domingo, 30 de setembro de 2012

ACADÊMICOS EM NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS DO 4º. SEMESTRE DA UNIFACS - UNIVERSIDADE SALVADOR, PARTICIPARAM DE AULA PRÁTICA DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS


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Os alunos do 4º. Semestre de Tecnologia em Negócios Imobiliários da UNIFACS – Universidade Salvador - pólo Empire Center, participaram no dia 29 de setembro, de uma aula prática de Avaliação de Imóveis, ministrada pelo Prof. Marcos Mascarenhas.


Após o embasamento teórico desenvolvido em sala de aula, a turma avaliou um imóvel residencial (foto acima), sito à Alamêda das Seringueiras, nº. 88, no Caminho das Árvores.

Na prática orientada, os alunos tiveram a oportunidade de realizar todo o trabalho de campo, inerente a uma avaliação imobiliária, procedendo à vistoria para fins de avaliação, efetuando medições para elaboração do cadastro técnico e realizando os cálculos para obtenção da área construída, promovendo análises quanto à idade aparente do Imóvel e existência de patologias para fins de depreciação, definição do padrão de construção, área equivalente, prática do Método Comparativo de Dados de Mercado para avaliação do terreno e suas fontes de pesquisa, aplicação do Método Evolutivo para avaliação das benfeitorias, discussão quanto ao CUB (Custo Unitário Básico) a ser adotado e itens não contemplados no CUB, considerações sobre BDI (Benefícios e Despesas Indiretas), fatores de homogeneização, campo de arbítrio, além do cálculo do valor venal  do imóvel adotando-se o VUPC  (Valor Unitário Padrão de Construção) do logradouro.
  

As linhas de ação – desenvolvimento de competências essenciais e técnicas específicas, foram bem absorvidas pelos alunos que mostraram-se bastante receptivos e interessados em abraçar este rico e empolgante ramo da profissão, o que se traduz em satisfação plena para o orientador, que prepara, à título de complementação didática, uma mídia digital reunindo todas as suas aulas sobre Avaliação de Imóveis.

quinta-feira, 27 de setembro de 2012

PORTUGAL TERÁ PRIMEIRA EDIÇÃO DO CORRETOR GLOBAL

 
O debate sobre a importância das conexões globais ultrapassa fronteiras e chega a Europa. No mês de outubro, Portugal contará com a primeira edição do Corretor Global. O evento ocorrerá no próximo dia 13, durante o Salão Imobiliário de Portugal - no Espaço APEMIP - em Lisboa. 

A exemplo das edições realizadas no Brasil, o Corretor Global abordará estratégias e oportunidades que visam despertar no corretor de imóveis a atuação globalizada. A programação prévia inclui a participação do CEO do Redimob- A Rede Social do Setor Imobiliário, Alessandro Stüpp; o vice-Presidente Adjunto de Relações Internacionais do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci), Waldemir Bezerra de Figueiredo; perito avaliador e autor do livro: Avaliação de Imóveis, Frederico Mendonça; diretor de Marketing e especialista em mídias sociais, Leonardo Stuepp Jr. 

Paralelamente, o Circuito de Eventos Corretor Global terá stand destinado a receber corretores de imóveis e participantes que desejam mais informações sobre conexões globais e mercado imobiliário brasileiro durante os seis dias de Salão. 

Para participar, é necessário acessar http://www.imobiliario.fil.pt e realizar a inscrição para o Salão Imobiliário de Portugal. 

O Corretor Global edição Lisboa conta com o patrocínio global da Coldwell Banker Brasil; apoio nacional do Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (Cofeci); do CRECI/CE, Grupo Hernani Viana, Instituto Chico Mendes, Guimênia Nogueira International Business; apoio internacional da National Association of Realtor (NAR), Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP); Confederação da Construção e do Imobiliário da Lingua Oficial Portuguesa (CIMLOP); Global Realtor. 

