quarta-feira, 30 de setembro de 2015

SIILA - PLATAFORMA DIGITAL MAPEIA MERCADO IMOBILIÁRIO COMERCIAL BRASILEIRO


Como forma de solucionar a dificuldade em obter informações a respeito dos terrenos e imóveis em regiões comerciais, Giancarlo Nicastro, que foi gerente de projetos na Cyrela Commercial Properties (CCP), juntamente com investidores americanos, criou a plataforma digital Siila Brasil.

O site concentra dados cedidos por empresas que atuam nos vários segmentos do mercado imobiliário. "Elas divulgam as informações para nós para mostrar transparência e também por saber que nossos clientes não são especuladores", afirma Nicastro. O público-alvo do site é composto por fundos de investimento, escritórios de advocacia e arquitetura, além de construtoras.

A plataforma, que conta com parceria com as norte-americanas Colliers e Cushman & Wakefield, mapeará todos os estados. Os assinantes terão acesso a informações como imóveis, transações, valores de venda e locação.

Segundo Nicastro, o mercado nacional imobiliário é muito fragmentado, dificultando a análise de imóveis para os potenciais investidores. No entanto, o banco de dados não é a única atração da plataforma, que contará também com uma comunidade interna para os usuários trocarem informações.

A Siila Brasil abrirá no próximo ano quatro escritórios, em Curitiba, Recife, Rio de Janeiro e São Paulo. A expectativa é faturar R$ 5 milhões no primeiro ano. A empresa projeta entrar em outros mercados na América Latina, como Colômbia e México, já em 2016.

Raphael Ferreira - Fonte: DCI

NOTA DO EDITOR: Acesse o site da Siila clicando no link abaixo:
http://siila.com/pt/ (Acesso disponível à partir de 1º. de outubro de 2015

terça-feira, 29 de setembro de 2015

CONVITE: SESSÃO ESPECIAL - DIA MUNICIPAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO

Clique no flyer para ampliar

LEILÕES DE IMÓVEIS EM TEMPO DE CRISE


Não existe uma única definição de crise econômica. Mesmo porque há tipos diferentes de crises. Mas ela mas pode ser definida como sendo o momento econômico no qual as empresas e as pessoas físicas não conseguem mais solver as suas obrigações, resultando em dívidas, que provavelmente passarão a ser cobradas judicialmente.

Estas cobranças poderão ser por ações de execução, como as dívidas tributárias, ou fundadas em algum título extrajudicial, dotado de liquidez e certeza, como os contratos de financiamento, ou por meio das chamadas ações de conhecimento, que passarão a tramitar em fase de execução, ou de cumprimento de sentença, que corresponde à execução, mas de título judicial, que é a sentença da ação. Nestas ações ou nesta fase das ações, se não houver o pagamento da dívida, a ação prosseguirá com a penhora e a avaliação dos bens, para que sejam expropriados, para o pagamento da dívida.

São quatro as formas de expropriação, que são a adjudicação e a alienação por iniciativa particular, nas quais os bens são transmitidos pelo seu valor de avaliação. Não ocorrendo a adjudicação ou a alienação por iniciativa particular, os bens poderão ser enviados para serem leiloados, quando ocorrem as verdadeiras oportunidades de lucros.

Os leilões são realizados em duas oportunidades. Na primeira deverá ser respeitado valor de avaliação. Caso não haja lances por este valor, os bens serão leiloados por valores que variam normalmente entre 40% a 60% da avaliação, dependendo se a ação é cível, trabalhista ou federal, dos critérios que são estabelecidos pelo juiz e que são previstos no edital. Existe ainda uma última forma de expropriação, que é o usufruto do bem penhorado, mas que não tem sido utilizado.

Quanto aos preços das avaliações, analisados em vista da crise pela qual passamos, primeiro é preciso ter em mente que a avaliação reflete o valor do bem no momento da sua realização e que normalmente os leilões são realizados após alguns anos da data da avaliação, por conta da já conhecida morosidade da justiça.

Portanto as avaliações podem ser muito diferentes dos efetivos valores dos bens no momento da realização do leilão. Os imóveis sofreram fortes variações no período de 2007 até 2015, quando valorizaram muito acima da inflação ou de qualquer índice econômico ou de investimento.

Os imóveis avaliados no período próximo de 2007 chegaram aos leilões em valores inferiores ao que efetivamente valiam, ainda que tenham sido atualizados por algum índice econômico. Portanto, salvo os casos em que tenha havido uma forte concorrência entre os participantes, os imóveis que ofertados e arrematados nestas condições se tornaram investimentos muito vantajosos para seus adquirentes.

Por outro lado, aos imóveis avaliados recentemente, no momento de sua maior valorização e em vista de que se passa por uma crise que derruba o valor dos imóveis, este valor de avaliação deverá estar acima do seu efetivo valor de mercado. Portanto, os imóveis que estão sendo avaliados neste momento devem ser considerados, em tese, como sendo superavaliados, e não deverão ser adquiridos, ao menos na primeira praça, quando não se admitem lances abaixo da sua avaliação.

Já na segunda praça, quando se aceitam lances entre 40% e 60%, poderão ter preços vantajosos. Mas é necessário verificar se estes lances mínimos, acrescidos das despesas como a comissão do leiloeiro, o ITBI, despesas de registro, os custos de advogado e ainda o custo de oportunidade entre o período da arrematação e a disposição do bem compensam o investimento.

Se por um lado, o atual momento de crise deverá resultar em maior quantidade de bens enviados para serem leiloados, embora deva passar um longo período até que os processos cheguem a esta fase, provavelmente os investidores também entrarão em retração e por cautela deverão diminuir os seus lances, somente voltando a majorá-los quando o mercado der indícios de aquecimento Deste modo, em um prazo maior haverão excelentes oportunidades nesta área.

No entanto, no curto prazo surgirão oportunidades de realização de negócios lucrativos, e que não são em leilões judiciais, que são as compras feitas no mercado imobiliário propriamente dito e os leilões extrajudiciais.

