilmar Oliveira - Advogado e especialista em Direito Tributário pela FGF.