Sobre o Salão Imobiliário de Portugal 

O Salão Imobiliário de Portugal ocorrerá entre os dias 09 e 14 de outubro e reunirá investidores, empresários do setor e compradores em potencial que visam ampliar oportunidades de negócios e conferir novidades do mercado imobiliário mundial. O evento também contará com programações paralelas voltada a públicos direcionados, como Clube de Investidores Estrangeiros, Conferências e leilão imobiliário. Durante os seis dias de feira, a previsão é receber 55 mil visitantes. 

Corretor Global edição Lisboa 
Quando: 13 de outubro de 2012 
Onde: Parque de Exposições 
Endereço: Rua do Bojador - Parque das Nações, Lisboa-Portugal 
Informações: thatiana.sestrem@corretorglobal.com.br

Fonte: Brandpress.com.br

CAMPANHA DO CRECI CEARÁ PELA OBRIGATORIEDADE DO CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA COM EXCLUSIVIDADE, É INCONSTITUCIONAL E DESAFIA DECISÃO DO TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL - TRF-5

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O proprietário é quem deve escolher quantas imobiliárias farão anúncio de seu imóvel, e não o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). Esse foi o entendimento do Tribunal Regional Federal da 5ª Região (TRF-5) ao negar o pedido do Conselho para manter resoluções que determinavam exclusividade de contratação de corretoras. 

O Ministério Público Federal da 5ª Região sustentou que as Resoluções 458/95 e 492/96, ambas do Cofeci, violam o princípio da legalidade. Para o MPF-5, na hora de elaborar essas resoluções, o Conselho excedeu os limites do poder regulatório que lhe foi conferido pela Lei 6.530/78, porque criou dispositivos que esta legislação não permitia, criando “uma verdadeira restrição ao exercício profissional da corretagem imobiliária, sem qualquer alicerce jurídico”.   
Ressalta, ainda, que a cláusula de exclusividade – quando imposta pelo corretor – é abusiva, e atenta contra a livre concorrência. O próprio Código Civil, em seu artigo 726, prevê a exclusividade da corretagem como uma alternativa – não uma obrigação – a ser acertada entre o corretor e quem o contrata para intermediar o negócio imobiliário. (Grifo nosso)

O fim das resoluções do Cofeci deve ser decretado após o trânsito em julgado da Ação Civil Pública 98.00.01444-6, proposta pelo MPF, por meio da Procuradoria da República na Paraíba, contra o Creci-PB e o Cofeci. 

Fonte: Site “Consultor Jurídico” 

Nota do Editor: 

AÇÃO CIVIL PÚBLICA: Clique no link abaixo para consultar o Processo nº. 2004.05.00.003338-4  

Pesquise no nosso Blog, postagens esclarecedoras sobre o tema.

DESACELERAÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO VEIO PARA FICAR?

Durante a palestra, serão mostrados os dados mais recentes, incluindo os financiamentos com poupança que estão estáveis este ano, o valor dos imóveis usados e o volume de vendas de lançamentos que apresentou uma diminuição, além das projeções para o futuro.

Palestrante: Antonio Paulo Barbosa
Superintendente Executivo de Crédito Imobiliário do HSBC Banco Múltiplo SA. Graduado em Economia e possui MBA em Varejo. Atuou em diversas instituições financeiras, desenvolvendo planos de negócios e aprimorando o mercado financeiro.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA: INADIMPLEMENTO CONTRATUAL PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL


Sumário: 1. Introdução – 2. Conclusão da obra e entrega da unidade – 3. Aplicabilidade da multa contratual no caso de atraso na conclusão da obra – 4. Perdas e danos - Referências. 1. 

INTRODUÇÃO
Fala-se em boom imobiliário, incentivo do Governo, instituição do programa Minha Casa, Minha Vida, incentivo financeiro das instituições de crédito, incremento de atividades imobiliárias, etc. 

Ocorre que, nas relações contratuais imobiliárias, vivemos um cenário problemático e de graves inadimplementos contratuais.