As compras no mercado imobiliário poderão ser vantajosas porque deverão ser oferecidos muitos imóveis para saldar dívidas e mesmo por adquirentes em incorporação, que não querem ou não conseguem manter os imóveis que foram adquiridos. Podem ser excelentes oportunidades de negociação e aquisições. Mas neste caso é necessário se tomar todas as cautelas possíveis de uma aquisição normal, fazendo-se a verificação bem detalhada da situação jurídica do vendedor e do próprio imóvel, para se evitar o que se denomina aquisição em fraude, que poderá resultar até mesmo na perda do bem.

A outra forma de aquisição lucrativa a curto prazo são os leilões extrajudiciais, de imóveis adquiridos por alienação fiduciária (Lei 9514/97), por compradores que se tornaram inadimplentes. Este tipo de leilão deverá chegar ao mercado em prazo curto, por se tratar de uma legislação específica, que imprime celeridade na retomada do bem e que não depende de ações judiciais e dos julgamentos de eventuais recursos. Mas é necessário atenção porque a posse poderá ter que conseguida por meio de uma ação judicial, que poderá atrasar o resultado.

Deste modo, os que pretendem investir em imóveis devem ficar atentos às muitas oportunidades que surgirão por conta da atual crise econômica e da consequente variação dos preços dos bens, e fazendo planejamento meticuloso, poderão tornar seus investimentos muito vantajosos.

Bence Pál Deák - Advogado especializado em Direito Imobiliário.
Fonte: Monitor Mercantil

INFLAÇÃO DO ALUGUEL GANHA FORÇA E FICA EM 0,95% EM SETEMBRO


A inflação calculada pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) ganhou força em setembro, e fechou o mês a 0,95%, segundo dados divulgados nesta terça-feira (29) pela Fundação Getulio Vargas (FGV). O indicador é conhecido como a "inflação do aluguel", por ser usado para reajustar a maioria dos contratos de locação residencial.

PRINCIPAIS ALTAS
Em %
5,848,234,616,922,830,613,520,390,95Soja em grãoFarelo de sojaMilhoAdubosCarne bovinaRefeição fora de casaPlano e seguro saúdeGás de botijãoAluguel residencialReparo em carros0102,557,5
Fonte: FGV
A taxa do mês é mais de três vezes a registrada em agosto, quando ficou em 0,28%. Em setembro de 2014, o IGP-M foi de 0,2%.

Em 12 meses, o indicador acumulou alta de 8,35%. Já no ano, até setembro, a alta registrada é de 6,34%. O IGP-M é calculado com base nos preços coletados entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.

Influências
Na passagem de agosto para setembro, a aceleração do indicador foi puxada pelos preços no atacado, cuja taxa passou de 0,2% para 1,3%. Nessa classe de despesas, as altas mais significativas vieram dos preços da soja (5,84%), do farelo de soja (8,23%) e do milho (4,61%).

Para o consumidor, a alta de preços também acelerou, passando de 0,24% para 0,32% de agosto a setembro. Neste grupo, as maiores influências de alta vieram de refeições em bares e restaurantes (0,6%), plano e seguro de saúde (1%) e gás de botijão (3,52%).

Terceiro componente do IGP-M, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) foi o único a perder força, passando de 0,8% para 0,22%, com desaceleração tanto na alta dos preços dos materiais (de 0,46% para 0,27%) quanto da mão de obra (de 1,27% para 0).

Fonte: G1

sábado, 26 de setembro de 2015

PL-5.092/2013 TORNA OBRIGATÓRIO O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO NAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS


A incorporação imobiliária surgiu da necessidade de suprir-se a demanda habitacional, racionalizando melhor o uso do solo e concentrando um maior número de pessoas numa mesma área geográfica através dos condomínios edilícios.

Além de promover notável alcance social, é uma atividade econômica de rentabilidade superior, mobilizando indústrias de diversos segmentos e fomentando o emprego.

Esclareça-se que o incorporador atua realizando uma atividade de venda das unidades futuras, e não um contrato de construção.

QUEM PODE SER INCORPORADOR

Segundo o art. 31 da Lei nº 4.591/64, são pessoas reconhecidas para serem incorporadores: o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título irrevogável do imóvel objeto do empreendimento imobiliário; o construtor ou o corretor de imóveis, mediante mandato, por instrumento público, outorgado pelo incorporador; e o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro de imóveis competente.

O INSTITUTO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

A falência da ENCOL foi um marco emblemático nos anos 90 e surpreendeu aos adquirentes de unidades da construtora, fazendo com que inúmeros consumidores, tivessem seus direitos violados. Foi o mais duro golpe na credibilidade do mercado. À partir dela, foi criada a Lei de Falências que permitiu salvar os bons ativos de uma empresa em situação similar, minimizando assim os prejuízos dos credores.

Para promover uma garantia aos adquirentes, e para que tal fato não viesse a se repetir, o Executivo exarou a Medida Provisória nº. 2.221, de 04 de setembro de 2001, com a previsão do patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias, que, posteriormente, o legislativo transformou na Lei 10.931, de 04 de agosto de 2004.

Assim, o patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias surgiu com a Medida Provisória 2.221/01, que foi sucedida pela Lei 10.931/04, acrescentando o Capítulo I-A, com os arts. 31-A a 31-F na Lei 4.591/64 que versa sobre Condomínios em Edificações e Incorporações Imobiliárias.

O conceito do Patrimônio de Afetação é aquele no qual, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Observe-se que alguns bens ficam excluídos do patrimônio de afetação que, de acordo com o art. 31-A, §8º. da Lei 4591/64, são os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44), considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver; e o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art. 55) ou por administração (art. 58).

DA EXTINÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

O patrimônio de afetação será extinto, segundo o art. 31-E, quando houver averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento; pela revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por eles pagas; e por liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do art. 31-F, §1º.

VANTAGENS EM ADOTAR-SE O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

A primeira delas é a vantagem fiscal. Em 19 de julho de 2013 foi publicada a Lei 12.844 que alterou o art. 4º. da Lei 10.931/04, modificando-se o somatório das alíquotas de 6% (seis por cento) para 4% (quatro por cento) sobre a receita mensal para pagamento de IRPJ, PIS/PASEP, CSLL, COFINS.

