PRESCRIÇÃO E OUTORGA DE ESCRITURA DECORRENTE DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Durante muito tempo se acreditou que não haveria um prazo prescricional para o direito do promissário comprador em exigir a outorga compulsória da escritura pública a fim de lhe ser transferida a propriedade sobre o bem imóvel.

Tanto o antigo quanto o atual código civil (CC/02) permite fazer confusão quanto ao prazo prescricional, mas certo é que, tal prazo existe, pois nenhuma situação jurídica pode perdurar eternamente.

Havendo a recusa do promitente vendedor em outorgar escritura definitiva, o remédio processual, sem dúvida, para o promissário comprador será a adjudicação compulsória do imóvel, nos termos do art. 1.418[1] do CC/02.

Ocorre que o aludido dispositivo legal dispõe que apenas o promissário comprador, titular do direito real, pode exigir a outorga de escritura definitiva. Por sua vez, para a promessa de compra e venda adquirir o status de direito real é necessário dar a ele publicidade através do seu registro na matrícula do imóvel no respectivo Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

Com efeito, o artigo 1.417 do CC/02 prevê que o promissário comprador adquire o direito real sobre imóvel objeto do negócio jurídico com o registro do instrumento público ou particular no respectivo Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Os artigos 1.125, VII c/c 1.227 e 1.245 do CC/02 ratificam o texto do supramencionado dispositivo legal, imprimindo o caráter de direito real ao direito do promissário comprador, desde que registrado o contrato de promessa de compra e venda no CRI.

Além disso, o art. 25[2] da denominada Lei Lehmann dispõe que “são irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, que os atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros”. Ou seja, esta lei confirma que a promessa de compra e venda adquire status de direito real somente quando for registrada no CRI. (BRASIL, Lei nº 6.766, 19 de dezembro de 1979, 1979)

Clovis Bevilaqua explica que o registro do instrumento público ou particular no Cartório de Registro de Imóveis é necessário para que seja dada publicidade, adquirindo eficácia erga omnes.

“A publicidade tornou-se uma condição necessária da transmissão da propriedade, e, em particular, da propriedade imóvel” (1976, p. 525

Todavia, a jurisprudência pátria entende que não é necessário dar publicidade ao contrato para que o promissário comprador possa exigir do promitente vendedor a outorga de escritura. A Súmula nº 239[3] (DJ 30.08.2000) do Superior Tribunal de Justiça prevê que a ausência de registro da promessa de compra e venda no CRI não cria óbice para a ação de adjudicação:

“O direito de adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de registro de imóveis.”

A promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais e, por isso mesmo seu registro não é requisito para a eficácia da ação de adjudicação. Sobre o tema, lecionam Nelson Nery Júnior e Rosa Maria de Andrade Nery:

“Adjudicação Compulsória. A ‘outorga de escritura’ mencionada neste artigo (1.418) é dever obrigacional do vendedor, quando celebrou o ‘compromisso de venda’. (…). A adjudicação compulsória é mecanismo que tem a parte para atingir o desiderato natural do contrato definitivo que celebrara.” (2006, p. 837)

A Revista dos Tribunais já se posicionou a respeito do tema:

“Em que pese a larga controvérsia jurisprudencial a respeito da matéria, a falta de registro de compromisso de compra e venda de imóvel não é impedimento à adjudicação compulsória.” (RT 568/106).

Ademais, segundo a pacífica jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (AgRg no Ag 575115 / SP; Agravo Regimental no Agravo de Instrumento 2003/0224269-4 DJ 17.12.2004)[4] o direito de adjudicação não se condiciona à inscrição no registro de imóveis.

Por outro lado, ainda que o promissário comprador tenha registrado a promessa de compra e venda atribuindo-lhe status de direito real, a natureza obrigacional da promessa não é afastada, o que se verifica quando da exigibilidade do cumprimento. Assim nos ensina Caio Mário, em sua obra “Contratos”:

“Pelo nosso direito, a promessa de venda nunca pode operar a transferência do domínio, dada a distinção rigorosa entre o contrato definitivo e o contrato preliminar. Cria a obrigação de prestar um fato, e o seu objeto é a outorga do contrato definitivo. Em contraposição, o contrato definitivo de compra e venda gera uma obrigação de dar, e seu principal efeito é obrigação de transferir o domínio, mediante a tradição da coisa ou a inscrição do título. (…) Infringida a promessa de compra e venda, há distinguir se o contrato chegou a constituir direito real ou não pelo registro no Registro de Imóveis”. (2009, p. 168) (Grifou-se)

Isso porque, tendo o promissário comprador registrado ou não a promessa de compra e venda, sobrexiste a obrigação pessoal de outorga escritura pública decorrente da compra e venda a partir do pagamento integral da avença, se de outra forma não for prevista no contrato.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG – Agravo de Instrumento n° 1.0024.08.159739-5/001 – Relator: Exmo. Sr. Des. Marcos Lincoln – 10ª Câmara Cível – publicado em 10/07/2009)[5] possui entendimento no sentido de que a ação própria para outorga de escritura possui natureza pessoal.