Constatamos que o aumento das vendas, no mercado imobiliário brasileiro, causa também outro problema: o aumento da inadimplência. Assim, torna-se importante adotar medidas preventivas na resolução dos conflitos e, quando não for possível, optar por medidas repressivas diante do descumprimento do contrato.

Atualmente, diversos compradores assinam contratos de promessas de compra e venda de unidades imobiliárias em construção com construtoras e incorporadoras, aguardam o prazo para a conclusão da obra com a entrega fictícia das chaves, por meio do “Habite-se”, no entanto, não recebem o bem no tempo e na forma prometida.

A forma de pagamento acordada geralmente se encontra especificada nos contratos, e impõem variados reflexos da mora, quando provocada pelo comprador. Ocorre que, em caso de mora do vendedor quanto à entrega do bem, quase nunca há previsão de indenização por parte do alienante.

Assim sendo, com a conclusão da obra e a emissão do certificado de conclusão pela Prefeitura Municipal mais problemas podem aparecer para os compradores. Neste cenário, variadas confusões são detectadas no plano contratual, pois não há o cumprimento do contrato no que tange à entrega real do bem.

Considerando o atraso na obra provocada pela construtora, e a necessidade de aplicação da multa prevista em contrato em favor do comprador, toma-se como patente a existência de dois interesses, a saber: 1) os compradores pretendem receber o imóvel na data prometida pela construtora; 2) a construtora alega que a obra não foi entregue por questões alheias à sua vontade.

Dessa forma, durante o tempo em que o comprador espera pela entrega da unidade, em virtude de disposição contratual quanto à entrega do bem, geralmente, o adquirente tem que residir em outro local, tendo, para tanto, que alugar ou adquirir outro imóvel, alternativa esta que pode sair custosa.

Como resolver essas questões? Quem se responsabiliza pelo atraso na entrega da obra? Essas problemáticas serão aqui analisadas, adotando-se como fundamentação jurídica o Código Civil brasileiro e o Código de Defesa do Consumidor.

2. CONCLUSÃO DA OBRA E A ENTREGA DA UNIDADE
Quando constatada a negligência no cumprimento dos deveres contratuais por parte da construtora, torna-se possível aplicar a multa contratual devida por esta ao comprador, em caso de inadimplemento pelo atraso na entrega da obra, na forma dos artigos 389 e 394 do Código Civil brasileiro.

A promessa de compra e venda, sendo um contrato preliminar[1], dispõe sobre as condições de conclusão da obra e de entrega da unidade, especificando as hipóteses, exemplificativamente, em que o vendedor estaria eximido de cumprir o prazo convencionado para a entrega da unidade, podendo ter o prazo contratual prorrogado.

Tais cláusulas de isenção de responsabilidade são abusivas, por eximirem a construtora de responsabilidade pelo inadimplemento parcial do contrato, inobservando, assim, as normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

Destaca-se que, nessa relação comprador versus construtora, configura-se uma relação de consumo, haja vista a vulnerabilidade do contratante comprador. A partir disso, o ordenamento jurídico pátrio confere uma maior proteção aos clientes, ora consumidores, a fim de manter o equilíbrio da relação contratual.

Neste prisma, dispõe o artigo 51, inciso I, do CDC:
São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis.”

Tal exoneração de responsabilidade por parte do vendedor se dá na medida em que a cláusula prevê que o prazo para conclusão da obra fica automaticamente prorrogado pela ocorrência de caso fortuito ou força maior, certamente, sem que isso acarrete responsabilidade para o mesmo.

Ocorre que não se pode indistintamente projetar o atraso na entrega da obra como uma situação de ocorrência de caso fortuito ou força maior, razão pela qual não há se falar em prorrogação automática de prazo para conclusão das obras sem ônus para a construtora.