Também a credibilidade quanto ao empreendimento aumenta, quando adotado o Patrimônio de Afetação, que em conformidade com a lei agrega ao mesmo um abono de garantia e transparência, além de possibilitar ao incorporador conseguir, com maior facilidade, empréstimos nas instituições financeiras.

Daí, se instituído o patrimônio de afetação, os bens, direitos e obrigações relacionados ao empreendimento afetado, não se comunicam com o restante do patrimônio do incorporador. Desse modo, os promitentes-compradores das unidades futuras, sujeitas ao patrimônio de afetação não se submeterão aos credores na massa falida, a não ser que o débito oriundo da incorporação supere o valor do patrimônio afetado. Assim, não integram a massa falida o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação, em conformidade com o art. 31-F da Lei 4591/64.

Apesar das vantagens expostas, é facultativo ao incorporador optar ou não pelo patrimônio de afetação, nos termos do próprio caput do art. 31-A e é aí que surge a dicotomia.

ADOTAR-SE OU NÃO O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO?

Apesar da não obrigatoriedade da sua opção, as instituições financeiras têm exigido que o empreendimento seja optante do patrimônio de afetação ou mesmo uma sociedade de propósito específico (SPE), modelo que serviu de base para a criação do PA, como condição para liberação do financiamento.

Como é opcional a adoção do regime de afetação, apenas poucas incorporadoras têm aderido a esta garantia ao consumidor sob a justificativa de entender-se como negativo para o incorporador ter um patrimônio imobilizado, que não pode ser alienado, nem ofertado em garantia de qualquer outro imóvel ou para fins diversos daquela incorporação, criando uma vinculação absoluta ao empreendimento afetado.

Em síntese, o patrimônio de afetação consiste na vinculação dos recursos e bens de um determinado empreendimento, mantidos de forma apartada dos demais bens da incorporadora.

Os argumentos favoráveis a inclusão da obrigatoriedade do patrimônio de afetação nos contratos de compra e venda são: a hipossuficiência dos consumidores face aos incorporadores; a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva.

PL 5.092/2013

Tramita na Câmara dos Deputados, o projeto de Lei 5.092/2013 do então deputado, hoje Senador, Wellington Fagundes, apresentado em 06/03/2013, alusivo à obrigatoriedade da instituição do patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias e sua aprovação será de extrema relevância para as partes diretamente envolvidas, consumidores e incorporadores, além de, principalmente, promover um instrumento de blindagem para possíveis perdas substanciais aos adquirentes de unidades na planta.

Art. 1º: Esta lei altera a redação do art. 31-A da Lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a fim de tornar obrigatória a instituição de patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias.

Clique no link abaixo para acessar o PL- 5.092/2013:
http://www.camara.gov.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=566553

Conclui-se portanto que, a adoção obrigatória do Patrimônio de Afetação propiciará reais garantias ao consumidor e será extremamente vantajosa ao investidor conforme dispõe a Lei 10.931/2004 (DOU de 03/08/2004), regulamentada pela IN RFB 934/2009, que versa sobre o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional* e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.

* Caso aprovado o projeto em epígrafe, o RET - Regime Especial de Tributação será obrigatório e não mais opcional, quando houver afetação do terreno e acessões e inscrição de cada empreendimento no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ).


Prof. Marcos Mascarenhas / Editor

sexta-feira, 25 de setembro de 2015

DA EXTINÇÃO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA IMOBILIÁRIA

A modalidade convencional para extinção da alienação fiduciária de bens imóveis se dá pelo pagamento da divida, nesse sentido, o artigo 25 da lei 9.514/97 diz: “Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.”

Após o recebimento do total da divida o credor fiduciário, no prazo de 30 dias, deverá fornecer o termo de quitação ao devedor. O prazo de 30 dias será contado a partir da data da liquidação da divida. Caso o credor não forneça o termo de quitação no prazo devido estará sujeito a pena de multa equivalente a meio por cento ao mês ou uma fração sobre o valor do contrato.

Na hipótese do devedor não honrar com a divida em todo ou em parte, será constituído em mora para possibilitar que a propriedade seja consolidada em nome do fiduciário.

A lei simplificou o procedimento de consolidação da propriedade ao excluir a intervenção do poder judiciário, ocorre no âmbito extrajudicial, que é instaurado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, o que demonstra maior celeridade na cobrança do crédito.

É realizado um leilão extrajudicial, independente de ação judicial, ocorrendo de forma administrativa perante o Registro de Imóveis. O procedimento utilizado para a purgação da mora do fiduciante, e a forma de leilão do imóvel, encontram fundamentos procedimentais nos art. 26 e 27 da lei 9.514/97, os quais transcrevemos.

Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.

§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 4º Quando o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído se encontrar em outro local, incerto e não sabido, o oficial certificará o fato, cabendo, então, ao oficial do competente Registro de Imóveis promover a intimação por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

§ 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

LEILÃO

Após consolidada a propriedade em nome do credor, este, deverá, no prazo de 30 dias, a contar da data do registro referido no parágrafo 7 do artigo 26 da lei 9.514/97, promover o leilão público para venda do imóvel. Nesse caso, pode ser observada a diferença de procedimento com a alienação de bens móveis, onde a segunda poderá ser feita de forma livre, sem a necessidade do leilão.

Na alienação de bens imóveis também é vedado ao credor ficar na posse do bem, para que seja evitado abusos, como já exposto no presente trabalho.

Para os bens imóveis o leilão é obrigatório.

O artigo 27 da lei 9.514/97 estabelece o procedimento a ser seguido em caso de leilão, que é:

Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

§ 1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.

§ 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

§ 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por:

I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

§ 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º.

§ 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.

§ 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica.

§ 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse.

Referências:

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direitos Reais. 11. Ed. São Paulo: Atlas, 2011.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Código civil interpretado. 3. Ed. São Paulo: Atlas, 2013.

Fonte: Publicado por Henrique Gonçalves - Artigos JusBrasil

A ARBITRAGEM NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS


A Arbitragem tem como característica ser um Instituto do Direito, que se baseia no princípio da autonomia da vontade das partes, reservado a solucionar litígios decorrentes de negócios que envolvam direitos patrimoniais disponíveis, e que se operacionaliza com a convenção da clausula compromissória.