Neste contexto, envolvendo a ação de adjudicação um direito pessoal (obrigacional) consistente na promessa de compra e venda firmada entre as partes sob a égide do antigo Código Civil Brasileiro, o prazo prescricional é de vinte anos, segundo art. 177 do CC/1916, o qual se conta da data da recusa de outorga da escritura.

O Superior Tribunal de Justiça (REsp 299.485/AL, Rel. Ministro Carlos Alberto Menezes Direito, Terceira Turma, julgado em 02/10/2001, DJ 12/11/2001, p. 152 e Resp 71.059/PR, Rel. Ministro Paulo Costa Leite, Terceira Turma, julgado em 11/09/1995, DJ 09/10/1995, p. 33561)[6] e o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG – AC nº 2.0000.00.495588-4/000 – Rel. Desembargador Fábio Maia Viani – DJ 26/11/2005 e Extinto TAMG – AC n.º 2.0000.00.381954-7/000 – Rel. Desembargador Eduardo Mariné da Cunha – DJ 26-02-2003)[7] possuem entendimento pacífico neste sentido.

Por outro lado, se a contagem do prazo prescricional não se findar antes da entrada em vigor do CC/02, este prevê como regra de transição o texto do seu art. 2.028.[8] No voto abaixo transcrito da Desembargadora Selma Marques, com precisão, ela aborda e define o prazo prescricional da ação de adjudicação na transição entre os dois códigos civis:

“Em seguida, afasto a prescrição argüida pelos recorrentes, por envolver a lide direito pessoal, consistente na promessa de compra e venda firmada entre as partes, de cunho obrigacional. Conforme ensina-nos Arnaldo Rizzardo, em sua obra “Contratos”, “Propondo-se alguém a concluir contrato ou outro negócio, está incluída a obrigação de fazer na relação bilateral. Sendo esta a natureza da promessa de compra e venda, tem a finalidade de prestação de um ato (…). a sentença produzirá todos os efeitos da declaração de vontade emitida e não cumprida”. Embora o art. 1125, VII do NCC imprima o caráter de direito real ao direito do promitente comprador, uma vez registrado o instrumento, isto não afasta a natureza obrigacional da promessa, que se verifica quando da exigibilidade do cumprimento. Assim, prevalece nos autos o prazo prescricional dos direitos pessoais, vintenário, à época da celebração do acordo e não encerrado até o momento da propositura da ação, mesmo observada a regra de transição do art. 2.028 do CC/02.” (TJMG – Apelação Cível nº 1.0091.09.014147-3/001 – 11ª Camara Cível – Voto da Relatora Desembargadora Selma Marques – publicado em 18/02/2011

Ainda que a ação de adjudicação possuísse natureza real, o Superior Tribunal de Justiça (REsp 193.251/SP, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Segunda Turma, julgado em 07/02/2006, DJ 20/03/2006, p. 223)[9] possui entendimento consolidado na Súmula nº 119 (DJ 16.11.1994) que também prescreve em vinte anos. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG – Apelação Cível n° 1.0245.07.124507-1/001 – 1ª Camara Cível – Relatora Des. Vanessa Verdolim Hudson Andrade – publicado em 15/12/2009)[10] também compartilha deste mesmo entendimento.

Se a promessa de compra e venda de imóvel foi celebrada na vigência do CC/02, a regra de prescrição da ação de natureza real ou pessoal (sem distinção), ou seja, que a lei não tenha fixado prazo menor, será 10 anos, consoante art. 205 do CC/02, o que pode ser confirmado pelo trecho do voto do ex-desembargador Fernando Botelho:

“Dessa forma, e a considerar que, pelo novo Código Civil (art. 205), não mais se distinguem as ações reais e pessoais para fins de fixação do lapso prescricional, a jurisprudência deve ser adaptada, para se entender que a prescrição, na retrocessão, se dá no prazo de 10(dez) anos.” (TJMG – APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0319.96.001935-8/001 – 8ª CAMARA CÍVEL – RELATORA DES. FERNANDO BOTELHO – PUBLICADO EM 17/03/2010)

Por todos esses fundamentos, conclui-se que o prazo prescricional da ação de cunho pessoal e real, sob a égide do CC/1916, é de vinte anos, respeitado o art. 2.028 do CC/02 que dispõe sobre a regra transição dos referidos prazos, bem como é de 10 anos o prazo prescricional de todas as ações em que a lei não tenha fixado prazo menor, o que inclui o prazo prescricional do direito do promissário comprador exigir a outorga de escritura definitiva decorrente de promessa de compra e venda de imóvel celebrada na vigência do atual código civil.

Referências bibliográficas:

BEVILAQUA, Clóvis. Teoria Geral do Direito Civil. 2. Ed. Rio de Janeiro: Francisco Alves, 1976.

FIÚZA, Ricardo. Novo código civil comentado. São Paulo: Saraiva, 2002.

GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2005.

MIRANDA, Pontes de. Tratado de direito privado. Campinas: Bookseller, 2002.