No mercado imobiliário, percebe-se que as construtoras trabalham com as seguintes hipóteses de exclusão de responsabilidade: “greves gerais ou parciais de qualquer natureza, inclusive de trabalhadores da construção civil, dos transportes coletivos ou de órgãos públicos, perturbações de qualquer ordem, quando afetem direta ou indiretamente o setor da construção civil ou a execução da obra”.

Trata-se de cláusula abusiva, haja vista ser irrazoável prorrogar o prazo de entrega da obra em razão de greve de “qualquer natureza”, tendo em vista que o tempo de duração das mesmas é mínimo, se comparado ao prazo que tem o construtor para edificar o prédio, de modo que a ocorrência de greve não obstaria o cumprimento da obrigação.

Neste contexto, o vendedor deve estabelecer um prazo para a edificação do prédio já contando com possíveis imprevistos no decorrer da obra, a fim de garantir ao consumidor a entrega do produto, demonstrando, da mesma forma, a boa-fé objetiva da empresa.

Deve-se adotar, ao presente caso, a teoria do risco do empreendimento, de Sérgio Cavalieri Filho (2008, p. 475), segundo a qual “todo aquele que se disponha a exercer alguma atividade no mercado de consumo tem o dever de responder pelos eventuais vícios ou defeitos dos bens e serviços fornecidos, independentemente de culpa”.

No caso, enquadra-se, no conceito de “defeito”, a demora na prestação do serviço e na entrega do produto. O autor Sérgio Cavalieri aduz, ainda, que “a responsabilidade decorre do simples fato de dispor-se alguém a realizar atividade (...) ou executar determinados serviços. O fornecedor passa a ser o garante dos produtos e serviços que oferece no mercado de consumo” (Cavalieri Filho, 2008, p. 476).

Nesse passo, sendo o consumidor a parte vulnerável, não há sentido em atribuir a ele os riscos da relação de consumo. De igual maneira, não se faz justiça ao obrigar o consumidor a arcar sozinho com os prejuízos advindos de eventual inexecução ou execução tardia de um serviço, de modo que é devida a compensação ao adquirente, diante de todos os prejuízos e transtornos por ele suportados.

Conforme decisão do STJ, o consumidor não pode sofrer as consequências do referido inadimplemento.
“RECURSO ESPECIAL. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO. RESTITUIÇÃO. PARCELAS PAGAS. PREVISÃO CONTRATUAL. FINALIZAÇÃO DAS OBRAS. POSSIBILIDADE. Havendo rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas, devidamente atualizadas, pode ser feita até o término do prazo inicialmente previsto para finalização das obras. Eventual atraso na conclusão do empreendimento não pode ser imputado ao consumidor. Nulidade parcial da cláusula contratual que determina a devolução tão-somente quando "efetivamente" concluída a construção. Recurso especial parcialmente provido “(Recurso Especial n. 619531 – SC (2003/0231602-3). Relator: Min. Castro Filho. Data da decisão: 04.08.2005).

O Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo já se manifestou sobre a entrega de unidade em atraso no seguinte sentido:
“Cabe à construtora/incorporadora entregar a unidade no prazo estipulado e, não cumprindo sua obrigação, responde pelos prejuízos que sua mora causar. (art. 43, II, Lei 4.591⁄94).” (TJES 2ª Câmara Cível. Apelação Cível nº 024.020.083.077. Rel. Des. Elpídio José Duque).
Por fim, cabe ressaltar que, quando o atraso na entrega da obra se configurar, não caberá a construtora o direito de arguir a retenção das parcelas pagas, no caso de extinção antecipada do contrato por iniciativa do comprador.