Essa oportunidade de exercício da autonomia da vontade pelas partes surge no momento da elaboração do contrato, e em substituição a tradicional clausula de eleição do foro, quando as partes convencionam a opção pela arbitragem e a forma pela qual o procedimento será administrado, para o que é suficiente a indicação da administradora do procedimento, cujo ideal é ser uma entidade especializada na área do litígio.

Por tratar-se de uma alternativa legal de solução de conflitos no ambiente dos direitos patrimoniais disponíveis, notória é a amplitude de sua abrangência, o que incontestavelmente contempla a área dos negócios imobiliários, que, por sua essência, envolve uma grande diversidade de pessoas e atividades, em uma vasta cadeia de relações que propiciam a ocorrência de variados problemas.

É fácil visualizar a utilização da arbitragem nos mais diversos tipos de contratos, sejam eles de compra e venda, inclusive de financiamentos, permuta, incorporação, construção, empreitadas, locação entre as administradoras e seus clientes, convenções de condomínios, danos morais, indenizatórias, responsabilidade civil, built to sui (construção por encomenda que integra contratos de compra e venda aos de locação a longo prazo no qual o imóvel é construído para atender os interesses do locatário, já pré-determinado) e, sob muita resistência dos usuários e de parte da doutrina, nos contratos de alienação fiduciária de imóveis, cuja aplicação tem como base legal o texto instituidor do Sistema Financeiro Imobiliário, Lei 9.514 de 20/11/1997*, que em seu art. 34, prevê explicitamente que, relativamente aos litígios decorrentes de sua aplicação, podem os contratantes estipular cláusula compromissória.

Esse aspecto merece detalhamento.

É necessário lembrar que, nos contratos de adesão, cuja predominância é previsível no âmbito do SFI, será apenas relativa a eficácia vinculativa da cláusula compromissória, posto que continua sendo considerada abusiva, a convenção de arbitragem firmada sem o consentimento expresso do consumidor.

A grande polêmica que envolve a aplicação da arbitragem nos contratos de alienação fiduciária vincula-se a uma suposta vedação da utilização do instituto, em contratos tipificados como de adesão. Em apertada síntese, certo é que nos contratos de adesão o que se veda é a utilização compulsória da arbitragem, e não a sua utilização quando consentida. De fato, o que ocorre é que a cláusula arbitral fica sujeita a uma condição suspensiva: só terá eficácia se o aderente aceitar posteriormente a arbitragem, ficando o proponente na dependência dessa aceitação futura.

Como se vê, alguns aspectos da cultura de solução de conflitos estabelecida no Brasil devem ser revistos. E essa revisão já começa a ser identificada na posição que os tribunais vêem adotando.

Em acórdão datado de 2006, o Tribunal de Justiça do Paraná firmou o seguinte entendimento, no julgamento de um contrato de Compra e Venda de Imóvel, em loteamento, com previsão de utilização da arbitragem:

Cláusula Compromissória e a Boa-Fé (art. 422 do CC) " A posição das partes ao estabelecerem a Cláusula compromissória é de partes em colaboração. O que ambas buscam é criar mecanismo que seja aplicável à solução de controvérsias quando esta venha a surgir... Sendo a cláusula compromissória de natureza contratual, o art. 433 do CC se aplica integralmente..." TJPR-AP. Ap.Cível nº 298297-6 Julg. 20.09.2006

Tal entendimento também foi adotado pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, em acórdão datado de 2008, referente a um contrato de Compra e Venda de Imóvel, que previa cláusula compromissória:

Ap. Cível 2008.001.30250 15ª CC TJ-RJ -J. 01.07.2008 _" Cláusula que ao contrário do disposto na sentença não tem, obrigatoriamente, de ser instituída em documento apartado......... Obrigatoriedade de as partes submeterem seu litígio ao juízo arbitral conforme manifestação de vontade posta no ato de contratação...."

Um levantamento recente da Fundação Getúlio Vargas junto às cinco principais câmaras de arbitragem do País comprova que a utilização da arbitragem cresceu 42% em relação ao ano anterior. O mesmo ritmo de evolução, porém, não foi constatado na utilização do instrumento para compra e venda de imóveis, embora o mercado imobiliário seja justamente um dos que mais acumula processos na área cível segundo pesquisa recente do Conselho Nacional de Justiça.

É provável que a falta de divulgação e de informação a respeito do procedimento seja algumas das explicações para menor adesão nesse segmento, a despeito do potencial de utilização da arbitragem para equacionar conflitos de consumo, mesmo considerando a característica da clausula compromissória valer sob condição suspensiva, inerente a esse tipo de contrato.

No caso específico do mercado imobiliário, que é uma área propícia a gerar conflitos complexos em razão da enorme gama de participantes na cadeia dos relacionamentos que envolve, as ações judiciais podem durar cerca de dez anos, enquanto que nas câmaras arbitrais a solução varia entre seis meses a dois anos. Esse fato, por si só, justificaria investir na arbitragem, mesmo dependendo da confirmação posterior da parte, quanto a sua utilização, como fator de consolidação de uma nova cultura que, sem dúvida, se assimilada pelo adquirente, transformaria o cenário de solução de conflitos no ambiente dos negócios imobiliários, no Brasil, a exemplo do que se constata nos EUA, onde o instituto é fartamente utilizado.

Nesse contexto, algumas barreiras precisam ser superadas. A principal delas é o receio das empresas de bater de frente com os direitos do consumidor ao propor a arbitragem nos contratos de compra e venda. A cautela se justifica. Há vários dispositivos no Código de Defesa do Consumidor explicitando que as deliberações referentes à relação jurídica de consumo não podem ser tomadas unilateralmente por qualquer das partes. Mas é um equívoco achar que as questões que envolvem direitos do consumidor não podem ser solucionadas por arbitragem.