MONTENEGRO FILHO, Misael. Curso de direito processual civil. Vol. 2. São Paulo: Atlas, 2006.

NERY JÚNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, 2009.

PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. 3. ed. Rio de Janeiro: Borsoi, 1970. v. 3.

REALE, Miguel. Lições preliminares de direito. 22. ed. São Paulo. Saraiva, 1995.

RODRIGUES, Silvio. Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 1995.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. – 10ª ed. – São Paulo: Atlas, 2010.

---

[1] “Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

[2] Art. 25. São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.

[3] Disponível em http://www.dji.com.br/normas_inferiores/regimento_interno_e_sumula_stj/stj__0239.htm. Acesso em 22.05.2012.

[4] “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO. REGISTRO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. SÚMULA 239/STJ. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL. HIPOTECA POSTERIOR. INEFICÁCIA. I – Em consonância com o enunciado 239 da Súmula desta Corte, o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. (…) Precedentes. Agravo improvido”.

[5] “EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NATUREZA. PESSOAL. (…) A ação de adjudicação compulsória possui natureza pessoal, não se aplicando a ela, por conseguinte, a regra de competência absoluta disciplinada pelo Artigo 95 do Código de Processo Civil. Precedentes. Recurso provido.” (TJMG – Agravo de Instrumento n° 1.0024.08.159739-5/001 Relator: Exmo. Sr. Des. Marcos Lincoln – 10ª Câmara Cível – publicado em 10/07/2009)

[6] “Promessa de compra e venda de bem imóvel. Outorga de escritura definitiva. Prescrição. Conversão do julgamento em diligência. Prequestionamento. Precedentes da Corte. 1. Tratando-se de promessa de compra e venda, o direito de exigir o cumprimento da obrigação prescreve em vinte anos, contado o prazo do pagamento integral do preço. 2. Não atacado o julgamento do Tribunal que determinou a juntada de documento essencial para o julgamento da causa, deixou a empresa recorrente passar a oportunidade para alegar a ofensa ao art. 283 do Código de Processo Civil. 3. Sem prequestionamento não pode transitar o especial, assim ocorrendo quando a parte recorrente deixou de interpor embargos de declaração para que o Tribunal local desafiasse o art. 398 do Código de Processo Civil. 4.  Recurso especial não conhecido.” (REsp 299.485/AL, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/10/2001, DJ 12/11/2001, p. 152)

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INDENIZAÇÃO. PRESCRIÇÃO. A PRESCRIÇÃO PASSA A FLUIR DO MOMENTO EM QUE NASCEU O DIREITO A EXIGIR A OUTORGA DA ESCRITURA DE COMPRA E VENDA, CORRESPONDENDO AO DA INTEGRALIZAÇÃO DO PREÇO, NA MEDIDA EM QUE AS PERDAS E DANOS OPERAM EM SUBSTITUIÇÃO A OBRIGAÇÃO ORIGINARIA. RECURSO NÃO CONHECIDO.” (REsp 71.059/PR, Rel. Ministro PAULO COSTA LEITE, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/1995, DJ 09/10/1995, p. 33561)

[7] “PROMESSA DE COMPRA E VENDA – OUTORGA DE ESCRITURA – PRESCRIÇÃO – APLICAÇÃO DO CÓDIGO CIVIL DE 1916. – A pretensão à outorga de escritura de compra e venda de imóvel prescreve em 20 anos, a contar da data da quitação do contrato.” (TJMG – AC nº 2.0000.00.495588-4/000 – Rel. Desembargador FABIO MAIA VIANI – DJ 26/11/2005)

“OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA – PRESCRIÇÃO – PRAZO VINTENÁRIO – TERMO INICIAL – PERDA NÃO RECONHECIDA. – Prescrição é a perda da ação atribuída a um direito e de toda a sua capacidade defensiva, em conseqüência do não uso delas, durante determinado espaço de tempo. – Nos termos do disposto no art. 177, do Código Civil, é de 20 anos o prazo de prescrição da ação de outorga de escritura, que é ação pessoal. – Inicia-se o prazo prescricional, quando nasce para a parte uma pretensão acionável, de modo que, apenas a partir do momento da recusa na outorga da escritura, é que se iniciou o prazo vintenário.” (Extinto TAMG – AC n.º 2.0000.00.381954-7/000 – Rel. Desembargador EDUARDO MARINÉ DA CUNHA – DJ 26-02-2003)

[8] Art. 2.028. Serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos por este Código, e se, na data de sua entrada em vigor, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido na lei revogada.

[9] “DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. PRESCRIÇÃO VINTENÁRIA. AÇÃO DE DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA. NATUREZA REAL. 1. A jurisprudência do STJ consolidou-se no sentido de que as ações de desapropriação indireta são de natureza real e sujeitas a prescrição vintenária. Súmula n. 119. 2. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp 193.251/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, SEGUNDA TURMA, julgado em 07/02/2006, DJ 20/03/2006, p. 223)

Autor: Leopoldo Nicoli / Grossi Paiva Advogados