Neste sentido, segue o julgado do Superior Tribunal de Justiça:
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – RESCISÃO CONTRATUAL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - BEM IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA/INCORPORADORA - RETENÇÃO DE PARCELA DO PREÇO PAGO - INVIABILIDADE – EMBARGOS ACOLHIDOS - EFEITOS INFRINGENTES. Havendo rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel por atraso da construtora/incorporadora na entrega da unidade condominial do adquirente, ou seja, por culpa exclusiva daquela, indevida a retenção de parcela do preço pago. Embargos de Declaração acolhidos, com efeitos infringentes, reconsiderando-se o Acórdão anterior, cancelando-se a retenção de 25% das prestações pagas, as quais deverão ser integralmente devolvidas para o adquirente.” (STJ. REsp 620257 / RJ. Ministro Sidnei Beneti. Órgão Julgador. Terceira Turma. Data do Julgamento: 18/09/2008)

3. APLICABILIDADE DA MULTA CONTRATUAL NO CASO DE ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA
O instrumento de promessa de compra e venda pode prever uma aplicação de multa em favor do adquirente, a ser paga pelo vendedor, no caso de atraso no prazo para conclusão das obras, automaticamente prorrogado pela ocorrência de caso fortuito ou motivo de força maior.

O Código Civil prevê, em seus artigos 408 e 409, ser devida a multa pelo atraso no cumprimento da prestação. A cláusula penal é obrigação acessória, estando prevista no contrato firmado entre as partes, de modo que, também, deve ser cumprida.
Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.
Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.”

Não há se aplicar ao caso os efeitos do inadimplemento involuntário (caso fortuito ou força maior), de forma que é devida a multa prevista em contrato em favor do comprador sobre o valor total do contrato, atualizado pelo mesmo índice de atualização do preço do negócio, por mês de atraso.

4. PERDAS E DANOS
A demora em concluir a obra, assim como em entregar a unidade ao comprador, gera consequências inevitáveis no que diz respeito à frustração dos planejamentos do adquirente.

Nesta perspectiva, os tribunais têm autorizado aos compradores, como indenização por perdas e danos, a cobrança de aluguéis e acessórios da locação em decorrência do atraso da obra.
Sobre o tema, seguem julgados dos Tribunais de Justiça de São Paulo e do Rio de Janeiro:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Descumprimento do prazo para entrega do imóvel. 

Possibilidade de os compradores cobrarem aluguéis e acessórios da locação em decorrência do atraso da obra. Recurso não provido.” (TJSP; AC 994030518712; Rel. Gilberto de Souza Moreira; 5ª Turma Cível; j. 22/09/2010).
“APELAÇÃO CÍVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. Atraso na entrega da obra. Empresa de corretagem. Ilegitimidade passiva "ad causam". O negócio não se realizou por culpa da primeira ré, promitente vendedora que prometeu algo que não cumpriu. Rescisão de contrato. Restituição das importâncias pagas a contar do efetivo desembolso. Lucros cessantes a título de aluguel em virtude do atraso na entrega da unidade imobiliária. Dano moral inexistente. Mero descumprimento contratual insuficiente a embasar tal pretensão. Autor condenado nos ônus sucumbenciais ante a improcedência de seu pedido em face da segunda ré. Verba honorária fixada em consonância com o disposto no art. 20, §4°, do C.P.C. Recursos improvidos.” (TJRJ; AC 0128656-60.2006.8.19.0001; Rel. Carlos José Martins Gomes; 16ª Câmara Cível; j. 07/07/2009).

Além disso, torna-se patente que o comprador sofre danos patrimoniais, já que pode ser obrigado a empregar dinheiro para sua moradia, sendo que já havia uma unidade imobiliária a que tinha direito de utilizá-la.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, neste sentido, já considerou que tal situação é fato gerador de dano moral, a saber:
“A não entrega de apartamento no prazo convencionado, quando em meio aos sonhos e ilusões, às noites mal dormidas, vivem os adquirentes, num misto de angústias e de revolta, as expectativas da entrega do bem que um dia sonharam ocupar” (TJRJ 13ª Câmara Cível. Apelação Cível nº 2002.001.17310. Rel. Des. Ademir Pimentel).