A expansão da utilização da arbitragem no setor esbarra, ainda, na falta de informação sobre os custos de um processo desse tipo. Normalmente, o valor das despesas (administrativas e honorários) vincula-se ao valor da causa em percentual, sendo que quanto maior o valor em disputa, menor o percentual cobrado. Chama-se a atenção para o fato de que quando os custos são incompatíveis com a capacidade de pagamento do comprador, a cláusula arbitral não pode ser utilizada por força dos mecanismos de proteção ao consumidor, mas frisa-se: é mito achar que o procedimento arbitral é demasiadamente oneroso e só abrange grandes negócios.

Assim, na construção de um novo padrão cultural, viabilizado pela formação da consciência coletiva e adaptado as exigências de um mundo caracterizado pelas diferenças sócio-culturais, a arbitragem como clausula dos contratos decorrentes dos negócios imobiliários deve ser pensada como um projeto de comportamento social, que poderá se ajustar as especificidades da complexa sociedade contemporânea, e se destacar como elemento estrutural para a solução de conflitos imobiliários, o que fará com que a sociedade brasileira se alinhe aos países que adotam as mais avançadas técnicas de solução de conflitos patrimoniais.

Angela Buonomo Mendonça - Advogada associada ao escritório Nelson Schver Advogados, especializado em negócios imobiliários e contencioso imobiliário.

NOTA DO EDITOR: A Lei 13.129 de 26 de maio de 2015, altera a Lei no 9.307, de 23 de setembro de 1996, e a Lei no 6.404, de 15 de dezembro de 1976, para ampliar o âmbito de aplicação da arbitragem e dispor sobre a escolha dos árbitros quando as partes recorrem a órgão arbitral, a interrupção da prescrição pela instituição da arbitragem, a concessão de tutelas cautelares e de urgência nos casos de arbitragem, a carta arbitral e a sentença arbitral, e revoga dispositivos da Lei no 9.307, de 23 de setembro de 1996.

*Clique no link abaixo para acessar a íntegra da Lei 13.129/2015:

quinta-feira, 24 de setembro de 2015

STJ JULGARÁ PRAZO PARA CLIENTE COBRAR DE VOLTA AS TAXAS IMOBILIÁRIAS


O ministro Paulo de Tarso Sanseverino (foto), do Superior Tribunal de Justiça, decidiu levar à 2ª Seção o julgamento de um recurso repetitivo que vai definir quando prescreve a tentativa de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento de que seria abusiva a transferência desses encargos ao consumidor.

O julgamento vai ainda definir a validade da cláusula contratual que transfere ao comprador do imóvel a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (Sati). O recurso representativo da controvérsia envolve um caso ocorrido em São Paulo.

Pelo rito dos repetitivos, deve ficar suspenso na segunda instância de todo o país o andamento dos recursos especiais com o mesmo tema. Depois de definida a tese pelo STJ, o entendimento servirá para orientar a solução das demais causas. Novos recursos ao tribunal não serão admitidos quando sustentarem posição contrária. 

REsp 1551956

Fonte: Assessoria de Imprensa do STJ.

CONCENTRAÇÃO DE ATOS NA MATRÍCULA E OUTRAS "SURPRESAS" QUE ATRAPALHAM A VENDA DE IMÓVEIS

Em janeiro de 2015 fora promulgada a Lei 13.097/15 que visa simplificar os negócios jurídicos envolvendo imóveis pois, quem já tomou contato com este assunto, sabe a verdadeira “via crucis” na obtenção dos diversos documentos então elencados pela Lei 7.433/85.

De forma sucinta, a nova lei ressalta que, se a matrícula do imóvel estiver livre e desimpedida de quaisquer ônus ou gravames (exemplo, hipotecas, penhores, penhoras, etc) o negócio é plenamente eficaz, não podendo terceiros contestá-lo ainda que seja constatada a existência de eventuais demandas envolvendo o imóvel.

Importante ressaltar que exceção à esta regra são as ações de usucapião e processos de falência e ainda, a penhora do bem em execução fiscal ainda que não averbada desde que atendido o disposto no artigo 18 do Código Tributário Nacional e conforme novel entendimento do STJ em sede de recursos repetitivos – Recurso Especial 1.140.990/PR.

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C, DO CPC. DIREITO TRIBUTÁRIO. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO FISCAL. ALIENAÇÃO DE BEM POSTERIOR À CITAÇÃO DO DEVEDOR. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO NO DEPARTAMENTO DE TRÂNSITO - DETRAN. INEFICÁCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO. INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. ARTIGO 185 DO CTN, COM A REDAÇÃO DADA PELA LC N.º 118⁄2005. SÚMULA 375⁄STJ. INAPLICABILIDADE. 1. A lei especial prevalece sobre a lei geral (lex specialis derrogat lex generalis), por isso que a Súmula n.º 375 do Egrégio STJ não se aplica às execuções fiscais. (...) 5. A diferença de tratamento entre a fraude civil e a fraude fiscal justifica-se pelo fato de que, na primeira hipótese, afronta-se interesse privado, ao passo que, na segunda, interesse público, porquanto o recolhimento dos tributos serve à satisfação das necessidades coletivas. (...) 9. Conclusivamente: (a) a natureza jurídica tributária do crédito conduz a que a simples alienação ou oneração de bens ou rendas, ou seu começo, pelo sujeito passivo por quantia inscrita em dívida ativa, sem a reserva de meios para quitação do débito, gera presunção absoluta (jure et de jure) de fraude à execução (lei especial que se sobrepõe ao regime do direito processual civil); (...) (c) a fraude de execução prevista no artigo 185 do CTN encerra presunção jure et de jure, conquanto componente do elenco das "garantias do crédito tributário"; (...) 11. Recurso especial conhecido e provido. Acórdão submetido ao regime do artigo 543-C do CPC e da Resolução STJ n.º 08⁄2008.”

Em que pese tratar-se de um passo importante na desburocratização do processo de compra e venda, pelo menos no tocante às certidões, é importante lembrar que também o imóvel deve estar regular. Mas, como é possível saber se o imóvel está regular?

Além das certidões, também é importante analisar alguns aspectos da matrícula que, embora óbvios, muitas vezes acabam trazendo dores de cabeça e atrasos na conclusão da transação, indicados abaixo de forma bem sucinta:

1) Proprietário

A matrícula, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), Imposto Territorial Rural (ITR), Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), Taxa de Ocupação ou Laudêmio (para terrenos de marinha), dentre outros devem estar TODOS em nome do vendedor.

