A
lei que autoriza a Caixa Econômica Federal a firmar contratos na
modalidade de arrendamento imobiliário especial não a obriga a
fazê-lo. De acordo com entendimento unânime da 4ª Turma do Superior
Tribunal de Justiça, embora a Lei 10.150/2000 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L10150.htm), no artigo 38, permita
contratar na modalidade especial, a Caixa não está obrigada a
fazê-lo. Ainda que o cliente preencha os requisitos legais. A relatoria
do caso é da ministra Isabel Gallotti.
No caso, uma ex-mutuária do
Sistema Financeiro da Habitação entrou com ação para obrigar a Caixa a
contratar com ela na modalidade de arrendamento mercantil com opção de
compra. O imóvel que ela ocupava estava para ser retomado, mas ordem
judicial suspendeu a desocupação. Para regularizar a situação, a autora
tentou fechar contrato com nos moldes do artigo 38 da lei de 2000, mas a
instituição financeira se recusou.
Em primeira instância, o juiz
determinou que a CEF fechasse o contrato de arrendamento, pois este
seria um direito da ex-mutuária e não uma faculdade do banco, desde que
fossem atendidas as exigências relativas às condições financeiras. Mas,
no recurso da Caixa ao Tribunal Regional da 5ª Região, o banco conseguiu
reverter a sentença.
A exmutuária do SFH, então foi ao STJ.
Alegou que, de acordo com a Lei 10.150, o banco é obrigado a promover o
arrendamento especial sempre que o postulante preencher os requisitos
para tanto. O Ministério Público Federal deu parecer no sentido de que
fosse provido o recurso, com base no direito social à moradia e na
natureza jurídica de empresa pública detida pela CEF.
Liberdade contratual
Entretanto, na visão da ministra Isabel Gallotti, a Lei 10.150/00 é
clara em apenas autorizar instituições financeiras a promover o
arrendamento imobiliário especial com opção de compra.
Citando precedente da 3ª Turma do STJ,
a ministra destacou que a CEF, empresa pública de direito privado, não é
a única instituição financeira a operar com mútuos habitacionais,
devendo prevalecer na interpretação do dispositivo legal o respeito à
livre iniciativa e à liberdade contratual.
“O artigo 38 da Lei
10.150 é dispositivo que se dirige às instituições financeiras em geral
que operam no crédito imobiliário, não sendo compatível com o sistema
constitucional em vigor a pretendida interpretação que imponha obrigação
de contratar apenas à empresa pública, em prejuízo do princípio da
livre autonomia”, votou a relatora.
A ministra também observou
que, segundo o mesmo precedente do STJ, os princípios administrativos da
moralidade, do uso racional dos recursos públicos e da segurança
jurídica autorizam a interpretar o arrendamento imobiliário como não
obrigatório . “Isso porque, analisando a questão sob o aspecto de que,
numa empresa pública, o capital é público, eventuais prejuízos causados
por uma contratação forçada afetariam, ainda que indiretamente, o
interesse coletivo”, esclareceu.
Ela ainda destacou que a
controvérsia tratada no recurso nada tem a ver com o Programa de
Arrendamento Residencial regido pela Lei 10.188/2001 (http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10188.htm), criado para suprir
necessidades de moradia da população de baixa renda. Nesse caso, em que
os recursos são da União, a Caixa atua como operadora de programa
público, e não como empresa pública de direito privado. Ou seja, a
disciplina legal é totalmente diversa daquela discutida no julgamento.
Recurso Especial 1110907.
Fonte: Revista Consultor Jurídico
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