Tem-se que o dano moral, ao contrário do dano material, decorre do fato ofensivo. Assim, ocorrendo o descumprimento do prazo contratual para entrega da obra, o dano é presumido.

Nesse sentido, ensina Sérgio Cavalieri Filho (2008. p. 101) que:
“O dano moral existe in re ipsa; deriva inexoravelmente do próprio fato ofensivo, de tal modo que, provada a ofensa, ipso facto, está demonstrado o dano moral à guisa de uma presunção natural, uma presunção hominis ou facti, que decorre das regras de experiência comum.”

Quanto aos danos morais, para a quantificação da indenização devem ser analisados critérios como a conduta do agente causador do dano, a repercussão e a reprovabilidade do fato, bem como o caráter punitivo-pedagógico que a medida deve propiciar.

Assim, para a caracterização do abalo moral, já resta pacífico que basta a consciência de que determinado procedimento ofende a tranquilidade psíquica do indivíduo. O principal objetivo da fixação do valor indenizatório por danos morais é desestimular a reiteração dessas práticas.

Evidenciada e provada, portanto, a negligência do vendedor que, por seus atos e responsabilidade, causa a ofensa moral do comprador e provoca transtornos em sua vida privada, será possível buscar indenização, além do ressarcimento material, pelo aborrecimento e insatisfação que o episódio causa ao adquirente.

Referências
CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de Responsabilidade Civil. São Paulo: Atlas, 2008.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2009. v.3.
DUQUE, Bruna Lyra. O Direito Contratual e a Intervenção do Estado. São Paulo: RT, 2007.
______. A responsabilidade civil no contrato de empreitada. Revista Âmbito Jurídico, 2010. Disponível em: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=7304.
______. A revisão dos contratos e a teoria da imprevisão: uma releitura do Direito contratual à luz do princípio da socialidade. Revista Portuguesa do Consumo, v. 51, p. 151-166, 2007.
GAGLIANO, Pablo Stolze e FILHO, Rodolfo Pamplona. Novo Curso de Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 2009. v. 4. Tomo II.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2008. v.3.
LISBOA, Roberto Senise. Manual de Direito Civil. São Paulo: RT, 2004. v.3.
MARQUES, Cláudia Lima et al. Comentários ao Código de Defesa do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003.
______. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2005. v.3.
PORTO DE BARROS, Ana Lucia et al. O Novo Código Civil Comentado. São Paulo: Freitas Bastos, 2002. v. 2.
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 8 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008.

Nota:
[1] Caio Mário da Silva Pereira esclarece que “quando duas pessoas querem celebrar um contrato, normalmente passam por fases nas quais debatem os seus interesses em negociações preliminares; após, uma delas formula a proposta; a outra declara a sua aceitação”. In: PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2005. P. 82.

Autor: Bruna Lyra Duque - Doutoranda e Mestre do Programa em Direitos e Garantias Constitucionais Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Professora de Direito Civil da Graduação e Especialização da FDV. Coordenadora da Especialização em Direito Civil da FDV. Autora e co-autora de livros e artigos jurídicos. Advogada do escritório Lyra Duque Advogados.

CLÁUSULA DE PRORROGAÇÃO DE PRAZO DE ENTREGA DE IMÓVEL É ILEGAL


A cláusula que prevê prorrogação do prazo de entrega de imóveis comprados por meio de contratos de promessa de compra e venda de imóveis em construção, característicos da incorporação imobiliária, embora muito comuns na maioria dos contratos firmados, é abusiva e ilegal.

Tal ilegalidade se caracteriza principalmente pela maneira como tal condição é embutida nos contratos. Geralmente os contratos trazem um quadro resumo, no qual existe de forma destacada uma data para entrega do empreendimento, sem nenhuma menção fazer a possíveis atrasos.

No entanto, escondida no meio do contrato de adesão e sem nenhum destaque as empresas inserem referida cláusula que lhes faculta atrasar injustificadamente a conclusão das obras, geralmente por 180 dias. Há casos mais graves, nos quais o prazo de atraso permitido às empresas é de 250 dias úteis o que, na prática, representa quase um ano. Um verdadeiro absurdo.