É muito comum, por exemplo, que o proprietário tenha morrido e o inventário não ter sido devidamente registrado perante o Cartório de Imóveis ou que tenha se esquecido de transferir algum dos impostos. Portanto, para que o comprador receba a propriedade de forma mais tranquila, o ideal é que o vendedor providencie todas as alterações necessárias antes da escritura pois se houver algum outro problema adicional (principalmente em relação aos terrenos de marinha cujos processos são extremamente morosos e requerem, por vezes, o pagamento ao órgão de taxa sobre a transmissão do bem) o vendedor, ainda não tendo recebido o preço, estará mais disposto a resolver a questão com maior celeridade.

2) Construções

A metragem correta do imóvel deve estar averbada em sua respectiva matrícula. E por correta entende-se que a metragem real deve estar devidamente inscrita no fólio real.

Deve-se observar se as áreas constantes na matrícula, IPTU e Habite-se (ou Auto de Conclusão) e Certidão Negativa de Débito (CND) do INSS são a mesma pois, em caso de divergência, será necessário proceder-se às retificações necessárias. Muitas vezes a diferença de área entre estes documentos ocorre em virtude de eventuais ampliações/demolições que são executadas ao longo do tempo (os famosos “puxadinhos”).

Nestes casos, é necessário a contratação de engenheiro para a elaboração de plantas e demais documentos técnicos necessários para a regularização da construção perante a Prefeitura, por exemplo.

Se o problema for no INSS, é necessária a apresentação do habite-se da área acrescida, planta aprovada pela Municipalidade além do recolhimento do imposto (INSS) devido e que é calculado pelo próprio órgão através de tabelas próprias fixadas em lei. Saliento que, a depender do tipo e tamanho da construção, e não estando o débito prescrito, este pode ser um valor bem elevado. Portanto, novamente, identificado este tipo de pendência é aconselhável que o vendedor tome as providências necessárias ou negocie uma redução no valor.

3) Reserva legal

Todo imóvel rural por disposição legal, deve ter uma reserva legal florestal, isto é, uma área de terras que pode variar de 20 a 80% da área total do imóvel – a depender de sua localização – constante de floresta nativa visando a preservação do bioma em que a propriedade está inserida. Portanto, ela deve estar averbada na matrícula ou o vendedor deve fornecer o CAR – Cadastro Ambiental Rural.

Caso não haja reserva legal física, ou seja, não haja área de floresta nativa que componha o percentual necessário (como dito acima) será necessária a tomada de providências para sua regularização. Por se tratar, mais uma vez, de um processo que pode ser custoso e moroso, identificada esta pendência, o vendedor deve tomar todas as medidas necessárias para sua regularização.

5) Georreferenciamento

Instituído pela Lei 10.267/2001, o georreferenciamento em breve síntese, visa efetuar a medição de todas as propriedades rurais através de medidas padronizadas pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária). O processo deve ser executado por profissional devidamente habilitado perante o órgão, respeitados os prazos e tamanhos das áreas abaixo:

Área / Prazo

250 a 500 ha 20/11/2003

100 a 250 ha 20/11/2016

25 a 100 ha 20/11/2009

Inferiores a 25ha 20/11/2009

Assim, se o imóvel que está sendo negociado já está com o prazo para realização do georreferenciamento expirado, não será possível a transferência do mesmo sem referida averbação.

Portanto, das breves pinceladas acima sobre os mais frequentes contratempos encontrados nas negociações imobiliárias, embora tenhamos um grande avanço com a publicação da Lei 13.097/15, vê-se que ainda é necessária muita investigação da documentação imobiliária a fim de se identificar os riscos nela envolvidos bem como os custos e prazos que as mesmas podem acrescentar ao preço final da propriedade.

Rebeca Bueno - Fonte: Artigos JusBrasil

CONVITE: SESSÃO ESPECIAL / DIA MUNICIPAL DO GESTOR IMOBILIÁRIO

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TIPOS DE CONTRATO DE LOCAÇÃO


1. Introdução

O contrato de locação é um dos mais importantes e também um dos mais utilizados no meio contratual.

O presente trabalho consiste em uma breve analise dos tipos de contrato de locação. Também será discorrido a cerca dos tipos de extinção dos mesmos e os respectivos aspectos legais que envolvem os temas citados.

Os elementos do contrato de locação também são essenciais para a analise como preço, consentimento e objeto, todos no qual serão adiantes descritos.

2. Natureza Jurídica dos contratos de locação

De inicio analisaremos o conceito de locação no qual o Código civil em seu artigo 565 discorre. Ele diz que o contrato de locação de coisas se destina a proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária. Destaca-se que a locação só existe para coisas, e não para serviços, empreitada entre outros.

O entendimento hoje em dia, válido para a natureza jurídica do mesmo, é que se trata de um contrato bilateral, comutativo, oneroso, consensual, de relação duradoura enão solene. Adiante explico o porque de cada coisa: É contrato bilateral e sinalagmático, envolvendo prestações recíprocas, admitindo a exceptio no adimpleti contratus (art. 476, CC); É oneroso, sob pena de se transformar em comodato; É consensual, pois existe um acordo de vontades. Não é contrato real, pois não exige a tradição para o seu aperfeiçoamento, sendo essa necessária apenas na fase de execução ou cumprimento; Não tem caráter personalíssimo, nem para o locador nem para o locatário, pois admite cessão e sublocação, e não se extingue com a morte. Logicamente, o caráter personalíssimo pode ser convencionado. É comutativo, pois a prestações são certas e não aleatórias. É não solene, pois a forma é livre.

Atenção: para se convencionar uma garantia (ex: fiança), é necessária a forma escrita. É de trato sucessivo ou de execução continuada, pois se prolonga no tempo.

3. Tipos de contrato de locação

No que consiste a análise dos tipos de contratos de locação, antes de mais nada, temos que ter em mente a mudança instituída pelo Código Civil de 2002, o qual se tornou um divisor de águas nas espécies de contrato de locação.

