IPTU e LOCATÁRIO

A Constituição Federal de 1988 (CF/88) impõe a cobrança e arrecadação do IPTU, ou imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, aos Municípios, e por competência cumulativa, conforme artigo 147 da CF/88, ao Distrito Federal.

Assim, é por determinação constitucional que cabe ao Distrito Federal e aos Municípios do país a regulação do tal tributo na linha estabelecida no Código Tributário Nacional (CTN) e, com a respectiva arrecadação coercitiva (receita derivada), apliquem os valores percebidos para o melhor desenvolvimento social em linha com o interesse público.

A relação jurídico tributária será sempre estabelecida entre o contribuinte e a Administração Tributária, por meio de leis próprias, em especial o Código Tributário Nacional (CTN), determinando, assim, norma de direito público.

O contrato de locação é o tipo de avença em que o proprietário se obriga a ceder, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de bem infungível por remuneração estipulada e assumida pelo inquilino.

A relação entre o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) será verificada conforme os ditames da Lei do Inquilinato, o que permitirá o exercício da autonomia da vontade, tendo em vista se escorar em norma de direito privado.

É comum observarmos nos contratos de locação cláusulas em que o locador impõe ao locatário o pagamento dos mais variados tipos de tarifas e tributos, entre estes últimos, o IPTU.

Assim, conforme disposto em contrato e no exercício da autonomia da vontade, enterder-se-á que o locatário mediante contrato assumiu a obrigação para o pagamento do IPTU frente ao Município ou, eventualmente, ao Distrito Federal. Nesta linha de raciocínio, caso o locatário não realize o pagamento (inadimplemento) deverá o Fisco promover ação própria de execução (Execução Fiscal) contra o locatário para reaver, portanto, o IPTU devido. Não! Não é tão simples quanto parece...

Verifica-se no CTN e demais legislações que o contribuinte (sujeito passivo) do IPTU será o proprietário do bem imóvel, o titular do seu domínio útil, ou o seu possuidor com animus domínio.

Ora, o locatário conforme contrato exposto e regido pela Lei do Inquilinato não poderá usucapir bem imóvel por ter posse precária e, portanto, não poderá dele se exigir (cobrar) mediante Execução Fiscal o pagamento devido do IPTU.

Observa-se, assim, que toda cláusula no contrato de locação com intuito de transferir a obrigação do pagamento do IPTU do locador ao locatário deverá ser ignorada pelo Fisco.

O contrato de locação e sua relação jurídica de direito privado não será capaz de alterar ou modificar a relação jurídico tributária decorrente da determinação legal amparada, em especial, no interesse público.

O entendimento doutrinário e jurispriudencial há muito resolvera a questão. O locador responderá a Execução Fiscal mesmo na existência de contrato de locação com cláusula específica sobre o pagamento do IPTU pelo locatário e inadimplemento do mesmo.

Diante da questão restará ao proprietário (locador) ação de regresso contra o inquilino (locatário) por descumprimento do contrato no que tange ao pagamento do IPTU, verificado seu inadimplemento.

Em suma, será o proprietário (locador) quem responderá a Execução Fiscal manejada pelo Fisco em razão do inadimplemento do inquilino (locatário), por ser impossível ao proprietário (locador) transferir a obrigação tributária decorrente da vontade expressa da lei ou mesmo criar nova espécie de responsabilidade tributária.

É como também pensamos!

Autor: J. Marcello M. Gurgel

Bacharel em Direito pela Universidade Presbiteriana Mackenzie e Mestre em Direito Político e Econômico pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Advogado e Professor de Direito Financeiro e Tributário do Centro Universitário Estácio da Bahia, Universo/Salvador e da Unyahna/Salvador - Bahia.