De tão disseminada pelas incorporadoras, muitos consumidores pensam que se trata de prazo legal de tolerância, porém a lei não estipula nenhum prazo nem faculta às empresas nenhuma carência para que cumpram o contratado.

É ilegal também porque traz vantagem excessiva a uma das partes (as incorporadoras) que elaboram de modo unilateral o contrato de adesão, que em algumas oportunidades sequer são apresentados aos consumidores que somente visualizam o quadro resumo, no qual há previsão expressa da data de entrega, sem nenhuma menção fazer a possível atraso.

A moderna visão do direito, em que pese a obrigatoriedade dos contratos, exige que tanto na contratação, quanto na execução do pactuado, exista equilíbrio entres as partes. A lei de defesa do consumidor também traz de forma taxativa, em seu artigo 51, que são nulas de pleno direito as cláusulas que estabelecem obrigações desproporcionais entre as partes e tragam excessiva vantagem a uma delas, especialmente quando o prejudicado é o consumidor.

Outro ponto de enganosidade, que também torna abusiva e ilegal referido ponto do contrato é a falta de transparência durante as negociações preliminares. Evidente que as propostas pré-contratuais são condicionantes à concretização do negócio, pois é justamente nesse momento que o consumidor opta por um empreendimento em detrimento doutro.

Em um mercado tão aquecido quanto o da construção civil, em meio a tantos lançamentos que em geral trazem condições semelhantes em sentido amplo, o diferencial que faz o comprador optar por um deles é justamente aquele oferecido pelo corretor responsável pela venda nas conversas pré-contratuais.

Essa negociação ocorre antes da assinatura de qualquer contrato e o integra de pleno direito. O contrato escrito é, ou deveria ser, a exata reprodução daquilo que foi acordado entre as partes, pois somente é levado à cabo quando os contratantes imaginam que sobre o negócio firmado não pairam mais dúvidas.

Se algum ponto é omitido pelo preposto ou corretor da incorporadora no momento da venda, isso caracteriza verdadeira má-fé, pois conforme já mencionado, os contratos necessariamente devem se pautar, em primeiro lugar, pela boa-fé dos contratantes.

Se uma das partes omite ponto importante que pode representar prejuízo à outra, ou que se tivesse sido exposto corretamente talvez mudaria o rumo das negociações, é claro que comete ato ilícito, passível inclusive de indenização.

Desta forma, diante dos argumentos aqui trazidos, evidente fica a ilegalidade e abusividade da cláusula que autoriza as incorporadoras a prorrogarem o prazo de entrega dos imóveis, entendimento este já manifestado pelos nossos Tribunais.

Em recente decisão, o Tribunal de Justiça de São Paulo, ao julgar a apelação 6690387/7-00 considerou ilegal a cláusula de prorrogação assim decidindo a questão: “demasiado prazo para entrega do imóvel conflita com o objetivo da contratação”, asseverando que é “pior ainda quando fica a exclusivo critério da vendedora a prorrogação do prazo de conclusão da edificação”.

Tal entendimento esta multiplicado por outros tribunais do país, a exemplo do TJ/DF que já decidiu que “afigura-se abusiva a cláusula contratual que estabelece uma tolerância de 180 dias úteis para a entrega de unidade imobiliária em benefício da construtora vendedora sem qualquer contraprestação ao adquirente” e também que “são nulas e de nenhum efeito cláusulas insertas em contrato de adesão, que importem em situação extremamente desfavorável ao aderente, tanto mais quando contraditórias”.

Desta forma, o consumidor que se sentir prejudicado por atrasos nas obras, que supostamente estejam dentro do prazo considerando a “carência contratual”, podem pleitear judicialmente indenizações por eventuais danos materiais ou morais.

Fonte: TAPAI Advogados