Antes da vigência do CC/02, os tipos de contratos de locação possuíam uma maior abrangência conceitual, sendo divididos em três tipos: 1) O Contrato de Locação de Serviços, 2) A Locação de Obra ou Empreitada e 3) A Locação de Coisas. Deste modo, temos a percepção que os institutos da Prestação de Serviços e da Empreitada, eram tidos como espécies de contrato locatício o que claramente mudou com a chegada do NCC.

Para que possamos entender os diferentes tipos de contrato de locação, é necessário primeiramente uma breve análise do que seriam os elementos que compõem os mesmos. De forma resumida são:

a) Preço que denomina-se aluguel ou remuneração e é essencial ao negócio, sob pena de configurar-se comodato;

b) Objeto: pode ser coisa móvel ou imóvel.

c) Vontade: que é nada mais que a livre e a espontânea manifestação de vontade. A coisa móvel deve ser infungível, sob pena de ser contrato de mútuo;

d) Consentimento: pode ser expresso ou tácito. Não precisa ser proprietário para alugar, a simples posse jurídica autoriza o aluguel

O CC/02 regula a locação de vagas autônomas de garagem; espaços destinados a publicidade, locação de apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados, e formas de locação que não tenham legislação própria. A Lei do Inquilinato, por sua vez, reserva-se a regulamentar a locação residencial (art. 46 e 47), locação por temporada (art. 48 a 50) e a locação não residencial ou comercial art. (51 a 57).

4. Formas de extinção dos contratos

A relação locatícia, assim como outras relações jurídicas, encontram sua origem em uma relação contratual. A partir da celebração do contrato, o negócio jurídico se consubstancia e faz emergir o vínculo de locação entre as partes, que nada mais é que uma cessão temporária de uso e gozo, na qual há a transferência da posse de um bem, em troca de um pagamento continuado.

Após analisarmos os tipos de contrato de locação daremos inicio as formas de extinção dos mesmos a cima citados.

Podemos descrever os tipos de extinção segundo Alvaro Vilaça Azevedo porimperfeição a ele anterior, que causa sua nulidade ou anulabilidade; pela execução, com o cumprimento de todas as obrigações contratuais; pela inexecução culposa, quando ocorre rescisão unilateral ou bilateral; pela inexecução não culposa voluntária, no caso de resilição unilateral e bilateral; ou, finalmente, pela inexecução não culposa involuntária, quando se trata de resolução.

Adiante uma breve conceituação:

I- Extinção por mútuo acordo: O mútuo acordo ou distrato, nada mais é que a situação que desfazimento do contrato, realizado por ambas as partes em comum acordo. Também chamada de resilição bilateral, o distrato pode ser realizada em qualquer relação contratual, incluindo, obviamente, os contratos de locação.

II - Extinção por inexecução contratual: Caso um dos contratantes, descumpra o estipulado do contrato, ou viole dispositivo legal inerente ao bom andamento do contrato, é lícito a outra requerer a rescisão do contrato, impondo ao descumpridor, todos os encargos legais ou contratuais consequentes ao seu ato.

III - Da extinção pela falta de pagamento do aluguel e demais encargos: O pagamento de encargos locatícios é elemento essencial a locação, se assim não fosse, a locação se consubstanciaria em mero comodato.

IV - Perda total da coisa locada: Como o próprio nome nos remete, a extinção do contrato pela perda total da coisa consubstancia -se quando a substancia do imóvel locado é destruída, ou seja, a perda da coisa locada extingui o negócio jurídico.

V - Findo o prazo: Nesse sentido, caso o contrato seja naturalmente indeterminado, ou consubstancie - se em indeterminado pela não retomada pelo locador, este somente poderá reaver o bem mediante notificação, para que no prazo de 30 dias, o locatário devolva o imóvel. Por outro lado, havendo prazo estipulado para a duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, então ressarcindo as perdas e danos ao locatário. De igual forma, o locatário também não poderá devolvê-la ao locador, senão pagando a multa estipulada no contrato.

VI - Extinção mediante cláusula com condição resolutiva expressa: A cláusula resolutiva expressa, estipula contratualmente um evento futuro e incerto, o qual, se concretizado, determinará o fim do contrato.

VII - Morte do locatário Os contratos de locação, diferentemente de outros contratos, não tem caráter personalíssimo, ou seja, o contrato não encontrará seu termino com a morte de um dos contratantes.

VIII - Extinção do contrato pela alienação da coisa locada: A extinção do contrato de locação mediante a alienação da coisa, ocorrerá no caso do imóvel ser alienado durante a locação a vigência da locação. Caso isto ocorra o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, contados do registro da venda ou do compromisso, após esse prazo, a presumir -se -á a concordância na continuidade da locação.

5. CONCLUSÃO

De modo geral e abreviado, descrevemos aqui uma analise dos tipos de extinção dos contratos de locação e os respectivos aspectos legais que envolvem o tema na atualidade.

Concluo frisando que mediante os diversos tipos, o que se tem de mais importante é a boa fé das partes contratantes para que haja o bom funcionamento não só das relações jurídicas mas da sociedade em geral.

6. REFERÊNCIAS

AZEVEDO, Álvaro Villaça. Extinção dos contratos. Disponível em:.

AMORA, Soares. Minidicionário de língua portuguesa, 9ª ed., São Paulo: Saraiva, 200

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro vol 3, “Teoria das obrigações contratuais e extracontratuais”, 20ª ed., São Paulo: Saraiva, 2004.

FACCI, Lucio Picanço. Aspectos gerais da locação do imóvel urbano. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, VII, n. 16, fev 2004. Disponível em: . Acesso em set 2015.

GOMES, Orlando.* Obrigações, 18ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1999.

Venosa, Sílvio de Saulo. Lei do inquilinato comentada – doutrina e prática, 7ª ed, São Paulo: Atlas, 2001.

RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil vol 3, “Dos contratos e das declarações unilaterais da vontade”, 29ª ed., São Paulo: Saraiva, 2003

Mônica Balzanello de Freitas - Advogada do VDSF Advogados; Graduada pela Unicesumar/2014; Formada em Contratos - Visão negocial e prática pela FGV/2015.
Fonte: Artigos JusBrasil

quarta-feira, 23 de setembro de 2015

MODELAGEM DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

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INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS DO TIPO "BUILT TO SUIT"


Por definição, trata-se de uma modalidade de operação imobiliária que pode ser traduzida como construção sob medida, consistindo em um contrato pelo qual um investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os interesses de um futuro usuário, que irá utilizá-lo por um período pré-estabelecido, garantindo o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel.

Embora existam ofertas disponíveis no mercado imobiliário, muitas vezes não se mostram adequadas às necessidades dos usuários, caracterizados pelos seguimentos comerciais, industriais e de serviços, que buscam primeiramente uma customização dos espaços, o que traz racionalização dos custos de operação.

Além disso, é notória a aversão empresarial à alocação de recursos para imobilização em ativos fixos, que obriga o comprometimento de uma parcela significativa do fluxo de caixa operacional para atividades que não estejam diretamente relacionadas com o foco de seu negócio, o denominado “core business”.

Trata-se assim de uma modalidade muito utilizada pelas indústrias nos Estados Unidos e na Europa, setor que congrega o maior número de edificações nesta sistemática no Brasil, incluindo galpões e centros de distribuição, mas que se estende também aos setores de escritórios, hoteleiro e educacional.

Como principais características das construções destinadas a estas operações podemos citar o rigor das especificações técnicas do futuro usuário e o prazo exíguo exigido para sua conclusão, sendo exemplos mais visíveis no país as sedes da Petrobrás e Rede Globo de Televisão, as indústrias Alpargatas e o centro de distribuição da rede C & C de materiais de construção.

Do ponto de vista operacional, o futuro usuário, espera do investidor a aquisição do terreno, definição do projeto que atende suas necessidades, desenvolvimento e construção do imóvel e entrega do empreendimento pronto por valor pré-determinado, a ser pago em parcelas mensais.

Pelo lado do investidor, este busca o retorno dos investimentos alocados no projeto e a remuneração pelo uso do imóvel, cuja principal característica é a exigibilidade da permanência do usuário, associada às previsibilidades e segurança do fluxo projetado, o que permite a securitização deste contrato, através da distribuição de títulos a investidores, que terão como lastro o pagamento das parcelas contratadas.

No que se refere à formatação contratual deste instrumento, deve ser entendida como uma nova modalidade locatícia, onde os contratantes estabelecem suas obrigações antes mesmo do início da construção, cuja principal característica talvez seja o período longo e atípico estabelecido, normalmente compreendido entre 10 e 20 anos.

Diante disso, ainda que os contratos sejam soberanos entre as partes, existe uma corrente doutrinária que entende ser o contrato na modalidade “built-to-suit” uma locação típica, o que pode significar um risco para o empreendedor, ao se sujeitar às mudanças na legislação do inquilinato, bem como no tocante à redução proporcional da multa.

Felizmente, trata-se de pensamento minoritário, pois o entendimento dominante busca respaldo no conceito primordial do contrato, que é não só a remuneração do imóvel, como na Lei das Locações, mas também a amortização dos investimentos realizados para concretização do negócio contratado.

Dessa forma, ao ocorrer um eventual rompimento do contrato pelo usuário, deverá ser estabelecida uma multa que reflita a soma dos valores contratados, garantindo assim as obrigações assumidas, especialmente no que se refere aos fluxos esperados.

Esta linha doutrinária encontra amparo no art. 473 do Novo Código Civil, que em seu parágrafo único, respalda o conceito de locação neste formato, cuja rescisão somente poderá ser efetivada pelo usuário antes do prazo quando transcorrido o período equivalente à natureza e vulto dos investimentos realizados.

Francisco Maia Neto - Advogado e Engenheiro

terça-feira, 22 de setembro de 2015

RELATOR PROMETE ALTERAÇÕES NA MP SOBRE A VENDA DOS TERRENOS DE MARINHA


O relator da Medida Provisória 691/15, Lelo Coimbra - PMDB-ES, informou que pretende fazer muitas alterações no texto original da MP, que faz parte do ajuste fiscal e foi editada pelo Executivo com o objetivo de gerar receita para a União. "Vamos iniciar mais uma batalha nesse tema que inferniza a vida de 17 estados do Brasil. Vamos mexer muito nela", adiantou Coimbra.

O texto autoriza a União a vender seus imóveis, incluindo os terrenos de marinha situados em área urbana de municípios com mais de 100 mil habitantes. Esses terrenos compreendem uma faixa do litoral brasileiro medidos com base em regras de 1831. Seus ocupantes pagam taxas ao governo federal.

Quanto às regras para a venda dos terrenos de marinha, por exemplo, o relator pretende deixar bem clara, no texto, a distinção entre terra nua e terra construída. "O que tem sido motivo de jurisprudência nos tribunais é que a União é titular, mesmo que questionável ou não, da terra nua, é titular do terreno. O que está em cima é construído pela pessoa que ocupa e isso não é titularidade da União. Então, em tese, o que está construído em cima deveria ser, no caso de desapropriação ou algum tipo de procedimento, indenizado ou restituído à construção". Outro trecho que o deputado Lelo Coimbra pretende aperfeiçoar diz respeito à concessão do desconto de 25% que os atuais ocupantes de terrenos de marinha terão na eventual compra da área.

Dívidas

Para ter direito ao desconto, a medida provisória exige que esses ocupantes estejam em dia com o pagamento das taxas ao governo federal, mas o relator lembra que alguns débitos atuais são elevados. "Nos últimos cinco anos, muita gente recebeu taxas para serem pagas que não sabiam que deviam. Então, há gente com débito de R$ 50 mil ou R$ 100 mil. Essa é uma discussão importante porque essas pessoas - embora saibam que são, entre aspas, inquilinas da União - se sentem racionalmente proprietárias. Então, como é que você vai comprar algo que você e a comunidade na qual você está no entorno compreendem que é seu?".

Tramitação

O relator ainda está na fase de análise das emendas propostas à medida provisória. O texto final ainda terá de ser aprovado na comissão mista do Congresso Nacional para depois ir à votação nos Plenários da Câmara e do Senado.

Íntegra da proposta: